ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ С.Н. Волков, А.А. Варламов, П.Ф. Лойко Новые земельные отношения в Российской Федерации
1
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Новые земельные отношения в Российской Федерации С.Н. ВОЛКОВ, ректор Государственного университета по землеустройству, академик РАН А.А. ВАРЛАМОВ, проректор по научной работе Государственного университета по землеустройству, академик РАН П.Ф. ЛОЙКО, профессор, членкорреспондент РАСХН, доктор экономических наук Согласно Конституции Российской Федерации земля признается основой жизни и деятельности на родов, проживающих на соответствующих террито риях. Как уникальное природное тело земля высту пает одновременно в пяти ипостасях: территория страны, главная государствообразующая составля ющая (национальная безопасность); всеобщий пространственный базис, постоянно поддерживае мый за счет определенного соотношения категорий земель (пространственная безопасность); главное средство производства в сельском и лесном хозяй стве (продовольственная безопасность); основной компонент природы (экологическая безопасность); кладовая водных, минеральных, лесных и других ре сурсов (экономическая безопасность). Невосполнимость и ограниченность земельных ресурсов ставят в большинстве случаев земельные вопросы во главу угла государственной политики страны. Наряду с этим в гражданском законодатель стве земельные участки являются также объектом гражданских прав. Земельно ресурсный потенциал России — это 1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На террито рии России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов дре весины хвойных пород; разведанные запасы энерго носителей, которые находятся в земле России, сос тавляют около 30% мировых запасов. Емкость территориального пространства России по биокли матическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0–1,3 млрд. человек. Обеспеченность России земельными ресурсами — важнейший эконо мический и политический фактор развития общест венного производства. Выступая как многофункциональная основа об щественного жизнеобеспечения и как основной фактор воспроизводственного процесса, земля на ходится в фокусе индивидуальных и групповых ин
2
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
тересов всех без исключения членов общества, от раслей, ведомств и предприятий, которые часто не совпадают со стратегическими общенациональны ми потребностями. Управление земельными ресурсами охватывает полностью спектр общественных отношений — со циальных, управленческих, экономических, эколо гических и других. Поэтому управление земельны ми ресурсами — это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и обще ства на земельные отношения для обеспечения ра ционального использования земли. Последнее пред полагает наиболее эффективные (с точки зрения обеспечения потребностей государства и общества) методы и способы ее использования с учетом конк ретных природных, экономических, социальных и политических условий в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия при роды и общества. Концепция создания такой системы в Российской Федерации должна базироваться на принципах ор ганичного сочетания государственной поддержки рационального землепользования и рыночных ме ханизмов его саморегулирования, а также на пони мании особенностей развития экономики Российс кой Федерации как государства с федеральным (многорегиональным) устройством. Управление земельными ресурсами как объектом уникальным настолько многофункционально и структурно сложно, что оно должно осуществляться децентрализовано, на уровнях федеральном, субъ ектов Федерации (региональном) и муниципальном (местном) в тесном взаимодействии с хозяйствую щими на земле субъектами. В этой связи важно оп ределить роль и положение органов, осуществляю щих государственную регистрацию прав на землю, нотариата, организаций, осуществляющих техни ческий учет объектов недвижимости имущества, ор ганов, регулирующих градостроительную деятель
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ность, оценщиков, субъектов риэлтерской деятель ности. Учет вышеуказанных особенностей земли требует особого подхода к управлению земельными ресурса ми и развитию его законодательного обеспечения. Необходим целостный подход к проблеме нацио нального землепользования, не ограниченный рам ками конъюнктурных устремлений. Государство как суверен обязано регулировать земельные отношения в стране, осуществлять регулятивные государствен ные функции по управлению земельными ресурсами и создавать среду для эффективного использования земли и ее охраны. Очевидную и настоятельную потребность в инс титуциональной реорганизации сложившейся в стране системы управления земельными ресурсами определяют: — отсутствие ведомства с четко установленными задачами и функциями, наделенного полномочиями принятия решений в области земельной политики на федеральном уровне; — недооценка роли управления земельными ре сурсами в экономике страны; — смешение функций публичного и гражданского права в землепользовании; — негибкая нормативно правовая база в области земельных отношений; — крайне неудовлетворительное использование земельных ресурсов; — отсутствие системы кредитования под залог земли; — недостаточно эффективная судебно правовая система в области земельных отношений. Такая реорганизация связана с тем, что распоряже ние земельным имуществом разобщено и формиру ется не только между большим числом федеральных органов исполнительной власти (Минсельхоз Рос сии, Минюст России, Роснедвижимость, Роскартог рафия, МПР России и др.), но и между различными уровнями государственного и муниципального уп равления. Такое положение вещей приводит в итоге к росту злоупотреблений в сфере недвижимости, недо бору налоговых платежей во все уровни бюджетов, неустойчивости системы гарантии прав на недвижи мое имущество, бюрократизации оборота недвижи мости, следствием чего является снижение как инвес тиционной привлекательности недвижимости, так и эффективности государственного управления зе мельными ресурсами. Таким образом, имеющаяся в настоящее время многоуровневая и нелогичная система государ ственного управления земельными ресурсами зна
чительно затрудняет как оборот земель, так и их ох рану, поскольку сам процесс оформления своих прав на недвижимость является для собственника затратным и длительным. Это в свою очередь не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого иму щества, переданные в процессе осуществления ре формы в частную, государственную и муниципаль ную собственность. Вместе с тем гражданский оборот земли и иного недвижимого имущества требует четкого описания объектов (адреса, размера, границ, назначения, стои мости и т. п.). Поскольку проводимая в России поли тика в сфере реформирования собственности на зем лю и иное недвижимое имущество требовала быстрого разгосударствления, процедуры формиро вания и описания объектов недвижимости были максимально упрощены. В частности, не проводи лась техническая инвентаризация, не составлялись технические паспорта, не идентифицировались ад реса, практически не осуществлялось межевание гра ниц земельных участков. Земельные участки выде лялись на основании деклараций без проведения землеустроительного оформления и учета факторов, влияющих на их дальнейшее эффективное исполь зование. Последствия такого подхода к этому важному делу начали проявляться с введением в действие Феде рального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ре гистрирующие органы требуют от заявителей доку менты, однозначно определяющие объекты земли и недвижимого имущества, на которые регистрируют ся права. В этой связи постоянно возникают ситуа ции, когда данные из планов приватизации не соот ветствуют данным кадастрового учета. На этом основании регистрирующие органы, как правило, от казывают в регистрации прав на такие объекты. В итоге процесс регистрации прав затягивается на дол гие месяцы и годы. Действенного легитимного меха низма разрешения подобных коллизий до настояще го времени нет. Более сложная ситуация сложилась с промышлен ными объектами и ее инженерными сооружениями. Для них отсутствуют утвержденные в установлен ном порядке стандарты и формы описания. В систе ме органов власти до сих пор нет организационной структуры, уполномоченной на ведение этой рабо ты. Результатом являются значительный экологи ческий ущерб, торможение инвестиционных про цессов со стороны как отечественных, так и
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
3
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
зарубежных инвесторов. Например, в г. Санкт Пе тербурге из 18 тыс. объектов промышленной недви жимости на сегодня зарегистрированы права по 2 тыс. объектов. И это наиболее продвинувшийся вперед по данной проблеме город. В других регио нах России ситуация значительно хуже. Не имеют зарегистрированных прав на многие объекты недви жимости такие гиганты, как ОАО «Газпром», РАО «ЕЭС России», ОАО «АК Транснефть» и др. Эта проблема имеет и серьезный политический ас пект. Законодательство не позволяет считать прива тизацию законченной до тех пор, пока каждый закон ный правоприобретатель не получит свидетельство на право собственности на земельный участок или другое недвижимое имущество. Не имея такого сви детельства, он не может продать, сдать в аренду или в залог свое имущество. Фактически он не может им распоряжаться. Отказ в регистрации прав равноси лен аресту такого имущества. Требует изменения ситуация в сфере налогообло жения земельных участков. Правовое регулирова ние земельного налога, которое основывается на нормах Закона Российской Федерации «О плате за землю», не отвечает современному уровню развития экономики. Необходимо перейти к более справедли вым принципам налогообложения, основывающим ся на единстве подходов налогообложения на всей территории нашего государства и использовании принятых мировой практикой подходов к массовой оценке. Существующая система характеризуется ярко выраженным несправедливым распределением налогового бремени. Налоговое бремя по земельно му налогу на земли сельскохозяйственных товароп роизводителей выше, чем на земли городов, посел ков и земель промышленности вне населенных пунктов. Налоговое бремя на земли малых городов и поселков выше, чем на земли крупных городов. Например, в г. Волгограде при площади в 4 раза и населении в 3,6 раза больше, чем в г. Волжском, на логовая нагрузка на единицу площади ниже в 2 раза, а на одного жителя — в 1,6 раза. Взимаемый теперь земельный налог экономичес ки не обоснован, поскольку не учитывает ценность земельного участка, подлежащего налогообложе нию. В таких условиях невозможно говорить ни о справедливости и эффективном налогообложении бизнеса, ни о едином экономическом пространстве государства. Анализ действующего порядка взима ния земельного налога позволяет сделать выводы о необходимости его реформирования с тем, чтобы ве личина налогового платежа дифференцировалась в зависимости от ценности земельного участка.
4
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Совершенствование законодательства является не обходимым, но в то же время недостаточным условием решения данной проблемы. Другим не менее важным условием является оптимизация структуры органов государственного управления в сфере земли и недви жимого имущества (кадастровый учет, контроль, зем леустройство, кадастровая оценка, мониторинг, картог рафия). В настоящее время система подготовки и реализации решений в этой сфере разобщена и не отве чает интересам граждан и государства в целом. Поэтому стратегической задачей в настоящее время является создание адекватно управляющей инфраструк туры в области рационального использования и охраны земельных ресурсов страны и учета недвижимого иму щества. Представляется, что такая инфраструктура должна строиться системно на следующей концептуаль ной основе. Деятельность по выработке и реализации го сударственной политики в сфере земли и недвижимого имущества должна быть отделена от деятельности по уп равлению государственным имуществом. Использова ние свойств земли как имущества, средства получения налогов, средства производства или как объекта градост роительной деятельности носит узковедомственный ха рактер и чревато серьезными потерями для экономики страны. Выработка политики должна основываться на объективных данных о состоянии использования земли и недвижимого имущества как объектов имущественных прав, защищаемых государством, и как объектов налого обложения. Предложенные меры позволят в короткий срок создать надежную базу не только для развития эко номики, но и во многом обеспечат реализацию систем ных управленческих решений данной проблемы в стране в целом. Принятие в 2000–2003 гг. многих федеральных за конов качественно изменило систему управления земельными ресурсами России и позволило выпол нять следующие обязательные действия: — изучение, описание, классификацию, привязку, оценку и регистрацию земельных участков; — составление планов использования земельных участков; — проектирование и осуществление необходимых землеустроительных, защитных, мелиоративных и других мероприятий; — организацию охраны земель; — установление необходимых ограничений и ус ловий при использовании земель; — контроль за использованием земель; — участие в разрешении споров, касающихся зем лепользования. Таким образом перед земельными органами России встает задача создания эффективно действующих
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
инструментов, позволяющих реализовать две группы общественных интересов в отношении земли. Первая группа сфокусирована на эффективном освоении и использовании природных свойств ре сурсов, т. е. на параметрах функционально хозяй ственной структуры земельного фонда, масштабах, пропорциях и приоритетах его распределения по степени хозяйственного освоения, распределения его по видам использования, категориям земель, ти пам их целевого использования, интенсивности эксплуатации и продуктивности земель с учетом их экологического состояния. Эта группа интересов имеет явно выраженный технологический аспект и, по существу, не приводит к возникновению антаго нистических, индивидуальных и общественных про тиворечий. Вторая группа интересов носит выраженный соци ально экономический характер и в значительной сте пени связана с товарно денежными аспектами зе мельной собственности. В этой группе определяющей становится структура земельной собственности по составу, сочетанию и пропорциям ее конкретных форм с точки зрения формирования федеральной зе мельной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образова ний, собственности различного типа предпринима тельских структур, разных групп населения, иност ранных землепользователей. При этом интересы общества ориентированы на оптимальное использование земельных ресурсов для обеспечения устойчивого социально экономи ческого развития страны. Интересы же отдельных собственников, как правило, направлены на сохра нение за ними приобретенных имущественных прав на землю, независимо от эффективности ее эксплуа тации. Практика наиболее экономически развитых стран мира свидетельствует о том, что государство всегда должно располагать тремя основными группами правовых норм, действие которых распространяется на все земельные участки как базовые единицы зем лепользования, образующие территорию страны: а) правовые нормы, позволяющие регулировать ис пользование земельных участков в интересах безо пасности, здоровья и благополучия всего общества, в результате зонирования земель, введения ограниче ний на их разрешенное использование, территори ального землеустройства; б) правовые нормы принудительного отчуждения земельных участков в собственность государства для государственных и общественных нужд, с вып
латой прежним владельцам соответствующих ком пенсаций; в) правовые нормы установления фиксированных платежей за пользование землей на основе кадаст ровой стоимости конкретных земельных участков, как основной источник доходов для обустройства, постоянного поддержания надлежащего состояния земель и их плодородия на местном, региональном и государственном уровнях. Современные земельные преобразования в Рос сии, заложившие основы нового земельного строя, потребовали проведения широкого комплекса зем леустроительных работ на всей территории страны. Это вызвано многими причинами. Прежде всего из менениями государственных границ страны и адми нистративно территориального деления; введением многообразия форм собственности на землю; обра зованием 43 млн. новых землепользований граждан, предприятий, учреждений, их объединений; потреб ностью разграничения государственной собствен ности на земли федерального значения и земли субъектов Федерации; выделением земель для му ниципальных образований; введением платности землепользования; установлением статуса земель и различных ограничений, обременений и сервитутов их использования применительно к каждому зе мельному участку. Значимость работ по землеуст ройству в современных условиях трудно переоце нить. Особо важно проведение землеустроительных работ в сельскохозяйственном (продовольствен ном) и городском секторах экономики страны. В условиях современной переходной экономики основные усилия в области земельных преобразова ний должны быть направлены на создание инфраст руктуры и практической реализации цивилизован ного оборота земель в масштабе страны. По своей значимости это большая социально политическая и экономическая государственная проблема. Если продолжать не видеть того, что текущие экономичес кие реформы создали некую перспективу только для небольшого числа замкнутых элит и оставили за по рогом подавляющую часть населения страны, а иног да и целые регионы, то дальнейшие призывы к эко номической открытости лишаются всякого смысла. Организация цивилизованного, отвечающего ин тересам всех граждан страны, оборота земель потре бует: — сформировать полноценную правовую базу гражданского оборота земель; — упростить процедуру оформления сделок с зе мельными участками;
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
5
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
— создать единую систему («одно окно») учета и регистрации недвижимости; — упорядочить процесс распределения доходов от земельных платежей между бюджетами различных уровней; — установить единые принципы формирования арендной платы за землю; — обеспечить переход к системе платного земле пользования, основанной на рентной стоимости земли; — сформировать системообразующие структуры земельного оборота страны, включающие земельный нотариат, земельный суд, земельный банк, земель ную биржу, институт операторов рынка, страховые компании и другие элементы инфраструктуры; — провести организационные экономические ме роприятия, включающие полную инвентаризацию земель, их оценку, зонирование, районирование, соз дание информационной базы данных об операциях с земельными участками и др. Одновременно должен быть начат процесс преоб разования земельных ресурсов в финансовые акти вы и включения их в финансово кредитную систему государства. Практическая реализация новых земельных отно шений, основанных на рыночных механизмах, вы зывает необходимость решения большой группы проблем комплексного развития национальной и региональной экономик. Речь идет об эффективном землепользовании, основанном на территориаль ном разделении труда, экономном использовании земельно ресурсной базы, оптимальном простран ственном развитии структуры поселений, выраже нии уровня развития регионов, — во всех сферах на родного хозяйства: промышленности, аграрном производстве, жилищно коммунальной сфере, рек реационном комплексе, инженерной и производ ственной инфраструктуре. В этой связи можно назвать следующие проблемы: — несоответствие новым земельным отношениям систем расселения населения; — высокая землеемкость существующих поселений; — непроработанность вопросов пространственной организации в связи с нерегулируемой миграцией населения (демографическое опустынивание терри торий); — не разграничена компетенция государства и конкретных землепользователей в решении вопро сов обустройства территории; — отсутствие стратегии дальнейшего развития землепользования регионов Сибири, Дальнего Вос тока и Крайнего Севера;
6
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
— наличие значительных диспропорций между природно рекреационным потенциалом земель и уровнем их курортно лечебного и туристически рекреационного освоения и использования; — несоответствие современных малых форм хо зяйствования нуждам сохранения природно хозяй ственной сбалансированности землепользования; — наличие экологического дисбаланса соотноше ния угодий (пашня, лес, природные кормовые угодья) в региональных системах землепользования; — рост уровня деградации почвенного покрова; — малоразвитость дорожной сети, инженерной инфраструктуры и др. Возможность своей материализации земельные от ношения находят в ходе осуществления процесса землеустройства. Только на основе проектов землеу стройства предоставляются и изымаются земельные участки, устанавливаются их границы и закрепляют ся на местности межевыми знаками, происходит обо рот земель. Вместе с тем, произошедшие в 1991–2004 гг. изме нения в сфере землеустройства, характеризующиеся реформированием и снижением численности земле устроительной службы с потерей комплекса необхо димых государственных функций по управлению земельными ресурсами, преобразование и измене ние задач проектно изыскательских и научно иссле довательских институтов и предприятий системы «РосНИИземпроект», а также институтов по мони торингу земель, практически полное отсутствие фи нансирования землеустроительных работ со сторо ны государства в противовес мировым тенденциям по условиям государственного финансирования и регулирования землепользования, не могут обеспе чить выполнение поставленных задач по обеспече нию устойчивого повышения уровня жизни населе ния и высоких темпов экономического роста страны не только на ближайшую, но и на отдаленную перс пективу. Это связано со следующим. 1. Отсутствие надлежащей организации и государ ственного финансирования землеустройства, что привело к: — многочисленным земельным спорам и неразре шенным судебным делам в сфере оборота земель, что не позволяет иметь цивилизованный рынок и обеспечить гарантии со стороны государства прав земельной собственности; — уменьшению налогооблагаемой базы и невоз можности постановки большого числа земельных участков на кадастровый учет вследствие уклонения ряда землевладельцев и землепользователей от ука
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
занных работ, неточного определения площадей и границ земельных участков; — самовольному захвату и незаконному предос тавлению и изъятию земель; — существенному занижению земельных плате жей за используемые земельные участки и выкуп ных цен на земельные участки, находящиеся в госу дарственной или муниципальной собственности; — появлению недопустимых недостатков земле пользования (парцелляризации земель, дальнозе мелья, чересполосицы, вкрапливаний, вклинива ний), что наносит существенный ущерб всей экономике страны и очень скоро потребует проведе ния комплекса землеустроительных работ, консоли дации земель, что связано с колоссальными эконо мическими затратами; — невозможности надлежащего формирования зе мельных участков при разграничении государствен ной собственности на землю в целях регистрации прав собственности на земельные участки Российс кой Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. По данным исследований авторов статьи, уже сей час по названным выше причинам, консолидирован ный бюджет Российской Федерации недополучает около 50% земельных платежей, примерно 30% зе мельных участков предоставлены и изъяты с нару шением земельного законодательства и требований землеустройства, из 10 млн. земельных участков, по падающих под разграничение по формам собствен ности, на начало 2004 г. описано только 300 тыс., а за регистрировано лишь 13 тыс., причем только 3 тыс. — с проведением землеустроительных работ, гаран тирующих правильность разграничения земель. 2. Из за отсутствия требуемого землеустроительного обеспечения в настоящее время на землях сельскохозяй ственного назначения не проведена инвентаризация. В границах территорий бывших сельскохозяйственных предприятий не осуществлено разграничение земель, ис пользуемых сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве, в связи с этим данные участки не поставлены на кадастровый учет и не зареги стрированы; земельные участки фонда перераспределе ния не выделены в натуре; не проведены землеустрои тельные работы по передаче в собственность или пользование (аренду) сельскохозяйственным организа циям или гражданам несельскохозяйственных угодий, расположенных между участками продуктивных земель в границах земельных участков, предоставленных им в собственность, а также земельных участков, занятых принадлежащими им на праве собственности зданиями, строениями и сооружениями и др.
В данной ситуации государство несет потери из за снижения общей суммы бюджетных поступлений от регистрации сделок с земельными долями и други ми земельными участками; от реализации земель ных участков на торгах; от уменьшения государ ственной пошлины, взимаемой за юридически значимые действия по сделкам с землей и др. Отло женный экономический ущерб и упущенную эконо мическую выгоду из за отсутствия землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения госу дарство несет из за разрушения сельскохозяйствен ного производства и инфраструктуры, установления организационно территориальных и земельно пра вовых барьеров, препятствующих нормальной ин вестиционной политике, ипотеке и обороту земель сельскохозяйственного назначения. Согласно расчетам авторов данной статьи, общую сумму бюджетных поступлений за счет осуществле ния юридически значимых действий по сделкам с землей и гербовых сборов при осуществлении комп лекса землеустроительных работ, можно увеличить не менее чем в 8–10 раз, что окупит полностью затра ты государства по землеустройству. Исходя из опыта развитых зарубежных стран, затраты государства и собственников земель, отложенные на приведение в порядок разрушаемой организации территории, кон солидацию и комассацию земель, делятся между ни ми поровну (примерно по 15–20 условных единиц на гектар землеустраиваемой территории). 3. За последние десять лет необходимые землеуст роительные работы по изучению состояния земель были свернуты полностью. Тем не менее для любого государства они имеют огромное значение. Известно, что за последние годы в стране усили лись процессы деградации земель. Так, водная эрозия и дефляция почв имеет место почти на 30% площади сельскохозяйственных угодий, переувлажненные и заболоченные земли занимают 12,3% площади сельс кохозяйственных угодий. В последние годы получи ли свое развитие такие негативные процессы, как подтопление подземными водами (около 9 млн. га зе мель различного хозяйственного назначения, в том числе 5,0 млн. га сельскохозяйственных угодий). Нерациональное хозяйственное использование зе мель в аридных зонах привело к возникновению и развитию процессов опустынивания земель на тер ритории 35 субъектов Российской Федерации. В сельскохозяйственном производстве не исполь зуется более 30 млн. га пашни, продолжается ее зарас тание кустарником и мелколесьем, ухудшается сос тояние мелиорированных земель и кормовых угодий. Большие территории захламляются отходами произ
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
7
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
водства и потребления, загрязняются нефтью и неф тепродуктами, имеет место радиоактивное, химичес кое и биологическое загрязнение территории и др. Поэтому изучение состояния земель как вид зем леустроительных работ, предусмотренный законом, позволит спланировать систему мероприятий по улучшению земельного фонда страны. Трудно предположить, что работы по изучению состояния земель и предотвращению их деграда ции будут осуществлены за счет средств только от дельных землевладельцев и землепользователей. Они имеют территориальный, межхозяйственный характер, должны осуществляться на основе комп лексных проектов землеустройства, включающих сложные инженерные расчеты, проводимые спе циалистами, а также должны организовываться и финансироваться государством на федеральном и региональном уровнях и органами местного само управления.
Таким образом, через систему землеустройства должны осуществляться основные функции госуда рства по управлению земельными ресурсами: — информационное обеспечение управления в ре зультате проведения геодезических и картографи ческих работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества и ин вентаризации земель, т. е. работ по изучению состо яния земель; — планирование использования земельных ресур сов и их охраны, которое осуществляется в резуль тате создания схем землеустройства и схем исполь зования и охраны земельных ресурсов, различных административно территориальных образований; — организация рационального использования и охраны земель на основе проектов территориально го землеустройства, проектов внутрихозяйственно го землеустройства и рабочих проектов, связанных с использованием и охраной земель.
ИНФОРМАЦИЯ
3–4 октября 2005 г. в Москве состоялась расширенная коллегия Федерального агентства кадастра объектов недвижимости «О теку щих задачах территориальных ор ганов и подведомственных органи заций Роснедвижимости». Перед участниками заседания выступил руководитель Федерального агент ства кадастра объектов недвижи мости М.В. Мишустин. О путях взаимодействия с органами Рос недвижимости говорили в своих На фото (слева направо): М.В. Мишустин – руководитель Федераль выступлениях руководитель Феде ного агентства кадастра объектов недвижимости; В.А. Самолетов, ральной службы государственной А.В. Мальков, В.С. Кислов – заместители руководителя Агентства; статистики В.Л. Соколин и замес В.Л. Соколин – руководитель Федеральной службы государствен титель директора Федеральной ре ной статистики; М.В. Прохоров – заместитель директора Федераль гистрационной службы М.В. Про ной регистрационной службы; А.Л. Оверчук, К.В. Янков – замести тели руководителя Агентства хоров и др. Информация с сайта http://www.kadastr.ru
8
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ А.С. Ярмоленко, Н.А. Коробко Земельно&рентное обоснование социального расслоения в аграрном секторе экономики России В.М. Янюк Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности (в порядке обсуждения)
9
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Земельно&рентное обоснование социального расслоения в аграрном секторе экономики России А.С. ЯРМОЛЕНКО, заведующий кафедрой управления земельными ресурсами Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого, профессор, доктор технических наук Н.А. КОРОБКО, студентка Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого Основной вопрос современных производственных отношений России — это вопрос собственности. Введение частной собственности в производствен ные отношения ведет к резкому ослаблению роли государства как гарантии интересов большинства населения России или к укреплению государства как гарантии интересов меньшинства — собственни ков производительных сил. Если в неаграрном секторе экономики произошло социальное расслоение общества на собственников и наемных работников, то в аграрном секторе этот про цесс начинается в связи с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Рождение современных капиталистических отно шений в аграрном секторе аналогично ситуации в России второй половины XIX в. При этом пол ностью реализуется модель развития капитализма, построенная К. Марксом и Ф. Энгельсом [1]. Сле дуя этой модели, собственник заинтересован в полу чении максимальной земельной ренты, общество — в максимальном количестве продукта. Интересы об щества сводятся к вводу в производство лучших зе мель и к вложению именно в них дополнительного капитала. Но в этом случае рента не пропорциональ на увеличению капитала, ее рост незначительный — что невыгодно собственнику земли. Разрешением такого противоречия является передача права рас поряжения землей обществу, тогда рента и продукт будут принадлежать обществу. Однако вопрос земельных отношений в России ре шается по другому. По прежнему поощряется курс на создание крупных собственников земли. В ре зультате происходит социальное расслоение и в аг рарной сфере — на собственников и наемных работ ников. Если такой процесс будет происходить не в интересах общества, то в результате образуются ан
10
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
тагонистические классы: капиталистов собственни ков и наемных работников рабочих. В связи с этим в настоящей работе с точки зрения земельно рентной теории показывается возмож ность образования таких классов в результате прис воения лучших земель одними и худших — другими членами общества. При таком распределении собственники лучших земель получают возмож ность перераспределять капитал в пользу лучших земель и резко увеличивать земельную ренту, кото рая естественно остается у них полностью. Из за собственной слабости и нежелания государ ство не может изъять эту ренту в пользу общества. Однако «в руках» государства должна находиться налоговая политика. Она может быть эффективной тогда, когда сможет позволять изымать всю ренту или ее часть в пользу общества. Изъятая в виде на лога рента далее может перераспределяться для под держки тех фермеров и предприятий, которые осу ществляют производство на худших землях. Для обоснования такого налога необходимо пост роение математической модели создания земельной ренты и ее роста при перераспределении инвести ций в земли различных категорий. Построению такой модели, иллюстрирующей быстрый рост ренты и присвоение ее владельцами лучших земель, посвящена настоящая статья. Ценность модели заключается в том, что на ее ос нове можно обосновать эффективную ценовую и на логовую политику в целях общества. Аналитическая модель рентной теории МарксаЭнгельса В основу исследований примем таблицу 1 из [1]. В данной работе ей будет присвоен номер 1.
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Таблица 1 Цена При произ быль, водства, фунт фунт стер стер лингов лингов
Рента Про дажная Выруч цена, ка, фунт Фунт стер Квартер стер фунт лингов стер лингов лингов
Катего рия зе мель
Пло щадь, акр
Капи тал, фунт стер лингов
А
1
2,5
0,5
3
1
3
3
0
0
0
В
1
2,5
0,5
3
4
3
6
1
3
—
С
1
2,5
0,5
3
3
3
9
2
6
240%
D
1
2,5
0,5
3
4
3
12
3
9
360%
Итого
4
10
—
12
10
—
30
6
18
—
Про дукт, кварт
Обозначим A, B, C, D — вкладываемый капитал в земли категорий A, B, C, D для получения опреде ленного вида продукта; i — ставка процента на вкла дываемый капитал, общая для всех категорий зе мель. Тогда цену производства можно выразить следующим образом ЦП = (A + iA) + (B +iB) + (C + iC) + + (D +iD).
(1)
Норма доба вочной прибы ли
α + i(1/α α)]А – (A + iA) + β[1/α α+ Р = α [1/α α)]В – (B +iB) + γ[1/α α + i(1/α α)]С – + i(1/α α + i(1/α α)]D – (D +iD). (4) – (C + iC) + δ[1/α Проиллюстрируем (4) на примере модели, предс тавленной в таблице 1. Здесь количество продукта на единицу затрат составляет по землям категорий A — 1 : 2,5 = 0,4; B — 2 : 2,5 = 0,8; C — 3 : 2,5 = 1,2; D — 4 : 2,5 = 1,6.
Пусть количество продукта, получаемое от одной денежной единицы затрат для каждой из этих кате горий земель, равно α, β, γ, δ соответственно. Тогда общее количество продукта составит
Соответственно α = 0,4; β = 0,8; γ = 1,2; δ = 1,6. Количество затрат на единицу продукции опреде лим таким образом
ВП = αA + βB + γC + δD.
α = 2,5; 1/β β = 1,25; 1/γγ = 0,833; 1/δδ = 0,625. 1/α
Количество затрат на единицу продукции (се α, бестоимость) по категориям земель обозначим 1/α β, 1/γγ, 1/δδ. 1/β Если теперь в качестве продажной цены взять це ну производства на худших землях, т. е. величину α + i(1/α α)], то денежная выручка составит [1/α
Если в качестве продажной цены взять величину
α + i(1/α α)] (α αA + βB + γC + δD). (2) Ц = [1/α Разность выражений (2) и (1) равна ренте Р = Ц – ЦП.
(3)
После подстановки и группирования в (3) по ка тегориям земель запишем общее выражение зе мельной ренты, получаемой из земель категорий A, B, C, D,
α + i(1/α α) = 2,5 + 0,2 2,5 = 3, 1/α то денежная выручка в соответствии с (2) составит Ц = 3(0,4 2,5 + 0,8 2,5 + 1,2 2,5 + 1,6 2,5) = 30. В (3) i — средняя норма прибыли, которая в соот ветствии с [1] принимается средней по всему не сельскохозяйственному производству. Для определения ренты необходимо из денежной выручки вычесть цену производства. Тогда в нашем примере будет P = 0,4 6(1 +2 + 3 + 4) – (2,5 + 0,2 2,5) – (2,5 + + 0,2 2,5) – (2,5 + 0,2 2,5) – (2,5 + 0,2 2,5).
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 11
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ Таблица 2
Или в соответствии с (4) P = (1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (0,8/0,4)(1 + + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (1,2/0,4)(1 + 0,2)2,5 – – (2,5 + 0,2 ( 2,5) + (1,6/0,4)(1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) + (1,6/0,4)(1 + 0,2)2,5 – (2,5 + 0,2 2,5) = 18. Если обозначить Aj — затраты на земли категорий j, С — продажная цена , αj — количество продукта с единицы затрат для каждой категории, то обобще нием (4) будет n
n
j=1
j=1
– A1
– A2
– A3
– A4
– A5
Y
+1
+1
+1
+1
10
Z
0
–1,2
–2,4
–3,6
0
Оптимальное решение найдем в таблице 3. Таблица 3
P = C Σ αjAj – Σ (Aj + iAj). Или
– A1
– A2
– A3
Y
– A4
+1
+1
+1
+1
10
Z
+3,6
+2,4
+1,2
+3,6
36
n
αjAj – (Aj + iAj)], P = Σ [Cα j=1
(5)
где j — нумерация земель по категориям, от самых худших до самых лучших. Выражение (5) запишем так αj – (1 + i)]. P = Σ Aj [Cα
(6)
По мнению авторов данной статьи, это является аналитическим обобщением модели Маркса Эн гельса. Максимизация земельной ренты Примем (6) в основу исследований влияния ин вестиций, т. е. вклада капитала на величину ренты. Будем искать максимальное значение ренты при ог раничениях на объем инвестиций Σ Aj < A. Тогда оптимизационная задача приобретает следу ющий вид
αj – (1 + i)] = max; P = ΣAj [Cα
(7)
Aj < A.
В качестве примера воспользуемся данными таб лицы 1. Здесь A = 10; C = 3; α1 = 0,4; α2 = 0,8; α3 = 1,2; α4 = 1,6; i = 0,2. Тогда в числовом виде (7) перепишется так
P = A1 0 +A2 1,2 +A3 2,4 +A4 3,6 = max; (8) A1 + A2 + A3 + A4 10.
Составим для задачи (8) исходную жорданову таб лицу (таблица 2).
