Ипотека. Кредит (комментарий жилищного законодательства)

С УЧЕТОМ НОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ

Л.Ю. Грудцына М.Н. Козлова

ИПОТЕКА-КРЕДИТ КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

УДК 3 4 7 . 2 / 3 Б Б К 67.404.2 Г90

Рецензент Головистикова А.Н. — кандидат юридических наук, член Российской академии юридических наук, лауреат открытого конкурса Министерства образования и науки Российской Федерации за лучшую научную работу 2002 года

Г90

Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. — М.: Изд-во Эксмо, 2006. — 368 с. — (Юридический справочник). ISBN 5-699-13835-8 Книга написана в соответствии с современным жилищным законодательством и законодательством, регулирующим жилищную ипотеку, которая в самые ближайшие годы должна стать одним из приоритетных и перспективных направлений развития рынка доступного жилья в России. Что такое ипотечное жилищное кредитование, каковы его плюсы и минусы? Какие бывают ипотечные кредиты и какой кредит с учетом конкретных жизненных обстоя­ тельств и состава семьи выгоднее брать? Какова структура рынка ипотечного жилищного капитала? Что представляют собой этапы ипотечного жилищного кредитования? На все эти и многие другие вопросы можно найти квалифицированные и лаконичные ответы в данной книге, авторы которой — практикующие юристы.. УДК 347.2/3 4 ББК 67.404.2

ISBN 5-699-13835-8

© ООО «Издательство «Эксмо», 2006

СОДЕРЖАНИЕ ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ .

1

ОТ АВТОРОВ

8

Глава 1. Ипотечное жилищное кредитование в России . .

.

. . 10

Ипотека и ипотечный кредит Предмет договора ипотеки Залог недвижимости . Оценка предмета договора ипотеки Объект договора ипотеки Виды залога .. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Субъект залогового правоотношения Права и обязанности сторон договора ипотеки Залог имущества, находящегося в общей совместной собственности . Залог собственником доли в общей долевой собственности Основания возникновения ипотеки Оформление обеспечения кредита Порядок заключения договора ипотеки Требования залогодержателя Форма заключения договора ипотеки ! Понятие закладной Нотариальное удостоверение Договора ипотеки Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека) Глава 2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования Правовая основа ипотечного жилищного кредитования Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России Правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве

10 12 15 15 17 18 20 21 24 25 26 27 28 29 > 31 32 33 36 37

42 .42 42 44

4

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Глава 3. Классификация ипотечных кредитов

45

Виды ипотечных кредитов Практика получения ипотечных кредитов за рубежом Функции Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Глава 4. Инструменты ипотечного кредитования Инструмент ипотечного кредитования Понятие постоянных (аннуитетных) ипотечных платежей Понятие «шаровых» платежей Ипотека с нарастающими платежами Платежи с индексацией непогашенной суммы долга Обеспечение доступности и возвратности кредита Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей

45 47 51 52

-

52 52 52 53 54 54 55

Глава 5. Система управления рисками ипотечного жилищного кредитования

56

Параметры кредита .56 Отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования . . . . 57 Виды рисков 57 Риск досрочного платежа .57 Риск процентной ставки .58 Кредитный риск 59 Роль цены и стоимости недвижимости при возникновении и снятии рисков 60 Правильная оценка стоимости недвижимости 61 Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости 62 Нестандартные риски 65 Риски и страхование недвижимости . 67 Страхование недвижимости в России 68 Глава 6. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования Система жилищного финансирования в России: историческая справка Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России Статистика выданных за последние годы ипотечных кредитов в России Ипотечный рынок в России: прогнозы и перспективы Универсальный механизм привлечения «длинных» кредитных ресурсов Задачи становления и развития ипотечного жилищного кредитования . . .

69 69 . 71 72 75 76 .78

5

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 7. Структура рынка ипотечного жилищного капитала . . . Первичный рынок ипотечного капитала Вторичный рынок ипотечного капитала

. .79 79 79

Глава 8. Основные модели ипотечного жилищного кредитования. . . . 82 Модели (схемы) ипотечного кредитования Договор об ипотеке: понятие и признаки Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки Этапы ипотечного кредитования '. Условия предоставления заемщику кредита «Стабильные» и «нестабильные» заемщики Оценка вероятности погашения кредита Принятие решения по кредиту Договор страхования жизни и здоровья Закрытие кредитной сделки

82 . '. 83 . . . . 83 .84 .85 86 . . 86 87 89 .90

Глава 9. Оформление договора ипотечного жилищного кредитования . 91 Особенности оформления договора ипотеки 91 Предмет договора ипотеки — принадлежащее залогодателю право аренды . . . . 92 1 Нотариальное удостоверение договора ипотеки 93 Оформление договора ипотеки 93 Обязанности нотариуса при удостоверении договора ипотеки . . . . 94 . Порядок предоставления документов при залоге жилой недвижимости . 96 Правила и законные условия удостоверения залога квартиры, находящейся в общей совместной собственности 97 Если залогодатель — один из супругов .97 Порядок заключения договора о залоге в связи с удостоверением договора купли-продажи '. 98 Порядок регистрации наложения запрещения отчуждения на заложенное имущество .99 Удостоверение прав залогодержателя закладной 99 Государственная регистрация договора ипотеки 100 Государственная регистрация договора ипотеки в силу закона. . . . 101 Регистрационная запись об ипотеке в реестре 102 Случаи отказа регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки 102 Порядок уведомления заявителя об отказе в государственной регистрации ипотеки 103 Порядок и сроки, на которые государственная регистрация ипотеки может быть отложена 105 Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке . . . . . . 106 Понятие и признаки ипотечного банка 106 Международная практика ипотечного кредитования 109 Плюсы ипотеки . . . . , 109 Коэффициент доступности жилья 110

6

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Глава 10. Система обращения взыскания и реализации жилого помещения

111

Ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки Порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки ..-. Публичные торги по продаже заложенного имущества Случаи объявления публичных торгов несостоявшимися Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество Порядок осуществления прав по закладной Утрата закладной Порядок получения ипотечного кредита Условия и сроки предоставления кредита Страхование при получении ипотечного кредита Налоговые льготы при получении кредита на покупку квартиры . Недостатки ипотечного кредита Отличительные характеристики жилищного ипотечного кредита . Ипотека права аренды Размер государственной пошлины Ипотека, возникающая в силу закона Запись о государственной регистрации ипотеки Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Комментарий) . . .

111 . 111 Ill 113 .114 115 .117 118 118 121 . 122 122 . 122 122 123 . 124 125

. . 128 275

ПРИЛОЖЕНИЯ Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации .

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

. 276 317

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

318

ТЕСТЫ

319

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ ЛИТЕРАТУРА

. . . .

324 363

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая от 24 января 1996 г. № 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ ГПК РФ —. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ ЖК РФ (РСФСР) — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (РСФСР - от 24 июня 1983 г.) ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации от 25 ок­ тября 2001 г. № 136-ФЗ КоАП РФ — Кодекс Российской Федерации об административ­ ных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ СК РФ — Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декаб­ ря 1995 г. № 223-ФЗ УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ п. — пункт(ы) ст. — статья(и) ч. — часть(и)

ГЛАВА 1 . И П О Т Е Ч Н О Е Ж И Л И Щ Н О Е КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ Ипотека и ипотечный кредит Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложен­ ного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспече­ ния денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). В России порядок осуществления ипотеки регулиру­ ется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми ак­ тами. Ипотекой признается залог земельных участков, предприятий," зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества пре­ имущественно перед другими кредиторами. Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими спо­ собами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской га­ рантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на ко­ торое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имуще­ ства. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, уча­ стки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без не­ соразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения). 1

СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

11

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (да­ лее — Закон об ипотеке) уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть: » земельные участки, за исключением земельных участков, нахо­ дящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше мини­ мального размера, установленного нормативными актами субъ­ ектов Российской Федерации или органов местного самоуправ­ ления для земель того или иного целевого назначения и разре^ шенного использования; • предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущест­ во, которое используется в предпринимательской деятельности; • жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир; • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ ского назначения; • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­ мические объекты. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипо­ теке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть от­ дельным по отношению к договору, по которому возникает обеспе­ ченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения). Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам долж­ ник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо). Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе - Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда самим Кодексом или Законом об Ипотеке не предусмотрено иное. Существенными условиями договора об ипотеке являются: • предмет договора; • его оценка; • обеспечиваемое обязательство; • размер и срок исполнения обязательства.

12

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предо­ ставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание дей­ ственной системы ипотечного кредитования возможно на базе разви­ тия первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Предмет договора ипотеки Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имуще­ ства, его местонахождение, описание, которые позволят его иденти­ фицировать, указание права, в силу которого имущество, являющее­ ся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 За­ кона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предпри­ ятия, здания, сооружения и иное недвижимое'имущество, используе­ мое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).. Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изоли­ рованных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования. Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обес­ печение обязательства незавершенным строительством и принадле­ жащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заго­ товлены для строительства. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и косми­ ческие объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хо­ тя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с зем­ лей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодек­ се РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики. Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендода­ теля. Также не допускается залог такого, права без согласия собст­ венника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если за-. коном или договором запрещено отчуждение такого права без согла­ сия данных лиц.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

13

Договор ипотеки права аренды помимо всего прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обя­ зательном порядке должен быть указан срок аренды. Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собствен­ ности или на праве хозяйственного ведения. Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отно­ шении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Граж­ данскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.). Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого иму­ щества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе. В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отно­ шении которого в установленном федеральным законом порядке пре­ дусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Также не может быть самостоятельным предметом договора ипо­ теки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор • ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета. Закон об ипотеке устанавливает следующие ограни­ чения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчу­ ждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества. Например, на имущество, находящееся в общей совместной соб­ ственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося сто­ роной по договору ипотеки. ч В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипо­ теке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на. земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделен­ ный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совмест­ ной собственности.

14

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, счита­ ется заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотре­ но договором или законом. В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, кресть­ янских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков лич­ ных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека зе­ мельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Феде­ рации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного исполь­ зования. В случае если предметом ипотеки является предприятие как иму­ щественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материаль­ ные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, обо­ рудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором. Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновремен­ ной ипотекой земельного участка, на котором находится это'здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечи­ вающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жи­ лых домов и квартир, находящихся в государственной или муници­ пальной собственности. Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовер­ шеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц. Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несу­ щие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

15

Залог недвижимости Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущ­ ность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения долж­ ником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы при­ читающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капита­ ла, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и не­ предсказуемым колебаниям1. Залог известен со времен Римской империи, право которой отно­ сило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena)2. Залог из­ начально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником полу­ чить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложен­ ного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложен­ ного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом. Оценка предмета договора ипотеки Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указы­ вает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оцен­ ка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут са­ мостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне. Не всегда обращение к эксперту за оценкой предмета действительно необходимо, поскольку, хотя такая оценка и будет иметь независимый характер, привлечение эксперта может привести к нарушению интересов одной из сторон либо привести к тому, что договор будет не заключен. Пантюхипа Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода­ тельстве Российской Федерации. —'М.: РГТЭУ, 2003. 2 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Пере­ терского. — М.: Юристъ, 2002.

16

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Предмет залога недвижимости оценивается через достижение со­ ответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем. Оцен­ ка указывается в договоре в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установлен­ ными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества. В этом случае к договору об ипотеке в обязательном порядке прилагаются: • акт инвентаризации; • бухгалтерский баланс; • заключение независимого аудитора о составе и стоимости иму­ щества, относящегося к предприятию. Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть уста­ новлена ниже его нормативной цены, под которой понимается пока­ затель, характеризующий стоимость земельного участка определен­ ного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости (ч. 1 ст. 25 Закона РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли вводится для обеспечения эконо­ мического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполни­ тельной власти субъектов Российской Федерации для земель различ­ ного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправ­ ления по мере развития рынка земли могут своими решениями повы­ шать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25 процентов. По запросам заинтересо­ ванных лиц комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обя­ заны выдавать им документы о нормативной цене земли конкретного земельного участка. В соответствии со ст. 67 Закона об ипотеке к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательно­ го приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выдан­ ная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеуст­ ройству.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

17

Объект договора ипотеки Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как иму­ щественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земель­ ные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в пункте 4 ст. 1 Закона об ипотеке. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей1, является наиболее перспектив­ ной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик — недвижимого характе­ ра, определенной стандартизированное™, легкой оценки, наличия ликвидного рынка — идеальное средство обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обяза­ тельств. Эксперты отмечают, что ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на по­ вышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности. Долгосрочность кре­ дитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использо­ вать оставшиеся свободные средства на иные нужды. В настоящее время к залогу квартир и других помещений, распо­ ложенных в многоквартирных домах, применяются правила главы XIII Закона об ипотеке, практически позволяющие осуществлять та­ кой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возмож­ ность закон не содержит, что следует признать существенной недора­ боткой закона и может впоследствии затруднить его применение. Статья 75 Закона об ипотеке только предусматривает, что при ипоте­ ке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Возможно, данную норму следует рас­ сматривать как альтернативную норме, предусмотренной пунктом 3 ст. 340 ГК Р Ф , но законодатель в любом случае должен уточнить' данное положение закона. ^Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2001. - С. 12.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

18

Виды залога При заключении договора ипотеки, равно как и иного вида дого­ вора залога, важным вопросом является то, у какой из сторон дого­ вора будет оставлен предмет залога. . В настоящее время в теории права выделяется три вида залога: • залог с передачей имущества залогодержателю; • залог с оставлением имущества у залогодателя; • залог прав. 'Ряд авторов, например B.C. Ем, считает залог имущественных прав подвидом залога 1 . Кроме того, некоторые авторы, например Т.Ю. Сюзина, насчитывают до 10 видов залога2, что представляется несколько неоправданным. Рассмотрим вышеперечисленные виды более подробно. Залог с передачей заложенного имущества залогодателю именуется закла­ дом. Исторически в России понятие «заклад» охватывало всю сово­ купность залога движимого имущества, который предполагал переда­ чу заложенного имущества залогодержателю. Собственно залогом в дореволюционной русской юридической литературе именовался за­ лог недвижимого имущества, который не сопровождался передачей предмета залога залогодержателю. Залог движимых вещей с переда­ чей владения вещью залогодержателю именовался «ручным закла­ дом». В настоящее время заклад предусмотрен ст. 5 Закона от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». При закладе залогодатель теряет воз­ можность не только самостоятельно распоряжаться имуществом, но также владеть, пользоваться им и, соответственно, извлекать из него плоды труда и доходы. Существуют два вида заклада — обычный заклад и твердый залог. При обычном закладе залогодержатель вправе использовать имущество по его прямому назначению, уведом­ ляя залогодателя о пользовании этим имуществом. При этом если залогодержатель использует имущество на возмездных началах, то он обязан предоставлять залогодателю отчет о полученной прибыли и об отнесении этой прибыли в счет погашения долга. При твердом залоге исключается любое использование имущества. В этом случае предмет залога может быть оставлен у залогодержателя под замком и печатью залогодержателя либо с наложением знаков, свидетельст1

Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полутом I. Учебник / Под ред. Е.А. Суха­ нова. - М.: БЕК, 2002. - С. 98. 2 О залоге: Сборник законодательных и нормативных документов. — М.: Бук­ вица, 1997. — С. 18; Сиротина И.А. Получение кредита под залог. — М.: Приор, 1996. С. 40.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

19

вующих о залоге. Это могут быть надписи, штампы, клейма и т.д. 1 . К залогодержателю также переходит риск случайной гибели иму­ щества и бремя его содержания и хранения. Ранее в гражданском законодательстве Российской Федерации применялся только за­ клад имущества. Так, согласно статье 196 ГК РСФСР 1964 г. зало­ женное имущество, за исключением строений, должно было переда­ ваться залогодержателю, если иное не установлено законом или до­ говором. Причем право залога возникало только с момента передачи вещи (ст. 197), а не с момента заключения договора залога. Анало-гичные нормы содержались и в ГК РСФСР 1922 г. По залогу прав могут быть заложены как вещные, так и имущественные права: на­ пример, право аренды, право на получение доходов в будущем и т.д. Имущественные права, передаваемые в залог, должны иметь денеж­ ную оценку. Чаще всего залог прав осуществляется посредством передачи ценных бумаг. В договоре о залоге прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется по согла­ шению сторон. Однако из этого не следует, что можно закладывать права неимущественного характера. Не может быть предметом зало­ га, к примеру, авторское право. Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, за­ лог которых запрещен законом (п. 1 ст. 336 ГК Р Ф ) . Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 3 ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных усло­ вий ипотеки, по которому залогодатель продолжает владеть и пользо­ ваться заложенным имуществом. Данное правило в отношении ипоте­ ки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч. 1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогода­ теля, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда с некото­ рыми ограничениями. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фак­ тически наличие имущества, его стоимость, состояние и условие хра­ нения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества. Залогодатель несет риск случай­ ной гибели имущества. Он обязан принимать меры к сохранности имущества и не допускать уменьшения его стоимости. Залогодатель вправе владеть и пользоваться имуществом, а также извлекать при­ быль, в частности, залогодатель вправе с уведомлением залогодержа­ теля сдавать заложенное недвижимое имущество в аренду. Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 24.

20

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой В большинстве случаев ипотека является дополнительным согла­ шением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д. Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или Иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе­ чивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обес­ печивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: • в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обя­ зательства; .'• в виде процентов за неправомерное пользование чужими де­ нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипоте­ кой обязательством либо федеральным законом; • в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван­ ных обращением взыскания на заложенное имущество; •. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует ст. 337 ГК Р Ф ) . Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке). Законом предъявляется ряд требований к обеспечиваемому обя­ зательству, во-первых, оно должно быть названо в договоре с указа­ нием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Обеспечиваемое обязательство помимо прочего определяется сто­ ронами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма подле­ жит определению в будущем. В последнем случае в договоре об ипотеке указывается порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

21

залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не счита­ ются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связан­ ных с возмещением: • судебных издержек и расходов, вызванных обращением взы­ скания на заложенное имущество; • расходов по реализации заложенного имущества; • необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погаше­ ние задолженности залогодателя по связанным с этим имуще­ ством налогам, сборам или коммунальным платежам (ст. 3—4 Закона об ипотеке). Другими словами, стороны могут предусмотреть, что договор об ипотеке обеспечивает договор займа только на сумму предоставлен­ ных денежных средств без учета процентов за пользование. Таким образом, при неисполнении залогодателем своего обязательства вер­ нуть заемные средства в установленный срок, залогодержателю предоставлено право на удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки, например жилого дома. Однако поскольку стои­ мость жилого дома оказалась значительно больше размера заемных средств, то залогодержатель имеет право только на часть денежных средств, полученных при продаже жилого дома с публичных торгов. Право на проценты за пользование денежными средствами будет удовлетворяться наравне с иными кредиторами должника соответст­ вующей очереди. В том случае, когда стороны договорились об исполнении основ­ ного обязательства по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки либо периодичность платежей и их размеры или усло­ вия, на основании которых будут определяться размеры платежей. Стороны могут договориться о том, что ипотекой будут обеспечи­ ваться и другие дополнительные расходы залогодержателя. В случае если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то сумма обеспечиваемого обязательства не может быть меньше половины стоимости имущества такого предприятия (ст. 71 Закона об ипотеке). Субъект залогового правоотношения Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее иму­ щество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее его в залог. Кцк следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 22 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отме­ тить, что ГК РФ последовательно придерживается принципа совпа­ дения кредитора и залогодержателя в одном лице, так, в соответст­ вии с частью 1 ст. 355 ГК РФ уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна, только если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обя­ зательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с кото­ рым к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполне­ ние обязательства, то есть в нашем случае права залогодержателя1. Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не уча­ ствующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК Р Ф ) . Включе­ ние указанного правила в Гражданский кодекс значительно расширя­ ет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, ко­ торые не располагают недвижимостью, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соот­ ветствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков. Каких-либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного правоотношения, законода­ тельством не установлено, и предъявляются общие требования, обыч­ ные для физических и юридических лиц. Однако, рассматривая до­ говор залога жилого помещения, заключаемый с целью обеспечения кредита на приобретение жилья, необходимо помнить, что такой кредит может быть выдан только банком или иной небанковской кре­ дитной организацией, имеющей соответствующую лицензию. Таким образом, в правоотношении возникает специальный субъект — банк или небанковская кредитная организация2. В случае участия в залоговом правоотношении третьего лица ос­ новной акцент все равно делается непосредственно на объект недви­ жимости, а не на то, какие отношения существуют между залогодате­ лем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют»3. Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место так называемое «руча1

Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 25. К такому субъекту соответственно применяются специальные нормы, уста­ новленные Законом РФ «О банках и банковской деятельности», а также подза­ конными нормативными актами ЦБ РФ. 3 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер­ вой / Под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юринформцентр, 1995. — С. 347. 2

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

23

тельство вещью», или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. За­ лог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требо­ вания кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника 1 . При этом обязательным условием залога является то обстоятельство, что залогодатель должен иметь право на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяс­ нимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собст­ венника (ч. 2 ст. 295 ГК Р Ф ) . Таким образом, договор ипотеки мо­ жет быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Закона об ипоте­ ке). Действующее законодательство устанавливает также иные огра­ ничения в отношении лиц, которые могут выступать в качестве зало­ годателей. Так, государственные научные центры не мОгут переда­ вать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. № 1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государст­ венных научных центров в Российской Федерации») 2 . Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) — право владения, право пользо­ вания и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у нееобственников вещи, например, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушаю­ щие права третьих лиц 3 . При залоге триада правомочий собственника 1 Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч . Ч. 2. — (По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902). — М.: Статут (Сер. Классика российской ци­ вилистики), 1997. - С. 198. 2 Российская газета. — 1994. — 10 января. Более подробно о полномочиях собственника можно ознакомиться: Власо­ ва М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержа­ ние, пути развития. — М.: МЗ-Пресс, 2002.

24

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имущест­ вом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Од­ нако в отношении правомочия распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся су­ щественные ограничения. Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор, лишь только по согласо­ ванию с ним можно, например, сдавать недвижимость в аренду (ком­ мерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадле­ жащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вы­ шеуказанные права и обязанности залогодателя должны находить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по рас­ поряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотари­ ального удостоверения и (или) государственной регистрации, необ­ ходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одно­ му из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Р Ф ) .

Права и обязанности сторон договора ипотеки По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залого­ держатель. Залогодержатель является одновременно и кредитором по основ­ ному обязательству, по договору ипотеки он имеет право в случае не­ исполнения основного обязательства должником получить удовлетво­ рение своих денежных требований преимущественно перед. другими кредиторами. Залогодатель, в свою очередь, является лицом, кото­ рое передает залогодержателю в залог недвижимое имущество, на ко­ торое в случае неисполнения должником обязательства будет надо-' жено взыскание. При этом имущество, на которое установлена ипоте­ ка, остается во владении и пользовании залогодателя. Право на распоряжение залогодатель временно утрачивает. Залогодателем может быть как сам должник по основному обяза­ тельству, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательст­ ве. Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Зако­ ном об ипотеке. Этот Закон устанавливает ряд основных прав и обя­ занностей сторон по данному договору.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

25

Права и обязанности залогодателя: • пользование • содержание и ремонт заложенного имущества • охрана заложенного имущества от утраты и повреждения • риск утраты или гибели • право отчуждения заложенного имущества • право на последующую ипотеку • права в отношении заложенного предприятия Права и обязанности залогодержателя:. • проверять заложенное имущество • право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обя­ зательства • право на заложенное имущество при переходе прав • право уступки своих прав по договору об ипотеке Залог имущества, находящегося в общей совместной собственности •Возможность залога имущества, находящегося в общей совмест­ ной собственности, возникает только по согласию всех собственни­ ков, которое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Зако­ на об ипотеке). Следует заметить, что указанная норма противоречит п. 2 ст. 253 ГК РФ, в котором таковое согласие предполагается неза­ висимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряже­ нию имуществом. Следуя правилу о том, что нормы специального закона превалируют над нормами общего, можно сделать вывод, что требования Закона об ипОтеке исключают презумпцию молчаливого согласия. Согласие всех физических лиц, являющихся собственниками об­ щей совместной собственности, должно быть нотариально удостове­ рено. Согласие юридических лиц может даваться в простой письмен­ ной форме с, соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, часть 2 п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке должна быть изложена в следующей редакции: «Если федеральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, являющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письменной форме». В соответствии с пунктом 5 ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолет­ них, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Статьи 26 — 38 ГК РФ подробно регулируют правила заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) тоже освещает

26

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически не­ возможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственно­ го заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кре­ дита, так как возможность заключения такой сделки прямо отрицает­ ся статьями 26 и 28 ГК Р Ф . Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким обра­ зом, указанные лица могут выступать только залогодателями, не яв­ ляющимися должниками. А здесь мы видим широкое поле для зло­ употреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достиг­ нув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут по­ требовать признания договора ипотеки недействительным по основа­ ниям, предусмотренным статьями 178 и 179 ГК РФ, следовательно, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны госу­ дарства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утраченному, то есть прак­ тически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной и не будет подлежать применению в ближайшем будущем1. Залог собственником доли в общей долевой собственности Залог доли в общей долевой собственности осуществляется собст­ венником самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК Р Ф ) . По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на осно­ вании доверенности и в пределах полномочий указанных в ней. В со­ ответствии с пунктом 5 ст. 85 ГК РФ доверенности от имени юриди­ ческого лица выдаются за подписью его руководителя или иного ли­ ца, уполномоченного на это его учредительными документами, с Пантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 27.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

27

приложением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой и является ипоте­ ка), должна быть нотариально удостоверена1. Смысл доверенности — убедить контрагента, что перед ним находится лицо, надлежащим образом уполномоченное доверителем на совершение каких-либо опе­ раций. Удостоверяя доверенность, нотариус призван зафиксировать, что физическое лицо действительно передало другому физическому лицу право на совершение определенных юридически значимых дей­ ствий, тем самым снижается риск совершения мошеннических дейст­ вий путем подделки подписей. Однако возникает вопрос, требуется ли такое заверение, если доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверенностей, в том числе генеральной доверенности на представление всех интересов юридиче­ ского лица? Несомненно, данный вопрос может являться темой отдельного исследования, однако авторы полагают, что законодателю стоит за­ думаться, действительно ли необходимо подобное нотариальное удо­ стоверение, и принять решение, упрощающее и без того сложный порядок заключения ипотечного договора. Необходимо отметить, что в настоящий момент судебная практика пошла по пути признания необходимости нотариального удостоверения доверенностей, выда­ ваемых юридическими лицами своим представителям, кроме случаев 2 последующего одобрения сделки представляемым (ст. 183ЧГК Р Ф ) . Основания возникновения ипотеки Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение тре­ бований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспечен­ ного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. 1 Пункт 3 ст. 185 ГК РФ дает перечень доверенностей, приравненных к нота­ риальным, и доверенность, выданная от имени юридического лица, в этом списке не значится. Если исходить из прямого смысла ст. 185 ГК РФ, то для подписания договора ипотеки представитель юридического лица должен иметь нотариально оформленную доверенность, что представляется нелогичным. 2 Об этом, в частности, свидетельствует постановление Президиума ВАС РФ от 29 апреля 1997 г. № 3923/96 по делу Смоленского социального коммерческо­ го банка «Ключ».

28

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм за­ кона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не­ движимости)»), то приобретенная недвижимость считается находя­ щейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имуще­ ство является основным обеспечением возвратности кредитных средств. Оформление обеспечения кредита Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя спосо­ бами: • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с со­ ответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; • трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипо­ теки жилого помещения, при котором все три заинтересован­ ные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверя­ ют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; • договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения воз­ никает в силу закона в момент регистрации договора куплипродажи. Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что зако­ нодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приоб­ ретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог. Условия об обязательности предоставления приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказываются на количестве потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в воз­ можности возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расставаться.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

29

В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает ис­ полнение денежных обязательств заемщика перед кредитором1. Од­ нако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в Основных положениях о залоге недвижимого имущест­ ва — ипотеке, не являющихся нормативным актом и носящих реко­ мендательный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержа­ телю основной суммы долга по кредитному договору или иному обес­ печиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Закон также предусматрива­ ет использование ипотеки в качестве обеспечения не только в отно­ шении полной суммы долга по кредитному договору или иному обес­ печиваемому ипотекой обязательству, но и ее части (условия огова­ риваются в договоре об ипотеке). Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе­ чивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Среди требований по кредитному договору или договору займа следует вы­ делять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам.

Порядок заключения договора ипотеки Так же как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается в соответствии с общими правилами граждан­ ского законодательства. Договор ипотеки заключается между двумя лицами, являющимися его сторонами, — залогодателем и залогодер­ жателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основно-, го обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипоте­ ки. В этом случае в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении кото­ рого залогодатель выступает в качестве поручителя. Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительных требований к его форме, поэтому он может быть совершен как путем составления единого документа, соб­ ственноручно подписанного сторонами, так и допускается использо­ вание факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подпи­ си либо иного аналога собственноручной подписи. Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистраНа денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, указывает определение ипотеки, данное в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке.

30

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ции, представляется невозможным заключение договора иным спосо­ бом, кроме как в простой письменной форме. Согласно Закону об ипотеке, договор ипотеки подлежит обяза­ тельной государственной регистрации, и в случае нарушения данного требования договор признается ничтожным. Вступление в силу тако­ го договора закон связывает также с моментом государственной реги­ страции. Не подлежит государственной регистрации в качестве дого­ вора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные усло­ вия, определенные статьей 9 Закона об ипотеке. Также не подлежит государственной регистрации ипотека, удо­ стоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия, леса, а также права аренды такого вида имущества. Та­ ким образом, при несоблюдении правил о содержании договора ипо­ теки, то есть фактически в случае отсутствия существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК Р Ф ) . Существенными при­ знаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо уста­ новлены таковыми соглашением сторон. В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре ипоте­ ки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, раз­ мер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Также в договоре обязательно должны быть указаны право, на осно­ вании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, а также государственный орган, зарегистриро­ вавший данное право. Данное установление закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника. В случае если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействи­ тельным как заключенный с нарушением установленной законом формы, и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся за­ логодержателю. Если договором не предусмотрено иное, то ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: • в возмещение убытков и / и л и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обя­ зательства;

ГЛАВА 1. ИпдтЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

31

• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денеж­ ными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; • в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван­ ных обращением взыскания на заложенное имущество; • в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Требования залогодержателя Если договором не предусмотрено иное, то ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к мо­ менту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По общему правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объе­ ме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроиз­ веденная в пункте 2 ст. 3 Закона об ипотеке, носит диспозитивный ха­ рактер, что позволяет сторонам установить в договоре иные условия1. Основные положения закона следующие: • предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме без передачи прав зало­ годержателя другим лицам, так и в форме закладной, являю­ щейся ценной бумагой; • все ипотечные операции подлежат государственной регистрации; • детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения пра­ вами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитута); • заложить можно только ту недвижимость, на которую у вла­ дельца имеется право на отчуждение или на продажу; • залог сельскохозяйственных земель регулируется специальным законом. Согласно статье 5 Закона об ипотеке, ипотекой, в частности, при­ знается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответст­ вующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ ством, при котором залогодержатель имеет право в случае неиспол­ нения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипо­ тека, остается во владении и пользовании залогодателя, то есть должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные ваПантюхина Е.В. Указ. соч. — С. 28.

32

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. '. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

рианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погаше­ ния кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного иму­ щества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д. Форма заключения договора ипотеки Договор об ипотеке заключается в виде закладной и вступает в силу с момента ее регистрации. Ипотека согласно норме статьи 336 ГК РФ может быть установлена на: • земельные участки; • предприятия, здания и иное недвижимое имущество, исполь­ зуемое в предпринимательской практике; • жилые дома и квартиры; • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­ мические объекты; • иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК Р Ф ) . Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (ч. 1 ст. 336 ГК Р Ф ) . Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновремен­ ной .ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооруже­ ния). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права арен­ ды данного земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК Р Ф ) . При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки зе­ мельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведе­ ния о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обяза­ тельства.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

33

Понятие закладной Договор ипотеки может быть оформлен путем выдачи закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца. Практическое значение закладной заключа­ ется в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Владелец закладной приобретает права: • на получение исполнения по денежному обязательству, обеспе­ ченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; • залога на имущество, обремененное ипотекой. Также, являясь ценной бумагой, закладная может быть самостоя­ тельным объектом гражданских правоотношений. Она может сама быть предметом залога или других сделок. Как и другая именная ценная бумага, закладная удостоверяет права того лица, чье имя названо в ней. К ней также подлежат при­ менению общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с Законом об ипотеке закладная составляется за­ логодателем, а если он является третьим лицом (то есть не участвует в основном обязательстве), то он и не является должником по обяза­ тельству, обеспеченному ипотекой. Закладная выдается первоначаль­ ному залогодержателю органом, который произвел государственную регистрацию ипотеки, после ее регистрации. Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав с недвижимым имуществом, в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее территори­ альные подразделения. Поскольку закладная является ценной бумагой, то для нее особое значение имеют формальные признаки признания ее таковой. Во-первых, в случае если в документе будут отсутствовать слова «за­ кладная» либо будет отсутствовать одно из условий, предусмотрен­ ных законом в качестве обязательных для закладной, то такой доку­ мент не может быть признан закладной. Во-вторых, Закон об ипоте­ ке предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда составление и выдача закладной не допускается: • когда предметом ипотеки является предприятие как имуществен­ ный комплекс, леса или право аренды указанного имущества; • когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не опреде­ лена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. 2 Грудцына Л. Ю.

34

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. . КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Согласно Закону об ипотеке закладная должна содержать ряд обязательных сведений, а именно: — слово «закладная» в названии документа; — если залогодателем является гражданин, то указывается его полное имя (фамилия, имя, отчество), место его регистрации. Если залогодателем является юридическое лицо, указывается его наимено­ вание и местонахождение в соответствии с учредительными докумен­ тами; , — первоначальный залогодержатель, которому выдается заклад­ ная, его полное имя и место регистрации (для гражданина), наиме­ нование и местонахождение (для юридического лица); — сведения об обязательстве, которое обеспечивается ипотекой, — название кредитного договора, иного денежного обязательства, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; — если залогодатель является должником по обеспеченному ипо­ текой обязательству, то указывается полное имя и место регистрации гражданина либо наименование и местонахождение юридического лица; — размер суммы обязательства, обеспечиваемого ипотекой, раз­ мер процентов, если они подлежат уплате по такому обязательству. Стороны могут договориться не о конкретном размере, а об услови­ ях, которые позволят определить эту сумму и проценты на момент исполнения обязательства (например, размер процентов будет опре­ деляться на момент исполнения обязательства по учетной ставке, су­ ществующей в месте исполнения обязательства); — срок уплаты всей суммы, подлежащей уплате залогодержате­ лю, либо сроки и размер платежа в счет погашения общей суммы. Стороны могут договориться об установлении условий, которые по­ зволят определить такие сроки и размеры платежей (план погашения долга); . — достаточно детализировано имущество, на которое устанавли­ вается ипотека, что позволит его идентифицировать и различить от иного схожего имущества. Такой идентифицируемой информацией является прежде всего название имущества, его подробное описание, а также место его нахождения; — денежная оценка имущеста, которая, как правило, устанавли­ вается по соглашению сторон. Исключение составляет имущество, в отношении которого установление ипотеки является обязательным в силу закона, и тогда оно должно быть оценено профессиональным оценщиком и подтверждено его заключением; — право залогодателя на это имущество. При этом указывается наименование такого права, орган, его зарегистрировавший, номер,

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

35

дата и место государственной регистрации; если предметом ипотеки является право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия такого права; — обремененное имущество, на которое устанавливается ипотека, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом;. — подпись залогодателя, а если он является третьим лицом по основному обязательству, то и в качестве основного должника; — надпись государственного регистрационного органа, которая должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, дату, место и номер, под которым зарегистрирована закладная. Эти сведения заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию; — дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Если в документе отражены не все перечисленные сведения, та­ кой документ не может быть признан закладной и не подлежит выда­ че первоначальному залогодержателю. Вместе с тем этот перечень сведений не исчерпывающий, и по соглашению сторон он может быть дополнен другими данными. Закладная представляет собой единое целое. В случае если она состоит из нескольких листов, то они должны быть прошиты, прону­ мерованы и скреплены печатью регистрирующего органа. Отдельные листы не могут составлять предмет сделок. При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей, отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обяза­ тельства к закладной прикрепляется дополнительный лист, на кото­ ром надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начина­ лись на закладной и заканчивались на этом листке. Если впоследствии обнаружилось несоответствие закладной дого­ вору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, то верным должно считаться содержание закладной. Одна­ ко при этом необходимо учитывать, что приобретатель такой заклад­ ной не знал в момент совершения сделки и не должен был знать о таком несоответствии. Поэтому первоначальный залогодержатель не может ссылаться на это обстоятельство, и это правило не будет на него распространяться. Законный владелец закладной, столкнувшись с таким нарушени­ ем его прав, может требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и од­ новременной выдачи ему новой закладной. Такое требование должно быть заявлено немедленно, как только владельцу закладной стало известно о таком несоответствии/На составителя закладной возлага2*

36

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

__

ется ответственность за убытки, возникшие вследствие отмеченного несоответствия и его устранения. Напомним, что закладная представляет собой единое целое. При этом к ней могут быть приложены документы, которые определяют условия ипотеки либо которые необходимы для осуществления зало­ годержателем своих прав по закладной. В случае если в закладной отсутствует указание на то, что прила­ гаемые документы являются неотъемлемой ее частью либо если не определены с точностью, позволяющей идентифицировать эти доку­ менты, то они не будут являться обязательными для лиц, к которым права по закладной перешли по договорам продажи, залога или иным образом. Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют.ка­ кие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залого­ держателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в пункте 10 ст. 14 «Со­ держание закладной», обеспечивается органом, осуществляющим го­ сударственную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих дан­ ных в закладную определяется статьей 22 Закона об ипотеке. По со­ глашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные, но и не противоречащие закону. При недостаточности на самой за­ кладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполне­ нии обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необхо­ димых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, на,ко­ тором надписи и отметки делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерова­ ны и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть пред­ метом сделок. Нотариальное удостоверение договора ипотеки В последнее время российское законодательство идет по пути со­ кращения количества гражданско-правовых сделок, подлежащих обязательному нотариальному заверению. Одним из таких изменений является отмена обязательного нотариального удостоверения дого­ вора ипотеки. В конце декабря 2004 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ в статью 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены соответствующие изменения..

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

37

Основным аргументом для отмены нотариального удостоверения было желание снизить финансовое бремя участников сделки, связан­ ное с уплатой нотариального тарифа (государственной пошлины), что было существенным затруднением для большинства участников жилищного рынка, желающих путем ипотечного жилищного креди­ тования улучшить свои жилищные условия. Нотариальный тариф устанавливался в размере полутора процентов от суммы договора, предмет которого подлежит оценке. Практика развития, ипотечного жилищного кредитования свиде­ тельствует о своей жизнеспособности. Правительство РФ разрабаты­ вает федеральные программы жилищного ипотечного кредитования, также активно действует ипотечное кредитование на уровне отдельных регионов. Кроме того, целый ряд крупных банков разработал и вне­ дряет собственные программы жилищного ипотечного кредитования. Существенным недостатком в этом процессе, по мнению боль­ шинства специалистов, являлся вопрос необходимости нотариального удостоверения договора ипотеки. В первую очередь такое удостоверение требовало дополнитель­ ных финансовых затрат от сторон сделки. Другим аргументом для принятия решения об отмене обязательного нотариального удостове­ рения договоров ипотеки было то, что необходимость в нотариальной проверке действительности сделки отпала, поскольку сам договор по­ мимо прочего подлежит государственной регистрации. Одним из эта­ пов такой регистрации является проведение юридической экспертизы представленных для государственной регистрации документов, кото­ рая и делает излишним участие нотариуса в оформлении сделки. Согласно статье 163 ГК РФ по соглашению сторон сделка может быть совершена в нотариально удостоверенной форме, хотя по зако­ ну такое удостоверение и не является обязательным. По своему же­ ланию стороны договора ипотеки, прежде чем зарегистрировать сам договор и ипотеку (залог недвижимого имущества), могут обратиться в нотариальную контору для совершения договора в нотариально удостоверенной форме. При этом права и обязанности у сторон по договору все равно возникнут только после государственной регист­ рации. Возникновение ипотеки в силу закона (законная ипотека) В каждом правиле есть исключения, так и ипотека может возник­ нуть и в случае, когда договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление за­ лога недвижимости, отсутствует.

38

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ жилищного ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

;

Специфика такого вида ипотеки позволяет говорить об особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона (законной ипотеки). Разграничение данного вида ипотеки предусмотрено ив Граж­ данском кодексе, согласно которому залог возникает в силу догово­ ра, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Фактически законодатель видит возможность возникновения за­ лога при условии заключения договора о залоге либо независимо от заключения такого договора, но в обоих случаях при наличии ука­ занных в законе обстоятельств. В первом случае речь идет о договорной ипотеке, которая возни­ кает в силу волеизъявления сторон, направленного на ее установле­ ние, и других юридических фактов. Во втором случае — о законной ипотеке, которая возникает при наличии определенных законом юридических фактов, при отсутст­ вии волеизъявления сторон на установление ипотеки, то есть закон­ ная ипотека возникает при двух условиях: • в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в за­ коне, а не в силу закона; • в числе этих обстоятельств отсутствует договор об ипотеке. Для договорной ипотеки определяющее значение имеет факт го­ сударственной регистрации, с момента которой она считается возник­ шей. Законная ипотека считается возникшей при наступлении ука­ занных в законе обстоятельств, а ее государственная регистрация не предусмотрена, и, соответственно, не носит правоустанавливающего характера. Именно это формальное различие приводит к возникнове­ нию множества скрытых, негласных ипотек, допускающих возмож­ ность двойных продаж недвижимости. Кроме того, законную ипотеку можно разделить на два вида: им­ перативную и диапозитивную. Первая возникает помимо воли сторон в силу императивных норм закона. Например, по договору ренты получатель ренты, без­ условно, приобретает право залога на передаваемое по договору имущество. Диспозитивная законная ипотека предполагает возможность как возникновения ипотеки, так и ее «невозникновения» по соглашению сторон. Стороны могут заранее предусмотреть, что ипотека не воз­ никнет в силу закона. Российское законодательство предусматривает следующие осно­ вания возникновения законной ипотеки: • рента; • удержание; • продажа в кредит; • ипотека жилых домов и квартир.

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ ~"'

39

По договору ренты одна сторона — получатель ренты передает другой стороне — плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. . При этом согласно пункту 1 ст. 587 ГК РФ своевременная выпла­ та ренты плательщиком ренты обеспечивается правом залога на пере­ даваемое имущество, которое возникает у получателя ренты. Это право возникает у получателя ренты помимо его воли и не может быть изменено по соглашению сторон. В соответствии со статьей 584 ГК РФ договор ренты недвижимо­ го имущества подлежит государственной регистрации. При этом пря­ мых предписаний о необходимости регистрации ренты как обремене­ ния недвижимости в законодательстве нет. Но поскольку пунктом 1 ст. 586 ГК РФ рента прямо признана обременением недвижимости, то на нее автоматически должно распространяться исключение, уста­ новленное пунктом 3 ст. 7 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: сведения правоустанавливающих документов об обременениях недвижимости относятся к числу открытых, то есть предос­ тавляются любому желающему на условиях, установленных назван­ ным Законом. Это правило позволяет считать легальную ипотеку, обеспечивающую выплату рентных платежей, гласной. Удержание представляет собой способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения им в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредито­ ру связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Так, согласно статье 360 ГК Р Ф , кредитор вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости удерживаемой ве­ щи в объеме и в порядке, предусмотренных для требований, обеспе­ ченных залогом. Таким образом, при отсутствии между кредитором и должником договора о залоге и при наличии обстоятельств, указан­ ных в законе — неисполнение должником в срок своего обязательст­ ва, у кредитора возникает право залога на удерживаемую вещь. Одновременно^ возникает вопрос, может ли недвижимость быть удерживаемой вещью? Удерживать можно только ту вещь, которой владеешь, то есть вещь, которая фактически находится у тебя. Поскольку недвижимым имуществом является имущество, которое неразрывно связано с землей, то возможность удержания такого имущества является противоестественной.

40

АШОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

•

_^

Продажа в кредит предполагает оплату товара через определен­ ное время после его передачи покупателю. При этом согласно пункту 5 ст. 488 и пункту 3 ст. 489 ГК РФ товар, проданный в кре­ дит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не преду­ смотрено договором. Данная норма распространяется на все виды не­ движимости, которые могут быть предметом купли-продажи. При этом залог недвижимого имущества, проданного в кредит, является закрытой информацией для третьих лиц, поскольку заинте­ ресованное лицо не может получить информацию о том, что конкрет­ ная недвижимость является проданной в кредит и задолженность еще не погашена, поскольку такие сведения не являются открытыми для неограниченного круга лиц. Согласно пункту 3 ст. 7 Закона о регистрации, содержание пра­ воустанавливающих документов может быть раскрыто лишь ограни­ ченному кругу лиц. Это означает, что заинтересованное лицо лишено возможности установить, имеется ли в договоре купли-продажи не­ движимости условие о рассрочке оплаты, и соответственно, о нали­ чии обременения недвижимости залогом. Более того, даже если заин­ тересованное лицо знает об условии оплаты в рассрочку, то вывод о наличии обременения будет все равно предположительным, посколь­ ку сведения об исполнении обязательств не вытекают из договора. Таким образом, ипотека недвижимого имущества, возникающая в силу закона, может нести порой и неблагоприятные последствия в силу своей негласности. Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации либо за счет целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, возникает в соответ­ ствии со статьей 77 Закона об ипотеке без какого-либо дополнитель­ ного соглашения. Федеральный закон об ипотеке предусматривает установление залога недвижимости, которое обеспечивает кредитное обязательство банка, кредитной организации или иного заемщика. В таком .случае право залога возникает у заемщика с момента регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Гражданское законодательство не предусматривает такого вида купли-продажи квартиры (жилого дома) за счет кредита банка. По­ этому в случае если стороны самостоятельно не предусмотрят в дого­ воре источник средств на приобретение жилья, то договор куплипродажи недвижимости будет зарегистрирован в соответствии с зако­ ном, но без упоминания права залога. При этом заемщик не теряет

ГЛАВА 1. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

41

свое право залога и без регистрации, однако для третьих лиц такая ипотека является в большинстве случаев негласнойВместе с этим следует отметить, что закон предоставляет сторо­ нам возможность предусмотреть в договоре купле-продажи квартиры (жилого дома) отсутствие ипотеки как таковой: «Если иное не преду­ смотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобре­ тенные в собственность на средства кредита ббанка или иной органи­ зации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры». Таким образом, исходя из положений закона можно сказать, что только в отношении законной ипотеки, о6еспечивающей выплату ренты, а также ипотеки, в отношении недвижимости, которой креди­ тор владеет на праве удержания, существует гласность ипотеки. В остальных случаях ипотека является негласной и возникает она вне зависимости от государственной регистрации, что, в свою оче­ редь, не защищает права и законные интересы третьих лиц, которые могут выступать сторонами в последующих сдеоках отчуждения недвижимого имущества. На практике отсутствие требования государ­ ственной регистрации в отношении законной ипопотеки и отсутствие ее в качестве обязательного элемента договора купли-продажи недви­ жимости в рамках ипотечного жилищного кредйтования может при­ вести к массовому нарушению прав граждан.

ГЛАВА 2 . Н О Р М А Т И В Н О - П Р А В О В О Е РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Правовая основа ипотечного жилищного кредитования Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составля­ ют федеральные (общероссийские) и местные нормативные право­ вые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кре­ дитования в настоящее время образуют: — Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья); — Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипоте­ ке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополне­ ниями; — постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных право­ вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищно­ го кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного само­ управления разрабатывать на основе Концепции региональные про­ граммы ипотечного жилищного кредитования. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитова­ ния в Российской Федерации, подготовленная в развитие Федераль­ ной целевой программы «Свой дом», определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансирова­ нии, а также стратегию государства в становлении и развитии дан­ ной сферы.

ГЛАВА 2. НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

43

Современная государственная жилищная политика должна, наря­ ду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, сделать новый акцент на решение жилищных про­ блем основной части работающего населения, располагающего сред­ ними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосроч­ ное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходи­ мость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических усло­ вий. Концепция включает подробное описание формирования систе­ мы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В Концепции намечены конкретные направления совершенство­ вания законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипо­ течного кредитования, как в странах с развитой рыночной экономи­ кой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на осно­ ве рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России. В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазви­ вающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнитель­ ного государственного финансирования. Основная цель государст­ ва — снижение финансовых рисков участников ипотечного жилищ­ ного кредитования и повышение доступности жилья для граждан, а основная задача государства — становление системы ипотечного жилищного кредитования через создание законодательной базы и ее нормативное регулирование. Государственное бюджетное финансиро­ вание будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адрес­ ных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким обра­ зом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и способов социальной поддержки.

44

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве В Москве ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом поло­ жений закона города Москвы от 31 марта 1999 г. № И «Об органи­ зационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соответствующих про­ грамм ипотечного жилищного кредитования. В Московской области ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе пере­ численных нормативных правовых актов с учетом положений закона Московской области от 19 сентября 2001 г. № 144/2001-03 «Об ор­ ганизации системы ипотечного жилищного кредитования в Москов­ ской области» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кре­ дитование осуществляется с учетом положений законов и постановле­ ний органов власти этих субъектов. Законодательство подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими граждан­ ско-правовыми договорами, перечень существенных условий догово­ ра. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК Р Ф ) .

ГЛАВА 3 . К Л А С С И Ф И К А Ц И Я ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ Виды ипотечных кредитов Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. По объекту недвижимости: • земельные участки; • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со­ стоящие из одной или нескольких изолированных комнат; • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ ского назначения; • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и кос­ мические объекты; объекты незавершенного строительства1. По целям кредитования: • приобретение готового жилья в многоквартирном доме 2 либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. По виду кредитора: банковские и небанковские. По виду заемщиков (как субъектов кредитования): • кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; • кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владель­ цу жилья; • по степени аффилированности заемщиков. 1

Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относи­ лись к недвижимому имуществу. 2 Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

46

Кредиты могут предоставляться: • сотрудникам банков; • сотрудникам фирм — клиентов банка; • клиентам риэлторских фирм; • лицам, проживающим в данном регионе; • всем желающим. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием зани­ маются различные кредитные институты. Особенности их деятельно­ сти заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 3.1). Таблица 3.1 Способы рефинансирования ипотечных кредитов № п/п

1

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

1

Выпуск ипотечных облигаций

Ипотечные банки

2 .

Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии

Стройсберкассы

3

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Универсальные банки

4

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотеч­ ному банку, собственные, при­ влеченные и заемные средства (в том числе займы международ­ ных организаций)

Кредитные учреждения, зани­ мающиеся ипотечным кредито­ ванием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

По способу амортизации долга: • постоянный ипотечный кредит; • кредит с переменными выплатами; • кредит с единовременным погашением, согласно особым усло­ виям. По виду процентной ставки: • кредит с фиксированной процентной ставкой; • кредит с переменной процентной ставкой. По возможности досрочного погашения: • с правом досрочного погашения; • без права досрочного погашения; • с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

ГЛАВА 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

47

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложен­ ного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть: • обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кре­ диторами); • субсидируемые и выдаваемые на общих условиях. Практика получения ипотечных кредитов за рубежом Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма раз­ нообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии до­ кументов, подтверждающих право собственника на имущество, кото­ рое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, дости­ гающий 30 лет. Через каждые 5 лет процентная ставка по ним пере­ сматривается. Кроме того, в Германии выдаются «обычные креди­ ты», которые банки распространяют вместе с «ипотечными кредитами» или в дополнение к ним. С точки зрения процентной ставки эти кре­ диты приближаются к ипотечным, а практически отличаются от них только наличием гарантии. В Германии выдаются льготные кредиты для семей с ограниченными доходами: — льготные кредиты первой необходимости (выдаются лицам с низкими доходами, являются беспроцентными и сопровождаются выплатой субсидий); — льготные кредиты второй необходимости (предоставляются лицам со средними доходами). Во Франции льготные кредиты называются «льготные кредиты на вступление в право собственности» и используются для финанси­ рования вступления в право собственности семей со скромными до­ ходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет. Во Франции имеют место «связанные кредиты», которые могут выдаваться всеми учреждениями, берущими на себя обязательства соблюдать некоторые нормы, но без условия учета денежных возможностей (доходов). Кредиты могут выдаваться как на покупку новых квартир, так и на покупку старых, если заемщик производит в них работы на сумму, равную 25% стоимости, а также на проведение капитального ремонта.

48

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В Италии льготные кредиты распространяются институтами зе­ мельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их раз­ мер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик. Широкое распространение получили «земельные авансы», их выдают институты земельного кредита под ипотечную гарантию. Срок погашения такого кредита не менее 18 месяцев (в среднем — от 2 до 4 лет). Следующая разновид­ ность ипотечных кредитов, применяемых в Италии, — это «долго­ срочные ипотечные кредиты», которые выдаются теми же института­ ми земельного кредита, а также другими кредитными учреждениями. Институты земельного кредита выдают такие кредиты.на срок от 10 до 25 лет под твердую либо, чаще, пересматриваемую раз в 5 лет процентную ставку. Они могут покрывать 50% цены покупки или 75% цены строительства. Прочими кредитными учреждениями такие кредиты выдаются на срок от 5 до 15 лет под рыночную процентную ставку с выплатами в счет погашения долга каждые 6 месяцев. В Испании большое распространение получили «квалифициро­ ванные жилищные кредиты». Они выдаются органами государствен­ ного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и сро­ ка погашения кредита. Для стимулирования к выдаче этих кредитов различных кредитных учреждений финансовые органы, прежде все­ го, освобождают их от необходимости иметь обязательные резервы для этих целей. В Великобритании кредит на приобретение заемщиком банка своего первого дома оформляется следующим образом. Покупателю дома выдается брошюра банка «Информация для покупателей до­ ма». В ней подробно описывается, как правильно выбрать страховку и кредит, каков порядок приобретения дома, приводится форма заяв­ ления на выдачу кредита. Кредиты выдаются лицам, достигшим 18-летнего возраста в размере до 95% ипотеки. Размер кредита опре­ деляется путем умножения годового дохода заемщика на 3. В случае если кредит получают одновременно два заемщика, размер ссуды определяют следующим образом: 2,25 х общий доход заемщиков,

или

3 х размер наибольшего дохода одного из заемщиков + + 1,13 х доход второго заемщика.

