http://www.natahaus.ru/
И.А. ФАРШАТОВ
ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ, ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ Москва ИНФРА-М 2001
I УДК 347.254 ББК 67.404.2 Ф24 Светлой памяти Ивана Федоровича Казьмина Фаршатов И.А.
Ф24 Жилищное законодательство: Практика применения, теоретические вопросы. — М.: ИНФРА-М, 2001. — 272 с. ISBN 5-16-000699-0 В книге рассматриваются актуальные вопросы применения жилищного законодательства Российской Федерации с использованием практики кассационных и надзорных инстанций Верховного Суда РФ, республик, областных и краевых судов РФ. Особое внимание уделено положениям руководящих постановлений Пленума Верховного Суда РФ по жилищным делам. Даны комментарии к статьям Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ с учетом состояния законодательства на 2001 г. Для студентов вузов, работников местных администраций, жилищно-коммунальных органов, юрисконсультов организаций. ББК 67.404.2 ISBN 5-16-000699-0 Фаршатов И.А., 2001 Редактор Корректор Компьютерная верстка
А. В. Вишнякова Г.М. Короткова Т. В. Доронина
ISBN 5-1ь-аоаьчч-о 785160"006994» ЛР № 070824 от 21.01.93 Подписано в печать 10.07.2001. Формат 60*90/»,. Печать офсетная. Бумага газетная. Усл. печ. л. 17,00. Тираж 6 000 экз. Заказ № 0109140 Издательский Дом «ИНФРА-М» 127214, Москва, Дмитровское ш., 107. Тел.: (095) 485-70-63: 485-71-77. Факс: (095) 485-53-18.. Робофакс: (095) 485-54-44. E-mail:
[email protected] http://www.infra-m.ru Отпечатано на MBS в полном соответствии с качеством предоставленных диапозитивов в ОАО «Ярославский полиграфкомбинат» 150049, Ярославль, ул. Свободы, 97.
Введение В условиях перехода к рынку изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления ;жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг. Действующим законодательством гражданам предоставлены большие права по приобретению жилья в частную соб-;ственность без ограничения его количества, размеров и [стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строи-(Тельству, созданию товариществ застройщиков, участию в ркилищных и жилищно-строительных кооперативах. Поощряется деятельность предприятий, объединений, других хозяйствующих субъектов по жилищному строительству, содействию организационно-технической и материальной помощи индивидуальным застройщикам. Принципиально меняются способы обеспечения граждан жильем. Право на его бесплатное получение в домах [государственного и муниципального жилищных фондов
http://www.natahaus.ru/
будут иметь (как правило): лица, имеющие в расчете на каждого члена семьи доходы ниже установленного Правительством РФ уровня; участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица; лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хро-ических заболеваний; инвалиды I и II групп. Законодательством субъектов Российской Федерации круг этих лиц может быть расширен (но не может быть сужен). Таким образом, законодательством значительно ограни-Вшается возможность бесплатного обеспечения жильем за Вет государственного и муниципального жилищного фонда. Большинство граждан должны будут заработать его собственным трудом. В этом и особенность довольно жесткой системы рыночных отношений в сфере распределения жилья. Одновременно предусматривается постепенное повышение, оплаты жилья и коммунальных услуг с тем, чтобы в конце концов обеспечить полное возмещение издержек на содержание и ремонт жилой площади, а также коммунальных услуг (газ, отопление, электроэнергия и т.д.). Вместе с тем органам государственного управления, местной администрации предоставлено право (законодательством РФ) выделять компенсации (субсидии) на оплату жилья в пределах социальной нормы (размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи). Кроме того, местные органы самоуправления могут предоставить гражданам льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (по договору найма) и в случаях, когда занимаемая площадь превышает социальную норму. Существенно изменилось понятие договора найма жилого помещения. Введены два вида договоров: социального найма (предназначенного в основном для социально незащищенных категорий граждан) и коммерческого