12
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Таким образом, в данном случае решение будет A1 = A2 = A3 = 0; A4 = 10; Zmax = 36. Денежная выручка составит 3 1,6 10 = 48. В результате получим максимальное значение ренты при вкладе всего капитала в самые лучшие земли. На первый взгляд, получается противоречие с вы водами [1], где установлено, что максимальное зна чение ренты соответствует случаю, когда в оборот вводятся самые худшие земли, по которым устанав ливается общественная цена производства. В действительности противоречия здесь нет. Ре шение (8) соответствует случаю, когда цена произ водства определена затратами производства на худ ших землях, которые в решении (8) выведены из оборота вообще. Поэтому ситуация (8) будет спеку лятивной при заданной цене. Если же решение (8) распространить повсеместно, то цена производства будет определяться затратами на землях A4. Так, согласно решению (8) цена про дукта составит C = (16/10)(1 + i) = 1,6(1 + 0,2) вместо C = 3. Тогда P = [0,625(1 + i)1,6 – (1 + 0,2)]A4 = 0. Таким образом, произойдет выравнивание цен и пре делом ренты будет 0. Это лишь подтверждает вывод [1]
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
о том, что интенсификация производства на лучших землях ведет к уменьшению земельной ренты. Главный вывод, вытекающий из решения (8), сво дится к следующему. Пусть имеется множество собственников с различным количеством земель ка тегорий Aj. На этом множестве продажная цена оп ределяется затратами на единицу продукции на худ ших землях A1. В результате в соответствии с решением (8) максимальная рента будет в руках тех, кто владеет лучшими землями A4. Тогда произойдет резкое разделение собственников на богатых A4 и бедных или нищих A1. В этом рентная суть разделе ния общества на классы при частной собственности на землю. Это особенно ярко проявляется, когда A4>>A1. Следовательно, крупные собственники заинтере сованы не в выводе с оборота худших земель, а в пе редаче (продаже) их другим собственникам, которые будут обрабатывать такие земли и создавать на них продажную цену продукта. Естественно, что худшие земли будут приобретены лишь беднотой, которая в современной России остается беспомощной. Если же земли будут выровнены по качеству, то это приводит к устремлению земельной ренты к нулю, что капита листам собственникам не выгодно. Выделим из решения (8) дифференциальную рен ту II. Полагаем, что рыночная обстановка соответ ствует таблице 1. Первичный капитал, вложенный в земли D, составляет 2,5 единиц; дополнительный капитал — 7,5. Выручка и рента здесь будут 12 и 9 соответственно. В продукте это выражение составит 4 и 3 квартера. Из решения (8) следует выручка и рента, равные 48 и 36 соответственно. Тогда дифференциальная рента II будет 36 – 9 = = 27. Если дифференциальная рента I может изыматься в виде налога, то оставшаяся собственнику часть ренты составит 27, что будет равно норме добавоч ной прибыли (27 : 10)100 = 270%. Дифференциальная рента II составит 270% затрат. В то время как на худших землях A1 норма прибыли составит лишь 20%. Таким образом, можно сделать следующий вывод. Следуя решению экстремальных задач (7), (8), возможно резкое увеличение как производственно го продукта, так и земельной ренты при условиях: а) наличия в производстве земель всех категорий (таблица 1);
б) определения продажной цены по цене произво дства на худших землях; в) наличия собственника, владеющего отдельно от других землями различных категорий A1, A2, ..., An; г) возможности вклада дополнительного капитала в наилучшие земли. Но такое увеличение ведет к быстрому и резкому социальному расслоению общества. Благодаря резкому росту дифференциальной рен ты II увеличиваются доходы лишь собственников лучших земель. Однако в условиях социалистической собствен ности настоящий вывод имеет следующее значение. Так, если инвестировать лишь лучшие земли, то воз можно увеличение производства продукта и ренты. И при одинаковых затратах инвестирование лучших земель согласно таблице 1 и решению (7), (8) при водит к увеличению продукта и ренты в 1,6 и 2 раза соответственно. 48 : 30 = 1,6; 36 : 18 = 2. Но такое производство неизбежно ведет к пониже нию продажной цены, так как худшие земли выбыва ют из оборота. На наш взгляд, приведенный вывод дополняет поло жения, изложенные К. Марксом и Ф. Энгельсом в [1]. Выводы 1. Табличную модель Маркса Энгельса [1] можно представить в простой аналитической форме (6). Эта форма позволяет формулировать экстремаль ные задачи с любым числом неизвестных Aj и нала гаемых на них ограничений. 2. Из решения оптимизационной задачи (7), (8) следует важный социальный вывод. Распределение инвестиций в пользу худших земель приводит к рез кому скачку земельной ренты. Этот скачок может сопровождаться значительным увеличением произ водства. Увеличение ренты и производства приводит к еще большему обогащению собственников лучших земель, так как рента всецело принадлежит им. 3. При капиталистическом развитии аграрного сектора общество в лице государства может изъять часть ренты в свою пользу в виде налога. Налог может обосновываться следующими пред положениями. А) Изъятие налога в виде дифференциальной рен ты I по всем землям. Оставшаяся часть ренты тогда принадлежит собственнику земли. Покажем это.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 13
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
В приведенном примере согласно решению (8) рента составляет 36 денежных единиц (фунтов стер лингов). Если бы капитал распределялся поровну во все земли, то рента составила бы 18 фунтов стерлин гов (таблица 1). Это была бы вся дифференциаль ная рента I. Тогда, полагая налог равным дифферен циальной ренте I, его значение в данном случае будет равным 18 фунтов стерлингов. Оставшаяся часть ренты остается собственнику как стимул его производственной деятельности при вложении ка питала на лучших землях. Б) Изъятие налога в виде дифференциальной рен ты I, отнесенной к лучшим землям (земля D, табли ца 1). Здесь дифференциальная рента I составляет 9 фунтов стерлингов. Принимая ее равной налогу, найдем, что после его вычитания у собственника ос тается 36 – 9 = 27 фунтов стерлингов ренты. Таким образом, в варианте Б остается большая часть земельной ренты. В зависимости от приоритетов государства выби рается соответствующий вариант налогообложения. В варианте А налог больше. Он может пойти на развитие экономической и социальной инфраструк туры аграрного сектора, улучшение земель, перевод их в категории лучших земель. Это поднимет их продуктивность, хотя и снизит при этом земельную ренту. Вариант А соответствует интересам общества в данном примере в большей мере, чем вариант Б.
Вариант Б совершенно игнорирует интересы общества. Его средства недостаточны для разви тия инфраструктуры и улучшения земель. Ва риант Б отстаивает лишь интересы собственни ка. 4. Следуя решению (8), обосновывается пред положение автора работы [2] о скупке в России лучших земель за бесценок на этапе с 2004 по 2009 г. Именно этот процесс станет базовым для развития капиталистических отношений в сельском хозяйстве. Эта основа приведет к воз рождению антагонистических классов и соци альному неравенству. 5. Решение (8) было бы оптимальным для социа листического способа производства или хотя бы в ус ловиях государственного капитализма, где собствен ником является государство. При этом капиталистам (арендаторам) земля представлялась лишь в пользо вание. В таком случае налог не мог бы быть меньше полученного из варианта А. Список литературы 1. Маркс К. Критика политической экономии: Ка питал. — Т. 3. Ч. 2. — М.: Госполитиздат, 1947. 2. Гвоздева О.В. Организационно экономический механизм регулирования земельного рынка: Авто реф. дис... канд. экономич. наук, Воронеж, 2004.
Московский колледж геодезии и картографии (лицензия правительства г. Москвы. Гос. аккредитация № 016530 от 19 мая 2004 г.) Объявляет прием абитуриентов на заочное отделение по специальностям: — «аэрофотогеодезия»; — «картография»; — «прикладная геодезия»; — «экономика и бухгалтерский учет»; — «земельноимущественные отношения». Прием документов (заявление, документ об образовании, справка с места работы, четыре фотографии размером 3х4 см) осуществляется до 31 декабря 2005 г. На период экзаменационных сессий студентам предоставляется общежитие. Адрес колледжа: 121467, Москва, ул. Молодогвардейская, 13, телефоны: 149 82 33, 444 61 98. Проезд: метро до ст. «Кунцевская», далее авт. 236 до ост. «Ельнинская улица».
14
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности (в порядке обсуждения) В.М. ЯНЮК, доцент ФГУ ВПО «Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова», кандидат биологических наук Реализация Федерального закона «Об обороте зе мель сельскохозяйственного назначения» № 101 ФЗ от 24 июля 2002 г. на практике сопряжена с раз личными трудностями. Об этом свидетельствует резкое снижение объема сделок после введения За кона в действие. Основная часть площади сельско хозяйственных угодий, потенциально вовлекаемая в рыночный оборот, находится в долевой собствен ности и используется акционерными обществами, товариществами, коллективными хозяйствами. Осуществление сделки с выделением земельной до ли в натуре является сложной землеустроительной процедурой, требующей информационного, юриди ческого и оценочного сопровождения, выливающе гося в значительные трансакционные издержки [1–3]. При этом ряд вопросов требует дополнитель ного нормативно методического обеспечения, о чем свидетельствует значительно возросшее количество публикаций по этой проблеме как в центральных, так и местных изданиях. Непременным условием вовлечения земельных до лей в виде земельных участков в рыночный оборот является проведение их индивидуальной рыночной оценки. В условиях неразвитости рынка сельскохо зяйственных земель, с крайне неоднородной эффек тивностью их использования, единственно объектив ным критерием оценки является их нормативный рентный доход, рассчитываемый в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (распоря жение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568 р) на основе нормативных затрат и норматив ной урожайности. Вместе с тем, успех включения земли в рыночной оборот зависит не только от объективности опреде ления рентообразующих факторов и величины нор мативного рентного дохода, но и от соответствия це
ны в виде капитализированной ренты реально суще ствующей цене спроса на землю. А это во многом оп ределяется корректностью обоснования коэффици ента капитализации (нормы дисконта). Цена спроса на землю формируется под влиянием многочисленных факторов: экономических, соци альных, демографических, природно климатических и др. [4, 5]. Земля была и остается важнейшим ресур сом сельскохозяйственного производства. Однако эффективность этого производства, как и привлека тельность для приложения капитала (спроса на зем лю как средства производства) определяется, с од ной стороны, оптимальностью соотношения всех необходимых ресурсов (земля, материально техни ческие и финансовые, трудовые), с другой — уров нем доходности производства, во многом зависящем от соотношения цен на промышленную и сельскохо зяйственную продукцию. Современное аграрное производство явно не страдает дефицитом земли. Большая доля площади сельскохозяйственных уго дий не используется. Современный платежеспособ ный спрос населения не позволит в ближайшие годы повысить цены на сельскохозяйственную продук цию до уровня, обеспечивающего сопоставимый с другими отраслями производства, уровень рента бельности. Совокупность этих факторов и определя ет уровень цен спроса на участки сельскохозяйствен ных угодий, используемых по прямому назначению, в пределах от нескольких сот до тысячи рублей за гектар. В такой ситуации расчет рыночной стоимос ти угодий по коэффициенту капитализации, опреде ляемому стандартным способом на основе учетной ставки ссудного процента, может привести к сущест венным отклонениям от реальной в районе цены спроса. Чтобы исключить это несоответствие, обос нование коэффициента капитализации предлагается вести на основе моделирования цены предложения
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 15
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
на участки сельскохозяйственных угодий, выделяе мые в счет права на земельную долю Цпд. Эти факторы будут формировать основной объем пред ложения на рынке сельскохозяйственных угодий: Цпд = Спс ± Вк + Зоц + Змж + Зин + Зрг,
(1)
где Спс — стоимость прав собственности на земель ную долю, руб.; Вк — компенсационные выплаты при выделе земельной доли, руб.; Зоц — стоимость работ по рыночной оценке земель, руб.; Змж — стои мость работ по землеустройству для выдела земель ной доли в натуре, руб.; Зин — затраты на информа ционное сопровождение сделки, руб.; Зрг — плата за регистрацию права на земельный участок и сделку с ним, руб. Учитывая, что согласно условиям проведения приватизации угодий бывших колхозов и совхозов доли участников долевой собственности считаются равными, стоимость прав собственности на одну до лю можно представить в виде Спс = Ро Пзд Кк,
(2)
где Ро — средневзвешенный рентный доход по угодьям, находящихся в долевой собственности, руб./га; Кк – коэффициент капитализации; Пзд — площадь земельной доли, га. Некоторые величины, входящие в уравнение (1), в достаточной мере стабильны и определены сложив шимся рынком услуг (Змж, Зин) либо нормативны ми актами (Зрг), поэтому есть смысл объединить их
в одну статью, условно называемую затратами соп ровождения сделки Зсз = Змж + Зин + Зрг. Рассмотрим для упрощения вариант цены предло жения (Цпд), в котором отсутствуют компенсацион ные выплаты (Вк = 0), т. е. рыночная стоимость 1 га, выделяемого в счет земельной доли участка, и всех земель сособственников совпадает. В этом случае при подстановке в уравнение (1) Спс, определяемой по формуле (2), получаем выражение взаимосвязи интересуемых нас параметров Цпд, Кк, Зоц Цпд = Ро Пзд Кк + Зоц + Зсз.
Для условий конкретного хозяйства или района, если известна площадь земельной доли (Пзд), на ос нове рыночной оценки определен средневзвешен ный рентный доход угодий, находящихся в долевой собственности (Ро), установлены суммарные затра ты на сопровождение сделки (Зсз). Фиксируя значе ния параметров коэффициента капитализации (Кк) и стоимости проведения рыночной оценки земель (Зоц), по уравнениям (2, 3) находим величины стои мости прав собственности на одну земельную долю (Спс) и цену предложения за нее (Цпд). Результаты таких расчетов на примере пашни, на ходящейся в долевой собственности в землепользо вании АО «Заветное» Энгельсского района Сарато вской области, приводятся в таблице. При выполнении расчетов принималось: — суммарные затраты на сопровождение сделки (Змж + Зин + Зрг) равны 5,0 тыс. руб.; — площадь пашни в земельной доле — 9,9 га;
Цена предложения за земельную долю в зависимости от параметров рыночной оценки сельскохозяйственных угодий Коэффициент капитализации Стоимость про ведения рыноч ной оценки уго дий, тыс. руб.
16
2
4
6
10
15
Стоимость прав собственности на земельную долю, тыс. руб. 4,46
8,92
13,38
22,30
33,47
2,5
11,96
16,42
20,88
29,80
40,97
5,0
14,46
18,92
23,38
32,30
43,47
7,5
16,96
21,42
25,88
34,80
45,97
10,0
19,46
23,92
28,38
37,30
48,47
15,0
24,46
28,92
33,38
42,30
53,47
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
(3)
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
— средневзвешенная величина рентного дохода согласно выполненным расчетам Ро = 225,4 руб./га. Аналогичным образом можно провести расчеты предельных затрат на рыночную оценку угодий, ес ли зафиксировать цену предложения за земельную долю и решать уравнение (3) относительно Зоц. Моделирование цены предложения за земельную долю и выявление реально возможных цен спроса позволят определить условия, при которых возмож но совершение сделок с земельными долями: стои мость права собственности на земельную долю, сто имость проведения рыночной оценки угодий. При этом очевидно, что стоимость права собственности и коэффициент капитализации функционально взаи мосвязаны как между собой, так и с величиной ком пенсационных выплат. Для близко расположенных к хозяйственному центру участков с высоким бал лом бонитета почв величина компенсационных вып лат может в несколько раз превышать значение Спс. При цене спроса около 10–12 тыс. руб. за одну до лю (1,0–1,2 тыс. руб./га) сделка с выделением участ ка может произойти при условиях: Зоц<2,5 тыс.; Кк = 2; Спс<5,0 тыс. (см. таблицу). Только увеличение цены спроса до 20–22 тыс. руб. (2,0–2,2 тыс. руб./га) позволит вырасти как стоимости прав собственности реально до 8–10 тыс. руб., так и стоимости проведе ния рыночной оценки угодий до 5–8 тыс. руб. в рас чете на одну земельную долю. Высокий удельный вес при существующих ценах спроса на участки сельскохозяйственных угодий как стоимости самих оценочных работ, так и совокуп ности услуг по информационному сопровождению сделки (включая межевание, кадастровый учет и ре гистрацию), является действительно сдерживаю щим фактором реализации законодательства об обо роте земель сельскохозяйственного назначения [1, 4]. Это связано с рядом причин разнопланового ха рактера: — неразвитостью института частных оценщиков, действительно владеющих инструментарием оцен ки сельскохозяйственных угодий; — непроработанностью некоторых методических аспектов проведения оценки; — необходимостью оценки на всей площади уго дий, входящих в долевую собственность независимо от размеров выделяемого в счет земельной доли (до лей) участка; — ограниченностью срока действия результатов рыночной оценки объектов недвижимости. Не удастся существенно снизить издержки на про ведение рыночной оценки путем использования дан ных государственной кадастровой оценки (ГКО).
Применимы лишь данные паспортизации полей и ра бочих участков по бонитету почв и технологическим свойствам, но они не включались в отчетные доку менты работ по ГКО и имеются лишь в архивах част ных предприятий, преобразованных из государствен ных гипроземов. Чтобы реально снизить издержки на рыночную оценку сельскохозяйственных угодий, обеспечивать при этом унификацию и сопостави мость результатов, необходимо создавать доступный для массового применения инструментарий. В него должны входить автоматизированные базы данных для расчета затрат на использование угодий, пакет программ на основе ГИС технологий, обеспечиваю щий автоматизацию определения как параметров паспортизации первичных элементарных объектов оценки, так и результирующих показателей оценки. Очевидна потребность такого инструментария и для проведения нового тура государственной када стровой оценки сельскохозяйственных угодий, опи рающегося на принципы рыночной оценки, как это было сделано при ГКО земель поселений. Однако, если говорить о действительном повышении уровня оценки сельскохозяйственных угодий, приведении его в соответствие с требованиями цивилизованного рынка и поддержании отношения к земле как осо бой ценности, в целях эффективного и рациональ ного использования и сохранения ее многообразных свойств, необходимо поднять на новый уровень ка чество исходной информации [6, 7]. Это потребует перехода к новой системе бонитировки почв и опре деления нормативной урожайности на основе моде лей количественного описания биопродукционных процессов. Необходимы также кондиционные по масштабу и срокам обновления почвенные карты, данные геоботанического обследования естествен ных кормовых угодий. Наряду с относительной дороговизной при объек тивно низком качестве существующей оценки сельско хозяйственных угодий, основным препятствием для выделения земельных участков в счет права на земель ную долю является неразработанность механизма пе рераспределения компенсационных выплат. Их вели чина, особенно в крупных хозяйствах с большим различием участков по транспортной доступности, вы сокой дифференциацией по уровню плодородия почв, включенных в состав пашни, может в несколько раз превышать стоимость самого права собственности на земельную долю. Трудно вообще представить удовлетворительный механизм реализации компенсационных выплат, ес ли процесс выделения земельных долей растянут во времени, в течение которого происходит изменение
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 17
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
рыночной стоимости земли. Сохранение принципа равного права на общедолевую собственность сог ласно Гражданскому кодексу РФ п. 2 ст. 254 воз можно при следующих вариантах. 1. Единовременное разделение угодий в долевой собственности на равные по площади участки с юри дическим оформлением прав за конкретными лица ми и перераспределением между ними положитель ных и отрицательных компенсационных выплат. 2. Выделение участков не по равной площади, а по равноценной рыночной стоимости земельной доли, что не предусмотрено существующим земельным законодательством. При этом варианте останутся незначительные компенсационные выплаты. При сложившейся организации территории сельскохо зяйственного предприятия чисто технически не осу ществим выдел площади, точно соответствующей рыночной стоимости одной доли. 3. Разработка проекта перераспределения земель долевой собственности на сельскохозяйственном предприятии, где в качестве технико экономическо го обоснования используются результаты рыночной оценки земель. По интегральным критериям, отвеча ющим требованиям минимизации компенсационных выплат и экономического ущерба от изменения орга низационно производственной структуры действу ющего сельскохозяйственного предприятия, а также обеспечения транспортной доступности и компакт ности новых землепользователей, определяется оче редность предоставления массивов угодий для выде ла земельных долей. Согласованный сособственниками, а, по мнению ав тора данной статьи, и с представителями администра ции сельскохозяйственного предприятия, такой про ект заранее предотвратит возникновение споров и согласительных процедур, связанных с реализацией прав собственников по распоряжению своей земель ной долей. О таком варианте говорится и в работе [8]. По мнению автора данной статьи, предпочтитель нее второй вариант при выделении участков по рав
ноценной рыночной стоимости земельной доли с минимальными значениями компенсационных вып лат. Но он требует внесения поправки в Федераль ный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен ного назначения». Список литературы 1. Анисимов С.П., Щербатова Е.С. Вопросы реали зации законодательства об обороте земель сельско хозяйственного назначения на территории Нижего родской области // Земельный вестник России. — 2004. — № 1. — С. 43–47. 2. Методические рекомендации по выделу земель ных участков в счет земельных долей. — М.: Мин сельхоз РФ, 2003. — 17 с. 3. Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядо чивании существующих объектов землеустройства // Земельный вестник России. — 2003. — № 1. — С. 63–71. 4. Кресникова Н.И. Механизмы функционирова ния земельного рынка // Земельный вестник Рос сии. — 2003. — № 3. — С. 10–15. 5. Липски С.А. Проблемы управления сельскохо зяйственным землепользованием современной Рос сии. — М.: ГУЗ, 2001. — 248 с. 6. Булгаков Д.С., Карманов И.И., Славный Ю.А. Проблемы агроэкологической оценки почв и совре менные подходы к ее решению // Современные проблемы почвоведения: Науч. тр. Почвен. ин та им. В.В. Докучаева. — М., 2000. — С. 286–293. 7. Сорокина Н.П. Методические проблемы круп номасштабной почвенной картографии и пути ее ре шения // Современные проблемы почвоведения: Науч. тр. Почвен. ин та им. В.В. Докучаева. — М., 2000. — С. 144–155. 8. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое ре гулирование землеустройства и его развитие // Зе мельный вестник России. — 2003. — № 2. — С. 9–11.
Уважаемые читатели и подписчики журнала «Земельный вестник России»! Редакция приносит свои извинения за несвоевременный выпуск номеров журнала в 2005 г. Связано это с административной реформой федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации, повлекшей за собой реорганизацию учредителя издания – Росземкадастра — в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Тем не менее свои обязательства перед подписчиками и авторами редакция намерена выполнить. В связи с этим просим с пониманием отнестись к тому, что в выпускаемых номерах за 2005 г. редакция вынуждена сочетать публикацию материалов, представленных до реорганизации, с вновь поступившими.
18
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ А.В. Орешкина Влияние комплексных соединений на физико&химический состав почв
19
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
Влияние комплексных соединений на физико&химический состав почв А.В. ОРЕШКИНА, аспирантка кафедры физической и аналитической химии Московского педагогического государственного университета В настоящее время гетерополисоединения (ГПС) представляют обширный класс комплексных соеди нений. Многочисленные исследования в этой облас ти проходят на протяжении 150 лет, но, несмотря на большой экспериментальный материал, остаются многие вопросы, которые являются малоизученны ми. ГПС обладают уникальными физико химичес кими свойствами, поэтому многие из них применяют в качестве катализаторов в процессах органического синтеза, они участвуют в образовании витамина Е (токоферола) и действуют на минеральную состав ляющую почв [1]. Цель работы заключалась в исследовании серых лесных и дерново подзолистых почв Домодедовско го района, установлении физико химического сос тава и выделении из почв ГПС. ГПС — это координационные соединения, в кото рых полиоксометаллатная сфера выступает в качест ве лиганда по отношению к одному или нескольким гетероатомам, представляющих собой искаженные металло кислородные октаэдры. К настоящему вре мени известны ГПС более 60 элементов [2], из кото рых в почвенных растворах выделены только три: это гексомолибденоферрат (III) калия, гексомолиб деноферрат (III) натрия [3] и гексомолибденоко бальтат калия [4]. Почва состоит из трех основных частей: твердой, жидкой и газообразной. В свою очередь твердая часть представлена органической и минеральной составляющей, жидкая — почвенным раствором, га зообразная часть — почвенным воздухом. Мине ральная составляющая почвы имеет сложный хими ческий, минералогический и механический состав. В зависимости от типа почвы состав химических элементов этой части может изменяться. Так, в дер ново подзолистых и серых лесных почвах преобла дают железо, молибден и алюминий, полный элеме нтный состав данных типов почв представлен в таблице 1 [5]. В серых лесных и дерново подзолистых почвах есть три важных элемента, способных образовать ГПС, которые находятся в следующем виде: молиб
20
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Таблица 1
Средний элементный состав метрового слоя почв Элемент
Почвы Дерновоподзолистые Серые лесные
Кислород
49,60
49,27
Углерод (гумус)
0,66
1,25
Азот
0,08
0,115
Фосфор
0,054
0,044
Сера
0,031
0,076
Кремний
34,86
33,45
Алюминий
6,33
6,67
Железо
3,02
3,80
Молибден
0,20
0,06
Кальций
0,78
1,24
Магний
0,72
1,02
Калий
2,04
1,60
Натрий
1,28
0,76
ден присутствует в таких почвенных минералах, как молибденит, повеллит и вульфенит. При повыше нии значения рН почвенных растворов увеличива ется подвижность данного элемента. Кобальт входит в состав минералов кобальтина, каролита, линнеита и сферокобальтита. Железо присутствует в виде вторичных минералов, таких, как железисто магне зиальная слюда (биотит), магнезиальная слюда (флогопит, гидробиотит и вермикулит). Для исследования почв был выбран Домодедовс кий район, так как в нем преобладают дерново подзо листые и серые лесные почвы, которые предполага ют по элементному составу наличие в почвенных
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
растворах ГПС. Отбор проб осуществлялся в макси мальном удалении от локального источника загряз нения — аэропорта «Домодедово» с целью уменьше ния антропогенного влияния на образование ГПС. Пробы отобраны по четырем направлениям в 2004 г. Пробы 1, 2, 3 и 4 отобраны в северном, южном, вос точном и западном направлениях соответственно. В пробах почв по стандартным методикам [7] были оп ределены такие физические характеристики, как гиг роскопическая влага, капиллярная влагоемкость, окислительно восстановительный и кислотно основ ной показатели, значения которых представлены в таблице 2. Для определения типа почв отобранных образцов было установлено процентное содержание гумусо вых веществ, азота и углерода методом И.В. Тюрина (таблица 3). Согласно существующей классификации почв [5] пробы 1 и 2 относятся к серым лесным (малогумус ным почвам), так как в них содержание гумусовых веществ находится в интервале от 2 до 4%, пробы 3 и 4 — к дерново подзолистым, так как они содержат от 4–7% гумусовых веществ. При исследовании был проведен химический ана лиз образцов почв, который осуществляли методом водных вытяжек по стандартным методикам [7]. Определение ионов кальция и магния проводили комплексометрическим, ионов железа и меди — фо тометрическим, хлорид и сульфат ионов — титри метрическим методами. Полученные эксперимен тальные данные представлены в таблице 4. Так как максимальное количество общего железа (таблица 4) было обнаружено в пробах 3 и 4, к тому же данные почвенные растворы относятся к типу дерново подзолистых почв и имеют водородный по казатель близкий к кислой среде (см. таблицу 2), их исследовали на наличие ГПС. После многократного
Таблица 2
Физические характеристики проб почв Окисли Капил Гигрос Водо Но тельновос лярная копичес родный мер станови влагоем кая вла показа пробы тельный, кость, % га, % тель, рН Eh, В 1
33,40
6,40
6,90
0,450
2
27,61
5,95
6,89
0,459
3
30,01
5,18
6,77
0,523
4
25,54
4,83
6,40
0,540 Таблица 3
Содержание гумусовых веществ, азота и углерода в пробах почв Номер пробы
Гумусовые вещества, %
Азот, %
Углерод, %
1
3,32
0,11
1,34
2
3,78
0,14
1,61
3
4,45
0,16
1,40
4
4,68
0,18
1,25
выпаривания этих растворов удалось выделить в пробе 4 небольшое количество вещества, структурно схожего с ГПС. Данный осадок перекристаллизова ли из горячей воды, высушили и исследовали мето дом масс спектроскопии. В результате была установ Таблица 4
Результаты анализа водных вытяжек проб почв Домодедовского района в 2004 г., мг/кг Номер Общая пробы жесткость
Ca 2+
Mg 2+
Cu 2+
Fe общ
Fe2+
Fe3+
Cl –
SO4 2
1
112,00
42,58
69,42
3,90
0,56
0,20
0,36
85,28
238,42
2
108,90
63,70
45,20
4,50
0,90
0,50
0,40
109,44
244,28
3
117,00
58,50
58,50
4,90
1,04
0,52
0,52
113,63
345,81
4
119,10
62,50
56,60
6,80
1,80
0,83
0,97
142,02
576,36
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 21
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
лена формула соединения, которое относится к ГПС, тип Перлоффа — гексомолибденоферрат (III) калия. Автором данной статьи предложена схема реакции, которая объясняет возможность образования данно го комплексного соединения в растворе. Основыва ясь на работах К.К. Гедройца, который назвал сово купность высокодисперсных почвенных частиц, обладающих обменной поглотительной способ ностью, почвенным поглотительным комплексом (п.п.к.), можно предположить обратимую реакцию обмена между поглощенными катионами почвы и катионами солевых растворов [8]. Реакцию обмен ного поглощения катионов можно изобразить так К (п.п.к.)Ca + K2MoO4. (п.п.к.) + CaMoO4 K
железа и калия, а также молибдена, который являет ся «каркасом» основных ГПС. При исследовании установлены условия, повыша ющие возможность образования ГПС, а именно: по ниженная капиллярная влагоемкость и гигроскопи ческая влага, пониженное значение водородного показателя и повышенное — окислительно восста новительного, которые повышают насыщенность почвенного раствора катионами и анионами. Важ ное значение имеет и химический состав почвы: чем больше концентрация различных ионов, тем больше вероятность образования ГПС. Большое влияние оказывает на ГПС температур ный режим протекания реакции, чем выше темпера тура, тем быстрее осуществляется образование ГПС. Список литературы
Процесс образования ГПС также возможен из за высокого значения окислительно восстановитель ного потенциала (см. таблицу 2). Вероятная схема данной реакции K2MoO4 + Fe2+ + 6H+ = = К3[FeМо6О18(ОН)6] + 9K+. В заключение можно сделать следующие выводы. Наличие ГПС в почвенном растворе приводит к уменьшению значения водородного показателя, уве личению концентрации общего количества ионов железа и меди. Содержание ГПС зависит от типа почвы, т. е. от ее элементного состава, поэтому наиболее склонны к образованию данных комплексных соединений дер ново подзолистые и частично серые лесные почвы, что подтверждено исследованием района с преобла дающим типом почв. Вероятность образования ГПС в почвенном раст воре обусловлена избыточным содержанием ионов
1. Никитина Е.А. Гетерополисоединения. — М.: Госхимиздат, 1962. — 402 с. 2. Кожевников И.В. // Успехи химии. — 1993. — Т. 62. — С. 510. 3. Сергиенко В.С., Порай Кошиц М.А. // Итоги науки и техники. Сер. кристаллохимия. — М.: ВИНИТИ, 1985. — Т. 19. — С. 79. 4. Казиев Г.З., Ольгин Киньонес С., Бельский В.К. // Журн. неорган. химии. — 2002. — Т. 47. — № 3. — С. 389. 5. Орлов Д.С. Химия почв. — М.: изд во Моск. ун та, 1985. — 376 с. 6. Горбунов Н.И. Методические указания для оп ределения и характеристики почвенных минералов. — Днепропетровск: ДГУ, 1977. — 37 с. 7. Федорова А.И., Никольская А.Н. Практикум по экологии и охране окружающей среды. — М.: ВЛАДОС, 2003. — 288 с. 8. Агрохимия / Под ред. В.М. Клечковского. — М.: Колос, 1967. — 579 с.
ИНФОРМАЦИЯ
10–11 октября 2005 г. в г. Москве состоялось рабочее совещание по результатам российскошведско го проекта «Организация информационного обеспечения деятельности органов государственного учета и регистрации прав на недвижимое имущество, органов государственной власти и местного самоуправ ления в Архангельской области». В работе совещания приняли участие представители Роснедвижимос ти, Минэкономразвития России, Росрегистрации, ФНС России, руководители российско шведских про ектов, эксперты по направлениям деятельности с российской и шведской стороны. Информация с сайта http://www.kadastr.ru/news/official/6905
22
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ Т.Е. Кузнецова Социализация и национализация земли в 1917ñ1932 гг.