Если заемщик банка решил приобрести новый дом взамен старо­ го, банк выдает жилищный кредит в размере до 80% стоимости или

ГЛАВА 3 КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

49

покупной цены дома (выбирается наименьшая величина). В случае ес­ ли заемщик банка решает остаться в прежнем доме, банк возмещает ему до 80% ипотеки. Основными условиями реализации классических моделей ипотеч­ ного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, са­ мое главное — активное участие государства как гаранта устойчиво­ сти всей системы отношений при ипотечных операциях. Тем не менее уже сегодня имеется значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псев­ доипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная ини­ циатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитова­ ния жилищного строительства. Форвард-кредитинвест ~ схема, рассчитанная на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строитель­ ство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиен­ там, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и вы­ дача кредита осуществляются при этом поэтапно, по мере строитель­ ства объекта. Ретрокредитинвест — схема, предназначенная для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее ры­ ночная стоимость выше затрат по строительству новой. Фьючерсинвест — эта схема предназначается для граждан, кото­ рые не желают закладывать свою недвижимость. Она предусматри­ вает два варианта: • квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собствен­ ник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от прода­ жи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплату счетов инвестора-застрой­ щика; • собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски, нестабильности окончательной цены нового строительства.

50

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Комбинвест — комбинированная схема инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевое инвестирование этих сбережений в конкретные объекты. Источниками инвестирования по этой схеме мвгут быть: • личный целевой вклад. Размер этого вклада является фикси­ рованной величиной и определяется по разнице между расчет­ ной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претен­ дует гражданин, и расчетным размером субсидии, если тако­ вая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инве­ стирования и этапа завершения расчетов. Данные средства вно­ сятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-но­ востройки возникает у каждого гражданина только при усло­ вии оплаты на накопительном этапе не менее 50% расчетной величины совокупного личного вклада; • адресные субсидии местных органов власти; субсидии коммер­ ческих организаций, в которых работают граждане; субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менед­ жером проекта в рамках системы за счет привлечения к строи­ тельству юридических и физических лиц; • средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры; • краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада. В ряде областей нечерноземной зоны России (в том числе и Ле­ нинградской) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, используя как средство погашения кредита сельхозпро­ дукцию. В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30% стоимости квар­ тиры молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует столич­ ная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет. В Башкортостане разработанная схема ипотеки предполагает первоначальные взносы до 30% с возможными сроками рассрочки от 5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюд­ жетные средства и средства покупателей, а также товарные кредиты, которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8% годовых.

ГЛАВА 3- КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

51

Функции Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Особенности региональной экономики и возможности привлече­ ния бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью в 1996 году создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно стать стержнем российской ипотеки. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране. Названная концепция предполагает переориентацию решения жилищных проблем социаль­ но незащищенных групп населения на решение жилищных трудно­ стей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека явля­ ется преимущественным способом решения жилищного вопроса. В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, наме­ чены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необхо­ димости ее поддержки значительным государственным финансирова­ нием. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

ГЛАВА 4 . И Н С Т Р У М Е Н Т Ы ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Инструмент ипотечного кредитования Инструмент ипотечного кредитования — это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает ос­ татки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем так­ же отражаются, какая часть платежа идет на выплату процента, и ка­ кая — на выплату основной суммы долга. В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты под­ разделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с перемен­ ными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на: ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также аль­ тернативные инструменты ипотечного кредитования. Понятие постоянных (аннуитетных) ипотечных платежей Постоянные (аннуитетные) ипотечные платежи предусматри­ вают периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение креди­ та и. часть — на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Понятие «шаровых» платежей «Шаровые» платежи предусматривают крупный итоговый пла­ теж по долгу. Данный порядок погашения кредита удобен для заем­ щика с небольшими ежемесячными платежами, но увеличивает сум­ му выплачиваемых процентов за весь период кредитования и возла­ гает нагрузку по выплате крупной суммы в конце срока кредита.

ГЛАВА 4. ИНСТРУМЕНТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

53

Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основно­ го долга, возрастает риск невозврата выданного кредита по истече­ нии срока кредитования. Ипотечные кредиты с «шаровым» плате­ жом могут быть структурированы следующим образом: • неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита; • выплаты одних только процентов, а затем — «шаровой» платеж; • частичная амортизация с итоговым «шаровым», платежом. Некоторые ипотечные кредиты Предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на; непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изме­ няются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет умень­ шаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах. В то же время, исходя из требования банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных дохо­ дах заемщика (обычно 30 — 40%), уменьшается сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом. Ипотека с нарастающими платежами Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет плате­ жи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кре­ дит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотеч­ ная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основ­ ной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортиза­ ции платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке1. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций. В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.) используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они пред­ ставляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основ­ ная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.

54

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашен­ ная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: по­ требительских цен; курса доллара США; стоимости потребительской корзины; минимального размера оплаты труда (МРОТ); других фи­ нансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости не­ погашенной суммы долга. Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам боль­ шую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначаль­ ном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции, что уве­ личивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Обеспечение доступности и возвратности кредита Для обеспечения доступности кредита и его возвратности исполь­ зуются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспе­ чивая возвратность кредита и его доступность. Номинальный непога­ шенный остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность продления срока в случае недопла­ ты в реальном выражении. В заранее оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен. Процентная ставка меняется в зависимости от изменения ситуа­ ции на денежном рынке по индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.

ГЛАВА

4.

ИНСТРУМЕНТЫ

ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

55

Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей Институтом экономики города Москвы специально для России был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей ( И Р О П ) 1 . Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить при­ быльность кредитных операций банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой», она определяет тот размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, напри­ мер, ставки процента на,межбанковском рынке кредитов. Этот пока­ затель включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия банком административных и прочих расходов, связан­ ных с кредитными операциями, надбавку за кредитные риски и соб­ ственно прибыль банка. В действительности, регулярные ежемесячные платежи по креди­ ту заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называ­ ется «платежной». Разница между величиной, которую клиент дол­ жен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца, исходя из возросшей суммы задолженности таким обра­ зом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и номинальных — в ре­ зультате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП, основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью позволя-. ет исключить риск роста процентной ставки. Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение первых лет предоставле­ ния ипотечных кредитов риск ликвидности банка может увеличить­ ся. А рост платежей в последние годы увеличивает кредитный риск, в случае если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных опе­ раций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика. 1

Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредит­ ного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. — М., 1993.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА У П Р А В Л Е Н И Я Р И С К А М И ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Параметры кредита Параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кре­ дитования, сумму первоначального взноса и т.д.) во многом опреде­ ляют финансовые риски, неизбежно возникающие на разных этапах ипотечного кредитования. Социальный характер ипотечного кредито­ вания, большие риски невыплат по кредиту, работа с депозитами на­ селения, а также вхождение основных схем кредитования в единую финансовую систему требуют особого контроля и пристального вни­ мания к ипотечному кредитованию со стороны государства. Более то­ го, социальная направленность кредитования предполагает заботу государства о малообеспеченных слоях населения и принятие им спе­ циальных мер по финансированию и субсидированию нуждающихся в жилье. Специфика ипотечного кредитования нуждается и в особенной поддержке участников (субъектов) инвестирования. Большие объе­ мы кредитования, определяемые высокой стоимостью недвижимости, требуют специфического подхода к формированию кредитных фон­ дов, наличию постоянного источника финансирования, включая так называемые «длинные деньги». Это делает необходимым создание специализированных банков. Банковская специализация носит функ­ циональный характер и влияет на характер деятельности ипотечного банка. Ликвидность и надежность специализированных институтов достигается путем разработки и применения специальных ипотечных стандартов, особых видов страхования или наличия специальных гарантий. Необходимыми условиями являются: государственная ре­ гистрация объекта залога, правильная оценка рисков, создание опре­ деленных технологий привлечения средств, особенный подход к вы­ бору ипотечных инструментов и технологий, обязательная большая предварительная работа с клиентом (андеррайтинг) и т.д.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

57

Отличие ипотечного кредитования от обычного кредитования Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских акти­ вов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, примене­ ния специфических инструментов кредитования, определяющих рис­ ки и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности де­ нег, стоимости недвижимости и т.д. Виды рисков Риски подразделяются на систематические.и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотеч­ ных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами. Среди них — экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски ценных бумаг, риски недополучения прибыли, риски банков­ ской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный; другие — по­ граничными, комплексными с другими рисками, они непосредствен­ но или косвенно влияют друг на друга. Для ипотечного кредитова­ ния особо важными являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск смежный риску ликвидности), кредитный риск. Риск досрочного платежа Очень большую роль играет риск досрочного платежа, смежный риску процентной ставки и риску ликвидности. Крах кредитных учреждений в США в 1920 —1930-е годы, крах ссудно-сберегательных учреждений в 1980-х годах заставил государственные институ­ ты, кредитные учреждения серьезнее подходить к проблемам риска. Поэтому в настоящее время для всех кредитных учреждений харак­ терны серьезные маркетинговые исследования общего рынка капита­ ла, рынка заемных денег, жилищного рынка, а также анализ рисков, контроль рисков и управление ими, жесткий контроль кредитного

58

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

портфеля (управление активами и пассивами банка, процентной по­ литикой и т.д.). И все это — часть общей стратегии и управления. Это обязательное условие работы любого кредитного учреждения в целях получения определенной доходности по осуществляемым операциям. В связи с усложнением финансовых технологий, распы­ ленностью одной' операции по нескольким финансовым субъектам, как это ни парадоксально, наряду с дегосударствлением, усиливается роль государства и контроль рискованных операций банков. Остано­ вимся на двух основных рисках, характерных для ипотечного креди­ тования. Это риск процентной ставки и кредитный риск. Риск процентной ставки Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки — это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок, то есть когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привле­ каемым банком в настоящее время или в будущем средствам. Ставки могут измениться по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной бан­ ковской политики, выбором неправильных инвестиционных инстру­ ментов и технологий и т.д. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени, является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в за­ висимости от технологий сбережения) по депозитам, а также непред­ сказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Таким образом, ставки по выданным кредитам-активам являются постоянными, «свя­ занными», притом на очень большце сроки, а пассивы банка остают­ ся слабо привязанными, в основном в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия. Риск процентной ставки включает не только из­ менение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости аморти­ зационных фондов по сравнению с номинальными выплатами). Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска неликвидности (ликвидности), это взаимозависимые риски. Риски особенно возрастают при большом потенциале негативной амортиза­ ции, при применении рискованных ставок в больших объемах, боль­ шой доле объемов с долгосрочными кредитами или, наоборот, боль­ шом объеме кратковременных депозитов. Таким образом, даже при

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

59

смене краткосрочных депозитов на среднесрочные депозиты риск процентной ставки будет уменьшаться. Необходимо учитывать влия­ ние самой процентной ставки на кредитный риск. Кредитор не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже эта ставка будет непосильна для заемщика. Кредитором должно быть правильно выбрано оптималь­ ное соотношение уровня риска, учитывающего все риски с их влия­ нием друг на друга, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском обычно обратно пропорциональная. Решение проблемы надежности ипотечных кредитов путем умень­ шения процента по этим кредитам за счет снижения процента по де­ позитам также невозможно, так как в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь должны быть найдены иные пути, включая работу с максимальными ставками по депозитам и минимальными ставками по кредитам, минимизацию всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, создание новых эффективных технологий, объединение этих технологий в це­ лях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования. При этом важную роль начинает играть объединение мелких банков в крупные. Естественно, что про­ центная ставка по кредиту регулируется рынком (предложением заемных средств и их спросом), а также прибылью банка. Однако жесткие непосильные кредитные условия могут резко ограничить доступность кредитов, а также увеличить кредитные риски. Поэтому многие страны применяли и применяют политику регулирования го­ сударством финансовой системы (особенно необходимую в отдель­ ные экономические периоды), устанавливали своего рода «потолки ростовщичества». В США Федеральное правительство избегало прямо устанавливать «потолки» ставки ссудного процента по закладным, однако многие штаты сами устанавливают верхний предел процент­ ной ставки, которая может быть применена кредитором. Установка кредитным институтом ставкр! выше принятой подпадает под наруше­ ние закона и штрафные санкции. Кредитный риск Это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам сво­ их обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это и государственная политика, и политика кредитных учреждений в области первичного взноса. Большая роль принадле­ жит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики. Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность)

60

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита.(к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования пред­ полагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в ка­ честве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение ры­ ночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования, что является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспече­ ния, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск умень­ шается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заем­ ного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50 — 60%, в США — 75%. Осталь­ ные 25 — 40% стоимости недвижимости — собственные средства заем­ щика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недви­ жимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет На сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кре­ дитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, вхо­ дящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложен­ ной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщи­ ками (страхование кредитного долга). Существенным условием ипо­ течного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и це­ на (а также оценка соответствия стоимости цене). Роль цены и стоимости недвижимости при возникновении и снятии рисков Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

61

Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показа­ тели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первона­ чального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет, на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости не­ движимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижи­ мости необходима при сделках кунли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении1.

Правильная оценка стоимости недвижимости Правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков (государства, кредиторов, инвесторов), это минимизация общих кре­ дитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оценки — один из основных факторов проводимой жилищной политики, исключение многих рисков и обеспечение стабильности рынка. В России существует явное завышение цен на недвижимость. Для решения этой проблемы необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для экономики России инстру­ ментов. Данный вопрос напрямую связан с налогообложением сде­ лок и ставками налогов на недвижимость. Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недви­ жимости невозможна эффективная система налогообложения собст­ венности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов: • завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы на­ селения, • отсутствие многих организационных решений в вопросах нало­ гообложения, 1

Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберегательных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 1980-е годы, с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий. По мне­ нию многих аналитиков, именно завышенная стоимость заложенной недвижимо­ сти сыграла негативную роль в образовании неликвидной недвижимости.

62

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

• отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения сво­ их обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья и др. Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о ча­ стной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до кон­ ца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипо­ течных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежа­ ние крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей. В США подходят к вопросу несоответствия роста или снижения цен на недвижимость прибылям банковских институтов, не сворачивая финансовые рынки, не ожи­ дая, когда рынок будет эффективным и безопасным, а, наоборот, на­ ступательно — разворачивая новые более безопасные ипотечные тех­ нологии с возможностью компенсации этих несоответствий. Только на правильном анализе кредитных рисков могут строиться большие инвестиционные программы. При решении больших программ всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную нестабильную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которой на разви­ тие ипотечного кредитования в России огромно. Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости Создание эффективного механизма оценки действительной ры­ ночной стоимости — это важная предпосылка для стабилизации все­ го жилищного рынка, так как от этого зависят результаты рефор­ мирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, политика создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимально­ му стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Пра­ вильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. При этом необходи­ мо отметить, что жесткие критерии выбранных стандартов значи­ тельно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая середи­ на, которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответ­ ствии с экономическими изменениями.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

63

Один из общегосударственных обязательных стандартов, установ­ ленных в США, — это коэффициент кредитоспособности (доступно­ сти кредита). Этот коэффициент показывает максимально допусти­ мые пределы (рамочные стандарты) отношений полных затрат заем­ щика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на не­ движимость) к общим семейным'доходам. Общепринятый стандарт равен 28-30%. Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные Платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кре­ дитного срока. В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи, '— коэффициент ОЦД. В странах сбалансированной рыноч­ ной экономики этот показатель в пределах 3 — 4, в высокоразвитых странах он равен 2 — 3,5. В целом считается, что рынок жилья и ры­ нок ипотечного кредита могут нормально функционировать, если ко­ эффициент ОЦД не превышает 4,5. Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, которая достаточно силь­ но приближена к западным ценам, а в ряде случаев даже превышает их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время в России данный показатель не выдерживает критики, так как он более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот прказатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой яедвижимости, которая варьирует в пределах 1 : 10. В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступность кредита влияют российские банковские ставки. В связи со специфи­ кой рыночного развития России для нее должны быть разработаны :вои реальные критерии и показатели. Так, например, в расчет стан­ дартного субсидированного кредита обязательно должны быть вклютены не только общие доходы семьи, но и обязательные среднедушезые расходы, рассчитанные из реального прожиточного минимума. Существуют и другие показатели, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм (стандартов) ипо­ течного кредитования включен также коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам (годовые троцентные выплаты за кредит к годовому совокупному семейному доходу). В России этот показатель (коэффициент) будет в 2 — 3 раза зыше западноевропейского. И если платить только за обслуживание

64

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного кредитования в России не выдерживают такой нагрузки, особенно в первые годы кредитования. Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по обслужи­ ванию кредита в размере чуть ли не своего дохода или сумму, в не­ сколько раз превышающую средний доход. То же самое можно ска­ зать и по расходам на юридическое оформление сделки (юридиче­ ские услуги, риэлторские услуги, регистрация, страхование, оценка и т.д.), которые ложатся на заемщика. Они достаточно высоки, а по отношению к средним доходам — сверхвысоки. Выполнение стандартных требований кредиторов относительно доходов заемщика, исходя из коэффициентов кредитоспособности, надежности и доступности (ОЦД), — это элементарная защита кре­ дитора на первом этапе от кредитного риска. Анализ всех коэффици­ ентов доказывает необходимость реальной оценки доходов заемщика, уровня инфляции, а также учета развития или, наоборот, свертыва­ ния производства. В США существовало «правило красной линии», в границах которой кредиты не могли выдаваться. Это были опас­ ные, с точки зрения кредитного риска, зоны. Наверное, это можно считать дискриминацией, однако в период нестабильной экономи­ ки — путь естественного ухода кредиторов от рисков. Расчеты наглядно показывают, что самостоятельно кредит без субсидирования, продления (увеличения) сроков кредитования, при­ менения специальных технологий для основной группы населения существовать не может. Ипотечное кредитование считается рискован­ ным кредитованием, но и просчитать уровень рисков ипотечного кре­ дита в России пока невозможно. Это сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечного кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования только коммерческими структурами в настоящий мо­ мент экономически невозможна, и ни одна структура на это не пой­ дет. Никто, кроме государства, не возьмется решать самостоятельно эту проблему при данных экономических .показателях (в частности, доходах населения и нестабильности экономического развития стра­ ны). Проблема не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутст­ вие необходимого работающего правового поля, кредитных техноло­ гий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены, а стоимость выплат за кредит была, как минимум, адекватна необходимым бан­ ковским затратам с учетом минимальной прибыли (для этого в на­ стоящий момент нужны также гарантии государства). При этом за­ емщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов.

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

65

Нестандартные риски В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличива­ ются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие место в США, к группам риска в России. В России складывается ситуация, когда только предприниматель­ ский класс (хотя часто и с непредсказуемым бизнесом) может вос­ пользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и му­ ниципальные служащие, другие группы населения лишены этой воз­ можности. Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами (как основной вид российского жилья) будет базовой для развития ипотечного кредитования. Поэтому должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, проводиться свой специальный банковский маркетинг, андеррайтинг и на их основе разрабатываться специальные стандарты ипотечного креди­ тования. Необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного рис­ ка, в большей степени присущем сегодня России, — риске невозмож­ ности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярным сегодня стало на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого и т.д., новых технологий рефинансирования, дающих возможность продлить сро­ ки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стои­ мостью недвижимости, а следовательно, уменьшить взносы, процент­ ные ставки, то есть дать возможность заемщику расплатиться с кре­ дитором. Современное российское законодательство нашло некий компро­ мисс и допускает дополнительно к судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без об­ ращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглаше­ ния между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо­ теки в соответствии со статьями 51 и 55 Закона об ипотеке. Имущест­ во, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных тор­ гов (ст. 56). Российский закон предусматривает приобретение зало­ гового имущества залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. В указанном соглаше3 Грудцына Л. Ю.

66

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

нии есть исключение: не может быть предусмотрено приобретение за­ ложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки яв­ ляется земельный участок (подп. 2 п, 3 ст. 55). В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке обращение взы­ скания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единст­ венным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключа­ ется договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судеб­ ном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобрете­ ния квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогода­ тель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обра­ щения на него взыскания. Несмотря на то, что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Закон об ипотеке) предусматривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из причин, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыска­ ния на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотеч­ ные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заем­ щиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Необходимо отме­ тить, что должна быть выработана четкая система взыскания имуще­ ства, а также схема внебанковской реализации заложенного заемщи­ ком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься ком­ мерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют. Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (за­ логодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сей­ час, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может полу­ чить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кре­ дит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препят­ ствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости

ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

67

недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают ста­ новление кредитного института, требуют более тщательного и осто­ рожного подхода со стороны кредиторов. Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стои­ мости недвижимости будет проблематичным, возрастет вероятность признания судом недействительности соглашения о внесудебном по­ рядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Эти положения законодательства, защищающие заемщи­ ков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита. Риски и страхование недвижимости Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование вы­ сокорискованным, создают необходимость создания стабилизирую­ щих противовесов. При этом на первую роль выходит страхование. Ипотечный рынок без страхования существовать не может. Вопрос страхования серьезен тем, что он связан со стоимостью недвижимо­ сти, которая, в свою очередь, выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль стра­ хования — уменьшение кредитного риска, его перераспределение. На Западе затраты на страхование применительно к страховому объ­ екту достаточно низки. Стабильность, эффективность работы всех звеньев финансово-инвестиционной системы являются в определен­ ной степени гарантией существования ипотечных отношений, и опре­ деляют достаточно низкую стоимость реального страхования, соот­ ветственно имеющего и достаточно низкие риски. Необходимо отметить, что вся западная финансовая система в настоящее время сильно реформировала и страховой рынок. Если несколько десятков лет назад страховые институты успешно работали со страхованием на ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то сейчас в результате трансформации инвестиционных институтов и функций 75% европейских банков занято на рынке страховых услуг, а 37% страховых фондов успешно работают на рынках банковских услуг, в том числе и ипотечных. Возвращаясь к ситуации в России, необходимо отметить следую­ щее. В настоящее время в стране страхуется менее 10% от всех при­ нятых на Западе потенциальных рисков. Значительная инфляция не дала по-настоящему хода этому важному институту, так как вся финансовая система перестраивается на работу с краткосрочными активами. А институту страхования так же, как и институту ипотеки, необходимы свои экономические условия и предпосылки. Частное 3*

68

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

страхование так же, как и частное ипотечное кредитование, сущест­ вуют лишь в определенной экономической среде: при инфляции свы­ ше 7% в месяц умирает страхование жизни, при инфляции в 10 —12% исчезает спрос и на другие страховые услуги. Страхование недвижимости в России В России в настоящее время вопрос страхования практически полностью выпадает из финансового и правового поля. В ситуации с меняющимися экономическими условиями без института страхования и принятия на себя определенных рисков (или части) субъектами, имеющими такую финансовую возможность или государственный ин­ ститут гарантий, ицотечное кредитование развиваться не сможет. Долгосрочный характер кредитования требует выработки эффек­ тивной политики, принятия срочных стабилизирующих мер при всевозможных «сбоях» в экономике. Именно потому, что ипотечное кредитование в России в настоящий момент есть сверхрисковая программа, она может проводиться только с помощью государства, так как без реального государственного участия ипотека самостоя­ тельно развиваться не будет1. Обычная форма страхования осуществляется в основном заемщи­ ком. Однако, допустим, в случае перепродажи такого кредита фи­ нансовым посредникам существует также и форма страхования кре­ дита кредиторами (обычно через страхование залога, но может быть и другой вид страхования).

1 В Великобритании ипотечная процентная ставка, взимаемая строительными компаниями, практически всегда была подконтрольна английскому правительству и являлась одним из основных вопросов как всей государственной политики, так и политики в области жилищного строительства.

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Система жилищного финансирования в России: историческая справка Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строи­ тельства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищ­ ное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и чле­ нов жилищно-строительных кооперативов). К началу экономических реформ в России отсутствовал рыноч­ ный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практи­ чески отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и пре­ доставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищ­ но-строительным и жилищным кооперативам на строительство ново­ го, а не на покупку готового жилья. Например, за период реформ 1990—1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых до­ мов по формам собственности и источникам финансирования. Значи­ тельно увеличилась доля частного сектора, в то же время государст­ во перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн кв. метров общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема вводимого жилья.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 70 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 года, по 1998 год и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья. Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результа­ те проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящих­ ся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жи­ лищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-про­ дажи вовлекается 1,5 — 2% квартир, находящихся в частной собст­ венности. Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство при­ вели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья'. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а так­ же отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказал­ ся не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расхо­ дов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, ко­ торые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные про­ блемы. Основная же часть населения, имеющая относительно ста­ бильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии этого сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов. Задача государства в новых условиях заключается в поддержа­ нии платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу, посредством развития системы долгоВыделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 год более чем в 3 раза, и было доступно в 1998 году лишь 344 тыс. семей, тогда как зарегистрированное право на такое жилье имеют более 6 млн. семей. Таким обра­ зом, ежегодное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в 2 раза, что свиде­ тельствует об увеличении сроков решения этой проблемы.

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

71

срочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практи­ ки строительства жилья за счет бюджетных средств и его последую­ щего бесплатного распределения к приобретению населением готово­ го жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функ­ ция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граж­ дан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвоз­ мездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается ря­ дом факторов. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» пара­ метрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступ­ ности для населения России составит не более 10%. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строи­ тельства в субъектах РФ обусловливают недостаточность пред­ ложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Низкие темпы разработки и совершенствования законодатель­ ства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для разви­ тия рынка жилья имеет земельное законодательство1. Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу не­ доработок. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка яв­ ляются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена 1

Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содер­ жал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще пред:тояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 го­ та Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строитель;тва законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

72

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок. Психологические факторы, главным из которых является нацио­ нальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг. Большое количество административных барьеров. Строитель­ ные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с су­ щественными административными препонами. Например, строитель­ ные компании должны получить не менее 40 согласований и разре­ шений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек. Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адрес­ ность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитова­ ние в России не становится массовым, и большинство россиян не мо­ гут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных про­ блем. Непрозрачные источники доходов граждан. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняш­ ний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свиде­ тельствует статистика Ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $500 млн. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы. При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного креди­ тования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот пока­ затель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%. Статистика выданных за последние годы ипотечных кредитов в России Число кредитов в 2003 году1 составило 27 тысяч, таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита — $18 тысяч. В большинстве крупных го­ родов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. По данным Ассоциации российских банков ( А Р Б ) .

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

73

В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющих­ ся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потреби­ тельский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее все­ го, являются завышенными. Например, цифра в 27 тысяч относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3 тыс. банковских кредитов и около 200 небанков­ ских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мега­ полиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно1. Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипоте­ ку необходимо снижение.ставок по кредиту ниже «психологическо­ го» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека — это рыночный меха­ низм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному про­ центу, в результате итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, помимо выплаты процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование кварти­ ры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5 — 2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо. Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против это­ го довольно веский довод — «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента: • платежеспособность заемщика, • готовность погасить кредит (анализ кредитной истории), , • оценка стоимости закладываемого имущества. Но определить реальную платежеспособность клиента в нынеш­ них российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредит­ ных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество оста­ нется достаточным обеспечением кредита в будущем — дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу 1 В Париже, для сравнения, количество выдаваемых в год ипотечных креди­ тов составляет около 100 тысяч.

74

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпора­ тивными клиентами. Заявления же от людей «с улицы» рассматрива­ ются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и «вопрос» не к ним. Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать запад­ ную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспо­ собности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут уже рыночные механиз­ мы. В России же обеспечить себя жильем с помощью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основ­ ная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не спо­ собна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет. Сегодня цена строительства квадратного метра в столице состав­ ляет $1500 — 2000, и, таким образом, хорошая квартирка может обой­ тись в десятки тысяч условных единиц. При рассрочке на 10 лет и среднем московском заработке 15 —20 тысяч рублей — не вполне подъемная сумма. А когда между человеком и вожделенной кварти­ рой выстраивается цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, то ее приобретение в кредит становится столь же невозможным, как и по­ купка на свободном рынке. России нужна собственная схема по применению института ипо­ теки. Прежде всего необходимо по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья по типу привычных с со­ ветских времён жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект эконо­ мической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финан­ сирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость — актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав право, таким образом, населению самому решать, по какой удобно приобре­ тать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собствен­ ным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипо­ тека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

ГЛАВА 6, РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

75

Ипотечный рынок в России: прогнозы и перспективы Ипотечный рынок России живет в ожидании Повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сего­ дня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохо­ зяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он бу­ дет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты Советуют оглянуть­ ся назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий. Теории дальнейшего развития ипотеки настолько многообразны, что могли бы стать темоц самостоятельного дипломного проекта. В своей работе я рассмотрю лишь те, которые, на мой взгляд, наиболее реалистичны. В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что с раз витием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше. С раз­ витием ицотеки спрос на недвижимость будет р а с г и , соответственно вырастут и цены. Сторонники этой точки зрения считают, что в це­ лях ограничения роста цен на жилье необходим Опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. Они полагают, что уже в 2005 году снизятся дополнительные расхо­ ды на оформление ипотечного кредита, а на рыш<е появятся новые кредитные продукты. В данном случае рынок ипотечного кредитова­ ния, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа органи­ заций, предоставляющих населению ипотечные за.ймы. Кроме того, ряд специалистов по развитию ипотеки считает, ч^о конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 году усилится, Мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а также; возрастет конку 1 ренция между кредитными организациями, участвующими в системе ипотечного кредитования. В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Федера­ ции эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал тенденцию к росту, как по объемам кредитова­ ния,, так и по количеству банков, участвующих в выдаче кредитов. Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, увеличился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее объем Выдаваемых банка­ ми кредитов пока невелик. На начало 2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинст­ ва, банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитова­ ния ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным даль-

76

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

нейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов. Универсальный механизм привлечения «длинных» кредитных ресурсов /Универсальным механизмом привлечения «длинных» кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточ­ ном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупа­ тели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разре­ шение этой недоработки. В результате ударной работы парламента в конце прошлого года были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине года). Среди них и поправ­ ки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», сни­ мающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми по­ ложениями этого Закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипо­ течных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро при­ няты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году. Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финанси­ рование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним ин­ весторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облига­ ций в России может начаться настоящий ипотечный бум. Также сто­ ит в рамках данного исследования рассмотреть теорию о том, что, не­ смотря на ряд благоприятных законодательных инициатив, по сути ничего не изменится. И, как подчеркивают специалисты, развитие событий в соответствии с этим сценарием очень возможно. Законы-то приняты, но теперь мы стоим перед задачей их практической реали­ зации, любой самый мудрый закон можно легко похоронить, если на его пути останутся либо технические, либо бюрократические пре-

ГЛАВА 6. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

77

грады. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимаю­ щихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутан­ ная система регистрации прав собственности на недвижимое имуще­ ство. Документы необходимо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организаций, нередко расположенных в разных насе­ ленных пунктах. Недавние попытки законодателя упростить эту про­ цедуру, конечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать «внешние силы», например инфляция 1 . Развитие событий по третьему сцена­ рию, — когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происходить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, — представляется наиболее реальным. Хотя поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, Феде­ ральная служба по финансовым рынкам ( Ф С Ф Р России) должна разработать около десятка документов, которые бы регламентирова­ ли правила торговли ипотечными бумагами на фондовой бирже. Кро­ ме того, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой меж­ дународной практикой, для чего также нужны изменения в законода­ тельстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-нибудь в закоулках финансовых цепочек. Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональ­ ным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы являются наиболее привлекательными для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни толь­ ко пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бу­ маги около 120 млрд. рублей в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует. Примером тому может служить тот факт, что институт ипотеки в постсовет­ ской России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел периода бурного рас­ цвета. В последний раз результаты, которых достиг ипотечный рынок к 1998 го­ ду, были перечеркнуты дефолтом.

78

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Задачи становления и развития ипотечного жилищного кредитования Для становления и развития системы ипотечного жилищного креди­ тования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач: 1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обес­ печивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; 2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюд­ жетную сферу; 3) создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования; 4) налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотеч­ ных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипо­ течных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирова­ ние коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны; • 5) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов; 6) формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их соци­ альной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита; 7) доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотеч­ ных кредитов и их рефинансированию; 8) формирование нормативно-законодательных основ для ис­ пользования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу; 9) разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, кото­ рая будет основана не только на интересах чиновников. Ипотечное кредитование жилья, несмотря ни на что, — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привле­ чения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипоте­ ка позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной рабо­ те, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономиче­ ском росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. Для развития долгосрочного ипо­ течного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на «светлое будущее» ипоте­ ки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по фор­ мированию законодательства об ипотеке только началась.

ГЛАВА 7 . С Т Р У К Т У Р А Р Ы Н К А И П О Т Е Ч Н О Г О Ж И Л И Щ Н О Г О КАПИТАЛА Первичный рынок ипотечного капитала Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использо­ вания в коммерческой деятельности. Вторичный рынок ипотечного капитала Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс ку­ пли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первич­ ных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что в случае невозврата заемщиком кредита кредитор имеет право распо­ рядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кре­ дитора низки опасения невозврата ссуд, и есть основания для долго­ срочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансо­ вых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинст­ ве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциаль­ ных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой по­ лучен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходи­ мостью выполнения обязательств по кредитному договору. Поэтому цо получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать: • достаточно ли денежных средств для внесения первоначально­ го взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с со­ вершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное

80

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Го­ сударственном реестре), заключение договоров страхования; • останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредит­ ному "договору; • не ожидается ли падение доходов в течение периода кредито­ вания, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, без потери в заработной плате; • имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних двух лет, каковы причины увольнения и перерывы в работе, своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан­ ные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, элек­ троэнергии (проверяется банком); • имеются ли активы в виде движимого или недвижимого иму­ щества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспе­ чения. Количество выдаваемых ссуд под залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной, вследствие того, что объект оценивается исходя из его возможной продажи в довольно далеком будущем, при условии невозврата кредита. Таким образом, кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а залогодателю заниженная стоимость имущества при залоге невы­ годна. Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток дол­ госрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосроч­ ных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще, а к коммер­ ческим — особенно. Финансово-экономический кризис 1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов из коммерче­ ских банков в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка пла­ тежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля тене­ вого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциаль­ ных заемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная нало­ говая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени», но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

ГЛАВА 7. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА

81

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспе­ ченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные. Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под за­ лог недвижимого имущества. Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторич­ ный. На первичном рынке обращаются первичные закладные, а на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Наряду с этим рынки ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспече­ ния: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала яв­ ляются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, по­ купающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первич­ ного рынка ипотечного капитала — способ решения жилищной про­ блемы для многих семей посредством ипотечного жилищного креди­ тования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи.закладных, выпущенных на первичном рын­ ке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить возмож­ ность для Продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредит­ ных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

4ГрудцынаЛ. Ю.

ГЛАВА 8 . О С Н О В Н Ы Е М О Д Е Л И ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Модели (схемы) ипотечного кредитования Выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования: Двухуровневая («американская модель»-) опирается на вторич­ ный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фикси­ рованную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипо­ течного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе­ чению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заем­ щику средства и взамен просят переводить получаемые от него еже­ месячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источни­ ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридиче­ ским лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фон­ довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая ин­ вестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. В США ставки по ипотечным ценным бумагам лишь незначитель­ но выше ставок по государственным ценным бумагам, что объясняет­ ся уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Под­ держка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкла-

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

83

дывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. Одноуровневая («немецкая модель») представляет собой авто­ номную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сбере­ гательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на по­ купку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строитель­ ная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структу­ рой, начинает свою деятельность с формирования уставного капита­ ла и имеет на его основе свой собственный источник средств (вклю­ чая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются толь­ ко для осуществления уставной деятельности, то есть на финанси­ рование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на по­ купку построенных квартир. Договор об ипотеке: понятие и признаки ' Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) — это договор, в котором одна сторона — залогодержатель, являю­ щийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к долж­ нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. В этом случае залого­ держатель имеет преимущественное право перед другими кредитора­ ми залогодателя, за исключением изъятий, определенных Законом об ипотеке. Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимае­ мых решений. Для максимального сокращения процедуры оформле­ ния кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о яре4*

84

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

доставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качест­ ву управления недвижимостью, оценке способности объекта генери­ ровать доход, Необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их рас­ пределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного фи­ нансирования на инвестиционный проект. Этапы ипотечного кредитования Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования: • предварительный этап (разъяснение клиенту основных усло­ вий кредитования, передача списка документов для получения ссуды); ; • сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; • оценка вероятности погашения кредита; • принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения); • заключение кредитной сделки; • обслуживание кредитной сделки; • закрытие кредитной сделки. На предварительном этапе заемщик должен получить всю необ­ ходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кре­ дита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитова­ ния определяется максимально возможная сумма кредита, согласовы­ ваются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается креди­ тором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию: • желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная став­ ка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа; • описание покупаемой собственности: адрес, юридическое опи­ сание; • источник первоначального платежа; • назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирова­ ние собственности и т.д.;

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

85

• биографические сведения: уровень образования и профессио­ нальной квалификации; • сведения о работе и источниках дохода; • сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кре­ дита к стоимости недвижимости, используемой в качестве за­ лога, обычно не превышает 70%:

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кре­ дита будет следующим: сумма кредита = 0,7 х стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сум­ ме доходов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика: платеж по кредиту = 0,3 х чистый доход заемщика

Условия предоставления заемщику кредита Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика пер­ воначального капитала в размере не менее 30 — 50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой ве­ личине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначаль­ ного капитала могут выступать депозитные вклады или наличные де­ нежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Сумма кредита и срок кредитования рассчитыва­ ются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту. Цель следующего этапа — «Сбор и проверка информации о кли­ енте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных за­ емщиков. Для этого проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, оценивается его собственность, предполагаемая к продаже для получения суммы пер­ воначального взноса, оценивается предмет залога. Клиент проверяет­ ся службой экономической безопасности кредитного учреждения. За­ емщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть лик­ видной, должны отсутствовать права со стороны третьих лиц на

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

86

объект залога и т.п. По результатам повторного собеседования про­ водится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит сле­ дующие вопросы, имеющие балльную оценку: • сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, нали­ чие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей; • основная информация о приобретаемой недвижимости; • наличие первоначального капитала; • сведения о занятости заемщика и поручителей; • сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей; • сведения об имуществе заемщика. «Стабильные» и «нестабильные» заемщики В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количест­ ва баллов заемщики классифицируются на «стабильных» и «неста­ бильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит: опреде­ ляются технологии получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита; разрабатывается график платежей и порядок его изменения; рассчитывается максимально возможная сумма кредита; оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности); документально подтверждаются дохо­ ды и обязательства заемщика. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании кото­ рого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные до­ ходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в тече­ ние последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др. Оценка вероятности погашения кредита На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг1 заемщика. Для этого анализируются фи­ нансовые возможности заемщика, оценивается его стремление пога­ сить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кре­ дитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиен­ та, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в ста­ бильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. 1

/Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероят­ ности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной сум­ мы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво­ начального взноса и оценки предмета ипотеки.

ГЛАВА 8. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

87

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кре­ дитовании. Отказ должен представляться в письменном виде с указа­ нием всех причин,' препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кре­ дита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику1 предоставляют список необходимых для кредитования документов. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе: • отношение периодических платежей по кредиту и периодиче­ ского дохода заемщика; • отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика; • отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приоб­ ретаемого имущества; • отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества. Следующий этап — принятие решения по кредиту. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разраба­ тываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, за­ ключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимает­ ся решение»о величине кредита, процентных ставках, сроках креди­ тования, порядке погашения кредита. Принятие решения по кредиту Решение до кредиту принимается на основе экспертного заключе­ ния, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объ­ екте залога: • желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования; • анализ объекта залога; • информация о заемщике, членах его семьи и поручителях; • описание предполагаемой сделки; • источники погашения кредита; • расчет возможной суммы кредита; • анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимо­ сти, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества; • риск смерти или утраты трудоспособности заемщика; • предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заем­ щика.

88

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключа­ ются следующие договоры: • договор купли-продажи недвижимости; • кредитный договор; • договор ипотеки (подлежит государственной регистрации); • договоры страхования. Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой не­ движимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предос­ тавляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; раз­ мер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др. В договор об ипотеке стороны включают: • предмет ипотеки; • цену передаваемого в ипотеку помещения; • существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); • размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (раз­ мер предоставляемого кредита и размер процентов за пользова­ ние денежными средствами); • срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипо­ текой (срок, на который предоставляется кредит); • указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество нахо­ дится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по дого­ вору об ипотеке); • требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; • основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия. Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во мно­ гих странах с рыночной экономикой функционирует система госу­ дарственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как го­ сударством, так и частными кредиторами. Чтобы ипотечный кредит и

ГЛАВА S. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

89

объект залогового обеспечения были застрахованы государственным учреждением, они должны соответствовать довольно жестким требо­ ваниям. Система частного страхования более привлекательна для за­ емщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для зало­ га, может не отвечать стандартам государственного страхования; за­ емщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государ­ ственного страхования; страховка дает возможность кредитору про­ дать закладную на вторичном рынке. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с усло­ виями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право пре­ имущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или пре­ вышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме. Договор страхования жизни и здоровья Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной Кредитным учреждением стра­ ховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры. Страховая компания до заключения договоров страхования тща­ тельно изучает представленные заемщиком документы, выясняя сте­ пень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может уста­ новить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования. Этап завершается перечислением кредитных средств безналич­ ным путем согласно договорам купли-продажи или платежному по­ ручению заемщика. Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем: • осуществляется прием платежей; • проверяется соответствие фактических выплат графику плате­ жей; • ведется бухгалтерский учет операций; • рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на не­ движимость и страховке; • взимаются просроченные платежи;

90

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

• ведется работа с проблемными кредитами: — переговоры, заключение нового кредитного договора, из­ менение условий договора (срока, процентной ставки, по­ рядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.; — ведется отчетность по выданным кредитам. Закрытие кредитной сделки Закрытие кредитной сделки — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кре­ дитной сделки, соответственно ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ. Если заем­ щиком и залогодателем не выполняются условия кредитного догово­ ра или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на зало­ женную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Пред­ мет ипотеки реализуется.. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обра­ щения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

ГЛАВА 9 . О Ф О Р М Л Е Н И Е Д О Г О В О Р А ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Особенности оформления договора ипотеки Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гра­ жданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оформление ипотеки в настоящее время вызывает массу трудностей, это довольно сложная процедура. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве основания возникновения зало­ гового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридиче­ ских фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государ­ ственная регистрация залога. Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог кото­ рых определяется по российскому законодательству, если они нахо­ дятся на территории России. Российским же законодательством оп­ ределяется и форма договора залога зарегистрированных в России гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов. Согласно статье 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке долж­ ны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место­ нахождения и достаточным для идентификации этого предмета опи­ санием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право за­ логодателя. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках ис­ полнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать

92

> ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответст­ вующие условия. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного обору­ дования в отдельности. Предмет договора ипотеки — принадлежащее залогодателю право аренды Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предме­ том ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Россий­ ской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникнове­ ния и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство ос­ новано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в дого­ воре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходи­ мые условия ее определения. В случае если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны размеры и сроки соответствующих платежей либо условия, позволяющие их определить. Когда права залогодержателя в соответствии с требованием статьи 13 Закона об ипотеке удостове­ ряются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за ис­ ключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. По закладной допускается уступка права залогодержателя друго­ му лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному соответствую­ щей ипотекой основному обязательству, которая осуществляется пу­ тем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведе­ на и в договорном порядке. В договоре об ипотеке может быть предусмотрено-, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой эти требования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

93

фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Нотариальное удостоверение договора ипотеки На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению тако­ го договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Феде­ рального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении из­ менений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года 1 . Однако считаем необходимым, несмотря на недавние изменения в законодательстве, раскрыть проблему нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны договора могут предусмотреть в нем необходимость такого удостоверения. Согласно Основам зако­ нодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по местонахождению недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сде­ лок у нотариуса. Оформление договора ипотеки Для оформления договора ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залого­ держатель), со всеми необходимыми документами, в том числе пас­ портами, удостоверяющими личность обеих сторон. Нотариус дол­ жен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяс­ нить лицу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответст­ венность и главное — последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существен­ ных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юриди­ ческих лиц. 1

СЗ Р Ф . - 2005. - № 1. - Ст. 42.

94

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Обязанности нотариуса при удостоверении договора ипотеки При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать зна­ чения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотреб­ ления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограничен­ но дееспособным/При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспо­ собным, а также прорит сообщить ему о принятом решении. В зави­ симости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела судом. При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон — юри­ дическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совер­ шаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотрен­ ным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или по­ ложением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удосто­ верении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона. Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособно­ сти и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридиче­ ские лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их из­ брании, распределение обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлений, то проверяются их полномочия на совер­ шение данной сделки по уставу. Если но нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недейст­ вительной.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

95

Например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест пред­ седателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным договора о залоге имущества, заключенного меж­ ду банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ». Между коммерческим банком «Инфробанк» и АОЗТ «ЯПВТИ» был заключен договор залога имущества акционерного общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залого­ дателя подписан председателем правления акционерного общества, действующим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ «ЯПВТИ», председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки. Следо­ вательно, договор о залоге недвижимого имущества следует считать недействительным. При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого явля­ ются юридические лица, нужно также руководствоваться норматив­ ными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях, к компетенции какого органа относятся принятие решения о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения не­ компетентного органа юридического лица, должен быть признан недействительным. Так, Высшим Арбитражным Судом РФ рассматривался спор ме­ жду Курганским банком Сбербанка России и акционерным общест­ вом «Фирма «Курганоблснаб» о недействительности сделок по кре­ диту и залогу недвижимого имущества. При заключении договора предприятие-заемщик представило в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24 июня 1994 года о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10% его активов1. Однако вопросы, отнесенные Законом об акционерных общест­ вах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов обще­ ства (ст. 103 ГК Р Ф ) . Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету ди­ ректоров. Согласно Типовому уставу ОАО к исключительной компе­ тенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке сдачи в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор зало­ га не соответствует требованиям закона, и эта сделка является ни­ чтожной. Вестник ВАС Р Ф . - 1996. - № 2.

96

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

По завершении проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанав­ ливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущество. Подтверждающие документы на жилой дом или квартиру: • справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен пол­ ностью; • договор передачи квартиры в собственность граждан; • договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на на­ следство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству; • решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом; • свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом. Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются: • решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта; • договор продажи недвижимости; • договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных уча­ стков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства; • договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпри­ нимательской деятельности; • договор дарения; • свидетельство о праве собственности на земельный участок; • свидетельство о праве на наследство и др. Порядок предоставления документов при залоге жилой недвижимости Кроме правоустанавливающих документов в обязательном поряд­ ке должны быть представлены документы, подтверждающие стои­ мость закладываемого имущества. При залоге жилых домов или квартир таким документом является справка БТИ. Если такой оцен-

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

97

ки нет, то представляется страховая оценка. Земельные участки оце­ ниваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Названные организации оценивают недвижимость по минимуму, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может пре­ вышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливает­ ся по соглашению сторон. При удостоверении договора ипотеки, кро­ ме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экзем­ пляре договора, оставляемом у нотариуса. Правила и законные условия удостоверения залога квартиры, находящейся в общей совместной собственности Залог жилого дома (части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в об­ щей долевой собственности не требует согласия остальных собствен­ ников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сда­ че их в залог по собственному усмотрению. Согласно ранее действо­ вавшему законодательству, при залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право по­ стоянного пользования жилыми помещениями в них, должно было быть получено предварительное согласие органа опеки и попечитель­ ства (п. 4 ст. 292 ГК Р Ф ) , как и при отчуждении жилых домов и квартир. На сегодняшний день данная норма утратила силу, по действующему законодательству родителям не требуется получать согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сде­ лок. Необходимость получения такого согласия сохранилась лишь для опекунов и попечителей. Если залогодатель — один из супругов Если залогодателем выступает один из супругов, то для соверше­ ния сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариаль­ но удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного ко­ декса Российской Федерации) 1 . Супруг, чье нотариально удостове1

С З Р Ф . - 1996. - М» 1. - Ст. 16.

98

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

-

ренное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Порядок заключения договора о залоге в связи с удостоверением договора купли-продажи Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением до­ говора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рас­ срочкой платежа, и у нотариуса имеются соответствующие докумен­ ты, вторично эти документы не истребуются. После проверки всех перечисленных документов нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечислен­ ных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обо­ значены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц — без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена, отчества граждан, их местожительство должны быть написа­ ны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. Нотариус придает юридическую силу данному договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством юстиции Российской Федерации. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фа­ милию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса. При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отно­ шении заложенного имущества, в частности купля-продажа, не до­ пускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной кон­ торе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключе­ нием договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает в Единую государственную регистрационную палату, осуществляющую регистрацию строения.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

99

Порядок регистрации наложения запрещения отчуждения на заложенное имущество Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре за­ прещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста. Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный дого­ вор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме № 1, в который заносятся следующие факты: • порядковый номер нотариального действия; • дата совершения нотариального действия; • наименование лиц, для которых совершено нотариальное дей­ ствие, их местожительство; • документы, удостоверяющие их личность; • сумма взысканной государственной пошлины; • расписка в получении нотариально оформленного документа. Кроме того, договор, в котором отсутствуют или нарушены какиелибо данные, предусмотренные статьей 9 и пунктом 4 ст. 13 Закона об ипотеке, не подлежит нотариальному удостоверению и государст­ венной регистрации в качестве договора об ипотеке. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и госу­ дарственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Удостоверение прав залогодержателя закладной В случае, когда в договоре об ипотеке указано, что права залого­ держателя (в соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке) удостоверя­ ются закладной, вместе с таким договором нотариусу предоставляет­ ся закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (ч. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке) 1 . Согласно пункту 2 ст. 10 Закона об ипотеке, пунктам 3 и 4 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблю1 Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержа­ теля в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная приказом Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290.

100

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

дение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Государственная регистрация договора ипотеки Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке). Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то удо­ стоверенные ею права могут переходить от первоначального залого­ держателя к последующим в порядке цессии. При этом любой закон­ ный владелец закладной вправе требовать от органа, осуществляю­ щего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его право в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого владелец должен предъявить закладную, подтверж­ дающую его право на основании: • совершенной в соответствии с законом передаче прав по за­ кладной, о чем свидетельствует соответствующая отметка на закладной; • документов, которые подтверждают переход, прав .по заклад­ ной в результате реорганизации юридического лица либо в по­ рядке наследования; • решения суда о признании прав по закладной за заявителем. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена регистрационным органом в течение одного дня с момента обращения заявителя. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регист­ рации последнего в Едином государственном реестре прав на недви­ жимое имущество с надлежащим образом заверенной выпиской из этого реестра, обязан производить промежуточные платежи по такому обязательству без предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от этого или иного законного владельца об уступке прав по закладной. Согласно законодательству ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О го­ сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Закона об ипотеке).

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

101

Основанием для государственной регистрации лпотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору после государственной регистрации вещных прав залогодателя на не­ движимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержате­ ля прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Между тем расходы по уплате сборов за государствен­ ную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в ре­ гистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением сторон договора не установлено иное. Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред­ ставлены: • договор об ипотеке и его копия (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ); • документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве прило­ жений; • документ об уплате государственной пошлины (в ред. Феде­ рального закона от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ); • иные документы, необходимые для государственной регистра­ ции ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация договора ипотеки в силу закона Ипотека в силу закона также подлежит государственной регист­ рации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осущест­ вляется без представления отдельного заявления и без оплаты госу­ дарственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляют­ ся также: • закладная, содержание которой должно удовлетворять требо­ ваниям пункта 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия; • документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

102

Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке, государственная регистрация смены залого­ держателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и но­ вого залогодержателей. В этом случае для государственной регистра­ ции должны быть представлены: • договор уступки прав; • документ об оплате государственной регистрации; • ранее зарегистрированный договор об ипотеке. Регистрационная запись об ипотеке в реестре Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем со­ вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Да­ той государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реест­ ре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляю­ щий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Случаи отказа регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в случаях 1 : • право на объект недвижимого имущества, о регистрации кото­ рого просит заявитель, не подлежит государственной регистра­ ции в соответствии с законом; • с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; • документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства; • акт государственного органа или акт органа местного само­ управления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания, в соответст­ вии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; • лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполно­ мочено распоряжаться данным недвижимым имуществом; 1

Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государ­ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ Р Ф . - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

103

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­ виями, составило документ без указания этих условий; • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­ щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан­ ную недвижимость; • правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых не­ обходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона об ипотеке перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества; • не представлены документы, необходимые в соответствии с за­ коном для государственной регистрации прав; • имеются противоречия между заявленными правами и уже за­ регистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Порядок уведомления заявителя об отказе в государственной регистрации ипотеки В случае принятия решения об отказе в государственной регист­ рации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления направляется сообщение о причине отказа, а копия сообщения помещается в дело правоуста­ навливающих документов. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован за­ интересованным лицом в суд, арбитражный суд. В качестве примера рассмотрим судебный спор. Залогодержатель был вправе обратиться к,учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию. Банк обжаловал в судебном порядке уклонение учреждения юстиции от регистрации в пользу банка за­ конной ипотеки на жилые помещения, приобретенные акционерным обществом за счет кредита, предоставленного ему для этих целей банком. В ходе судебного разбирательства арбитражный суд устано­ вил, что кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения жилых помещений на основании договора долево­ го участия в строительстве, заключенного.между ним и заказчиком строительства. В соответствии с пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке,

104

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с исполь­ зованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или кварти­ ры, считаются находящимися в залоге с момента государственной ре­ гистрации права собственности заемщика на жилой дом или кварти­ ру. В силу пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке учреждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отноше­ нии недвижимого имущества в момент регистрации права собственно­ сти общества на полученные жилые помещения. Однако в тот момент такая регистрация не была осуществлена. В ходе проведения право­ вой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных обществом для регистрации своего права собственности на жилые по­ мещения! учреждение юстиции не смогло выявить факт, что денеж­ ные средства, перечисленные акционерным обществом заказчику по договору долевого участия в строительстве в качестве платы за квар­ тиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на осно­ вании кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции и не уста­ новило факта возникновения законной ипотеки банка на эти квартиры. В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от банка доку­ менты на государственную регистрацию, так как заявитель не прило. жил документа об оплате государственной регистрации: Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем доку­ менты, признал уклонение учреждения юстиции от приема докумен­ тов на регистрацию законной ипотеки неправомерным. В соответст­ вии с правилами пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществ­ ляется учреждением юстиции без представления отдельного заявле­ ния и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нару­ шение абзаца 2 п. 2 ст. 20 учреждение юстиции не осуществило госу­ дарственную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежи­ лое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о госу­ дарственной регистрации. В этом случае плата за государственную 1 регистрацию не взимается . До внесения в Единый государственный ' Информационное письмо ВАС РФ от 28 я н в а р я 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

105

реестр регистрационной записи рассмотрение заявления о регистрации может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. В этом случае регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с ука­ занием даты принятия решения. Плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, вне­ сенной за государственную регистрацию. Порядок и сроки, на которые государственная регистрация ипотеки может быть отложена Согласно части 2 ст. 21 Закона об ипотеке государственная реги­ страция ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае: • непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке; • несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложен­ ных к ним документов требованиям законодательства РФ; • необходимости проверки подлинности представленных доку­ ментов. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом. В случае принятия решения об отложении государственной реги­ страции ипотеки орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения несоответствий. При невыполнении требований в установленный срок в государствен­ ной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направ­ лен залогодателю в течение срока, установленного для ее государст­ венной регистрации1. Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержа­ теля в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная приказом Минюста, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 2 8 9 / 2 3 5 / 2 9 0 .