найма (предполагающего, в частности, свободное волеизъявление по предоставлению жилья, при определении размеров оплаты жилья, коммунальных услуг). Вышеперечисленные, другие нововведения гражданского и жилищного законодательства ставят вопросы уяснения их сути и смысла, последовательного и неукоснительного применения на практике; соблюдения законности в процессе распределения и использования жилого фонда. Между тем, как показывает практика, - - судебная и органов власти, управления - - в процессе рассмотрения конкретных дел встречается довольно много нарушений, связанных с неверным применением, ошибочным толкованием действующих нормативно-правовых актов. Значительны нарушения в ходе приватизации жилья, защиты прав лиц на приватизируемые жилые помещения. В работе основное внимание уделяется практике применения Жилищного кодекса РСФСР, статей Гражданского кодекса РФ (по найму жилого помещения) на основе конкретных гражданских жилищных дел, рассмотренных Верховным Судом РФ, Верховными судами республик, областных, краевых судов РФ. Освещаются и некоторые теоретические вопросы действующего жилищного законодательства; даны комментарии новых законодательных актов Российской Федерации и ее субъектов; излагаются положения действующих руководящих постановлений Пленума Верховного Суда РФ. Книга предназначена в основном для судебных работников. Автор надеется, что комментарии статей ЖК РСФСР, отдельных законодательных и подзаконных актов в жилищной сфере окажут судам существенную помощь при рассмотрении конкретных дел и позволят избежать ошибок, довольно часто встречающихся в решениях об изменении жилищных правоотношений, выселении с предоставлением и без предоставления жилья. Возможно, и прокурорские работники найдут в книге ответы на интересующие их
http://www.natahaus.ru/
вопросы. Работники местных администраций, жилищно-коммунальных органов, юрисконсульты предприятий, учреждений и организаций смогут ориентироваться в сложных вопросах, связанных с распределением и использованием жилья, защитой прав нанимателей и собственников жилого фонда. Теоретические положения жилищного законодательства, практика рассмотрения конкретных жилищных споров, изложенные в работе, могут использоваться студентами юридических вузов при изучении соответствующих глав гражданского права, а также спецкурса «Жилищное законодательство». Автор обращает внимание читателя на то, что в работе рассматриваются некоторые подрядные, налоговые, иные отношения, не являющиеся объектами жилищного законодательства; они освещены в связи с близостью к жилищным правоотношениям.
Глава I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 1.1. Право граждан на жилище I. Право граждан на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, впервые было сформулировано в Конституции СССР 1977 года (ст. 44). В свое время такая формулировка, воспроизведенная в Жилищном кодексе РСФСР (ст. I), дала возможность организовать вокруг нее большую пропагандистскую шумиху как о величайшем завоевании социалистического строя; даже создать в жилищной сфере обстановку эйфории. Под стать тому — восторженные выступления и комментарии: «право на жилище представляет собой реальную и гарантированную возможность удовлетворения жилищных потребностей», «право - - получить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного и общественного жилищного фонда» и т.п. И это в то время, когда фактически из года в год снижались темпы жилищного строительства'; когда граждане, проживающие в подвальных помещениях, бараках, полуразрушенных строениях, «времянках», десятки лет числясь в очередях, не могли улучшать свои жилищные условия2. Люди же, не имеющие «крышу над головой» (бомжи, бродяги), вообще не учитывались как нуждающиеся в получении жилья из-за отсутствия прописки (ст. 29 ЖК РСФСР, п. 8 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР от 31 июля 1984 г.). Нарушались элементарные требования жилищного законодательства (правила постановки на учет, очередность, 1
Литовкин В.Н. Комментарий к ст. I ЖК РСФСР // Жилищное законодательство. Комментарий. — М.: Юрид. лит., 1991. С. 13. 1 Известия Башкортостана, 1997. 3 сент. («Коммунальный мир»).