23
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ
Социализация и национализация земли в 1917ñ1932 гг. Т.Е. КУЗНЕЦОВА, главный научный сотрудник Института экономики РАН Необходимость решения земельного вопроса в 1917 г. была связана с состоянием крестьянских хо зяйств накануне революций. Безземелье и малозе мелье, постоянное дробление, сохранение общинных отношений с неизменными переделами и чересполо сицей, сохранение натурально хозяйственных связей и дифференциация привели к тому, что среди кресть янских хозяйств более 1/4 не имели лошадей, около 1/5 не имели коров. В целом безлошадные и одноло шадные, бескоровные и однокоровные составляли 75% хозяйств [1, с. 107], т. е. речь шла о значительном количестве дворов, стоящих на грани вымирания. Определенным образом проблема решалась за счет политики переселения крестьян на новые земли, а также выкупа земли у помещиков и казны. За счет последнего крестьяне получили около 3 млн. десятин [1, с. 135]. Это привело к тому, что накануне войны выросла товарность крестьянского хозяйства, что же сказалось на улучшении состояния экономики стра ны в целом. Война и революция не только изменили вектор социально экономического развития страны, но и привнесли идею социализации земли, с по мощью которой предполагалось решить аграрный вопрос. Социализация понималась как отмена всех видов частной собственности на землю, которая ста новилась всенародным достоянием и переходила в пользование всех, трудящихся на ней, в результате «справедливого распределения». Идея социализации земли реализовывалась в несколько этапов. На первом этапе жертвой этого процесса стало крупное хозяйство после безвозмезд ной конфискации помещичьих, церковных и различ ных казенных земель на основе прямого и справед ливого раздела их в пользу крестьянских хозяйств по нормативам, складывающимся в каждой волости. О единой норме землепользования вопрос даже не ста вился. Такой путь несколько улучшил материальное положение некоторой части российского крестьян ства. Следующий этап социализации определялся сложностями продовольственной политики и стро ился на противопоставлении одной части крестьян ства другой, деревенской бедноты — зажиточным, имеющим излишки продовольствия поначалу сверх
24
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
установленных норм, а затем после изъятия всех из лишков у всех крестьян с помощью комитетов бед ноты. Несмотря на принятые меры в 1918–1919 гг. удалось собрать только 100 млн. пудов хлеба при ежегодной потребности 400 млн. пудов [2]. Третий этап социализации — создание советских хозяйств, коллективных хозяйств, коммун. Причем Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию от 1919 г. вступило в противоречие с ранее принятым и формально не отмененным Основным законом о со циализации земли от 27 января 1918 г., поскольку этот Закон исходил из индивидуалистических начал в организации сельскохозяйственного производства. Организация советских хозяйств означала, по суще ству, создание государственных хозяйств, макси мально использующих преимущества крупных предприятий. Однако материальной базы для созда ния таких хозяйств с ликвидацией крупного дорево люционного производства фактически не было, хотя в ноябре 1918 г. был учрежден специальный миллиа рдный фонд для переустройства сельского хозяйства на социалистический лад. Если в 1916 г. было 76,2 тыс. крупных хозяйств с площадью посева 3718 тыс. десятин, то в 1920 г. — 5,6 тыс. и 263 тыс. десятин соответственно. Коллективные хозяйства оказались созданными не сельскохозяйственным на селением, которое не достигало в них даже 50%, а бе жавшими от голода из городов рабочими и служащи ми (33,2%), а также ремесленниками и кустарями (9,3%), монахами, духовенством (6,4%), прочими (4,7%) [1, с. 240]. В 1917–1920 гг. из города в дерев ню перебралось 8 млн. человек [3]. Процесс социализации земли включал создание опытно показательных хозяйств, в их функции вхо дили всесторонняя помощь крестьянскому хозяй ству, его обеспечение лесными материалами путем раздачи лесов. Одним из важных мероприятий было землеустройство, первоочередными задачами кото рого были отведение земель под советские хозяйства и запрещение переделов общинной земли. В целом, в результате социализации земли посевная площадь европейской части РСФСР сократилась с 41,8 млн. десятин в 1917 г. до 31,6 млн. десятин в 1920 г. [1,
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ
с. 291]. Создание социалистических хозяйств не ре шило проблему обеспечения страны продовольстви ем, сохранялись продразверстка, мешочничество, разрушение хозяйственного оборота. В 1919 г. Цент ральное статистическое управление провело анкети рование городского населения, которое показало, что через организованное снабжение рабочие получают 35,7% фактически потребленного ими продоволь ствия, остальное добывается нелегально [1, с. 288–289]. Основной формой нелегальной добычи продовольствия было мешочничество, вызванное, с одной стороны, разрушением хозяйственных связей не только между городом и селом, но и между регио нами страны. С другой стороны, стимулом для раз вития мешочничества стала государственная поли тика ликвидации частного предпринимательства. Как писал Н.Д. Кондратьев: «Нужно признать, что та колоссальная роль, которую сыграло мешочниче ство в деле питания населения, пока еще не оценена в полной мере» [4]. Происходило это в условиях зап рета кооперации и организации всего населения в потребительские коммуны, что также являлось од ной из форм социализации российской жизни. Перелом наступил в период нэпа, провозгласивше го полную свободу хозяйственных действий крестья нства: отмену обязательного характера заданий по сбору продовольствия; введение трудовой, но возме здной сдачи земли в аренду; наследственное владение землей; разрешительную систему земельных переде лов вместо уравнительного дележа; запрет на прину дительный отвод земель для коллективных хозяйств; отмену привилегированного положения коллектив ного по сравнению с индивидуальным хозяйством; полную свободу форм землепользования; вспомога тельный наемный труд; проведение землеустройства не для осуществления принципов старого закона о социализации земли, а «для создания населению наи больших удобств в землепользовании путем устране ния чересполосицы, дальноземелья и т. п.» [1, С. 341]; разрешение свободного выхода из общины для орга низации индивидуального хозяйства. Земельный кодекс 1922 г. хотя и регулировал порядок и условия земельных отношений, однако скоро стало яс но, что на практике происходят постоянные нарушения законодательных актов. Необходим был новый поворот в земельных отношениях: политика социализации зем ли отступила, уступив место проведению в жизнь наци онализации земли. В 1926 г. началась разработка Общих начал землепользования и землеустройства. Основная идея заключалась в исключительно государственном характере собственности на землю. Согласно принима емым новым документам «государство не является
только пассивным распределителем земли между от дельными мелкими земледельческими хозяйствами, а является активным фактором... ставит себе в области земледельческого хозяйства определенные цели, кото рые оно будет проводить» [5]. «Директивные указания для выработки союзного закона о землеустройстве и землепользования исходили из того, что «национализа ция земли, т. е. общественная собственность на землю (выделено автором. — Прим. ред.) в СССР, является ос новной предпосылкой для осуществления социалисти ческого строительства в сельском хозяйстве» [6]. В декабре 1928 г. был принят закон «Общие нача ла землепользования и землеустройства». В нем предусматривались различные льготы и преимуще ства для коллективных хозяйств: выделение земли единым массивом, льготы по сельскохозяйственно му налогу, кредиту, преимущественное перед едино личными хозяйствами наделение землей, внеоче редное землеустройство за счет государства, обеспечение на льготных условиях сельскохозяй ственными машинами и орудиями, семенами, пле менным скотом и пр. Закону предшествовали два постановления ЦИК и СНК СССР: «О коллектив ных хозяйствах» и «О советских хозяйствах». Суть этих документов сводилась к тому, что «коллектив ное земледелие начало выходить из состояния кри зиса, в котором оно находилось в первые годы новой экономической политики… и в определенной своей части начало уже выявлять преимущества перед мелким крестьянским хозяйством» [7, с. 394]. Примерный Устав сельскохозяйственной артели, принятый 1 марта 1930 г., сформулировал основные права колхозного землепользования. На Всесоюзной конференции аграрников марксистов в декабре 1929 г. был поставлен вопрос о сплошной коллекти визации. Директивой о перегибах стало закрытое письмо ЦК ВКП(б) от 2 апреля 1930 г. «О задачах колхозного движения в связи с борьбой с искривле ниями партийной линии». В постановлении ЦИК и СНК СССР «О создании устойчивого землепользо вания колхозов» от 2 сентября 1932 г. говорилось: «при сохранении незыблемости собственности рабо че крестьянского государства на землю… закрепить за каждым колхозом землю, находившуюся в его пользовании, запретив всякие переделы» [7, с. 399]. К 1932 г. коллективизация была завершена. На чалась новая эпоха в земельных отношениях стра ны, связанная с деятельностью МТС, укрупнением колхозов, в последующем с переводом колхозов в совхозы, особенностями функционирования лич ного подсобного хозяйства, с массовым развитием садово огородных товариществ, с организацией
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 25
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ
подсобных хозяйств промышленных предприятий, с постоянными и каждый раз неудачными попыт ками решить продовольственную проблему. Список литературы 1. Литошенко Л.Н. Социализация земли в России. — Новосибирск: Сиб. хронограф, 2001. 2. Три года борьбы с голодом. — М., 1920. — С. IУ–У. 3. Рогалина Н. В поисках меры: некоторые уроки российских аграрных реформ в ХХ в. // Вопросы экономики. — 1996. — № 6. — С. 115.
4. Кондратьев Н.Д. Рынок хлебов и его регулиро вание во время войны и революции. — М.: Наука, 1991. — С. 308. 5. Основные начала землепользования и землеуст ройства // Сб. статей, докладов, материалов. — М., 1927. — С. 133. 6. Савельев М. и Поскребышев А. Директивы ВКП(б) по хозяйственным вопросам. — М. Л., 1931. — С. 391. Цит. по сб.: Собственность на землю в Рос сии: история и современность... — М.: РОССПЭН, 2002. — С. 380. 7. Собственность на землю в России: история и современность... — М.: РОССПЭН, 2002.
ИНФОРМАЦИЯ
13–14 октября 2005 г. в «ФКЦ «Земля» состоялось практикоконсультационное совещание по воп росам разработки Концепции создания цифровой картографической основы кадастра объектов нед вижимости. На совещании выступил заместитель руководителя Роснедвижимости В.С. Кислов, определив цели проведения совещания. Перед Роснедвижимостью поставлена задача в кратчайший срок на основе опыта использования различ ных методов сбора информации для картографирования определить методы, которые позволят технологи чески просто и быстро создать картографическую основу для системы учета объектов недвижимости. С учетом технологических возможностей и объемов предполагаемых работ подготовлен проект Концепции создания цифровой картографической основы кадастра объектов недвижимости и инфраструктуры прост ранственных данных. Координатор российско шведской программы сотрудничества г н Ф. Зеттерквист провел презентацию Информационной системы объектов недвижимости Швеции, продемонстрировал ее содержание и мно гоцелевое использование. Г н П. Холландер рассказал об истории создания аналоговых и цифровых карт в Швеции, ознакомил присутствующих с современным состоянием баз данных. В Швеции выработаны стандартизированные требования к базам данных, разработана собственная кар тографическая платформа, однако графическая и текстовая информации разделены, используются раз ные технические платформы. Для устранения ошибок планируется создать объектно ориентированную базу данных, при этом за принцип должна быть принята многоярусная архитектура, данные карт и реест ра должны быть интегрированы. Сформулированы четкие требования к базе данных. В области обновления данных Национальная земельная служба Швеции осуществляет широкое сот рудничество с другими организациями, в том числе с муниципалитетами, Дорожной службой, Комиссией по делам культурного наследия, Агентством по охране окружающей среды. Руководитель отдела по производству цифровых карт компании «Сведсервей» г н П.Р. Андерссон озна комил участников совещания с историей развития картографии в Швеции. Г жа С. Виман рассказала об использовании космических снимков и ортофото для создания картогра фической базы данных. Для съемки применяются цифровые камеры DMC. По итогам совещания принято решение об уточнении планов взаимодействия со шведской стороной в целях формирования самостоятельного проекта разработки пространственных данных. Работу по созда нию инфраструктуры пространственных данных планируется начать в I квартале 2006 г. Информация с сайта http://www.kadastr.ru/news/official/6961
26
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРА А.Ю. Константинов О моделировании структур данных для автоматизированных систем при технической инвентаризации и кадастре объектов недвижимости
27
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРА
О моделировании структур данных для автоматизированных систем при технической инвентаризации и кадастре объектов недвижимости А.Ю. КОНСТАНТИНОВ, главный инженер центрального проектноизыскательского предприятия «ВИСХАГИЦЕНТР»
Развитие вычислительной техники и внедрение ее в народное хозяйство подарило науке новое научное нап равление — моделирование данных и проектирование структур данных как прикладную отрасль при создании автоматизированных систем на основе баз данных. В основе нового научного направления лежит зави симость качества, работоспособности, гибкости, воз можности к дальнейшему развитию, производитель ности и других свойств автоматизированных систем от структуры (модели) данных. Для успешного соз дания данных программных средств необходимо, чтобы структуры и модели, лежащие в их основе, со ответствовали ряду установленных требований. Например, если в основе создаваемых продуктов — реляционные принципы построения, то основными требованиями к модели являются полнота, согласо ванность и неизбыточность данных (отсутствие дуб лирования информации). Казалось бы, простейшие требования, однако их нелегко выполнить. Чаще все го их можно удовлетворить только частично или в определенной степени (вернее сказать, в степени нор мализации, так как для установления критериев со ответствия перечисленным требованиям используют формальные условия, так называемые «нормальные формы»). И чем выше данная степень нормализации, тем качественнее модель с точки зрения теории реля ционных баз данных. Чтобы добиться высоких результатов в моделиро вании структур данных были разработаны специа лизированные математические и логические аппа раты, в которых разработчикам предлагаются различные методы и методологии. В основе данных технологий можно выделить ряд общих черт, напри мер: переход на другой уровень абстрагирования (введения специализированных графических сим волов представления объектов и связей в моделях), установление определенной последовательности
28
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
действий (в основе которой лежит принцип итера ционного развития модели от общего и частному), установление ряда параметров контроля результа тов на промежуточных этапах проектирования мо дели и т. д. В результате подобного подхода добиваются мак симально достоверного отражения полученными моделями заданной предметной области реального мира. В нашем случае рассматривается разработка моделей для автоматизированных систем государ ственного кадастра объектов недвижимости, техни ческой инвентаризации, землеустройства и т. д. При моделировании данной предметной области возни кает ряд сложностей, связанных с необходимостью сочетания в единой модели технических принципов описания свойств объектов, использования прост ранственной и адресной (описательной) привязки, формирования сложных логических связей на осно ве действующего законодательства. Следует подробнее уделить внимание тому, что служит реально основой для создания модели. Основными источниками информации для анализа являются законодательная база различного уровня (законы, постановления, указы и т. д.), ведомствен ные нормативно технические акты (инструкции, ме тодические рекомендации, письма, разъяснения и т. д.), научные представления (на основе научного подхода, исторической практики, опыта других стран или опыта в других отраслях народного хозяйства), профессиональное и бытовое представление (прин ципы и подходы, выработанные на основе опыта и практики). Таким образом, моделируется не предмет ная область реального мира, а существующая опреде ленная модель, выраженная и описанная с помощью перечисленных выше источников. Назовем данную модель — «мировоззрение», по тому что в общем смысле она является тем набором
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРА
Моделирование и влияние результирующей модели на нормативно&техническую базу и другие источники данных
знаний, которым в идеале должен обладать специа лист в исследуемой области (см. рисунок). Закончена ли модель «мировоззрение» в своем составе, конечно же, нет. Имеется в виду, что, как и во всякой отрасли человеческой деятельности, в землеустройстве и имущественном кадастре всегда найдутся области, которые полностью или частично не освещены законодательной или нормативно тех нической базой, не рассматривались с научной точ ки зрения и отсутствует практическое представле ние. Но незаконченность модели «мировоззрение» вызывает ряд проблем при моделировании концеп туальных, логических, реляционных моделей (назо вем эту группу модель «логика»). «Логика» не мо жет быть незаконченной или неполной, она не может отражать предметную область частично, так как базируется на математических принципах тео рии множеств, логики и т. д. Это не единственное противоречие между моде лями, ранее упоминалось об избыточности данных и несогласованности. Естественно, легко убедить ся, что строго модель «мировоззрение» не согласо вана (различные нормативные акты могут тракто вать одни и те же связи и понятия несколько по разному и наделять отличными свойствами) и избыточна (явные и неявные различные методы дублирования информации, когда регламентирует ся описывать или устанавливать одну и ту же ин формацию разными действиями или в различных отчетных документах, по сути, дублируя данные об объекте). Модель «логика» по своему принципу в явном ви де устраняет избыточность, согласует данные и за
полняет недостающие области, используя при этом методологический аппарат, предусмотренный в ре ляционном, концептуальном, логическом, инфоло гическом моделировании. Только подобные модели могут служить основой для создания автоматизиро ванных систем в технической инвентаризации, ка дастре объектов недвижимости и землеустройстве различных информационных и земельно информа ционных систем и т. д. Таким образом, правильный и последовательный научный подход при моделировании структур данных является обязательным условием при создании про фессиональных и современных технических средств. Вышеизложенное наталкивает на некоторые раз мышления, которыми хотелось бы поделиться с чи тателем. Первый вопрос достаточно банальный. Почему практически полностью отсутствует как научное направление проектирование структур данных для землеустройства и кадастра недвижимости? Данная отрасль человеческой деятельности относится к на иболее требовательной к средствам автоматизации и накопления данных. С начала 90 х годов XX в. од на за другой идут государственные программы по автоматизации земельного кадастра, поглощая ог ромные финансовые средства, а самих моделей дан ных, утвержденных и принятых хотя бы на ведом ственном уровне, нет. Существует много статей, докладов и разговоров об удобстве интерфейсов, ко личестве функций, способности печатать те или иные документы и т. д., но ни слова об удачных структурных решениях или о какой либо проработ ке данного вопроса. Может быть, именно здесь и
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 29
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРА
кроется проблема, что, несмотря на 15 летний опыт развития, автоматизация кадастрового учета в Рос сии находится в зачаточном состоянии, большин ство программ не выдерживает критики и является, по сути, неработоспособными монстрами, которые насаждаются по «командной вертикали» в район ные земельные комитеты. Следующим моментом, на который хотелось бы об ратить внимание читателя, является то, что модели рование структур данных как основы основ програм много средства, где закладываются его будущие свойства, может произойти только при условии соче тания в специалисте специализированных навыков моделирования и углубленного знания моделируе мой предметной области. Причем наиболее важным является именно всесторонняя и профессиональная подготовка в моделируемом предмете. Недостаточно знания только ведомственных инструкций и феде ральных актов, необходимо досконально разбираться в предмете, обладать практическим и научным опы том, а также знаниями в смежных областях, а освое ние навыков проектирования структур данных под силу любому хорошему инженеру. Только при выпол нении данного условия могут выходить согласован ные, полноценные, качественные модели, наиболее эффективно реализующие поставленные задачи. Именно такие модели должны служить основой тех нической документации и в свою очередь реализовы ваться профессиональными программистами и соз
дателями автоматизированных систем. Естественно, немаловажным фактором развития данного направ ления является внедрение в ведомственные или спе циализированные вузы методов обучения основам проектирования и моделирования структур данных. Если мы обратим внимание на некоторую особен ность проектирования, а именно — моделируется не реальный мир, а существующее представление, выра женное в основном в виде нормативно технической документации («мировоззрение»), и далее при моде лировании фактически приходится исправлять не достатки начальной модели (устраняем избыточ ность, согласовываем данные, дополняем модель). В идеале получается модель («логика»), которая избав лена от этих недостатков и является отражением мо дели «мировоззрение». Но возможно и обратное действие, когда на основе полученной модели «логи ка» выполняется исправление модели «мировоззре ние». Возможно, многие проблемы будут недоступны такому методу «исправления», однако согласование противоречивых частей ведомственных инструкций и методических рекомендаций, формирование требо ваний к недостающей документации или исключение излишней вполне могут произойти на основе логи ческого или концептуального моделирования. По крайней мере, было бы неразумно отвергать подоб ный способ упорядочения нормативно правовой ба зы землеустройства, технической инвентаризации и кадастра объектов недвижимости.
22 октября 2005 г. исполнилось 183 года со дня образования Училища топографов – ныне Военного топографического института им. генерала армии А.И. Антонова (СанктПетербург), единствен ного военного вуза такого профиля в нашей стране. Ежегодно в этот день встречаются ветераны училища и Топографической службы, вы пускники разных лет. На торжественном заседании перед собравши мися выступили начальник Военно топографического управления Ге нерального штаба Вооруженных Сил РФ генерал лейтенант В.Н. Филатов, представители командования и профессорско препо давательского состава института. По информации В.В. Глушкова, заместителя директора Института истории естествознания и тех ники им. С.И. Вавилова Российской академии наук
30
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ В.Д. Гужев Производственный земельный контроль
31
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ
Производственный земельный контроль В.Д. ГУЖЕВ, заместитель главного государственного инспектора Российской Федерации по использованию и охране земель, начальник Управления государственного земельного контроля Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Правовую основу осуществления производствен ного земельного контроля составляют Земельный кодекс Российской Федерации1, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушени ях2, Положение о государственном земельном конт роле, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. № 833 «О государственном земельном контроле»3 и Поста новление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 г. № 418 «Об утверждении Положе ния о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости»4, а также ведомственные норматив ные правовые акты. Вместе с тем представляется необходимым отметить, что земельное право России является комплексной от раслью права. Этот тезис подтверждается тем, что Зе мельный кодекс РФ содержит правовые нормы, реали зация которых невозможна без взаимодействия с нормами других отраслей права, например администра тивной, гражданской и др. Ярким примером такого вза имодействия является ст. 73 Земельного кодекса РФ. В соответствии с ч. 2 вышеуказанной статьи «лицо, ис пользующее земельный участок, обязано предоставить сведения об организации производственного земельно го контроля в специально уполномоченный орган госу дарственного земельного контроля в порядке, установ ленном Правительством Российской Федерации». Основной задачей производственного земельного конт роля за состоянием, использованием и охраной земель ного участка считается обеспечение соблюдения уста новленных земельным законодательством требований к собственникам, землепользователям, землевладель цам, арендаторам земельного участка, а также проверка выполнения планов и мероприятий по охране земель и их рациональному использованию. В процессе произ водственного земельного контроля могут быть выявле ны негативные последствия хозяйственной деятельнос ти на используемом земельном участке (захламление, загрязнение, заболачивание, порча и уничтожение пло 1
дородного слоя почвы, нерациональное использование сельскохозяйственных земель и др.). По результатам проделанной работы вырабатывается комплекс мер по устранению выявленных нарушений земельного зако нодательства и улучшению условий хозяйственной де ятельности собственников, землепользователей, зем левладельцев, арендаторов земельного участка. Постановлением Правительства Российский Фе дерации от 19 ноября 2002 г. № 833 «О государ ственном земельном контроле» установлено, что «сведения об организации производственного зе мельного контроля предоставляются лицами, ис пользующими земельные участки, по письменному запросу территориальных органов Федеральной службы земельного кадастра России не чаще одно го раза в год». Вместе с тем, необходимо отметить, что до последнего времени единого порядка полу чения информации по производственному земель ному контролю не было, в связи с чем не представ лялась возможной реализация вышеназванных норм. Именно в целях наиболее эффективной реа лизации вышеназванных норм Роснедвижимостью был издан приказ от 7 апреля 2005 г. № П/0060 «О порядке получения сведений по проведению произ водственного земельного контроля». Сущность данного приказа заключается в следую щем. Территориальными органами Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации разрабатывают ся и утверждаются годовые планы получения сведений по производственному земельному контролю. Ежегод но в соответствии с утвержденными планами направ ляются запросы собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков по установленной форме. Земле пользователям в установленной форме необходимо указывать результаты следующих мероприятий по: 1) сохранению почв и их плодородия; 2) защите земель от водной и ветровой эрозии, се лей, подтопления, заболачивания, вторичного засоле
Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г., № 44, ст. 4147. Собрание законодательства Российской Федерации от 7 января 2002 г., № 1 (ч. I), ст. 1. 3 Собрание законодательства Российской Федерации от 25 ноября 2002 г., № 47, ст. 4685. 4 Собрание законодательства Российской Федерации от 23 августа 2004 г., № 34, ст. 3554. 2
32
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ
ния, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоак тивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного, и других негативных (вред ных) воздействий, в результате которых происходит деградация земель; 3) защите сельскохозяйственных угодий и других зе мель от заражения бактериально паразитическими и карантинными вредителями и болезнями растений, за растания сорными растениями, кустарниками и мелко лесьем, иных видов ухудшения состояния земель; 4) ликвидации последствий загрязнения, в том чис ле биогенного загрязнения и захламления земель; 5) сохранению достигнутого уровня мелиорации; 6) рекультивации нарушенных земель, восстанов лению плодородия почв, своевременному вовлече нию земель в оборот; 7) сохранению плодородия почв и их использова нию при проведении работ, связанных с нарушени ем земель. В случае непредставления или несвоевременного представления собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендато рами земельных участков информации о производ ственном земельном контроле, территориальные ор ганы Роснедвижимости могут направлять материалы в суды, которые уполномочены привлекать вышепе речисленных лиц к административной ответственнос ти в соответствии со ст. 19.7 Кодекса Российской Фе дерации об административных правонарушениях.
Необходимо отметить, что в соответствии с вышеназ ванной статьей непредставление или несвоевремен ное представление в государственный орган (должно стному лицу) сведений (информации), представление которых предусмотрено законом и необходимо для осуществления этим органом (должностным лицом) его законной деятельности, а равно представление в государственный орган (должностному лицу) таких сведений (информации) в неполном объеме или в ис каженном виде, — влечет наложение административ ного штрафа на граждан в размере от одного до трех минимальных размеров оплаты труда (МРОТ); на должностных лиц — от трех до пяти МРОТ; на юри дических лиц — от 30 до 50 МРОТ. Таким образом, после того, как сведения о проведе нии производственного земельного контроля будут запрашиваться территориальными органами Рос недвижимости (а именно — после 1 января 2006 г.), полученные данные позволят определить, на какой территории и в отношении каких земель осущес твляется производственный земельный контроль. В будущем полученная информация может быть использована в целях ведения кадастра объектов недвижимости, налогообложения, осуществления профилактических мер, направленных на создание необходимых условий рационального использова ния земель. По поступившим данным Роснедвижи мостью будут проводиться проверки на предмет осуществления производственного контроля земле пользователями.
ИНФОРМАЦИЯ
Заместитель руководителя Роснедвижимости В.А. Самолетов объявлен одним из лауреатов премии «ITЛИДЕР–2005» 28 апреля 2005 г. в Москве состоялась третья церемония награждения лауреатов ежегодной националь ной премии «IT ЛИДЕР». По итогам 2004 г. объявлены имена победителей, отмеченных экспертным со ветом за реализацию общественно значимых проектов в области развития информационных технологий и способствующих становлению страны как ведущей информационной державы. Премии «IT ЛИДЕР» удостаиваются организации и персоны, способствующие интеграции инноваци онных и экономических достижений страны в общемировой процесс развития. В конкурсном этапе пре мии приняли участие около 60 организаций. Отбор участников осуществлялся экспертным советом, в состав которого входят главы российских представительств ведущих мировых ИТ компаний, представи тели влиятельных средств массовой информации и руководители ведущих консалтинговых компаний. Соблюдение регламента процедуры голосования экспертным советом в соответствии с разработанной ме тодикой оценки контролировал независимый наблюдатель премии — компания KPMG. По разделу «Органы государственного управления» премия вручена заместителю руководителя Феде рального агентства кадастра объектов недвижимости В.А. Самолетову. Информация с сайта http://www.itleader.ru
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 33
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ М.Е. Голышев О задачах Управления Роснедвижимости по Нижегородской области по повышению эффективности государственного земельного контроля А.М. Кругляк, В.А. Леонтьев, Г.А. Куликов, Н.Ю. Женина, А.П. Сизов Новый Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы
34
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
О задачах Управления Роснедвижимости по Нижегородской области по повышению эффективности государственного земельного контроля М.Е. ГОЛЫШЕВ, заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Нижегородской области, кандидат экономических наук Государственный контроль за использованием и ох раной земель осуществляется Управлением Роснед вижимости по Нижегородской области в соответ ствии с Земельным кодексом Российской Федерации и Кодексом Российской Федерации об администра тивных правонарушениях, Федеральным законом «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственно го контроля (надзора)», Постановлением Правитель ства РФ от 19 ноября 2002 г. № 833 «О государствен ном земельном контроле». В настоящее время земельный контроль необхо дим и востребован как инструмент управления глав ным национальным богатством страны и основыва ется на следующих принципах: — охрана земли как основа жизни и деятельности человека; — защита государственных и общественных инте ресов, а также прав граждан и юридических лиц в сфере земельных отношений; — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; — сочетание государственных и законных интере сов граждан; — участие граждан и законных представителей юридических лиц в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Основные задачи контроля: предупреждение и устранение нарушений земельного законодатель ства, обеспечение соблюдения установленных норм, правил и технических требований при разработке землеустроительной документации и проведении землеустройства. Земельный контроль осуществляется не только за охраной и использованием земель, но и за соблюде нием земельного законодательства, а также лесного, водного, градостроительного, административного и
иного законодательства, содержащего нормы зе мельного права. Лица, виновные в совершении земельных право нарушений, несут административную или уголов ную ответственность в порядке, установленном за конодательством. Привлечение лица, виновного в совершении земельных правонарушений, к уголов ной или административной ответственности не ос вобождает его от обязанности устранить допущен ные земельные правонарушения и возместить причиненный ими вред. В случае причинения вреда земельным участкам, находящимся у граждан и юридических лиц на закон ных титульных правах в результате неправомерных действий других граждан и юридических лиц, приме няются нормы гражданского законодательства об обязательствах вследствие причинения вреда. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридическо го лица, подлежит возмещению в полном объеме ли цом, причинившим вред. Если вред был причинен юридическим лицом, то обязанность его возмещения ложится на соответствующее юридическое лицо. В течение 2004 г. в Нижегородской области госуда рственными земельными инспекторами проведено 2909 проверок соблюдения гражданами, юридичес кими и должностными лицами земельного законода тельства на площади 552,2 тыс. га. Ими установлено 1396 нарушений на площади 103,2 тыс. га. Наибольшее число нарушений выявлено в г. Ниж нем Новгороде —175 и в районах: Воскресенском — 123, Володарском — 79, Выксунском — 75. В структуре нарушений преобладают: самоволь ное занятие земельных участков и использование земельных участков без правоустанавливающих до кументов — 829 (59,4%), неиспользование земель ных участков — 335 (24,0%), нерациональное ис
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 35
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
пользование земельных участков, неуплата плате жей и захламление земель — 148 (10,6%). В соответствии с действующими нормативными актами по результатам проверок к виновным были приняты меры административного воздействия. В адрес нарушителей направлено 834 предписания и составлено 729 протоколов. За допущенные нарушения и непринятие мер по их устранению на 653 нарушителя, в том числе 112 юри дических лиц, 439 граждан и 102 должностных лица, были наложены штрафы на сумму 2034,7 тыс. руб. Число привлеченных к административной ответ ственности за 2004 г. увеличилось на 156, сумма на ложенных штрафов возросла более чем в 2 раза. Наибольший размер штрафных санкций приме нен: в Нижнем Новгороде на сумму 662,5, в Арзама се — 406, в Балахнинском районе — 118, в Выксунс ком районе — на 107 тыс. руб. Из выявленных нарушений земельного законода тельства устранено 879, или 63%. Принимаются ме ры по устранению остальных нарушений. В 2004 г. было проведено 868 проверок земельного законодательства по жалобам и обращениям граж дан и юридических лиц, в ходе которых выявлено 708 нарушений, из них — 612 устранено. Проверками районных, городских, поселковых, сельских администраций по соблюдению земельно го законодательства при принятии решений об изъ ятии и предоставлении земельных участков выявле но 233 неправомерных решения, из которых 166 отменено, в том числе 7 — по мерам прокурорского реагирования. Наибольшее число нарушений — в Арзамасском, Большемурашкинском, Кстовском, Перевозском, и Лукояновском районах. В результа те принимаемых мер по линии государственного зе мельного контроля в 2004 г. количество принятых с нарушением земельного законодательства решений органов местного самоуправления сократилось к предыдущему году более чем в 3 раза. Межрайонными комитетами осуществлялся госу дарственный земельный контроль за своевременной рекультивацией нарушенных и отработанных зе мель, вовлечению их в хозяйственный оборот. Ви новные в нарушении земельного законодательства привлекались к административной ответственности. Управлением Роснедвижимости по Нижегоро дской области утверждены планы проведения го сударственных проверок по использованию и ох ране земель на территории районов и городов области в 2005 г. Перед государственными земель ными инспекторами поставлена задача по увели чению количества проверок в 2 раза при условии
36
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
улучшения материально технического обеспече ния. Обращено их внимание на улучшение каче ства проверок. При проведении проверок в 2005 г. основной упор будет сделан на выявление и устранение нарушений земельного законодательства при использовании зе мельных участков: — под строительные площадки строящихся зда ний и сооружений; — занимаемых платными автостоянками, торговы ми центрами, кафе и киосками; — предоставленных для индивидуального жилищ ного строительства, личных подсобных хозяйств граждан, садоводства и огородничества; — под гаражными кооперативами и отдельно стоя щими гаражами; — предприятиями и организациями. В исполнение приказа Федерального агентства ка дастра объектов недвижимости № П/89 от 26 нояб ря 2004 г. будут осуществляться проверки сельско хозяйственных земель по соответствию их целевому назначению и разрешенному использованию, а так же по соблюдению земельного законодательства и требований охраны природы организациями, их ру ководителями и гражданами. В органах местного самоуправления будут прове дены проверки соблюдения земельного законода тельства при принятии решений об изъятии и пре доставлении земельных участков. В 2005 г. в соответствии со ст. 44–54 Земельного кодекса РФ и ст. 284 286 Гражданского кодекса РФ будут применяться меры принудительного изъятия земельных участков, используемых с нарушением земельного законодательства. Прекращение прав собственности на землю в принудительном порядке может быть проведено при неустранении следую щих нарушений земельного законодательства: — использование земельного участка не по целе вому назначению, указанному в документах, удосто веряющих право собственности на землю; — порча и (или) уничтожение плодородного слоя почвы; — загрязнение земель химическими и радиоактив ными веществами, производственными отходами, сточными водами, заражение бактериально парази тическими и карантинными организмами; — нарушение установленного режима использова ния земель природоохранного, природно заповедно го, оздоровительного, рекреационного назначения, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному заг рязнению;
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
Схема работы по принудительному прекращению прав на земельный участок
— неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участ ка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строи
тельства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение кото рого участок не мог быть использован по назначе
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 37
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
нию из за стихийных бедствий или иных обстоя тельств, исключающих такое использование. При неиспользовании части земельного участка прину дительно прекращаются права на эту часть земель ного участка; — в других случаях, предусмотренных законода тельством. Работа по принудительному изъятию земельных участков будет проводиться в соответствии с зако нодательством Российской Федерации по следую щей схеме (см. рисунок). Управлением Роснедвижимости по Нижегородской области совместно с территориальным органом Росприроднадзора будет осуществляться государ ственный земельный контроль в отношении исполь зования земель водного и лесного фондов, особо охра няемых природных территорий. При необходимости к этой работе будут привлекаться специалисты науч но исследовательских, проектных учреждений и иных организаций.
В работе по контролю за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель будут использоваться возможности муниципально го, производственного и общественного земельного контроля. Органам местного самоуправления оказа на методическая помощь в организации муници пального контроля. По надзору за исполнением земельного законода тельства важная роль отводится органам прокурату ры, с которыми осуществляется не только коорди нация нашей деятельности, но и выстраивается многоуровневая и многофункциональная совмест ная работа. В целях профилактической работы по предотвра щению правонарушений при использовании земель в средствах массовой информации планируется разъяснение положений земельного законодатель ства и повышение информированности населения о деятельности органов государственного земельного контроля.