106

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона «О госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Ипотекой могут быть обеспечены любые обязательства, чаще все­ го такими обязательствами становятся кредитные обязательства, в которых основными субъектами являются банки и другие специали­ зированные кредитные организации. Именно кредитные организации и банки (далее — банк) являются инструментом ипотечного кредито­ вания в России и за рубежом. На сегодняшний день в связи с рядом неразрешенных вопросов в законодательстве России такое понятие, как «ипотечный банк», применяется в более широкой трактовке, чем это предполагалось изначально. Так, в современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять не только коммерческие банки, но и страховые компании, сельскохозяйственные банки и дру­ гие кредитно-финансовые учреждения. В результате количество воз­ можных субъектов в данном правоотношении является довольно об­ ширным. Понятие и признаки ипотечного банка Ипотечный банк — это кредитно-финансовое учреждение, спе­ циализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости — земли ,и строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных обли­ гаций — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. Сегодня ипотечные программы имеют более 50 банков. С заго­ родной недвижимостью работдют только 13 из них. А все от того, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется несовершенством местного законодательства в этой сфере. При этом часть банков выдвигают дополнительные требова­ ния: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных кли­ ентов, другие работают только со своими клиентами — теми, кто имеет в этих банках счета. Некоторые банки имеют единые условия для городских и загород­ ных объектов. Например, в Сбербанке кредиты выдаются под 11% в валюте или 18% в рублях для всех видов недвижимости. Другие

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

107

кредитные организации варьируют условия в зависимости от разных деталей. Московский филиал петербургского Промстройбанка выда­ ет ипотечные кредиты на стадии строительства под 16% в валюте. Ес­ ли же дом уже готов, процентная ставка составляет 13% для заемщи­ ков с официальными доходами и 14% — для граждан, которые не в состоянии предъявить документарное подтверждение своих доходов. А банк «Метрополь» практикует ломбардное кредитование под имеющуюся недвижимость и не интересуется целью, для которой кредит берется. Их ставки составляют от 12% до 18% годовых в ва­ люте, для своих клиентов — 10%. Власти приписывают ипотечному кредитованию «уникальные возможности» по решению жилищной проблемы и сулят нам бум ипотечных кредитов. По мнению аналити­ ков, объем ипотечных кредитов, выданных населению к 2010 году, может составить от 427 млрд до 444 млрд рублей — это более 5% всего кредитного портфеля банков1. Прогнозы банков не так оптими­ стичны: реализовать весь потенциал по ипотеке они не торопятся. Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельствованы ипотечными кредитами. Ипотекой или ипотечным кредитованием сегодня принято назы­ вать сделки купли-продажи с залогом имущества, нацеленные на по­ лучение прибыли. В случае с жильем это выглядит примерно так: клиент в счет кредита осуществляет первоначальный взнос банку, за­ логом по обеспечению этого кредита служит, например, квартира, которую банк продает, если клиент не выплатит кредит в срок. Тем самым банк компенсирует оставшиеся 70 — 90% своих кредитных средств, переданных по договору ипотеки, хотя это не возмещает банку другие возможные убытки. К числу возможных убытков банка можно отнести: • недополученные банком проценты по кредиту; • риск невосполнения потерь банка по кредиту в случае падения цен на жилье. Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, и нет ника­ кой гарантии, что на момент утраты клиентом платежеспособности (это может произойти и через пять, и через десять лет) жилье не по­ дешевеет. В подобной ситуации банк будет нести большие убытки. Чтобы избежать подобной ситуации, банки из-за отсутствия чет­ кого законодательного регулирования пытаются подстраховаться за счет залогового покрытия, страхования рисков и процента на предо­ ставление кредита. Так, например, к будущим кандидатам банки предъявят довольно суровые требования. Потенциальный потреби­ тель ипотечного кредита — это россиянин с официальным доходом,. Комментарии независимых аналитиков, www.BPN.ru.

108

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

равным по московским меркам не менее 30 тысяч рублей в месяц. Кроме того, чтобы «понравиться» банку, помимо кредитоспособно­ сти необходимо обладать и начальным капиталом, составляющим 10 — 30% от стоимости квартиры. Даже если банки и снизят проценты по кредиту, как это обещают аналитики, сумма долга все равно оста­ нется для граждан чувствительной, но такое снижение само по себе на данном этапе маловероятно. Сегодня в России недоступность ипотечных кредитов для населе­ ния объясняется размером первого взноса, который, как правило, со­ ставляет 20 — 30% от стоимости жилья и неподъемными процентами по кредиту. Таким образом, как уже было сказано выше, банки защищают себя от возможного невозврата кредитов. По данным Центробанка, на 1 января 2003 года просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33% к общей сумме задолженности. На отечественном ипотечном рынке спрос значительно превыша­ ет предложение (вместо необходимых 332 млрд рублей банки готовы предоставить максимум 53 млрд), поэтому в ближайшее время вряд ли возможно снижение процентных ставок по кредитам. Дело в том, что ипотечный банк хочет получить в залог как можно большую сум­ му, чтобы снизить свои риски в случае невозврата кредита. Кроме того, нестабильность доходов большинства россиян не дает полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все долгосрочные банковские кредиты, в случае снижения процентных ставок по ним, станут слишком рискованными для самих банков. На сегодняшний момент все обеспечение, которым располагает банк, состоит из стра­ ховых выплат и завышенного процента по договору. По данным Банка России, в 2003 году просроченная задолжен­ ность по ипотечным кредитам составила всего 0,33% к общей сумме задолженности. Однако считается, что по мере роста доступности ипотеки это соотношение может существенно вырасти, поэтому уча­ стники рынка и ждут гарантий,; как от государства, так и от страхов­ щиков. «Процент по кредитам будет на 5 — 6% выше, чем по депози­ ту, если государство не возьмет на себя погашение части процентов за счет бюджетных средств. Банки предпочитают короткие кредиты, так как под долгосрочные им нужна уверенность в виде госгаран­ тии» 1 . Чтобы избежать подобной ситуации, кредитные организации во всем мире уже давно самостоятельно страхуют собственные риски, что добавляет к схеме еще одного участника — страховые компании, которые также заинтересованы в получении прибыли. 1 Комментарии независимых аналитиков. Комментарий независимого анали­ тика Андрея Бекетова, www.BPN.ru.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

109

Международная практика ипотечного кредитования В международной практике ипотечное страхование применяется в случае выдачи кредита с первым взносом менее 20% от стоимости приобретаемого имущества. Снижение суммы первоначального взно­ са, что делает доступным приобретение жилья семьями с небольшим среднемесячным доходом, — этот фактор считается основным пре­ имуществом программ ипотечногог страхования. Например, в США существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом до 3% от стоимости жилья 1 . Такие програм­ мы обычно существуют для отдельных категорий граждан — моло­ дые семьи, семьи со средним и низким уровнем доходов, при этом ипотечное страхование является обязательным условием данного ви­ да кредитования. В качестве резюме по вышесказанному можно за­ ключить, что на данном этапе ипотечное кредитование в банках обре­ менительно для обеих сторон, решивших заключить договор. Банки, ощущая риск невозврата кредита и, что немаловажно, процентов и иных расходов по нему, завышают процентные ставки, что отнюдь не улучшает положение потенциального потребителя такого банковско­ го «продукта», как ипотечное кредитование. Плюсы ипотеки Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков квартир в домах-ново­ стройках. К безусловным преимуществам приобретения жилья через систему ипотечного кредитования также относятся: • возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку; • получение налоговых льгот по кредиту; • обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квар­ тира; •• ' в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка является доходным способом размещения капитала. В Настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работает ряд банков и ипотечных компаний. Максимальный срок кредитова1 Международный опыт жилищного ипотечного кредитования (фонд «Инсти­ тут экономики города» для Центра стратегических разработок), март, 2003 г.

ПО

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ния равен 20 годам, ставки по кредитам варьируются от 10 до 18% в зависимости от валюты кредита (рублевый счет или валютный). Стандартный первоначальный взнос составляет 20 — 30% от стоимо­ сти квартиры. Коэффициент доступности жилья В России принят коэффициент доступности жилья, он показыва­ ет, сколько лет нужно семье копить свои доходы, чтобы приобрести жилье. Коэффициент определяется делением средней цены стандарт­ ной квартиры на среднегодовой доход семьи. Парадокс, но этот по­ казатель в России приближается к европейским странам. В Европе он колеблется от 3 до 5 лет. Если подходить формально, то гражда­ нину РФ для приобретения средней квартиры нужно чуть больше 4 семейных годовых доходов. По этому показателю Россия находит­ ся на вполне нормальном европейском уровне, но проблема в том, что кредитные инструменты у нас не всегда доступны. Кажется, до желанной квартиры рукой подать, но не гут-го было: и копить, и долги отдавать придется долго. В любом случае расчет за покупку квартиры растянется на 15 — 20 лет: либо на срок выплат по креди­ там, либо на накопительный процесс.

ГЛАВА 10. С И С Т Е М А ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Ответственность заемщика при невыполнении своих обязательств по договору ипотеки Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации заложенного имущества — продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56 — 59 Закона об ипотеке, ст. 447 — 449 ГК Р Ф ) . Порядок реализации имущества, заложенного по договору ипотеки Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по прода­ же имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Прини­ мая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в реше­ нии, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотрен­ ном статьей 59. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в согла­ шении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудеб­ ном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 ст. 55 Закона об ипотеке. Публичные торги по продаже заложенного имущества Публичные торги по продаже заложенного имущества органи­ зуются и проводятся органами, на которые в соответствии с про­ цессуальным законодательством Российской Федерации возлагается

112

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

исполнение судебных решений, если иное не установлено федераль­ ным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по местонахождению этого имущества. Организатор пуб­ личных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позд­ нее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в пе­ риодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведе­ ния публичных торгов, характера продаваемого имущества и его на­ чальной продажной цены. Лица, желающие принять участие в пуб­ личных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены за­ ложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено толь­ ко органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Закона об ипотеке). Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­ дусмотренные пунктом 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее публич­ ные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную це­ ну), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный органи­ затором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной це­ ны лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и про­ токол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

113

Случаи объявления публичных торгов несостоявшимися Согласно статье 58 Закона об ипотеке организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: • на публичные торги явилось менее двух покупателей; • на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; • лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение десяти дней после объявления публичных торгов несо­ стоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате­ лем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои тре­ бования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглаше­ нию применяются правила гражданского законодательства Россий­ ской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. Если соглашение о приобретении имущества залого­ держателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в пунктах 1 и 2 ч. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. Если залогодержа­ тель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную . или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК РФ. Если залогодержатель не вос­ пользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение меся­ ца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного иму­ щества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допус­ кается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, пре­ дусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента , 5 Грудцына Л. Ю.

114

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

выполнения требования об оплате имущества лицом* выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-про­ дажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государст­ венный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Случаи прекращения обращения взыскания на заложенное имущество Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогода­ тель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требова­ ния имели к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право мо­ жет быть осуществлено в любое время до момента продажи зало­ женного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взы­ скания на заложенное имущество или его реализации, обязано воз­ местить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­ щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьей 319, 334 (п. 1), 350 (п. 5, 6) ГК РФ и статьи 46 Закона об ипотеке. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муни­ ципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогода­ телю в порядке и очередности, которые определены настоящей стать­ ей, зачисляются в соответствующий бюджет. Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обращения взы­ скания и реализации жилого помещения возвращается бывшему за­ логодателю. В случае обращения взыскания на жилье, приобретен­ ное по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяю­ щееся нотариусом. После обращения взыскания на заложенный жи­ лой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

115

проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требова­ нию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца осво­ бодить занимаемое помещение при условии, что: • жилой дом или квартира были заложены по договору об ипо­ теке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на при­ обретение или строительство этого жилья; • проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. , Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не под­ лежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. За­ ключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор най­ ма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

Порядок осуществления прав по закладной Требовать исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой, может любой законный владелец закладной, а не только залогодержатель. При реализации своих прав владелец закладной обязан предъяв­ лять закладную лицу, в отношении которого осуществляется такое право, по его требованию. Таким лицом может быть либо сам залого­ датель, либо должник. Исключением будут следующие случаи: • когда закладная при ее залоге передана в депозит нотариуса; • закладная заложена с передачей ее залогодержателю. Должник по основному обязательству будет погашать свой долг полностью либо частично согласно плану погашения долга путем надлежащего исполнения своих обязанностей по закладной. Как уже говорилось, исполнение своих обязательств должник осуществляет законному владельцу закладной либо иному лицу, которое письмен­ но уполномочено на это законным владельцем. По исполнении долж­ ником своего обязательства, обеспеченного ипотекой и удостоверен­ ного закладной в полном объеме, залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. Если обязательство исполняется по частям, то залогодержатель должен удостоверить такие факты таким спосо­ бом, который однозначно свидетельствовал бы о надлежащем испол­ нении обязательства для возможных последующих владельцев. Таки­ ми способами могут быть приложение соответствующих финансовых 5*

116

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

документов к закладной либо совершение соответствующей записи на закладной о частичном исполнении обязательства. При этом нахождение у залогодержателя закладной либо отсут­ ствие на закладной отметки о частичном исполнении обязательства будет свидетельствовать о том, что обязательство полностью или час­ тично не исполнено, если иное не доказано. Не будет считаться исполненным обязательство, удостоверенное закладной, в случае передачи залогодержателем данной закладной иному лицу. В этом случае передача закладной означает и передачу всех удостоверяемых ею прав в совокупности новому лицу, которое будет являться законным владельцем закладной. Владелец закладной признается законным, если его права на за­ кладную основаны на сделке по передаче прав по закладной, а на закладной сделана соответствующая отметка предыдущим владель­ цем. Владелец признается незаконным, если закладная оказалась у него в результате хищения или иным образом помимо воли лица, сделавшего передаточные надписи на закладной, а такой владелец знал, приобретая закладную, об этом либо должен был знать. При этом важно то, что факт хищения или выбытия из законного владе­ ния какого-либо лица должен быть доказан в установленном законом порядке. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверен­ ные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав перво­ начального залогодержателя и предшествующих владельцев заклад­ ной. При передаче прав по закладной с частичным исполнением основного обязательства те обязательства, которые должны быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются ис­ полненными. Должник обязан исполнять обязательство надлежащим образом: либо путем полного исполнения обеспечиваемого обязатель­ ства, либо путем частичного погашения долга в соответствии с пла­ ном погашения задолженности. Если закладная находится в депозите нотариуса, должник исполняет свое обязательство путем внесения долга в депозит нотариуса. Федеральный закон об ипотеке предусматривает случаи, когда должник вправе отказать предъявителю закладной в исполнении. Такое возможно, если: • судом принят к рассмотрению иск о признании недействитель­ ной уступки прав по данной закладной; • судом принят иск о применении последствий недействительно­ сти сделки по уступке прав по закладной; • предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдан ее дубликат;

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

_

117

• предъявленная закладная недействительна в связи с нарушени­ ем порядка ее выдачи, а также дубликата, за который должник не отвечает; • должник, согласно Закону об ипотеке, признается частично ис­ полнившим обязательство. Таким случаем является передача прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, если такие обязательства должны быть исполне­ ны до момента передачи прав, то после передачи они в любом случае признаются исполненными. Как нахождение закладной у залогодержателя свидетельствует о неисполнении должником своего обязательства, так и нахождение закладной у должника или в государственном регистрационном органе свидетельствует о надлежащем исполнении должником своих обязательств, если иное не доказано или не предусмотрено Феде­ ральным законом. Лицо, которое обладает закладной, обязано неза­ медлительно известить об этом всех лиц, указанных в закладной. Если закладная подлежит в соответствии с законом аннуляции, то регистрирующий орган обязан произвести аннуляцию путем простав­ ления на ее лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, за исключением ее физического уничтожения. Утрата закладной В случае если по каким-либо причинам закладная утрачена, то она подлежит восстановлению в следующем порядке. 1. Лицо, означенное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как залогодержатель, направ­ ляет заявление в адрес залогодателя, а также должника, если залого­ датель является третьим лицом по обеспеченному ипотекой обяза­ тельству. При этом данные, содержащиеся в Едином государствен­ ном реестре, должны устанавливать законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной. 2. В ином случае суд в порядке особого производства выносит решение по делу об установлении фактов, имеющих юридическое значение. 3. Залогодатель и должник (если залогодатель — третье лицо по основному обязательству) обязаны в минимально короткие сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и пере­ дать его в государственный регистрирующий.орган. 4. Государственный регистрирующий орган выдает дубликат за­ кладной лицу, утратившему закладную. При этом дубликат должен полностью соответствовать утраченной закладной. За все убытки, которые могут возникнуть в связи с таким несоответствием, несет от­ ветственность лицо, составившее дубликат.

118

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Порядок получения ипотечного кредита Банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Требования, предъявляемые к потенциальным клиен­ там, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это: • наличие постоянной работы в том регионе, где проживает за­ емщик; • наличие достаточного совокупного дохода на семью для пога­ шения кредита; • наличие собственных денежных средств для внесения первона­ чального взноса. Размер такого взноса может изменяться в за­ висимости от приобретаемого жилого помещения. Так, для по­ купки квартиры необходимо иметь не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья, а для жилого дома размер взноса со­ ставит не менее 40% от его стоимости. Ипотечный кредит отличается от обычного кредита своим целе­ вым назначением. Он предоставляется исключительно для приобре­ тения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья.

Условия и сроки предоставления кредита Обычно ипотечный кредит предоставляется на срок от 5 до 20 лет, как правило, это 15 лет. Ставка кредита зависит от вида валюты, в которой предоставляется кредит, и для покупки какого жилья он берется. Так, ставка кредита в рублях составляет от 9 до 15% годовых, в валюте — от 14 до 20% годовых. Ставка кредита для покупки квартиры на первичном рынке не­ движимости составляет 14—17% годовых до регистрации права соб­ ственности на жилье, после такой регистрации — 12 — 15% годовых. Ставка кредита на вторичном рынке недвижимости составляет 12 — 15% годовых. Ставка кредита на покупку жилого дома примерно составит 16—17% годовых, а при строительстве собственного дома ставки будут 18-20%. Выплата долга должна осуществляться равномерными платежа­ ми ежемесячно и составлять не менее 20%, но не более 60% от сово­ купного дохода семьи. Размер предоставляемого кредита определяется заемщиком само­ стоятельно. Минимальный размер кредита для приобретения кварти­ ры составляет 10 тыс. долларов, а максимальный размер 300 тысяч долларов. Кредит для покупки жилого дома составляет соответствен­ но 30 тысяч и 1 миллион долларов.

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

119

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Расширенный перечень таких документов составляют: Основные документы • копия паспорта заемщика; • копия загранпаспорта (при наличии) заемщика; • копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования заемщика; • копия свидетельства о присвоении ИНН; • справка о регистрации (выписка из домовой книги) по месту жительства заемщика^ • копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии); • характеристика жилого помещения (копия финансово-лицево­ го счета), служащего основным местом жительства заемщика; • копии документов об образовании (аттестаты, дипломы) заем­ щика. Документы, подтверждающие семейное положение заемщика • копия свидетельства о браке; • копия(и) свидетельств(а) о рождении детей заемщика (при на­ личии); • копия свидетельства о расторжении брака; • копия свидетельства о смерти родителей, детей, супругов^ Документы, подтверждающие здоровье заемщика • копия военного билета заемщика; • копия водительского удостоверения заемщика; • справка из психоневрологического диспансера заемщика (при отсутствии двух вышеперечисленных документов); • справка из наркологического диспансера заемщика (при отсут­ ствии двух вышеперечисленных документов). Документы, подтверждающие доходы заемщика • копия трудовой книжки заемщика, заверенная работодателем; • справка с места работы о размере дохода за истекший кален­ дарный год и истекшие календарные месяцы текущего кален­ дарного года (по форме № 2-НДФЛ); • краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме);

120

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

• копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии); • копия трудового контракта (при наличии); • копия трудового контракта и справка с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший кален­ дарный год и истекшие календарные месяцы текущего кален­ дарного года (по форме 2-НДФЛ) при наличии дополнитель­ ных доходов от других организаций. Информация об активах заемщика • документы, подтверждающие источник формирования первого взноса (при наличии); • документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома), предоставляются правоустанавливающие документы; • документы, подтверждающие наличие в собственности дорого­ стоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т.д.); • документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточ­ ных, депозитных, текущих, до востребования и т.п.), с выпис­ ками за последние шесть месяцев; • документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг). Документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика • копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копии финансовых документов, подтверждающих исполнение обязательств либо справка о со­ стоянии'ссудной задолженности. Сведения о продавце квартиры • копии паспортов всех совершеннолетних членов семьи продавца; • справка из нарко/психоневрологического диспансера. Документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица • копия свидетельства о регистрации предпринимателя; • лицензии для занятия профессиональной деятельностью (при наличии);

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

121

• налоговые декларации о доходах за предыдущие два календар­ ных года; • выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев; • выписка из книги учета доходов и расходов за последние 12 месяцев (итоговые суммы доходов и расходов в разбивке по месяцам), заверенная печатью или подписью предпринима­ теля. Срок для рассмотрения поданных документов на предоставление ипотечного кредита обычно не превышает двух недель. При получе­ нии положительного ответа заемщик определяется с выбором квар­ тиры, после чего заключается кредитный договор. Деньги по кре­ дитному договору предоставляются после заключения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации. Страхование при получении ипотечного кредита Большинство банков предоставляют ипотечный кредит при усло­ вии заключения договоров страхования. Страхование призвано за­ щитить интересы как заемщика, так и банка в случае наступления страхового случая. Страхованию подлежат: • приобретаемая недвижимость от рисков повреждения и унич­ тожения; . • риск утраты права собственности на приобретаемую недвижи­ мость; • жизнь и трудоспособность заемщика. Обязанность уплаты страховой премии по договорам страхова­ ния лежит на заемщике и составляет примерно 1,5% от суммы креди­ та. Договоры заключаются сроком на один год, и при последующем продлении размер страховой премии будет уменьшаться в соответст­ вии с суммой остатка кредита на дату заключения нового договора. В обязанность страховщика входит проверка «юридической чисто­ ты» приобретаемой недвижимости. В случае наступления страхового случая страховая компания погашает задолженность заемщика перед банком. В случае если заемщик по тем или иным причинам не в состоя­ нии погасить очередной платеж, то при обращении в банк можно получить отсрочку платежа в счет погашения основного долга. Однако если заемщик так и не восстановит свою платежеспособ­ ность и не сможет осуществлять платежи, то квартира или иное жилое помещение, находящееся в залоге у банка, подлежит продаже. Из вырученных денег в первую очередь погашается задолжен­ ность перед банком, а оставшиеся деньги возвращаются заемщику.

122

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Налоговые льготы при получении кредита на покупку квартиры При покупке квартиры (жилого дома) на заемные средства заем­ щику предоставляется налоговый вычет по подоходному налогу. Налог на доходы для физического лица составляет 13%.

Недостатки ипотечного кредита • наличие первоначального взноса; • выплата в течение 15 лет взносов по договору ипотечного кре­ дитования; • уплата процентов за кредит; • ежегодные расходы по договору страхования; • оплата коммунальных и эксплуатационных услуг; • уплата налога на недвижимое имущество, находящееся в соб­ ственности.

Отличительные характеристики жилищного ипотечного кредита От других видов кредитов, обеспечиваемых ипотекой, жилищ­ ный ипотечный кредит отличается: • целевым назначением — кредит предоставляется для покупки жилья; • предметом залога — им является то жилое помещение, кото­ рое приобретено с помощью кредита. Действующее законодательство отменило требование об обяза­ тельном нотариальном удостоверении договора ипотеки жилого дома или квартиры. Закон об ипотеке предусматривает в качестве условия действительности такого договора его государственную регистрацию. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Ипотека права аренды Как уже говорилось, ипотека представляет собой залог недви­ жимого имущества — земли, зданий и сооружений, всего того, что неразрывно связанно с землей, за исключением отдельных видов имущества, которое отнесено законом к недвижимому, — морские и воздушные суда, космические объекты.

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

123

Однако Закон об ипотеке предусматривает отдельный вид пред­ мета договора ипотеки, который, казалось бы, не является недвижи­ мым имуществом по существу. Таким предметом является ипотека прав аренды. Возникновение ипотеки прав аренды неразрывно связано с зем­ лей. Поскольку большинство земельных участков относятся либо к государственной, либо к муниципальной собственности, то земли, выделяемые под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам во временное пользование на основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, достигается баланс между госу­ дарственными интересами и частными — земля остается в государст­ венной, муниципальной собственности, а застройщик наделяется в отношении ее обязательственным правом. В дальнейшем, при ипотеке здания или сооружения, построенно­ го на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду, возникает необходимость передать в ипотеку и права на земельный участок или часть участка, функционально обеспечивающий данный объект. Пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же догово­ ру земельного участка, на котором находится это здание или со­ оружение, либо части этого участка, функционально обеспечиваю­ щей закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части. Закон об ипотеке устанавливает особый режим ипотеки прав аренды на земельный участок. Ипотека права аренды может устанавливаться только с согласия арендодателя. В договоре об ипотеке арендованное имущество опи­ сывается, так как если бы оно было предметом ипотеки. При обращении взыскания на заложенное право аренды и после­ дующей продаже с публичных торгов заключается договор не куп­ ли-продажи, а уступки права. Предметом договора ипотеки может быть право аренды предпри­ ятия как имущественного комплекса. >

Размер государственной пошлины Размер государственной пошлины, взимаемой за внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. В настоящий момент государственная пошлина за государ-

Ы

ИПОТЕКА. КРЕДИТ, у КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Еди­ ный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сде­ лок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, составляет для физических лиц — 500 рублей, для орга­ низаций — 2 тысячи рублей. Государственная пошлина за регистрацию соглашения об измене­ нии или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соот­ ветствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляет для физи­ ческих лиц — 100 рублей, а для организаций — 300 рублей. При уступке прав по основному обязательству или по договору ипотеки в Единый государственный реестр прав вносятся соответст­ вующие записи. Государственная пошлина при смене залогодержате­ ля вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспечен­ ному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государствен­ ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, составляет 500 рублей. Для смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государствен­ ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, должна быть уплачена государственная пошлина в размере 100 рублей. При внесении изменений и дополнений в регистрационную за­ пись об ипотеке уплачивается государственная пошлина в размере 100 рублей. ' Государственная пошлина не уплачивается за регистрацию ипоте­ ки, возникающей на основании закона. Также не подлежит уплате государственная пошлина за государственную регистрацию соглаше­ ния об изменении содержания закладной, включая внесение соответ­ ствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека, возникающая в силу закона Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществля­ ется без представления отдельного заявления и без уплаты государ­ ственной пошлины. Такая регистрация осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чье право обременяется ипотекой.

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

125

Запись о государственной регистрации ипотеки Регистрационная запись об ипотеке делается в Едином государст­ венной реестре прав на недвижимое имущество и должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Эти сведения вносятся на основании договора об ипотеке. На самом договоре об ипотеке делается надпись о государствен­ ной регистрации, а если ипотека возникает в силу закона, то такая надпись делается на документе, являющемся основанием для воз­ никновения права собственности залогодателя на имущество. Такая надпись должна содержать: наименование регистрирующего органа, дату и место регистрации, а также номер регистрации. Надпись заве­ ряется подписью должностного лица и скрепляется печатью регист­ рирующего органа. Информация о государственной регистрации является публич­ ной. Любое лицо вправе получить в регистрирующем органе сведе­ ния о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке на то или иное имущество. Также можно получить заверенную выписку из ре­ гистрационной записи об ипотеке. При прекращении ипотеки регистрационная запись подлежит по­ гашению. Погашение осуществляется на основании: • заявления законного владельца закладной; ' • совместного заявления залогодателя и залогодержателя; • на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи в связи с прекращением ипотеки закладная должна быть аннулирована в установленном зако­ ном порядке. Аннуляция осуществляется регистрирующим органом путем проставления на лицевой стороне закладной штампа «погаше­ но» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. Аннулирован­ ная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его тре­ бованию. Законодательством предусмотрены случаи исправления техниче­ ских ошибок, а также внесения изменений и дополнений в регистра­ ционную запись об ипотеке. Исправление технической ошибки производится по письменному заявлению залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении. Исправление производится при условии, что оно не причинит ущерб третьим лицам и не нарушит их законные интересы. Исправления производятся по решению регист­ ратора в 3-дневный срок. При этом в течение этого же срока участии-

126

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ки отношений, возникающих в связи с заключением договора ипоте­ ки, в обязательном порядке в письменной форме также получают информацию об исправлении ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуще­ ствляется в случае, если нет оснований полагать, что такое ис­ правление может причинить ущерб или нарушить законные инте­ ресы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи. Если есть основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответст­ вующие регистрационные записи, то такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда. В случае, когда необходимо внести изменения или дополнения в регистрационную запись, то не­ обходимо согласие как залогодателя, так и залогодержателя. Изме­ нения и дополнения вносятся на основании соглашения между зало­ годателем и залогодержателем об изменении и дополнении условий договора об ипотеке. Не допускается внесение изменений и дополнений в регистра­ ционную запись об ипотеке в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной. Исключением будет являться случай, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной заключают дополнительное соглаше­ ние об изменении установленных условий закладной. Также измене­ ния вносятся в регистрационную запись об ипотеке, возникшей в си­ лу закона, в случае если залогодатель и залогодержатель заключают договор об ипотеке. Любые действия (бездействие) государственного органа или его должностного лица могут быть обжалованы, в том числе и действия регистрирующего органа. Данное право принадлежит любому заинтересованному лицу и не может чем-либо ограничиваться. Действия, которые могут быть обжалованы: • отказ в государственной регистрации ипотеки; • уклонение регистрирующего органа от регистрации; • уклонение от выдачи закладной первоначальному залогодер­ жателю; • отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке ис­ правлений; • погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил; • регистрация несуществующей ипотеки;

ГЛАВА 10. СИСТЕМА ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

127

• отказ в осуществлении прав на получение сведений об имею­ щихся регистрационных записях; • иные действия регистрирующего органа или его должностного лица, нарушающие действующее законодательство. Действия обжалуются в суде, арбитражном суде в соответствии с процессуальным законодательством — Гражданским процессуаль­ ным и Арбитражным процессуальным кодексами Р Ф . В арбитражный суд могут обратиться за защитой нарушенного права организации и индивидуальные предприниматели, если дейст­ вия регистрирующего органа затрагивают их права в сфере предпри­ нимательской и иной экономической деятельности. Все остальные споры подведомственны судам общей юрисдик­ ции. Обжаловать бездействие можно в течение 3 месяцев после того, как заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нару­ шении своих прав. Пропущенный срок по уважительной причине может быть восстановлен судом. Обращаться с заявлением об обжаловании действия регистри­ рующего органа необходимо по местонахождению этого органа. В заявлении должно быть указано; • наименование органа или лица, чье действие обжалуется; • название, дата, время совершения обжалуемого действия; • права, которые нарушаются обжалуемым действием; • законы и нормативные правовые акты, которые нарушены об­ жалуемым действием; • требование заявителя. Для обжалования в судебном порядке действия регистрирующего органа или его должностного лица должна быть уплачена также го­ сударственная пошлина, которая составляет 2 тысячи рублей для организаций и 100 рублей для граждан.

КОММЕНТАРИЙ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ Н Е Д В И Ж И М О С Т И ) Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года (в ред. федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование 1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными феде­ ральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обес­ печенному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залого­ дателя в е г о владении и пользовании. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основа­ нии федерального закона при наступлении указанных в нем обстоя­ тельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяют­ ся правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском ко­ дексе Российской Федерации, применяются к отношениям по дого­ вору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоя­ щим Федеральным законом не установлены иные правила.

КОММЕНТАРИЙ

129

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой. Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущ­ ность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения долж­ ником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы при­ читающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капита­ ла, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и не­ предсказуемым колебаниям1. Залог известен со времен Римской империи, право которой отно­ сило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena)2. Залог из­ начально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником полу­ чить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложен­ ного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае "неисполне­ ния должником обязательства получить удовлетворение за счет зало­ женного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом. Гражданское законодательство СССР такого понятия, как ипоте­ ка, не знало. Залог как средство обеспечения исполнения граждан­ ско-правовых обязательств допускался (ст. 192 — 202 ГК РСФСР 1964 года, п. 1, 4 и 5 ст. 68 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 года), в принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера применения последнего существенно ограничивалась (ч. 1 ст. 194, ст. 101 и 104 ГК РСФСР), по крайней мере, до введения в действие вышеупомянутых Основ. Поскольку административно-командная экономика СССР и 1

Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода­ тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003. 2 Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Пере­ терского. — М.: Юристъ, 2002.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

130

РСФСР не нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами отнюдь не поощрялся, то залог недвижимости, в частности, не имел широкого применения и поэтому не был предметом детального законодательного регулирования. Впервые в послевоенный период понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992 года «О зало­ ге» 1 , а конкретно ипотеке была целиком посвящена глава 2 разд. 2 этого Закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отноше­ ний. Фактически она содержала определение понятия «ипотека» (ст. 42 Закона РФ «О залоге»), нормы о нотариальном удостовере­ нии и государственной регистрации договора об ипотеке, а также по­ ложения о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу (ст. 43), отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса (ст. 44) и непонятно сформулированную норму о праве залогодателя на досрочное исполнение основного обеспеченного ипотекой обяза­ тельства в случае, «если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки» (ст. 45 Закона РФ «О залоге»). Исходя из названия раздела 2 Закона РФ «О залоге», при ипотеке не мог иметь место заклад, то есть не допускалась пере­ дача предмета ипотеки на период действия договора об ипотеке зало­ годержателю. Кроме того, залог права аренды недвижимого имуще­ ства Законом РФ «О залоге» не исключался (см. разд. 4 данного за­ конодательного акта), но ипотекой такой залог не считался. Во всем прочем, что не было оговорено нормами главы 2 разд. 2 Закона РФ «О залоге», к ипотеке подлежали применению общие правила разде­ ла 1 и главы 1 разд. 2 этого же законодательного акта. Закон РФ от 29 мая 1992 года «О залоге» был шагом вперед по сравнению с ГК РСФСР 1964 года и вышеупомянутыми Основами, но все же недостаточным. Гражданский кодекс РФ содержит посвященный залогу § 3 гла­ вы 23, который так и называется — «Залог». Пункт 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, который должен регламентировать вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содер­ жащееся в пункте 2 ст. 334 ГК РФ, шире, чем понятие ипотеки, вве­ денное статьей 42 Закона РФ «О залоге». Понятие ипотеки по ста­ тье 42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь непосредствен­ но связанных с землей объектов вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими. Понятие ипоте­ ки по пункту 2 ст. 334 ГК РФ, кроме того, включает залог собствен1

Ведомости Р Ф . - 1992. - № 23.

КОММЕНТАРИЙ

131

но земельных участков самих по себе, а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, причисленных к недвижимости частью 2 п. 1 ст. 130 ГК Р Ф . О залоге права аренды недвижимости как о разновидности ипотеки пункт 2 ст. 334 и вообще § 3 гл. 23 ГК РФ не упоминают. Пункт 2 ст, 334 ГК РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК Р Ф , применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установ­ лены иные правила. Параграф 3 гл. 23 ГК РФ содержит специаль­ ные нормы об ипотеке в части 2 п. 1 ст. 338 (о недопустимости пере­ дачи залогодержателю недвижимого имущества, на которое установ­ лена ипотека, на период действия договора об ипотеке), в части 2 п. 2 и пунктах 3 и 4 ст. 339 (об обязательном нотариальном удосто­ верении и государственной регистрации договора об ипотеке), пунК' тах 2 — 5 ст. 340 (об объекте, на который распространяются права залогодержателя при различных видах ипотеки), пункте 2 ст. 352 (о регистрации прекращения ипотеки). Помимо § 3 гл. 23 ипотека упоминается в части первой ГК Р Ф , в частности в пункте 1 ст. 131 (отдельной от регистрации договора об ипотеке как сделки). В целом часть первая ГК РФ более подробно и на более высоком техни­ ко-юридическом уровне регламентирует общие вопросы залога по сравнению с Законом РФ «О залоге». Частью первой ГК РФ был введен также ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование свя­ занных с ипотекой отношений было отнесено на отдельный специа­ лизированный закон об ипотеке. Особенно нужно отметить, оценивая часть первую ГК Р Ф , суще­ ственное укрепление правовых позиций кредиторов по основным обеспеченным залогом обязательствам при ликвидации и банкротстве должников (см. соответственно п. 1 ст. 64 и п. 3 ст. 65 ГК Р Ф ) . Кре­ диторы-залогодержатели получили в некоторых случаях приоритет даже перед фискальными органами, что особенно важно при поваль­ ной задолженности организаций по налогам. В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона об ипотеке Президентом Российской Федерации неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования (например, ныне отме­ ненный Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 Указ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), а также нормативные правовые акты, санкционировавшие ипотеку земельных участков (Указ Президента РФ от 27 октября 1998 г. № 1767 «О регулировании земельных от­ ношений и развитии аграрной реформы в России»). Однако в отсут-

132

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ствие полноценной детализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распо­ ряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты (например, известные «Основные поло­ жения об ипотеке») не дали существенного импульса развитию ипо­ течных отношений. Такова предыстория появления Закона об ипоте­ ке и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует на данный момент. Законом об ипотеке введено в российское гражданское законода­ тельство множество нововведений. Как главнейшие новеллы Закона необходимо выделить следующие. Согласно статьям 1, 2 и 3 Закона ипотекой могут обеспечиваться лишь денежные требования. Требования же, к примеру, о выполне­ нии работ или оказании услуг обеспечиваться ипотекой не могут. Но денежные требования могут вытекать и из изначально неденежных обязательств, при трансформации последних в денежные (например, при замене требования о поставке товаров в натуре на требование о возврате суммы авансового платежа). Следовательно, обеспечиваться ипотекой могут и требования, вытекающие из таких (изначально не­ денежных) обязательств, но лишь в случае трансформации их в уста­ новленном законом (например, п. 3 ст. 487 ГК РФ) порядке в обяза­ тельства денежные. Предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества. Таким образом, Закон фактически расширяет понятие ипотеки по сравнению не только с Законом РФ «О залоге», но и с частью пер­ вой ГК РФ (которая право аренды недвижимости в число возмож­ ных предметов ипотеки не включает). Законом установлены дополнительные основания для предъявле­ ния залогодержателем требований о досрочном исполнении основно­ го обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 12 и 35 Закона об ипо­ теке) и для досрочного обращения залогодержателем взыскания на заложенное по договору об ипотеке недвижимое имущество. Статьей 13 Закона об ипотеке в гражданский оборот вводится но­ вый вид именных ценных бумаг, а именно — закладная. Закладная одновременно удостоверяет и право ее владельца на получение ис­ полнения по основному обеспеченному ипотекой денежному обяза­ тельству, и права залогодержателя (которым является владелец за­ кладной) по договору об ипотеке. Закладная находится в свободном обороте, она может продаваться, быть предметом договора мены, за­ лога и т.д. Также законом введено правило о возникновении в соответствую­ щих случаях ипотечных отношений в силу закона при наступлении

КОММЕНТАРИЙ

133

определенных обстоятельств (в данном случае — при приобретении жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации). Законом установлены принципиально новые нормы, регулирую­ щие вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом (или квартиру), являющийся единственным жилищем залогодателя-граж­ данина и его семьи. Ограничивающие сферу применения ипотеки земельных участков нормы статей 62 и 63 Закона, хотя и перечерки­ вают ряд положений ранее вышедших президентских указов, но не являются нововведениями законодательства, т.к. залог сельхозуго­ дий не дозволялся нашим законодательством и ранее (например, из­ вестный десятилетний запрет на сделки с сельхозугодьями, вводив­ шийся еще Съездом народных депутатов Р Ф ) . Стоит рассмотреть нормы Закона РФ «О залоге» и Гражданско­ го кодекса Р Ф , регулирующие связанные с залогом отношения и применяемые к ипотечным отношениям помимо норм Закона об ипо­ теке, не продублированные им или продублированные лишь частич­ но. Фактически из всего Закона «О залоге» действуют и подлежат применению к ипотечным отношениям: • нормы раздела 4 о залоге прав — применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества; • нормы ст. 18 Закона РФ о ведении залогодателем книги запи­ си залога. Помимо норм Закона об ипотеке большое число норм о залоге, применимых к ипотечным отношениям как разновидности залога, со­ держится в Гражданском кодексе. Статья 64 и пункт 3 ст. 65 ГК РФ устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого (в том числе через процедуру банкротства) юриди­ ческого лица. Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного статьей 334 ГК РФ и статьей 1 Закона об ипотеке. В соответствии со статьей 338 ГК РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке нало­ жить на заложенную недвижимость знаки (например, повесить на дверях или на стене у входа объявления), свидетельствующие о зало­ ге. Такой залог называется твердым. Аналогичных норм в Законе об ипотеке нет, поэтому статья 338 ГК РФ применяется к ипотечным отношениям. Действие части 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ распространяется и на все не указанные в пункте 1 ст. 40 Закона случаи распоряжения залого­ дателем заложенной недвижимостью (в частности, на подселение за­ логодателем — физическим лицом на заложенную жилплощадь чле­ нов семьи залогодателя). Соответственно к вышеупомянутым случа­ ям подлежит применению и норма подпункта 3 п. 2 ст. 351 ГК Р Ф .

134

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статьей 349 ГК РФ установлено дополнительное обстоятельство (от­ сутствие залогодателя при невозможности установить место его нахо­ ждения), исключающее возможность обращения взыскания на зало­ женную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном по­ рядке. Норма пункта 5 ст. ,350 ГК РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имуще­ ство должника (неважно, является таковым залогодатель или иное лицо) применяется при наличии ипотечных отношений на общих ос­ нованиях (как и при наличии иных видов залога). Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составля­ ют федеральные (общероссийские) и местные нормативные право­ вые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кре­ дитования образуют: • Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вто­ рая и третья); • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге не­ движимости)» с последующими изменениями и дополнениями; • постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного креди­ тования в Российской Федерации». Этим постановлением бы­ ла одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищ­ ного кредитования в России, утвержден план подготовки про­ ектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а так­ же рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотеч­ ного жилищного кредитования в России региональные про­ граммы ипотечного жилищного кредитования. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредито­ вания в Российской Федерации, подготовленная в развитие феде­ ральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постанов­ лением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитова­ ния в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. Современная государственная жилищная политика должна наря­ ду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных про­ блем основной части работающего населения, располагающего сред­ ними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения

КОММЕНТАРИЙ

135

жилищной проблемы для этой части населения является долгосроч­ ное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходи­ мость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических усло­ вий. Концепция включает подробное описание формирования систе­ мы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также ор­ ганизационно-экономического механизма привлечения кредитных ре­ сурсов в эту сферу. В Концепции намечены конкретные направления совершенство­ вания законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипо­ течного кредитования как в странах с развитой рыночной экономи­ кой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансиро­ вания в регионах России. В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазви­ вающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредито­ вания предполагается в создании законодательной базы и норматив­ ном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государ­ ственное бюджетное финансирование будет направлено на непосред­ ственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволя­ ет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом, будет обеспечено функциони­ рование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов — решения жилищных проблем граждан и механизмов их социальной поддержки. В Москве, например, ипотечное жилищное кредитование осуще­ ствляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений закона города Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соответст­ вующих программ ипотечного жилищного кредитования. В Москов­ ской области, например, ипотечное жилищное кредитование осущест­ вляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений закона Московской области от 19 сентября 2001 г.

136

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

№ 144/2001-03 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кредитование осуществляется с учетом положе­ ний законов и постановлений органов власти соответствующих субъ­ ектов Федерации. Законодательство подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданскоправовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК Р Ф ) . Статья 2.

Обязательство,

обеспечиваемое

ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не преду­ смотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтер­ скому учету кредитором и'должником, если они являются юридиче­ скими лицами, в порядке, установленном законодательством Россий­ ской Федерации о бухгалтерском учете. Требования, носящие неденежный характер, не могут удовлетво­ ряться за счет стоимости заложенной недвижимости1. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредито­ ром и должником, если они являются юридическими лицами, в по­ рядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете. Обязательства, возникшие как неденежные (например, по оказа­ нию должником кредитору услуг, выполнению работ, поставке това­ ра), могут в дальнейшем трансформироваться (например, в порядке п. 2 ст. 487 ГК РФ) в денежные обязательства (возврат аванса, воз­ мещение убытков и т. п.). В таких случаях договор об ипотеке может иметь место сообразно с предполагаемой указанной трансформацией первоначального обязательства, так как возможно появление в буду' Примером таких неденежных требований является требование об оказании услуг или о выполнении работ. При этом денежные требования, вытекающие из первоначально неденежных обязательств, обеспечиваться ипотекой могут, но лишь при условии трансформации соответствующих обязательств в денежные (например, при замене обязанности выполнить работу на обязанность вернуть аванс).

КОММЕНТАРИЙ

137

щем оснований для предъявления кредитором именно денежных тре­ бований. Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Феде­ рации установлены Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии со статьей 1 За­ кона объектами бухгалтерского учета являются имущество организа­ ций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их Деятельности. Ипотека обслуживает обязательства по кредитному договору (ст. 819 ГК Р Ф ) , договору займа (ст. 807 ГК Р Ф ) , договору иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ), другом до­ говоре (ст. 420 ГК РФ), причинении вреда (подп. 6 п. 1 ст. 8 ГК Р Ф ) . Установленный статьей 2 Закона об ипотеке перечень не носит ис­ черпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом». Если сторонами ипотечных правоотношений являются юриди­ ческие лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации уста­ новлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его поло­ жениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются иму­ щество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализиру­ ются в других нормативных правовых актах. Например, нормативной базой бухгалтерского учета основных средств предприятий (организаций, учреждений) являются: Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденное приказом Минфина России от 30 марта 2001 года № 26н; Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13 октября 2003 года № 91н. В каждом конкретном случае бухучет обязательств, обеспечивае­ мых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отли­ чаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым производится бухучет аренды имущества. Согласно пункту 1 ст. 807 ГК Р Ф , по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимо­ давцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его воз­ врата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций опреде-

138

ИПОТЕКА. КРЕДИТЕ КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

лен в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности ис­ пользования и учета заемных средств. Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит, и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-матери­ альных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика. Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3 «Предоставленные займы» или 58-3 «Предоставлен­ ные займы» в разрезе заемщиков по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа. Заемщик организует учет полученных займов на счетах 94 «Крат­ косрочные займы» и 95 «Долгосрочные займы»; при этом аналитиче­ ский учет по счетам 94 и 95 ведется по заимодавцам и срокам пога­ шения займов. Статья

3.

Требования,

обеспечиваемые

ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной сум­ мы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипо­ текой обязательству полностью либо в части, предусмотренной дого­ вором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обес­ печивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного не­ надлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими де­ нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечива­ ет требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. 3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма тре­ бований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сум­ му, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требо­ ваний, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

КОММЕНТАРИЙ

139

Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Норма, воспроизведенная в пункте 2 ком­ ментируемой статьи, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам установить в договоре иные условия. Особая ситуация имеет место в случае, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспечен­ ных ипотекой. В отношении этой ситуации в пункте 3 комментируе­ мой статьи также конкретизируются положения статьи 337 ГК Р Ф . Введены ограничения для обязательства должника перед залогодер­ жателем в части, превышающей эту сумму. Исключение сделано для требований, возникших по следующим основаниям: • возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество (ст. 82 Зако­ на от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном произ­ водстве»); • возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 77 Закона об исполнительном производстве). На примере данной статьи видно, что в комментируемом Законе, равно как и в других источниках залогового права, законодатель довольно часто использует диспозитивную норму, выраженную в формуле «если договором не предусмотрено иное». Таким образом, законодатель разрешает участникам ипотечных правоотношений вы­ брать наиболее приемлемый вариант поведения, и благодаря этому он на практике реализует один из основополагающих принципов ры­ ночных отношений, сформулированный в статье 421 ГК Р Ф , соглас­ но которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Наличие вариативности в подходах к условиям договора позволяет сторонам строить свои взаимоотношения по собственному усмотрению применительно к конкретной ситуации, не выходя при этом за рамки действующих правовых норм. Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохране­ ние имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задол­ женности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

140

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В комментируемой статье в общем виде говорится о тех дополни­ тельных расходах, которые может понести залогодержатель в соот­ ветствии с условиями договора или в силу необходимости обеспечить сохранность заложенного имущества. В частности, они могут вклю­ чать расходы на его содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. По общему правилу такие расходы возме­ щаются за счет заложенного имущества, однако ничто не препятству­ ет залогодержателю включить в договор об ипотеке условие об упла­ те залогодателем определенной суммы, из которой и будут покры­ ваться указанные расходы. В статье ничего не говорится о каких-либо ограничениях указан­ ных расходов, даже в случаях, когда они будут явно чрезмерными. Очевидно, законодатель исходил из того, что залогодержатель будет сам ограничивать себя в этих расходах, поскольку источником их возврата остается заложенная вещь, стоимость которой не без­ гранична. .. Статья 5. Имущество, предметом ипотеки

которое может быть

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в по­ рядке, установленном для государственной регистрации прав на не­ движимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, ука­ занных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, со­ стоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребитель­ ского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­ мические объекты. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооруже­ ния, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Феде­ рального закона. 2. Правила настоящего Федерального закона применяются к за­ логу незавершенного строительством недвижимого имущества, воз­ водимого на земельном участке в соответствии с требованиями за­ конодательства Российской Федерации, в том числе зданий и со­ оружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

КОММЕНТАРИЙ

141

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежно­ стями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое. 4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть само­ стоятельным предметом ипотеки. 5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде тако­ го имущества (право аренды), поскольку иное не установлено феде­ ральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как иму­ щественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земель­ ные участки, не ограниченные в обороте. Жилым помещением,' которое может быть объектом ипотеки, признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотрен­ ном жилищным законодательством. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объек­ том ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предос­ тавленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного прожива­ ния (летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д.) также не могут являться объектом жилищной ипотеки 1 . Таким образом, непосредственным объектом жилищной ипотеки может являться жилой дом, квартира либо их обособленные (изолированные) части2. Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 340), а также статья 42 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), 1 Впервые легальное определение долгосрочного ипотечного жилищного кре­ дита было дано в постановлении Правительства РФ № 28, в соответствии с кото­ рым жилищный кредит — это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. 2 Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода­ тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003. С. 21.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 142 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА либо части этого земельного участка, достаточного для функциональ­ ного обеспечения закладываемого здания (сооружения), либр правом пользования им. Данное положение основано на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, и вполне естественно, когда речь идет об отдельно стоящем здании или сооружении, но совершенно неприменимо к залогу квартиры в мно­ гоквартирном жилом доме либо офиса в крупном офисном здании — то есть в тех ситуациях, когда собственник помещения не обладает и не может обладать никакими документально подтвержденными пра­ вами на прилегающий к зданию земельный участок. Введенное ГК РФ и Федеральным законом об ипотеке ограничение длительное вре­ мя фактически препятствовало развитию жилищной ипотеки, а так­ же делало невозможным получение кредита под залог помещений для мелких фирм, не обладавших правом собственности либо аренды 1 на землю . Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке 1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 на­ стоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. 2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, иму­ щества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. 3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или ор­ гана, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в госу­ дарственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственно­ го ведения, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. 1

Противоречие было разрешено только совместным постановлением Верхов­ ного и Высшего Арбитражного судов РФ № 6/8, разъяснившим, что правило о совместном залоге здания (сооружения) и земельного участка применяется толь­ ко в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), яв­ ляющееся предметом ипотеки, в тех же случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действую­ щему законодательству.

КОММЕНТАРИЙ

143

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходи­ мо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения. 5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным об­ разом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога. 6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или на­ стоящим Федеральным законом. Залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и ко: торый вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание та­ кого требования вполне объяснимо. Залог имущества предполагает возможность его продажи, а это означает, что устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующе' го имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственно­ го ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК Р Ф ) , таким образом, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Зако­ на об ипотеке). Действующее российское законодательство устанав­ ливает и иные ограничения в отношении лиц, которые могут высту­ пать в качестве залогодателей. Например, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. № 1347 «О первоочередных мерах по обеспече­ нию деятельности государственных научных центров в Российской Федерации») 1 . Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) — право владения, право пользо­ вания и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, например у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего Российская газета. — 1994. — 10 янв.

144

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

имущества любые действия, не противоречащие закону и не нару­ шающие права третьих лиц 1 . При залоге триада правомочий собст­ венника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназна­ чено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, то есть опре­ делять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводят­ ся существенные ограничения. Поскольку залогодержателем в отно­ шении заложенного имущества является кредитор, постольку лишь только по согласованию с ним можно, например, сдавать недвижи­ мость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распо­ рядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадле­ жащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом. Все вы­ шеуказанные права и обязанности залогодателя должны находить свое отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по рас­ поряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотари­ ального удостоверения и (или) государственной регистрации, необ­ ходимо получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одно­ му из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК Р Ф ) . Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности 1, На имущество, находящееся в общей совместной собственно­ сти (без определения доли каждого из собственников в праве собст­ венности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. 2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственни­ ков. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об об­ ращении взыскания на долю в праве общей собственности, за ис' Более подробно см. Власова М.В. Право собственности в России: возникно­ вение, юридическое содержание, пути развития. — М.: МЗ-Пресс, 2002.

КОММЕНТАРИЙ

145

ключением случаев обращения взыскания на долю в праве собствен­ ности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, ко­ торое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). Согласие всех физических лиц, являющихся собственника­ ми общей совместной собственности, должно быть нотариально удо­ стоверено. Согласие юридических лиц может даваться в простой письменной форме с соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке должна быть изложена в следующей редакции: «Если феде­ ральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, яв­ ляющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письмен­ ной форме». В соответствии с пунктом 5 ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолет­ них, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Граждан­ ский кодекс в статьях 26 — 38 подробно регулирует правила заключе­ ния сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ в статье 60 тоже освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имею­ щий собственного заработка, вряд.ли сможет стать заемщиком по до­ говору кредита, так как возможность заключения такой сделки пря­ мо отрицается статьями 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспо­ собным, вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не яв­ ляющимися должниками. А здесь мы видим широкое поле для зло­ употреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достиг­ нув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут по­ требовать признания договора ипотеки недействительным по основа­ ниям, предусмотренным статьями 178 и 179 ГК РФ, таким образом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых-, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны госу­ дарства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых 6 Грудцына Л. Ю. .

