Ловушки на пути к безопасному и эффективному решению Вашего квартирного вопроса

2Оглавление: ВВЕДЕНИЕ ИЛИ ЗАЧЕМ ВАМ ВСЕ ЭТО НАДО. .......................3 ГЛАВА 1. САМИ С УСАМИ ИЛИ ПОМОЩЬ ПРОФИ................5 1.1. САМИ С УСАМИ .............................................................5 1.2. КРУПНЫЕ АГЕНТСТВА ..................................................11 1.3. ЧАСТНЫЙ МАКЛЕР ......................................................14 1.4. ЮРИСТ VS РИЭЛТОР ....................................................16 ГЛАВА 2. НОВОСТРОЙ VS ВТОРИЧКА: БИТВА ЗА ВАШИ ДЕНЬГИ! ................................................................................18 2.1. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС ИЛИ ИНВЕСТИЦИЯ ................18 2.2. НОВОСТРОЙКА: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ. ........................20 2.3. ЖИЛЬЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ: ЗА И ПРОТИВ. ........23 ЗАКЛЮЧЕНИЕ........................................................................25

2

ВВЕДЕНИЕ ИЛИ ЗАЧЕМ ВАМ ВСЕ ЭТО НАДО.

Здравствуй, уважаемый читатель! Я рад Вас приветствовать на страницах этого специального курса. Он посвящен освещению основных этапов на пути к безопасному, эффективному и быстрому решению Вашего квартирного вопроса, а также ловушек, в которые Вы можете угодить проходя этот путь. Для начала позвольте представиться. Меня зовут Гришак Максим Александрович. Я профессиональный юрист, занимающийся и специализирующийся на сделках с недвижимым имуществом уже 6 лет. За это время я успел поработать по обе стороны «баррикад». Я представлял интересы как продавцов, так и покупателей, работал со вторичным жильем и новостройками. Я имел возможность учиться у потрясающих специалистов в одном из крупнейших агентств недвижимости Москвы – Агентстве «МИЭЛЬ», где специализировался на сделках с квартирами на вторичном рынке жилья более 2,5 лет. Затем я курировал направление по продаже прав на квартиры в строящихся объектах одного из крупных застройщиков, работающих в городе Москве, – ЗАО "М.О.Р.Е.Плаза". Это позволило мне получить очень богатый, практически бесценный и разносторонний опыт в сфере решения квартирного вопроса путем покупки жилой недвижимости. В своей работе я практически ежедневно сталкиваюсь с ситуациями, когда люди из-за незнания элементарных базовых принципов и юридических тонкостей в области покупки квартиры попадают в очень затруднительные ситуации, разрешение которых часто длится годами и требует просто невероятного количества времени, сил, денег и обязательной профессиональной юридической помощи. Несомненно, это чрезвычайно эмоционально тяжелый процесс. Если Вы не хотите пополнить ряды этих людей – я уверен, что информация из данного курса поможет Вам определиться и принять верное решение при выборе подходящего Вам объекта недвижимости, а также пройти основные этапы без «потерь». Вместе с тем информация, изложенная в этой книге, будет весьма полезна любому человеку, который хотя бы раз в своей жизни планирует столкнуться с покупкой квартиры на территории России. Все, что Вы найдете в данном курсе, – это не теория! Это не информация, полученная за пару дней путем интервьюирования ряда специалистов - риэлторов и изложенная журналистом, который сам весьма далек от этой темы и не имел возможности погрузиться в нее достаточно глубоко. Те советы, которые Вы найдете в этой книге, – это лично мой опыт, ежедневный и дорогой. Это знания и навыки, которые я приобрел за 6 лет работы в сфере сделок с недвижимостью. Все те примеры, истории и советы, которые Вы найдете на страницах этой книги, – это все имело место в реальной жизни и взято из моей профессиональной практики. Вся информация и советы, изложенные в этой книге, проверены на практике. Все советы 100% работают, и

3

они будут работать и применяться в жизни независимо от того, знаете Вы их или нет. Как говорится «Незнание закона не освобождает от ответственности». Я думаю, Вы со мной согласитесь, что это в Ваших интересах, получить фору перед второй стороной сделки и добиться наиболее интересных, безопасных и выгодных условий приобретения квартиры для себя. При прочтении книги у Вас может возникнуть разумный вопрос: «А стоит ли вообще доверять тому, что здесь написано?» или «Насколько эти советы применимы на практике и могут быть полезны конкретно для меня?». Ну и, конечно же, один из наиболее частых «А стоит ли вообще тратить на это время, если есть люди, которые за деньги мне помогут и сделают все необходимое?». Я не буду на них отвечать и, тем более, в чем-то Вас переубеждать. Я призываю Вас просто взять и лично проверить, насколько этот курс может быть полезен и необходим для Вас. Я гарантирую Вам, что, дочитав его до конца, Вы получите весьма необходимые знаний в области приобретения жилья. Это не позволит Вам решить абсолютно все Ваши проблемы или обойтись абсолютно без помощи профессионала. Но я уверен, что в процессе поиска и оформления квартиры Вы будете чувствовать, что именно Вы контролируете ситуацию и именно Вы заказываете музыку. Вы сможете убедиться в этом сами, просто дочитав данный курс до конца. А чтобы поставить некую логическую точку в нашем введении, я отвечу на, пожалуй, самый часто задаваемый вопрос: «Пришло ли время покупать квартиру или цены еще будут падать?». Отвечу Вам честно и кратко - Я не знаю! Более, того, точного ответа на данный вопрос, думаю, не знает никто. Рынок недвижимости зависит от множества факторов и живет по общим законам экономики. Прогнозы на рынке недвижимости, как и на фондовом рынке, дело, с моей точки зрения, абсолютно неблагодарное. Вам придется ответить на этот вопрос и принять окончательное решение исключительно самостоятельно. Если Вы хотите услышать мой совет – вот он. Если Вам уже сегодня необходимо решить Квартирный вопрос и для этого есть нужные ресурсы – приступайте к его решению незамедлительно. Если Вы не нуждаетесь в решении Квартирного вопроса прямо сейчас, но планируете этим заняться в обозримом будущем – подождите, пока решение созреет само. Это единственное, что я могу Вам посоветовать как профессионал, не основывая свой совет на догадках и предположениях. А теперь позвольте окончательно отойти от темы прогнозов и перейти к конкретике. Итак, наше путешествие в мир сделок по приобретению жилья начинается. Добро пожаловать на борт и жду Вас в следующей главе.

