Земельный участок: вопросы и ответы

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

ПОД ОБЩЕЙ РЕДАКЦИЕЙ доктора юридических наук, профессора, заслуженного деятеля науки России С.А. БОГОЛЮБОВА

Издание третье, переработанное и дополненное

Москва ЮСТИЦИНФОРМ 2006

УДК 332.2/7:347.235(094.072) ББК 67.407 3-51 АВТОРСКИЙ КОЛЛЕКТИВ: Боголюбов Сергей Александрович, доктор юридических наук, профес* сор, заслуженный деятель науки Российской Федерации, заведующий отде­ лом аграрного и экологического законодательства Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации (ИЗиСП); Бондаренко Денис Сергеевич, кандидат юридических наук, юрисконсульт; Галиновская Елена Анатольевна, кандидат юридических наук, ведущий научный сотрудник отдела аграрного и экологического законодательства ИЗиСП; Жариков Юрий Георгиевич, доктор юридических наук, профессор, за­ служенный юрист Российской Федерации, главный научный сотрудник отдела аграрного и экологического законодательства ИЗиСП; Минина Елена Леонидовна, кандидат юридических наук, заместитель за­ ведующего отделом аграрного и экологического законодательства ИЗиСП; Носков Евгений Анатольевич, кандидат юридических наук, юрисконсульт. Руководитель авторского коллектива С.А.Боголюбов.

3-51

З е м е л ь н ы й участок: вопросы и о т в е т ы / Под ред. Боголюбова С.А. 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Юстицинформ, 2006. — 336 с. ISBN 5-7205-0677-2 Настоящее издание «Земельный участок: вопросы и ответы» служит дополне­ нием к новому Земельному кодексу Российской Федерации и его многочислен­ ным комментариям. В книге рассматриваются наиболее часто встречающиеся в жизни ситуации, с разъяснениями ведущих ученых и практиков, специалистов в области регулирования земельных отношений. Особое внимание уделяется правам физических и юридических лиц (собствен­ ников, владельцев, пользователей, арендаторов) на земельные участки, преем­ ственности всех землеобладателей в настоящее время, тому новому, что вносит­ ся принятыми в последнее время законами в российскую правовую систему. Полезно описание порядка учета и регистрации земельных участков, обеспе­ чения стабильности пользования и владения недвижимостью на земле. Важны пре­ делы вмешательства государства, обязанности в области охраны и использова­ ния земель. Предназначено д л я физических и юридических лиц — землеобладателей, зем­ леустроителей, муниципальных и государственных служащих, юристов, студентов и аспирантов юридических и сельскохозяйственных вузов.

УДК 332.2/7:347.235(094.072) ББК 67.407

ISBN 5-7205-0677-2

(Ф Коллектив авторов, 2006 €) Оформление. ЗАО «Юридический Дом «Юстицинформ», 2006

Предисловие

Земельные отношения регулируются рядом федеральных зако­ нов и законов субъектов Российской Федерации. Головным среди них является Земельный кодекс Российской Федерации (далее — З К РФ), вступивший в действие 30 октября 2001 г. — вдень его офи­ циального опубликования в «Российской газете». К этому Федераль­ ному закону нами и другими авторитетными авторами написано и издано немало комментариев. Вместе с тем в соответствии с З К РФ земельные отношения регу­ лируют и Федеральные законы «О разграничении государственной собственности на землю» 2001 г., «Об обороте земель сельскохозяй­ ственного назначения» 2002 г.. «О переводе земель и земельных уча­ стков из одной категории в другую», а также Кодексы Российской Федерации: Градостроительный (2004 г.), Жилищный (2005 г.), Вод­ ный (1995 г.), Лесной (1997 г.) и др. К ним также нами подготовлены и изданы соответствующие научно-практические постатейные ком­ ментарии, получившие признание общественности. Однако у читателей и правоприменителей возникло немало практических вопросов, связанных непосредственно с использова­ нием и охраной земельных участков, находящихся на правах соб­ ственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, пожиз­ ненного наследуемого владения и т.д. Это вопросы, ответы на кото­ рые трудно сразу и непосредственно найти в текстах ЗК РФ и иных законов. Ответы потребовали конкретного знания и постоянного, текущего учета самых различных законов и отраслей российского законодательства, понимания законодательства субъектов РФ и нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Несколько лет назад нами была создана работа с ответами на вопросы по поводу земельного участка, получившая широкое рас-

пространение и признание среди потребителей подобной литера­ туры. Однако понадобилось настоящее новое переиздание, кото­ рое должно учесть изменения законодательства, внесенные, в част­ ности. Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 122, несколь­ кими федеральными законами от декабря 2004 г., и принятыми в 2005 г. Уяснению законодательных требований способствуют так­ же административная, прокурорская, судебная, арбитражная прак­ тика, ее осмысление и использование в процессе толкования зе­ мельного законодательства. Актуальность нового подобного издания обусловлена и начав­ шимися в стране реформой местного самоуправления и админист­ ративной реформой. Независимо от отношения к ним (а они под­ вергаются систематическим обсуждениям и критике в средствах массовой информации), их хода и итогов, исполнение норматив­ ных правовых актов, их знание и понимание не могут не зависеть от нынешней структуры и компетенции новых государственных федеральных и региональных, а также муниципальных органов. Характер приобретения, получения и обладания земельным уча­ стком зависит также от подписанных Россией и вступивших в силу международных договоров, от состояния и перераспределения пол­ номочий по упраатению земельными ресурсами между Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, которые постоянно подвергаются реорганизациям и перестройкам. Иерархия федеральных министерств, федеральных служб и ф е ­ деральных агентств, участвующих в регулировании, контроле и ре­ ализации земельных отношений, оказывает огромное влияние на управление использованием и охраной земельных участков. Посто­ янно вносятся изменения в Лесной и Водный кодексы РФ, регули­ рующие в соответствии с постоянно дополняемым З К РФ исполь­ зование и охрану земель лесного и водного фондов. Немало накопилось вопросов, связанных с применением норм и требований вышеуказанного законодательства. Н е на все из них нашлись развернутые и аргументированные ответы, но участие в подготовке и обсуждении законопроектов и иных правовых актов, в даче консультаций, выступления с лекциями по земельному пра­ ву помогли авторам, занимающимся не только научной, педагоги­ ческой, н о и практической работой, найти некоторые подходы к решению возникших проблем. Массовый интерес к подобному научно-практическому пособию понятен и обусловлен использованием и необходимостью охраны

своих земельных участков, толкования земельного и гражданского права, разъяснения пробелов, противоречий и коллизий, присущих любому законодательству, бурно развивающемуся в направлении рыночных реформ. Конкретные и доступные правовые пояснения (наряду с фундаментальными самостоятельными комментариями к законам) помогут защите земельных прав, добросовестному и не­ уклонному выполнению своих земельных обязанностей. Землеобладатели в большинстве своем заинтересованы в стаби­ лизации земельного правопорядка и укреплении единого правово­ го пространства и законности на территории страны. Этому спо­ собствуют доходчивые (на основе законов) ответы на наиболее ча­ сто возникающие вопросы о земельных участках. Слова благодарности надо высказать издательству «Юстицин­ форм», которое бережно собирает и активно публикует работы об охране окружающей среды (см. изданные под ред. С.А. Боголюбова: Комментарии к федеральным законам «Об обороте земель сельско­ хозяйственного назначения». «Об охране атмосферного воздуха», «О животном мире», а также Комментарии к Федеральным зако­ нам «О государственном земельном кадастре» (под ред. Е . А Галиновской), «О рыболовстве и сохранении водных биологических ре­ сурсов» (под ред. М.В. Пономарева), «О континентальном шельфе Р о с с и й с к о й Федерации» (авторы С.А. Боголюбов и Е.Г. Краюшкина), «Об экологической экспертизе» (авторы Н.В. Кичигин, М.В. Пономарев, А.Ю. Семьянова), «Об особо охраняемых природ­ ных территориях» (авторы Е.А. Галиновская, Н.В. Кичигин, М.В. П о ­ номарев); учебники А.Ю. Семьяновой «Экологическое право», Е.В. Сырых «Земельное право»).

Глава 1 ПРАВО С О Б С Т В Е Н Н О С Т И НА З Е М Е Л Ь Н Ы Е УЧАСТКИ

Соблюдение каких правовых условий требуется д л я воз­ никновения права государственной ( ф е д е р а л ь н о й , субъекта Российской Федерации) и л и муниципальной собственности на земельный участок? Законодательством установлены особенности возникновения государственной или муниципальной собственности на земельные участки. Право государственной с или муниципальной собствен­ ности может возникнуть по тем же основаниям, что и право част­ ной собственности. Например, выкуп земельного участка для го­ сударственных или муниципальных нужд осуществляется на о с ­ новании судебного решения, за которым следует заключение договора с гражданином или юридическим лицом — прежним вла­ дельцем участка. Специфика возникновения государственной или муниципаль­ ной собственности заключается в особых процедурах приобрете­ ния этого права различными публичными образованиями (Россий­ ской Федерацией, субъектами Российской Федерации, местным самоуправлением (муниципальными образованиями). Так, если земельный участок приобретается в государственную или муниципальную собственность из собственности граждан или юридических лиц, приобретение может осуществляться по взаим­ ному согласию сторон, и тогда заключается соответствующая сдел­ ка. В то же время земельный участок может перейти в публичную собственность и без согласия собственника частного. Это возмож­ но при выкупе земельного участка для государственных или муни­ ципальных нужд (ст. 49 З К РФ) или в связи с нарушением собствен­ ником требований по использованию земельного участка (ст. 44

З К Р Ф ) , установленных законодательством, а также при конфи­ скации земельного участка (ст. 50 ЗК РФ) или его реквизиции (ст. 51 ЗК РФ). В данном случае, как уже говорилось, в основании возник­ новения права государственной собственности лежат решения с о ­ ответствующих органов власти, а также судебные решения о при­ нудительном прекращении права собственности граждан или юри­ дических лиц. Одной из наиболее существенных процедур административно­ го характера, вслед за которыми последуехвозникновение федераль­ ной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности на землю, является разграничение государственной собственности на землю на основании Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной соб­ ственности на землю». В данном случае в основании лежат норма­ тивный акт, а также решения соответствующих органов о закреп­ лении конкретных земельных участков за конкретными собствен­ никами. Право государственной или муниципальной собственности мо­ жет также возникнуть в результате выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при изъятии земельного участка при нарушении собственником земельного за­ конодательства. Как уже указывалось, право муниципальной или государственной собственности может также возникнуть и на бес­ хозяйный земельный участок на основании решения суда. Завершающим этапом возникновения права собственности на земельный участок во всех этих случаях будет государственная ре­ гистрация права ф е д е р а л ь н о й с о б с т в е н н о с т и , с о б с т в е н н о с т и субъектов РФ, муниципальной собственности.

КГ.

Какие органы уполномочены выступать от имени государ­ ства и муниципальных образований как собственников земельных участков? В земельных отношениях Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования выступают не только как носители властных полномочий на соответствующей территории, но и как собственники земельных участков. Российская Федерация осуще­ ствляет управление и распоряжение земельными участками, нахо-

дящимися в федеральной собственности, субъекты Российской Фе­ дерации — земельными участками, находящимися в их собствен­ ности, органы местного самоуправления — земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федера­ ции и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимуще­ ственные права и обязанности, выступать в суде органы государ­ ственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В настоящее время управле­ ние и распоряжение федеральным имуществом, в том числе земель­ ными участками, осуществляет Федеральное агентство по управле­ нию федеральным имуществом (Росимущество). В соответствии с постановлением Правительства Р Ф от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном агентстве п о управлению федеральным имуще­ ством» о н о , в частности, осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием п о назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности и в государственной собственности (до разграничения государствен­ ной собственности на землю); принимает решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижи­ мого имущества, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами, в случае приобретения объектов недвижи­ мого имущества, находящихся в федеральной собственности; осу­ ществляет в порядке, установленном федеральными законами, раз­ граничение государственной собственности на землю. 1

Указом Президента РФ «О системе и структуре федеральных ор­ ганов исполнительной власти» (в ред. Указа Президента РФ от 20 мая 2004 г. № 649, с изм., внесенными Указом Президента РФ от 15 мар­ та 2005 г. № 295) Федеральному агентству по управлению федераль­ ным имуществом переданы правоприменительные функции, функ­ ции по оказанию государственных услуг и по управлению имуще­ ством упраздненного Министерства имущественных отношений РФ. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными закона­ ми, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации, по их специальному поручению от их имени могут выступать государ2

1 2

С З РФ. 2004. № 49. Ст. 4897. С З РФ. 2004. №11. Ст. 945.

ственные органы, органы местного самоуправления, а также юри­ дические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ). Российская Федерация и ее субъекты осуществляют упрашгение и распоряжение земельными участками, находящимися в их соб­ ственности. Непосредственно же владеют П пользуются такими уча­ стками юридические лица и граждане, которым находящиеся в го­ сударственной собственности земельные участки предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение и в аренду. Когда государство (в лице Российской Федерации и ее субъек­ тов) выступает в качестве собственника земельных участков, оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и дру­ гие собственники земельных участков. В соответствии со ст. 124 ГК РФ при заключении сделок с землей и в иных отношениях, ре­ гулируемых гражданским законодательством, Российская Федера­ ция и ее субъекты выступают на равных началах с иными участни­ ками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

ЕЖ

Что является основанием д л я государственной регистра­ ции права собственности на земельные участки Россий­ ской Федерации, субъектов Российской Федерации и му­ ниципальных образований? Возникновение права государственной собственности (т.е. соб­ ственности Российской Федерации, субъектов Российской Феде­ рации) и права муниципальной собственности на землю возможно по различным основаниям. Они установлены ст. 17—19 З К РФ: это признание земельного участка федеральной собственностью, соб­ ственностью субъекта РФ или муниципальной собственностью федеральным законом; приобретение земельного участка по осно­ ваниям, предусмотренным гражданским законодательством (куп­ ля-продажа, переход по наследству и т.д.), и возникновение права собственности на земельный участок при разграничении государ­ ственной собственности на землю. В любом случае требуется госу­ дарственная регистрация права на земельный участок: в соответ­ ствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции.

Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При оформлении права государственной или муниципальной собственности, возникшей в результате заключения сделки или по иным основаниям, предус­ мотренным гражданским законодательством (например, конфи­ скации), никаких особенностей по сравнению с регистрацией пра­ ва частной собственности не возникает. Особый порядок действует при регистрации прав на земельный участок, возникших при раз­ граничении государственной собственности на землю. Порядок осуществления такого разграничения государственной собственности на землю установлен Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной с о б ­ ственности на землю». В соответствии с п. 2 ст. 2 этого Закона о с ­ нованием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Прави­ тельства РФ о б утверждении перечней земельных участков, на к о ­ торые соответственно у Российской Федерации, субъектов Россий­ ской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собствен­ ности на землю. Указанные перечни земельных участков готовятся в соответствии с утвержденными постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002 г. № 140 Правилами подготовки и согласования перечней зе­ мельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности (эти Правила не распространяются только на перечни земельных участков, данные о которых составляют государ­ ственную тайну). Такие перечни подготавливаются Росимуществом совместно с другими федеральными органами исполнительной вла­ сти по каждому муниципальному образованию отдельно по собствен­ ности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований. Прави­ тельство Р Ф своими распоряжениями утверждает такие перечни. В последнее время принят целый ряд подобных распоряжений, ка­ сающихся федеральной собственности, например распоряжение от 17 марта 2003 г. № 339-р «Об утверждении Перечней земельных уча-

стков, расположенных на территориях Республики Мордовия, Уд­ муртской Республики, Владимирской, Калининградской, Кировс­ кой, Новгородской, Оренбургской, Тамбовской областей, на кото­ рые у Российской Федерации возникает право собственности». При разграничении государственной собственности на землю возможно возникновение спорных вопросов. Процедура их разре­ шения состоит в следующем. Прежде всего Росимущество направ­ ляет подготовленные им перечни земельных участков со всеми с о ­ ответствующими документами в органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправ­ ления для согласования. Указанные органы рассматривают эти пе­ речни и в двухмесячный срок со дня получения принимают реше­ ние о б их согласовании либо об отказе в согласовании самих пе­ речней или отдельных земельных участков, указанных в них. В случае отказа в согласовании составляется перечень оспаривае­ мых земельных участков, который направляется в Росимущество. К нему прилагаются удостоверенные в установленном порядке д о ­ кументы, на основании которых оспариваются земельные участки. Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями по перечням оспа­ риваемых земельных участков разрешаются специальными согла­ сительными комиссиями, создаваемыми Росимуществом или его территориальными органами. Кроме представителей этого Феде­ рального агентства, в них входят представители заинтересованных органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и орга­ нов местного самоуправления. Согласительные комиссии по резуль­ татам своей работы принимают решение о включении земельного участка в согласованный сторонами перечень земельных участков или о передаче спора в суд. Споры о разграничении государственной собственности на зем­ лю относятся к категории экономических споров, поэтому они рас­ сматриваются арбитражными судами. В соответствии с о ст. 27 (п. 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными федеральными законами, рассматривают дела с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муни­ ципальных образований. 3

3

СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

По спорам о разграничении государственной собственности на землю иск может быть предъявлен либо о признании недействи­ тельным (или частично недействительным) распоряжения Прави­ тельства РФ о б утверждении перечней земельных участков, на ко­ торые соответственно у Российской Федерации, субъектов Россий­ ской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, либо о признании права собственности на земель­ ный участок . Необходимо иметь в виду, что пока процесс разграничения го­ сударственной собственности не закончен, распоряжение находя­ щимися в государственной собственности землями может осущест&тяться и без регистрации права государственной собственности на земельный участок (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октяб­ ря 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Распоряжение указанными землями в этот период осущестшыют органы местного самоуправления в пре­ делах их полномочий. Порядок распоряжения указанными земля­ ми д о разграничения государственной собственности на землю о п ­ ределен постановлением Правительства Р Ф от 7 августа 2002 г. № 576 (в ред. от 21 ноября 2003 г.) «О порядке распоряжения земель­ ными участками, находящимися в государственной собственности, д о разграничения государственной собственности на землю» . 4

5

ЕЖ

По какому принципу земли, д о сих пор находившиеся в го­ сударственной собственности, делятся на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федера­ ции и муниципальных образований? Земельный кодекс выделяет три способа возникновения права государственной и муниципальной собственности на землю. 1. Специальное указание в федеральном законе на принадлеж­ ность земельных участков. Например, согласно ст. 8 Федерального закона от 5 августа 1995 г. № 126-ФЗ «О железнодорожных войсках Российской Федерации» земля, леса, воды и другие природные ре­ сурсы, предоставленные для размещения и осуществления деятель4

См. также: Попов М.В. Комментарий к Федеральному закону «О разграниче­ нии государственной собственности на землю». М.: «Юстицинформ», 2005. *СЗ РФ. 2002. № 32. Ст. 3189.

ностн железнодорожных поиск, находятся в федеральной собствен­ ности; а Федеральный закон от 19 июля 1998 г. № 113-ФЗ «О гид­ рометеорологической службе» в ст. 13 установил, что исключительно к федеральной собственности относится государственная наблю­ дательная сеть, в том числе отведенные под нее земельные участки и части акваторий. 2. Возникновение права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю. 3. Приобретение Российской Федерацией, ее субъектами или му­ ниципальными образованиями земельных участков в результате сде­ лок у граждан, юридических лиц, других субъектов Российской Фе­ дерации, муниципальных образований, получение их от граждан в порядке наследования и по другим гражданско-правовым основани­ ям. В государственную или муниципальную собственность поступа­ ют земельные участки, выкупленные у собственников для государ­ ственных (муниципальных) нужд (ст. 49 ЗК РФ), конфискованные в порядке ст. 50, реквизированные (ст. 51). Государственной собствен­ ностью становятся земли, национализированные в установленном порядке (ст. 235 ГК РФ), муниципальной собственностью — бесхо­ зяйные земельные участки (ст. 225 ГК РФ). Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Россий­ ской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, указаны в ст. 17—19 Земельного кодекса и ст. 2—4 Федерального закона «О разграничении государственной собствен­ ности на землю». Общий принцип проводимого нормами данных законов разграничения земель прежде всего связан с категорией и назначением земель. Исключительно в федеральной собственности находятся земли обороны и безопасности. К ним в соответствии с п. 1 ст. 93 З К РФ относятся земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федера­ ции, войск Пограничной службы Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предпри­ ятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной за­ щите целостности и неприкосновенности территории Российской Федерации, защите и охране Государственной границы Россий­ ской Федерации, информационной безопасности, другим видам безопасности в закрытых административно-территориальных о б ­ разованиях.

Земли лесного фонда также находятся в федеральной собствен­ ности, за исключением части таких земель, находящихся, согласно нормам действующего федерального законодательства, в собствен­ ности субъектов Российской Федерации. Земли особо охраняемых территорий разделяются в зависимости от вида таких территорий: земли особо охраняемых природных тер­ риторий федерального значения находятся в федеральной собствен­ ности, регионального значения — в собственности субъектов Феде­ рации, местного значения — в муниципальной собственности. Так, к территориям федерального значения в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охра­ няемых природных территориях» относятся все территории госу­ дарственных природных заповедников и национальных парков, а также могут быть отнесены территории государственных заказни­ ков, памятников природы, дендрологических парков и ботаниче­ ских садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Осо­ бо охраняемые природные территории федерального значения о п ­ ределяются постановлениями Правительства РФ. Отнесение земельных участков земель водного фонда к с о б ­ ственности Российской Федерации и субъектов Российской Ф е ­ дерации согласно ст. 3 Федерального закона «О разграничении го­ сударственной собственности на землю» осуществляется в зави­ симости от того, в чьей собственности находятся водные объекты. Однако согласно последним изменениям, внесенным в Водный кодекс РФ Федеральным законом от 22 августа 2004 г. № 1 2 2 - Ф З , в Российской Федерации установлена федеральная собственность на водные объекты (муниципальная и частная собственность д о ­ пускается только на обособленные водные объекты), соответствен­ н о собственность субъектов Российской Федерации на водные объекты исключается. 6

Участки земель сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовещания, те­ левидения, информатики и космического обеспечения, энергети­ ки и иного назначения; земель природоохранного, рекреационно­ го и историко-культурного назначения; земель водного фонда мо­ гут быть о т н е с е н ы к с о б с т в е н н о с т и Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и , собственности субъекта Российской Федерации или муниципаль­ ной собственности в зависимости от того: 6

СЗ РФ. 2004. № 35. Ст. 3607.

в чьей собственности находится располагающееся на них недви­ жимое имущество: каким органам или организациям предоставлены занимаемые земельные участки; располагаются ли под данными участками участки недр (и ка­ кого значения — федерального, регионального или местного). Так, к собственности Российской Федерации могут быть отне­ сены земельные участки указанных категорий земель, если: на этих земельных участках располагается недвижимое имуще­ ство, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а так­ же государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созда­ ны органами государственной власти Российской Федерации: на этих находящихся в государственной собственности земель­ ных участках располагается приватизированное недвижимое иму­ щество, находившееся до его приватизации в собственности Рос­ сийской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения. К собственности субъектов Российской Федерации участки ука­ занных земель могут быть отнесены при наличии хотя бы одного из следующих условий: на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государ­ ственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земель­ ных участках располагается приватизированное недвижимое иму­ щество, находившееся д о его приватизации в собственности субъек­ тов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения. Земельные участки из названных выше категорий земель могут быть отнесены к собственности муниципальных образований при наличии хотя бы одного из следующих трех условий.

Во-первых, на этих находящихся в государственной собствен­ ности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности (за ис­ ключением приватизированного недвижимого имущества, бывше­ го д о приватизации собственностью Российской Федерации или ее субъектов). Имеются в виду случаи, когда, например, жилой дом принадле­ жит гражданину на праве собственности, а земельный участок, на котором этот дом находится, принадлежит ему на праве пожизнен­ ного наследуемого владения — такой участок должен находиться в муниципальной, а не государственной собственности. Во-вторых, эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муници­ пальному унитарному предприятию, муниципальному учрежде­ нию, другой некоммерческой организации, которые созданы орга­ нами местного самоуправления (за исключением земельных уча­ стков, находящихся в собственности Российской Федерации и ее субъектов). Здесь речь идет о предоставлении земельных участков в аренду, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование. В-третьих, под поверхностью этих земельных участков находят­ ся участки недр местного значения. В соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» федеральными органами государственной власти и орга­ нами государственной власти субъектов Российской Федерации могут совместно приниматься решения о выделении участков недр местного значения. Земельные участки из фонда перераспределения земель всегда относятся к собственности субъектов Российской Федерации. С о ­ гласно ст. 80 З К РФ фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного на­ значения, поступающих в этот фонд: 1) при добровольном отказе от земельного участка; 2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследни­ ки лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого о н отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами. Земли запаса находятся в основном в муниципальной собствен­ ности, кроме участков, на которых располагается недвижимое иму­ щество, находящееся в федеральной собственности (собственности субъекта Российской Федерации) или находившееся в ней до при­ ватизации.

КМ.

Какие земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность (собственность граждан или юри­ дических лиц)? Это прежде всего земельные участки, изъятые или ограничен­ ные в обороте в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Указанной статьей установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъя­ тым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским за­ конодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, огра­ ниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Изымаются из оборота земельные участки, занятые находящи­ мися в федеральной собственности следующими объектами: 1) го­ сударственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 З К РФ); 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Фе­ дерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, дру­ гие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строе­ ниями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций Федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны; 6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; 7) объек­ тами, в соответствии с видами деятельности которых созданы за­ крытые административно-территориальные образования; 8) испра­ вительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профи­ лакториями соответственно Министерства юстиции Российской

Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федера­ ции; 9) воинскими и гражданскими захоронениями: 10) инженер­ но-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникаци­ ями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные уча­ стки: 1) в пределах о с о б о охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 настоящей статьи; 2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными закона­ ми; 3) занятые находящимися в государственной или муници­ пальной собственности водными объектами в составе водного фонда; 4) занятые о с о б о ценными объектами культурного насле­ дия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповед­ никами, объектами археологического наследия; 5) предоставлен­ ные для обеспечения обороны и безопасности, о б о р о н н о й про­ мышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27; 6) не указанные в п. 4 ст. 27 в границах закрытых администра­ тивно-территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных п о р ­ тов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигаци­ онного обеспечения воздушного движения и судоходства, тер­ миналов и терминальных комплексов в зонах ф о р м и р о в а н и я международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструк­ туры; 10) расположенные под объектами гидротехнических с о ­ оружений; 11) предоставленные для производства ядовитых ве­ ществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными от­ ходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Пункт 4 ст. 27 З К Р Ф устанавливает закрытый перечень з е ­ мельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъя­ тых из оборота, в сравнении с уже указанными настоящим К о ­ дексом. При этом к земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и на­ циональные парки, как особо охраняемые природные территории,

находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий зе­ мельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим ли­ цам на праве собственности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие госу­ дарственную безопасность и оборону а также объекты атомной про­ мышленности государства. Поскольку размещение перечисленных объектов является осно­ ванием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на обо­ рот земельных участков. Земельные участки, указанные в п. 5 ст. 27 З К РФ, могут быть включены в оборот при соблюдении условий, установленных спе­ циальным законодательством, в зависимости от категории земель, либо, как и в указанном ранее п. 4 данной статьи, в зависимости от объекта недвижимости, расположенной на этом земельном уча­ стке.

КГ

Что такое ограничение оборотоспособности земельных участков? Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и, соответственно, обороту земельных участ­ ков. При этом, в соответствии с данной статьей, земельные участ­ ки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предостав­ ляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Россий­ ской Федерации. Под оборотоспособностью земельного участка согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности граждан­ ских прав, следует понимать возможность участка свободно отчуж­ даться или переходить от одного лица к другому в порядке универ­ сального правопреемства (наследование, реорганизация юридиче­ ского лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или

не ограничен в обороте. Соответственно ограничением оборотоспособности является законодательно установленное ограничение при отчуждении или переходе земельного участка в порядке ука­ занного выше универсального правопреемства. При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборо­ носпособные) определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 указанной ст. 129 Г К Р Ф земля и другие при­ родные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допуска­ ется законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также д о ­ пущение к обороту земельных участков должны быть урегулиро­ ваны земельным законодательством, а именно Земельным кодек­ сом РФ и иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанав­ ливают особые требования к обороту иной прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В дан­ ном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Феде­ рации, который устанавливает, что лесной ф о н д РФ находится в федеральной собственности; Водный кодекс Российской Федера­ ции, которым определено, что большинство водных объектов на­ ходится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в о б о ­ роте земельные участки, на которых расположены эти объекты не­ движимости. Из общего положения об оборотоспособности земельных уча­ стков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствую­ щие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определя­ ются земли сельскохозяйственного и иного назначения, исполь­ зование которых для других целей не допускается или ограничи­ вается.

Ограничено л и законом к о л и ч е с т в о земельных участков, которые могут н а х о д и т ь с я в с о б с т в е н н о с т и одного граж­ данина и л и юридического л и ц а ?

Согласно п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ог­ раничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов дру­ гих лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В настоящее время земельным законодательством устаношгены ограничения только в отношении участков земель сельскохозяй­ ственного назначения. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101 - Ф З «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 2 ст. 4) максимальный размер общей площади земельных участ­ ков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на тер­ ритории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновремен­ но в собственности гражданина, его близких родственников (роди­ телей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), с о ­ ставляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Этот размер не может быть менее чем 10% общей площади сельско­ хозяйственных угодий в границах одного административно-терри­ ториального образования на момент предоставления и (или) при­ обретения таких земельных участков. Следует обратить внимание на то, что данное правило не рас­ пространяется: 1) на з е м л и , н а х о д я щ и е с я в с о б с т в е н н о с т и ю р и д и ч е с к о г о лица, — это следует из текста упомянутой выше статьи; 2) на земельные участки, предоставленные из земель сельскохо­ зяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищ­ ного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дач­ ного Хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями и с о -

оружениями, — поскольку на них не распространяется действие данного Закона (абз. 2 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»); 3) земли сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихо­ зяйственными дорогами, коммуникациями, защитной древеснокустарниковой растительностью и замкнутыми водоемами, — по­ скольку в тексте Закона речь идет только о сельскохозяйственных угодьях. Сельскохозяйственные угодья — это лишь часть (хотя и основная) земель сельхозназначения. Они представляют собой зем­ ли, занятые пашнями, сенокосами, пастбищами, залежами, мно­ голетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Что касается земельных участков из иных категорий земель, то они могут находиться в собственности гражданина или юридиче­ ского лица независимо от их площади и стоимости.

ЕЖ

Могут ли иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица иметь в собственности земельные участки на территории Российской Федерации? Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут приобретать в собственность расположен­ ные на территории Российской Федерации земельные участки, о д ­ нако на этот счет существует несколько исключений. В соответствии с п. 3 ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обла­ дать на праве собственности земельными участками, находящими­ ся на приграничных территориях, перечень которых устанавлива­ ется Президентом РФ в соответствии с федеральным законодатель­ ством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соот­ ветствии с федеральными законами. Закон РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 «О Государственной гра­ нице Российской Федерации» включает в пределы приграничной территории пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территори­ ального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-ку-

рортных зон, особо охраняемых природных территорий, прилега­ ющих к государственной границе, пограничной зоне, берегам по­ граничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунк­ там пропуска. Указом же Президента РФ (который пока не принят) будут утверждены перечни, включающие наименования конкрет­ ных территорий из названных выше, на которых запрещается пре­ доставление иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков в собственность. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в п. 5 ст. 3 закрепил, что д о установления Президентом РФ указанного перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположен­ ных на таких территориях (т.е. на всех приграничных территори­ ях), в собственность иностранным гражданам, лицам без граждан­ ства и иностранным юридическим лицам. Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101 -ФЗ «Об оборо­ те земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что ино­ странные граждане, иностранные юридические лица, лица без граж­ данства, а также юридические лица, в уставном (складочном) ка­ питале которых д о л я и н о с т р а н н ы х г р а ж д а н , и н о с т р а н н ы х юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйствен­ ного назначения только на праве аренды. Иными словами, в с о б ­ ственность участки земель сельскохозяйственного назначения ука­ занным лицам не могут быть предоставлены. Следует обратить вни­ м а н и е на т о , что в д а н н о м З а к о н е речь идет не только о б иностранных юридических лицах, но и о тех юридических лицах, в которых доля иностранного капитала составляет более чем 50%. Указанные юридические лица включены в государственный ре­ естр коммерческих организаций с иностранными инвестициями, зарегистрированных на территории Российской Федерации и, соот­ ветственно, в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, которые ведет Государственная регистрационная палата при Минюсте России. Соответствующие данные о долях в уставном капитале должны содержаться в их учредительных документах. Других ограничений законодательством в настоящее время не ус­ тановлено, однако они могут быть введены федеральными законами в соответствии с приведенной выше статьей Земельного кодекса.

Необходимо также отметить, что иностранным гражданам, ли­ цам без гражданства и иностранным юридическим лицам земель­ ные участки предоставляются в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ). Например, если иностранный гражданин использу­ ет земельный участок, предоставленный ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, он не имеет права на бесплатное пере­ оформление его в собственность в порядке ст. 20 3 К РФ, но может взять его в аренду или приобрести в собственность за установлен­ ную плату.

ЕМ.

Каковы особые правила приобретения прав на землю ино странными субъектами? В настоящее время государственная земельная политика изме­ нилась в сторону определенного расширения прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на земельные участки. Ранее было установлено положение, соглас­ но которому перечисленные лица в России могли лишь арендо­ вать земельные участки. Из этого же до недавнего времени исхо­ дило и законодательство определенного числа субъектов РФ. При этом указывалось, что закрепление данных положений на уровне субъекта РФ противоречит ст. 62 Конституции РФ, согласно ко­ торой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установлен­ ных федеральным законом или международным договором Рос­ сийской Федерации. Иными словами, ограничения прав иност­ ранцев, в том числе и при регулировании земельных отношений, не могут быть установлены нормативным актом ниже федераль­ ного закона. В соответствии со ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. Статья 15 З К РФ определяет, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обла­ дать на праве собственности земельными участками, находящими­ ся на приграничных территориях, перечень которых устанавлива-

ется Президентом РФ в соответствии с федеральным законодатель­ ством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соот­ ветствии с федеральными законами. Одним из существенных условий участия иностранных субъек­ тов в земельных отношениях является условие, установленное ст. 28 ЗК РФ, в соответствии с которым иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом. Таким образом, земельные участки могут быть предоставлены иностранным субъектам в собственность или в аренду, если феде­ ральными законами не установлено иное. Так, согласно ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сель­ скохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностран­ ные юридические лица, лица без гражданства, а также юридиче­ ские лица, в уставном (складочном) капитале которых доля и н о ­ странных граждан, и н о с т р а н н ы х ю р и д и ч е с к и х л и ц , лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Таким образом, продать данным лицам земельные участки, оборот которых регулируется настоящим Законом, с о б ­ ственники не вправе. Статьей 4 этого Закона установлено ограни­ чение, согласно которому не допускаются сделки с земельными уча­ стками, если в результате таких сделок образуются новые земель­ ные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным указанной статьей. Для целей, связанных со строительством, земельные участки предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии со ст. 30 З К РФ, на основании которой участки предоставляются этим субъектам в порядке, установленном настоящей статьей, в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ. Некоторые правила для приобретения земельных участков ино­ странными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами определены также ст. 35,36 ЗК РФ. Соглас­ но данным статьям эти лица — собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, в том чис­ ле находящихся в государственной или муниципальной собствен­ ности, имеют преимущественное право покупки или аренды зе-

мельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22 и п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется. Новой нормой уточняется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, а также определяется, что с приобретением права собственности на недви­ жимую вещь к собственнику переходит не право пользования зе­ мельным участком, как ранее, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

Е.Г.

Глава 2 ИНЫЕ, К Р О М Е С О Б С Т В Е Н Н О С Т И , ПРАВА НА З Е М Е Л Ь Н Ы Е У Ч А С Т К И ( П О Ж И З Н Е Н Н О Е НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ПОСТОЯННОЕ БЕССРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ И БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, АРЕНДА З Е М Е Л Ь Н Ы Х УЧАСТКОВ)

Может л и коммерческая организация получить земельный участок в постоянное бессрочное пользование?

Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные участки в постоянное (бес­ срочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот спи­ сок входят только федеральные казенные предприятия. Они пред­ ставляют собой унитарные предприятия, основанные на праве опе­ ративного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных уни­ тарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоупраатения и основанных на праве хозяйственного ведения. Из некоммерческих организаций правом получения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование располагают толь­ ко государственные и муниципальные учреждения. Учреждением по Гражданскому кодексу признается организация, созданная собственником для осуществления упраатенческих, со­ циально-культурных или иных функций некоммерческого харак­ тера и финансируемая им полностью или частично. Учредителями некоммерческой организации в форме учреждения в зависимости от целей ее создания могут быть как физические и юридические лица, так и государство и муниципальные образования. Только го­ сударственные и муниципальные учреждения могут получать зе­ мельные участки в постоянное (бессрочное) пользование.

В пункте 1 ст. 20 названы также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Известно, что гражданская де­ еспособность Российской Федерации, субъектов РФ, муниципаль­ ных образований осуществляется через их органы. Так, в систему федеральных органов исполнительной власти входят Правитель­ ство РФ, федеральные министерства, федеральные агентства и фе­ деральные службы. Система органов субъекта РФ определяется его конституцией или уставом. Эти органы имеют право выступать от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. Од­ нако как юридические лица они представляют собой чаще всего также государственные (или, соответственно, муниципальные) уч­ реждения и в качестве таковых получают земельные участки. Все остальные юридические лица, если они получили земель­ ные участки в постоянное (бессрочное) пользование до вступления в силу Земельного кодекса, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2006 г.

ЕЖ

Обязан л и гражданин переоформить свои права на зе­ мельный участок, предоставленный ему в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование? С момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки гражда­ нам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное насле­ дуемое владение не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями Земельного ко­ декса, подлежат переоформлению (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В соответствии со ст. 20 и 21 Кодекса граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, и граждане, имеющие зе­ мельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. В Земельном кодексе используются термины «приобретение в собственность», «предоставление в собственность» (земельного уча­ стка). В данном случае приобретение осуществляется бесплатно,

т.е. фактически имеет место предоставление участка в собствен­ ность, а вернее — переоформление прав гражданина на данный зе­ мельный участок, который в свое время был ему предоставлен на законных основаниях по решению компетентного государственно­ го органа в пользование или пожизненное наследуемое владение. На практике для данной процедуры также часто используется тер­ мин «приватизация», поскольку имеет место осуществляемая са­ мим собственником передача имущества (земельного участка), на­ ходящегося в государственной или муниципальной собственнос­ ти, в собственность граждан. Однако в соответствии со ст. 217 ГК РФ приватизацией является такая передача имущества, которая про­ изводится по законам о приватизации государственного или муни­ ципального имущества, поэтому в рассматриваемом нами случае говорить о приватизации юридически неточно. Точно так же, как во время аграрной реформы, производилась фактически привати­ зация земель колхозов и совхозов, однако законы того времени о приватизации на этот процесс не распространялись, он регулиро­ вался нормативными актами о реформировании сельскохозяйствен­ ных предприятий. Поэтому мы говорим о реорганизации, а не о приватизации. В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформле­ ния права постоянного (бессрочного) пользования на право арен­ ды (либо приобретения земельного участка в собственность) огра­ ничен 1 января 2006 г., предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бес­ срочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, сро­ ком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Таким образом, никаких отрицательных последствий для граждан, не пе­ реоформивших свои права, не возникнет, право пользования (по­ жизненного наследуемого владения) земельным участком не будет аннулировано. И Гражданский, и Земельный кодексы рассматри­ вают право постоянного (бессрочного) пользования и пожизнен­ ное наследуемое владение среди других прав на земельные участки, подробно регламентируя права и обязанности землевладельцев и землепользователей. Однако следует иметь в виду, что в интересах каждого граждани­ на, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного участка в собственность, осуществить это право. Опре­ деленного срока на проведение переоформления не установлено в

связи с очень большим количеством граждан, обращающихся по этому поводу. Ведь практически все граждане, использующие в тех или иных целях земельные участки, получали их в свое время во владение или пользование; кроме того, у многих возникают слож­ ности со сбором необходимых документов, иногда необходимо бы­ вает восстаноаление утраченных правоустанаачивающих докумен­ тов, иногда решения компетентных органов по поводу предостав­ ления участка во владение или пользования участком бывают оспорены, иногда долго длятся судебные разбирательства по пово­ ду наследования земельного участка, принадлежавшего на праве пожизненного наследуемого владения, и т.д. Н о тем не менее все граждане должны в конце концов произвести указанное переоформ­ ление, тем более что это отвечает, как уже было сказано, в первую очередь их интересам. Дело в том, что только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по сво­ ему усмотрению осуществлять права владения, пользования и рас­ поряжения земельным участком, все иные права на землю предпо­ лагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. Земель­ ные участки, предоставленные в пользование или пожизненное наследуемое владение, находятся в чьей-либо собственности — го­ сударства или муниципального образования, юридического или фи­ зического лица. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являюще­ еся собственником земельного участка, осуществляет принадлежа­ щие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмот­ рено законом или договором. Д о введения в действие нового Земельного кодекса землевладель­ цы и землепользователи имели право с согласия собственника рас­ поряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или пе­ редачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земель­ ный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законо­ дательства концепции — земельные участки могут быть предостав­ лены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается внесение права постоянного (бессроч­ ного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

У граждан, обладающих правом пожизненного наследуемого владения земельным участком, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного уча­ стка по наследству. Однако необходимо иметь в виду, что в связи с наследованием земельного участка, принадлежащего на праве по­ жизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы. Так, поскольку, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, то в случае, если наследников права пожизненного наследуемого владения не­ сколько, а участок по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемо­ го владения земельным участком к одному из наследников и вы­ плате остальным компенсации их доли. Кроме того. Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объе­ динениях граждан» в п. 2 ст. 30 устанавливает, что «садовые, ого­ родные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону», т.е. наследование таких земельных участков по завещанию запрещено. Таким образом, могут возникнуть ситуации, когда пра­ во собственности на расположенные на указанных участках строе­ ния перейдет по наследству к одним лицам, а право пожизненного наследуемого владения самим земельным участком — к другим. Необходимо также отметить, что, если право постоянного (бес­ срочного) пользования земельным участком будет в дальнейшем сохраняться — но только для определенных, установленных зако­ ном, категорий юридических лиц, то право пожизненного наследу­ емого владения постепенно сойдет на нет, т.к. заново земельные участки на этом праве больше не предоставляются. Еще в 1993 г. после принятия новой Конституции Российской Федерации Пре­ зидент России своим Указом от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О при­ ведении земельного законодательства Российской Федерации в с о ­ ответствие с Конституцией Российской Федерации» отменил ста­ тьи Земельного кодекса, посвященные пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид права на землю, введенный еще в самом начале эпохи перестройки как «компромиссный», переход­ ный к праву частной собственности на землю, был признан несо­ ответствующим конституционным нормам.

1ражданам следует использовать предоставленное законом пра­ во оформить право собственности на земельный участок. Однако каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собствен­ ность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок толь­ ко однократно. Поэтому если у данного гражданина, к примеру, имеется в пользовании еще и другой участок — в этом случае в о т н о ш е н и и второго участка о н может: 1) отказаться от права пользования в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ: 2) взять этот земельный участок в аренду; 3) приобрести его в собствен­ ность, но уже за установленную плату. ЕЖ

Какие документы необходимы д л я переоформления пра­ ва постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения на право собственности или аренды? Как правило, к настоящему времени субъекты Российской Ф е ­ дерации и органы местного самоуправления приняли нормативные акты, устанавливающие детальный порядок переоформления ука­ занных прав. Так, в Московской области Правила переоформле­ ния права постоянного (бессрочного) пользования, права пожиз­ ненного наследуемого владения на земельные участки на право арен­ ды или право с о б с т в е н н о с т и , п р о д а ж и земельных участков утверждены постановлением Правительства Московской области от 11 октября 2002 г. '№ 451/36. Заявление о переоформлении права постоянного (бессрочно­ го) пользования, п о ж и з н е н н о г о наследуемого владения на з е ­ мельный участок на право аренды или право собственности на­ правляется гражданином или юридическим лицом в.Министер­ ство имущественных о т н о ш е н и й М о с к о в с к о й области или в орган местного самоуправления муниципального образования Московской области. К заявлению прилагаются следующие документы: документ, удостоверяющий личность гражданина или подтвер­ ждающий государственную регистрацию юридического лица ( н о ­ тариально заверенная копия свидетельства о государственной ре­ гистрации юридического лица);

выписка из протокола заседания (решения) уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица, или доверенность представителя на право действовать от имени заявителя с указанием даты ее выдачи (в случае представления интересов заявителя другим лицом); нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации или иного документа в соответствии с законодатель­ ством о праве собственности на здание, строение, сооружение, рас­ положенное на оформляемом земельном участке (при наличии та­ ких объектов), и нотариально заверенная копия документа о праве на земельный участок; кадастровый план земельного участка и справка о размере зе­ мельного налога. К заявлению хозяйственного общества о приобретении земель­ ного участка в собственность кроме указанных документов прила­ гаются: сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале акционерных обществ или иной документ для других хозяйствен­ ных обществ; решение соответствующего органа управления хозяйственного общества о приобретении земельного участка в собственность в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с действую­ щим законодательством и учредительными документами хозяй­ ственного общества. При предоставлении заявителем документов, не соответствую­ щих установленным требованиям, Министерство имущественных отношений Московской области или орган местного самоуправле­ ния муниципальных образований Московской области возвраща­ ет эти документы заявителю в двухнедельный срок с обоснованием причин возврата. Если документы отвечают установленным требованиям, указан­ ные органы в двухнедельный срок со дня подачи заявления прини­ мают решение о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок на право аренды или право собственности. В двухнедельный срок со дня принятия этого решения с заявителем должен быть за­ ключен соответствующий договор.

М о ж е т л и а р е н д а т о р отказаться о т заключенного им д о ­ говора аренды з е м е л ь н о г о участка, е с л и у с л о в и я д о г о в о ­ ра оказались д л я него невыгодными?

Общий порядок заключения и расторжения договоров аренды урегулирован гражданским законодательством. Земельный кодекс устанавливает особенности его применения по отношению к земель­ ным участкам. В соответствии со ст. 610 ГК РФ если в договоре не указан кон­ кретный срок аренды, т.е. он заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон (и арендодатель, й арендатор) вправе в любое вре­ мя отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (поскольку речь идет о недвижимом имуществе). Одна­ ко договором может быть установлен и иной срок для предупреж­ дения о прекращении договора аренды — в этом случае он должен быть соблюден арендатором. Если же в договоре установлен срок аренды, то изменение или расторжение договора до истечения этого срока возможно по с о ­ глашению сторон (при условии, что в самом договоре или в законе нет указания на невозможность такого расторжения или измене­ ния). Арендатор может обратиться к арендодателю с предложением изменить условия договора, например снизить арендную плату. Кстати, он имеет право потребовать от арендодателя уменьшения платы (п. 4 ст. 514 ГК РФ), если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные д о ­ говором аренды, или состояние имущества (т.е. земельного участ­ ка) существенно ухудшились. Если же соглашения не достигнуто, арендатор может обратить­ ся с иском о расторжении договора в суд. Однако договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных, установленных законом случаях. Согласно ст. 620 ГК РФ это следующие случаи (применительно к земельному участку). 1. Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользо­ вание арендатору либо создает препятствия пользованию им в с о ­ ответствии с условиями договора или назначением земельного уча­ стка. Основная обязанность арендодателя по договору аренды земель­ ного участка — предоставить арендатору земельный участок в со-

:м

стоянии, соответствующем условиям договора и целевому назна­ чению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было — например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйствен­ ной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодате­ лю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройма­ териалами, — то арендатор вправе потребовать: либо передачи уча­ стка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения доготюра и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ). 2. Переданный арендатору земельный участок имеет препятству­ ющие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее извест­ ны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время его осмотра. Например, на территории участка наблюдаются превышающие санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д. Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Если такие недостатки были изве­ стны арендатору заранее или они могут быть обнаружены при ос­ мотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при за­ ключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостат­ ки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать д о ­ срочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или, если недостатки земельного участка можно устранить, безвоз­ мездного устранения недостатков арендатором, или устранить их сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удер­ жание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потре­ бовать возмещения непокрытой части убытков. 3. Арендодатель не проводит мероприятий по улучшению каче­ ства земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предот­ вращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

4. Земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использова­ ния. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте. В конкретном догоюре аренды могут содержаться и иные основання досрочного расторжения договора по требованию арендатора. Если же ни одно из названных условий не присутствует, аренда­ тор не может отказаться от договора. В случае невнесения в установ­ ленные сроки обусловленной договором арендной платы арендатор будет нести ответственность, которая предусмотрена договором. Любой договор, в том числе договор аренды земельного участка, может быть изменен или расторгнут в связи с существенным изме­ нением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ): когда обстоятельства изме­ нились настолько, что, если бы стороны могли это разумно пред­ видеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы за­ ключен на значительно отличающихся условиях.

ЕМ.

Каковы особенности заключения и исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в государ­ ственной или муниципальной собственности? Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным видам земельных участков, нахо­ дящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, со­ ответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных участ­ ков, находящихся в государственной или муниципальной собствен­ ности, могут быть установлены Правительством РФ. Основанием для заключения договора аренды участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственно­ сти, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Предоставление участков из указанных земель в аренду для стро­ ительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах) в по­ рядке, установленном ст. 30 ЗК РФ. Передача участков в аренду без

проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается только при условии предварительной и заблаговременной публикации сооб­ щения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных уча­ стков в случае, если имеется только одна заявка. Граждане, заинтересованные в предоставлении в аренду участ­ ков из земель, находящихся в государственной или муниципаль­ ной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в исполнительный орган государственной вла­ сти или орган местного самоуправления; в заявлении они указыва­ ют цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Указанные органы должны в двухне­ дельный срок принять решение о передаче в аренду земельного уча­ стка с приложением проекта его границ. В недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка заключается договор аренды земельного участка. Земельным кодексом (п. 9 ст. 22) установлено, что досрочное рас­ торжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муници­ пальной собственности, по требованию арендодателя возможно толь­ ко на основании решения суда при существенном нарушении дого­ вора аренды земельного участка его арендатором. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчиты­ вать при заключении договора. А статьей 619 ГК РФ определены слу­ чаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, все они в принципе и представляют со­ бой существенное нарушение договора арендатором. Применитель­ но к земельным участкам это случаи, когда арендатор: пользуется участком с существенным нарушением условий д о ­ говора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние земельного участка; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит обусловленных законом или договором работ по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии (напри­ мер, мелиоративных, агротехнических и иных мероприятий).

В каких с л у ч а я х по и с т е ч е н и и срока а р е н д ы а р е н д а т о р может рассчитывать на заключение д о г о в о р а аренды з е ­ мельного участка на новый срок?

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими ли­ цами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако ст. 22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из этого правила. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, на­ ходящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 З К РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муници­ пальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В любом случае, если на сдаваемом в аренду земельном участке (независимо от того, находится он в государственной, муниципальной или частной с о б ­ ственности) находится здание, строение, сооружение, то его с о б ­ ственник (если, конечно, о н сам не является собственником зе­ мельного участка) имеет первоочередное право, в том числе по отношению к предыдущему арендатору, на получение данного уча­ стка в аренду. Арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок, если существуют обстоятельства, перечисленные в ст. 46 З К РФ. Все эти обстоятельства связаны с ненадлежащим ис­ полнением арендатором земельного участка своих обязанностей и включают такие нарушения, как: использование земельного участка не в соответствии с его целе­ вым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использование земельного участка, которое приводит к суще­ ственному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неустранение совершенного умышленно земельного правонару­ шения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения пра­ вил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядо­ химикатами и иными опасными химическими или биологически­ ми веществами при их хранении, использовании и транспортиров-

ке, повлекшее за сооои причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях втечение трех лет, если более дли­ тельный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение кото­ рого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийного бедствия или ввиду иных обстоятельств, исклю­ чающих такое использование. Если арендатор желает заключить договор аренды на новый срок, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, ука­ занный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок д о окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок действует только в том случае, если собственник уча­ стка вообще намеревается в дальнейшем сдавать участок в аренду. Понудить его заключить договор невозможно. Однако если арен­ додатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заклю­ чил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд. При этом в суде он может потребовать по своему выбору либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному д о ­ говору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако то, что такие убытки возникли, необходимо будет дока­ зать. Скорее всего речь будет идти о б упущенной выгоде, т.е. о не­ полученных доходах, которые арендатор получил бы, если бы его право не было нарушено. После окончания срока аренды арендатор при отсутствии воз­ ражений на то со стороны арендодателя может просто продолжать пользоваться земельным участком, и в этом случае договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Однако стороны могут заключить новый договор аренды на новый срок, при этом условия по соглашению арендатора и арен­ додателя могут быть изменены.

В каких с л у ч а я х арендатор земельного участка имеет пра во п р и о б р е с т и э т о т участок в собственность?

Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ. Он распространяется и на земельные участки, однако следу­ ет иметь в виду, что при этом действуют все ограничения на приобре­ тение земельных участков в собственность, которые установлены зе­ мельным законодательством, например запрет приобретения участ­ ков земель сельскохозяйственного назначения иностранцами и иностранными юридическими лицами. В законе или непосредственно в договоре аренды может быть прямо предусмотрено, что арендованный земельный участок пере­ ходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или д о его истечения при условии внесения арендатором всей обуслов­ ленной договором выкупной цены. Если же при заключении договора аренды в него не было внесе­ но условие о выкупе арендованного участка, арендатор может дого­ вориться об этом с арендодателем и в дальнейшем в течение срока аренды заключить дополнительное соглашение сторон об условиях выкупа. При этом они вправе договориться о зачете ранее выпла­ ченной суммы арендной платы в выкупную цену. Если же собственник участка решает выставить его на прода­ жу по окончании срока аренды, то арендатор имеет преимуще­ ственное право покупки, но только в случаях, если этот участок находится в государственной или муниципальной с о б с т в е н н о ­ сти (т.е. на частных собственников обязанность продать свой уча­ сток именно арендатору не распространяется). Это правило ус­ тановлено п. 8 ст. 22 З К РФ. Единственным исключением из него является тот случай, когда на участке расположены здания, стро­ ения, сооружения. Их собственники имеют исключительное пра­ во на приватизацию такого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Порядок осуществления преимущественного права покупки ус­ тановлен гражданским законодательством. К нему применяются нормы о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим поряд­ ком арендатор имеет преимущественное право покупки продавае­ мого земельного участка по цене, за которую он продается, и на

прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных тор­ гов. Продажи земельного участка обязан известить арендатора в письменной форме о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условии, на которых он продает участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать уча­ сток любому лицу. При продаже земельного участка с нарушением преимуществен­ ного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанно­ стей покупателя. Уступка другому лицу преимущественного права покупки зе­ мельного участка не допускается.

ЕМ.

Имеет л и арендатор какие-либо права по распоряжению земельным участком? Может л и он передать свое право аренды земельного участка другому лицу? Законом предусмотрена возможность арендатора как передать арендованный земельный участок в субаренду, так и передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка тре­ тьему лицу. Однако воспользоваться этими правами арендатор мо­ жет только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т.е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Если же никакой записи на сей счет в договоре нет, арен­ датор может осуществлять передачу своих прав или сдачу участка в субаренду и без согласия собственника земельного участка. Он обя­ зан лишь уведомить об этом арендодателя. Такое правило установ­ лено ст. 22 ЗК РФ (следует иметь в виду, что эта особенность дого­ вора аренды земельного участка установлена именно Земельным кодексом; по Гражданскому кодексу согласие арендодателя на су­ баренду и передачу права аренды обязательно). В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участ­ ка, находящегося в государственной или муниципальной собствен­ ности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии

его уведомления. При этом не допускается изменение условий до­ говора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора. Субаренда оформляется договором на срок, не превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды; на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков. Однако ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор земель­ ного участка. По общему правилу досрочное прекращение договора аренды земельного участка влечет прекращение заключенного в соответ­ ствии с ним договора субаренды, но договором аренды может быть предусмотрено и иное. При досрочном прекращении аренды земель­ ного участка субарендатор имеет право на заключение с ним дого­ вора аренды этого участка в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Арендатор может передать свои права и обязанности по догово­ ру аренды другому лицу (в гражданском праве это называется «пе­ ренаем»). В отличие от субаренды, в этом случае арендатором ста­ новится другое лицо на тех же условиях, на которых был заключен дого1юр с первым арендатором, оформления нового договора земель­ ного участка при этом не требуется. Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяй­ ственного общества, товарищества (паевого взноса в производ­ ственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельно­ го участка. Порядок передачи арендных прав в залог регулируется Граждан­ ским кодексом РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Арендатор при пе­ редаче арендных прав в залог остается ответственным по договору земельного участка перед арендодателем. Порядок внесения арендных прав в уставный капитал (паевой фонд) юридических лиц регулируется их уставами. В соответствии с Земельным кодексом РФ (в отличие от норм гражданского зако­ нодательства) в этом случае права и обязанности по договору арен­ ды переходят к данному юридическому лицу как к новому аренда­ тору (без заключения нового договора аренды).

Распоряжаться земельным участком путем его отчуждения (про­ дажи, дарения, мены) арендатор не имеет права. Земельный ко­ декс РФ не предусматривает также права арендатора передавать зе­ мельный участок в безвозмездное пользование. ЕМ.

Организация взяла в аренду земельный участок на берегу реки д л я строительства кафе. Договор заключен в янва­ ре. Весной выяснилось, что этот участок каждый год при разливе реки заливает водой. Что делать в этой ситуации? В соответствии с нормами земельного законодательства, регу­ лирующими порядок заключения и исполнения договора аренды, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество (в данном случае — земельный участок) в состоянии, соответствующем усло­ виям договора аренды и назначением имущества. Арендодатель от­ вечает за недостатки сданного им в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во вре­ мя заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не будет отвечать за недостатки сданного им в арен­ ду земельного участка только в следующих случаях: если он оговорил недостатки земельного участка при заключе­ нии договора аренды; если эти недостатки были заранее известны арендатору: если арендатор должен был их обнаружить во время осмотра уча­ стка при заключении договора или при передаче участка в аренду. В нашем примере ни одно из этих условий не присутствовало. Поэтому арендатор, как только он обнаружил недостатки сданного в аренду участка, вправе по своему выбору предпринять одно из следующих действий. Первое. Потребовать от арендодателя либо безвозмездного уст­ ранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Так, в нашем случае, если технически возможно осуществить стро­ ительство какого-то противопа1юдкового сооружения, укрепить бе­ рег и т.д., арендодатель обязан или произвести необходимые работы за свой счет, или оплатить стоимость работ, если их организует арен­ датор, или засчитать эту сумму в счет будущей арендной платы.

Арендодатель, получив извещение о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендода­ теля, может также без промедления произвести замену данного зе­ мельного участка на другой аналогичный участок, если это, коне­ чно, возможно. Второе. Самостоятельно устранить недостатки земельного уча­ стка, т.е. произвести необходимые работы, и удержать сумму поне­ сенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. Третье. Потребовать досрочного расторжения договора аренды. Все эти нормы действуют только в том случае, если земельным участком вследствие наличия данных недостатков невозможно пользоваться по назначению (полностью или частично). Если уча­ стком пользоваться возможно, но арендатор хочет произвести на нем какие-либо улучшения, то применяются иные правила. Если произведенные арендатором за собственный счет улучшения арен­ дованного имущества можно отделить от этого имущества, то они являются его собственностью. В отношении земли трудно предста­ вить себе улучшения, которые можно без ущерба отделить от зе­ мельного участка. Возмещение же стоимости неотделимых улучше­ ний, произведенных арендатором, зависит от того, имелось ли с о ­ гласие арендодателя на то, чтобы такие улучшения были сделаны. Если нет, то их стоимость возмещению не подлежит; если да, то арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, но при условии, что договором арен­ ды не предусмотрено иное.

ЕМ

В каких случаях максимальный срок аренды земельного участка установлен законом? По общему правилу срок, на который заключается договор арен­ ды земельного участка, устанавливается соглашением сторон. Та­ кой договор может быть заключен и без указания конкретного сро­ ка, тогда он считается заключенным на неопределенный срок. Од­ нако в отдельных случаях законом устанавливается максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды земельного участка. При этом если договор аренды будет заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, он будет

считаться заключенным на срок, равный предельному. А если в та­ ком договоре срок не определен и ни одна из сторон не откажется от договора до истечения предельного срока, установленного зако­ ном, договор прекращается по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйствен­ ного назначения» установлено, что договор аренды земельного уча­ стка из земель сельскохозяйственного назначения может быть за­ ключен на срок, не превышающий 49 лет. В соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ (в тех случаях, когда не требуется изъятия для этих целей земельного участка) на срок не более чем один год. А в соответствии с п. 10 той же статьи в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители (например опекуны) могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. После этого наследники сами решают судьбу зе­ мельного участка — продолжать ли его сдавать в аренду, продать или использовать иным образом. РЖ

Как быть, если на свой земельный участок можно попасть только через соседний? Если соседний участок находится в государственной или муници­ пальной собственности и не закрыт для общего доступа, то граждане могут свободно, без всяких разрешений на нем находиться, в том чис­ ле и проходить к своему участку. Даже если участок находится в част­ ной собственности, но не огорожен, и собственник иным путем ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не при­ чиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ). В иных случаях м о ж н о требовать установления сервитута, т.е. предоставления права ограниченного пользования чужим зе­ мельным участком. Когда сервитут устанавливается в интересах отдельных граждан или юридических лиц, он называется частным. Согласно ст. 23

ЗК РФ (п. 1) частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Статья 274 ГК РФ гласит, что соб­ ственник недвижимого имущества (в том числе земельного участ­ ка) вправе требовать от собственника соседнего земельного участ­ ка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления сервитута. Сервитут может быть установлен по требованию и в интересах не только с о б ­ ственника земельного участка, но и лица, которому участок предо­ ставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Арендатор и временный пользователь такого требования предъявить не могут. Возникает вопрос: кому должно быть предъявлено требование об установлении сервитута — только собственнику земельного уча­ стка, или это может быть и землевладелец, землепользователь, арен­ датор? Земельный кодекс этот вопрос не урегулировал, а Граждан­ ский кодекс, к которому земельное законодательство отсылает в от­ ношении регулирования частных сервитутов, однозначно говорит о собственнике земельного участка. Значит, если участок находит­ ся в пожизненном наследуемом владении гражданина, следует о б ­ ращаться в соответствующий государственный или муниципаль­ ный орган. Сервитут может устанавливаться не только для обеспечения про­ хода и проезда через соседний земельный участок, но и для про­ кладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопро­ водов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Так, в соответствии со ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» земельные участки, которые граничат с участками мелио­ рируемых (мелиорированных) земель, могут быть использованы для проведения мелиорации земель на праве ограниченного пользова­ ния чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с граж­ данским и земельным законодательством. Но при этом, как указано в п. 5 ст. 23 ЗК РФ, осуществление сер­ витута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требую­ щим установления сервитута, и собственником соседнего земельно7

7

С З РФ. 1996. №3. Ст. 142.