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 146 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утраченному, то есть прак­ тически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной, и не будет подлежать применению в ближайшем будущем1. Залог собственником доли в общей долевой собственности осуще­ ствляется им самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК Р Ф ) . По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на осно­ вании доверенности и в пределах указанных в ней полномочий. В со­ ответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенности от имени юридическо­ го лица выдаются за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с прило­ жением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ, в силу которого доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой является ипо­ тека), должна быть нотариально удостоверена2. Смысл доверенно­ сти — убедить контрагента, что перед ним находится лицо, надлежа­ щим образом уполномоченное доверителем на совершение каких-либо' операций. Удостоверяя доверенность, нотариус призван зафиксиро­ вать, что то или иное физическое лицо действительно передало дру­ гому физическому лицу право на совершение определенных юриди­ чески значимых действий, тем самым уменьшается возможность совершения мошеннических действий путем подделки подписей. Однако требуется ли такое заверение, если доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверен­ ностей, в том числе генеральной доверенности на представление всех интересов юридического лица? Безусловно, данный вопрос может являться темой отдельного ис­ следования, однако я полагаю, что законодателю стоит задуматься, действительно ли необходимо подобное нотариальное удостоверение, 1 Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода­ тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003. С. 27. 2 Пункт 3 ст. 185 ГК РФ дает перечень доверенностей, приравненных к нота­ риальным, и доверенность, выданная от имени юридического лица, в этом списке не значится. Если исходить из прямого смысла ст. 185 ГК РФ, то для подписания договора ипотеки представитель юридического лица должен иметь нотариально оформленную доверенность, что представляется нелогичным.

147

КОММЕНТАРИЙ

и принять решение, упрощающее и без того сложный порядок заклю­ чения ипотечного договора. Однако в настоящий момент необходимо отметить, что судебная практика пошла по пути признания необхо­ димости нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых юридическими лицами своим представителям, кроме случаев после­ дующего одобрения сделки представляемым (ст. 183 ГК Р Ф ) 1 . Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ Статья 8. Общие правила заключения договора об

ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении догово­ ров, а также положений настоящего Федерального закона.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том'числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение тре­ бований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспечен­ ного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм за­ кона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке), то приобретенная недви­ жимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона яв­ ляется чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечно­ го кредитования в России, которая основана на том, что именно при­ обретаемое имущество является основным обеспечением возвратно­ сти кредитных средств. Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами: • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а так­ же государственной регистрацией возникающей ипотеки; Об этом, в частности, свидетельствует постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 1997 г. № 3923/96 по делу Смоленского социального коммерческого банка «Ключ». 6*

148

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

• трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересо­ ванные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последова­ тельно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от про­ давца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; • договором приобретения жилого помещения за счет кредит­ ных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помеще­ ния возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи. Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что зако­ нодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приоб­ ретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в за­ лог. Условие об обязательности предоставления приобретаемого иму­ щества в качестве залога негативно сказывается на количестве потен­ циальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в возможно­ сти возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расставаться. В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает ис­ полнение денежных обязательств заемщика перед кредитором1. Од­ нако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в Основных положениях о залоге недвижимого имущества — ипотеке, не являющихся нормативным актом и носящих рекоменда­ тельный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечи­ ваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмот­ ренной договором об ипотеке. Закон также предусматривает исполь­ зование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обяза­ тельству, но и ее части. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе­ чивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Среди 1 На денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, указывает определение ипотеки, даваемое в п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижи­ мости)».

КОММЕНТАРИЙ

149

требований по кредитному договору или договору займа следует вы­ делять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату про­ центов по указанным договорам. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся за­ логодержателю. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обес­ печивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: • в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обя­ зательства; • в виде процентов за неправомерное пользование чужими де­ нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипоте­ кой обязательством либо федеральным законом; • в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван­ ных обращением взыскания на заложенное имущество; • в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к момен­ ту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По общему правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объе­ ме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроиз­ веденная в пункте 2 ст. 3 Федерального закона об ипотеке, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам установить в дого­ 1 воре иные условия . Основные положения закона следующие: • предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав зало­ годержателя другим лицом, так и в форме закладной, являю­ щейся ценной бумагой; • все ипотечные операции подлежат государственной регистрации; • детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о, переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения пра­ вами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты); • может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу; • залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться спе­ циальным законом. Согласно статье 42 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооруже1

Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода­ тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003. — С. 28.

15.0

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ния или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неиспол­ нения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипо­ тека, остается во владении и пользовании залогодателя, то есть должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные ва­ рианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погаше­ ния кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного иму­ щества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдачу его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д. Статья 9.

Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его на­ именования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу кото­ рого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит за­ логодателю, и наименование органа, осуществляющего государст­ венную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось пред­ метом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. 3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с зако­ нодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участ­ ка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указыва­ ется в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установлен­ ными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной соб­ ственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого иму­ щества.

КОММЕНТАРИЙ

151

• 4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть назва­ но в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возник­ новения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечи­ ваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необ­ ходимые условия ее определения. 5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит ис­ полнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры ли­ бо условия, позволяющие определить эти размеры. 6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 на­ стоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной и вступает в силу с момента ее регистрации. Ипотека, согласно норме статьи 336 ГК РФ, может быть установлена на: • земельные участки; • предприятия, здания и иное недвижимое имущество, исполь­ зуемое в предпринимательской практике; • жилые дома и квартиры; • дачи, садовые дома, гараж и другие строения; • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­ мические объекты; • иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК Р Ф ) . • Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (ч. 1 ст. 336 ГК Р Ф ) . Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновремен­ ной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооруже­ ния). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права арен­ ды данного земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК Р Ф ) . При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки зе­ мельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной в

152

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведе­ ния о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обяза­ тельства. Закладная должна содержать: • слово «закладная», включенное в название документа; • имя залогодателя и указание места его жительства либо его на­ именование и указание местонахождения, если залогодатель — юридическое лицо; • имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание местонахожде­ ния, если залогодержатель — юридическое.лицо; • название кредитного договора или иного денежного обязатель­ ства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указа­ нием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; • имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места житель­ ства должника либо его наименование и указание местонахож­ дения, если должник — юридическое лицо; • указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и раз­ мера процентов, если они подлежат уплате по этому обязатель­ ству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент опре­ делить эту сумму и проценты; • указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипо. текой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждо­ го из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); • название и достаточное для идентификации описание имущест­ ва, на которое установлена ипотека, и указание местонахожде­ ния такого имущества; • денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязатель­ ным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвер­ жденную заключением оценщика; • наименование права, в силу^которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, за­ регистрировавшего это право, с указанием номера, даты и мес­ та государственной регистрации. Если предметом ипотеки яв­ ляется принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

КОММЕНТАРИЙ

153

• указание на то, что имущество, являющееся предметом ипоте­ ки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из под­ лежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки; • подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, так­ же и должника по обеспеченному ипотекой обязательству; • сведения о времени и месте нотариального удостоверения дого­ вора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также предусмотренные пунктом 2 ст. 22 Федерального закона об ипотеке сведения о государст­ венной регистрации ипотеки; • указание даты выдачи закладной первоначальному залогодер­ жателю. Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют ка­ кие-либо данные, указанные в законе в качестве необходимых, не яв­ ляется закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодер­ жателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в пункте 10 ст. 14 Зако­ на об ипотеке, обеспечивается органом, осуществляющим государст­ венную регистрацию ипотеки. Порядок включения этих данных в за­ кладную определяется статьей 22 Федерального закона об ипотеке. По соглашению между залогодателем и залогодержателем, в заклад­ ную могут быть включены также данные и условия, не предусмот­ ренные, но и не противоречащие закону. При недостаточности на са­ мой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерова­ ны и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. При несоответствии закладной договору об ипотеке или догово­ ру, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считает­ ся содержание закладной, если ее приобретатель в момент соверше­ ния сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем за­ кладной является первоначальный залогодержатель. Законный вла­ делец закладной вправе требовать устранения указанного несоответ­ ствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу за-

154

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

кладной стало известно о таком несоответствии. Составитель заклад­ ной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. Согласно статье 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспе­ чиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре ука­ занием его наименования, местонахождения и достаточным для иден­ тификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся пред­ метом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заре­ гистрировавшего это право залогодателя. В случаях, когда залогода­ телем является должник в основном обязательстве, условия о суще­ стве, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного за­ логом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условий. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характери­ стика, как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предме­ том ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Россий­ ской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникнове­ ния и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство ос­ новано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в догово­ ре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В случае если обеспечиваемое ипотекой обя­ зательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны размеры и сроки соответствующих платежей либо условия, позволяющие их определить. Когда права залогодержателя в соот­ ветствии с требованием статьи 13 Закона об ипотеке удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключени­ ем случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

155

КОММЕНТАРИЙ

По закладной допускается уступка права залогодержателя друго­ му лицу и тем самым уступка прав по обеспеченному соответствую­ щей ипотекой основному обязательству, которая осуществляется пу­ тем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя. Однако уступка права требования конкретному лицу может быть произведе­ на и в договорном порядке. В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой тре­ бования имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, .обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Статья 10. договора об

Государственная ипотеке

регистрация

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и под­ лежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. 2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. 3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отно­ шении формы и государственной регистрации этого договора долж­ ны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. 4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержа­ теля в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осу­ ществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет воз­ никновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осу­ ществляющий государственную регистрацию прав, делает на заклад­ ной отметку о времени и месте государственной регистрации, нуме­ рует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

156

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Согласно пункту 2 комментируемой статьи и пунктам 3, 4 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). В соответствии с Основами законодатель­ ства о нотариате правом удостоверения договоров о залоге обладают нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, нотариусы, занимающиеся частной практикой, должностные лица консульских учреждений, которые вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации. Для нотариального удостоверения стороны должны представить документы, свидетельствующие о наличии тех прав на недвижи­ мость, которые позволяют ее заложить, и о наличии документов, удостоверяющих права самих лиц на совершение ипотечной сделки. Кроме того, должна быть представлена техническая документация органов технической инвентаризации на закладываемый объект. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган,- осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 5 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Согласно законодательству ипотека подлежит государственной реги­ страции в Едином государственном реестре прав на недвижимое иму­ щество в порядке, установленном Федеральным законом «О государ­ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по ме­ стонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Основанием для государственной регистрации ипотеки служит заявление залогодателя или залогодержателя по данному договору после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержа­ теля прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Между тем расходы по уплате сборов за государствен­ ную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в ре­ гистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между сторонами договора не установлено иное. Для государственной регистрации ипотеки должны быть пред­ ставлены: • договор об ипотеке и его копия (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ); • документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве прило­ жений;

КОММЕНТАРИЙ

157

• документ об уплате государственной пошлины (в ред. Феде­ рального закона от 02.11.2004 № 127-ФЗ); • иные документы, необходимые для государственной регистра­ ции ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним. Ипотека в силу закона также подлежит государственной регист­ рации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осущест­ вляется без представления отдельного заявления и без оплаты госу­ дарственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистраци­ ей права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержа­ теля по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Если права залогодержателя удостоверяются закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляют­ ся также: • закладная, содержание которой должно удовлетворять требо­ ваниям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением Требова­ ния в отношении даты выдачи закладной и сведений о государ­ ственной регистрации ипотеки, и ее копия; • документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Если имеет место уступка прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке государственная регистрация смены залого­ держателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и но­ вого залогодержателей. В этом случае для государственной регистра­ ции должны быть представлены: • договор уступки прав; • документ об оплате государственной регистрации; • ранее зарегистрированный договор об ипотеке. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем со­ вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Да­ той государственной регистрации ипотеки считается день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реест­ ре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляю­ щий ведение реестра. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации., '

158

• ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в случаях 1 : • право на объект недвижимого имущества, о регистрации кото­ рого просит заявитель, не подлежит государственной регистра­ ции в соответствии с законом; • с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; • документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства; • акт государственного органа или акт органа местного само­ управления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответст­ вии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; • лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполно­ мочено распоряжаться данным недвижимым имуществом; • лицо, которое имеет ограниченные определенными условиями права, составило документ без указания этих условий; • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­ щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан­ ную недвижимость; • правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых не­ обходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона об ипотеке перехода данного пра­ ва, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества; • не представлены документы, необходимые в соответствии с за­ коном для государственной регистрации прав; • имеются противоречия между заявленными правами и уже за­ регистрированными правами. Однако наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для от­ каза в государственной регистрации прав на него. В случае принятия решения об отказе в государственной регист­ рации заявителю в письменной форме не позднее пяти дней после окончания срока рассмотрения заявления, направляется сообщение 1 Статья 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ Р Ф . - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

КОММЕНТАРИЙ

159

о причине отказа, и копия самого сообщения помещается в дело с правоустанавливающими документами. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован за­ интересованным лицом в суд, арбитражный суд. В качестве примера рассмотрим судебный спор. Залогодержатель был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию. Банк обжаловал в судебном порядке уклонение учреждения юстиции от регистрации в пользу банка за­ конной ипотеки на жилые помещения, приобретенные акционерным обществом за счет кредита, предоставленного ему для этих целей банком. В ходе судебного разбирательства арбитражный суд устано­ вил, что кредит был предоставлен банком акционерному обществу для приобретения жилых помещений на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного между ним и заказчиком строи­ тельства, В соответствии с пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использовани­ ем кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим ли­ цом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регист­ рации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В силу пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке учреждение юстиции должно было осуществить регистрацию законной ипотеки в отноше­ нии недвижимого имущества в момент регистрации права собственно­ сти общества на полученные жилые помещения. Однако в тот момент такая регистрация не была осуществлена. В ходе проведения право­ вой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных обществом для регистрации своего права собственности на жилые по­ мещения, учреждение юстиции не смогло выявить факт, что денеж­ ные средства, перечисленные акционерным обществом заказчику по договору долевого участия в строительстве в качестве платы за квар­ тиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на основа­ нии кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции и не установи­ ло факта возникновения законной ипотеки банка на эти квартиры. В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявле­ нием о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от бан­ ка документы на государственную регистрацию, так как заявитель не приложил документа об оплате государственной регистрации.

160

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем доку­ менты, признал уклонение учреждения юстиции от приема докумен­ тов на регистрацию законной ипотеки неправомерным. В соответст­ вии с правилами пункта 2 ст. 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществля­ ется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Поскольку в нарушение абзаца 2 п. 2 ст. 20 учреждение юстиции не осуществило государст­ венную регистрацию ипотеки в силу закона в момент регистрации права собственности акционерного общества на приобретенное нежи­ лое помещение, банк как залогодержатель по ипотеке в силу закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о госу­ дарственной регистрации. В этом случае плата за государственную регистрацию не взимается1. До внесения в Единый государственный реестр регистрационной записи рассмотрение заявления о регист­ рации может быть прекращено на основании заявлений сторон дого­ вора. В этом случае регистратор обязан в письменной форме уведо-: мить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения. '. Плата за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании заявлений сторон по договору возвращается половина суммы, вне­ сенной за государственную регистрацию. Согласно части 2 ст. 21 Федерального закона об ипотеке государ­ ственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае: • непредставления в орган, осуществляющий государственную ре­ гистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунк­ тах 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке; • несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложен­ ных к ним документов требованиям законодательства Россий­ ской Федерации; • необходимости проверки подлинности представленных доку­ ментов; • при наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания, государственная регистрация ипотеки откла­ дывается до разрешения спора судом. 1 Информационное письмо ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

161

КОММЕНТАРИЙ

В случае принятия решения об отложении государственной реги­ страции ипотеки орган, осуществляющий регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения несоответствий. При невыполнении требований в установленный срок в государствен­ ной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направ­ лен залогодателю в течение срока, установленного для ее государст­ венной регистрации1. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или.на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона «О госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

.

1. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникнове­ ние ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Еди­ ный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сде­ лок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. 2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по догово­ ру об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собствен­ ности на это имущество, если иное не установлено договором. 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и дого­ вором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имуще­ ство считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возника­ ют с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. 1 Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержа­ теля в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная приказом Минюста, Госстроя и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290.

162

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 341 ГК Р Ф , основанием права на залог является договор о залоге, и оно возника­ ет с момента заключения договора. Это правило применительно к ипотеке воспроизведено в пункте 1 ст. 11 Закона. Право залога озна­ чает, что у залогодержателя с момента заключения и вступления в силу договора об ипотеке (см. п. 2 ст. 10 Закона и комментарий к ней) появляется право контроля за состоянием и порядком исполь­ зования заложенной недвижимости. Право залога (ипотека) может возникать как одновременно с залоговой сделкой, породившей его (вследствие синхронной регистрации), так и позднее — с момента возникновения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой (п. 1 ст. 11 Закона). Установлению момента возникновения права на залог в Законе об ипотеке уделено значительное внимание. От этого зависит реше­ ние многих важных практических вопросов. В частности, с момента возникновения права залога возникает обременение заложенной не­ движимости, то есть установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственно­ сти либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (п. 2 ст. 11 Закона). Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех извест­ ных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного поль­ зования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

В статье не конкретизируется, что имеется в виду под письмен­ ной формой предупреждения. Письменная форма может предпола­ гать включение соответствующего пункта в текст договора об ипоте­ ке, заключение отдельного соглашения, в котором говорится о пра­ вах третьих лиц, вручение под расписку уведомления о правах третьих лиц, направление заказного письма или уведомления о вру­ чении предупреждения. Приведенный в комментируемой статье пере­ чень прав третьих лиц является примерным и может быть, в частно­ сти, дополнен правом хозяйственного ведения.

163

КОММЕНТАРИЙ

Если указанное выше требование не будет исполнено, залогодер­ жатель по своему выбору может требовать либо досрочного исполне­ ния основного обязательства, либо изменения условий договора. При этом досрочное исполнение не предполагает немедленного исполне­ ния. В данном случае следует руководствоваться предусмотренным статьей 314 ГК РФ правилом о разумном сроке, который будет опре­ деляться исходя из конкретных условий договора. Закон не указывает, о каких именно изменениях идет речь, однако логично предположить, что речь идет об уменьшении оценочной стоимости заложенного иму­ щества либо о дополнительных средствах обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из договора. Глава III. ЗАКЛАДНАЯ Статья 13. Основные положения о закладной 1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обяза­ тельству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены заклад­ ной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным зако­ ном. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обяза­ тельству, если иное не установлено настоящим Федеральным зако­ ном. 2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: — право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; — право залога на имущество, обремененное ипотекой. 3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обес­ печенному ипотекой обязательству и залогодатель. 4. Составление и выдача закладной не допускаются, если: 1) предметом ипотеки являются: — предприятие как имущественный комплекс; — леса; — право аренды имущества, перечисленного в настоящем под­ пункте; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма дол­ га по которому на момент заключения договора не определена и ко­ торое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, кладной в договоре об ипотеке недействительны.

условия

о

за­

164

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. i КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

5. Закладная составляется залогодателем, а е с л и он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обя­ зательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю орга­ ном, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерально­ го закона. 6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залого­ датель и законный владелец закладной по соглашению могут изме­ нить ранее установленные условия закладной. 7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и пере­ воде долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих согла­ шениях предусматривается: .— либо внесение изменений в содержание закладной путем при­ ложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте са­ мой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъ­ емлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона; — либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих измене­ ний. Государственная регистрация соглашения об изменении содер­ жания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государст­ венную регистрацию прав. Государственная регистрация такого со­ глашения осуществляется безвозмездно. В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выда­ чи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляю­ щий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится ляющего государственную регистрацию регистрационной записи об ипотеке.

в архиве органа, прав, до момента

осуществ­ погашения

Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг — закладную. Ее введением делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Статья 143 ГК РФ не называет такой разновидности ценных бумаг, как закладная, однако

КОММЕНТАРИЙ

165

перечень ценных бумаг, предусмотренный указанной статьей, не яв­ ляется исчерпывающим, и к ним могут быть отнесены другие доку­ менты, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг. Закладная является неэмиссионной ценной бумагой, сочетающей признаки именной и ор­ дерной ценной бумаги, обладающей свойствами неограниченной оборотоспособности на основании передаточных надписей — индосса­ ментов, что придает ей некоторые свойства векселя. Закладная может выдаваться как при заключении договора ипо­ теки, так и при ипотеке в силу закона. В пункте 2 комментируемой статьи подчеркивается, что заклад­ ная относится к числу именных ценных бумаг, то есть бумаг, имя владельцев которых указано в тексте самих бумаг. Как любая другая ценная бумага, закладная удостоверяет ряд имущественных прав, которые перечислены в комментируемом пункте, в частности такое имущественное право, как право на получение исполнения по денеж­ ному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без пред­ ставления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на это имущество. При этом такое имущество рассматривается как обремененное ипотекой. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по закладной являются оба лица. В пункте 4 комментируемой статьи перечисляются случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. Приведенный пере­ чень является исчерпывающим. Соответственно и в договор об ипоте­ ке нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, это условие должно быть признано недействительным. В пуйкте 5 установлены правила, регулирующие порядок состав­ ления и оборота закладной. Так, закладная составляется и подписы­ вается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, закладная составляется и подписывается совместно за­ логодателем и должником. После государственной регистрации ипо­ теки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществ­ ляющим государственную регистрацию. При частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипоте­ кой, должнику, залогодателю и законному владельцу предоставляет­ ся право заключить соглашение, которое может предусматривать: • изменение предмета ипотеки, когда заложенной считается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущест­ ва, если указанная часть имущества может быть самостоятель­ ным объектом прав;

166

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

__^

• изменения размера обеспечения, при котором размер требова­ ний увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, кото­ рый обеспечивался ипотекой ранее. Важно помнить, что данное соглашение должно быть нотариаль­ но удостоверено. В пункте 7 рассматриваются последствия заключения соглаше­ ний, о которых говорилось в предыдущем пункте, соглашений о вос­ становлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке), а также заключений соглашений о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству. Указан­ ные последствия предусматривают по усмотрению сторон либо внесе­ нием изменений в содержание закладной, упомянутых в части 2 ком­ ментируемого пункта, либо ее аннулирование с одновременной выда­ чей новой закладной. Статья 14.

Содержание закладной

1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодер­ жателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать: 1) слово «закладная», включенное в название документа; 2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо; 3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо; 4) название кредитного договора или иного денежного обяза­ тельства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указани­ ем даты и места заключения такого договора или основания возник­ новения обеспеченного ипотекой обязательства; 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо; 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и раз­ мера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

КОММЕНТАРИЙ

167

8) название и достаточное для идентификации описание имущест­ ва, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; 9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика; 10) наименование права, в силу которого имущество, являющее­ ся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, заре­ гистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места госу­ дарственной регистрации, а если предметом ипотеки является при­ надлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 на­ стоящего пункта и срок действия этого права; 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипо­ теки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сер­ витутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государст­ венной регистрации ипотеки; 12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, так­ же и должника по обеспеченному ипотекой обязательству; 13) сведения о государственной регистрации ипотеки, преду­ смотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона; 14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодер­ жателю. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона вклю­ чение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего Пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную оп­ ределяется статьей 22 настоящего Федерального закона. Документ, названный «закладная», в котором, тем не менее, от­ сутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1—14 настоя­ щего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче первона­ чальному залогодержателю. 2. По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не преду­ смотренные пунктом 1 настоящей статьи. 3. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором де­ лаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и закан­ чивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего го­ сударственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

168

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или дого­ вору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным счи­ тается содержание закладной, если ее приобретатель в момент со­ вершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответ­ ствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения ука­ занного несоответствия путем аннулирования закладной, находящей­ ся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как закон­ ному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возник­ шие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

Поскольку закладная является ценной бумагой, ее содержание должно точно соответствовать требованиям закона. В пункте 1 ком­ ментируемой статьи дан исчерпывающий перечень формальных тре­ бований, которым должна отвечать закладная. Л р и отсутствии в до­ кументе, названном «закладная», каких-либо данных, указанных в пункте 1 ст. 14 Закона об ипотеке, он не признается закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Нарушение правил об обязательных реквизитах закладной влечет ее ничтож­ ность (п. 2 ст. 144 ГК Р Ф ) . Для физических лиц (залогодатель и должник, если они не сов­ падают в одном лице) необходимо указание местожительства, под ко­ торым понимается место, где гражданин постоянно или преимущест­ венно проживает (п. 1 ст. 20 ГК Р Ф ) , а для юридических лиц — ме­ стонахождения, которое определяется местом государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных доку­ ментах не установлено иное. По соглашению залогодателя с залогодержателем допускается включение в закладную условий, которые не предусмотрены в Зако­ не об ипотеке. Примером таких дополнительных условий могут быть сведения об основном обязательстве, обеспечиваемом ипотекой. Пункт 3 посвящен решению проблем, которые могут возникнуть в связи с нехваткой места для отметок о новых владельцах и частич­ ном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. В этих слу­ чаях используются добавочные листы, которые вместе с закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреп­ лены печатью нотариуса. Закон особо подчеркивает, что отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. Пункт 4 регулирует ситуацию, которая может возникнуть при не­ соответствии положений закладной договору об ипотеке или догово­ ру, обязательство из которого обеспечено ипотекой. В таком случае

КОММЕНТАРИЙ

169

преимущество имеет закладная, но лишь если ее приобретатель явля­ ется добросовестным (то есть не знал и не мог знать о таком несоот­ ветствии в момент совершения сделки). Это правило не распростра­ няется на случаи, когда владельцем закладной является ее первона­ чальный, приобретатель. Как следует из абзаца 2 п. 4, законный владелец закладной име­ ет право требовать устранения указанного несоответствия путем ан­ нулирования закладной, находящейся в его владении, одновремен­ ной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу стало известно о таком несоответствии. В Законе не уточняется, к кому может быть предъявлено данное требование, однако очевидно, что оно должно быть предъявлено составителю закладной. Законодатель использует термин «немедленно», который является оценочным, и в каждом > конкретном случае будет определяться исходя из ситуации. В абзаце 3 п. 4 говорится об убытках, которые должен возмес­ тить составитель закладной, если они возникли в связи с ее несоот­ ветствием договору об ипотеке, договору, из которого возникло обес­ печиваемое ипотекой обязательство, либо в связи с устранением этих недостатков. Убытки включают как реальный ущерб, так и упущен­ ную выгоду (ст. 15 ГК Р Ф ) . В Законе ничего не говорится о том, будет ли учитываться вина составителя закладной при возмещении убытков. Очевидно, следует прийти к выводу, что ответственность в форме возмещения убытков возникнет независимо от вины состави­ теля закладной. Статья 15. Приложения к закладной К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержа­ телем своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъем­ лемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Под приложением к закладной понимается дополнительный на­ бор документов, позволяющий закрепить текст закладной в докумен­ тарной форме. Законодателем не приводится даже примерный пере­ чень документов, которые могли бы содержаться в приложении. По­ лагаем, примером таких документов может быть соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 37, 38 Закона об ипотеке). Что касается приложенных к закладной доку­ ментов, не имеющих обязательной силы для лиц, к которым права по

170

ИПОТЕКА, КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

закладной перешли в результате продажи, залога или иным образом, то это, в частности, случаи, когда: • документы не названы в закладной с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации; • в закладной не сказано, что данные документы являются ее не­ отъемлемой частью. Наличие данной специальной статьи, посвященной приложениям к закладной, подчеркивает их значимость. Документы, прилагаемые к закладной, позволяют текстовое содержание закладной подкрепить соответствующим документарным обеспечением. Несмотря на это, за­ конодатель не приводит определения приложения к закладной и ка­ кого-либо примерного перечня документов, которые могут входить в состав указанного приложения. В комментируемой статье только в общем виде предусмотрено, что к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки, и документы, необходимые для осуществления за­ логодержателем своих прав по закладной. Поэтому в качестве прило­ жения к закладной могут быть следующие соглашения: • между должником, залогодателем и законным владельцем за­ кладной в случае частичного исполнения обеспеченного ипо­ текой обязательства (см. п. 6 ст. 13 Закона и комментарий к нему); • между залогодержателем и залогодателем о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (см. п. 3 ст. 36 Закона и комментарий к ней); • о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству (см. ст. 37, 38 Закона и комментарий к ним). В тексте Закона (п. 7 ст. 13) содержится прямое указание на то, что внесение изменений в содержание закладной может быть произ­ ведено путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии одного из перечисленных соглашений. Одновременно в содержании закладной должно содержаться указание на приложение как на доку­ мент, являющийся неотъемлемой частью закладной, со всеми выте­ кающими отсюда правовыми последствиями. В процессе оборота за­ кладных на рынке возможно возникновение ситуации, когда доку­ менты, прилагаемые к закладной, становятся необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее про­ дажи, залога или иным образом (ч. 2 ст. 15 Закона), в следующих случаях: • если документы не названы в закладной с такой степенью точ­ ности, которая достаточна для их идентификации; • если в закладной не сказано, что данные документы являются ее неотъемлемой частью.

171

КОММЕНТАРИЙ

Приложения к закладной — это документы (несмотря на их самое непосредственное отношение к ней и закрепление в виде неотъемлем мой части), являющиеся по своему характеру отдельными элемента­ ми закладной. В Законе (п. 6 и 7 ст. 13) содержатся нормы о нотари­ альном удостоверении названных в них документов, прилагаемых к закладной. В соответствии с общим порядком по представлению до­ кументов на государственную регистрацию прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним (ст. 16 Закона о регистрации прав) требуется, чтобы к заявлению о государственной регистрации были приложены документы, необходимые для ее проведения. Состав этих документов в случае государственной регистрации ипотеки конкретизируется в статье 20 Закона. На регистрацию представляется закладная с ее ко­ пией, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Проведенная государственная регистрация сделки (ст. 14 Закона о госрегистрации прав) удостоверяется следующим образом: • возникновение и переход прав на недвижимое имущество — свидетельством о государственной регистрации прав; • регистрация договоров и иных сделок — посредством совер­ шения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем совершение. ' Таким образом, приложения к закладной — это всего лишь доку­ менты, необходимые для проведения регистрационных действий, ре­ зультатом которых является государственная регистрация прав на данный объект недвижимости, но отнюдь не документов. Статья

16.

Регистрация

владельцев

закладной

1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, за­ регистрировать его в Едином государственном реестре прав на не­ движимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем за­ кладной является юридическое лицо — его наименования и места нахождения. 2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получив­ ший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъяв­ ления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

172

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. ' КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обраще­ ния заявителя в орган, осуществляющий государственную регистра­ цию прав, при предъявлении закладной на основании: — совершенной в соответствии с настоящим Федеральным зако­ ном передаче права по закладной и произведенной на закладной от­ метке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя ко­ торого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49); — документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования; — решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Лицо, к которому перешла закладная, становится залогодержате­ лем по договору ипотеки. Соответственно у этого лица возникает право требовать государственной регистрации в качестве такового в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация залогодержателей — владельцев за­ кладных возложена на те же органы, которые осуществляют государ­ ственную регистрацию самих договоров ипотеки. Положения пункта 2 комментируемой статьи направлены на за­ щиту прав кредитора, поскольку устраняют формально-бюрократиче­ ские рогатки в отношениях между сторонами. В нем идет речь о том, что должник, получивший от законного владельца закладной пись­ менное уведомление о регистрации в Едином государственном реест­ ре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпис­ кой из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. В пункте 3 зафиксирован однодневный срок для регистрации владельца закладной с момента обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Эта норма противоречит пункту 3 ст. 13 Закона, о регистрации прав на недвижимое имущество, в соот­ ветствии с которым государственная регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и докумен­ тов, необходимых для ее проведения. В пункте 3 комментируемой статьи содержится также исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых производится регистрационная запись о владель­ це закладной:

КОММЕНТАРИЙ

173

1) передаточная надпись на закладной, если совершившее такую надпись лицо являлось: • законным владельцем закладной; • залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который про­ дал закладную по истечении определенного в ней срока'; 2) документы подтверждают переход прав по, закладной к другим лицам: • в результате реорганизации юридического лица; • в порядке наследования; 3) судом вынесено решение о признании прав по закладной за заявителем. Под реорганизацией юридического лица понимается его прекраще­ ние, при котором происходит правопреемство (основные разновидно­ сти — разделение, выделение, присоединение, соединение, преобразо­ вание). Наследованием является переход прав и обязанностей умер­ шего к другим лицам. Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства 1. При осуществлении своих прав, предусмотренных федераль­ ным законом или договором, владелец закладной обязан предъяв­ лять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее залогодержа­ телю закладной. 2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обя­ зательства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — удостове­ рить его частичное исполнение способом, достаточным для залого­ дателя и очевидным для возможных последующих владельцев за­ кладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном ис­ полнении обязательства. 3. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполне­ ния обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона. 4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью или в части надлежащим исполнением своих

174

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному за­ конным владельцем закладной на осуществление прав по ней. 5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству ис­ полняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса. 6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если: — судом принят к рассмотрению иск о признании недействитель­ ной уступки прав по данной закладной либо о применении последст­ вий недействительности этой сделки; — предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) ли­ бо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дублика­ та, за которое обязанные по ним лица не отвечают; — должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 на­ стоящего Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требо­ ваний законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. 7. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сви­ детельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обяза­ но незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа выше­ указанных. В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным зако­ ном закладная аннулируется, орган, осуществляющий государствен­ ную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «пога­ шено» или иным образом, не допускающим возможности ее обра­ щения, за исключением физического уничтожения закладной. ч

При осуществлении своих прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять за­ кладную тому обязанному лицу (должнику или залогодателю), в от­ ношении которого осуществляется соответствующее право по его тре­ бованию, если только при залоге закладной она не передана в депо­ зит нотариуса. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обяза­ тельства полностью обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, — обеспечить

КОММЕНТАРИЙ

175

должнику возможность сделать отметку на закладной об исполнении соответствующей части обязательства или удостоверить ее исполне­ ние иным образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной. Нахождение за­ кладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удо­ стоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипо­ текой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг пол­ ностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным вла­ дельцем закладной на осуществление прав по ней. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге за­ кладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполня­ ет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю за­ кладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если: • судом принят к рассмотрению иск о признании недействитель­ ной уступки прав по данной закладной либо о применении по­ следствий недействительности этой сделки; • предъявленная закладная недействительна в связи с ее утра­ той законным владельцем и выдачей дубликата закладной (ст. 18) либо в связи с нарушением порядка выдачи заклад­ ной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требо­ ваний законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. Нахождение за­ кладной у любого из обязанных по ней лиц или в органе, осущест­ вившем государственную регистрацию ипотеки, свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. Когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннули­ руется, орган, осуществивший государственную регистрацию ипоте­ ки, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее пу­ тем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключе­ нием физического уничтожения закладной.

176

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 18. Восстановление прав по утраченной закладной 1. Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должни­ ком по обеспеченному ипотекой обязательству на основании: — заявления в их адрес лица, означенного в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и Сделок с ним в ка­ честве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный, реестр в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального зако­ на, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утра­ ченной закладной; — решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имею­ щих юридическое значение, в соответствии с процессуальным зако­ нодательством Российской Федерации. 2. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в мини­ мально возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем «дубликат» и передать его в орган, осуществляющий государ­ ственную регистрацию прав. 3. Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим госу­ дарственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему закладную. 4. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утра­ ченной закладной. Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать закон­ ному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

Как любая другая ценная бумага, закладная в случае ее утери может быть восстановлена, и соответственно могут быть восстановле­ ны права по ней. Восстановление производится залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипоте­ кой обязательству. Поскольку закладная — это именная ценная бу­ мага, она восстанавливается путем обращения к лицу, ее выдавшему. В пункте 1 комментируемой статьи приведен перечень оснований, при наличии которых права по утраченной закладной могут быть восстановлены. В частности, они восстанавливаются на основании решений суда, вынесенных в результате рассмотрения дел об уста­ новлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации. В дан­ ном случае это установление факта принадлежности закладной как правоустанавливающего документа, тому или иному лицу. Вступив-

177

КОММЕНТАРИЙ

шее в законную силу решение суда является основанием для того, чтобы владелец утраченной закладной обратился к залогодателю, а если последний является третьим лицом, то к должнику по обеспе­ ченному ипотекой обязательству с требованием составить дубликат закладной. Поскольку выдача закладной всегда относится к обязанности за­ логодателя, а если он является третьим лицом, то — должника по обеспеченному ипотекой обязательству, и дубликат (с соответствую­ щей отметкой «дубликат»),утраченной закладной должны составить указанные лица. В пункте 2 комментируемой статьи сказано, что дубликат закладной должен быть составлен в «минимально возмож­ ные сроки», что является оценочным понятием. После составления дубликата закладной он передается в орган, осуществляющий госу­ дарственную регистрацию ипотеки. Пункт 3 обязывает орган, осуще­ ствивший государственную регистрацию ипотеки, вручить дубликат закладной лицу, утратившему ее. Абзац 1 п. 4 комментируемой статьи содержит общее формальное требование полного соответствия дубликата самой закладной- Такое требование представляется излишним, поскольку само слово «дубли­ кат» предполагает точную копию оригинала. В абзаце 2 п. 4 говорит­ ся об ответственности составителя закладной за несоответствие дуб­ ликата утраченной закладной. Ответственность заключается в возме­ щении причиненных этим несоответствием убытков (ст. 15 ГК Р Ф ) . Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ Статья 19. Основные положения о государственной регистрации

ипотеки

1. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином го­ сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государст­ венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по мес­ ту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

В соответствии со статьей 1 Закона о госрегистрации прав ипотека как отдельный вид права включена в ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняю­ щих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). 7 Грудцына Л. Ю.

178

. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Положения пункта 2 комментируемой статьи корреспондируют с нормой пункта 4 ст. 2 Закона о госрегистрации прав, содержащей уточнение «по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа». Регистрационный округ — территория, на которой действует уч­ реждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориаль­ ных единиц. Статья 20. ипотеки

Порядок

государственной

регистрации

1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного за­ явления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистра­ ция ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного до­ говора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залого­ дателя или залогодержателя. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: — договор об ипотеке и его копия; — документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве при­ ложений; — документ об уплате государственной пошлины; — иные документы, необходимые для государственной регистра­ ции ипотеки в соответствии с законодательством Российской Феде­ рации о государственной регистрации прав на недвижимое имущест­ во и сделок с ним. 2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государствен­ ной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществ­ ляется одновременно с государственной регистрацией права собст­ венности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипо­ теке в силу закона могут быть удостоверены закладной. 3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одно­ временно с документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, представляются также: — закладная, содержание которой должно удовлетворять требо­ ваниям пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за ис-

КОММЕНТАРИЙ

179

ключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведе­ ний о государственной регистрации ипотеки, и ее копия; — документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. 4. Государственная регистрация смены залогодержателя вследст­ вие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и ново­ го залогодержателей. Для государственной регистрации смены зало­ годержателя должны быть представлены: — договор уступки прав; — документ об оплате государственной регистрации; — ранее зарегистрированный договор об ипотеке. 4.1. Заявление о государственной регистрации залога недвижи­ мого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипо­ течное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием. На государственную регистрацию залога недвижимого имущест­ ва, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное по­ крытие, помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов представляются: — лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотрен­ ная статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (подлинник или нотариально удосто­ веренная копия); — правила доверительного управления ипотечным покрытием. 5. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного ме­ сяца со дня поступления необходимых для ее регистрации докумен­ тов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. 6. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день со­ вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ре­ гистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых до­ кументов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра. 7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее го­ сударственной регистрации. 1*

180

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В пункте 1 комментируемой статьи перечислены документы, не­ обходимые для государственной регистрации ипотеки. Сама регист­ рация осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Документы, представляемые на регистра­ цию, должны отвечать всем необходимым требованиям, установлен­ ным для документов вообще, и представляться в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправ­ ления) и после государственной регистрации прав должен быть воз­ вращен правообладателю. В частности, тексты документов, представ­ ляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написа­ ны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и отчества физи­ ческих лиц, адреса их места жительства должны быть написаны пол­ ностью. Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке, могут быть планы, схемы, чертежи и т.д., конкретизирую­ щие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При получении заявления на ре­ гистрацию соответствующее должностное лицо вносит об этом запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты представления. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав доку­ менты, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. План земельного участка должен быть удостоверен органом, от­ ветственным за проведение кадастровых работ, а планы другого не­ движимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества. В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастро­ вому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недви­ жимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на ос­ новании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий одно­ значно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государст­ венный реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей).

КОММЕНТАРИЙ

181

В качестве доказательств уплаты регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, кви­ танции к приходным ордерам и т.д.), на которых должно быть указано назначение платежа1. Государственной регистрации подлежит также ипотека в силу за­ кона. Осуществляется она безвозмездно и без представления отдель­ ного заявления. Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Так, при государственной регистрации права собственно­ сти, возникшего в результате заключения договора ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ), будет также зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого имущества. В пункте 3 анализируется ситуация, когда помимо заключения договора ипотеки выдается также закладная. В таких случаях кроме вышеуказанных документов должны представляться закладная и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Залогодержатель в ипотечном обязательстве может смениться вследствие того, что будет заменен кредитор в основном обязательст­ ве в результате уступки требования. Под уступкой требования пони­ мается соглашение между кредитором обязательства и третьим лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника на уступку требования не требуется, однако должник дол­ жен быть письменно уведомлен о переходе прав кредитора к новому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому креди­ тору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, однако не могут переходить права, нераз­ рывно связанные с личностью кредитора (требования об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письмен­ ной или в нотариальной форме, должна быть совершена в соответст­ вующей письменной форме. Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, такая уступка должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для данной сделки. В комментируемом пункте подчеркивается необходимость подачи со­ вместного заявления бывшего и нового залогодержателей, для того чтобы зарегистрировать смену залогодержателя, и перечисляется перечень документов, необходимых для того, чтобы осуществить такую регистрацию. 1 Под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, понимается документ, содержащий основное обязательство (на­ пример, кредитный договор).

182

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Пункт 5 ограничил одним месяцем срок, в течение которого долж­ на быть произведена государственная регистрация ипотеки. Он исчис­ ляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки до­ кументов в орган, осуществляющий государственную регистрацию. В пункте 6 рассматривается процедура государственной регистра­ ции ипотеки и фиксируется порядок установления даты такой реги­ страции. Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущест­ во совершается соответствующая регистрационная запись. День, ко­ гда такая запись была совершена, и считается датой государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого документов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистра­ ции самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают. Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и отложение государственной регистрации ипотеки \. 8 государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при: — непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 настоящего Федерального закона; — несоответствии д о г о в о р а об ипотеке, закладной и приложен­ ных к ним документов требованиям, предусмотренным законода­ тельством Российской Федерации; — необходимости проверки подлинности представленных доку­ ментов. 3. Принимая решение об отложении государственной регистра­ ции ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установлен­ ный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. 4. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

КОММЕНТАРИЙ

183

5. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установлен­ ного для ее государственной регистрации. Пункт 1 комментируемой статьи не содержит определенного пра­ вила, а отсылает к Закону о государственной регистрации прав, имеющему специальную статью 20 «Основания для отказа в государ­ ственной регистрации прав. Прекращение государственной регистра­ ции прав». В соответствии с ней (ш 1) в государственной регистра­ ции прав может быть отказано в случаях, если: • право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; • с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; • документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требовани­ ям действующего законодательства; • акт государственного органа или акт органа местного само­ управления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответст­ вии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; • лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполно­ мочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; • лицо, которое имеет права, ограниченные определенными усло­ виями, составило документ без указания этих условий; • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого иму­ щества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на дан­ ный объект недвижимого имущества. О причинах отказа, если такое решение состоялось, заявителю сообщается в письменной форме в срок не более 5 дней после оконча­ ния срока, установленного для рассмотрения заявления. Копия ука­ занного сообщения учреждением юстиции помещается в дело право­ устанавливающих документов (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав). Закон о государственной регистрации прав (ч. 2 п. 3 ст. 20) дета­ лизирует общие нормы о судебной защите гражданских прав (ст. 11 ГК Р Ф ) применительно к случаю отказа в государственной регистра­ ции прав. В нем также конкретизируются случаи, при возникновении

184

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

которых может быть отказано в государственной регистрации ипоте­ ки (п. 2 ст. 29). Указанные случаи могут иметь место при следую­ щих условиях: • если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации (ограничения по имуществу, которое не может быть предметом ипотеки, приведены в ст. 5 Закона об ипотеке; см. комментарий к ней); • если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не Соответствует требованиям госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, изложены в ст. 18 Закона о государственной регистрации прав). Введенное понятие «отложение государственной регистрации ипотеки?* и связанные с ним основания об отложении государствен­ ной регистрации (п. 2 ст. 21 Закона) имеют существенное отличие от понятия «приостановление государственной регистрации прав», содержащегося в статье 19 Закона о государственной регистрации прав. / Приостановление государственной регистрации прав происходят в случаях: • когда регистратор прав в течение месяца обязан принять необ• ходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у него сомнений в наличии оснований для госу­ дарственной регистрации прав (п. 1); • при направлении представленных документов на подтвержде­ ние их подлинности. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц, не считая срока «в течение месяца», указанного в пункте 1. В итоге суммарный срок приостановления регистрации ипотеки по данному осно­ ванию может достигать двух месяцев (п. 2); • на основании заявления в письменной форме (с указанием причин и срока, необходимого для такого приостановления) правообладателя или уполномоченного им на то лица при на­ личии у него надлежаще оформленной доверенности государ­ ственная регистрация прав может быть приостановлена не бо­ лее чем на три месяца, при этом подача указанного заявления прерывает течение срока, установленного пунктом 1, а срок, истекший до подачи названного заявления, не засчитывается в новый срок (п. 3); • на основании определения или решения суда, в порядке, уста­ новленном законодательством.

КОММЕНТАРИЙ

185

Из смысла вышеназванных норм статьи 19 Закона о государст­ венной регистрации прав следует, что приостановление государствен­ ной регистрации прав (в том числе и ипотеки) возможно на один месяц, на два месяца и даже на пять месяцев. Таким образом, регист­ рация ипотеки может растянуться на многие месяцы, и поэтому впол­ не возможно, что у одной из сторон обоснованно пропадет интерес к сделке (например, залогодатель нашел более выгодные условия по ипотечному жилищному кредитованию) и он может отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для себя последствий, так как все это время договор об ипотеке считается не­ законным, поскольку вступает в силу с момента его государственной регистрации (см. п. 2 ст. 10 Закона и комментарий к нему). Подоб­ ное положение дел с государственной регистрацией прав способно серьезно затруднить рыночный оборот недвижимости в целом и ста­ новление ипотеки в частности. В Законе об ипотеке и в Законе о государственной регистрации прав по-разному изложена информативная обязанность регистратора прав в случае принятия им решения соответственно «об отложении государственной регистрации ипотеки» и «о приостановлении госу­ дарственной регистрации прав». По Закону (п. 3 ст. 21) орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, принимая решение об ее отложении, запраши­ вает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При этом нет указаний на то, в течение какого вре­ мени регистрирующий орган должен выполнить названную обязан­ ность. Вместе с тем данный орган наделен полномочиями отказать в государственной регистрации инотеки при невыполнении его требо­ ваний в установленный срок. По Закону о государственной регистрации прав информативная обязанность регистратора возникает в двух случаях: — регистратор прав при возникновении у него сомнений в нали­ чии оснований для государственной регистрации прав обязан немед­ ленно (то есть как только это оказывается возможным) известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказа­ тельства наличия у него оснований для государственной регистрации прав (п. 1 ст. 19); — регистратор прав при направлении представленных докумен­ тов на подтверждение их подлинности обязан в письменной форме уведомить об этом заявителя. В случае если в течение не более одно­ го месяца (не считая месячного срока, предусмотренного п. 1 ст. 19) не будут устранены причины, препятствующие государственной реги­ страции прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в госу-

186

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

дарственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов (п. 2 сг. 19). Нормы пункта 4 ст. 21 Закона дополняют перечень оснований, содержащийся в пункте 2 комментируемой статьи, по отложению го­ сударственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация прав может быть приостановлена с внесением соответствующей от­ метки в Единый государственный реестр прав на основании опреде­ ления или решения суда в порядке, установленном законодательст­ вом (п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав). В статье (п. 5) устанавливается порядок информирования зало­ годателя об отказе (с соответствующей мотивировкой) в государст­ венной регистрации ипотеки, этот порядок отличается от того, что предусмотрен пунктом 3 ст. 20 Закона о государственной регистра­ ции прав. , Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки 1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна со­ держать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяют­ ся закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке. 1.1. При государственной регистрации залога недвижимого иму­ щества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное по­ крытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяет­ ся ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном рее­ стре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являют­ ся владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов в реестре вла­ дельцев ипотечных сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов участия, а также указывается индивидуаль­ ное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты уча­ стия, в интересах владельцев которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным покрытием. В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным серти­ фикатом участия, требования, удостоверенного закладной, государ­ ственная регистрация залога недвижимого имущества, обеспечиваю-

КОММЕНТАРИЙ

187

щего данное требование, осуществляется по требованию управляю­ щего ипотечным покрытием. 2. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регист­ рации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основани­ ем возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наиме­ нование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подпи­ сью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществ­ ляющего государственную регистрацию прав. 3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, ор­ ган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также подпункта­ ми 10 и 13 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при госу­ дарственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности зало­ годателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залого­ держателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий госу­ дарственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

В пункте 1 комментируемой статьи раскрывается содержание ре­ гистрационной записи об ипотеке. В нем, по существу, повторяется положение пункта 3 ст. 29 Закона о регистрации прав на недвижи­ мое имущество, и, кроме того, он дополнен положением о том, что, если договором об ипотеке предусмотрено составление закладной, это обстоятельство должно быть отражено в регистрационной записи. В пункте 2 перечисляются формальные реквизиты, которые должна содержать регистрационная запись об ипотеке. Особое внимание обращается на необходимость наличия подписи соответ­ ствующего должностного лица и печати органа, зарегистрировав­ шего ипотеку. В пункте 3 установлены формальные реквизиты закладной в том случае, если договор об ипотеке предусматривает ее выдачу. Эти ре­ квизиты совпадают с реквизитами, которые должна содержать реги­ страционная запись об ипотеке. В нем содержатся также отсылки к подпунктам 10 и 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке (см. комментарий к указанной статье).

188

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В пункте 4 устанавливаются обязанности органа, осуществляю­ щего государственную регистрацию, по архивированию как копии договора об ипотеке, так и копии закладной с приложениями, если договор предусматривал выдачу закладной. Если государственная регистрация ипотеки осуществлялась в силу закона (например, при передаче недвижимого имущества под выплату ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК Р Ф ) , копия документа, послужившего основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, об­ ремененное ипотекой (копия договора ренты), она также должна архивироваться. Статья 23. Исправление, регистрационной записи

изменение и дополнение об ипотеке

1. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном ис­ правлении и при условии, что указанное исправление не может при­ чинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы. 2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипоте­ ке вносятся на основании соглашения между залогодателем и зало­ годержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая,. предусмотренного пунктом 6 статьи 13 на­ стоящего Федерального закона. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипоте­ ке вносятся соответствующие изменения.

Правовая норма пункта 1 корреспондирует с правилами пункта 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в котором содер­ жится требование о том, что технические ошибки исправляются в трехдневный срок по решению регистратора прав после обнаружения ошибки или получения заявления об ошибке в записях. В такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают инфор­ мацию об исправлении технической ошибки участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав. Исправление указанной ошибки осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может иметь следую­ щие последствия для правообладателей и третьих лиц, полагавшихся на соответствующие регистрационные записи: • причинение ущерба; • нарушение законных интересов.

189

КОММЕНТАРИЙ

В связи с названными положениями принципиально важно отме­ тить, что в пункте 2 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав, в отличие от комментируемой статьи 23 Закона, включена нор­ ма, которая обязывает в случаях, если существуют основания пола­ гать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, ко­ торые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производить по решению суда, арбитражного суда. Предписания, содержащиеся в части 1 п. 2 ст. 23 Закона, выте­ кают из общих правил об основании изменения договора (п. 1 ст. 450 ГК Р Ф ) и о порядке изменения договора (п. 1 ст. 452 ГК Р Ф ) . Не допускаются изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, если права залогодержателя удостоверены закладной (ч. 2 п. 2 ст. 23 Закона). Из этого правила сделано единственное исключе­ ние для случая, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В Правила ведения Единого государственного реестра прав (утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219) вклю­ чен раздел VII «Записи об изменениях, не влекущих за собой пре­ кращения или перехода права» (п. 67 — 70); его наличие расширяет возможности по реализации положений комментируемой статьи. Статья 24.

Государственная

пошлина

За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государствен­ ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошли­ на уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и по­ рядке, которые установлены законодательством Российской Федера­ ции о налогах и сборах.

По общему правилу расходы по уплате государственной пошли­ ны за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя. Однако указанная норма имеет диспозитивный харак­ тер, и в соответствии с договором ипотеки расходы могут быть возло­ жены на залогодержателя. За государственную регистрацию прав государственная пошли­ на взимается в соответствии с налоговым законодательством (статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государствен­ ную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значи­ мых действий» главы 25.3 части второй НК Р Ф ) .