4

ГЛАВА 1. САМИ С УСАМИ ИЛИ ПОМОЩЬ ПРОФИ

ЗДЕСЬ МЫ УЗНАЕМ, СМОЖЕМ ЛИ МЫ РЕШИТЬ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС АБСОЛЮТНО САМОСТОЯТЕЛЬНО И КАКИЕ РИСКИ НАС ЖДУТ НА ЭТОМ ПУТИ. РАССМОТРИМ ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ С КРУПНЫМИ РИЭЛТЕРСКИМИ АГЕНТСТВАМИ. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ АЛЬТЕРНАТИВНОГО ВАРИАНТА - РАБОТЫ С ЧАСТНЫМ МАКЛЕРОМ. РАЗБЕРЕМ ТАКОЙ НЕМАЛОВАЖНЫЙ ВОПРОС, КАК: «ЮРИСТ И РИЭЛТОР. МОГУТ ЛИ ЭТИ НАВЫКИ И ЗНАНИЯ СОВМЕЩАТЬСЯ В ОДНОМ ЧЕЛОВЕКЕ БЕЗ УЩЕРБА ДЛЯ ЭФФЕКТИВНОГО И КАЧЕСТВЕННОГО РЕШЕНИЯ ВАШЕГО КВАРТИРНОГО ВОПРОСА».

1.1. САМИ С УСАМИ

Итак, начнем мы с первой, я думаю, наиболее интересной и актуальной для Вас темы. Можем ли мы решить свой квартирный вопрос абсолютно самостоятельно без обращения к помощи профессионала? С моей точки зрения, однозначного ответа на данный вопрос нет. Это зависит только от Ваших требований и от той степени качества в решении квартирного вопроса, которую Вы посчитаете для себя допустимой и достаточной. При решении любого квартирного вопроса мы можем выделить некие ключевые стадии. К ним относятся:  ПОИСК И ВЫБОР ОБЪЕКТА.  ВНЕСЕНИЕ АВАНСА.  ПРОВЕРКА ВЫБРАННОГО ОБЪЕКТА (СЮДА ЖЕ ОТНОСИТСЯ СБОР НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ И РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ).  ДЕНЬ СДЕЛКИ.  РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО).  ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА И ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ.

5

В рамках данной главы мы поговорим о них в общем, так сказать широкими мазками. Я постараюсь дать свое видение того, какие из этих моментов могут быть решены Вами самостоятельно с экономией денег и без ущерба для качества, а какие этапы лучше решать, по крайней мере, привлекая разово или частично профессионала, который Вам поможет. ПОИСК И ВЫБОР ОБЪЕКТА.

Для того чтобы выбрать необходимую квартиру, нам нужно ответить на ряд вопросов. Прежде всего, нам необходимо понять, что мы ищем. Давайте определимся с ключевыми для нас критериями. Площадь квартиры. Район расположения дома. Готовы ли мы приобрести квартиру на первом или последнем этажах. Мы должны сразу определиться, какие обязательные элементы квартиры хотели бы видеть. Например, наличие или отсутствие балкона\лоджии, совмещенный санузел или раздельный. Мы можем установить градацию в виде минимальной площади кухни или минимального количества комнат. Конечно же, мы можем ввести и ряд дополнительных критериев. Удаленность к основным транспортным магистралям, удобство в использовании общественного транспорта для того, чтобы добраться до жилья, инфраструктуру и т.д. Но, с моей точки зрения, все эти вопросы лучше решать в дальнейшем при просмотре потенциальной квартиры, как таковой. На начальном этапе нужно выделить базовые моменты, которые для нас являются абсолютно критичными. Если объект не соответствует им, то мы не будем даже тратить время на его просмотр. Естественно, я осознанно не упомянул основной момент во всем этом, это та сумма денег, которую мы готовы потратить на приобретение квартиры. Просеяв варианты через воронку этого фактора, мы в состоянии отсечь большое количество объектов и не тратить наше время впустую. Надеюсь, Вы уже можете ответить на те вопросы, которые я озвучил выше, а еще лучше записать ответы на них на бумаге. Возьмите лист А4 поделите его на две части. В левой запишите абсолютно критичные моменты, а в правой части, те моменты, которые Вы хотели бы видеть в приобретаемом объекте как дополнительные. После того, как данная работа будет проделана, мы должны получить доступ к некой базе данных по предложению объектов. Это, конечно же, интернет. На любом сайте любого агентства недвижимости (у всех крупных агентств это точно есть) есть база с очень удобными критериями поисками. Весьма часто такое есть и в мелких местных агентствах. Плюс мы однозначно используем в работе большие, крупные газеты из серии «из рук в руки», каталоги «недвижимость и цены», но не забываем и о местных газетах. Для начала мы просматриваем все эти ресурсы и отмечаем, не звоним, а просто отмечаем или выписываем потенциально заинтересовавшие нас варианты, которые удовлетворяют всем критически важным для нас требованиям. Как видите, на данном

6

этапе помощь риэлтора нам в принципе абсолютно без надобности. Единственное, что, как и любое решение любого вопроса, это требует Вашего времени. Выбор, как всегда, за Вами, Вы можете привлечь человека, который за определенную сумму денег будет выполнять технические функции по «просеву» информации, а можете заниматься этим самостоятельно. По личному опыту могу сказать, что процесс поиска потенциальных вариантов достаточно интересен и при грамотном подходе не занимает много времени. Вам потребуется половина выходного дня, чтобы проработать первый раз все варианты, которые накопились до того момента, как Вы начали заниматься решением своего квартирного вопроса. В последующем, если с первого раза Вы объект не выбрали, Вам потребуется минимальное количество времени, около 10-15 минут в день, для того чтобы определиться, появились ли какие-то новые интересные для вас варианты либо нет. Как видите, на данном этапе мы можем решить все стоящие перед нами задачи самостоятельно. При этом это абсолютно не отразится на качестве, а зачастую только его повысит. ВНЕСЕНИЕ АВАНСА.

Данный этап для нас актуален только в случае приобретения квартиры на рынке вторичного жилья. Как понятно из названия нам придется передать продавцу какую-то сумму денег в качестве аванса и письменно зафиксировать наши предварительные договоренности. Говоря в общем, на данном этапе Вам потребуются навыки переговорщика и грамотно составленный текст авансового соглашения. В принципе, решение данного этапа можно решить самостоятельно при минимальной консультационной поддержке юриста. Поддержка Вам потребуется именно по подготовке текста авансового соглашения или формулировке пунктов, по изменению уже существующего проекта. ПРОВЕРКА ВЫБРАННОГО ОБЪЕКТА.

После того, как мы выбрали квартиру и внесли аванс, нам еще рано расслабляться. Начинается, пожалуй, самый важный этап во всем процесс. Нам необходимо провести ряд проверок, направленных на выявление юридической чистоты предполагаемой сделки. Естественно, специфика проверки для новостройки и для вторичного жилья будет очень сильно отличаться и детально, какие моменты наиболее принципиальны для нас, Вы узнаете в тех главах, о которых я говорил выше. Здесь же я дам общие вопросы, которые необходимо разрешить. Вы должны понимать, что для того, чтобы провести детальную проверку, необходимо абсолютно четко представлять себе, какие моменты и какие подводные камни могут ожидать вас в том или ином месте. На практике есть очень много тонкостей и юридических зацепок в каждом конкретном случае, и обезопасить Вас на все случаи жизни только информацией из

