Оценка стоимости предприятия: Учебно-методические материалы

Московский институт экономики, менеджмента и права

Кафедра "Менеджмент и маркетинг"

Д.В. Петухов

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ Учебно-методические материалы

Москва 2007 1

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

УДК 657.92 ББК 65.290 Автор кандидат экономических наук, доцент кафедры "Менеджмент и маркетинг" Д.В. Петухов Оценка стоимости предприятия: Учебно-методические материалы / Д.В. Петухов – М.: МИЭМП, 2007 –24 с.

Учебно-методические материалы по курсу "Оценка стоимости предприятия", включают в себя описание предназначения курса, его задач, места в системе подготовки специалиста, тематику лекций, семинаров и заданий, которые предстоит выполнить студентам в процессе изучения курса. Материалы разработаны на основе утвержденной программы. Учебно-методические материалы предназначены для студентов всех форм обучения экономических специальностей. УДК 657.92 ББК 65.290

© Петухов Д.В., 2007 © Московский институт экономики, менеджмента и права, 2007

2

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

СОДЕРЖАНИЕ 1. Организационно-методическая часть...........................................4 1.1. Аннотация курса...................................................................4 1.2. Цель курса.............................................................................4 1.3. Задачи курса.........................................................................4 1.4. Место курса в профессиональной подготовке выпускника.....5 1.5. Требования к уровню освоения курса.....................................5 2. Содержание курса.........................................................................6 2.1. Программа (темы и дидактические единицы)......................6 2.2. Методика изучения курса. Рейтинг...........................................7 2.3. Планы семинарских и практических занятий..........................9 2.4. Организация самостоятельной работы.................................10 2.5. Контрольный блок.................................................................11 3. Список рекомендуемой литературы..............................................22 3.1. Рекомендуемая литература (основная)...................................22 3.2. Рекомендуемая литература (дополнительная)......................22 3.3. Периодические издания.......................................................22 3.4. Ресурсы интернета................................................................23

3

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

1. ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 1.1. Аннотация курса В курсе раскрывается содержание основных методов оценки предприятия (бизнеса): метод дисконтированных денежных потоков, методы расчета потоков денежных средств (прямой и обратный), метод капитализации прибыли и метод избыточной прибыли. Рассматриваются сравнительные достоинства, недостатки и области применения этих методов. Особое внимание уделяется вопросам оценки нематериальных активов, а так же методам оценки финансовых инвестиций, оценке рыночной стоимости пакетов ценных бумаг с использованием комплексного анализа финансовой отчетности, отчета о движении денежных средств. Применение финансового калькулятора, специализированных программ по финансовому анализу. Значительное внимание уделяется рассмотрению принципов взаимодействия компании с внешней средой бизнеса с позиций оценки ее влияния на стоимость компании. Анализируются методы влияния бизнеса на институты внешней среды с целью нейтрализации негативного влияния и формирования благоприятного климата для функционирования бизнеса. Кроме того, уделяется внимание специфике оценки стоимости недвижимого имущества в условиях российского рынка и особенностям оценки отдельных видов активов предприятия. 1.2. Цель курса Цель курса "Оценка стоимости предприятия" привить менеджерам стоимостное мышление, т.е. научить использовать оценку стоимости для принятия лучших решений. Курс "Оценка стоимости предприятия" изучается на основе лекционного материала, семинаров, практических занятий и самостоятельной работы под руководством преподавателя. Темы семинаров и контрольных работ определены в соответствующих разделах. 1.3. Задачи курса Курс рассчитан на формирование у слушателей знаний и навыков комплексного управления компанией, ориентированного на умение рассчитывать потенциально возможную стоимость компании и подчинять управленческие усилия достижению этой стоимости. Обосновывается задача максимизации стоимости компании как приоритетная цель управления компанией. При этом выделяются ключевые объекты управления, которые рассматриваются с точки зрения их вклада в создание стоимости компании и ее повышение. 4