190

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Так согласно подпункту 22 п. 1 ст. 333.33 за государственную ре­ гистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государ­ ственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за­ писи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество взимается госпошлина с физических лиц в размере 500 рублей, орга­ низаций — 2000 рублей. За регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним, с физических лиц взимается 100 рублей; организаций — 300 рублей. В случае если договор об ипотеке или договор, включающий со­ глашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основа­ нии закона, заключен между физическим лицом и юридическим ли­ цом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, уста­ новленном для физических лиц; В соответствии с подпунктом 23 за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обя­ зательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залого­ держателя, — 500 рублей; В случае смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государствен­ ный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 100 рублей. За внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке — 100 рублей (подп. 25 п. 1 ст. 333.33). Статья 25. Погашение регистрационной записи

об

ипотеке

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании за­ явления законного владельца закладной, совместного заявления за­ логодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установ­ ленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная заклад­ ная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

КОММЕНТАРИЙ

191

Правоотношения по поводу ипотеки могут быть прекращены по следующим основаниям: • по общим основаниям, предусмотренными нормами главы 26 ГК РФ о прекращении любых обязательств; • по специальным основаниям прекращения залога, которые установлены статьями 352, 354 и 356 ГК РФ; • по специальным основаниям прекращения ипотеки, предусмот­ ренным настоящим Законом, в связи с тем, что ипотека явля­ ется зависимым обязательством, она прекращается с прекра­ щением основного обязательства. Здесь, прежде всего, имеет значение не характер основания, вызвавшего прекращение основного обязательства, а сам факт его прекращения, то есть то, что оно состоялось. В части 1 ст. 25 Закона об ипотеке и пункте 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав очерчен различный круг субъектов, которые наделены правом подавать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. По правилам комментируемого Закона регистра­ ционная запись об ипотеке погашается на основании: • заявления законного владельца закладной; • совместного заявления залогодателя и залогодержателя; • решения суда, арбитражного суда или третейского суда о пре­ кращении ипотеки. Для совершения аналогичного действия по Закону о госрегистра­ ции основаниями служат: • заявление залогодержателя; • заявление залогодателя с приложением документов об испол­ нении основного договора; • вступившее в силу решение суда, арбитражного суда или тре­ тейского суда. В том случае, когда погашение регистрационной записи об ипо­ теке производится в связи с прекращением ипотеки, то закладная аннулируется по правилам части 2 п. 7 ст. 17 Закона (см. коммента­ рий к ней). Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, мо­ жет затребовать и получить в свое распоряжение аннулированную закладную (ч. 2 ст. 25 Закона). Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки Государственная регистрация ипотеки является публичной. Лю­ бое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государствен­ ную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

192

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

_^

Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляюще­ го государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера. В комментируемой статье подтвержден принцип информацион­ ной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним и обременении этих прав, ранее зафиксиро­ ванный в п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Любой гражданин, предъявивший удостове­ рение личности (очевидно, имеется в виду документ, удостоверяю­ щий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может получить информацию, содержащуюся в Едином государст­ венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о лю­ бом объекте недвижимости и, в частности, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, а также заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Юридическое лицо также может/получить такие сведения. Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регист­ рацию данного юридического лица и полномочия его представителя. Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистриро­ ванные права на него, а также ограничения (обременения) этих прав. Следует при этом иметь в виду, что данная информация пре­ доставляется за плату. Сведения должны быть предоставлены в пя­ тидневный срок с момента обращения за ними либо в тот же срок заявителю должен быть выдан мотивированный отказ, который мо­ жет быть обжалован в судебном порядке. Вместе с тем в комменти­ руемой статье подчеркивается, что копия закладной не является до­ кументом публичного характера и соответственно ее содержание не должно раскрываться тем лицам, которые обратились в орган госу­ дарственной регистрации с просьбой о предоставлении информации о регистрационной записи об ипотеке. Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистраци­ онную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмот­ ренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные

193

КОММЕНТАРИЙ

действия органа, осуществляющего государственную регистрацию / прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжа­ лованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответ­ ствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

По общему правилу отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5 ст. 131 ГК Р Ф ) . Правовые нормы комментируемой статьи базируются на соот­ ветствующих положениях Закона о государственной регистрации прав, в которых определено следующее: • отказ в государственной регистрации прав либо уклонение со­ ответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитраж­ ный суд (п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним); • отказ в государственной регистрации прав может быть обжало­ в а н заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ч. 2 п. 3 ст. 20). Статья содержит перечень оснований, по которым возможно об­ жалование действий, связанных с государственной регистрацией ипо­ теки. Их содержание находится в прямой связи с действиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Данный перечень не является исчерпывающим, что по­ зволяет правоприменителю распорядиться предоставленными права­ ми в полном объеме. Нарушенные при этом права находятся под судебной защитой (ст. 11 ГК Р Ф ) . Статья 28. Ответственность регистрирующего ипотеку

органа,

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ко­ торый зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федера­ ции и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возместить заинтересованному лицу убытки, причинен­ ные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе: — необоснованным отказом в государственной регистрации ипо­ теки; — необоснованным отказом во внесении исправлений в регист­ рационную запись; — задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока;

194

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

— государственной регистрацией ипотеки с нарушением требо­ ваний, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками; — несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Фе­ дерального закона; — уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной); — неправомерным погашением регистрационной записи; — необоснованным отказом в совершении действий, предусмот­ ренных статьей 26 настоящего Федерального закона. Орган, который зарегистрировал или должен был зарегистриро­ вать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданским кодексом Рос­ сийской Федерации возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе: • необоснованным отказом в государственной регистрации ипо­ теки; • необоснованным отказом во внесении исправлений в регистра­ ционную запись; • задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх уста­ новленного срока; • государственной регистрацией ипотеки с нарушением требова­ ний, предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками; • несоблюдением требований пункта 3 ст. 22 настоящего Феде­ рального закона; • уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной); • неправомерным погашением регистрационной записи; Неправомерное погашение регистрационной записи возможно при несоблюдении норм раздела VI Правил ведения Единого госу­ дарственного реестра прав и статьи 25 Закона (см. комментарий к ней). Необоснованный отказ в предоставлении сведений о том, име­ ется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имуще­ ства и в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке (см. ст. 26 Закона и комментарий к ней), возможен, если не соблюдаются условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и данных их учета, кото­ рые определены в статье 8 Закона о государственной регистрации прав. Содержащийся в статье 28 Закона перечень видов нарушений яв­ ляется исчерпывающим (закрытым). Во-первых, иные правонаруше­ ния органа, который зарегистрировал или должен был зарегистриро-

КОММЕНТАРИЙ

195

вать ипотеку, в Законе не названы. Во-вторых, ответственность госу­ дарственного органа практически повсеместно ограничена и несопоставима с ответственностью при осуществлении предпринима­ тельской деятельности. Принимая во внимание отсутствие урегули­ рованного в законодательстве реального механизма возмещения госу­ дарственными органами причиненных физическим и юридическим лицам убытков, а также сложную финансовую ситуацию в государст­ ве, в настоящее время и на обозримое будущее целесообразнее задей­ ствовать на практике иные механизмы государственных гарантий за­ регистрированных прав. В частности, этим целям может и должно служить создание органами по регистрации прав либо субъектами Федерации специальных гарантийных (страховых) фондов, на фор­ мирование которых может направляться часть средств, получаемых в виде платы за государственную регистрацию прав (п. 3 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав). Глава V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ ИМУЩЕСТВА, ЗАЛОЖЕННОГО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом 1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, зало­ женным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право зало­ годателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании зало­ женным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. 2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приоб­ ретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Предписания пункта 1 комментируемой статьи аналогичны соот­ ветствующим правилам ГК РФ о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю (п. 1 ст. 338), о содержании и сохран­ ности заложенного имущества (ст. 343), о пользовании и распоряже­ нии предметом залога (ст. 346). В данной статье названные нормы ГК РФ конкретизированы применительно к залогу недвижимости (ипотеке).

196

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Право пользования предметом залога по общему правилу при­ надлежит залогодателю, когда предмет залога остается у него. Не­ движимость — особый вид имущества (ст. 130 ТК Р Ф ) , а потому заложенные объекты недвижимого имущества всегда остаются у за­ логодателя, и он сохраняет право пользования недвижимостью. При этом необходимо соблюдать обязательное условие: использова­ ние имущества должно производиться в соответствии с его назначе­ нием, то есть носить целевой характер. Например, жилое помеще­ ние при его использовании не может быть превращено в нежилое, и наоборот. Поэтому перемена целевого назначения объекта недвижи­ мости влечет изменение предмета ипотеки со всеми вытекающими отсюда для залогодателя последствиями (см. ст. 35 Закона и ком­ ментарий к ней). ! Закон (ч. 2 п. 1 ст. 29) защищает право залогодателя на пользо­ вание заложенным имуществом, и поэтому если в тексте договора об ипотеке (см. ст. 9 Закона и комментарий к ней) будут содержаться условия об ограничении указанных прав, то они ничтожны (ст. 180 ГК Р Ф ) . По закону (ч. 3 п. 1 ст. 29) при пользовании заложенным имуще­ ством залогодатель не должен, если иное не предусмотрено догово­ ром, допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Формулировку «при пользовании заложенным имуществом» нельзя признать удачной, поскольку в соответствии с ней залогода­ тель становится ответственным и за уменьшение стоимости объекта недвижимости, которое может произойти вследствие изменения ценовой ситуации на рынке. В указанной правовой конструкции, учитывая ее диспозитивный характер, целесообразно применять словосочетание «вследствие пользования заложенным имущест­ вом», подчеркивающее причинную связь состояния имущества и его стоимости с воздействиями на них залогодателя. Под физическим износом конструкции, элемента,1 системы инженерного оборудова­ ния и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, на­ дежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Правило пункта 2 ст. 29 Закона корреспондирует с нормой пункта 1 ст. 346 ГК Р Ф . Однако и в том и в другом случае законодатель не включил продукцию в перечень благ, получаемых залогодателем от использования зало­ женной недвижимости. Определяя правомочность залогодержателя на извлекаемые залогодателем плоды и доходы из предмета ипоте­ ки, законодатель сделал эту норму диспозитивной. Поэтому если

КОММЕНТАРИЙ

197

договором об ипотеке предусмотрено, то залогодержатель может иметь права на плоды и доходы (например, они служат средством погашения основного обязательства). Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогода­ тель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. 2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогода­ тель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные феде­ ральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федера­ ции), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

По общему правилу залогодатель, оставаясь собственником зало­ женного имущества, несет бремя его содержания и расходы по под­ держанию его в исправном состоянии. Вместе с тем эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть преду­ смотрено, что указанные расходы могут быть возложены на других лиц, в том числе и на залогодержателя. «Исправное состояние» — технический термин, предполагающий, что данный объект отвечает всем требованиям, установленным нормативно-технической докумен­ тацией. Это более широкий термин по сравнению с термином «рабо­ тоспособное состояние», под которым понимается такое состояние объекта, при котором он может выполнять свои функции, хотя и не отвечает всем техническим требованиям. Пункт 2 комментируемой статьи содержит диспозитивную норму, в которой изложено общее правило о том, что обязанностью залого­ дателя является производство как текущего, так и капитального ре­ монта заложенного имущества. Под текущим ремонтом следует пони­ мать исправление повреждений или естественных ухудшений имуще­ ства, не нарушающих его целостность, не повлекших разрушение или порчу его существенных частей. Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат (например, замена перекрытий в жилом доме). К капитальному ремонту относится также общая мо­ дернизация объекта недвижимости (полная замена системы канали­ зации). Разумный срок является оценочным понятием и определяет­ ся с учетом состояния объекта недвижимости.

198

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита 1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страхо­ вании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и по­ вреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства. 3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего тре­ бования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредствен­ но из страхового возмещения за утрату или повреждение заложен­ ного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федераль­ ным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего тре­ бования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает. 4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответст­ венности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее ис­ полнение обязательства по возврату кредита. Договор страхования ответственности заемщика должен быть за­ ключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном зало­ гом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по догово­ ру страхования переходят к новому кредитору в полном объеме. Страховая сумма по договору страхования ответственности заем­ щика не должна превышать 20 % стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установлен­ ный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату. Страховым случаем по договору страхования ответственности за­ емщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распре­ деленных в порядке, установленном законодательством об ипотеке.

В соответствии с принятой правовой конструкцией (подп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ) страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора об ипотеке (п. 1 ст. 31 Закона).

КОММЕНТАРИЙ

199

Таким образом, на залогодателя, помимо содержания и ремонта за­ ложенного имущества, возлагается еще одна обязанность — защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, проецируясь на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск случайной гибели или случайного повреждения иму­ щества несет его собственник (ст. 211 ГК Р Ф ) , поскольку нет лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию указанных рисков, то есть гибель и повреждение имущества. Это также отражено в п. 1 ст. 344 ГК Р Ф . Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным условием договора об ипотеке. На это в пункте 2 ком­ ментируемой статьи указывают следующие формулировки: «при от­ сутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании, залого­ датель обязан страховать за свой счет». Включение нормы о страховании в закон еще не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как это по­ нимается в соответствии со статьей 4 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федера­ ции» и статьями 935 и 936 ГК Р Ф . Данные законодательные акты устанавливают, что обязательное страхование осуществляется в силу федерального закона, определяющего порядок и условия проведения конкретного вида обязательного страхования. Например, Федераль­ ный закон от 29 июля 1998 г. № 135-фЗ об оценочной деятельности предусмотрел в статье 17 обязательность страхования гражданской ответственности оценщиков. Однако этот Закон не определил поря­ док и условия проведения данного вида обязательного страхования. В этой связи, несмотря на обязательность данного страхования, оно осуществляется в добровольной форме в соответствии с договорами, заключаемыми на основании лицензированных правил страхования. Правила, содержащиеся в подпункте 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ, воспро­ изведены в пункте 2 комментируемой статьи. Данная диспозитивная норма устанавливает ряд требований к порядку проведения страхования: — расходы по страхованию несет залогодатель; — заложенное имущество страхуется на полную стоимость, а ес­ ли полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, — на сумму не ниже этого обязательства; — страхование производится от рисков утраты и повреждения. Плата за страхование, именуемая страховой премией, представ­ ляет собой предусмотренную договором страхования денежную сум­ му, подлежащую уплате страховщику в качестве вознаграждения за то, что он принимает на себя риск убытков и обязуется возместить их при наступлении страховых событий (ст. 954 ГК Р Ф ) .

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 200 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

s

По общему правилу (п. 2 ст. 947 ГК Р Ф ) при страховании иму­ щества, если договором страхования не предусмотрено иное, страхо­ вая сумма (сумма, в пределах которой страховщик "обязуется вы­ платить страховое возмещение по договору имущественного страхо­ вания) не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) в месте его нахождения в день заключения договора страхования. При регламентации страховых отношений употребляются термины «полная стоимость» и «действительная стоимость». Конкретизация этих понятий содержится в ст. 7 Зако­ на об оценочной деятельности. В случае если в нормативном право­ вом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта недвижимости, не определен конкретный вид стоимости этого объекта, установлению подлежит рыночная стои­ мость данного объекта1. При заключении договора страхования имущества страховщик вправе при необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления его действительной стоимости (п. 1 ст. 945 ГК Р Ф ) . В требованиях о страховании заложенного имущества (п. 2 ст. 31 За­ кона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже полной стоимости имущества (общие нормы об этом содержатся в ст. 949 ГК Р Ф ) ; следовательно, предусматривается пропорциональ­ ная (долевая) система страхового обеспечения —" способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет по отношению к страховой стоимости, то есть по отношению к величи­ не, которая получена в результате оценки действительной стоимости объекта страхования. Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы заемщика на проведение данного вида страхования, по­ скольку страховой тариф представляет собой ставку страхового взно­ са с единицы страховой суммы. Однако страхование на сумму ниже полной стоимости имущества повышает риск заемщика, которому в этом случае при наступлении страхового события ущерб будет возме­ щен не в размере полной стоимости объекта недвижимости, а только в соответствующей доле, покрытой страхованием. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нор­ мативном правовом акте не предусмотренных указанным Федеральным законом или стандартами оценки терминов (ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оцен­ ки имущества. Термины и определения), определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стои­ мость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и.др.

201

КОММЕНТАРИЙ

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты

и

повреждения

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные феде­ ральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержате­ ля, если он ему известен.

Поскольку заложенное имущество остается во владении залого­ дателя, последний должен предпринять необходимые меры для его защиты. Перечень рисков для заложенного имущества, указанных в комментируемой статье, является исчерпывающим, что нужно отне­ сти к ее недостатку, так как на практике перечень рисков может быть значительно шире. Конкретные нормы, предусматривающие защиту заложенного имущества, могут содержаться не только в федераль­ ных законах, но и в указах Президента, и в постановлениях Прави­ тельства. Они могут быть также указаны в договоре об ипотеке. Термин «посягательство» следует признать неудачным, посколь­ ку он применяется в уголовном праве и предполагает наличие умыш­ ленного преступного деяния; между тем сохранность заложенного имущества может быть нарушена не только в результате преступных посягательств, но и при отсутствии вины третьих лиц, в том числе в результате действия непреодолимой силы, случая или неправомер­ ных действий (например, нарушения правил техники безопасности работниками залогодателя или залогодержателя). Положение комментируемой статьи об обязанности залогодателя в случае реальной угрозы утраты или повреждения имущества уведо­ мить об этом залогодержателя, если он ему известен, сходно с нор­ мой, содержащейся в п. 3 ст. 343 ГК РФ. Однако нельзя не обратить внимание на два отличия между ними. Во-первых, в ГК РФ говорится об угрозе, тогда как в комменти­ руемой статье речь идет о реальной угрозе (это оценочное понятие, определяемое с учетом конкретных обстоятельств). Во-вторых, в комментируемой статье содержится оговорка о том, что залогодатель обязан уведомить залогодержателя, если он ему известен. Очевидно, имеются в виду ситуации, когда залогодатель не является должником. Другую ситуацию представить трудно, по­ скольку если залогодатель (должник) не знает своего залогодержате­ ля (кредитора), он не может исполнить основное обязательство.

202

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц 1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами тре­ бований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о е г о изъятии (истребовании) или об обре­ менении указанного имущества либо иных требований, удовлетворе­ ние которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь такого за­ логодержателя к участию в деле. 2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогода­ тель должен использовать соответствующие обстоятельствам спосо­ бы защиты своих пращ на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если зало­ годатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенно­ сти и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. 3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказа­ лось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого не­ законного владения в соответствии со статьями 301—303 Граждан­ ского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

В пункте 1 комментируемой статьи на залогодателя возложена информативная обязанность о немедленном, то есть как только это оказывается возможным, уведомлении залогодержателя (если он ему известен) о случаях предъявления залогодателю другими лицами требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества. Указанная обя­ занность корреспондирует с подпунктом 3 п. 1 ст. 343 ГК Р Ф . Таким образом, перечисленные в пункте 1 ст. 33 Закона притязания ка­ ких-либо лиц на предмет ипотеки становятся информационным пово­ дом для уведомления залогодержателя (такой порядок установлен для обеспечения его интересов) только в случае возможного «умень­ шения стоимости» или «ухудшения» заложенного имущества. По­ скольку в статье не уточнено, какие формы могут использоваться для передачи сообщения, то их при возникновении такой необходи : мости выбирает залогодатель, чтобы обеспечить доведение сообще­ ния до залогодержателя в кратчайшие сроки.

КОММЕНТАРИЙ

203

Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка предмета ипотеки (см. п. 1 ст. 9 Закона и комментарий к не­ му), то есть проведение соответствующего .экспертного действия. Эта норма повторяет положения пункта 1 ст. 339 ГК РФ, хотя в Законе о залоге (п. 1 ст. 10) устанавливается, что в договоре о залоге долж­ но содержаться, среди прочих, условие о стоимости имущества. Оценка имущества — определение стоимости имущества в соот­ ветствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика (п. 1 ГОСТ Р 51195.0.02-98. Единая система оценки имущества. Термины и определения). В данном случае целью оценки является залог недвижимого имущества. Залоговая стоимость имуще­ ства — стоимость имущества в целях обеспечения кредита (п. 22 то­ го же ГОСТа). В рассматриваемых отношениях для сторон договора об ипотеке главное значение имеет информация о величине залоговой стоимости вообще и возможное изменение ее величины в случае удовлетворения перечисленных в пункте 1 ст. 33 Закона притязаний других лиц на заложенное имущество. Ухудшение заложенного имущества и уменьшение его стоимо­ сти — взаимосвязанные параметры, поэтому оправданно, что оба эти показателя включены в состав принципов, на которых строится за­ щита предмета ипотеки от притязаний третьих лиц. Залогодержатель является стороной, заинтересованной в исходе дела при предъявле­ нии к залогодателю соответствующего иска, поэтому его участие в судебном разбирательстве безусловно необходимо. В соответствии с ГПК РСФСР (утратил силу) применительно к ситуации по защите заложенного"имущества лицами, участвующими в деле, признавались третьи лица, заявляющие самостоятельные требования на предмет спора (ст. 37), и третьи лица, не заявляющие самостоятельных тре­ бований на предмет спора (ст. 38). В пункте 2 настоящей статьи содержится предписание залогода­ телю. В соответствии с ним он должен, защищая права на заложен­ ное имущество, использовать предусмотренные статьей 12 ГК РФ способы защиты гражданских прав обособленно или в совокупности в зависимости от конкретных обстоятельств. Новеллой в Законе (п. 2 ст. 33) является норма о предоставле­ нии залогодержателю права использовать способы защиты, назван­ ные в статье 12 ГК Р Ф , от имени залогодателя, если последний от­ казался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осу­ ществляет ее. Причем делать это залогодержателю разрешено без специальной доверенности; также он может предъявлять требование залогодателю по возмещению расходов, понесенных в связи с защи­ той указанных прав.

204

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В комментируемой норме законодатель не устанавливает, в какой форме залогодателем должен быть выражен отказ от защиты своих прав. Поэтому вполне оправданно в ситуации, когда залогодатель не заявляет об отказе от защиты своих прав на заложенное имущество, чтобы залогодержатель доказал, что действия залогодателя могут быть квалифицированы вышеуказанным образом и потому он само­ стоятельно начинает использовать имеющиеся способы защиты, де­ лая это от имени залогодателя. При этом залогодержатель наделен полномочием (п. 2 ст. 33 За­ кона) осуществлять такого рода защиту прав без специальной дове­ ренности, что корреспондирует с нормами ст. 182 «Представительство» ГК Р Ф . Полномочие — это право выступать представителем другого лица, совершать юридически значимые действия для него. Данное полномочие залогодержателя возникло на основании одно­ го из трех, предусмотренных пунктом 1 ст. 182 ГК РФ юридических фактов — закона, а именно Закона об ипотеке (п. 2 ст. 33). Предста­ вительство, основанное на законе, называется обязательным. Его особенностями являются: • представительство возникает независимо от волеизъявления . представляемого; • полномочия представителя непосредственно определены зако­ ном. Представитель вообще, а с учетом вышеуказанного статуса в осо­ бенности, должен осуществлять свои правомочия добросовестно. На­ пример, в случае если залогодержатель превысит данное ему полно­ мочие, то в отношении заключенной им сделки действует правило статьи 183 ГК РФ. Истребуя из чужого незаконного владения имущество, заложенное по договору об ипотеке, залогодержатель, действуя от своего имени, должен руководствоваться правилами, изложенными в статьях 301—303 ГК РФ, и при возврате имущества передать его во владение залого­ дателя. Таким образом, закон охраняет интересы не только залого­ держателя, но и залогодателя, независимо от возможных действий или бездействия последнего по защите заложенного имущества от притязаний третьих лиц. , Статья 34. заложенное

Право залогодержателя имущество

проверять

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

КОММЕНТАРИЙ

205

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна созда­ вать неоправданные помехи для использования заложенного имуще­ ства залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Залогодержатель заинтересован в контроле за соблюдением зало­ годателем своих обязанностей по обеспечению сохранности заложен­ ного имущества, а потому законодатель наделяет его соответствую­ щими полномочиями. Контроль включает в себя такие обязательные элементы, как проверка наличия заложенного имущества, его состоя­ ния и условий содержания. Законом не установлены очередность и порядок осуществления данного контроля, в связи с чем целесооб­ разно оговорить их в договоре. Если же это сделано не было, полно­ мочия залогодержателя по осуществлению контроля ограничены только общим правилом, согласно которому проводимые залогодер­ жателем проверки не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами (например, арендаторами), во владении которых оно нахо­ дится. Статья 35. Права залогодержателя при обеспечении сохранности заложенного

ненадлежащем имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования зала­ женным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ре­ монта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию за­ ложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснован­ ном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного испол­ нения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Нормы, заложенные в правовую конструкцию комментируемой статьи, базируются на положениях пункта 3 ст. 343 ГК Р Ф , но при этом учтены особенности ипотечных правоотношений. В данном слу­ чае имеется в виду не любое нарушение, связанное с ненадлежащим

206

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

обеспечением сохранности заложенного имущества, а отвечающее следующим условиям: • нарушение должно быть в причинной связи с действиями зало­ годателя; • грубое нарушение создает угрозу утраты или повреждения имущества. Статья содержит перечень различного рода нарушений (когда они по степени своего воздействия считаются «грубым нарушени­ ем») со стороны залогодателя, дающих право залогодержателю по­ требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обяза­ тельства: • при грубом нарушении правил пользования заложенным иму­ ществом; • при грубом нарушении правил содержания или ремонта заложенного имущества; г • при грубом нарушении обязанности принимать меры по сохра­ нению заложенного имущества; • при нарушении обязанностей по страхованию заложенного иму­ щества; • при необоснованном отказе залогодержателю в проверке зало­ женного имущества. Наличие указанных нарушений дает залогодержателю право не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипоте­ кой обязательства, но и обратить взыскание на имущество, зало­ женное по договору об ипотеке (ч. 2 ст. 35 Закона). Реализовать его он может лишь тогда, когда в удовлетворении требования до­ срочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства отка­ зано, а также если такое требование не удовлетворено в преду­ смотренный договором срок. Если в последнем случае такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Статья 36. Последствия утраты заложенного имущества

или

повреждения

7. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного по­ вреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. 2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не от­ вечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства сущест­ венно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного

КОММЕНТАРИЙ

207

исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего Федерального закона. 3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотрен­ ные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

Под случайной гибелью или случайным повреждением заложен­ ного по договору об ипотеке имущества понимается наступление указанных негативных последствий в результате действия непреодо­ лимой силы либо по вине третьих лиц. По существу, в пункте 1 ком­ ментируемой статьи воспроизводятся положения статьи 211 ГК РФ, установившей, что риск случайной гибели или повреждения имуще­ ства несет по общему правилу собственник (в данном случае залого­ датель). В пункте 2 ничего не говорится о том, являются ли утрата или повреждение заложенного имущества случайными (хотя это можно предположить). Главное то, что залогодержатель не несет за это от­ ветственности. В этом случае утраченное или поврежденное имущест­ во уже не может иметь характер обеспечительной функции, и потому законодатель приходит к логическому выводу, что залогодержатель получает право на досрочное исполнение основного обязательства, в том числе и за счет страхового возмещения. Выдача закладной в оп­ ределенной степени ограничивает права залогодателя по распоряже­ нию заложенным имуществом. В частности, произвести отчуждение заложенного имущества можно, только если соответствующее право залогодателя предусмотрено в закладной (в таком случае не имеет значения, было ли предусмотрено это право в договоре ипотеки). Причем должны соблюдаться условия, установленные в закладной. Например, условием может быть минимальная цена, по которой мо­ жет продаваться заложенное имущество. Особый правовой режим установлен в отношении такой разновидности распоряжения зало­ женным имуществом, как его завещание. Право собственника заве­ щать принадлежащее ему имущество входит в содержание граждан­ ской правоспособности и потому ничем не может быть ограничено. Соответственно, любые условия договора об ипотеке или любые со­ глашения, направленные на ограничение этого права, являются абсо­ лютно недействительными (ничтожными). Наследование по завеща­ нию регулируется частью третьей ГК Р Ф .

208

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Глава VI. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ, К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ Статья 37.

Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество произ­ водственного корператива или иным способом лишь с согласия зало­ годержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущест­ ва допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в за­ кладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Усло­ вия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья развивает правило, содержащееся в пункте 2 ст. 346 ГК РФ, о том, что существует запрет на совершение юридических действий в отношении предмета ипотеки без согласия залогодержателя, по­ скольку ими могут нарушаться его права на удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества. В комментируемом пункте 1 ст. 37 Закона установлены две диспозитивные нормы. Первая, сфор­ мулированная «или иным способом», относится к праву отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке. Вторая, изложенная в виде «если иное не предусмотрено», предоставляет право сторонам установить в договоре об ипотеке отличный от названного порядок принятия решения об отчуждении имущества. Право залогодателя об отчуждении заложенного имущества включается в закладную по правилам пункта 2 ст. 14 Закона, а затем реализуется с соблюдением условий, содержащихся в закладной. Пункт 3 комментируемой статьи повторяет норму части 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ, касающуюся права залогодателя завещать заложен­ ное имущество, которое не подлежит ограничению. Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу 1. ЛИЦО, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсаль­ ного правопреемства, в том числе в результате реорганизации юри­ дического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об

КОММЕНТАРИЙ

209

ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены пер­ воначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей за­ кладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона. 2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, пере­ шло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к не­ скольким лицам, каждый из правопреемников первоначального за­ логодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собст­ венность правопреемников залогодателя, правопреемники становят­ ся солидарными залогодателями. 3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу неза­ висимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Действующее законодательство допускает замену залогодателя в договоре ипотеки по различным основаниям, упомянутым в пункте 1 комментируемой статьи. Под универсальным правопреемством понимается такой переход прав и обязанностей от правопредшественника к правопреемнику, когда правопреемник занимает место правопредшественника во всех правах и обязанностях, за исключением тех, в которых закон вообще не допускает правопреемство. В качестве примера универсального правопреемства в п. 1 приводится реорганизация (прекращение юри­ дического лица при сохранении для функционирования в граждан­ ском обороте его имущественной массы и переходе прав и обязанно­ стей к другому лицу) и наследование (переход прав и обязанностей от умершего к его наследникам). Общим правилом, характерным для залоговых правоотношений, является наличие права следования, ко­ торое выражается в том, что право следует за вещью, а для лица, которое приобрело заложенную вещь, это означает наличие залого­ вых обременении. В виде исключения из общего правила новый залогодатель может быть освобожден от каких-либо обязанностей на основании соответ­ ствующего соглашения с залогодержателем. Однако если такое со-, глашение не было удостоверено нотариально или если не были соблюдены правила о приложениях к закладной (ст. 15 Закона об 8 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 2 1 0 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ипотеке), то для последующих приобретателей закладной оно не имеет юридической силы. Заложенное имущество может перейти в собственность не одного, а нескольких лиц, которые все будут рассматриваться в качестве но­ вых залогодателей. Если заложенное имущество может быть разделе­ но в натуре (например, земельный участок — на несколько более мелких) и продано нескольким лицам, то каждое из них является правопреемником залогодателя и несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно своей доле. Если же предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемни­ ки становятся солидарными залогодателями. Это значит, что каждый из них несет последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обя­ зательства в полном объеме. Нельзя не обратить внимание на то, что указанное правило не соответствует общим положениям об общей собственности1. В пункте 3 подчеркивается, что залоговое обязательство сохраня­ ет свою силу независимо от того, были ли нарушены правила, регла­ ментирующие переход заложенного имущества от одного лица к дру­ гому (например, нарушена форма договора купли-продажи). Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипоте­ ке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Феде­ рального закона залогодержатель вправе по своему выбору потре­ бовать: — признания сделки об отчуждении заложенного имущества не­ действительной и применения последствий, предусмотренных стать­ ей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; — досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательст­ ва и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущест­ ва, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобрете­ ния знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имуще­ ства ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обя­ зательства солидарно с должником по этому обязательству. Если Так, можно иметь право долевой собственности и на то имущество, которое не подлежит фактическому разделу. В этом случае доля определяется в виде арифметической дроби.

КОММЕНТАРИЙ

211

заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипо­ текой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель. Законом ограничивается возможность залогодателя отчуждать имущество, заложенное по договору об ипотеке (см. п. 1 и 2 ст. 37 Закона и комментарий к ней). Если он поступил вопреки имеющимся запрещениям, то залогодержатель наделяется правом принять к нему установленные меры (ч. 1 ст. 39 Закона). Ему в этом случае предо­ ставлена альтернатива: • потребовать признания совершенной сделки недействительной, то есть противоправной, и применения к ней последствий, пре­ дусмотренных ст. 167 ГК РФ; • потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обра­ щения взыскания на заложенное имущество (независимо от того, кому оно принадлежит). Здесь необходимо обратить внимание, что во втором случае содер­ жание нормы имеет расхождение с правилом пункта 4 ст. 50 Закона об ипотеке, несмотря на существующую между ними взаимосвязь. Данная статья исключает возможность защиты интересов недоб­ росовестного приобретателя имущества, заложенного по договору об ипотеке. Он считается таковым при наличии доказательств, что в его действиях имеется умысел или даже неосторожность, поскольку в момент приобретения недвижимости он знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается залогодателем с нарушениями правил по отчуждению заложенного имущества (см. ст. 37 Закона и комментарий к ней). Поэтому недобросовестный приобретатель становится ответственным за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству в пре­ делах стоимости указанного имущества. Порядок удовлетворения кредитором своих требований за счет солидарных должников рас­ крыт в статье 323 ГК Р Ф . Предусмотрены защитные меры в отношении обеспечения прав залогодержателя и в том случае, когда залогодатель, не являющийся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, осуществил отчуждение заложенного имущества с нарушениями, указанными в данной статье. Закон (ст. 39) содержит императивную норму, по ко­ торой с этим должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель, так и приобретатель имущества. При наступ­ лении солидарной ответственности указанных лиц залогодержатель (кредитор) вправе требовать исполнения обязательства от любого из названных лиц или обоих лиц совместно (ст. 323 ГК Р Ф ) .

212

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 40. Обременение правами других лиц

заложенного

имущества

1. ЕСЛИ иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержа­ теля сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во вре­ менное безвозмездное пользование и по соглашению с другим ли­ цом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: — срок, на который имущество предоставляется в пользование, превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; — имущество предоставляется в пользование для целей, соответ­ ствующих назначению имущества. 2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложен­ ное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным за­ коном или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения до­ говора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд — с момента нотариального удостоверения соглашения между залого­ дателем и залогодержателем об обращении взыскания в соответст­ вии со статьей 55 настоящего Федерального закона. не

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогода­ телем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответ­ ствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной. 4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполне­ ния обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное. 5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипоте­ ке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

В пункте 1 комментируемой статьи говорится о праве залогодате­ ля на передачу заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам без передачи права собственности. Речь, в частности, идет о договоре аренды (возмездной передаче во временное владение и пользование либо только в пользование), без-

КОММЕНТАРИЙ

213

возмездного пользования (безвозмездной передаче во временное пользование), сервитута (ограниченного пользования чужой вещью). Осуществить указанное право залогодатель может при соблюдении двух условий: • срок, на который передается имущество в пользование, не дол­ жен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства; • имущество должно использоваться в соответствии с его назна­ чением. Наличие второго условия представляется излишним, поскольку обязательным условием заключения любого из указанных выше до­ говоров является использование передаваемой выше вещи по назна­ чению и нарушение этого правила является основанием для растор­ жения договора. Дополнительными основаниями прекращения вышеперечислен­ ных договоров о передаче заложенного имущества во временное вла­ дение и пользование другим лицам является вынесение судебного ре­ шения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления соответствующего решения в законную силу) и нотариальное удостоверение соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на за­ ложенное имущество (договор прекращается с момента нотариально­ го удостоверения соглашения). В пункте 3 содержится противоречащее нормам гражданского права и общим положениям о залоге правило относительно возмож­ ности заключения договора о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим лицам на срок, превы­ шающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, и для целей, не соответствующих назначению имущества. Для этого необходимо получить согласие залогодержателя. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользо­ вание другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обя­ занностей по договору ипотеки и, в частности, от обязанности по со­ хранению заложенного имущества, проведению его капитального и текущего ремонта, страхованию и др., хотя практически исполнить эти обязанности будет довольно трудно. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре ипотеки могут преду­ смотреть иное. Например, если с согласия залогодателя заложенное имущество сдается в аренду, в договоре ипотеки может быть преду­ смотрено, что залогодатель освобождается от обязанности проводить текущий ремонт, поскольку это обычно является обязанностью арен­ датора.

214

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 41. Последствия принудительного государством заложенного имущества

изъятия

1. Если право собственности залогодателя на имущество, являю­ щееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в поряд­ ке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека рас­ пространяется на предоставленное взамен имущество либо залого­ держатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возме­ щения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной ме­ ре защищены правами, предусмотренными частью первой настояще­ го пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченно­ го ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого. 2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за соверше­ ние преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу, и применяются правила статьи 38 настоящего Феде­ рального закона. Однако залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипоте­ кой обязательства и обращения взыскания на конфискованное иму­ щество. Нормы данной статьи охватывают случаи, связанные с последст­ виями принудительного изъятия государством заложенного имущест­ ва. Ее положения базируются на правилах одноименной статьи 354 ГК Р Ф . Случаи принудительного изъятия имущества у собственника указаны в пункте 2 ст. 235 ГК РФ: — обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК Р Ф ) ; — отчуждение имущества, которое в силу закона не может при­ надлежать данному лицу (ст. 238 ГК Р Ф ) ; — отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участ­ ка (ст. 239 ГК Р Ф ) ; — выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241 ГК Р Ф ) ; — реквизиция (ст. 242 ГК Р Ф ) ; — конфискация (ст. 243 ГК РФ); — отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 ст. 252, пунктом 2 статьями 272, ст. 282, 285, 293 ГК Р Ф .

КОММЕНТАРИЙ

215

Поскольку предмет ипотеки служит обеспечением основного обя­ зательства, то при изъятии заложенного имущества существенное значение приобретает механизм его проведения и назначаемая сумма возмещения. Согласно пункту 3 ст. 35 Конституции РФ, «принуди­ тельное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноцен­ ного возмещения». В случаях, указанных в подпунктах 2 — 5 выше­ приведенного перечня (п. 1 комментария к настоящей статье), и при национализации изъятие имущества производится возмездно с возмещением собственнику убытков в порядке, установленном статьями 239-243, 306 ГК Р Ф . В части 2 п. 1 ст. 41 законодатель развивает положения, содер­ жащиеся в пункте 1 ст. 354 ГК РФ. Здесь необходимо обратить вни­ мание, что содержание комментируемой нормы имеет расхождение с правилом пункта 4 ст. 50 Закона, несмотря на существующую между ними взаимосвязь. Преимущественное право залогодержателя перед другими субъ­ ектами на заложенное имущество обеспечивается как принципом спе­ циальности, так и принципом старшинства залогового права. Послед­ ний принцип нашел отражение в положениях пункта 2 ст. 41 Закона, имеющих отличия от норм пункта 2 ст. 354 ГК Р Ф . Для сохранения ипотеки в силе применяются правила о сохранении ипотеки при пере­ ходе прав на заложенное имущество к другому лицу (см. ст. 38 Зако­ на и комментарий к ней). Если при этом интересы залогодержателя защищаются не в полной мере, то ему предоставлено право действо­ вать по норме пункта 4 ст. 50 Закона (см. комментарий к нему). Вопреки предписаниям пункта 2 ст. 41 Закона в статье 78 Зако­ на об исполнительном производстве без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований государства перед требова­ ниями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем самым возможность удовлетворения требований государства за счет кон­ фискованной недвижимости, находящейся в залоге у третьих лиц. Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в от­ ношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

216

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Виндикация осуществляется с помощью виндикационного иска 1 . Этот вид иска направлен на защиту права владения имуществом. В частности, согласно статье 301 ГК РФ, собственник вправе истре­ бовать свое имущество из чужого незаконного владения (например, иск о возврате незаконно занятого нежилого помещения). Гражданским кодексом РФ установлены особые правила об ис­ требовании имущества от добросовестного приобретателя. В частно­ сти, в соответствии со статьей 302 ГК Р Ф , если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобрета­ тель), собственник вправе истребовать у него это имущество лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, кото­ рому оно было передано во владение, либо похищено у того или дру­ гого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если же имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. При удовлетворении предъявленного виндикационного иска и изъятии предмета ипотеки у залогодателя по решению суда, вступившего в законную силу, ипотека в отношении этого имущества прекращается. Определенные гарантии в комментируемой статье предусмотрены и для залогодержателя, который после вступления в законную силу решения суда о виндикации заложенного имущества имеет право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспе­ ченного ипотекой. Глава VII. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспече­ ние исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения дру­ гого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, опре­ деляемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 на­ стоящего Федерального закона. 2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, дей' Виндикационный иск — это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества из чужого незаконного владения.

КОММЕНТАРИЙ

217

ствие которых не прекратилось к моменту заключения последующе­ го договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. 3. Последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипоте­ ке, может быть признан судом недействительным по иску залогодер­ жателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Если последующая ипотека не запрещена, но последующий дого­ вор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по по­ следующему Договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествую­ щего договора об ипотеке. 4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипоте­ ке являются одни и те же лица. 5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусмат­ ривающего составление и выдачу закладной, не допускается. Перезалог недвижимого имущества возможен в обеспечение ис­ полнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (п. 1 ст. 43 Закона). Для установле­ ния очередности залогодержателей используют сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о моменте возникновения ипотеки, который опреде­ ляют по правилам пунктов 5 и 6 ст. 20 Закона об ипотеке (см. ком­ ментарий к ним). Записи об ипотеке в соответствии с пунктом 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав вносятся в подраздел Ш-2. Пункт 2 развивает правило пункта 2 ст. 342 ГК РФ. Для обеспе­ чения интересов залогодержателя по недопустимости последующего договора об ипотеке должны служить ограничения, включаемые в договор. Ограничения в отношении последующей ипотеки, устанав­ ливаемые в предшествующем договоре, могут содержать различные условия, соблюдение которых обязательно при заключении после­ дующего договора об ипотеке. Несоблюдение запрещения, установленного предшествующим до­ говором об ипотеке, влечет недействительность последующего дого­ вора об ипотеке, что следует из пункта 3 комментируемой статьи. Недействительность признается в судебном порядке по иску залога-

218

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

держателя по предшествующему договору. Вынесение судом реше­ ния о недействительности последующего договора об ипотеке преду­ смотрено независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­ щему договору о таком запрещении. Допускается удовлетворение требований залогодержателя по последующему договору, заключен­ ному с нарушением условий, предусмотренных для него предшест­ вующим договором (ч. 2 п. 3 ст. 43 Закона). Это возможно в той степени, в какой их удовлетворение соответствует условиям предше­ ствующего договора об ипотеке. Не допускается по правилам ком­ ментируемой статьи последующая ипотека в случае, если сторонами в предшествующем и последующих договорах об ипотеке являются одни и те же лица (п. 4). Также не допускается заключение после­ дующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке 1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему зало­ годержателю до заключения с ним Договора о последующей ипоте­ ке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущест­ ва, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодер­ жателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказа­ но, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации. 2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипоте­ ке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им све­ дения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона. 3. После заключения последующего договора об ипотеке изме­ нение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объ­ ема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим до­ говором об ипотеке. 4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

219

КОММЕНТАРИЙ

Последующая ипотека подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами статей 19 — 28 Закона. Комментируемая статья в дополнение к нормам об общих правилах заключения дого­ вора об ипотеке и его содержании предусматривает обязанность де­ лать в последующем договоре об ипотеке отметки обо всех регистра­ ционных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. При последующей ипотеке обременение недвижимого имущества не прекращается, а дополняется (преобразуется) в пользу другого лица. Записи об этом, как это предусмотрено частью 3 ст. 45 Закона, вносятся в подраздел Ш-2 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требования­ ми пункта 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав. Статья 45. последующей

Государственная ипотеки

регистрация

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществля­ ется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального за­ кона. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же иму­ щества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества. Как и любой другой договор ипотеки, договор последующей ипотеки подлежит государственной регистрации, которая осуществ­ ляется по тем же самым правилам. При этом ранее сделанные реги­ страционные записи не отменяются, а дополняются новой регистра­ ционной записью. Важно отметить, что в последующий договор об ипотеке вносятся отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей

ипотекам

1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с со­ блюдением требований о наличии у залогодержателя по предшест­ вующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетво­ рения своих требований. 2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного

220

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

_^

ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залого­ держатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользо­ вался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю, обремененное предшествующей ипотекой. 3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требо­ ваниям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествую­ щей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенно­ го имущества. 4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипоте­ кам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залого­ держателя по другому договору об ипотеке того же имущества. 5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипоте­ кам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспе­ ченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмот­ рено иное.

В пункте 1 комментируемой статьи устанавливается очередность предъявления требований залогодержателей в тех случаях, когда од­ но и то же недвижимое имущество заложено по нескольким догово­ рам ипотеки (последующая ипотека). Общее правило заключается в том, что преимущество по удовлетворению своих требований имеет предшествующий залогодержатель. Возможны ситуации, когда последующая ипотека обеспечит тре­ бование, срок исполнения которого наступит раньше, чем срок ис­ полнения обеспеченного предыдущей ипотекой. Для обеспечения интересов предшествующего залогодержателя Закон дает ему право досрочно (до наступления срока предъявления требования к взыска­ нию) потребовать исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обратить одновременно с последующим залогодержателем взыска­ ние на это имущество. Если предшествующий залогодержатель не реализовал свое право, а последующий залогодержатель обратил на него взыскание, в результате чего заложенное имущество перешло

КОММЕНТАРИЙ

221

к новому приобретателю, считается, что к новому приобретателю оно перешло, обремененное предшествующей ипотекой. Аналогичным образом защищаются и права последующего зало­ годержателя, который также имеет право досрочно (по требованиям, обеспеченным ипотекой, срок исполнения которых не наступил), од­ новременно с предшествующим залогодержателем обратить взыска­ ние на заложенное имущество. Однако это право не распространяет­ ся на случаи, когда требования по предшествующей ипотеке могут быть удовлетворены посредством обращения взыскания только на часть заложенного имущества. Независимо от того, кто собирается обратить взыскание на зало­ женное имущество (последующий или предыдущий залогодержа­ тель), он должен до обращения взыскания на заложенное имущество уведомить об этом в письменной форме другого залогодержателя. В пункте 5 комментируемой статьи воспроизводится общее пра­ вило, ранее излагавшееся в пункте 4 ст. 43 и пункте 4 ст. 44 Закона об ипотеке. Оно заключается в том, что все положения, установлен­ ные в предыдущих пунктах комментируемой статьи, не применяют­ ся, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипо­ текам является одно и то же лицо. Для таких случаев установлено, что требования, обеспеченные каждой из ипотек, должны удовлетво­ ряться в порядке очередности. Однако эта норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное. Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ. ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству 1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: — по договору об ипотеке; — по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обяза­ тельству). 2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, ста­ новится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). 3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому пере­ даны права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

222

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основ­ ному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Граждан­ ского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). 4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и за­ логодержателем применяются нормы статей 382, 384—386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кре­ дитора путем уступки требования. 5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипо­ текой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ни­ чтожной. Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом передать свои права по догово­ ру об ипотеке другому лицу. В целом норма пункта 2 ст. 47 Закона содержит указания на об­ щие правила статьи 355 «Уступка прав по договору о залоге» ГК РФ и гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве» ГК РФ. К тому же коммен­ тируемая норма носит отсылочный характер к отдельным статьям указанной главы ГК Р Ф . Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 — 386, 388 и 390 ГК РФ не в полном объеме затраги­ вают процесс передачи прав кредитора путем уступки требования. В соответствии с пунктом 1 ст. 382 ГК РФ переход прав происхо­ дит как по сделке, которой обычно является договор (условия и фор­ ма такой сделки урегулированы положениями ст. 388 и 389 ГК Р Ф ) , так и на основании закона (обстоятельства такого перехода изложе­ ны в ст. 387 ГК Р Ф ) . Именно в комментируемом пункте 2 ст. 47 Закона отсутствует ссылка на статью 387 ГК Р Ф . Хотя существует универсальное правопреемство в правах кредитора, оно имеет место: 1) при наследовании, когда кредитором является физическое ли­ цо и применению подлежат нормы наследственного права; 2) при реорганизации юридического лица, являющегося кредито­ ром (ст. 57, 58 и 60 ГК Р Ф ) . Отсутствие в комментируемом пункте 2 ст. 47 Закона прямой от­ сылочной нормы на статью 387 ГК РФ применительно к договору об ипотеке ослабляет позиции кредитора, хотя в статье 355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге «с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 382-390)».

КОММЕНТАРИЙ

223

Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК Р Ф ) . Статья 48. Передача прав по закладной 1. Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требо­ ваний (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, про­ изводит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименова­ ние) лица, которому переданы права по закладной, и основание та­ кой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залого­ держателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. 2. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокуп­ ности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверен­ ные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав пер­ воначального залогодержателя и предшествующих владельцев за­ кладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоя­ щей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнени­ ем обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. 3. Владелец закладной считается законным, если его права на за­ кладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим вла­ дельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если до­ казано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделав­ ших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. 4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую пере­ дачу другим лицам, ничтожны.

224

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

'

5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Граж­ данского кодекса Российской Федерации полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требо­ вать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя. В пункте 1 комментируемой статьи установлено рбщее правило о том, что передача прав по закладной осуществляется в простой пись­ менной форме. Устанавливаются формальные требования к отметке о новом владельце. Кроме того, в отметке должны быть указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и ос­ нование такой передачи. Так, она должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем (при невозможности подписаться соб­ ственноручно это в соответствии с п. 3 ст. 160 ГК РФ, может сделать другое лицо — рукоприкладчик). Согласно пункту 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составле­ ния документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполно­ моченными ими лицами. Таким образом, важным элементом пись­ менной формы сделки является подпись. В связи с этим возникает вопрос о том, что же считать подписью в юридическом смысле. К со­ жалению, закон не дает легального определения подписи. Можно прийти к выводу, что собственно подписью следует считать собствен­ норучно написанное гражданином полное имя, то есть фамилия, имя, отчество. Что же касается росчерка, состоящего из нескольких букв или сокращенной фамилии, которые и применяются на практике, то его следует именовать «параф». Таким образом, этот вопрос не полу­ чил однозначного разрешения в законе. Любая ценная бумага является объектом гражданского права в силу того, что она закрепляет определенное имущественное право. Соответственно, с передачей ценной бумаги переходят и содержа­ щиеся в ней имущественные права. Передача закладной предполага­ ет передачу всех удостоверяемых прав в совокупности. При этом в абзаце 2 п. 2 комментируемой статьи, по существу, воспроизводится общее правило пункта 1 ст. 142 ГК РФ о том, что с передачей цен­ ной бумаги переходят все удостоверенные ею права в совокупности, нельзя передать только часть прав. Согласно комментируемому пунк­ ту, если даже передаются права с частичным исполнением, то те обя­ зательства, которые должны быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными полностью. Указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть иное.

КОММЕНТАРИЙ

225

Как и другие ценные бумаги, закладные могут переходить от од­ ного лица к другому неопределенное количество раз. В связи с этим может возникнуть вопрос о законности прав владельца закладной. В пункте 3 комментируемой статьи говорится о двух условиях закон­ ности владения: право должно основываться на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Особо подчеркивается, что не считается за­ конным владелец закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. Пункт 4 содержит правило о том, что надписи на закладной, за­ прещающие ее последующую передачу, ничтожны. Наличие подоб­ ной надписи на закладной само по себе не влечет недействительность этой закладной. Недействительной будет только указанная надпись. Это вполне согласуется с правилами статьи 180 ГК Р Ф , установив­ шей, что недействительность части сделки не влечет недействитель­ ности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. В пункте 5 содержится отсылка к пункту 2 ст. 313 ГК РФ, уста­ новившей, что третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, право залога и др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, мо­ жет за свой счет удовлетворить требования кредитора без согласия должника. Таким образом, речь идет о ситуациях, когда имущество, заложенное по договору об ипотеке, было передано в аренду или перезаложено и т.д. Владелец имущественного права, возникшего в результате указанных действий, заинтересованный в его сохранении и опасающийся его утратить, может исполнить за должника обеспе­ ченное ипотекой обязательство. При этом он может требовать переда­ чи ему права по закладной. Отказ залогодержателя передать права по закладной дает право третьему лицу — владельцу имущественно­ го права предъявить в судебном порядке иск с требованием перевести эти права на себя. Статья 49. Залог закладной 1. Закладная может быть заложена по договору о залоге заклад­ ной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержате­ лю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залого­ держателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

226

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

2. При залоге закладной без передачи ее залогодержателю за­ кладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 Гражданского кодекса Российской Феде­ рации. 3. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть: 1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Феде­ рации; 2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с по­ следствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Феде­ рального закона; 3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю заклад­ ной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. 4. Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сде­ лана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залого­ держателю закладной право по истечении определенного срока про­ дать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Нормы, содержащиеся в данной статье, являются новыми, по­ скольку ранее института закладной не существовало, а в его отсутст­ вие залога закладной быть не могло. В соответствии с пунктом 1 сто­ ронами рассматриваемых залоговых отношений являются: • залогодержатель закладной — лицо, которому закладная пере­ дана в качестве залога в обеспечение обязательства по кредит­ ному договору или иному обязательству, возникшему между этим лицом и ипотечным залогодержателем; • ипотечный залогодержатель — лицо, которое имеющуюся у него закладную передает другому лицу (залогодержателю за. кладной) в качестве залога в обеспечение обязательства, воз­ никшего между ним и этим лицом. К числу возможных ипотечных залогодержателей относятся лица, которые по Закону об ипотеке считаются владельцами за­ кладной: • первоначальный залогодержатель закладной; • иной законный владелец закладной. Правовые нормы пункта 2 настоящей статьи базируются на по­ ложениях пункта 1 ст. 348 ГК Р Ф . В них определено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспе-

КОММЕНТАРИЙ

227

ченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, производится обращение взыскания на предмет залога. Вследствие особенностей предмета залога, в качестве которого здесь выступает закладная — именная ценная бумага, возникают особые правовые отношения при залоге закладной. Это значит, что по тре­ бованию залогодержателя закладной при неисполнении обязатель­ ства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан передать ему свои права по закладной, и сделать это он дол­ жен в порядке, на условиях и с последствиями, предусмотренными ст. 48 Закона. Если со стороны ипотечного залогодержателя после­ дует отказ передать эти права, комментируемая норма предоставля­ ет залогодержателю закладной возможность обратиться за судебной защитой нарушенных прав, как это предусмотрено по общему пра­ вилу статьи 11 ГК Р Ф . Статья (п. 3) наделяет залогодержателя закладной, ставшего об­ ладателем прав по ней по основаниям, предусмотренными п. 2 ст. 49 Закона, правом обратить взыскание на предмет ипотеки в соответст­ вии с условиями закладной. Перечень оснований, по которым может быть произведено обращение взыскания на заложенное имущество, приведен в ст. 50 Закона (см. комментарий к ней). В пункте 3, с учетом правил статьи 61 Закона (см. комментарий к ней), также установлен порядок распределения суммы, выручен­ ной в результате реализации предмета ипотеки. Сумма распределяет­ ся между заявителями в следующей последовательности: • обращение в погашение долга ипотечного залогодержателя за­ логодержателю закладной; • передача оставшейся суммы ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга по кредитному догово­ ру или иному обязательству, обеспеченному ипотекой по за­ кладной; • передача оставшейся суммы другим кредиторам залогодателя; • передача оставшейся суммы самому залогодателю. Правила пункта 4 настоящей статьи в дополнение к нормам пункта 1 ст. 48 Закона (см. комментарий к нему) вводят понятие «специальная залоговая передаточная надпись». Она может быть сделана на закладной ипотечным залогодержателем, для того чтобы дать залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную (передать права по закладной другому ли­ цу). Цель данной операции — удержать из вырученных денег сумму обеспеченного залогом закладной обязательства.

w 228

ИПОТЕКА- КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество 1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального за­ кона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим ис­ полнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуп­ латой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обес­ печенного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложен­ ное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипо­ теке. 2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обраще­ ние взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обяза­ тельства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при на­ рушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 ме­ сяцев, даже если каждая просрочка незначительна. 3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежа- < щим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соот­ ветствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Гражданского кодекса Россий­ ской Федерации) должник освобождается от ответственности за та­ кое неисполнение или ненадлежащее исполнение. 4. В случаях, предусмотренных статьями 35, 39 и 41' настоящего Федерального закона, залогодержатель вправе потребовать досроч­ ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невы­ полнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство испол­ няется надлежащим образом.