ИНФОРМАЦИЯ
26 сентября 2005 г. в Москве состоялась Вторая Всероссийская конференция «Земля и бизнес», ор ганизованная компанией Informedia Russia. С докладами выступили: специалисты российских предприятий, землепользователи и собственники недвижимости, профессиональные участники рынка недвижимости, представители инвестиционных компаний, финансово кредитных предприятий и др. На конференции были рассмотрены следующие основные вопросы: • Государственная политика в области правового регулирования земельных и имущественных отноше ний в Российской Федерации. • Развитие земельного рынка: тенденции и новшества в законодательстве. • Лесные земли. • Влияние земельного законодательства на рынок недвижимости и земли в России. • Эффективность арендных отношений на землю в крупных городах. • Инвестиционная привлекательность земель. • Судебная практика по земельным и имущественным спорам. Применение законодательства. • Земельный рынок. Когда будет найден компромисс? • Загородные земли. • Перспективы рынка. Устранение «кадастровой недостаточности». • Земельные ресурсы под строительство элитного жилья. Информация с сайта http://www.infor media.ru/land
38
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
Новый Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы А.М. КРУГЛЯК, заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы, заслуженный землеустроитель Российской Федерации В.А. ЛЕОНТЬЕВ, начальник Управления государственного земельного кадастра и мониторинга земель Департамента земельных ресурсов г. Москвы, лауреат Государственной премии Российской Федерации, кандидат технических наук Г.А. КУЛИКОВ, начальник сектора государственного земельного кадастра Департамента земельных ресурсов г. Москвы Н.Ю. ЖЕНИНА, начальник сектора мониторинга земель Департамента земельных ресурсов г. Москвы, Почетный землеустроитель Российской Федерации А.П. СИЗОВ, главный специалист Департамента земельных ресурсов г. Москвы, кандидат биологических наук Большим коллективом специалистов Московско го земельного комитета (с января 2005 г. Департа мент земельных ресурсов г. Москвы) подготовлен и издан Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы за 2003 год (далее — Доклад; глав ный редактор Доклада — руководитель Москомзема В.Н. Дамурчиев; общий объем 178 с. форматом А3, тираж 500 экз.). Это информативное, хорошо оформленное, красочное издание содержит практи чески полную информацию, всесторонне характери зующую московские земли. Издание состоит из де вяти основных разделов и включает 60 рисунков и 40 таблиц. Большинство рисунков представляют со бой новые тематические картографические матери алы территории города. Данное издание представляет собой 4 й выпуск Доклада о состоянии и использовании земель горо да Москвы, подготовленный Москомземом [1–3]. Новый Доклад существенно расширяет наши предс тавления о состоянии и использовании московских земель, занимающих площадь 108 083,0 га. Земля в г. Москве всегда представляла собой один из важнейших ресурсов развития и функционирова ния города, так как была одновременно базисом про изводственной деятельности и объектом недвижи мости. В Докладе изложена основная нормативная база землепользования в г. Москве, представленная законами РФ и г. Москвы, а также иными норматив ными правовыми актами. В соответствии с действу ющим законодательством (Земельный кодекс РФ, закон города Москвы от 14 мая 2003 г. № 27 «О зем лепользовании и застройке в городе Москве») науч
ная концепция Доклада основывается на представ лениях о землях г. Москвы как основе жизни и дея тельности населения города в следующем триедин стве: — природный объект, компонент окружающей среды; — природный ресурс, используемый для размеще ния населения и осуществления его хозяйственной и иной деятельности; — недвижимое имущество, являющееся объектом имущественного права. Содержание Доклада соответствует основным направлениям деятельности органа правительства Москвы, осуществляющего государственное регу лирование землепользования. Главный объект со держания Доклада — земли г. Москвы, атрибутив ными признаками которых является совокупность характеристик земель в конечном множестве аспек тов современного использования, состояния, право вого режима и экономических показателей. Полный комплекс отображаемых признаков подразделяется на две группы: признаки базовые (консервативные, устойчивые, мало меняющиеся во времени) и мо бильные (лабильные, динамичные, быстро изменя ющие свои значения в течение небольших проме жутков времени). Примером первых являются характеристики физического состояния земель (за нимаемая территория, геологическое строение, мак рорельеф), вторых — характеристики социального состояния земель, определяющие соответствие ре альной ситуации на городских землях правовым нормам и нормативам качества жизни (в эту группу
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 39
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
включаются также показатели, относящиеся к зем лям и одновременно отражающие результаты про изводственной деятельности уполномоченного ор гана по регулированию земельных отношений — динамика правооформления, данные по экономи ческим вопросам землепользования, итоги осущес твления государственного земельного контроля). Формы отображения атрибутивных признаков зе мель многообразны. Для этого используются как текстовые, так и графические материалы. Наиболее наглядны графические материалы — карты схемы и диаграммы. Большинство карт схем сопровождает ся таблицами, являющимися по сути количествен ным либо качественным представлением семанти ческой информации для элементов, выделяемых на картографических материалах. Картографические материалы, отображающие характеристики земель, выполнены в виде тематических схем, обладающих метрической точностью (размещенных, как прави ло, по принципу одна страница — одна схема). Базо вый масштаб основных карт схем 1:200 000; наибо лее важные элементы последних представлены в масштабах 1:100 000–1:50 000. Диаграммный способ отображения информации применяется в двух случаях. Распределение объек тов одного вида по различным территориям (земель одного целевого использования по различным адми нистративным округам города) и распределение раз личных объектов по одной территории (земель раз личного целевого использования по городу в целом) представляется в виде круговых диаграмм (объем ный вариант в разрезанной форме). Динамика изме нения показателя в течение времени отражается на линейчатых диаграммах (с шагом год). Также в Док ладе имеются генерализованные фрагменты аэро и космических снимков, цифровой картографической основы государственного земельного кадастра масш таба 1:2000. Содержательный анализ результатов представляется в виде кратких резюмирующих текстовых материалов. Отдельные разделы Доклада посвящены землеу стройству и установлению границ городской чер ты и административно территориальных образо ваний, а также земельных участков в городских условиях. В соответствии с законом города Моск вы от 5 июля 1995 г. «О территориальном делении города Москвы» территориальными единицами города являются районы и административные ок руга, число которых 123 и 10 соответственно (ри сунок 1). Самый большой административный ок руг города — Восточный (15 483,6 га), наименьший — Зеленоградский (3 720,0 га). Распределение зе
40
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
мель по тематическим группам целевого использо вания охарактеризовано особенно детально, с при ложением наглядных материалов. Наибольшую площадь в Москве занимают земли жилой и обще ственно деловой застройки — 49 173 га (45,5% от общей территории города; рисунок 2); земли про мышленных предприятий, предприятий снабже ния и объектов коммунального хозяйства состав ляют 15 572 га (14,4%), земли улично дорожной сети — 10 624 га (9,8%), земли внешнего транспор та и обороны — 9939 га (9,2%). Средозащитные и средоформирующие функции выполняет природ ный комплекс города, земли объектов которого за нимают 19 475 га (18,0%). Есть в городе и земли сельскохозяйственных предприятий, хотя их не так много — 3300 га (3,1%). Для каждой тематичес кой группы земель приводятся схемы расположе ния и списки наиболее интересных, значимых объ ектов. Например, по объектам культурного наследия (усадьбы известных людей; рисунок 3), религиозным сооружениям, объектам природного комплекса (особо охраняемые природные терри тории, лесопарки, парки и сады), а также объектам водного фонда (реки, ручьи, озера, родники). Так же ценным представляется наличие важных сведе ний о спортивных комплексах и объектах (208 объектов) и гостиницах (239). Раздел по мониторингу и качественному состоя нию земель включает материалы, характеризующие состояние земель, полученные как традиционными методами (наземная съемка), так и с помощью совре менных дистанционных методов (космическая съем ка). Выявлено с нанесением контура и с определени ем адреса 2672 участка земель с изменениями их фактического использования. Установлено, что в це лом по городу земли с одновременным присутствием наиболее опасных негативных процессов техноген ного происхождения занимают около 4% от площади города, а земли, на которых негативные процессы от сутствуют совершенно, — 14%. Информационное обеспечение управления зе мельными ресурсами осуществляется с помощью ведения государственного земельного кадастра, под которым понимается «систематизированный свод документированных сведений об объектах государ ственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой сто имости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов нед вижимого имущества. В государственный земель ный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки» (Земельный кодекс
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
Рис. 1. Схема территориального деления г. Москвы
РФ). Системе государственного земельного кадаст ра г. Москвы посвящен отдельный раздел Доклада, так как данная система весьма динамична и посто янно развивается, а сведения кадастра регулярно об новляются и актуализируются. При этом использу ются результаты учета земель, оформления земельно правовых отношений, осуществления мо ниторинга. Цифровая картографическая основа го сударственного земельного кадастра г. Москвы — это большой массив топографических планшетов
масштаба 1:2000, покрывающий полностью терри торию города (около 1300 планшетов, каждый из ко торых характеризует площадь 1 км2) и содержащий чрезвычайно емкую информацию о землях города, что позволяет решать разнообразные вопросы перс пективного развития столицы. Ежегодно по резуль татам аэросъемки обновляется значительная часть этих планшетов, в основном, на те территории, где происходит больше изменений состояния местнос ти в результате освоения и застройки.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 41
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
Рис. 2. Распределение земель жилой и общественной застройки по видам целевого использования
Для идентификации земельных участков Москомзе мом разработана схема кадастрового деления террито рии г. Москвы, принципы создания которой детально описаны [4]. В соответствии с кадастровым делением территория г. Москвы как кадастрового округа делится на десять кадастровых районов, последние разделяют ся на кадастровые кварталы, общее число которых в го роде составляет 1596. Кадастровое деление обеспечи вает функционирование единой системы учета земельных участков и иных объектов недвижимости, а также согласованное ведение государственного зе мельного и иных видов кадастра в г. Москве. На основе схемы кадастрового деления земель г. Москвы проведена их кадастровая оценка, утве ржденная правительством Москвы (постановление правительства Москвы «О результатах государ ственной кадастровой оценки земель города Моск вы» от 3 июня 2003 г. № 417 ПП). Удельные показа тели кадастровой стоимости земель приведены для каждого кадастрового квартала по 14 видам функ ционального использования земель в виде таблицы
42
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
(фрагмент приводится). Удельные показатели дос тигают максимальных значений в центральной час ти города, которая характеризуется наибольшей доступностью, транспортной обеспеченностью и в целом более высокой инвестиционной привлека тельностью. Для кварталов Центрального админи стративного округа удельные показатели кадастро вой стоимости земель достигают 40–50 тыс. руб. за 1 м2; в Зеленоградском административном округе, который полностью расположен за Московской кольцевой автомобильной дорогой (МКАД), эти по казатели минимальны, снижаются до 400 руб. за 1 м2. Контрастный пример: на территории района «Хамовники» (Центральный административный округ) удельный показатель кадастровой стоимости земель под административно управленческими и общественными объектами составляет 27 201 руб. за 1 м2; удельный показатель кадастровой стоимости земель под теми же объектами на территориях, при мыкающих к МКАД (граница г. Москвы), на поря док ниже и составляет лишь 2500–3000 руб. за 1 м2.
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
Рис. 3. Схема расположения земельных участков объектов культурного наследия (старинные усадьбы известных людей России, находящиеся в Центральном административном округе)
В Докладе приведена информация по оформлению земельно правовых отношений в Москве (основная форма землепользования в городе — по прежнему аренда земель). В 2003 г. Москомземом было оформ лено 11 163 правоудостоверяющих документа. В нас тоящее время в столице оформлены более 52 тыс. до говоров аренды земельных участков на площади около 24 тыс. га. На праве постоянного (бессрочно го) пользования оформлено 4180 земельных участ ков, что составляет площадь 12,8 тыс. га. В пожиз ненном наследуемом владении находятся 780 земельных участков, общей площадью 68 га; в без возмездном срочном пользовании — 2300 земельных участков, общей площадью 1600 га (рисунок 4). Освещены в Докладе и вопросы экономики горо дского землепользования. Следует отметить, что в 2003 г. поступления средств от земельного налога составили 864,3 млн. руб., от арендной платы за зем
лю — 9412,6 млн. руб., а от продажи прав на заклю чение договоров аренды земельных участков — 3852,8 млн. руб. Важная информация приводится в разделе «Госу дарственный земельный контроль». В 2003 г. в ходе государственного земельного контроля на террито рии г. Москвы проведено 16 995 проверок по соблю дению земельного законодательства на площади 10 217 га. В результате выявлено 6106 нарушений на общей площади 1156 га, составлено 6106 протоколов об административных правонарушениях, привлече но к административной ответственности 4686 нару шителей, применено штрафных санкций на сумму 54 399 тыс. руб. Сумма взысканных и перечисленных в бюджет штрафов составила 44 175 тыс. руб. (81% от наложенных санкций). Устранено 1165 наруше ний земельного законодательства на общей площади 134 га.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 43
44
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 400 400 ...
77 10 01001 1341 77 10 01002 1145 ... ... 860 730 ... 1867 1751 ...
1189 1120 ...
1120 1120 ...
1120 1120 ...
77 02 01001 1120 77 02 01002 1120 ... ...
49089 44926 ... Центральный административный округ
13253 9074 8600 4006 34890 13422 31245 9410 8796 3622 ... ... ... ... ... СевероВосточный административный округ 1539 1120 2525 2054 1120 1746 1120 2304 2012 1120 ... ... ... ... ... Зеленоградский административный округ 655 1367 1063 1014 400 554 697 1231 629 412 ... ... ... ... ...
Виды функционального использования земель
400 400 ...
1120 1120 ...
4057 3622 ...
400 400 ...
1120 1120 ...
2129 1993 ...
400 400 ...
1120 1120 ...
3565 3155 ...
Удельные показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам города и видам функционального использования земель (руб. за 1 м2)
77 01 01001 22972 11064 22398 77 01 01002 21136 11064 15764 ... ... ... ...
Номер кадастрового квартала
Земли под жилыми домами многоэтажной и повы шенной этажности застройки Земли под домами индивидуальной жилой застройки
Земли гаражей и автостоянок Земли под объектами торговли, общественного пи тания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполни тельными станциями, предприятиями автосервиса Земли учреждений и организаций народного обра зования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами Земли под административноуправленческими и об щественными объектами и земли предприятий, ор ганизаций, учреждений финансирования, кредито вания, страхования и пенсионного обеспечения Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально технического, продовольственного снабжения, сбы та и заготовок, под объектами транспорта и связи Земли под военными объектами Земли дачных и садовод ческих объединений граждан Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения Земли сельскохозяйственного использования Земли под лесами в поселениях, под древеснокустарниковой растительностью, не входящие в лесной фонд
400 400 ... 526 496 ...
1120 1120 1120 1120 ... ...
1867 1751 ...
2525 2304 ...
3572 6159 49089 3167 6124 44926 ... ... ...
Земли под обособленными водными объектами Прочие земли поселений, уличнодорожная сеть и земли резерва Нормативная цена земли, руб./м2
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
Рис. 4. Динамика оформления правоудостоверяющих документов на земельные участки
Наиболее распространенными нарушениями земель ного законодательства в 2003 г. являлись такие, как: — использование земельного участка без оформ ленных в установленном порядке правоустанавли вающих документов на землю (3546 случаев на пло щади 782,72 га); — невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления) орга на (должностного лица), осуществляющего государ ственный надзор (контроль), об устранении нару шений законодательства (1180 на 245,88 га); — самовольное занятие земельного участка (737 на 37,58 га). Заключительный раздел дает представление о раз витии средств автоматизации ведения государствен ного земельного кадастра и управления земельными ресурсами города. Это важно, так как автоматизиро ванная информационная система АИС МЗК MS4 обеспечивает функционирование системы государ ственного земельного кадастра г. Москвы, являю щейся официальным информационным ресурсом столицы и принятой в промышленную эксплуата цию распоряжением премьера правительства Моск вы «Об обеспечении промышленной эксплуатации системы государственного земельного кадастра г. Москвы» от 13 августа 2001 г. № 730 РП. Сведе ния, хранящиеся и обрабатываемые в АИС МЗК, явились основным информационным источником, используемым при подготовке Доклада. Таким образом, в Докладе четко изложены современ ные принципы землепользования в г. Москве и охарак теризованы основные итоги деятельности по управле нию земельными ресурсами столицы и регулированию земельных отношений. В целом Москомзему удалось успешно выполнить поставленные перед ним задачи.
Возрастающая значимость земельного ресурса в ходе ре шения многих городских задач нашла свое отражение в указе мэра Москвы «Об органах исполнительной влас ти города Москвы» от 30 декабря 2003 г. № 103 УМ, в соответствии с которым Москомзем был преобразован в Департамент земельных ресурсов г. Москвы. Этим ре шением повышен статус органа, ответственного за реа лизацию земельной политики и обеспечение эффектив ного использования городской собственности. К настоящему времени в городе созданы техноло гические предпосылки для формирования, учета и регистрации единого объекта имущественно зе мельного комплекса, включающего земельный учас ток и расположенные на нем здания и сооружения. Департаменту земельных ресурсов г. Москвы пору чено правительством Москвы создать на основе го сударственного земельного кадастра Реестр единых объектов недвижимости в городе Москве (постанов ление правительства Москвы «Об организационных мероприятиях по формированию единого объекта недвижимого имущества» от 9 ноября 2004 г. № 783 ПП). Это являет собой переход на качественно но вый уровень учета объектов недвижимости, что не обходимо в первую очередь для решения задач налогообложения и оформления земельно право вых отношений. Формирование единых объектов недвижимого иму щества позволит добиться повышения эффективности использования городской собственности, увеличения поступлений всех видов земельно имущественных пла тежей, создания информационной основы одновремен ного оформления прав на земельный участок и распо ложенные на нем объекты недвижимости, а также дальнейшего совершенствования процедур оформле ния земельно имущественных отношений.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 45
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
Список литературы 1. О состоянии и использовании земель города Москвы [в 1996 г.]: Доклад. — М., 1997. — 170 с. 2. О состоянии и использовании земель горо да Москвы [в 1997 г.]: Доклад. —М., 1998. — 176 с.
3. О состоянии и использовании земель города Москвы за период 1991–2000 годы: Доклад. — М., 2001. — 178 с. 4. Создание системы кадастрового деления и учета земель г. Москвы / В.Н. Дамурчиев, А.М. Кругляк, В.А. Леонтьев и др. // Земельный вестник России. — 2003. — № 3. — С. 1–6.
ИНФОРМАЦИЯ
Профсоюзам России – 100 лет 18 октября 2005 г. в Санкт Петербурге состоялась научно практическая конференция, посвященная 100 летию учреждения Государственной Думы в России, 100 летию Манифеста 17 октября 1905 г. Российский парламентаризм и российское профсоюзное движение являются ровесниками, их становление связано с событиями осени 1905 г., когда состоялась Первая Всероссийская конференция профессиональных сою зов, а также были провозглашены свобода союзов, расширение избирательных прав, предоставление Госу дарственной Думе законодательных полномочий. В дальнейшем вопросы об улучшении положения наем ных работников и защите их прав постоянно ставились на заседаниях первого российского парламента. На конференции выступил депутат Государственной Думы Б.В. Грызлов. Ниже приведены некоторые положения его доклада. Укрепление системы социальных гарантий – одна из первоочередных задач настоящего времени. Предстоит обеспечить кардинальное повышение эффективности в этой сфере. Поэтому предложения по формированию полноценной системы социального страхования и увеличению роли страховой составляю щей в пенсионной системе заслуживают самого серьезного внимания со стороны органов исполнительной власти. Не менее серьезного внимания, прежде всего со стороны Правительства РФ, заслуживает вопрос о повы шении заработной платы в бюджетной сфере и поэтапном повышении минимального размера оплаты труда до прожиточного минимума. Любое повышение заработной платы должно быть ощутимым. Необходимо видеть за бюджетными показателями интересы и требования людей. Правительство обязано искать вариан ты такого повышения и вести диалог с другими участниками трехсторонней комиссии, с обществом. Перспективное направление совместной деятельности парламентариев и профсоюзов – участие в реали зации приоритетных национальных проектов, предложенных Президентом РФ 5 сентября 2005 г. на встре че с членами Правительства РФ, руководством Федерального Собрания и членами Президиума Госсовета. Утвержден первоначальный перечень проектов, определены минимально необходимые объемы финансиро вания на 2006 и 2007 гг. В 2006 г. на проект «Образование» планируется предусмотреть 14 млрд. руб., и эта сумма будет повыше на с учетом доплат за классное руководство. На проект «Здоровье», в том числе на подготовку врачей, диспансеризацию, оснащение новым оборудованием, строительство высокотехнологичных медицинских центров – 58 млрд. руб. На проект «Развитие агропромышленного комплекса», в том числе на субсидиро вание процентных ставок по кредитам, поддержку переработки сельскохозяйственной продукции, разви тие кооперации – более 14 млрд. руб. На проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – 48,5 млрд. руб. Это поддержка молодых семей, в том числе молодых специалистов на селе, обеспечение жильем ветеранов и инвалидов, увеличение объемов ипотечного кредитования, модернизация комму нальной инфраструктуры. Депутаты Государственной Думы рассматривают профсоюзы как естественного союзника в борьбе за вывод экономики из тени. Чем меньше будет теневой сектор, тем больше возможностей будет у страны для развития системы социальных гарантий, для повышения социальных выплат. Одна из инициатив в этой сфере связана с противодействием выпуску и распространению фальсифицированной продукции, с защитой прав потребителя. Существующие технологии позволяют обеспечить решение этой задачи. Сила, влиятельность, авторитет профсоюзов за 100 лет стали для нашей страны традицией, и следует эту традицию сохранить. Это важный ресурс экономического роста, ресурс повышения качества жизни людей. Информация с сайта http://www.duma.gov.ru/index.jsp?t=news/index2.jsp&n=2262
46
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ Н.И. Калинин Порядок продажи земельной доли
47
КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Порядок продажи земельной доли Н.И. КАЛИНИН, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по аграрным вопросам, государственный советник Российской Федерации 1го класса, Почетный землеустроитель России, юрист В абзаце втором п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе ния» перечислены виды следок с земельными доля ми, при осуществлении которых не требуется пред варительный выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок. При совершении этих сделок земельная доля пере ходит от одного участника долевой собственности с прекращением для этого участника права на долю в общей собственности к другому лицу (гражданину или юридическому лицу), которое становится пол ноправным участником долевой собственности вза мен прежнего участника долевой собственности. 1. Участник долевой собственности, пожелавший продать свою земельную долю, должен иметь до кумент, удостоверяющий его право на земельную долю. Согласно ст. 18 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» таким документом является Свидетельство о праве на зе мельную долю, выданное до вступления в силу Федерального закона «О государственной регист рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177, кото рое выдавалось до 27 октября 1993 г., или по фор ме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767. При отсутствии у гражданина указанных свиде тельств документом, удостоверяющим право на зе мельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуп равления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего соб рания (собрания уполномоченных) трудового кол лектива реорганизуемого колхоза или совхоза об ут верждении перечня лиц к наделению граждан земельными долями. Третьим видом документа, удостоверяющим пра во на земельную долю, является выписка из Едино го государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), который ведут
48
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
регистрационные палаты Минюста России в соотве тствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде лок с ним» с выдачей гражданину Свидетельства по форме, утвержденной Постановлением Правитель ства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утвержде нии правил ведения Единого государственного ре естра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если у гражданина имеется этот третий вид доку мента, то для совершения сделки с земельной долей дополнительной государственной перерегистрации прав на земельную долю не требуется. Если у гражданина имеется первый или второй вид документа, то в соответствии с п. 2 ст. 6 Феде рального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательно необходимо пройти процедуру госу дарственной регистрации прав на земельную долю в регистрационной палате. Только после этого мож но будет заключать договор купли продажи земель ной доли, который затем также подлежит государ ственной регистрации в регистрационной палате. 2. Государственная регистрация (перерегистра ция ранее выданных свидетельств или выписок из решений органов местного самоуправления) прово дится согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании заявления гражданина или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформ ленной доверенности. К заявлению, подаваемому в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, на ходящегося в общей собственности, должны быть приложены документы, необходимые для ее про ведения: 1) план земельного участка, переданного в общую собственность граждан при реорганизации (прива тизации) сельскохозяйственного предприятия. План земельного участка согласно п. 4 ст. 18 Фе дерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должен быть удостоверен органом, ответственным
КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
за проведение кадастровых работ (районным коми тетом по земельным ресурсам и землеустройству). План земельного участка (описание земельного участка) согласно п. 4 и 6 приказа Росземкадастра от 2 октября 2002 г. № П/327 (регистрационный номер Минюста России № 3911 от 13 ноября 2002 г.) может быть выполнен на основании материалов межевания земель, проведенного геодезистами в полевых услови ях, а также данных, имеющихся в землеустроитель ной, градостроительной, картографической и иной до кументации без осуществления геодезических работ. Естественно стоимость работ по первому вариан ту значительно дороже стоимости работ, выполнен ных в камеральных условиях без выезда в поле. Сборник цен и общественно необходимых затрат труда на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель был утвержден приказом Рос комзема от 28 декабря 1995 г. № 70. В настоящее вре мя этот приказ отменен, и землеустроительные орга низации могут запросить любую сумму. Обязанность обеспечить определение границ зе мельного участка возложена на участников общей собственности (ст. 17 Федерального закона «Об обо роте земель сельскохозяйственного назначения»). Работы по составлению плана земельного участка осуществляют органы межевания (частные и госу дарственные), список которых имеется в кадастро вой палате или районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Заключая договор с органом межевания, гражда нин или юридическое лицо должны приложить ис ходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно получить в кадаст ровой палате, либо при заключении договора с орга ном межевания и поручить ему получить необходи мые сведения без участия заявителя. 2) выписка из государственного земельного ка дастра на земельный участок, переданный в общую собственность граждан. Эта выписка выдается после постановки земель ного участка на кадастровый учет. Для проведения государственного кадастрового учета собственник земельной доли или уполномо ченное им лицо при наличии у него доверенности подают в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоус танавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка). Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от
13 июня 2001 г. № П/115 (зарегистрирован в Минюсте России 20 июня 2001 г. № 2757). Бланки за явки можно получить в районном филиале Феде рального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по конкретному региону (имеет ся в каждом субъекте РФ) по месту нахождения зе мельного участка. Согласно п. 7 ст. 19 Федерального закона «О госу дарственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет проводится в течение месяца. Плата за учет не взимается (п. 8, ст. 19 Федерально го закона «О государственном земельном кадаст ре»). Выписка из государственного земельного ка дастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Данный собственник оплачивает толь ко стоимость копирования и доставки этой выпис ки (п. 1 ст. 22 Федерального закона «О государ ственном земельном кадастре»). 3) протокол собрания о реорганизации сельско хозяйственного предприятия со списком участни ков общей собственности на землю. Форма примерного протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива хозяйства утверждена Минсельхозом России 14 ян варя 1992 г. — Рекомендации по реорганизации кол хозов и совхозов. В повестку дня первого собрания в обязательном порядке включалось три вопроса: а) о выборе форм собственности на землю; б) о выдвижении представителей трудового кол лектива во внутрихозяйственную комиссию по при ватизации земли и реорганизации хозяйства; в) об утверждении перечня лиц к наделению иму щественными и земельными паями. Размер земельной доли и стоимость имуществен ного пая определялись позже, на втором общем соб рании (собрании уполномоченных), с учетом пред ложений внутрихозяйственной комиссии. Протокол собрания можно получить из архива сельскохозяйственного предприятия. 4) постановление районной администрации о пе редаче земельного участка в общую собственность с полным списком собственников земельных долей на момент реорганизации хозяйства. Данное постановление принималось на основании протоколов общего собрания об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями и об установле нии размера земельной доли. Копию постановления (заверенную управлением делами администрации) можно получить в администрации района. Перечисленные выше документы (план земельного участка, выписка из государственного земельного када
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 49
КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
стра, протокол собрания и постановление районной ад министрации) представляются в регистрационную пала ту один раз для государственной регистрации всех собственников земельных долей данного хозяйства. Для регистрации прав на земельную долю каждый ее собственник (группа собственников) обязан до полнительно представить следующие документы: 1) документ, удостоверяющий право гражданина на земельную долю (см. пояснения по данному воп росу в п. 1 настоящей аналитической записки). Представляются подлинник и заверенная копия. 2) квитанцию об оплате регистрации (50 руб. с каждого собственника земельной доли), а также до кумент, удостоверяющий личность заявителя (пас порт), а для юридического лица — учредительные документы этого юридического лица и документ, подтверждающий полномочия гражданина действо вать от имени данного юридического лица (п. 4 ст. 16 Федерального закона «О государственной ре гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 3) справку из районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии (нали чии) обременений и арестов на земельные доли. При получении заявления и перечисленных доку ментов должностное лицо учреждения юстиции (ре гистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выда ется расписка в получении документов на государ ственную регистрацию. С этой даты начинается отс чет времени, установленный для регистрации (п. 5–7 ст. 16 Федерального закона «О государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрация проводится в месячный срок (п. 3 ст. 13 Федерального закона «О государственной ре гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При возникновении у регистратора сомне ний в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на месяц с уве домлением в письменной форме заявителя с обосно ванием такого решения (п. 2 ст. 19 Федерального за кона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если в указанный срок заявитель не устранит при чины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с заявителем (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть прод лен, но не более чем на 3 мес (п. 2 и 3 ст. 19 Феде рального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
50
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (вы писка из ЕГРП и Свидетельство по форме, утверж денной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, пре дусмотренную ст. 12 Федерального закона «Об обо роте земель сельскохозяйственного назначения». 3. Преимущественное право на покупку продава емой земельной доли имеют остальные участники общей собственности (ст. 250 Гражданского кодекса РФ), а если они откажутся купить земельную долю — то органы публичной власти (ст. 12 Федерально го закона «Об обороте земель сельскохозяйственно го назначения»). Только после их отказа приобрести земельную долю она может быть продана иному третьему лицу. С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей последовательности: а) собственник земельной доли обязан известить остальных участников общей собственности о сво ем желании продать ее с указанием цены продажи. Сделать это можно в результате направления в письменной форме своего предложения каждому участнику общей собственности (ст.250 Гражданс кого кодекса РФ) или в результате опубликования сообщения в средствах массовой информации, оп ределенных субъектом РФ. До тех пор, пока субъект РФ их не определил, сделать это необходимо в офи циальных источниках публикования нормативных правовых актов субъекта РФ и районных органов местного самоуправления (абзац первый п. 2 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельско хозяйственного назначения»). Извещение участников общей собственности осу ществляется за счет продавца земельной доли; б) участник общей собственности, пожелавший купить земельную долю, сообщает об этом продавцу и в регистрационную палату; в) если участники общей собственности в течение месяца откажутся от покупки доли или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан извес тить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (адми нистрацию области) или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправле ния о намерении продать земельную долю с указа нием цены продажи. Сделать это можно лично — подать заявление в при емную или направить заявление заказным письмом; г) если орган публичной власти в течение месяца с момента получения заявления откажется от покуп
КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
ки земельной доли или не заявит о намерении ее приобрести, то только в этом случае продавец может в течение года продать свою долю третьему лицу по цене не ниже указанной в заявлении цены; д) если продавец в течение года не продал свою до лю третьему лицу по ранее заявленной цене или до истечения года захочет продать свою долю по цене ниже ранее заявленной, то он обязан направить но вое извещение в орган публичной власти (п. 2 ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельско хозяйственного назначения»); е) при продаже земельной доли с нарушением пре имущественного права покупки орган публичной власти имеет право в течение года с момента госуда рственной регистрации сделки требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей поку пателя (п. 4 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»); ж) договор купли продажи земельной доли заклю чается в письменной форме с соблюдением требова ний ст. 549 и 550 Гражданского кодекса РФ и не тре бует обязательного нотариального удостоверения; з) договор купли продажи подлежит государ ственной регистрации в регистрационной палате. 4. Договор куплипродажи регистрируется в ре гистрационной палате по месту расположения зе мельной доли (п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Заявление о государственной регистрации пода ют все стороны сделки (договора), и государствен ная регистрация осуществляется в присутствии сто рон либо в присутствии одной стороны при условии представления другой стороной нотариально заве ренных доверенностей на осуществление сделки (п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). К заявлению прилагаются договор купли прода жи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю и квитанция об оплате регистрации (п. 2–4 ст. 16 Федерального закона «О государствен ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Дальнейшая процедура государственной регистрации изложена в п. 2 настоящей аналитической записки. 5. Право собственности на земельную долю у по купателя возникает с момента государственной ре гистрации договора куплипродажи (п. 2 ст. 8 Граж данского кодекса РФ). Проведенная государственная регистрация дого вора удостоверяется регистратором в результате со
вершения специальной регистрационной надписи на договоре (п. 1 ст. 14 Федерального закона «О го сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 6. Став собственником купленной земельной доли (земельных долей), гражданин или юридическое ли цо приобрели права участника общей собственнос ти и могут совершать сделки либо могут выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собствен ником земельного участка. 7. Ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предоставляет право собственнику земельной доли по своему ус мотрению требовать выдела земельного участка в счет земельной доли. При этом собственник земель ной доли не связан обязательством представлять ка кие либо обоснования другим участникам общей собственности о причинах, побудивших его это сде лать, и сообщать им о способах последующего распо ряжения своим земельным участком. Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) — это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земель ную долю (земельных долей). Выделенный земельный участок (новый сформи рованный земельный участок) подлежит государ ственному кадастровому учету в соответствии с Фе деральным законом «О государственном земельном кадастре» и государственной регистрации в соотве тствии с Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде лок с ним». При этом надо иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается образование новых земельных участков, размеры которых меньше чем минимальные размеры земель ных участков, установленные законом субъекта РФ. Следовательно, предварительно необходимо при обрести такое количество земельных долей, которо го бы хватило не нарушать установленный мини мальный размер вновь образуемых земельных участков. 8. Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ выде лить долю можно по соглашению, достигнутому меж ду всеми участниками общей собственности, а в слу чае недостижения соглашения — в судебном порядке. Ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» упростила этот порядок при условии, что число участников долевой
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 51
КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
собственности на земли сельскохозяйственного наз начения более пяти человек. Участник долевой собственности может известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует ст. 252 Гражданского кодекса РФ) либо может опуб ликовать сообщение в средствах массовой информа ции (СМИ), определенных субъектом РФ. Таким СМИ является источник официального опублико вания нормативных правовых актов субъекта РФ или органов местного самоуправления. В сообще нии необходимо указать следующие данные о вы деляемом земельном участке: а) предполагаемое (желаемое) местоположение; б) площадь; в) качественные и экономические характеристи ки. Их можно получить в кадастровой палате или в районном комитете по земельным ресурсам и земле устройству после запроса сведений, содержащихся в документах земельного кадастра. Если стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает стои мость остающегося земельного участка в расчете на единицу его площади, то в сообщении указывается также размер компенсации, возмещаемой осталь ным участникам общей собственности лицом, выде ляемым свою земельную долю (земельные доли). Сообщение в СМИ опубликовывается за счет средств собственника выделяемой земельной доли (земельных долей). Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собствен ности надлежащим образом извещены о предстоя щем выделе земельного участка. 9. Если в течение месяца со дня опубликования со общения не поступит ни одного возражения (возра жения направляются заявителю и в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству), то место положение выделяемого участка и размер предлагае мой компенсации считаются согласованными. Можно подавать заявку в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству о проведе нии кадастрового учета земельного участка, форми ровании земельного участка, проведении межевания земель и удостоверении плана земельного участка (см. пояснения по этому вопросу к п. 2 настоящей аналитической записки). По существу в рассматриваемом Федеральном за коне говорится о возможности пассивного соглаше ния участников долевой собственности (по умол чанию) о разделе общей собственности и выделе земельного участка в счет земельной доли. Это соот
52
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ветствует положениям пп. 4 и 9 п. 1 ст. 8 Гражданс кого кодекса РФ, согласно которым гражданские права и обязанности возникают в результате приоб ретения имущества по основаниям, допускаемым законом, или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление граж данско правовых последствий. Остается только доказать, что от участников до левой собственности не поступило возражений. В качестве доказательств регистрационная палата на практике требует представления протокола обще го собрания участников долевой собственности (п. 10 совместного информационного письма Мос ковской областной регистрационной палаты, Коми тета по земельным ресурсам и землеустройству по Московской области, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Московской области и Московской об ластной нотариальной палаты от 25 июля 2003 г. № РП исх. 1313/2326 1/317 п/802/2 21), что про тиворечит настоящему Федеральному закону. Таким образом, Федеральный закон предполагает, что доказательством отсутствия возражений от участников долевой собственности о местонахожде нии выделяемого земельного участка является пись менное подтверждение выделяющегося участника долевой собственности об отсутствии поступивших возражений. 10. Если поступит хотя бы одно возражение от участников общей собственности, то спор о местопо ложении выделяемого земельного участка и размера компенсации разрешается с использованием согла сительных процедур, прядок которых устанавлива ется Правительством РФ (п. 2 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), но до сих пор не установлен. В случае недостижения согласованного решения споры рассматриваются в суде. Можно также воспользоваться нормой ст. 14 Феде рального закона «Об обороте земель сельскохозяй ственного назначения» и собрать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении выделяемого земельного участка. Для этого необходимо за месяц до собрания в письменной форме под расписку уведомить участ ников общей собственности или сделать это в ре зультате опубликования в СМИ сообщения о созы ве собрания. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников общей собственности. Решение принимается большинством — не менее 2/3 голосов от числа присутствующих. Протокол
КОНСУЛЬТАЦИИ, ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
собрания подписывается всеми присутствующими участниками общей собственности. 11. После выделения земельного участка, поста новки его на государственный кадастровый учет, по лучения выписки из государственного земельного кадастра и удостоверения районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству плана зе мельного участка необходимо осуществить госуда
рственную регистрацию прав на этот земельный участок в регистрационной палате. Процедура го сударственной регистрации изложена в п. 2 настоя щей аналитической записки. Права собственности на выделенный земельный участок возникают с момента государственной реги страции земельного участка, прошедшего кадастро вый учет.