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Приоритет отдается процессному методу управления бизнесом, нацеленному на повышение стоимости компании за счет обеспечения эффективного взаимодействия составных элементов бизнеса, образующих единых комплекс с растущей стоимостью. В данном курсе рассматриваются методы, приемы и инструменты оценочной деятельности, ее использование в практике хозяйственной деятельности. Даются понятия, цели и принципы оценки имущества. 1.4. Место курса в профессиональной подготовке выпускника С точки зрения места в системе экономических дисциплин курс "Оценка стоимости предприятия" построен во взаимосвязи с такими дисциплинами как, "Оценка бизнеса", "Оценка машин и оборудования", "Теория и практика оценочной деятельности", "Финансовая математика", "Финансовый менеджмент". 1.5. Требования к уровню освоения курса После успешного усвоения учебного материала курса студент должен: - иметь целостное представление о процессе оценки стоимости; - владеть общепринятыми подходами к оценке стоимости; - владеть методами сбора и обработки общей и специфической информации, применяемыми в оценке стоимости предприятия (бизнеса); - уметь оценивать рыночную стоимость предприятия, принадлежащего ему имущества и другие виды стоимостей.

5

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

2. СОДЕРЖАНИЕ КУРСА 2.1. Программа курса (темы и дидактические единицы). Тема 1. Теоретические основы оценочной деятельности Актуальность оценочной деятельности. История развития оценочной деятельности в России. Необходимость оценки стоимости в условиях рыночной экономики. Субъекты и объекты оценки. Обязательность проведения оценки объектов оценки. Основные цели оценки: определение стоимости имущества в случае его купли-продажи, залога, страхования, при инвестировании и переоценке; в случае слияния и разделения предприятий, их реорганизации; для определения условий выкупа акций и конвертации одного типа в другой; при исполнении прав наследования и судебных приговоров. Виды стоимости. Стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Рыночная стоимость. Виды стоимостей, отличных от рыночной: инвестиционная, залоговая, восстановительная, замещения, ликвидационная, утилизационная и т.д. Принципы оценки: теория и практика. Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принципы, основанные на представлениях производителя. Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Тема 2. Технология оценочной деятельности Государственное регулирование оценочной деятельности. Закон РФ "Об оценочной деятельности". Правовое регулирование оценочной деятельности. Договорные отношения в оценочной деятельности. Стандарты оценки, разработанные и утвержденные Правительством РФ. Положение о лицензировании оценочной деятельности. Международные стандарты оценки. Саморегулируемые организации оценщиков. Страхование гражданской ответственности оценщиков. Общая характеристика процесса оценки. Основные этапы процесса оценки. Определение задачи. Составление плана оценки. Сбор, проверка и анализ информации. Выбор уместных подходов к оценке и их применение для объекта оценки. Согласование результатов и подготовка итогового заключения. Отчет об оценке, его основные разделы. Требования к написанию отчета об оценке. Функции денежной единицы. Денежный поток. Текущая стоимость аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы. Взаимосвязь функций сложного процента. 6

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Оценка бизнеса. Внешняя информация. Внутренняя информация. Рентабельность активов. Доходный подход и его методы в оценке бизнеса. Метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации прибыли. Сравнительный подход в оценке бизнеса. Затратный подход в оценке бизнеса. Тема 3. Особенности оценки отдельных видов активов. Оценка недвижимости. Затратный подход. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости. Ипотечно-инвестиционный анализ. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценка ликвидационной стоимости. Оценка стоимости земельного участка. Потребительские свойства земельных участков. Описание земельных участков. Содержание методов оценки земельных участков: метод сравнения продаж, метод соотнесения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод разделения. Особенности оценки земельных участков в отечественной практике. Оценкамашин и оборудования. Затратный подход. Рыночный подход. Особые случаи оценки стоимости машин и оборудования. Оценка износа машин и оборудования. Методы оценки физического износа. Оценка стоимости нематериальных активов. Сущностные признаки нематериальных активов. Интеллектуальная собственность. Имущественные права. Капитализированные затраты. Особенности оценки стоимости нематериальных активов. Оценка стоимости акций. Оценка привилегированных акций. Оценка обыкновенных акций. Оценка стоимости пакета акций. Метод сделок. Метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации доходов. Метод стоимости чистых активов. Метод ликвидационной стоимости. Оценка инвестиций. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Расчет показателей оценки инвестиционных проектов. Чистая приведенная стоимость. Индекс доходности. Внутренняя норма доходности. Срок окупаемости. 2.2. Методика изучения курса. Рейтинг Для достижения целей обучения данного курса процесс изучения материала предполагает работу не только на лекциях и семинарах, но самостоятельную работу с использованием различных информацион7