Под обращением взыскания на заложенное имущество понимает­ ся его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (п. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соот-. ветствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обяза­ тельства предмет залога не может автоматически перейти в собствен­ ность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения,

КОММЕНТАРИЙ

229

предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступ­ ное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 поста­ новления ВС и ВАС РФ № 6/4). Смысл ипотеки как обеспечительного обязательства состоит в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения или не­ надлежащего исполнения обязательства должником вправе получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. В случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, ко­ торые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ч. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). Такое указание закона на приоритет договора ипотеки при исполнении условий договора по обеспечению обязательств является новым в залоговых отношениях. Не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обяза­ тельства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые,он несет ответственность, а также чтобы допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства было достаточно значительно. В пункте 2 конкретизируется понятие систематического нарушения сроков внесения периодических платежей (более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна). Указанная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут преду­ смотреть иное. Пунктом 3 установлено правило, согласно которому в случае освобождения должника от ответственности, взыскание на заложен­ ное имущество не обращается. Должник освобождается от ответст­ венности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоот­ ношения). Пункт 4 делает отсылку к статьям 35, 39 и 41 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми в перечисленных в них случаях залого­ держатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспе­ ченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требова­ ния — обратить взыскание на заложенное имущество.

230

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 51. Судебный порядок на заложенное имущество

обращения

взыскания

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на иму­ щество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке допускают два вари­ анта обращения взыскания на заложенное имущество — по решению суда и без обращения в суд. В комментируемой статье воспроизведена ранее известная норма (ст. 28 Закона о залоге, п. 1 ст. 349 ГК Р Ф ) , согласно которой обра­ щение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, производится по решению суда. При этом установлен перечень слу­ чаев, когда обращение взыскания возможно только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК Р Ф ) , и имеется ряд случаев, когда обращение взы­ скания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок. Исключение из общего правила сделано для случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке в соответствии со статьей 55 Закона (см. комментарий к ней). Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по до­ говору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами под­ судности и подведомственности дел, установленными процессуаль­ ным законодательством Российской Федерации, Подсудность — это разграничение компетенции между судами по рассмотрению дел по первой инстанции, то есть определение кон­ кретного суда, который вправе рассмотреть данное дело. Подведомственность заявленного требования суду или арбитраж­ ному суду определяется в соответствии с их компетенцией, установ­ ленной законодательными актами Российской Федерации. В случа­ ях, когда в законодательном акте подведомственность определена альтернативно (суду или арбитражному суду) либо когда имеется указание о рассмотрении требования в судебном порядке, следует ру­ ководствоваться тем же правилом, исходя при этом из субъектного состава участников и характера правоотношений, если иное не пре­ дусмотрено законом (п. 1 постановления Пленума ВС РФ и Пленума

КОММЕНТАРИЙ

231

ВАС РФ от 18 августа 1992 г. № 12/12 «О некоторых вопросах под­ ведомственности дел судам и арбитражным судам»). Компетенция арбитражного суда определена Федеральным кон­ ституционным законом от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбит­ ражных судах в Российской Федерации». Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц 1. При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен пред­ ставить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, до­ казательства исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 4 статьи 46 настоящего Федерального закона. 2. Если из материалов дела об обращении взыскания на заложен­ ное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осу­ ществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соот­ ветствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность уча­ ствовать в данном деле. 3. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного поль­ зования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество.

Данная норма (п. 1) возлагает определенные обязанности на за­ логодержателя в случае обращения взыскания на имущество, зало­ женное по двум или более договорам об ипотеке. В этом случае он должен представить в суд, в который им подается исковое заявление, доказательства, подтверждающие исполнение обязанности об уведом­ лении в письменной форме залогодержателя по другому договору об ипотеке, поскольку имущество служит обеспечением требований по предшествующей и последующей ипотекам. Возникновение информативной обязанности у суда (п. 2) уста­ навливается по нормативным правовым актам, регламентирующим залог отдельных видов недвижимого имущества, например государ­ ственной собственности, переданной в хозяйственное ведение (п. 2 ст. 295 ГК Р Ф ) . В пункте 3 данной статьи содержится норма о праве определен­ ного круга лиц принимать участие, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации, в рассмотрении дел об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипо-

232

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

теке. Возможности третьего лица защищать свои права на имущест­ во, находящееся у должника, могут быть расширены за счет реализа­ ции положений пункта 2 ст. 313 ГК РФ. При погашении третьим ли­ цом задолженности должника к нему переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьями 382 — 387 ГК Р Ф , то есть имеет место основанная на законе уступка требования. Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество 1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по догово­ ру об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначи­ тельно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Феде­ рального закона. 2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и ука­ зать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости ко­ торого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыска­ ние; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализа­ ции, если таковые необходимы. 3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в слу­ чаях, когда: — залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринима­ тельской деятельности; — предметом ипотеки является земельный участок из состава зе­ мель сельскохозяйственного назначения.

КОММЕНТАРИЙ '

233

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализа­ ции заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сум­ ма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипоте­ кой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой вре­ мени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требова­ ния, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обраще­ нии взыскания. 4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: — она м о ж е т повлечь существенное ухудшение финансового по­ ложения залогодержателя; — в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В пункте 1 комментируемой статьи воспроизведено правило о со­ размерности нарушения условий договора и права обращения взы­ скания на заложенное имущество, содержащееся в пункте 2 ст. 348 ГК Р Ф . Его значимость носит исключительный характер, прежде всего в ипотечных правоотношениях, поскольку убытки кредито­ ра-залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью зало­ женного объекта недвижимости и его особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. Поэтому данный фактор следует учитывать как кредитору, так и суду — по собственной инициативе или по заявлению должника. Под действие этой статьи не подпадает случай, когда обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения. Пункт 2 настоящей статьи определяет с учетом особенностей во­ просов, разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, содержание решения суда. Решение суда — это постановление суда первой инстанции, кото­ рым гражданское дело разрешается по существу. При принятии ре­ шения исключительно важно установить величину суммы, которая подлежит уплате залогодержателю из стоимости заложенного имуще­ ства, поскольку не исключена ситуация, когда в обращении взыска-

234

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. Г КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ния на имущество может быть отказано в соответствии с пунктом 1 ст. 54 Закона. Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в пункте 2 ст. 9 За­ кона (см. комментарий к нему). Способ реализации имущества, на которое обращается взыска­ ние, должен быть определен в соответствии со статьей 56 Закона (см. комментарий к ней). По общему правилу, реализация имущест­ ва производится по рыночным (свободным) ценам. Ряд требований к порядку установления цены на соответствующие объекты недвижи­ мости содержатся, например, в статье 555, пункте 1 ст. 561 ГК Р Ф . Принимаемые меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации заключаются в сохранении объекта недвижимости в целостности, предупреждении его повреждения, защите от посяга­ тельств третьих лиц, огня и различного рода стихийных бедствий. Принятие названных и других мер оправданно, если есть обосно­ ванное мнение о том, что залогодатель не выполняет или может уклониться от выполнения своих обязанностей, предусмотренных статьями 30 — 33 Закона. Решение суда, как правило, приводится в исполнение после вступления его в законную силу. В основе положений пункта 3 настоящей статьи лежат нормы статьи 207 ГПК РСФСР, по которым суд, вынесший решение, впра­ ве с учетом имущественного положения сторон или других обстоя­ тельств отсрочить (то есть отложить исполнительные действия на оп­ ределенный срок) либо рассрочить (то есть установить несколько сроков для исполнения по частям) исполнение решения. В Законе (п. 3 ст. 54) установлено два строго определенных слу­ чая, когда по заявлению залогодателя суд вправе, при наличии ува­ жительных причин, отсрочить на срок до одного года реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Первый случай распространяется только на залогодателей, являющихся гражданами, вне зависимости от того, каким является предмет ипоте­ ки, но с одной очень существенной оговоркой: «залог не должен быть связан с осуществлением этим гражданином предприниматель­ ской деятельности». Второй случай установлен в отношении земель­ ных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Закона «Об ипотеке». При определении срока по отсрочке реализации заложенного имущества Закон обязывает суд учитывать, среди прочих факторов, размер суммы требований залогодержателя, подлежащих удовлетво­ рению из стоимости заложенного имущества на момент истечения

235

КОММЕНТАРИЙ

отсрочки. Это связано с тем, что в течение срока действия отсрочки размер суммы требований залогодержателя, то есть величина долга залогодателя, может возрастать в связи с действием последствий, например нарушения заемщиком договора займа (ст. 811 ГК Р Ф ) . Поэтому сумма указанных требований не должна превышать стоимо­ сти заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипо­ теке (см. комментарий к ст. 9 Закона). Отсрочка реализации заложенного имущества не изменяет обще­ го правила о том, что обязательства должны исполняться надлежа­ щим образом в соответствии с условиями обязательства и требова­ ниями действующего законодательства, содержащимися в статье 309 ГК Р Ф . При отсрочке также действительны правоотношения по воз­ мещению убытков кредитора, выплате ему неустойки и процентов в соответствии со статьями 393 — 395 ГК Р Ф . Поэтому, обращаясь в суд с просьбой об отсрочке, должник должен принимать в расчет, что общая сумма денежных средств, подлежащая возврату кредито­ ру, за время отсрочки возрастет. Комментируемая норма содержит общее правило о допустимости удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой, в те­ чение срока действия отсрочки. Исполнение обязательства служит основанием для суда по заявлению залогодателя отменить решение об обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 4 содержит два условия, по которым отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, поскольку должны быть уч­ тены соответствующие обстоятельства. При предоставлении отсрочки суд должен исходить из имущественного положения не только зало­ годателя, но и залогодержателя, поэтому не допускается появление возможности существенного ухудшения финансового положения за­ логодержателя в результате отсрочки. Возбуждение дела о призна­ нии залогодателя или залогодержателя несостоятельным (банкро­ том) служит еще одним основанием о недопустимости отсрочки, так как это является очевидным фактом невозможности участия в дого­ воре одной из сторон. Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном

порядке

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имуще­ ства, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд до­ пускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо­ теки.

236

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заклю­ чено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. 2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, пре­ дусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; 2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; 3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значитель­ ную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из е г о собственников не дает с о г л а с и я в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном по­ рядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обра­ щается по решению суда. 3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержате­ ля, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, сто­ роны могут предусмотреть: 1) реализацию заложенного имущества в порядке, установлен­ ном в статье 56 настоящего Федерального закона; 2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет п о к у п н о й цены требований за­ логодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложен­ ного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки являет­ ся земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залого­ держателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае при­ обретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии. 4. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи сторо­ ны должны указать в нем: 1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; 2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об

КОММЕНТАРИЙ

237

ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залого­ дателем; 3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; 4) известные сторонам на момент заключения соглашения пред­ шествующие и последующие ипотеки данного имущества и имею­ щиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования. 5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 на­ стоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением. Пункт 1 комментируемой статьи развивает и конкретизирует пра­ вило, содержащееся в части 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ, по которой сторо­ ны могут заключить нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, за­ ложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения осно­ ваний для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотрен­ ных ст. 50 Закона. Соглашение об обращении взыскания на имущество, заложенное по двум и более договорам об ипотеке, действительно только в том случае, если в заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке участвуют залогодержатели по предшествующим договорам об ипотеке. Соблю­ дение этого условия необходимо для того, чтобы права залогодержа­ телей не были ущемлены, когда будет обращено взыскание на зало­ женное имущество и из его стоимости станут удовлетворять требова­ ния кредиторов. Пункт 2 данной статьи содержит исчерпывающий перечень из че­ тырех случаев, когда внесудебный порядок, предусмотренный пунк­ том 1 настоящей статьи, не допускается. Содержащиеся в данной норме основания для запрета удовлетворения требований залогодер­ жателя без обращения в суд подчеркивают, насколько значим как вид объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, так и вид собственности на них. Общим для этих оснований является то, что все они связаны с определенными права-ми третьих лиц на пред­ мет ипотеки. Поэтому, чтобы их права не были в какой-то мере ущемлены, не допускается внесудебный порядок обращения взыска­ ния на указанное заложенное имущество. В таких ситуациях приме­ няется судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки. В связи с этим нельзя считать оправданным включение данной нор-

238

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

мы в статью, посвященную внесудебному порядку обращения взы­ скания на заложенное имущество. В пункте 3 помещены два условия, одно из которых стороны мо­ гут включить в соглашение, заключенное залогодержателем и залого­ дателем в соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи. Сторонам предоставляется возможность выбрать один из способов реализации заложенного имущества, указание о которых содержится в статье 56 Закона. Другая возможность состоит в том, что залогодержатель на­ деляется правом приобретения заложенного имущества. Сделать это он может для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. Приобретается заложенное имущество по правилам, которые регули­ руют: • общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 481 ГК Р Ф ) ; • продажу недвижимости (ст. 549 — 558 ГК Р Ф ) ; • продажу предприятия (ст. 559 — 566 ГК Р Ф ) . , Приобретая имущество для третьих лиц, залогодержатель высту­ пает комиссионером, и в этом случае следует руководствоваться пра­ вилами о комиссии (ст. 990 — 1004 ГК Р Ф ) . На действия залогодержателя, включаемые в соглашение, имеет­ ся единственное запрещение по приобретению заложенного имущест­ ва. Нельзя приобретать земельный участок, если он является предме­ том ипотеки. В пункте 4 перечислены существенные условия соглашения, за­ ключаемого залогодержателем и залогодателем в соответствии с п. 1 ст. 55 Закона «Об ипотеке». К определению состава имущества, за счет которого удовлетворя­ ются требования залогодержателя, требуется подходить с особой тщательностью. Поэтому в его названии должны быть все сведения, позволяющие его определенно установить (идентифицировать), что особенно важно, если взыскание обращается на часть имущества или если предметом ипотеки является предприятие. Определяя стоимость имущества, для отражения ее величины в соглашении следует руко­ водствоваться общим правилом статьи 424 ГК Р Ф , а в отношении конкретных объектов недвижимости необходимо применять правила, закрепленные, например, в статье 555, пункте 2 ст. 561 ГК Р Ф . ' При обращении взыскания на заложенное имущество исключи­ тельно важно установить величину сумм, подлежащих уплате залого­ держателю должником. Например, если основным обязательством является кредитный договор, то общая сумма взыскиваемых денеж­ ных средств, подлежащих возврату, состоит из сумм: оставшейся части кредита; %, установленных за пользование кредитными средст­ вами; %, начисляемых за нарушение срока возврата заемных сумм.

239

КОММЕНТАРИЙ

В соглашении должен быть назван способ реализации предмета ипотеки, который стороны предусмотрели, опираясь на положения статьи 56 Закона (см. комментарий к ней), либо условие его приоб­ ретения залогодержателем, как это установлено п. 3 настоящей ста­ тьи. Стороны при заключении соглашения обязаны включить в его текст все известные им сведения об обременениях заложенного иму­ щества, а та,кже о правах третьих лиц, руководствуясь требованиями статьи 12 Закона. * Глава X. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА, НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ Статья 56.

Реализация

заложенного

имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Фе­ деральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. 2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в поряд­ ке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном по­ рядке, заключенном в соответствии с пунктом \ статьи 55 настоящего Федерального закона. Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотрен­ ном статьей 59 настоящего Федерального закона, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунк­ том 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть об­ ращено во внесудебном порядке. Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипо­ теке, на аукционе определяется правилами статей 447—449 Граждан­ ского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглаше­ нием об удовлетворении требований залогодержателя во внесудеб­ ном порядке. 3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением ус­ тупки данного права.

240

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации — продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56, 57 Федерального закона об ипотеке, ст. 447-449 ГК Р Ф ) . Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по прода­ же имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации. Прини­ мая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в реше­ нии, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотрен­ ном статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен зало­ годателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении тре­ бований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с частью 1 ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Публичные торги по продаже заложенного имущества организу­ ются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессу­ альным законодательством Российской Федерации возлагается ис­ полнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества про­ водятся по местонахождению этого имущества. Организатор публич­ ных торгов извещает о предстоящих публичных торгах, не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в перио­ дическом издании, являющемся официальным информационным ор­ ганом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Рос­ сийской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его началь­ ной продажной цены. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании пуб­ личных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

КОММЕНТАРИЙ

241

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда 1. Публичные торги по продаже заложенного имущества органи­ зуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процес­ суальным законодательством Российской Федерации возлагается ис­ полнение судебных решений, если иное не установлено федераль­ ным законом. 2. Публичные, торги по продаже заложенного имущества прово­ дятся по местонахождению этого имущества. 3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих пуб­ личных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной вла­ сти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера про­ даваемого имущества и его начальной продажной цены. 4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных тор­ гов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не со­ стоялись. 5. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания обще­ ственного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продавае­ мым имуществом или вещные права на это имущество, а также зало­ годержатели по последующим ипотекам. 6. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­ дусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Россий­ ской Федерации. 7. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено зало­ женное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. 8. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заклю­ чает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о р е 9 Грудцына Л. Ю.

242

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

__^

зультатах публичных торгов являются основанием для внесения необ­ ходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного иму­ щества не участвующих в них лиц может быть ограничено только ор­ ганами местного самоуправления в интересах поддержания общест­ венного порядка. На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продавае­ мым имуществом или вещные права на это имущество, а также зало­ годержатели по последующим ипотекам (ст. 57 Закона об ипотеке). Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­ дусмотренные пунктом 5 ст. 448 ГК Р Ф . Лицо, выигравшее публич­ ные торги, должно в течение 5 дней после их окончания внести сум­ му, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организато­ ром публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не воз­ вращается. В течение 5 дней с момента внесения покупной цены ли­ цом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на не­ движимое имущество и сделок с ним. Статья 58. Объявление несостоявшимися

публичных торгов

1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: 1) на публичные торги явилось менее двух покупателей; 2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; 3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место ка­ кое-либо из указанных обстоятельств. 2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несо­ стоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате­ лем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной

КОММЕНТАРИЙ

243

цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требо­ вания, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского зако­ нодательства Российской Федерации о Договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается. 3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержате­ лем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов прово­ дятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена зало­ женного имущества на повторных публичных торгах, если они вызва­ ны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15%. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона. 4. В случае объявления повторных публичных торгов несостояв­ шимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, зало­ годержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной про­ дажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. \ Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадле­ жать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, зе­ мельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского ко­ декса Российской Федерации. 5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить пред­ мет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда: • на публичные торги явилось менее двух покупателей; • на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; • лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место ка­ кое-либо из указанных обстоятельств. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несосто­ явшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требова­ ния, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению 9*

244

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае пре­ кращается. Если соглашение о приобретении имущества залогодер­ жателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся цовторные публичные торги. Началь­ ная продажная цена заложенного имущества на повторных публич­ ных торгах, если они вызваны причинами, указанными в пунктах 1 и 2 ч. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадле­ жать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, зе­ мельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 ГК Р Ф . Если зало­ годержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных тор­ гов несостоявшимися, ипотека прекращается. Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе 1. В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с со­ гласия залогодателя специализированная организация, которая дей­ ствует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. 2. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допус­ кается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. 3. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оп­ лате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходи­ мых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного иму­ щества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на, аукционе допус­ кается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, пре-

КОММЕНТАРИЙ

245

дусмотренных федеральным законом. В течение 5 дней с момента выполнения требования об Оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-про­ дажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государст­ венный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогода­ тель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взы­ скания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требова­ ния имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право мо­ жет быть осуществлено в любое время до момента продажи заложен­ ного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу ли­ бо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взы­ скания на заложенное имущество или его реализации, обязано воз­ местить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­ щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к.взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится ор-' ганом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взы­ скание на заложенное имущество было обращено во внесудебном по­ рядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 ст. 334 и пунктов 5 и 6 ст. 350 ГК РФ, а также статьи 46 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если предметом ипотеки, на который обра­ щается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в по­ рядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачис­ ляются в соответствующий бюджет. Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходрв на процедуру обращения взыскания и реализации жилого помещения возвращается бывшему залогодателю. В случае обращения взыскания на жилье, приобретенное по ипотеке, заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяющееся нотариу­ сом. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживаю­ щие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собст-

246

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

венника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить за­ нимаемое помещение при условии, что: • жилой дом или квартира были заложены по договору об ипо­ теке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на при­ обретение или строительство этого жилья; • проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже — до их вселе­ ния, нотариально удостоверенное обязательство освободить за­ ложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не под­ лежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. За­ ключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор най­ ма или аренды жилого помещения сохраняет силу. Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

-

/. ДОЛЖНИК ПО обеспеченному ипотекой обязательству и залого­ датель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспечен­ ные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти тре­ бования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи зало­ женного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном поряд­ ке залогодержателем. 2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на зало­ женное имущество или его реализации, обязано возместить залого­ держателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией. >

В пункте 1 комментируемой статьи говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на него. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке зало­ годержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Та-

КОММЕНТАРИЙ

247

ким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество. Под лицом, требующим прекратить обращение взыскания на за­ ложенное имущество или его реализацию, понимается должник по обеспеченному ипотекой обязательству либо залогодатель, являю­ щийся третьим лицом. Указанные лица должны возместить залого­ держателю фактически понесенные им судебные расходы, расходы, связанные с нотариальным оформлением, а также расходы, связан­ ные с реализацией заложенного имущества. Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­ щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудеб­ ном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 ста­ тьи 334 и пунктов 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответст­ вующий бюджет. В данной статье установлены основные принципы распределения денежной суммы, вырученной от реализации имущества, заложенно­ го по договору об ипотеке. Первоначально должен быть решен вопрос о погашении всех сумм, связанных с затратами в связи с обращением взыскания на за­ ложенное имущество и его реализацией. Эта норма корреспондирует с правилом пункта 1 ст. 77 Закона об исполнительном производстве. Во вторую очередь идет погашение долгов по требованиям зало­ годержателей (п. 1 ст. 334 ГК РФ; ст. 46 Закона об ипотеке). В третью очередь удовлетворяются требования других кредито­ ров залогодателя (п. 1 ст. 334 ГК Р Ф ) . Сумма, оставшаяся по удовлетворению всех требований, возвра­ щается залогодателю (п. 6 ст. 350 ГК Р Ф ; п. 2 ст. 77 Закона об

248

ИПОТЕКА. КРЕДИТ: КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

v

исполнительном производстве; ст. 416 ГПК Р С Ф С Р ) . Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного пога­ шения требований предыдущей очереди. При недостаточности взы­ сканной суммы для полного удовлетворения всех требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причи­ тающейся каждому взыскателю сумме. Вопрос об установлении очередности распределения взысканной суммы может стоять только в случае недостаточности суммы, выру­ ченной от реализации предмета ипотеки, а также при наличии не­ скольких взыскателей. В этом случае судебный пристав-исполнитель должен составить расчет по суммам, подлежащим выплате каждому из взыскателей (п. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве). В комментируемую статью не включены положения по регулиро­ ванию взаимоотношений между сторонами при недостаточности сум­ мы, вырученной при реализации заложенного имущества, для удов­ летворения всех требований взыскателей. В частности, очередность погашения требований по денежному обязательству установлена статьей 319 ГК РФ. В том случае, если вырученной суммы недоста­ точно для покрытия требований залогодержателя, ему предоставлено право обратить взыскание на остальное имущество залогодателя в об­ щем порядке (п. 5 ст. 350 ГК Р Ф ) . В пункте 6 ст. 350 ГК РФ для защиты интересов залогодателя со­ держится правило для случая, когда сумма, вырученная при реали­ зации предмета.ипотеки, превышает размер основного обязательства. После удовлетворения требований залогодержателя разница возвра­ щается залогодателю. Государственное и муниципальное имущество имеет особый статус, поэтому когда на него обращается взыскание по договору об ипотеке, то сумма, подлежащая возврату залогодателю, после удовлетворения всех требований зачисляется в соответствую­ щий бюджет (федеральный, субъекта Федерации, местный). Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом

ипотеки

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные уча­ стки постольку, поскольку соответствующие земли на основании фе­ дерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. 1.1. Если земельный участок передан по договору аренды граж­ данину или юридическому лицу, арендатор земельного участка впра­ ве отдать арендные права земельного участка в залог в пределах

КОММЕНТАРИЙ

249

срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. 2. При общей долевой или совместной собственности на земель­ ные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юриди­ ческому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объе­ динениях граждан» конкретизируются некоторые из понятий, о кото­ рых идет речь в пункте 1 комментируемой статьи. Так, под садовым земельным участком понимается земельный участок, предоставлен­ ный гражданину или приобретенный.им для выращивания плодо­ вых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жи­ лого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйст­ венных строений и сооружений). Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращива­ ния ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапи­ тального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории). К дачному земельному участку относится участок, предоставлен­ ный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращи­ вания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохо­ зяйственных культур и картофеля). Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объе­ динение граждан (садоводческое, огородническое или дачное неком­ мерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) представляет собой некоммер­ ческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хо­ зяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Максимальные размеры садовых, огородных или дачных земель­ ных участков устанавливаются законами и иными правовыми актами

250

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

субъектов Российской Федерации с учетом установленных федераль­ ными законами и иными нормативными правовыми актами Россий­ ской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков (п. 5 ст. 13 Федерального зако­ на «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Пунктом 2 комментируемой статьи введено новое правило, кото­ рого нет в пункте 2 ст. 253 ГК Р Ф . Оно посвящено распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности и за­ ключается в том, что ипотека указанных в пункте 1 ст. 62 Закона об ипотеке земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только после выдела земельного участка в натуре гражданину или юридическому лицу. Что касается общей долевой собственности, то ее участник может в соответствии с пунктом 2 ст. 246 ГК РФ, а также с пунктом 2 ст. 7 Закона об ипо­ теке заложить свою долю в праве на о'бщее имущество без согласия других сособственников. В отношении же ипотеки имущества, находящегося в общей со­ вместной собственности, существует иное правило — ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это сособственни­ ков. Причем такое согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. В качестве примера подобного федерального закона может быть назван Семейный кодекс РФ, в соответствии с пунктом 3 ст. 35 которого для совершения од­ ним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в уста­ новленном законом порядке, необходимо получить нотариально удо­ стоверенное согласие другого супруга. Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке 1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Фе­ деральным законом не допускается. 2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного норматив­ ными актами субъектов Российской Федерации и нормативными ак­ тами органов местного самоуправления для земель различного целе­ вого назначения и разрешенного использования. Ограничение ипотеки земельных участков, находящихся в собст­ венности государства или субъекта Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка. Очевидно законода-

КОММЕНТАРИЙ

251

тель исходил из необходимости сохранения территориальной целост­ ности России и закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки могут передаваться в хозяйственное ведение госу­ дарственным и муниципальным унитарным предприятиям и в опера­ тивное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие пункта 1 комментируемой статьи положениям пункта 1 ст. 6 Закона об ипотеке, допускающего ипоте­ ку имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственно­ го ведения. Кроме того, этот пункт противоречит также пункту 3 ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к друго­ му иными способами в той мере, в какой их, оборот допускается зако­ нами о земле и других природных ресурсов. Однако Закон об ипоте­ ке к таковым законам не относится. Определение земель сельскохозяйственного назначения дается в пункте 1 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ (утратил силу), в котором сказано, что «в пределах гра­ ниц (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сель­ скохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, вино­ градниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохо­ зяйственными строениями, зданиями, сооружениями». Несколько иное определение дается в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 1 ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой посе­ лений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Представляется' более правильным установление минимального размера земельного участка в новом Зе­ мельном кодексе либо в порядке, им определенном. Однако законодатель пошел по другому пути. Очевидно это объ­ ясняется тем, что количество пригодной к использованию земли су­ щественно различается в различных регионах Российской Федера­ ции. Уже в настоящее время различные регионы имеют «свои» ниж­ ние и верхние пределы размеров земельных участков. Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипо­ теке земельного участка право залога распространяется также на на­ ходящиеся или строящиеся на земельном участке здание или соору­ жение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или соору­ жением, условия и последствия перехода прав на такие здание или

252

•ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI на­ стоящего Федерального закона. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что на­ ходящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залого­ держателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобре­ тает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земель­ ного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользова­ ния указанной частью земельного участка определяются соглашени­ ем между залогодателем и залогодержателем, а в случае спо­ ра — судом. 2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залого­ держателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и соору­ жениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 на­ стоящей статьи право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, огра­ ничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи. 3. Утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ. 4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, со­ оружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижи­ мости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земель­ ного участка, ипотека, такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недви­ жимости.

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель воспроизводит норму пункта 4 ст. 340 ТК РФ о том, что при ипотеке земельного участка построенные на нем здания и сооружения, которые принад­ лежат залогодателю, его судьбе не следуют. Залогодатель — собст­ венник здания или сооружения сохраняет право на данные объекты и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) соответст­ вующей частью земельного участка даже при последующем отчужде­ нии предмета ипотеки в результате обращения взыскания на земель­ ный участок: Правило о наличии у залогодателя права распоряжаться принадлежащими-ему зданиями и сооружениями на заложенном зе­ мельном участке следует из пункта 1 данной статьи, так как на ука­ занные объекты право залога не распространяется.

КОММЕНТАРИЙ

253

Когда такое здание или сооружение приобретается другим ли­ цом, то при отсутствии у покупателя соглашения с залогодержателем об ином, его права на заложенный земельный участок также имеют ограничения по пользованию им, как это установлено частью 2 п. 1 настоящей статьи. Норма пункта 3 предусматривает связанность залоговых отноше­ ний, если имеет место одновременно ипотека земельного участка и находящегося на нем здания или сооружения одному залогодержателю. Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

средств

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором, земельный участок, приобретенный с использованием кре­ дитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение это'го земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возника­ ет ипотека в силу закона на' право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоста­ вившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участ­ ка или права аренды земельного участка. 2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи зало­ гу земельного участка или права аренды земельного участка соответ­ ственно применяются правила о возникающем в силу договора зало­ ге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

Комментируемая статья устанавливает диспозитивное правило, при котором земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим ли­ цом на приобретение этого земельного участка, находится под зало­ гом (обременением). Однако если иные правила предусмотрены спе­ циальным федеральным законом или оговорены в договоре, то при­ меняются правила соответственно.закона или договора. На начало 2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинст­ ва банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитова­ ния ресурсам, в связи с этим представляется маловероятным даль­ нейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение

254

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов. Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточ­ ном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупа­ тели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Недавно были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положения­ ми этого закона и другими нормативными актами. Тем самым унич­ тожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных цен­ ных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных об­ лигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агент­ ство эмитирует первые бумаги уже в этом году. Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа 1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целево­ го займа, предоставленного другим юридическим лицом на строи­ тельство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считает­ ся находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осу­ ществляющим государственную регистрацию прав, уведомления за­ логодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложени­ ем указанного договора. 2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоя­ щей статьи, является банк или иная кредитная организация либо дру­ гое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.

КОММЕНТАРИЙ

255

Комментируемая статья регулирует отношения: во-первых, при строительстве на земельном участке здания или сооружения с ис­ пользованием кредитных средств банка или иной кредитной органи­ зации либо средств целевого займа, предоставленного другим юриди­ ческим лицом на строительство; во-вторых, право аренды такого зе­ мельного участка. В этих случаях, как сам земельный участок, так и право его аренды находятся под залогом (обременением) с момента государственной регистрации права собственности заемщика на по­ строенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использо­ вании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по такому залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения. Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке 1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в уста­ новленном порядке здания или сооружения, если иное не преду­ смотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено дого­ вором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и соору­ жения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудше­ ние обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребо­ вать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необ­ ходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. 2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это пре­ дусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней. отражены. В абзаце 1 п. 1 комментируемой статьи содержится общее прави­ ло о том, что залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (уста­ новленный порядок предполагает получение необходимых разреше­ ний в государственных органах) на заложенном земельном участке.

256

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки мо­ жет быть установлено либо запрещение их возведения, либо получе­ ние предварительного согласия залогодержателя на их возведение. В абзаце 2 п. 1 содержится ограничение указанного общего правила, заключающееся в том, что, если возведенное на заложенном участке здание или сооружение влечет или может повлечь ухудшение обеспе­ чения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого имущества, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. При этом не поясняется, что имеется в виду под ухудшением обеспечения. Таким образом, речь идет об оценочном понятии, допускающем различные его толкова­ ния, что может повлечь множество конфликтов. В пункте 2 комментируемой статьи говорится о дополнительных гарантиях для владельцев закладной: указанное выше право залого­ дателя может быть реализовано только в том случае, если оно преду-. смотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отра­ жены. Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам ^ ЕСЛИ ипотека установлена на земельный участок, на котором на­ ходится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залого­ датель как владелец участка.

Комментируемая статья воспроизводит положения пункта 5 ст. 340 ГК Р Ф . Общим правилом является норма о том, что к приобретате­ лю земельного участка от залогодателя-собственника переходят пра­ ва и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собст­ венником здания (сооружения), расположенного на участке, на кото­ рый залогодержателем было обращено, взыскание. Статья 67.

Оценка земельного участка при его ипотеке

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Рос­ сийской Федерации. 2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в за­ лог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залого­ дателя с залогодержателем.

КОММЕНТАРИЙ

257

3. К договору об ипотеке земельного участка должна быть при­ ложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по зе­ мельным ресурсам и землеустройству.

При решении практических вопросов землепользования в Рос­ сийской Федерации применяется показатель, именуемый «норматив­ ная цена земли». Он был введен статьей 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» для обеспечения экономическо­ го регулирования земельных отношений при передаче земли в собст­ венность, установлении коллективно-долевой собственности на зем­ лю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кре­ дита под залог земельного участка. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стои­ мость участка определенного качества и местоположения,.исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен поста­ новлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». Пунктом 1 данного постановления установлено, что нормативная цена земли ежегодно, определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, посе­ лениям или Их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Федерации и о1 нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресур­ сам и землеустройству. В пункте 2 постановления делегированы полномочия органам ме­ стного самоуправления (администрации), которые по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценоч­ ных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с пунктом 1 указанного постановления нормативную це­ ну земли, но не более чем на 25%. Установленная таким образом рыночная цена земли, то есть в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления, не должна превышать 75% уровня рыночной цены (определение термина «рыночная стои­ мость» в соответствии с положениями Закона об оценочной деятель­ ности см. в п. 3 ст. 9 Закона и комментарии к ней) на типичные зе­ мельные участки соответствующего целевого назначения (п. 3 поста­ новления). Нормативная цена земли фиксируется в Государственном земель­ ном кадастре (это действующая на всей территории страны методиче­ ски унифицированная система регистрации прав на землю и связан-

258

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков) по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребованы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации. Нормативная цена земли служит базой для установления ставок арендной платы и стар­ товых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации 1. На земельный участок, приобретенный при продаже на пуб­ личных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требо­ вания о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначе­ ние участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законода­ тельством Российской Федерации, или в установленном этим законо­ дательством порядке. 2. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с со­ блюдением установленных федеральным законом ограничений в от­ ношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. 3. Не допускается обращение взыскания на заложенный земель­ ный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором преду­ смотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата. В комментируемой статье изложены только особенности обраще­ ния взыскания на земельные участки и их реализации, поэтому нор­ мы, содержащиеся в ней, необходимо применять в совокупности с правилами главы IX «Обращение взыскания на имущество, заложен­ ное по договору об ипотеке». В пункте 1 комментируемой статьи содержится предписание о том, что приобретатель земельного участка, так же как и залогода­ тель, должен руководствоваться требованиями о его разрешенном ис­ пользовании, то есть в соответствии с целями, для которых данный участок предназначен. Одновременно он также не вправе, например, ограничить проезд (проход) по участку, техническое обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и другие существующие условия использования данного земельного участка.

КОММЕНТАРИЙ

259

Если ввиду изменившихся обстоятельств лицу, которое приобре­ ло заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение участка, то сделать это оно может только в случаях, предусмотрен­ ных действующим земельным законодательством, и по правилам, со­ держащимся в нем. Собственность на землю и другие ресурсы, как и любой другой институт собственности, имеет свою специфику, определяемую соци­ ально-экономическими причинами и особенностями ее субъектов. Ре­ гулирование сделок с землей, находящейся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного и иного специаль­ ного законодательства. В том случае, когда земельное или иное зако­ нодательство устанавливает другой порядок перехода права собст­ венности на землю, нежели гражданское законодательство, а также когда предусматриваются ограничения для совершения сделок (на­ пример, запрещение передачи в частную собственность тех или иных земель и др.), действуют специальные нормы, а не общие нормы гражданского законодательства. Глава XII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (да­ лее — предприятие) право залЬга распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновре­ менной ипотекой по тому же договору земельного участка, на кото­ ром находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо при­ надлежащего залогодателю права аренды этого участка или его со­ ответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, кото­ рое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

260

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Часть 1 комментируемой статьи воспроизводит правило пункта 2 ст. 340 ГК РФ, используя ссылку на него. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имуще­ ство, включая права требования и исключительные права, в том чис­ ле приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено за­ коном или договором. В соответствии с данным правилом если следо­ вать логике, то в состав имущества также следует включать доходы и продукцию, получаемые в результате осуществления производст­ венной (предпринимательской) деятельности. Это также следует из пункта 1 ст. 132 ГК РФ. Им установлено, что имущественный ком­ плекс, в котором все материальные и нематериальные активы, входя­ щие в него, используются для предпринимательской деятельности, признается предприятием.В части 2 настоящей статьи содержится дословное повторение нормы пункта 3 ст. 340 ГК Р Ф . Данная норма предусматривает свя­ занность отдельных объектов недвижимости при их залоге, но из-за различий в регулировании прав на здания или сооружения и земель­ ные участки реализовать ее на практике очень сложно. Поэтому в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6 / 8 было дано необ­ ходимое разъяснение. < Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участ­ ка. Если, такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ни­ чтожной сделкой (ст. 168 ГК Р Ф ) . В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, до­ говор ипотеки не может считаться не соответствующим законодатель­ ству на основании пункта 3 ст. 340 ГК Р Ф . Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права по­ купателя на земельный участок, должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Р Ф , согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объекта­ ми переходит и право пользования земельными участками. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным уча­ стком — ограниченное вещное право в отношении участка, находя­ щегося в государственной или муниципальной собственности. Оно

КОММЕНТАРИЙ

261

заключается в возможности владения и пользования земельным участком в целях и пределах, установленных законом и актом о пре­ доставлении участка в пользование (ст. 268 и 269 ГК Р Ф ) . В отношении этого права на земельный участок, на котором на­ ходится предприятие, здание или сооружение, Закон (ч. 3 ст. 69) устанавливает императивную норму, по которой право залога не рас­ пространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком. В статье повторено общее правило (ст. 552 ГК Р Ф ) о том, что приобретатель объекта недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество получает соответст­ вующие права на земельный участок. Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса 1. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии со­ гласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, за­ ключенный с нарушением этого требования, ничтожен.' 2. Если предметом ипотеки является предприятие и иное не пре­ дусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят от­ носящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. 3. Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтер­ ский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стои­ мости имущества, относящегося к предприятию, являются обязатель­ ными приложениями к договору об ипотеке. В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору.

В данном случае речь идет о ситуациях, когда в качестве залого­ дателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект иного права, в частности субъект права хозяйственного веде­ ния (государственные и муниципальные предприятия). Таким образом, положения пункта 1 комментируемой статьи распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные кдмплексы (предприятия), принадлежащие государственным или муниципальным унитарным предприятиям на цраве хозяйственного

262

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ведения. Если речь идет о федеральной собственности, такое согла-, сие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собст­ венности — соответствующие комитеты по имуществу. В пункте 2 перечисляется состав предприятия как имущественно-. го комплекса, то есть по существу повторяется статья 132 ГК Р Ф . Из смысла пункта 2 вытекает, что по договору в залог может быть пере­ дано не все предприятие в целом, а совокупность входящих в его со­ став отдельных видов имущества. Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предпри­ ятия и оценка его стоимости определяются на основании полной ин­ вентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методи­ ческими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. № 49. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке приложены к договору. Составление заключения о составе и стоимости имущества, отно­ сящегося к предприятию, осуществляется в соответствии с пунктом 3 ст. 70 Закона об ипотеке независимым аудитором. Такая возмож­ ность предусмотрена и статьей 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности», из которой сле­ дует, что аудиторы и аудиторские фирмы помимо проведения прове­ рок могут оказывать сопутствующие услуги по постановке, восста­ новлению и ведению бухгалтерского (финансового) учета, составле­ нию бухгалтерской (финансовой) отчетности, анализу хозяйственно-финансовой деятельности, оценке активов и пассивов экономического субъекта, консультированию в вопросах финансово­ го, налогового, банковского и иного хозяйственного законодательст­ ва Р Ф , а также проводить обучение и оказывать другие услуги по профилю своей деятельности. Независимый аудитор проверяет правильность,акта инвентариза­ ции и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимо­ сти предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентари­ зационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимо­ сти не имеют обязательной силы для залогодателя и залогодержателя при заключении договора ипотеки. Могут учитываться и субъектив­ ные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рын­ ка и т.д.). Собственник может делегировать полномочия по передаче пред­ приятия в ипотеку определенному органу, в том числе единоличному

263

КОММЕНТАРИЙ

(например, генеральному директору). Однако уставом обществах ограниченной ответственностью может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок (включая передачу предприятия в ипо­ теку) не требуется решения общего собрания участников общества 1 и его совета директоров (наблюдательного совета) . Статья 71. Обязательства, обеспечиваться ипотекой

которые могут предприятия

1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущест­ ва, относящегося к предприятию. 2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательст­ во, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключе­ ния договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотре­ но, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыска­ ния на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим об­ разом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. В силу специфики такого предмета ипотеки, как предприятие, в пункте 1 комментируемой статьи введено ограничение на размер обя­ зательства в соотношении со стоимостью заложенного имущества, для того чтобы залог имущественного комплекса использовался толь­ ко в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязатель­ ства. Пункт 2 настоящей статьи вводит новое правило, устанавли­ вающее предназначение ипотеки предприятия. Оно состоит в том, чтобы данная ипотека служила обеспечением денежных обяза­ тельств, которые подлежат исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Вместе с тем пункт 2 ст. 71 Закона допускает включение в дого­ вор об ипотеке условия об обязательстве с менее продолжительным сроком его исполнения. В отношении таких случаев введена запре­ щающая норма, по которой право обращения взыскания на предмет ипотеки (при наличии соответствующих оснований) возникает у за­ логодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. ' См. пункт 20 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и.Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. № 90/14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответствен­ ностью».

264

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия \. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, пере­ данному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным иму­ ществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе пере­ давать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, отно­ сящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке. 2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обес­ печению сохранности заложенного имущества, неэффективного ис­ пользования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: — требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтер­ ские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать во­ просы, связанные с заключением сделок с относящимся к предпри­ ятию имуществом; — обращаться к собственнику имущества, относящегося к пред­ приятию, или уполномоченному им органу с требованием о растор­ жении контракта с руководителем предприятия; — предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных за­ логодателем, недействительными; -~ осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным кон­ тролем за деятельностью залогодателя.

Поскольку сохранение предприятия на «ходу», то есть поддер­ жание его в работоспособном состоянии предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует со­ вершения многочисленных сделок в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, закон сохра­ няет за залогодателем широкие права по отношению к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предос­ тавление в заем, иное распоряжение, внесение изменений в состав данного имущества.

КОММЕНТАРИЙ

265

Таким образом, в период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, однако при условии, что это не влечет уменьшения об­ щей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий дого­ вора об ипотеке. Например, оборудование может быть заменено но­ вым (что повлечет повышение стоимости предприятия) либо будет продано или списано по окончании срока службы (что приведет к уменьшению стоимости предприятия). Следует отметить определен­ ное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога това­ ров в обороте. Вместе с тем недвижимость, входящая в состав пред­ приятия, не может быть по общему правилу заложена или отчуждена. Однако это норма диспозитивного характера, и иное может быть предусмотрено договором. Специфика залога предприятия как имущественного комплекса в том, что реальным обеспечением является не конкретное имущество (за исключением недвижимого и некоторых других видов имущест­ ва), а некая «балансовая стоимость», которая напрямую зависит от эффективности работы предприятия. Поэтому Залогодержатель1 на­ прямую заинтересован в контроле за предпринимательской деятель­ ностью залогодателя в целях недопущения ухудшения его финансо­ вого положения. Если в результате такого контроля залогодержатель обнаружит, что залогодатель неэффективно использует заложенное предприятие, что может привести к уменьшению его стоимости, и не обеспечивает его сохранность, то может обратиться в суд с требова­ нием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Ипотечный контроль содержит ряд мер, перечисленных в пункте 2 комментируемой статьи. Из этого следует, что, если залогодатель оказывается недобросовестным участником гражданского оборота, закон выступает на стороне интересов залогодержателя. Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие 1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспе­ ченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. 2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах пред­ приятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Содержащиеся в комментируемой статье правила обращения взы­ скания на заложенное предприятие отражают только ряд особенно­ стей указанной процедуры применительно к имущественному ком-

266

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

плексу, каким является предприятие. Поэтому данные правила сле­ дует применять только в тесном единстве с нормами статей 50 — 55 Закона (см. комментарий к ним). В отличие от статьи 51 Закона комментируемая норма пункта 1 ст. 73 предусматривает только судебный порядок обращения взыска­ ния на заложенное имущество предприятия. Договор купли-продажи предприятия должен быть заключен с соблюдением требований пунк­ тов 1 и 2 ст. 560 ГК Р Ф . Обязательного нотариального удостовере­ ния договоров купли-продажи предприятия, заключаемых с уча­ стием, как граждан-предпринимателей, так и юридических лиц, не требуется (ст. 550 ГК Р Ф ) . Порядок государственной регистрации при продаже предприятия имеет отличия от регистрации перехода права собственности на не­ движимость (ст. 551 ГК Р Ф ) . Для договора продажи предприятия установлена как государственная регистрация перехода права собст­ венности на предприятие (ст. 564 ГК Р Ф ) , так и государственная ре­ гистрация договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК Р Ф ) . До­ говор продажи предприятия, поскольку он подлежит государствен­ ной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК Р Ф ) . Право собственности на предприятие перехо­ дит к покупателю с момента государственной регистрации этого пра­ ва (п. 1 ст. 564 ГК Р Ф ) . , Порядок регистрационных действий, связанных со сделками куп­ ли-продажи предприятия как имущественного комплекса, состоит в следующем: • регистрация сделки купли-продажи продавцом; • регистрация перехода права собственности на предприятие от продавца к покупателю на основании зарегистрированного до­ говора продажи предприятия; • регистрация перехода права собственности покупателя на объ­ екты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия. Для превращения покупателя предприятия в его собственника, с наделением его правами и обязанностями по статусу последнего, не­ обходимо прохождение трех последовательных стадий: • государственная регистрация договора продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК Р Ф ) ; • осуществление передачи предприятия покупателю (ст. 563 ГК , РФ); • государственная регистрация права собственности на предпри­ ятие (ст. 564 ГК Р Ф ) .

КОММЕНТАРИЙ

267

Глава XIII. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир 1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназна­ ченных для постоянного проживания индивидуальных и многоквар­ тирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собствен­ ности гражданам или юридическим лицам. 2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собст­ венности, не допускается. 3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного прожи­ вания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не рас­ пространяются. 4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого до­ ма или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолиро­ ванных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Закона об и п о т е к е ж и л о г о д о м а и квартиры. 5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собствен­ ности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечи­ тельство, осуществляется в порядке, установленном законодательст­ вом Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

Порядок совершения сделок с имуществом подопечных регулиру­ ется статьями 37 и 38 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 коммен­ тируемой статьи подчеркивается, что правилами гл. XIII Закона об ипотеке охватывается только ипотека жилых домов и квартир, пред­ назначенных для постоянного проживания. Соответственно, они не распространяются на дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики садоводческих товариществ, другие строения и по­ мещения, предназначенные для сезонного или временного прожива­ ния, независимо от его длительности. В пункте 2 содержится прямое запрещение заключать договор ипотеки в отношении жилых помещений, находящихся в государст­ венной или муниципальной собственности (государственный и муни­ ципальный жилой фонд). Государственный жилой фонд подразделя­ ется на ведомственный, состоящий в собственности Российской Фе-

268

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

дерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных предприятий и учрежде­ ний, и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации. Муниципальный жилой фонд включает в себя фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомствен­ ный, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управ­ лении муниципальных предприятий и учреждений. В пункте 3 говорится о том, что объекты недвижимости, не пред­ назначенные для постоянного проживания, также могут быть пред­ метом ипотеки, но только на общих основаниях и к ним, соответст­ венно, не применяются специальные правила ипотеки жилых домов и квартир. Правила, касающиеся ипотеки жилого дома и квартиры, применяются и к частям, указанных объектов недвижимости, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно использовать­ ся и сохраняют свое функциональное назначение. Договор ипотеки может заключаться с лицами * не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно дее­ способными. Не обладают полной дееспособностью лица, не достиг­ шие 18 лет (за исключением лиц, вступивших в брак до достижения указанного возраста в случаях, предусмотренных законом, а также лиц, объявленных эмансипированными в связи с занятием предпри­ нимательской деятельностью либо работой по трудовому договору). Недееспособными признаются в судебном порядке лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Ограниченно дееспособными признаются в судебном порядке граждане, которые вследствие зло­ употребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставят свою семью в тяжелое материальное положение. От имени недееспособных сделки совершают их законные представители (ро­ дители, усыновители, опекуны). Что касается несовершеннолетних от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособных граждан, то они совер­ шают сделки самостоятельно при наличии письменного согласия ро­ дителей, усыновителей, попечителей. Сделки с такими лицами осу­ ществляются в порядке, установленном законодательством Р Ф . На­ пример, такой порядок установлен для сделок по распоряжению имуществом подопечных статьей 37 ГК РФ, в соответствии с которой опекуны не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечители давать согласие на совер­ шение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Залог прямо упоминается среди таких сделок.

КОММЕНТАРИЙ

269

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части ко­ торого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При применении настоящей статьи необходимо учитывать прави­ ла пункта 1 ст. 290 ГК Р Ф . Поэтому, руководствуясь правилом о не­ отъемлемости части от целого, то есть квартиры от многоквартирного жилого' дома, комментируемая норма устанавливает одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на жилой дом. Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов! При предоставлении кредита или целевого займа для сооруже­ ния жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и при­ надлежащими залогодателю материалами и оборудованием, кото­ рые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Комментируемая статья развивает общие положения пункта 2 ст. 5 Закона (см. комментарий к нему) о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества. Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам можно лишь' в случае «предоставления кредита для сооружения жилого дома». Та­ ким образом, здесь речь идет только о целевом использовании заем­ ных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ. Нецелевое использование заемных средств, а также не предоставление заимо­ давцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают последнему право потребовать досрочно­ го возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Статья предоставляет право предусмотреть в договоре об ипотеке в качестве обеспечения обязательства по кредиту: • незавершенное строительство жилого дома; • материалы и оборудование, заготовленные для строительства и принадлежащие залогодателю.

270

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации 1. ЕСЛИ иное не предусмотрено федеральным законом или дого­ вором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, пре­ доставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственно­ сти заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на осно­ вании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются прави­ ла о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. 3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуж­ дение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором ( проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи соб­ ственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. ч Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на от­ чуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Данная статья является новой и устанавливает специальные пра­ вила об ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Правовая конструкция, ос­ нованная на них, состоит в следующем. Во-первых, жилой дом или квартира, приобретенные на кредитные средства, считаются находя­ щимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК Р Ф ) . BojBTopbix, залогодержателем по указанному договору является кре­ дитор в лице банка или иного кредитного учреждения.

КОММЕНТАРИЙ

271

Пункт 1 комментируемой статьи носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение прав и обязанностей между собой в отношении предмета ипотеки. Равно как федеральным законом могут быть установлены правовые нормы, отличающиеся от имеющихся. Ипотека на купленное за кредитные средства жилье возникает в момент признания договора заключенным, то есть с момента его го­ сударственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК Р Ф ) . Между оформле­ нием договора купли-продажи, сдачей его с соответствующими при­ ложениями на государственную регистрацию и непосредственно про­ ведением регистрации проходит определенный период времени. Регистрацию договора не следует отождествлять с государствен­ ной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупа­ телю. Это следующая процедура в установленном порядке регистраци­ онных действий. В промежутке между двумя регистрационными дей­ ствиями надлежит осуществить передачу объекта недвижимости для признания реального договора заключенным (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Комментируемой нормой (п. 1 ст. 77 Закона) установлено, что купленное на кредитные средства жилье считается находящимся в залоге с момента госрегистрации договора, то есть право залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 334 ГК Р Ф ) . Вследствие этого недвижимость является обремененной в то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец. К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на не­ движимость к покупателю. Закон об ипотеке содержит лишь нормы о возникновении права залога по договору об ипотеке. Порядок регистрации ипотеки в силу закона также остался неурегулированным в статье 20 Закона и статье 29 Закона о государственной регистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания о порядке государственной ре­ гистрации договора об ипотеке и прав залогодержателя, вытекающих из него. В частности, подобные правовые нормы о залоге в силу закона существуют применительно к договору купли-продажи в кредит (п. 5 ст. 488 ГК Р Ф ) и к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК Р Ф ) . Правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора, применяются к ипотеке жилых домов и квартир, куплен­ ных за счет кредита банка или иной кредитной организации (п. 2 ст. 77 Закона).

272

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

-

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру \. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жи­ лой дом или квартиру и реализация этого имущества являются осно­ ванием для прекращения права пользования ими залогодателя и лю­ бых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по дого­ вору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение воз­ врата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных Жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется порядке, установленном федеральным законом. 2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблю­ дением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем про­ дажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или кон­ курса. 3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, за­ ключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержа­ теля после возникновения ипотеки, при реализации жилого поме­ щения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным зако­ нодательством Российской Федерации. в

В соответствии со статьей 675 ГК РФ переход права собственно­ сти на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Основным и сдерживающим ипотечное кредитование фактором в течение долгого времени являлась нерешенность вопросов, связан­ ных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. В соответствии с пунктом 2 ст. 292 ГК РФ переход права собст­ венности на жилое помещение не является основанием для прекраще­ ния права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В отличие от ранее

КОММЕНТАРИЙ

273

действовавшей редакции Закона об ипотеке в пункте 1 комментируе­ мой статьи нет ограничения, согласно которому выселить залогодате­ ля и совместно проживающих с ним членов семьи можно было бы только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного про­ живания помещением. Как следует из пункта 1, основанием для пре­ кращения права пользования совместно проживающих в заложенном жилом-доме или квартире залогодателя и членов его семьи при обра­ щении взыскания на эти объекты и их реализации является то об­ стоятельство, что они были заложены по договору об ипотеке в обес­ печение возврата кредитных средств, предоставленных на приобрете­ ние или строительство этого жилого дома или квартиры. В пункте 2 особо подчеркивается, что помимо судебного порядка обращения взыскания допускается также внесудебный. Однако при этом должны быть соблюдены правила, предусмотренные гл. IX За­ кона об ипотеке. В пункте 3 говорится о гарантиях прав граждан, не являющихся собственниками жилого помещения, однако имеющих право пользо­ вания жилыми помещениями, в частности по договору найма жилого помещения или аренды. При обращении взыскания на заложенное жилое помещение и его реализации такие лица выселению не подле­ жат. Расторжение договора с ними возможно по общим правилам гражданского законодательства с учетом особенностей жилищного законодательства. Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона 1. Ввести в действие настоящий Федеральный закон со дня его официального опубликования. 2. Нормы Закона Российской Федерации «О залоге» со дня вве­ дения в действие настоящего Федерального закона подлежат приме­ нению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону. Впредь до приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом федеральных законов и иных правовых актов Российской Федерации (пункты ЗиЛ статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) эти федеральные законы и иные правовые акты Россий­ ской Федерации применяются в части, не противоречащей настояще­ му Федеральному закону. 3. Правила настоящего Федерального закона применяются к от­ ношениям, возникающим в связи с залогом недвижимого имущества (ипотекой) после его введения в действие. 10 Грудцына л. Ю.