ИНФОРМАЦИЯ
18–21 октября 2005 г. в Российской академии государственной службы при Президенте РФ состоял ся практический консультационный семинар на тему: «Землеустроительные работы при инвентариза ции и межевании земель». Организаторы семинара — Роснедвижимость, Учебно научный центр «Зем ля» при Президенте РФ и Российская ассоциация частных землемеров. На семинаре были рассмотрены следующие вопросы: – нормативные документы по организации землеустроительных работ при инвентаризации и межева нии земель и их применение в практической работе (с учетом проводимой в стране административной ре формы и проекта федерального закона о формировании, государственном кадастровом учете, государ ственной кадастровой оценке объектов недвижимости); – правовой режим различных категорий земель, перевод из одной категории в другую; – методика и практика определения цены и составления смет на выполнение землеустроительных ра бот. Способы определения цены (соглашение сторон; расценки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами; цена, установленная на торгах); – современные технологии проведения землеустроительных работ при инвентаризации и межевании земель. Автоматизированная обработка геодезических измерений и данных, полученных при инвентари зации и межевании земель; – подготовка материалов и данных для кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки; – технический учет и инвентаризация объектов градостроительной деятельности и аккредитация орга низаций, ее осуществляющих; – законодательство о саморегулируемых организациях и его правоприменительная перспектива; – арбитражно судебная практика рассмотрения земельных споров при приватизации земель и сделках с земельными участками; – обмен опытом работы на местах. С докладами выступили представители Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, руководители и ведущие специалисты Федерального агентства кадастра объектов недвижи мости, ФГУП «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ, а также ведущие ученые и преподаватели по земель ному праву, землеустройству, земельному кадастру и их информационному обеспечению из учебных и на учных учреждений и организаций г. Москвы. Во время проведения семинара специалисты российских и зарубежных компаний и фирм (ЗАО «Геост ройизыскания», НПП «Навгеоком», «Геосервисприбор», ЦПГ «Терра Спейс», ООО «Фирма Г.Ф.К.», Представительство компании THALES Navigation в г. Москве, GPScom и др.) ознакомили слушателей се минара с новейшими образцами современного геодезического оборудования и методами их практическо го использования. После окончания семинара участники получили сертификат установленного образца о повышении ква лификации в объеме 40 учебных часов. Информация с сайта http://www.kadastr.ru/news/refresher_courses/6471
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 53
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН Оценка баз данных Национальной земельной службы Швеции А.П. Филиппова Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем
54
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Оценка баз данных Национальной земельной службы Швеции Национальная земельная служба Швеции обратилась к компании «ПрайсуотерхаусКуперс» с просьбой выпол нить оценку баз данных, содержащих информацию о недвижимости. Работа по оценке баз данных проводилась двумя экспертами в течение полугода. В данной статье изложены применяемая методика оценки и достигнутые результаты. Читатели, заинтересовав шиеся этим материалом, могут получить полную документацию по оценке в представительстве «Сведсервей» в Москве у г на Фредрика Зеттерквиста (тел.: (095) 928 48 89, e mail:
[email protected]). Исходные данные Формирование систематизированной географи ческой информации началось очень давно, но мно гие считают 1937 г. началом производства современ ных карт. И все таки в начале 1980 г. Национальная земельная служба Швеции вновь начала работу по созданию карт Швеции, а также по оцифровке геог рафических данных. Эта работа продолжается и сей час, и в принципе, никогда не будет закончена, так как реальная жизнь все время изменяется. Однако в 2005 г. планируется завершить начатое в 1992 г. крупное обновление информации. Так как исполь зование географических данных расширяется во многих сферах и появляются новые области приме нения, можно предположить, что в будущем будут установлены принципиально новые требования к географической информации. Центральное бюро данных по недвижимости (ЦБДН), которое в 1996 г. объединилось с Нацио нальной земельной службой Швеции, начало созда вать базы данных в 1971 г., и в настоящее время они включают все объекты недвижимости Швеции. Па раллельно была создана система управления — под держки и ведения информации этих баз данных. Во многих случаях возникает необходимость про вести оценку баз данных Национальной земельной службы Швеции, содержащих информацию о недви жимости и географическую информацию. Это необ ходимо, когда, например, обсуждается вопрос о зна чимости достижений Национальной земельной службы Швеции, когда рассматривается вопрос о финансировании и определении цен основных баз данных. Помимо того, более обычным делом стано вится оценка других, не традиционных, средств предприятий или организаций, как, например, стои мость «деловых связей (фирмы)» (goodwill), торго вой марки или содержания информации баз данных так называемых нематериальных активов. В течение многих лет Национальная земельная служба Швеции формировала, использовала и пре доставляла информацию о недвижимости и геогра
фическую информацию. Стоимость этой открытой информации очень высокая, но тем не менее сущест вуют еще более широкие возможности ее примене ния и тем самым увеличения пользы для общества. На основе этого Национальная земельная служба Швеции планирует создать предпосылки и провес ти подготовительную работу, чтобы обеспечить бо лее четкое место общественной информации с по мощью стандартизированной модели и метода оценки этой информации. Базы данных Национальной земельной службы Швеции. Факты Число объектов недвижимости . . 4 647 965 Сервитуты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 050 355 Планы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342 370 Подключенные терминалы . . . . . . 30 тыс. Транзакции/день . . . . . . . . . . . . . . . . 300 тыс. Гербовый сбор за 2000 г. . . . . . . . . . 4,7 млрд. крон Стоимость проданной недвижимости за 2001 г. . . . . . . . . . 162 млрд. крон Платежи за 2000 г. . . . . . . . . . . . . . . . 252 млн. крон Доступность . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99,6% Задание — объем — определения — технологический процесс Общие сведения Задача заключалась в том, чтобы провести оцен ку географических баз данных и базы данных о недвижимости, которые по поручению парламента Национальная земельная служба Швеции создает, предоставляет клиентам и которыми управляет. Что касается географической информации, то пос ле оценки мнений, которые высказывались в течение проведенных интервью, а также после завершенного обсуждения было принято решение включить в оцен ку расходы за 1980 г. Что же касается базы данных о недвижимости, то были включены полностью расхо ды, начиная с момента создания базы в 1971 г. Расхо
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 55
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
ды по исследовательским работам, имевшие место до создания будущего ЦБДН, не были включены. Здесь можно подчеркнуть, что аккумулированные непогашенные затраты едва ли отражают стоимость, но если сравнить стоимость и аккумулированные непогашенные затраты, то можно получить интерес ные результаты.
К этим оценочным моделям присоединяется оцен ка, учитывающая общественно экономические эф фекты, т. е. общественное благосостояние. Ниже будет дано описание соответствующей мо дели, и все модели будут представлены в точки зре ния возможности их использования при оценке баз данных Национальной земельной службы Швеции.
Методы — технологический процесс А. Интервью Чтобы расширить восприятие, объем знаний и уви деть пользу географических баз данных и базы данных о недвижимости, были взяты интервью у 15 человек, работающих в трех отделах Национальной земельной службы Швеции и занимающих разные должности. Это были пользователи географической информа ции и информации о недвижимости, и основной ак цент был сделан на те группы пользователей, которые получают наибольшую пользу от информации. Также были проинтервьюированы люди, не рабо тающие в Национальной земельной службе Шве ции, но с большим опытом как в области построения экономических моделей, так и в области оценки. Б. Исследование литературы В. Сбор данных Данные о Национальной земельной службе Шве ции и других заинтересованных лицах собирались через Интернет в результате исследования годовых отчетов и др. В ходе многочисленных личных ин тервью была получена и исследована стоимость.
Оценка, исходя из общественноэкономических эффектов (общественная польза) При проведении общественно экономической оценки необходимо учитывать все виды влияния на всех граждан. Оценка должна строиться на мнениях граждан о разных продуктах и услугах. Обществен но экономическая оценка начинается с попытки идентифицировать все виды эффектов (выгод), за тем эти эффекты определяются количественно. В заключение эффекты оцениваются, и определяется их влияние на разных индивидуумов. Модель, которая используется при этом, называ ется моделью расчета затрат и результатов (cost benefit calculation), в нее включены — что следует из вышеизложенного — даже эффекты, несоответству ющие движению денежной наличности. В такой рас чет включены даже непрямые эффекты на другие части общества, независимо от того, государствен ный ли это сектор, предприятие или хозяйство. На практике расходы и доходы (выгоды), имеющие ры ночную стоимость, должны оцениваться в соответ ствии с этой рыночной стоимостью при расчете зат рат и результатов. Эффекты, у которых отсутствует рыночная стоимость, например эффекты комфорта, должны оцениваться в соответствии с желанием за интересованных лиц получить эти эффекты или обойтись без них, т. е. желанием заплатить за них. Такая модель дает наиболее правильную оценку баз данных Национальной земельной службы Швеции.
Модели оценки Стоимость (ценность) капиталовложения основы вается на экономической выгоде, ожидаемой от дан ного капиталовложения. Собственник получит эко номическую выгоду как в результате текущей доходности (например дивидендов), так и/или бла годаря изменению стоимости, которая может реали зоваться при продаже. Оценка всегда основывается на субъективном мнении. Самое важное при формировании мнения об оценке — это открытое и исчерпывающее изложе ние тех предположений, на которых оценка основы вается. Цели оценки могут меняться, и обстановка, в которой проводится оценка, может иметь значение для результата оценки. При оценке нематериальных активов используют ся в основном три модели: — оценка, основанная на расходах; — оценка, основанная на рыночных показателях; — расчет экономической ценности (стоимости).
56
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Аккумулированные непогашенные затраты База данных, содержащая информацию о недви жимости Определение базы данных информации о недви жимости включает в себя то, чем пользуется Нацио нальная земельная служба Швеции, т. е. все реест ры, кроме реестра закладных, реестра квартир и реестра совместного имущества. Государственные органы, которые понесли расходы при создании базы данных информации о недвижи мости — это Центральное бюро данных о недвижимос ти (ЦБДН), Национальная земельная служба Швеции и Государственное судебное управление. Было решено
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
использовать расходы с 1971 г. и далее с одним исклю чением. Данные о расходах Национальной земельной службы Швеции имеются только с 1980 г. Общая сумма расходов на создание базы данных составляет 987 млн. крон в номинальном выражении (1495 млн. крон в денежной оценке 2002 г.). Админи стративные расходы и расходы на ведение достигают 1496 млн. крон (1903 млн. крон). Общая сумма рас ходов составляет 2482 млн. крон (3398 млн. крон). Государственные субсидии составили 1834 млн. крон (2667 млн. крон), а доходы — 728 млн. крон (786 млн. крон). Географические базы данных К географическим базам данных относятся основ ные географические данные (ОГД). Их первона чальный продукт — УСБД (ускоренное создание баз данных), высотные данные, аэрофотоснимки/орто фото, топографические карты, карты дорог, карты горных районов, мелкомасштабные карты, AC ICAO аэрофотокарты, а также карты Швеции. Национальная земельная служба Швеции понесла определенные расходы на создание этих баз данных. Телия (Telia) профинансировала УСБД на сумму 25 млн. крон. На создание баз данных понадобилось от двух (карта Швеции) до 12 лет (база высотных данных). Расходы на создание баз данных невозмож но определить из официальных годовых отчетов, и только при помощи штата служащих Национальной земельной службы Швеции были получены цифры из системы учета и предыдущих исследований, в том числе KP 85 и последующих документов. Общая сумма расходов на создание базы данных дос тигает 1166 млн. крон за период 1980–2001 гг. (после поправки на инфляцию — 1291 млн. крон) и на адми нистративные нужды — 102 млн. крон (105 млн. крон). Таким образом, общая сумма расходов составляет 1268 млн. крон (1396 млн. крон). Не было возможнос ти отдельно показать расходы на ведение или доходы, но можно сказать, что доходы отражаются аккумули рованными непогашенными затратами. Расходы на создание опорной сети и геодезичес кие работы не включены в расчеты. Модель оценки Общие сведения Основываясь на том, что было сказано выше о мо делях оценки и о том, какой может быть модель для этой оценки, интересно определить, кто прямо или косвенно пользуется базой данных Национальной земельной службы Швеции для своей деятельности
и какое влияние имеют эти базы данных, или, други ми словами, какую выгоду приносит информация. Отдельно рассматриваются пользователи базы дан ных о недвижимости и пользователи географичес ких баз данных. Те средства, которые Национальная земельная служба Швеции получает за предоставле ние информации, покрывают только само предостав ление и часть управленческих расходов, но никак не покрывают расходы на создание. В нескольких ин тервью было высказано такое мнение, что бесплат ное предоставление информации стало бы «самой лучшей сделкой» для государства. И это повлекло бы за собой расширение сферы использования ин формации и быстрое развитие областей применения информации. Тогда это бы было на пользу всего об щества. Следующее деление, которое было сделано — это деление на группы, для которых была предпринята попытка оценить выгоду в денежном измерении, и группы, для которых такая оценка вряд ли осущест вима. Разумеется, можно определить эту выгоду в денежном измерении и учесть ее в расчетах. Расчетный (дисконтный) процент Исходя из рассуждений о том, что выгода, получа емая позже, стоит меньше, чем выгода настоящего времени, нужно будущую выгоду каким то образом дисконтировать до текущей стоимости. Например, в оценке капиталовложений используются коэффи циенты дисконтирования, и соответствующий ме тод был выбран для пересчета выгоды, получаемой позже, относительно текущей стоимости. Высокий расчетный процент означает, что выгода, получае мая в далеком будущем, имеет маленькую или ми нимальную важность и что выполнение вычислений на слишком длинный период времени не будет це лесообразным. В данном случае было выбрано 4%, но, разумеется, полезной практикой является вы полнение анализа чувствительности с использова нием других коэффициентов дисконтирования. Оборот наличности в будущем Как было сказано выше, Национальная земельная служба Швеции получает часть платежей за предостав ление информации из баз данных и часть — за исполь зование информации в связи с продажей других услуг, как, например, составление исполнительных дел по землеустройству и консультационные услуги. Конеч но, можно лишь приблизительно подсчитать, каковы будут эти поступления в будущем. Такая оценка осно вывается на исторических данных. Если принципы це нообразования на эти услуги изменятся или объем ис
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 57
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
пользования уменьшится или увеличится, то поступ ления наличных денег тоже изменятся. Следовательно, отрицательная сумма нетто, ха рактеризующая движение наличности, будет состав лять ту сумму, которую должно компенсировать го сударство. Было сделано предположение о том, что государ ственные субсидии на деятельность Национальной земельной службы в будущем будут такого же объе ма, как и в течение последних лет, а инфляция будет держаться на уровне, установленном Центральным банком Швеции. Из 425 млн. крон, субсидии 2000 г., 73,4 млн. крон были предназначены для работы с информацией о недвижимости и 199 млн. крон для работы с географической информацией. Наиболее экономичный срок службы Период времени, на котором основываются вычисле ния, должен соответствовать наиболее экономичному сроку службы баз данных, т. е. тому времени, в течение которого имеются экономические причины их исполь зования. Здесь также можно сделать сравнение с оцен кой капиталовложений, при которой наиболее эконо мичный срок службы также зависит от технического развития этой сферы деятельности. Наиболее эконо мичный срок службы создания, управления и ведения баз данных Национальной земельной службы Швеции определяется в значительной степени техническим раз витием, которое очень трудно предсказать. В настоящее время делаются попытки сбора основных данных с по мощью цифровых фотокамер, что было невозможно раньше. Все мы знаем, что мы испытали колоссальный технический прогресс в течение второй половины XX в., и, скорее всего, это развитие будет ускоряться. Поэтому для вычислений был выбран соответственно короткий промежуток времени — 20 лет. При другой модели вы числений можно было бы использовать другие наиболее экономичные сроки службы информации, разработан ных правил, аппаратных и программных средств, где ин формация имеет продолжительный срок службы, меж ду тем как оборудование — возможно, только пять лет. Однако при разных вычислениях получаются не такие уж разные результаты, учитывая примененный расчет ный процент для целей оценки (4%). Также была предпринята попытка оценить, в тече ние какого времени принятые решения, основанные на географической информации, имеют силу. Такой период времени мог бы в среднем составлять 20 лет. Резюме относительно модели вычисления Вычисления основываются на модели расчета затрат и результатов, в которую включена годовая выгода, подс
58
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
читанная для тех заинтересованных лиц, для которых можно было подсчитать стоимость и размер субсидий. Установленный процент для целей оценки составляет 4%, наиболее экономичный срок службы 20 лет. Цена по сравнению с пользой для клиента/стои мостью На коммерческом предприятии через конкурен цию между разными участниками рынка цена по от ношению к клиенту должна отразить ту пользу, с по мощью которой продукт/услуга удовлетворяет требования клиента. Несколько предприятий поставляют тот же самый продукт или продукты с тем же назначением, и в развитых отраслях теорети чески выживают лишь те предприятия, которые мо гут предложить наивысшую пользу в соответствии с ценой. Много предприятий делают очень точные предварительные подсчеты и калькуляции издержек производства своих продуктов. Мы знаем, что сегод ня эти правила игры в некоторой степени игнориру ются, например, при агрессивном маркетинге, и та кие современные явления как «снабжение товара торговой маркой» (branding) приобретают все боль шее значение. Вычисленная себестоимость некото рых продуктов может составлять 50% затрат на мар кетинг. Так как информация в базах данных Национальной земельной службы Швеции вряд ли может быть пре доставлена конкурирующими предприятиями, меха низмы, регулирующие цену многих других продук тов, прекращают действовать. Можно говорить о монопольном назначении цен, и все же Националь ная земельная служба Швеции не защищена никаким особым законом или постановлением. Если кто ни будь захочет создать и предоставлять ту же информа цию, в принципе, ничто не сможет воспрепятствовать этому. Надзор за установлением цен выполняется Го сударственным экономическим управлением, кото рое утверждает цены на продукты Национальной зе мельной службы Швеции. Несмотря на это, мы считаем, что цена некоторых продуктов Националь ной земельной службы Швеции не соответствует по лучаемой заказчиком выгоде, некоторые услуги сто ят дешевле, чем ощущаемая выгода, а другие дороже. Назначение цен на все услуги не основывается на об щем предварительном подсчете и не отражает общую цену производства продуктов. Точность При создании модели такого рода и при оценке, прежде всего, выгоды, получаемой идентифициро ванными заинтересованными лицами от информа
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
ции из баз данных, важно понимать, что точность высчитанного результата будет ограниченной. Если номинальная стоимость для важного заинтересо ванного лица существенно отличается от ожидае мой, и наиболее экономичный срок жизни, кроме то го, дольше или короче, то это существенно повлияет на подсчитанную стоимость. Если нужно найти наименьшую стоимость, приня тую заинтересованными лицами для каждого входя щего в модель понятия, то, по всей вероятности, можно обозначить результат, вычисленный с той отправной точки, где самая низкая стоимость соот ветствует базе данных. Оценка Географическая информация В приведенной ниже схеме представлены те заин тересованные лица или их группы, которые исполь зуют географическую информацию в своей деятель ности (рисунок 1, таблица 1). Оценка географических баз данных Исходя из вышеизложенных данных о модели рас чета текущей стоимости, чистая дисконтированная
стоимость географических баз данных составляет 40–55 млрд. крон. В случаях, где данные указаны в интервале, использовалась наименьшая стоимость. Информация о недвижимости Общеизвестно, что Реестр недвижимости в Шве ции содержит достоверные данные, и это гарантиру ется государством. Поэтому, в принципе, все сделки с недвижимостью могут осуществляться в течение короткого времени, и как покупатели, так и продав цы могут чувствовать себя в безопасности. В неко торых других странах ситуация совсем другая, и это относится не только к наименее развитым странам. Во многих случаях приходится приглашать землеу строителя и даже юрисконсульта для очень простой сделки. Сомнения могут возникать относительно собственника, площади объекта недвижимости, сер витута, имеющихся закладных и т. д. В приведенной ниже схеме представлены те заин тересованные лица или их группы, которые исполь зуют информацию о недвижимости в своей деятель ности (рисунок 2, таблица 2). Общество (граждане) может чувствовать себя в безопасности при смене собственника недвижимос ти, но такую выгоду невозможно измерить.
Рис. 1. Заинтересованные лица, пользователи географических баз данных
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 59
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН Таблица 1
Оценка выгоды от географических баз данных Заинтересованная сторона Вооруженные силы Областные администрации Государственное управление по сельскому хозяйству
Объем деятельности, млн. крон
Полезный ежегодный эффект, млн. крон (%)
46 165
60 (0,1)
90
20 (20)
—
—
3850
110–190 (3–5)
13 610
50–100 (0,5–1)
Государственное управление железных дорог
7307
40–80 (0,5–1)
ГИС предприятия
1000
200 (20)
Транспорт
54 767
1500–2000 (2–4)
Туризм
54 350
30 (0,05)
724
5–10 (0,6–1,3)
Строительные промышленные компании
80 683
150 (0,2)
Представители телефонных сетей
36 919
500 (1,5)
Сельское хозяйство
11 635
20–50 (0,1–0,4)
Лесное хозяйство
21 498
200–400 (1–2)
Энергетические предприятия
35 168
100–200 (0,3–0,6)
350
35 (10)
—
3020–4040
Муниципалитеты Государственное дорожное управление
Центральное статистическое бюро Швеции
Общественность Всего
Оценка баз данных по недвижимости Исходя из вышеизложенных данных о модели рас чета текущей стоимости, чистая дисконтированная стоимость географических баз данных составляет 12–17 млрд. крон. Содержание и обновление модели — анализ чувствительности Обновление Для ведения предложенной модели необходимо обновлять модель соответствующей базы данных пользователя. Для этого определяют, существуют ли те же заинтересованные лица (пользователи), изме нился ли объем их деятельности, если предполо жить, что степень влияния осталась такой же. В за висимости от разных обстоятельств могут появиться новые или исчезнуть старые пользовате ли, и влияние на выполняемую ими деятельность изменяется время от времени. Анализ чувствительности Учитывая то, что оценка основывается на несколь ких вышеизложенных предположениях, с помощью модели довольно просто изменить входящие значе ния. Если изменить степень влияния или доба
60
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
вить/убрать какого либо пользователя, то стои мость изменится. Выводы Расчеты, приведенные в данном документе, следу ет рассматривать с учетом того, что некоторые пред положения являются субъективными, и у читателя должно сложиться свое мнение. Задача не ставилась таким образом, чтобы сделать точный расчет, так как это невозможно. Модель оценки, которая дает самую правильную стоимость баз данных Национальной земельной службы Швеции, — это модель, принимающая во внимание общественно экономические эффекты. Общая стоимость географических баз данных составляет 40–55 млрд. крон. Государство выделило средства на создание географических баз данных с номиналом 1269 млн. крон. Общая стоимость баз данных о недвижимости сос тавляет 12–17 млрд. крон. Государство выделило средства для создания баз данных о недвижимости с номиналом 1827 млн. крон. Включение данных о стоимости в бухгалтерский баланс Национальной земельной службы Швеции невозможно и несовместимо с практикой отчетов.
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Рис. 2. Заинтересованные лица, пользователи базы данных о недвижимости Таблица 2
Оценка выгоды от базы данных о недвижимости Заинтересованная сторона Банк Муниципалитеты Страховые компании Государственное управление железных дорог Государственное дорожное управление Агент по операциям с недвижимостью Центральное Швеции
статистическое
Объем деятельности, млн. крон 659 100 3850 18 600
Полезный ежегодный эффект, млн. крон (%) 600–800 (0,09–0,12) 40 (1,00) 50 (0,20)
7307
50–100 (0,60–0,70)
13 610 6000
40–80 (0,30–0,60) 60 (1,00)
724
20 (3,0)
4700 11 635 21 498 — —
50–100 (1,00–2,00) 0 50 (0,20) 0 960–1300
бюро
Государственное налоговое управление Сельское хозяйство Лесное хозяйство Общественность Всего Затраты, которые могут быть включены в бухгал терский баланс, являются затратами будущего года
при условии, что они выполняют требование по ка питализации.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 61
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
В годовых отчетах государственных управлений должна быть представлена информация по тем вопросам, которые правительство запрашивает, или тем, которые считаются важными. Если в от четах указывается стоимость, то должна прила гаться документация, подтверждающая данные о стоимости.
Из проделанной работы нельзя делать выводы, что каждая инвестированная крона дает такой же эффект в форме общественной пользы. Это означает, что все ин вестиции должны строиться на основе специальных рас четов. И все же следует подчеркнуть, что некоторые рас ходы такого типа можно рассматривать как неделимые, невозможно провести инвестиции только в один сегмент.
ИНФОРМАЦИЯ
Информационная справка «О применении ст. 54 Земельного кодекса Российской Федерации» Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, по использо ванию земельных участков в соответствии с их целевым назначением, и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, установлена в ст. 42 Земельного кодекса Российской Фе дерации. В соответствии со ст. 287 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение прав на земель ный участок, принадлежащий арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, кото рые установлены земельным законодательством. Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации право пожизненного наследуемого вла дения земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании в случаях, предусмотрен ных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если бо лее длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из за стихийных бедствий или в ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В п. 3 указанной статьи установлено, что решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных п. 2, принимается судом в соответ ствии со статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации. Исходя из смысла п. 2 ст. 54 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что принудительное прекращение права пожизненного владения земельным участком осуществляется при условии неустра нения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа (ответственность за использование земель с нарушением вышеназванных пра вил предусмотрена ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях). Таким образом, принудительное прекращение прав на земельный участок допускается только в том случае, когда пользователь и после наложения штрафа продолжает ненадлежащее использование земель ного участка. Кроме того, исполнительные органы государственной власти по осуществлению государственного зе мельного контроля не только налагают штраф за нарушения земельного законодательства, но и одновре менно выносят предупреждение виновному лицу с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок. Основные элементы содержания предупреждения перечислены в данной статье, а форма предупреждения должна быть установлена Правительством Российской Федерации. Управление государственного земельного контроля Роснедвижимости
62
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем А.П. ФИЛИППОВА, аспирантка кафедры городского кадастра Государственного университета по землеустройству В результате проведения в 2004 г. в России адми нистративной реформы образовано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, в ко тором формируется объединенная кадастровая система по земельно имущественным отношениям, т. е. в едином блоке сосредотачивается вся недви жимость, включая землю. В этой связи может представить определенный интерес обобщение опыта функционирования информационных сис тем в экономически развитых странах с рыночной экономикой для учета применительно к российс ким условиям создания кадастровых систем недви жимости. Кратко осветим опыт и особенности создания и функционирования кадастровых информационных кадастровых систем в ряде стран мира с развитой рыночной экономикой (странах Европы, в Америке, Австралии и др.). В Испании развитие кадастра началось в середине XIX в. Основной задачей кадастра в Испании явля ется обеспечение налоговой политики по отноше нию к недвижимости, поэтому он находится в веде нии Министерства экономики и имущества. Учетом недвижимости занимается Государственный секре тариат по имуществу, которому подчиняется Глав ное управление кадастра. Основными задачами Главного управления када стра являются: — учет недвижимости, создание и ведение реест ров недвижимости; — создание кадастровых карт; — поддержка кадастра и его своевременное обнов ление; — определение ставки налога на недвижимость; — предоставление информации банка кадастро вых данных органами администрации и гражданам. Деятельность кадастра не регламентируется од ним специальным законом, а осуществляется на ос новании Конституции Испании 1978 г.; Гражданско го кодекса; Закона о земле 1992 г. и 1998 г.; Закона о местных финансовых органах 1988 г., дополняемых нормативными декретами, нормативными актами, положениями и т. д. [1, с. 113].
Кадастр содержит следующую информацию: сведе ния о собственнике; данные о каждом отдельном зе мельном участке, в том числе его экономические и физические характеристики; данные по налогообло жению недвижимости, включая цену, ставку налога, размер и изменение налога. Кадастровая информа ция используется не только налоговыми органами, но и в планировании, управлении городскими и сельс кими территориями, в строительстве и развитии инфраструктуры, в решении земельных споров, раз витии деятельности служб социальной помощи и т. д. Административные органы и организации имеют доступ к кадастровой информации без каких либо ограничений. Частным и юридическим лицам также доступна кадастровая информация, если она касает ся самого собственника данной недвижимости. В других случаях частным лицам сведения о недвижи мости третьих лиц не выдаются. Подобные данные можно получить лишь по специальному разреше нию соответствующих организаций. Для сравнения отметим, что сведения государствен ного земельного кадастра в России носят открытый об щедоступный характер. Кадастровая информация пре доставляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его филиалами, при подаче заявления и предъявлении квитанции об оплате услуг. Кадастровая система информации в Испании складывается из четырех подсистем (см. рисунок). Подсистема оценки содержит стоимостные пока затели, которые определяются согласно действую щим правилам о технических нормативах кадастро вой оценки и постоянно обновляемым расчетным таблицам стоимостей. Подсистема географической кадастровой информации — данные, которые явля ются основой для цифровой картографии. Подсис тема базовой информации — совокупность инфор мации, связанной с физическими характеристиками недвижимого имущества. Подсистема налогообло жения устанавливает стоимостные взаимоотноше ния между кадастровой стоимостью, объектами на логообложения и налогоплательщиками. Наряду с кадастром в Испании существует Реестр прав на недвижимость, целью которого является
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 63
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
Схема взаимодействия кадастровой системы информации с информационными подсистемами
открытый учет юридического состояния объектов недвижимости в целом. Реестр прав на недвижимое имущество ведет организация, учрежденная для обеспечения надежности юридических сделок в от ношении между физическими и юридическими ли цами. Взаимодействие между Реестром прав на недви жимое имущество и кадастром недостаточно тесное, две составляющие системы земельной регистрации имеют различную ведомственную подчиненность. Однако различный подход отдельных территорий к созданию современного кадастра и неодинаковый уровень готовности к компьютеризации вносят не которые сложности в создание единой информаци онной системы. В то же время система достаточно автоматизирована, содержит в себе почти все сведе ния о недвижимости, используемые для различных целей. Немецкая система регистрации прав и кадастра недвижимости состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра (Grundbuch + Cadastre), которые тесно взаимосвязаны. «Организация и ведение зе мельного кадастра осуществляются в различных фе деральных землях Германии по разному». «Законо дательной основой для ведения кадастра является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и ге одезической съемке» от 2 октября 1992 г. [1, с. 137] Поземельная книга в Германии содержит описание правовых условий законного владения земельными участками. К этой информации относятся: данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имею щих претензии. В поземельную книгу заносятся не все земельные участки, например, не обязательно включать земельные участки, не находящиеся в обо роте.
64
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Кадастр недвижимости содержит полную инфор мацию о недвижимости на всей территории: геомет рическую и семантическую информацию о земель ных участках и зданиях, находится в ведении федеральных земель (областей) Федеративной Рес публики Германия. Данные кадастра недвижимости являются основой для земельных информационных систем. Кадастр недвижимости состоит из трех час тей: книги кадастра (описательной части), кадастро вой карты (графического отображения земельных участков) и результатов геодезических вычислений. Поземельная книга и кадастр недвижимости из за исторически различного их назначения (гарантия собственности на землю и основа земельного налого обложения) возникли отдельно, но после появления Устава Поземельной книги между этими реестрами появилась связь. В последние годы происходит объе динение двух информационных систем в одну базу данных, в результате которого создается единая зе мельно информационная служба Германии. Ведение земельного кадастра и регистрации прав в Дании рассредоточены между различными минис терствами и ведомствами. Вопросы землеустрой ства и кадастра ведет Национальная служба геоде зии и кадастра, которая подотчетна Министерству жилищного строительства. Первоначально кадастр служил основой для сбора земельных налогов, содержал сведения о площади участков, их количестве и качестве почв. В настоящее время кадастр является основным реестром земель ных участков, содержит информацию о недвижимой собственности и о правовых ограничениях на землю. Дания имеет три реестра недвижимости: кадастро вый, в котором фиксируются уникальные обозначе ния земельных участков, — является основным реест
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
ром недвижимости; земельный, который содержит юридические сведения о земельном участке; муници пальный реестр недвижимой собственности содер жит данные об оценке земель и строений. Земельный кадастр Дании включает реестр зе мельных участков, кадастровую карту, ведомости изменения границ, реестр контрольных точек, ис пользуемых для кадастровой съемки. Кадастр Да нии компьютеризирован, разрабатывается концеп ция перехода к цифровому формату, который будет использоваться при обмене информацией. Главной особенностью модели земельного кадаст ра, используемой в Великобритании, является раз деление функций между службами, ведущими съем ку и выполняющими картографические работы, и службами, которые осуществляют регистрацию вещных прав на землю и учет специализированной информации о земле. Каждая из них может самосто ятельно разрабатывать методики и формы учета. Функции по регистрации прав на землю возложены на Королевскую земельную регистрационную пала ту (КЗРП). Традиционно КЗРП регистрирует права на землю и недвижимость на бумажных носителях, а текстовая часть свидетельства о владении ведется в электронном виде. В Великобритании внедряется система, позволяющая вносить записи о собствен ности с использованием электронных карт [2, с. 56]. В Англии важную роль играет правило «границ общего характера», т. е. границы некоторых землев ладений существуют с тех пор, когда еще не было их документального подтверждения, и лучшее подтве рждение расположения — это фактическое сущест вование. В связи с этим информационная основа уп равления земельными ресурсами в Великобритании отличается от других европейских стран, поскольку нет формального земельного кадастра. Во Франции кадастр был учрежден в первой поло вине XIX в. Земельный кадастр решает задачи, свя занные с налогообложением, учетом земель, иденти фикацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением землевладельцев и земле пользователей, составлением кадастровых планов. «Для ведения земельно кадастровых работ в стране действует Генеральная дирекция налоговых служб, налоговых и земельных операций (Direction General des Import Services des Operations Fiscales et Fonciers), расположенная в Париже, а в каждом департаменте имеются отдельные дирекции налоговых служб» [1, с. 169]. Их подразделениями являются налоговые центры, кадастровые инспекции, земельные отделы, службы налогообложения, региональные земельно кадастровые информационные центры.