7

данного курса я не смогу. Поэтому, с моей точки зрения, на этапе проверки выбранного объекта весьма желательно иметь поддержку специалиста, который обладает достаточно широкой практикой в решении подобных задач. Вам необходимо иметь базовый набор знаний, чтобы понимать, какие вопросы необходимо задавать и точно понимать на что направлены те или иные действия профессионала. Вам необходимо будет детально обсудить с ним результаты, полученные после проверки, и принять объективное взвешенное самостоятельное решение о том, готовы ли Вы приобрести объект на предлагаемых условиях и с наличествующей историей данного объекта. Обратите внимание, полностью положиться на мнение профессионала часто бывает весьма неэффективно. Вам всегда следует помнить – что профессионал получает свои комиссионные с состоявшейся сделки. И достаточно часто желание заработать превалирует над желанием и необходимостью провести абсолютно безопасную сделку в интересах клиента. Безусловно, на риэлтерском рынке и на рынке юристов, оказывающих услуги по проверке объектов недвижимости, огромное количество Профессионалов с большой буквы «П» и абсолютно порядочных людей. Но не стоит забывать и о том, что много и людей, которые не сильно задумываются об этом и не сильно переживают за свою репутацию. Решение квартирного вопроса - это Ваш квартирный вопрос. Все последствия и риски принятия необоснованного решения впоследствии лягут только на Вас, несмотря на то, кто Вам помогал в этом процессе. Поэтому я еще раз кратко сформулирую свое мнение: На этапе проверки документов Вам будет необходима помощь специалиста. Вместе с тем, Вы должны иметь достаточный объем знаний для того, чтобы понять, что нужно проверять, какая информация может быть получена и чем та или иная ситуация может для Вас грозить. Все это необходимо для того, чтобы Вы могли принять объективное и взвешенное решение самостоятельно. К этому же этапу я отношу и сбор документов, необходимых для проведения сделки. Их в принципе не так много. Этот вопрос Вы можете решить, самостоятельно сэкономив на этом изрядную сумму денег, но Вы должны понимать, что основная проблема здесь - это отсутствие у Вас возможности «входа» в тот или иной кабинет без очереди. К сожалению, в условиях современной российской действительности практически все государственные органы, которые так или иначе участвуют в процессе переоформления недвижимости (БТИ, регистрационные палаты), работают все еще не для людей. Часто приходится занимать очередь с ночи, и без связей туда не подступиться. Поэтому Вы должны для себя четко понять, готовы ли пожертвовать некой суммой денег для того, чтобы сбросить с себя эти технические моменты, либо Вы будете заниматься этим самостоятельно в целях экономии. Для получения документов не требуется каких-то специальных знаний. Все бланки типовые. Они присутствуют в государственных учреждениях. Вам необходимо будет просто заполнить заявление, оплатить необходимую пошлину в сберкассе и в установленный законом срок Вы эти

8

документы получите. Поэтому по данному блоку это исключительно Ваше решение, будете ли вы экономить свое время и платить за это деньги либо же Вы готовы потратить время на решение этого вопроса, но с экономической выгодой для себя.

ДЕНЬ СДЕЛКИ.

Вот мы подошли к ключевой стадии нашего процесса – дню сделки. Безусловно, Вы, как и многие другие, опасаетесь этого дня, и он Вам представляется очень эмоционально тяжелым. Я тоже через это прошел и прекрасно понимаю Ваши ощущения. Давайте я расскажу Вам о том, что Вас будет ожидать в этот день. Я знаю, что это может показаться странным, но на данной стадии помощь риэлтора Вам абсолютно необязательна. И вот почему. Если в день сделки Вы будете понимать, что и в каком порядке происходит, какие подводные камни Вас ожидают, какие документы Вам предстоит подписывать и в каком порядке, что в них должно быть и чего там быть не должно, то Вы абсолютно спокойно сможете обойтись без услуг риэлтора и сделать это эффективнее и качественнее, чем вместе с ним. Почему? Да потому что только Вы знаете, какие документы Вы готовы подписать, на какие условия готовы согласиться, чтобы чувствовать себя комфортно, и при этом все же решить Ваш квартирный вопрос. Чувство комфорта в столь ответственный день очень важно. Зачастую профессионал будет Вас убеждать, переубеждать и настаивать на своей точке зрения. Иногда Вами будут пытаться манипулировать, просто чтобы побыстрее закончить процесс, оставляя ряд вопросов на русский авось. Безусловно, это может вызвать у Вас определенный уровень дискомфорта. Если же Вы на сделке без риэлтора, то Вы рассчитываете только на себя и движетесь в том режиме, который комфортен Вам. Помните – кто платит, тот и заказывает музыку. Вы - покупатель и абсолютно спокойно можете задать тот темп происходящих процессов, который комфортен именно Вам. Не поддавайтесь на провокации и манипуляции. Сделайте этот день комфортным для Вас. Если Вы обладаете необходимым объемом знаний и знаете саму процедуру, если Вы понимаете, что в какой последовательности должно происходить, то Вы спокойно, детально и не спеша разберетесь во всех этих моментах самостоятельно. РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ (ЕСЛИ ПРИМЕНИМО).

На данном этапе Вам необходимо попасть в регистрационную палату и сдать стандартный пакет документов в окно приема. Этот этап является простым по содержанию, но сложным по исполнению. Это связано с теми же проблемами,

9

которые мы рассмотрели в разделе, посвященном сбору документов для сделки. Если Вы в состоянии «пробиться» к окошку – делайте это сами. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА И ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ .

Все документы для данного этапа у Вас должны быть физически подготовлены в день сделки. Если это так, то участие риэлтора Вам не нужно. Суть данного этапа состоит в том, что Вам необходимо получить зарегистрированные документы в регистрационной палате. Это обычно сделать гораздо проще, чем сдать документы на регистрацию. После этого Вы встречаетесь с Продавцом на квартире, проверяете, что с ней ничего не случилось за время регистрации, и подписываете акт приема-передачи квартиры. Кульминация. Под громкие аплодисменты Вам передают ключи от квартиры  Только после этого Ваша сделка завершена полностью. Вот, собственно говоря, мы и рассмотрели основные крупные блоки, которые Вам предстоит пройти при решении Вашего квартирного вопроса. Как видите, достаточно большой объем вопросов, мы в состоянии решить самостоятельно и при этом сэкономить приличную сумму денег. Чего бы я Вам искренне и желал.

10

1.2. КРУПНЫЕ АГЕНТСТВА

«Директор риэлторской конторы на собеседовании спрашивает у кандидата: - Молодой человек, а по какой причине вы решили поступить на работу в наше агентство? - Папа, не задавай идиотских вопросов!»