274

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. . " КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

По отношениям, возникшим до введения в действие настоящего Федерального закона, настоящий Федеральный закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие. 4. Предложить Президенту Российской Федерации привести из­ данные им правовые акты в соответствие с настоящим Федеральным законом. 5. Поручить Правительству Российской Федерации: — привести изданные им правовые акты в соответствие с настоя­ щим Федеральным законом; — принять правовые акты, обеспечивающие реализацию настоя­ щего Федерального закона.

С 22 июля 1998 года за время действия Закона из правовых ак­ тов, обеспечивающих его реализацию, были изданы Методические ре­ комендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», утверж­ денные распоряжением Ф К Ц Б России от 26 февраля 1999 года № 195-р. С целью приведения в соответствие с Законом об ипотеке Указом Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 «О признании утратив­ шими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации» признан утратившим силу Указ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредито­ вания». Принят и введен в действие с 1 мая 1999 года Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ, который содержит гл. XXII «Морской залог на судно. Ипотека суд­ на или строящегося судна», включающую статьи 367 — 387. Морские суда пунктом 1 ст. 130 ГК РФ отнесены к недвижимому имуществу. Однако в Законе о залоге не содержится нормы о применении общих правил об ипотеке (залоге недвижимости) к объектам недвижимости, в отношении которых приняты специальные законы и в них есть нормы, регулирующие ипотеку. Помимо этого, в Законе об ипотеке вопрос о соотношении между федеральными законами, регулирую­ щими сходные отношения или касающимися их, также оставлен открытым.

ПРИЛОЖЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 января 2000 года № 28 О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО Ж И Л И Щ Н О Г О КРЕДИТОВАНИЯ В Р О С С И Й С К О Й ФЕДЕРАЦИИ (в ред. от 12.04.2001 № 291, от 08.05.2002 № 302) Правительство Российской Федерации постановляет: 1. Одобрить Концепцию развития системы ипотечного жилищно­ го кредитования в Российской Федерации (прилагается). 2. Утвердить прилагаемый план подготовки проектов норматив­ ных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. 3. Рекомендовать органам исполнительной власти субъектов Рос­ сийской Федерации и органам местного самоуправления разрабаты­ вать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации региональные программы ипотечного жилищного кредитования. 4. Правительственной комиссии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации осуществлять координацию деятельности по разработке проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жи­ лищного кредитования в Российской Федерации, предусмотренных планом, утвержденным настоящим постановлением, и региональных программ ипотечного жилищного кредитования. Одобрена постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28

Председатель Правительства Российской Федерации В. ПУТИН

/ 276

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (в ред. от 08.05.2002 № 302) . ' Введение Формирование системы ипотечного жилищного кредитования яв­ ляется одним из приоритетных направлений государственной жи­ лищной политики. Настоящая Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной поста­ новлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 го­ да № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредито­ вания в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. Современная государственная жилищная политика должна наря­ ду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных про­ блем основной части работающего населения, располагающего сред­ ними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосроч­ ное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходи­ мость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирова­ ния системы ипотечного жилищного кредитования с учетом россий­ ского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а так­ же организационно-экономического механизма привлечения кредит­ ных ресурсов в эту сферу. В Концепции намечены конкретные направления совершенство­ вания законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыноч­ ной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих эко­ номику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

277

ПРИЛОЖЕНИЯ

В соответствии с настоящей Концепцией система ипотечного жи­ лищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей до­ полнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодатель­ ной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субси­ дий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно до­ полняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки. 1. Основные цели и принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования 1.1. Содержание проблемы Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строи­ тельства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищ­ ное строительство составляла более 80%, а средства населения — лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и чле­ нов жилищно-строительных кооперативов). К началу экономических реформ в России отсутствовал рыноч­ ный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практиче­ ски отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли не­ значительную долю в общем объеме финансирования жилья и пре­ доставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно­ строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. За период реформ 1990 — 1998 годов в сфере жилищного финанси­ рования произошли серьезные изменения.

278

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в экс­ плуатацию жилых домов по формам собственности и источникам фи­ нансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств феде­ рального бюджета в 1998 году было построено всего 1,3 млн. кв. мет­ ров общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал суще­ ственный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивиду­ альных застройщиков, которая увеличилась примерно в 3 раза за период с конца 1990 по 1998 год и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья. Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результа­ те проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящих­ ся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жи­ лищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-про­ дажи вовлекается 1,5 — 2% квартир, находящихся в частной собст­ венности. Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство при­ вели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. Выделение бесплатного социального жилья со­ кратилось с 1990 по 1998 год более чем в 3 раза и было доступно в 1998 году лишь 344 тыс. семьям, тогда как имеют зарегистрирован­ ное право на такое жилье более 6 млн. семей. Таким образом, еже­ годное предоставление социального жилья по отношению к числу семей, состоящих на учете на его получение, снизилось примерно в 2 раза, что свидетельствует об увеличении сроков решения этой про­ блемы. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произош­ ло сокращение объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году.

ПРИЛОЖЕНИЯ

279

В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья ока­ зался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механиз­ мами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассиг­ нований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищ­ ном секторе государство сосредоточило внимание в основном на про­ блемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоя­ нии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и же­ лающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосроч­ ных кредитов. Задача государства в новых условиях заключается в поддержа­ нии платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу Посредством развития системы долго­ срочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практи­ ки строительства жилья за счет бюджетных средств и его последую­ щего бесплатного распределения к приобретению населением готово­ го жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жи­ лье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и без­ возмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья. 1.2. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании Определяя основные направления и подходы к созданию эф­ фективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной про­ блемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязан­ ные блоки: ' • долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; • кредитование жилищного строительства; • государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

280

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приоб­ ретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользова­ ния. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основ­ ной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базо­ вой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечиваю­ щие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство вы­ полняет регулирующую роль посредством создания правовой осно­ вы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости пря­ мым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содейст­ вие различным категориям граждан в приобретении жилья. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банка­ ми и иными кредиторами гражданам — Заемщикам, а также меха­ низм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресур­ сами для кредитования. Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитова­ нию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточно­ го объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка ка­ питалов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности ин­ весторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первично­ го и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке — кредиторы и инве­ сторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредито­ рами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система

281

ПРИЛОЖЕНИЯ

ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привле­ каемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования). Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстанов­ ки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и по­ вышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипо­ течных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств. Кредитование

жилищного

строительства

В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финан­ сирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выда­ ются банком-кредитором частями на оплату выполненных строитель­ но-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики — получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реали­ зации объекта. Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строи­ тельный кредит, — точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совме­ стно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, спо­ собность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья. Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долго­ срочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застрой­ ку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если за­ стройщик берет на себя значительную часть финансирования разра-

282

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ботки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипо­ течных кредитов потенциальным покупателям для приобретения по­ строенных домов или квартир. Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредито­ ванием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные сред­ ства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы прода­ ваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существен­ ной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов — все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан при­ обретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из клю­ чевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотеч­ ных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полно­ стью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования. Государственная поддержка граждан, желающих получить ипо­ течные кредиты на стандартных банковских условиях, но не распо­ лагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты перво­ начального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необ­ ходимый размер кредита. Такая система финансирования приобрете­ ния жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в Зависимости от категории населения) в среднем — 20 — 50% и оставшаяся часть — на ипотеч­ ный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

ПРИЛОЖЕНИЯ

283

Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджет­ ными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательст­ вом категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Се­ вера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предостав­ ляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюд­ жета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий. 1.3. Цели и принципы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспече­ ния доступным по стоимости жильем российских граждан со средни­ ми доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собст­ венных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит: • • увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приоб­ ретение жилья доступным для основной части населения; • активизировать рынок жилья; • вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; • привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; • обеспечить развитие строительного комплекса; • оживить экономику страны в целом. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт раз­ вития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (ха­ рактерные для переходной экономики), ограниченную платежеспо­ собность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного

284

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищ­ ного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) не­ обходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструк­ туры. Для становления и развития системы ипотечного жилищного кре­ дитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач: • совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффек­ тивного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов; • создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов; . • создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаи­ модействие всех участников рынка ипотечных жилищных кре­ дитов; • налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинан­ сирование кредиторов; • создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов; • создание механизмов социальной защиты заемщиков от непра­ вомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита. При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты: • ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в пер­ вую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограничен­ ных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщи­ ков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее тре­ ти желающих улучшить свои жилищные условия; • возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собст­ венные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточ­ ных собственных сбережений в денежной форме, это ограниче-

ПРИЛОЖЕНИЯ

285

ние преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого; • предоставление государственных субсидий заемщикам при при­ обретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобрете­ ние жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

2. Организация системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования 2.1. Задачи и функции основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется — ипотечный кредит) — это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники: 1) заемщики — физические лица, граждане Российской Федера­ ции, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными орга­ низациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредит­ ными организациями), по условиям которых полученные в виде кре­ дита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека); 2) продавцы жилья — физические и юридические лица, продаю­ щие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадле­ жащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению; 3) кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юриди­ ческие лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: • предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже­ способности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; • оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; • обслуживание выданных ипотечных кредитов.

286

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодер­ жателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщи­ ком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя; 4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, вы­ дающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относятся: • рефинансирование кредиторов на основе установленных стан­ дартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечно­ го кредитования; • выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; '• привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредито­ вания; • оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов; 5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечиваю­ щие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним." Основными функциями этих органов являются: • регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформ­ ление перехода прав собственности к новому собственнику; • регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; • хранение и предоставление информации по правам собственно­ сти и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка; 6) страховые компании — страховые компании, имеющие лицен­ зии, осуществляющие имущественное страхование (страхование за­ ложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; 7) оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, яв­ ляющихся предметом залога при ипотечном кредитовании; 8) риэлторские фирмы — юридические лица, являющиеся про­ фессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении

ПРИЛОЖЕНИЯ

287

сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поруче­ нию других участников рынка жилья, участие в организации про­ ведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взы­ скание; 9) инвесторы — юридические и физические лица, приобретаю­ щие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируе­ мые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.; 10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитова­ ния — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительст­ ва, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регист­ рацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключе­ нии сделок с недвижимостью. Особую роль особенно на начальном этапе создания системы дол­ госрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитова­ ния, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит на­ логовую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рын­ ка и участвует в управлении ими. В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберегательных ассоциаций», «стройсберкасс» позволит повысить профес­ сионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредито­ вания населения во многом будут определяться адекватным разви­ тием банковского законодательства и созданием необходимой нор­ мативной базы, регулирующей их деятельность. Помимо коммерческих банков определенную роль в формирова­ нии дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыг­ рать другие организации, создаваемые в настоящее время в соответ­ ствии с гражданским законодательством, в том числе в качестве кре­ диторов (фонды поддержки и развития жилищного строительства,

288

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

кредитные союзы и др.). Указанные организации за счет собствен­ ных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового жилья в рамках создаваемых паевых капиталов или фондов. Они не являются кредитными орга­ низациями, и для осуществления ими деятельности по предоставле­ нию ипотечных займов им не требуется получения лицензии Цен­ трального банка Российской Федерации, Деятельность некредитных организаций по предоставлению ипотечных займов в настоящее вре­ мя не подпадает под контроль государственных органов. Выпуск ими эмиссионных ипотечных ценных бумаг может быть осуществ­ лен только при условии установления на законодательном уровне строгого государственного контроля за их деятельностью и разра­ ботки специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан). Все участники рынка ипотечных жилищных кредитов в той или иной мере уже сегодня действуют на рынке. Задача состоит в том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодей­ ствии с целью расширения возможностей, предоставляемых населе­ нию, для улучшения жилищных условий. 2.2. Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10—15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежеме­ сячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60 — 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 — 40% его стоимости за счет собст­ венных средств. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесяч­ ных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, на­ числяемым на остаток основного долга, а также часть самого креди­ та, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кре­ дитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превы­ шать 30 — 35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период.

ПРИЛОЖЕНИЯ

289

При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотари­ ально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от ка­ ких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться за­ емщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специ­ ально оговаривается в кредитном договоре. Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на сни­ жение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам пре­ доставления и обслуживания кредитов является основой для надеж­ ного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. 2.3. Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на услови­ ях платности, срочности и возвратности, а также при строгом кон­ троле за использованием кредитных средств. Основным обеспечени­ ем возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие усло­ вия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предостав­ ляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за поль-

290

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

зование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; сущест­ во основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предостав­ ление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспе­ чиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на кото­ рый предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыска­ ния на предмет ипотеки и другие. Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов: 1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. За­ емщик должен получить всю необходимую информацию о кредито­ ре, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обя­ занностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвра­ тить кредит; 2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного креди­ та и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво­ начального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информа­ цию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособ­ ность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивирован­ ный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сум­ му кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения); 3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможно­ стям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают

ПРИЛОЖЕНИЯ

291

предварительный договор купли-продажи жилого помещения, преду­ сматривающий преимущественное право покупки данного жилья по­ тенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обу­ словленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потен­ циальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредито­ ром, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подхо­ дящего обеспечения кредита; 4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет неза­ висимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотно­ сит ее с размером выдаваемого кредита; 5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщи­ ком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между за­ емщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В слу­ чае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кре­ дитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собствен­ ные денежные средства, которые он планирует использовать для оп­ латы первоначального взноса. Обеспечение кредита может быть оформлено: • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с со­ ответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; • трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипо­ теки жилого помещения, при котором все три заинтересован­ ные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; • договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора куп­ ли-продажи; 6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заем­ щик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средст-

292

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ва кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участ­ вовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи; 7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое поме­ щение. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечно­ го кредита. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кре­ дит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кре­ дитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взы­ скание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на пога­ шение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штра­ фов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства полу­ чает заемщик. Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необ­ ходимо: • обеспечить кредитору реальную возможность обращения взы­ скания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, свя­ занных с обращением взыскания на предмет залога; • обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимо­ го имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав; • отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, по­ высив тем самым их обоснованность; • выработать надежные процедуры предоставления и обслужи­ вания ипотечных кредитов. Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) воз­ можно использование кредиторами при расчете платежей по кре­ диту различных методов их индексации с учетом инфляции и до­ ходов заемщика.

293

ПРИЛОЖЕНИЯ

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отра­ жающих изменение рыночной процентной ставки. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с разви­ тием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов. 2.4. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средст­ ва, осуществляется специализированными оценочными фирмами ли­ бо специалистами — оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику Средств. По­ этому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий Момент, должен прогнозировать возможность из­ менения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особен­ ностями самого объекта (конструктивными и планировочными осо­ бенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помеще­ ния и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, вклю­ чая перспективы развития района). При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и пер­ спектив его развития. Задача кредитора — проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использова­ ние единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, по­ зволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья. Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жи­ лых помещений, а также повысит эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

294

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

3. Организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в с ф е р у долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее кри­ тичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитова­ ния может осуществляться из следующих источников: а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами); б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми ин­ вестиционными фондами и др.) сроком на 5—10 лет; в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг; г) средства от продажи целевых облигационных займов. Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищ­ ного кредитования, обеспечивающая ликвидность кредиторов, осно­ вана на функционировании механизма их рефинансирования и вклю­ чает в себя как первичный, так и вторичный рынки ипотечных кре­ дитов. По мере развития данных рынков могут использоваться различ­ ные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе: 1) выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; 2) рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; 3) рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов. 3.1. Выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке Порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг требует совершенствования, для чего необходимо внесение из­ менений в законодательство Российской Федерации. Главный смысл

ПРИЛОЖЕНИЯ

'

295

этих изменений заключается в необходимости дать четкое и одно­ значное законодательное определение понятию «эмиссионная ипотеч­ ная ценная бумага», включающему требования к обеспечению этих ценных бумаг, порядку и полноте раскрытия информации об эмитен­ те, требования к самим эмитентам и пр. Для введения в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ^ценных бумаг как отдельного вида ценных бумаг необходимо приня­ тие соответствующего федерального закона. Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных цен­ ных бумаг должны быть: • установленный законом перечень категорий юридических лиц, имеющих право выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг; • специально сформированное обеспечение по этим ценным бу­ магам. Эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпус­ каться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе. В случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться из имущества, составляющего кон­ курсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу; • особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг на основе установления для них специальных экономических нормативов; • особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотеч­ ных ценных бумаг. 3.2. Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и пае­ вые инвестиционные фонды. В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесто­ ров, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищ­ ного кредитования в своем регионе. Возможна организация специализированных фондов, денежные средства которых будут направлены исключительно на приобретение закладных. Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе — самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

296

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Предлагается следующий механизм рефинансирования: 1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной ре­ гистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) учредители общих фондов банковского управления или пае­ вых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвести­ ционной декларации доверительный управляющий (или управляю­ щая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных; 3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денеж­ ных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в поль­ зу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, за­ регистрировать его в качестве залогодержателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получив­ ший от нового владельца закладной письменное уведомление о реги­ страции его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществ­ ляет промежуточные и окончательные платежи. Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредите­ лям фонда стабильный доход. При использовании этой модели привлечения кредитных ресур­ сов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмисси­ онной ценной бумаги. Кроме -того, необходимо дополнительно урегулировать вопросы налогообложения общих фондов банковского управления (довери­ тельных управляющих и учредителей). 3.3. Рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов В общем виде схема организации целостной системы долгосроч­ ного ипотечного жилищного кредитования, построенная на взаимо­ действии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, вы­ глядит следующим образом. На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают на­ селению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрого возврата

г ПРИЛОЖЕНИЯ-

297

кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности кредиторы могут уступить права требования по кредитам или закладным специ­ ально созданным для этой цели организациям — операторам вторич­ ного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищ­ ному кредитованию). В этом случае заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор дове­ рительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, по­ лученные от агентства, расширить кредитные операции. Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным тре­ бованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе не­ обходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотноше­ ний. Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотеч­ ных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не со­ ответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или за­ кладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию. Агентство устанавливает обязательные для кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспособности заемщика, выполнения им предыдущих финан­ совых обязательств (кредитная история), наличие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передаваемого в за­ лог имущества. В рамках договора доверительного управления кредитор обеспе­ чивает контроль за своевременной уплатой заемщиком налогов на заложенное имущество и страховых взносов. Механизм доверитель­ ного управления приобретенными правами требования по кредитам в случае банкротства первичного кредитора защищает интересы агентств, так как данные права требования не будут входить в состав имущества, составляющего конкурсную массу. Использование счетов доверительного управления для обслу­ живания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную от­ четность, что обеспечивает действенный контроль за операциями

298

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

агентств и кредиторов со стороны Центрального банка Российской Федерации. Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства. Эта модель организации рефинансирования кредитных организа­ ций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кре­ дитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать до­ верительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг. 4. Совершенствование законодательной и нормативной базы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования Основная функция государства в процессе формирования рыноч­ ной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования со­ стоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражда­ нам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего сис­ тему кредитования рентабельной и наименее рискованной для бан­ ков, а также доступной и безопасной для граждан — заемщиков. Учитывая, что система находится в стадии становления, государ­ ство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. С этой целью необходимо: • совершенствовать правовые основы реализации прав по ипо­ теке; • регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансо­ вых ресурсов; • создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жи­ лищного кредитования граждан; • организовать эффективные условия работы кредитных органи­ заций на рынке ипотечных кредитов.

ПРИЛОЖЕНИЯ

299

4.1. Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в России Задача формирования законодательной и нормативной базы, не­ обходимой для развития жилищного финансирования, постоянно на­ ходилась в центре внимания. Основы этой системы были заложены в Законе Российской Федерации «Об основах федеральной жилищ­ ной политики». В развитие этого Закона были приняты: • постановление Совета Министров — Правительства Россий­ ской Федерации от 20 июня 1993 года № 595 «О Государст­ венной целевой программе «Жилище»; • Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 го­ да № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»; • Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 «О жилищных кредитах»; • Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»; • Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года № 430 «О государственной поддержке граждан в строительст­ ве и приобретении жилья»; • Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»; • Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 года № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом» ; • Положение о предоставлении гражданам Российской Федера­ ции, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвоз­ мездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Фе­ дерации от 3 августа 1996 года № 937; • федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 года № 71, которой Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 го­ да № 102 придан статус президентской программы. Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Граж­ данского кодекса Российской Федерации.

300

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Гражданский кодекс Российской Федерации установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах На жилые помещения, основания обращения взыскания на заложен­ ное жилое помещение. Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации пре­ дусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных зако­ нов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 году был принят Федеральный закон «О государ­ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вторым важным законодательным актом стал принятый в 1998 го­ ду Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», кото­ рый значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. В дальнейшем Правительством Российской Федерации во испол­ нение указанных Федеральных законов были приняты следующие постановления, касающиеся, в частности, и ипотечного жилищного кредитования: • постановление Правительства Российской Федерации от 18 фев­ раля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Еди­ ного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; • постановление Правительства Российской Федерации от 26 фев­ раля 1998 года № 248 «Об установлении максимального раз­ мера платы за государственную регистрацию прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним и за предоставление информа­ ции о зарегистрированных правах». Важным шагом, закладывающим организационные основы функ­ ционирования системы ипотечного жилищного кредитования, яви­ лось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в фор­ ме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с постановлением Пра­ вительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»). В настоя­ щее время уставный капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству.

ПРИЛОЖЕНИЯ

301

Перед Агентством поставлена задача, разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральном банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потен­ циальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами. В ходе реализации пилотного проекта Агентства в г. Санкт-Пе­ тербурге были разработаны и апробированы стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надежность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вто­ ричного рынков жилищных ипотечных кредитов. В г. Санкт-Петер­ бурге была создана необходимая нормативная правовая база, создаю­ щая благоприятные условия для эффективной работы всех участни­ ков рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы. Распространение этого опыта, в том числе через деятельность филиалов Агентства, а также путем сотрудничества с органами ис­ полнительной власти субъектов Российской Федерации, постепенно позволит создать условия для развития единого рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов в масштабе всей страны, снизить возможные кредитные риски, повысить надежность механизма рефи­ нансирования и в конечном счете уменьшить стоимость кредитов для заемщиков, сделав их доступными для большего числа россий­ ских семей. В этой связи оказание государственной поддержки Агентству, обеспечивающему координацию деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, мо­ жет осуществляться как через формирование уставного фонда Агент­ ства, так и через систему государственных гарантий (Российской Федерации или субъектов Российской Федерации), предоставляе­ мых с целью привлечения Агентством ресурсов для рефинансирова­ ния кредиторов. Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа зако­ нодательной базы функционирования системы ипотечного жилищно­ го кредитования, регламентирована деятельность всех профессио­ нальных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтор­ ских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать.благоприят­ ную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечи­ вать условия для их эффективной работы.

302

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

4.2. Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: • уточнения порядка реализации права пользования заложен­ ным жилым помещением; • обращения взыскания на заложенное жилое помещение; • заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане; • создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Обращение взыскания на заложенное жилое помещение В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипо­ течных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в слу­ чае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в ре­ зультате устранения противоречия между нормами права, закреплен­ ными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой — в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последст­ вий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотеч­ ному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пре­ дусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и про­ живающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освобо­ дить занимаемое жилое помещение при условии, если: • жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

ПРИЛОЖЕНИЯ

303

• проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заклю­ чения договора об ипотеке, а если они были вселены в зало­ женный дом или квартиру позже, — до их вселения, нотари­ ально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания. В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пу­ ти развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рын­ ка в целом. Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущест­ во, а также выселения с целью однозначного понимания закреплен­ ных в Федеральном законе об ипотеке норм. Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рас­ смотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и чле­ нов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рас­ смотрении такого рода судебных дел. Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный ко­ декс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового ме­ ханизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обраще­ ния взыскания на заложенное жилое помещение. С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищ­ ном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Рос­ сийской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда — фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граж­ дан в соответствующих случаях. Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане Необходимо заполнить существующий в настоящее время право­ вой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на кото­ рые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

304

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулиро­ вано, что именно может служить основанием для такого согласия. 4.3. Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования Законодательство Российской Федерации, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обраще­ ние эмиссионных ипотечных ценных бумаг. В целях создания массового технологичного рынка ипотечного жилищного кредитования, учитывающего интересы его участников (в первую очередь инвесторов), необходимо: • внести изменения и дополнения в Федеральный закон об ипо' теке, касающиеся порядка обращения взыскания на заложен­ ное имущество и порядка составления, выдачи, залога и пере­ дачи прав по закладной; • внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс Россий­ ской Федерации, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удов­ летворению требований кредиторов по эмиссионным ипотеч­ ным ценным бумагам; • внести изменения в Федеральный закон «О защите прав и за­ конных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг», касаю­ щиеся включения в перечень информации, раскрываемой эми­ тентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления докумен­ ты об обеспечении ипотечных ценных бумаг; • разработать проект федерального закона об эмиссионных ипо­ течных ценных бумагах, законодательно закрепляющего поря­ док выпуска и обращения Ипотечных ценных бумаг, их особен­ ности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обра­ щением ипотечных ценных бумаг; • разработать проект федерального закона о кредитных потреби­ тельских обществах, регулирующего деятельность специфиче-

ПРИЛОЖЕНИЯ

305

ского вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в раз­ личных установленных законом формах; • разработать проект федерального закона о страховании от­ ветственности при осуществлении ипотечного жилищного кре­ дитования, Отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответ­ ственности по договору. • < Целесообразно также предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхо­ вания, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой. 4.4. Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования Налоговые льготы для физических лиц Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипо­ течного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. В соответствии с Законом Российской Федерации «О подоходном налоге с физиче­ ских лиц» в настоящее время действуют две налоговые льготы для физических лиц: во-первых, невключение в совокупный налогообла­ гаемый доход физических лиц сумм, полученных от продажи квар­ тир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и, во-вторых, исклю­ чение из совокупного налогооблагаемого дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение жилья, в пределах пятиты­ сячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а также сумм, направлен­ ных физическими лицами на погашение кредитов, полученных ими на указанные цели, и процентов по ним. Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на по­ гашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком является сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков 11 Грудцына Л. Ю.

306

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

при выдаче ипотечных кредитов является официальное документаль­ ное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и пу­ тем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых ор­ ганов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора на­ логов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогообла­ гаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от нало­ говой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов. Учитывая изложенное, необходимо внести изменения в Закон Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» в части: , • увеличения размера предоставляемой физическим лицам льго­ ты по подоходному налогу до двадцатитысячекратного уста­ новленного законом минимального размера оплаты труда и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита; • увеличения размера не включаемых в совокупный налогообла­ гаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до двадцатитысячекратного установлен­ ного законом минимального размера оплаты труда. Снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки На сегодняшний день в соответствии с Федеральным законом «О государственной пошлине» государственная пошлина в отноше­ нии договоров об ипотеке взимается в двух случаях: • при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке (госу­ дарственная пошлина составляет 1,5 процента от суммы дого­ вора); • при государственной регистрации договоров об ипотеке (госу­ дарственная пошлина за государственную регистрацию догово­ ра о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о регистрации взимается в 2-кратном минимальном размере оплаты труда за каждое действие для граждан и в 5-кратном минимальном размере оплаты труда для юридических лиц). Поскольку в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации не требуется нотариальное удостоверение договора куп-

ПРИЛОЖЕНИЯ

307

ли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования, это жилье становится на 1,5 процента до­ роже. Необходимо снизить размер государственной пошлины за но­ тариальное удостоверение договоров об ипотеке. Таким образом, необходимо: • выделить сделки по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установить значительно меньший размер государ­ ственной пошлины за их нотариальное удостоверение (в раз­ мере минимального размера оплаты труда); • устранить двойную оплату одного действия и отменить или уменьшить размер государственной пошлины за государствен­ ную регистрацию договора об ипотеке в связи с тем, что Феде­ ральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационно­ го сбора за государственную регистрацию. Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физи­ ческих лиц и размера государственной пошлины, необходимо внести в проект второй части Налогового кодекса Российской Федерации, принятый Государственной Думой Федерального Собрания Россий­ ской Федерации в первом чтении. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов Важнейшее значение приобретают такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным креди­ там. В настоящее время эти операции не включены в круг банков­ ских операций, что служит серьезным ограничением для их примене­ ния на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема сни­ жения стоимости кредита для заемщиков. 4.5. Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов Регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и pe­ ll*

308

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

финансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой — усиления контроля и регулирования. С этой целью предлагается: • разработать инструкцию Центрального банка Российской Фе­ дерации о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирую­ щую, в частности, риски кредитных организаций по операци­ ям на рынке ипотечных жилищных кредитов; • внести изменения в инструкцию Центрального банка Россий­ ской Федерации № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих опера­ ций кредитными организациями Российской Федерации», пре­ дусмотрев возможность передачи прав требования по ипотеч­ ным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов. Уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья В соответствии с Федеральным законом об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита бан­ ка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-' продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по закону стоимость сделки снижается на 1,5 процента (размер госу­ дарственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке). Однако не установлено, каким образом в этом случае осуществ­ ляется регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления держателя последующей ипотеки. Необходимо также установить порядок государственной регист­ рации смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в Едином государственном реестре прав на недви­ жимое имущество было бы достаточно волеизъявления первоначаль­ ного и нового кредиторов — залогодержателей. Предлагаемый порядок базируется на применении статей 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему

309

ПРИЛОЖЕНИЯ

переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, то есть право залога. Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена залогодержателя. Необходимо: • разработать и принять для учреждений юстиции — регист­ раторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним инст­ рукцию Министерства юстиции Российской Федерации о по­ рядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодер­ жателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам; • подтвердить возможность регистрации ипотек, возникающих из смешанных и комплексных гражданско-правовых догово­ ров, содержащих условия об ипотеке, в письме-разъяснении Министерства юстиции Российской Федерации учреждениям юстиции — регистраторам прав и сделок с недвижимостью.

в

Отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам бухгалтерском учете кредитных организаций

В целях унификации бухгалтерского учета операций по уступке прав требований по ипотечным кредитам необходимо уточнить поря­ док бухгалтерского учета в письме-разъяснении Центрального банка Российской Федерации кредитным организациям — операторам вто­ ричного рынка. Уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам Для повышения заинтересованности коммерческих банков в вы ь даче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагается изменить подход к критериям обеспеченности по долго­ срочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражда­ нам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретае­ мого жилья. В этих целях предлагается внести соответствующее изменение в инструкцию Центрального банка Российской Федерации от 30 июня 1997 года № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам.

310

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

5. Роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от дея­ тельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Воздействие со стороны органов исполнительной власти субъек­ тов Российской Федерации, а также органов местного самоуправле­ ния может быть оказано по следующим основным направлениям: • поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предос­ тавляемых для выплаты первоначального взноса; • выделение бюджетных средств в целях предоставления га­ рантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств част­ ных инвесторов. Предоставление подобных гарантий позволит, существенно снизить «цену заимствования» денежных средств, повысит надежность, но снизит цену финансовых инструмен­ тов, с помощью которых можно привлечь долгосрочные ресур­ сы на региональный жилищный рынок. Активная позиция органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по созда­ нию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной норма­ тивной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав. На местном и региональном уровне рекомендуется принятие сле­ дующих законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования:

ПРИЛОЖЕНИЯ

311

• закон субъекта Российской Федерации о развитии долгосроч­ ного ипотечного жилищного кредитования, в котором найдут отражение вопросы создания резервного фонда для временно­ го проживания граждан, не справившихся с погашением ипо­ течного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взы­ скания, если средств от реализации заложенного жилья недос­ таточно для приобретения или найма жилья по нормам поста­ новки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; • инструкция учреждения юстиции субъекта Российской Феде­ рации — регистратора прав на недвижимое имущество и сде­ лок с ним об особенностях регистрации ипотеки жилого поме­ щения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья (в рамках инст­ рукции Министерства юстиции Российской Федерации); • положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан цо месту жительства и кредиторами (залогодержателями) при предоставлении жилищ­ ных ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением мест­ ных органов власти; • порядок действия органов опеки и попечительства при приня­ тии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимодействия коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном жилищном кредитова­ нии. 5.1. Опыт финансирования приобретения и строительства жилья в регионах Российской Федерации В ряде регионов Российской Федерации, в частности в гг. Моск­ ве, Санкт-Петербурге и др., заложены законодательные и организа­ ционные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В гг. Москве и Санкт-Петербурге разработаны кон­ цепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель. В г. Москве она опи­ рается на учрежденное Московское городское агентство по ипотечно­ му кредитованию, в г. Санкт-Петербурге — на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне. Ведется работа с банками по ипотечным программам гг. Мо­ сквы и Санкт-Петербурга.

312

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Вместе с тем слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправле­ ния, а также строительные компании искать промежуточные реше­ ния проблемы финансирования строительства жилья. Можно выделить следующие основные подходы к решению про­ блемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повыше­ ния доступности жилья. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. В условиях снижения плате­ жеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского креди­ тования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности по­ строенного жилья и собственного выживания, стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения на условиях до­ левого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1—2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья. В данной схеме существует реальная возможность неоправданно­ го затягивания возведения жилья, что позволяет строителям факти­ чески бесплатно пользоваться привлеченными средствами граждан. Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предоставления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты. Система

жилищных

сберегательных

программ

Учитывая уже имеющийся зарубежный банковский опыт, ряд банков (Сбербанк России, банк «СБС-АГРО» и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполагающих сочетание накопи­ тельной и ипотечной программ. Смысл программы жилищных сбере­ жений заключается в следующем: • гражданин заключает с банком договор, в соответствии с кото­ рым он берет на себя обязательства за определенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая явится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита;

ПРИЛОЖЕНИЯ

313

• банк берет на себя обязательства предоставить клиенту ипотеч­ ный кредит на приобретение жилья в случае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка при выдаче ипотечных кредитов. Многие банки рассматривают открытие долгосрочных жилищных накопительных счетов как первый этап работы с клиентом в процессе кредитования, позволяющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его платежеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жилищных вкладов и их благопри­ ятную роль в деле формирования аналогов кредитных историй, бан­ ки проявляют значительный интерес к жилищным сберегательным программам и начинают рассматривать их как неотъемлемый элемент своей кредитной деятельности. Отмечая положительную роль накопительных счетов как источ­ ника привлечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не ска­ зать, что в существующей ситуации граждане опасаются класть зна­ чительные денежные средства на долгосрочные накопительные депо­ зиты как в связи с продолжающейся инфляцией, так и в силу определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, от­ сутствует государственная поддержка жилищных накоплений и га­ рантий сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции. Столкнувшись с падением платежеспособного спроса на жилье, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительст­ во жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудосберегательных касс (г. Москва и др.). Суть системы заключа­ ется в следующем. Потенциальный покупатель жилья в течение опре­ деленного срока (от 1 года до 2 — 3 лет) должен накопить на специ­ альном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а остальные 50% стоимости квартиры оплачивает в рассрочку в течение 2 — 5 лет. Квартира оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья. Такие схемы непосредственно связаны с определенными строя­ щимися жилыми объектами и в силу этого носят локальный харак­ тер. Следует отметить, что они осуществляются организациями, не имеющими банковской лицензии, в результате отсутствует контроль за схемой сбережений и кредитования населения со стороны Цен­ трального банка Российской Федерации, поэтому возрастает риск не­ целевого и неэффективного использования собранных с населения средств. При данных схемах существует вероятность затягивания срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, что делает их более до-

314

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

рогими и рискованными для населения, так как для них характерны все риски, связанные с финансированием строительства. Для эффективного функционирования накопительных систем не­ обходимо принятие соответствующих законодательных актов, защи­ щающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства. Региональные программы с использованием ресурсов региональных и местных бюджетов Основа этих программ — активная роль органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в решении вопросов привлечения средств граждан в строительную сферу и использования ресурсов региональных и местных бюджетов. Среди администраций ряда городов получила распространение идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жи­ лищного строительства (г. Саров, Нижегородская область). Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отношении закрытых администра­ тивно-территориальных образований — и федеральных налогов), финансируют строительство жилья. Это жилье продается тем граж­ данам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недос­ тающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а час­ тично — получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50 — 60% стоимости нового, 20 — 25% — собст­ венные средства гражданина, на оставшиеся 15 — 30% стоимости по­ купаемого жилья предоставляется рассрочка. При этом каждый вло­ женный фондом в сферу жилищного строительства рубль кредита привлекает превосходящие в несколько раз средства населения. Результаты этих программ определяются бюджетными возможно­ стями регионов, объемами жилищного строительства, а также плате­ жеспособным спросом на жилье на вторичном рынке жилья. В некоторых других городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртская Республика и др.) получили развитие схемы кредитова­ ния населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных про­ центных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов, в связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на регио­ нальные бюджеты, которые в большинстве своем на сегодняшний день являются дефицитными.

315

ПРИЛОЖЕНИЯ

В ряде регионов России (Белгородская область, Республика Башкортостан и др.), в основном в сельской местности, получили распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Республике Башкортостан заем­ щики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом, платежеспособность заемщика в об­ щепринятом смысле слова не оценивается, поскольку возврат креди­ та (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме — в виде сельскохозяйственной продукции, которая впоследствии про­ даемся по ценам, устанавливаемым организаторами такого рода кре­ дитования. Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соот­ ветствия размеру кредитных ресурсов. Муниципальные

жилищные

облигации

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных серти­ фикатов (гг. Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Основной смысл облигационного займа заключается в возможно­ сти населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры, путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади.-Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построен­ ных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изме­ нением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получе­ ние определенного денежного эквивалента — облигации выкупаются по текущей номинальной цене. В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражда­ нами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.

316

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Для того чтобы муниципальные жилищные облигации стали при­ влекательными для граждан, необходимо следующее: • они должны выполнять функцию накопления, по ним устанав­ ливается определенный доход и их индексация отражает изме­ нение ситуации на финансовом рынке; • они должны стать ликвидным финансовым инструментом, обес­ печивающим широкое вовлечение средств инвесторов в жилищ­ ный сектор. Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с кото­ рым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70 — 80% его стоимости, а остальные 20 — 30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предпри­ ятием, как правило, на льготных условиях — длительный срок (до 10—15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием. При наличии у предприятия собственных строительных мощно­ стей используется вариант продажи сотрудникам построенного пред­ приятием жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 — 40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает пред­ приятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном предприятии. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длитель­ ный срок. Все описанные выше подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу носят переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. Они активизируют рынок жилья и являются необходимым этапом на пути становления полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования, основанной исключительно на рыночных механизмах. Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств насе­ ления на жилищный рынок необходим системный подход на государ­ ственном уровне к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недос­ таточным нормативным обеспечением данной сферы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ Макроэкономические условия, сложившиеся в России в резуль­ тате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования насе­ ления уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздейст­ вии государства. На основе настоящей Концепции могут быть приняты региональ­ ные программы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное кредитование — один из самых проверенных в миро­ вой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно со­ четать интересы населения в улучшении жилищных условий, ком­ мерческих банков и других кредиторов — в эффективной и при-1 быльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. ^

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ /. Что такое рынок ипотечного жилищного капитала? 2. Что понимается под первичным и вторичным рынками ипо­ течного капитала? 3. Какие модели ипотечного жилищного кредитования вы знаете? 4. Назовите основные этапы ипотечного жилищного кредито­ вания. 5. Какие факты и обстоятельства учитываются при приня­ тии решения о выдаче кредита? 6. Что такое андеррайтинг? 7. В соответствии с какими условиями ипотечного договора осуществляется страхование недвижимости? 8. Какие договоры оформляются на этапе заключения кредит­ ной сделки? 9. Что такое закрытие кредитной сделки? 10. Что понимается под обращением взыскания и реализацией жилого помещения? 11. Кто и при каких условиях вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество? 12. Могут ли быть выселены лица, проживающие в заложенных жилых домах, и при каких условиях?

ТЕСТЫ /. а) б) в) г) д) е)

В теории права выделяются следующие виды залога: залог с передачей имущества залогодержателю; залог с оставлением имущества у залогодателя; залог прав; залог обязанностей; все, указанное в п. «а» — 4в»; все, указанное в п. «а» —«г».

2. Залогодателем может быть: а) только должник; б) только лицо, не участвующее в основном обязательстве; в) как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве. 3. Личность кредитора и залогодержателя по договору залога а) всегда совпадает; б) может не совпадать; в) никогда не совпадает. 4,. Ипотека это — а) обеспечение обязательства любым имуществом, при кото­ ром залогодержатель имеет право в случае неисполнения залого­ дателем .обязательства получить удовлетворение за счет зало­ женного имущества; б) обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения зало­ годателем обязательства получить удовлетворение за счет зало­ женной недвижимости; в) обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель не имеет права в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости;

320

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

г) обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения зало­ годателем обязательства с согласия последнего получить удовле­ творение за счет заложенной недвижимости. 5. Имущество, на которое установлена ипотека, — а) не остается во владении и пользовании залогодателя (долж­ ника); б) остается во владении и пользовании залогодателя (долж­ ника); в) остается только во владении залогодателя (должника); г) остается только в пользовании залогодателя (должника); д) остается в распоряжении залогодателя (должника). 6. Основанием возникновения ипотеки является: а) закон; б) договор; в) закон или договор; г) распоряжение государственного органа. 7. Обеспечение кредита оформляется следующими способами: а) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; б) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересован­ ные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику)., а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; в) договором приобретения жилого помещения за счет кредит­ ных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора куплипродажи; г) все, указанное в п. «а» —«в». 8. Ипотека может быть установлена на: а) земельные участки; б) предприятия, здания и иное недвижимое имущество, исполь­ зуемое в предпринимательской практике; в) жилые дома и квартиры; г) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и кос­ мические объекты; е) все, указанное в п. «а» — «в»; ж) все, указанное в п. «а» — «д».

ТЕСТЫ

321

9. Ипотечные кредиты классифицируются: а) по объекту недвижимости; б) по целям кредитования; в) по виду кредитора; г) по виду заемщиков; д) по способу рефинансирования; е) по способу амортизации долга; ж) по виду процентной ставки; з) по возможности досрочного погашения; и) по степени обеспеченности; к) все, указанное в п. «а» —«г» и <ж>>; л) все, указанное в п. «а»— «и». 10. Препятствиями к созданию эффективной системы налого­ обложения собственности являются: а) завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы населения; б) отсутствие многих организационных решений вопросов нало­ гообложения; в) отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения своих обязанностей собственниками; г) все, указанное в п. «а»~«в»; д) все, указанное в п. «а» и «б». 11. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из: а) кредиторов, которые предоставляют заемный капитал; б) заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности; в) кредиторов и частных лиц; г) все, указанное в п. «а» и «б»; д) все, указанное в п. «б» и «в». 12. Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс а) купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке; б) купли-продажи любых закладных; в) купли-продажи жилых помещений; г) купли-продажи нежилых помещений; д) все, указанное в п. -ев» и <<г>>.

13. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала призван: а) обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную; б) обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке;

322

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

в) предоставить первичным кредиторам другой кредит на ме­ стном рынке. 14. К этапам ипотечного кредитования относится: а) разъяснение клиенту основных условий кредитования; б) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге; в) оценка вероятности погашения кредита; г) принятие решения по кредиту; д) заключение кредитной сделки; е) обслуживание кредитной сделки; ж) закрытие кредитной сделки; з) все, указанное в п. «а» —«ж». 15. Андеррайтинг — это: а) исключительно оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита; б) процедура, которая включает оценку кредитором вероятно­ сти погашения ипотечного кредита и определение максимально воз­ можной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия соб­ ственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки; в) математические подсчеты, определяющие максимально воз­ можную сумму кредита с учетом легальных доходов заемщика; г) математические подсчеты, определяющие максимально воз­ можную сумму кредита с учетом всех возможных (со слов заемщи­ ка) доходов. 16. Нотариальное удостоверение договора об ипотеке: а) является обязательным условием оформления договора об ипотеке; б) является необязательным условием оформления договора об ипотеке; в) применяется в строго оговоренных в Законе об ипотеке слу­ чаях; г) применяется по желанию кредитора или заемщика; д) применяется только по желанию кредитора. 17. Ипотечный банк — это: а) кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижи­ мости — земли и строений; б) любое кредитно-финансовое учреждение; в) кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) исключительно под залог жилой недвижимости;

ТЕСТЫ

323

г) кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) исключительно под залог земли. 18. Преимуществом приобретения жилья через систему ипо­ течного кредитования является: а) возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку; б) получение налоговых льгот по кредиту; в) обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира; г) в условиях постоянного роста цен на недвижимость покупка квартиры является доходным способом размещения капитала; д) все, указанное в п. «а» —«г».

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ Агент по продаже недвижимости — агент или брокер, занимаю­ щийся куплей-продажей, сдачей в аренду, управлением и оценкой недвижимости и арендованной земельной собственности, зачастую параллельно с выполнением функций аукциониста. Агент получает комиссионное вознаграждение пропорционально стоимости (ad valorem). По роду своей деятельности относится к категории гене­ ральных агентов. Законодательство зарубежных стран обычно не требует, чтобы агент по продаже недвижимости обязательно принад­ лежал к какой-либо организации или имел документ о специальном образовании. В Великобритании существует, однако, высший про­ фессиональный орган подобных агентов, известный как Институт ди­ пломированных аукционистов и агентов по продаже недвижимости, и разрабатываются меры для регистрации подобных агентов по про­ даже недвижимости в целях более надежной защиты интересов их клиентуры. Акт по сделке — письменный документ, вручаемый получателю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает права собственности. Акт покупки объекта недвижимости — юридический документ, удостоверяющий сделку купли-продажи объекта недвижимости. Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило, реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости, принятое в документах регистрационной системы, ре­ квизиты свидетелей сделки. Во многих странах, ведущих юридиче­ ский кадастр, регистрация акта купли-продажи объекта недвижимо­ сти производится специальной службой при суде низшей инстанции или особым учреждением, имеющим права суда, которые одновре­ менно с регистрацией акта оформляют титул (документ о праве, соб­ ственности) нового владельца объекта недвижимости.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

325

Акт приема-передачи — документ, фиксирующий факт передачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на момент составле­ ния документа, лицу, следующему за владельцем в цепочке строи­ тельно-инвестиционного процесса. С момента подписания акта о передаче квартиры риск случайной гибели переходит к лицу, которо­ му передана квартира. Акт приемочной комиссии — приемка законченного строитель­ ством объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии, которая принимает решения о соответствии объекта требованиям проектной документации, строительных, сани­ тарных и экологических норм и правил, составления акта приемки и утверждения его органом, назначившим его. Акт приемки утверж­ дается главами городской администрации. Продолжительность прие­ мочной комиссии — до 1 месяца и срок утверждения главой админи­ страции — до 1 месяца. Актив — нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физи­ ческому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность. Амортизация кредита — процесс погашения кредита путем вне­ сения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам. Андеррайтинг — анализ кредитного и процентного рисков по ипотечному кредиту; подготовка заключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска. Аннуитет — серия равных платежей, вносимых и получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечно­ го долга, предусматривающего равновеликие выплаты. Аренда — по договору аренды (имущественного найма) арендо­ датель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимате­ лю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные при­ родные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Аренда (см.: Аренда жилого помещения) — по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется пре­ доставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во времен­ ное владение и пользование или во временное пользование. В аренду

326

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

могут быть переданы земельные участки и другие обособленные при­ родные объекты, предприятия й другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Плоды, продукция и дохо­ ды, полученные арендатором в результате использования арендован­ ного имущества в соответствии с договором, являются его собствен­ ностью. Аренда жилого помещения — собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам кварти­ ры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и соб­ ственником либо уполномоченным собственником лицом (органом). Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома госу­ дарственного, муниципального либо общественного жилищных фон­ дов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граж­ дан, а также специализированные дома и жилые помещения в них. Оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды устанавли­ вается договором между арендатором и собственником либо уполно­ моченным собственником лицом (органом). Если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение шести месяцев, то договор расторгается в судебном порядке, и арен­ датор подлежит выселению. Арендатор жилого помещения в государ­ ственном или муниципальном жилищном фонде подлежит выселе­ нию с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития. Арендная плата — плата, уплачиваемая арендатором арендода­ телю за пользование арендным объектом недвижимости. Она вклю­ чает амортизационные отчисления от стоимости арендованного объ­ екта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду объек­ та недвижимости (арендный процент). Арендодатель — юридическое или физическое лицо, которое яв­ ляется собственником или балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование арендатору на до­ говорных началах. Аукцион публичный — способ продажи, при котором объект не­ движимости предварительно выставляют для осмотра возможными покупателями. Общие условия продажи определяются продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемый-объект недвижимости.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

327

База оценки объекта недвижимости — вид стоимости объекта недвижимости, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. Балансовая стоимость — стоимость основных средств хозяйст­ вующего субъекта (предприятия), то есть долгосрочных активов, на­ ходящихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальная стои­ мость приобретения или создания объекта недвижимости, по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа. Баланс основных средств — составляемый хозяйствующим субъектом баланс, характеризует поступление, расходование и выбы­ тие основных средств (зданий, сооружений, оборудования) за опре­ деленный период времени. Без отделки — обычно подразумевается без отделки по максиму­ му, то есть в доме выполнены строительно-монтажные работы (СМР), завершена отделка подъездов, разведены коммуникации до точек подключения, установлены окна и входная дверь. В квартире не установлены сантехнические приборы, за исключением радиато­ ров отопления, кухонная плита, внутренняя столярка. Благоустройство — это совокупность работ по: • инженерной подготовке территории, устройству дорог, разви­ тию коммуникационных сетей и сооружение водоснабжения, канализации, энергоснабжения и др.; • улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов и почвы, санитарной очистке, снижению шума и др. Благоустройство осуществляется в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для строительства и нор­ мального использования по назначению, созданию здоровых, удоб­ ных и культурных условий жизни населения. Бюро технической инвентаризации (БТИ) — муниципальная служба, выдающая по требованию граждан или юридических лиц справки о площадях жилых и нежилых помещений, экспликации и другие документы, связанные с определением площади помещений. Владелец — физическое лицо, являющееся владельцем имущест­ ва, благодаря чему владелец имеет возможность непосредственно воздействовать на имущество. Временное проживание — применительно к отдельному лицу, которое проживает в здании в течение не более 90 дней, имея при этом другое постоянное место жительства. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жи­ лых комнат) — конструктивно обособленные неделимые функцио-

328

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. • : КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

нальные части квартиры (принадлежности площади основного на­ значения), площадь которых в соответствии с правилами государ­ ственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение вспомогательных помещений предусматривается проек­ том и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и / и л и не признано в административном порядке, объектами оценки не явля­ ются. Встречная покупка (встречка, обмен) — продавцы ставят усло­ вие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтер­ нативное жилье. Так приходится делать, если у продавцов нет дру­ гой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся остав­ лять деньги на хранение. После кризиса на рынке появилось огром­ ное количество квартир в прямой продаже. Найти покупателя, кото­ рый бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, очень сложно. Вторичный рынок жилья — рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГУЮ «Регистрационная палата» прав на не­ движимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыду­ щих владельцев, и чём она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный, и крайне разнообразен по типам квартир, районам и це­ нам. Основные преимущества — возможность выбора именно той квартиры, которая вам подходит, и в нужном вам месте. Вторичный ипотечный рынок — рынок, где осуществляется купля-продажа первых закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного пога­ шения. Выборка — часть совокупности экономических объектов или по­ казателей, отобранных для изучения, чтобы сделать заключение обо всей совокупности. Выборка должна быть составлена таким образом, в таком количестве, чтобы быть статистически представительной (репрезентативной), то есть отображать исследуемую совокупность. Например, чтобы изучить спрос, предложение цены на рынке, доста­ точно обследовать только отдельные сегменты рынка. Выбытие основных средств — ликвидация, реализация, переда­ ча другим хозяйствующим субъектам, гибель от стихийных бедствий объектов, числящихся в составе основных фондов. Высота потолка — существует, как минимум, три размера, на­ зываемые в таких ситуациях «высотой потолка».

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

329

Расстояние между отметками высот от «нулевой отметки». В этом случае высота потолка (иногда говорят «высота потолка в свету»), то есть расстояние между полом, по которому вы будете ходить, и оштукатуренным и покрашенным потолком, будет меньше на тол­ щину плиты перекрытия (около 15 см), цементной стяжки в полно­ стью кирпичных домах ( 5 — 10 см), покрытия пола (например, пар­ кет 10 см), штукатурки потолка. Расстояние между плитами перекрытий — высота потолка мень­ ше на толщину цементной стяжки в полностью кирпичных домах (5—10 см), покрытия пола (например, паркет 10 см), штукатурки потолка. Расстояние между полом, по которому вы будете ходить, и ошту­ катуренным и покрашенным потолком. Поэтому перед принятием решения о приобретении квартиры бу­ дет не лишним уточнить, какую именно величину понимают в данном конкретном случае под «высотой потолка». Гарантия — это: • поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Прода­ вец обычно представляет гарантию качества, покупатель — оплаты договорной стоимости; по согласию сторон гарантом исполнения договорных обязательств может быть третье лицо, чаще известная фирма, банк; • установленное законом обязательство продавца отвечать за материальные недостатки объекта и за то, что объект недви­ жимости свободен от долговых обязательств и не находится в собственности третьих лиц. Генеральный инвестор — любая организация (за исключением застройщика, заказчика, генерального подрядчика), имеющая право требования на самое большее количество квартир в доме (тот, у кого больше всего квартир, кроме заказчика, застройщика, генподрядчика). Генеральный менеджер проекта — инвестиционно-строительная компания, которая утверждается в качестве ответственного исполни­ теля реализуемой программы ипотечного кредитования и наделяется для этого соответствующими правами по организации и осуществле­ нию инвестиционной деятельности с участием банков, страховых компаний и третьих лиц. В качестве генерального менеджера проекта может выступать — фонд. Генеральный план — часть проекта, содержащая комплексное решение вопросов планировки и благоустройства объекта строитель­ ства, размещения зданий, сооружений, транспортных коммуникаций, инженерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслуживания.