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

ных ресурсов. Объём и структура такой работы различаются в зависимости от формы обучения. Для очной формы обучения На очном отделении в качестве основных элементов учебного процесса выступают проблемно-ориентированные лекции, с последующим применении теоретических знаний на практических занятиях (семинарах) в виде как мини-тестов по теоретическому содержанию тем, так и решению практических задач, примерный перечень которых приведен в соответствующем разделе посредством которых будет проводиться текущее и рубежное тестирование. Ход и уровень усвоения материала студентами очного отделения оценивается с помощью рейтинга. За 2 рубежных контроля и экзамен (зачет) студент получит итоговый рейтинг по курсу. Кроме того, по данному курсу предусмотрено написание контрольной работы, возможные темы которой приведены в соответствующем разделе настоящих методических материалов. Также предусмотрен Текущий рейтинг, который выставляется преподавателем перед экзаменом, и который является общей оценкой работы студента в течение семестра – выполнение домашних заданий в рамках подготовки к семинарам (помимо рейтинговых), посещаемость занятий, активность на семинарах. Ниже приводится примерный семестровый график выполнения и сдачи рейтинговых работ и прохождения контрольных рубежей по дисциплине "Оценка стоимости предприятия".

Месяц

Сентябрь

Октябрь

№

1 2 3 4 5 6 7

Ноябрь

Декабрь

Сессия

Всего баллов

8 9 10 11 12 13 14

15 16 Экзамен

недели

(Зачет)

Контроль

РК-1

РК-2

Баллы

20

20

40

80

8

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

РК-1,2 – это рубежные контрольные (промежуточные тесты). Первый рубеж проводится по темам 1-4, второй – по темам 5-8. Оба рубежных контроля проводятся в виде теста с выбираемым ответом. Каждый тест содержит 20 вопросов и/или задач. Максимальная оценка по каждому рубежу – 20 баллов, соответственно реальная оценка равна количеству правильных ответов, умноженному на 2. Проходной балл по каждому тесту рубежных контрольных равен 14. Текущий рейтинг – 20 баллов, таким образом, максимальная сумма, которую можно набрать, успешно выполнив все задания и тесты (включая итоговый), составляет 100 баллов. В Зачетную книжку студента и в Ведомость оценка выставляется в соответствии с нижеприведенной таблицей. Сумма

Оценка

балов 90-100

5 (отлично)

71-89

4 (хорошо)

56-70

3 (удовлетворительно)

Менее 56

2 (неудовлетворительно)

Для заочной, очно-заочной и индивидуальной (сокращенной) форм обучения Для студентов заочного, очно-заочного и индивидуального отделений особое значение приобретает самостоятельная проработка материала курса по Основному списку учебной литературы, поскольку лекционный курс дается в этом случае в сокращенном виде. В данных формах обучения предусмотрено комплексное аналитически-проектное домашнее задание, систематизирующее полученные знания в виде Контрольной работы по итогам первого семестра изучения данного курса. По окончании курса сдается экзамен (зачет). Вопросы для подготовки к экзамену (зачету) приводятся в соответствующем разделе настоящих учебно-методических материалов. 2.3. Темы семинарских и практических занятий. Семинарские занятия проводятся в соответствии с тематическим планом. Темы для обсуждения на семинарах предлагаются преподавателем. При этом можно руководствоваться приведенным ниже перечнем. 9

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

1. Актуальность оценочной деятельности. 2. Основные цели оценки. 3. Виды стоимости. 4. Принципы оценки: теория и практика. 5. Государственное регулирование оценочной деятельности. 6. Общая характеристика процесса оценки. 7. Функции денежной единицы. 8. Оценка бизнеса. 9. Оценка недвижимости. 10. Оценка стоимости земельного участка. 11. Оценка машин и оборудования. 12. Оценка стоимости нематериальных активов. 13. Оценка стоимости акций. 14. Оценка инвестиций. 2.4. Организация самостоятельной работы Самостоятельная работа студентов состоит из двух направлений: А. Подготовка к опросам и выступления на семинарах. В. Для написания Контрольной работы (для студентов заочной, очно-заочной и индивидуальной форм обучения) предлагаются следующие темы: - История развития оценочной деятельности в России. - Необходимость оценки стоимости в условиях рыночной экономики. - Субъекты и объекты оценки. - Обязательность проведения оценки объектов оценки. - Определение стоимости имущества. - Стоимость в обмене и стоимость в пользовании. - Рыночная стоимость. - Виды стоимостей. - Принципы определения стоимости. - Правовое регулирование оценочной деятельности. - Договорные отношения в оценочной деятельности. - Стандарты оценки, разработанные и утвержденные Правительством РФ. - Международные стандарты оценки. - Основные этапы процесса оценки. 10