Лично я крупные агентства называю «монстрами рынка». Почему? Да в силу того, что они обладают очень большой известностью и проводят огромное количество сделок на рынке. Я работаю в Московском регионе и здесь к таким агентствам я бы мог отнести «Миэль», «МИАН», «ИНКОМ-Недвижимость» и ряд других агентств. В любом случае крупные агентства есть практически во всех больших городах, особенно в городах «миллионниках». В городах поменьше очень часто присутствуют агентства под их же брендами, которые работают под их началом и по тем же технологиям. Я уверен, что при желании большинство из Вас будет иметь возможность обратиться для решения своего квартирного вопроса к действительно крупным игрокам рынка. ПЛЮСЫ

В чем же положительные моменты такого обращения. Прежде всего, крупные игроки рынка – это компании, которые давно занимаются решением подобных проблем. Накоплен огромный опыт. Решены вопросы с выходом на все заинтересованные инстанции и государственные учреждения. Это компании, которые готовы оказать полный комплекс услуг и которые готовы браться за решение сложных, нештатных, неоднозначных заявок и заниматься их эффективным решением. Дополнительным плюсом является и то, что в таких компаниях работают большое количество людей и у Вас есть возможность выбора агента. На этом вопросе я бы хотел остановиться чуть-чуть поподробнее и дать Вам ряд советов по тому, как лучше выбрать конкретного агента, конкретного человека, с которым Вы будете заниматься решением своего Квартирного вопроса. Как правило, Вы попадаете в агентство, либо просто зайдя в их офис, либо предварительно позвонив. В любом случае Вы абсолютно случайно попадаете на одного конкретного человека, который взял трубку на ваш звонок или который Вас встретил при входе в офис. В результате может сложиться впечатление, что у Вас нет возможности выбрать агента по своему усмотрению. Это не так! Естественно, первоначальный контакт произойдет случайно, и Вы не можете проконтролировать эту ситуацию. Отрицательный момент для Вас здесь заключается в том, что Вы ничего не знаете об этом человеке. Вы не знаете уровень его профессиональной подготовки, очень часто это может быть стажер или человек, который начал работать относительно недавно. Вы же, естественно, как и любой здравомыслящий человек, не хотели бы, чтобы на Вас тренировались. Вы бы хотели, чтоб Вашим вопросом занимался исключительно

11

профессионал с большим опытом и просто порядочный, отзывчивый, веселый и доброжелательный человек. Предварительно пообщавшись, объяснив, чего Вы хотите, и послушав, что Вам может предложить Ваш потенциальный агент, у Вас сложится первое впечатление. С моей точки зрения, одним из самых ключевых моментов при выборе агента является Ваша с ним психологическая совместимость. Рекламное объявление: Хотите, чтобы покупка квартиры запомнилась вам на всю жизнь? К вашим услугам картавый риэлтор-заика!

Если по результатам первого контакта Вы понимаете, что Вам психологически с этим человеком общаться комфортно, то, возможно, Вам стоит даже не сильно обращать внимание на уровень его профессионализма. Это звучит странно, но я поясню свое мнение. При условии, что Вы обратились в крупное агентство, этот человек работает не сам по себе. В любом крупном агентстве есть установленный порядок подготовки и проведения сделки, есть целый ряд людей, которые занимаются контролем этого процесса, у каждого агента есть свой непосредственный начальник, обязательно в агентстве присутствует юрист. Таким образом, даже недостаток профессиональной компетенции конкретно агента для Вас будет компенсирован уровнем поддержки сопутствующих подразделений. Вам же, прежде всего, будет необходимо просто общаться с конкретным человеком. Поэтому, с моей точки зрения, доминирующий фактор - это Ваше личное приятие этого человека. Безусловно, он должен производить впечатление профессионала в Ваших глазах. Если же положительного контакта изначально не получилось – просите руководство агентства недвижимости заменить Вам агента. Это абсолютно нормальная практика. Вы как клиент имеете полное право общаться и вести дела с тем человеком, который Вам симпатичен. Вместе с тем, даже если у Вас сложилось крайне положительное впечатление о Вашем потенциальном агенте, он показался Вам очень дружелюбным и профессиональным, я бы рекомендовал Вам на первой же встрече познакомиться и с его непосредственным руководителем. Как правило, это будет руководитель отдела. Попросите у него визитку, послушайте, что конкретно могут предложить сотрудники агентства, и агентство как таковое Вам. Более того, ценовую политику за оказание услуг целесообразно обсуждать с руководителем в присутствии агента. Весьма часто агент сам не обладает полномочиями для принятия окончательного решения по стоимости услуг. Как и в любых иных переговорах, здесь Вам тоже целесообразно вести беседу именно с человеком, принимающим решения. Как правило, это руководитель отдела, если агентство крупное, либо руководитель агентства, если агентство с не очень большим количеством персонала. Для чего еще Вам нужен контакт с руководителем при первой же встрече? Очень часто, после начала работы, по истечении 1-2-3х встреч со своим агентом Вы понимаете, что Ваше первое впечатление было ошибочным, и Вы хотели бы поменять сотрудничающего с Вами агента. Вы готовы сотрудничать дальше с этим агентством, потому что его имя у Вас пользуется авторитетом или ряд ваших знакомых советовали

12

его Вам, но вас не устраивает конкретный человек. У многих это вызывает определенный психологический дискомфорт. Как же сделать это тактично, чтобы не обидеть человека и т. д. и т.п. Я могу сказать Вам по этому поводу следующее: прежде всего, Вы должны сделать комфортно для себя. Именно Вы платите деньги, за что должны получить качественную услугу и получить удовольствие от общения с человеком. Если по каким-то причинам у Вас отношения не складываются, абсолютно по любым, Вы имеете полное право попросить заменить агента. Естественно, этот вопрос гораздо проще и тактичнее будет решить через руководителя. Путем звонка либо при лично встрече, как Вам будет удобно. Вы описываете свои сомнения или пожелания, что угодно, и просите поменять Вам агента. С вероятностью 99% Вам не откажут. Думаю, излишним будет говорить, что Вам следует вести себя цивилизованно и тактично, а не устраивать истерик или писать кучу жалоб во все возможные инстанции. Если Вы будете сильно и неоднократно скандалить, скорее всего, с Вами простятся, как с клиентом. Да еще и порекомендуют обратиться к их прямому конкуренту! Такая практика очень часто встречается . Во всех иных случаях с вероятностью 99% агента Вам заменят. Ваш процесс пойдет дальше эффективно, позитивно, и на выходе Вы будете очень довольны результатом. Поэтому, подводя итог, я бы Вам очень советовал познакомиться при первой беседе в агентстве с руководителем отдела и обменяться с ним контактами, для того чтобы иметь возможность решать возникающие вопросы быстро, оперативно и решать их именно с тем человеком, который обладает полномочиями на решение вопросов, а не играть в «испорченный телефон». Общение же с агентом должно быть для Вас по-настоящему комфортным. МИНУСЫ

Из минусов работы с крупными агентствами можно сказать следующее. Их услуги часто дороже в силу объективных причин. Им необходимо «кормить» большой штат, иметь солидный офис, поддерживать хорошие отношения с очень многими государственными структурами, что, конечно же, несет дополнительные расходы. Зачастую, качество оказанной услуги не соответствует ее стоимости. В последнее время прослеживается тенденция, что крупные агентства могут позволить себе, к моему великому сожалению, не дорожить клиентом, и, если ваша сделка не очень крупная и комиссионные не очень большие, Вами могут заниматься по остаточному принципу. Если Вы это чувствуете, надо прощаться с агентством. При покупке квартиры Вы не несете практически никаких расходов на поиски (кроме временных) и, если Вы не дошли еще до стадии внесения аванса, то Вас практически не связывают никакие обязательства с агентством. Вы можете абсолютно в любой момент принять решение по его смене.