Функции кадастра во Франции — определение местоположения и идентификация земельных участков; описание их границ, типа выращиваемых культур, характеристика строений, расчет базы для налогообложения земельных участков и строений; обновление кадастрового плана и сопутствующей текстовой информации. В США не менялось законодательство на протяже нии длительного времени, не происходило измене ний и в порядке использования земель. Президент США, Томас Джефферсон, «подписал Декрет о зем ле (Land Ordinance от 20 мая 1785 г.), который ввел государственную систему учета земель и землеуст ройства» [1, с. 155]. Декретом о земле были установ лены новые принципы в области землеустройства: «топографическая съемка до заселения»; «математи чески точное планирование всех государственных земель»; «создание стандартной земельной единицы — участка унифицированной формы и площади с размеченными границами». Примерно в то же время конгресс США учредил Главное земельное управление (General Land Office — GLO) при Министерстве финансов, призванное руководить, исполнять решения и проводить в жизнь законодательные акты, связанные с государ ственными землями. В 1862 г. был принят Закон о гомстедах (Homestead Law), что в буквальном пере воде означает Закон об участках (усадьбах). Данный Закон дал возможность поселенцам за символичес кую плату стать землевладельцами. Основной единицей земельной собственности в США является индивидуальный земельный учас ток, имеющий определенные признаки: адрес, геоде зические данные и оценочный индекс. На карте на ряду с участками показываются автомобильные и железные дороги, элементы гидрографии. Специа листами землеустроительного бюро (Bureau of Land Management) выполняется кадастровая съемка, ве дение земельных (регистрационных) архивов 31 штата, а также различных земельно информацион ных систем США. Разные штаты ведут земельно кадастровые и ре гистрационные системы по разному. В стране разра ботано несколько основных кадастровых многоце левых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включе нию в общую систему. Земельная многоцелевая регистрационная систе ма, используемая с 1974 г. в штате Северная Каро лина, включает в себя данные о правах на земель ную собственность (по парцеллам и по владельцам
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 65
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
земельной собственности), которые заносятся в специальные указатели, при этом каждой парцелле присваивается кадастровый номер. Для каждой парцеллы введено около 485 характеристик, кото рые переведены в цифровую форму. Государствен ная территория США поделена с помощью квадрат ной сетки на участки со сторонами 6 миль. У каждого земельного участка есть уникальное наи менование. В штатах Австралии сложилась четкая система управления земельными ресурсами на основе систе мы регистрации землевладений Торренса (Torrens Title System). Основными принципами системы ре гистрации Торренса, базирующимися на обеспече нии государством гарантий прав на землевладение, являются следующие: регистрирация операций, свя занных с землей в Реестре записей о землевладении; составление свидетельства на право собственности; гарантия прав. Ведением регистрационных, земельно кадастро вых, землеустроительных работ занимается Госуда рственное коммерческое предприятие земельно имущественной информации (LPI), в частности, его земельно правовой офис. Земельно правовой офис предоставляет обширную информацию о земельной собственности, включая сведения о владельцах, за писи о проводимых операциях с указанием заклад ных и арендных соглашений, планы разбивки на участки и кадастровую информацию. Система регистрации земельных участков в Австралии имеет некоторые нововведения: — автоматизированная Система регистрации Тор ренса, в картотеке которой зарегистрировано более 3,5 млн. участков; — единая информационная система для регистра ции прав на землю и недвижимость; — автоматизированные системы индекса карт; — применение системы интеграции компьютерной и микрофильмовой технологий (ФИЛМЕКС); — использование технологии «Оптический диск» для создания картотеки планов и документов; — дистанционный доступ к компьютерным дан ным, немедленная регистрация операций. Реестр записей о правах на землю и недвижимость хранится в электронном виде. При перекрестной ссылке на номер участка и плана сохраняется связь между картотекой планов и отдельной записью (опи сание участка, местонахождение участка, объекты недвижимости, связанные с земельным участком, данные о землепользовании, ограничения).
66
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Записи о правах на землю и недвижимость состав ляют основу государственной земельной информа ционной системы, которая включает: данные об объ ектах недвижимости; материалы об оценке и продаже земли; положение о разделении на терри ториальные зоны; планы разбивки на участки; то пографические данные; данные об учете населения, о растительности и животном мире; материалы, ха рактеризующие наличие коммунальных услуг. Гибкость австралийской системы Торренса явля ется сама по себе преимуществом, так как она слу жит основой для банка всех данных о земле, которые могут быть подсоединены к ней, чтобы иметь воз можность предоставлять сведения по любому воп росу землевладения и землепользования в «универ сальных» информационных пунктах. Эффективному управлению земельными ресурсами способствует сосредоточение в одном государствен ном ведомстве ведения земельно информационной системы, которая включает действия, связанные с ре гистрацией земельных участков, и недвижимого иму щества, с земельным кадастром, оценкой земель и зем леустройством. Земельные ресурсы — основа социального и эконо мического благополучия любой страны, они являют ся базисом развития и целостности государства. Полная, своевременная и точная информация о земле, землепользователях и землевладельцах явля ется показателем зрелости государства, отражением уровня экономического развития. Она дает возмож ность разработки и реализации земельной политики, создает необходимость предпосылки для участия в мировой системе разделения производственных, сырьевых, сервисных и других сфер. Несмотря на значительные затраты по сбору и об новлению информации о земле, ее использование многократно окупает издержки, дает экономические преимущества и гарантии прав. Поэтому для дости жения социально экономического благополучия на селения требуется бережное, правильное, рацио нальное использование и охрана земли. В связи с этим появилась необходимость управления земельными ресурсами и проведения единой земель ной политики не только в пределах одной страны, но и в рамках различных союзов государств, например СНГ, Европейского Союза, на территориях, охватывающих природные комплексы. Под эгидой Организации Объединенных Наций (ООН) действует Европейская экономическая ко миссия (United Nations Economic for Europe —
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
U/ECE), которая была первой международной ор ганизацией, в комплексе рассмотревшей вопросы управления земельными ресурсами в Европе. При участии Комитета по населенным пунктам (Com mittee on Human Settlements) Европейской рабочей комиссией ООН для координации земельных дел была создана рабочая группа по управлению земель ными ресурсами (U/ECE Working Party on Land Ad ministration — WPLA). Для управления земельными ресурсами под патро нажем ООН создаются глобальные земельно инфор мационные системы. Например, Продовольственной и сельскохозяйственной организацией ООН (ФАО) за последние годы созданы специализированные сис темы информации о земельных и водных ресурсах: Всемирная почвенная карта; Всемирный обзор под ходов и технологий в сфере охраны земель. Для развития международного сотрудничества в профессиональной сфере земельные службы разных государств имеют в своей структуре международные департаменты (отделы), главными задачами кото рых является экспорт национальных землеустрои тельных и земельно кадастровых информационных технологий, участие в совместных международных программах и проектах, связанных с использовани ем и охраной земель, созданием земельно кадастро вых и регистрационных систем. Средства, получен ные в результате этих действий, являются
источником пополнения бюджетов национальных земельных служб. Несмотря на различия кадастровых информаци онных систем, в том числе содержащихся в них дан ных, они используются с целью налогообложения, а также для информационного обеспечения органов управления необходимой информацией. Кадастр вышеперечисленных стран решает задачи, связан ные с учетом земель, идентификацией земельных участков, установлением землевладельцев или зем лепользователей, регистрацией земельных участков и недвижимого имущества, созданием кадастровых карт. Интересным для рассмотрения является австралийский опыт ведения кадастра. Взаимосвязь между различными информационными системами упрощает работу, уменьшает время на подготовку необходимых данных, сохраняет связь между карто текой планов и отдельной записью. Список литературы 1. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубеж ный опыт) / Под ред. С.Н. Волкова, В.С. Кислова. — М.: Технология ЦД, 2003. — 378 с. 2. Государственное регулирование земельных от ношений за рубежом / Под ред. Л.И. Кошкина. — М.: Триада Плюс, 2001. — 180 с.
НОВЫЕ ПУБЛИКАЦИИ
Алпатов А.А. Земельная реформа в новой России. — М.: АКДИ «Экономика и жизнь», 2005. — 336 с. В книге приведен глубокий, всесторонний анализ процессов реформирования земельных отношений в постсоветской России. На основе анализа автором дано определение земельной реформы и предложена модель построения системы государственного и негосударственного регулирования рынка земли и нед вижимости в Российской Федерации. Подробно рассмотрены основные направления реформирования земельных отношений и создания сис темы эффективного управления государственными и муниципальными земельными ресурсами. Предло жены методология проведения общегосударственных реформ, а также комплексная система показателей результативности проведения земельной реформы в Российской Федерации. Книга представляет интерес для руководителей и специалистов органов государственной и муници пальной власти, юристов и экономистов, работающих в области земельных отношений, а также для науч ных работников, студентов и аспирантов.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 67
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Федеральный закон ´О внесении изменений в Федеральный закон ´Об обороте земель сельскохозяйственного назначенияª и Федеральный закон ´О землеустройствеª Приказ Минэкономразвития России ´Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фондаª Приказ Роснедвижимости ´О порядке получения сведений по проведению производственного земельного контроляª Реестр организаций технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, аккредитованных Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости
68
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 18 июля 2005 г. № 87 ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве»* Принят Государственной Думой 29 июня 2005 г. Одобрен Советом Федерации 6 июля 2005 г. Статья 1 Внести в Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 30, ст. 3018; 2003, № 28, ст. 2882; 2004, № 27, ст. 2711; № 41, ст. 3993; № 52, ст. 5276; 2005, № 10, ст. 758) следующие изменения: 1) в пункте 3 статьи 1: а) подпункт 2 изложить в следующей редакции: «2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые распо ложены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражда нина и (или) одного юридического лица;»; б) подпункт 4 изложить в следующей редакции: «4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находя щийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной орга низации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуж дении такой доли участником долевой собственности;»; в) подпункт 6 признать утратившим силу; 2) пункт 2 статьи 2 изложить в следующей редакции: «2. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридичес ких лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридичес ких лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из земель сельско хозяйственного назначения определяются в соответствии с настоящим Федеральным законом.»; 3) статью 3 изложить в следующей редакции: «Статья 3. Права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, на земельные участки из зе мель сельскохозяйственного назначения Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические ли ца, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из зе мель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.»; 4) пункт 2 статьи 4 изложить в следующей редакции: «2. Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на тер ритории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной террито рии в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.»; 5) в статье 5: а) в пункте 1: в абзаце первом третье предложение изложить в следующей редакции: «Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобре * Опубликован в Российской газете от 20 июля 2005 г. № 156.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 69
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ тенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в пра ве общей собственности на земельный участок.», дополнить предложением следующего содержания: «В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установ ленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное пра во на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей зе мельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.»; абзац второй признать утратившим силу; б) пункт 3 изложить в следующей редакции: «3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве об щей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.»; 6) пункты 2 и 3 статьи 6 изложить в следующей редакции: «2. Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельс кохозяйственного назначения осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены Земель ным кодексом Российской Федерации. Принудительное прекращение аренды земельного участка из зе мель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. 3. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соот ветствии с целевым назначением в течение трех лет. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйствен ного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целе вым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Рос сийской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.»; 7) в статье 8: а) в пункте 2: абзац первый изложить в следующей редакции: «2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в пись менной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаим ных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.»; б) абзац первый пункта 3 изложить в следующей редакции: «3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме про давца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступле ния извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.»; в) пункт 4 изложить в следующей редакции: «4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покуп ки, ничтожна.»; 8) в статье 9: а) пункт 2 изложить в следующей редакции:
70
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ «2. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участни ками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправле ния или удостоверенных нотариально.»; б) в пункте 3: абзац второй признать утратившим силу; дополнить абзацем следующего содержания: «Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.»; в) пункт 7 признать утратившим силу; г) дополнить пунктом 8 следующего содержания: «8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды зе мельного участка не предусмотрено иное.»; 9) в статье 10: а) абзацы первый и второй пункта 4 изложить в следующей редакции: «4. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобре тен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключе ния договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.»; б) пункт 6 дополнить словами «на срок не менее чем пять лет»; в) дополнить пунктом 7 следующего содержания: «7. Приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими дея тельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) поль зования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Феде раци»». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяй ственных угодий.»; 10) статьи 12 и 13 изложить в следующей редакции: «Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения 1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельско хозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назна чения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особен ностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по свое му усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельс кохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмот рению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 71
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, исполь зующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завеща ние или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю. 2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственно го назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной до ли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в доле вой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земель ную долю не требуется. 3. Предусмотренные настоящей статьей сделки с земельными долями могут осуществляться на основа нии доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собствен ности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удос товеренной нотариально. Статья 13. Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения 1. Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственно го назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных до лей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хо зяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 настоящего Федерального закона. 2. Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначен ной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерального закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании это го решения общего собрания участников долевой собственности. 3. В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находя щегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 настоящего Федерально го закона, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назна чения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также ука зание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельно го участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, ука занных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственнос ти на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей зе мельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади обра зуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельс кохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок. 4. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собствен ности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 3 нас
72
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ тоящей статьи не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земель ного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собствен ности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъек том Российской Федерации. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде. 5. Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в зе мельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения субъек та Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, на ос новании соответствующего решения муниципального образования. Общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местополо жения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей, в счет выделения которых должен быть образо ван земельный участок, в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы этого земельного участка. Субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федера ции, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъ екта Российской Федерации или муниципального образования на этот земельный участок.»; 11) в статье 14: а) пункт 1 изложить в следующей редакции: «1. Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собствен ности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размеще ния соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муници пального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.»; б) дополнить пунктами 1.1 и 1.2 следующего содержания: «1.1. Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяй ственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земель ного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организа ции, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников доле вой собственности на земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 2 процента их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земель ный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, кото рыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 73
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присут ствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй — у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий — в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности. 1.2. Решением общего собрания участников долевой собственности определяются: условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (скла дочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в устав ный (складочный) капитал; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в довери тельное управление.»; 12) статью 16 дополнить пунктом 3 следующего содержания: «3. Приведение таких договоров аренды в соответствие с указанными правилами может осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.»; 13) подпункт 3 пункта 1 статьи 19.1 изложить в следующей редакции: «3) максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, предусмотренный пунктом 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельско хозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района;». Статья 2 Внести в статью 17 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78 ФЗ «О землеустройстве» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 26, ст. 2582) следующие изменения: 1) в части первой слова «и определению их координат» заменить словами «и описанию их местоположе ния»; 2) дополнить частями четвертой–седьмой следующего содержания: «Иное описание местоположения границ объекта землеустройства допускается составлять, если они сов падают с границами имеющихся на местности ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях госу дарственного земельного кадастра, и (или) на основе измерений расстояний между объектом землеустрой ства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустрой ства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства и межевых знаков. При составлении иного описания местоположения границ земельных участков такие границы межевыми знаками не закрепляются и считаются совпадающими с границами указанных в части четвертой настоящей статьи объектов. Местоположение границ земельных участков, используемых для индивидуального жилищного и гараж ного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, ого родничества и сельскохозяйственного производства, может определяться с использованием сведений госу дарственного земельного кадастра, документов территориального планирования (в том числе генеральных планов поселений и городских округов), документации по планировке территории для размещения объек тов индивидуального жилищного и гаражного строительства, проектов организации и застройки террито
74
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ рий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан, землеустроительной документации при наличии соответствующих картографических материалов. В случае споров о границах объектов землеустройства, установленных в порядке, определенном частями четвертой, пятой и шестой настоящей статьи, местоположение их границ закрепляется межевыми знаками с определением координат таких объектов.». Статья 3 Абзацы четвертый и пятый пункта 5 и абзац третий пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 113 ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, № 28, ст. 2882) признать утратившими силу. Президент Российской Федерации
В. Путин
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ) Приказ от 14 мая 2005 г. № 99 Об утверждении Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель водного фонда В целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 35, ст. 4326) приказываю: Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда. Министр экономического развития и торговли РФ
Г. Греф
Утверждены приказом Минэкономразвития России от 14 мая 2005 г. № 99
Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда 1. Основные положения 1.1. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда (далее — Методические рекомендации) применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, земельных участков в соста ве земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объек тов. 1.2. Методические рекомендации не применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда, занятых: — поверхностными водными объектами, за исключением обособленных водных объектов; — подземными водными объектами; — внутренними морскими водами; — территориальным морем Российской Федерации. 1.3. Для целей определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда подразделяются на:
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 75
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1.3.1. Земельные участки, занятые обособленными водными объектами. 1.3.2. Земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяе мых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных во дохозяйственных сооружений и объектов: — занятые объектами водоснабжения; — занятые объектами рекреации; — занятые объектами рыбного и охотничьего хозяйства; — занятые водозаборными, портовыми, гидротехническими и иными водохозяйственными сооружения ми и объектами; — занятые древесно кустарниковой или иной растительностью; — предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям. 2. Группировка земельных участков в составе земель водного фонда 2.1. В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости зе мельные участки в составе земель водного фонда, указанные в пункте 1.3. Методических рекомендаций, объединяются в следующие группы. Первая группа включает в себя земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находя щимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации. Вторая группа включает в себя земельные участки, занятые: — обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответ ствии с законодательством Российской Федерации; — сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промыш ленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими со оружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в соста ве земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объек тов. Третья группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые: — объектами водоснабжения; — объектами рыбного и охотничьего хозяйства; — гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от на воднений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждаю щих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от раз мывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов); — водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами. Четвертая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объек тов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехничес ких сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно кустарниковой или иной растительностью. Пятая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огород ническим и дачным объединениям. Шестая группа включает в себя земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации. 3. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе 3.1. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соот
76
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ветствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, ут вержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568 р1. 4. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе 4.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществля ется в следующем порядке: — определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе; — расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе. 4.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории то го же административного района. 4.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умно жения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь. 5. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе 5.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, осуществля ется в следующем порядке: — определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе; — расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе. 5.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же админи стративного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промыш ленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, зе мель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специаль ного назначения, утвержденной приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. № П/19,2 к соответствующей группе. В случае если земельные участки, отнесенные к третьей группе, расположены в границах прибрежных за щитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитыва ются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей ка дастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения, отнесенных Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, свя зи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения к соответствующей группе. 5.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к третьей группе, определяется путем умно жения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь. 6. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе 6.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, осущес твляется в следующем порядке: — определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвер той группе; — расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе. 6.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к четвертой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального для того же ад 1 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков признаны не нуждающи% мися в государственной регистрации письмом Минюста России от 15 апреля 2002 г. № 07/3593ЮД. 2 Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове% щания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопас% ности и земель иного специального назначения признана не нуждающейся в государственной регистрации письмом Минюста России от 8 апреля 2003 г. № 07/3354%ЮД.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 77
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ министративного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения по виду использования, наиболее близкому по функциональному наз начению к оцениваемым земельным участкам. 6.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к четвертой группе, определяется путем ум ножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь. 7. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе 7.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, осуществля ется в следующем порядке: — определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе; — расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе. 7.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к пятой группе, в пре делах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же администра тивного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков садоводчес ких, огороднических и дачных объединений. В случае если земельные участки, отнесенные к пятой группе, расположены в границах прибрежных за щитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитыва ются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей ка дастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений. 7.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к пятой группе, определяется путем умно жения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь. 8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе 8.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, осуществля ется в следующем порядке: — определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе; — расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе. 8.2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к шестой группе, в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего для того же админи стративного района значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков особо ох раняемых территорий и объектов, отнесенных Методическими рекомендациями по государственной када стровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утверждаемыми Минэкономразвития России, к соответствующей группе. В случае если земельные участки, отнесенные к шестой группе, расположены в границах прибрежных за щитных полос, удельные показатели кадастровой стоимости указанных земельных участков рассчитыва ются исходя из максимального для того же административного района значения удельных показателей ка дастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов, отнесенных Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых тер риторий и объектов к соответствующей группе. 8.3. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к шестой группе, определяется путем умно жения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (РОСНЕДВИЖИМОСТЬ) Приказ от 7 апреля 2005 г. № П/0060 О порядке получения сведений по проведению производственного земельного контроля Во исполнение статей 12, 13 и части 2 статьи 73 Земельного кодекса Российской Федерации, на основа нии Постановления Правительства Российской Федерации от 19 августа 2004 г. № 418 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости», Постановления Правительства
78
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. № 833 «О государственном земельном контроле» в целях по лучения данных об осуществлении производственного земельного контроля в Российской Федерации собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков в ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке, приказываю: 1. Руководителям управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации: 1.1. разрабатывать и утверждать годовые планы получения сведений по производственному земельному контролю с учетом расходов на услуги связи в пределах установленного объема лимита бюджетных обяза тельств на соответствующий год. Планы утверждать не позднее, чем за 30 дней до наступления соответ ствующего календарного года; 1.2. представлять копии планов, указанных в пункте 1.1. настоящего приказа, в течение трех дней с мо мента их утверждения в Роснедвижимости; 1.3. ежегодно, в соответствии с утвержденными планами, направлять запросы собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков по установленной фор ме (приложения № 1, 2); 1.4. ежегодно, до 10 февраля года, следующего за отчетным, указанные в пункте 1.3. настоящего приказа сведения по утвержденной форме (приложение № 3) направлять в электронном виде, с копией на бумаж ном носителе, в адрес отделов по обеспечению взаимодействия с полномочным представителем Президен та Российской Федерации в соответствующем федеральном округе. 2. Отделам по обеспечению взаимодействия с полномочным представителем Президента Российской Фе дерации в федеральном округе: — обобщать полученную информацию и формировать сводный по федеральному округу отчет; — сводный по федеральному округу отчет направлять в электронном виде в ФГУП «ФКЦ «Земля» по ад ресу электронной почты
[email protected] и на бумажном носителе в адрес Роснедвижимости в течение 20 дней после контрольного срока для управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации. 3. ФГУП «ФКЦ «Земля» обеспечить обработку информации по госземконтролю, поступившей из отде лов по обеспечению взаимодействия с полномочным представителем Президента Российской Федерации в федеральном округе, и направлять ее в адрес Роснедвижимости в электронном виде до 15 марта года, сле дующего за отчетным. 4. В случае непредставления или несвоевременного представления собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков указанной в пункте 1 настоя щего приказа информации, территориальным органам Роснедвижимости привлекать вышеперечисленных лиц к административной ответственности в соответствии со статьей 19.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. 5. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя главного государственного инспектора Российской Федерации по использованию и охране земель, начальника Управления государ ственного земельного контроля В.Д. Гужева. Главный государственный инспектор Российской Федерации по использованию и охране земель, руководитель Роснедвижимости
М.В. Мишустин
Приложение № 1 к приказу Роснедвижимости от 07.04.2005 г. № П/0060 ______________________________ ______________________________ ______________________________ ______________________________ (наименование, адрес (местонахождение) собственника земельного участка, землепользователя, землевладельца, арендатора)
Запрос В соответствии со статьей 13 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2002 г. № 833 «О государственном земельном контро
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 79
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ле» прошу Вас предоставить по прилагаемой форме (приложение № 2 к приказу Роснедвижимости от 7 апреля 2005 г. № П/0060) информацию о проведении мероприятий по производственному земельному контролю. Информацию направить по адресу: _________________________________. Главный государственный инспектор по использованию и охране земель (заместитель) (в субъекте РФ, районе, городе) Ф.И.О.
Подпись Приложение № 2 к приказу Роснедвижимости от 07.04.2005 г. № П/0060
Сведения о проведении производственного земельного контроля в соответствии со статьями 13, 73 Земельного кодекса Российской Федерации ___________________________________________________________________________ (полное наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя, Ф.И.О. физического лица)
Адрес местонахождения юридического лица, адрес регистрации физического лица: индекс_______ край (область)______________район___________город (др. насел. пункт)___________________ улица__________________ дом_____ корпус______ строение____квартира __________________ Юридическое лицо, индивидуальный предприниматель: свидетельство о государственной регистрации №_________________ дата_____________ орган регистрации________________место регистрации______________________________ ОГРН_________________________________ИНН ________________________________________ Физическое лицо: документ, удостоверяющий личность___________серия_____номер_______________ выдан __________________________________________дата_____________________________________ Адрес, местоположение, размер земельного участка, кадастровый номер и целевое назначение (в случае если несколь ко земельных участков, указать по каждому) ____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ Основание пользования земельным участком____________________________________________ Наименования мероприятий
Дата проведения мероприятия, площадь участка, в отношении которого проводилось мероприятие и его местоположение
по сохранению почв и их плодородию по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей и др. не гативных воздействий, приводящих к деградации земель по защите земель от заражения бактериально паразитичес кими, карантинными вредителями и болезнями растений и от иных видов ухудшения состояния земель по ликвидации последствий загрязнения земель по сохранению достигнутого уровня мелиорации по рекультивации нарушенных земель, восстановлению пло дородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот по сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель Дата «___» _________________ 200_года Подпись ________________ Место печати *В случае непредставления или несвоевременного представления запрашиваемой информации Вы можете быть привлечены к административной ответственности в соответствии со статьей 19.7 Кодекса об административных пра% вонарушениях Российской Федерации.
80
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Приложение № 3 к приказу Роснедвижимости от 07.04.2005 г. № П/0060
Сведения о проведении производственного земельного контроля в ____________________ субъекте РФ, районе, городе за 200_год
Физические лица
Индивидуальные предприни матели
Не предста вили данные
Юридические лица
Физические лица
Индивидуальные предприни матели
кол. пл. кол. пл. кол. пл. польз. (га) польз. (га) польз. (га)
Не проводили мероприятия
Юридические лица
Физические лица
Индивидуальные предприниматели
Мероприятия
Юридические лица
Проводили мероприятия
по сохранению почв и их плодородию по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей и др. негативных воздействий, приводя щих к деградации земель по защите земель от заражения бактериально паразитическими, карантинными вредителями и болезнями растений и от иных видов ухудше ния состояния земель по ликвидации последствий загрязнения земель по сохранению достигнутого уровня мелиора ции по рекультивации нарушенных земель, восста новлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот по сохранению плодородия почв и их использо ванию при проведении работ, связанных с нару шением земель Количество пользователей Площадь (га)
Главный государственный инспектор по использованию и охране земель (заместитель) (в субъекте РФ) Ф.И.О. Дата «____» _________ 200_года
Подпись
Место печати
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 81
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ Реестр организаций технической инвентаризации (ОТИ) объектов градостроительной деятельности, аккредитованных Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости * Код Наиме Дата Наименование Но ре нование внесе органа принявшего Наименование ОТИ мер гио субъекта ния за решение об п/п на РФ писи аккредитации 1
77
78
79
80
81
82
2
3
4
5
23
Красно дарский край
24
Комитет по земель Красноя 15 ным ресурсам и рский ноября землеустройству по край 2004 г. К р а с н о я р с к о м у краю
25
Примо рский край
Комитет по земель 15 ным ресурсам и ноября землеустройству по 2004 г. Приморскому краю
25
Примо рский край
Комитет по земель 15 ным ресурсам и ноября землеустройству по 2004 г. Приморскому краю
Комитет по земель 24 де ным ресурсам и кабря землеустройству по 2004 г. К р а с н о д а р с к о м у краю
6 7 Федеральное государ 119415, ственное унитарное предприятие «Российс г. Москва, кий государственный пр т Вер центр инвентаризации надского, 37, корп. 2 и учета объектов недви жимости»
8
—
Федеральное государ 660010, 119415, ственное унитарное г. Красноярск, предприятие «Российс г. Москва, пр. им. Газеты кий государственный пр т Вер «Красноярс центр инвентаризации надского, 37, кий рабочий», корп. 2 и учета объектов недви 160, а/я 2921 жимости» Муниципальное уни Приморский тарное предприятие край, г. Ар «Бюро технической ин сеньев, ул. — вентаризации» по г. Ар Октябрьс сеньеву Приморского кая, 63, края корп. 1 Федеральное государ 119415, ственное унитарное предприятие «Рос г. Москва, 690005, г. Вла дивосток, сийский государствен пр т Верна ул. Горная, 33 ный центр инвентари дского, 37 корп. 2 зации и учета объектов недвижимости»
26
Комитет по земель Ставро 15 ным ресурсам и польский ноября землеустройству по край 2004 г. Ставропольскому краю
Государственное уни 355008, тарное предприятие г. Ставро Ставропольского края поль, пр т «Краевая техническая Карла Марк инвентаризация» са, 15
26
Комитет по земель Ставро 15 ным ресурсам и польский ноября землеустройству по край 2004 г. Ставропольскому краю
Федеральное государ 119415, ственное унитарное 355000, предприятие «Российс г. Москва, г. Ставрополь, кий государственный пр т Вер ул. Орджони центр инвентаризации надского, 37, кидзе, 1а корп. 2 и учета объектов недви жимости»
*Продолжение. Начало таблицы — в предыдущем номере.
82
Место нахож Место дения филиа нахождения ла ОТИ в ОТИ субъекте РФ
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
—
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
Хаба 83 27 ровский край
4
5
7
Комитет по зе 680000, 15 мельным ресурсам Государственное учрежде г. Хаба ноября и землеустройству ние «Краевое бюро техни ровск, 2004 г. по Хабаровскому ческой инвентаризации» ул. Фрунзе, краю 71
84 27
Хабаро вский край
Комитет по зе 25 мельным ресурсам января и землеустройству 2005 г. по Хабаровскому краю
85 28
Амурс кая об ласть
Комитет по зе 15 мельным ресурсам ноября и землеустройству 2004 г. по Амурской об ласти
Амурс кая об ласть
Управление Феде рального агентства 4 апреля кадастра объектов 2005 г. недвижимости по Амурской области
86 28
6
8
—
Федеральное государственное унитарное предприятие «Рос сийский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости»
119415, г. Москва, 680031, г. Хаба пр т Вер ровск, ул. Выбо ргская, 57а надского, 37, корп. 2
Федеральное государственное унитарное предприятие «Рос сийский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости»
119415, 675000, Амурс г. Москва, кая обл., г. Бла пр т Вер говещенск, надского, ул. Трудовая, 42 37, корп. 2
Амурская Муниципальное унитарное обл., ул. предприятие «Белогорск Попова, 17; техинвентаризация» г. Бело г. Бело горска горск, ул. Ленина, 42
—
Комитет по зе Архан 24 мельным ресурсам 87 29 гельская декабря и землеустройству область 2004 г. по Архангельской области
Федеральное государствен ное унитарное предприятие «Российский государствен ный центр инвентаризации и учета объектов недвижи мости»
119415, 164520, Архан г. Москва, гельская обл., пр т Вер г. Северодвинск, надского, ул. Советская, 37, корп. 2 27а
Комитет по зе Астраха 15 мельным ресурсам 88 30 нская об ноября и землеустройству ласть 2004 г. по Астраханской области
Федеральное государствен ное унитарное предприятие «Российский государствен ный центр инвентаризации и учета объектов недвижи мости»
119415, г. Москва, пр т Вер надского, 37, корп. 2
Комитет по зе Белгоро 15 мельным ресурсам 89 31 дская об ноября и землеустройству ласть 2004 г. по Белгородской области
308600 Государственное Белгородс г. Белго кое областное учреждение род, технической инвентариза пр. Богдана ции Хмельниц кого, 38
Комитет по зе Белгоро 15 мельным ресурсам 90 31 дская об ноября и землеустройству ласть 2004 г. по Белгородской области
Федеральное государствен ное унитарное предприятие «Российский государствен ный центр инвентаризации и учета объектов недвижи мости»
119415, г. Москва, пр т Вер надского, 37, корп. 2
414000, г. Аст рахань, ул. Со ветская, 8
—
г. Старый Оскол, ул. Ленина, 41
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 83
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
5 Комитет по земель 15 Брянская ным ресурсам и зем 91 32 ноября область леустройству по 2004 г. Брянской области
4
6 7 Государственное унитарное 214050, предприятие технической ин г. Брянск, ул. вентаризации Брянской об Красноар ласти мейская, 60
8 —
Федеральное государственное 119415, Комитет по земель Владими 15 унитарное предприятие «Рос г. Москва, ным ресурсам и зем 92 33 рская об ноября сийский государственный пр т Верна леустройству по Вла ласть 2004 г. центр инвентаризации и учета дского, 37, димирской области объектов недвижимости» корп. 2
—
Комитет по земель 600017, Владими 15 ным ресурсам и зем Государственное учреждение г. Владимир, 93 33 рская об ноября леустройству по Владимирской области «Бюро ул. Лунача ласть 2004 г. Владимирской об технической инвентаризации» рского, 3 ласти
—
94 34
Волгог радская область
Комитет по земель 15 ным ресурсам и зем ноября леустройству по 2004 г. Волгоградской об ласти
Федеральное государственное 119415, 400074, унитарное предприятие «Рос г. Москва, г. Волгог сийский государственный пр т Вер рад, центр инвентаризации и учета надского, 37, ул. Козло объектов недвижимости» корп. 2 вская, 39а
Комитет по земель ным ресурсам и зем леустройству по Волгоградской об ласти Комитет по земель ным ресурсам и зем леустройству по Волгоградской об ласти Комитет по земель ным ресурсам и зем леустройству по Волгоградской об ласти Комитет по земель ным ресурсам и зем леустройству по Волгоградской об ласти
400075, Муниципальное унитарное г. Волгоград предприятие «Центральное 75, ул. 51 я межрайонное бюро техничес Гвардей кой инвентаризации» ская, 1
—
Муниципальное унитарное 400001, предприятие «Ворошиловское г. Волгоград, межрайонное бюро техничес ул. Козловс кой инвентаризации» кая, 5
—
Муниципальное унитарное 400009, предприятие «Краснооктябрьс г. Волгоград, кое районное бюро технической ул. Германа инвентаризации» Титова, 12
—
Муниципальное унитарное 400055, предприятие «Красноармейс г. Волгоград, кое районное бюро техничес пр т Канат кой инвентаризации» чиков, 2
—
95 34
Волгог радская область
15 ноября 2004 г.