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

- Отчет об оценке, его основные разделы, требования к написанию отчета об оценке. - Сущность и свойства денежного потока. - Текущая стоимость аннуитета. - Взнос на амортизацию денежной единицы. - Взаимосвязь функций сложного процента. - Роль внешней и внутренней информации в оценке бизнеса. - Определение рентабельности активов на примере. - Доходный подход и его методы в оценке бизнеса. - Метод дисконтированных денежных потоков. - Метод капитализации прибыли. - Сравнительный подход в оценке бизнеса. - Затратный подход в оценке бизнеса. - Затратный подход к оценке недвижимости. - Сравнительный подход к оценке недвижимости. - Доходный подход к оценке недвижимости. - Ипотечно-инвестиционный анализ в процессе оценки недвижимости. - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. - Оценка ликвидационной стоимости недвижимости. - Потребительские свойства земельных участков. - Содержание методов оценки земельных участков. - Особенности оценки земельных участков в отечественной практике. - Основные подходы к оценке машин и оборудования. - Особые случаи оценки стоимости машин и оборудования. - Методы оценки износа машин и оборудования. - Сущностные признаки нематериальных активов, особенности их оценки. - Особенности оценки интеллектуальной собственности. - Особенности оценки имущественных прав. - Оценка стоимости привилегированных и обыкновенных акций. - Особенности и методы оценки стоимости пакета акций. - Оценка эффективности инвестиционных проектов. 2.5. Контрольный блок Контрольный блок включает в себя Примерный итоговый тест и Примерные задачи для итогового тестирования. 11

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

Примерные задания для самоконтроля студентов 1. Критерием для выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования является: а) максимум остаточной стоимости земельного участка; б) максимум дохода, приносимого объектом недвижимости; в) максимум дохода, приносимого зданиями и сооружениями; г) минимум затрат на строительство зданий и сооружений. 2. Подход сравнительного анализа продаж базируется на принципе: а) ожидания; б) замещения; в) зависимости; г) вклада. 3. Какие виды корректировки, применяются при оценке объекта по рыночному методу: а) процентная; б) денежная (рублевая); в) общая группировка; г) а, б; д) а, б, в. 4. При определении стоимости объекта рыночным методом можно ли вносить поправки на условия финансирования: а) можно; б) нельзя. 5. При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж поправки на фактор времени вносятся: а) в первую очередь; б) в последнюю очередь; в) в любом порядке. 6. При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж поправки на физические характеристики вносятся: а) в первую очередь; б) в последнюю очередь; в) в любом порядке. 12

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

7. При использовании рыночного метода поправки вносятся: а) в цены объектов-аналогов; б) в цену объекта оценки; в) а, б. 8. Прямолинейный метод возмещения капитала применяется для оценки инвестиций: а) с возрастающим потоком доходов; б) с убывающим потоком доходов; в) с равномерным равновеликим потоком доходов. 9. Аннуитетный метод возмещения капитала применяется для оценки инвестиций: а) с возрастающим потоком доходов; б) с убывающим потоком доходов; в) с равномерным равновеликим потоком доходов. 10. При использовании метода прямой капитализации потока доходов стоимость объекта оценки определяется: а) коэффициент капитализации доход; б) доход / коэффициент капитализации; в) коэффициент капитализации /доход. 11. Использование доходного подхода базируется на принципе: а) предельной полезности; б) наилучшего и наиболее эффективного использования; в) ожидания; г) соответствия. 12. При определении потенциального валового дохода от объекта недвижимости используется величина: а) договорная ставка арендной платы; б) среднерыночная ставка арендной платы; в) нормативно установленная ставка арендной платы. 13. Чем благоприятнее условия финансирования объекта недвижимости, тем выше цена предложения объекта: а) верно; б) неверно. 13