го участка. При этом собственник участка, обременяемого сервиту­ том, вправе потребовать от лиц, в интересах которых устанавливает­ ся сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Если же собственник участка возражает против установления сервитута или если заинтересованные стороны не достигли соглашения об услови­ ях сервитута (например, плате, сроке сервитута), то лицо, требую­ щее установления сервитута, может обратиться с иском в суд. Суд должен установить прежде всего, действительно ли в данной ситуа­ ции неюзможно обойтись без установления сервитута. Соглашение об установлении сервитута даже между граждана­ ми-соседями не может остаться в виде устной договоренности. Сервитуты подлежат государственной регистрации. Это важно, п о ­ скольку сервитут является обременением земельного участка, это отмечается в документах на земельный участок, чтобы, в частно­ сти, возможные покупатели земельного участка знали о б этом. В случае перехода прав на земельный участок к другому лицу сер­ витут сохраняется. При сдаче обремененного сервитутом участка в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на участок, в том числе о сервитуте. Если он этого не сделает, арендатор вправе будет потребовать снижения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином госу­ дарственном реестре прав. Государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (или вступившего в законную силу решения суда о б установлении сервитута). Если регистрация сервитута была произведена не на основании заявления собственника (владельца, пользователя) земельного уча­ стка, то он в обязательном порядке должен быть уведомлен о про­ изведенной регистрации сервитута в месячный срок учреждением юстиции, осуществившим регистрацию сервитута. В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , если сервитут относится не ко всему земельному участку, а только к его части, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, необходимо приложить заверенный организацией по учету соответствующего 8

8

СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участ­ ку, предоставленпе плана земельного участка не требуется. В документах об установлении сервитута должно быть указано его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата начата от­ ношений, срок, на который установлен сервитут, плата за пользова­ ние сервитутом (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) обоих земельных участков . 9

ЕМ.

Члены районного общества охотников и рыболовов ставят вопрос о том, что д л я проведения разрешенной охоты в установленные периоды требуется получить разрешение осуществлять загон и преследование диких животных и птиц по территории, на которой находятся земли сель­ скохозяйственного назначения. Как это можно сделать? 8 данном случае необходимо установить сервитут. Н о это будет уже не частный, а публичный сервитут, поскольку он будет уста­ навливаться в интересах не какого-то конкретного землепользова­ теля, а целой группы населения. Статья 23 ЗК РФ (п. 3) перечисляет конкретные цели, для кото­ рых может вводиться публичный сервитут, и среди них «использова­ ние земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке». Публичные сервитуты устанавливаются нормативными право­ выми актами соответственно Российской Федерации, субъекта Рос­ сийской Федерации, органа местного самоуправления. В данном случае, если речь идет о б административном районе, следует обра­ титься именно в орган местного самоуправления. Однако следует иметь в виду, что прежде чем принять решение об установлении публичного сервитута, необходимо будет прове9

Подробнее об этом см.: Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Подобщ. ред. П.В. Крашенинникова.

сти общественные слушания. Земельный кодекс не содержит ука­ зания на то, что их результаты имеют решающее значение, однако в соот!*етствии с нормой п. 2 ст. 23 ЗК РФ установление публичного сервитута осуществляется «с учетом результатов общественных слу­ шаний». В какой форме должны проводиться такие слушания, за­ коном не установлено. Очевидно лишь, что общественность долж­ на быть заранее проинформирована — видимо, через средства мас­ совой информации — о том, какой именно вопрос обсуждается и где и когда все заинтересованные лица и организации могут выра­ зить свое мнение по нему. Поскольку в нашем примере речь идет о сельскохозяйственных землепользователях, то установление серви­ тута в целях охоты на определенные периоды — такие как весна, лето, начало осени — может совпадать с проведением сельхозработ либо грозить, например, вытаптыванием посевов, а потому возмож­ ны серьезные возражения. Тем не менее согласия конкретных соб­ ственников земельных участков на установление публичного сер­ витута не требуется. В соответствии с п. 8 ст. 23 З К РФ лица, права и законные инте­ ресы которых затрагиваются установлением публичного сервиту­ та, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Прежде всего они могут добиваться отмены решения государствен­ ного органа (органа местного самоуправления) об установлении публичного сервитута. Может быть поставлен вопрос о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления. Согласно ст. 61 З К РФ ненормативный акт исполнительного органа государствен­ ной власти или ненормативный акт органа местного самоуправле­ ния, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граж­ данина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. При этом если в результате издания не соответствующего закону и нарушаю­ щего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государствен­ ной власти возникли убытки, они подлежат возмещению исполни­ тельным органом государственной власти, издавшим такой акт. Далее, если сервитут установлен и не отменен, и это приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной вла-

сти или органа местного самоуправления, установивших публич­ ный сервитут, соразмерную плату. Так, в нашем примере эта плата может быть равна стоимости потерь сельскохозяйственного произ­ водства. Если соответствующий орган не выплачивает искомую сумму добровольно, собственник участка обращается в суд. Наконец, если установление публичного сервитута приводит к невозможности вообще использовать земельный участока, его соб­ ственник (так же, как и землевладелец, и землепользователь) впра­ ве требовать изъятия у него данного земельного участка. Изъятие в таком случае производится как для государственных (муниципаль­ ных) нужд в порядке, установленном ст. 55 ЗК РФ. У собственни­ ков такое изъятие производится путем выкупа земельного участка, либо собственник участка, землевладелец, землепользователь мо­ гут потребовать предоставления другого, равноценного земельного участка. В любом случае орган государственной власти (орган мест­ ного самоуправления), установивший публичный сервитут, обязан будет возместить им причиненные убытки.

ЕМ.

Если гражданин или юридическое лицо разрешают бес­ платно пользоваться какому-либо лицу своим земельным участком, то следует л и как-то оформлять такие отноше­ ния? Речь идет о безвозмездном срочном пользовании земельным уча­ стком, т.к. в постоянное (бессрочное) пользование, которое тоже является безвозмездным, земельные участки предоставляют орга­ ны государственной власти и местного самоуправления, и только ограниченному кругу юридических лиц — государственным и му­ ниципальным учреждениям, федеральным казенным предприяти­ ям, а также органам государственной власти и местного самоуправ­ ления. Этим же юридическим лицам, кстати, указанные органы могут своим решением предоставить участок и в безвозмездное сро­ чное пользование, но только на срок не более одного года (п. 1 ст. 24 ЗК РФ). В безвозмездное срочное пользование земельные участки пре­ доставляют своими решениями организации некоторых отраслей экономики работникам этих организаций (категории таких работ­ ников устанавливаются законодательством).

Во всех остальных случаях передача земельного участка в без­ возмездное срочное пользование оформляется договором. Необхо­ димо только иметь в виду, что по новому земельному законодатель­ ству осуществлять такую передачу может только тот гражданин или юридическое лицо, которое является собственником земельного участка. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы не о б ­ ладают правом предоставления используемого ими участка в без­ возмездное срочное пользование. Статья 690 ГК РФ уточняет, что право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. При этом коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являю­ щемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее ор­ ганов управления или контроля. К рассматриваемым отношениям применим договор безвозмезд­ ного пользования, порядок заключения и исполнения которого уре­ гулирован ст. 689—701 ГК РФ. Особенностей его применения по от­ ношению к земельным участкам законодательством не установлено. П о договору безвозмездного пользования одна сторона (соб­ ственник земельного участка) обязуется передать или передает зе­ мельный участок в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть его в том состоянии, в ка­ ком она его получила, или в состоянии, обусловленном договором. В гражданском законодательстве этот договор еще называется д о ­ говором ссуды, поэтому стороны именуются ссудодателем и ссудо­ получателем, что, по нашему мнению, не совсем подходит к пользо­ ванию недвижимостью, в том числе земельным участком, поэтому мы используем термины «собственник» и «пользователь». Ко многим аспектам договора безвозмездного пользования при­ меняются нормы о договоре аренды. Так, в безвозмездное пользование, как и в аренду, передаются только обособленные земельные участки, т.е. предметом данного договора не могут быть земельные доли. По гражданскому законодательству договор безвозмездного пользования, как и договор аренды, может быть заключен и на оп­ ределенный срок, и на неопределенный срок. Однако Земельный кодекс четко устанавливает, что данный вид землепользования яв­ ляется только срочным. Из этого, казалось бы, следует вывод, что в договоре безвозмездного пользования срок должен быть указан обя­ зательно. Однако, поскольку в земельном законодательстве нет ни-

каких ограничений по срокам предоставления земельных участков в безвозмездное пользование на основе договора, установление по­ добной обязанности было бы бессмысленно. Поэтому, как нам пред­ ставляется, нормы Гражданского кодекса в данном случае действу­ ют без изменений. По договору собственник земельного участка обязуется предо­ ставить участок в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и назначению земельного участка. Если он участок не предоставит, другая сторона вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба. Пользователь обязан использовать участок в соответствии с ус­ ловиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением земельного участка. Если он нару­ шает это правило, собственник участка вправе требовать растор­ жения договора и возмещения убытков. Пользователь обязан так­ же нести все расходы по содержанию земельного участка (если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования). Как и при предоставлении земельного участка в аренду, собствен­ ник участка отвечает за его недостатки, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения этих недостатков или возмещения своих расходов на их устранение либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Собственник не отвечает за не­ достатки участка, которые были им оговорены при заключении д о ­ говора, либо были заранее известны пользователю, либо должны были быть обнаружены им во время осмотра участка при заключе­ нии договора или при передаче земельного участка. То, что участок передается в безвозмездное пользование, не яв­ ляется основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь: права сервитута, права залога и т.п.Но при заклю­ чении договора безвозмездного пользования собственник обязан предупредить будущего пользователя о всех правах третьих лиц на эту вещь, в противном случае пользователь будет иметь право тре­ бовать расторжения договора и возмещения понесенного им реаль­ ного ущерба. Если договор безвозмездного пользования земельным участком заключен без указания срока, каждая из сторон вправе во всякое вре-

мя отказаться от него, известив об этом другую сторону за один ме­ сяц (договором может быть предусмотрен иной срок извещения). По договору, заключенному с указанием срока, действует такой же по­ рядок, но при условии, что в самом договоре не предусмотрено иное. Договор, заключенный с указанием срока, может быть расторг­ нут и досрочно по требованию одной из сторон, но на это нужны основания. Собственник земельного участка вправе потребовать досрочно­ го расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда пользователь: использует участок не в соответствии с договором или назна­ чением; не выполняет обязанностей по содержанию земельного участка; существенно ухудшает состояние земельного участка; без согласия собственника передал участок третьему лицу. Пользователь вправе требовать досрочного расторжения дого­ вора безвозмездного пользования: при обнаружении недостатков, делающих нормальное исполь­ зование земельного участка невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора; если земельный участок в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования; если при заключении договора собственник не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемый участок; при неисполнении собственником обязанности передать земель­ ный участок. Как и по договору аренды, если пользователь продолжает ис­ пользовать земельный участок после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны собственника, договор счита­ ется возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Стоимость неотделимых улучшений земельного участка, произ­ веденных пользователем без согласия собственника, возмещению не подлежит. Если собственник продает земельный участок или сдает его в арен­ ду, то права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к новому собственнику или арендатору. В случае смерти гражданина — собственника земель­ ного участка его права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком переходят к его наслед-

нику, а в случае ликвидации или реорганизации юридического лица, предоставившего земельный участок в безшзмездное срочное пользо­ вание, — к его правопреемнику В случае же смерти гражданина (лик­ видации юридического лица), использующего земельный участок на праве безвозмездного срочного пользования, договор прекращается (если иное не предусмотрено договором).

ЕМ.

Кому и в каком порядке могут быть предоставлены слу жебные земельные наделы? Служебные земельные наделы предоставляются работникам организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государ­ ственных природных заповедников и национальных парков). Служебные земельные наделы предоставляются только в безвоз­ мездное срочное пользование — на время трудовых отношений ра­ ботника с данной организацией. Для получения земельного надела необходимо только заявление работника и принятие решения соответствующей организацией о предоставлении надела. Земельные наделы выделяются организациями из числа принад­ лежащих им земельных участков — имеется в виду принадлежащих на праве собственности, т.к., напомним, по новому законодатель­ ству правом предоставления земель в пользование (как постоян­ ное, так и срочное) располагает только собственник. Категории работников, имеющих право на получение земель­ ных наделов, устанавливаются законодательством. Так, Положением о государственной лесной охране Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1998 г. № 850 , установлено, что должностным лицам го­ сударственной лесной охраны Российской Федерации на время ра­ боты в лесной охране выделяются служебные земельные наделы (пахотная земля и сенокосы) в порядке, на условиях и в размерах, устанавливаемых законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации. При этом предоставленные служебные зе­ мельные наделы сохраняются в прежних размерах за лицами, рабою

10

СЗ РФ. 1998. № 32. Ст. 3896.

тавшими в государственной лесной охране Российской Федерации и вышедшими на пенсию по инвалидности (независимо от стажа работы) или по старости (при наличии общего стажа работы в го­ сударственной лесной охране Российской Федерации не менее 10 лет), — пожизненно; за семьями работников государственной лесной охраны Российской Федерации, призванных на действи­ тельную срочную военную службу или поступивших на учебу, — на весь срок нахождения на военной службе либо в учебном заведе­ нии; а также за семьями работников, погибших при исполнении служебных обязанностей: для нетрудоспособных супруга и родите­ лей — пожизненно, для детей — до их совершеннолетия. До сих пор действует постановление Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работ­ ников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог и речного флота» . Им установлены размеры служебных земельных наделов (пахотной земли и сенокоса) на се­ мью для работников указанных отраслей, проживающих в сельской местности, поселках городского типа и городах районного подчи­ нения. Эти размеры составляют: а) для лесников, постоянных рабочих, инженерно-технических работников и служащих лесхозов, лесничеств, лесных питомников, леспромхозов, лесопунктов, химлесхозов, рейдов, запаней, сплав­ ных контор и других лесохозяйственных и лесозаготовительных предприятий, работников строительных участков (управлений), осуществляющих строительство лесозаготовительных и лесосплав­ ных предприятий, работников лесной охраны заповедников и го­ сударственных лесоохотничьих хозяйств, егерей охотничьих хо­ зяйств и заказников: 11

пахотной земли — д о 0,30 га, а в многолесных районах — до 0,50 га; сенокоса — от 1 д о 2 га. Перечень многолесных районов утверждается субъектами Рос­ сийской Федерации, перечень которых приведен в приложении № 1 к данному постановлению; б) для линейных работников автомобильных дорог и железно­ дорожного транспорта (перечень их должностей указан в приложе­ нии № 2 к постановлению) — пахотной земли до 0,25 га и сенокоса 11

СП РСФСР. 1965. № 5. Ст. 24, последние изменения в него внесены 26 фев­ раля 1992 г.

но 1 га, а в малонаселенных районах Сибири и Дальнего Востока, определяемых соответствующими субъектами Федерации, — пахот­ ной земли до 0,50 га и сенокоса от 1 до 2 га; в) для линейных работников связи (работников линейных, ли­ нейно-технических и кабельных участков, усилительных пунк­ тов и промежуточных радиорелейных станций эксплуатацион­ но-технических узлов связи и управлений (районов) кабельных и радиорелейных магистралей) — пахотной земли д о 0,25 га и сенокоса до 1 га; г) для линейных работников магистральных трубопроводов (нефтепроводов, продуктопроводов, газопроводов) и речного фло­ та (судоходной обстановки и гидротехнических сооружений) — па­ хотной земли до 0,15 га и сенокоса до 1 га. ЕЖ

Если находящееся в собственности гражданина или юри­ дического лица строение расположено на земельном уча­ стке, который данному лицу не принадлежит, то на каком основании это лицо может пользоваться землей д л я под­ хода к строению, обслуживания его и т.д.? Для использования части чужого земельного участка, необхо­ димой для обслуживания здания, строения, сооружения и подхода к нему, не нужно оформлять сервитут или приобретать иные права на необходимую часть земельного участка. В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. В этой же статье гово­ рится, что если из закона, решения о предоставлении земли, нахо­ дящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. В данном случае из зако­ на как раз вытекает иное: в соответствии с Земельным кодексом РФ право постоянного пользования предоставляется только определен­ ным видам юридических лиц, а в отношении рассматриваемой си­ туации используется термин «право на использование соответству­ ющей части земельного участка». Для получения такого права не

требуется решения соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления. Как определить размер площади земельного участка, необходи­ мой для использования здания? Согласно ст. 33 (п. 3) ЗК РФ такой размер устанавливается в соответствии с утвержденными в установ­ ленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов дея­ тельности или в соответствии с правилами землепользования и за­ стройки, землеустроительной, градостроительной и проектной д о ­ кументацией. Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ правила землепользования и застройки являются д о ­ кументом градостроительного зонирования, в котором устанавли­ ваются территориальные зоны и градостроительные регламенты, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. При этом градостроительный регламент — это ус­ танавливаемые в пределах границ соответствующей территориаль­ ной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участ­ ков и предельные параметры разрешенного строительства, рекон­ струкции объектов капитального строительства, а также ограниче­ ния использования земельных участков и объектов капитального строительства. 12

При переходе права собственности на здание, строение, соору­ жение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу о н о приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 35 З К РФ). В случае же пе­ рехода права собственности на здание, строение, сооружение к не­ скольким собственникам порядок пользования земельным участ­ ком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования зе­ мельным участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой 12

СЗ РФ. 2005. №1(ч. 1).Ст. 16.

недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соот­ ветствующие здания и сооружения, если это не противоречит усло­ виям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). По Земельному кодексу (п. 3 ст. 35) собственник здания, строе­ ния, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Если земельный участок находится в частной собственности, пре­ имущественное право покупки осуществляется в порядке, установ­ ленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Если земельный участок находится в государственной или муни­ ципальной собственности, собственники здания имеют исключи­ тельное право на приватизацию земельного участка. Если земель­ ный участок не продается, а сдается в аренду, собственникам рас­ положенной на нем недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого земельного участка. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неде­ лимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного зе­ мельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не пре­ дусмотрено законодательством (п. 3 ст. 36 З К РФ). Земельным кодексом особо оговорены случаи, когда собствен­ никами зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом зе­ мельном участке, являются иностранные граждане, лица без граж­ данства и иностранные юридические лица. На них преимуществен­ ное право покупки или аренды земельного участка распространяется с учетом ограничений, установленных земельным законодатель­ ством (п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 4 и 5 ст. 28 З К РФ), но Пре­ зидент РФ может установить перечень видов зданий, строений, со­ оружений, на которые это правило не распространяется.

ЕМ.

Глава 3 В О З Н И К Н О В Е Н И Е ПРАВ НА З Е М Е Л Ь Н Ы Е УЧАСТКИ

Какие виды прав на земельные участки предусмотрены действующим законодательством?

Действующее земельное законодательство предусматривает сле­ дующие шесть видов прав на земельные участки: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; право аренды; право безвозмездного срочного пользования; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Четыре из указанных видов прав — право собственности, посто­ янного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут — являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком — так называемыми обязательственными правами. С точки зрения гражданского законодательства и прав на иму­ щество вообще два вида прав — постоянное (бессрочное) пользо­ вание и пожизненное наследуемое владение — являются исключи­ тельно земельно-правовыми, поскольку применяются только в от­ ношении земельных участков, а не иного имущества. Определенной спецификой обладает также право безвозмездного срочного пользо­ вания земельным участком. В части второй ГК РФ регулируются вопросы безвозмездного пользования (договор ссуды), и даже ис­ пользуется термин «безвозмездное временное пользование». В свя­ зи с этим представляется, что нормы ГК РФ подлежат применению

к праву безвозмездного срочного пользования земельным участком (в части, не противоречащей земельному законодательству). Но все же непосредственно о безвозмездном срочном пользовании в граж­ данском законодательстве речь не идет. Следует также указать, что несмотря на имеющееся в Граждан­ ском кодексе РФ указание на иные виды вещных прав на имуще­ ство — право хозяйственного ведения и право оперативного уп­ равления, данные виды прав не могут применяться в отношении земельных участков как не предусмотренные в земельном законо­ дательстве.

ЕЛ.

Каковы основания возникновения прав на земельные уча­ стки? Статья 25 З К РФ предусматривает, что права на земельные уча­ стки возникают по основаниям, установленным гражданским за­ конодательством. В связи с этим обратимся к положениям ГК РФ. Перечень оснований возникновения гражданских прав и обя­ занностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ. Анализируя данный пере­ чень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться: 1) договор или иная сделка; 2) акт государственного органа или органа местного самоуправ­ ления; 3) судебное решение, установившее право на земельный участок; 4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом. Рассмотрим подробнее данные основания. В качестве примера договоров и иных сделок, служащих осно­ ванием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждиве­ нием, передачу земельного участка по наследству на основании за­ вещания, любые другие сделки, предметом которых может быть зе­ мельный участок или право на земельный участок (например, пе­ редача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка). Под актами государственных органов или органов местного са­ моуправления, на основании которых возникают права на земель-

ные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собствен­ ность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д. Однако не исключена возможность принятия государственны­ ми или муниципальными органами также и иных актов, обосновы­ вающих возникновение прав на земельные участки. Например, в г. Москве широко распространена практика издания префектами административных округов распоряжений об установлении прав пользования земельными участками. В соответствии с Регламен­ том подготовки и оформления распоряжений префектов админис­ тративных округов по установлению прав на землю в процессе ре­ гистрации землепользователей, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994 г. № 77 , данные распо­ ряжения направлены на обеспечение первичного учета землеполь­ зователей, выявленных в ходе инвентаризации земельных участков либо обратившихся с целью оформления документов, удостоверя­ ющих права на земельные участки. Распоряжения префектов о б установлении прав на земельные участки (издаваемые при выявле­ нии соответствующих правовых оснований) по сути имеют то же значение, что и решение уполномоченного органа о предоставле­ нии земельного участка, т.е. являются основанием для заключения соответствующего договора (аренды земельного участка и др.) либо для государственной регистрации вещного права. Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судеб­ ные органы, и отвечает требованиям ст. 59 З К РФ, согласно кото­ рой признание права на земельный участок осуществляется в су­ дебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муни­ ципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 З К РФ). 13

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, всту­ пившее в законную силу, является правовым основанием для госу­ дарственной регистрации установленного судом права на земель­ ный участок. 13

Вестник Мэрии Москвы. 1994. № 6.

Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно приве­ сти приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько основа­ ний. Так, например, при предоставлении земельного участка в арен­ ду государственным органом или органом местного самоуправле­ ния основаниями для возникновения права аренды будут, во-пер­ вых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор арен­ ды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципаль­ ных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Я. Я.

Какими нормативными актами определяются основания и условия приобретения прав на землю? Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки (право соб­ ственности, право постоянного (бессрочного) пользования, серви­ тут, а также право аренды и право безвозмездного срочного пользо­ вания) возникают на основаниях, предусмотренных для возникно­ вения гражданских прав и о б я з а н н о с т е й , у с т а н о в л е н н ы х гражданским законодательством, федеральными законами, и под­ лежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним». Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридиче­ ские лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении сво­ их прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В то же вре­ мя эту норму следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соот­ ветствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуж­ даться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и дру­ гих природных ресурсах.

Статьей 8 Гражданского кодекса определено, что гражданские права и обязанности возникают из основании, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граж­ дан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены зако­ ном или такими актами, но в силу общих начал и смысла граж­ данского законодательства порождают гражданские права и обя­ занности. Указанной статьей определен общий для приобретения любых гражданских прав перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земель­ ные участки. Особенности приобретения прав на земельные участки установ­ лены Земельным кодексом Российской Федерации, и прежде всего гл. V «Возникновение прав на землю». При приобретении определенного права на земельный участок следует обращаться также к нормам ГК РФ (гл. 14 «Приобретение права собственности»; гл. 17 «Право собственности и другие вещ­ ные права на землю»). Помимо гл. 2 Гражданским кодексом предусматриваются также нормы, устанавливающие особенности приобретения права с о б ­ ственности (гл. 14), в том числе основания приобретения этого пра­ ва (ст. 218 ГК Р Ф ) , а также права общей собственности (ст. 244 ГК РФ). Отдельно следует обратить внимание на то, что гл. 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права п о ж и з н е н н о г о наследуемого владения (ст. 265), права постоянного ( б е с с р о ч ­ ного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Н о с приняти­ ем З К РФ положения указанных статей в части, противореча­ щей З К Р Ф , применяться не могут, поскольку Земельный ко­ декс РФ в данном случае содержит специальные нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений. То же можно сказать и о б иных статьях ГК РФ, составляющих с о ­ держание и гл. 17, и иных глав ГК РФ, если они касаются п р и ­ обретения прав на земельный участок. В частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного уча­ стка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на н е д в и ж и м о е и м у щ е с т в о , на н е м н а х о д я щ е е с я (ст. 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строи­ тельства (ст. 263 ГК РФ). Приобретение прав на земельные участки определенных кате­ горий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть допол-

нительно урегулировано иными федеральными законами. Так, от­ дельные положения о приобретении земель сельскохозяйственно­ го назначения установлены Федеральным законом «Об обороте зе­ мель сельскохозяйственного назначения». Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в госу­ дарственной или муниципальной собственности, если на них рас­ положено недвижимое имущество, урегулировано также и норма­ ми Федерального закона «О приватизации государственного и му­ ниципального имущества». Статья 25 ЗК РФ особо подчеркивает, что основания приобре­ тения прав могут быть установлены только федеральными закона­ ми, однако субъектами Российской Федерации, органами местно­ го самоуправления в соответствии с федеральными законами могут быть утверждены отдельные нормы, определяющие условия при­ обретения земельных участков. Так. например, в соответствии со ст. 33 З К РФ предельные (мак­ симальные и минимальные) размеры земельных участков, предо­ ставляемых гражданам в собственность из находящихся в государ­ ственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородниче­ ства, животноводства, дачного строительства, устанавливаются за­ конами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строитель­ ства — нормативными правовыми актами органов местного само­ управления. Максимальные размеры земельных участков, в соответствии с той же статьей предоставляемых гражданам в собственность бес­ платно для целей, предусмотренных правилами п. 1 ст. 33, уста­ навливаются: федеральными законами — из земель, находящих­ ся в федеральной собственности; законами субъектов Российской Федерации — из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации; нормативными правовыми актами орга­ нов местного самоуправления — из земель, находящихся в с о б ­ ственности муниципальных образований. Для целей, не указан­ ных в данном пункте, предельные размеры земельных участков ус­ танавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельно­ сти или в соответствии с правилами землепользования и застрой­ ки, землеустроительной, градостроительной и проектной докумен­ тацией.

Приватизация земельных участков сельскохозяйственного на­ значения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, согласно ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

КГ.

Какими д о к у м е н т а м и у д о с т о в е р я е т с я право на земельный участок? Право на земельный участок, приобретенное участником земель­ ных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами. В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удо­ стоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 26 ЗК РФ основана на общем требовании о государствен­ ной регистрации прав на земельные участки как недвижимое иму­ щество и сделок с ними. Документами, удостоверяющими права на земельные участки, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются доку­ менты, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9). Поскольку согласно ст. 12 упомянутого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат госу­ дарственной регистрации в Едином государственном реестре прав, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. При этом неотъемлемой частью Еди­ ного государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имуще­ ство, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих д о ­ кументов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все д о ­ кументы, п о с т у п а ю щ и е для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о: принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, пра­ вообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных сви­ детельствах о государственной регистрации прав; выписках и

справках из Единого государственного реестра прав, об иных до­ кументах. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетель­ ством о государственной регистрации прав (ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним»). Проведенная государственная регистра­ ция договоров и иных сделок удостоверяется посредством совер­ шения специальной регистрационной надписи на документе, вы­ ражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Формы свидетельства о государственной регистрации, введен­ ные отдельными субъектами Российской Федерации и админист­ рациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. При применении ч. 2 ст. 26 З К РФ, которая устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного уча­ стка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государ­ ственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами, следует иметь в виду, что, согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ ле истечения срока договора при отсутствии возражений со сто­ роны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, при продол­ жении арендных отношений договор подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государствен­ ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на не­ движимое имущество, правоустанавливающие документы на кото­ рое оформлены после введения в действие настоящего Федераль­ ного закона. Положение ч. 3 настоящей статьи основано на нормах ст. 6 того же Федерального закона, согласно которой права на не­ движимое имущество, возникшие д о момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически д е й ­ ствительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная ре­ гистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возник­ ших после введения в действие Федерального закона о государствен­ ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижи­ мого имущества требует государственной регистрации прав на дан­ ный объект, возникших д о введения в действие настоящего Феде­ рального закона.

ЕТ.

Каково значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними? Государственная регистрация прав на земельные участки и сде­ лок с ними представляет собой юридический акт признания и под­ тверждения государством возникновения, ограничения (обремене­ ния), перехода или прекращения прав на земельные участки в с о ­ ответствии с законодательством. Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государ­ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законо­ дательства, государственная регистрация прав на земельные участ­ ки имеет следующее значение. Во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Это утверждение основано на норме п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно ко­ торой права на имущество, подлежащие государственной регист­ рации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем, что Зе­ мельный кодекс РФ считает права на земельные участки подлежа­ щими государственной регистрации, на них распространяется ука­ занная норма. Данный вопрос имеет большое практическое значе­ н и е , п о с к о л ь к у без г о с у д а р с т в е н н о й регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев — также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муници-

пального органа, договора или судебного решения, предоставляю­ щего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсут­ ствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий. Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государствен­ ной регистрации соответствующего права (сделки) непосредствен­ но следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подле­ жат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год. Во-вторых, государственная регистрация является единствен­ ным доказательством существования зарегистрированного права. Д а н н о е правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по сути означает, что ни­ какие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т.д., не могут рассматриваться в качестве доста­ точного доказательства принадлежности тому или иному лицу со­ ответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации. Вместе с тем следует подчеркнуть, что вышесказанное в полной мере применимо лишь к тем правам, которые возникли после вве­ дения в действие Федерального закона «О государственной регист­ рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку данный Закон признает юридически действительными права, воз­ никшие д о его вступления в силу (т.е. до 31 января 1998 г.), а также государственную регистрацию прав, которая осуществлялась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента (ст. 6 Закона). Права на земельные участки, воз­ никшие д о 31 января 1998 г., подлежат государственной регистра­ ции при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях — лишь по желанию правообладателей. В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок мо­ жет быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним»). Данное правило фактически является од­ ной из предусмотренных законодательством гарантий устойчиво­ сти зарегистрированного права на земельный участок. Оно означа-

ет. что при наличии у юридического или физического лица доку­ ментов, свидетельствующих о произведенной регистрации его пра­ ва на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного реше­ ния, а не в административном порядке. В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земель­ ные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответ­ ствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указан­ ного Закона проведенная государственная регистрация возникно­ вения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свиде­ тельством о государственной регистрации прав (например, свиде­ тельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной ре­ гистрации права собственности). Однако правоустанавливающие документы, выданные д о начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Рос­ сийской Федерации» , п. 25 постановления Пленума Высшего Ар­ битражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного за­ конодательства»). 14

Е.Н.

Каков порядок государственной регистрации прав на зе­ мельные участки? Порядок государственной регистрации прав на земельные уча­ стки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация носит заявительный характер. Ины14

СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.

ми словами, право того или иного лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя. Согласно п. 1 ст. 9 упомянутого Закона государственную реги­ страцию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуще­ ствляют федеральный орган исполнительной власти, уполномочен­ ный в области государственной регистрации, и его территориаль­ ные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом яв­ ляется Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации). Ранее (до 1 января 2005 г.) государственную ре­ гистрацию осуществляли специальные органы (Учреждения ю с ­ тиции по государственной регистрации прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним), созданные субъектами Российской Феде­ рации. Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную регистрацию взима­ ется государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавли­ вается Налоговым кодексом РФ. Таким образом, правообладателю для того, чтобы зарегистриро­ вать свое право на земельный участок (или сделку с ним), необхо­ димо оплатить в федеральный бюджет госпошлину за государствен­ ную регистрацию и обратиться с заявлением о государственной ре­ гистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы. К заявлению о государственной регистрации должны быть при­ ложены необходимые для ее осуществления документы. Такие д о ­ кументы можно условно разделить на следующие группы. 1. Документы, подтверждающие правоспособность правообла­ дателя. Сюда относятся учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет доку­ мент, удостоверяющий личность, например паспорт. 2. Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае, если от имени правообладателя за госу­ дарственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В слу­ чае, когда от имени организации действует ее руководитель, необ­ ходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избра-

ния) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора акци­ онерного общества и т.п.). 3. Документы, содержащие описание земельного участка. Таким документом является план земельного участка согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на не­ движимое имущество и сделок с ним». План земельного участка является обязательным приложением к документам, подаваемым на государственную регистрацию. 4. Документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень та­ ких документов установлен ст. 17 Федерального закона «О государ­ ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся: акты, изданные органами государственной власти или органа­ ми местного самоуправления в рамках их компетенции и в поряд­ ке, который установлен законодательством, действовавшим в ме­ сте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совер­ шенные в соответствии с законодательством, действовавшим в ме­ сте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, вы­ данные уполномоченными органами государственной власти в по­ рядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с за­ конодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Государственная регистрация проводится в течение одного ме­ сяца с момента подачи всех документов.

Правообладателю выдается документ, удостоверяющий прове­ денную государственную регистрацию. Таким документом являет­ ся свидетельство о государственной регистрации. В случае регист­ рации сделки с земельным участком (например, в случае регистра­ ции договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (обычно в виде специального штампа) на документе, выражающем содержа­ ние сделки (например, на договоре аренды земли). Вместе с тем законом предусмотрены случаи, когда государствен­ ная регистрация проводится в срок, превышающий один месяц. В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сро­ ком не более одного месяца (кроме основного месячного срока ре­ гистрации). Основания для приостановления регистрации назва­ ны в ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистра­ тором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности пред­ ставленных документов или достоверности указанных в них сведе­ ний. При этом регистратор обязан принять все необходимые меры для разрешения сложившейся ситуации — уведомить заявителя, направить соответствующие запросы о подтверждении подлинно­ сти документов и т.д. Государственная регистрация может быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя на срок, не превышающий трех месяцев. В государственной регистрации права на земельный участок (или сделки с ним) может быть отказано по следующим основаниям, указанным в ст. 20 Федерального закона «О государственной реги­ страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, под­ лежащим государственной регистрации. Отказ по данному основа­ нию возможен, например, в случае, когда заявление подано на го­ сударственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее одного года. Такой договор не подле­ жит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ. 2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Как говорилось выше, государственная реги­ страция носит заявительный характер. Право обращаться за реги-

страциеп права принадлежит тому лицу, которое это право приоб­ ретает. Таким образом законодатель защищает интересы субъектов прав на земельные участки. 3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуюттребованиям дей­ ствующего законодательства. Подданное основание для отказа под­ падает наибольшее количество случаев. Например, не соблюдена обязательная нотариальная форма, установленная для некоторых видов договоров; в договоре, являющемся основанием для государ­ ственной регистрации, отсутствуют существенные условия и пр. 4. Акт государственного органа или акт органа местного самоупраштения о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законо­ дательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Отказ по данному основанию возможен в связи с тем, что документ, являющийся основанием для регистрации (акт государственного органа или органа местного самоуправления), утратил силу. 5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не упол­ номочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, продавцом по договору купли-продажи зе­ мельного участка выступает лицо, не являющееся его собственни­ ком и, соответственно, не имеющее права по распоряжению им. 6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. 7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует о б отсутствии у заявителя прав на дан­ ный объект недвижимого имущества. Государственная регистрация как акт подтверждения и признания права от имени государства может осуществляться только в том случае, когда правоустанавли­ вающие документы однозначно подтверждают наличие заявленно­ го права конкретного лица (заявителя) на конкретный земельный участок. 8. Правообладатель не представил заявление и иные необходи­ мые документы на государственную регистрацию ранее возникше­ го права на объект недвижимого имущества, наличие которых не­ обходимо для государственной регистрации возникших после вве­ д е н и я в д е й с т в и е Ф е д е р а л ь н о г о закона «О г о с у д а р с т в е н н о й регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пере­ хода данного права, его ограничения (обременения) или совершен­ ной после введения в действие настоящего Федерального закона

сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, воз­ никших до введения в действие указанного Закона, в этом случае обязательна. Ее отсутствие препятствует регистрации перехода или ограничения права, а также сделок с участком. 9. Не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистра­ ции прав. Перечень необходимых документов рассмотрен выше. 10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Ранее зарегистрированные права имеют приоритет. В случае, когда на участок заявляются к регист­ рации права, входящие в противоречие с уже зарегистрированны­ ми, в регистрации должно быть отказано. Спор о праве в таком слу­ чае может быть решен в судебном порядке. В случае отказа в государственной регистрации заявитель впра­ ве устранить причины, послужившие основанием для отказа, и по­ вторно обратиться за государственной регистрацией, вновь опла­ тив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

Д.Б.

Каков порядок получения информации о правах на земель­ ные участки? Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки являются открытыми, поскольку согласно ст. 6 Федерального за­ кона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ ство и сделок с ним» государственная регистрация носит открытый характер. Это означает, что любое лицо, как физическое, так и юри­ дическое, вправе получать информацию о правах на земельные уча­ стки с соблюдением установленного законом порядка. Для получения такой информации необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию на терри­ тории нахождения интересующего земельного участка. Информа­ ция выдается на основании письменного заявления. При обраще­ нии необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность, для физического лица или документы, подтверждающие регистра­ цию юридического лица (для юридических лиц) и полномочия пред­ ставителя юридического лица (доверенность или документ о назна­ чении руководителя организации).

Предоставление информации о зарегистрированных правах (по общему правилу) осуществляется за плату, за исключением случаев, прямо установленных законом. Бесплатно информа­ ция предоставляется, в частности, судам, правоохранительным органам, органам государственной власти и местного самоуп­ равления. Информация предоставляется в виде выписок из Единого госу­ дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна содержать описание земельного участ­ ка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судеб­ ном порядке правах требования в отношении данного участка. Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней с даты обращения. При этом сам правообладатель, а также лица, получившие от него доверенность, или его законные представители могут получить не только выписку, но и сведения о содержании правоустанавливаю­ щих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости. Таким же пра­ вом пользуются и руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федера­ ции, налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, суды, правоохранительные органы и некоторые другие, полный перечень которых содержится в п. 3 ст. 7 Федераль­ ного закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом сам правообладатель вправе получить информацию о лицах, которые обращались за сведениями о принадлежащих ему земельных участках.

ЛБ.

Какие правовые основания предусмотрены д л я приобре­ тения права собственности на земельный участок? Основания для приобретения права собственности в целом ус­ тановлены ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, ко-

торое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражда­ нина право собственности на принадлежавшее ему имущество пе­ реходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещани­ ем или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юри­ дическим лицам — правопреемникам реорганизованного юриди­ ческого лица. Если имущество не имеет собственника, собственник его неиз­ вестен или отказался от имущества либо утратил на него право соб­ ственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотрен­ ным законом. Земельным кодексом РФ установлены и иные, не известные ст. 218 ГК Р Ф , основания приобретения права собственности гражданами: это, как уже говорилось выше, безвозмездное оформ­ ление права собственности гражданами, использовавшими земель­ ные участки д о вступления в силу З К РФ, — на основании права пожизненного наследуемого владения (ст. 21 З К РФ), постоянно­ го (бессрочного) пользования (ст. 20 З К РФ). Кроме того, право собственности может быть оформлено и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретен­ ные ими в результате сделок, которые были совершены д о вступ­ ления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собствен­ ности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и за­ регистрированы. В д а н н о м случае речь идет о ненадлежащем оформлении земельных участков, на которых расположены ж и ­ лые дома. Обращаясь к регулированию возникновения права собствен­ ности на земельные участки, следует заметить, что согласно ч. 3 ст. 25 З К РФ в Российской Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки, право собственности на ко­ торые было прекращено на основании принятого в 1917 г. «Дек­ рета о земле», поскольку национализированные в этот период земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наслед­ никам.

Е.Г.

Какие права на з е м е л ь н ы й у ч а с т о к п р и о б р е т а е т л и ц о с приобретением права с о б с т в е н н о с т и на здание, строение, сооружение?

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственно­ сти на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом зе­ мельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает пра­ во на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и преж­ ний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, с о ­ оружение к нескольким собственникам порядок пользования зе­ мельным участком определяется с учетом долей в праве собствен­ ности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строени­ ем, сооружением и необходимой для их использования, определя­ ется в соответствии с Правилами об установлении норм предостав­ ления земельных участков. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покуп­ ки или аренды земельного участка, которое осуществляется в п о ­ рядке, установленном гражданским законодательством для случа­ ев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отноше­ ний по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем. Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земель­ ного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяе­ мые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооруже­ нием) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собствен-

ником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если про­ давцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ уста­ навливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупате­ лю одновременно с передачей права собственности на такую не­ движимость передаются права на ту часть земельного участка, ко­ торая занята этой недвижимостью и необходима для ее использо­ вания. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, поку­ пателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю пе­ реходит право собственности на ту часть земельного участка, кото­ рая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит ус­ ловиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приоб­ ретает право пользования соответствующей частью земельного уча­ стка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При применении норм законодательства о переходе прав на зе­ мельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, стро­ ения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижи­ мости, с момента государственной регистрации перехода права соб­ ственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принад­ лежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользова­ ния, а покупателю согласно ст. 20 З К РФ земельный участок на та-

ком праве предоставляться не может, последний как лицо, к кото­ рому перешло право постоянного (бессрочного) пользования зе­ мельным участком в связи с приобретением здания, строения, с о ­ оружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. При этом согласно п. 2 ст. 35 3 К РФ предельные размеры пло­ щади части земельного участка, занятой зданием, строением, с о ­ оружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в уста­ новленном порядке норм отвода земель для конкретных видов дея­ тельности или правил землепользования и застройки, землеустро­ ительной, градостроительной и проектной документации.

Е.Г.

Каковы основания возникновения права постоянного (бес­ срочного) пользования? При так называемом первичном предоставлении права посто­ янного (бессрочного) пользования земельным участком основани­ ем приобретения этого права является решение органа государствен­ ной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю (ст. 20 З К РФ). Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования мо­ жет быть приобретено на иных основаниях, предусмотренных за­ конодательством. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования установлены и ст. 268 ГК РФ, но в соответствии с ука­ занной ст. 20 З К РФ с момента вступления в действие Земельного кодекса земельные участки не предоставляются гражданам, а также юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных уч­ реждений, федеральных казенных предприятий. Земельные участки на основании этого права могут быть предоставлены также органам государственной власти и органам местного самоупраатения. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельны­ ми участками, возникшее у граждан или юридических лиц до вве­ дения в действие ЗК РФ, сохраняется. Таким образом, если земель-

ный участок был приобретен организацией до введения в действие ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования за ним со­ храняется (см. ст. 20 ЗК РФ). Возможность приобретения земельного участка на основе права постоянного (бессрочного) пользования после введения в действие ЗК РФ для лиц, не указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, существенно ог­ раничена. Так, невозможно предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, в том чис­ ле акционерным обществам. На это указывает и постановление Пленума Высшего Арбит­ ражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопро­ сах, связанных с применением земельного законодательства», с о ­ гласно п. 2 которого ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бес­ срочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 З К РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными пред­ принимателями, изданные после введения в действие З К РФ, дол­ жны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ как противоречащие закону. В то же время переход данного права предполагается при при­ обретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из с о ­ держания соответствующих норм ГК РФ и З К РФ. Статьей 271 ГК РФ установлено, что лицо, к которому перехо­ дят права собственности на недвижимость, находящуюся на чу­ жом земельном участке, приобретает право пользования соответ­ ствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 З К РФ, в свою очередь, определяет, что лицо, к которому перехо­ дят права собственности на здание, строение, сооружение, нахо­ дящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на ис­ пользование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их исполь­ зования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Несмотря на некоторые разночтения в ст. 271 Г К Р Ф и ст. 35 ЗК РФ, использование части земельного участка, на которое ука­ зывает Земельный кодекс РФ, должно быть оформлено определен-

ным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего к приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержа­ нию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недви­ жимость. Другими словами, если лицу, передающему в собствен­ ность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право по­ стоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал. При этом следует обратить внимание на то, что п. 12 постанов­ ления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 определено: если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие З К РФ к лицу, которое в силу п. I ст. 20 З К РФ не может обладать земель­ ным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу д о 1 января 2006 г. надлежит по своему выбору пере­ оформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу дого­ воров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганиза­ цией юридического лица в порядке правопреемства. В отношении перехода прав к правопреемнику в процессе реор­ ганизации юридического лица действуют нормы ГК РФ. В частно­ сти, ст. 58 Г К Р Ф определено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При при­ соединении юридического лица к другому юридическому лицу к пос­ леднему переходят права и обязанности присоединенного юридиче­ ского лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь воз­ никшим юридическим лицам в соответствии с разделительным ба­ лансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организа­ ционно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования согласно Земельному кодексу РФ сохраняется за лицами, если оно было предоставлено до вступления в силу ЗК РФ. Кроме того, дан­ ное право может перейти лицу при переходе прав на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, а также в случаях реорганизации юридического лица, описанных выше, поскольку у приобретателя недвижимости и правопреемника реорганизованно­ го юридического лица могут возникнуть только те права на имуще­ ство, в том числе и земельные участки, которые принадлежали ли­ цам, передающим свои права. Последующая реализация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.акционерными обществами не­ посредственно связана с условиями реализации ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон). Согласно данной статье юридиче­ ские лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юриди­ ческих лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессроч­ ного) пользования земельными участками на право аренды земель­ ных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию д о 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Следует обратить внимание на то, что переоформление права на земельный участок в порядке ст. 3 Вводного закона непосредствен­ но связано с заключением соответствующего договора — договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодатель­ ства возможно только в исключительных случаях. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свобод­ ны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность за­ ключить договор предусмотрена Гражданском кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понужде­ ние заключить договор подчинено порядку, установленному ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым если сторона, для которой в с о ­ ответствии с Гражданским кодексом или иными законами заклю­ чение договора обязательно, уклоняется от его заключения, дру­ гая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Исходя из приведенных норм следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельные уча-

стки сохраняется за землепользователями после введения в действие ЗК РФ. После 1 января 2006 г. данное право не может быть прекра­ щено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответ­ ствии с действующим на момент приобретения этого права зако­ нодательством, и сохраняется за правообладателем до момента за­ ключения договора аренды или купли-продажи земельного участ­ ка. Споры о праве на земельный участок разрешаются в судебном порядке, втом числе если органы государственной власти, уполно­ моченные осуществлять распоряжение земельными участками, на­ ходящимися в государственной собственности, обратятся в суд о понуждении заключения указанных выше договоров. В отношении возможности установления Вводным законом норм, содержащихся в п. 2 ст. 3 и касающихся обязательного пере­ оформления права постоянного (бессрочного) пользования д о 1 ян­ варя 2006 г., на наш взгляд, следует обратить внимание на несколь­ ко моментов. Данная норма направлена на ускорение процессов изменения земельно-правового режима, приведения его в соответ­ ствие с положениями З К Р Ф , а также на сокращение переходного периода после вступления в силу ЗК РФ (что и яшшется одной из целей принятия и действия данного Федерального закона). В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями Гражданского и Земельного кодексов РФ. При этом статьи З К РФ как основного закона земельного законодательства имеют высшую юридическую силу, на что указывает и ст. 2 ЗК РФ, в соответствии с которой нор­ мы земельного права, содержащиеся в других федеральных зако­ нах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответ­ ствовать Земельному кодексу РФ.

КГ

Возможно л и приобретение права пожизненного наследу­ емого владения после принятия Земельного кодекса Рос­ сийской Федерации? В соответствии с о ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных уча­ стков на праве пожизненного наследуемого владения с принятием Земельного кодекса прекращено. Это означает, что после принятия ЗК РФ органы государственной власти или местного самоуправле-

ння, уполномоченные распоряжаться земельными участками, на­ ходящимися в государственной или муниципальной собственно­ сти (ст. 29 ЗК РФ), не могут предоставить земельный участок граж­ данину на основании этого права. Однако та же ст. 21 ЗК РФ указывает, что право п о ж и з н е н н о ­ го наследуемого владения, предоставленное гражданам до при­ нятия З К РФ. за ними сохраняется. В связи с этим земельные участки могут на основании данного права перейти к иным граж­ данам и в настоящее время в порядке наследования (часть тре­ тья ГК РФ). Помимо этого право пожизненного наследуемого владения пе­ реходит к лицу, приобретающему право собственности на здание, строение или сооружение, расположенное на таком земельном уча­ стке. Это следует из положений ст. 35 З К РФ, в соответствии с ко­ торой лицо, к которому переходят права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, приобретает право на использование соответствующей части зе­ мельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и не­ обходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Статья 552 ГК РФ также указывает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одно­ временно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Той же статьей устанавливается, что продажа недвижимости, находящей­ ся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве с о б ­ ственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недви­ жимости покупатель приобретает право пользования соответству­ ющей частью земельного участка на тех же условиях, что и прода­ вец недвижимости. Переход «права пользования», на которое ука­ зывает ст. 552 ГК РФ, означает в данном случае переход правомочия пользования в составе того права на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимого имущества. В рассматривае­ мом случае это может быть только право пожизненного наследуе­ мого владения.

Какие правовые основания лежат в основе приобретения права аренды и субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка?

Право аренды или субаренды земельного участка возникает на основании договора аренды или субаренды соответственно. Также данные права возникают у лиц, приобретающих эти права на осно­ вании сделки по распоряжению ими арендаторами и субарендато­ рами (ст. 22 ЗК РФ). Основаниями возникновения права безвозмездного срочного пользования являются либо решение соответствующего органа го­ сударственной власти или местного самоуправления, предоставля­ ющего земельный участок, либо договор, если земельный участок передается в пользование гражданином или юридическим лицом — собственником земли. КГ

Как можно приобрести право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)? Сервитут устанавливается на чужом земельном участке (т.е. на участке, право на который у лица отсутствует). Право ограниченного пользования земельным участком (серви­ тут) возникает по основаниям, предусмотренным как земельным (ст. 23 ЗК РФ), так и гражданским (ст. 274 ГК РФ) законодательством. Главным основанием возникновения утвержденного ЗК РФ пуб­ личного сервитута является решение соответствующего органа го­ сударственной власти или местного самоуправления. Основанием возникновения сервитута по ГК РФ (в соответствии с ЗК РФ сервитута частного) является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Это соглашение подлежит регистрации в порядке, установ­ ленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении и условиях сервитута между сторонами не достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В данном случае подчеркнем то обстоятельство, что соглашение заключается по требованию, т.е. по инициативе собственника соседнего земельного участка. Воз-

никновение права сервитута по инициативе собственника земель­ ного участка, где он будет установлен, не предусматривается. Право сервитута не может возникнуть у лица, которому предо­ ставлено иное право пользования участком (аренда, безвозмездное срочное пользование). Если владелец сервитута приобретает иное право на земельный участок, право сервитута прекращается.

КГ.

В каком порядке граждане или юридические лица могут приобрести земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности? Находящиеся в государственной или муниципальной собствен­ ности земельные участки могут быть приобретены гражданами в собственность, в аренду и на основании иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав. Д о утверждения нового ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, приобретались гражданами и организациями на основании законодательства о зе­ мельной реформе. Кроме того, в соответствии с ГК РФ не исклю­ чалась и возможность приобретения земельных участков на осно­ вании сделки и по решению суда. В соответствии со ст. 20 З К РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предпри­ ятиям, а также органам государственной м а с т и и органам местно­ го самоуправления для выполнения ими возложенных на них фун­ кций. Часть 2 указанной статьи устанавливает то основное прави­ ло, согласно которому основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу насто­ ящего Кодекса основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим ли­ цами, предусмотренные указами Президента РФ, теряют силу. Полномочиями по предоставлению земельных участков из государ­ ственной или муниципальной собственности обладают органы государ­ ственной власти или местного самоуправления в соответствии с предо­ ставленной им компетенцией (см. ст. 9—11 настоящего Кодекса).

Основной формой заключения дого]юров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государствен ной или муниципальной собственности, являются торги (см. ст. 30, 38 настоящего Кодекса и комментарии к ним). Это прежде всего дого­ воры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и воз­ можность заключения договоров без проведения торгов.

Е.Г.

Какие исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе осуществлять предоставление земельных участков? Статья 29 ЗК РФ определяет, что правом предоставления земель­ ных участков из земель, находящихся в государствен ной собствен­ ности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ), осуществляющие управление и распоряжение госу­ дарственным имуществом, в соответствии с их компетенцией. При этом^ федеральный орган государственной власти устанавливается федеральным законодательством, а орган государственной атасти субъекта РФ — законодательством субъекта РФ, если речь идет о распоряжении собственностью субъекта РФ. Правом предостаатения земельных участков из земель, находя­ щихся в муниципальной собственности, наделены органы местно­ го самоуправления, которые определяются нормативными актами местного самоуправления. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием при перехо­ де права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной переда­ че земельного участка решение является основанием для отвода и государственной регистрации прав на участок. При возмездном от­ чуждении — основанием для заключения договора. Следует обратить внимание на то, что настоящее правило, устаноатенное Земельным кодексом РФ, будет действовать в полной мере только после фактического разграничения государственных земель на федератьные земли, земли субъектов РФ и муницип&тьные. Д о этого момента распоряжение государственными землями осущестатяется

органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное, согласно ч. 10 ст. 3 Феде­ рального закона «О введении в действие Земельного кодекса Россий­ ской Федерации». Этой же ч. 10 ст. 3 установлено особое правило по распоряжению земельными участками, находящимися в государствен­ ной собственности до разграничения на федеральную, субъекта РФ и муниципальную: до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собствен­ ности на землю для осуществления распоряжения землями, находя­ щимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями д о разграничения государ­ ственной собственности на землю осуществляется органами мест­ ного самоуправления в пределах их полномочий, если законодатель­ ством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на зе^лю был определен постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю». / Ряд норм, непосредственно касающихся определения полномо­ чий соответствующих органов государственной власти или мест­ ного самоупрааления по распоряжению земельными участками, на которых расположено недвижимое имущество, находящимися в государственной собственности д о ее разграничения, установлены также Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О при­ ватизации государственного и муниципального имущества».

В каких случаях не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципаль­ ной собственности? Согласно ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении государственной или муниципальной собственности в собствен­ ность граждан и юридических лиц земельных участков: для строи­ тельства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на прива­ тизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предостав­ лять их в собственность граждан и юридических лиц. Однако не следует понимать эти положения так, что любой об­ ратившийся в соответствующие органы может получить земельный участок в собственность. Предоставление участков из публичной собственности подчиняется также и законодательству о планиро­ вании использования земель, которое, в частности, должно пред­ полагать, для каких целей будет использоваться тот или иной зе­ мельный участок из государственной или муниципальной собствен­ ности. Важной является также оценка правового статуса заявителя (в ряде случаев иностранцы и лица без гражданства лишены воз­ можности приобретения земельных участков в собственность).

EJ.

Какие ограничения в размерах земельных участков уста­ новлены законодательством? Статьей 33 З К РФ «Нормы предоставления земельных участков» определены основные принципы установления предельных разме­ ров предоставляемых земельных участков. Предельные (максималь­ ные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляе­ мых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьян­ ского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, жи­ вотноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобно­ го хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нор­ мативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предель­ ные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правила­ ми землепользования и застройки, землеустроительной, градост­ роительной и проектной документацией. Определение размеров земельных участков имеет особое значе­ ние для отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйствен-

ного назначения. Статьей 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного на­ значения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Россий­ ской Федерации о землеустройстве. Не допускается совершение сде­ лок с земельными участками из земель сельскохозяйственного на­ значения, если в результате таких сделок образуются новые земель­ ные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.. Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава ис­ кусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответ­ ствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель. Размер общей площади земельных участков сельскохозяйствен­ ных угодий, которые расположены на территории одного админи­ стративно-территориального образования субъекта Российской Фе­ дерации и могут находиться одновременно в собственности граж­ данина, его близких родственников, а также юридических лиц. в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливает­ ся законом субъекта Российской Федерации. Установленный законом субъекта Российской Федерации раз­ мер общей площади таких земельных участков сельскохозяйствен­ ных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельско­ хозяйственных угодий в границах одного административно-терри­ ториального образования. Указанная статья Федерального закона «Об обороте земель сель­ скохозяйственного назначения» Говорит, что законодательство субъек­ та Российской Федерации устанавливает два параметра определения размера участков: минимальный размер участка сельскохозяйствен­ ного назначения в границах субъекта и критерии определения макси­ мальных и минимальных площадей сельхозземель, которые могут на­ ходиться во владении одного гражданина, а также его родственников.

Специальные требования к размеру и местоположению земель­ ного участка, установленные нормами этой статьи, обусловлены, как должно следовать из ее содержания, особенностями более ра­ ционального хозяйственного использования сельскохозяйственных земель, особенностями использования земель этой категории в кон­ кретных регионах, а также намерением законодателя не допустить сосредоточения значительных площадей сельскохозяйственных уго­ дий в руках ограниченного числа граждан. Размеры земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, ограничивать не предполагается. По данному положению могут быть высказаны некоторые замечания. Эта нор­ ма, в принципе, может означать запрет приобретения частным ли­ цом в собственность предприятия, расположенного на землях сель­ скохозяйственного назначения, если площадь земельного участка этого предприятия будет превышать установленные максимальные размеры. Помимо этого ограничения будут действовать для граж­ дан, организующих крестьянские хозяйства, поскольку последние юридическими лицами не являются. Чтобы определить, соответствуют ли размеры земельного уча­ стка требованиям закона, его границы и целевое назначение долж­ ны быть установлены в порядке, предусмотренном законом. Кроме того, размер земельного участка, его границы и местоположение являются основными параметрами, определяющими его как недви­ жимое имущество и объект оборота. Требования по установлению границ земельных участков определены Земельным кодексом РФ, а также законодательством о землеустройстве. ЕТ.

В одном здании размещается образовательное учрежде­ ние на праве оперативного управления и коммерческий банк. Земельный участок был оформлен полностью на уч­ реждение на праве постоянного (бессрочного) пользова­ ния. Затем часть здания была оформлена на коммерче­ ский банк в аренду. Теперь банк хочет выкупить земель­ ный участок. Возможно ли это? Следует сказать, что в данном случае возможность выкупа зе­ мельного участка не исключается. Однако выкуп может быть осу­ ществлен только с согласия публичного собственника или органа

государственной власти (местного самоуправления), уполномочен­ ного распоряжаться земельными участками, находящимися в госу­ дарственной собственности. Согласно действующему законодательству право требовать вы­ купа земельного участка может только собственник недвижимого имущества, но не арендатор. Если речь вдет о выкупе не всего, а только части площади земельного участка, пропорционально ча­ сти плошадн здания, такое решение может быть принято только в случае раздела земельного участка и формирования вместо него двух новых. Это, как правило, возможно только при принятии положи­ тельного решения уполномоченных органов о формальном разделе здания на два самостоятельных объекта прав.

Согласно ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в соб­ ственности помещения в одном здании, вправе приобре­ сти участок в долевую собственность либо заключить д о ­ говор аренды. Д л я этого они должны совместно обратить­ ся в соответствующий орган. Как быть, если один из них не хочет выкупать землю, а желает оставаться на аренде? Действительно, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (п. 5) для приоб­ ретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполни­ тельный орган государственной власти или орган местного самоуп­ равления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлени­ ем о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). На практике большое количество про­ блем возникает с реализацией требования о совместном обращении в соответствующие органы, поскольку собрать для этого всех ^ с о б ­ ственников или совладельцев недвижимости практически невозмож­ но. Однако из-за жесткости нормы решить эту проблему весьма слож­ но. Мы склоняемся к необходимости внесения изменений в действу­ ющую норму ЗК РФ. В то же время в целях разрешения конфликтных ситуаций постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. № 11 высказана следующая позиция (п. 19): при рас­ смотрении споров, связанных с приобретением таких земельных уча­ стков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что дого­ вор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне

арендатора может быть заключен при условии участия в нем как не­ скольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производит­ ся с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного уча­ стка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГКРФ).

Е.Г.

Каковы особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муни­ ципальной собственности и на которых расположены зда­ ния, строения, сооружения? Земельным кодексом РФ (ст. 36) установлено, что граждане и юри­ дические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, распо­ ложенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти зе­ мельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граж­ дане и юридические лица — собственники зданий, строений, с о ­ оружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, другими федеральными законами. В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земель­ ном участке, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким ли­ цам на праве собственности, эти лица имеют право на приобрете­ ние данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собствен­ ности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем ли­ цам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на при­ обретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами. При этом договор аренды земельного уча-

стка заключается с условием согласия сторон на вступление в дан­ ный договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им по­ мещения. В случае, если помещения в здании, расположенном на земель­ ном участке, не подлежащем разделу, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок пре­ доставляется одному из этих лиц на основании решения собствен­ ника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений также имеют право на приобретение земельных участков в собствен­ ность в порядке, установленном Земельным кодексом РФ. Следует заметить, что помимо ЗК РФ приобретение прав на зе­ мельный участок при приобретении права собственности на недви­ жимое имущество урегулировано Гражданским кодексом РФ (ст. 552). Смысл исключительного права на приватизацию земельных уча­ стков или приобретение права аренды земельных участков, кото­ рое имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, заключается в их преимущественном праве на приобре­ тение (закрепление) в собственность земельного участка, на кото­ ром расположена указанная недвижимость. Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из ст. 36 З К РФ, напрямую зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участ­ ке недвижимость, так и от их правового статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ве­ дения и др.) данные субъекты владеют недвижимостью. Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав осуществляется на основании настоящей статьи, законодательства о землеустройстве, государ­ ственном земельном кадастре и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нормы о приватизации земельных участков, на которых распо­ ложены строения и сооружения, установлены также Федеральным законом « О приватизации государственного или муниципального имущества» и постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576 « О Порядке распоряжения земельными участками, находя­ щимися в государственной собственности, до разграничения госу­ дарственной собственности на землю».