13

1.3. ЧАСТНЫЙ МАКЛЕР

Для начала давайте разберемся, кто же это такой – Частный маклер? Частный маклер – это профессионал на рынке недвижимости, который работает и оказывает риэлторские услуги частным образом. То есть этот человек работает как индивидуальный предприниматель и оказывает услуги физическим лицам по решению их квартирного вопроса. Как правило, эти люди действительно профессионалы своего дела. Единственный способ выживания в условиях конкурентной борьбы для них – это работа по рекомендациям от предыдущих клиентов. Если же качество их услуг оставляет желать лучшего, то, как Вы и сами понимаете, поток рекомендаций иссякнет, и этот «профессионал» останется без заработка. Вместе с тем, этот процесс несколько разнесен во времени, и, я думаю, Вам бы очень не хотелось взаимодействовать в области решения столь важного для вас вопроса с человеком, который еле-еле держится на плаву. Поэтому стоит подходить к поиску частного маклера исключительно по рекомендациям и сразу же интересоваться длительностью его самостоятельной работы. В своей практике я неоднократно сталкивался с ситуациями, когда именно частный маклер вел дела крайне непорядочно по отношению к своему клиенту. Объем профессиональных знаний, а также тонкостей и нюансов у частных маклеров очень велик, а какой-либо контроль за качеством и порядочностью их работы отсутствует. Иногда это приводит к безудержному желанию заработать на клиенте гораздо больше изначально оговоренной комиссии. Весьма часто частный маклер экономит, да-да, именно экономит, на проведении необходимых проверок приобретаемой квартиры и ограничивается лишь поверхностными и легкодоступными вариантами. Почему? Да потому, что, как правило, клиент платит некую фиксированную сумму за полностью оказанную услугу. Соответственно, чем меньше денег будет потрачено на проверки, тем больше останется в качестве комиссии частному маклеру. Многие не могут устоять перед соблазном заработать больше и отказываются от ряда просто необходимых проверок. Естественно, это может привести к весьма и весьма плачевным последствиям для клиента в последующем. Безусловно, существует и просто огромное число сверх профессиональных и порядочных профессионалов, которые никогда не пойдут на ущемление интересов клиента в угоду своим интересам. Но, как и во многих других областях нашей жизни, мы никогда не знаем, на кого мы наткнулись при начале общения. Поэтому, если Вы решили прибегнуть к услугам частного маклера, ищите его только по рекомендациям. Конечно же, изначально это будут рекомендации Ваших родственников, друзей, коллег или знакомых.

14

При первой же встрече попросите у частного маклера несколько телефонов его последних клиентов. Вы имеете на это полное право. Позвоните этим людям, поинтересуйтесь их мнением о качестве услуг, о самом человеке, о размере комиссионных, о комфортности общения. Получите эту обратную связь! Она Вам очень важна! Это потребует буквально 20-30 минут Вашего времени, но поможет сэкономить кучу нервов и денег в последующем. Естественно, что Вам дадут контакты тех людей, которые остались довольны и умолчат о недовольных, даже если таковые и были. В любом случае Вы сможете услышать мнение еще ряда людей о профессиональных и личных качествах частного маклера, а это в свою очередь позволит Вам принять взвешенное и обоснованное решение о сотрудничестве с этим человеком. Конечно же, мы не забываем о факторе психологической совместимости и комфортности в общении. Вам следует помнить, что Квартирный вопрос за день не решается. Вам придется общаться с этим человеком на постоянной основе достаточно продолжительный промежуток времени. Более того, решение Квартирного вопроса достаточно эмоционально напряженный процесс, и, если Вы испытываете определенный дискомфорт на начальном этапе общения, то скорее всего он многократно усилится в пиковые моменты, например, в день сделки. Это может оставить весьма негативный оттенок от всего процесса общения, и на выходе Вы не будете полностью удовлетворены качеством оказанной Вам услуги. Я бы советовал Вам прислушаться к себе и поменять агента, если у Вас есть некоторый дискомфорт в общении с ним. Общайтесь с приятными людьми, ведь жизнь настолько коротка! Вместе с тем помните, что так просто и «безболезненно» заменить частного маклера, как сотрудника агентства, у Вас вряд ли получится. Подходить к выбору маклера следует еще с большой тщательностью, чем к выбору представителя агентства. Теперь поговорим о цене вопроса. Как правило, стоимость услуг частного маклера несколько ниже по сравнению со стоимостью услуг агентства, и это, безусловно, предмет торга и договоренностей. Я бы очень советовал не оставлять все договоренности с частным маклером на словах, а подписать с ним некий договор или соглашение. У людей, которые работают давно и действительно на профессиональном уровне, весьма часто уже есть форма договора, которую они предлагают к подписанию. Вы вправе обсудить его условия и внести необходимые изменения или дополнения. В любом случае, как показывает практика, наличие письменного документа весьма дисциплинирует обе стороны и делает весь процесс гораздо более эффективным. Не будем забывать и о том, что в случае возникновения каких-либо

15

серьезных разногласий, без письменного договора у нас не будет шансов отстоять свои интересы в судебном порядке. 1.4. ЮРИСТ VS РИЭЛТОР

Давайте рассмотрим такой немаловажный, с моей точки зрения, момент, как возможность эффективного совмещения функций риэлтора и юриста в одном человеке. Скажу сразу – данный вопрос не имеет однозначного ответа. Эти функции очень плотно переплетаются. Особенно хорошо это заметно на примере работы частных маклеров. Они работают полностью самостоятельно и очень-очень редко дополнительно привлекают юриста. Я уверен, что для Вас как для читателя этой книги абсолютно очевидно, что решение квартирного вопроса без юридической составляющей невозможно. Более того, юридическая составляющая занимает большой объем в общем комплексе услуг по приобретению квартиры. Естественно, что люди, которые давно занимаются оказанием услуг в данной области и не имеют юридического образования, были вынуждены приобрести очень большой объем чисто юридических знаний по данной теме. Они уже усвоили огромное количество всех юридических тонкостей и нюансов, просто проработав их неоднократно на практике, и, в принципе, могут самостоятельно оказывать комплексную услугу весьма высокого качества. Вместе с тем, практически любое агентство недвижимости обязательно имеет в своем штате юриста, а часто и далеко не одного. К примеру, юридическая служба одного из крупнейших агентств недвижимости Москвы, где я начинал свою карьеру, составляла более 100 человек. Это обусловлено тем, что руководство агентства считало, что профессиональное юридическое образование и опыт работы человека, который каждый день занимается анализом исключительно юридической составляющей, является гораздо более детальным и ценным. Это, в свою очередь, позволяет гарантировать клиенту абсолютную юридическую чистоту и прозрачность проводимых сделок. С другой стороны, исключительно юридических знаний для решения Квартирного вопроса тоже недостаточно. Очень большой объем работы лежит и на обратной стороне медали. Это поиск и выбор объекта, выяснение его истории, эффективные переговоры, торг по цене и существенным условиям сделки и множество других моментов. Зачастую, узкоспециализированный юрист может не обладать необходимыми качествами для эффективного решения всех этих задач. Таким образом, у Вас есть три варианта:  Найти человека, который в одном лице закроет все вопросы (частный маклер).  Обратиться в агентство, где функции юристов и агентов возложены на разных людей.