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

14. Как называется коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую стоимость при дисконтировании: а) коэффициент капитализации; б) коэффициент дисконтирования; в) общий экономический коэффициент. 15. Валовой рентный мультипликатор показывает отношение: а) цена покупки / потенциальный валовой доход; б) цена покупки / действительный валовой доход; в) потенциальный валовой доход / цена покупки; 10. г) а и б. 16. Какой из подходов к оценке всегда требует отдельной оценки стоимости земельного участка: а) доходный; б) затратный; в) сравнения продаж. 17. Что из нижеследующего лучше всего описывает накопленный износ: а) физический износ; б) функциональное устаревание; в) потеря стоимости по всем возможным причинам; г) утрата стоимости в связи с изменением спроса. 18. Существуют три вида износа (выберите правильный ответ): а) физический износ, долгосрочный износ, устранимый износ; б) физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия; в) устаревание окружающей среды, функциональное устаревание, неустранимый износ. 19. Что из нижеперечисленного не является одним из элементов прямых затрат на строительство объекта: а) стоимость строительных материалов; б) зарплата строителей; в) гонорары проектно-сметным организациям; г) затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов.

14

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

20. Что из нижеперечисленного не является одним из элементов косвенных затрат на строительство объекта: а) стоимость инвестиций в землю; б) зарплата строителей; в) гонорары проектно-сметным организациям; г) страховые и рекламные расходы. 21. При определении стоимости объекта оценки затратным методом не учитывается: а) стоимость земельного участка; б) восстановительная стоимость (стоимость замещения) зданий и сооружений; в) предпринимательская прибыль; г) совокупный износ; д) условия продажи объекта. 22. Хронологический возраст может быть: а) больше эффективного возраста; б) меньше эффективного возраста; в) таким же, как эффективный возраст; г) а, б, в. 23. Верно или неверно утверждение: "Дата оценки всегда совпадает с датой осмотра": а) верно; б) неверно. 24. Что из нижеперечисленного не является одним из трех общепринятых подходов к оценке: а) затратный; б) доходный; в) рыночный; г) проб и подобия. 25. Верно или неверно утверждение: "Финансирование влияет на цену объекта недвижимости": а) верно; б) неверно.

15

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

26. Что из нижеперечисленного не является условием возникновения стоимости: а) полезность; б) ограниченное предложение; в) возможность передачи прав; г) возраст; д) спрос. 27. При вложении средств в недвижимое имущество инвестор в общем случае рассчитывает на: а) прирост стоимости актива в будущем; б) получение текущих доходов от объекта; в) получение дохода от перепродажи объекта; г) льготное налогообложение; д) б и в. 28. В случае наличия спора о достоверности величины стоимости объекта оценки, указанный спор подлежит рассмотрению: а) судом; б) арбитражным судом; в) третейским судом; г) а, б, в. 29. Копии отчетов по определению стоимости объекта оценки хранятся оценщиком в течение: а) 5 лет; б) 3 лет; в) 1 года. 30. Стандарты оценки разрабатываются и утверждаются: а) Правительством Российской Федерации; б) профессиональными объединениями оценщиков; в) высшими учебными заведениями, осуществляющими профессиональное обучение оценщиков. 31. Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется: а) стоимостью действующего предприятия; б) инвестиционной стоимостью; в) обоснованной рыночной стоимостью; г) балансовой стоимостью. 16

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

32. Оценка стоимости собственного капитала по методу стоимости чистых активов получается в результате: а) оценки основных активов; б) оценки всех активов компании; в) оценки всех активов компании за вычетом всех ее обязательств; г) ничего из вышеперечисленного. 33. Если бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, то для его оценки целесообразнее всего использовать метод: а) избыточных прибылей; б) капитализации дохода; в) чистых активов; г) дисконтированных денежных потоков. 34. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых операционных расходов: а) действительный валовой доход; б) платежи по обслуживанию долга; в) потенциальный валовой доход. 35. Что из нижеследующего не является компонентом общего коэффициента капитализации при выведении его с помощью метода кумулятивного построения: а) безрисковая ставка; б) премия за низкую ликвидность; в) премия за риск; г) премия за управление недвижимостью; д) все перечисленное. 36. Что из ниже перечисленного не входит в определение инвестиционной стоимости: а) стоимость для конкретного пользователя; б) субъектная стоимость; в) наиболее вероятная цена; г) стоимость при определенных целях инвестирования. 37. Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости: а) стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности; 17