96 34
Волгог радская область
15 ноября 2004 г.
97 34
Волгог радская область
15 ноября 2004 г.
98 34
Волгог радская область
15 ноября 2004 г.
99 34
Волгог радская область
Комитет по земель 15 ным ресурсам и зем ноября леустройству по Вол 2004 г. гоградской области
Муниципальное унитарное 400006, предприятие «Тракторозаво г. Волгоград, дское районное бюро техни ул. Дзержи ческой инвентаризации» нского, 15
—
Волгог радская область
Волгоградс Комитет по земель кая обл., 15 унитарное ным ресурсам и зем Муниципальное г. Волжский, ноября леустройству по предприятие «Бюро технической ул. Рабоче 2004 г. Волгоградской об инвентаризации» г. Волжского крестьянс ласти кая, 15
—
100 37
84
3
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5 Комитет по земель Волгог 15 ным ресурсам и зем 101 34 радская ноября леустройству по Вол область 2004 г. гоградской области
6 7 Муниципальное унитарное 400021, предприятие «Кировское район г. Волгоград, ное бюро технической инвента ул. Черемша ризации» нская, 34
8 —
Комитет по земель 403651, Вол Волгог 15 учреждение гоградская ным ресурсам и зем Муниципальное 102 34 радская ноября леустройству по «Ольховское районное бюро тех обл., с. Оль область 2004 г. Волгоградской об нической инвентаризации» ховка, ул. Поч ласти товая, 1
—
Комитет по земель 160035, г. Во Волого 15 Государственное предприятие ным ресурсам и зем логда, 103 35 дская об ноября Вологодской области «Волог леустройству по Во ул. С. Орло ласть 2004 г. датехинвентаризация» логодской области ва, 4
—
162601, Воло Комитет по земель Волого 15 Государственное предприятие годская обл. , ным ресурсам и зем 104 35 дская об ноября Вологодской области «Чере г. Череповец, леустройству по Во ласть 2004 г. повецтехинвентаризация» ул. Архан логодской области гельская, 15б
—
Управление Феде 14 Волого рального агентства февра 105 35 дская об кадастра объектов ля ласть недвижимости по Во 2005 г. логодской области
Федеральное государственное 119415, унитарное предприятие «Рос г. Москва, пр сийский государственный центр т Вернадско инвентаризации и учета объек го, 37, корп. 2 тов недвижимости»
—
Государственное унитарное Комитет по земель Вороне 15 предприятие Воронежской об 394026, г. Во ным ресурсам и зем 106 36 жская об ноября ласти «Воронежское областное ронеж, пр т леустройству по Во ласть 2004 г. Труда, 48 управление технической ин ронежской области вентаризации»
—
Федеральное государственное Комитет по земель 119415, 153037, Ивановс 15 унитарное предприятие «Рос ным ресурсам и зем г. Москва, пр г. Иваново, 107 37 кая об ноября сийский государственный леустройству по т Вернадско ул. Генки ласть 2004 г. центр инвентаризации и учета Ивановской области го, 37, корп. 2 ной, 35 объектов недвижимости» Федеральное государственное Комитет по земель 119415, 664011, Иркутс 15 унитарное предприятие «Рос ным ресурсам и зем г. Москва, пр г. Иркутск, 108 38 кая об ноября сийский государственный леустройству по Ир т Вернадско ул. Лени ласть 2004 г. центр инвентаризации и учета кутской области го, 37, корп. 2 на, 18 объектов недвижимости» Муниципальное предприятие 665780, Ир Комитет по земель Иркутс 15 «Усть Кутское бюро техничес кутская обл., ным ресурсам и зем 109 38 кая об ноября кой инвентаризации» Усть г. Усть Кут, леустройству по ласть 2004 г. Кутского муниципального об ул. Володарс Иркутской области разования кого, 69
—
Комитет по земель Иркутс 15 ным ресурсам и зем 110 38 кая об ноября леустройству по Ир ласть 2004 г. кутской области
—
Муниципальное унитарное 664001, г. Ир предприятие «Бюро техничес кутск, ул. кой инвентаризации города Сухэ Иркутска» Батора, 11
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 85
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
111 38
3
4
5
Иркутс кая об ласть
24 декаб ря 2004 г.
Комитет по земель ным ресурсам и зем леустройству по Иркутской области
Комитет по земель Калини 15 ным ресурсам и зем нградс 112 39 ноября леустройству по Ка кая об 2004 г. л и н и н г р а д с к о й ласть области
6
7 666682, Ирку тская область, Муниципальное предприятие г. Усть «Бюро технической инвента Илимск, пр т ризации» Дружбы На родов, 64, а/я 508
8
—
Федеральное государственное 119415, 236006, унитарное предприятие «Рос г. Москва, г. Кали сийский государственный центр пр т Верна нинград, инвентаризации и учета объектов дского, 37, Московс недвижимости» корп. 2 кий пр т, 95
Комитет по земель Калужс 15 Казенное предприятие Калу 248030, ным ресурсам и зем 113 40 кая об ноября жской области «Бюро техни г. Калуга, ул. леустройству по Ка ласть 2004 г. ческой инвентаризации» Герцена, 16 лужской области
—
Комитет по земель Камчатс 15 ным ресурсам и зем 114 41 кая об ноября леустройству по ласть 2004 г. Камчатской области
683003, Государственное унитарное г. Петропав предприятие «Камчатское об ловск Кам ластное бюро технической ин чатский, вентаризации» ул. Ленинг радская, 74
—
Комитет по земель Кемеро 15 ным ресурсам и зем 115 42 вская об ноября леустройству по Ке ласть 2004 г. меровской области
kГосударственное предприятие 650070, Кемеровской области «Центр г. Кемерово, технической инвентаризации ул. Заузел Кемеровской области» кова, 2
—
116 43
Комитет по земель Кировс 15 ным ресурсам и зем кая об ноября леустройству по Ки ласть 2004 г. ровской области
Кировское областное государ 610017, ственное унитарное предпри г. Киров, ул. ятие «Бюро технической ин Молодой вентаризации» Гвардии, 52
—
117 43
Федеральное государственное 119415, Комитет по земель Кировс 15 унитарное предприятие «Рос г. Москва, ным ресурсам и зем кая об ноября сийский государственный пр т Верна леустройству по Ки ласть 2004 г. центр инвентаризации и учета дского, 37, ровской области объектов недвижимости» корп. 2
118 44
156000, Федеральное государственное 119415, Комитет по земель г. Костро Костро 15 унитарное предприятие «Рос г. Москва, ным ресурсам и зем ма, мская ноября сийский государственный пр т Верна леустройству по ул. Долма область 2004 г. центр инвентаризации и учета дского, 37, Костромской области това, 10а, объектов недвижимости» корп. 2 пом. 22
119 44
Государственное предприятие 156013, Комитет по земель Костро 15 Костромской области по техни г. Кострома, ным ресурсам и зем мская ноября ческому учету и инвентаризации ул. Калино леустройству по область 2004 г. объектов недвижимости «Кост вская, 38, Костромской области ромаоблтехинвентаризация» к. 219
86
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
610017, г. Киров, ул. Воро вского, 73
—
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5 Комитет по земель Курганс 15 ным ресурсам и зем 120 45 кая об ноября леустройству по Кур ласть 2004 г. ганской области
6 7 Государственное предприя 640000, тие Курганской области г. Курган, ул. «Кургантехинвентариза Тобольная, 54 ция»
8 —
Федеральное государственное 640018, Комитет по земель 119415, Курганс 15 унитарное предприятие «Рос г. Курган, ным ресурсам и зем г. Москва, пр т 121 45 кая об ноября сийский государственный ул. Коли леустройству по Кур Вернадского, ласть 2004 г. центр инвентаризации и учета Мяготина, ганской области 37, корп. 2 объектов недвижимости» 41а Федеральное государственное Комитет по земель 119415, 15 унитарное предприятие «Рос Курская ным ресурсам и зем г. Москва, пр т 122 46 ноября сийский государственный область леустройству по Вернадского, 2004 г. центр инвентаризации и учета Курской области 37, корп. 2 объектов недвижимости»
305000, г. Курск, ул. Ради щева, 2
Юрид.: 188640, г. Всеволожск, Комитет по земель Государственное учреждение Колтушское ш., Ленинг 15 ным ресурсам и зем «Ленинградское областное 138; 123 47 радская ноября леустройству по Ле управление инвентаризации факт.: 193311, область 2004 г. нинградской области и оценки недвижимости» г. Санкт Петер бург, ул. Смоль ного, 3
—
Комитет по земель Ленинг 18 ным ресурсам и зем 124 47 радская ноября леустройству по Ле область 2004 г. н и н г р а д с к о й области
Кингисеппское муниципаль 188480, Лени ное унитарное предприятие нградская обл., «Техническая инвентариза г. Кингисепп, ция и оценка недвижи пр т Карла мости» Маркса, д. 21
—
Комитет по земель 22 Ленинг ным ресурсам и зем декаб 125 47 радская леустройству по Ле ря область нинградской 2004 г. области
Федеральное государствен 119415, ное унитарное предприятие «Российский государствен г. Москва, пр т ный центр инвентаризации Вернадского, 37, корп. 2 и учета объектов недвижи мости»
—
Федеральное государствен 119415, 398059, ное унитарное предприятие «Российский государствен г. Москва, пр т г. Липецк, ный центр инвентаризации Вернадского, ул. Карла 37, корп. 2 Маркса, 2 и учета объектов недвижи мости»
126 48
Липец кая об ласть
Комитет по земель 15 ным ресурсам и зем ноября леустройству по Ли 2004 г. пецкой области
127 48
Липец кая об ласть
Комитет по земель 15 ным ресурсам и зем ноября леустройству по Ли 2004 г. пецкой области
Областное государственное 398019, г. Ли унитарное предприятие пецк, ул. Карла «Липецкоблтехинвентари Маркса, 1 зация»
—
Комитет по земель Магада 15 ным ресурсам и зем 128 49 нская ноября леустройству по Ма область 2004 г. гаданской области
Государственное учрежде 685000, г. Мага ние «Магаданское областное дан, ул. Проле управление технической ин тарская, 14 вентаризации»
—
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 87
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5
6
Государственное унитарное Комитет по земель Московс 15 предприятие Московской ным ресурсам и зем 129 50 кая об ноября области «Московское обла леустройству по ласть 2004 г. стное бюро технической ин Московской области вентаризации»
Комитет по земель Мурма 15 ным ресурсам и зем 130 51 нская об ноября леустройству по Мур ласть 2004 г. манской области 24 Мурма декаб 131 51 нская об ря ласть 2004 г.
Комитет по земель ным ресурсам и зем леустройству по Мур манской области
Комитет по земель Нижего 15 ным ресурсам и зем 132 52 родская ноября леустройству по Ни область 2004 г. ж е г о р о д с к о й области
7 Юрид.: 140005, Московская обл., г. Любер цы, ул. Комсо мольская, 15; факт.: 101000, Москва, ул. Покровка, 2/1, корп. 2
Государственное унитарное 183038, г. Мур предприятие технической манск, ул. Кар инвентаризации Мурманс ла Маркса, 3 кой области Федеральное государствен ное унитарное предприятие «Российский государствен ный центр инвентаризации и учета объектов недвижи мости» Федеральное государственное унитарное предприятие «Рос сийский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости»
119415, г. Москва, пр т Вернадского, 37, корп. 2
8
—
—
183038, г. Мур манск, ул. С. Пе ровской, 17
Нижегоро 119415, дская обл., г. Москва, пр т г. Кулебаки, Вернадского, ул. Воровс 37, корп. 2 кого, 49а
Комитет по земель 603076, Нижего 15 Государственное предприя ным ресурсам и зем г. Нижний 133 52 родская ноября тие Нижегородской области леустройству по Ни Новгород, пр т область 2004 г. «Нижтехинвентаризация» жегородской области Ленина, 54а
—
Комитет по земель 173002, г. Ве Новгоро 15 Государственное областное ным ресурсам и зем ликий Новго 134 53 дская об ноября унитарное предприятие «Нов леустройству по Нов род, пр т Кар ласть 2004 г. техинвентаризация» городской области ла Маркса, 3
—
Комитет по земель Новгоро 15 ным ресурсам и зем 135 53 дская об ноября леустройству по Нов ласть 2004 г. городской области
—
Государственное областное унитарное предприятие «Бю ро технической инвентариза ции Великого Новгорода»
173007, г. Ве ликий Новго род, ул. Деся тинная, 20/10
Федеральное государствен 174400, Комитет по земель ное унитарное предприятие 119415, Новгородс Новгоро 15 ным ресурсам и зем «Российский государствен г. Москва, пр т кая обл., 136 53 дская об ноября леустройству по Нов ный центр инвентаризации Вернадского, г. Борови ласть 2004 г. городской области 37, корп. 2 и учета объектов недвижи чи, ул. Куз мости» нецова, 7 Комитет по земель Новоси 15 ным ресурсам и зем 137 54 бирская ноября леустройству по область 2004 г. Новосибирской об ласти
88
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Областное государственное унитарное предприятие «Тех 630004, нический центр учета объектов г. Новоси градостроительной деятель бирск, ул. Си ности и обеспечения сделок с бирская, 15 недвижимостью по Новосиби рской области»
—
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5
Комитет по земель Новоси 15 ным ресурсам и зем 138 54 бирская ноября леустройству по Но область 2004 г. восибирской области
139 55
Комитет по земель 15 Омская ным ресурсам и зем ноября область леустройству по Омс 2004 г. кой области
6
7
8
Федеральное государствен 630099, 119415, ное унитарное предприятие г. Новоси «Российский государствен г. Москва, пр т бирск, ный центр инвентаризации Вернадского, ул. Трудо 37, корп. 2 и учета объектов недвижи вая, 3 мости» Государственное учрежде 644043, г. Омск, ние «Центр технической ин ул. Краснофло вентаризации Омской об тская, 8 ласти»
—
Комитет по земель Оренбур 15 ным ресурсам и зем 140 56 гская об ноября леустройству по ласть 2004 г. Оренбургской об ласти
Федеральное государствен 460000, 119415, ное унитарное предприятие г. Орен «Российский государствен г. Москва, пр т бург, ул. ный центр инвентаризации Вернадского, Постнико 37, корп. 2 и учета объектов недвижи ва, 34, к. 1 мости»
Комитет по земель Оренбур 15 ным ресурсам и зем 141 56 гская об ноября леустройству по ласть 2004 г. Оренбургской об ласти
Государственное унитарное 460000, г. Орен предприятие Оренбургской бург, ул. Крас области «Областной центр ноказарменная, инвентаризации и оценки 45 недвижимости»
—
Комитет по земель Орловс 15 ным ресурсам и зем 142 57 кая об ноября леустройству по Ор ласть 2004 г. ловской области
Областное государственное унитарное предприятие «Ор 302000, г. Орел, ловский центр «Недвижи ул. Ленина, 25 мость»
—
Комитет по земель Пензенс 15 ным ресурсам и зем 143 58 кая об ноября леустройству по Пен ласть 2004 г. зенской области
Федеральное государствен 119415, ное унитарное предприятие «Российский государствен г. Москва, пр т ный центр инвентаризации Вернадского, 37, корп. 2 и учета объектов недвижи мости»
440026, г. Пенза, ул. Сове тская, 1
442150, Пензе Муниципальное унитарное Комитет по земель нская обл., Пензенс 15 предприятие «Бюро техничес ным ресурсам и зем Нижнеломовс 144 58 кая об ноября кой инвентаризации Нижне леустройству по Пен кий р н, ласть 2004 г. ломовского района Пензенс зенской области ул. Московс кой области» кая, 88
—
442780, Пензе Муниципальное унитарное нская обл., предприятие «Бюро техни с. Бессоновка, ческой инвентаризации по ул. Комсо Бессоновскому району» мольская, 13а
—
Комитет по земель 442960, Пензе Пензенс 15 Муниципальное предприя ным ресурсам и зем нская обл., г. 146 58 кая об ноября тие «Зареченский центр тех леустройства по Пен Заречный, Зе ласть 2004 г. нической инвентаризации» зенской области леная, 6
—
Комитет по земель Пензенс 15 ным ресурсам и зем 145 58 кая об ноября леустройства по Пен ласть 2004 г. зенской области
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 89
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5
6
7
8
614990, Областное государственное 15 Служба земельного Пермская обл., Пермская унитарное предприятие «Центр 147 59 ноября кадастра по Пермской г. Пермь, Ком область технической инвентаризации 2004 г. области сомольский Пермской области» пр т, 34б
—
Муниципальное унитарное 617120, 15 Служба земельного Пермская предприятие «Верещагинское Пермская обл., 148 59 ноября кадастра по Пермской область бюро технической инвентари г. Верещагино, 2004 г. области зации» ул. Фрунзе, 86
—
617500, 15 Служба земельного Муниципальное предприятие Пермская обл., Пермская 149 59 ноября кадастра по Пермской «Бюро технической инвента с. Орда, область 2004 г. области ризации Ординского района» ул. Совет ская, 13
—
618601, Муниципальное предприятие 15 Служба земельного Пермская обл., Пермская «Бюро технической инвента 150 59 ноября кадастра по Пермской г. Чердынь, область ризации Чердынского района 2004 г. области ул. Коммунис Пермской области» тическая, 71
—
Федеральное государственное 119415, 614068, 15 Служба земельного унитарное предприятие «Рос Пермская г. Москва, пр т г. Пермь, 151 59 ноября кадастра по Пермской сийский государственный область Вернадского, ул. Оку 2004 г. области центр инвентаризации и учета 37, корп. 2 лова, 80 объектов недвижимости» Комитет по земель 180004, Псковс 15 Государственное предприятие ным ресурсам и зем г. Псков, 152 60 кая об ноября Псковской области «Бюро леустройству по ул. Советская, ласть 2004 г. технической инвентаризации» Псковской области 111
—
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 153 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
344007, г. Рос тов на Дону, ул. Социалис тическая, 119
—
Комитет по земель Ростовс 15 Муниципальное предприятие 346740, г. Азов, ным ресурсам и зем 154 61 кая об ноября «Азовское бюро технической ул. Московс леустройству по ласть 2004 г. инвентаризации» кая, 23 Ростовской области
—
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 155 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
Муниципальное унитарное предприятие г. Белая Калитва и 347042, г. Бе Белокалитвинского района лая Калитва, Ростовской области «Белока пос. Стандарт ный, 18 литвинское бюро технической инвентаризации»
—
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 156 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
Муниципальное унитарное 347382, г. Вол предприятие «Бюро техничес годонск, кой инвентаризации г. Волгодо пр т Строите нска» лей, 18
—
90
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Муниципальное унитарное предприятие технической ин вентаризации оценки недвижи мости г. Ростова на Дону
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5 Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 157 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
6 7 Муниципальное унитарное 346130, г. Мил предприятие «Бюро техничес лерово, ул. кой инвентаризации г. Милле М. Горького, 23 рово и Миллеровского района»
8 —
Комитет по земель 346918, г. Ново Ростовс 15 Муниципальное предприя ным ресурсам и зем шахтинск, 158 61 кая об ноября тие «Бюро технической ин леустройству по Рос ул. Советской ласть 2004 г. вентаризации» товской области Конституции, 9
—
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 159 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
Муниципальное унитарное 346411, г. Ново предприятие «Центр техни черкасск, пр т ческой инвентаризации г. Но Баклановский, вочеркасска» 100/2
—
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 160 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
Муниципальное унитарное 347900, г. Та предприятие «Бюро техничес ганрог, ул. Гре кой инвентаризации г. Таган ческая, 86 рога»
—
Комитет по земель Ростовс 15 Азовское районное муници 346780, г. Азов, ным ресурсам и зем 161 61 кая об ноября пальное предприятие техни ул. Чехова, 22 леустройству по Рос ласть 2004 г. ческой инвентаризации товской области
—
Комитет по земель Ростовс 15 Муниципальное унитарное 346720, г. Ак ным ресурсам и зем 162 61 кая об ноября предприятие Аксайского сай, ул. Лунача леустройству по Рос ласть 2004 г. района «БТИ» рского, 16 товской области
—
347350, Рос товская обл., Комитет по земель Муниципальное унитарное Ростовс 15 Волгодонской ным ресурсам и зем предприятие технической ин 163 61 кая об ноября р н, станица леустройству по Рос вентаризации Волгодонского ласть 2004 г. Романовская, товской области района ул. 50 лет Побе ды, 5
—
347410, Росто Муниципальное унитарное вская обл., Ду предприятие «Техническая бовский р н, инвентаризация», Дубовс с. Дубовское, кий район пер. Цветоч ный, 10
—
Муниципальное унитарное Комитет по земель Ростовс 15 предприятие Зерноградско 347740, г. Зер ным ресурсам и зем 165 61 кая об ноября ноград, го района «Зерноградское леустройству по Рос ласть 2004 г. бюро технической инвента ул. Мира, 18 товской области ризации»
—
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 164 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 166 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
347700, Росто Муниципальное предприя вская обл., ста тие бюро технической ин ница Кагаль вентаризации Кагальницко ницкая, го района пер. Буденновс кий, 60
—
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 91
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5 Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 167 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
6 7 Муниципальное унитарное 347210, г. Моро предприятие технической зовск, ул. Лени инвентаризации, Морозовс на, 206 кий район
347060, Ростовс Комитет по земель Ростовс 15 Муниципальное предприя кая обл., станица ным ресурсам и зем 168 61 кая об ноября тие «Тацинское бюро техни Тацинская, пло леустройству по Рос ласть 2004 г. ческой инвентаризации» щадь Борцов Ре товской области волюции, 15 Муниципальное предприя Комитет по земель Ростовс 15 тие бюро технической ин 347320, г. Цим ным ресурсам и зем 169 61 кая об ноября вентаризации администра лянск, ул. Лени леустройству по Рос ласть 2004 г. на, 129 ции Цимлянского района товской области Ростовской области Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 170 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
Государственное унитарное предприятие технической инвентаризации Ростовс кой области
344019, г. Рос тов на Дону, ул. Максима Горького, 295, комн. 305
8 —
—
—
—
344018, Федеральное государствен г. Ростов Комитет по земель ное унитарное предприятие Ростовс 15 119415, г. Моск на Дону, ным ресурсам и зем «Российский государствен 171 61 кая об ноября ва, пр т Вернадс пр т Бу леустройству по Рос ный центр инвентаризации ласть 2004 г. кого, 37, корп. 2 денновс товской области и учета объектов недвижи кий, 80, мости» офис 301 Комитет по земель Ростовс 15 Муниципальное предприя ным ресурсам и зем 172 61 кая об ноября тие «Бюро технической ин леустройству по Рос ласть 2004 г. вентаризации» товской области
346880, г. Ба тайск, ул. Эн гельса, 211
—
Комитет по земель 346630, г. Семи Ростовс 15 Муниципальное унитарное ным ресурсам и зем каракорск, Се 173 61 кая об ноября предприятие «Бюро техни леустройству по Рос микаракорский ласть 2004 г. ческой инвентаризации» товской области р н, 5 й пер., 22
—
Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 174 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
Зимовниковское муници 347480, пальное унитарное предп пос. Зимовники, риятие технической инвен ул. Ленина, 113 таризации
—
Комитет по земель 346830, Некли Ростовс 15 Муниципальное унитарное ным ресурсам и зем новский р н, 175 61 кая об ноября предприятие Бюро техни леустройству по Рос с. Покровское, ласть 2004 г. ческой инвентаризации товской области пер. Парковый, 4
—
Муниципальное унитарное 347850, Комитет по земель Ростовс 15 предприятие «По делам архи Ростовская обл., ным ресурсам и зем 176 61 кая об ноября тектуры, технической инвен Каменский р н, леустройству по Рос ласть 2004 г. таризации и оценки недвижи пос. Глубокий, товской области мости Каменского района» ул. Ленина, 36
—
92
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5 Комитет по земель Ростовс 15 ным ресурсам и зем 177 61 кая об ноября леустройству по Рос ласть 2004 г. товской области
6 7 Муниципальное унитарное 347800, г. Ка предприятие «Бюро техничес менск Шахти кой инвентаризации г. Ка нский, ул. Ле менск Шахтинский» нина, 74а
8 —
346350, Росто Комитет по земель Ростовс 15 Унитарное муниципальное вская обл., ным ресурсам и зем 178 61 кая об ноября предприятие «Бюро техни г. Красный Су леустройству по Рос ласть 2004 г. ческой инвентаризации» лин, ул. Перво товской области майская, 7
—
Муниципальное унитарное Комитет по земель Ростовс 15 предприятие «По делам архи ным ресурсам и зем 179 61 кая об ноября тектуры, технической инвен леустройству по Рос ласть 2004 г. таризации и оценки недвижи товской области мости Каменского района»
347850, Росто вская обл., Ка менский р н, пос. Глубокий, ул. Ленина, 36
—
Муниципальное предприя 347510, Рос Комитет по земель Ростовс 15 тие архитектуры, градостро товская обл., ным ресурсам и зем 180 61 кая об ноября ительства и технической ин Орловский р н, леустройству по Рос ласть 2004 г. вентаризации Орловского пос. Орловс товской области района кий, 60
—
Комитет по земель Рязанс 15 ным ресурсам и зем 181 62 кая об ноября леустройству по Ря ласть 2004 г. занской области»
Федеральное государствен 119415, 390046, ное унитарное предприятие «Российский государствен г. Москва, пр т г. Рязань, ный центр инвентаризации Вернадского, ул. Введе 37, корп. 2 нская, 107 и учета объектов недвижи мости»
Комитет по земель Самарс 15 ным ресурсам и зем 182 63 кая об ноября леустройству по Са ласть 2004 г. марской области
Государственное унитарное 443030, г. Сама предприятие Самарской об ра, ул. Черноре ласти «Центр технической ченская, 21, инвентаризации» офис 407
Комитет по земель Самарс 15 ным ресурсам и зем 183 63 кая об ноября леустройству по Са ласть 2004 г. марской области
Федеральное государствен 119415, 443099, ное унитарное предприятие «Российский государствен г. Москва, пр т г. Самара, ный центр инвентаризации Вернадского, ул. Куйбы 37, корп. 2 шева, 48 и учета объектов недвижи мости»
Комитет по земель 445011, Сама Самарс 15 Муниципальное унитарное ным ресурсам и зем рская обл., 184 63 кая об ноября предприятие «Инвентариза леустройству по Са г. Тольятти, ул. ласть 2004 г. тор» марской области Горького, 34а
—
—
Федеральное государствен 119415, 410002, ное унитарное предприятие «Российский государствен г. Москва, пр т г. Саратов, ул. Кутя ный центр инвентаризации Вернадского, 37, корп. 2 кова, 5 и учета объектов недвижи мости» Комитет по земель Муниципальное унитарное Сарато 15 410031, г. Сара ным ресурсам и зем предприятие «Городское бю 186 64 вская об ноября — тов, ул. Моско леустройству по Са ро технической инвентари ласть 2004 г. вская, 56 ратовской области зации» Комитет по земель Сарато 15 ным ресурсам и зем 185 64 вская об ноября леустройству по Са ласть 2004 г. марской области
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 93
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ 1
2
3
4
5
6
7
8
Комитет по зе Саха 15 мельным ресурсам линс 187 65 ноября и землеустройству кая об 2004 г. по Самарской об ласть ласти
Федеральное государствен 693020, ное унитарное предприятие 119415, г. Моск г. Южно Са «Российский государствен ва, пр т Верна халинск, ул. дского, 37, ный центр инвентаризации Невельского, корп. 2 и учета объектов недвижи 31 мости»
Комитет по зе Сверд 15 мельным ресурсам ловс 188 66 ноября и землеустройству кая об 2004 г. по Свердловской ласть области
Специализированное област 620095, ное государственное унитар ное предприятие «Областной г. Екатеринбург, государственный центр техни ул. Малышева, 101 ческой инвентаризации и ре гистрации недвижимости»
—
Комитет по зе Сверд 15 мельным ресурсам ловс 189 66 ноября и землеустройству кая об 2004 г. по Свердловской ласть области
Екатеринбургское муници 620014, г. Екате пальное унитарное предп ринбург, риятие «Бюро технической ул. Вайнера, 9а инвентаризации»
—
Комитет по зе Сверд 15 мельным ресурсам ловс 190 66 ноября и землеустройству кая об 2004 г. по Свердловской ласть области
Федеральное государственное 622001, 119415, г. Моск унитарное предприятие «Рос г. Нижний ва, пр т Верна сийский государственный Тагил, ул. Го дского, 37, центр инвентаризации и учета рошникова, корп. 2 объектов недвижимости» 56, комн. 204
Комитет по зе Смоле 15 мельным ресурсам 191 67 нская ноября и землеустройству область 2004 г. по Смоленской об ласти
Федеральное государственное 119415, г. Моск 214000, унитарное предприятие «Рос ва, пр т Верна г. Смоленск, сийский государственный дского, 37, ул. Дзержи центр инвентаризации и учета корп. 2 нского, 11 объектов недвижимости»
Комитет по зе Тамбо 15 мельным ресурсам 192 68 вская ноября и землеустройству область 2004 г. по Тамбовской об ласти
Государственное унитарное 392000, г. Там предприятие технической бов, ул. Советс инвентаризации по Тамбо кая, 118 вской области
—
Комитет по земель Тамбо 15 Муниципальное унитарное 392000, г. Там ным ресурсам и зем 193 68 вская ноября предприятие «Тамбовнед бов, ул. Базар леустройству по область 2004 г. вижимость» ная, 107 Тамбовской области
—
Комитет по зе Тверс 15 мельным ресурсам 194 69 кая об ноября и землеустройству ласть 2004 г. по Тверской об ласти
Федеральное государственное 170026, 119415, г. Моск унитарное предприятие «Рос г. Тверь, Ком ва, пр т Верна сийский государственный сомольский дского, 37, центр инвентаризации и учета пр т, 12, корп. 2 объектов недвижимости» офис 513
Комитет по зе Тверс 15 мельным ресурсам 195 69 кая об ноября и землеустройству ласть 2004 г. по Тверской об ласти
171470, Тверс Муниципальное унитарное кая обл., предприятие «Кесовогорс пос. Кесова Го кое бюро технической ин ра, ул. Коопера вентаризации» тивная, 7
Примечание. Окончание таблицы — в следующем номере журнала.
94
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
—
25ñ26 мая 2005 г. в окрестностях г. Пскова прошла Международная кон& ференция ´Земельные доли. Проблемы. Решенияª, посвященная резуль& татам российско&датского проекта ´Управление земельными ресурсами и юридические процедуры в связи с перераспределением сельскохозяй& ственных земель, находящихся в совместно&долевой собственностиª. В работе конференции приняли участие: заместитель руководителя Роснедвижимости А.Л. Оверчук, первый заместитель главы админист& рации г. Пскова И.И. Максимов, начальник Управления комплексно& го развития и кадрового обеспечения Роснедвижимости А.И. Вишня& ков, начальник Управления мониторинга земель, землеустройства и территориального планирования С.Г. Мирошниченко, представители Минэкономразвития России, Минсельхоза России и ряда субъектов Российской Федерации, руководитель проекта ТАССИС г&н Р. Вессе& ли, представитель фирмы NHH Сonsult г&н Н. Хансен, президент зем& леустроительной компании LIFA г&н Л. Хансен и др. Представляем вниманию читателей журнала отчет Министерства иностранных дел Дании ´Развитие рынка земель сельскохозяйствен& ного назначенияª.
95
ОТЧЕТ Министерство иностанных дел Дании Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости РФ
ДАНИДА
Развитие рынка земель сельскохозяйственного назначения Пилотная процедура перераспределения земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности
Российская Федерация Псковская область
Университет г. Аальборг ЛИФА, Дания Нордик Консалтинг Груп Управление Роснедвижимости по Псковской области
Псков 2005 г.
96
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОТЧЕТ Содержание 1. 1.1. 1.2. 2. 2.1. 2.2. 3. 3.1. 3.2. 3.3. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7. 7.8. 7.9. 8. 8.1. 8.2. 8.3. 8.4.