16

 Решить все «житейско-риэлторские» вопросы самостоятельно, а проверку юридической составляющей сделки возложить на юриста. Я уверен, что с помощью информации, которую Вы почерпнули из данной главы, выбрать наиболее подходящий для Вас вариант не составит труда. Решение же будет базировать не только на интуиции, но и на конкретных фактах.

17

ГЛАВА 2. НОВОСТРОЙ VS ВТОРИЧКА: БИТВА ЗА ВАШИ ДЕНЬГИ! ЧТО ЖЕ МЫ ПОКУПАЕМ? КВАРТИРУ ИЛИ ПРАВА НА НЕЕ? ИНВЕСТИРУЕМ ЛИ МЫ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ИЛИ РЕШАЕМ КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС? НУЖНА ЛИ НАМ НОВОСТРОЙКА? ИЩЕМ ЛИ МЫ БЕЗОПАСНОЙ СДЕЛКИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ? ВСЕ ОТВЕТЫ В ЭТОЙ ГЛАВЕ!

2.1. КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС ИЛИ ИНВЕСТИЦИЯ

Я уверен, что от ответа на этот вопрос для Вас будет зависеть очень многое, если не сказать «все». Разобравшись для себя в этом вопросе, Вы узнаете, где именно искать квартиру и какие основные критерии должны лежать в процессе выбора подходящего Вам объекта недвижимости. Во многих странах мира приобретение квартир во вновь строящихся домах регулируется именно инвестиционным законодательством и ограничивает участие обычных людей без необходимых знаний в этом процессе в целях защиты их интересов. Вы должны понимать, что по общему правилу, приобретение квартиры в новостройке не направлено на решение квартирного вопроса, а направлено исключительно на инвестирование средств и получение прибыли после окончания строительства дома. Ситуация в нашей стране в принципе ничем не отличается, но у нас пока законодательно разрешено участвовать в долевом строительстве многоквартирных домов и простым людям, у которых нет специальных знаний и навыков в этой области. Безусловно, в этом случае, эти люди не понимают ту степень риска, которую они на себя принимают. Ни для кого не секрет, какое количество людей оказалось обманутыми недобропорядочными застройщиками и пополнило ряды так называемых «обманутых дольщиков». В силу социальной значимости этого вопроса и количества людей, которые пытаются решить свои жилищные проблемы именно путем приобретения новостроек, наши законодатели попытались более детально урегулировать этот вопрос. Так в конце 2004 года появился Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004. Этим законом попытались обезопасить простых людей и детально регламентировать процесс привлечения денежных средств граждан для участия в

18

долевом строительстве многоквартирных домов. Не углубляясь детально в юридическую специфику этого закона, я могу сказать, что на практике он практически не работает. На настоящий момент были найдены определенные «лазейки» в законе, которые позволяют Застройщикам работать вне рамок ФЗ №214. А даже в тех случаях, где оформление ведется в соответствии с нормами ФЗ №214, Застройщиками была найдена возможность для формулирования условий договора таким образом, который максимально защищает их интересы в ущерб интересам физических лиц. Так были найдены возможности практически полностью исключить какую-либо финансовую ответственность Застройщиков за недобросовестное выполнение своих обязательств по договорам, и в первую очередь обязательств по окончанию сроков строительства. Поэтому с моей точки зрения, Вы можете покупать новостройку только в том случае, если Вы осознанно принимаете решение таким образом попробовать заработать денег. Если у Вас уже решен квартирный вопрос, Вы располагаете определенными свободными финансовыми ресурсами и готовы инвестировать эти деньги в новостройку с целью заработать деньги на росте цены метра спустя какое-то время, то вариант приобретения прав на новостройку для Вас. При этом Вы должны абсолютно точно понимать все риски, которые Вы принимаете на себя в этом случае. Только в этом случае, по моему глубокому убеждению, Вы можете остановиться на варианте приобретения новостройки. Обращаю Ваше внимание на то, что даже в этом случае Вам однозначно потребуется хорошая юридическая поддержка. Вместе с этим Вам будет весьма полезно, если не сказать, необходимо, самим детально знать и разбираться в особенностях и схемах приобретения прав на квартиры в строящихся объектах и тех последствиях, которые это для Вас может нести. Безусловно, это лично мое мнение по приобретению квартир в строящихся домах, но именно это я крайне настоятельно рекомендую всем своим родственниках, друзьям и знакомым. Если же перед Вами невероятно остро стоит проблема решения Квартирного вопроса, Вы ограничены в денежных средствах и это единственная возможность решить стоящую перед Вами задачу, то Ваш путь – это приобретение жилья на вторичном рынке. В этом случае Вы сможете при помощи профессионалов досконально проверить историю приобретаемого Вами объекта, и Вам смогут прогарантировать юридическую чистоту проводимой сделки. Данным способом Вы сможете решить стоящую перед Вами проблему в кратчайшие сроки. Вполне реально это сделать за пару месяцев даже с учетом времени на регистрацию сделки. После этого Вы будете иметь возможность

19

въехать в свою квартиру, начать в ней жить, делать ремонт, распоряжаться ей и вдохнуть полной грудью от того, что проблема решена. После чего с абсолютно спокойной душой Вы сможете переключить свое внимание на другие интересующие Вас вещи и проекты. Проще говоря, Вы просто станете полноценным и полноправным хозяином своей Квартиры сразу после завершения сделки. Как Вы понимаете, при варианте с новостройкой – это невозможно. Время от подписания документов до получения квартиры очень часто занимает годы. В своей практике я неоднократно сталкивался с ситуациями, когда люди продали имеющееся у них жилье, переехали жить к родственникам на какое-то время, и все деньги, вырученные от продажи вложили в новостройку. Им пообещали, что дом будет достроен и введен в эксплуатацию буквально через полгода и квартира будет, конечно же, гораздо лучше, больше, с новой замечательной планировкой и большой кухней. Знакомо? Думаю, да. Но потом… случилось неожиданное. Застройщик обанкротился, стройку заморозили, деньги требовать не у кого. Люди потом годами ютятся у родственников и годами с помощью, естественно, далеко небезвозмездной, профессиональных юристов проходят семь кругов ада по всем судебным инстанциям. Причем часто ситуация оказывается безвыходной, или точнее сказать, бесперспективной. Практически в каждом субъекте РФ есть такие случаи, а уж про количество телевизионных сюжетов на данную тему, я уверен, Вы осведомлены не меньше, чем я. Я думаю, Вы как здравомыслящий человек не хотели бы пополнить ряды этих несчастных. Подумайте еще раз очень тщательно над этим вопросом: «Что вы делаете – решаете квартирный вопрос или инвестируете средства?». Не принимайте никаких ключевых решений, пока Вы не будете иметь ответ на него. Иначе Вы рискуете потерять много времени и много денег. 2.2. НОВОСТРОЙКА: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ.