/;./: Насколько правомерно относить к федеральной собствен­ ности (собственности субъекта Российской Федерации) земельные участки, занятые зданиями, приобретенными юридическими лицами на вторичном рынке, но ранее на­ ходившимися в федеральной собственности (собственно­ сти субъекта Российской Федерации)? Этот вопрос можно разделить на два: в чью собственность пе­ рейдут указанные земельные участки после разграничения государ­ ственной собственности на землю и какой уполномоченный орган принимает решение о приватизации указанных земельных участ­ ков до разграничения государственной собственности? Прежде всего следует объяснить, какое имущество следует счи­ тать приватизированным. Это важно, поскольку ст. 3 Федерально­ го закона «О разграничении государственной собственности на зем­ лю» установлено, что в федеральную собственность переходят зе­ мельные участки, на которых находится именно приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в фе­ деральной собственности. С правовой точки зрения приватизированным можно считать только то имущество, которое было непосредственно приобретено собственником в частную собственность из публичной (т.е. приоб­ ретено им в порядке приватизации и на основании законодатель­ ства о приватизации). Например, имущество АО, если данная организация продолжает в качестве собственника владеть и пользоваться этим имуществом, после приватизации следует считать приватизированным. То же имущество, но приобретенное в собственность у АО другим лицом, например ООО, а в дальнейшем приобретенное в собственность у ООО част­ ным предпринимателем уже приватизированным яаляться не будет. г

Эта позиция обоснована тем. что приватизация — это лишь от­ правной момент дальнейшего свободного оборота, в который вов­ лекается недвижимость, и считать такое имущество приватизиро­ ванным при каждой очередной сделке (по сути до бесконечности) было бы нелогично. Отношения по приватизации имущества скла­ дываются у государства (органа местного самоуправления) и част­ ного (юридического или физического) лица, непосредственно осу­ ществляющего приватизацию. В этом случае имущество приобре­ тается в порядке приватизации и на основе законодательства о приватизации. Поэтому после осуществления всех соответствую­ щих действий, оно именуется приватизированным. В дальнейшем иное лицо приобретает это имущество уже в соответствии с общи­ ми нормами об обороте. Поэтому оно будет именоваться имуще­ ством, приобретенным посделке (по договору купли-продажи, мены и т.п.). То же самое мы наблюдаем и при других отношениях оборо­ та. Так, например, для гр. Иванова дом, приобретенный им в по­ рядке наследования, считается полученным по наследству. Если в дальнейшем Иванов передаст этот дом Сидорову по договору даре­ ния, для Сидорова дом будет полученным в дар, а уж никак не при­ обретенным по наследству. Таким образом, земельные участки, занятые недвижимым иму­ ществом, ранее находившимся в федеральной собственности (соб­ ственности субъекта РФ, муниципальной собственности), прива­ тизированным, а затем проданным иным юридическим или физи­ ческим лицами на вторичном рынке, не подпадают под нормы ст. 3 Федерального закона «О разграничении государственной собствен­ ности на землю» и к федеральной собственности после разграниче­ ния государственной собственности отнесены быть не могут. Ответ на второй вопрос содержится в нескольких федеральных нормативных актах. Так, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земель­ ного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) установле­ но, что распоряжение указанными землями до разграничения го­ сударственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законо­ дательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 7 ав­ густа 2002 г. № 576 утверждены Правила распоряжения земельны-

ми участками, находящимися в государственной собственности, д о разграничения государственной собственности на землю. Данными Правилами установлено, кто принимает решение о при­ ватизации земельных участков, как занятых, так и не занятых не­ движимым имуществом, в указанный период. При этом Министер­ ство имущественных отношений Российской Федерации (его тер­ риториальные органы) принимает решение о приватизации в случае приобретения гражданами и юридическими лицами объектов недви­ жимого имущества, находящихся в федеральной собственности. В данном случае приобретение недвижимости гражданами юриди­ ческими лицами имущества, находящегося в федеральной собствен­ ности, тождественно приватизации федерального имущества. В иных случаях (кроме случаев приватизации земельных участ­ ков на основании решения субъекта РФ, определенных Правила­ ми) решение принимает орган местного самоупрашгения. Под эти случаи подпадает приобретение земельных участков, на которых расположено недвижимое имущество, приобретаемое из муници­ пальной собственности или из собственности частной (т.е. на вто­ ричном рынке). В то же время п. 14 ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (Закон о привати­ зации) определено, что д о разграничения государственной собствен­ ности на землю решение о приватизации земельных участков, не от­ несенных в соответствии с законодательством Российской Федера­ ции к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают: органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; органы, уполномоченные Правительст­ вом РФ, — в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости. При этом, как указывает этот же За­ кон, данная его норма распространяется только на приватизацию земельных участков, занятых недвижимым имуществом (ст. 5). Следует при этом обратить внимание на то, что нормы данного Федерального закона в этой части доминируют над нормами по­ становления Правительства как имеющие высшую юридическую силу. Земельными федеральными законами данный конкретный вопрос не решен. То, что Закон о приватизации не является актом земельного законодательства, не имеет в данном случае принципи­ ального значения, поскольку в ст. 3 Вводного закона не указано, что иное в распоряжении земельными участками д о разграничения и

госсобственности на землю может быть предусмотрено только зе­ мельным законодательством. Истолковать указанною норму Закона о приватизации однозна­ чно достаточно сложно. С одной стороны, его ст. 43 указывает, вразрез постановлению Правительства РФ от 7 августа 2002 г. № 576, что решение о прива­ тизации участка принимает орган, принявший решение о прива­ тизации недвижимости, на нем находящейся. В целом это означа­ ет, что вне зависимости от того, перешло приватизированное не­ движимое имущество на вторичный рынок или нет (т.е. можно его считать приватизированным или нет), решение о приватизации участка принимает тот орган, который в свое время принял реше­ ние о приватизации недвижимости. Однако, как следует из той же нормы, это касается только тех земельных участков, которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, не отнесены к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации. Причем не отнесены к данным видам собственности д о разграни­ чения государственной собственности на землю. Таким образом, для применения этой нормы следует решить во­ прос, имеются ли в виду земельные участки, на которые не возник­ ло право соответствующей публичной собственности, или речь идет о земельных участках, не подпадающих под критерии Федерально­ го закона «О разграничении государственной собственности на зем­ лю», — о них невозможно сказать, в чью собственность они перей­ дут в результате разграничения. Данное положение может быть истолковано двояко. Первое. Данная норма не распространяется только на те земель­ ные участки, на которые уже возникло д о разграничения государ­ ственной собственности на землю право собственности федераль­ ной, субъекта РФ или муниципальной. Мнение о том, что такое право может возникнуть д о и помимо процедуры разграничения, установленной Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», о с ­ новано на общих нормах З К РФ и ГК РФ об основаниях возник­ новения права собственности, в том числе и по сделке. Тогда ре­ шение о приватизации подавляющего числа земельных участков д о разграничения государственной собственности на землю д о л ­ жно осуществляться в порядке, предусмотренном Законом о при­ ватизации.

Второе. Данная норма распространяется только на те земельные участки, для которых Федеральным законом «О разграничении го­ сударственной собственности на землю» не установлены критерии закрепления их в федеральную собственность, собственность субъекта РФ, муниципальную собственность. И именно в этом смысле они не отнесены к соответствующим видам собственности. Эта точка зрения подкрепляется тем, что в соответствии с п. 5 ст. 214 ГК РФ отнесение государственного имущества к федераль­ ной собственности и к собственности субъектов Российской Феде­ рации осуществляется в порядке, установленном законом. Для зе­ мельного имущества такой порядок установлен вышеуказанным Федеральным законом. Признавая в целом неоднозначность содержания норм и учи­ тывая общее развитие правоприменительной практики в пользу первого варианта, мы все же склоняемся ко второй точке зрения, исходя из которой надлежит сделать вывод о том, что порядок при­ ватизации земельных участков, установленный ст. 43 Федерально­ го закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» распространяется на те земельные участки, для кото­ рых Федеральным законом «О разграничении государственной соб­ ственности на землю» не установлено, к какому виду публичной соб­ ственности они должны быть отнесены.

Е.Г.

Если более 25% акций АО находится в государственной собственности, может л и такая организация приватизи­ ровать земельный участок? Из содержания ст. 5 Закона о приватизации следует, что поку­ пателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением го­ сударственных и муниципальных унитарных предприятий, государ­ ственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъек­ тов Российской Федерации и муниципальных образований превы­ шает 25%, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 настоящего Фе­ дерального закона. Федеральным законом от 9 мая 2005 г. п. 1 ст. 5 Закона о при­ ватизации был дополнен абзацем, согласно которому ограниче-

ния, установленные настоящим пунктом, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самоволь­ ными постройками и расположенных на относящихся к государ­ ственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков. Данная поправка введена в связи с необходимостью согласова­ ния Закона о приватизации и ЗК РФ. Так, ст. 2 З К РФ установлено, что нормы земельного права, со­ держащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Рос­ сийской Федерации, должны соответствовать Земельному кодек­ су РФ. Таким образом, высшую юридическую силу в регулирова­ нии земельных о т н о ш е н и й , и в том числе связанных с приобретением прав на земельные участки, имеет ЗК РФ. В свою очередь, ст. 3 Закона о приватизации устанавливает, что он регулирует отношения, возникающие при приватизации госу­ дарственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Действие настоящего Федерального закона не распро­ страняется на отношения, возникающие при отчуждении, в том числе земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имуще­ ственные комплексы. Исходя из указанных выше положений З К РФ (и эта точка зре­ ния полностью нами разделяется), порядок приватизации земель­ ных участков, закрепляемый иными нормативными актами, не дол­ жен противоречить нормам Земельного кодекса РФ. Кроме того, Федеральный закон «О приватизации государствен­ ного и муниципального имущества» является нормативным актом гражданского законодательства, принятым в развитие в том числе ст. 217 ГК РФ. Приватизация же представляет собой правоотноше­ ния, относящиеся и к обороту земельных участков. Относительно правового регулирования оборота земли ст. 129 Г К Р Ф устаноштено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природ­ ных ресурсах.

Е.Г.

Вправе ли государственные или муниципальные унитар­ ные предприятия как юридические лица выкупить земель­ ные участки на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»? Пункт 2 ст. 3 Вводного закона установил, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны пе­ реоформить право постоянного (бессрочного) пользования зе­ мельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему жела­ нию д о 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Отвечая на поставленный вопрос, обратим внимание на то,'что выкупить земельный участок могут только те юридические лица, правовой статус которых позволяет иметь имущество в собственно­ сти. В связи с этим не может приобрести земельный участок в соб­ ственность унитарное предприятие, которое, согласно ст. 113 ГК РФ, является коммерческой организацией, не наделенной правом соб­ ственности на закрепленное за ней собственником имущество. Е.Г

Кто — орган государственной власти или местного само­ управления, осуществляющий распоряжение земельным участком, или приобретатель права на земельный участок (гражданин или юридическое лицо) определяет вид пра­ ва на землю при осуществлении переоформления права постоянного (бессрочного) пользования лицами, не ука­ занными в п. 1 ст. 20 З К Р Ф , а также при осуществлении приобретения права на земельный участок собственником (гражданином или юридическим лицом) — недвижимого имущества?

Из текста ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Зе­ мельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) следу­ ет, что инициатива выбора — выкуп или заключение договора арен­ ды земельного участка — принадлежит лицу, оформляющему пра­ во на з е м е л ь н ы й участок. Д а н н о й статьей о п р е д е л е н о , что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бес-

срочного) пользования земельными участками на право аренды зе­ мельных участков или приобрести земельные участки в собствен­ ность по своему желанию д о 1 января 2004 г. в соответствии с пра­ вилами ст. 36 ЗК РФ. При решении вопроса о том, кем осуществляется выбор вида права при приобретении земельного участка под строением или сооружением, находящимся в частной собственности, следует при­ знать, что четкого ответа ст. 36 ЗК РФ не содержит. В соответствии с этой статьей можно только утверждать, что исключительное пра­ во на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на усло­ виях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Чтобы решить, за кем в отдельных случаях остается вы­ бор приобретаемого права, следует обращаться к иным нормам фе­ деральных законов. Так, при приватизации недвижимого имущества промышленно­ го назначения может быть осуществлена только приватизация зе­ мельного участка, в то время как заключение договора аренды ока­ зывается невозможным и при обоюдном согласии сторон. Это свя­ зано с тем, что п. 7 ст. 3 Вводного закона установлено, что со дня введения в действие З К РФ приватизация зданий, строений, соору­ жений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленно­ го назначения, без одновременной приватизации земельных участ­ ков, на которых они расположены, не допускается, за исключени­ ем случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Статьей 28 Федерального закона «О приватизации государствен­ ного или муниципального имущества» установлено, что собствен­ ники объектов недвижимости, не являющихся самовольными по­ стройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муници­ пального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. По желанию собственника объекта недвижимости, расположен­ ного на земельном участке, относящемся к государственной или му-

нншшалыюй собственности, соответствующий земельны!i участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. Таким образом, нельзя сказать, что законодательство при реше­ нии поставленного вопроса всегда высказывается однозначно. Так. при осуществлении приобретения права на земельный участок, ра­ нее предоставленный субъекту на основе права постоянного (бес­ срочного) пользования, выбор должен оставаться за лицом, приоб­ ретающим земельный участок. При приватизации недвижимого имущества в обязательном порядке (см. п. 7 ст. 3 Вводного закона) осуществляется приобретение в собственность и земельного участ­ ка. В иных случаях для соблюдения интересов как собственника недвижимости, так и собственника земельного участка решение должно быть принято по соглашению сторон. Е.Г

Пункт 3 ст. 2 Вводного закона устанавливает, что при про­ даже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зда­ ния, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утвержда­ ются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Возмо­ жен ли выкуп земельных участков до принятия Правитель­ ством РФ соответствующих коэффициентов?

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О вве­ дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственно­ сти земельных участков собственникам расположенных на них зда­ ний, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 2 и 3 настоящей статьи. А именно — субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в поселениях с определенной численностью населения в размерах, указанных п. 2 настоящей статьи. Д о установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соот­ ветствующая минимальная ставка земельного налога. Отвечая на поставленный вопрос, можно с большой дблей уве­ ренности сказать, что отсутствие в настоящее время надлежащим

образом утвержденных Правительством РФ поправочных коэффи­ циентов не может служить препятствием в заключении договора куп ли-продажи земельного участка в порядке реализации ст. 36 ЗК РФ по ряду оснований. Цена договора согласно ст. 424 ГК РФ устанавливается согла­ шением сторон, что является общим требованием при заключении договора. Абзац 2 п. 1 ст. .424 ГК РФ, установил, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. В соответствии с указанным положе­ нием ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельно­ го кодекса Российской Федерации» закреплена специальная нор­ ма, согласно которой соответствующими органами государствен­ ной власти устанавливается цена земельного участка при его продаже. Следует подчеркнуть, что положение о применении устанавли­ ваемых органами государственной власти цен не умаляет общего условия определения окончательной цены по договору соглашени­ ем сторон, что соответствует принципу свободы договора, установ­ ленному ст. 421 ГК РФ. Таким образом, цена по договору определяется либо на о с н о ­ вании общих положений ст. 424, иных статей ГК РФ, либо на о с ­ новании принятых и действующих специальных нормативных актов, в том числе земельно-правовых, если объектом договора является земельный участок. При этом возможная ссылка орга­ нов государственной власти на то, что цена объекта договора (в том числе земельного участка) в принципе не может быть определена из-за отсутствия отдельных специальных нормативных актов, ус­ танавливающих некоторые правила оценки, представляется ма­ лообоснованной, поскольку, как уже говорилось, порядок опре­ деления цены урегулирован общими нормами ГК РФ, а также в связи с тем, что круг отношений по определению стоимости иму­ щества и земли в известной степени уже урегулирован и рядом спе­ циальных норм, закрепленных как Вводным законом, так и ины­ ми федеральными нормативными актами, позволяющими опре­ делить стоимость объекта договора в сложившемся правовом пространстве. Земельным кодексом РФ (ст. 36) предоставлено исключительное право собственникам зданий, строений и сооружений на привати-

зацию земельного участка. Возможный отказ в продаже земельного участка указанным субъектам по основаниям отсутствия подзакон­ ного нормативного акта, регулирующего достаточно узкий круг правоотношений, создаст необоснованные препятствия в реализа­ ции собственниками недвижимости своего права, а также затормо­ зит процесс надлежащего оформления прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями. Кроме того, запрет на приватизацию земельного участка под находящейся в собственности недвижимостью в сложившейся си­ туации надлежит рассматривать как ограничение прав граждан и юридических лиц, которое может быть установлено на основании федерального закона. Вводный закон такого ограничения, как за­ прет на приватизацию соответствующих земельных участков д о при­ нятия Правительством РФ поправочных коэффициентов, не уста­ новил. В целом, на наш взгляд, отсутствие поправочных к о э ф ф и ц и ­ ентов, утверждаемых Правительством РФ, н е делает определение стоимости земельного участка в данном случае абсолютно невоз­ можным. Статья 2 Федерального закона «О введении в действие З е м е л ь н о г о к о д е к с а Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и » предоставляет субъекту Р о с с и й с к о й Федерации определенные полномочия в этой области. Утверждение поправочных коэффициентов пред­ ставляет с о б о й только часть процесса по уточнению стоимости участка. Таким образом, согласно установленному порядку стоимость земли должна устанавливаться субъектом Российской Федерации, и им же должны применяться поправочные коэффициенты, уста­ новление которых возложено на Правительство Российской Феде­ рации. Следует заметить, что и в отсутствие указанных коэффици­ ентов субъект Российской Федерации при установлении стоимос­ ти конкретных земельных участков может учесть и особенности использования расположенных на земельном участке зданий, стро­ ений, сооружений, тем самым в известной степени восполняя воз­ никший нормативно-правовой пробел в рамках конституционного принципа, согласно которому владение, пользование и распоряже­ ние земельными ресурсами, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъек­ тов Российской Федерации.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества, на­ ходящегося в федеральной собственности, собственно­ сти субъекта Российской Федерации, муниципальной соб­ ственности, можно л и считать, что земельные участки под федеральными или областными объектами недвижимо­ сти находятся в собственности арендодателя? Земельные участки под объектами недвижимости, находящими­ ся в федеральной собственности или собственности субъекта Рос­ сийской Федерации, по критериям Федерального закона «О разгра­ ничении государственной собственности на землю» подлежат отне­ сению соответственно к федеральной собственности и собственности субъекта РФ, но д о проведения разграничения земельные участки находятся в распоряжении органов местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ). Таким образом, Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в настоящее время не являются собственниками таигх участков, и норма п. 2 ст. 652 ГК РФ на них не распространяется. В отношении п. 2 ст. 652 ГК РФ следует признать, что он не­ достаточно учитывает особенности аренды имущества, находя­ щегося в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим может возникнуть неоднозначное толкование д а н ­ ной нормы. С одной стороны, д о момента разграничения государственной собственности на землю собственник земельного участка, находя­ щегося в публичной собственности, не определен, в связи с этим применение п. 2 ст. 652 ГК РФ оказывается невозможным. С другой стороны, земельные участки до их разграничения на­ ходятся в «общей не разграниченной» государственной собствен­ ности, правообладателями при этом являются все государственные и муниципальные образования единовременно. При этом порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых граж­ данским законодательством, определен ст. 125 Г К Р Ф . В соответ­ ствии с п. 3 данной статьи в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлени­ ями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Россий­ ской Федерации и муниципальных образований, по их специаль­ ному поручению от их имени могут выступать государственные орга­ ны, органы местного самоуправления, а также юридические лица и

граждане. В данном случае норму ст. 3 Федерального закона «О вве­ дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» мож­ но рассматривать как федеральный закон, устанавливающий слу­ чаи и порядок, в соответствии с которым от имени собственника государственных земель выступают соответствующие органы госу­ дарственной власти или местного самоуправления. Исходя из этого, можно сказать, что п. 2 ст. 652 ГК РФ распро­ страняется и на аренду недвижимости, расположенной на земель­ ных, участках, находящихся в государственной собственности д о разграничения. Арендодателем в данном случае являются органы государственной власти или местного самоуправления, определяе­ мые в соответствии и на основании Вводного закона. В целом исследуемая норма направлена на отграничение пра­ вил по аренде зданий и сооружений, в случае, когда передаваемое в аренду имущество расположено на земельном участке, находящем­ ся именно в собственности арендодателя (либо арендодатель непо­ средственно представляет собственника участка), а не переданном арендодателю на основе иного права: аренды, постоянного (бессроч­ ного) пользования и др. Понимая всю сложность толкования указанных норм ГК РФ, мы склоняемся ко второй точке зрения по следующей причине: На наш взгляд, п. 2 ст. 652 не может распространяться в насто­ ящий момент на государственные земли в том случае, если пред­ положить, что д о процедуры разграничения земельные участки, не переданные в частную собственность, не принадлежат ни о д ­ ному субъекту на праве собственности. Это противоречит общей п р а в о п р и м е н и т е л ь н о й практике, а также п о л о ж е н и я м ст. 16 ЗК РФ, 214 ГК РФ, согласно которым земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государствен­ ной собственностью. КГ.

Возникает ли у арендатора здания или сооружения обя­ занность по заключению договора аренды соответствую­ щей части земельного участка под зданием в следующих случаях: 1) участок находится в пользовании или в аренде у балан­ содержателя здания (предприятия или учреждения);

2) в аренду передано недвижимое имущество, являюще­ еся казной РФ или субъекта РФ, соответственно права на земельный участок не оформлены. Отвечая на вопрос в целом, следует сказать, что нормы ст. 652 ГК РФ не порождают для арендатора ни права требовать заключить договор аренды земельного участка под арендуемой недвижимо­ стью, ни обязанности по заключению такого договора, за исключе­ нием случаев, предусмотренных абз. 1 п. 2 ст. 652 ГК РФ, когда пе­ редача в аренду и земельного участка прямо предусматривается д о ­ говором аренды здания или сооружения. Однако указанные нормы закрепляют право арендатора зда­ ния или сооружения оформить право на земельный участок в с о ­ ответствии с нормами земельного или гражданского законода­ тельства. Существует м н е н и е , что о ф о р м л е н и е права на земельный участок при заключении договора аренды недвижимости, если договором аренды недвижимости не предусмотрено право, на основании которого предполагается использовать земельный участок в порядке, установленном п. 2 ст. 652, или если арен­ додатель не является собственником земельного участка, в п р и н ц и п е не требуется. Д а н н а я п о з и ц и я отражена также в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 1 1 : согласно ст. 652 ГК Р Ф , если д о г о в о ­ ром аренды здания или сооружения арендодателем, являющим­ ся собственником земельного участка, не о п р е д е л е н о переда­ ваемое арендатору право на соответствующий земельный учас­ ток, к п о с л е д н е м у переходит на срок аренды н е д в и ж и м о с т и право пользования той частью земельного участка, которая за­ нята зданием или сооружением и необходима для его и с п о л ь з о ­ вания по назначению. Отсутствие в таком договоре условий о б аренде земельного участка не может служить о с н о в а н и е м для признания его недействительным. При указанных обстоятель­ ствах арендатор не вправе требовать в с у д е б н о м порядке зак­ лючения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым здани­ ем или с о о р у ж е н и е м , без соответствующего договора в силу за­ кона в течение срока аренды недвижимости. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в д а н н о м случае ре­ шаются с учетом п о л о ж е н и й п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Однако, как представляется, остается вопрос о содержании прав на земельный участок под арендуемым зданием. Пунктом 1 ст. 652 установлено, что «с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее исполь­ зования». Кроме того, реализация предоставленного ст. 652 ГК РФ арен­ датору недвижимости права важна прежде всего для самого аренда­ тора, поскольку лицу, не определившему правовой титул, на осно­ вании которого он использует земельный участок, в целом сложнее защитить свои права как землепользователя. Если земельный участок находится в пользовании или в арен­ де у балансодержателя здания (предприятия или учреждения), то подлежат применению соответственно ч. 1 и 3 ст. 652 ГК РФ. Со­ гласно указанным нормам арендатору здания или сооружения пе­ редаются права на соответствующую часть земельного участка, сама же аренда здания или сооружения, находящегося на земель­ ном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собствен­ ности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, ус­ тановленным законом или договором с собственником земельно­ го участка.

КГ.

Каковы основные условия и порядок предоставления зе­ мельных участков д л я строительства из земель, находя­ щихся в государственной или муниципальной собствен­ ности? Законодательством уточняется порядок предоставления земель­ ных участков для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных участков — с обязательным согласованием места размещения объекта и без та­ кового. Также выдвигается условие, что предоставление земельно­ го участка в собственность под строительство без предварительно­ го согласования может производиться только с обязательным за­ ключением договора, предметом которого является земельный участок, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически за­ меняют в данном случае собой процедуру согласования. Предвари-

тельное согласование требуется при предоставлении земельных уча­ стков под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование. При предоставлении земельных участков для строительства над­ лежит обращаться также и к иным нормативным актам, регулиру­ ющим предоставление земельных участков для строительства либо права на застройку земельного участка. Так, ряд условий предоставления земельных участков для стро­ ительства, прежде всего связанных с установлением границ участ­ ков и территорий и их использованием, определены Градострои­ тельным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садовод­ ческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлен порядок разработки проектов организации и застройки территории садоводческого, огороднического или да­ чного некоммерческого объединения (ст. 32). Эта деятельность осущестатяется в соответствии с установленными земельным и градо­ строительным законодательством правилами землепользования и застройки, системой государственных градостроительных норма­ тивов и правил. Садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение как юридическое лицо вправе приступить к обустрой­ ству выделенного ему земельного участка (строительству подъезд­ ных дорог, ограждений, осуществлению мелиоративных и иных ра­ бот) после установления его границ в натуре, выдачи документов, удостоверяющих право такого объединения на земельный участок. Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерче­ ского объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков после выноса в натуру проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов (собранием уполно­ моченных) распределения садовых, огородных или дачных земель­ ных участков между членами такого объединения. Огородническое некоммерческое объединение, уставом которого не предусмотрено закрепление земельных участков за гражданами на праве собственности, вправе приступить к использованию и за­ стройке выделенного земельного участка без составления проекта организации и застройки территории такого объединения.

КГ.

В каком порядке осуществляется предоставление земель ных участков д л я строительства с предварительным со тасованием места размещения объекта?

Предоставление земельного участка для строительства с пред­ варительным согласованием места размещения объекта осуществ­ ляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установлен­ ном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка в с о ­ ответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 З К РФ; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ. Пунктом 11 ст. 30 З К РФ установлен исчерпывающий (закры­ тый) перечень случаев, когда предварительное согласование пре­ доставления земельного участка не производится. А именно: пре­ доставление земельных участков для строительства с предваритель­ ным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (федеральным ка­ зенным предприятиям, учреждениям, органам государственной власти или местного саомуправления), в постоянное (бессрочное) пользование. Перечень этот обоснован, во-первых, особыми нуж­ дами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индивидуальное жилищное строительство, ведение личного под­ собного хозяйства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земельном участке предполагается вести согласно планам застройки поселения.

Каков порядок предоставления земельного участка д л я строительства без предварительного согласования места размещения объекта? Предоставление земельного участка для строительства без пред­ варительного согласования места размещения объекта осуществ-

ляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следую­ щих этапов: 1) проведение работ по формированию земельного участка: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к се­ тям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукцио­ нов) или предоставлении земельных участков без проведения тор­ гов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аук­ ционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных уча­ стков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 2) государственный кадастровый учет земельного участка в с о ­ ответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 З К РФ.

Е.Г

Каковы особенности предоставления земельных участков д л я целей, связанных с жилищным строительством? Особенности предоставления земельных участков для этих це­ лей установлены ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Эти статьи введены Федеральным з а к о н о м от 29 д е к а б р я 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного ко­ декса Российской Федерации» и имеют целью установить о с о ­ бенности предоставления земельных участков для ж и л и щ н о г о строительства. Изменения в Земельный кодекс и иные норма­ тивные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, от­ ношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации. Одной из особенностей, заложенных законодателем для предо­ ставления земельных участков для жилищного строительства, яв­ ляется то, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не ис­ пользуется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что при предоставле-

нии земельных участков для строительства должны проводиться торги. Ряд особенностей проведения торгов по продаже пли заключе­ ния договора аренды земельных участков для целей жилищного строительства или для освоения земельного участка для таких це­ лей установлен ст. 38.1 и 38.2 З К РФ. Данные особенности касают­ ся прежде всего особых условий использования таких участков, обязательных для исполнения победителем торгов. В этом смысле следует обратить внимание на п. 11 ст. 30 ЗК РФ, в котором перечислены случаи предоставления земельных участ­ ков без предварительного согласования: предварительное согласо­ вание места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с гра­ достроительной документацией о застройке и правилами землеполь­ зования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйствен­ ного производства или лесного хозяйства либо гражданину для ин­ дивидуального жилищного строительства, ведения личного подсоб­ ного хозяйства. Следует заметить, что из данной нормы не вытеккает прямой вывод о том, что для предоставления участков в этих случаях должны проводиться торги. Так, согласно п. 3 ст. 30.1 пре­ доставление земельного участка в аренду для индивидуального ж и ­ лищного строительства может осуществляться на основании заяв­ ления гражданина или юридического лица, заинтересованных в пре­ доставлении земельного участка, в порядке, предусмотренном данным пунктом. Отличие предоставления земельных участков в порядке, предус­ мотренном п. 3 ст. 30.1, от сходных процедур предоставления земель­ ных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или му­ ниципальной собственности, в конкретном случае, принимая ре­ шение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процеду­ рой предварительного согласования предусматривается информи­ рование о предоставлении земельных участков только заинтересо­ ванных лиц (п. 4 ст. 31 З К РФ). Так, орган местного самоуправле-

ния должен информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государствен­ ной или муниципальной собственности, законные интересы кото­ рых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для го­ сударственных и муниципальных нужд находящихся соответствен­ но в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. Поскольку земельные участки, согласно общей норме ст. 30 ЗК РФ, лицам, предусмотренным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предо­ ставления земель таким организациям для строительства, в том чис­ ле и жилищного, применяется. Статья 30.2 З К РФ содержит нормы, устанавливающие о с о ­ бые права и обязанности арендатора земельного участка, предо­ ставленные для комплексного освоения в целях жилищного стро­ ительства. При этом из содержания п. 9 ст. 22 З К РФ следует, что при арен­ де земельного участка, находящегося в государственной или муни­ ципальной собственности, для целей комплексного освоения арен­ датор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору иному лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 З К РФ, без согласия собственника земель­ ного участка при условии его уведомления. Изменение условий д о ­ говора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Указанным п. 9 ст. 22 З К РФ установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что данное условие также при­ меняется к договорам аренды земельных участков для комплексно­ го освоения, независимо от срока договора аренды. Согласно указанным в ст. 38.2 положениям договор аренды зе­ мельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта пла-

нировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного осво­ ения в целях жилищного строительства; максимальные сроки вы­ полнения работ по обустройству территории посредством строи­ тельства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муни­ ципальную собственность, а также условия такой передачи; мак­ симальные сроки осуществления жилищного строительства и ино­ го строительства в соответствии с видами разрешенного использо­ вания земельных участков. Пункт 5 ст. 30.2 ЗК РФ предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимуществен­ ного приобретения земельного участка в собственность или в арен­ ду. При этом следует сделать вывод о том, что этой статьей предус­ матривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земель­ ного участка. Если учесть, что согласно п. 1 данной статьи комп­ лексное освоение помимо подготовки документации по планиров­ ке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры включает в себя также и осуществление жилищного и иного строи­ тельства, то последующее использование земельного участка дол­ жно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недви­ жимости. В то же время, исходя из общих положений о содержании дого­ вора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в це­ лях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам Граждан­ ского и Земельного кодексов о договоре.

КГ.

Какое значение имеет решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправ­ ления о предоставлении земельного участка д л я строи­ тельства? В соответствии со ст. 30 З К РФ решение исполнительного орга­ на государственной власти или органа местного самоуправления

о предоставлении земельного участка для строительства или про­ токол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является осно­ ванием для: государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; заключения договора купли-продажи и государственной реги­ страции права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность: заключения договора аренды земельного участка и государствен­ ной регистрации данного договора при передаче земельного участ­ ка в аренду. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается на основе и в соответствии с требованиями о выборе земельного участка для строительства, установленными ст. 32 З К Р Ф . Установление границ на местности и осуществление кадаст­ рового учета производится в соответствии с требованиями ЗК РФ о землеустроительных действиях и кадастровом учете земельно­ го участка. Также данные действия урегулированы Федеральны­ ми законами от 18 июня 2001 г. № 7 8 - Ф З «О землеустройстве» и от 2 января 2000 г. № 2 8 - Ф З «О государственном земельном ка­ дастре». После определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов орган государственной исполнительной власти или орган местного само­ управления, уполномоченный на основании ст. 29 З К РФ предо­ ставлять земельный участок, принимает решение о его предостав­ лении дня строительства. При предоставлении земельного участка, сопровождаемом изъятием (выкупом) участка у другого лица, решение о предо­ ставлении и решение о б изъятии может быть оформлено одним документом. Возмещение убытков, связанное с изъятием (выкупом) земель­ ного участка, а также возмещение сельскохозяйственных и лесохозяйственных потерь осуществляется на основании ст. 57, 58 ЗК РФ. Решение о б отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

В каком порядке предоставляются гражданам земельные участки, находящиеся в государственной или муници­ пальной собственности, д л я целей, не связанных со стро­ ительством? Согласно ст. 34 ЗК РФ в целях обеспечения управления и рас­ поряжения земельными участками, которые находятся в их с о б ­ ственности и (или) в в е д е н и и , на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности про­ цедур предоставления таких земельных участков органы государ­ ственной власти и органы местного самоуправления обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предо­ ставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрев ния заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не­ допускается установление приоритетов и особых условий для отдель­ ных категорий граждан, если иное не установлено законом. Данные акты должны соответствовать предъявляемым к ним настоящей ста­ тьей требованиям, а также не должны противоречить иным нормам Земельного кодекса, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные участки; уполномочить на управление и распоряжение земельными уча­ стками и иной недвижимостью специальный орган: обеспечить подготовку информации о земельных участках, ко­ торые предоставляются гражданам и юридическим лицам на опре­ деленном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплат­ но), и заблаговременную публикацию такой информации. Земельным кодексом РФ установлены также порядок подачи заявлений о предоставлении земельных участков, порядок приня­ тия решений уполномоченными органами о предоставлении зе­ мельных участков из государственной или муниципальной с о б ­ ственности для целей, не связанных со строительством, а также ус­ ловия заключения договоров. Одним из основных условий законности предоставления земель­ ных участков на основании настоящей статьи является максималь­ ное обеспечение равных возможностей гражданам и юридическим лицам при приобретении участков, а также условие предоставле­ ния достаточно полной и достоверной информации.

КГ.

Статьей 263 ГК РФ установлено общее право лиц, владеющих земельным участком на праве собственности, на застройку-такого участка. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, раз­ решать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назна­ чении земельного участка. Кроме того, если иное не предусмотре­ но законом или договором, собственник земельного участка при­ обретает право собственности на здание, сооружение и иное недви­ жимое имущество, возведенное или с о з д а н н о е им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собствен­ ником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 Г К Р Ф , в соответствии с которой лицо, осуществившее са­ мовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сда­ вать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, за ис­ ключением случая, когда право собственности на самовольную п о ­ стройку может быть признано судом за лицом, осуществившим по­ стройку на не принадлежащем ему земельном участке, при усло­ в и и , что д а н н ы й участок будет в у с т а н о в л е н н о м п о р я д к е предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследу­ емом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на пост­ ройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки на­ рушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо с о ­ здает угрозу жизни и здоровью граждан.

Е.Г

Глава 4 П Р Е К Р А Щ Е Н И Е ПРАВ НА З Е М Е Л Ь Н Ы Е У Ч А С Т К И

В каких случаях может осуществляться изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участ­ ков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фак­ тически установлен приоритет публичных (государственных или му­ ниципальных) нужд в использовании земельных участков перед ча­ стными интересами. Вместе с тем данный приоритет является далеко не абсолютным: законодательство определяет случаи, когда изъятие земельных участков возможно, устанавливает процедуру та­ кого изъятия, предусматривает гарантии прав собственников зе­ мельных участков, землевладельцев, землепользователей и аренда­ торов земельных участков при их изъятии дня государственных или муниципальных нужд. Государственные или муниципальные нужды в использовании земельных участков, обремененных правом собственности, други­ ми вещными и иными правами, могут возникать достаточно часто. Вместе с тем, исходя из положений земельного законодательства, далеко не каждая такая нужда влечет за собой возможность прину­ дительного изъятия соответствующих земельных участков. В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципаль­ ных нужд осуществляется в исключительных случаях. В целях не­ допущения неоднозначного толкования Кодекс раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, и при этом прямо называет лишь два из них:

1) необходимость выполнения международных обязательств Рос­ сийской Федерации. Здесь необходимо подчеркнуть, что речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, в связи с чем изъятие может осущестапяться лишь для федеральных нужд (к примеру; это может быть связано со строитель­ ством международных магистральных трубопроводов), а не нужд субъектов Российской Федерации или муниципальных образований; 2) необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов воз­ можного размещения этих объектов. Следует отметить, что перво­ начальная редакция ст. 49 ЗК РФ не раскрывала понятие объекта государственного или муниципального значения, соответствующее определение отсутствовало также и в иных актах законодательства. Это допускало возможность расширительного толкования указан­ ного понятия. Ситуация была исправлена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостро­ ительного кодекса Российской Федерации» , которым подл. 2 п. 1 ст. 49 З К РФ изложен в новой редакции, точнее, дополнен исчер­ пывающим перечнем объектов государственного или муниципаль­ ного значения, необходимость размещения которых может рассмат­ риваться в качестве основания для изъятия земельных участков. Это объекты: федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения; использования атомной энергии; обороны и безопасности: федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также транспорта, путей сообщения, информатики и свя­ зи регионального значения; обеспечивающие космическую деятельность; обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Рос­ сийской Федерации; линейные — федерального и регионального значения, обеспе­ чивающие деятельность субъектов естественных монополий; электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального зна­ чения; автомобильные дороги общего пользования в границах населен­ ных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные тран15

1Ь

120

Российская газета. 2004.30 декабря.

спортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов. Следует иметь в виду, что предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего ре­ шение об изъятии земельного участка. Например, решение об изъя­ тии земельного участка для целей, связанных с защитой Государ­ ственной границы России, может быть принято только органами государственной власти Российской Федерации (согласно п. н) ст. 71 Конституции России вопросы защиты государственной гра­ ницы находятся в ведении Российской Федерации). Однако наиболее существенным с точки зрения защиты инте­ ресов обладателя прав на земельный участок представляется указа­ ние в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вари­ антов возможного размещения объектов как на обязательное усло­ вие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случае возникновения судебного спора орган, при­ нявший решение об изъятии земельного участка, должен будет пред­ ставить суду убедительные доказательства того, что иных вариан­ тов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В про­ тивном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований). По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, от­ личными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь место прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе — в отношении любых земель либо в законе субъекта Российской Фе­ дерации — в о т н о ш е н и и земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности. Данное положение Кодекса имеет свое развитие в норматив­ ных актах некоторых субъектов Российской Федерации. Напри­ мер, дополнительные основания для изъятия земель установлены ст. 11 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской облас­ т и » . Это, в частности, случаи, связанные с объявлением земель 16

16

Ежедневные новости. Подмосковье. 2004.25сентября.

особо охраняемыми природными территориями или землями ис­ торико-культурного назначения; с размещением объектов, предназ­ наченных для органов государственной власти Московской облас­ ти или органов местного самоуправления; размещением объектов, строительство которых предусмотрено государственными програм­ мами М о с к о в к о й области. Эти и некоторые другие предусмотрен­ ные областным законом основания касаются лишь случаев изъя­ тия земель для государственных нужд Московской области или му­ ниципальных нужд. В случаях, не указанных в федеральном или региональном зако­ нодательстве, основания для изъятия земельных участков для госу­ дарственных или муниципальных нужд отсутствуют. В дополнение следует отметить, что часто земельное законо­ дательство как бы «идет от противного», непосредственно уста­ навливая дополнительные положения, направленные на ограни­ чение изъятия земельных участков для государственных или му­ ниципальных нужд. В Земельном кодексе РФ таких положений несколько. Во-первых, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктив­ ные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в соответ­ ствии с законодательством субъектов Российской Федерации в пе­ речень земель, использование которых для других целей не допу­ скается. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться. Во-вторых, по смыслу п. 3 ст. 83 З К РФ земельные участки, вхо­ дящие в состав земель поселений (как городских, так и сельских), могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, однако такое изъятие возможно лишь для целей застройки в соот­ ветствии с генеральными планами Поселений, правилами земле­ пользования и застройки. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объек­ тов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено в ге­ неральном плане городского, сельского поселения либо допускает­ ся действующими в поселении правилами землепользования и за­ стройки. В-третьих, согласно п. 6 ст. 94 ЗК РФ самим Кодексом, а так­ же инмми федеральными законами может ограничиваться и даже запрещаться использование в иных целях земель о с о б о охраняе­ мых природных территорий и земель, занятых объектами куль­ турного наследия Российской Федерации. В развитие данного

положения Кодексом, в частности, гшеден запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного на­ значения (п. 3 ст. 99). В-четвертых, п. 3 ст. 101 ЗК РФ предусматриваются также опре­ деленные ограничения на изъятие земель лесного фонда.

ЕЛ.

Какие органы уполномочены на осуществление изъятия земельных участков д л я государственных или муници­ пальных нужд? Ответ на данный вопрос требует комплексного анализа положе­ ний Земельного и Гражданского кодексов РФ. Земельным кодексом РФ Определение субъекта, осуществляю­ щего изъятие, в том числе путем выкупа земельного участка, по­ ставлено в зависимость от того, для чьих нужд производится изъя­ тие: при изъятии земельных участков для нужд Российской Феде­ рации такое изъятие о т н е с е н о к п о л н о м о ч и я м Р о с с и й с к о й Федерации (подл. 5 п. 1 ст. 9 ЗК РФ); для нужд субъектов Россий­ ской Федерации — к полномочиям субъектов Российской Федера­ ции (п. 1 ст. 10 З К РФ); для муниципальных нужд — к полномочи­ ям органов местного самоуправления (п. 1 ст. 11 З К РФ). Однако ст. 279 ГК РФ регулирует вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд несколь­ ко по-иному. Признавая в п. 1, что «в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Феде­ рацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием», данная статья в п. 2 уполномочи­ вает на принятие решений об изъятии земельных участков для го­ сударственных и даже муниципальных нужд лишь государственные органы исполнительной власти — федеральные и субъектов Россий­ ской Федерации. Вместе с тем между указанными статьями Земельного и Граж­ данского кодексов РФ нет противоречия, поскольку в ст. 9—11 ЗК РФ упоминается не принятие решений об изъятии земельных участков, а лишь само «изъятие, в том числе путем выкупа, зе­ мель...», под которым можно понимать совершение непосредствен­ ных действий по изъятию земельных участков (заключение согла­ шения о выкупной цене, предъявление иска о принудительном пре-

крашении npai*a на земельный участок, выплата выкупной цены и т.д.). Иными словами. Гражданский кодекс РФ в дополнение к по­ ложениям ЗК РФ уточняет, что решение об изъятии (которое пред­ шествует непосредственным действиям по изъятию) принимают государственные органы. В свою очередь. Земельный кодекс РФ в п. 2 ст. 63 фактически признал, что правом принятия решений о б изъятии земельных участков обладают в том числе и органы мест­ ного самоуправления . Таким образом, законодательство фактически проводит разли­ чие между понятиями «изъятие земельного участка для государ­ ственных и муниципальных нужд» и «решение об изъятии земель­ ного участка для государственных и.муниципальных нужд». Исходя из анализа приведенных норм законодательства можно сделать следующий вывод. В тех случаях, когда речь идет об изъя­ тии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, решение о б изъятии участка, в том числе путем выкупа, д о л ­ жен принимать федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, на территории которого участок распо­ ложен. При этом государственные органы вправе принимать реше­ ния в том числе и об изъятии земельных участков для муниципаль­ ных нужд. Однако непосредственные действия по изъятию, в том числе выкупу участка, осуществляются тем публичным образова­ нием — Российской Федерацией, ее субъектом или муниципаль­ ным образованием в лице уполномоченных органов, для нужд ко­ торого производится изъятие. Например, при возникновении в муниципальном образовании нужды построить дорогу местного значения, которая требует изъятия земельного участка, находяще­ гося в частной собственности, принять решение о б изъятии данно­ го участка путем выкупа вправе как уполномоченный орган мест­ ного самоуправления, так и соответствующий орган власти субъекта Российской Федерации по представлению органа местного само­ управления. Данное решение будет служить правовым основанием для определения органом местного самоуправления выкупной цены земельного участка и заключения соглашения с собственником уча17

17

Судебной практикой право принятия решений об изъятии участков также признано как за государственными, так и за муниципальными органами власти — см. абз. 2 п. 27 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О не­ которых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 23).

стка о выкупе участка, а при недостижении согласия с собственни­ ком — для предъявления органом местного самоуправления судеб­ ного иска о принудительном выкупе участка. Вопрос о том, какие конкретно органы власти вправе принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд и производить иные действия по изъятию, содержится в ст. 125 ГК РФ, которая устанавливает, что от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и му­ ниципальных образований выступают соответственно органы го­ сударствен ной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (например, положениями о них). В частности, по смыслу Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного постанов­ лением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 , органом, уполномоченным на изъятие, в том числе путем выкупа, земель­ ных участков для нужд Российской Федерации, является данное федеральное агентство. В субъектах Российской Федерации данный вопрос решается по-разному. Полномочия конкретных органов государственной власти по изъятию земельных участков определяются законами и (или) иными нормативными правовыми актами субъектов Феде­ рации. Например, в городе федерального значения Москве на при­ нятие решений о б изъятии земельных участков уполномочены Правительство Москвы и префекты административных округов г. Москвы (постановление Правительства Москвы от 31 марта 1992 г. № 174А «О ходе реализации мероприятий п о земельной реформе в г. Москве» ). При этом полномочия между ними раз­ граничены следующим образом: приложение № 2 к указанному постановлению Правительства Москвы называет десять видов тер­ риторий, в пределах которых изъятие производится по решению Правительства Москвы (территории размещения объектов госу­ дарственного управления Российской Федерации и г. Москвы, объектов специального назначения, территории общегородских транспортных сооружений и др.), и устанавливает, что соответ­ ствующие решения на иных территориях принимают префекты административных округов. 18

19

18 19

Российская газета. 2004.3 декабря. Вестник Мэрии Москвы. 1992. Июнь. №11.

В муниципальных образованиях полномочиями по изъятию зе­ мельных участков для муниципальных нужд могут наделяться как представительные, так и исполнительные органы местного само­ управления, компетенция которых определяется уставом муници­ пального образования, иными нормативными правовыми актами местного самоуправления.

F.IL

Каков порядок изъятия земельных участков д л я государ­ ственных или муниципальных нужд? Прежде всего необходимо отметить, что данный вопрос являет­ ся предметом регулирования федерального законодательства (зе­ мельного и гражданского). На о с н о в а н и и п о л о ж е н и й З К РФ (подп. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) следует признать, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию: порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд; порядок выкупа земельного участка у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком; иные вопросы порядка ИЗЪЯТИЯ земельных участков ДЛЯ государ­ ственных и муниципальных нужд. В связи с этим субъекты Российской Федерации и органы мест­ ного самоуправления не вправе регулировать данные вопросы сво­ им законодательством. Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципаль­ ных нужд состоит из следующих элементов. 1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного уча­ стка. Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земель­ ного участка почти не регламентирована действующим законода­ тельством. Ряд соответствующих норм содержится разве что в ст. 31 и 32 З К Р Ф , посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, п. 4 ст. 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земель­ ные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предо-

ставлением для строительства, о возможном изъятии; а п. 3 ст. 32 Кодекса устанавливает, что при предоставлении земельного учас­ тка в результате его изъятия для государственных или муниципаль­ ных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия. Однако в свя­ зи с тем, что изъятие земель для государственных или муниципаль­ ных нужд не обязательно связано со строительством объектов (т.е. изъятие может производиться и для целей, не связанных со строительством, например, для размещения военного полигона, для отвода органам федеральной пограничной службы земельной по­ лосы, проходящей непосредственно вдоль Государственной грани­ цы), а также поскольку законодательство вовсе не запрещает при­ нимать решения об изъятии земельных участков д о принятия ре­ шений о б их предоставлении, т.е. отсутствует жесткая «привязка» друг к другу процедур изъятия и предоставления земельного учас­ тка, приведенные нормы ст. 31 и 32 З К РФ могут применяться да­ леко не во всех случаях. Отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм (за исключением вышеуказанных) о порядке подготовки и приня­ тия решений об изъятии земельных участков фактически означает, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответ­ ствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и при­ нятия ими решений. Исключение составляют случаи, когда кон­ кретные требования к содержанию решений об изъятии участков установлены законодательством субъектов Российской Федерации (см., например, п. 3 ст. 11 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Мос­ ковской области») или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Вместе с тем в решения об изъятии земельных участков для го­ сударственных или муниципальных нужд рекомендуется включать: данные, позволяющие определенно установить изымаемый зе­ мельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), с приложением кадастровой карты (плана) земель­ ного участка; цель предстоящего изъятия и срок, в течение кото­ рого предстоит осуществить изъятие; указание на лицо, у которо­ го производится изъятие участка, и правовые основания, по ко­ т о р ы м е м у п р и н а д л е ж и т у ч а с т о к на о п р е д е л е н н о м праве; поручения соответствующим органам (службам) о б извещении

указанного лица о принятом решении, об обеспечении государ­ ственной регистрации решения в установленном порядке и изве­ щении указанного лица о произведенной регистрации: указание на права лица в связи с предстоящим изъятием; поручения о под­ готовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается зе­ мельный участок. При необходимости в решение об изъятии м о ­ гут быть включены и другие данные. 2. Информирование собственника земельного участка, землевла­ дельца, землепользователя, арендатора земельного участка о пред­ стоящем изъятии земельного участка. Действующее законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъяти­ ем земельного участка: д о принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного уча­ стка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ); однако по причинам, которые уже указывались выше, обя­ занность такого информирования возникает не во всех случаях; после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее чем за один год д о этого (ст. 63 З К РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ); данное правило подлежит применению во всех случаях — без пре­ доставления данной информации изъятие невозможно; собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а так­ же лицо, использующее земельный участок на праве пожизненно­ го наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользо­ вания, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения о б изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид инфор­ мирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка. 3. Государственная регистрация решения о б изъятии земельно­ го участка. Обязательность государственной регистрации решения о б изъя­ тии земельного участка предусмотрена лишь Гражданским кодек­ сом РФ (п. 4 ст. 279). В Земельный кодекс РФ подобные требова­ ния не включены, что, однако, не умаляет их значение.

Правовые последствия государственной регистрации решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строитель­ ством, расширением и реконструкцией здании и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существен­ но повышающих стоимость земли. В связи с этим представляется, что посредством государственной регистрации решения об изъя­ тии фактически производится регистрация ограничения (обреме­ нения) участка, поскольку согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под ограничениями (обременениями) понимается «наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществ­ лении права собственности либо иных вещных прав на конкрет­ ный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, довери­ тельного управления, аренды, ареста имущества и других)». Государственная регистрация решений о б изъятии земельных участков осуществляется учреждениями юстиции по государствен­ ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учитывая отсутствие в действующем законодательстве специаль­ ного порядка регистрации решений об изъятии участков, представ­ ляется возможным применение правил о порядке регистрации ограничений (обременении) земельных участков. 4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с пред­ стоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения — определить выкупную цену изы­ маемого земельного участка (или размер убытков — при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство сто­ роны, производящей изъятие, предоставить другой земельный уча­ сток взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения

сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или му­ ниципального образования (в зависимости от того, кем произво­ дится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. I ст. 281 Г К Р Ф ) . Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка. 5. Предъявление иска в суд о б изъятии земельного участка. Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.). Действующее законодательство ограничивает право органа, при­ нявшего решение о б изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ). А учи­ тывая то, что данное уведомление должно быть направлено не п о ­ зднее чем за год д о предстоящего изъятия, в распоряжении изыма­ ющего органа фактически остается не более о д н о г о года для предъявления иска. И несмотря на то, что законодательство не с о ­ держит прямого запрета соответствующим органам обратиться в судебные органы и д о истечения годичного срока с момента направ­ ления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или ус­ ловиями изъятия), однако всё же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказа­ но. На это недвусмысленно указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельно­ го законодательства»: «Если иск о выкупе земельного участка предъявлен д о истечения одного года с момента получения с о б ­ ственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления с о б ­ ственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению» (п. 27). При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послужив-

ших основанием для решения об изъятии земельного участка (обо­ снование государственной или муниципальной нужды, необходи­ мости её удовлетворения с использованием именно данного земель­ ного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного граждан­ ско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодатель­ ством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обсто­ ятельства, на которые она ссылается как на основания своих тре­ бований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 65 А П К РФ). Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственно­ сти на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что исполь­ зование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное не­ движимое имущество. В противном случае суд отказывает в удов­ летворении иска. 6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, по­ жизненного наследуемого владения, аренды. Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок об условиях его выкупа (изъятия), а также всту­ пившее в законную силу решение суда, которым удоатетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, яатяется основанием для государственной регистра­ ции перехода права собственности на земельный участок (при изъя­ тии у собственника) либо прекращения права постоянного (бес­ срочного) пользования, пожизненного наследуемого владения зе­ мельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недви­ жимое имущество и сделок с ним. Значение государственной регистрации перехода или прекраще­ ния права на земельный участок обусловлено тем, что государствен­ ная регистрация прав представляет собой юридический акт при­ знания и подтверждения государством возникновения, ограниче­ ния (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых послед­ ствий. К примеру, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в част­ ной собственности, для государственных нужд, право соответству-

юшего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистра­ ции перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации, поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

ЕЛ

Как о п р е д е л я е т с я в ы к у п н а я цена з е м е л ь н о г о у ч а с т к а , а также размер убытков, причиненных изъятием земельных участков д л я государственных и л и муниципальных нужд? Процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть завершена без полного возме­ щения собственнику земельного участка, землепользователю, землеаладельцу, арендатору всех тех потерь, которые вызваны изъяти­ ем земельного участка. Учитывая, что изъятие земельных участков у собственников осу­ ществляется путем их выкупа, возмещение соответствующих п о ­ терь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного участка. В выкупную цену земельного участка включаются: а) рыночная стоимость земельного участка; б) рыночная стоимость расположенного на участке и принадле­ жащего собственнику земельного участка недвижимого имуще­ ства — жилых, производственных и иных зданий, строений, соору­ жений; в) убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. При этом следует отметить следующее. Установление рыночной стоимости земельного участка и рас­ положенных на нем объектов недвижимости должно осуществлять­ ся оценщиками, действующими в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Независимо от того, что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного участка (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, явля­ ется обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерально-

го закона «Об оценочной деятельности» и вызнано, очевидно, не­ обходимостью исключить необоснованное расходование бюджет­ ных средств при выкупе земельного участка. При несогласии собственника изымаемого участка с размером выкупной цены, установленной в решении об изъятии, недостиже­ нии соглашения о выкупной цене и возникновении соответствую­ щего судебного спора суд должен определить размер выкупной цены исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора. Это с очевидностью следует из абз. 4 п. 28 по­ становления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, свя­ занных с применением земельного законодательства». По соглашению с собственником земельного участка ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноцен­ ный) земельный участок. В этом случае его стоимость, также опре­ деляемая в соответствии с законодательством об оценочной деятель­ ности, зачитывается в выкупную цену земельного участка. В случае, если земельный участок и расположенные в его преде­ лах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компен­ сируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного участка включаются стоимость земельного участка и убытки, при­ чиненные собственнику участка. В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье пра­ во нарушено, произвело или должно будет произвести для восста­ новления нарушенного права, утрата или повреждение его имуще­ ства, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборо­ та, если бы его право не было нарушено. В соответствии с положе­ ниями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собствен­ нику изъятием участка, в полном объеме, включая упущенную вы­ году (в частности, это может быть связано с необходимостью д о ­ срочного прекращения обязательств перед третьими лицами). Вместе с тем действующее законодательство прямо указывает, в каких случаях убытки собственника не подлежат компенсации. Речь идет о тех затратах, которые связаны со строительством и ре­ конструкцией зданий, строений и сооружений, а также иных зат-

ратах, существенно повышающих стоимость земельного участка, которые были осуществлены на изымаемом земельном участке по инициативе собственника после государственной регистрации ре­ шения об изъятии земельного участка (ст. 280 ГК РФ). Иными сло­ вами, собственник земельного участка не вправе рассчитывать на компенсацию ему тех затрат, произведенных им после указанного момента, которые не являлись необходимыми для обеспечения ис­ пользования участка по назначению. Следует отметить, что Земельный кодекс РФ устанавливает иной момент, с которого вышеуказанные затраты собственника не под­ лежат компенсации, — это момент уведомления собственника о предстоящем изъятии. Данный момент, как уже отмечалось, насту­ пает раньше уведомления о государственной регистрации решения об изъятии участка, В связи с этой коллизией законодательства воз­ никает вопрос: должны ли компенсироваться существенные затра­ ты собственника, произведенные в период между уведомлением о принятом решении об изъятии участка и государственной регист­ рацией последнего? Представляется, что предпочтительнее исполь­ зовать на практике норму ГК РФ, т.е. признавать не подлежащими компенсации лишь те затраты на застройку, которые произведены после государственной регистрации решения об изъятии земель­ ного участка. Дело в том, что без государственной регистрации ре­ шения о б изъятии участка фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего огра­ ничения (обременения) земельного участка и, следовательно, у с о б ­ ственника отсутствуют достаточные правовые основания для пре­ кращения капитальных вложений в свой участок. Кроме того, по­ лучив уведомление о принятом решении об изъятии, собственник земельного участка не может быть уверен в том, что данное реше­ ние будет представлено органом, его принявшим, на государствен­ ную регистрацию или что в осуществлении последней не будет от­ казано на законном основании. В связи с этим ограничение прав собственника по использованию земельного участка может оказать­ ся преждевременным. Таковы основные положения законодательства, касающиеся определения выкупной цены земельного участка при его изъятии у собственника. В соответствии со ст. 283 ГК РФ прекращение права постоян­ ного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследу­ емого владения земельным участком при его изъятии для государ-

стиенных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279—282 Кодекса, т.е. по тем же правилам, что и изъятие участка у собственника. Теми же правилами следует ру­ ководствоваться и при изъятии участка у арендатора. Это следует из подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, предусматривающего изъятие земель­ ного участка для государственных или муниципальных нужд в ка­ честве основания для прекращения права его аренды и отсылаю­ щего к ст. 55 Кодекса, которая, в свою очередь, предусматривает, что порядок прекращения права пользования земельным участком устанавливается гражданским законодательством, т.е. теми же ст. 279-282 Г К Р Ф . Однако необходимо отметить, что эти статьи могут применять­ ся к отношениям по прекращению прав на земельные участки, от­ личных от права собственности, не в полной мере. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Указанные лица имеют право требовать бесплатного пре­ доставления им равноценных земельных участков. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве с о б ­ ственности зданий, строений и сооружений, расположенных на зе­ мельном участке, а также причиненных изъятием убытков, вклю­ чая упущенную выгоду, в полном объеме. На землепользователей, землевладельцев и арендаторов распространяется также вышепри­ веденное правило о б убытках, не подлежащих возмещению. Вопросы порядка возмещения убытков, причиненных изъя­ тием земельных участков для государственных или муниципаль­ ных нужд, регулируются также Правилами возмещения собствен­ никам земельных участков, землепользователям, землевладель­ цам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограни­ чением прав собственников земельных участков, землепользо­ вателей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 . Данные Правила, в частности, предусматривают, что основани­ ем для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам 20

20

С З РФ. 2003. №19. Ст. 1843.

и арендаторам земельных участков при нх изъятии для государствен­ ных или муниципальных нужд могут являться: акт государственного органа исполнительной власти или орга­ на местного самоуправления об изъятии земельного участка: дан­ ное основание является достаточным в случае достижения согла­ шения о б условиях изъятия с правообладателем; решение суда; необходимость в этом основании возникает при возникновении спора, связанного с предстоящим изъятием. Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных участков, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо сред­ ства лиц, в пользу которых участки изымаются. Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный участок в результате его изъятия. В завершение следует отметить, что при изъятии земель сель­ скохозяйственного назначения для целей, не связанных с ведени­ ем сельскохозяйственного производства, лицами, которым предо­ ставляются земельные участки в результате изъятия, возмещаются потери сельскохозяйственного производства путем зачисления д е ­ нежных средств в соответствующие местные бюджеты в порядке, предусмотренном ст. 58 З К РФ и Положением о порядке возмеще­ ния убытков собственникам земли, землевладельцам, землеполь­ зователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производ­ ства, утвержденным постановлением Совета Министров — Прави­ тельства РФ от 28 января 1993 г. № 77 . Аналогичным образом при изъятии земель лесного фонда для целей, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, возмещаются потери лесного хозяйства в поряд­ ке, установленном ст. 58 З К РФ и Правилами расчета и взимания платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использова­ ния их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользо­ ванием лесным фондом, и за перевод земель лесного фонда в земли иных (других) категорий, утвержденными постановлением Прави­ тельства РФ от 17 ноября 2004 г. № 647 . 21

22

ЕЖ

21 27

Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 6. Ст. 483. СЗ РФ. 22 ноября 2004. № 47. Ст. 4665.

В чем разница м е ж д у правовым с о д е р ж а н и е м реквизиции по З е м е л ь н о м у и Гражданскому кодексам?