ВВЕДЕНИЕ Исходные данные Цель проекта КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Роль землеустройства в развитии земельного рынка Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Практические шаги Три этапа процесса перераспределения ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка Информирование собственников на первом собрании Формирование рабочей группы Проверка списка собственников Покупка и продажа долей Проведение консультаций и установление пожеланий собственников Установление возможной компенсации для собственников Заключительное собрание собственников и заключение письменных соглашений ВТОРОЙ ЭТАП: ПОДГОТОВКА КАРТ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ Получить доступные карты и планы землепользования Оцифровать карты Подготовить проект плана перераспределения Подготовить план подъездных дорог Подготовить окончательный план перераспределения (территориального землеустройства) Подготовить планы участков и договоры Подготовить заявления в соответствующие организации и передать данные в базу данных землепользования ТРЕТИЙ ЭТАП: СОГЛАСОВАНИЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ Земельный комитет открывает дело Земельный комитет назначает консультанта (т. е. лицензированного землеустроителя) Земельный комитет согласовывает план (проект) перераспределения Участие кадастровой палаты и регистрационной палаты Остальные земельные органы согласовывают план (проект) перераспределения ПРЕДЛАГАЕМЫЕ ПОПРАВКИ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ «ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ» Преимущественное право государства на покупку земель, выставляемых на продажу Уведомление и преимущественные права собственников на земли сельскохозяйственного назначения Создание комитета по перераспределению, уполномоченного заключать предварительные соглашения Предоставление собственникам расширенных консультаций Уточнить площадь участка Определение стоимости участка Определение местоположения и границ участка Проверка списков собственников и перевод невостребованных земель Ограничения землепользования и их соблюдение ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОЙ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ПРАКТИКИ Финансирование проектов перераспределения Использования земельных банков для облегчения процесса перераспределения земли Соблюдение других юридических ограничений Разрешение юридических вопросов через суд
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 97
ОТЧЕТ 1. ВВЕДЕНИЕ 1.1. Исходные данные Благодаря принятию ряда федеральных земельных законов в период 2000–2003 гг. ситуацию с коммер ческим земельным рынком удалось вывести из тупика. Ключевыми юридическими документами являются Земельный кодекс Российской Федерации, содержащий общие положения об использовании и управле нии землями сельскохозяйственного назначения, и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяй ственного назначения». Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» стремится облегчить осуществление ком мерческих сделок с землей сельскохозяйственного назначения и таким образом подготовить базу для сельс кохозяйственного сектора, функционирующего при условии всерасширяющегося рынка. Главными доку ментами являются положения, касающиеся консультации соседей и муниципальных органов при продаже земель сельскохозяйственного назначения, а также при распределении и расположении земель сельскохо зяйственного назначения, принадлежащих собственникам долей. В то время как право собственника зе мельной доли уйти от коллективной формы ведения хозяйства и выделить землю для собственного пользо вания было предусмотрено в предыдущем законодательстве, т. е. Гражданском кодексе Российской Федерации, надлежащие механизмы предусмотрены в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохо зяйственного назначения». Вследствие этого до последнего времени коммерческие сделки проходили в незначительном количестве хозяйств. Хотя основная нормативно правовая база уже существует, полномасштабная реализация оборота земель сельскохозяйственного назначения нуждается в дальнейшей разработке. Сложности связаны с процессом планирования, когда примерно 500 собственникам земельных долей предстоит достичь согласия по плану перераспределения. Кроме того, еще не были приняты решения по юридическим аспектам о выделении зе мельных участков в соответствии с законодательством. Практика проведения объединения земель с целью укрупнения участков и разделения земель в Дании разрабатывалась в течение долгого времени. Постановление о первом подразделении было введено в действие в 1949 г., в то время как практика распределения земель относится к временам проведения огора живания несколько сот лет назад. Сходство между датской системой и новыми законами о землеустрой стве, принятыми в России, может быть использовано как база для опробования и применения датской практики. При осуществлении предыдущего проекта землеустроители из Дании и другие специалисты в сфере земельного управления в течение двух лет оказывали помощь федеральным властям и специалистам из Псковской области. Проект получил финансовую поддержку Министерства иностранных дел Дании и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. В восьми хозяйствах Псковской области проходят пилотные работы по разработке плана перераспределения и подготовке реги страции в соответствующих органах. Окончание проекта — апрель 2005 г. 1.2. Цель проекта Настоящий проект представляет выводы и дает рекомендации по разработке простой и эффективной с точки зрения затрат процедуры для подготовки консолидированных проектов перераспределения земель, находящихся в общей собственности. На основе этого данный проект предполагает выявить практический подход в осуществлении проектов перераспределения. На основе практики пилотного проекта разработан график, который поможет участни кам проекта, т. е. собственникам долей, которые хотят выделиться, остальным собственникам, государ ственным земельным органам. Данный график может быть применим в условиях настоящего законода тельства и системы государственных учреждений.1. Пилотные процедуры должны показать высокий уровень управления с тем, чтобы подать пример по раз работке простых процедур, отвечающих конкретным сельскохозяйственным потребностям и возможнос тям, имеющимся как на управленческом, так и на промежуточном уровне (т. е. лицензированные землеуст 1
Самыми значительными в законодательстве являются Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федераль% ный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О государственной регист% рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.. Ключевыми органами являются территориальные орга% ны Роснедвижимости (далее по тексту земельные комитеты — прежнее название), Регистрационная палата, Управление сельским хозяйством на региональном и муниципальном уровнях.
98
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОТЧЕТ роители, районные земельные комитеты и т. д.). Также разрабатывается подход, который благодаря своей «прозрачности» позволит всем участникам проекта понимать процесс и контролировать совершение сде лок. При подготовке пилотной процедуры пришлось столкнуться с рядом более или менее значительных юри дических и административных барьеров. Для уменьшения барьеров и таким образом повышения эффек тивности и продуктивности процесса, на основе сравнения с датским и международным опытом консоли дации земель были составлены рекомендации. Цели рекомендаций — упростить процесс переговоров с собственниками долей, представить процедуры для сокращения и упрощения взаимодействия с земельны ми властями. 2. КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА 2.1. Роль землеустройства в развитии земельного рынка Системы землепользования по всему миру отражают фактическое историческое и культурное развитие наций. В основном системы выделяют земельные участки и другое недвижимое имущество, но они также могут быть созданы для различных целей, например для налогообложения, как в Дании и других европейс ких странах. Но целью также может быть обеспечение права собственности, как, например, в США, Англии и Австралии. Там единый земельный реестр является центральной системой, в то время как кадастровое удостоверение является лишь приложением к свидетельству о праве собственности на землю. Какой бы ни была структура системы землеустройства, главной ее функцией является создание и обеспе чение функционирования свободного рынка для купли и продажи земли и имущества. В современных государствах система землеустройства является главной основой в инфраструктуре, ко торая обеспечивает выполнение четырех основных функций в обществе: — гарантия прав на землю при использовании свидетельства о праве собственности, закладной на землю, сервитутов; — оценка и налогообложение земли и недвижимости; — планирование и землепользование; Эти функции взаимосвязаны. Экономическое и материальное использование индивидуальной собствен ности влияет на ее стоимость. На стоимость также влияет потенциальное в будущем использование собственности, утвержденное в конкретном постановлении о планировании и районировании. Это плани рование, безусловно, определит будущие строительные работы и землепользование. Единый земельный реестр и оценка недвижимости вместе составляют основу для успешно функциони рующего рынка недвижимости и земли. Система землепользования и планирования вместе с системой пре доставления разрешений на разделение и застройку являются основой эффективного управления земле пользованием. Сочетание успешно функционирующего рынка земли и недвижимости и эффективного землепользова ния является основой стабильного развития общества и рыночной экономики, основанной на эффектив ности, качестве и стабильности. В Дании и других Скандинавских странах существует, возможно, одна из лучших в мире систем управле ния недвижимостью и гарантии прав на землю и имущество. Система обеспечивает надежной, своевремен ной и точной информацией для использования при ипотеке и обороте недвижимости. Это значит, что сис тема также предоставляет информацию для оценки, налогообложения, управления землепользованием и строительством. 2.2. Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании 2.2.1. Процедура консолидации земель в Дании В Дании проекты по консолидации земель нацелены на оптимизацию местоположения полей путем объ единения участков в меньшее число больших по размеру участков. Обычно у датских фермеров может быть от двух до восьми полей, расположенных отдельно друг от друга. Проект по земельной консолидации может быть вызван и другими интересами землепользования, напри мер, при необходимости строительства больших дорог или, когда часть земель сельскохозяйственного наз начения возвращается в природоохранную зону. Часто сельскохозяйственные и другие интересы земле пользования совпадают, так как все стороны заключают соглашения на чисто коммерческих условиях.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 99
ОТЧЕТ Некоторые фермеры захотят купить землю, в то время как другие будут ее продавать . Процесс упрощается благодаря наличию земельных банков. Сильные стороны датского метода включают следующие аспекты. Принципы консолидации земель в Дании.
· ·
Составляется один общий план для территории большей, чем размер хозяйства в общей собственности в
России. Поэтому оптимизация проводится сразу для многих землевладельцев одновременно и затраты на про ведение планирования и регистрации новых участков делятся между участниками. Договоры между землевладельцами составляются на коммерческих условиях. Документы об обмене
земли заверяются комитетом по консолидации земли под председательством районного судьи, и состоя щим из землевладельцев и представителей кредитных организаций и органов землепользования. Таким образом, соглашения могут быть составлены непосредственно на месте при участии землевладельцев, по купающих и продающих землю, и комитета.
· · ·
Сделки с землей основаны на плане, составленном лицензированным землеустроителем. Принимают
ся во внимание предпочтения, высказанные владельцами, и ограничения, поставленные земельным зако нодательством. Также были случаи использования цифровых карт и инструментов регистрации. Все утверждения и земельные регистрации проводятся одновременно, чтобы сэкономить администра
тивный ресурс. Землеустроитель обладает компетенцией подготавливать юридические документы, кон сультировать земельные органы и готовить дела к регистрации. Государство выделяет субсидии для снижения затрат на планирование и регистрацию.
Однако если обратиться к делам перераспределения земли в России, ситуация обстоит несколько иначе. В этом случае задачей является подготовить план и заключить договоры с собственниками долей, которые хотят выделить свою землю и, возможно, выйти из хозяйства. Количество собственников может достигать 500 человек, и некоторые могут не вполне осознавать привилегии статуса собственника доли. Зачастую большое количество долей остается невостребованным, или свидетельства на долю не были выданы или не были должным образом зарегистрированы при передаче другим лицам. 3. ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ 3.1. Положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» До введения в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отдельные собственники долей могли законно отделяться и формировать индивидуальные участки. Это происходило в середине 90 х годов, когда существовали кредитные возможности для частных фермеров. Впоследствии было сформировано более 6 тыс. земельных участков для ведения крестьянского хозяйства. Выделение участков происходило в основном с учетом мнения руководства сельскохозяйственной органи зации и приоритета интересов хозяйства. Чтобы возместить эти недостатки, ст. 13 дополнена ст. 14, которая оговаривает более справедливые и «прозрачные» процедуры. Собственники должны быть проинформированы о планируемых действиях. Информация должна быть предоставлена при выполнении той же процедуры, что и при продаже долей. 2 3.2. Практические шаги На практике следует предпринять ряд шагов. Следующие шаги составляют пилотную процедуру, приме няемую в Пскове.
2
В первых двух псковских пилотных проектах по желанию собственников были сформированы участки в счет всех земельных долей. Однако эта процедура слишком трудоемкая, затратная, длительная и не является опти мальным вариантом, так как некоторые собственники могут сохранить коллективную форму пользования, в то время как остальные могут захотеть купить больше долей, чтобы сразу сформировать большие участки.
100
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОТЧЕТ Действия в рамках псковской практики проекта перераспределения. 1. Местный земельный комитет получает запрос на формирование индивидуальных участков. Оценива ется мотивированность и значимость запроса. 2. Областной земельный комитет (после проведения конкурса) назначает землеустроительную компа нию, которая будет содействовать собственникам в ходе проекта перераспределения. 3. После должного оповещения проводится первое информационное собрание, на котором разъясняют ся процедуры и намерения проекта. Главный акцент должен быть сделан на информирование собственни ков об их правах, возможностях и обязанностях. 4. Формируется рабочая группа, состоящая из представителей собственников (часто это директор хозяйства и несколько собственников) и местных представителей земельного комитета, землеустроительной компании и администрации волости. Рабочая группа ведет процесс планирования и консультируется по разным вопросам в течение периода между информационным собранием и заключительным собранием собственников. 5. Местный земельный комитет проверяет списки собственников. Опыт говорит о том, что отсутствие уточненных списков собственников становится главной проблемой и для их формирования требуется много времени. Невостребованные доли выделяются в территорию невостребованной земли. Впослед ствии эта территория может быть передана в собственность муниципалитета после решения суда. 6. Землеустроительная компания готовит картографический материал. Печатные копии карт сканиру ются и оцифровываются, в случае если цифровые карты еще недоступны. Отмечаются дороги, включая небольшие подъездные, и контуры, такие, как древесно кустарниковая растительность, каналы, иные не сельскохозяйственные угодья. 7. Совместно с рабочей группой и другими заинтересованными собственниками готовится план (про ект) местоположения участков. Обычно выделяется три вида территории. Во первых, массивы первооче редного выделения земельных участков в счет долей в праве. Во вторых, массивы или земельные участки, которые в ближайшее время будут сохранены в долевой собственности, и, в третьих, массивы или земель ные участки в счет невостребованных долей, которые в дальнейшем по решению суда могут быть приобре тены в муниципальную собственность. Массивы первоочередного выделения, а по желанию заказчиков и иные массивы, разделяются на земельные участки, образуемые в счет земельной доли. Все проектные предложения по перераспределению земель и формированию земельных участков отображаются на прое ктном плане. Заключительное собрание проводится после оповещения согласно ст. 14. Опыт говорит о том, что может понадобиться проведение более одного консультационного собрания. Однако важно, что бы официальное принятие решения происходило на одном собрании. После согласования все участники подписывают официальный протокол собрания. 8. Подготовка документов для постановки на кадастровый учет и регистрации прав в кадастровой и ре гистрационной палате. При использовании ГИС инструмента эти документы (план участка, заявление на кадастровую регистрацию и заявление в регистрационную палату) могут быть созданы автоматически. Та ким образом, эти документы могут быть подготовлены сразу после заключительного собрания. 9. Постановка на кадастровый учет и регистрация прав в кадастровой и регистрационной палате. Эта процедура еще не оформлена, но она соответствует положениям Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако Закон не требует формирования рабочей группы, так же не существует требований к картографическим работам, кроме указания на то, что окончательные карты участков должны отвечать требованиям кадастровых органов. 3.3. Три этапа процесса перераспределения Чтобы план (проект) перераспределения утвердили, необходимо составить практический график выпол нения процесса перераспределения на основе ряда шагов, предпринимаемых властями, собственниками зе мельных долей и посредниками (т. е. лицензированными землеустроителями). Основной процесс может быть разделен на три подпроцесса, а именно: — переговоры с собственниками (информация о правах и обязанностях собственников долей и принятие всех решений по согласованию с собственниками от начальной до конечной стадии проекта); — формирование земельных участков, землеустроительные и картографические работы; — утверждение проектов территориального землеустройства на общем собрании собственников и (при необходимости) администрацией района.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 101
ОТЧЕТ
Главный процесс
А. Переговоры с собственниками
1. Заявка собствен А.1. Собственник запрашива ников ет выделение индивидуаль ного участка 2. Земельный коми — тет открывает дело перераспределения 3. Информирова А.2. Проведение первого ин ние собственников формационного собрания 4. Проектный план А.3. Сформирована рабочая перераспределения группа А.4. Уточнение списков собственников А.5. Информация о продаже долей А.6. Продажа/покупка долей А.7. Пожелания собственни ков 5. Собственники ут А.8. Консультации собствен верждают план ников А.9. Проведение заключи тельного собрания А.10. Заключение письмен ных соглашений 6. Власти утвержда ют план
—
В. Формирование участков и картографи ческие работы
С. Утверждение проек та территориального землеустройства
—
—
—
С.1. Земельный комитет открывает дело
В.1. Получение доступ С.2. Земельный комитет ных карт назначает консультанта (землеустроителя) В.2. Оцифровка карты. С.3. Проверяются спис Ограничения земле ки собственников пользования С.4. Областные и муни В.3. Подготовка проект ципальные власти мо ного плана перераспре гут приобрести предло деления женные доли В.4. Подготовка плана подъездных дорог В.5. Подготовка оконча тельного плана перера спределения В.6. Подготовка планов участков и документов для подписания согла шений В.7. Подача заявлений в соответствующие орга ны В.8. Передача данных в базу данных землеполь зования
С.5. Земельный комитет согласовывает план пе рераспределения С.6. Кадастровая палата регистрирует новые участки С.7. Регистрационная палата регистрирует право собственности
4. ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (№ 101 ФЗ от 24 июля 2002 г.) действует вместе с Гражданским кодексом Российской Федерации, он определяет положения для инициализации и за вершения переговоров с держателями земельных долей. Закон содержит положения о сделках купли и прода жи земель сельскохозяйственного назначения и о порядке выделения и совершения сделки с долей в праве на земельный участок, находящийся в общей собственности. Закон предполагает урегулирование совершения сделок последовательно. Далее представим метод для разработки консолидированного плана перераспределения для всего хозяйства сразу, названный «псковс кая пилотная практика». В этом случае достигается ряд преимуществ. Консультирование собственников долей во многом одинаково, и когда готовится одно дело, и когда идет подготовка к перераспределению для всего хозяйства. Таким образом, предпринимая консолидированный
102
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОТЧЕТ подход к перераспределению, можно сократить затраты. Трудно справиться с расположением индивиду альных участков, когда только один собственник выделяет свой участок. Такой ситуации противопоставля ется консолидированный проект, когда рассматриваются структура и расположение сразу всех участков. Консолидированный подход позволяет должным образом учесть и другие интересы землепользования. Сюда может входить защита окружающей среды, лесных массивов, оросительных систем, а также планиро вание подъездных дорог. По опыту можно сказать, что не все собственники хотят выделить индивидуальные участки. Например, пожилые люди, которые мало заинтересованы в начале сельскохозяйственной деятельности, или собствен ники, которые уехали и теперь проживают за пределами хозяйства. Следовательно, стратегически правильно будет разделить хозяйство на три части: — территория (массив первоочередного выделения), обозначенная для расположения индивидуальных хозяйств. Можно включить больше земли, чем необходимо в данный момент. Таким образом, после утве рждения плана собственники смогут легко получить индивидуальный участок; — территория для продолжения коллективной формы ведения сельского хозяйства. Если собственники не пользуются землей или не принимают участия в сельскохозяйственном производстве, то на данную терри торию следует составить договор об аренде; — невостребованная территория — это земли, равные по площади земельным долям, принадлежащие собственникам, которые на данный момент не могут быть установлены, или не приняли решения об ис пользовании своей доли. 4.1. Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка Держатель земельной доли имеет право выделить свою часть в отдельный участок в соответствии со ст. 13. Таким образом, собственник может по своему желанию начать процесс выделения своей доли. Но такие случаи редки. Чаще индивидуальные выделения происходят, когда один собственник покупает несколько долей (в соответствии со ст. 12). В этом случае он должен покрыть все затраты, связанные с работой земле устроителя и регистрацией. Необходимые условия для начала проекта перераспределения.
· · · · ·
Отдельный собственник может начать процесс выделения земли. Информирование всех собственников или помещение объявлений в СМИ. Обозначение местоположения участка. Оценка экономической компенсации остальным собственникам. Споры решаются в процессе согласования или через гражданский суд.
Это дорогой процесс, при котором могут возникнуть и административные барьеры. Процесс оповещения собственников может быть совершен через объявление в газете или непосредствен но при информировании каждого собственника. По опыту можно сказать, что лишь небольшое количество собственников читают одну и ту же газету, — если вообще читают. На практике невозможно установить всех держателей долей, число которых может доходить до 500 человек, которым были выданы свидетель ства лет десять назад. Кроме того, необходимо установить статус невостребованных долей. Второй барьер — проведение межевания предполагаемых границ собственности, при этом затраты на ус тановление границ будут слишком высоки. Третий барьер связан с вопросом о компенсации лицу, получающему в результате выделения землю худ шего качества. Это может касаться одного собственника доли или группы остающихся собственников. Ком пенсация должна быть основана на лицензированной оценке нового участка и остальной земли, остающей ся в долевой собственности. И эта процедура тоже является дорогостоящей. Псковская пилотная практика перераспределения Псковская процедура нацелена на установление консолидированного плана перераспределения для всего хозяйства. Однако индивидуальные методы могут быть также применены в некоторых случаях.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 103
ОТЧЕТ Псковская пилотная процедура. Начало.
· · · · ·
Земельный комитет оценивает условия консолидированного плана перераспределения. Необходимо следить за соблюдением государственной схемы поддержки (если таковая имеется). Сформировать инициативную местную группу. Скорее всего, участвовать будут минимум 20% собственников. Не должно быть технических или управленческих ограничений.
Необходимо с самого начала привлекать к проекту достаточное число собственников, так чтобы ожидае мые две трети проголосовали за новый план. Часто директор хозяйства может взять инициативу в свои ру ки, так как он стремится защитить права сельскохозяйственной организации на землю. Или наоборот, про ект может инициировать небольшая группа предприимчивых собственников, решившихся заняться фермерством. Земельный комитет оценивает возможности осуществления проекта перераспределения. В случае, когда государство предоставляет субсидии, должны соблюдаться их конкретные условия. В настоящее время не существует схем федеральной поддержки. Когда проект будет финансироваться частным образом, полная сумма для покрытия расходов должна быть предоставлена в виде банковской гарантии. При оценке проекта следует также принять во внимание возможные технические и юридические ограни чения при формировании индивидуальных участков. Это может быть оросительное или мелиоративное оборудование, ограничения зонирования или запланированные технические проекты, например строи тельство магистрали. Чтобы собрать необходимые 20% собственников (ст. 14), объявления в газете не достаточно. Поэтому инициаторы проекта должны лично обратиться к собственникам. Личный контакт с собственниками, и как можно большим количеством, параллельно — обязательное объявление в газете. 4.2. Информирование собственников долей на первом собрании Информирование собственников долей имеет чрезвычайное значение, если мы хотим, чтобы они знали свои права и обязанности, и свои возможности повлиять на ход процесса. Это относится к предприимчи вым собственникам, которые хотят выделиться, или к директору хозяйства. Однако столь же важно, чтобы собственники пожилого возраста и остальные, менее заинтересованные в переменах своего настоящего по ложения, были также хорошо информированы. Обычно последние составляют большое число, поэтому особое внимание следует уделить информированию этой группы. Информирование и консультации собственников и представителей местной власти — важнейшие состав ляющие процесса сделок с долями и выделения земельных участков. Однако Федеральный закон «Об обо роте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает формальные требования к времени, когда заключаются соглашения о продаже или перераспределении. Закон не предусматривает информирования и консультаций участников на раннем этапе. Следовательно, власти по своему усмотрению будут устанав ливать количество консультаций. Опыт проведения проектов в Псковской области указывает на то, что больше усилий следует направить на предоставление точной информации и ориентацию собственников и других участников процесса. Что касается проектов земельной консолидации в Дании, то все начинается с общего информационного собрания прямо в хозяйстве, куда приглашены все собственники, местные власти и консультанты по сельс кому хозяйству. О собрании объявляют, используя общепринятые каналы, например, местные газеты и т. д. Этот подход был уже применен в Пскове. Информационное собрание должно быть хорошо подготовлено. Инициаторы проекта перераспределения играют главную роль в представлении идей широкой аудитории собственников, в то время как руководство земельного комитета и муниципальной администрации объясняет формальные процедуры. Особое внима ние следует уделить сообщению собственникам их прав, обязанностей и возможностей, чтобы убедиться, что они видят себя и свою роль в этом процессе. На собрании должно быть выделено три возможности: ос таться держателем доли в общей собственности; выделить землю для индивидуального участка или ис пользовать возможность продажи своей доли.
104
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОТЧЕТ
·· ·· ·· ·
Псковская пилотная процедура. Информирование. В хозяйстве проводится установочное информационное собрание. Местный земельный комитет или консультанты по сельскому хозяйству предоставляют необходимую информацию тем, кто не четко понимает сущность частной собственности, например, собственникам по жилого возраста. Использование брошюр и других способов информирования. Решается программа осуществления проекта. Формируется рабочая группа. При возможности, выделяются три основных типа территории (местоположение массива для индиви дуальных хозяйств, массив, оставшийся в коллективной собственности, и невостребованная земля). Проводятся дополнительные консультации для групп и отдельных лиц. Несмотря на то что юридические положения отсутствуют, земельный комитет и другие власти в Пскове и других регионах несут ответственность перед обществом и традиционно поддерживают непривилегирован ное сельское население. Именно местные власти должны информировать группы собственников. Псковский земельный комитет и федеральные власти выпустили ряд информационных брошюр. Они служат механизмом, на который опираются местные власти, когда проводят мероприятия для информиро вания собственников. 4.3. Формирование рабочей группы Не существует формальных требований к формированию рабочей группы, ответственной за развитие и успешное осуществление проекта. Однако в Дании рабочие группы выполняют ключевые роли в проектах консолидации, и поэтому рекомендуется использовать такую возможность. Псковская практика. В консолидированном проекте перераспределения рабочая группа должна послужить «ведущей силой» проекта, которая содействует осуществлению проекта с первого собрания и до заключения соглашений с собственниками. Рабочая группа формируется на первом собрании, также предпочтительно, чтобы рабочей группе сразу были выданы определенные полномочия.
·· ··
Псковская пилотная процедура. Формирование рабочей группы. Группа сформирована на первом установочном собрании. Переданы полномочия руководства подготовкой плана перераспределения и содействия экспертам земельного комитета и землеустроительной компании. Участники рабочей группы избираются на первом собрании. Назначается председатель рабочей группы, который будет ежедневно работать с собственниками и техническими экспертами. В рабочую группу входит от четырех до шести человек, включая председателя. Председатель обеспечива ет постоянный контакт с собственниками и техническими экспертами земельного комитета и землеустрои тельной компании. В частности, рабочая группа может участвовать в выполнении следующих задач: — совместная работа с собственниками по формированию плана перераспределения; — индивидуальные консультации с собственниками для выявления их предпочтений (настоящая ситуа ция, продажа, покупка, индивидуальные участки); — консультации специалистов при подготовке плана (проекта) перераспределения. 4.4. Проверка списка собственников долей Базисные процедуры и документы для составления списков собственников содержатся в ст. 18 Феде рального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Необходимо, однако, уточнить эти процедуры, принимая во внимание следующие неопределенные моменты: 1. Свидетельства о праве собственности на долю могли быть не выданы или утеряны. Существует только акт районной администрации. 2. Сделки с долями (дарение или передача в наследство) не были должным образом оформлены в соотве тствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней» (1997).
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 105
ОТЧЕТ 3. При отсутствии первоначальных списков собственников, до какой степени новые списки могут осно вываться на настоящей ситуации. 4. Процедура отслеживания невостребованных долей.
·· ·· ·
Псковская пилотная процедура. Уточнение списков собственников долей. Приглашение всех к председателю рабочей группы для уточнения и подтверждения прав на свои доли. Представитель земельного комитета получает списки собственников. Списки из регистрационной па латы, руководителя сельскохозяйственной организации и первоначальный акт районной администрации. Представитель земельного комитета уточняет доли. Список уточненных и невостребованных долей утверждается рабочей группой, затем на общем собра нии собственников. Внесение возможных изменений. В конечном счете неточности при формировании и уточнении списков собственников можно исключить по решению гражданского суда, однако обращение в суд является довольно обременительным процессом. 4.5. Покупка и продажа долей Процедура продажи долей земли, находящейся в общей собственности, описана в ст. 12 Федерального за кона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Целью является создание открытой и «проз рачной» процедуры приобретения долей другими собственниками. Все собственники должны быть проин формированы лично или через СМИ (районные и областные газеты). Кроме того, они могут продать долю третьим лицам при условии, что никто из собственников и органов власти не покупает долю по заявленной цене. Предоставляется срок — один месяц. Псковская практика. Процесс перераспределения часто запускает другой процесс — проведение сделок с долями. Федераль ный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает необходимость про консультироваться с остальными собственниками и местными властями, прежде чем произойдет продажа. Так как процесс уведомления и период ожидания занимают несколько месяцев, рекомендуется проводить обмен долей на первых этапах проекта. Желательно, чтобы сделки были заключены до того, как будет за кончен план перераспределения. Таким образом, оптимальное местоположение долей одного владельца бу дет учтено.
· ·· ··
Псковская пилотная процедура. Сделки с долями. Представители земельных органов информируют о возможности купить или продать доли на первом информационном собрании. Председатель рабочей группы определяет собственников, которые хотят продать или купить доли. Объявление о продаже в соответствии со ст. 12. Сделки оформляются в регистрационной палате. Принимается во внимание объединение участков. 4.6. Проведение консультаций и установление пожеланий собственников долей Процесс консультирования собственников о способах и преимуществах распоряжения долями — это про цесс, требующий большой отдачи. Опыт псковского проекта свидетельствует о том, что представители зе мельного комитета проявляют общественную сознательность и с большим пониманием и терпением ведут данный процесс. Теоретически существует риск, что несколько собственников, например руководитель сельскохозяй ственной организации, будут контролировать процесс, и, таким образом, истинные предпочтения собствен ников могут быть не выявлены. В этом случае представителям земельного комитета следует обратить на этот момент особое внимание и следить за соблюдением формальных процедур.
··
Псковская пилотная процедура. Установление пожеланий. Составляется список собственников, которые хотят сразу выделиться. Определяется одна или несколько территорий для расположения индивидуальных долей. Желатель но запланировать больше земли, чем требуется в данный момент.
106
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
ОТЧЕТ 4.7. Установление возможной компенсации для собственников долей Положение о компенсации содержится в ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяй ственного назначения». Регистрационная палата Псковской области во всех случаях требует проведения полной оценки новых выделяемых участков и участка, оставшегося в общей собственности. Такой подход не был запланирован. Выдвинуто предложение о том, чтобы сторона, требующая компенса цию, инициировала и оплатила оценку. Таким образом, в большинстве случаев это будет владелец долей ос тавшегося хозяйства в общей собственности. Псковская практика. Был предложен практический подход, при котором вопрос о компенсации решается, когда собственники долей утверждают план перераспределения. Поправка к письменному соглашению, подписанному собствен никами, должна включать следующее предложение: «Собственник (ХХ) подтверждаю, что размер выделен ного участка (YY) пропорционален размеру, обозначенному в свидетельстве на долю. Таким образом, компен сация не предусматривается». Это предполагает, что при подготовке плана (проекта) перераспределения размер участков принимается во внимание. Критерии такой оценки будут включены в рабочую ГИС программу ParcelManagement. Воз можно, землеустроитель, подготавливающий план (проекта) перераспределения, должен быть уполномо чен на проведение оценки. Проводится отдельный проект по разработке критериев оценки, и настоящий проект также будет связан с этим. 4.8. Заключительное собрание собственников долей и подписание письменных соглашений Заключение плана перераспределения рассмотрено в ст. 14, которая определяет помещение объявления о заключительном собрании и необходимом кворуме, чтобы считать решение собрания законным. Связь с регистрационной и кадастровой палатами, а также с другими земельными органами специально не регулируется. Поэтому существует определенная неуверенность в том, какие вопросы следует решать с представителями каких властей. В случае, когда настоящее использование земли в сельскохозяйственных целях сохраняется без возведения новых зданий, но подъездные дороги нарушают какие либо защитные зоны и предписания, то число органов ограничивается лишь несколькими. В других случаях, когда будет построена новая ферма с жилыми и производственными помещениями, процесс утверждения земельными органами будет более обстоятельным. Псковская практика. Заключительное собрание анонсируется и проводится минимум в соответствии с положениями ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это значит, что рабочая группа и специалисты информируют о результатах консультаций с собственниками и о возможности учета желания в плане (проекте) перераспределения. При использовании ГИС инструмента ParcelManagement изменения по местоположению и изменения в сопроводительные документы могут быть внесены сразу же — даже на заключительном собрании. На собрании должен быть согласован план (проект) перераспределения (с подписями) и подтверждено, что соглашение достигнуто. Затем программа ParcelManagement автоматически создаст документы на учас ток и заявления на регистрацию в земельные органы. Документы могут быть подписаны и поданы сразу после собрания. Псковская пилотная процедура. Заключительное собрание собственников. Окончательный план (про ект) перераспределения. Утверждение плана (проекта территориального землеустройства). Информация о собрании и присутствии кворума на собрании (20% от держателей долей). За предложенный план (проекта) должны проголосовать 2/3 присутствующих на собрании. Подписываются согласованный план (проект) и протокол собрания. Возможно присутствие на собрании уполномоченных представителей кадастровой и регистрационной палат. Подготавливаются заявления в соответствующие органы (заявления рассматриваются на собрании, если представители присутствуют).
·· ··
Расширенный вариант заключительного собрания включает также участие уполномоченных представи телей регистрационной и кадастровой палат. Следовательно, большая часть утверждений земельными ор ганами может быть проведена сразу. В Дании установлен гибкий процесс принятия решения. Для определенного проекта формируется ко миссия по консолидации земель. Комиссия имеет полномочия на предварительное одобрение по коммер ческим вопросам и вопросам землепользования. Комиссия под председательством гражданского судьи сос тоит из представителей органов землепользования и ипотечных банков. Окончание — в следующем номере журнала.
Земельный вестник России № 1–2 · 2005 107
СОДЕРЖАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОЛИТИКА В ОБЛАСТИ КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Учредитель
1
ВОЛКОВ С.Н., ВАРЛАМОВ А.А., ЛОЙКО П.Ф. Новые земельные отношения в Российской Федерации . . . . . . . . . . . 2
ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
9
ЯРМОЛЕНКО А.С., КОРОБКО Н.А. Земельно%рентное обоснование социального расслоения в аграрном секторе экономики России . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 ЯНЮК В.М. Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
19
ОРЕШКИНА А.В. Влияние комплексных соединений на физико%химический состав почв . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ
23
КУЗНЕЦОВА Т.Е. Социализация и национализация земли в 1917–1932 гг. . . . . . . . . . . 24
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ КАДАСТРА
27
КОНСТАНТИНОВ А.Ю. О моделировании структур данных для автоматизированных систем при технической инвентаризации и кадастре объектов недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ
31
ГУЖЕВ В.Д. Производственный земельный контроль . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32
ВЕСТИ ИЗ РЕГИОНОВ
34
ГОЛЫШЕВ М.Е. О задачах Управления Роснедвижимости по Нижегородской области по повышению эффективности государственного земельного контроля . . . . . . . . . .35 КРУГЛЯК А.М., ЛЕОНТЬЕВ В.А., КУЛИКОВ Г.А., ЖЕНИНА Н.Ю., СИЗОВ А.П. Новый Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы . 39
К О Н С У Л ЬТА Ц И И , В О П Р О С Ы И О Т В Е Т Ы
47
КАЛИНИН Н.И. Порядок продажи земельной доли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
54
Оценка баз данных Национальной земельной службы Швеции . . . . 55 ФИЛИППОВА А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
ОФИЦИАЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ОТЧЕТ ИНФОРМАЦИЯ НОВЫЕ ПУБЛИКАЦИИ 108
68 95 8, 22, 26, 33, 38, 46, 53, 62 67
Земельный вестник России № 1–2 · 2005
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Журнал зарегистрирован в Министерстве Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций 20 октября 2000 г., рег. номер ПИ № 77&5619 Индекс: 80413 — для индивидуальных подписчиков; 80414 — для организаций
Редакционная коллегия М.В. Мишустин В.С. Кислов В.А. Самолетов К.В. Янков А.Л. Оверчук А.В. Мальков В.И. Осокин А.С. Петрушин Н.О. Аристархова С.Н. Волков Ю.П. Калинин С.А. Миллер С.П. Мурашкина (ответственный секретарь)
Адрес для корреспонденции Роснедвижимость, Управление информационных технологий кадастра, 119415, Москва, пр&т Вернадского, 37, корп. 2, тел. (095) 930&55&77, факс (095) 930&27&94, e&mail:
[email protected],
[email protected], http://www.kadastr.ru
Редакция О.И. Красотина, главный редактор О.А. Макарова, ведущий редактор И.А. Ляпина, редактор тел. (095) 923&04&34
© Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, 2005 © ФКЦ «Земля», 2005 Перепечатка материалов, опубликованных в журнале «Земельный вестник России», допускается только по согласованию с редакцией. За содержание рекламных объявлений ответственность несут рекламодатели
Номер подписан в печать 9 ноября 2005 г. Тираж 4500 экз. Отпечатано с готовых диапозитивов в ООО «Технология ЦД» Адрес: 117606, Москва, пр&т Вернадского, 84