Для того, чтобы мы смогли объективно разобраться в этом вопросе, нам придется несколько погрузиться в его юридическую составляющую. Что же такое новостройка, и что мы действительно покупаем, когда приобретаем права на квартиру во вновь строящемся доме? Для большей наглядности, давайте проведем сравнение между правовыми последствиями покупки вторичного жилья и приобретением прав на квартиру в новостройке. При покупке квартиры на вторичном рынке жилья мы покупаем собственность, которая уже оформлена и мы можем ей владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. В законодательстве детально прописана процедура перехода права собственности, определено каким образом осуществляется дарение квартиры, как осуществляется процедура наследования и многие другие моменты. Это, безусловно, делает хозяйственный оборот прав собственности на вторичное жилье весьма прозрачным, стабильным и безопасным для простых граждан. Исходя из этого, мы с определенными оговорками, можем говорить о том, что приобретение жилья на вторичном рынке жилья является практически абсолютно безопасным с юридической точки зрения.

20

С новостройками же все обстоит, мягко говоря, не так. При покупке новостройки на любой стадии строительства, начиная от котлована и заканчивая вводом дома в эксплуатацию, мы приобретаем НЕ СОБСТВЕННОСТЬ! С законодательной точки зрения собственность не существует, пока дом не построен и не введен в эксплуатацию. Так что же, если не собственность, мы покупаем? При приобретении новостройки мы покупаем ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ. Это юридический термин, который обозначает, что Вы (как покупатель прав) сможете после окончания строительства дома требовать от Застройщика (юридического лица, которое занималось строительством дома) передачи Вам в собственность квартиры во вновь построенном доме. Обращаю Ваше внимание, что требовать передачи Вам квартиры Вы сможете исключительно после того, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, на всем временном промежутке строительства дома мы обладаем не собственностью, а имущественным правом требования. А это, как говорят в Одессе, две большие разницы. Думаю здесь, Вы бы хотели задать весьма разумный вопрос: «А как это относится непосредственно к Вам и чем это может для Вас грозить?». Давайте разбираться. Прежде всего, Вы оказываетесь в ситуации, когда Вы уже полностью заплатили за приобретаемую квартиру, а взамен этого приобрели только права, а не собственность. Это накладывает определенные ограничения на возможность распорядиться приобретенными правами исключительно по Вашему усмотрению. По действующим законам Российской Федерации для возможности распорядится своими имущественными правами в подавляющем большинстве случаев потребуется согласие Застройщика. Это, как Вы сами понимаете, весьма Вас ограничивает. Более того, при приобретении прав на Квартиру во вновь строящемся дому у Вас практически отсутствует возможность проверить юридическую чистоту этих прав. Вы не можете проверить, продавались ли эти права на данный момент кому-нибудь еще или нет (про двойные продажи и обманутых дольщиков, я думаю, Вы слышали уже неоднократно), не можете проверить факт раздела квартир между участвующими в процессе строительства юридическими лицами. Вам придется поверить представителям Застройщика практически на слово! Ни одна из существующих сегодня на рынке схем оформления прав на квартиры в строящихся домах не гарантирует Вам получения квартиры, которую Вы приобрели в те сроки, которые указаны в договоре. Как показывает практика, Вам всегда, обращаю Ваше внимание на слово ВСЕГДА, предлагают к подписанию документы, в которых условия сформулированы для максимальной защиты прав и интересов Застройщика, а не Ваших. Это факт, бороться с ним чрезвычайно тяжело. Ответ на просьбу изменить те или иные условия договора обычно весьма однообразен: «Либо Вы подписываете наши типовые формы

21

договоров, либо Вам придется поискать Квартиру в другом месте». В результате у Вас фактически отсутствует возможность хоть как-то повлиять на содержание тех документов, которые предлагают Вам к подписанию. Вас вынуждают подписывать то, что максимально гарантирует интересы Застройщика, а не Ваши. В подавляющем большинстве случаев у Вас не будет возможности даже получить некую денежную компенсацию в виде штрафных санкций с Застройщика в случае просрочки срока окончания строительства дома. Скорее всего, Вы не сможете успешно решить этот вопрос и в судебном порядке. Поверьте, я знаю, о чем говорю. Три года, с 2006 по 2009, я работал в юридическом отделе одного из крупных застройщиков, работающих на территории Москвы, и знаю сложившуюся практику не понаслышке. Задумайтесь, готовы ли Вы рисковать своими деньгами с учетом того, что Вы узнали? Если Вы дали положительный ответ на предыдущий вопрос, то провести детальный анализ существующих схем приобретения новостроек и детально разобрать основные риски при приобретении прав на квартиры в новостройках для Вас просто необходимо! ПЛЮСЫ

А сейчас давайте поговорим о плюсах приобретения жилья во вновь строящихся домах.  Это абсолютно новое жилье! Вы первый хозяин! Именно Ваша кошка первой переступит порог Вашей квартиры. Именно Вы сделаете там изначальный ремонт так, как Вы этого захотите. Для очень многих людей этот фактор чисто психологически играет очень важную роль.  В новых домах – новые планировки! Кухня там похожа на кухню, а комнаты хоть и не напоминают дворец, но, по крайнее мере, в них хватает кислорода на всю ночь и нет потребности подниматься ночью, чтобы запустить очередную порцию кислорода с улицы. Планировки в новых домах очень серьезно отличаются в лучшую сторону от старого типового жилья и в большей степени отражают потребности современной жизни. Для меня это, действительно, кажется важным. 

Социальный статус соседей.

Просто необходимо упомянуть о том, что Ваши соседи будут находится примерно на той же ступени социальной лестницы, что и Вы. Бесплатных квартир в новостройках уже практически не бывает, все жилье продается. Это говорит о том, что Ваши соседи позволили себе совершить такую же покупку, как и Вы. Безусловно, это серьезно

22

упрощает общение с соседями и делает жизнь несколько проще и комфортнее. Для многих это весьма важно. 2.3. ЖИЛЬЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ: ЗА И ПРОТИВ.

Для начала давайте разберемся, что же такое «вторичное жилье», что означает сам этот термин. На языке профессионалов ко вторичному жилью относятся все жилые помещения, право собственности на которые уже оформлено в установленном законом порядке. Именно отсюда и термин «вторичное». Первый раз процедура оформления права собственности уже была произведена, и мы будем, как минимум, вторым собственником. Так как право собственности уже оформлено к моменту нашей сделки, то мы можем абсолютно спокойно такие квартиры продавать, менять, дарить, завещать и распоряжаться ими всеми другими доступными нам способами. Скажу сразу, что, по моему глубокому убеждению, вариант приобретения жилья на вторичном рынке является абсолютно приоритетным, если Вашей целью является именно решение квартирного вопроса. Убежден же я в этом в силу следующих причин: ПЛЮСЫ