Земельным кодексом РФ признается такой вид временного изъя­ тия земельного участка, как реквизиция. При этом ЗК РФ в ст. 51 дает следующее определение: реквизиция — временное изъятие уча­ стка у его собственника в случаях стихийных бедствий, аварий, эпи­ демий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвы­ чайный характер уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интере­ сов граждан, общества и государства от возникающих в связи с эти­ ми чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением с о б ­ ственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. Следует заметить, что подобная категория первоначально была установлена гражданским законодательством. Основания рекви­ зиции, приведенные выше, были восприняты Земельным коде­ ксом РФ именно из ГК РФ. Однако на определении оснований, пожалуй, сходство в содержании категорий заканчивается. Так, согласно ГК РФ имущество в порядке реквизиции в интересах о б ­ щества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и состав­ ляет содержание реквизиции. При этом собственнику возмеща­ ется стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на о с н о ­ вании законодательства об оценочной деятельности. Если же с о б ­ ственник не согласен с проведенной оценкой, о н может оспорить ее в суде. Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество ко­ торого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоя­ тельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества. Таким образом, Земельный кодекс, в целом, следуя основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее содер­ жание новые элементы, которые действуют только для земельных участков. Так, устанавливается, что земельный участок может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государствен­ ной власти у его собственника временно в целях защиты жизненно

важных интересов граждан, общества и государства от возникаю­ щих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз. Есть и еще одно отличие: поскольку реквизиция предстаалена ЗК РФ как временное изъятие, собственнику возмещается не его стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предпо­ лагается, что земельный участок будет возвращен собственнику после прекращения оснований реквизиции. И только в случае не­ возможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 З К РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой соб­ ственнику земельного участка компенсируются стоимость рекви­ зированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с е ю реквизицией или временным огрантгчением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке. В то же время у собственника реквизируемого земельного участ­ ка остается право при прекращении действия обстоятельств, в свя­ зи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке. Такие существенные отличия реквизиции по Земельному кодексу и реквизиции по Гражданскому кодексу дают основание сделать вывод о том, что Земельный кодекс урегулировал в этом случае од­ ноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизиции земельного участка речь идет скорее не о прекращении права соб­ ственности (что можно безоговорочно сказать о реквизиции по ГК), а об особом виде временного изъятия участка. Право собственно­ сти сохраняется за прежним владельцем (иначе как объяснить ус­ тановленное ЗК РФ возмещение убытков, а не стоимости участка при реквизиции). Прекращено право собственности может быть только при невозможности возврата участка, тогда же и выплачи­ вается его стоимость. Во-вторых, реквизиция предусматривается Зе­ мельным кодексом не только для изъятия земельных участков у соб­ ственников, но и у пользователей, в том числе арендаторов и у лиц, обладающих правом пожизненного наследуемого владения. Граж­ данский же кодекс предусматривает реквизицию только имущества, находящегося в собственности. Может возникнуть вопрос о том, возможна ли реквизиция зе­ мельного участка в порядке, определенном ГК РФ. На наш взгляд, нет. Такой порядок не предусмотрен Земельным кодексом РФ, ко-

торый является основным актом, регулирующим особенности пе­ рехода права собственности на землю от одного лица к другому, т.е. оборота земельных участков. Право собственности на земельный участок может быть прекра­ щено и на основании его выкупа для государственных и муници­ пальных нужд. Однако основания и порядок прекращения права собственности (как и то, что при выкупе для государственных и муниципальных нужд право собственности действительно прекра­ щается) отличают этот институт от реквизиции земельных участков. Земельным законодательством установлена в какой-то степени смежная с реквизицией земельного участка процедура временного занятия земельного участка. Временное занятие происходит по тем же основаниям, что и реквизиция, но не требует изъятия земли. В принципе это должно означать, что собственник участка вправе (по возможности) им атадеть и пользоваться, что естественным о б ­ разом влияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по вре­ менному занятию участка влекут за с о б о й , как это утверждено ЗК РФ, временное ограничение прав на земельный участок. Земельным кодексом не определено, имеет ли собственник пра­ во на отчуждение права собственности при реквизиции участка или его временном занятии. Однако если исходить из того, что право собственности на земельный участок при реквизиции по З К РФ не прекращается, то следует сделать вывод, что нормативного запрета о заключении сделок подобного рода нет — собственник вправе передать право собственности другому лицу вместе со всеми уста­ новленными обременениями участка.

КГ.

Глава 5 ПРАВОВАЯ ОХРАНА З Е М Е Л Ь Н Ы Х У Ч А С Т К О В

Для чего необходима правовая охрана каждого отдельно­ го земельного участка?

При хозяйственном использовании земли перед ее собствен­ ником, землевладельцем, землепользователем, арендатором воз­ никает множество практических вопросов, как организовать ра­ циональное использование не только земли (территории) вооб­ ще, а каждого отдельного земельного участка (массива) с его природно-естественными особенностями, потребностями имен­ но данного участка земли в его охране от вредного воздействия внешних факторов, улучшении его экологического состояния, п о ­ вышении доходности и т.д. Земельный участок, каким бы малым по своим размерам ни был, к какой бы форме владения ни относился, является неотъемлемой составной частью окружающей нас природной среды. Он неразрыв­ но связан с другими ее частями: водами, лесами, животным и ра­ стительным миром, полезными ископаемыми и иными ценностя­ ми недр земли. Без права на земельный участок практически не­ возможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно наносит или в недалеком будущем будет наносить вред всей окружающей при­ родной среде, приводить не только к разрушению поверхностного слоя земли — почвы, к эрозии, засолению, заболачиванию, химиче­ скому и радиоактивному загрязнению, но и сопровождаться эко­ логическим ухудшением всего природного комплекса. Поэтому ох­ рана земель рассматривается как обеспечение основы жизни и дея­ тельности населения и создание условий для устойчивого развития

общества (ст. 9 Конституции РФ, ст. 12 ЗК РФ). Следовательно, охране подлежат все земли и отдельные их участки как сельскохо­ зяйственного, так и несельскохозяйственного использования. При­ оритета в этом плане заслуживают земельные участки сельскохо­ зяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий (заповедников, национальных парков, заказников и др.). Режим использования и охраны особо охраняемых земель определен Фе­ деральным законом от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраня­ емых природных территориях» . Как указано в ст. 79 З К РФ, сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетни­ ми насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в ис­ пользовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, ка­ дастровая стоимость которых существенно превышает среднерай­ онный уровень, могут быть, в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Статья 79 З К РФ устанавливает также, что использование зе­ мельных долей, возникших в результате приватизации сельскохо­ зяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обо­ роте земель сельскохозяйственного назначения». Кроме сказанного, ст. 56 З К РФ устанавливает специальные ог­ раничения прав на земельные участки в целях обеспечения их ра­ ционального использования и охраны. В частности, могут устанав­ ливаться следующие ограничения прав на земельные участки: особые условия использования земельных участков и режим хо­ зяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе живот­ ного и растительного мира, памятников природы, истории и куль­ туры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких жи­ вотных; условия начала и завершения застройки или освоения земель­ ного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту строительства, ремонта и содер­ жания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при 23

23

СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024. (в ред. от 29 декабря 2004 г. № 199).

предоставлении прав на земельный участок, находящийся в госу­ дарственной или муниципальной собственности; иные ограничения использования земельных участков в случа­ ях, установленных ЗК РФ и другими федеральными законами. Ограничения прав на землю устанавливаются актами испол­ нительных органов государственной власти, актами органов мест­ ного самоуправления или решением суда. Они устанавливаются бессрочно или на определенный срок. Ограничения прав на зем­ лю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Эти ограничения прав подлежат государ­ ственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть, конечно, обжаловано лицом, чьи права ограничены, в су­ дебном порядке.

ЮЖ

Каковы меры охраны земельных участков в поселениях?

При размещении, проектировании, строительстве, реконструк­ ции городских и сельских поселений должны соблюдаться требо­ вания в области охраны окружающей среды, которые обеспечива­ ли бы благоприятную экологическую ситуацию для жизнедеятель­ ности человека и для естественных экологических систем. Здания, строения, сооружения и иные объекты должны размещаться с уче­ том требований в области охраны окружающей среды, санитарногигиенических норм и градостроительных регламентов, установлен­ ных для каждой территориальной зоны (ст. 44 Федерального зако­ на от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»). В целях охраны здоровья людей, обеспечения устойчивого функ­ ционирования естественных экологических систем, защиты природ­ ных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых при­ родных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности устанавливаются защитные и охранные зоны, а также санитарно-защитные зоны в кварталах, мик­ рорайонах городских и сельских поселений, т.е. территории, зеле­ ные зоны, включающие в себя лесопарковые зоны и иные зоны с ог­ раниченным режимом природопользования (ст. 44 того же Закона).

Статья 62 Закона «Об охране окружающей среды» устанавливает общее для всех земель требование об охране редких и находящихся под угрозой исчезновения почв. В этих целях редкие и находящиеся под угрозой исчезновения почвы подлежат охране государством. Обеспечивается их учет. Для эффективности охраны почв учрежда­ ются Красная книга почв Российской Федерации и красные книги почв субъектов Российской Федерации, порядок ведения которых определяется законодательством об охране почв. Порядок отнесения почв к редким и находящимся под угрозой исчезновения, а также порядок установления режимов использования земельных участков, почвы которых отнесены к редким и находящимся под угрозой ис­ чезновения, также определяются законодательством. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» требует, чтобы при планировке и застройке городских и сельских поселений предусмат­ ривалось создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельс­ ких поселений и реализации иных мер по предупреждению и устра­ нению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. Должны соблюдаться санитарные правила при разработке норм проектирования, схем градостроительного планирования развития территорий, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, ма­ гистралей городов, решении вопросов размещения объектов граж­ данского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных уча­ стков под строительство, а также при проектировании, строитель­ стве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объек­ тов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов. 24

И далее, утверждение норм проектирования и проектной доку­ ментации о планировке и застройке городских и сельских поселе­ ний, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации объектов, предоставление земельных участков под строительство, а также ввод в эксплуата­ цию построенных и реконструированных объектов допускается при 24

С3 РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.

наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответ­ ствии таких объектов санитарным правилам. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, ответственные за выполнение работ по проектированию и строительству объектов, их финансирование и (или) кредитование, в случае выявления нарушения санитарных правил или невозмож­ ности их выполнения обязаны приостановить либо полностью пре­ кратить проведение указанных работ и их финансирование и (или) кредитование.

Ю.Ж.

Что обязаны делать пользователи земельных участков в целях охраны их плодородия? Конкретные требования охраны плодородия земель (почв) сфор­ мулированы в ст. 13 ЗК РФ. Они представляют собой сложный ком­ плекс мероприятий, которые обязаны выполнять в процессе хозяй­ ственного использования земель все их правообладатели: собствен­ ники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы. В составе этих мероприятий ст. 13 Кодекса называет: сохранение почв и их плодородия; защиту земельных участков от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захлам­ ления отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других негативных (вредных) воз­ действий, в результате которых происходит деградация земель; защиту сельскохозяйственных угодий и других земельных уча­ стков от заражения бактериально-паразитическими и карантинны­ ми вредителями и болезнями растений, зарастания сорными ра­ стениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения с о ­ стояния земель; ликвидацию последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и захламления земельных участков; сохранение достигнутого уровня мелиорации; рекультивацию нарушенных земельных участков, восстановле­ ние плодородия почв, своевременное вовлечение земель в оборот; сохранение плодородия почв и их использование при проведе­ нии работ, связанных с нарушением земельных участков.

Для обеспечения эффективной охраны земель разрабатываются, как упоминается в ст. 13 ЗК РФ, федеральные, региональные и мест­ ные программы охраны земель, включающие в себя перечень меро­ приятий по охране земель с учетом особенностей хозяйственной дея­ тельности, природных и других условий. Оценка состояния земель и эффективности предусмотренных мероприятий по охране земель про­ водится с учетом экологической экспертизы, установленных законо­ дательством санитарно-гигиенических и иных норм и требований. Статья 13 ЗК предусматривает также, чтобы внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повы­ шения плодородия почв запрещались в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарногигиеническим и иным требованиям. При проведении связанных с нарушением почвенного слоя стро­ ительных работ и работ по добыче полезных ископаемых устанав­ ливается требование ст. 13 ЗК, чтобы плодородный слой почвы сни­ мался и использовался для улучшения малопродуктивных земель.

ЮЖ.

Какие специальные меры охраны земельных участков пре­ дусматриваются российским законодательством? Для оценки состояния почвы в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством РФ устанавливаются норма­ тивы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вред­ ных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ. Для проведения проверки соответствия почвы экологи­ ческим нормативам проводятся почвенные, геоботанические, аг­ рохимические и иные обследования. В целях предотвращения деградации земельных участков, вос­ становления плодородия почв и загрязненных территорий допу­ скается консервация земель с изъятием их из оборота в порядке, установленном Правительством РФ. Охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах Край­ него Севера, отгонными, сезонными пастбищами, имеет свои осо­ бенности. Они должны учитываться, как сказано в ст. 13 З К РФ, в соответствующих федеральных законах и иных нормативных пра­ вовых актах Российской Федерации и законах и иных норматив­ ных актах субъектов Российской Федерации.

В целях повышения заинтересованности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земель­ ных участков в сохранении и восстановлении плодородия почв, за­ щите земель от негативных (вредных) воздействий хозяйственной де­ ятельности может осуществляться экономическое стимулирование охраны и использования земель в порядке, установленном бюджет­ ным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

Каков порядок консервации земельных участков, не при­ годных д л я использования? Этот порядок предусмотрен постановлением Правительства РФ от 2 октября 2002 г. № 830 «Об утверждении Положения о порядке консервации земель с изъятием их из оборота». Допускается консервация земельных участков, подвергшихся не­ гативным (вредным) воздействиям, в результате которых происхо­ дят деградация земель и ухудшение экологической обстановки, а так­ же загрязненных земельных участков, использование которых при­ водит к негативному воздействию на здоровье человека, в том числе: земель, подвергшихся водной и ветровой эрозии, воздействию селей, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, а также земель в районах Крайнего Севера, занятых оленьими пастбища­ ми, с сильно нарушенным почвенно-растительным покровом; земель, имеющих просадки поверхности вследствие использо­ вания недр или естественных геологических процессов; земель, загрязненных радиоактивными веществами, нефтью и нефтепродуктами, тяжелыми металлами и другими токсичными химическими веществами, биологическими веществами и микро­ организмами свыше предельно допустимых концентраций вредных веществ (микроорганизмов), включая земли, на которых в резуль­ тате радиоактивного, химического или биогенного загрязнения не обеспечивается производство продукции, соответствующей требо­ ваниям, установленным законодательством Российской Федерации. Подготовка предложений о консервации земель осуществляет­ ся Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (или его территориальными органами) с участием Министерства при­ родных ресурсов РФ, Министерства здравоохранения и социально­ го развития РФ (или их территориальных органов) и Министерства

сельского хозяйства РФ в пределах их компетенции на основании решений органов государственной власти и органов местного са­ моуправления, осуществляющих управление и распоряжение зе­ мельными участками, находящимися в государственной или муни­ ципальной собственности, либо по инициативе собственников зе­ мельных участков, землепользователей, землевладельцев или арендаторов земельных участков с учетом данных государственно­ го мониторинга земель или специальных обследований. Специальные (почвенные, геоботанические, агрохимические и др.) обследования проводятся юридическими лицами или индиви­ дуальными предпринимателями по утверждаемым соответствующи­ ми федеральными органами исполнительной власти методикам для выявления подлежащих консервации земель, определения их ме­ стоположения, площади, динамики изменения качества земель и причин, приводящих к деградации земельных участков. Предложения по консервации земель должны включать: заключение об оценке состояния земель и их дальнейшем ис­ пользовании, подготовленное Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (или его территориальными органами) с о ­ вместно с Министерством природных ресурсов Российской Феде­ рации, Министерством здравоохранения и социального развития Российской Федерации (или их территориальными органами) и Министерством сельского хозяйства Российской Федерации; карты с нанесенными границами земельных участков и частей земельных участков, подлежащих консервации (с указанием типов и степени деградации или загрязнения земель, собственников зе­ мельных участков, землевладельцев, землепользователей и аренда­ торов земельных участков); предложения о б участии собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных уча­ стков в осуществлении мероприятий по предотвращению деграда­ ции земель, восстаноштению плодородия почв и загрязненных тер­ риторий; расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, понесенных в результате деградации земель. Предложения по консервации земель, находящихся в федераль­ ной собственности, рассматриваются уполномоченными федераль­ ными органами исполнительной власти; земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, — органами ис­ полнительной власти субъектов Российской Федерации; земель,

находящихся в муниципальной собственности, — органами мест­ ного самоуправления, которые принимают решения о консервации земель в пределах своей компетенции. Решения о консервации земель, находящихся в частной соб­ ственности, принимаются в отношении земель сельскохозяйствен­ ного назначения органами исполнительной власти субъектов Рос­ сийской Федерации, а в отношении земель иного целевого назна­ чения — органами местного самоуправления. На основании принятого решения о консервации земель разра­ батывается проект землеустройства, в котором определяются сро­ ки консервации земель, мероприятия по предотвращению деграда­ ции земель, восстановлению плодородия почв и загрязненных тер­ р и т о р и й , о ч е р е д н о с т ь их п р о в е д е н и я и с т о и м о с т ь , а также предложения по использованию земель после завершения указан­ ных мероприятий. Земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с при­ нятым решением об их консервации, сохраняются за собственни­ ками земельных участков, землевладельцами, землепользователя­ ми и арендаторами земельных участков либо переводятся в земли запаса в случаях, установленных законодательством РФ. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполни­ тельной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, принявшие решение о консервации земель, информируют о при­ нятом решении органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра и государственную регистрацию прав на не­ движимое имущество и сделок с ним. После завершения мероприятий по предотвращению деграда­ ции земель, восстановлению плодородия почв и загрязненных тер­ риторий Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (или его территориальные органы) во взаимодействии с Министер­ ством природных ресурсов РФ, Министерством здравоохранения и социального развития РФ (или их территориальными органами) и Министерством сельского хозяйства РФ на основании специаль­ ных обследований подготавливает предложения о дальнейшем ис­ пользовании восстановленных земель и направляет их федераль­ ным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления, приняв­ шим решение о консервации земель.

Ю.Ж.

Каковы требования охраны земельных участков о т их х и мического загрязнения?

Значительный вред плодородию земель причиняет загрязнение химическими и иными веществами. Они при превышении норма­ тивов их применения вместо пользы наносят вред не только земель­ ным участкам, но и всей окружающей природе. В целях охраны зе­ мель от вредных загрязнений принят Федеральный закон от 19 июня 1997 г. № 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами» . Закон требует прежде всего от владельцев земельных участков следить и не допускать нежелательных концентраций в почве вред­ ных веществ (пестицидов, удобрений). Некоторые из названных веществ вообще запрещается использовать. Поэтому утверждены списки веществ, которые нельзя применять. Если они применяют­ ся — это серьезные правонарушения, за которые следует строгая юридическая ответственность, вплоть до уголовной. Что касается разрешенных к применению веществ, то здесь необходимо соблю­ дать правила и нормы, порядок транспортировки, хранения и ис­ пользования, сроки, дозировку. При соблюдении всех условий и осторожном обращении с пестицидами и ядохимикатами можно избежать причинения вреда почве. Он может быть минимальным и устраняется естественными процессами в окружающей природной среде. Для сельского хозяйства действует Перечень химических и биологических средств борьбы с вредителями, болезнями растений, сорняками, регуляторов роста растений, разрешенных для приме­ нения в сельском хозяйстве, который ежегодно обновляется. Пе­ речни устанавливаются соответствующими заинтересованными органами, в данном случае Минсельхозом РФ по согласованию и с утверждением Минздрава РФ и органов охраны окружающей сре­ ды МПР РФ. 25

К другим вредным веществам относятся бактериальные и паразитарно-бактериальные вещества. Их применение (в необходимых случаях) разрешено Минздравом РФ и Минсельхозом РФ. Участие Минздрава РФ во всех случаях определения этих вредных веществ обязательно, потому что они затрагивают не только качество почв, но и здоровье населения, поэтому их применение регулируется в 25

СЗ РФ. 1997. № 29. Ст. 3510.

интересах здоровья населения. Минздрав РФ утвердил 31 января 2002 г. Порядок токснко-гигиенической экспертизы пестицидов и агрохимикатов . Отавный государственный санитарный врач Российской Феде­ рации издает Санитарные правила и нормы (так называемые СанПиНы). Например, постановлением Главного госсанврача РФ от 3 февраля 2004 г. утверждены «Гигиенические нормативы содержа­ ния пестицидов в объектах окружающей среды» . Другим его по­ становлением утверждены Санитарные правила и нормы от 8 н о ­ ября 2001 г. № 34 , которыми установлены гигиенические требо­ вания к хранению, применению и транспортировке пестицидов и агрохимикатов. Санитарные правила устанавливают гигиенические требования, направленные на обеспечение максимальной безопас­ ности пестицидов и агрохимикатов для человека и окружающей его среды. Эти правила распространяются на все производственные объекты, процессы и оборудование, связанные с хранением, транс­ портировкой и применением пестицидов и агрохимиктов, и явля­ ются обязательными для исполнения всеми гражданами и юриди­ ческими лицами, применяющими пестициды и агрохимикаты (вы­ полняющими «защитные» работы), а также проектирующими, строящими и эксплуатирующими производственные здания, сред­ ства транспортировки, технологическое, санитарно-техническое оборудование, предназначенные для работ с пестицидами и агрохимикатами, в том числе оборудование для их обезвреживания. На территории Российской Федерации возможны ввоз, хране­ ние, транспортировка, реализация и применение пестицидов и аг­ рохимикатов, прошедших токсиколого-гигиеническую экспертизу в учреждениях, аккредитованных Минздравом России в установ­ ленном порядке и включенных в Государственный каталог пести­ цидов и агрохимиктов, разрешенных к применению на территории Российской Федерации. Допускается использование технологий, техники и оборудования, на которые имеются соответствующие санитарно-эпидемиологические заключения органов и учреждений госсанэпидслужбы РФ. 26

27

28

ЮЖ

26 27 28

Российская газета. 2002. 5 марта. Российская газета. 2004. 6 марта. Российская газета. 2002. 23 января.

Какие ограничения существуют при использовании за­ грязненных земельных участков?

Статьей 14 ЗК РФ установлено, что земли, которые подверглись радиоактивному и химическому загрязнению и на которых не обес­ печивается производство продукции, соответствующей установлен­ ным законодательством требованиям, подлежат ограничению в ис­ пользовании, исключению их из категорий земель сельскохозяй­ ственного назначения и могут переводиться в земли запаса для их консервации. На таких землях запрещаются производство и реали­ зация сельскохозяйственной продукции. Принят Федеральный за­ кон от 10 июля 2001 г. № 92-ФЗ «О специальных экологических программах реабилитации радиационно загрязненных участков тер­ ритории» . Важное предупредительное значение имеет учет и контроль за наличием в окружающей среде радиоактивных веществ (РВ) и ра­ диоактивных отходов (РАО), который проводится на федеральном, региональном и ведомственном уровнях в соответствии с Правила­ ми организации системы государственного учета и контроля радио­ активных веществ и радиоактивных отходов, утвержденных поста­ новлением Правительства РФ от 11 октября 1997 г. № 1290 . Постановлением Правительства РФ утверждена федеральная целевая программа «Обращение с радиоактивными отходами и от­ работавшими ядерными материалами, их утилизация и захороне­ ние на 1996—2005 годы» . Госатомнадзор России принял постанов­ ление от 19 ноября 2001 г. № 12, которым утверждено Положение о выдаче разрешения Федерального надзора России по ядерной и ра­ диационной безопасности на право ведения работ в области исполь­ зования атомной энергии работникам пунктов хранения радиоак­ тивных отходов (специализированных предприятий по обращению с радиоактивными отходами), эксплуатирующих радиационные источники . 29

30

31

32

Положение устанавливает порядок выдачи разрешений Госатом­ надзора России на право ведения определенных работ в области использования атомной энергии работникам пунктов радиоактив29 30 31 32

Российская газета. 2001.13 июля. С З РФ. 1997. № 43. Ст. 4782. С З РФ. 1995. № 44. Ст. 4184. Российская газета. 2001. 26 декабря.

ных отходов (специализированных предприятий по обращению с радиоактивными отходами) и предприятий (учреждений, органи­ заций), эксплуатирующих радиационные источники. Разрешение выдается работникам предприятий, имеющим ли­ цензии, выданные Госатомнадзором России на деятельность в о б ­ ласти использования атомной энергии на соответствующем объек­ те использования атомной энергии.

Ю.Ж.

Какие гигиенические требования установлены к размеще­ нию и обезвреживанию отходов производства и потреб­ ления? Земельные участки всегда находятся под угрозой загрязнения теми или иными отходами производства и потребления. В таких отходах часто содержатся вредные для здоровья и окружающей при­ родной среды вещества: ртуть, метанол, гексахлоран, ДДТ, бензол, цинк, хром, фенол, канцерогенные вещества и т.д. В целях недопу­ щения попадания в природную среду, в том числе и на земельные участки, вредных веществ установлены санитарно-эпидемиологи­ ческие правила и нормативы «Гигиенические требования к разме­ щению и обезвреживанию отходов производства и потребления. СанПиН 2.1.7.1322-03», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 30 апреля 2003 г. № 80 . Названный СанПиН предусматривает сле­ дующие этапы (циклы) обращения с отходами: образование, накоп­ ление и временное хранение, первичная обработка (сортировка, дегидрация, нейтрализация, прессование, тарирование и д р . ) , транспортировка, вторичная переработка (обезвреживание, моди­ фикация, утилизация, использование в качестве вторичного сырья), складирование, захоронение и сжигание. При этом обращение с каждым видом отходов производства и потребления зависит от их п р о и с х о ж д е н и я , агрегатного с о с т о я н и я , ф и з и к о - х и м и ч е с к и х свойств субстрата, количественного соотношения компонентов и степени опасности для здоровья населения и среды обитания чело­ века. Степень (класс) опасности отходов определяется в соответ­ ствии с установленными нормативами. 33

33

Российская газета. 2003. 28 мая.

Допускается временное складирование отходов производства и потребления, которые на современном уровне развития научно-тех­ нического прогресса не могут быть утилизированы на предприяти­ ях. Это временное хранение на производственных территориях на открытых площадках или в специальных помещениях (в цехах, скла­ дах, на открытых площадках, в резервуарах и др.). Разрешается вре­ менное складирование на производственных территориях основных и вспомогательных (дочерних) предприятий по переработке и обез­ вреживанию отходов (в амбарах, хранилищах, накопителях); а так­ же на промежуточных (приемных) пунктах сбора и накопления, в том числе на терминалах, железнодорожных сортировочных стан­ циях, в речных хморских портах. Складирование (длительное) вне производственной территории производится на усовершенствованных полигонах промышленных отходов, шламохранилищах, в отвалах пустой породы, террикониках, золошлакоотвалах, а также в специально оборудованных ком­ плексах по их переработке и захоронению. Периодичность вывоза накопленных отходов с территории пред­ приятия регламентируется установленными лимитами накопления промышленных отходов, которые определены в составе проекта развития промышленного предприятия или в самостоятельном про­ екте обращения с отходами. Немедленному вывозу с территории подлежат отходы при нарушении единовременных лимитов накоп­ ления или при превышении гигиенических нормативов качества среды обитания человека (атмосферный воздух, почва, фунтовые воды). Перемещение отходов на территории промышленного пред­ приятия должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к территориям и помещениям про­ мышленных предприятий. Выбор участка для размещения объектов длительного хранения отходов осуществляется на основании функционального зониро­ вания территории и градостроительных решений. Объекты разме­ щаются за пределами жилой зоны и на обособленных территориях с обеспечением нормативных санитарно-защитных зон в соответ­ ствии с требованиями санитарно-эпидемиологических правил и нормативов. Размещение объекта складирования не допускается: на территории I, I I , и III поясов зон санитарной охраны водоис­ точников и минеральных источников; во всех поясах зоны санитарной охраны курортов;

в зонах массового загородного отдыха населения и на террито­ рии лечебно-оздоровительных учреждений; в рекреационных зонах; в местах выклинивания водоносных горизонтов; в границах установленных водоохранных зон открытых водо­ емов. Размещение объектов длительного хранения отходов осуществ­ ляется в соответствии с градостроительными решениями путем раз­ работки предпроектной и проектной документации. Предпроектная, проектная документация для каждого объекта должна быть представ­ лена в объеме, позволяющем дать оценку принятых проектных ре­ шений о соответствии их санитарным нормам и правилам. Участок для размещения полигона токсичных отходов должен располагаться на территориях с уровнем залегания подземных вод на глубине более 20 м, на расстоянии не менее 2 м от земель сель­ скохозяйственного назначения для выращивания технических куль­ тур, не используемых для производства продуктов питания. Не д о ­ пускается размещение полигонов на заболачиваемых и подтопляе­ мых территориях. Для предотвращения попадания загрязнений в водоносный горизонт и фунты предусматривается гидроизоляция дна и стен ложа уплотненными глинистыми, грунтобитумно-бетонными, асфальтобетонными, асфальтополимербетонными и други­ ми материалами, имеющими с^штарно-эпидемиологическое за­ ключение.

ЮЖ.

Может ли собственник земельного участка снять и продать поверхностный плодородный слой почвы? Статья 4 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» признает почвы самостоятельным объектом природы наряду с землей. Если почвам закон придает та­ кое самостоятельное значение, то возникает ли право у собствен­ ника распоряжаться почвами так же, как и земельным участком? На этот вопрос может быть только отрицательный ответ. Статья 4 названного Закона выделяет почвы в числе других объектов приро­ ды (недра, земля) с целью их особой охраны, но не как объект иных вещных (имущественных) отношений. Земельный участок пред­ ставляет ценность вместе с почвой, за исключением тех случаев,

когда почвенный слой должен сниматься при различных видах стро­ ительства, храниться и использоваться для окультуривания других земельных участков, которые нуждаются в рекультивации (поста­ новление Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. № 140 «О рекуль­ тивации земель, снятии, сохранении и рациональном использова­ нии плодородного слоя почвы») . Анализируя ст. 135 ГК РФ с точки зрения главной вещи и ее при­ надлежности, можно заявить, что земельный участок является, бе­ зусловно, главной вещью, а почва — его принадлежностью. Следо­ вательно, юридическая судьба почвы (принадлежности) следует судьбе земельного участка (главной вещи). Если по поводу земель­ ного участка заключаются какие-либо сделки, то предметом их од­ новременно является и почва этого участка. Земля и почва высту­ пают в земельных правоотношениях как единое целое. Правообла­ датель земельного участка получает его в пользование вместе с почвой, и он не может распорядиться ею отдельно от земельного участка. Именно поэтому ст. 6 З К Р Ф , определяя объекты земель­ ных отношений, говорит о земле, как о: 1) природном объекте и природном ресурсе; 2) земельном участке; 3) части земельных уча­ стков. Почва при этом подразумевается как естественная состав­ ная часть земли — природного ресурса. Российское природоресурсное законодательство позволяет сде­ лать еще один важный вывод. Если иностранный инвестор, купив высокоплодородные сельскохозяйственные угодья (черноземы), пожелает снять их, «оскальпировать» территорию и распродать п о ­ чву как обычный товар, то он этого сделать не сможет. Он может продать земельный участок вместе с почвой, но не отдельно почву. Иначе и быть не должно, ибо почва — национальное достояние на­ шей страны, не подлежащее свободной распродаже, несмотря на то, что существует физическая возможность отделить ее от окружа­ ющей природной среды. 34

ЮЖ

34

САПП РФ. 1994. № 10. Ст. 779.

Глава 6 ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И Л Е С Н О Г О Х О З Я Й С Т В А ПРИ И З Ъ Я Т И И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Д Л Я ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

В каких случаях, кому и кем возмещаются убытки?

Согласно ст. 57 З К РФ убытки в полном объеме, в том числе упу­ щенная выгода, возмещаются землепользователям, землевладель­ цам и арендаторам земельных участков: 1) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 2) в связи с ухудшением качества земель в результате деятельно­ сти других лиц; 3) при временном занятии земельных участков; *4) при ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов. Собственникам земельных участков убытки возмещаются во всех названных случаях, кроме случаев изъятия у них земельных участ­ ков, при котором убытки покрываются стоимостью изымаемого земельного участка, выплачиваемой данному собственнику. Возмещение убытков производится за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные уча­ стки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятель­ ность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон, что повлекло за собой ограничение прав или ухудшение качества земель. Основания для возмещения убытков указаны в Правилах воз­ мещения собственниками земельных участков, землепользовате­ лям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных уча­ стков, ограничением прав собственников земельных участков, зем-

лепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участ­ ков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262. Как сказано в названных Правилах, основанием для возмеще­ ния убытков собственникам земельных участков является: соглашение о временном занятии земельного участка между соб­ ственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуще­ ствляется временное занятие земельного участка; акт государственного органа исполнительной власти или орга­ на местного самоуправления о б ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте; акт государственного органа исполнительной власти или орга­ на местного самоуправления об ухудшении качества земель в ре­ зультате деятельности других лиц; решение суда. Основанием для возмещения убытков землепользователям, зем­ левладельцам и арендаторам земельных участков является: акт государственного органа исполнительной власти или орга­ на местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; соглашение о временном занятии земельного участка между зем­ лепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие зе­ мельного участка; акт государственного органа исполнительной власти или орга­ на местного самоуправления об ограничении прав землепользова­ теля, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте; акт государственного органа исполнительной власти или орга­ на местного самоуправления об ухудшении качества земель в ре­ зультате деятельности других лиц; решение суда. Размер убытков, причиненных собственникам земельных уча­ стков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земель­ ных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемы-

ми компетентными государственными органами Российской Фе­ дерации. При этом споры, связанные с определением размера убыт­ ков, рассматриваются в судебном порядке. Определение размера убытков, причиненных землепользовате­ лям и землевладельцам изъятием земельных участков для государ­ ственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государствен­ ных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арен­ даторы земельных участков несут в связи с досрочным прекраще­ нием с ю и х обязательств перед третьими лицами, в том числе упу­ щенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его за­ ключения на торгах. Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арен­ даторам земельных участков временным занятием земельных уча­ стков, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими ли­ цами, в том числе упущенной выгоды. Учитываются расходы, свя­ занные с временным занятием земельных участков. При определении размера убытков, причиненных собственни­ кам земельных участков ограничением их прав, учитываются раз­ ница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земель­ ных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обя­ зательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав. При определении размера убытков, причиненных землепользо­ вателям, землевладельцам, арендаторам земельных участков огра­ ничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, ко­ торые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обяза­ тельств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав. Определение размера убытков, причиненных собственникам зе­ мельных участков, землепользователям, землевладельцам и аренда-

торам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также за­ трат на проведение работ по восстановлению качества земель. При расчетах размеров возмещения убытки определяются с уче­ том стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, о временном занятии уча­ стка или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, земле владельцев, арендаторов.

Ю.Ж.

В каких случаях, кому и кем возмещаются потери сель­ скохозяйственного производства? Возмещение потерь сельскохозяйственного производства — это не возмещение убытков. Для их возмещения установлен иной п о ­ рядок. Потери сельскохозяйственного производства образуются при изъятии сельскохозяйственных угодий для использования их в це­ лях, не связанных с ведением сельского хозяйства. Они выражают­ ся в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (сниже­ ния плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреждений и организаций и возмещаются в целях сохранения уров­ ня сельскохозяйственного производства путем восстановления пло­ щадей сельскохозяйственных угодий и их качества. Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновели­ кой площади новых земель с учетом проведения на них мероприя­ тий по окультуриванию и повышению плодородия почв д о уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке). При оп­ ределении затрат на эти цели под освоением новых земель (вклю­ чая их окультуривание и повышение плодородия почв) понимает­ ся комплекс мероприятий по организации новых хозяйств и вовле­ чению в сельскохозяйственное использование земель, занятых кустарниками, малоценными лесами, вырубками и другими несель­ скохозяйственными угодьями, путем проведения мелиоративных работ (осушение, орошение, культурно-технические и другие ме­ роприятия).

Размер стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых уго­ дьях производство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изымаемых земельных участках или получа­ емого ранее, до снижения их качества. Названные нормативы пе­ риодически обновляются (в связи с изменениями курса рубля). Потери, вызванные ограничением использования или ухудше­ нием качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятель­ ности предприятий, учреждений, организаций, определяются в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропор­ ционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель). Для определения размера потерь используются планово-карто­ графические материалы, данные почвенных обследований, земель­ ного кадастра и мониторинга земель. Размеры потерь, связанные с изъятием земель, определяются на стадии предварительного согласования места размещения объекта с уточнением при предоставлении земель. Если потери дополни­ тельно выявились в период строительства или после введения в дей­ ствие объекта, то они определяются на основании фактического отрицательного воздействия объекта на качество прилегающих сельскохозяйственных угодий. Потери сельскохозяйственного производства возмещаются: 1) лицами, которым предоставляются земельные участки сельско­ хозяйственного назначения, оленьи пастбища для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; 2) лица­ ми, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны. Средства, поступающие в порядке возмещения потерь, пере­ числяются не бывшим пользователям угодий, а в соответствующие местные бюджеты и могут направляться на финансирование меро­ приятий по охране земель, в том числе на повышение плодородия почв, а при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта освоения новых земель на их освоение в соответствии с бюджетным законодательством. Потери подлежат возмещению в трехмесячный срок после при­ нятия решения об: 1) изъятии участков сельскохозяйственных уго­ дий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муни­ ципальной собственности, для использования их в целях, не свя­ занных с ведением сельского хозяйства; 2) изменении целевого

назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, на­ ходящихся в собственности граждан или юридических лиц. В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду (для целей, не связанных с сельским хозяйством) потери сельскохо­ зяйственного производства включаются в стоимость продаваемых участков, а при аренде учитываются в суммах арендной платы. По­ тери подлежат возмещению, если земельные участки предоставля­ ются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в соб­ ственность бесплатно (также для несельскохозяйственных целей). Порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производ­ ства, в отличие от возмещения убытков, определяется Положени­ ем о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевла­ дельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяй­ ственного производства, утвержденным постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77 , кото­ рое признано утратившим силу в части возмещения убытков соб­ ственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арен­ даторам вышеназванным постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262. Сельскохозяйственные потери могут произойти (и часто проис­ ходят) от соседства вредных производств и других отрицательных влияний на деятельность сельскохозяйственных пользователей уго­ дий. Поэтому постановление № 77 (с изм. и доп.) предусматривает, что потери, вызванные ограничением использования или ухудше­ нием качества угодий под влиянием деятельности предприятий, уч­ реждений и организаций, определяются в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению ка­ чества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель). 35

Для определения размера потерь используются планово-карто­ графические материалы, данные почвенных обследований, земель­ ного кадастра и мониторинга земель. Размеры потерь, связанные с изъятием земель, определяются на стадии предварительного согласования места размещения объекта с уточнением при предоставлении земель. Если потери дополнитель­ но выявились в период строительства или после введения в действие объекта, то они определяются на основании фактического отрица­ тельного воздействия объекта на качество прилегающих угодий. 35

САПП РФ. 1993. № 6. Ст. 483; СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 190; № 49. Ст. 4808; 1996. № 28. Ст. 3383; 1999. № 2. Ст. 2625.

Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются: при предоставлении земельных участков для строительства ме­ лиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения: при предоставлении естественных кормовых угодий под строи­ тельство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестововыростных хозяйств и рыбоводных предприятий; при отводе земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов; при изъятии земель или ограничении использования земель в случаях отнесения земельных участков в установленном законода­ тельством порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также при отводе земель под кладбища из состава государственных и муниципальных земель (в ред. постановления Правительства РФ от 15 мая 1999 г. № 534); при консервации деградированных сельскохозяйственных уго­ дий и земель, загрязненных токсичными промышленными отхода­ ми и радиоактивными веществами, в случаях, если виновные в де­ градации угодий и загрязнении земель юридические лица не уста­ новлены, а также в случаях, если виновные лица своевременно выполнили необходимые мероприятия по восстановлению дегра­ дированных сельскохозяйственных угодий и реабилитации загряз­ ненных земель. Потери возмещаются в полном объеме при предоставлении сель­ скохозяйственных угодий во временное пользование с условием рекультивации нарушенных земель под несельскохозяйственные угодья, в размере 50% от норматива — при нанесении снятого пло­ дородного слоя почвы на малопродуктивные или непродуктивные угодья за счет средств предприятий, организаций и учреждений, которым предоставляется земельный участок.

ЮЖ.

На какие виды работ могут использоваться средства, пе­ речисляемые в счет возмещения потерь? Вышеназванным постановлением Правительства РФ № 77 (в ред. 2003 г.) установлен Перечень видов работ, на которые могут использоваться средства, поступающие в порядке возмещения по­ терь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием

сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, их временным занятием или ухудшением качества. В этот Перечень включены следующие работы: освоение новых земель под сельскохозяйственные угодья за счет земель, не используемых в сельскохозяйственном производстве, проведение работ по окультуриванию осваиваемых земель и повы­ шению их плодородия; засыпка и выполаживание оврагов, освоение крутых склонов со строительством комплекса гидротехнических сооружений по защите земель от эрозии, оползней и селей; строительство дорог к осваиваемым земельным участкам; коренное улучшение сельскохозяйственных угодий, известкова­ ние и гипсование почв; восстановление плодородия почв деградированных сельскохо­ зяйственных угодий, земель, загрязненных химическими и радио­ активными веществами свыше допустимой концентрации, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями рас­ тений; обводнение сельскохозяйственных угодий, строительство и ре­ конструкция оросительных и осушительных систем, защита земель от подтопления, заболачивания, засоления и иссушения; создание на землях сельскохозяйственного назначения защит­ ных лесных насаждений; работы по заготовке и использованию торфа на удобрение, вклю­ чая строительство площадок для приготовления компостов; выявление деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель, разработка мероприятий, а также оформле­ ние документов и материалов по консервации земель; проведение топографо-геодезических, почвенных, геоботаниче­ ских и других проектно-изыскательских и научно-исследователь­ ских работ, связанных с изучением земельных ресурсов, освоением новых земель и повышением их плодородия, улучшением исполь­ зуемых сельскохозяйственных угодий. Другие виды работ, связанные с освоением новых земель и улуч­ шением сельскохозяйственных угодий, не указанные в настоящем Перечне, могут выполняться за счет средств, поступающих в по­ рядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, по решению соответствующего органа исполнительной власти.

ЮЖ

Глава 7 ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ З Е М Е Л Ь Н Ы Й КАДАСТР. ПЛАТА З А З Е М Л Ю

Каково значение государственного земельного кадастра?

В целом кадастровый учет земель в Российской Федерации про­ изводится в нескольких основных целях: на основе данных земель­ ного кадастра принимаются решения в области государственного управления земельными ресурсами; как информационный ресурс, земельный кадастр представляет данные о сформированных земель­ ных участках и иных объектах кадастрового учета; для осуществле­ ния государственной регистрации прав на земельные участки ка­ дастровый учет представляет собой подтвержденное государством доказательство наличия земельного участка как объекта права. Государственный земельный кадастр (ГЗК) как часть общей си­ стемы государственных информационных ресурсов должен осущест&ляться по единой системе, не должно быть противоречащих за­ конодательству препятствий сбору этих сведений, кроме того, ГЗК представляет собой единую для всего государства систему. В целом, формирование информационного пространства России важно для всего общества, но если оно формируется в интересах органов го­ сударственной власти должно быть направлено на объединение и развитие существующих информационно-аналитических ресурсов, предназначенных для обеспечения их эффективной управленче­ ской деятельности. Поэтому ГЗК не может существовать автоном­ но, а должен находиться в постоянном взаимодействии с иными информационными источниками, имеющими значение для эффек­ тивного государственного управления. В частности, ГЗК должен быть согласован с предусмотренными законодательством кадаст­ рами иных природных ресурсов при условии их надлежащего фор-

мнрования В связи с действием ГЗК следует заметить, что в насто­ ящее время осуществляется работа по созданию кадастра недвижи­ мости, который должен включить в себя и действия по кадастрово­ му учету земельных участков. Правовое содержание государственного земельного кадастра ус­ тановлено ст. 70 З К РФ. Согласно этой статье государственный зе­ мельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного када­ стрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федера­ ции, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земель­ ных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается ин­ формация о субъектах прав на земельные участки. Порядок ведения государственного земельного кадастра устанав­ ливается федеральным законом о государственном земельном ка­ дастре. Таким законом в настоящее время является Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», которым определены цели создания и ведения государ­ ственного земельного кадастра. государственный земельный кадастр создается и ведется в це­ лях информационного обеспечения: государственного и муници­ пального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, на­ правленных на сохранение и повышение плодородия земель; госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета сто­ имости земли в составе природных ресурсов; установления обосно­ ванной платы за землю; иной связанной с владением, пользовани­ ем и распоряжением земельными участками деятельности. Однако наибольшее практическое значение в настоящее вре­ мя осуществление кадастрового учета имеет при государственной регистрации прав на земельные участки. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» специально установлено, что идентификация зе­ мельного участка в Едином государственном реестре прав осуще­ ствляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государствен­ ного земельного кадастра.

КГ

Какими органами государственной исполнительной вла­ сти осуществляется ведение государственного земельно­ го кадастра?

Статьей 9 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» установлены основные полномочия Российской Федера­ ции в области ведения кадастра. Следует заметить, что государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра является одним из полномочий Российской Федерации в области земельных отношений, установленных ст. 9 ЗК РФ. Органам государственной власти Российской Федерации пре­ доставлены наиболее важные координационные полномочия в о б ­ ласти ведения земельного кадастра. Так, к полномочиям органов государственной власти Россий­ ской Федерации в области осуществления деятельности по веде­ нию государственного земельного кадастра относятся: разработка и принятие федеральных законов и иных норматив­ ных правовых актов Российской Федерации в данной области, кон­ троль за их соблюдением; разработка, утверждение и реализация федеральных программ развития государственного земельного кадастра; определение федерального органа исполнительной власти, упол­ номоченного на осуществление деятельности по ведению государ­ ственного земельного кадастра; определение перечня основных сведений государственного зе­ мельного кадастра; установление порядка финансирования деятельности по веде­ нию государственного земельного кадастра; установление предельного размера и порядка использования платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра; определение перечня сведений государственного земельного ка­ дастра, отнесенных к категории ограниченного доступа, и порядка предоставления таких сведений; координация деятельности органов государственной атасти Рос­ сийской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления

в случае наделения их в установленном законом порядке отдельны­ ми государственными полномочиями в данной области; иные вопросы, отнесенные к полномочиям Российской Феде­ рации Конституцией РФ и федеральными законами. Государственное управление в области осуществления деятель­ ности по ведению государственного земельного кадастра осуществ­ ляется Правительством РФ непосредственно или через федераль­ ный орган исполнительной власти по государственному управле­ нию земельными ресурсами. Федеральный орган исполнительной власти по государственно­ му управлению земельными ресурсами осуществляет возложенные на него полномочия в области осуществления деятельности по ве­ дению государственного земельного кадастра непосредственно и через свои территориальные органы. Обратим внимание на то, что ряд положений, обозначенных как полномочия органов государственной власти Российской Федера­ ции, определен Федеральным законом «О государственном земель­ ном кадастре». В частности, состав сведений государственного зе­ мельного кадастра установлен ст. 12 данного Закона. При этом све­ дения, которые обязательно должны содержаться в государственном земельном кадастре определяются настоящей статьей в соответ­ ствии с нормой ст. 70 З К РФ. Статьей 13 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» определен состав документов государственного земель­ ного кадастра. Основы финансирования деятельности по ведению государственного земельного кадастра установлены ст. 24 этого Федерального закона. В настоящее время ведение государственного земельного када­ стра находится в ведении Федерального агентства кадастра объек­ тов недвижимости (Роснедвижимость). Это агентство является ф е ­ деральным органом исполнительной власти, осуществляющим фун­ кции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недви­ жимости, землеустройства, инвентаризации объектов градострои­ тельной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государствен­ ному земельному контролю. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости нахо­ дится в ведении Министерства экономического развития и торгов­ ли Российской Федерации.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости орга­ низует создание автоматизированной системы ведения государ­ ственного земельного кадастра и государственного учета объек­ тов капитального строительства, а также предоставление заин­ тересованным лицам с в е д е н и й государственного земельного кадастра. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуще­ ствляет свою деятельность: непосредственно и через свои террито­ риальные органы во взаимодействии с другими федеральными орга­ нами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправ­ ления, общественными объединениями и иными организациями.

Е.Г.

Каково значение Единого государственного реестра зе­ мель? Согласно ст. 14 Федерального закона «О государственном зе­ мельном кадастре» Единый государственный реестр земель пред­ ставляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он с о ­ держит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Единый государственный реестр земель — один из наиболее важ­ ных документов государственного земельного кадастра. В нем дол­ жны содержаться сведения о всех земельных участках Российской Федерации. Порядок ведения Единого государственного реестра земель о п ­ ределен указанным Федеральным законом, а также несколькими подзаконными нормативными актами федеральных органов испол­ нительной власти Российской Федерации. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, являются достоверными и не требуют дополнительных справок или иных документов для юс подтверждения. Перечень сведений, посту­ пающих в Реестр, составляется на основаниях и в порядке, предус­ мотренном вышеназванным Законом. При ведении земельного када­ стра отступление от приведенного в ст. 14 Федерального закона «О го­ сударственном земельном кадастре» перечня сведений о земельном участке не допускается и считается нарушением закона.

Пополняются сведения при осуществлении землеустроительных действии (когда изменяется или ликвидируется участок), а также при совершении действий по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними на основании Федерального за­ кона «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними». На основании этого Закона органы, осуществля­ ющие государственную регистрацию прав на земельные участки, обязаны направлять информацию о регистрации в Единый госу­ дарственный реестр земель. Под кадастровым номером земельного участка, который в обя­ зательном порядке должен быть внесен в Реестр для каждого земель­ ного участка, понимается уникальный, не повторяющийся во вре­ мени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастро­ вого учета в соответствии с процедурой, установленной законода­ тельством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный зе­ мельный участок существует как единый объект зарегистрирован­ ного права. Целевое назначение земельных участков (принадлежность их к той или иной категории), фиксируемое в Реестре, определяется на основании ст. 7 и 8 ЗК РФ, согласно которым земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселе­ ний; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радио­ вещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения кос­ мической деятельности, земли обороны, безопасности и земли ино­ го специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Земли в Российской Федерации используются строго в соответ­ ствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведе­ ния которого устанавливаются федеральными законами. В связи с этим указание категории земель в Реестре имеет весьма важное юри­ дическое значение. Если в местах традиционного проживания и хозяйственной де­ ятельности коренных малочисленных народов Российской Феде­ рации и этнических общностей в случаях, предусмотренных феде­ ральными законами, законами и иными нормативными правовы-

ми актами субъектов Российской Федерации, нормативными пра­ вовыми актами органов местного самоуправления, устанавливает­ ся особый правовой режим использования земель указанных кате­ горий, он также должен быть оговорен в Реестре. Помимо Единого государственного реестра земель и иных када­ стровых документов, категория земель указывается в: актах феде­ ральных органов исполнительной власти, актах органов исполни­ тельной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; доку­ ментах о государственной регистрации прав на недвижимое иму­ щество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Феде­ рации. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении: 1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Пра­ вительством РФ; 2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находя­ щихся в муниципальной собственности, — органами исполнитель­ ной власти субъектов Российской Федерации; 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за ис­ ключением земель сельскохозяйственного назначения, — органа­ ми местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сель­ скохозяйственного назначения — органами исполнительной влас­ ти субъектов Российской Федерации; земель иного целевого назначения — органами местного само­ управления. Порядок отнесения земель или земельных участков к определен­ ным категориям установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Экономические характеристики земельного участка могут вклю­ чать в себя кадастровую, а также рыночную стоимость земельного уча­ стка. Размеры платы за землю определяются для земельного налога на основании Закона РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю», а также налогового законодательства РФ, для арендной пла­ ты — на основании договора аренды земельного участка.

Данные по качественным характеристикам, в том числе пока­ затели состояния плодородия земель для отдельных категорий зе­ мель, определяются в порядке, предусмотренном для проведения мониторинга земель, основания проведения которого определе­ ны ст. 67 ЗК РФ. В соответствии с этой статьей задачами государ­ ственного мониторинга земель являются: своевременное выявле­ ние изменений состояния земель, оценка этих изменений, про­ гноз и выработка рекомендаций о предупреждении и о б устранении последствий негативных процессов; информационное обеспече­ ние ведения государственного земельного кадастра, государствен­ ного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства; обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель. Д о с т о в е р н ы е с в е д е н и я о наличии объектов н е д в и ж и м о г о имущества, прочно связанных с земельными участками посту­ пают в Реестр из органов юстиции, осуществляющих государ­ ственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сде­ лок с ним.

Е.Г.

Что такое кадастровое дело?

Понятие и содержание кадастрового дела введено ст. 15 Феде­ рального закона «О государственном земельном кадастре». Кадастровое дело само по себе является частью документов зе­ мельного кадастра. Каждый сформированный в соответствии с тре­ бованиями о земельном кадастре земельный участок должен иметь такое кадастровое дело. Кадастровое дело входит в состав основных документов земель­ ного кадастра, к которым относятся также: Государственный реестр земель кадастрового района, назначе­ ние которого заключается в проведении государственного кадаст­ рового учета земельных участков; дежурные кадастровые карты (планы), в которых содержатся сведения о границах земельных участков, учтенных в государствен­ ном земельном кадастре (ГЗК);

журналы учета кадастровых номеров, в которые заносятся када­ стровые номера, присвоенные в кадастровом районе. Помимо основных документов определены также вспомогательные: книги учета документов; книга учета выданных сведений; каталоги координат опорной межевой сети, — и производные документы го­ сударственного земельного кадастра: кадастровые планы земельных участков (выписки из ГЗК) в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений; справки в налоговую инспекцию, выда­ ваемые по согласованному регламенту; перечни земель, находящих­ ся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований; статистические отче­ ты; производные кадастровые карты (планы); другие справочные и аналитические документы. Кадастровое дело открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В дело помещают­ ся все документы, на основании которых в учетные формы 13 К за­ несены сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации. Номер кадастрового дела идентичен кадастровому номеру зе­ мельного участка. Кадастровое дело может быть заведено только на существующий как объект правовых отношений земельный участок. Если его объе­ диняют с другим участком, после объединения участок «ликвиди­ руется» и кадастровое дело на него закрывается. В кадастровое дело включаются следующие документы: заявление на кадастровый учет; правоустанавливающие документы, предоставленные заявителем; план формирования земельного участка; акт проверки результатов межевания и формирования земель­ ного участка; выписка из государственного земельного кадастра; выписка из Единого государственного реестра прав на недви­ жимое имущество; выписка из бюро технической инвентаризации; межевое дело; другие документы.

Е.Г.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона «О государствен­ ном кадастре» государственный кадастровый учет земельных уча­ стков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Для проведения государственного кадастрового учета земель­ ных участков органы государственной власти, органы местного са­ моуправления, заинтересованные правообладатели земельных уча­ стков или уполномоченные правообладателями земельных участ­ ков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоус­ танавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены. Не подлежат приему для проведения государственного кадастрового учета земельных уча­ стков документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркну­ тые слова или иные не оговоренные в них исправления, докумен­ ты, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими за­ писями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов. Проведение государственного кадастрового учета земельных уча­ стков включает в себя проверку представленных заявителям доку­ ментов, составление описаний земельных участков в Едином госу­ дарственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров зе­ мельным участкам, и з г о т о в л е н и е кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел. Государственный кадастровый учет земельных участков про­ водится в течение месяца с о дня подачи заявки о проведении го­ сударственного кадастрового учета определенного земельного участка. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в уста­ новленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участ­ ков. Плата за проведение государственного кадастрового учета зе-

мельных участков с заявителей не взимается. Деятельность по про­ ведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке. Требования к оформлению заявок о постановке земельных уча­ стков на государственный кадастровый учет утверждены приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. Указанные требования распрос­ траняются на формы заявок, состав элементов заявок (реквизитов), а также порядок их оформления. В соответствии с данным приказом для проведения государствен­ ного кадастрового учета земельных участков органы государствен­ ной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели (или уполномоченные ими лица) подают в орга­ ны (организации), осуществляющие деятельность по ведению го­ сударственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливаю­ щие документы на земельные участки, документы о межевании зе­ мельных участков. Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены. К оформлению заявок предъявляются следующие требования. «Адресат» является обязательным реквизитом заявки и вклю­ чает сокращенное наименование организации, осуществляющей постановку земельных участков на государственный кадастровый учет (в именительном падеже). Если постановку земельных уча­ стков на государственный кадастровый учет осуществляет терри­ ториальное подразделение указанной организации, то в «Адреса­ те» дополнительно указывается его наименование в именитель­ ном падеже. В реквизите «Автор» указываются все лица (правообладатели, правоприобретатели), заинтересованные в постановке на государ­ ственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков по результатам совершения сделки с существующими земельными участками. Реквизит «Автор» включается в текст заявки. Наименование вида документа является обязательным рекви­ зитом заявки и состоит из написанных заглавными буквами слов «Заявка о постановке на государственный кадастровый учет». Текст заявки является обязательным реквизитом. Текст состав­ ляется от имени всех правоприобретателей вновь образуемых зе­ мельных участков, заинтересованных в постановке на государствен­ ный кадастровый учет указанных участков. Текст заявки составляется на русском языке и оформляется в виде соединения связного текста и анкеты заявителя.

Связный текст заявки должен содержать просьбу провести го­ сударственный кадастровый учет вновь образуемых земельных уча­ стков и выдать кадастровые планы земельных участков (КПЗУ) для представления в учреждение юстиции в качестве приложения к д о ­ кументам, предъявляемым для регистрации прав. Формулировки связного текста должны быть логичны, максимально кратки и ис­ ключать возможность двоякого понимания содержания текста. В анкете заявителя, оформляемой в виде таблицы, последова­ тельно располагаются пронумерованные по порядку и идентифи­ цированные по заявителям записи, содержащие сведения о: заявителе (авторе заявки); земельных участках, правоприобретателем которых является за­ явитель. Реквизит «Автор» (графа «Заявитель» анкеты заявителя) вклю­ чает: фамилию, имя, отчество (для физических лиц); сокращенное наименование и код ОКПО (для юридических лиц); ИНН (при отсутствии ИНН у физического лица заносится наи­ менование, серия и номер документа, удостоверяющего личность); подпись заявителя. Если правоприобретателем вновь образуемого земельного уча­ стка является группа лиц, допускается в реквизите «Автор» указы­ вать одного правоприобретателя. Сведения о заявителе вносятся непрерывной записью без огра­ ничения числа занимаемых строк. Каждая пронумерованная запись отделяется от другой незаполненной строкой. В случае подачи заявки доверенным лицом заявителя вместо подписи производится запись «По доверенности» и указываются сведения о доверенном лице, такие же, как и о заявителе. В случае подачи заявки полномочным представителем юридического лица производится запись «В соответствии с полномочиями» и указыва­ ется должность полномочного представителя. Дальнейшее запол­ нение соответствует отражению сведений о доверенном лице. Если заявитель совершает одностороннюю сделку по слиянию или разделению принадлежащих ему земельных участков, то коли­ чество записей должно соответствовать количеству объединяемых (или образующихся) земельных участков. Описание земельных участков в графе «Сведения о земельных участках» составляется из описаний исходных земельных участков и обозначений частей участков в документах о межевании. Описа-

ние земельного участка, из которого образуются новые участки, представляет собой кадастровый номер существующего земельно­ го участка, правообладателем которого является данный заявитель. В случае отсутствия кадастрового номера земельного участка записывается номер свидетельства на право собственности на зем­ лю данного заявителя или местоположение данного участка. В текст заявки в качестве обязательного элемента содержания включается адрес для доставки документов почтой (контактный). Отказ заявителя в указании контактного адреса должен быть отра­ жен в тексте заявки. Кроме этого, в тексте заявки должно быть указано место полу­ чения КПЗУ: по контактному адресу или в органе, осуществляю­ щем кадастровый учет земельного участка. Рекомендуется предлагать заявителям к документам, представ­ ленным для кадастрового учета, приложить конверт соответствую­ щего формата с заполненным адресом и наклеенными знаками п о ­ чтовой оплаты, а также квитанцию об оплате копирования и д о ­ ставки документов. Отметка о поступлении документа в организацию является слу­ жебным реквизитом и состоит из следующих простых реквизитов: слова «Зарегистрировано»; регистрационного номера; даты регистрации. Заявки на государственный кадастровый учет земельных участ­ ков оформляются на бланках. С целью упрощения оформления заявок рекомендуется также включать в постоянную информацию бланка реквизит «Адресат», часть связного текста, классификационный номер заявки. П р и ­ меры ф о р м бланков для различных видов заявок приведены в приложении 3. По мере обобщения и анализа поданных заявок не­ обходимо уточнять содержание текста заявок. Бланки заявки могут быть изготовлены типографским способом, с помощью средств оперативной полиграфии или вычислительной техники. При недостатке места на одном листе для размещения таблицы текста, содержащей необходимые сведения, заявки оформляются на двух и более листах. Последующие листы нумеруются посереди­ не верхнего поля листа с указанием общего количества листов. Ну­ мерация является сквозной в пределах общего количества листов заявки.

В исключительных случаях допускается оформление заявок на кадастровый учет на чистых листах бумаги формата А4 с обяза­ тельным отражением всех реквизитов, предусмотренных настоя­ щими требованиями, и учетом рекомендаций, изложенных в при­ ложениях.

Е.Г.

Какие изменения произошли в правовом регулировании взимания земельного налога? Д о 1 января 2006 г. продолжает действовать Закон Р С Ф С Р «О плате за землю». Однако с указанной даты регулирование нало­ гообложения земель будет осуществляться на основании иных нор­ мативных правовых актов. Федеральным, законом от 29 ноября 2004 № 141-ФЗ утверждена гл. 31 Налогового кодекса РФ «Земельный налоп>. которая вступа­ ет в действие именно с 1 января 2006 г. Статьями данной главы, в частности, установлено, что земель­ ный налог устанавливается Н К РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Н К РФ и нормативными правовыми актами представительных ор­ ганов муниципальных образований и обязателен к уплате на тер­ риториях этих муниципальных образований. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается Налоговым кодексом и законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекра­ щает действовать в соответствии с Н К РФ и законами указанных субъектов Российской Федерации и обязателен к уплате на терри­ ториях указанных субъектов Российской Федерации. Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государ­ ственной власти городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установлен­ ных указанной главой, порядок и сроки уплаты налога. При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (закона­ ми городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и поря-

док их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. Налогоплательщиками земельного налога признаются органи­ зации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользова­ ния или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физиче­ ские лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на террито­ рии которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения: 1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с за­ конодательством Российской Федерации; 2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного насле­ дия, историко-культурными заповедниками, объектами археологи­ ческого наследия; 3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд: 4) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с за­ конодательством Российской Федерации, в пределах лесного фовда; 5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящими­ ся в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых о б о ­ собленными водными объектами. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земель­ ных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответ­ ствии со ст. 389 Н К РФ. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в с о ­ ответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Е.Г.