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

б) разность между выручкой от продажи активов предприятия по отдельности; в) стоимость, рассчитанная по конкретному факту; г) стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора; д) стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства. 38. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это принцип: а) замещения; б) соответствия; в) прогрессии и регрессии; г) полезности. 39. Какая стоимость из перечисленных ниже обозначает стоимость воссоздания новой точной копии объекта собственности на базе нынешних цен и с использованием точно таких же материалов: а) полная стоимость замещения; б) обоснованная рыночная стоимость; в) ликвидационная стоимость; г) полная стоимость воспроизводства. 40. Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания: а) сравнительный; б) затратный; в) доходный. Примерные задачи для итогового тестирования 1. Какова будущая стоимость 2000 руб., вложенных под 13% годовых на 18 месяцев при ежемесячном начислении процента? 2. Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 35 тыс. руб. Приемлемая годовая ставка дисконта – 13%. Какова будущая стоимость платежей к концу 10-го года? 3. Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через 10 лет. Сегодня это обходится в 125 млн. руб. Ожидается, что 18

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

данная операция будет дорожать на 6% в год (по сложному проценту). Какую сумму им следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 8%, чтобы к указанному времени иметь на счету достаточно средств для замены покрытия крыши. 4. По условиям предоставления ипотечного кредита в 1000 млн. руб., предоставленного под 17% годовых, необходимо к концу третьего года погасить 50% задолженности по обычному аннуитету и 50% – разовым платежом в конце 6-го года. Какая сумма средств будет выплачена банку за первые два года? 5. При наличии следующей информации определить сумму ежегодных выплат по ипотечному кредиту? - кредит –2 млн. руб. - условия кредита – 20 лет, ежемесячные платежи - ставка процента –11 % 6. Рассчитайте ежегодную ипотечную постоянную на основе следующих данных: - срок гашения кредита –11,5 лет; - ежегодные платежи –16,2 млн. руб.; - сумма ипотеки –15 млн. руб. 7. Определить число лет, необходимое для увеличения первоначального капитала в 2 раза, применяя сложные проценты по ставке 12%, при годовом начислении. 8. Оценить стоимость объекта недвижимости доходным методом, если известно: - ежегодный чистый операционный доход от недвижимости – 5 млн. руб.; - период владения – 5 лет; - выручка от продажи недвижимости в конце периода владения – 50 млн. руб.; - ставка дисконта –10%. 9. Рассчитайте накопленный износ здания, используя данную ниже информацию: - цена продажи объекта недвижимости – 80 млн. руб.; - рыночная стоимость земельного участка – 17 млн. руб.; - восстановительная стоимость здания –78 млн. руб. 10. Оцените сумму накопленного износа объекта недвижимости, используя затратный подход: - общий физический износ –12 млн. руб.; 19

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

- устранимый физический износ – 4 млн. руб.; - общее функциональное устаревание – 7 млн. руб.; - устаревание, вызванное сверхпрочным фундаментом – 3 млн. руб. 11. Оцените накопленный износ объекта недвижимости, используя метод "сроков жизни": - восстановительная стоимость здания 35 млн. руб.; - эффективный возраст здания –10 лет; - полный срок экономической жизни здания – 120 лет. 12. Требуется оценить стоимость театра на 500 мест методом сравнимых продаж, используя данную ниже информацию: Сопоставимые объекты 1 2 3

Цена продажи, Количество мест тыс. руб. 230 000 450 275 000 550 195 000 375

13. Объект недвижимости, приносящий доход по ставке 10% годовых, будет продан через пять лет за 40% его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возврата инвестиций. 14. Рассчитайте рыночную стоимость объекта недвижимости на основе данной информации: - годовой чистый операционный доход – 117 000 руб.; - ставка дисконта – 21%; - срок проекта – 3 года; - темпы прироста чистого операционного дохода – 4% в год. 15. Доход, приносимый металлическим коммерческим ларьком, составляет 3 млн. руб. в год. Величина арендной платы 2 млн. руб. Ставка дохода на инвестиции для ларьков составляет 13%. Монтаж ларька обходится в 4 млн. руб. На том же месте можно построить кирпичный ларек, стоимость строительства которого составляет 9 млн. руб., а величина ежегодного дохода повысится до 3,1 млн. руб. Определить лучший вариант организации торговой точки, считая, что срок службы обоих сооружений сравнительно велик. 16. Уставной капитал акционерного общества в размере 1 млн. ден. ед. разделили на 800 обыкновенных и 200 привилегированных акций. Предполагаемый размер прибыли к распределению между акционерами – 200 тыс. ден. ед. Фиксированный дивиденд по привилегирован20