При приобретении квартиры на вторичном рынке жилья мы можем досконально проверить юридическую чистоту истории объекта и прогарантировать юридическую чистоту самой сделки по покупке нами квартиры. Конечно же, это требует определенного уровня профессионализма от человека, который этим будет заниматься, и повлечет за собой ряд временных и материальных затрат. Но, как говорится, «овчинка стоит выделки». Даже в тех случаях, когда нам не удается получить максимальный объем сведений при проверке, мы будем обладать весьма значительным объемом данных для возможности принятия взвешенного и обоснованного решения. Инструменты по проверке истории квартиры весьма разнообразны. Часть из них находится в свободном доступе и доступна абсолютно для всех, часть же информации можно получить только «обходными» путями. Но в данном случае, в отличие от ситуации с новостройками, у нас есть инструменты, позволяющие вести проверку. Конечно же, это касается в первую очередь юридической составляющей при покупке квартиры. Если проверка была проведена надлежащим образом и противопоказаний для приобретения объекта выявлено не было, Вы можете быть уверены в том, что у Вас не возникнет каких либо судебных проблем в отношении квартиры в дальнейшем. Согласитесь, это весьма и весьма важно! Вместе с тем, в ходе проверки мы можем обнаружить ряд «тонких» моментов, где при неблагоприятном стечении обстоятельств может «порваться». Если Вам уж очень понравилась сама квартира и Вы не хотите от нее отказываться только из-за потенциальных юридических проблем, есть инструменты, позволяющие путем оформления ряда дополнительных документов «подложить соломку» на случай потенциальных судебных разбирательств. Зачастую этого бывает достаточно, для того чтобы выиграть судебный процесс, в случае его возникновения. А Вам жить именно в той квартире, которая Вам очень понравилась.

23

Район, в котором находится дом, с определенной долей вероятности, будет обжитым, с развитой инфраструктурой и развитой транспортной сетью. Не будем забывать и о том, что в таких районах обычно достаточное количество зеленых насаждений, что весьма актуально, особенно в крупных городах. Этого очень часто не хватает в районах новой застройки. Мне кажется, для многих будет весьма важным и такой момент, как возможность сэкономить на проведении ремонта в приобретаемой квартире. Я думаю, Вы со мной согласитесь, что делать ремонт в абсолютно новой квартире с голыми бетонными стенами и потолком или же делать ремонт в квартире, в которой до Вас кто-то проживал, – это абсолютно разные расходы. Не стоит забывать и о том, что при желании и определенной степени везения и настойчивости мы можем найти такой вариант на вторичном рынке, где не будет необходимости делать какой-либо ремонт сразу после покупки квартиры. Лично я при решении своего Квартирного вопроса пошел именно таким путем. Я более 1,5 лет после покупки квартиры жил с тем ремонтом, который мне достался от предыдущего собственника. Конечно, о вкусах не спорят, но это позволило мне несколько «залатать дыру в бюджете» до момента начала того ремонта, который я хотел видеть в своей квартире. Покупка квартиры в хорошем состоянии очень сильно упростила мне жизнь в финансовом плане. Возможно, мой опыт будет полезен и для Вас. Не забывайте о столь немаловажном факторе при выборе квартиры. Безусловно, как и у любой медали, здесь есть и обратная сторона. Давайте остановимся на тех минусах, которые нас могут ожидать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. МИНУСЫ

Прежде всего – это история квартиры, которая может быть и весьма «темной». Как я уже говорил, историю квартиры с юридической стороны мы можем проверить весьма досконально. Для этого есть физическая и юридическая возможность и ряд доступных инструментов. Гораздо сложнее обстоит ситуация с проверкой «эмоциональной» истории квартиры. Зачастую весьма трудно получить или восстановить именно такого рода информацию. Однажды в моей практике был случай, когда человек приобрел квартиру и уже после того, как сделка завершилась и он въехал в новую квартиру, его ждал ужасный сюрприз. От соседей он узнал о том, что в его квартире произошло убийство, причем в очень жесткой форме. Убийца несколько дней измывался над жертвой в квартире, в итоге убил жертву и расчленил ее в ванной. Вы можете себе представить состояние покупателя. После того, как эту историю узнала его супруга, ситуация вообще вышла из-под контроля. Дело чуть не закончилось разрывом отношений между ними. В итоге квартиру опять выставили на продажу, продана она была с серьезной скидкой и в результате сделка вылилась в серьезные финансовые убытки. Естественно, что кроме денег, это стоило ему очень большого

24

количества нервных клеток. Эмоции хлестали через край, и временные затраты были тоже весьма и весьма существенными. Конечно же, я привел самый страшный случай из моей практики, но такие моменты в жизни не единичны. Но ни для кого не секрет, что много семей живут не совсем благополучно. Существует мнение, что негативная энергетика сохраняется в квартире. Безусловно, каждый сам для себя решает, на сколько для Вас это важно и является ли это для Вас помехой при покупке. В любом случае я подробнее расскажу о том, как можно постараться избежать таких неприятных сюрпризов в разделе, посвященном приобретению жилья на вторичном рынке. Еще из минусов мы можем выделить тот факт, что в основном квартиры на вторичном рынке жилья расположены в домах «старой» постройки, и говорить о современных планировках в этом случае нам не приходится. Ну и еще раз обращу внимание на тот аспект, который мы уже обсуждали в разделе о Новостройках, - социальный статут Ваших соседей. Зачастую большую часть жителей дома будут составлять те люди, которые еще безвозмездно получили квартиру от государства. Это могут быть люди из другого социального слоя, с другим образом жизни и представлениями о справедливости, что несколько усложнит для Вас процесс общения с соседями. Не упускайте этот фактор из вида, он, действительно, может весьма серьезно портить Вам жизнь на протяжении длительного времени.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Вот, собственно говоря, и все, что я хотел рассказать Вам в этом специальном курсе. Надеюсь, он помог Вам прояснить стоящую перед Вами задачу и понять тот объем действий, который Вам необходимо будет совершить. Уважаемый читатель, за шесть лет работы я неоднократно видел, как люди попадали в крайне затруднительные положения при решении своего квартирного вопроса. Иногда это даже приводило к потере денег и квартиры, а люди оставались практически на улице, без крыши над головой. Происходили же такие вещи исключительно из-за отсутствия у простых граждан жизненно необходимых базовых знаний в области сделок с недвижимость и слепого, часто неоправданного доверия к другим участникам сделки. Я верю, что, только повысив уровень своей правовой грамотности в этой области, Вы сможете безопасно решить столь сложный вопрос, как приобретение жилья. Не передоверяйте в полном объеме решение этого жизненно важного вопроса никому. Только в этом случае Вы будете чувствовать себя комфортно и защищенно, а Ваша новая квартира будет надежной крепостью для Вашей семьи еще долгие годы.

25

Инвестируйте немного Вашего времени в изучение этой темы, и Вы будете получать достойные дивиденды на протяжении всей жизни. Желаю добра, Гришак Максим.

P.S. Если же Вас заинтересовала эта тема и Вы бы хотели более подробно погрузиться во все тонкости и нюансы приобретения жилья в России – заходите www.mgrishak.ru На сайте Вы сможете узнать все о продуктах и сервисах, которые я предлагаю. P.S.S. Подробно ознакомится с полной версией моего аудио-курса «Как купить квартиру в России и не остаться жить под открытым небом» Вы можете по адресу http://www.kvartira-bez-problem.ru

26