Исключает л и уплата лицом, не имеющим правоустанав­ ливающих документов на землю, платежей в размере ставки земельного налога возможность взыскания с него суммы неосновательного обогащения, рассчитанной в соответствии с методикой расчета арендной платы, дей­ ствующей на соответствующей территории? Взыскание денежной суммы в качестве неосновательного обо­ гащения в размере земельного платежа за определенный срок пользования земельным участком основано в данном случае на на­ мерении решить правовым способом проблему длительного исполь­ зования земельных участков без надлежащего их оформления. По­ этому возможность применения данной конструкции должна рас­ сматриваться в каждом конкретном случае особо. Из представленного вопроса можно сделать вывод о том, что вла­ делец недвижимости длительное время надлежащим образом не оформлял права на земельный участок, однако выплачивал денеж­ ные суммы, соизмеримые с земельным налогом. Обратиться за взы­ сканием сумм неосновательного обогащения в данном случае, на наш взгляд, возможно, если право на данный земельный участок оформ­ лено или будет оформлено в последующем (т.е. земельный участок не подлежит возврату собственнику как самовольно занятый). Раз­ мер взыскиваемой суммы при этом будет зависеть от оформляемого права, а также от срока пользования земельным участком без надле­ жащего оформления (срок придется доказывать). Если земельный участок передается на праве аренды (можно предположить что наме­ рение или договоренность приобрести участок в аренду было изна­ чально), действительно можно говорить о расчете неосновательного обогащения исходя из размера арендной платы. При этом представ­ ляется, что целесообразнее заявить цену иска в виде разницы между расчетом по ставке арендной платы и уплаченной суммой. Это д о ­ полнительно покажет, что пользование земельным участком в тече­ ние установленного времени, по мнению истца, должно было быть оформлено договором аренды, а выплаченная сумма должна рассмат­ риваться как часть выплаченной за этот срок арендной платы. При этом, на наш взгляд, взыскание должно быть связано с воз­ никающим у лица правом на земельный участок. При любом вари­ анте надлежащее оформление прав на землю и использование зе­ мельного участка только на основе приобретенного права является важнейшим условием обеспечения правопорядка. Это, а не взы-

екание платежей с любого пользователя, является основным. Если же право не оформляется, речь должна идти о понуждении к офор­ млению права, или, при подходящих обстоятельствах, о самоволь­ ном занятии участка со всеми вытекающими последствиями. Следует обратить внимание на то, что принятие платежей от пользователя земельного участка может вызвать дополнительные вопросы к истцу. Так, резонным является вопрос о том, почему взы­ скивался земельный налог в то время, когда не было определено право на земельный участок и не был определен объект налогооб­ ложения. Кроме того, принятие сумм в размере земельного налога и в порядке, предусмотренном для взимания налогов, может слу­ жить косвенным доказательством того, что истец рассматривал пользование земельньш участком скорее как близкое вещному пра­ ву, а не праву аренды. Для поддержания довода о том, что выплачиваемые суммы не являлись земельным налогом, понадобятся дополнительные дока­ зательства (например финансовые документы). Для внесения на­ логовых платежей в бюджет имеется установленная процедура, здесь надо проверить, в каком порядке принимались платежи, и дока­ зать, что они перечислялись не как земельный налог. Е.Г.

Может ли норма ст. 28 Федерального закона от 21 декаб­ ря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» наряду со ст. 1 ЗК РФ, ус­ танавливающей принцип платности использования зем­ л и , являться основанием для понуждения в судебном по­ рядке собственников объектов недвижимости, не выку­ пивших земельные участки и не выразивших такое волеизъявление, к заключению договоров аренды земель­ ных участков в порядке п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Статья 28 Закона о приватизации устанавливает, что собствен­ ники объектов недвижимости, не являющихся самовольными по­ стройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муници­ пального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ГК РФ, понуждение к заключению дого­ вора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Когда речь идет о заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ), предмет договора должен быть определен конкретно, по­ этому норма ст. 28 Закона о приватизации может являться основа­ нием для понуждения к заключению договора, если из иных норм законодательства следует однозначный вывод о том, какое право на земельный участок должно быть приобретено собственником недвижимости. При решении вопроса об обращении в суд с понуждением к за­ ключению договора следует иметь в виду, что Земельный кодекс и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) в вопросах, касающихся приобретения прав на земельные участки, условно «разделили» соб­ ственников недвижимого имущества на несколько категорий, в за­ висимости от правового статуса собственника (граждане Россий­ ской Федерации, иностранцы, лица без гражданства) и правового положения земельного участка, зданий и сооружений. Исходя из круга отношений, урегулированных Законом о при­ ватизации, можно предположить, что ст. 28 этого Закона должна распространяться на общие случаи приобретения прав на земель­ ные участки из государственной и муниципальной собственно­ сти собственниками недвижимости, не обладающими правами на землю. Что касается установленных специальных условий приобрете­ ния прав на землю, то действовать должны именно эти нормы. В частности, если здание, строение, сооружение расположены на земельном участке, ограниченном в соответствии с ЗК РФ (ст. 27) и иными федеральными законами в обороте, в любом случае с о б ­ ственник недвижимости не может заключить договор купли-про­ дажи участка. Так, в частности, согласно п. 7 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Феде­ рации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, лицо, приватизирующее недвижимость, может за-

ключить договор аренды только в случае, если земельный участок ограничен в обороте. Если право постоянного (бессрочного) пользования на земель­ ный участок было оформлено ранее, однако по новым положениям ЗК РФ (ст. 20) оно подлежит переоформлению, при решении воп­ роса о том, должен ли это быть договор аренды или купли-прода­ жи, и за кем — органом государственной власти или местного са­ моуправления либо собственником недвижимости — остается вы­ бор, следует учитывать положение ст. 3. Согласно этой статье при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на зе­ мельных участках, предоставленных юридическим лицам (за ис­ ключением указанных в п. I ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянно­ го (бессрочного) пользования земельными участками подлежит пе­ реоформлению на право аренды земельных участков, или земель­ ные участки должны быть приобретены в собственность в соответ­ ствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Причем в законе прописано: по выбору собственника зданий, стро­ ений, сооружений. Анализ норм ст. 3 Вводного закона Российской Федерации в свя­ зи с положениями Закона о приватизации еще раз обращает вни­ мание правоприменителя на соотношение категорий «приватиза­ ция» и «переоформление» прав на землю. В отличие от специали­ стов, стоящих на п о з и ц и и , согласно которой л ю б о й переход имущества из публичной собственности в частную является при­ ватизацией, а значит, на переоформление прав на землю распрост­ раняются все положения о приватизации, считаем, что переофор­ мление прав имеет все-таки особое регулирование. Расхождение объема прав пользователей земельных участков по ст. 3 Вводного закона и Закона о приватизации является дополнительным к тому подтверждением. Содержание ст. 28 Закона о приватизации и ст. 3 Вводного зако­ на задает еще один дополнительный вопрос о том, может ли слу­ жить основанием к понуждению заключить договор норма, не ука­ зывающая на один, конкретный вид этого договора. Считаем, что стороной договора, обращающейся в суд, должны быть представ­ лены достаточно веские доказательства необходимости заключения именно договора аренды или купли-продажи.

Е.Г.

Влекут ли автоматическое изменение договора аренды земельного участка положения п. 1 ст. 450 ГК РФ и Феде­ рального закона от 24 августа 2002 г. № 110-ФЗ, внося­ щего изменения в часть вторую Налогового кодекса РФ в части применения коэффициентов к ставкам арендной платы? И если нет, то можно ли понудить к внесению из­ менений в договор аренды на основании указанных норм в судебном порядке? Пункт I ст. 450 ГК РФ гласит, что изменение и расторжение догово­ ра возможны по соглашению сторон. Указанный Закон № 110-ФЗ уто­ чняет, что «действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, на­ ходящиеся в государственной и ^fyниципaльнoй собственности, и став­ ки земельного налога применяются в новом году с коэффициентом 1,8». Таким образом, автоматического изменения условий договора аренды земельного участка данные нормы не влекут. Основанием для обращения в суд о понуждении арендатора из­ менить размер арендной платы могут служить ст. 424 (ч. 1, 2) и 450 (п. 2 ч. 2) ГК РФ. Однако если условие пересмотра арендной платы в связи с изменением соответствующего коэффициента (или условие, сходное с этим) не было закреплено договором, требование, возмож­ но, не будет удовлетворено судом. Дело в том, что пересмотр аренд­ ной платы подчиняется требованиям ст. 614 ГК РФ. Следует обра­ тить внимание, что данной статьей прямо указывается на то, что по­ рядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Прямое толкование этой нормы означает, что из­ менение размера арендной платы зависит от условий договора. При этом существенная часть реализации пересмотра арендной платы зависит от текста, закрепленного договором. Если, напри­ мер, договором указано, что при изменении условий, в том числе принятия соответствующих коэффициентов, арендная плата (со следующего платежа, разумеется) подлежит изменению, а перерас­ чет осуществляется арендодателем, арендатор, подписывая такой договор, соглашается на соответствующие действия арендодателя. Однако, по нашему мнению, для того чтобы соблюсти права арен­ датора и избежать конфликтов по сумме, о новой арендной плате сле­ дует предварительно извещать арендатора, чтобы о н мог заранее убедиться в том, что сумма соответствует новым нормативам. Е.Г

Глава 8 КОНТРОЛЬ ЗА СОБЛЮДЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ)

Какие органы осуществляют государственный земельный контроль за состоянием земельных участков в хозяйствах?

Согласно постановлению Правительства РФ от 19 августа 2004 г № 4 1 8 , которым утверждено Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, на это Агентство возложены фун­ кции государственного земельного контроля. Федеральное агентство и его территориальные органы осуществ­ ляют государственный земельный контроль за: соблюдением земельного законодательства, требований по ох­ ране и использованию земель; соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие зе­ мельных участков или использование их без оформленных в уста­ новленном порядке документов, удостоверяющих право на землю: соблюдением порядка переуступки права пользования землей; предоставлением достоверных сведений о состоянии земель; своевременным выполнением обязанностей по приведению зе­ мель в состояние, пригодное для использования по целевому на­ значению, или по их рекультивации после завершения разработки месторождений полезных ископаемых (включая общераспростра­ ненные полезные ископаемые), строительных, мелиоративных, ле­ созаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе ра­ бот, осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей; использованием земель по целевому назначению; своевременным и качественным выполнением обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой и

водной эрозии, засоления, заболачивания, подтопления, опусты­ нивания, иссушения, переуплотнения, захламления, загрязнения и по предотвращению других процессов, ухудшающих качествен­ ное состояние земель и вызывающих их деградацию; выполнением требований по предотвращению уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, а также порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; исполнением предписаний по вопросам соблюдения земельно­ го законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений: наличием и сохранностью межевых знаков границ земельных участков; выполнением иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель. Названное Агентство и его территориальные органы осуществ­ ляют государственный земельный контроль во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органа­ ми исполнительной власти субъектов РФ, органами местного са­ моуправления, общественными объединениями и иными органи­ зациями. Государственный земельный контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми в установленном порядке, на основании предписания (распоряже­ ния) руководителя органа, осущестшыющего государственный зе­ мельный контроль, с соблюдением прав и законных интересов орга­ низаций и граждан. Плановые проверки в отношении каждого земельного участка проводятся не чаще одного раза в два года. Внеплановые проверки проводятся для проверки исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земель­ ного законодательства, а также в случае обнаружения государствен­ ными инспекторами по использованию и охране земель достаточ­ ных данных, указывающих на наличие земельных правонарушений, или получения от органов государственной власти, органов мест­ ного самоупраатения, юридических лиц и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков на­ рушений земельного законодательства.

Мероприятия по государственному земельному контролю в от­ ношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей проводятся в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государствен­ ного контроля (надзора)». Федеральная служба земельного кадастра разрабатывает по с о ­ гласованию с заинтересованными федеральными органами испол­ нительной власти и утверждает в установленном порядке норма­ тивные, инструктивно-методические и другие документы по во­ просам организации и проведения государственного земельного контроля.

В чем состоят права и обязанности должностных лиц Фе­ дерального агентства кадастра объектов недвижимости? Должностные лица и специалисты Федерального агентства ка­ дастра объектов Недвижимости, осуществляющие государственный земельный контроль, одновременно по должности являются: руководитель Федерального агентства кадастра объектов недви­ жимости, его заместители и руководитель структурного подразде­ ления центрального аппарата Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, ведающие вопросами государственного земельного контроля, его заместители, а также специалисты струк­ турных подразделений центрального аппарата Федерального аген­ тства кадастра объектов недвижимости, ведающие вопросами го­ сударственного земельного контроля, — соответственно главным государственным инспектором Российской Федерации по исполь­ зованию и охране земель, его заместителями, а также государствен­ ными инспекторами Российской Федерации по использованию и охране земель; руководитель территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в субъекте Российской Федера­ ции, его заместители и рук01юдитель структурного подразделения указанного органа, ведающие вопросами государственного земель­ ного контроля, его заместители, а также специалисты указанного органа, ведающие вопросами государственного земельного контро­ ля, — соответственно главным государственным инспектором

субъекта Российской Федерации по использованию и охране земель, его заместителями, а также государственными инспекторами субъекта Российской Федерации по использованию и охране земель; руководитель территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в городе или районе, его замести­ тели и руководитель структурного подразделения указанного орга­ на, ведающие вопросами государственного земельного контроля, его заместители (в случае отсутствия этих должностей — специа­ листы указанного органа, на которых возложены функции п о госу­ дарственному земельному контролю), а также специалисты указан­ ного органа, ведающие вопросами государственного земельного контроля, — соответственно главным государственным инспекто­ ром города или района по использованию и охране земель, его за­ местителями, а также государственными инспекторами города или района по использованию и охране земель; в случае отсутствия территориального органа Федерального аген­ тства кадастра объектов недвижимости в городе или районе руко­ водитель структурного подразделения территориального органа Агентства в субъекте Российской Федерации, ведающий вопроса­ ми государственного земельного контроля в соответствующем го­ роде или районе, его заместители — соответственно главным госу­ дарственным инспектором города или района по использованию и охране земель, его заместителями, а государственными инспекто­ рами города или района п о использованию и охране земель — спе­ циалисты указанного органа, ведающие вопросами государствен­ ного земельного контроля. Функциональные обязанности и права должностных лиц, осу­ ществляющих государственный земельный контроль, распределя­ ются руководителем Федерального агентства кадастра объектов н е ­ движимости согласно Положению о б агентстве. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 19 авгу­ ста 2004 г. № 418 государственные инспекторы наделены правами и полномочиями, ранее установленными для должностных лиц и специалистов Росземкадастра постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. № 833 . Они имеют право: посещать в порядке, установленном законодательством Россий­ ской Федерации, при предъявлении служебного удостоверения орга­ низации и объекты, обследовать земельные участки, находящиеся в 36

36

С З РФ. 2002. № 47. Ст. 4685.

собственности, владении, пользовании и аренде, а также земельные участки, занятые военными, оборонными и другими специальными объектами (с учетом установленного режима посещения); давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения требований земельного законодательства, а также об устранении нарушений, выявленных в ходе проведения проверок; составлять по результатам проверок акты с обязательным озна­ комлением с ними собственников, владельцев, пользователей, арен­ даторов земельных участков; составлять в порядке, установленном законодательством о б административных правонарушениях, протоколы о нарушениях земельного законодательства и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел о б административных правонарушениях с целью привлечения виновных лиц к ответ­ ственности; безвозмездно получать сведения и материалы о состоянии, ис­ пользовании и охране земель, в том числе документы, удостоверя­ ющие право на землю, необходимые для осуществления государ­ ственного земельного контроля; обращаться в органы внутренних дел за содействием в предотв­ ращении или пресечении действий, препятствующих осуществле­ нию инспекторами законной деятельности, а также в установлении личности граждан, виновных в нарушении земельного законода­ тельства; носить форменную одежду. Главный государственный инспектор Российской Федерации по использованию и охране земель и его заместители, главные госу­ дарственные инспекторы субъектов РФ, городов, районов и их за­ местители, помимо указанных выше прав, имеют право: рассматривать в пределах своей компетенции дела об админи­ стративных правонарушениях, налагать штрафы на лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, и выносить предупреж­ дения о допущенных земельных правонарушениях по специальной форме с уведомлением о б этом соответствующих органов, осуще­ ствляющих предоставление земельных участков; выдавать предписания о приостановлении промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки ме­ сторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объек­ тов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-раз­ ведочных, поисковых, геодезических и иных работ, ведущихся с

нарушением права юридических лип и граждан на землю или с о ­ здающих угрозу их нарушения; направлять в соответствующие органы материалы о нарушени­ ях земельного законодательства для рассмотрения вопроса о при­ влечении виновных лиц к ответственности: направлять в государственные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления материалы о принудитель­ ном прекращении права на земельные участки ввиду их ненадле­ жащего использования в случаях, предусмотренных земельным за­ конодательством; вносить в установленном порядке предложения о приведении актов субъектов Российской Федерации и органов местного само­ управления, касающихся вопросов земельных отношений, в соот­ ветствие с земельным законодательством. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы оказывают методическую помошь в орга­ низации муниципального, производственного и общественного зе­ мельного контроля.

ЮЖ

Каковы полномочия негосударственных органов земель­ ного контроля? Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется орга­ нами местного самоуправления или уполномоченными ими орга­ нами (ст. 72 ЗК РФ). К органам местного самоуправления относятся как выборные органы, так и выборные должностные лица местного самоуправле­ ния, избираемые непосредственно гражданами на территориях, на которых осуществляется местное самоуправление, в соответствии с действующим законодательством. Муниципальный земельный контроль осуществляется на тер­ ритории соответствующих муниципальных образований (город­ ские, сельские поселения и др.). Возможность привлечения к ответственности органами муни­ ципального земельного контроля должна быть предусмотрена в нор­ мативных актах Российской Федерации и субъектов РФ. В настоя­ щее время на федеральном уровне данный вопрос не урегулирован.

Общественный земельный контроль осуществляется органами территориального общественного самоуправления, другими обще­ ственными организациями (объединениями), гражданами за соблю­ дением установленного порядка подготовки и принятия исполни­ тельными органами государственной власти и органами местного самоуправления решений, затрагивающих права и законные инте­ ресы граждан и юридических лиц в части предоставления им зе­ мельных участков, а также за соблюдением требований использо­ вания и охраны земель. Как следует из текста ст. 72 ЗК РФ, субъектами общественного земельного контроля являются: органы территориального обще­ ственного самоуправления; общественные организации (объедине­ ния); граждане. Органы территориального общественного самоуправления д е й ­ ствуют в пределах части территории муниципального образования, населенного пункта. Их формирование происходит путем выборов на общих собраниях граждан по месту их жительства на срок пол­ номочий представительного органа местного самоуправления (или иной срок по решению общего собрания). Общественные организации (объединения) создаются в соответ­ ствии с Федеральным законом от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ «Об обще­ ственных объединениях» в одной из следующих организационноправовых форм: общественная организация; общественное движе­ н и е ; о б щ е с т в е н н ы й ф о н д ; о б щ е с т в е н н о е у ч р е ж д е н и е ; орган общественной самодеятельности. Общественное объединение — это добровольное, самоуправля­ емое, некоммерческое формирование, созданное по инициативе граждан, объединившихся на основе общности интересов для ре­ ализации общих целей, указанных в уставе общественного объе­ динения. Необходимо также отметить, что вмешательство органов го­ сударственной власти и их должностных лиц в деятельность о б ­ щественных о б ъ е д и н е н и й , равно как и вмешательство о б щ е ­ ственных объединений в деятельность органов государственной власти и их должностных лиц, не допускается (ст. 17 Федераль­ ного закона «Об общественных объединениях»). С другой сторо­ ны, общественность вправе активно осуществлять свои права в полном о б ъ е м е , выступать с собственными инициативами по 37

37

СЗ РФ. 1995. № 21. Ст. 1930.

различным земельным вопросам, вносить предложения в орга­ ны государственной власти. В целях привлечения широкой общественности к осуществле­ нию контроля за использованием и охраной земель приказом госу­ дарственных органов земельного контроля на местах назначаются внештатные общественные инспекторы по использованию и охра­ не земель соответствующих территорий из числа лиц, хорошо зна­ ющих земельное законодательство, имеющих опыт работы в деле сохранения и улучшения природной среды. Общественные инспекторы осуществляют свою деятельность под руководством соответствующих государственных органов зе­ мельного контроля и обеспечиваются ими законодательными ак­ тами, инструкциями, рекомендациями, разъяснениями, иными нормативно-методическими документами по организации госземконтроля. За объективность и качество представляемых материалов по ре­ зультатам проверок общественные инспекторы несут персональную ответственность. Свои обязанности они выполняют на безвозмезд­ ной основе, за активную работу могут поощряться органами Росземкадастра в установленном порядке. Производственный земельный контроль осуществляется с о б ­ ственником земельного участка, землепользователем, землевладель­ цем, арендатором земельного участка в ходе осуществления хозяй­ ственной деятельности на земельном участке. Задача производственного земельного контроля — обеспечение исполнения действующего земельного и иных отраслей законода­ тельства, соблюдение установленных требований по использованию и охране земель, выполнения соответствующих программ и меро­ приятий в деятельности конкретной организации, т.е. с учетом кон­ кретных условий (состояния земель, цели и технологии их исполь­ зования и т.п.). Как правило, предприятие, осуществляющее землепользование, создает в штатном расписании должность инспектора, который следит за соблюдением земельного законодательства. Данное дол­ жностное лицо является материально ответственным, и в случае привлечения данного предприятия к ответственности администра­ ция предприятия вправе потребовать от инспектора предприятия возмещения ущерба имуществу предприятия в соответствии с Тру­ довым кодексом РФ, .вызванного, к примеру, наложением на пред­ приятие штрафа.

Сведения об организации производственного земельного кон­ троля предоставляются лицами, использующими земельные уча­ стки, по письменному запросу территориальных органов Феде­ рального агентства кадастра объектов недвижимости не чаше од­ ного раза в год.

ЮЖ

В чем содержание правовых действий органов земельно го контроля? В зависимости от последовательности совершения действий их можно разделить на три вида: а) информационно-правовые д е й ­ ствия органов контроля при сборе материалов; б) принятие реше­ ний по результатам проведенного контроля; в) исполнение реше­ ний контрольных органов. Для того чтобы принять квалифицированное решение по резуль­ татам контроля, любой орган контроля должен располагать точной и объективной информацией о том, имеет ли место нарушение земель­ ного законодательства, в чем оно выражается, кто виновен в этом, что нужно предпринять, чтобы правонарушение не оказалось для­ щимся, каков вред, причиненный правонарушением, а если право­ нарушение еще не совершено, как его предупредить или пресечь в самом его начале. Возникают и другие вопросы на первоначальной стадии земельного контроля. Их выяснение требует сбора материа­ лов (документов), проведения проверок, ревизий, исследования (ана­ лиза) этих материалов. В необходимых случаях может назначаться экспертиза материалов, полученных в процессе контроля. Независимо от того, проводит ли государственный инспектор плановую проверку состояния использования того или иного объек­ та природы или выезжает по жалобе, закон дает ему право совер­ шать ряд правовых действий: проверку законности оснований пользования земельным участком; обследование фактического с о ­ стояния использования или неиспользования данного объекта; проверку его использования в соответствии с его целевым назначе­ нием и в соответствии с правовым положением субъекта природо­ пользования. Так, например, проверка оснований (законности) природополь­ зования должна касаться каждого земельного участка, находяще­ гося в собственности, землевладении, землепользовании, включая

массивы, закрепленные за коллективами, арендуемые участки, зем­ ли крестьянских (фермерских) хозяйств и т.д. Особую значимость такие проверки приобретают в случаях выявления нарушений за­ конности приватизации земель. Инспектор единолично или совместно с комиссией проверяет объект, выполняет необходимые работы, в состав которых могут входить натурные измерения, сбор образцов, опрос граждан и дол­ жностных лиц, получение объяснений, и принимает решение. Все этапы работы должны быть отражены в соответствующих документах, и в первую очередь в акте обследования землевладе­ ния, землепользования и др. При этом могут быть обнаружены са­ мые разнообразные отклонения от требований земельного законо­ дательства. Так, если находящаяся во владении государственного предприятия земля является излишней для их производственной и иной деятельности, то эта часть земельного участка может быть изъята и передана в установленном законом порядке в пользование другим землепользователям, среди которых преимущество на по­ лучение указанной земли имеют сельскохозяйственные предприя­ тия, пользовавшиеся ею ранее. Полученные сведения отражаются в акте. При установлении частичного неиспользования земель сель­ скохозяйственными коммерческими предприятиями органы кон­ троля применяют иные меры: с одной стороны, меры принуждения в форме предписаний, указаний к этим предприятиям, с тем чтобы они полностью использовали предоставленные им земли, а с дру­ гой стороны — оказывают им всестороннюю помощь для устране­ ния недостатков в землепользовании. Важной задачей контроля является проверка целевого исполь­ зования земель. В соответствии с законом все владельцы земли, в том числе собственники, обязываются использовать землю в с о ­ ответствии с целевым назначением. Целевое назначение того или иного земельного участка указыва­ ется в решении о его предоставлении и в документах на право соб­ ственности, владения или пользования, причем констатация цели является непременным элементом содержания документа. Рассмат­ риваемый принцип в качестве основной обязанности закреплен в законах и иных нормативных актах о природопользовании. При агрохозяйственном обследовании осматривают каждый контур в натуре для установления фактического состояния и ис­ пользования угодий и определения их более целесообразной экс-

плуатацни. Земельно-учетные сведения получают также путем об­ меров (сплошных и выборочных). В практике органов земельного контроля проводятся в основном обмеры посевных площадей, дру­ гих земельных участков. Характер принимаемого решения и его содержание основыва­ ются на данных проведенных проверок, обследований и анализа полученных материалов. Принимаемое решение может носить предварительный харак­ тер. Это бывает, когда необходимо проведение дополнительных ра­ бот (лабораторных анализов, экономических расчетов, оценки эко­ логических последствий и т.д.) при длящемся нарушении и невоз­ можности его немедленного устранения, при невыяштении субъекта или оспариваний им факта (вины) нарушения. В дальнейшем при получении госинспектором всех материалов, позволяющих выне­ сти правильное обоснованное решение, они передаются в комис­ сию и другие органы. Решение по рассматриваемому вопросу может приниматься и на месте путем дачи соответствующих распоряжений об устране­ нии выявленного нарушения или применения административных санкций. Так, госинспектор при тех или иных обстоятельствах мо­ жет принять следующие решения: дать указание (по утвержденной форме) о выполнении опреде­ ленных действий, адресованных пользователю данного земельного участка, со ссылкой на требования закона, с определением срока выполнения перечисленных конкретных работ, мероприятий, от­ дельных действий; в указании дается также предупреждение пользо­ вателю земельного участка; если он не выполнит всех требований, содержащихся в указании, то материалы будут переданы в комис­ сию по контролю за использованием и охраной земель соответству­ ющего (местного) комитета по земельным ресурсам и землеустрой­ ству для привлечения нарушителя к ответственности; составить протокол о нарушении земельного законодательства (по форме), который направляется в названную выше комиссию: вынести постановление о наложении взыскания на лиц, винов­ ных в совершении земельного правонарушения; предписать нарушителю требование (по форме) о приостанов­ лении работ, эксплуатации объекта, ведущихся с нарушением зе­ мельного законодательства; в требовании указывается также срок, в течение которого надлежит устранить допущенные недостатки, и предупреждение, что если работы будут продолжаться без устране-

ння нарушений, то по предписанию госинспектора будет прекра­ щено финансирование работ; направить банку или другой организации, финансирующей ра­ боты, предписание (по форме) о прекращении финансирования (кредитования) строительства, эксплуатации объекта. Оно вруча­ ется нарушителю после того, как он не выполнит определенных действий по приостановке работ, указанных в требовании госннспектора. Лишь после устранения тех нарушений, которые были за­ фиксированы в требовании, госинспектор дает правонарушителю уведомление (также по форме) о праве возобновить приостановлен­ ные работы. И одновременно с этим посылается уведомление о во­ зобновлении приостановленного финансирования (кредитования) работ. Как известно, исполнение судебного решения обеспечивает су­ дебный пристав. Исполнение решения госинспекторалюбой служ­ бы государственного контроля обеспечивается самим госинспек­ тором. В этих целях инспекторы имеют книгу (журнал) учета выяв­ ленных земельных правонарушений, ведут записи в ней о принятых мерах, добиваются восстановления нарушенных прав, делают от­ метки об исполнении предписаний и указаний по вопросам надле­ жащего исполнения требований экологического законодательства. Согласованная деятельность государственных органов земель­ ного контроля и общественности с непременным участием эколо­ гических служб предприятий, учреждений и организаций позволя­ ет своевременно предупредить правонарушения, повысить эффек­ тивность работы всей системы земельного контроля и надзора в стране.

ЮЖ.

Глава 9 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА О Т Д Е Л Ь Н Ы Х КАТЕГОРИЙ З Е М Е Л Ь

9.1. З Е М Л И С Е Л Ь С К О Х О З Я Й С Т В Е Н Н О Г О НАЗНАЧЕНИЯ

Если гражданин решит продать земельный участок, на котором расположено его приусадебное хозяйство, будут ли действовать ограничения, установленные законом в отношении оборота земель сельскохозяйственного назна­ чения? В данном случае ограничения, установленные законом для зе­ мель сельскохозяйственного назначения, не действуют. При разре­ шении подобного рода вопросов всегда следует иметь в виду, что, во-первых, не все земли, используемые в сельскохозяйственных целях, входят в категорию земель сельскохозяйственного назначе­ ния и, во-вторых, что Федеральный закон «Об обороте земель сель­ скохозяйственного назначения» распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим подробнее оба эти обстоятельства. В соответствии со ст. 77 З К РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставлен­ ные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Используемые в сельскохозяйственных целях участки, находящиеся в пределах городской черты, черты поселков и сель­ ских поселений, входят в состав земель поселений. Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участ­ ки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламента­ ми к зонам сельскохозяйственного использования. Это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также

зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного на­ значения; они используются в целях ведения сельскохозяйствен­ ного производства д о момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами зем­ лепользования и застройки. Такие земельные участки занимают, к примеру, расположенные в городах тепличные и иные аграрные производства, а также личные подсобные хозяйства граждан в сель­ ских, поселковых населенных пунктах. Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного ф о н ­ да: участки, предоставляемые гражданам для сенокошения и пасть­ бы скота, служебные земельные наделы, предоставляемые работ­ никам лесного хозяйства для ведения подсобного хозяйства. На них распространяется правовой режим соответствующей категории зе­ мель. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены упомянутым выше Федеральным законом. Однако дей­ ствие этого Закона не распространяется на земельные участки, пре­ доставленные из земель сельскохозяйственного назначения граж­ данам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениям (абз. 2 п. 1 ст. 1). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным ко­ дексом Российской Федерации. Таким образом, земельные участки, используемые под личные подсобные хозяйства, могут отчуждаться без использования о с о ­ бых процедур, установленных законодательством для иных земель сельскохозяйственного назначения.

ЕМ.

Какие особенности установлены законом по отношению к распоряжению земельными участками фермерских хо­ зяйств? Земельный кодекс РФ никаких особенностей земельных отно­ шений с участием крестьянских (фермерских) хозяйств не устанав­ ливает. Имущественные, в том числе земельные, отношения кре­ стьянских хозяйств регулирует Федеральный закон от 11 июня

2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и час­ тично Гражданский кодекс РФ. Согласно названному Федеральному закону земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (пере­ чень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяй­ ства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением меж­ ду ними не установлено иное, т.е. члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в о б ­ щей долевой собственности. В этом случае доли членов фермер­ ского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними. Вообще соглашение, о котором идет речь, — новое явление в за­ конодательстве о крестьянских (фермерских) хозяйствах. Д о при­ нятия вышеуказанного Федерального закона такого письменного соглашения при создании фермерского хозяйства не требовалось. Поэтому в ныне существующих хозяйствах данного документа нет, а между тем его наличие позволило бы избежать многих правовых проблем. Поэтому было бы правильно в фермерских хозяйствах обсудить и разработать соответствующие соглашения. Соглашением, заключенным между членами фермерского хозяй­ ства, определяется порядок владения, пользования и распоряже­ ния имуществом, втом числе земельным участком. В интересах фер­ мерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляет­ ся главой фермерского хозяйства, т.е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без д о ­ веренности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в ин­ тересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка зак­ лючена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производит­ ся только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хо­ зяйства, например, в связи с выходом из него всех его членов. В этрм случае, если участок находился в общей долевой собствен­ ности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашени­ ем членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой соб­ ственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях

раздела земельного участка — например, о том. кому конкретно какой будет выделен участок на местности в счет его доли, — спор рассматривается в суде. При выходе одного из членов крестьянского хозяйств земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле вобшей собственности. В этом случае также доли членов крестьянского хо­ зяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установле­ но иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по вза­ имному согласию между членами фермерского хозяйства или в слу­ чае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке, и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяй­ ства заявления о выходе из фермерского хозяйства. По соглашению между членами крестьянского хозяйства часть земель­ ного участка крестьянского хозяйства может быть на общих основаниях, установленных законом, продана, обменена, сдана в аревду и т.д. Каждый член крестьянского хозяйства может также завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Одна­ ко, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего чле­ на крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяй­ ства не является, он имеет право на получение компенсации, со­ размерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты ком­ пенсации определяется соглашением наследника с членами хозяй­ ства, а при отсутствии соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяй­ ства указанная компенсация ему не выплачивается. Если же после смерти члена крестьянского (фермерского) хо­ зяйства это хозяйство прекращается (в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства), а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по общим правилам.

ЕЖ

В каком п о р я д к е п р е д о с т а в л я ю т с я з е м е л ь н ы е у ч а с т к и крестьянским ( ф е р м е р с к и м ) хозяйствам?

Земельные участки для создания фермерского хозяйства и осу­ ществления его деятельности могут предоставляться и приобретать­ ся из земель сельскохозяйственного назначения, а для строитель­ ства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществ­ ления деятельности крестьянского хозяйства, — и из земель иных категорий. Порядок предоставления земельных участков из земель сель­ скохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, установлен Ф е д е ­ ральным законом «О крестьянском ( ф е р м е р с к о м ) хозяйстве» (ст. 12). Граждане, заинтересованные в предоставлении указанных зе­ мельных участков, подают в исполнительный орган государствен­ ной власти или орган местного самоуправления заявление, в кото­ ром должны быть указаны: 1) цель использования земельных участков (создание, осуществ­ ление деятельности фермерского хозяйства, его расширение); 2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участ­ ки (в собственность или аренду); 3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно); 4) срок аренды земельных участков; 5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермер­ ского хозяйства); 6) предполагаемое местоположение земельных участков. К заявлению должно быть приложено соглашение, заключен­ ное между членами фермерского хозяйства (см. ответ на предыду­ щий вопрос). Орган местного самоуправления или по его поручению соответ­ ствующая землеустроительная организация в течение месяца с мо­ мента получения заявления (или обращения исполнительного орга­ на государственной власти, если заявление подано туда) с учетом зонирования территорий обеспечивает изготовление проекта гра­ ниц земельного участка и утверждает их. После этого в течение

14 дней исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с при­ ложением проекта его границ. Если будет принято решение об от­ казе в предоставлении земельного участка, его можно оспорить в судебном порядке. Договор купли-продажи или аренды земельного участка для со­ здания, осуществления деятельности или расширения фермерско­ го хозяйства заключается в течение 7 дней после представления за­ явителем кадастровой карты (плана) земельного участка в испол­ нительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Важная особенность устаноштена рассматриваемым Законом в отношении минимальных размеров земельных участков, предостав­ ляемых для крестьянских хозяйств. Как известно, п. 1 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, пре­ доставляемых гражданам в собственность из находящихся в госу­ дарственной или муниципальной собственности земель для веде­ ния крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются за­ конами субъектов Российской Федерации. А в соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяй­ стве» минимальные размеры земельных участков не устанавлива­ ются для хозяйств, основной деятельностью которых является са­ доводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, ви­ ноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сель­ скохозяйственной продукции по технологии, допускающей исполь­ зование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

ЕЖ

В каком порядке предоставляются земельные участки гражданам, которые решили создать садоводческое, ого­ родническое, дачное объединение? В соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммер-

s

ческнх объединениях граждан» ' могут быть созданы садоводче­ ские, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем пли иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом това­ риществе оно является совместной собственностью его членов (кро­ ме средств специального фонда, образованного по решению обще­ го собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве — находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица. Отличаются и обязательственные отношения членов указан­ ных некоммерческих объединений по о т н о ш е н и ю к объедине­ нию. Члены садоводческих, огороднических или дачных неком­ мерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отве­ чают п о их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческо­ го, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посред­ ством внесения дополнительных взносов, а также нести субси­ диарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива. В таких объединениях имеются земли общего пользования, при­ надлежащие непосредственно объединению, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве граж­ данам — членам некоммерческого объединения, а также индиви­ дуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садовод­ ство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном по­ рядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, за­ ключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огородни­ ческого или дачного некоммерческого объединения. 38

С3 РФ. 1998. №16. Ст. 1801.

Упоминавшийся выше Федеральный закон о садоводческих, ого­ роднических и дачных некоммерческих объединениях граждан 1998 г. достаточно подробно регламентирует вопросы предоставле­ ния земли таким объединениям. Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми ак­ тами субъектов Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми ак­ тами Российской Федерации для граждан отдельных категорий пре­ дельных норм предоставления земельных участков. Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводсп*а, огородничества и дачного строительства ле­ жит на органах местного самоуправления. Они определяют потреб­ ность в земельных участках для создания соответствующих объе­ динений путем приема заявлений от граждан и составления спи­ сков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получил бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве), и пре­ доставление еще одного участка приведет к превышению установ­ ленных предельных норм предоставления земельных участков. Орган местного самоуправления по месту жительства заявите­ лей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного само­ управления или органом исполнительной власти субъекта Россий­ ской Федерации, в ведении которых находится фонд перераспре­ деления земель, о выборе (предварительном согласовании) соответ­ ствующих земельных участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного са­ моуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия форми­ рует персональный состав членов садоводческого, огородническо­ го или дачного некоммерческого объединения. После государствен­ ной регистрации этого о б ъ е д и н е н и я земельный участок ему предоставляется бесплатно первоначально в срочное пользование, а после утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садо­ водческого, огороднического или дачного некоммерческого объе­ динения предосташтяются земельные участки в собственность или на ином вещном праве.,При передаче за плату земельный участок

первоначально предоставляется в совместную собственность чле­ нов такого объединения с последующим предоставлением земель­ ных участков в собственность каждого члена садоводческого, ого­ роднического или дачного некоммерческого объединения. Причем при создании садоводческого, огороднического или дачного неком­ мерческого объединения члену такого объединения предоставля­ ется один земельный участок. Земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве. Общее собрание членов огороднического некоммерческого объе­ динения вправе принять решение о закреплении за таким объеди­ нением как за юридическим лицом всех предоставленных ему зе­ мельных участков. В соответствии со ст. 15 рассматриваемого Федерального зако­ на на территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предо­ ставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые при­ родные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, тер­ ритории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и дру­ гими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

ЕЖ

В каком порядке граждане могут приватизировать земель­ ные участки, предоставленные им в садовых, огородни­ ческих и дачных объединениях? Нормы об особенностях приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков закреплены в ст. 28 Федерального за­ кона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огородниче­ ских и дачных некоммерческих объединениях граждан». Установ­ лено, что садоводам, огородникам, дачникам и их некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государствен­ ных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемо­ го владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или

срочного пользования, не может быть отказано в приватизации та­ ких земельных участков, за исключением установленных федераль­ ными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. При этом приватизация садовых, огород­ ных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законодательством Российской Фе­ дерации и ее субъектов. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) должно принять решение о приобретении прав на землю общего пользования (в качестве собственности такого объединения как юри­ дического лица либо общей совместной собственности членов тако­ го объединения) и создать комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков. Члены объединения подают заявления о приватизации земельных участков, в которых указывают размеры участка и на каком праве они хотели бы его переоформить (например, собственность одного гражданина, общая совместная собственность супругов или общая долевая собственность). После проведения инвентаризации земель, объединения и ре­ шения спорных вопросов о границах земельных участков общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных, прав­ ление) принимает решение о ходатайстве перед соответствующи­ ми органами местного самоуправления о закреплении земель о б ­ щего пользования за таким объединением, а садовых, огородных и дачных земельных участков — за конкретными гражданами, их супругами. Решение органа местного самоупраатения о привати­ зации садового, огородного или дачного земельного участка при­ нимается в месячный срок со дня подачи соответствующего заяв­ ления и является основанием для выдачи гражданину и садовод­ ческому, о г о р о д н и ч е с к о м у или д а ч н о м у н е к о м м е р ч е с к о м у объединению свидетельств, удостоверяющих их права на землю. Граждане вправе приватизировать закрепленные за ними садо­ вые, огородные и дачные земельные участки и в индивидуальном порядке. При наличии встречных требований к границам земель­ ных участков спор рассматривается органом местного самоуправ­ ления или в суде. Согласно ст. 29 данного Федерального закона при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками

изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Не допускаются также сделки с этими участками, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к не­ возможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования. Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности. Земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

Е.М.

Можно л и получить земельный участок под строительство промышленного предприятия, если этот участок находит­ ся на землях сельскохозяйственного назначения? Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяй­ ственные угодья должны использоваться только по целевому на­ значению, и предоставление их для любых иных нужд нежелатель­ но. Но поскольку в жизни возникают ситуации, когда перевода сель­ скохозяйственных земель в иные категории избежать нельзя, Земельный кодекс РФ (ст. 79) и Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7) устанавливают дифференциро­ ванный подход к возможности такого перевода в зависимости от качества и ценности угодий. Показатели качества основываются исключительно на данных земельного кадастра. Соответственно выделяются сельскохозяйственные земли, непригодные для осуще­ ствления сельскохозяйственного производства, сельскохозяйствен­ ные угодья с кадастровой оценкой ниже среднерайонного уровня, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой, превышаю­ щей среднерайонный уровень, и особо ценные продуктивные сель­ скохозяйственные угодья. Установлено, что перевод любых земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель 39

39

С 3 РФ. 2004. № 52 (ч. 1). Ст. 52/6.

сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускает­ ся только в исключительных случаях, связанных с консервацией земель: с созданием особо охраняемых природных территорий: с ус­ тановлением или изменением черты поселений; с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечени­ ем обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ис­ копаемых), содержанием объектов культурного наследия (памят­ ников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, обра­ зовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. На земельных участках сельскохозяйственных угодий, кадаст­ ровая стоимость которых на 30 и более процентов меньше кадаст­ ровой стоимости среднерайонного уровня, может осуществляться строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных тру­ бопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооруже­ ний (линейных объектов), при условии размещения этих объектов вдоль дорог и границ полей севооборотов. Земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного про­ изводства, могут быть переведены в иную категорию земель в связи со строительством на них промышленных объектов и с иными несельско­ хозяйственными нуждами, а также в связи с включением их в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса. Не допускается перевод в другую категорию земель сельскохо­ зяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая сто­ имость которых на 30 и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий. Отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяй­ ственным угодьям находится в компетенции субъектов Российской Федерации. В З К Р Ф указывается, что в утверждаемый субъектами Российской Федерации перечень таких угодий могут быть включены сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделе­ ний научно-исследовательских организаций и учебно-опытных под­ разделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень.

Например, в Московской области в соответствии с Законом от 12 июня 2004 г. № 75/2004-03 «Об обороте земель сельскохозяйствен­ ного назначения на территории Московской области» (п. 4 ст. 5) к осо­ бо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся: сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10%; сельскохозяйственные угодья опытно-производственных под­ разделений научно-исследовательских организаций и учебно-опыт­ ных подразделений образовательных учреждений высшего и средне­ го профессионального образования, государственных сортоиспыта­ тельных станций и государственных сортоиспытательных участков; искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осу­ шаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осу­ шительными системами. Этим Законом установлено, что не допускается использование осо­ бо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не только для несельскохозяйственных нужд, но и для целей дачного строительства. В любом случае при переводе земель сельскохозяйственного на­ значения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, согласно ст. 58 З К Р Ф подлежат возмещению потери сельскохозяйственного производства. Они возмещаются в трехме­ сячный срок после принятия решения о таком переводе лицами, на основании ходатайства которых данное решение было принято. При расчете потерь сельскохозяйственного производства исполь­ зуются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изы­ маемых сельскохозяйственных Угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Пра­ вительством РФ методики. 40

ЕЖ

Что такое фонд перераспределения земель, д л я чего он создается и какие участки включаются в его состав? Мож­ но л и получить земельный участок из этого фонда д л я ве­ дения крестьянского хозяйства? Фонд перераспределения земель создается именно для того, что­ бы у государства имелись резервные земельные участки, которые «Ежедневныеновости. Подмосковье». 2004.26 июня.

можно было бы на тех или иных условиях предоставить как физи­ ческим, так и юридическим лицам для ведения сельскохозяйствен­ ного производства, в том числе крестьянских (фермерских) и ли­ чных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества, сеноко­ шения, выпаса скота. Этот фонд формируется только из участков земель сельскохозяйственного назначения, по тем или иным при­ чинам оказавшихся свободными. В статье 80 ЗК РФ перечислены случаи, когда земельный участок поступает в данный фонд. Это: 1) добровольный отказ от земельного участка. Добровольный отказ от земельных участков регламентирован ст. 55 З К РФ. При добровольном отказе от права собственности на земельный уча­ сток этот земельный участок приобретает правовой режим бесхо­ зяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК РФ; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессроч­ ного) пользования земельным участком распоряжение данным уча­ стком осуществляет государственный орган исполнительной влас­ ти или орган местного самоуправления — собственник земельного участка; 2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от на­ следства в пользу государства или отказался от наследства без указа­ ния, в пользу кого он отказывается от наследства. Как известно, от­ ношения, связанные с переходом земельных участков государству по наследству, регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК РФ. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, поскольку оно не изменено за­ вещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все на­ следники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству: 3) принудительное изъятие земельного участка в случаях, пре­ дусмотренных законом. Принудительное изъятие земельного уча­ стка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для го­ сударственных или муниципальных нужд осуществляется в исклю­ чительных случаях, по основаниям, указанным в ст. 49 З К РФ. При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. 279—282 ГК РФ). Без какой-либо компенсации осуще­ ствляется конфискация по решению суда земельного участка у с о б -

ственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правона­ рушений (ст. 50 ЗК РФ), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. 284—287 ГК РФ, ст. 54 ЗК РФ). Таким образом, сельскохозяйственные земли, временно выпав­ шие из оборота, не переходят в фонд запаса, и целевое назначение их не меняется. В дальнейшем они предоставляются для использо­ вания в целях ведения сельскохозяйственного производства, созда­ ния защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целях в соответствии со ст. 78 ЗК РФ гражданам, хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государствен­ ным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммер­ ческим организациям; некоммерческим организациям, в том чис­ ле потребительским кооперативам, религиозным организациям; казачьим обществам; учебным, опытным, опытно-производствен­ ным подразделениям научно-исследовательских и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразователь­ ных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Се­ вера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов. Следует отметить, что фонды перераспределения существовали и д о принятия нового ЗК РФ, но их статус несколько отличался от нынешнего. Создание фондов перераспределения впервые было предусмотрено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. «О не­ отложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», которым предписывалось включить в фонды перераспределения зе­ мель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель кол­ лективам сельскохозяйственных предприятий. Местные админи­ страции обязывались организовывать продажу земель фонда по кон­ курсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа. Федеральным законом «О введении в действие Земельного ко­ декса Российской Федерации» установлено (п. 11 ст. 3), что с мо­ мента вступления Земельного кодекса в силу в фонд перераспреде­ ления земель включаются все земли, находившиеся на дату вступ­ ления Кодекса в силу в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ «О неотлож­ ных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР».

В соответствии со ст. 19 ЗК РФ не переданные в частную соб­ ственность земельные участки государственного фонда перерас­ пределения земель могут находиться в собственности субъектов Рос­ сийской Федерации. Законом (п. 4 ст. 80 ЗК РФ) закреплена норма об общедоступ­ ности сведений о наличии земель в фонде перераспределения. Это очень важно, т.к. в соответствии с этими сведениями граждане ре­ шают вопросы о создании новых садоводческих товариществ, воз­ можности получения участка для личного подсобного хозяйства; сельскохозяйственные коммерческие организации и фермеры — о покупке дополнительных участков у государства. При этом име­ ют значение расположение и качество имеющихся в фонде участ­ ков. Поэтому, хотя конкретный порядок применения данной нор­ мы будет установлен законодательством, можно сделать вывод, что местные землеустроительные органы обязаны предъявлять соответ­ ствующие данные всем заинтересованным лицам, а также публи­ ковать в местной прессе сведения о поступающих в фонд и предос­ тавляемых из фонда землях.

КМ.

В каком порядке вносится земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной организации? Может л и участник такой организации при выходе из нее получить этот участок обратно? В сельском хозяйстве действуют различные виды коммерческих организаций — акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, полные товарищества, товарищества на вере, сельскохозяйствен­ ные кооперативы. Имущество любой коммерческой организации создается первоначально в основном, за счет вкладов их учредите­ лей (участников, членов). При этом вкладом могут быть как день­ ги, так и ценные бумаги, вещи, в том числе земельные участки, имущественные права (или иные права, имеющие денежную оцен­ ку). Внесение вкладов в порядке, размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены учредительными документами, является основной обязанностью участника, члена сельскохозяйственной коммерческой организации. Подавляющее большинство ныне су­ ществующих коммерческих организаций в сельском хозяйстве с о -

здавалось в период массовой реорганизации колхозов и совхозов. При этом бывшие работники этих колхозов и совхозов, вступая в новое хозяйство, вносили полученные ими в результате реформи­ рования прежнего хозяйства имущественные и земельные паи в ус­ тавные капиталы (паевые фонды) вновь создаваемой организации. В настоящее время процесс реорганизации окончен. Поэтому сей­ час встречаются в основном ситуации, когда гражданин (который, например, приобрел или получил по наследству земельный участок или земельную долю и переехал жить и работать на село) вступает в уже действующую сельскохозяйственную организацию или не­ сколько фермеров решают объединиться и создать кооператив или товарищество для совместной деятельности. В любом случае гражданин, вступающий в число участников хозяйственного общества, товарищества или членов сельскохозяй­ ственного кооператива, может внести в качестве вклада (в коопе­ ративе — вступительного взноса) свой земельный участок или зе­ мельную долю. Следует иметь в виду, что в коммерческих организа­ циях имеются и работники, не являющиеся участниками, членами данной организации. Они работают по трудовому договору, иму­ щественных взносов не делают, но и не имеют право на получение части прибыли организации и участие в управлении ее делами. Так, участник полного товарищества к моменту регистрации товарищества обязан внести не менее половины своего вклада, а ос­ тальную часть — в сроки, установленные учредительным догово­ ром. При невыполнении этой обязанности участник должен упла­ тить товариществу 10% годовых с невнесенной части вклада и воз­ местить причиненные убытки (учредительным договором могут быть установлены иные последствия). В отношении участников акционерного общества в п. 2 ст. 99 ГК РФ специально указано, что не допускается освобождение ак­ ционера от оплаты акций общества (в том числе освобождение его от этой обязанности путем зачета требований к обществу). Акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества, при этом не менее 50% уставного капитала общества должно быть оплачено к момен­ ту его регистрации, а оставшаяся часть — в течение года с момента его регистрации. Аналогичная норма есть и в отношении обществ с ограниченной ответственностью (ст. 90 ГК РФ). В сельскохозяйственном кооперативе размер обязательного па­ евого взноса устанавливается при образовании кооператива на орга-

ннзационном собрании. При этом в производственном кооперативе обязательные паевые взносы устанавливаются в равных размерах, а в потребительском — пропорционально предполагаемому объему участия члена кооператива в хозяйственной деятельности данного кооператива. Обязательный взнос можно вносить и частями, но к моменту государственной регистрации кооператива каждый его член должен внести: в производственном кооперативе — не менее 10%, в потребительском кооперативе — не менее 25% от обязательного па­ евого взноса, а остальную часть — в производственном кооперативе в течение года, в потребительском — в сроки, предусмотренные его уставом. Для тех, кто вступает в члены сельскохозяйственного ко­ оператива уже после государственной регистрации, порядок и сроки уплаты обязательного паевого взноса устанавливаются в уставе ко­ оператива. В частности, в случаях, предусмотренных уставом, ко­ оператив может выделять вновь вступающим членам кредиты для оп­ латы обязательного паевого взноса. Члены кооператива могут вносить и дополнительные паевые взносы на условиях, которые должны быть специально оговорены в уставе. Если внесение обязательного паевого взноса дает право голоса, право на участие в деятельности кооператива, на пользова­ ние его услугами и льготами, на получение кооперативных выплат, то по дополнительному взносу, внесенному членом кооператива по своему желанию, он получает дивиденды. Порядок осуществления д е н е ж н о й оценки имущественного вклада, в том числе земельного участка, определяется норматив­ ными актами, закрепляющими правовой статус данного вида юри­ дического лица. Так, в Федеральном законе от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» под­ робно определен порядок денежной оценки неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами (п. 2 ст. 15), а также установлен порядок передачи в уставный фонд права пользования имуществом (п. 3, 4 ст. 15). В сельскохозяйственных кооперативах в случае внесения в счет паевого взноса земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оцен­ ка паевых взносов производится правлением кооператива и утвер­ ждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на

основе этой методики организовать работу по денежной оценке ука­ занного имущества. Результаты данной оценки подлежат утверж­ дению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на об­ щее собрание членов кооператива выносятся только спорные во­ просы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвер­ гнута независимой экспертной проверке. Все коммерческие организации, кроме государственных и му­ ниципальных предприятий, по действующему законодательству являются собственниками своего имущества. Участники же хозяй­ ственных обществ и товариществ, производственных и потреби­ тельских кооперативов имеют лишь обязательственные права в от­ ношении имущества названных юридических лиц (т.е. имеют пра­ во получать часть прибыли в соответствии с размером внесенного ими вклада и при выходе из состава участников — стоимость этого вклада). Таким образом, доля в капитале общества, товарищества, пай в кооперативе — это условная величина, которая определяет право участника требовать выплат в определенном размере дохо­ дов, дивидендов, получить часть имущества в случае ликвидации общества, товарищества и т.д. Не следует путать такие доли с зе­ мельными долями и имущественными паями в реорганизованных сельскохозяйственных предприятиях. Таким образом, любое имущество (в том числе земельный уча­ сток, земельная доля), внесенное в уставный ф о н д коммерческой организации, переходит в собственность этой организации. Но ска­ занное не означает, что не существует возможностей получения о б ­ ратно земельного участка или земельной доли. В некоторых видах коммерческих организаций такая возможность предусмотрена. Так, в полном товариществе в соответствии со ст. 77 ГК РФ вы­ бывающему из товарищества участнику имущество, соответствую­ щее его доле в складочном капитале, может быть выдано в натуре. В соответствии со ст. 26 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» доля участника ООО переходит к обществу с момента подачи заявления о выходе из него, и обще­ ство обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли либо с его согласия выдать в натуре имущество такой же сто­ имости. Таким образом, коль в названных формированиях в принципе воз­ можна выдача имущества в натуре, то можно установить в уставе сель-

скохозяйственного О О О или товарищества обязательность возврата земли при выходе из общества, товарищества — или в любом случае, или только для целей создания крестьянского хозяйства. В сельскохозяйственных кооперативах, согласно Федеральному закону от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ « О сельскохозяйственной ко­ операции», возврат земельных участков (долей) при выходе из чле­ нов кооператива может быть предусмотрен уставом. В обязательном порядке выходящему члену кооператива возвращается только сто­ имость его паевого взноса (или выдается имущество, соответствую­ щее этой стоимости). Приращенный пай выплачивается в том же порядке, в каком он погашается остальным членам кооператива. Если в счет пая выдается земельный участок, его размер опреде­ ляется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный уча­ сток или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать раз­ мера земельной доли или участка, переданных данным членом ко­ оператива при его вступлении в кооператив. Если же земельный участок или земельная доля передавались кооперативу в качестве паевого взноса по договору с условием возврата при выходе из чле­ нов кооператива, они возвращаются на тех условиях, которые ука­ заны в этом договоре. Но по соглашению с кооперативом на опре­ деленных условиях выходящий член кооператива может получить земельный участок и большего размера. Место нахождения выда­ ваемого земельного участка в любом случае устанавливается реше­ нием правления кооператива. В таких коммерческих организациях, как акционерные обще­ ства, выход из общества связан только с продажей акций акцио­ нерного общества. Действующим законодательством возможности возврата земельных участков, внесенных в их уставный капитал, не предусмотрено. Однако следует иметь в виду, что существует возможность вне­ сения в уставный капитал коммерческой организации не самого земельного участка, а только права пользования им — при условии, если это допускается уставом данного юридического лица. Пун­ ктом 6 ст. 66 ГК РФ предусмотрено, что вкладом в имущество хо­ зяйственного товарищества или общества могут быть деньги, цен­ ные бумаги, другие вещи или имущественные права, или иные пра­ ва, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника

хозяйственного общества производится по соглашению между уч­ редителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке. В этом слу­ чае право собственности остается за гражданином, а внесенное пра­ во пользования оценивается в денежном выражении и на него мо­ гут начисляться дивиденды, как на любые вклады. В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельным участ­ ком устав (учредительный договор) должен содержать условия осу­ ществления этого права. Оценка права пользования земельным уча­ стком в рублях устанавливается соглашением участников сельско­ хозяйственной коммерческой организации; она учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наря­ ду с имущественными паями и другими вкладами. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачиваются в тех же размерах, что и по другим вкладам. При внесении земельного участка в уставный капитал юриди­ ческого лица этому юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, а свидетельство на пра­ во собственности за земельный участок лица, внесшего этот уча­ сток в уставный капитал, теряет юридическую силу. В случае же вне­ сения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельным участком к ее уставу (учредительному договору) прилагается список земельных участ­ ков, на которые передано право пользования, и список лиц, вне­ сших это право. В свидетельства на право собственности на земель­ ные участки лиц, внесших право пользования ими в уставный ка­ питал, районным земельным комитетом вносится соответствующая запись о совершенной сделке. Прежним законодательством предусматривалась также возмож­ ность внесения в уставный капитал и права пользования земель­ ной долей. В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохо­ зяйственного назначения» о такой возможности не упоминается, поскольку земельные доли сами по себе представляют собой иму­ щественные права и в качестве таковых вносятся в уставный капи­ тал. Не вызывает сомнений только такая ситуация, когда все участ­ ники долевой собственности, работавшие в данном сельскохозяй­ ственном предприятии до реорганизации, при вступлении в новое юридическое лицо одновременно оформили передачу права пол ьзо-

вания своими земельными долями, т.е. фактически произошла пе­ редача права пользования на весь земельный участок, находящий­ ся в долевой собственности.

Е.М.