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

ным акциям – 20%. Каков предполагаемый размер дивиденда у владельца обыкновенных акций? 17. Определите стоимость гудвилла компании по следующим данным: - стоимость чистых активов –1 млн. руб.; - прогнозируемая прибыль –0,25 млн. руб. По среднеотраслевым данным доходность аналогичных компаний составляет 20% на собственный капитал при коэффициенте капитализации 30%. 18. Предприятие приобретает оборудование по лизингу стоимостью 2 млн. руб. Срок лизинга – 10 лет. Годовая процентная ставка с учетом комиссионных 20%. Выплата платежей по лизингу производится равными суммами 2 раза в год. Рассчитать сумму платежа по лизингу. 19. Ожидается, что объект недвижимости будет приносить ЧОД = 10 млн.руб. в год. Анализ сравнимых продаж показывает, что инвесторы ожидают 19%-ной нормы прибыли на собственные средства от капиталовложений в схожие объекты. Под приобретение объекта был получен самоамортизирующийся кредит в 50 млн.руб. Ипотечная постоянная составляет 17%. Оцените стоимость объекта. 20. Рассчитайте чистую сегодняшнюю ценность проекта (NPV), капитальные вложения по которому составляют 20 млн.руб., ожидаемый годовой доход – 3 млн.руб. Срок проекта – 10 лет. Дисконтная ставка – 12%. 21. Рассчитать ставку внутренней доходности проекта стоимостью 140 млн.руб., если в первый год эксплуатации он принесет убыток 20 млн.руб., а в последующие 5 лет ежегодный доход составит 35 млн.руб.

21

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

3. СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 3.1. Рекомендуемая литература (основная) 1. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий имущественный подход. –М.: Дело, 2000г. 2. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. М.: Инфра – М.: 1997г. 3. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2006. – 464 с.: ил. –(Серия "Учебное пособие"). 4. Нейман Е.И. и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. –М.: Дело, 1998г. 5. Оценка предприятия: теория и практика:/Учебное пособие/ под ред. Григорьева В.В., Федотовой М.А.. М.: Инфа – М.: 1996г. 6. Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. – М.: ИКЦ "МарТ"; Ростов н / Д: Издательский центр "МарТ", 2003. – 304 с. (Серия "Экономика и управление"). 7. Федотова М.А, Уткин Э.А Оценка недвижимости и бизнеса.– М.: ЭКМОС, 2000г. 8. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, ЛТД, 1995г. 9. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости.–М.: РИО Мособлупрпомграфиздат, 1994г. 3.2. Рекомендуемая литература (дополнительная) 1. Гражданский кодекс РФ. ч. 1,2. – М.: 1999г. 2. Закон РФ от 29.07.98 № 135 "Об оценочной деятельности в РФ". 3. Постановление РФ от 11.04.01 №285 "О лицензировании оценочной деятельности". 4. Постановление правительства РФ от 6.07.01 № 519 "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности". 5. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. –М.: Проект, РОО, 1994г. 6. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. 2-е издание испр. и доп. –М.: Дело ЛТД, 1995г. 3.3. Периодические издания Газеты: "Коммерсант", "Экономика и жизнь", "Ведомости". Журналы: "Деньги", "Эксперт", "Секрет фирмы", "Компания". 22

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

3.4. Ресурсы Интернета 1. http://www.aup.ru 2. http://www.consulting.ru 3. http://www.cfin.ru 4. http://www.profy.ru 5. http://www.ptpu.ru 6. http://www.emd.ru 7. http://www.ecoline.ru 8. http://www.superidea.ru

23

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com

ПЕТУХОВ Даниил Валерьевич

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ Учебно-методические материалы Главный редактор А.Ю. Лавриненко Технический редактор О.Л. Трошкин Компьютерная верстка М.Г. Черепанов Корректор Р.В. Пронина Подписано в печать 12.02. 07 Формат 60 х 90 1/16. Бумага типографская. Печать офсетная. Гарнитура Times New Roman. Усл. печ. л.1.5 Уч.-изд. л.1.7 Тираж 600 экз. Заказ № 26/7.07 Отпечатано в ООО ”ИПК Отис-Медиа” 111024, Россия, Москва, ул. 5-я Кабельная, д. 2Б., тел.: 507 50 64 Методический и редакционно-издательский отдел Московского института экономики, менеджмента и права 115432, Россия, Москва, 2-й Кожуховский проезд, д. 12, тел.: 783 68 25 24

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com