330

ИПОТЕКА, КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Генеральный подрядчик — подрядчик превращается в генераль­ ного подрядчика, если он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). При этом генеральный подрядчик не­ сет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками. Городской заказ — правовое задание на формирование товари­ ществ из числа очередников на муниципальное жилье, с целью созда­ ния кондоминиума. Городской.застройщик — департамент муниципального жилья (в том числе управление муниципального жилья) в пределах компе­ тенции в сфере строительства муниципального жилья и формирова­ ния товариществ собственников жилья из очередников с целью соз­ дания кондоминиума. ' . Государственная пошлина — денежные сборы, взимаемые в уста­ новленном государством порядке и размерах специально уполномо­ ченными учреждениями (судами, государственным арбитражем, но­ тариальными конторами и т.д.) за совершение действий в интересах юридических и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с объектами недвижимости. Государственная приемочная комиссия — принимает в эксплуа­ тацию законченные строительством (реконструкцией, расширением) в соответствии с утвержденным проектом и подготовленные к экс­ плуатации объекты. Состав и уровень государственных приемочных комиссий определяется в зависимости от сметной стоимости строи­ тельства и назначения объекта. Назначение государственных прие­ мочных комиссий производится заблаговременно в зависимости от характера и сложности объекта, но не позднее 30 дней при приемке в эксплуатацию объектов жилищно-гражданского назначения до уста­ новленного срока ввода объектов в эксплуатацию. Государственная регистрация недвижимости — в соответствии с гражданским законодательством право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их воз­ никновение, переход и прекращение подлежат государственной реги­ страции в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат следующие права на землю и права на другие недвижимые вещи: . • право собственности, • право хозяйственного ведения, • право оперативного управления, • право пожизненного наследуемого владения, • право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

331

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией, может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Сделки с недвижи­ мостью подлежат государственной регистрации с соблюдением пра­ вил ГК Р Ф . Орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистри­ рованном праве или сделки либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Государственная регистрация не­ движимости и сделок с ней является публичной. Орган, осуществ­ ляющий регистрацию, обязан предоставлять информацию о произве­ денной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Государственная регистрация сделок — сделки с землей и дру­ гим недвижимым имуществом (напр., отчуждение, ипотека, долго­ срочная аренда, принятие наследства и др.) подлежат государствен­ ной регистрации учреждениями юстиции. Государственный жилищный сертификат — именное свидетель­ ство, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Сертификат не является ценной бумагой. Дарение — по договору дарения одна сторона безвозмездно пере­ дает другой стороне вещь в собственность, либо имущественное пра­ во (например, можно подарить право на получение зарплаты), либо освобождает от имущественной обязанности перед кем-либо (к при­ меру, переводит долг на себя). Дата оценки объекта недвижимости '— дата, по состоянию на которую произведена его оценка. Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в ка­ честве: • автора идеи проекта, что создавать и где; • приобретателя земельного участка под застройку; • организатора проектирования объекта (лицензированными про­ ектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчи­ ка (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), бро­ керов для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости); • финансирует сам либо привлекает в случае необходимости ин­ вестиции. Декувер — разница между оценкой объекта недвижимости и страховой суммой, оставляемая на рынке страхования.

332

ч

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Дисконтирование — широко применяемый метод при оценке объектов недвижимости и отборе инвестиционных программ, суть которого заключается в приведении разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и Опре­ делению коэффициента окупаемости капиталовложения; преобразо­ вание в текущую стоимость будущего потока капиталовложений. Доверенность — документ, выдаваемый юридическому или фи­ зическому лицу, в котором определяются его полномочия совершать сделки или другие правомерные акты от имени другого лица (дове­ рителя). Доверенность носит срочный характер, срок действия ука­ зывается в самом документе. Действие доверенности прекращается также вследствие отмены ее доверителем, ликвидации юридического лица и других случаев, предусмотренных законодательством. По объему полномочий различают три вида доверенностей: • разовая — на совершение одного конкретного действия; • специальная — на совершение каких-либо однородных действий; • общая или генеральная — на общее управление имуществом доверителя, заключение договоров и т.д: Добросовестный владелец — тот, кто не знал и цо обстоятельст­ вам не мог знать о неправомерности своего законного владения. Договор — соглашение сторон, по которому передается имущест­ во, производится работа или оказывается услуга. Договор включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), то есть установление, изменение и прекращение определенных имуществен­ ных и связанных с ними неимущественных прав и обязанностей. К договору применяются правила о двух- и многосторонних сделках, а к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие по­ ложения об обязательствах, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК Р Ф . Стороны могут заключать, так называемый смешанный договор, в котором со­ держатся элементы других договоров. Договор считается состояв­ шимся, если между сторонами достигнуты соглашения по всем его существенным условиям. Граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и принуждение при этом не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор преду­ смотрена ГК Р Ф , законом или добровольно принятым обязательст­ вом. Договорное отношение состоит не только из существенных усло­ вий договора, но и всех соответствующих обстоятельств, включая предшествующие договоры, переговоры и переписку, практику, уста­ новившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Перед заключением основного дого-

333

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

вора может заключаться предварительный договор, позволяющий установить предмет договора и содержащий все предварительные условия по данному соглашению. Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель пре­ доставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищ­ ной сфере, включая жилые помещения без ограничения размеров, за договорную плату во временное владение и пользование, либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор доверительного управления имуществом — одна сто­ рона (учредитель управления) передает другой стороне (доверитель­ ному управляющему) на определенный срок имущество в довери­ тельное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управ­ ление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом, доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирова­ на об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования довери­ тельного управляющего сделана пометка «Д.У.». При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуще­ ством. Договор долевого участия в строительстве — договор, по кото­ рому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительст­ ве жилого дома путем финансирования вышеуказанного строительст­ ва в объеме, установленном в договоре и дающем право по оконча­ нии строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры, а другая сторона обязуется передать контраген­ ту определенную в договоре квартиру. Договор займа — договор, по которому одна сторона (заимода­ тель) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить заимо­ давцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.. \

334

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Договор кредитный — договор, по которому банк или иная кре­ дитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях, предусмот­ ренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную де­ нежную сумму и уплатить проценты за нее. Договор купли-продажи — двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную де­ нежную сумму. Договор найма жилого помещения — по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Договор продажи недвижимости — это особый вид договора купли-продажи, предусмотренный статьями 549 — 558 ГК РФ. По до­ говору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, со­ оружение, квартиру или др. недвижимое имущество. Договор заклю­ чается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижи­ мость по этому договору к покупателю подлежит государственной ре­ гистрации. Исполнение договора сторонами до государственной реги­ страции перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По договору продажи здания, сооружения или др. недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижи­ мостью и необходима для ее использования. В случае, когда прода­ вец является собственником земельного участка, на котором находит­ ся продаваемая недвижимость, покупателю передается право аренды, или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Договор ренты — одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

335

денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть уста­ новлена на условиях пожизненного содержания гражданина с ижди­ вением. Документы о правах на земельные участки — права на земель­ ные участки удостоверяются документами в соответствии с Феде­ ральным законом «О государственной регистрации прав на недви­ жимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Долевая ипотека (ипотека с участием) — соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и / и л и в до­ ходе. Должник — сторона в обязательстве, от которой другая сторо­ на — кредитор вправе потребовать совершения определенного дейст­ вия (передачи объекта недвижимости, выполнения работ или услуг, уплаты долга) или воздержания от определенного действия. Долевая собственность — часть доходов, имущество, другие ценности, на которые вправе претендовать один из участников обще­ го дела, коллективных собственников, наследников. Мера, в которой участник общего дела вносит в него собственные ресурсы, денежные средства, именуемые долевым участием. Дольщик — физическое или юридическое лицо, являющееся од­ ной из сторон договора долевого участия в строительстве, которое обязуется участвовать в строительстве жилого дома путем финанси­ рования вышеуказанного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобрете­ ние в собственность определенной в договоре квартиры. Дом сдан — формальное наличие у застройщика акта государст­ венной комиссии, что само по себе не всегда гарантирует, что в дом можно въезжать. ДСК — домостроительный комбинат, предприятие, производящее строительные конструкции для строительства домов (газобетонные блоки, железобетонные панели) и осуществляющее строительство. Евроремонт (евростандарт) — ремонт, проведенный с использо­ ванием импортных материалов и технологий, может быть полным

336

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

либо частичным. На самом деле качество и степень ремонта, выда­ ваемого за евроремонт, может быть самым разным. Емкость рынка — возможный годовой объем продаж определен­ ного вида объектов недвижимости при сложившемся уровне цен, за­ висящий от степени освоения данного рынка конкурентами, эластич­ ности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и затрат на рекламу. Жилая площадь квартиры .— сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов. Жилищная сфера — область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружения из элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Жилищное право — подотрасль гражданского права, регули­ рующая порядок предоставления жилых помещений, условия поль­ зования и распоряжения, а также изменений и прекращения пользо­ вания ими. Жилищное товарищество — товарищество собственников жи­ лых и нежилых помещений в многоквартирных домах с установлени­ ем условий совместного пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и дру­ гими местами общего пользования, зарегистрированное в качестве Юридического лица. Жилищно-строительный кооператив — добровольная, общест­ венная организация. В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома, но и для приобретения у предпри­ ятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтиро­ ванных домов либо подлежащих капитальному ремонту и'реконст­ рукции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства. В Ж С К принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Жилищные сертификаты — любые ценные бумаги или обяза­ тельства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, даю­ щие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предос­ тавления в собственность помещений, строительство (реконструк-

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

337

ция) которых финансировалось за счет средств, полученных от раз­ мещения указанных ценных бумаг или обязательств. Жилищный сертификат является именной ценной бумагой и мо­ жет выпускаться в документарной или бездокументарной форме. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается в проспекте эмиссии и остается неизменной в тече­ ние срока действия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения цены выкупа жилищ­ ного сертификата эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчета. Ин­ дексация должна производиться не реже одного раза в 3 месяца. Жилищные споры — конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении уста­ новленных нормативов собственниками, владельцами (управляющи­ ми), нанимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиямипоставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-коммуналь­ ных услуг. Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома и специаль­ ные дома, (общежития, приюты, детские дома, дома-интернаты и т.д.), а также квартиры, служебные жилые помещения и иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. В его составе не учитываются дачи, летние садовые домики, спортивные и туристические базы, санатории, дома отдыха, пансионаты, гостини­ цы, казармы и т.п. Жилое здание — существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудова­ ние и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемле­ мой частью дома. Жилое строение — отдельная постройка (здание, дом) постоян­ ного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не ме­ нее половины площади которой предназначена и используется для проживания. По внутренней конструкции Ж.с. бывают квартирного типа или коридорного типа. Жилой дом — один из объектов права собственности физиче­ ских и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности. Завещание — распоряжение гражданина относительно принад­ лежащего ему объекта недвижимости на случай смерти, сделанное в установленной законом форме (нотариальной или приравненной к ней). 12 Грудцына Л. Ю.

338

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Заказчик — юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости. Заказчик обязан представить под­ рядчику стройплощадку, осуществлять своевременное финансирова­ ние строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответст­ вием объема, стоимости и качества работ. Законное владение — фактическое обладание объектом недви­ жимости, в основе которого всегда лежит какое-либо правовое осно­ вание, возникающее на основании закона, договора, административ­ ного акта или решения суда. Закладные листы — разновидность ценных бумаг, выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей массой недвижимости, зало­ женной в банке. Залог — это способ обеспечения обязательства. Кредитор — зало­ годержатель имеет право при невыполнении должником обязательст­ ва, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости за­ ложенного имущества путем его продажи. Затраты на ликвидацию объекта недвижимости — расходы, связанные с разборкой, демонтажем и другими операциями по лик­ видации объектов недвижимости. Землевладелец — юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать. Земельная парцелла — часть территории, ограниченная на мест­ ности и/или на плане: по поверхности земной коры границами зе­ мельного участка, фиксированной высотой и объемом воздушного пространства и фиксированной глубиной и объемом недр. Износ (в оценке) — уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости не­ движимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды. Имущественное право — вещное право: право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования объекта недвижимости. Инвестиции — вложение денежных средств для извлечения до­ ходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли. Инвестор — это лицо, приобретающее инвестиционную собст­ венность. Инвестиционная собственность — собственность (недвижимость), которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

339

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости — совокуп­ ность затрат на оплату предпроектных, проектных и строитель­ но-монтажных работ и услуг генерального менеджера проекта. Индивидуальная планировка — квартира в доме, построенном по индивидуальному (не серийному) проекту. Такие дома иногда на­ зывают домами с повышенной комфортностью. Принципиальное от­ личие: крупногабаритное жилье. Инфраструктура — комплекс хозяйств и служб, обслуживаю­ щих отрасли народного хозяйства. Например, в инфраструктуру строительной системы входят коммуникации и объекты жизнеобеспе­ чения работников строительных предприятий. s Ипотека — термин охватывает три понятия: • залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений на ней) с целью получения ипотечной ссуды. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника (см. должник по закладной) и возможность получения под за­ лог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные. Обязательна регистра­ ция залога в земельных книгах, которые ведутся в государст­ венных или коммунальных учреждениях. В случае неплатеже­ способности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в порядке очередно­ сти регистрации залога или перехода заложенной недвижимо­ сти в собственность залогодержателя; • закладная (долговой инструмент, обеспеченный правом на не­ движимость; обычно свободно обращается на рынке). Эквива­ лентом этого понятия является только «mortgage». См. соот­ ветствующую статью, где приводится целый ряд важных про­ изводных словосочетаний с термином «закладная»; • долг по ипотечному кредиту. Исковая давность — срок, установленный законодательством для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Кадастр земельный — систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и месторасполо­ жение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре указывается также, кто является собственником данной земли. Кадастровая съемка — геодезические работы по земельному участку, определяющие описание границ землепользователей и меже­ вых знаков, площадь застроенной и благоустроенной территории, на12*

340

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

личие твердых покрытий и газонов, характеристики строений, нали­ чие или отсутствие споров по границам земельного участка. Кадастровое землеустроительное дело — совокупность доку­ ментально оформленных технических, юридических и экономиче­ ских характеристик земельного участка (объекта недвижимости), яв­ ляющихся основой для оформления правоустанавливающих доку­ ментов. Капитальные вложения — инвестирование в создание и воспро­ изводство основных фондов предприятия; затраты, в результате ко­ торых происходит увеличение основных средств (строительные рабо­ ты, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и вы­ ращивание многолетних насаждений). Источниками финансирования капиталовложений могут являться: федеральный и местные бюдже­ ты; кредиты банков и других кредитных учреждений; собственные средства юридических и физических лиц; средства иностранных го­ сударств, а также иностранных юридических и физических лиц. Капитальный ремонт — это ремонт здания с целью восстановле­ ния исправности (работоспособности) его конструкций и систем ин­ женерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных пока­ зателей. Лучший вариант — капитальный ремонт с полной заменой пере­ крытий. Во время реконструкции в здании остаются только капи­ тальные стены. Новые межэтажные перекрытия — железобетонные плиты. Обычно после такого ремонта на потолке четко видны стыки. Производился, начиная примерно с I960 года. В домах с капиталь­ ным ремонтом 1960—1965 гг. встречаются остатки сталинского деко­ ра — лепка. Худший вариант — выборочный капитальный ремонт 50-х го­ дов. В этом случае производилась замена коммуникаций, установка ванн, подключение горячей воды. Перекрытия не заменяются, в луч­ шем случае укрепляются. Стоимость ремонта квартиры в таком доме значительно дороже. Покупают из-за дешевизны или видовые квар­ тиры в элитных местах, или интересные квартиры большой площади. Во время полного капитального ремонта не оставляли многокомнат­ ных квартир. Квартира как объект права собственности — собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Кодекс — синтезированный единый законодательный акт, регу­ лирующий какую-либо область общественных отношений. Коммунальные услуги — водоснабжение и канализация, подача электрической и тепловой энергии, газа и вывоз бытовых отходов.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

341

Кондоминиум — товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного вла­ дения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, кори­ дорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инже­ нерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования; правовая форма собственности, по которой объ­ ект разделяется на элементы индивидуальной собственности и эле­ менты совместной собственности. Консалтинг недвижимости — это деятельность по консультиро­ ванию производителей, продавцов и покупателей недвижимости. Включает исследование и прогноз рынка. Конъюнктура — совокупность признаков, характеризующих те­ кущее состояние экономики в определенный период, а также сложив­ шаяся на рынке экономическая ситуация, которую характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товар­ ные цены, портфель заказов по отрасли и иные экономические по­ казатели. Коэффициент займа — процентное выражение отношения вели­ чины ипотечного займа к стоимости недвижимого имущества (стои­ мость определяется как нижняя граница продажной цены или оце­ ночной стоимости). Коэффициент застройки участка — коэффициент, показываю­ щий соотношение между площадью здания и земли. Ленинградская планировка — тип квартир, построенных по экспе­ риментальному проекту ленинградских архитекторов в 1970 — 1980 гг. Принципиальные отличия: кухня — 8 — 9 кв. м, санузел раздельный; В потребительском смысле является переходным качеством от «улуч­ шенных» к «новым». Лизинг недвижимости — приобретение арендодателем по дого­ вору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимости у определенного им продавца и предоставление арен­ датору этого имущества за плату во временное владение и пользова­ ние для предпринимательских целей. Ликвидность — легкость реализации (превращения объектов не­ движимости в наличные деньги); емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без соответст­ вующего значительного колебания цен. Листинг — договор между собственником объекта недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже объектов недвижимости, а собствен­ ник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги.

342

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Лицензионная карточка — документ, выдаваемый физическому лицу, состоящему в штате риэлторской фирмы или являющемуся по­ мощником индивидуального предпринимателя, подтверждающий его квалификационное соответствие и дающий право на выполнение оп­ ределенных операций при работе с недвижимостью. Лоджия — это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отды­ ха в летнее время и солнцезащиты. Мансарда — см. Этаж мансардный Монолит — дом, построенный по технологии монолитного бетон­ ного каркаса. Обычно данная технология сочетается с использовани­ ем кирпича в качестве наружной облицовки (возможно, части до­ ма) — кирпично-монолитный дом, либо панелей. Характеризуется быстротой строительства, хотя и меньшей, чем у чисто панельного дома, и низкой себестоимостью. Муниципальная собственность — объекты недвижимости, при­ надлежащие на праве собственности муниципальным образованиям. Муниципальное право — правовое образование в системе права, совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникаю­ щие в процессе организации и деятельности местного самоуправле­ ния в городах, сельских поселениях и на других территориях. Муниципальный жилищный фонд — фонд, находящийся в соб­ ственности района, города, входящих в них административно-тер­ риториальных образований, а также ведомственный фонд, находя­ щийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреж­ дений. Найм — предоставление одной стороной (наймодателем) другой стороне (нанимателю) имущества во временное пользование за опре­ деленную плату. В России условия найма определяются ГК Р Ф , а также отдельными нормативными актами, в том числе правилами найма разных видов имущества. Срок договора имущественного най­ ма не должен превышать 10 лет, если же он заключен без указанного срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для от­ ношений между организациями закон устанавливает менее продол­ жительные сроки действия договора — 5 лет при найме строения или нежилого помещения, Один год — при найме оборудования и иного имущества. Договор, в котором хотя бы одной стороной является организация, должен быть совершен письменно. Наследование — получение на основании родства или по заве­ щанию в собственность объектов недвижимости, денежных Средств, ценных бумаг, драгоценностей и т.д., оставшихся после смерти вла-

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

343

дельца. Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства наследодателя. Недвижимая собственность — это: • юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имущест­ вом; • единство физического тела — недвижимости и права собствен­ ности на него. Нежилое помещение — помещение здания, которое использует­ ся для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц. Недвижимость в жилищной сфере — недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: • земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйствен­ ные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; • жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых до­ мах и других строениях, пригодные для постоянного и времен­ ного проживания; • сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищ­ ной сферы. Незавершенное строительство — показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы и объект оказывается «за­ мороженным» на некоторый период времени. Незавершенное строи­ тельство приводит к серьезным социально-экономическим последст­ виям — «омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, уста­ ревает технология. Незавершенное строительство определяется объе­ мом капитальных вложений, которые освоены на объектах на опре­ деленный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков. Независимая оценка — оценка стоимости собственности, произ­ водимая квалифицированной незаинтересованной стороной. Нематериальные активы — активы, используемые в течение длительного периода в деятельности хозяйствующего субъекта и при­ носящие доход. Это — права пользования объектами недвижимости, в том числе земельными участками, природными ресурсами. Патен­ ты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права

344

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

и привилегии (включая лицензии на. определенные виды деятельно­ сти), торговые марки и товарные знаки. Незаложенная собственность — это собственность, свободная от каких-либо обязательств. Норма амортизации — процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств. Норма капитализации — отношение рыночной стоимости объек­ та недвижимости к чистому доходу от ее функционирования. Нотариальная сделка — сделка, совершенная в нотариальной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, для которых законом установлена нотариальная форма их совершения. К ним, например, относятся: • договоры купли-продажи, мены, дарения жилого дома; • договоры о залоге жилого дома; • завещания; • договоры дарения на сумму, превышающую установленный законодательством размер, а также дарения легковых автомо­ билей и мотоциклов с колясками; • договоры о предоставлении в бессрочное пользование земель­ ного участка под строительство жилого дома; • • некоторые виды доверенностей. Несоблюдение в указанных случаях нотариальной формы сделки влечет за собой ее недей­ ствительность и обязанность каждой из сторон возвратить дру­ гой стороне все полученное по сделке. По желанию сторон нотариальные конторы и частные нотариусы удостоверяют любые, не противоречащие закону сделки, для кото­ рых обязательное нотариальное удостоверение не предусмотрено. Нотариальная форма придает сделке достоверность, вносит во взаимо­ отношения сторон полную ясность относительно факта ее совершения и содержания, в необходимых случаях обеспечивает возможность до­ казывания соответствующих обстоятельств в суде. Если на основании нотариально заверенной сделки должны быть получены деньги или имущество, защита прав может быть осуществлена и без обращения в суд — путем получения исполнительной надписи у нотариуса. Пре­ имущество нотариально удостоверенных сделок состоит также в том, что один их экземпляр хранится в нотариальной конторе и при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты. Облигация жилищного займа — ценная бумага, выпускаемая местными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры. Обоснованная рыночная стоимость — правовое понятие, опре­ деляемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

345

готовые к совершению сделки продавец и покупатель, которые дейст­ вуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления со сто­ роны. Общая площадь квартиры — суммарная площадь жилых и под­ собных помещений квартиры с учетом лоджии, балконов, веранд, террас. Общая собственность супругов — это имущество, нажитое суп­ ругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное, одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи ин­ дивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собст­ венностью того супруга, который ими пользовался. Общее имущество собственников в многоквартирном доме — это общие помещения дома, несущие конструкции дома, механиче­ ское, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,, обслуживающее более одной квар­ тиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права соб­ ственности на квартиру. Обязательство — гражданское правоотношение, в силу кото­ рого одно лицо обязано совершить в пользу другого лица опреде­ ленные действия: передать объекты недвижимости, выполнить ра­ боту, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия. Обязательство по ипотеке — это соглашение, по которому кре­ дитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту. Объект городской собственности — объект, находящийся в го­ сударственной (муниципальной) собственности. Объект, отношений в сфере недвижимости — права на земель­ ные участки.и другие объекты недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости. Объект права собственности — предприятия как имуществен­ ные комплексы, земельные участки, огородные отводы, здания, соору­ жения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социальнокультурного и иного назначения, а также продукты интеллектуаль­ ного и творческого труда.

346

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Ограничительные обязательства — ограничительные положе­ ния в договоре купли-продажи недвижимости, то есть обязательства не изменять внешний вид дома, не возводить никаких строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии за­ стройки, не осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав соседей на пользование освещением и коммуника­ циями и т.д. Описание недвижимости — отражение недвижимости в регист­ рационных документах. Оно требуется для определения материаль­ ного объекта недвижимости, установления границ участка недвижи­ мости, вычисления его площади, характеристики положения участка по отношению к соседним и при передаче титула от одного собствен­ ника к другому. Описание недвижимости — основа для выделения объекта оборота на рынке недвижимости и должно точно отражать состав недвижимого имущества с учетом его составляющих. Оплата в рассрочку (поэтапная оплата) — оплата стоимости квартиры по договору о долевом участии в строительстве (инвестиро­ вании) в несколько этапов. Срок оплаты обычно ограничивается сро­ ком окончания строительства, хотя в 1999 году начали появляться исключения. Рассрочка до конца строительства, как правило, не рас­ сматривается «продавцом» как кредитование покупателя, поэтому цена квартиры не зависит от времени выплаты ее полной стоимости, но при этом при единовременной оплате цена квартиры обычно мень­ ше. У некоторых продавцов при оплате в рассрочку цена зависит от скорости выплаты (чем быстрее расплатитесь — тем дешевле вый­ дет), это связано с повышением цены квартир при более высокой го­ товности дома и стимулированием дольщиков (инвесторов) внести деньги за квартиру как можно раньше. Опцион — это: право покупки или аренды недвижимости в будущем на огово­ ренных в настоящее время условиях; предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определен­ ного периода времени по установленной цене и на установленных ус­ ловиях; возможность выбора способа выполнения альтернативного обяза­ тельства; предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами. Отвод земель — это предоставление в установленном земельным законодательством порядке и размерах, определяемых нормативны­ ми документами, земель (земельных участков).

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

347

Оферта — это: • предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной доку­ ментации; • любое предложение заключить договор (в том числе и предва­ рительный), исходящее от одной из сторон. Отчуждение — действие по передаче права собственности друго­ му лицу. Оценщик — это юридическое лицо или индивидуальный пред­ приниматель, обладающие лицензией на право осуществления оцен­ ки недвижимости, расположенной на территории Москвы, для целей передачи заключений об оценке Заказчику или иным потребителям услуг оценщика. Это лицо, обладающее опытом, подготовкой и квалификацией для оценки недвижимой или движимой собственности. Потребность в услугах независимого оценщика, специалиста по определению ры­ ночной стоимости, возникла в начале 1990-х годов в период станов­ ления рынка недвижимости. До этого в отношении недвижимости пользовались другими понятиями — «балансовая стоимость», «ин­ вентаризационная стоимость», «остаточная стоимость» — совершен­ но не учитывавших экономических особенностей объекта. То есть, проще говоря, по ним нельзя было понять, сколько за объект можно получить «живых денег». Результат работы оценщика носит вероят­ ностный характер, в пространстве цен нет четкой и единой «точки» для каждого объекта. Оценка — это выражение с помощью каких-либо единиц качеств объекта недвижимости, один из видов измерений. Например, качест­ во (ценность, достоинства) земельных участков могут оцениваться с точки зрения градостроительства: экология, наличие исторической застройки, инженерная геология и т.д. В этом случае качество зе­ мельного участка может выражаться в баллах или каких-либо других единицах шкалы качества. Экономическая ценность земельного уча­ стка (или стоимость земельного участка) может выражаться в день­ гах (рубли, доллары, евро и т.д.). Мнение, анализ или расчет стои­ мости, подготовленные профессиональным оценщиком, относительно природы, качества, ценности или полезности, специфических пре­ имуществ определенной недвижимости, которые готовятся и оформ­ ляются в виде отчета профессионального оценщика. Перевод долга — это сделка, вследствие которой с согласия кре­ дитора должник в обязательстве заменяется новым лицом, прини­ мающим обязательство первоначального должника.

348

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Передача прав собственности — это надлежащим образом юри­ дически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, насле­ дования, изъятия. Первая продажа — когда ранее квартира не продавалась, и у нее нет предыдущих владельцев. Правоустанавливающим докумен­ том на квартиру является договор приватизации, справка ЖСК. Это самый спокойный вариант для покупателя. Первичный рынок — это рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вку­ су, к тому же у них не было предыдущего владельца и следовательно снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Не­ достаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточ­ ным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехват­ кой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. План земельного участка — чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и фор­ мы земельного участка, его площадь и ориентирование относительно меридиана. Бывают контурные, то есть без изображения холмов, оврагов и т.п., и топографические•— с изображением рельефа мест­ ности. План ситуационный — план, показывающий размещение объек­ та недвижимости в увязке ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями и сетями канализации, а также основные особенности природных условий территории в районе нахождения объекта недви­ жимости. Планировка — это экспликация (расположение) помещений в квартире. . Планировочная отметка земли — это уровень земли на границе отмостки. Подрядные торги — форма размещения заказов на строительст­ во, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и ' оказания услуг на основе конкурса. Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному кон­ тракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Под­ рядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом. Подрядчик выступает в роли генерального

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

349

подрядчика, если исходя из закона или договора подряда он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), в этом случае генеральный подрядчик остается ответственным за вы­ полнение работ субподрядчиками. Права членов семьи собственников жилого помещения — это права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные члены семьи собствен­ ника, проживающие в принадлежащем ему жилом прмещеНии, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вы­ текающим из пользования жилым помещением. Переход права собст­ венности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено за­ коном. Члены семьи собственника жилого помещения могут требо­ вать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помеще­ ния, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Поэтапная оплата — см. Оплата в рассрочку Права на развитие — любые права, оговоренные муниципальны­ ми (местными) органами или застройщиком, в части ведения нового строительства. Право собственности — это право по своему усмотрению вла­ деть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, переда­ вать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в каче­ стве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не проти­ воречащие закону. Право частной собственности — право каждого иметь объекты недвижимости в собственности, владеть, пользоваться и распоря­ жаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Пра­ во частной собственности охраняется, законом. Никто не может быть лишен принадлежащего ему объекта недвижимости иначе как по ре­ шению суда. Принудительное отчуждение объекта недвижимости для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Правоспособность гражданина — способность иметь граждан­ ские права, нести ответственность и исполнять обязанности, преду­ смотренные законом, признаваемая в равной мере за всеми гражда­ нами.

350

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Правоспособность юридического лица — способность юридиче­ ского лица иметь гражданские права, соответствующие целям дея­ тельности, предусмотренным в его учредительных документах, и не­ сти связанные с этой деятельностью обязанности. Предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуще­ ствляемая на свой риск деятельность, направленная на систематиче­ ское получение прибыли от использования объекта недвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Приватизация жилья — бесплатная передача или в собствен­ ность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых по­ мещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Приватизация по конкурсу — приобретение у государства в ча­ стную собственность физическими или юридическими лицами объек­ та приватизации либо права аренды на объект недвижимости, входя­ щего в объект приватизации, когда от покупателей требуется выпол­ нение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения приватизируемого объекта передается покупа­ телю, предложение которого полностью отвечает условиям конкурса и содержит максимальную цену. Приведенная площадь квартиры — устаревшее понятие, кото­ рое сейчас заменено на понятие -«общая площадь квартиры» и означает суммарную площадь жилых и подсобных помещений квар­ тиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас. Площадь лоджий, балконов, веранд, террас подсчитывается со следующими понижаю­ щими коэффициентами: для лоджий Ц 0.5, для балконов и террас Ц 0.3, для веранд и холодных кладовых Ц 1.0. Приквартирный участок — земельный участок, примыкающий к дому (квартире) с непосредственным выходом на него. Принадлежности жилых комнат — см. Вспомогательные поме­ щения квартиры Принципы оценки объектов недвижимости — методические правила, на которых основывается процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего многообра­ зия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости. Приобретательская давность — добросовестное, открытое и не­ прерывное владение объектом недвижимости как своим собственным в течение пятнадцати лет либо иным имуществом как своим собствен-

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

351

ным в течение пяти лет, в результате чего гражданин или юридиче­ ское лицо, не являющееся собственником этого имущества, приобре­ тает на него право собственности. Проектно-сметная документация — совокупность документов (расчетов, чертежей, планов поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная до­ кументация, с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения объекта, с другой стороны — финансовый план, который"используется для стоимостной оценки будущих операций, источники поступления денежных средств и по­ рядок покрытия затрат. Процентная ставка — плата, взимаемая банками за предостав­ ленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику. Процентный риск — риск возникновения отрицательной разни­ цы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по вы­ данным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачи­ вают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам. Прямая (чистая) продажа — продажа, при которой в квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Это лучший вариант для покупателя, при котором, вероятность срыва сделки минимальна. Публичные записи — поддерживаемая государством система до­ кументов, свидетельствующих наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая основой для защиты этих интересов. Разрешенное использование — исчерпывающий перечень це­ лей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе И земельный участок, всех обременяющих его реальных повин­ ностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработан­ ный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости. Расселение — аналогично встречной покупке, но взамен требу­ ется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2 — 5 квартир, подготовить все документы, получить разре­ шения РОНО — покупателю приходится вначале выкупать «малень-, кие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены.

352

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

___

Расторжение договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Расчет стоимости — изучение недвижимости, формулирование обоснований и определение ценности в денежном выражении права собственности, иных вещных прав на недвижимость, а также стоимо­ сти недвижимости как материального объекта с использованием соот­ ветствующих методик и выводом о ценности недвижимости в денеж­ ном выражении. Реверсия — возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу. Регистрация недвижимости — это совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки с оформлением соответствующих до­ кументов. Реестр частной собственности — составная часть реестра собст­ венности, представляющая собой банк данных о собственниках (фи­ зических и юридических лицах) и об объектах частной собственно­ сти — предприятиях как имущественных -комплексах, зданиях, со­ оружениях, строениях, нежилых помещениях — на определенной территории. Реконструкция — совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта недвижимо­ сти. При этом может осуществляться: • перепланировка помещений, возведение надстроек, встроек, при­ строек к зданиям, а при наличии необходимых оснований — их частичная разборка; • повышение уровня технического оборудования зданий, вклю­ чая наружные сети (кроме магистральных); • замена изношенных и морально устаревших конструкций и ин­ женерного оборудования на современные, улучшающие экс­ плуатационные качества зданий и объектов; • мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также благоустройство прилегающих к зданиям тер­ риторий. Рента — регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от получателя предпринимательской дея­ тельности.

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

353

Реституция — восстановление в прежнем правовом имуществен­ ном положении; возвращение объекта недвижимости законному вла­ дельцу. Риск — возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность того, что инвестор, инвестируя в не­ движимость, не получит ожидаемых доходов. Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с не­ движимостью. Рынок — это: • совокупность отдельных сегментов потребителей, которые диф­ ференцируют покупательский спрос и формируются в резуль­ тате комплексного взаимодействия экономических, демографи­ ческих, социальных и психологических факторов; • сфера экономики, в которой совершается процесс товарного обращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар; • совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в различных областях экономики; • система экономических отношений, складывающихся в процес­ се производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контр­ агентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников; • сфера обращения товаров и капиталов, а также движения ра­ бочей силы и других факторов производства. Рынок покупателя — ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных условий и цен. Рынок продавца — ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам превышают возмож­ ности продавцов по насыщению рынка. Рыночная арендная плата — текущая ставка аренды, установив­ шаяся на рынке определенного вида недвижимости. Рыночная стоимость — цена, выраженная в деньгах или в де­ нежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке поку­ патель и продавец. При этом ни один из них не находится в стеснен­ ных обстоятельствах, оба достаточно информированы и действуют в своих наилучших интересах. Рыночная стоимость — наиболее веро-

• ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 3 5 4 ' КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (напри­ мер, имущественного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рынке, причем: • Покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональ­ ным образом, но не обладают абсолютным знанием. • Покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах для того, чтобы максимизиро­ вать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности. • Покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, то есть без сговора, мошенничества или искажений. • Покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуж­ дения, то есть они действуют, не испытывая незаконного дав­ ления. • Оплата сделки производится теми способами, которые соответ­ ствуют стандартам рынка, покупатель использует типичные финансовые условия, принятые на местном рынке. Самовольная постройка — жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это не­ обходимых разрешений или с существенными нарушениями градо-' строительства и строительных норм и правил. Световой карман — это помещение с естественным освещением, примыкающее к коридору и служащее для его освещения. Роль све­ тового кармана может выполнять лестничная клетка, отделенная от коридора остекленной дверью шириной не менее 1,2 м. При этом за ширину светового кармана принимается ширина проема в лестнич­ ную клетку. Световой фонарь — это остекленная Конструкция покрытия для освещения лестничной клетки или внутреннего дворика. Сделка — действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. . ' . Сегмент рынка — это: • совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и'тот же набор побудительных стимулов; • часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономи­ ческому поведению группой покупателей. Секция жилого здания — часть здания, квартиры которой име­ ют выход на одну лестничную клетку непосредственно или через ко-

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

355

ридор, и отделенная от других частей здания глухой стеной. Длина коридоров, не имеющих освещения в торцах и примыкающих к лест­ ничной клетке, не должна превышать 12 м. Общая площадь квартир на этаже секции не должна превышать 500 кв. метров. Сервитут — право ограниченного использования одним или бо­ лее лицами земли другого лица. Секьюритизация — выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство повышения ликвидности и снижения транзакционных издержек на рынке недвижимости. Сколько квартир можно иметь в собственности — закон не ог­ раничивает количество имущества, которое может находиться в соб­ ственности граждан (ч. 2 ст. 213 ГК Р Ф ) . Граждане вправе владеть любым количеством квартир, однако быть зарегистрированными только по одному месту жительства. За квартиры, в которых не заре­ гистрирован никто, оплата жилищно-коммунальных услуг взимается без дотаций города. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений — это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в со­ ответствии с проектом. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений является основой для: • определения размера капитальных вложений; • финансирования строительства; • формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию; • расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы; • оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки; • размещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляется учет и отчет­ ность, оценка финансовой деятельности застройщиков и подрядчи­ ков. Кроме того, сметная стоимость определяет балансовую стои­ мость вводимых в действие основных фондов по построенным пред­ приятиям, зданиям и сооружениям. Основанием для определения сметной стоимости строительства служат: • проект и рабочая документация, включая чертежи, поясни­ тельные записки; • ведомости объемов строительных и монтажных работ; • спецификации и ведомости на оборудование; • основные решения по организации строительства; • действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы; • отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

356

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Сметные нормативы — обобщенное название комплекта смет, норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконст­ рукции зданий и сооружений, расширения и технического перевоору­ жения предприятий всех отраслей хозяйства. Сметные нормативы подразделяются на следующие виды: федеральные (общереспубли­ канские); ведомственные (отраслевые); региональные (местные); собственная нормативная база пользователя. В совокупности с частью 4 СНиП «Сметные нормы и правила», содержащей в своем составе ос­ новные правила разработки и применение сметной стоимости строи­ тельства, все сметные нормативы образуют систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Сметные цены — применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система сметных цен включает средние район­ ные (поясные, зональные) цены на строительные материалы, изде­ лия и конструкции; цены на работу строительных машин и механиз­ мов; тарифов на перевозку грузов; ставки заработной платы строи­ тельных рабочих; индивидуальные сметные цены; на местные и привозные материалы, изделия и конструкции. Сметные цены уста­ навливаются на определенный срок в составе сметно-нормативной (нормативно-информационной) базы системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Совместная собственность супругов — вид права собственно­ сти, при котором супруги имеют равные имущественные интересы в недвижимом имуществе, приобретенном за время брака. Собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности. Собственник недвижимости — физическое или юридическое ли­ цо, которому принадлежат права владения, пользования и распоря­ жения объектом недвижимости в пределах, установленных законом, объективные права собственности на объект недвижимости. Собственность (объект собственности) — все, на что распро­ страняется право собственности. Соглашение об аренде с выкупом — это соглашение, согласно которому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной це­ ны; при выплате заранее согласованной суммы производится переда­ ча права собственности. Социальная норма площади жилья — размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которого осуществля­ ется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Эквивалентна минимальному размеру предос­ тавления жилых помещений, который устанавливается органами го-

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

357

сударственной власти в зависимости от достигнутого уровня жилищ­ ной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых поме­ щений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. Спрос — базовое экономическое понятие, определяющее количе­ ство товаров и услуг, которое будет куплено по определенной цене. Ставка налога — это ставка, определяющая ту часть дохода или стоимости, которая подлежит уплате в виде налога. Стартовая цена — минимальная цена, установленная за собст­ венность, выставляемую на аукцион или на открытую продажу. Стоимость недвижимости — это затраты капитала (включая на­ кладные и финансовые расходы) на землю, рабочую силу, материа­ лы, необходимые для создания недвижимости, приносящей пользу. Стоимость недвижимости представляет собой: 1. Сумму денег, товара и услуг, на которые недвижимость может быть обменена. 2. Нынешнюю ценность будущих прав на доход или благо, давае­ мые недвижимостью. Стоимость первоначальная — сумма затрат на приобретение объекта недвижимости, которая складывается из затрат на строи­ тельно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскательные ра­ боты, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселени­ ем при необходимости граждан, проживающих на этом участке, а также с содержанием органов технического надзора за капитальным строительством. Страхование титула — защита собственника от финансовых по­ терь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование титула — перекладывание возможного риска с собст­ венника или арендатора на страховую компанию. Страховая стоимость — это максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях страхования рисков. Строительный адрес — адрес пятна застройки, употребляется в качестве официального адреса дома до окончания строительства, ко­ гда дому присваивают более привычный почтовый адрес. Строитель­ ный адрес обычно состоит из трех частей: названия строительного района (возможно, улицы), номера квартала (необязательно), номе­ ра корпуса (владения). Настоящим строительным адресом можно считать адрес, указан­ ный в правоустанавливающих документах. Иногда строительные ор­ ганизации делают свои добавления (напр., 2-я очередь). В офици­ альных документах должен присутствовать официальный строитель-

358

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ный адрес, а все остальное — это уточнения типа «шестикомнатная квартира с большой кладовой», которые годятся только для перего­ воров. Субаренда — передача части арендованного объекта недвижимо­ сти в аренду третьему лицу или группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя. Субподрядчик — это строительная организация, производящая какие-либо работы на объекте (например, разводку внутренних ком­ муникаций и установку сантехники). Обычно имеет договорные от­ ношения с генподрядчиком, который в оплату работ и материалов передает квартиры. Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) — собственники объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной и ис­ полнительной государственной власти Российской Федерации, субъ­ ектов Федерации, уполномоченные органы местного самоуправле­ ния. Схема зонирования — составная часть генерального плана и проектов планировки и застройки населенного пункта, определяю­ щая функциональное назначение территории и отдельных объектов недвижимости. Сюрвейер — специалист по оценке, управлению и развитию не­ движимости. Тамбур — проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения. Текущая отдача — отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным затратам. Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации; предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг или поставку товаров при проведении тор­ гов; закрытый конкурс. Тендерная документация — документация, разработанная тен­ дерным комитетом и содержащая техническую и коммерческую час­ ти. Техническая часть тендерной документации представляет собой: • описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внеш­ ней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъ­ ездных дорог, а также сроки строительства;

КРАТКИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

359

• информацию о проведении и результатах инженерных изыска­ ний на строительной площадке объекта; • технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и кана­ лизация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные ха. рактеристики технологического оборудования, а также требо­ вания экологической безопасности. Коммерческая часть тендерной документации включает требова­ ния в отношении: цены и порядка ее определения; условий и сроков поставки; условий платежа и графика платежа; источника финанси­ рования контракта; банковской гарантии на выполнение инофирмой или российской строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов. По усмотре­ нию тендерного комитета в коммерческую часть тендерной докумен­ тации может быть включено требование, касающееся отдельных ви­ дов страхования ответственности подрядчика (иностранной фирмы или отдельной организации) за невыполнение своих обязательств, исходя из соображения экономической целесообразности. Терраса — огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом. Техническая документация (согласование) — для обеспечения жилых домов водой, электроэнергией, канализацией и отоплением города существует масса объектов и организаций, которые их обслу­ живают. Очевидно, что все эти объекты имеют ограниченную мощ­ ность и вовсе не факт, что «строительство небольшого домика на 100 квартир в обжитом квартале» не приведет к ситуации, когда этот домик останется без какого-либо из перечисленных благ цивилиза­ ции. Если это случится, То дом будет стоять, а жить в нем будет нельзя и всех новых собственников придется ставить в очередь на улучшение жилищных условий. Типовой Проект — в основном это дома из железобетонных кон­ струкций, выпускаемых местными домостроительными комбинатами (ДСК). Типовой, в данном случае, говорит о том, что дома, постро­ енные из изделий конкретного ДСК, отличаются друг от друга, кро­ ме месторасположения, только ограниченным набором вариантов планировок. Титульный список — перечень объекта строительства и их ха­ рактеристики (общая сметная стоимость и стоимость работ на плани­ руемый период, проектная мощность, место строительства, сроки на­ чала и окончания работ).

360

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Улучшенная планировка — это квартиры, которые немного луч­ ше «хрущевских» или немного хуже «новых планировок». Принци­ пиальное отличие: кухня 6 — 8 кв. м, санузел раздельный, комнаты проходные. К такому типу относятся квартиры, построенные для малочисленных семей, которые, в свою очередь, могут иметь кухню без окна. Условный номер квартиры — появляется при составлении шахматки (квартирографии), необходим для идентификации квартир, используется в договорах (двухкомнатная квартира, условный № 234Е). Бывает, что условный номер квартиры совпадает с тем но­ мером, который присвоило БТИ (фактическим). Основные причины несовпадения условного и фактического номеров квартиры: БТИ на­ чало присваивать номера квартирам с другого конца здания; в доме есть объединения квартир, зарегистрированные как одна квартира; в процессе строительства у дома появились дополнительные этажи. Услуга по оценке объекта недвижимости — результат взаимо­ действия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта недвижимости. Финансирование недвижимости — использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости. При­ нято различать краткосрочное финансирование — в период создания объекта недвижимости и долгосрочное — финансирование приобре­ тения объекта недвижимости или представление финансовых ресур­ сов на длительный срок под залог объекта недвижимости. Хрущевская планировка (хрущевка) — так обозначают кварти­ ры, построенные преимущественно в 1960 — 1970-х гг., по серийному проекту времен Н.С. Хрущева. Принципиальное отличие: маленькие кухни — 6 кв. м, смежные комнаты, санузел совмещенный, кварти­ ры расположены в 5-этажных домах. В настоящее время такие дома в большинстве отслужили свой срок эксплуатации (30 лет). Цена без учета оформления — эдо цена квартиры дана без уче­ та стоимости нотариального оформления и государственной регист­ рации договора отчуждения. Цена фиксированная — это цена квадратного метра общей пло­ щади, как правило, выраженная в рублевом эквиваленте долларов США, которую ни одна из сторон ни при каких обстоятельствах в период действия договора не может изменить в одностороннем по­ рядке, то есть вы в момент заключения договора твердо знаете, сколько вы должны заплатить. Ссылки на удорожание строительст­ ва, инфляцию и прочие причины возрастания цены (заметьте, что

КРАТ.КИЙ СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

361

никто и никогда не говорит об удешевлении строительства и сниже­ нии цены) делают цену договора неопределенной и теоретически за­ висящей от понятия разумности продавца. Изменение цены квартиры в целом в результате несовпадения проектной площади с фактиче­ ской является практически правилом: в результате цена квартиры увеличивается или уменьшается, исходя из стоимости квадратного метра. Поэтому правильнее всегда говорить о фиксированной цене одного квадратного метра общей площади. Иногда цена квадратного метра зависит от сроков платежей (чем раньше платите, тем дешев­ ле). В этом случае за фиксированную цену квадратного метра прини­ мается сумма всех взносов, деленная на общую площадь квартиры. Чердак — это пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа. Чистовая отделка — окончательная отделка квартиры (обои, чистые полы, полный комплект сантехники, электрики и внутренней столярки, кухонная плита). Шахматка — представляет собой лист бумаги, на котором нари­ сованы клеточки с номерами квартир. Очень важный документ, не­ обходим для учета продаж и страхует От последствий в виде двойных продаж по невнимательности. На руки дольщику не выдается, копии для внешнего использования не снимаются. Учет ведется с помощью закрашивания и надписывания. На сегодняшний день это наиболее распространенная и удобная форма учета продаж квартир. Шахта для проветривания — защищенное вентиляционной ре­ шеткой полое вертикальное пространство на всю высоту здания с го­ ризонтальным сечением не менее 1/30 общей площади всех провет­ риваемых квартир на этаже. Экспликация — это документ, определяющий основные парамет­ ры квартиры: общая площадь квартиры; жилая площадь квартиры; площади комнат; площади вспомогательных помещений квартиры (кухня, коридор, холл, ванная, уборная, кладовая, встроенные шка­ фы); площади балконов и лоджий. Эмитент жилищного сертификата — юридическое лицо, зареги­ стрированное на территории Российской Федерации, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном по­ рядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо, которому в установленном порядке пере­ даны все указанные права.

362

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Эркер — выходящая из плоскости фасада часть помещения, час­ тично или полностью остекленная, улучшающая его освещенность и инсоляцию. Эскроу — подписанный.и скрепленный печатью документ, выда­ ваемый при условии, что он вступит в силу только после наступле­ ния определенного события. На период между оформлением доку­ мента и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма, оказывающая эскроуслуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотеч­ ного кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки. Этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространст­ ве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа. Этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли. Этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты поме­ щения. Этаж технический — этаж для размещения инженерного обору­ дования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в ниж­ ней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания. Этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. Этика оценщика недвижимого имущества — совокупность эти­ ческих правил и норм поведения оценщика при проведении процеду­ ры оценки недвижимого имущества. , Юридический кадастр — систематизированный и поддерживае­ мый в актуальном состоянии свод сведений о правах на объекты не­ движимости, их правообладателях и переходе прав.

ЛИТЕРАТУРА Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие тече­ ния в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. — М.: Статут, 2004. Белкина Т. Жилищный сектор // Вопросы экономики. — 1994. № 10. Березин М., Малыгин И. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах // Вопросы экономики. — 1994. — № 10. Герценштейн М.Я. Реформа ипотечного кредитования в Герма• нии. - СПб., 1900. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. — М.: Маркетинг, 2002. Грачев И.Д., Дудкин СИ. Перспективы развития законодательства о залоге // Юридический консультант. — 1997. — № 5, 6. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник. — М.: Эксмо, 2005. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. — М.: Эксмо, 2005. Жилищная экономика (HousiTg economics) / Под ред. Г. Полякова — М.: Дело, 1996. Ипотека в России У Под ред. А.В. Толкушина. — М.: Юрист, 2002. Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) // Нотариус. - 2003. - № 1(39). Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 1. Кржижановский И.О. О ипотечном праве. Годичный торжественный акт -в Императорском Санкт-Петербургском университете. — СПб., 1885. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. — 2003. — № 15.

364

ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Мехряков В.Т. Развитие кредитных учреждений в России. — М.: Дека, 1996. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2005. Саввина А.А. О перспективах развития ипотеки в России // Адво­ кат. - 2005. - № 1. Современный этап развития ипотечного кредитования: проблемы и перспективы: Материалы научной конференции. Апрель 2003 года / Под ред. Г.Н. Белоглазовой, И.А. Разумовой. — СПб.: СПбГУЭФ, 2003. Сгпефанова А.В. Жилье. Как грамотно распорядиться. — СПб.: БХВ-Петербург, 2005. У.жегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб., Питер, 2001. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Финансы и статисти­ ка, 2002. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредито­ вания в России. — М.: РАН, 1998. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина. — М.: Дело, 1999. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России. — Тверь, 2004.

Справочное издание

Грудцына Людмила Юрьевна Козлова Мария Николаевна ИПОТЕКА. КРЕДИТ. КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА , Зав. редакцией И. Федосова Ответственный редактор Е Сукясян Научный редактор Н. Шевченко Художественный редактор Е. Брынчик Технический редактор Н. Тростянская Компьютерная верстка Т. Кирпичева Корректор Н. Цыркова ООО «Издательство «Эксмо» 127299, Москва, ул. Клары Цеткин, д. 18/5. Тел.: 411 -бв'-вб, 956-39-21. Home page: www.eksmo.ru E-mail: [email protected] Оптовая торговля книгами «Эксмо» и товарами «Эксмо-канц»: 0 0 0 «ТД «Эксмо». 142700, Московская обл., Ленинский р-н, г. Видное, Белокаменное ш., д. 1, многоканальный тел. 411 -50-74. E-mail: [email protected] Полный ассортимент книг издательства «Эксмо» для оптовых покупателей: В Санкт-Петербурге: 0 0 0 СЗКО, пр-т Обуховской Обороны, д. 84Е. Тел. отдела реализации (812) 265-44-80/81/82. В Нижнем Новгороде: 0 0 0 ТД «Эксмо НН», ул. Маршала Воронова, д. 3. Тел.(8312)72-36-70. В Казани: 0 0 0 «НКП Казань», ул. Фрезерная, д. 5. Тел. (8435) 70-40-45/46. В Самаре: 0 0 0 «РДЦ-Самара», пр-т Кирова, д. 75/1, литера «Е». Тел. (846) 269-66-70. В Екатеринбурге: 0 0 0 «РДЦ-Екатеринбург», ул. Прибалтийская, д. 24а. Тел.(343)378-49-45. В Киеве: 0 0 0 ДЦ «Эксмо-Украина», ул. Луговая, д. 9. Тел./факс: (044) 537-35-52. Во Львове: Торговое Представительство 0 0 0 ДЦ «Эксмо-Украина», ул. Бузкова, д. 2. . Тел./факс (032) 245-00-19. Мелкооптовая торговля книгами «Эксмо» и товарами «Эксмо-канц»: 117192, Москва, Мичуринский пр-т, д. 12/1. Тел./факс: (095) 411 -50-76. 127254, Москва, ул. Добролюбова.д. 2. Тел.: (095) 745-89-15, 780-58-34. Информация по канцтоварам: www.eksmo-kanc.ru e-mail: [email protected] Полный ассортимент продукции издательства «Эксмо»: В Москве в сети магазинов «Новый книжный»: Центральный магазин — Москва, Сухаревская пл., 12 . Тел. 937-85-81. Информация о магазинах «Новый книжный» по тел. 780-58-8i. В Санкт-Петербурге в сети магазинов «Буквоед»: «Магазин на Невском», д. 13. Тел. (812)310-22-44. По вопросам размещения рекламы в книгах издательства «Эксмо» обращаться в рекламный отдел. Тел. 471-68-74. Подписано в печать 28.11.2005. Формат 60x90 7,6. Гарнитура «Петербург». Печать офсетная. Бумага тип. Усл. печ. л. 23,0. Тираж 3 000 экз. Заказ № 473. Отпечатано с готовых диапозитивов в ОАО «Рыбинский Дом печати» 152901, г. Рыбинск, ул. Чкалова, 8.