Как гражданин может распорядиться имеющейся у него земельной долей? В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об обороте зе­ мель сельскохозяйственного назначения» участник долевой с о б ­ ственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обме­ нять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) ка­ питал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, ус­ тановленных законодательством. Данный список не яатяется ис­ черпывающим, следовательно, собственник имеет право заключить любую сделку по распоряжению земельной долей. Это важно, т.к. до сих пор в законодательстве существовали ограничения на виды и способы распоряжения долями. Так, вначале (Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществле­ нию земельной реформы в РСФСР») было разрешено работникам сельскохозяйственных предприятий, имеющим земельные доли, продавать их только другим работникам хозяйства или самому хо­ зяйству; в дальнейшем (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и раз­ витии аграрной реформы в России») собственники земельных д о ­ лей получили право без согласия других сособственников прода­ вать земельные доли не только другим членам коллектива, но и иным гражданам и юридическим лицам — однако только для целей про­ изводства сельскохозяйственной продукции. В настоящее время названные нормативные акты, как и ряд дру­ гих указов и постановлений о земельной реформе, регулировавших порядок осуществления сделок с земельными долями, отменены. Отчуждение-земельной доли может быть произведено по дого­ ворам купли-продажи, дарения, мены, а также ренты и пожизнен­ ного содержания с иждивением. В соответствии с ГК РФ (ст. 583) по договору ренты одна сторо­ на (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику рен­ ты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в

обмен на полученное имущество периодически выплачивать полу­ чателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предо­ ставления средств на его содержание в иной форме. По этому дого­ вору может быть установлена обязанность выплачивать ренту бес­ срочно — это будет постоянная рента, или на срок жизни получателя ренты — пожизненная рента. При этом пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражда­ нина с иждивением. Применительно к рассматриваемым отношениям получателем ренты выступает гражданин — собственник земельной доли, а пла­ тельщиком ренты — сельскохозяйственная организация, которая предоставляет данному гражданину определенное содержание; при этом земельная доля переходит в собственность этой организации. Важно и то, что конкретным договором ренты может предусматри­ ваться передача земельной доли как за плату, так и бесплатно (ст. 585 ГК РФ). Если в дальнейшем сельскохозяйственная организация продаст данную земельную долю, на приобретателя перейдут обя­ занности этой организации по договору ренты. Получателями постоянной ренты могут быть не только гражда­ не, но и некоммерческие организации (если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности). Получатель может передать свои права по договору постоянной ренты другим лицам, эти права переходят также по наследству и в порядке правопреем­ ства при реорганизации юридических лиц (если иное л е предус­ мотрено законом или договором). Договором постоянной ренты может быть предусмотрена вы­ плата ренты в деньгах либо путем предоставления вещей, выпол­ нения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости д е н е ж н о й сумме ренты. Наибольшее распространение на селе получили договоры сельскохозяйственных организаций с собствен­ никами земельных долей — чаще всего пенсионерами, по которым организация в обмен на передачу доли в ее собственность обязует­ ся передавать получателю ренты определенное количество сельс­ кохозяйственной продукции, оказывать услуги по обработке при­ усадебного участка и т.д. (что связано главным образом с недостат­ ком денежных средств у аграрных организаций). Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким образом отказаться от ее дальнейшей выплаты, при соблюдении условий, зафиксированных в ст. 592 ГК РФ, а также в конкретном договоре ренты. Получатель ренты тоже может потребовать такого

выкупа в случаях, установленных законом (ст. 593 ГК РФ) и дого­ вором, в частности, если плательщик ренты нарушил свои обяза­ тельства по обеспечению выплаты ренты. Выкупная цена ренты определяется договором ренты, а при отсутствии в договоре усло­ вия о выкупной цене она устанавливается в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты. При этом если земельная доля переда­ валась бесплатно, ее цена включается в выкупную цену. Получателем пожизненной ренты может быть, разумеется, толь­ ко гражданин. Однако гражданин, передающий земельную долю по договору пожизненной ренты, может в порядке ст. 596 ГК РФ ука­ зать и другого получателя этой ренты или даже нескольких лиц в равных или иных установленных договором долях. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сум­ ма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни; ее размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц дол­ жен быть не менее минимального размера оплаты труда, установ­ ленного законом. В случае существенного нарушения договора пожизненной рен­ ты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от пла­ тельщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты земельная доля от­ чуждалась бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать ее возврата. Разновидностью пожизненной ренты является договор пожиз­ ненного содержания с иждивением. По этому договору получате­ лем ренты может быть только гражданин, который передал в соб­ ственность плательщика ренты какую-либо недвижимость, а пла­ тельщик обязуется осуществлять п о ж и з н е н н о е с о д е р ж а н и е с иждивением (т.е. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уходе) этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объе­ ма содержания в месяц не может быть менее двух минимальных раз­ меров оплаты труда, установленных законом. Договором может быть предусмотрена и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина пе­ риодических платежей в деньгах. Особенностью этой разновидности договора ренты является то, что в соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе от­ чуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижи-

мое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного со­ держания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Установленные законом особенности порядка заключения сделок с земельными долями связаны со следующими обстоятельствами: 1) земельные доли представляют собой доли в праве общей с о б ­ ственности на земельный участок. Порядок распоряжения имуще­ ством, находящимся в долевой собственности, установлен в ст. 246 и 250 ГК РФ; 2) поскольку речь идет о землях сельскохозяйственного назначе­ ния, при отчуждении земельных долей необходимо соблюдать и ус­ тановленные законодательством условия оборота сельскохозяйствен­ ных земель, в частности известить органы государственной власти, местного самоуправления о намерении продать земельную долю. Указанные особенности совершения сделок с земельными д о ­ лями распространяются только на те сделки, по которым происхо­ дит отчуждение земельной доли, причем отчуждение возмездное. О передаче земельной доли по наследству или о дарении ее в дан­ ном случае речь не идет. При продаже земельной доли действует установленное граждан­ ским правом преимущественное право покупки. Это означает, что при продаже доли в праве собственности постороннему лицу о с ­ тальные участники долевой собственности имеют преимуществен­ ное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она про­ дается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с пуб­ личных торгов. Публичные торга для продажи доли в праве общей собственно­ сти могут проводиться и при отсутствии согласия на это всех участ­ ников долевой собственности в установленных законом случаях. Так, согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъя­ вить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невоз­ можно или против этого возражают остальные собственники, кре­ дитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. Если остальные участники откажутся от при-

обретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обра­ щения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с пуб­ личных торгов. Если доля в праве общей собственности продана с нарушением преимущественного права покупки, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественно­ го права покупки доли не допускается. Этой же статьей Гражданского кодекса определена процедура продажи доли в праве общей собственности: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой с о б ­ ственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если о с ­ тальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В соответствии со ст. 24 Федерального закона «О государствен­ ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются докумен­ ты, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заяштению о государственной регистрации могут при­ лагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотари­ ально заверенные; в этом случае государственная регистрация пра­ ва на долю в общей собственности проводится независимо от сро­ ка, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если же к заявлению о госу­ дарственной регистрации не приложены документы, подтвержда­ ющие отказ остальных участников долевой собственности от п о ­ купки доли, регистратор прав обязан приостановить государствен­ ную регистрацию д о истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Этот порядок действует и при продаже земельных долей, но толь­ ко в том случае, если участников общей собственности не более пяти. Однако, как правило, доли в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах, поэтому один такой участок принадлежит обычно боль­ шому числу собственников (до тысячи в некоторых хозяйствах). Кроме того, некоторые из участников общей собственности (полу­ чившие земельную долю по наследству и по другим основаниям) проживают в других населенных пунктах, поэтому применить к куп­ ле-продаже земельных долей общую процедуру чаще всего невоз­ можно. Соответственно, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (абз. 1 п. 2 ст. 12) предусмот­ рена возможность не извещать в письменной форме каждого учас­ тника долевой собственности, а опубликовать сообщение в сред­ ствах массовой информации, но не любых, а определенных субъек­ том Российской Федерации. В связи с этим указанные субъекты должны будут в ближайшее время принять соответствующие нор­ мативные акты и утвердить перечень таких средств массовой ин­ формации. Д о момента, пока субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, действует правило, установленное подп. 5 п. 1 ст. 19.1 рассматриваемого Федерального закона: указан­ ными средствами массовой информации являются источник о ф и ­ циального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения зе­ мельного участка. Другое установленное законом требование не связано с количе­ ством участников долевой собственности, оно действует всегда при продаже земельных долей. Оно представляет собой преимуществен­ ное право покупки субъектом Российской Федерации (или в уста­ новленных им случаях органом местного самоуправления) доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сель­ скохозяйственного назначения при отказе от приобретения этой доли всех участников долевой собственности. Оно аналогично пре­ имущественному праву покупки земельного участка из земель сель­ скохозяйственного назначения, установленному ст. 8 Федерально­ го закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как и в случае продажи земельных участков, извещение высше­ му органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления о продаже земельной доли должно вручаться под расписку или направляться заказным пись­ мом с уведомлением о вручении. Со дня поступления этого изве­ щения начинается течение месячного срока, по окончании кото­ рого продавец вправе продать свою долю третьему лицу (если ука­ занные органы отказались ее приобрести или не уведомили о своем намерении приобрести земельную долю). При нарушении установленного правила субъект Российской Федерации или, соответственно, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю требовать в судеб­ ном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

КМ.

Имеются л и какие-нибудь ограничения в отношении вы­ дела земельной доли в самостоятельный земельный уча­ сток? ' Установление порядка выдела земельных участков в счет долей на местности, или в натуре, имеет большое значение, поскольку в конечном счете использование земли по ее целевому назначению возможно только при обладании (на любом праве) земельным уча­ стком, н о не земельной долей. Напомним, что первоначально земельный участок мог быть вы­ делен только тем собственникам земельных долей, которые наме­ ревались создать крестьянское хозяйство (в соответствии с ныне отмененными Законами РСФСР 1990 г. «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и раз­ витии аграрной реформы в России»). В соответствии же с Феде­ ральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного на­ значения» собственник земельной доли вправе требовать выдела зе­ мельной доли для любых целей, например, если он в дальнейшем собирается продать полученный земельный участок (предположим, на земельную долю оказалось сложнее найти покупателя). Существовали также ограничения относительно выдела земель­ ных участков в специализированных хозяйствах. Д о сих пор этот

вопрос регулировался утвержденным постановлением Правитель­ ства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и ре­ организации предприятий и организаций агропромышленного ком­ плекса» Положением о реорганизации колхозов, совхозов и прива­ тизации сельскохозяйственных предприятий. Им установлены особые условия реорганизации и приватизации отдельных сельско­ хозяйственных предприятий, обусловленные необходимостью сохра­ нения их прежней специализации и функций. В частности, не д о ­ пускалось выделение в натуре земли при выходе из состава государ­ ственных племенных и конных заводов, государственных конюшен, ипподромов, селекционно-гибридных центров, государственных се­ менных инспекций и лабораторий по сортоиспытанию сельскохо­ зяйственных культур, сортоиспытательных станций и участков, пред­ приятий по воспроизводству ценных видов рыб, если соответствую­ щие земельные участки обеспечивали выполнение названными хозяйствами производственных функций по основной специализа­ ции. Устанавливалось, что работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из таких хозяйств, как животноводческие комплексы, птицефабрики и парниково-тепличные комбинаты, если их земельные площади достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства. Вообще запрещалось выделение земельной доли в натуре в сельскохозяйственных предприятиях, расположенных в го­ родской черте и в зоне субтропиков. В настоящее время названное постановление отменено, а Феде­ ральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назна­ чения», как и другие действующие нормативные акты, никаких ог­ раничений на выдел земли в специализированных хозяйствах не содержит. Хотя в п. 1 ст. 13 данного Федерального закона названы случаи, когда участник долевой собственности вправе требовать выдела зе­ мельного участка в счет земельной доли (создание и расширение личного подсобного хозяйства и фермерского хозяйства, а также передача земельного участка в аренду), на самом деле законом не установлено никаких оснований для отказа в выделе земельного участка, в том числе если выдел предполагается для других целей, например, дальнейшей продажи участка сельскохозяйственной организации или фермеру, внесения в уставный капитал сельско­ хозяйственной организации. Пунктом 1 ст. 4 этого же Закона установлено следующее требо­ вание: выделяемый земельный участок не может быть меньше ми-

нимального размера, установленного законодательством субъекта Российской Федерации, а если выделяется участок из состава ис­ кусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осу­ шаемых земель, то он не может быть меньше устанавливаемого субъектами РФ минимального размера земельного участка для та­ ких земель. Данные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли в праве обшей собственно­ сти на земельный участок для ведения личного подсобного хозяй­ ства или осуществления деятельности крестьянского (фермерско­ го) хозяйства, если их основной деятельностью является садовод­ ство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по техно­ логии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, ус­ тановленных субъектами Российской Федерации. По действующему законодательству согласия других сособственников на выдел земельной доли не требуется, но необходимо согла­ сование с ними местоположения выделяемого участка, поскольку сами по себе земельные доли к местности никак не привязаны, изве­ стен только их размер с учетом качества земли, выражаемого в баллогах. Различные же части земельного участка, находящегося в о б ­ щей собственности, имеют различную ценность не только в связи с различным качеством сельхозугодий, но и вследствие их расположе­ ния — близости к жилью, производственным постройкам и т.п. При их выделении в качестве самостоятельного земельного участка важ­ но не допустить появления чересполосицы и нарушения производ­ ственного цикла их сельскохозяйственного использования. Вот по­ чему согласование местоположения имеет большое значение. Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей соб­ ственности на земельный участок собственник доли обязан изве­ стить в письменной форме о намерении выделить земельный уча­ сток остальных участников долевой собственности или опублико­ вать сообщение в средствах массовой информации (определенных субъектом Российской Федерации). При этом он должен указать предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и, в установленных случаях, размер компенсации остальным уча­ стникам долевой собственности. Такую компенсацию по закону уча­ стник долевой собственности обязан выплатить другим участни­ кам в том случае, если рыночная стоимость выделяемого ему зе-

мельного участка в расчете на единицу площади этого участка пре­ вышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельно­ го участка в расчете на единицу его площади. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости земельных участков — выделяемого и оставшегося после выдела — в расчете на единицу их площадей. Предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от других участников долевой собственности. Если же возник спор о местоположении участка или размере компенсации, он разрешается, как установлено п. 2 ст. 13 Федераль­ ного закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ ния», с использованием согласительных процедур. Порядок про­ ведения таких процедур будет установлен Правительством РФ. Д о сих пор указанный порядок согласования регулировался Ре­ комендациями о порядке распоряжения земельными долями и иму­ щественными паями, одобренными постановлением Правитель­ ства РФют 1 февраля 1995 г. № 96. В настоящее время они отмене­ ны, а другого нормативного акта на сей счет пока не принято, поэтому приходится ориентироваться на сложившуюся практику. Поскольку уже в первоначальном извещении сособственников о намерении выделить земельный участок собственник земельной доли обязан указать предполагаемый размер компенсации им, то можно предположить, что до того, как оповестить остальных соб­ ственников, он должен обратиться в соответствующие органы (оче­ видно, земельный комитет), чтобы выяснить рыночную стоимость земельного участка, который он хотел бы получить, рыночную сто­ имость остающегося участка и рассчитать размер компенсации. В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного уча­ стка в расчете на единицу площади окажется ниже рыночной сто­ имости оставшегося после выделения земельного участка, компен­ сация выплачивается участнику долевой собственности, осуще­ ствившему выдел участка. Для согласования позиций по выделению земельных участков как вариант согласительной процедуры возможно проведение со­ брания собственников земельных долей или их представителей. В своем решении оно может, например, перечислить земельные мас-

сивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предложить конкретные земельные участки. В отношении порядка созыва такого собрания можно ори­ ентироваться на нормы ст. 14 Федерального закона «Об обороте зе­ мель сельскохозяйственного назначения», установившей порядок созыва общего собрания участников долевой собственности: необ­ ходимо не менее чем за месяц оповестить собственников о собра­ нии, обеспечить присутствие на нем не менее чем 20% от общего числа собственников, которые должны принять решение большин­ ством не менее двух третей голосов от числа присутствующих. Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» (ныне отменен) было установлено, что в случае разногласий между собственниками о местоположении земельного участка решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству; при этом должны быть обеспечены рациональная организация терри­ тории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству. Если же использование согласительных процедур не дало резуль­ тата, спорный вопрос передается на решение суда. ЕЖ

Часть земельных д о л е й , предоставленных в ходе земель­ ной реформы работникам сельскохозяйственной органи­ зации, оказалась невостребованной. Может л и эта орга­ низация использовать земельные участки, соответствую­ щие таким долям? Проблема эта актуальна, поскольку в силу разных обстоятельств некоторые собственники земельных долей не воспользовались сво­ им правом на эти доли. В соответствии с ныне уже не действующими Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями невостребованными признавались земельные доли, с о б ­ ственники которых в установленный срок не получили свидетель­ ства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями (т.е. не оформили передачу их сельскохозяйственной орга­ низации в пользование, аренду, не внесли в ее уставный капитал,

не обратились с просьбой о выделении в натуре, не произвели от­ чуждение). Такие невостребованные земельные доли с указанием их собственника должны были передаваться по решению внутри­ хозяйственной комиссии по приватизации земли образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим органи­ зациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, а в случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей они зачисля­ лись в фонд перераспределения земель района. Указанная статья Гражданского кодекса называется «Заключе­ ние сделки неуполномоченным лицом» и гласит, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превыше­ нии таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (пред­ ставляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Рекомендациями устанавливалось, что сельскохозяйственная коммерческая организация, осуществляющая представительство в отношении невостребованных земельных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, несет ответственность перед собственниками нево­ стребованных земельных долей по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными, земельными долями. Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав на землю» (также отменен) было уточнено, что невостребованные зе­ мельные доли, на которые не поступили заявления на получение сви­ детельств на право собственности на земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые ис­ пользуют их в течение трех лет. Если в течение этого времени соб­ ственник указанной земельной доли не подал заявление на получе­ ние свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года. Поэтому вполне правомерным является то, что д о вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйствен­ ного назначения» аграрное хозяйство использовало земельные уча­ стки, на которые приходятся невостребованные земельные доли. Однако с принятием указанного Закона ситуация изменилась. Те­ перь неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в доле­ вой собственности земельного участка из земель сельскохозяйствен -

ного назначения может быть выделена в самостоятельный земель­ ный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, ус­ тановленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления с тем, чтобы в судебном порядке устано­ вить право государственной или муниципальной собственности на этот участок. Правда, в тексте п. 3 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» идет речь о не­ используемой части земельного участка, но, по нашему мнению, здесь имеются в виду именно невостребованные земельные доли. Иначе не совсем ясно, как можно определить, чьей именно земель­ ной доле соответствует не используемый земельный участок, если такие доли пока на местности не отграничены. Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправле­ ния) вправе направить в суд заявление о признании права собствен­ ности субъекта Российской Федерации или муниципального обра­ зования, если участник долевой собственности неизвестен, а если участник или участники долевой собственности известны — о пре­ кращении их права собственности на долю в праве общей собствен­ ности на земельный участок и признании права собственности со­ ответственно субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Если же сельскохозяйственная организация нуждается в исполь­ зовании соответствующей части земельного участка, она должна принять меры к установлению собственников невостребованных долей и заключению с ними договора купли-продажи этих долей. ЕМ

Может ли сельскохозяйственная организация продолжать пользоваться земельными долями, переданными ей по договору аренды собственниками этих д о л е й , и после вступления в силу Федерального закона «Об обороте зе­ мель сельскохозяйственного назначения»? Д о принятия этого Закона распоряжение земельными долями, не связанное с их отчуждением, осуществлялось в основном путем сдачи земельных долей в аренду. Возможность передачи земельных долей в аренду предусматривалась уже первыми актами об аграр­ ной реформе, единственным условием являлось использование их арендаторами для целей сельскохозяйственного производства.

Однако само по себе понятие «сдача земельной доли в аренду» является юридически неверным, поскольку согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособ­ ленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их ис­ пользования). Доля же в праве собственности является имуществен­ ным правом, а не вещью, следовательно, в аренду никак передана быть не может. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения эта коллизия устранена, в п. 1 ст. 9 четко сформулиро­ вано: «В аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначе­ ния, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой соб­ ственности». Иными словами, собственники земельных долей с о ­ гласно общей договоренности могут передать в аренду только це­ ликом принадлежащий им земельный участок; если же один из собственников или отдельные собственники желают сдать в аренду участки, приходящиеся на их доли в праве собственности, они дол­ жны выделить в установленном порядке эти доли в натуре (на ме­ стности). Совершенно очевидно, что приведение договоров аренды земель­ ных долей в соответствие с действующим законодательством п о ­ требует значительного времени, усилий, разъяснительной работы, поскольку в изменении и перерегистрации нуждается практически каждый из действующих на сегодняшний момент договоров. По этой причине Законом о б обороте земель сельскохозяйственного назначения был установлен срок для проведения всех необходимых действий — изначально на два года со дня вступления в силу ука­ занного Закона, затем был продлен д о четырех лет Федеральным законом от 7 марта 2005 г. № 10-ФЗ «О внесении изменений в ст. 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Истекает срок, таким образом, 24 января 2007 г. 41

Проще всего, видимо, будет привести в соответствие с нормами нового земельного законодательства договоры, по которым в арен­ ду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в о б ­ щей собственности. Собственно говоря, они просто неправильно назывались договорами аренды земельных долей с множественно­ стью лиц на стороне арендодателя (только следует иметь в виду, что несколько лиц на стороне арендодателя могло быть и при передаче 41

С З РФ. 2005. № 10. Ст. 758.

не выделенных из общего массива земельных долен). Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохо­ зяйственного назначения: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственно­ го назначения может быть заключен не только со всеми собствен­ никами, но н с одним из них, действующим на основании доверен­ ности, выданной ему остальными участниками долевой собствен­ ности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным. Потребуется ли при перерегистрации таких договоров также и изменение их условий? Это может потребоваться, во-первых, в связи с тем, что сейчас установлен предельный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения — 49 лет; но, с другой стороны, если договор заключен на больший срок, все равно он будет считаться заключенным на срок, равный предельному. Вовторых, в действующих в настоящее время договорах аренды, с о ­ ставленных на основе старых типовых договоров аренды земель­ ных долей, могут содержаться нормы, противоречащие действую­ щему законодательству. Так, в соответствии с действовавшим до сих пор примерным многосторонним договором аренды земельных д о ­ лей (приложение к постановлению Правительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имуществен­ ных паев») каждый арендодатель имел право выйти из договора, уве­ домив об этом арендатора в предусмотренные договором сроки; арендатор вправе расторгнуть договор частично в отношении од­ ного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом в указан­ ные сроки. Разумеется, в настоящее время, когда в аренду переда­ ется целиком земельный участок, подобные условия в договоре аренды устанавливаться не могут. Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной зе­ мельной доли, то для приведения его в соответствие с действую­ щим законодательством необходимо провести процедуру выделе­ ния в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур и затем офор­ мить обычный договор аренды земельного участка. Если это по ка­ ким-то причинам невозможно, то следует распорядиться земель­ ной долей иным предусмотренным законом способом. Если же все

это в течение установленного четырехлетнего срока сделано не бу­ дет, то в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к такому договору бу­ дут применяться правила договоров доверительного управления имуществом. Следует подчеркнуть, что такой договор аренды земельной доли не может быть ни принудительно расторгнут, ни изменен, посколь­ ку согласно гражданскому законодательству у нас в стране действует принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элемен­ ты различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, т.е. смешанный договор (ст. 421 ГК РФ). Одна­ ко договор должен соответствовать обязательным для сторон пра­ вилам, установленным законом и иными правовыми актами (им­ перативным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Согласно той жест. 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий в ка­ честве обязательных для сторон правила иные, чем те, которые дей­ ствовали при заключении договора, условия заключенного догово­ ра сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Как раз это и относится к договорам арен­ ды земельных долей.

ЕЖ

Что представляет собой договор доверительного управ­ ления имуществом, который будет действовать в отноше­ нии земельных долей? Договор доверительного управления является новым для отно­ шений, связанных с распоряжением земельными долями. Посколь­ ку одной из целей разработки Закона об обороте земель сельскохо­ зяйственного назначения было приведение действовавшего зако­ нодательства о земельных долях и практики его применения в соответствие с гражданским законодательством, потребовалось най­ ти форму, в которой могли бы заключаться договоры на передачу в пользование земельных долей без выдела их на местности, т.к. до­ говор аренды к таким случаям неприменим.

В отличие от договора аренды, по которому могут быть переда­ ны только обособленные природные объекты, такие как земельные участки (ст. 607 ГК РФ), объектами доверительного управления, в соответствии с п. 1 ст. 1013, могут быть, кроме отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключи­ тельные права и другое имущество. По договору доверительного управления имуществом одна сто­ рона (учредитель управления) передает другой стороне (доверитель­ ному управляющему) на определенный срок имущество в довери­ тельное управление, а другая сторона обязуется осуществлять уп­ равление этим имуществом в. интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012). Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключени­ ем унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управ­ ление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (такие случаи, в частности, названы в ст. 1026 ГК РФ), доверительным управляющим может быть гражданин, не являю­ щийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за ис­ ключением учреждения. Для земельных долей в подавляющем боль­ шинстве случаев доверительными управляющими явятся сельско­ хозяйственные коммерческие организации или главы крестьянских хозяйств. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предус­ мотренных законом и договором доверительного управления иму­ ществом, правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. В случаях, предусмотренных договором, он может осу­ ществлять и распоряжение недвижимым имуществом. Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично, кроме отдельных случаев, предусмотренных законом (см. п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю от­ чет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установ­ лены договором. Сделки с переданным в доверительное управление имуще­ ством доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управля-

ющего. Доверительный управляющий лично несет обязательства по сделке, совершенной им с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограни­ чений. Кроме того, доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, воз­ мещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время довери­ тельного управления имуществом, а учредителю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с уче­ том его естественного износа, а также упущенную выгоду. Доверительный упраатяющий несет ответственность за причи­ ненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вслед­ ствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления (ст. 1022 Г К Р Ф ) . Согласно ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверитель­ ное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это означает, что переданная в доверительное управление земель­ ная доля отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ней ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открыва­ ется отдельный банковский счет. Обращение взыскания по долгам учредителя управления на иму­ щество, переданное им в доверительное управление, не допускает­ ся, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управле­ ние этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурс­ ную массу. Договор доверительного управления земельными долями дол­ жен быть заключен в форме, предусмотренной для договора прода­ жи недвижимого имущества (в данном случае — земли). Передача земельных долей в доверительное управление подлежит государ­ ственной регистрации в том же порядке, что и переход права с о б ­ ственности на них. Несоблюдение этих условий влечет недействи­ тельность договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имуще­ ства, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть

заключен договор. Относительно земельных долей никаких спе­ циальных указаний в законодательных актах по сроку договора пока нет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении до­ говора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Но самое существенное отличие данного вида договора от всех, которые применялись при передаче земельных долей в собствен­ ность или пользование (и в том числе наиболее до сих пор рас­ пространенного — договора аренды), состоит в том, что по дого­ вору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного уп­ равления имуществом, а также на возмещение необходимых рас­ ходов, произведенных им при доверительном управлении имуще­ ством, за счет доходов от использования этого имущества. Это обстоятельство вызывает сомнение в том, что данный вид догово­ ра получит широкое распространение на практике. Как следует из ст. 1024 ГК РФ, договор доверительного управле­ ния имуществом прекращается вследствие: смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если д о ­ говором не предусмотрено иное; отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное; смерти гражданина, являющегося доверительным управляю­ щим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуально­ го предпринимателя несостоятельным (банкротом); отказа доверительного управляющего или учредителя управле­ ния от осуществления доверительного управления в связи с невоз­ можностью для доверительного упраатяющего лично осуществлять доверительное управление имуществом; отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в предыдущем абзаце, при условии выпла­ ты доверительному управляющему обусловленного договором воз­ награждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпри­ нимателя, являющегося учредителем управления. При отказе одной стороны от договора доверительного управле­ ния имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предус­ мотрен иной срок уведомления. При прекращении договора доверительного управления земель­ ной долей она передается учредителю управления (если договором не предусмотрено иное). С практической точки зрения представляется, что применение этого договора оправданно только в тех случаях, когда собственник земельной доли в силу разных обстоятельств не может в ближай­ шее время самостоятельно распорядиться этой долей: например, получил эту долю по наследству, а сам находится в другом конце стра­ ны: не разобрался пока в экономической ситуации и законодатель­ стве и не знает, как лучше распорядиться данной долей; не нахо­ дится покупателей на земельную долю и т.д. В такой ситуации д о ­ верительный управляющий — сельскохозяйственная организация или фермер, которому собственник доли доверяет управление ею, сам принимает решение, как ее использовать: например, организу­ ет процедуру выделения в счет доли участка в натуре или вносит ее в уставный капитал акционерного общества. Во всех других случа­ ях, скорее всего, не следует затягивать с перерегистрацией догово­ ра аренды и не доводить до признания его договором доверитель­ ного управления. И тому есть по крайней мере несколько причин. С одной стороны, собственники земельных долей за последнее, послереформенное, время привыкли получать какой-то, хотя бы минимальный, доход от использования этих долей, а не вносить за это еще и плату в пользу доверительного управляющего. С другой стороны, и для доверительного управляющего законом установле­ ны меры ответственности, к которым сельскохозяйственные орга­ низации, сейчас в основном использующие земельные доли и ста­ новящиеся, таким образом, автоматически доверительными управ­ л я ю щ и м и , пока не готовы. Так, учредитель управления (т.е. собственник земельной доли) может потребовать возмещения упу­ щенной выгоды за время доверительного управления имуществом в силу ст. 1022 ГК РФ, если, по его мнению, сельскохозяйственная организация не проявила должной заботливости о его интересах. С учетом того, что аграрное производство вообще высоких доходов не приносит, а в условиях нынешней экономической ситуации ча-

сто убыточно, такие иски могут приобрести массовый характер и привести к окончательному разорению некоторых товаропроизво­ дителей. Для арендаторов земельных долей, не желающих автома­ тически оказаться доверительными управляющими, при невозмож­ ности привести договор аренды в соответствие с действующим за­ конодательством выход состоит в расторжении по собственной инициативе существующего договора в связи с существенным из­ менением обстоятельств в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ. Пока остается неясным вопрос, как быть с теми договорами арен­ ды земельных долей, по которым арендаторами являются граждане (например, собственники одних земельных долей, арендующие дру­ гие земельные доли на том же общем земельном участке). По Граж­ данскому кодексу (ст. 1015) доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая орга­ низация (кроме унитарного предприятия). Гражданин, не являю­ щийся предпринимателем, может быть доверительным управляю­ щим только в отдельных случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным за­ коном: это относится в основном к опекунам и душеприказчикам (ст. 1026), однако законом могут быть предусмотрены и иные о с н о ­ вания. Можно ли рассматривать нормы указанной статьи Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как такое основание, трудно сказать. В пункте 2 той же статьи содержится запись о том, что регистра­ ция договоров доверительного управления имуществом не требует­ ся. В то же время ст. 1017 ГК РФ установлено (без каких-либо изъя­ тий из этого правила), что передача недвижимого имущества в д о ­ верительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имуще­ ство, а несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного на­ значения, видимо, речь идет только о тех договорах, которые уже действуют и зарегистрированы как договоры аренды земельных д о ­ лей, — в таком случае не требуется их перерегистрации. А если ка­ кой-либо собственник земельной доли пожелает заключить дого­ вор доверительного управления ею, то, как нам кажется, такой д о ­ говор должен быть в установленном порядке зарегистрирован. Необходимо также иметь в виду, что в течение установленного двухлетнего срока для приведения в соответствие с законодатель­ ством договоров аренды земельных долей срок действия многих из

них истечет, и они так пли иначе будут заключаться вновь и по но­ вым правилам, о которых говорилось выше. А новые договоры арен­ ды земельных долей не могут быть зарегистрированы уже с момен­ та вступления в действие Закона об обороте земель сельскохозяй­ ственного назначения. Если такого рода договор будет заключен, он будет считаться ничтожной сделкой (т.е. недействительной не­ зависимо от признания ее таковой судом) согласно ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных пра­ вовых актов. Такой договор недействителен с момента его совер­ шения, не влечет юридических последствий, каждая из сторон обя­ зана будет возвратить другой все полученное по договору.

ЕМ.

На оборот каких земельных участков распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сель­ скохозяйственного назначения»? Указанный Закон непосредственно направлен на урегулирова­ ние оборота земельных участков, предоставленных для товарного сельскохозяйственного производства юридическим лицам, гражда­ нам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сель­ ском хозяйстве гражданам из числа малочисленных народов Севе­ ра и Сибири, для осуществления традиционных видов промысла он может распространяться на земли крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), но только, как уже говорилось, на такие, на кото­ рых не размещены строения. Он распространяется и на случаи при­ обретения гражданином земель сельскохозяйственного назначения в составе предприятия для аграрного производства. В данном случае имеются в виду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, га­ ражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хо­ зяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружения­ ми. На последние виды использования земельных участков нормы о тех предельных размерах, которые имеются в виду данной стать­ ей, не распространяются.

Распространяются ли положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или пред­ приятия как имущественные комплексы? Надо заметить, что положение Закона о том, что он не распро­ страняется на оборот земель, занятых строениями и сооружения­ ми, установленное также и ст. 27 ЗК РФ, на практике может выз­ вать проблемы его применения при обороте земель крестьянских хозяйств, а также предприятий как имущественных комплексов, если в их состав входят земельные участки сельскохозяйственного назначения. Дело в том, что на землях крестьянских хозяйств, как правило, расположены строения и сооружения (усадьбы, хозяйственные со­ оружения), и эти земли не подлежат разделу в соответствии с дей­ ствующим Законом РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяй­ стве». Таким образом, осуществить выдел земельных участков КФХ, занятых строениями или сооружениями, чтобы осуществить сдел­ ку с оставшимися землями КФХ на основе данного Закона, в на­ стоящее время невозможно. И возможный выход из создавшейся ситуации находится либо в том, чтобы регулировать оборот земель КФХ в общем земельно-правовом порядке, либо в том, чтобы сде­ лать на практике исключение для земель крестьянских хозяйств и осуществлять их оборот на основе настоящего Закона. Следует при­ знать, что из-за того, что эта проблема самим Законом не учтена, оба эти решения не дают однозначного и окончательного ответа на этот весьма существенный вопрос. Попробуем предположить, что при разработке нового федераль­ ного закона о крестьянских хозяйствах запрет раздела земель КФХ будет отменен. При этом надо помнить, что земли не только кре­ стьянских хозяйств, но и сельскохозяйственных организаций, в большинстве случаев задействованные в едином хозяйственном цикле, являются единым (неразделенным по правилам землеуст­ ройства) земельным участком, и часто (а земли крестьянских хо­ зяйств практически всегда из-за небольших размеров) представ­ ляют интерес на рынке недвижимости как единый объект оборо­ та. И тогда законодательное регулирование такого оборота может вызвать затруднения. Например, могут возникнуть вопросы о том, распространяются ли нормы статьи о размерах и местоположении на такие земли, о сроках аренды, поскольку указанным Законом

устанавливаются определенные ограничения именно по срокам действия договора аренды, и др. По нашему мнению, в подобных случаях не следует проводить дорогостоящий раздел земельного участка, а, исходя из общих по­ ложений ГК РФ и рассматривая строения как принадлежность иных земель в составе объекта оборота, применять к земельным участ­ кам КФХ и сельскохозяйственных организаций специальные нор­ мы об обороте земель, предусмотренные настоящим Законом. Что же касается предприятий как имущественных комплексов, то может получиться следующее: либо объектом оборота является предприятие в целом, и тогда на него по тому критерию, что эти земли, заняты строениями, не могут распространяться положения этого Закона: либо из состава предприятия выделяются сельскохо­ зяйственные угодья (именно они не должны быть заняты строени­ ями и сооружениями), иные незанятые недвижимостью земельные участки, которые формируются в отдельные участки, и их оборот осуществляется по правилам настоящего Закона. Иное имущество из состава предприятия, в том числе земельный участок, на кото­ ром расположены строения, будет обращаться по общим правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Од­ нако и в этом случае остаются проблемы, описанные выше.

Е.Г.

Что такое мелиорированные земли?

Понятие мелиорированных земель установлено в настоящее время Федеральным законом от 10 января 1996 г. «О мелиорации». Так, мелиорированные земли — земли, на которых проведены ме­ лиоративные ^мероприятия. В свою очередь, мелиоративные ме­ роприятия -— это проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспече­ ние указанных работ.

Е.Г.

9.2. З Е М Л И П О С Е Л Е Н И Й

В чем с о с т о я т целевое назначение и особенности и с п о л ь ­ зования земельных участков в поселениях? Из содержания ст. 83 З К РФ следует, что земельные участки в составе земель поселений используются и предназначаются для за­ стройки и развития городских и сельских поселений, которые от­ делены чертой (на генплане) от земель других категорий. Земельные участки в городах, поселках, других населенных пун­ ктах могут принадлежать неограниченному числу юридических и физических лиц на праве собственности, пожизненного землевла­ дения (для граждан), землепользования, аренды. Более значитель­ ная часть этих земель находится в государственной (федеральной и субъектов Российской Федерации) собственности, а также в муни­ ципальной собственности. Порядок и размеры земельных участков, предоставляемых или покупаемых физическими и юридическими лицами, устанавливаются в соответствии с о ст. 30—34 З К РФ. На каком бы праве и в каких бы размерах ни осуществлялось пользование землями поселений, целевое назначение и правовой режим каждого отдельного земельного участка предопределяются его принадлежностью к конкретной территориальной зоне. Эти зоны выделяются при планировке и фиксируются на карте зониро­ вания. Статья 85 З К РФ называет следующие территориальные зоны: 1) жилые; 2) общественно-деловые; 3) производственные; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационные; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назна­ чения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны. П о ­ рядок градостроительного зонирования определяется ст. 30—35 Гра­ достроительного кодекса РФ. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламен­ ты, определяющие содержание правового режима отдельных земель­ ных участков, относящихся к конкретной зоне. Градостроительный регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В го­ роде, особенно крупном, как известно, существует сложная систе­ ма подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энер­ госнабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации ко-

торых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникации, порядок их строительства и эксплуа­ тации, права и обязанности пользоттслен, арендаторов, собствен­ ников, меры безопасности и т.д.). Эти вопросы решаются на осно­ вании норм Градостроительного кодекса РФ (ст. 36) и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и орга­ нами управления городского хозяйства, а также органами эксплуа­ тации городской инфраструктуры.

ЮЖ

Каково содержание градостроительных регламентов ис­ пользования земельных участков той или иной террито­ риальной зоны? Использование каждого конкретного земельного участка долж­ но осуществляться в соответствии с требованиями градостроитель­ ного регламента для определенной территориальной зоны индиви­ дуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а так­ же возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делово­ го, производственного, рекреационного и иных видов использова­ ния земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной тер­ риториальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (ст. 85 ЗК РФ). Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ действие градо­ строительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, распо­ ложенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Его действие не распространятся на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, кото-

рые являются вновь выявленными объектами культурного насле­ дия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, кон­ сервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых при­ нимаются в порядке, установленном законодательством РФ об ох­ ране объектов культурного наследия: в границах территорий общего пользования; занятые линейными объектами. Применительно к территориям исторических поселений, д о ­ стопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных мест­ ностей и курортов, зонам с особыми условиями использования тер­ риторий градостроительные регламенты устанавливаются в соот­ ветствии с законодательством РФ. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель о с о ­ бо охраняемых природных территорий (за исключением земель ле­ чебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяй­ ственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назна­ чения. Использование земельных участков, на которые действие гра­ достроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной вла­ сти, уполномоченными органами исполнительной власти субъек­ тов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут исполь­ зоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитально­ го строительства опасно для жизни или здоровья человека, для ок­ ружающей среды, объектов культурного наследия. В случае, если использование названных земельных участков и объектов капи­ тального строительства продолжается и опасно для жизни или здо­ ровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Как установлено ст. 85 ЗК РФ, реконструкция и расширение су­ ществующих объектов недвижимости, а также строительство но­ вых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными зе­ мельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (нельзя, на­ пример, разместить строительство промышленного предприятия в жилой зоне и, наоборот, запрещается строительство жилых поме­ щений в производственной зоне). Особенности регламентов использования земельных участков в территориальных зонах состоят в следующем. Земельные участки жилой зоны являются наиболее значитель­ ными по удельному весу в общей площади и наиболее важными с функциональной точки зрения, т.к. наиболее полно отражают це­ левое назначение этих земель. В пределах зон жилой застройки го­ родских и сельских поселений допускается размещение объектов социально-бытового обслуживания, а также промышленных пред­ приятий, не выделяющих вредные вещества, с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создаю­ щие шума, превышающего установленные нормы, не требующих устройства железнодорожных подъездных путей. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперати­ вов, расположенные в пределах границ (черты) поселений. Земельные участки общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образователь­ ного, культурно-бытового, социального назначения и иными пред­ назначенными для общественного использования объектами. Земельные участки производственных зон выделяются для за­ стройки промышленными, коммунально-складскими, иными пред­ назначенными для этих целей производственными объектами. Земельные участки зоны инженерной и транспортной инфра­ структур предназначаются для застройки объектами железнодорож­ ного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопро­ водного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения. Земельные участки рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, город­ скими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используют­ ся для отдыха граждан и туризма. В пределах черты городских, сель­ ских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых террито­ рий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое

природоохранное научное, историко-культурное, эстетическое, ре­ креационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Зе­ мельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых тер­ ритории, используются в соответствии с требованиями, установ­ ленными ст. 94—100 З К РФ о б этих территориях. Земельные участки, на которых находятся объекты, не яштяющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в грани­ цах зон охраны памятников истории и культуры, используются в со­ ответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры. Земельные участки зон сельскохозяйственного использования в поселениях — земельные участки, занятые пашнями, многолет­ ними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружения­ ми сельского хозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства д о момента измене­ ния вида их использования в соответствии с генеральными плана­ ми поселений и правилами землепользования и застройки. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (ст. 85 З К РФ).

Ю.Ж.

Какие существуют ограничения права пользования зе мельным участком в городах? Для правового режима земельных участков в городе и других по­ селениях характерен ряд существенных ограничений порядка зем­ лепользования и хозяйственной деятельности граждан и организа­ ций, действующих на территории поселений. Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренныхвст. 34—39 Закона РФ «Об охране окружающей среды» , вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на сво­ ей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учрежде42

42

Об этих требованиях (ограничениях) см. главу об особо охраняемых землях и объектах.

ниямн и фажданамм. На практике такого рода ограничения и тре­ бования получили название земельно-планировочных. Они в ос­ новном указаны в строительных нормах и правилах (так называе­ мых СНиПах) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников. Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разно­ видностей. Исторически наиболее известными из них являются сер­ витута, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей. На­ пример, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользо­ вания, то пользователю этого участка должен быть предоставлен вы­ ход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по по­ лосе чужой земли и т.д. Такого рода сервитута могут устанавливать­ ся в силу давности, договора, судебного решения, за плату, или бес­ платно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитута могут воз­ никнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу РФ в целях безопасности полета воздушных судов вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы со­ здать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяй­ ственным землям прокладывается воздушная линия электропереда­ чи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы. Земля­ ные работы ограничиваются, если в подземном пространстве нахо­ дятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бочевник — по­ лосу земли, оставляемую для нужд судоходства. Если земельный участок находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограниче­ ния на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника. Основными положениями Государственной программы прива­ тизации государственных и муниципальных предприятий в Россий­ ской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Пре­ зидента РФ от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земель­ ных участков устанавливаются публичные сервитута, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:

безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объек­ ты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность: возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок соответствующих муниципаль­ ных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или приняты­ ми в соответствии с федеральным законом нормативными право­ выми актами. Ограничения в пользовании земельным участком, если это пользование требует создания определенных видов объектов, мо­ гут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетиче­ скими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запре­ щено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квар­ тале крупного города от владельца земли, желающего его застро­ ить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе вы­ соких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание «дымящего» (загряз­ няющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусмат­ ривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в за­ страиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собствен­ ника или собственников земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной. Если в пределы земель­ ного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, дет­ ские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопас­ ности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтной электропе­ редачи, газопроводов высокого даатения. Для жилой и иной заст­ ройки п р о т и в о п о к а з а н ы земельные участки, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам. При размещении на землях населенных пунктов экологически опасных объектов должны строго соблюдаться экологические и са­ нитарно-гигиенические требования, установленные ст. 13 ЗК РФ;

необходимо также заключение органов государственной санитарноэпидемиологической службы об их соответствии санитарным пра­ вилам (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). В случаях нарушения норм земельного законодательства соб­ ственники земли, землевладельцы и землепользователи привлека­ ются к административной или уголовной ответственности на ос­ новании ст. 74 ЗК РФ, гл. 8 КоАП РФ, ст. 170, 254, 256, 260 УК РФ. В отдельных случаях нарушения земельного законодательства уча­ стки у землепользователей могут изыматься в принудительном по­ рядке.

Ю.Ж.

В чем заключается необходимость резервирования зе­ мельных участков как особого вида ограничения прав? К особому виду земельно-планировочных мероприятий, связан­ ных с ограничением права пользования земельным участком, от­ носится долгосрочное резервирование земель под некоторые буду­ щие государственные или муниципальные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранили­ ща и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограни­ чения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов, произ­ водство прочных земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется боль­ ше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земель наклады­ ваются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для го­ сударственных организаций. Резервирование территорий может происходить при планиро­ вании создания не только водохранилищ, но и крупных промыш­ ленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссей­ ных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проекти­ ровании развития открытой и п о д з е м н о й д о б ы ч и полезных ископаемых. Четкой процедуры объявления о резервировании зе­ мель, об изменениях в программе резервирования и о б ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства

г. Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах тех. кто терпит ограничения в использо­ вании своих земель. Однако во всех случаях убытки собственников земельных участков, вызванные резервированием земель, должны возмещаться в полном объеме (например, при потере урожая, вы­ нужденном сносе строений и т.п.).

ЮЖ

Каковы содержание документации территориального пла нирования поселений и порядок ее согласования и утвер ждения? Согласно ст. 9 и 10 Градостроительного кодекса РФ документы территориального планирования подразделяются на: документы территориального планирования Российской Феде­ рации; документы территориального планирования субъектов Россий­ ской Федерации: документы территориального планирования муниципальных образований. Эти документы являются обязательными для органов государ­ ственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании зе­ мель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов террито­ риального планирования, за исключением случаев, предусмотрен­ ных федеральными законами. На картах (схемах), содержащихся в схемах территориального планирования РФ, отображаются: границы субъектов РФ, границы закрытых административнотерриториальных образований, границы особых экономических зон, границы муниципальных образований; границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняе­ мых природных территорий федерального значения, границы зе­ мель обороны и безопасности, а также планируемые границы та­ ких земель;

границы территории объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы территорий, подверженных риску возникновения чрез­ вычайных ситуаций природного и техногенного характера и воз­ действия их последствий; границы земельных участков, которые предоставлены для раз­ мещения объектов капитального строительства федератьного зна­ чения. С о д е р ж а н и е д о к у м е н т о в территориального планирования субъектов РФ определяется ст. 14 Кодекса. Документами территориального планирования субъектов РФ являются схемы территориального планирования субъектов РФ. Схемы территориального планирования субъектов РФ могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и разме­ щения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назна­ чения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) пла­ нируемого размещения объектов капитального строительства ре­ гионального значения. На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта РФ, отображаются: границы муниципальных образований; границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняе­ мых природных территорий регионального значения, границы зе­ мель обороны и безопасности; границы земель сельскохозяйственного назначения и границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйствен­ ного назначения; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы территорий, подверженных риску возникновения чрез­ вычайных ситуаций природного и техногенного характера и воз­ действия их последствий; границы земельных участков, которые предоставлены для раз­ мещения объектов капитального строительства регионального зна­ чения. Статья 11, определяя порядок подготовки и утверждения схем территориального планирования РФ, устанавливает, что проекты схем подлежат обязательному согласованию с заинтересованными

органами исполнительной власти субъектов РФ. Проекты схем, а также утвержденные схемы должны быть опубликованы в общем порядке опубликования нормативных правовых актов и других официальных документов, а также размещаться на сайте Прави­ тельства РФ в сети Интернет. Органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, заинтере­ сованные физические и юридические лица вправе представить пред­ ложения о внесении изменений в схемы территориального плани­ рования РФ. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения схем территориаль­ ного планирования РФ, вправе оспорить схемы территориального планирования РФ в судебном порядке. Окончательно доработанные федеральные схемы утверждаются Правительством РФ (ст. 11 Кодекса). Проект схемы территориального планирования субъекта РФ д о ее утверждения подлежит обязательному согласованию с уполно­ моченным федеральным органом исполнительной власти, высши­ ми исполнительными органами государственной власти субъек­ тов РФ, имеющих общую границу с субъектом РФ, обеспечившим подготовку проекта схемы территориального планирования, и орга­ нами местного самоуправления муниципальных образований, при­ менительно к территориям которых подготовлены предложения по территориальному планированию. Проект схемы территориального планирования субъекта РФ, а также утвержденные схемы подлежат опубликованию. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту схемы территориального планирования субъекта РФ. Схема территориального планирования субъекта РФ, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается высшим испол­ нительным органом государственной власти субъекта РФ. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения схемы территори­ ального планирования субъекта РФ, вправе оспорить схему терри­ ториального планирования субъекта РФ в судебном порядке. Документами территориального планирования муниципальных образований, как это предусмотрено ст. 18 Кодекса, являются схе-

мы. генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов. Статья 21 Кодекса определяет особенности согласования про­ екта схемы территориального планирования муниципального рай­ она. Проект схемы подлежит согласованию в порядке, установлен­ ном Правительством РФ, в случае, если предложения, содержащи­ еся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемами территориального планирования РФ планируемых границ земель лесного фонда, границ земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границ земель обороны и безопасности, границ земельных участков, нахо­ дящихся в собственности РФ, границ территорий объектов куль­ турного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального стро­ ительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на указанных землях, террито­ риях и земельных участках. Проект схемы территориального планирования муниципально­ го района подлежит согласованию с высшим исполнительным ор­ ганом государственной власти субъекта РФ, в границах которого находится муниципальный район, в случае, если предложения, со­ держащиеся в указанном проекте, предполагают изменение суще­ ствующих или в соответствии со схемой территориального плани­ рования субъекта РФ планируемых границ земель сельскохозяй­ ственного назначения, границ земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого разме­ щения объектов капитального строительства регионального значе­ ния. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут ока­ зать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта РФ. Названный проект подлежит согласованию с заинтересованны­ ми органами местного самоуправления поселений, входящих в со­ став муниципального района, в случае, если предложения, содер­ жащиеся в указанном проекте, предполагают изменение границ зе­ мельных участков, находящихся в собственности поселений, а также в части учета правил землепользования и застройки и содержащихся

в генеральных планах поселении положений о территориальном планировании. Согласованию также подлежат вопросы размеще­ ния объектов капитального строительства местного значения, ко­ торые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории поселения. Проект схемы территориального планирования муниципально­ го района подлежит также согласованию с заинтересованным и орга­ нами местного самоуправления муниципальных районов и органа­ ми местного самоуправления городских округов, имеющих общую границу с муниципальным районом, в целях соблюдения интере­ сов населения муниципальных образований в установлении зон с особыми условиями использования территорий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значе­ ния, которые могут оказать негативное воздействие на окружаю­ щую среду на территории муниципального района. Проект схемы и утвержденная схема территориального плани­ рования муниципального района подлежит опубликованию в по­ рядке, установленном для официального опубликования муници­ пальных правовых актов, иной официальной информации, и мо­ жет размещаться на официальном сайте муниципального района в сети Интернет. Схема территориального планирования муниципального райо­ на, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается представительным органом местного самоуправления муниципаль­ ного района (ст. 20 Кодекса). Генеральные планы поселений и генеральные планы городского округа согласно ст. 23 Кодекса включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе: объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа; автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных тран­ спортных инженерных сооружений в границах населенных пунк­ тов, входящих в состав поселения, в границах городского округа; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществ­ ления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа. На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, ото­ бражаются: границы поселения, городского округа;

существующие и планируемые границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа; границы земель сельскохозяйственного назначения, границы земель для обеспечения космической деятельности, границы земель обороны и безопасности, границы земель иного специального на­ значения, границы земель лесного фонда, границы земель водного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения; существующие и планируемые границы земель промышленно­ сти, энергетики, транспорта, связи; границы функциональных зон с отображением параметров пла­ нируемого развития таких зон; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы земельных участков, которые предоставлены для раз­ мещения объектов капитального строительства федерального, ре­ гионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государствен­ ной или муниципальной собственности, а также границы зон пла­ нируемого размещения объектов капитального строительства фе­ дерального, регионального или местного значения; границы территорий, подверженных риску возникновения чрез­ вычайных ситуаций природного и техногенного характера и воз­ действия их последствий; границы зон инженерной и транспортной инфраструктур. Особенности согласования проекта генерального плана поселе­ ния, проекта генерального плана городского округа определены ст. 25 Кодекса. Проект генерального плана подлежит согласованию в поряд­ ке, установленном Правительством РФ, в случае, если предложе­ ния, содержащиеся в таком проекте, предполагают изменение су­ ществующих или в соответствии со схемами территориального планирования РФ планируемых границ земель лесного фонда, гра­ ниц земель особо охраняемых природных территорий федераль­ ного значения, границ земельных участков, находящихся в с о б ­ ственности РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального стро­ ительства федерального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства мест­ ного значения, которые могут оказать негативное воздействие на

окружающую среду на указанных землях, на территориях и земель­ ных участках. Проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах которого находятся поселение, городской округ, в слу­ чае, если предложения, содержащиеся в указанном проекте, пред­ полагают изменение существующих или в соответствии со схемой территориального планирования субъекта РФ планируемых гра­ ниц земель сельскохозяйственного назначения, границ земель особо охраняемых природных территорий регионального значе­ ния, границ земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ'зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Согласованию также под­ лежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта Российской Феде­ рации. Проект генерального плана подлежит также согласованию с за­ интересованными органами местного самоуправления муниципаль­ ных образований, имеющих общую границу с поселением, город­ ским округом, подготовившими проект генерального плана, в це­ лях соблюдения интересов населения муниципальных образований при установлении зон с особыми условиями использования терри­ торий, зон планируемого размещения объектов капитального стро­ ительства местного значения, которые могут оказать негативное воз­ действие на окружающую среду на территориях таких муниципаль­ ных образований. Проект генерального плана поселения подлежит согласованию с органами местного самоуправления муниципального района, в границах которого находится поселение, в части учета содержащих­ ся в схеме территориального планирования муниципального райо­ на положений о территориальном планировании. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального стро­ ительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории такого муници­ пального района. Проект генерального плана подлежит опубликованию в поряд­ ке, установленном для официального опубликования муниципаль­ ных правовых актов, иной официальной информации, и может раз-

мещаться на официальном сайте поселения, официальном сайте городского округа в сети Интернет. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана. Проект генерального плана подлежит обязательному рассмот­ рению на публичных слушаниях. Протоколы публичных слушаний по проекту генерального пла­ на, заключение о результатах таких публичных слушаний являют­ ся обязательным приложением к проекту генерального плана, на­ правляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в пред­ ставительный орган местного самоуправления поселения, предста­ вительный орган местного самоуправления городского округа. Представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского ок­ руга с учетом протоколов публичных слушаний по проекту гене­ рального плана и заключения о результатах таких публичных слу­ шаний принимают решение об утверждении генерального плана или об отклонении проекта генерального плана и о направлении его соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа на доработку в соответ­ ствии с указанными протоколами и заключением. Утвержденный генеральный план подлежит также опубликова­ нию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения, официаль­ ном сайте городского округа в сети Интернет. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального пла­ на, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке. Генеральный план поселения, генеральный план городского ок­ руга, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждают­ ся соответственно представительным органом местного самоуправ­ ления поселения, представительным органом местного самоуправ­ ления городского округа. Все проекты документов территориального планирования под­ лежат государственной экспертизе (ст. 29 Кодекса).

ЮЖ.

В чем с о с т о я т о с о б е н н о с т и использования земельных уча­ стков, находящихся в п р и г о р о д н ы х и зеленых зонах?

Согласно ст. 86 ЗК РФ земельные участки пригородных зон, хотя и располагаются за пределами черты города, составляют с данным городом единую социальную, природную и хозяйственную терри­ торию. Они не входят в состав земель иных поселений (сел, посел­ ков и др.). Границы участков пригородных зон определяются генеральным планом города. Установление границ осуществляется на основе гра­ достроительной документации в соответствии с Градостроительным кодексом и земельным законодательством. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон горо­ дов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверж­ даются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными за­ конами. При этом в пригородных зонах выделяются: территории сельскохозяйственного использования; зоны отдыха населения; резервные земли для развития поселений. В пределах пригородных зон могут размещаться также: леса и лесопарки, загородные пляжи и парки, заповедники, зе­ леные насаждения; дома и базы отдыха, туристические и спортивные базы, мотели и кемпинги, детские лагеря и дачи, школы и другие учреждения, предназначенные для отдыха населения; сельскохозяйственные и иные предприятия; транспортные с о ­ оружения и устройства, предназначенные для сообщения пригород­ ной зоны с городом и отдельных ее районов между собой, с внеш­ ней сетью железнодорожных, водных и воздушных путей, а также городские аэропорты; сооружения городского водопровода с водоохранными зонами, зо­ нами канализации и санитарной очистки, а также прочие сооруже­ ния, предназначенные для удовлетворения нужд городского населе­ ния, которые не могут по разл1гчным причинам размещаться в городе. В пригородных зонах допускается деятельность сельскохозяй­ ственных предприятий, если она не ухудшает санитарно-гигиени­ ческих характеристик территории, ее ландшафта, не препятствует

организации лесопарков и мест отдыха. Допускается строительство только тех промышленных предприятий, которые связаны с обслу­ живанием города и экологически безопасны. Размещение, плани­ ровка и застройка населенных мест в пригородной зоне не должны приводить к загрязнению воздушного бассейна, рек и водоемов, почв и нарушению традиционного ландшафта пригородной зоны. В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выпол­ няющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. Под зеленой зоной понимаются находящиеся на терри­ тории пригородной зоны земельные участки государственного лес­ ного фонда вместе с древесной и иной лесной растительностью. В некоторых случаях зеленая зона может выйти за пределы приго­ родной зоны. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую природную среду и на выполнение ими экологичес­ ких, санитарно-гигиенических и рекреационных целей. Перевод зе­ мельных участков в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами 1-й группы, в земли иных категорий допускается только на основании решения Правительства РФ. Использование территории пригородной зоны города и градо­ строительная деятельность в границах пригородной зоны данного города осуществляются с учетом интересов населения города и на­ селения городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, а так­ же интересов других субъектов градостроительной деятельности. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного плани­ рования развития территории субъекта Российской Федерации, части территории субъекта Российской Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сель­ совета), а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустрои­ тельной документации. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятель­ ность, оказывающая вредное воздействие на окружающую при­ родную среду. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижи­ мости в пределах территорий резерва для развития поселения в гра­ ницах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной атасти субъектов Российской Федерации

и органами местного самоуправления. Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и распо­ ложенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города, для государственных и муници­ пальных нужд, осуществляется в соответствии с земельным и граж­ данским законодательством Российской Федерации. Согласно ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» зеленые и приго­ родные зоны городов и других поселений могут быть по решению Правительства РФ. органов исполнительной власти субъектов Рос­ сийской Федерации и органов местного самоуправления отнесены к категории особо охраняемых природных территорий. Леса зеленых зон городов, городские и курортные леса, относя­ щиеся к лесам 1-й группы, используются в рекреационных, сани­ тарно-гигиенических и оздоровительных целях. Изъятие земель Гослесфонда на землях пригородных зон под застройку допускает­ ся только в исключительных случаях и в порядке, определенном земельным законодательством. Вокруг городских и сельских посе­ лений, расположенных в безлесных и малолесных районах, созда­ ются ветрозащитные и берегоукрепительные лесные полосы, озе­ леняются склоны холмов, оврагов и балок. Ширина защитных лес­ ных полос для крупнейших и крупных городов составляет не менее 50 м, для больших и средних городов — 100 м, а для малых городов и сельских поселений — 50 м. ЮЖ.

9.3. З Е М Л И П Р О М Ы Ш Л Е Н Н О С Т И И И Н О Г О С П Е Ц И А Л Ь Н О Г О НАЗНАЧЕНИЯ

В чем заключаются особенности использования земель­ ных участков в составе земель промышленности, энерге­ тики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, ин­ форматики, д л я обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения? Общие особенности использования земельных участков для нужд промышленности и иного специального назначения опреде­ лены ст. 87 З К РФ.

Назначение земель, перечисленных в данной статье, весьма раз­ нообразно. Безусловно, из множественности целей вытекает раз­ нообразие правового режима этой сложной категории земель. Субъектами права первичного землепользования здесь могут быть, как правило, организации и предприятия. Землепользование граж­ дан (огороды, пастбища для скота, служебные земельные наделы), а также посторонних организаций, например сельскохозяйствен­ ных предприятий, всегда вторично, т.к. земельные участки им от­ водят первичные землепользователи. Первичные пользователи го­ сударственной землей являются для вторичных (срочных) пользо­ вателей с в о е о б р а з н ы м и «администраторами» (в части отвода земельных участков, контроля за их использованием и т.д.). Земель­ ные участки в этих случаях предоставляются безвозмездно. Эти слу­ чаи названы в ст. 24 ЗК РФ. Основными органами управления в области использования на­ званных земель являются те же органы, которые управляют соот­ ветствующим производством и иной возложенной на них деятель­ ностью. При всем различии отраслей промышленности, транспор­ та, связи, обороны функции управления имеют много общего. Во-первых, все органы управления (министерства, ведомства) обязаны руководствоваться предписаниями Правительства РФ, а в необходимых случаях согласовывать свои действия с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, Мини­ стерства природных ресурсов РФ, Министерства промышленности и энергетики РФ и других учреждений. Они вправе осуществлять наблюдение за состоянием использования земель, давать рекомен­ дации и указания в целях организации рационального использова­ ния и охраны земель (в соответствии с Положением о названных министерствах и ведомствах). Во-вторых, они разрабатывают внутрипроизводственные прави­ ла землепользования, решают вопросы внутренней организации землепользовании промышленных, транспортных и других пред­ приятий, т.е. определяют целевое назначение их отдельных частей, обеспечивают оптимальное размещение строящихся зданий и с о ­ оружений, создают службы эксплуатации земель и т.д. Так, Мини­ стерство транспорта и связи РФ утверждает правила и инструкции о порядке использования земель железных дорог, временного отво­ да их предприятиям сельского хозяйства и другим организациям, а также гражданам. Например, названным Министерством утверж­ дено Положение о порядке использования земель федерального же-

лезнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог . В-третьих, они организуют внутриведомственный учет «своих» земель, принимают решения о перераспределении земель между подведомственными им предприятиями и службами, содействуют им в осуществлении прав и обязанностей. Участки, как сказано в ст. 87 Кодекса, расположены за чертой поселений. При этом земельные участки, расположенные в черте поселений, признаются землями соответствующих поселений, для каких бы из упомянутых в ст. 87 нужд они ни использовались. Сле­ довательно, характер их использования определяется двояко: с од­ ной стороны, нормами, установленными для земельных участков поселений, например архитектурно-планировочными требовани­ ями, с другой — нормами, определяющими характер их использо­ вания для нужд промышленности, транспорта, энергетики, связи и иного специального назначения. Порядок использования названных земельных участков всегда согласуется с соответствующими администрациями городов, посел­ ков и других поселений. Важной особенностью правового режима использования зе­ мельных участков в составе названной, сложной категории земель является создание в их составе охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями их использования. Земельные уча­ стки, включенные в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов зе­ мельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Режим использования таких з о н , их площадь (ширина) устанавливаются законодательством, регули­ рующим соответствующий вид хозяйственной или иной деятель­ ности, и указываются в качестве одного из условий использова­ ния земельного участка. Перечень видов использования земель указанной категории яв­ ляется открытым, ибо все виды деятельности, требующие отвода земельного участка, перечислить в нормативном акте невозмож­ но, и в этом нет необходимости. Законодательство, как правило, не устанавливает заранее определенные размеры земельных учас43

тков для каждого отдельного вида деятельности. Вместе с тем нельзя оставить без нормирования отвод земельных участков в с о ­ ставе рассматриваемой категории земель, поэтому предусмотрено условие, согласно которому размеры отводимых участков опреде­ ляются (экономически обосновываются) в процессе проектиро­ вания строительства и иной специальной деятельности. Конкрет­ ные и оптимальные размеры необходимых земельных участков ука­ зываются в проектно-технической документации. В некоторых случаях нормы предоставления земельных участков определены непосредственно в правовых актах о конкретных видах хозяйствен­ ной деятельности, например нормы для полос отвода железных и автомобильных дорог, береговых полос, охранных зон линий свя­ зи и т.д. Значительные территории рассматриваемой категории земель находятся в исключительной федеральной собственности, о чем в ст. 87 ЗК РФ сказано следующее. Земли промышленности и иного специального назначения, за­ нятые федеральными энергетическими системами, объектами ис­ пользования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объек­ тами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенны­ ми к ведению Российской Федерации в соответствии со ст. 71 Кон­ ституции РФ, являются федеральной собственностью. Порядок использования отдельных видов земель специального назначения, а также установления зон с особыми условиями ис­ пользования земель определяются: 1) Правительством РФ в отношении указанных земель, находя­ щихся в федеральной собственности; 2) органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов РФ; 3) органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности. Земли специального назначения могут предоставляться, если это не мешает основному использованию участков, в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования. Это положение относится ко всем земель­ ным участкам рассматриваемой категории земель.

Земельные участки из земель промышленности и иного назна­ чения могут находиться в собственности граждан и юридических лиц. если этому нет установленных правовых препятствий. Пре­ пятствием в данном случае является изъятие земель из оборота по основаниям, предусмотренным ст. 27 ЗК РФ. Наиболее обширные площади земель, которые могут находиться в частной собственно­ сти, — это земли промышленности. Часть земель перешла в соб­ ственность коммерческих организаций в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, начало которой было положено в 90-х гг. В настоящее время в частную собствен­ ность помимо приватизации предприятия (как имущественного комплекса), приобретения в частную собственность иной недви­ жимости, в случае выкупа этих земель переходят земельные участ­ ки коммерческих организаций и граждан, ранее предоставленных на основе права постоянного (бессрочного) пользования или по­ жизненного наследуемого атадения. В собственности граждан не могут находиться земельные участ­ ки данной категории, изъятые из оборота или ограниченные в обо­ роте. К таким земельным участкам относятся, например, участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых разме­ щены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, вой­ ска Пограничной службы, другие войска, воинские формирования и органы Российской Федерации; а также участки, занятые здани­ ями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды. Изъяты из оборота также участки воинских захоронений. Из земель, предназначенных для обеспечения государственной без­ опасности/изъяты из оборота участки, занятые объектами органи­ зации Федеральной службы безопасности, объектами организаций федеральных органов государственной охраны, а также участки, занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации. Изъяты из оборота земельные участки, занятые исправительнотрудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилактория­ ми соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ. Исключены из оборота также земельные уча­ стки под объектами использования атомной энергии, пунктами хра­ нения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

ЮЖ

Каков порядок использования земельных участков, пре­ доставляемых д л я нужд промышленности?

Земельные участки промышленных предприятий предназначе­ ны для размещения производственных зданий, цехов, внутризавод­ ских коммуникаций, подъездных путей, складских помещений и других строений и сооружений, необходимых для организации про­ изводственной деятельности. Часть участка занята административ­ ными и культурно-бытовыми зданиями (заводоуправление, столо­ вая, медпункт). При этом субъектом права землепользования явля­ ется само предприятие. Оно отвечает за состояние и использование земельных участков. Размер предоста&ляемого или приобретаемого участка данного предприятия (акционерного общества, промышленного комплекса) определяется проектом его строительства с учетом экономного ис­ пользования земли. Как правило, новые предприятия строятся в промышленных районах (узлах), где организуются общие вспомога­ тельные производства, инженерные сооружения, системы энерго-, водоснабжения и другие коммуникации. Поэтому проекты предпри­ ятий должны быть увязаны с проектами планировки промышлен­ ных районов, схемами генпланов промышленных узлов, а при от­ сутствии таковых — с существующими или намечаемыми коммуни­ кациями, сетями и сооружениями. Выполнение данных требований способствует охране и рациональному использованию земель. Кроме того, в проект строительства закладываются возможность соблюдения противопожарных норм; рациональные решения по охране водоемов, почвы и атмосферного воздуха, по отводу сточ­ ных вод (уменьшение их количества, бессточные системы); затра­ ты на снятие и хранение плодородного слоя почвы, на рекультива­ цию и возмещение убытков, причиненных прежним землепользо­ вателем. Участки для отвалов, отходов, шлаконакопителей и отбросов надлежит выбирать на землях, непригодных для сельско­ го хозяйства, с соблюдением норм и правил безопасности. Поскольку производственная деятельность промышленного предприятия представляет опасность с точки зрения загрязнения окружающей среды, на соседних участках устанавливаются санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями пользования. Строительные нормы и правила (СНиПы) устанавливают целый ряд запретов. Размещение предприятий или групп предприятий,

зданий, сооружений и коммуникаций не допускается: на площад­ ках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора; в опасных зонах отвалов поро­ ды угольных и сланцевых шахт или обогатительных фабрик; в зо­ нах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных ла­ вин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации; в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников; в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объек­ ты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств; в зеленых зо­ нах городов и поселков городского типа; на землях, занятых или предназначенных для лесов, лесопарков: на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами д о истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиологической службы; на землях заповедников и их охранных зон; в охранных зонах па­ мятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняе­ мых государством. Предприятия, действующие на временно предоставленных уча­ стках, обязаны за свой счет привести их в состояние, пригодное для эксплуатации по основному назначению. Рекультивация ведется в ходе основной деятельности, а при невозможности этого — не п о ­ зднее одного года после завершения работ. Предприятия, деятель­ ность которых нарушает почвенный покров, обязаны снимать и хранить плодородный слой для рекультивации земель и повыше­ ния плодородия малопродуктивных угодий. При этом необходимо руководствоваться постановлением Правительства РФ от 23 фев­ раля 1994 г. № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» . Затра­ ты на проведение таких работ относятся за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными про­ ектами рекультивации земель. 44

Ю.Ж.

В чем особенности использования земельных участков д л я нужд энергетики? Эти земельные участки заняты для размещения гидроэлектростан­ ций, атомных станций и ядерных установок, пунктов хранения ядер-

ных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станции и других электростанции, обслуживающих их сооружений и объектов. На их территории располагаются воздуш­ ные линии электропередачи, наземные сооружения кабельных линий электропередачи, подстанции, распределительные пункты, другие со­ оружения и объекты энергетики. Для обеспечения деятельности орга­ низаций и эксплуатации объектов энергетики, а также в целях без­ опасности устанавливаются охранные зоны электрических сетей. Предприятиям энергетики могут предоставляться земельные участки в постоянное и во временное пользование — безвозмездно. Так, например, во временное пользование (на период строитель­ ства) выделяются полосы земельных участков по всей длине трас­ сы для прокладки кабелей, монтажа и установки опор воздушных линий и подвески проводов. Правовой режим земельных участков при использовании атом­ ной энергии установлен Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. № 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» . Этим Законом ус­ танавливаются полномочия по размещению объектов атомной энер­ гии, которые непосредственно связаны с полномочиями по отводу зе­ мельных участков для этих целей. При этом решения о сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения, имеющих оборонное назначение, находящихся в федеральной соб­ ственности, либо имеющих федеральное или межрегиональное зна­ чение, либо размещаемых и сооружаемых на территории закрытых ад­ министративно-территориальных образований, принимаются Прави­ тельством РФ. Решения о месте размещения указанных объектов принимаются совместно Правительством РФ и органами государ­ ственной власти субъектов Российской Федерации. Решения о месте размещения и о сооружении других пунктов хранения, а также имею­ щих региональное значение радиационных источников, принимают органы государственной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых предполагается их размещение и сооружение. Ре­ шения о месте размещения и о сооружешш иных радиационных ис­ точников принимают органы местного самоуправления по представ­ лению эксплуатирующей организации. Предоставление земельных участков для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения осуще­ ствляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются зе45

мельным законодательством Российской Федерации, законодатель­ ством Российской Федерации о недрах, законами и иными право­ выми актами Российской Федерации. Решения о размещении и сооружении ядерных установок, радиационных источников и пун­ ктов хранения принимаются на основании заключений государ­ ственной экологической экспертизы и с учетом выводов экспер­ тиз, проводившихся общественными организациями. В соответствии с Правилами охраны высоковольтных электри­ ческих сетей, утверждаемых Правительством РФ, устанавливаются: охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи, проходя­ щих по ненаселенным местам, определяемые параллельными пря­ мыми, отстоящими от крайних проводов в зависимости от вольтажа линий: разрывы от крайних проводов д о ближайших выступающих частей зданий и сооружений шириной также в зависимости от воль­ тажа линий. Организации, строящие высоковольтные сети через леса, парки, заповедники, сады и другие насаждения, согласовывают на­ правление этих сетей (и другие необходимые условия) с организаци­ ями, которые ведают данными территориями. То же касается шири­ ны просек на этих землях и в защитных лесных полосах вдоль желез­ ных и автомобильных дорог, запретных полосах вдоль рек и озер. В пределах охранных зон, разрывов и просек запрещается: без письменного разрешения эксплуатирующей организации строить всякого рода сооружения, линии связи и силовые воздуш­ ные электрические сети, производить какие-либо работы, посадку деревьев; устраивать проезды непосредственно под проводами воздушных линий машин высотой более трех метров; производить полеты, за исключением авиации, обслуживающей энергосистемы, на высоте меньше 100 м над воздушными линиями электропередачи и подстанциями и сбрасывать балласт, тросы и другие предметы, а также спускаться на парашютах; устраивать в местах, где проложены подводные кабельные элек­ трические линии, причалы, стоянки судов и барж, бросать якоря и волокуши, выделять рыболовные угодья, а также производить (без согласования) дноуглубительные и землечерпательные работы; ставить скирды хлеба, ометы соломы, стога сена, штабеля торфа или лесоматериалов; располагать полевые станы, загоны, коновя­ зи и скотные дворы; разводить огонь. На трассе подземных кабельных линий запрещается сбрасывать большие тяжести, выливать кислоты и щелочи, устраивать различ-

ные свалки, в том числе шлака и снега. Аварийные работы на этих линиях должны согласовываться с руководителями соответствую­ щих предприятий, учреждений или органами местных админист­ раций. После ликвидации аварии организация, эксплуатирующая кабельную линию, обязана засыпать грунт и восстановить дорож­ ные покрытия. Земляные работы и раскопки (за исключением ра­ бот, связанных с устройством огородов и цветников и уходом за ними) на территории, через которые проходят э л е к т р т е с к и е ли­ нии, могут производиться только по получении письменного раз­ решения эксплуатирующей организации. Плановые работы по ремонту и реконструкции линий электро­ передачи, проходящих по сельскохозяйственным угодьям, произ­ водятся по согласованию с землепользователями. После выполне­ ния указанных работ (а также после ликвидации аварий) угодья приводятся в прежнее состояние, а убытки возмещаются. Анало­ гичные работы, связанныес нарушением дорожных покрытий, про­ изводятся только после согласования (в исключительных случаях — уведомления) с органами, ведающими этими дорогами.

ЮЖ

Каковы общие условия использования земельных участ­ ков различных видов транспорта? Земельные участки используются при эксплуатации, содержа­ нии, строительстве, ремонте, реконструкции, усовершенствовании и развитии сооружений, устройств и других объектов транспорта. Порядок пользования земельными участками, предоставленны­ ми предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожно­ го, морского, внутреннего водного, автомобильного, воздушного и трубопроводного транспорта, регулируется ст. 90 З К РФ и норма­ тивными правовыми актами, изданными по вопросам деятельно­ сти различных видов транспорта. Размеры участков определяются по действующим нормам или типовым проектам строительства соответствующих объектов. Если же норм нет, а использовать типовые проекты невозможно (ввиду инженерно-технических, климатических и иных особенностей, спе­ цифики рельефа или самого объекта строительства), размеры оп­ ределяются проектно-сметной документацией. Отвод осуществля­ ется с учетом очередности освоения участков.

При проектиро1*анпн, кроме соблюдения общего принципа раз­ мещать объекты на непригодных для сельского хозяйства землях либо угодьях худшего качества, необходимо также выбирать опти­ мальные направления трасс, чтобы не создавать неудобства сосед­ ним хозяйствам. Земельные участки предоставляются, как правило, бессрочно. На территории поселений объекты транспорта размещаются толь­ ко с согласия соответствующих местных администраций. На период строительства, реконструкции или ремонта с в о ­ их сооружений предприятия вправе получать участки во вре­ менное пользование. Порядок их возврата (рекультивация и т.д.) тот же, что и для предприятий промышленности. Временные участки могут передаваться другим предприятиям, учреждени­ ям и организациям для устройства подъездных путей, проездов, погрузочно-разгрузочных площадок, складов и иных объектов с обязательным возмещением расходов п о содержанию и улуч­ ш е н и ю таких участков. Проекты строительства, реконструкции или ремонта объектов транспорта могут предусматривать необходимость защитных лесо­ насаждений и устройств в местах, подверженных снежным зано­ сам. Размеры участков для этих нужд определяются нормами отво­ да земель для соответствующего вида транспорта. Предприятия обязаны бороться с вредителями полезных растений и сорняками в защитных лесонасаждениях, осуществлять противопожарные и иные мероприятия по уходу за ними. Нормальная эксплуатация, а также безопасность объектов тран­ спорта обеспечивается установлением охранных зон. размер и ре­ жим которых зависит от вида транспорта и определяется соответ­ ствующими нормами или проектно-технической документацией. Земли этих зон остаются у землевладельцев, но имеют особый ре­ жим, о котором их обязано письменно известить соответствующее транспортное предприятие.

ЮЖ

Каков порядок использования земельных участков на же­ лезнодорожном транспорте? Федеральный закон от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О железно­ дорожном транспорте в Российской Федерации» (в ред. от 7 июля

2003 г.) в ст. 9 указывает, что земли железнодорожного транспорта должны использоваться в соответствии с земельным, градострои­ тельным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством РФ. М П С России (ныне Министерство транспорта и связи) утвер­ дило 15 мая 1999 г. Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных д о р о г , которым определяется порядок исполь­ зования земельных участков. В частности, указано, что проектнотехническая документация устанавливает размеры земельных уча­ стков для: обеспечения полос необходимой ширины в случаях, требующих индивидуального проектирования земельного полот­ на, боковых резервов, искусственных противопожарных и противолавинных с о о р у ж е н и й , п е р е е з д о в , берегоукрепительных, противоэрозионных и снегозадерживающих л е с о н а с а ж д е н и й : размещения станций, локомотивных и вагонных д е п о , жилых п о ­ селков, тяговых подстанций и т.п.; защитных з о н , а также зон перспективного развития; временных нужд (на период строитель­ ства). Охранные зоны железнодорожного транспорта включают: зе­ мельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспор­ та, земельные участки с подвижной почвой, прилегающие к уча­ сткам, предназначенным для размещения объектов железнодорож­ ного транспорта и обеспечения защиты железнодорожного пути от снежных и песчаных заносов и других негативных воздействий (ст. 2 Закона). В зонах с особыми условиями землепользования запрещается: производить какие бы то ни было строительные, монтажные, гор­ ные и карьерные работы без письменного разрешения управле­ ния железной дороги; вырубать лес и нарушать растительный п о ­ кров способами, которые могут привести к оползням, осыпям, селевым потокам, оврагам, возникновению подвижных песков, снежных заносов и горных лавин; сооружать линии связи, элект­ росети, а также трубопроводы без согласования с Министерством путей сообщения. 46

ЮЖ.

Каков порядок использования земельных участков мор­ ского и внутреннего водного транспорта?

К землям морского и внутреннего водного транспорта, согласно ст. 9 Кодекса торгового мореплавания Р Ф и ст. 90 ЗК РФ, отно­ сятся территории, занятые: искусственно созданными внутренними водными путями; морскими портами (втоМ числе специализированными) с набе­ режными, площадями, причалами, вокзалами, зданиями, сооруже­ ниями и устройствами, объектами общепортового и комплексного обслуживания флота; гидротехническими сооружениями и средствами навигационной обстановки, судоремонтными заводами и предприятиями, мастер­ скими, базами, складами, радиоцентрами, служебными построй­ ками, жильем и соцкультбытом; внутренней береговой полосой. Размеры предоставляемых земельных участков и условия пользо­ вания ими определяются проектной документацией и решением органов, предоставивших участок. Предприятия морского транспорта могут предоставлять часть своих земель, а также акватории порта во временное пользование другим лицам для различных транспортных нужд. Без согласования с администрацией на подходах к портам (ка­ налам) и территории порта запрещается сооружать мостовые, ка­ бельные и воздушные переходы, линии связи и электропередачи, прокладывать трубопроводы, водозаборные и прочие объекты, а в зоне действия радионавигационных объектов — строить радиоси­ стемы. Строительство, ремонт и реконструкция объектов других ви­ дов транспорта в акватории и на территории портов производятся в соответствии с общими правилами морских торговых и рыбных портов, утвержденными государственными органами морского фло­ та и рыбного хозяйства. К землям внутреннего водного транспорта относятся участки, занятые: портами, пристанями, специализированными причалами, гаваняхми и затонами со всеми обеспечивающими сооружениями и уст­ ройствами; 47

пассажирскими вокзалами, павильонами и причалами; судоходными каналами, судоходными и энергетическими соору­ жениями и служебно-техническими зданиями; берегоукрепительными сооружениями и насаждениями; узлами связи, береговыми навигационными знаками и другими сооружениями для обслуживания водных путей, судоремонтными заводами, ремонтно-эксплуатационными базами, мастерскими, судоверфями, отстойно-ремонтными пунктами, складами, базами. К охранным зонам, помимо участков, общих для всех видов транс­ порта, относятся береговые полосы внутренних водных путей. береговая полоса выделяется для работ, связанных с судоход­ ством и сплавом по внутренним водным путям, причем вне поселе­ ний (ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта Р Ф ) . На землях береговой полосы могут быть запрещены распашка земли, корчевка леса и другие работы. Строить в пределах берего­ вой полосы можно только с разрешения соответствующей местной администрации и по согласованию с органами, регулирующими су­ доходство и сплав. Организации, использующие эту полосу для хра­ нения и сплотки древесины, обязаны очистить затопляемые участ­ ки до начала паводка. Земельные участки под причалами, складами пароходств нахо­ дятся в общем пользовании, если они не предоставлены определен­ ным организациям на договорных или иных началах. Общими яв­ ляются и пристани в поселениях по берегам судоходных путей — на них разгружаются суда и плоты. Устройство и содержание при­ станских участков возлагаются на местные администрации. Согласно ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ в пре­ делах внутренних водных путей, расположенных за пределами террито­ рий городских поселений, организации внутреннего водного транспорта вправе использовать безвозмездно для работ, связанных с судоходством, береговую полосу, т.е. полосу земли шириной 20 м от края воды в глубь берега при среднемноголетнем уровне воды на свободных реках и нор­ мальном уровне воды на искусственно созданных внутренних водных путях. На берегу, имеющем уклон более 45 градусов, береговая полоса определяется от края берега в глубь берега. Особые условия пользова­ ния береговой полосой устанавливаются Правительством РФ. 48

Бассейновые органы государственного управления на внутрен­ нем водном транспорте и другие организации внутреннего водно48

С З РФ.2001.№11.Ст. 1001.

го транспорта освобождаются от платы за занимаемые ими земель­ ные участки, в том числе за земельные участки, покрытые водой, и искусственно созданные земельные участки при строительстве гидротехнических сооружений и создании охранных зон линий связи. Бассейновые органы государственного управления на внутрен­ нем водном транспорте имеют право: пользоваться береговой полосой для проведения работ по обес­ печению судоходства и строительству зданий, строений и сооруже­ ний для этих целей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: устанавливать на береговой полосе береговые средства навига­ ционного оборудования; осуществлять рубки произрастающих на береговой полосе дере­ вьев и кустарников для обеспечения безопасности судоходства, в том числе видимости береговых средств навигационного обору­ дования, а также для геодезического обоснования при съемках уча­ стков русел рек. Установка береговых средств навигационного обо­ рудования и прокладка просек для обеспечения их видимости мо­ гут проводиться также за пределами береговой полосы в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации и водным законодательством Российской Федерации; использовать безвозмездно для проведения работ по обеспече­ нию судоходства грунт, камень, гравий, деревья и кустарники, на­ ходящиеся в пределах береговой полосы; разрешать устройство временных сооружений для причаливания, швартовки и стоянки судов и иных плавучих объектов, погрузки, выгрузки и хранения грузов, посадки на суда и высадки с судов пас­ сажиров по согласованию с соответствующими федеральными орга­ нами исполнительной власти в установленном порядке; разрешать строительство временных строений и проведение дру­ гих необходимых работ в случаях непредвиденных зимовок судов или транспортных происшествий с судами. Лица, использующие береговую полосу для проведения времен­ ных работ, после их окончания обязаны очистить береговую поло­ су и обустроить ее. Кодексом внутреннего водного транспорта дополнительно о п ­ ределено, что не допускается использовать береговую полосу для осуществления хозяйственной и иной деятельности, если такая д е ­ ятельность несовместима с обеспечением безопасности судоходства.

Проекты строительства или реконструкции хозяйственных и иных объектов, размещаемых на береговой полосе, подлежат обя­ зательному согласованию с бассейновыми органами государствен­ ного управления на внутреннем водном транспорте.

ЮЖ.

Каков порядок использования земельных участков авто мобильного транспорта? Для автомобильного транспорта земельные участки отводятся дорожным органам и другим организациям, осуществляющим стро­ ительство и эксплуатацию дорог (в постоянное и временное пользо­ вание). Основные нормативные акты, регулирующие правовой ре­ жим названных земель: Указ Президента Р Ф от 27 июня 1998 г. № 727 «О придорожных полосах федеральных автомобильных д о ­ рог общего использования» , Правила установления и использо­ вания придорожных полос федеральных автомобильных дорог о б ­ щего пользования, утвержденные постановлением Правитель­ ства РФ от 1 декабря 1998 г. № 1420 . В зависимости от категории дороги устанавливается следующая максимальная ширина полосы отвода для автомобильных дорог: для дорог 1-й категории — 32 м; для дорог 2-й, 3-й, 4-й и 5-й категорий соответственно 28,22,19 и 18 м. При прохождении трассы дороги по особо ценным сельскохозяйственным угодьям ширина полосы от­ вода может быть уменьшена до минимально возможной величины. Помимо этого; на период строительства дороги для временных нужд (складирование материалов, размещение и передвижение тех­ ники, устройство карьеров и т.д.) в соответствии с проектом могут предоставляться земельные участки на праве срочного пользова­ ния. Эти участки по окончании строительства возвращаются преж­ ним землепользователям в состоянии, пригодном для использова­ ния по прежнему целевому назначению. Одновременно им возме­ щаются убытки, возникшие в связи с временным занятием этих земель. В случае прохождения трассы дороги по землям, находя­ щимся в частной собственности, они выкупаются у соответствую­ щих собственников в порядке, установленном ст. 279 ГК РФ. При 49

50

49

С З РФ. 1998. № 26. Ст. 3065. ^ С З РФ. 1998. № 49. Ст. 6059(в ред. от 2февраля 2000 г.).

несогласии собственника земли на ее выкуп дело решается в судеб­ ном порядке по иску заинтересованной стороны. При необходимости и с целью охраны дороги от размывов, эро­ зионных процессов, снежных заносов вдоль полосы отвода могут устанавливаться специальные зоны с особыми условиями земле­ пользования. Эти земли не исключаются из состава земель хозяйств, по территории которых они проходят, но право пользования ими ограничивается в интересах автомобильных дорог. Такие охранные зоны устанавливаются на эрозионно-опасных участках, косогорах, оползне- и селеопасных, а также подверженных снежным заносам участках. В пределах указанных зон устанаативается такой режим использования земель, который удовлетворял бы требованиям ох­ раны дорожного полотна и нормального функционирования доро­ ги: запрет на вырубку деревьев там, где это может отразиться на ус­ тойчивости склонов или может стимулировать образование овра­ гов, селей, оползней; укрепление и облесение открытых участков; запрещение распашки земель и др. На лесопокрытых, но эрозионно-неопасных участках устанав­ ливаются зоны, в пределах которых дорожные органы получают право сплошной вырубки деревьев с целью просушивания дорож­ ного полотна и улучшения видимости для водителей. Условия хозяйственного использования земель в пределах ох­ ранных зон, а также сроки и порядок проведения на них других д о ­ рожных мероприятий оговариваются в специальных договорах, за­ ключаемых сторонами. Здесь же указываются размеры возмещения убытков, возникающих в связи с ограничением прав землепользо­ вателей установлением охранных зон. Для ремонта автодорог на период его проведения по договорен­ ности сторон (как правило, в периоды, когда земли не заняты сель­ скохозяйственными культурами) могут выделяться земельные уча­ стки в срочное пользование, которые после окончания работ воз­ вращаются прежним землепользователям в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению. Особой охране подлежат федеральные дороги общего пользо­ вания 1-й, 2-й, 3-й и 4-й категорий. Вдоль этих дорог устанавли­ ваются специальные придорожные полосы, ширина которых с о ­ ставляет: для дорог 1-й и 2-й категорий — 75 м, а для дорог 3-й и 4-й категорий — 50 м в обе стороны от границ полосы отвода. При подъезде к столицам республик, административным центрам субъектов Федерации и городам федерального значения на рас-

стояние не менее 25 км от границ указанных городов ширина при­ дорожной полосы увеличивается до 150 м. Вдоль кольцевых дорог упомянутых населенных пунктов ширина придорожной полосы устанавливается в 250 м. При пересечении дороги с линиями высоковольтной электро­ передачи расстояние от опоры проводов д о бровки дороги должно быть равным высоте опоры плюс 5 м, но не менее 25 м . Придорожные полосы федеральных автомобильных дорог обще­ го пользования — зона с особым режимом использования земель. Предоставление земельных участков в пределах придорожных по­ лос и в непосредственной близости от них должно производиться только по согласованию с органами управления автотранспортом и ГИБДД (с января 2003 г. - ГАИ). В пределах придорожных полос запрещается строительство ка­ питальных сооружений со сроком службы 10 и более лет. Ранее п о ­ строенные сооружения сохраняются, однако режим их использо­ вания должен быть согласован с органами управления автотран­ спортом. Размещение в пределах придорожных полос различных объектов транспортной обстановки, а также указателей, плакатов, информационных и рекламных щитов и роликов может осуществ­ ляться только п о согласованию с соответствующими службами: МВД России, дорожной службой, архитектурной службой и т.п. 51

ЮЖ.

Каков порядок использования земельных участков трубо­ проводного транспорта? Земельные участки для нужд, связанных с трубопроводным транспортом, предоставляются для: размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов; размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содер­ жания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта; установления охранных зон с особыми условиями использова­ ния земельных участков. 51

См. постановление Правительства РФ от 24 декабря 1995 г. № 61 «О клас­ сификации автомобильных дорог в Российской Федерации». СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 190.

Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабже­ нии в Российской Федерации»-"* устанавливает, что земельные уча­ стки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям — собственникам систем газоснабжения в порядке, определенном земельным законодатель­ ством Российской Федерации. Организация — собственник системы газоснабжения или упол­ номоченная им эксплуатирующая организация после завершения намеченных работ на земельном участке, переданном такой орга­ низации во временное пользование, обязана: рекультивировать земельный участок и передать его владельцу, пользователю или арендатору по акту в установленном порядке; возместить в согласованных размерах владельцу, пользователю или арендатору земельного участка понесенные ими убытки. Организации, в ведении которых находятся объекты системы газоснабжения, расположенные в лесах, обязаны: содержать охранные зоны объектов системы газоснабжения в пожаробезопасном состоянии; проводить намеченные работы, вырубать деревья (кустарники) в охранных зонах объектов системы газоснабжения и за пределами таких зон в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации. Границы охранных зон, на которых размещены объекты систе­ мы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На этих земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строе­ ний, сооружений в пределах установленных минимальных рассто­ яний д о объектов системы газоснабжения. Не разрешается препят­ ствовать организации — собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по о б ­ служиванию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликви­ дации последствий возникших на них аварий, катастроф. Схожий порядок использования земельных участков установлен и для нефтепроводов. Ширина полос земли, отводимой во временное пользование для строительства (закладки) одного магистрального подземного тру2

бопровода, устанавливается исходя из следующих нормативов, в за­ висимости от диаметра трубопровода и категории земель, по кото­ рым прокладывается трасса трубопровода:

Л1>

Диаметр трубопровода

п/п

1. 2. 3. 4. 5.

До 426 мм включительно От 426 до 720 мм От 720 до 1020 мм От 1020 до 1220 мм От 1220 до 1420 мм

Ширина полосы для одного трубопровода, м на не с/х на с/х землях угодьях 20 . 28 33 23 39 28 42 30 32 45

На землях лесного фонда ширина полос устанавливается по тем же нормативам, что и на землях сельскохозяйственного назначения. Ширина полос для магистральных подземных трубопроводов диаметром более 1420 мм и трубопроводов, строящихся в трудно­ проходимой местности (в болотах, тундре, пустынях, горных усло­ виях), определяется по проектам, утверждаемым в установленном порядке. После завершения строительства трубопровода временно зани­ маемые полосы приводятся в состояние, пригодное для использова­ ния по основному целевому назначению, и возвращаются прежнему землепользователю. Одновременно ему возмещается стоимость всех убытков, возникших в связи со строительством трубопровода, вклю­ чая упущенную выгоду. Дальнейшее использование полосы земель над трубопроводами осуществляется землепользователем, по терри­ тории которого проложен трубопровод, по своему усмотрению, но не нарушая правил эксплуатации трубопровода.

ЮЖ.

Каков порядок использования земельных участков д л я воздушного транспорта? Правовой режим земельных участков для воздушного транспорта определен Воздушным кодексом РФ. Земельные участки предостав­ ляются, как правило, в бессрочное пользование предприятиям и организациям воздушного транспорта в соответствии с проектной документацией или установленными нормативами.

Для обеспечения безопасности полетов воздушных судов на зем­ лях воздушного транспорта устанавливаются специальные охран­ ные зоны, включающие приаэродромные территории и полосы воз­ душных подходов. Различают три типа таких зон с особым право­ вым режимом землепользования. В первой зоне (шириной до J0 км от границ аэродрома) запре­ щается строительство без согласования с органами гражданской авиации зданий и сооружений, воздушных линий связи, линий электропередачи и других сооружений. Вторая зона имеет ширину в интервале от 10 д о 30 км от границ аэродрома. В ее пределах согласовывается строительство лишь тех объектов, абсолютная отметка верхних точек которых превышает абсолютную отметку аэродрома на 50 м. В третьей зоне (шириной в интервале от 30 км д о 75 км от гра­ ниц аэродрома) согласованию подлежит строительство любых объектов высотой 200 м и более. В случае нарушения требований указанной нормы соответствующие объекты подлежат сносу без возмещения их стоимости. В пределах указанных зон допускается хозяйственная деятельность, не противоречащая требованиям эксплуатации воздушного транспор­ та. Кроме того, на землях, прилегающих к аэродромам в радиусе 15 км, запрещается размещение мест концентрированных выбросов пище­ вых отходов, строительство звероводческих ферм, скотобоен и других объектов, на которых возможно массовое скопление птиц, что опасно для полетов воздушных летательных аппаратов.

ЮЖ.

Каков правовой режим земель электрических сетей и л и ­ ний связи? Правовой режим земель электрических сетей и линий связи име­ ет много общего. Их правовое положение определяется рядом нор­ мативных актов, например, Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» , Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации , утвержденными постановлением Правительства РФ от 9 июня 1995 г. № 578, и др. 53

54

53 54

СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2895 (в ред. от9 мая 2005 г.). СЗ РФ. 1995. № 25. Ст. 2396.

Трассы электросетей п линий связи, как правило, прокладыва­ ются вдоль существующих дорог, сетей, границ землепользовании или полей севооборотов. Субъекты права на землю — предприятия и организации, осу­ ществляющие строительство и эксплуатацию линий связи и элект­ рических сетей. Земельные участки предоставляются как в посто­ янное (бессрочное) пользование, так и во временное пользование (на период строительства). На праве бессрочного (постоянного) пользования земельные участки предоставляются для размещения и возведения стационар­ ных элементов сетей и линий (опоры линий электропередачи, над­ земных сооружений кабельных и воздушных линий связи и др.). На праве безвозмездного срочного пользования (на период стро­ ительства) земельные участки предоставляются вдоль возводимой трассы подземного кабеля или воздушных линий для использова­ ния их в качестве подъездных путей, мест складирования материа­ лов, укладки вынимаемого из траншей фунта и т.п. Размеры участков под стационарные элементы линий связи и электрических линий, как правило, нормируются, участки времен­ ного пользования определяются в соответствии с проектной доку­ ментацией или специальными расчетами. Земельные участки над проводами электрических линий или над кабельными линиями остаются в собственности и пользовании тех субъектов, на территории которых прокладываются трассы, и ис­ пользуются ими свободно с соблюдением мер, обеспечивающих сохранность и работу указанных объектов в соответствии с прави­ лами охраны линий связи и электрических сетей. Сроки, содержа­ ние и условия проведения работ по обслуживанию и ремонту объек­ тов линий- согласовываются с соответствующими правообладате­ лями земли. Для проведения работ по техническому обслуживанию и ремонту электрических сетей и линий связи и для их охраны вдоль них устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земельных участков. Ширина зон устанавливается различной в зависимости от воль­ тажа электрических линий и от местности прохождения линий. Так, вдоль линий электропередачи напряжением д о 1000 вольт ширина полосы равна расстоянию между проекциями крайних проводов на землю плюс два метра с каждой стороны, вдоль под­ земной кабельной линии — по 1 м от кабеля. Охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи напряжением более 1000 вольт

устанавливаются шириной от 10 д о 30 м при увеличении вольтажа от 20 до 400 киловольт. При прохождении линии электропередачи любого напряжения по залесенной местности ширина просеки с о ­ ответственно увеличивается и зависит от высоты леса местности, по которой проходит трасса. При средней высоте леса менее 4 м ширина просеки устанавливается равной расстоянию между про­ екциями на землю крайних проводов и плюс по 3 м от них в каж­ дую сторону. При средней высоте леса более 4 м ширина просеки устанавливается как расстояние между проекциями на землю крайних проводов плюс расстояние, равное высоте лесного мас­ сива в каждую сторону от них. Ширина охранных зон вдоль под­ земных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации ус­ танавливается в виде полосы шириной 4 м для кабельной линии (по 2 м в каждую сторону от кабеля) и как расстояние между про­ екциями крайних проводов на землю плюс по 2 метра в каждую сторону от них (для воздушных линий). При прохождении воз­ душных линий связи по залесенной местности ширина просеки соответственно увеличивается. При прохождении линий электро­ передачи и связи в парках, заповедниках, по территории зеленых зон вокруг населенных пунктов, ценным лесным массивам, защит­ ным, охранным или запретным зонам ширина просек устанавли­ вается по согласованию с организацией, в ведении которой нахо­ дятся указанные насаждения. В пределах охранных зон линий электропередачи и связи запре­ щается: осуществлять строительные, монтажные, взрывные и поливные работы, производить посадку и вырубку деревьев, устраивать спортивные площадки и площадки для игр, складировать корма, удобрения, топливо и другие материалы; устраивать причалы для стоянки судов и иных плавучих средств, производить погрузо-разгрузочные и землечерпательные работы, бросать якоря, выделять рыбопромысловые участки и производить добычу рыбы придонными средствами лова, устраивать колку и за­ готовку льда (при прохождении кабеля по дну водоема); устраивать проезды для машин и механизмов, имеющих высоту с грузом более 4,5 м от поверхности дороги, а также стоянки авто­ мобильного и гужевого транспорта, машин и механизмов; производить земляные работы на глубине более 0,3 м и плани­ ровку грунта при помощи бульдозеров, экскаваторов и других зем­ леройных машин;

запрещаются любые действия, которые могут нарушить нормаль­ ную работу электрических сетей или повлечь за собой их поврежде­ ние: влезать на опоры, присташшть или привязывать к ним посторон­ ние предметы, сбрасывать на провода снег с крыш, сбрасывать боль­ шие тяжести (свыше 5 т), устраивать свалки, разводить огонь вблизи вводных устройств, открывать помещения электрических сооружений, производить подключение или переключение в электрических сетях, производить строительные или ремонтные работы в местах, где про­ ходят воздушные и кабельные линии электропередачи.

ЮЖ.

В чем особенности правового режима земель д л я обес­ печения космической деятельности? В этих целях могут предоставляться земельные участки для раз­ мещения наземных объектов космической инфраструктуры, вклю­ чая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, ко­ мандно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и пере­ работки информации, базы хранения космической техники, рай­ оны падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты эк­ спериментальной базы для отработки космической техники, цент­ ры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении косми­ ческой деятельности (ст. 92 ЗК РФ). Земельные участки, используемые под районы падения отделя­ ющихся частей ракет эпизодически, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов зе­ мельных участков не изымаются. Порядок возмещения ущерба этим лицам определяется Правительством РФ. Правовой режим объектов наземной инфраструктуры установ­ лен Законом РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической д е ­ ятельности» . В соответствии со ст. 18 данного Закона космическая инфра­ структура Российской Федерации включает в себя: космодромы; 55

стартовые комплексы и пусковые установки; командно-измери­ тельные комплексы; центры и пункты управления полетами кос­ мических объектов; пункты приема, хранения и обработки информации; базы хране­ ния космической техники; районы падения отделяющихся частей космических объектов; полигоны посадки космических объектов и взлетно-посадочные полосы; объекты экспериментальной базы для отработки космической техники; центры и оборудование для подго­ товки космонавтов; другие наземные сооружения и технику, исполь­ зуемые при осущесталении космической деятельности. При этом объекты космической инфраструктуры, включая мо­ бильные, яатяются таковыми в той мере, в какой они используются для обеспечения или осущестатения космической деятельности. Объекты космической инфраструктуры, яаляющиеся федераль­ ной собственностью, находятся в хозяйственном ведении государ­ ственных организаций, осуществляющих их эксплуатацию.

ЮЖ

Каков порядок использования земельных участков д л я нужд обороны и безопасности? Согласно ст. 93 З К РФ в целях обеспечения обороны могут пре­ доставляться земельные участки для: строительства, подготовки и поддержания в необходимой готов­ ности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных органи­ заций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил фло­ та, проведение учений и иных мероприятий); разработки, производства и ремонта вооружения, военной, спе­ циальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов); создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и др.). Правовой режим использования земельных участков, помимо ЗК РФ, определяется нормами специального законодательства об обороне и безопасности. Так, согласно Федеральному закону от 31 мая 1996 г. № 61-ФЗ «Об обороне» земли, леса, воды и другие 56

природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам Рос­ сийской Федерации, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Земли, леса, воды и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности субъек­ тов Российской Федерации, органов местного самоуправления, в частной собственности, могут быть изъяты для нужд Вооружен­ ных Сил Российской Федерации, других войск, воинских форми­ рований и органов только в соответствии с законодательством Рос­ сийской Федерации. При необходимости временного использования земель (терри­ торий) для проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны, земельные участки у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов зе­ мельных участков не изымаются. Использование этих земель осуществляется применительно к порядку, установленному для проведения изыскательских работ, а также для зон с особыми условиями использования. В целях обеспечения защиты и охраны Государственной грани­ цы Российской Федерации в порядке, установленном законодатель­ ством Российской Федерации, отводятся в постоянное (бессроч­ ное) пользование земельные полосы или участки для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунк­ тов пропуска через Государственную границу Российской Федера­ ции и других объектов. Нормы отвода земельных полос, размеры земельных участков, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, порядок их использования, вклю­ чая особенности хозяйственной, промысловой и иной деятельно­ сти, определяются законодательством Российской Федерации. Правовой режим земель Государственной границы Российской Федерации подчиняется в том числе законодательству РФ о Госу­ дарственной границе, и прежде всего Закону РФ от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации» . Данным Законом устанавливается, что в интересах надлежащего содержания Государственной границы органам пограничной служ­ бы и пограничным войскам Федеральной пограничной службы Рос­ сийской Федерации в порядке, установленном законодательством 57

Российской Федерации, отводится в бессрочное (постоянное) пользование земельная полоса, проходящая непосредственно вдоль Государствен ной границы на суше, а при необходимости — по бе­ регу российской части вод пограничной реки, озера или иного во­ доема, в соответствии с установленными Правительством РФ нор­ мами. Для размещения объектов по разработке, изготовлению, хране­ нию и утилизации оружия массового поражения, переработке ра­ диоактивных и других материалов, военных и иных объектов в за­ крытых административно-территориальных образованиях земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду. В закрытом административно-территориальном образовании устанавливается особый режим использования земельных участков по решению Правительства РФ. Использование земельных участков в закрытых административ­ но-территориальных образованиях осуществляется на основании законодательства об этих образованиях, и прежде всего на основа­ нии Закона РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом админи­ стративно-территориальном образовании» . В соответствии с указанным Законом земли закрытого админи­ стративно-территориального образования в соответствии с их о с ­ новным целевым назначением могут включать в себя земли на­ селенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов), земли промышленности, обороны и иные земли, пре­ дусмотренные земельным законодательством Российской Ф е д е ­ рации. Земельные участки, занимаемые предприятиями и (или) объек­ тами, по роду деятельности которых созданы закрытые админист­ ративно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользова­ ние этим предприятиям и (или) объектам. Решения об отнесении иных земель, включая зоны безопасно­ сти и санитарно-защитные зоны, к землям федеральной собствен­ ности на территории конкретного закрытого административно-тер­ риториального образования принимаются Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов Рос­ сийской Федерации и органами местного самоуправления закры58

того административно-территориального образования. Управление этими землями осуществляется Правительством РФ. Земельные участки закрытого административно-территориаль­ ного образования, за исключением земель, находящихся вфедератьной собственности, находятся в ведении органов местного самоуп­ равления данного образования. В закрытом административно-территориальном образовании в соответствии с законодательством Российской Федерации по со­ гласованию с органами местного самоуправления может устанав­ ливаться особый режим использования земельных участков. Вме­ сте с тем, исполнительные органы государственной власти и орга­ ны местного самоуправления должны принимать необходимые меры по предоставлению земельных участков для удовлетворения потребностей населения в. развитии садоводства, огородничества, сельскохозяйственного производства, жилищного и дачного стро­ ительства за пределами закрытого административно-территориаль­ ного образования. Органы и войска Федеральной пограничной службы Российской Федерации в пределах приграничной территории имеют в том чис­ ле право находиться на любых участках местности и передвигаться по ним при исполнении служебных обязанностей; требовать от вла­ дельцев, пользователей земельных участков в пограничной зоне выделения мест для передвижения пограничных нарядов, оборудо­ вания и содержания в надлежащем состоянии п о х о д о в через ог­ раждения, переходов через другие препятствия. Органы государственной власти субъектов Российской Федера­ ции наделены полномочиями и обязанностями по предоставлению в соответствии с законодательством Российской Федерации земель­ ных участков для нужд защиты Государственной границы, по осу­ ществлению контроля за использованием земли и соблюдением на этих участках законодательства Российской Федерации о б охране окружающей природной среды. Исполнительные органы государственной власти в порядке, ус­ тановленном Правительством РФ, могут передавать отдельные зе­ мельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования. В условиях чрезвычайного или военного положения использо­ вание земельных участков для нужд обороны и безопасности мо-

жет осуществляться в порядке, установленном ЗК РФ. Так. в целях обеспечения безопасности хранения вооружения и военной техни­ ки, другого военного имущества, защиты населения и объектов про­ изводственного, социально-бытового и иного назначения, а также охраны окружающей среды при возникновении чрезвычайных си­ туаций техногенного и природного характера на прилегающих к арсеналам, базам и складам Вооруженных Сил Российской Феде­ рации, пограничных войск Пограничной службы Российской Фе­ дерации, других войск, воинских формирований и органов на зе­ мельных участках иного целевого назначения могут устанавливаться запретные зоны.

ЮЖ.

9.4. З Е М Л И О С О Б О О Х Р А Н Я Е М Ы Х Т Е Р Р И Т О Р И Й

В чем состоит смысл выделения земель особо охраняе­ мых территорий? Все земли независимо от своего назначения подлежат охране; назначение земель особо охраняемых территорий показано в ст. 94 «Понятие и состав земель особо охраняемых территорий» гл. X V I I «Земли особо охраняемых территорий и их объектов» ЗК РФ. Эти земли имеют особое природоохранное, научное, историко-культур­ ное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В соответствии с постановлениями и решениями феде­ ральных, региональных (субъектов Федерации) либо муниципаль­ ных органов власти эти земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. В нашей стране уделяется большое внимание созданию, фун­ кционированию и защите особо охраняемых территорий — землям особо охраняемых природных территорий, землям природоохран­ ного, рекреационного, историко-культурного назначения, иным особо ценным землям. Как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов и мест­ ного самоуправления площадь этих земель неуклонно возрастает. Акты Республики Хакасии, например, выделяют охрану земель ар­ хитектурных объектов, курганов, древних поселений, крепостных

валов, наскальных рисунков и соответствующих земельных участ­ ков. В Республике Карелия охраняются законом уникальные исто­ рические природно-ландшафтные территории. Этим землям присуши общие и специфические признаки. Об­ щими признаками обладает любой земельный участок: он является неотьемлемой частью природы; играет определенную экономиче­ скую и экологическую роль в обществе, которая закреплена норма­ ми земельного законодательства; обладает территориальной непе­ ремещаемостью; обозначен в порядке землеустройства на местно­ сти. Специфические черты присущи отдельным видам земель особо охраняемых территорий и обуславливают их дифференцированный правовой режим, определяемый в общем виде в статьях гл. X V I I ЗК РФ, более подробно — в соответствующих нормативных актах о видах о с о б о охраняемых территорий, а применительно к конкретноц территории — в постановлении органа исполнительной власти об объявлении данной территории особо охраняемой^ . 9

СБ.

Чем отличаются земли особо охраняемых территорий от земель особо охраняемых природных территорий ? Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ) согласно ст. 94 З К РФ являются частью и видом земель особо охраняемых тер­ риторий. К землям ООПТ относятся земли государственных природ­ ных заповедников, в том числе биосферных, государственных при­ родных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочис­ ленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также зем­ ли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Земли ООПТ относятся к объектам общенационального досто­ яния и могут находиться в федеральной, региональной (субъек­ тов РФ) и муниципальной собственности . В период проведения реформы местного самоуправления, адми­ нистративной реформы и перераспределения полномочий между 60

59

С м . Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник для вузов. М.: Юрайт, 2005. См. Комментарий к Федеральному закону «О разграничении государствен­ ной собственности на землю» / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2003. 60

Федерацией и субъектами Федерации, между государственными органами и органами местного самоуправления права и обязанно­ сти органов исполнительной власти различного уровня в отноше­ нии земельных участков и поддержания режимов использования особо охраняемых и особо охраняемых природных территорий мо­ гут меняться, передаваться от одних к другим, перемещаться за счет субвенций, договоров о передаче полномочий и т.п. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допуска­ ется включение в ООПТ земельных участков, принадлежащих граж­ данам и юридическим лицам на праве собственности. На специ­ ально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе ООПТ допускается ограничение хозяй­ ственной и рекреационной (для целей отдыха) деятельности в со­ ответствии с установленным для них особым правовым режимом. В целях создания новых и расширения существующих ООПТ органы государственной власти субъектов РФ вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объя­ вить землями ООПТ, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной дея­ тельности. В части. 7 ст. 95 З К РФ предусматриваются ограничения деятель­ ности, общие для всех земель ООПТ. Для каждого вида ООПТ су­ ществуют свои особенности режима использования и охраны зе­ мельных участков. Кроме того, положениями о конкретных ООТ и ООПТ устанавливаются индивидуальная специфика данной особо охраняемой территории или особо охраняемой природной терри­ тории.

СБ.

Какова основная характеристика земель государственных природных заповедников? На землях государственных природных заповедников запреща­ ется деятельность, не связанная с сохранением и изучением при­ родных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральны­ ми и региональными законами. В пределах их территорий измене­ ние целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается согласно ст. 95 ЗК РФ.

Отношения и области организации, охраны и использования государственных природных заповедников, иных особо охраняемых природных объектов, достопримечательностей, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое значение, ре­ гулируются в Федеральном законе от 14 марта 1995 г. «Об особо ох­ раняемых природных территориях» в целях сохранения уникаль­ ных и типичных природных комплексов. Учитывая конкуренцию норм ЗК РФ, в частности, п. 3 ст. 2 и п. 2 ст. 3 и указанного Закона в области регулирования земельных от­ ношений на территориях государственных природных заповедни­ ков полезно привести некоторые предписания этого Закона. Согласно Федеральному закону «Об особо охраняемых природ­ ных территориях» территории государственных природных заповед­ ников полностью изымаются из хозяйственного использования; особо охраняемые природные комплексы и объекты (земля, воды, недра, растительный и животный мир), имеющие природоохран­ ное, научное, эколого-просветнтельское значение, сохраняются как образцы естественной природной среды, типичные или редкие ланд­ шафты, места сохранения генетического фонда растительного и животного мира. Государственные природные заповедники являются природоох­ ранными, научно-исследовательскими и эколого-просветительскими учреждениями, имеющими целью сохранение и изучение есте­ ственного хода природных процессов и явлений, генетического фонда растительного и животного мира, отдельных видов и сообществ ра­ стений и животных, типичных и уникальных экологических систем. Земля, воды, недра, растительный и животный мир, находящи­ еся на территориях государственных природных заповедников, пре­ доставляются в пользование (владение) государственным природ­ ным заповедникам на правах, предусмотренных федеральными за­ конами. Запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, которые включаются в госу­ дарственные природные заповедники. Положение о конкретном государственном природном заповеднике, его статус утверждаются органом, уполномоченным на то Правительством Р Ф . 61

СБ. 61

См. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (поста­ тейный) / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2002.

На государственные природные заповедники, согласно Феде­ ральному закону «Об особо охраняемых природных территориях», возлагаются следующие основные задачи: осуществление охраны природных территорий в целях сохранения биологического раз­ нообразия и поддержания в естественном состоянии охраняемых природных комплексов и объектов; организация и проведение на­ учных исследований, включая ведение «Летописи природы»: осу­ ществление экологического мониторинга в рамках общегосудар­ ственной системы мониторинга окружающей природной среды; экологическое просвещение: участие в государственной экологи­ ческой экспертизе проектов и схем размещения хозяйственных и иных объектов. Согласно Положению о государственных природных заповедни­ ках в Российской Федерации, утвержденному постановлением Пра­ вительства РФ от 18 декабря 1991 г. (вред, постановления Правитель­ ства РФ от 23 апреля 1996 г. № 527), научно-исследовательская дея­ тельность в государственных природных заповедниках направлена на изучение природных комплексов и долговременное слежение за динамикой природных процессов с целью оценки, прогноза эколо­ гической обстановки, разработки научных основ охраны природы, сохранения биологического разнообразия биосферы, воспроизвод­ ства и рационального использования природных ресурсов. Документом, аккумулирующим всю информацию о состоянии природных комплексов заповедников и их изменениях, является принятая в системе заповедников страны «Летопись природы». За­ дача «Летописи природы» состоит в целенаправленном комплекс­ ном сборе и фиксации фактических данных, всесторонне характе­ ризующих изменения в заповедных экосистемах. Основные предъявляемые к ней требования — достоверность, массовость ин­ формации, ее репрезентативность, систематичность, методическая сопряженность, обеспечивающая преемственность и сопостави­ мость данных . 62

Государственный природный заповедник утверждается поста­ новлением Правительства РФ, принимаемым по представлению федерального государственного органа исполнительной власти в См. Боголюбов С.А. Экологическое право. М.: Юристъ, 2004.

области охраны окружающей среды. Расширение территории государственного заповедника и включение в него новых земель­ ных участков производятся в том же порядке.

СБ.

Какова специфика режима земель заповедников?

Режим использования и охраны земельных участков государ­ ственных заповедников обладает рядом особенностей не только по отношению к землям иных категорий, но и по отношению к зем­ лям иных особо охраняемых природных территорий. На прилегающих к территориям заповедников участках земли и водного пространства создаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования. На территории заповедника запрещается любая деятельность, противоречащая задачам государственного природного заповед­ ника и режиму особой охраны его территории, установленному в положении о данном государственном природном заповеднике* На территориях государственных природных заповедников д о ­ пускаются мероприятия и деятельность, направленные на сохра­ нение в естественном состоянии природных комплексов, восста­ новление и предотвращение изменений природных комплексов и их компонентов в результате антропогенного воздействия; предот­ вращение условий, способных вызвать стихийные бедствия, угро­ жающие жизни людей и населенным пунктам. В государственных природных заповедниках могут выделяться участки, на которых исключается всякое вмешательство человека в природные процессы. Размеры этих земельных участков определя­ ются исходя из необходимости сохранения всего природного ком­ плекса в естественном состоянии. Согласно Положению о государственных природных заповед­ никах в Российской Федерации к числу запрещенных на террито­ рии заповедников видов деятельности (наряду с указанными в п. 7 ст. 95 3 К РФ) относятся: действия, изменяющие гидрологический режим земель; изыскательские работы и разработка полезных ископаемых, на­ рушение почвенного покрова, выходов минералов, обнажений и горных пород;

строительство и размещение промышленных и сельскохозяй­ ственных предприятий и их отделений объектов, строительство зда­ ний и сооружений, дорог и путепроводов, линий электропередачи и прочих коммуникаций, за исключением необходимых для обес­ печения деятельности заповедников; сбор минералогических коллекций, кроме предусмотренных те­ матикой и планами научных исследований в заповедниках . 63

СБ.

Каково назначение государственных природных заказников?

Государственные природные заказники яатяются одним из ви­ дов особо охраняемых природных территорий с распространением на них режима использования и охраны ООПТ. Государственными природными заказниками, согласно Феде­ ральному закону «Об особо охраняемых природных территориях», являются территории (акватории), имеющие особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания экологического баланса. Объявление территории государственным природным заказ­ ником допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользова­ телей, владельцев и собственников земельных участков. Государ­ ственные природные заказники могут быть федерального или ре­ гионального значения и иметь различный профиль, в том числе быть: а) комплексными (ландшафтными), предназначенными для со­ хранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов); б) биологическими (ботаническими и зоологическими), пред­ назначенными для сохранения и восстановления редких и исчеза­ ющих видов растений и животных, в том числе ценных видов в хо­ зяйственном, научном и культурном отношениях; в) палеонтологическими, предназначенными для сохранения ископаемых объектов;

63

Подробнее см. В.Б. Степаницкий. Комментарий к Федеральному закону «Об особо охраняемых природных территориях» (предисловие С.А. Боголюбо­ ва). М., 1997,2002.

г) гидрологическими (болотными, озерными, речными, морски­ ми), предназначенными для сохранения и восстановления ценных водных объектов и экологических систем; д) геологическими, предназначенными для сохранения ценных объектов и комплексов неживой природы . Государственные природные заказники федерального значения находятся в ведении специально уполномоченных на то Правитель­ ством РФ государственных органов исполнительной власти РФ и финансируются за счет средств федерального бюджета и других не запрещенных законом источников. Подчиненность и порядок финансирования дирекций государ­ ственных природных заказников регионального значения опреде­ ляются соответствующими государственными органами исполни­ тельной власти субъектов РФ. Собственникам, владельцам и пользователям земельных участ­ ков, находящихся в границах государственных заказников, предо­ ставляются льготы по земельному налогу в порядке, усыновлен­ ном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. На территориях государственных природных заказников посто­ янно или временно запрещается или ограничивается любая деятель­ ность, если она противоречит целям создания государственных при­ родных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Задачи и особенности режима особой охраны территории кон­ кретного государственного природного заказника федерального зна­ чения определяются положением о нем, утверждаемым федераль­ ным государственным органом исполнительной власти в области охраны окружающей среды по согласованию с органами исполни­ тельной власти соответствующих субъектов РФ. Задачи и особенности режима особой охраны конкретного госу­ дарственного природного заказника регионального значения опре­ деляются государственными органами исполнительной власти субъектов Р Ф , принявшими решение о создании этого государ­ ственного природного заказника. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, которые расположены в границах государственных природных за­ казников, обязаны соблюдать установленный в государственных 64

64

См. Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Рос­ сийской Федерации. М.: Норма, 2002.

природных заказниках режим особой охраны и несут за его нару­ шение административную, уголовную и иную установленную за­ коном ответственность.

СЛ.

Каков режим использования земель природных заказников?

Режим использования и охраны земельных участков природных заказников предусматривается в ст. 95 «Земли особо охраняемых природных территорий» ЗК РФ, в Федеральном законе «Об особо охраняемых природных территориях» и определяется назначением и целями образования конкретного заказника. Приказом Министерства охраны окружающей среды и природ­ ных ресурсов РФ от 16 января 1996 г. № 20 утверждено Примерное положение о государственных природных заказниках в РФ. Соглас­ но этому Примерному положению к видам деятельности, подлежа­ щим запрещению или ограничению на территориях государствен­ ных природных заказников (если она противоречит целям созда­ ния заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам), относятся: распашка земель; рубки главного пользования и другие виды рубок, заготовка живицы, сенокошение, пастьба скота, заготовка и сбор грибов, ягод, орехов, плодов, семян, лекарственных и иных растений, другие виды пользования растительным миром; промысловая, спортивная и любительская охота, рыболовство, добывание животных, не отнесенных к объектам охоты и рыболов­ ства, другие виды пользования животным миром; сбор зоологических, ботанических и минералогических коллек­ ций, а также палеонтологических объектов; предоставление земельных участков под застройку, а также для коллективного садоводства и огородничества; проведение гидромелиоративных и ирригационных работ, гео­ логоразведочные изыскания и разработка полезных ископаемых; строительство зданий и сооружений, дорог и трубопроводов, линий электропередачи и прочих коммуникаций; применение ядо­ химикатов, минеральных удобрений, химических средств защиты растений и стимуляторов роста;

взрывные работы; проезд и стоянка автомототранспорта, судов и иных плавучих транспортных средств, устронстш привалов, бивуаков, туристических стоянок и лагерей, иные формы отдыха населения; любые иные виды хозяйственной деятельности, рекреационно­ го и другого природопользования, препятствующего сохранению, восстановлению и воспроизводству природных комплексов и их компонентов . 65

СБ.

Каково назначение и режим использования земель памят­ ников природы? Памятники природы — уникальные, невосполнимые, ценные в экологическом, научном, культурном и эстетическом отношениях природные комплексы, а также объекты естественного и искусст­ венного происхождения. Они регулируются ст. 95 «Земли особо ох­ раняемых природных территорий» З К РФ, Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» и могут быть ф е ­ дерального и регионального значения. Памятниками природы могут быть объявлены участки суши и водно­ го пространства, а также одиночные природные объекты, в том числе: эталонные участки нетронутой природы; участки с преобладанием культурного ландшафта (старинные парки, аллеи, каналы, древние копи); места произрастания и обитания ценных, реликтовых, малочис­ ленных, редких и исчезающих видов растений и животных; природные объекты, играющие важную роль в поддержании гид­ рологического режима; уникатьные формы рельефа и связанные с ним природные лан­ дшафты (горы, группы скал, ущелья, каньоны, группы пещер, лед­ никовые цирки и троговые долины, моренно-валунные гряды, дюны, барханы, гигантские наледи); геологические обнажения, имеющие особую научную ценность (опорные разрезы, выходы редких минералов, горных пород и по­ лезных ископаемых); 65

См. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохо­ зяйственного назначения/Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2003.

геолого-географическпе полигоны, в том числе классические участки с особо выразительными следами сейсмических явлений, а также обнажения разрывных и складчатых нарушений залегания горных пород; местонахождения редких или особо ценных палеонтологиче­ ских объектов; природные гидроминеральные комплексы, термальные и мине­ ральные водные источники, месторождения лечебных грязей; береговые объекты (косы, перешейки, полуострова, острова, ла­ гуны, бухты); отдельные объекты живой и неживой природы (места гнездова­ ния птиц, деревья-долгожители и имеющие историко-мемориальное значение, растения причудливых форм, единичные экземпля­ ры экзотов и реликтов, вулканы, холмы, ледники, валуны, водопа­ д ы , г е й з е р ы , р о д н и к и , истоки р е к , скалы, у т е с ы , о с т а н ц ы , проявления карста, пещеры, гроты). Органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ утверждают границы и определяют режим о с о ­ бой охраны территорий памятников природы, находящихся в их ве­ дении. Передача памятников природы и их территорий под охрану заинтересованных лиц, оформление охранного обязательства, пас­ порта и других документов осуществляются государственным орга­ ном исполнительной власти в области охраны окружающей среды. Изъятие земельных участков или водных пространств, исполь­ зуемых для общегосударственных нужд, объявление природных ком­ плексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы осуществляется постанов­ лением органов исполнительной власти соответствующих субъек­ тов РФ по согласованию с Правительством РФ. В настоящее время, в период проведения административной реформы, осуществляется перераспределение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами. На территориях, где находятся памятники природы, и в грани­ цах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая нарушение сохранности памятников природы. Собственники, вла­ дельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспе­ чению режима особой охраны памятников природы. В случае непосредственной угрозы уничтожения вновь выявлен­ ных уникальных природных комплексов и объектов д о объявления

их и установленном порядке памятниками природы государствен­ ные органы исполнительной власти РФ в области охраны окружа­ ющей среды и их территориальные подразделения принимают ре­ шения о приостановлении действий, которые могут привести к уничтожению либо повреждению этих природных комплексов и объектов, и выдают в установленном законом порядке предписа­ ние о приостановлении указанной деятельности соответствующим хозяйствующим субъектам . 66

СБ.

Каковы особенности использования и охраны земель л е ­ чебно-оздоровительных местностей и курортов? В статье 96 «Земли лечебно-оздоровительных местностей и ку­ рортов» гл. X V I I «Земли особо охраняемых территорий и их объек­ тов» ЗК РФ предусматриваются состав, округа и особенности ре­ жима использования и охраны земельных участков, входящих в состав указанных земель. Основополагающим в комментируемой области является также Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» . В нем даются определения некоторым понятиям, используемым в ст. 96 З К РФ. Так, природные лечебные ресурсы — это минеральные воды, ле­ чебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие при­ родные объекты и условия, используемые для лечение и профилак­ тики заболеваний и организации отдыха. Лечебно-оздоровительная местность — территория, обладаю­ щая природными лечебными ресурсами и пригодная для органи­ зации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения. Курорт — освоенная и используемая в лечебно-профилактиче­ ских целях особо охраняемая природная территория > располагаю­ щая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты и н ф ­ раструктуры. 67

66

См. Федеральный государственный экологический контроль / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005. СЗ РФ. 1995. №9. Ст. 713. 67

Используются и расшифровываются также понятия курорта фе­ дерального, регионального, местного значения, курортного регио­ на (района), округа санитарной (горно-санитарной) охраны и др. Учитывая некоторый параллелизм в регулировании смежных отношений между ЗК РФ и названным Федеральным законом и приоритетность первого по отношению ко второму применительно к земельным отношениям (ст. 2 и 3 ЗК РФ) полезно привести неко­ торые нормы Федерального закона «О природных лечебных ресур­ сах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», развиваю­ щие положения ЗК РФ. В указанном Законе предусматриваются порядок признания тер­ ритории лечебно-оздоровительной местностью, курортом, полно­ мочия Правительства РФ, органов исполнительной власти субъек­ тов РФ, органов местного самоуправления, регулируются право го­ сударственной собственности на природные лечебные ресурсы, предоставление природных лечебных ресурсов, разработка место­ рождений минеральных вод и лечебных грязей и использование других природных лечебных ресурсов. Природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные м е ­ стности, а также курорты и их земли являются соответственно о с о б о охраняемыми природными объектами и территориями. Если границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны для местностей и курортов федерального значения утвер­ ждаются Правительством РФ, то для местностей и курортов ре­ гионального и местного значения — исполнительными органа­ ми государственной власти субъектов РФ. В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выде­ ляется до трех зон. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения эко­ логически чистых и рациональных технологий. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и раз­ витием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. На территории третьей зоны вводятся ограничения на размеще­ ние промышленных и сельскохозяйственных организаций и соору-

жений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, со­ провождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением. Обеспечение установленного режима санитарной (горно-сани­ тарной) охраны осуществляется: в первой зоне — пользователями, во второй и третьей зонах — пользователями, землепользователя­ ми и проживающими в этих зонах гражданами. Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1996 г. № 1425 утверждено Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федераль­ ного значения . 68

СБ.

Чем отличаются земли природоохранного назначения от иных особо охраняемых земель и особо охраняемых при­ родных территорий ? Земли природоохранного назначения (ст. 97 З К РФ) входят в категорию земель о с о б о охраняемых территорий (ст. 94—100 гл. X V I I З К РФ). В состав земель природоохранного назначения входят земли: водоохранных зон рек и водоемов, которые одновременно отно­ сятся к землям водного фонда (где они обычно и рассматриваются); запретных и нерестоохранных полос; лесов, выполняющих защитные функции (относящиеся также к землям лесного фонда); противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных на­ саждений (поскольку они могут быть покрыты лесом, древесно-кустарниковой и иной растительностью, они также могут относиться к землям лесного фонда); иные земли, выполняющие природоохранные функции (напри­ мер, противооползневые, хотя большей частью они также покрыты зелеными насаждениями). На землях природоохранного назначения допускается ограни­ ченная хозяйственная деятельность в соответствии с федеральны­ ми и региональными (субъектов РФ) законами и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Юридические лица, в интересах которых выделяются здесь зе­ мельные участки с особыми условиями использования (а земель­ ные участки на ряде ООПТ не предоставляются), обязаны обозна­ чить их границы специальными информационными знаками. Зе­ мельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у их землеобладателей.

СБ.

Какими актами кроме ЗК РФ регулируется использование земель рекреационного назначения? В статье 98 «Земли рекреационного назначения» ЗК РФ затра­ гивается весьма широкий круг рекреационных вопросов, регули­ руемых также законодательством о труде (регулирование отдыха), физической культуре, спорте, образовании, обеспечении здоровья и санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охо­ те, рыболовстве, безопасности людей на воде и т.д. Ряд вопросов, имеющих отношение к регулированию использо­ вания и охраны земель рекреационного назначения, отражен в Ф е ­ деральном законе от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах тури­ стской деятельности в Российской Федерации» , где предусматри­ ваются о с н о в н ы е ц е л и р е г у л и р о в а н и я э т о й д е я т е л ь н о с т и : обеспечение права граждан на отдых, свобода передвижения и иных прав при совершении путешествий, охрана окружающей среды, рациональное использование природного и культурного наследия. В Законе закреплены права и обязанности туриста. В частно­ сти, он имеет право на необходимую и достоверную информацию о памятниках природы, истории, культуры, находящихся под особой охраной, состоянии окружающей среды. Во время совершения пу­ тешествия, включая транзит, турист обязан сохранять окружающую среду, бережно относиться к памятникам природы, истории и куль­ туры в стране (месте) временного пребывания. Законодательством РФ определяются классификация и оценка туристских ресурсов РФ, режим их охраны, порядок сохранения целостности туристских ресурсов и меры по их восстановлению, порядок использования туристских ресурсов с учетом предельно допустимых нагрузок на окружающую среду. 69

Впервые напрямую к землям рекреационного назначения отне­ сены в Земельном кодексе РФ пригородные зеленые зоны вокруг крупных населенных пунктов. В соответствии со ст. 44 «Требования в области охраны окружа­ ющей среды при размещении, проектировании, строительстве, ре­ конструкции городских и сельских поселений» и ст. 52 «Требова­ ния в области охраны окружающей среды при установлении защит­ ных и охранных зон» Федерального закона «Об охране окружающей среды» вокруг городов, промышленных поселков, иных городских и сельских поселений выделяются пригородные зеленые зоны, в том числе лесопарковые защитные пояса, как территории, выполняю­ щие средозащитные (средообразующие, экологические), санитар­ но-гигиенические и рекреационные функции. В зеленых зонах запрещается хозяйственная деятельность, от­ рицательно влияющая на выполнение ими экологических, сани­ тарно-гигиенических и рекреационных функций. Границы зеленых зон определяются для столиц республик, краевых и областных цен­ тров Советами министров республик, законодательными органами краев и областей. Размеры зеленых зон зависят от величины горо­ дов, для которых они создаются. Земли в пределах зеленых зон городов не изымаются из с о ­ става земель основных землеобладателей, а ограничение режима может сводиться к запрещению хозяйственной деятельности, от­ рицательно влияющей на выполнение экологических, санитар­ но-гигиенических и рекреационных функций. Леса пригородных зеленых з о н относятся к 1-й группе лесов, в связи с чем на этих землях запрещаются рубки главного пользования и допускаются только санитарные рубки или рубки ухода. Строительство на этих землях производится по согласованию с природоохранными орга­ нами города. Таким образом, возрастающее рекреационное значение земель и иных природных ресурсов обусловливает регулирование исполь­ зования и охраны этих природных ресурсов в самых различных за­ конодательных и других нормативных правовых актах. Однако все их положения, касающиеся земельных отношений, должны соот­ ветствовать требованиям З К РФ.

СБ.

Каковы особенности правового режима земель историко культурного назначения?

Правовой режим использования земель историко-культурного назначения в общих чертах предусматривается в ст. 99 «Земли ис­ торико-культурного назначения» гл. X V I I «Земли особо охраняе­ мых территорий и их объектов» ЗК РФ. Режим использования и охраны этих земель зависит от масштаба объектов культурного наследия и достопримечательных мест, которые могут быть феде­ рального, субъекта Федерации и местного уровня и объявляются таковыми соответственно исполнительными органами государ­ ственной власти Федерации и субъектов Федерации либо органа­ ми местного самоуправления по согласованию с Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере мас­ совых коммуникаций и охраны культурного наследия и Всероссий­ ским обществом охраны памятников истории и культуры. Согласно ст. 99 ЗК РФ в цределах зон могут запрещаться произ­ водство земляных, строительных и других работ и иная хозяйственная деятельность без разрешения органов охраны памятников и Федераль­ ной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере мас­ совых коммуникаций и охраны культурного наследия. Проекты рай­ онной планировки, генеральные планы городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, проекты детальной планировки и застройки должны предусматривать охранные зоны, зоны регулиру­ емой застройки и зоны охранного природного ландшафта. К ограничениям, связанным с обеспечением землепользования, относится право исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления частично или полностью за­ прещать движение транспортных средств по дорогам, прилегающим к памятникам истории и культуры или пролегающим через охран­ ные зоны, если создается угроза существованию памятника. К землям историко-культурного назначения могут быть отнесе­ ны ансамбли и комплексы памятников, представляющие научную, художественную или иную культурную ценность. Они могут быть объявлены историко-культурными заповедниками (ВладимироСуздальский музей, Соловецкие острова, Кижи, Бородинское поле, Куликово поле, Политехнический музей, Ново-Девичье кладбище, Воробьевы Горы, Московский Кремль), охрана земель которых осу­ ществляется на основании особого о каждом из них Положения.

Могут быть объявлены заповедными отдельные территории го­ родов и других населенных пунктов, имеющие историческую цен­ ность, а также памятные места, связанные с важнейшими истори­ ческими событиями. Решение об этом принимают исполнительные органы государственной власти субъектов Федерации по согласова­ нию с органами, подведомственными Министерству культуры и массовых коммуникаций Российской Федерации, и Всероссийским обществом охраны памятников. Может устанавливаться особый режим и осуществляться повы­ шенная охрана земель произведений садово-паркового искусства и природных ландшафтов, отнесенных к памятникам истории и куль­ туры или связанных с н и м и . К землям историко-культурного назначения могут быть отнесены, согласно ст. 9 Федерального закона от 6 января 1999 г. № 7-ФЗ «О на­ родных художественных промыслах» , земли, на которых расположе­ ны места традиционного бытования народных художественных про­ мыслов в порядке, устанавливаемом земельным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Отдельные земли историко-куль­ турного назначения могут быть изъяты из хозяйственного использо­ вания, включая земли, на которых и в которых располагаются исто­ рико-культурные объекты, подлежащие исследованию и консервации. Особенности правового режима земель историко-культурного на­ значения регулируются в Законе РСФСР от 15 декабря 1978 г. (в ред. от 25 июня 2002 г.) «Об охране и использовании памятников истории и культуры», в котором даются определение и классификация памят­ ников, предусматриваются обязанности исполнительных органов го­ сударственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправле­ ния по сохранению памятников и соответствующих земель . Порядок использования земель историко-культурного назначе­ ния определяется в Градостроительном кодексе Российской Феде­ рации, а также строительными нормами и правилами, решениями об объявлении объектов памятниками истории и культуры, досто­ примечательными местами . 70

71

72

73

70

Подробнее см. Емельянова В.Г. Охрана заповедников, заказников, памят­ ников природы. М., 1975. СЗ РФ. 1999. №2. Ст. 234. "Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1978. №51. Ст. 1387; 1985. №4. Ст. 118. См. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М, Проспект, 2005; Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Проспект, 2005. 71

73

Федеральная служба по надзору за соблюдением законодатель­ с т в в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного насле­ дия и массовых коммуникаций РФ и подведомственные ему органы осуществляют государственный контроль за охраной и использова­ нием памятников в соответствии с Положением о министерстве, ут­ вержденным постановлением Правительства РФ. С л:

ДЛЯ чего вводятся и как охраняются «особо ценные земли»?

К особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного назначения, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, с о о б ­ щества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществ­ ления деятельности научно-исследовательских организаций). Подобный вид земель не предусматривался в Земельном коде­ ксе 1991 г. и примыкает к землям историко-культурного назначе­ ния, предусмотренным в ст. 99 ЗК РФ. Логика изложения и разъяс­ нения ст. 100 «Особо ценные земли» ЗК РФ может соответствовать аналогичным конструкциям предыдущих статей З К РФ с перечис­ лением объектов регулирования (ч. 1), субъектов участников уста­ навливаемых правоотношений (ч. 2) и их обязанностей, особенно­ стей режима использования и охраны и возможных ограничений (объективной и субъективной стороны). Предстоит датьнейшее нормативно-правовое регулирование и конкретизация порядка объявления и использования особо ценных земель. Ранее подобное понятие носило обобщенный характер и использовалось для обозначения всех имеющих неординарный ха­ рактер земель . Представляется, что перемещение, изменение или уничтожение указанных в ст. 100 ЗК РФ объектов должно осуществляться с о с о ­ бого в каждом случае разрешения компетентного органа в зависи­ мости от значения объекта, служащего основанием для объявления 74

74

См. Земельное право. Учебник для вузов. Отв. ред. С.А. Боголюбов. М.: Нор ма, 1999.

земель особо ценными. Зёмлеобладатели, получившие такое разре­ шение, обязаны за свой счет обеспечить соблюдение условий, пре­ дусмотренных в разрешении, а соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления вправе проконтролиро­ вать их выполнение. Мелиоративные, дорожные и иные работы, которые могут с о ­ здавать угрозу упомянутым в ст. 100 З К РФ объектам, должны, повидимому, проводиться по согласованию с соответствующими орга­ нами и после осуществления мероприятий по сохранению этих объектов. Землеобладатели в случае обнаружения в процессе работ археологических и других объектов, представляющих особую цен­ ность, обязаны сообщать об этом государственным и муниципаль­ ным органам и приостанавливать дальнейшее ведение работ. Уполномоченные государственные органы должны быть наде­ лены правом приостанавливать строительные и иные работы в слу­ чаях возникновения в процессе этих работ опасности для представ­ ляющих особую ценность объектов. Работы надо возобновлять с разрешений этих органов после устранения возникшей опасности или допущенного нарушения правил их охраны. Особые требования предъявляются к ведению раскопок и раз­ ведок памятников археологии. Такая деятельность допускается при наличии разрешений (открытых листов), выдаваемых и регистри­ руемых в установленном законодательством порядке. Учреждения, организации и граждане, ведущие археологические работы, обяза­ ны обеспечивать сохранность редких геологических образований и иных памятников и объектов, представляющих интерес и основа­ ние для объявления земель особо ценными. Возможно распространение на особо ценные земли особенно­ стей платы за земли историко-культурного назначения, установлен­ ных в Законе РФ от 9 октября 1992 г. № 3612-1 «Основы законода­ тельства Российской Федерации о культуре». Предприятия, учреж­ д е н и я , о р г а н и з а ц и и ( к р о м е б ю д ж е т н ы х ) , р а с п о л о ж е н н ы е на исторических территориях, в охранных зонах памятников, отчис­ ляют на специальные счета государственных органов по учету, ис­ пользованию и реставрации памятников фиксированные платежи, устанавливаемые органами управления тех уровней, в собственно­ сти которых находятся особо ценные объекты и закрепленные за ними исторические территории и охранные зоны. Органы местного самоупраатения устанавливают процент отчис­ лений в местные бюджеты от платы за землю исторических терри-

торий и охранных зон, взимаемый с домовладений и иных органи­ заций, расположенных на этих территориях. Полученные средства должны направляться лишь на охрану и поддержание в надлежа­ щем состоянии предстаатяющнх особую ценность объектов, на бла­ гоустройство исторических территорий. Законодательству и практике предстоит еще вырабатывать более конкретные правила использования и охраны особо ценных земель.

СБ.

9.5. З Е М Л И Л Е С Н О Г О Ф О Н Д А , З Е М Л И ВОДНОГО ФОНДА, З Е М Л И ЗАПАСА

Кем осуществляется управление землями лесного фонда? Режим использования и охраны земель лесного фонда опреде­ ляется в ст. 101 «Земли лесного фонда» гл. X V I I I «Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса» ЗК РФ. Порядок ис­ пользования и охраны земель лесного фонда регулируется земель­ ным законодательством, прежде всего Земельным кодексом РФ, и лесным законодательством, прежде всего Лесным кодексом РФ. Учитывая общественно-социальную значимость лесов, Лесной кодекс РФ 1997 г. посвящает специальный раздел государственно­ му управлению в области использования, охраны, защиты лесного фонда и воспроизводства лесов. С учетом рассмотрения земель лес­ ного фонда здесь видны три группы норм: об основах государственного управления — полномочия РФ, ее субъектов, органов местного самоуправления, основные принци­ пы государственного управления; о системе органов исполнительной власти — федеральные, субъектов Федерации, федеральный орган исполнительной власти и государственного управления в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесных ресурсов; об основах организации лесного хозяйства — деление лесов на группы и отнесение их к категориям защитности, порядок установ­ ления возраста рубок и утверждение расчетной лесосеки, перевод лесных земель из одной категории в другую, государственный учет лесного фонда, лесной кадастр, мониторинг, лесоустройство, госу-

дарственный контроль, государственная лесная охрана Российской Федерации. Современное стремление общества регулировать законом непос­ редственно и напрямую основные правила поведения физических и юридических лиц находит отражение в соответствующих разде­ лах и главах Лесного кодекса РФ, направленных на использование (основные требования, виды лесопользования, лицензирование, права и обязанности лесопользователей, гарантии), воспроизвод­ ство (цели, требования, порядок, обязанности), охрану и защиту (цели и задачи, порядок осуществления мероприятий, обязанно­ сти, в том числе по защите от пожаров, от вредителей и болезней леса, участие граждан и общественности) лесов, понимаемых как совокупность лесной растительности и земли. Актуальным является регулирование платежей за пользование лесным фондом и финансирования расходов на ведение лесного хозяйства — видов платежей за пользование лесным фондом, лес­ ных податей, арендной платы, распределения и использования средств, получаемых при взимании платежей за пользование лес­ ным фондом. С этим вопросом связаны и льготы по платежам за пользование лесным фондом, и финансирование расходов на госу­ дарственное управление и на ведение лесного хозяйства.

СБ.

В чем особенности использования земель лесного фонда?

Логика регулирования земельных и лесных отношений и пони­ мания леса как совокупности лесной растительности и земли боль­ ше всего прослеживается в Особенной части Лесного кодекса РФ, где предусматриваются особенности использования: лесного фонда — заготовка древесины, способы рубок в зави­ симости от групп лесов и категорий защитное™ лесов 1-й груп­ пы, правила рубки, организация и порядок заготовки древесины при рубках, объем заготовки древесины при рубках главного пользования, определение объема заготовки древесины при руб­ ках промежуточного пользования и прочих рубках, порядок за­ готовки живицы (сиропообразного смолистого вещества, выде­ ляющегося при ранении хвойных деревьев, основного сырья для получения канифоли и скипидара), порядок заготовки второсте-

пенных лесных ресурсов и осуществления побочного лесополь­ зования, пользования участками лесного фонда для нужд охот­ ничьего хозяйства, для культурно-оздоровительных, туристичес­ ких и спортивных целей, в пограничных зонах, на особо охраня­ емых природных территориях; лесов, не входящих в лесной фонд, — это леса, расположенные на землях обороны, на землях городских поселений (бывшие го­ родские леса, порядок ведения которых теперь относится к компе­ тенции органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоупраатения. Государственный контроль эти органы призваны осуществлять вместе с федеральным органом уп­ равления лесным хозяйством и государственным органом испол­ нительной власти в области охраны окружающей среды); древесно-кустарниковой растительности, расположенной на землях сельскохозяйственного назначения, железнодорожного транспорта, автомобильного транспорта и водного фонда.

СБ.

Каковы цели и виды использования земель лесного фонда?

Объекты земельных и лесных отношений используются и ох­ раняются с учетом многофункционального значения лесов и при­ знания их основным средством производства в лесном хозяйстве, а также экологического и рекреационного значения лесов. Участ­ ки лесного фонда должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (илц) указаны в планово-картогра­ фических материалах (лесных картах). Включение земельных уча­ стков в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществля­ ются в соответствии с лесным и земельным законодательством России. Лесной фонд находится в федеральной собственности. Гражда­ не в соответствии с вышеназванными целями использования зе­ мель лесного фонда имеют право свободно и бесплатно пребывать на землях лесного фонда, собирать для собственных нужд ягоды, орехи, грибы, лекарственные растения, охотиться. Однако это мо­ жет быть ограничено на основе законодательства в интересах по­ жарной безопасности лесов или ведения орехово-промыслового, лесоплодового либо лесосеменного хозяйства.

Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юриди­ ческим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвоз­ мездного пользования, концессии, краткосрочного пользования и др. Промышленные лесопользователи обязаны соблюдать условия договоров, не оставлять недорубов и заготовленной древесины в местах рубок по истечении срока ее вывозки, осуществлять лесовосстановительные мероприятия, соблюдать санитарные правила и выполнять иные обязанности, предусмотренные земельным и лес­ ным законодательством. В августе и д е к а б р е 2004 г. приняты серьезные и з м е н е н и я Лесного кодекса Р Ф , касающиеся сроков аренды, недопустимо­ сти приватизации участков лесного ф о н д а , разграничения п о ­ нятий «земли лесного фонда», «лесные участки», «участки л е с ­ ного фонда», порядка проведения торгов (конкурсов, аукцио­ н о в ) на участки л е с н о г о ф о н д а , п о р я д к а п е р е в о д а л е с н ы х площадей в нелесные и земель лесов 1-й группы в земли лесов иных к а т е г о р и й . 75

СБ.

Каковы права и обязанности лесопользователей и вла­ дельцев земельных участков на землях лесного фонда? На землях лесного фонда могут осуществляться различные виды лесопользования — заготовка древесины, коры, бересты, новогод­ них елок, живицы; сенокошение, пастьба скота, размещение ульев и пасек, сбор камыша, опавших листьев; проведение научно-иссле­ довательской работы, культурно-оздоровительных, туристических и спортивных мероприятий. Лесопользователи и землепользователи вправе получать инфор­ мацию об участках лесного фонда, передаваемых им в пользование; осуществлять пользование лесным фондом в пределах, установлен­ ных договорами аренды, безвозмездного пользования, концессии, а также лесорубочного билета, ордера и лесного билета (оформля­ ющих и закрепляющих договоры), возводить на срок лесопользо­ вания строения и сооружения, связанные с пользованием лесным фондом и обусловленные в документах. 75

Подробнее см. Семьянова А.Ю. Комментарий к Лесному кодексу Россий­ ской Федерации. М.: Юстицинформ, 2005.

Особенности и виды использования участков лесного фонда при осуществлении определенных (одного или нескольких) видов ле­ сопользования устанавливаются федеральными законами, иными нормативными правовыми актами России, а также законами и ины­ ми нормативными правовыми актами субъектов Российской Ф е ­ дерации. Основные требования к использованию земель лесного фонда совпадают с требованиями к лесопользованию и сводятся к следу­ ющему: обеспечение непрерывного, неистощительного, многоцелево­ го и рационального использования леса для удовлетворения п о ­ требностей экономики и населения в древесине и других лесных ресурсах; сохранение и усиление средообразующих, водоохранных, сани­ тарно-гигиенических, оздоровительных, защитных и иных функ­ ций лесов в целях охраны здоровья граждан, улучшения окружаю­ щей среды и развития экономики; установление порядка лесо- и землепользования в зависимости от значения лесов, выполняемых ими функций, местоположения, природных и экономических условий; платность и соблюдение научно обоснованных норм лесополь­ зования на основе единой технической политики, использования передового опыта; воспроизводство, улучшение породного состава и качества ле­ сов, повышение их продуктивности, охрана и защита лесов; сохранение биологического многообразия, объектов историкокультурного и природного наследия. Наряду со специфическими правами и обязанностями по ис­ пользованию земельных участков, расположенных на землях лес­ ного фонда, владельцы этих земельных участков обладают правами и обязанностями, предусмотренными в гл. VI «Права и обязанно­ сти собственников земельных участков, землепользователей, зем­ левладельцев и арендаторов земельных участков при использова­ нии земельных участков» З К Р Ф , с ограничениями, налагаемыми земельным и лесным законодательством . Гарантии прав на эти земельные участки предусматриваются в главах IX «Защита прав на землю и рассмотрение земельных с п о 76

/ 6

См. Комментарий к Лесному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. М.: Норма, 1997.

рои» и гл. X «Плата за землю и оценка земли» ЗК РФ. В настоящее время в связи с административной реформой осуществляется су­ щественное перераспределение полномочий между различными уровнями и органами государственной власти по осуществлению контроля за исполнением земле- и лесопользователями их обязан­ ностей и прав.

СБ.

Что такое древесно-кустарниковая растительность и ка­ ков правовой режим использования земель под древесно-кустарниковой растительностью? Новым правовым и н с т и т у т о м , закрепляемым земельным (ЗК РФ) и лесным (ЛК РФ) законодательством России, предостав­ ляющим гражданам значительные полномочия в области исполь­ зования земельных участков и произрастающей на них раститель­ ности, является понятие «древесно-кустарниковая растительность». Не входит в лесной фонд, но является объектом лесных отноше­ ний древесно-кустарниковая растительность, расположенная на: землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства; землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных маги­ стралей и автомобильных дорог); землях населенных пунктов (поселений), в том числе предо­ ставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за ис­ ключением городских лесов — они не входят в лесной фонд, охва­ тываются парко-, лесоустройством и используются прежде всего органами государственной власти субъектов РФ и органами мест­ ного самоуправления); землях водного фонда (на полосах отводов каналов); землях иных категорий. Главное последствие выведения древесно-кустарниковой расти­ тельности за рамки лесного фонда отражается на правовом режиме атадения, пользования и распоряжения древесно-кустарниковой растительностью и землями, на которых она расположена: если обо­ рот лесного фонда — купля-продажа, залог и другие сделки, атекущие отчуждение участков лесного фонда, не допускаются, посколь­ ку лесной ф о н д находится согласно Лесному кодексу РФ в феде­ ральной собственности, то древесно-кустарниковая растительность

может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмот­ ренном гражданским и земельным законодательством России. Если древесно-кустарниковая растительность расположена на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, то она принадлежит им на праве собственно­ сти со многими вытекающими из этого последствиями. Тем не ме­ нее, собственник этой растительности, как и земельного участка, обязан соблюдать требования земельного, лесного законодательства и законодательства о растительном мире, выполнять обязанности земле- и лесопользователей.

СБ.

Кто осуществляет контроль за использованием земель с древесно-кустарниковой растительностью? Контроль за использованием и охраной земельных участков с произрастающей на них древесно-кустарниковой растительностью осуществляется по общим правилам ст. 71—73 гл. X I I «Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использова­ нием земель (земельный контроль) и ст. 101 «Земли лесного фонда ЗК РФ и соответствующих статей и норм Л К РФ. Для использования земельных участков с древесно-кустарнико­ вой растительностью и осуществления соответствующего контро­ ля важно, что древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естествен­ ным образом на земельном участке после передачи его в собствен­ ность гражданину или юридическому лицу, является его собствен­ ностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению. Таким образом, со временем и по мере развития частной земель­ ной собственности возрастают масштабы и площади древесно-ку­ старниковой растительности, распоряжение которой осуществля­ ется свободно, если при этом не наносится ущерб окружающей среде и не нарушаются права и законные интересы иных лиц (см. ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ). На землях сельскохозяйственного назначения древесно-кустар­ никовая растительность предназначена для защиты от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явле­ ний посредством использования почвозащитных и водорегулиру-

ющих свойств. Поэтому здесь должны проводиться рубки ухода, реконструкции, обновления, санитарные рубки . На землях железнодорожного транспорта древесно-кустарнико­ вая растительность предназначается для защиты магистралей от за­ носов, предотвращения загрязнения окружающей среды, снижения шумового воздействия транспорта. Государственное управление в области использования, охраны, защиты и воспроизводства указан­ ной древесно-кустарниковой растительности осуществляется феде­ ральным органом исполнительной власти в области железнодорож­ ного транспорта, который определяет порядок проведения рубок здесь и осуществляет государственный контроль (наряду с другими специально уполномоченными государственными органами). Расположенная на полосах отвода автомобильных дорог и кана­ лов древесно-кустарниковая растительность также имеет свои спе­ цифические задачи и режим использования. Государственный кон­ троль за этой растительностью осуществляется федеральным госу­ дарственным органом исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным государственным органом в о б ­ ласти охраны окружающей среды — Министерством природных ресурсов РФ, Федеральным агентством лесного хозяйства, Феде­ ральной службой по надзору в сфере природопользования, Феде­ ральной службой экологического, технологического и атомного над­ зора. 77

СБ.

Каков режим использования земель водоохранных зон?

В статье 97 «Земли природоохранного назначения» гл. X V I I З К РФ даются понятие и состав земель природоохранного назна­ чения, прежде всего водоохранных зон рек и водоемов. В то же вре­ мя эти зоны указываются в качестве земель водного фонда в ст. 102 «Земли водного фонда» З К РФ. Режим их охраны осуществляется в соответствии с федеральными законами — Лесным (1997 г.) и Вод­ ным (1995 г.) кодексами Российской Федерации, Федеральным за­ коном от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О животном мире» и др. 11

См. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохо­ зяйственного назначения» / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ^ООЗ.

Водоохранные зоны рек и иных водоемов устанавливаются для поддержания водных объектов в надлежащем состоянии, для пре­ дотвращения их загрязнения, засорения и истощения, для сохра­ нения среды обитания животного и растительного мира. В них вво­ дится особый правовой режим использования земель; эти зоны яв­ ляются с п о с о б о м , мерой охраны земельных участков и водных объектов и представляют особый интерес, поскольку актуальны для настоящего периода, подвергаются постоянным «вторжениям» раз­ личных отраслей права и непосредственно связаны с регулирова­ нием земельных и экологических отношений. Указанные зоны — это территория, примыкающая к акватории водного объекта (т.е. к ограниченному водному пространству), на которой устанавливается специальный режим. Порядок установ­ лений размеров и границ водоохранных зон и прибрежных защит­ ных полос (имеющих более строгий охранительный режим) нахо­ дится в ведении Правительства РФ. 23 ноября 1996 г. Правитель­ ством РФ утверждено Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах . В соответствии с ним зоны и полосы утверждаются органами ис­ полнительной атасти субъектов РФ по представлению бассейновых и других территориальных органов упраатения водным фондом М и ­ нистерства природных ресурсов РФ, согласованному с органами са­ нитарно-эпидемиологического надзора и пограничной службы. Минимальная ширина водоохранных зон устанавливается для участков рек протяженностью от их истока: д о 10 км — 50 м, от 10 д о 50 км — 100 м, от 50 д о 100 км — 200 м, от 100 д о 200 км — 300 м, от 200 до 500 км — 400 м, от 500 км и более — 500 м. Минимальная ширина водоохранных зон для озер и водохранилищ принимается при площади акватории д о 2 км — 300 м, от 2 км и более — 500 м. На территории городов и других поселений водоохранные зоны ус­ танавливаются исходя из конкретных условий планировки и заст­ ройки в соответствии с утвержденными генеральными планами. Об установлении границ водоохранных зон, прибрежных защит­ ных полос и режима ведения хозяйственной и иной деятельности в их пределах информируется население. Установление зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников земель, землевла­ дельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с зем­ лей. Они обязаны соблюдать и обеспечивать установленный режим. 78

В пределах водоохранных зон запрещается: применение химических средств борьбы с вредителями, болез­ нями растений и сорняками: использование навозных стоков для удобрения почв: размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения отходов, кладбищ и ско­ томогильников; складирование навоза и мусора, заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей; размещение стоянок транспортных средств, в том числе на тер­ риториях дачных и садово-огородных участков; проведение рубок главного пользования. На расположенных в пределах водоохранных зон приусадебных, дачных, садово-огородных участках должны соблюдаться правила их использования, исключающие загрязнение, засорение и исто­ щение водных объектов. Наряду с водоохранными зонами могут быть установлены также зоны санитарной охраны источников цен­ трализованного водоснабжения, запретные полосы лесов по бере­ гам водных объектов, иные охранные зоны в соответствии с зако­ нодательством Российской Федерации. Земельные участки в водоохранных зонах предоставляются граж­ данам и юридическим лицам в соответствии с земельным законода­ тельством, но по согласо1*анию с государственным органом исполни­ тельной власти в области управления использованием и охраной вод­ ного фонда (МПР России, Федеральное агентство водных ресурсов).

СБ.

Существует ли отличие водоохранных зон от прибрежных защитных полос? Наряду с водоохранными зонами (ст. 97 «Земли природоохран­ ного назначения» и ст. 102 «Земли водного фонда» ЗК РФ) в Водном кодексе РФ предусматриваются прибрежные защитные полосы. В пределах прибрежных защитных полос дополнительно к огра­ ничениям водоохранных зон запрещаются: распашка земель; применение удобрений; складирование отвалов размываемых грунтов;

выпас и органу^ зация летних лагерей скота; установка сезонных стационарных палаточных городков, разме­ щение дачных и садово-огородных участков, выделение участков под индивидуальное строительство; движение автомобилей и тракторов. Участки земель прибрежных защитных полос предоставляют­ ся для размещения объектов водоснабжения, рекреации, рыбного н охотничьего хозяйства, водозаборных, портовых и гидротехни­ ческих сооружений при наличии лицензий на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохран­ ного режима. Есть и иное общее между водоохранными зонами и прибрежны­ ми полосами. Государственный контроль за соблюдением режима использования и охраны природных ресурсов и иной хозяйствен­ ной деятельности в прибрежных защитных полосах и водоохран­ ных зонах осуществляется: органами исполнительной власти субъектов Российской Феде­ рации; федеральным государственным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (Федеральная, служба по надзору в сфере природопользования); государственными органами исполнительной атасти в области охраны окружающей среды; государственным органом упраатения использованием и охра­ ной земель; федеральным государственным органом исполнительной власти в области управления лесным хозяйством.

СБ.

В чем состоит особая охрана источников питьевого водо­ снабжения? В пункте 3 ст. 102 «Земли водного фонда» ЗК РФ предусматри­ ваются зоны охраны источников питьевого и хозяйственно-быто­ вого водоснабжения с особым правовым режимом использования земель. Зоны и округа санитарной охраны устанавливаются согласно ст. 115 Водного кодекса РФ в целях охраны водных объектов, ис­ пользуемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабже­ ния. Состав административного правонарушения, включающий их

самовольное занятие, выделен в отдельную статью и самостоятель­ ный пункт, предусматривающий, в отличие от ст. 7.1 «Самовольное занятие земельного участка» КоАП РФ, повышенную администра­ тивную ответственность, предопределенную необходимостью по­ вышенной охраны указанных земельных участков. Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопро1юдов делится на три пояса, в каждом из которых устанавливается особый режим. Его нарушение влечет административную ответ­ ственность по п. 2 ст. 8.12 КоАП РФ. Первый пояс — зона строгого режима — организуется для охра­ ны мест забора воды из источника и прилегающих к нему участков, а также головных сооружений водопроводов. Эта территория ограж­ дается, охраняется, обозначается в натуре на местности соответству­ ющими знаками — столбами с надписью (за уничтожение этих спе­ циальных знаков административная ответственность может насту­ пить в соответствии со ст. 7.2 К о А П РФ). Здесь запрещается проживание и временное нахождение лиц, непосредственно не свя­ занных с работой на водопроводных станциях и сооружениях. Второй пояс — зона ограничений — включает территорию, не­ посредственно окружающую источники водоснабжения и их при­ токи. Здесь запрещается такое использование территории, которое может вызвать качественное или к о л и ч е с т в е н н о е ухудшение источника водоснабжения. Допускается с особого разрешения ор­ ганов санитарного надзора: строительство; уничтожение насажде­ ний; проведение железнодорожных и автотранспортных путей; ис­ пользование земельных участков и водоемов для сельскохозяйствен­ ных нужд; мероприятия по физкультуре, купание и т.д. . Третий пояс — зона наблюдений — охватывает смежную со вто­ рым поясом территорию, неблагополучное состояние которой мо­ жет вызвать распространение инфекционных заболеваний через водопровод. Органы санитарного надзора проводят здесь учет и н ­ фекционных заболеваний и осуществляют систематические эпи­ демиологические обследования. Согласно ст. 133 Водного кодекса РФ использование водных объектов для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения является приоритетным. Пригодность поверхностных и подземных 79

79

См. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 1997; Водный кодекс Российской Федера­ ции. Постатейный научно-практический комментарий (Н.Н. Михеев и др.). М.: «РГ»,2001.

водных объектов для указанных целей определяется государствен­ ным органом санитарно-эпидемиологического надзора. Отнесение водного объекта к источникам питьевого водоснаб­ жения осуществляется с учетом его надежности и тюзможности орга­ низации зон и округов санитарной охраны в порядке, предусмот­ ренном Правительством РФ ". 8

СБ.

Как еще используются земли водного фонда?

Режим использования и охраны земель водного фонда во мно­ гом определяется способами и целями использования земель вод­ ного фонда. Следующими после водоснабжения целями водопользования является использование земель водного фонда и вод для отраслей народного хозяйства. Водопользователи, использующие водные объекты для промышленности, энергетики, сельского и лесного хозяйства, обязаны принимать меры по сокращению изъятия и по­ терь воды, предотвращению загрязнения, засорения и истощения водных объектов и земель водного фонда, обеспечивать сохране­ ние температурного режима вод. Гидроэнергетика осуществляет водопользование с учетом инте­ ресов других водопользователей и землепользователей. При этом ре­ жим наполнения и сработки водохранилищ соблюдает приоритет питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, потребности рыбного хозяйства на участках рек и водохранилищ, имеющих важ­ ное значение для сохранения и воспроизводства рыбных запасов. Если вследствие изменения естественного уровня водных объек­ тов нанесен ущерб гражданам и юридическим лицам, их земель­ ным участкам, виновные в соответствующем наполнении или сработке водохранилища должны его возместить. Для каждого водо­ хранилища, каскада или системы водохранилищ определяются и устанавливаются набор и перечень специальных государственных требований и правил пользования. 80

См. Тимофеев Л.А. Правовые основы питьевого водоснабжения. Саратов, Саратовская правовая академия, 2003; Мухамет-Ирекле А. Правовая охрана вод в Российской Федерации. М.: Московский государственный университет природообустройства, 2001.

Должны приниматься меры по сокращению сбросов воды из ме­ лиоративных систем, предотвращению попадания рыбы в мелиора­ тивную сеть, предупреждению загрязнения фунтовых вод и подъема их уровня. Орошение, в том числе с использованием сточных вод, осушение и другие мелиоративные работы должны осуществляться в комплексе с природоохранными мероприятиями, обеспечивающи­ ми защиту вод, земель водного фонда и водосборных площадей . В случаях стихийных бедствий, аварий, катастроф, а также при превышении установленного в лицензии на водопользование ли­ мита водопотребления органы исполнительной власти РФ и ее субъектов вправе ограничивать, приостанавливать или запрещать использование водных объектов и сопряженных с ними земель для промышленности и энергетики. При необходимости сохранения, воспроизводства и добычи рыб­ ных ресурсов водные объекты или их участки с прилегающими зем­ лями могут предоставляться преимущественно для этих целей (пос­ ле питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения). При этом берега должны содержаться в соответствии с санитарными и эко­ логическими требованиями, а также должны проводжиться меро­ приятия по охране рыбных ресурсов, водных и околоводных жи­ вотных и растений. Места обитания диких водоплавающих и околоводных птиц, ценных пушных зверей, отнесенных к объектам охоты, предостав­ ляются в пользование гражданам и юридическим лицам, имеющим лицензию на пользование объектами животного мира в соответ­ ствии с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. № 52-ФЗ «О жи­ вотном мире» . Поверхностные водные объекты являются водными путями обще­ го пользования. Перечень водных объектов, используемых для судо­ ходства, лесосплава, взлета (посадки) воздушных судов, определяется Правительством РФ и иными федеральными государственными орга­ нами исполнительной власти. Поскольку использование указанных водных объектов осуществляется одновременно с использованием со­ ответствующих земель водного фонда, к ним предъявляются повышен­ ные требования как земельного, так и водного законодательства. Плавательные транспортные средства в основном являются мало­ мерными: их в России насчитывается несколько миллионов с пятью 81

82

81

См. Комментарий к Федеральному закону «О мелиорации земель» (рук. авт. колл. С.А. Боголюбов, Ю.Г. Жариков). М.: Изд. Сельхозпрода, 1998. СЗ РФ. 1995. №17. Ст. 1462. 82

тысячами баз и стоянок на землях водного фонда. В результате аварий с ними ежегодно гибнет несколько сотен человек, что обуславливает необходимость устаноатения и ужесточения правил охраны жизни лю­ дей на воде, правил учета и регистрации маломерных судов и правил пользования водными объектами для плавания на маломерных пла­ вательных средствах: такие правила утверждены в субъектах Россий­ ской Федерации с учетом типовых федеральных правил, предусмат­ ривающих обустройство баз и прибрежных земельных полос. Лесосплав на судоходных путях без судовой тяги, как и молевой сплав (россыпью), запрещается. Организации лесосплава должны регулярно проводить очистку водных объектов и земель водного фон­ да от затонувшей древесины. Использование водных объектов для добычи торфа, извлечения затонувшей древесины, прокладки кабе­ ля и трубопроводов, проведения дноуглубительных, взрывных работ, строительства и эксплуатации подводных и надводных сооружений осуществляется на основании лицензии на водопользование. В современных условиях урбанизации и жилищного строитель­ ства, усиления ритма труда возрастает значение использования зе­ мель водного фонда для отдыха и спорта. Массовый отдых, туризм, спорт, любительское рыболовство с участием большого количества людей осуществляются в местах, устанавливаемых органами мест­ ного самоуправления по согласованию с федеральными государ­ ственными органами исполнительной власти — Федеральной служ­ бой по надзору в сфере природопользования, Федеральной служ­ бой по надзору в сфере здравоохранения и их органами. Забор воды для обеспечения пожарной безопасности допуска­ ется из любых водных объектов и производится без особого на то разрешения, бесплатно и в количестве, необходимом для ликвида­ ции пожара. Запрещается использовать для иных целей воду из вод­ ных объектов, специально предназначенных для обеспечения по­ жарной безопасности, а также нельзя загораживать земли водного фонда, предназначенные для обеспечения тушения пожара.

СБ.

Как можно использовать земли запаса? По площади земли запаса являются достаточно распространен­ ной категорией земель (100 млн гектар, в основном в Сибири, на Крайнем Севере, Дальнем Востоке). В отличие от земель сельско-

Крайнем Севере, Дальнем Востоке). В отличие от земель сельско­ хозяйственного назначения, земель поселений, земель промышлен­ ности, земель лесного и водного фондов земли запаса — это земли, основное целевое назначение которых еще не определено и кото­ рые не предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исклю­ чением земель фонда перераспределения земель. Земли запаса на­ ходятся в государственной или муниципальной собственности. Ис­ пользование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Эти земли могут использоваться для геодезических, гео­ логосъемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий . В статье 103 «Земли запаса» ЗК РФ предполагается целенаправ­ ленное и долговременное использование бывших земель запаса лишь после перевода их в другую категорию земель в соответствии с установленным в Земельном кодексе порядком и федеральным законом о порядке перевода земель из одной категории в другую, проект которого подготовлен. Законодательством РФ предусматри­ вается как включение в земли запаса различных видов и категорий земель, так и их использование. В соответствии с Положением о порядке консервации дегра­ дированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веще­ ствами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 ав­ густа 1992 г. N? 555 , земли, выведенные из хозяйственного обо­ рота в результате консервации, могут переводиться в земельный запас. На основании постановления Совета Министров — Прави­ тельства РФ от 12 июля 1993 г. № 659 об утверждении Положения о порядке проведения инвентаризации земель , после проведения со­ ответствующей инвентаризации устанавливаются возможность и условия, в частности, передачи неиспользуемых земель в состав зе­ мель запаса. За счет земель запаса может создаваться целевой зе­ мельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Россий­ ской Федерации. По Указу Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 «Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим о б ­ ществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы» и постановлению Правительст­ вом. Крассов О.И. Земельное право. М.: ЮРИСТЪ, 2000. САПП РФ. 1992. № 8. Ст. 505; СЗ РФ. 1995. № 3. Ст. 190. САПП РФ. 1993. № 17. Ст. 1452. 83

84

85

84

85

ва РФ от 8 июня 1996 г. № 667 об утверждении Положения о поряд­ ке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный ре­ естр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его ис­ пользования , этот фонд создается органами исполнительной вла­ сти субъектов РФ и органами местного самоуправления по пред­ ставлению органов земельного кадастра и на основе предложений казачьих обществ. За счет земель запаса создается земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев. Согласно постановлению Правительства РФ от 14 марта 1995 г. № 249 об утверждении Поло­ жения о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режиме его использования , этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ для жилищного строительства (как правило, вблизи городов, поселков и сельских поселений), организации лич­ ного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов . Из этого же целевого земельного фонда могут выделяться участ­ ки согласно Указу Президента РФ от 2 февраля 1996 г. № 135 «О бес­ платном предоставлении земельных участков для индивидуально­ го жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей». Готовится законопроект о резервировании земель для строительства. 86

87

88

СБ.

86 87 88

СЗ РФ. 1996. № 17. Ст. 1955. СЗ РФ. 1996. №6. Ст. 537. СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1060; № 39. Ст. 3772.

СОДЕРЖАНИЕ

Предисловие Глава 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА З Е М Е Л Ь Н Ы Е УЧАСТКИ Соблюдение каких правовых условий требуется для возникновения права государственной (федеральной, субъекта Российской Федерации) или муниципальной собственности на земельный участок? Какие органы уполномочены выступать от имени государства и муниципальных образований как собственников земельных участков? Что является основанием для государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации. субъектов Российской Федерации и муниципальных образований?

3

6

6 7

9

По какому принципу земли, до сих пор находившиеся в государственной собственности, делятся на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований?

12

Какие земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность (собственность граждан или юридических лиц)?

17

Что такое ограничение оборотоспособности земельных участков?

19

Ограничено ли законом количество земельных участков, которые могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица?

21

Могут ли иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица иметь в собственности земельные участки на территории Российской Федерации?

22

Каковы особые правила приобретения прав на землю иностранными субъектами?

24

Глава 2. И Н Ы Е , КРОМЕ СОБСТВЕННОСТИ, ПРАВА НА З Е М Е Л Ь Н Ы Е УЧАСТКИ ( П О Ж И З Н Е Н Н О Е НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ З Е М Е Л Ь Н Ы М И УЧАСТКАМИ, ПОСТОЯННОЕ БЕССРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ И БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ З Е М Е Л Ь Н Ы М И УЧАСТКАМИ, АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ) Может ли коммерческая орган! naj шя получить земельный участок в постоянное бессрочное пользование?

27 27

Обязан ли гражданин переоформить спои нрава на земельный участок, нредоставдешнлй ему в пожизненное наследуемое атадение или постоянное (бессрочное) пользование?

28

Какие документы необходимы для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения на право собственности или аренды?

32

Может ли арендатор отказаться от заключенного им договора аренды земельного участка, если условия договора оказались для него невыгодными?

34

Каковы особенности заключения и исполнения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или мутщмпальной собственности?

36

В каких случаях по истечении срока аренды арендатор может рассчитывать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок?

38

В каких случаях арендатор земельного участка имеет право приобрести этот участок в собственность?

40

Имеет ли арендатор какие-либо права по распоряжению земельным участком? Может ли он передать свое право аренды земельного участка другому лицу?

41

Организация взяла в аренду земельный участок на берегу реки для строительства кафе. Договор заключен в январе. Весной выяснилось, что этот участок каждый год при разливе реки заливает водой. Что делать в этой ситуации? ~

43

В каких случаях максимальный срок аренды земельного участка установлен законом?

44

Как быть, если на свой земельный участок можно попасть только через соседний?

45

Члены районного общества охотников и рыболовов ставят вопрос о том, что для проведения разрешенной охоты в установленные периоды требуется получить разрешение осуществлять загон и преследование диких животных и птиц по территории, на которой находятся земли сельскохозяйственного назначения. Как это можно сделать?

48

Если гражданин или юридическое лицо разрешают бесплатно пользоваться какому-либо лицу своим земельным участком, то следует ли как-то оформлять такие отношения?

50

Кому и в каком порядке могут быть предоставлены служебные земельные наделы?

54

Если находящееся в собственности гражданина или юридического лица строение расположено на земельном участке, который данному липу не принадлежит, то на каком основании это лицо может пользоваться землей для подхода к строению, обслужившшя его и т.д.?

56

Глава 3 . ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА З Е М Е Л Ь Н Ы Е УЧАСТКИ

59

Какие виды прав на земельные участки предусмотрены действующим законодательством? Каковы основания возникновения нравна земельные участки?

59 "

60

Какими нормативными актами определяются основания и условия приобретения прав на землю?

62

Какими документами удостоверяется право на земельшлй участок?

65

Каково значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними?

67

Каков порядок государственной регистрации прав на земельные участки?

69

Каков порядок получения информации о правах на земельные участки? Какие правовые основания предусмотрены для приобретения права собственности на земельный участок?

74 75

Какие права на земельный участок приобретет лицо с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение?

77

Каковы основания возникновения права постоянного (бессрочного) пользования?

79

Возможно ли приобретение права пожизненного наследуемого владения после принятия Земельного кодекса Российской Федерации?

83

Какие правовые основания лежат в основе приобретения права аренды и субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка?

85

Как можно приобрести право ограниченного пользования земельным участком (сервитут)?

85

~ В каком порядке граждане или юридические липа могут приобрести земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собствешюсти?

86

Какие исиатнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе осуществлять iгредоставление земельных участков?

87

В каких случаях не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности?

88

Какие ограничения в размерах земельных участков установлены законодательством?

89

В одном здании размещается образовательное учреждение на праве оперативного упраатения и коммерческий банк. Земельный участок был оформлен полностью на учрежде!ше на праве постояшюго (бессрочного) пользования. Затем часть здания была оформлена на коммерческий банк в аренду. Теперь банк хочет выкупить земельный участок. Возможно ли это?

91

Согласно ст. 36 ЗК РФ юр1[дичсские липа, имеющие в собственности помещения в одном здашш, вправе приобрести участок в долевую собствен!гостьлибо заключить договор аренды. Для этого они должны совместно обратиться в ссютветствующий орган. Как быть, если один из них не хочет выкупать землю, а желает оставаться на аренде?

92

Каковы особенности приобретения нрав на земельные участки, которые находятся вгосударственнойити муницшгалыюй собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения?

93

Насколько правомерно относить к федеральной собственности (собственности субъекта Российской Федерации) земельные участки, занятые зданиями, приобретенными юридическими лицами на вторичном рынке, но ранее 11аходивишмися в федеральной собственности (собствешюсти субъекта Российской Федерации)?

95

Если более 25% акций АО находится в государственной собственности, может ли такая организация приватизировать земельный участок?

99

Вправе ли государстве! пиле или муниципальные унитарные предприятия как юридические лица выкугапъ земельные участки на ociюванин н. 2 ст. 3 Федерачьного закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»?

101

Кто — орган государственной аласти или местного самоуправления, осуществляющий распоряжение земельным участком, или приобретатель права На земельный участок (гражданин или юридическое лицо) определяет вид права на землю при осуществлении переоформления права постоя того (бессрочного) пользовэдщя лицами, не указанными в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а также при осуществлении приобретения права на земельный участок собственником (гражданином или юридическим лицом) — недвгсюшого имущества?

101

Пункт 3 ст. 2 Вводного закона устанавливает, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитываюищй основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывакшше основные виды использования, утверждаются Прав1Ггельством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Возможен ли выкуп земельных участков до принятия Правительством РФ соответствующих коэффициентов?

103

В случае передачи в apeiizry недвижимого имущества, находящегося в федеральной собствешюсти, сс>бственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, можно ли считать, что земельные участки под федераты гыми или областными объектами недвижимости находятся в собствешюсти арендодателя?

106

Возникает ли у арендатора здания или сооружения обязанность по заключению договора аренды соответствующей части земельного участка под зданием в следующих случаях: 1) участок находится в пользовании или в аренде у балансодержателя здания (предприятия или учреждения); 2) в аренду передано недвижимое имущество, являющееся казной РФ или субъекта РФ, соответственно права на земельный участок не оформлены 108

Каковы основные условия и порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государствешюй или мунищталытой собствешюсти? В каком порядке осуществляется предоставление земельных участков для спюительства с предварительным согласованием места размещения объекта?

111

Каков порядок предостааления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта?

111

109

Каковы особенности предоставления земельных участков для целей, связанных с жилищным строительством? Какое значение имеет решение испошштельного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства?

115

В каком порядке предоставляются гражданам земельные участки, находящиеся в государствешюй или му!пщипальной собствешюсти, для целей, не связанных со строительством?

117

Что включает в себя понятие «самовольная постройка»?

118

Глава 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

112

119

В каких случаях может осуществляться изъятие земельных участков для государственных или мушищпальных нужд?

119

Какие органы уполномочен на осуществлешче изъятия земельных участков для государственных или муниципальных 1гужд?

123

Каков порядок изъятия земельных участков для государстве!п гых или муниципальных хгужд?

126

Как определяется выкупная цена земельного участка, а также размер убытков, причиненных изъятием земельных участков для государствен! гых или мучдеципачышх нужд?

132

В чем разница между правовым содержанием реквизиции по Земельному и Гражданскому кодексам?

137

Diaea 5. ПРАВОВАЯ ОХРАНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

140

Для чего необходима правовая охрана каждого отдельного земельного участка?

140

Каковы меры охраны земелышгх участков в поселениях?

142

Что обязаны делать пользователи земельных участков в целях охраны их плодородия? Какие специальные меры охраны земельных участков предусматриваются российским законодательством?

144 145

Каков порядок консервации земельных участков, не пригодзгьгх дляиспользопаштя? Каковы требования охраны земельных участков от их химического загрязнения? Какие ограничения существуют при использовании загрязненных земельных участков? Какие гигиенические требования устаноатены к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления? Может ли собствешшк земельного участка снять и продать поверхностный плодород1гый слой почвы?

Глава 6. В О З М Е Щ Е Н И Е УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

146 149 151 152 154

156

В каких случаях, кому и кем возмещаются убытки?

156

В каких случаях, кому и кем возмещаются потери сельскохозяйственного производства?

159

На какие виды работ могут использоваться средства, перечисляемые в счет возмещения потерь?

162

Глава 7. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ З Е М Е Л Ь Н Ы Й КАДАСТР. ПЛАТА ЗА З Е М Л Ю

164

Каково значение государствешюго земельного кадастра?

164

Какими органами государственной испатнительной власти осуществляется ведение государственного земельного кадастра?

166

Каково значение Единого государственного реестра земель?

168

Что такое кадастровое дело?

171

Каков порядок кадастрового учета земельных участков?

173

Какие изменения произошли в правовом регулировании взимания земельного налога? Исключает ли уплата лицом, не имеющим правоустанавливающих документов на землю, платежей в размере ставки земельного налета возможность взыскания с него суммы неосновательного обогащения, рассчитанной в соответствии с методикой расчета арендной платы, действующей на соответствующей территории?

177

179

Может ли норма ст. 28 Федераты-юго закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниш-татьного имущества» наряду со ст. 1 ЗК РФ, устанавливающей пршппш штатное гп использования земли, являться основанием для по1гужления в судебном порядке собствешшков объектов недвижимости, не выкупивших земельные участки и не выразивших такое волентьявлеште, к заключению договоров аренды земельных участков в порядке п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 ГК РФ

ISO

Влекут ли автоматическое изменение договора аренды земельного участка положения п. 1 ст. 450 ГК РФ и Федерального закона от 24 августа 2002 г. № 110-ФЗ, вносящего изменения в часть вторую Налогового кодекса РФ в части применения коэффициентов к ставкам арендной платы? И CCJDI нет, то можно ли по1гудить к внесению изменений в договор аренды на основании указанных норм в судебном порядке? :

183

Глава 8. КОНТРОЛЬ ЗА СОБЛЮДЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ( З Е М Е Л Ь Н Ы Й КОНТРОЛЬ)

184

Какие органы осуществляют геюударствешшй земельный контроль за состоянием земельных участков в хозяйствах?

184

В чем состоят права и обязанности должностных лиц Федерального агентства кадастра обт»ектш недвижимости?

186

Каковы полномочия негосударственных органов земельного контроля?

189

В чем содержание правовых действий органов земельного контроля? .«

192

Глава 9. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬ 9.1. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

196 196

Е с т гражданин решит продать земельный участок, на котором расположено его приусадебное хозяйство, будут ли действовать ограничения, установленные законом в отношении оборота земель сельскахозяйственного назначения?

196

Какие особенности установлены законом по отношению к распоряжению земельными участками фермерских хозяйств?

197

В каком порядке предоспт?1Яются земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам?

200

В каком порядке предоставляются земельные участки гражданам, которые решили создать садоводческое, огород* тческое, дачное объединение?

201

В каком порядке граждане могут приватизировать земельные участки. прсдоставлешЕые им в садовых, огороднических и дачных объединениях?

204

Можно ли получить земельный участок под строительство ггромьпилешюго предприятия, если этот участок находится на землях сельскохозяйствешю1 о назначения?

206

Что такое фонд перераспределения земель. для чего он создается и какие участки включаются в его состав? Можно ли получить земельный участок из этою фонда для ведения крестьянского хозяйства?

208

В каком порядке вносится земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной организации? Может ли участник такой организации при выходе из нее получить этот участок обратно?

211

Как гражданин может распорядиться имеющейся у него земельной долей?

217

Имеются ли какие-нибудь ограничения в отношении выдела земельной дачи в самостоятельный земельный участок?

223

Часть земельных долей, предоставленных в ходе земельной реформы' рабопшкам сельскохозяйственной организации, оказалась нсвострсбовшшой. Может ли эта организация использовать земельные участки, ссютветствующие таким долям?

227

Может ли сельскохозяйственная организация продолжать пользоваться земельными долями, переданными ей по договору аренды собствешшками этих долей, и после вступлешш в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

229

Что представляет собой договор доверительного управления имуществом, который будет действовать в отношении земельных далей?

232

На оборот каких земельных участков распространяется действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»?

238

Распространяются ли положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или предприятия как имущественные комплексы?

239

Что такое мелиортрованные земли?

240

9.2. ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИЙ

241

В чем состоят целевое назначение и особеш гости исполъзовэдшя земельных участков в поселениях?

241

Каково содержание градостроительных регламентов использования земельных участков той или иной территориальной зоны?

242

Какие существуют ограничения права пользования земельным участком в городах?

245

В чем заключается необходимость резервирования земельных участков как особого вида ограничения прав?

248

Каковы содержание документации территориального планирования поселений и порядок ее согласования и утверждения?

249

В чем состоят особенности использования гемсльных участков, находящихся в пригородных и зеленых зонах?

257

9.3. ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

259

В чем заключаеются особенности использования земельных участков в составе земель промьшшенностн, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения,информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иною специального назначения?

259

Каков порядок использования земельных участков, предоставляемых для нужд промышленности? В чем особенности использования земельных участков для нужд энергетики?

265

Каковы общие условия использования земельных участков различных видов транспорта?

268

Каков порядок использования земельных участков i ia железнодорожном транспорте? ,

269

Каков порядок использования земельных участков морского и внутреннего водного транспорта?

271

Каков порядок использования земельных участков автомобильного транспорта?

274

Каков порядок использования земельных участков трубопроводного транспорта?

276

Каков порядок использования земельных участков для воздушного транспорта?

278

Каков правовой режим земель электрических сетей и линий связи?

279

В чем особе] прости правового режима земель для обеспечения космической деятельности? Каков порядок использования земельных участков для нужд обороны и безопасности? 9.4. ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ В чем состоит смысл выделения земель особо охраняемых территорий?

264

2&2 283 287 287

Чем отличаются земли особо охраняемых территорий от земель особо охраняемых природных территорий ?

288

Какова основная характеристика земель государствен! п>гх природных заповедников?

289

Каковы осношгые задачи заповедников?

291

Какова специфика режима земель заповедников?

292

Каково назначение государственных иригюднъгх заказников?

293

Каков режим использования земель природных заказников?

295

Каково назначение и режим использовагшя земелг> памяпптков природы? Каковы особенности использования и охраны земель лечебно-оздоровителыплх местностей и курортов?

296 298

Чем отличаются земти природоохранного назначения от иных особо охраняемых земель и особо охраняемых природных территорий ?

300

Какими акгами кроме ЗК РФ регулируется использование земель рекреационного назначения?

301

Каковы особенности правового режима земель историко-культурного назначения?

303

Дтя чего вводятся и как охраняются «особо ценные земли»?

305

9.5. ЗЕМЛИ ЛЕСНОГО ФОНДА, ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА, ЗЕМЛИ ЗАПАСА

307

Кем осуществляется управление землями лесного фонда?

307

В чем особенности испатьзования земель лесного фонда?

308

Каковы цели и виды использования земель лесного фонда? Каковы права и обязагшости лесопользователей и владельцев земельных участков на землях лесного фонда?

309 310

Что такое древесно-кустарниковая растительность и каков правовой режим использования земель под древесно-кустарниковой растительностью?

312

Кто осуществляет контроль за использованием земель с древесно-кустарниковой растительностью?

313

Каков режим использования земель водоохранных зон?

314

Существует ли отличие водоохранных зон от прибрежных защитных полос? В чем состоит особая охрана источников питьевого водоснабжения?

316 317

Как еще используются земли водного фонда?

319

Как можно использовать земли запаса?

321

ПРОИЗВОДСТВЕННО-ПРАКТИЧЕСКОЕ

ИЗДАНИЕ

З Е М Е Л Ь Н Ы Й УЧАСТОК ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ Под общей ред. Боголюбова С.А. Издание третье, переработанное и дополненное

Юридический Дом «Юстицинформ» — редакция журнала «Право и экономика» Главный редактор В.А. Вайпан Первый зам. генерального директора В. В. Прошин Зам. главного редактора С. Г. Ескина, И. П. Рогатко Редактор Н.В.Жарова Корректор А. В. Куслина Компьютерная верстка К. И. Лапушкин Маркетинг и реализация И. В. Точилова Полиграфия Д.Ю.Алешин Санитарно-эпидемиологическое заключение № 77.ФЦ.15.953.П.000033.02.03 от 28.02.2003 г. Сдано в набор 16.07.2005. Подписано в печать 26.10.2005 г. Бумага газетная. Формат 60x90/16. Гарнитура «Ньютон». Печать офсетная. Печ. л . 21. Тираж 3000 экз. Заказ № 1810. С полным ассортиментом продукции вы можете ознакомиться на сайте издательства http://www.jusinf. ru

Юстицинформ в разделе *ПраЙс-лист»

ЗАО «Юридический Д о м «Юстицинформ» 117218, г Москва, ул. Б. Черёмушкинская, 34. Тел.: (095) 129-0511, 128-9025 E-mail: [email protected]; [email protected] (по вопросам маркетинга и приобретения книг) WWW: http://www.jusinf.ru Отпечатано в Г У Л МО "Орехово-Зуевская типография", г. Орехово-Зуево, Моск. обл., у л . Дзержинского, д. 1.

книги ЮРИДИЧЕСКОГО ДОМА «ЮСТИЦИНФОРМ» можно приобрести в магазинах:

МОСКВЫ «БИБЛИО-ГЛОБУС» у л . Мясницкая, б. Тел.: (095) 928-3567

«МОСКОВСКИЙ дом книги» у л . Новый Арбат, 8. Тел.: (095) 290-3580

«МОЛОДАЯ ГВАРДИЯ» у л . Большая Полянка, 28. Тел.: (095) 238-5083

ТОРГОВЫЙ ДОМ КНИГИ «МОСКВА» у л . Тверская, 8. Тел.: (095) 229-7355

БИБЛИОСФЕРА (ДОМ ДЕЛОВОЙ КНИГИ) у л . Марксистская, 9. Тел.: (095) 270-5420/21

«АЛЬФА-БИБЛИОС» — книги почтой у л . Гончарная, 3, стр. 1, офис 15. Тел.: (095) 933-8108

САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ДОМ ДЕЛОВОЙ книги Литовский пр-т, 99. Тел.: (812) 164-5069

Адрес: 117218, г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, 34. Тел.: (095) 128-9025,129-0511. WWW: http://www.jusinf.ru E-mail: [email protected]

КАК ПРИМЕНЯТЬ Н А ПРАКТИКЕ

И ЭКОНОМИКА ДОКУМЕНТЫ

КОММЕНТАРИИ

Информационноаналитический журнал по всему российскому законодательству

ПРАКТИКА

Издается с 1993 г.

Издание Союза юристов России

В К А Ж Д О М НОМЕРЕ:

КОММЕНТАРИИ ВЕДУЩИХ ЮРИСТОВ

Индекс "Роспечать"

72260

АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА АДВОКАТСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НОВОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО МИРА ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ КАРТОТЕКА НОРМАТИВНЫХ АКТОВ Авторитетный ежемесячный журнал д м руководителей и юристов организаций всех форм собственности По вопросам подписки через редакцию обращаться: Юридический Дои "Юстицинформ" 117218Мосш,уяБ, E-mafl: ргатоопЦиШ.га Тел. (095) 128-9025,129-0511 WWW: http://iiiiiiw.Ju8inf.nl

117218, г. Москва, у л . Б. Ч е р е м у ш к и н с к а я , 34. ( 0 9 5 ) 1 2 8 - 9 0 2 5 ; 129-0511. http://www.jusinf.ru [email protected]