санитарные и общие размеры предоставляемого жилья, своевременность ремонта оборудования). Многие руководящие партийные и советские работники без всяких законных оснований неоднократно улучшали свои жилищные условия'. разрыв между статьями политической декларации и фактическим положением дел был столь очевиден, что это превратило тогда основной закон в чисто пропагандистский документ, не имеющий постоянно функционирующих правовых основ, системы защиты социальных прав граждан. Вера в идеи, провозглашенные Конституцией 1977 года, была основательно подорвана. Однако формулировка «право на жилище» оказалась довольно привлекательной (возможно, из-за ее непонятной сущности) и перешла в текст Основного закона РФ. Несмотря, казалось бы, на очевидность требований международно-правовых актов, «провозглашенные в статьях конституций основные права должны соответствовать возможностям общества на том или ином этапе социально-экономического развития и международно-правовым актам по правам человека»2. Итак, с сожалением приходится констатировать подобную преемственность и пропагандистско-декларативный характер ряда положений Конституции РФ (ст. 22, 23, 25,
http://www.natahaus.ru/
27)3. В условиях весьма ограниченных возможностей получения жилья в порядке очередности за счет государственной, муниципальной жилплощади, довольно низких темпов жилищного строительства вряд ли было обоснованным включение этого неопределенного выражения в текст Основного закона РФ4. ' См.: Белорукое Н. Распределение жилья: гласность и справедливость // Социалистическая законность, 1987. № 10. С. 17-18; СП СССР, 1989 г., отд. 1, № 1, ст. 2; таких нарушений и сейчас немало. — Российская газета, 1997. 22 авг. («Звезда героя — не ордер на квартиру»). 2 В частности, «Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах» от 19 декабря 1966 г. // Международная защита прав и свобод человека. Сборник документов. — М.: Юрид.лит., 1990. С. 21, 25. 3 См.: Указ Президента РФ от 14 июня 1997 г. «О неотложных мерах по защите населения от бандитизма и иных проявлений организованной преступности» // Российская юстиция, 1997. № 8. С. 1. 4 В конституциях большинства стран мира нет формулировок о формах удовлетворения жилищных потребностей граждан. Лишь в текстах Основного закона ряда европейских стран выделяется положение «...жилье неприкосновенно» (Германия, Италия). Примечательны положения Конституции Греции (1975 г.): «...предоставление жилища для тех, кто его не имеет или недостаточно им обеспечен», является предметом особой заботы со стороны государства (Конституции буржуазных государств. — М.: Юрид. лит., 1982. С. 351).
Конституция -- не Библия, не Коран. В условиях сегодняшней действительности, когда у людей раскрылись глаза на многие вещи (скажем, на историческое развитие страны и достижения), никто не собирается молиться на нее и тем более восторгаться ею. Конституция занимает достойное место Основного закона страны, если она соответствует требованиям признанных международно-правовых актов по правам человека, реальным возможностям экономического развития, непосредственно защищает социальные интересы людей. Если же Основной закон в том или ином положении не отвечает этим требованиям, он должен быть изменен, пересмотрен или дополнен; либо должны быть приняты неотложные организационно-правовые меры по практической реализации той или иной статьи. В противном случае он, как и прежде, превратится в пропагандистско-декларатив-ный документ. 2. Как же должны быть истолкованы суть и содержание формулировки «каждый имеет право на жилище»? Прежде всего, ограничительно, исключая из ее содержания «реальную возможность» и тем более ничего не означающую «гарантированную государством возможность». И, действительно, в последнее время в юридической литературе довольно сдержанно (без громких фраз и эпитетов) говорится о смысле этого выражения. Выделим основные точки зрения и высказывания. Во-первых, как и прежде, конституционное право на жилище сводят к гарантированной государством возможности получения жилья. Так, В.Р. Скрипко отмечает: «Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также вероятность улучшения жилищных условий путем приобретения другого»1. Во-вторых, государство гарантирует каждому гражданину возможность пользоваться тем жильем, которое у него Скрипка В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право, 1996. № 2. С. 29—43.
имеется, и оно (государство) принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем1. С.М. Корнеев, обоснованно выделяя два принципиальных положения, обращает внимание на то, что «остается не ясной сущность права на жилище. Ни в конституции, ни в отдельных законах она не раскрывается»2. В-третьих, высказывания, которые сводят это право к трем юридическим возможностям: а) стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением; б) содействие государства в улучшении жилищных условий; в) обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды3. Как видно, прежде всего обращается внимание на «постоянное», «устойчивое» пользование имеющимся жилым помещением, т.е. на то, что «жилье неприкосновенно». Обоснованы суждения относительно содействия государства в улучшении жилищных условий. Обойдены или комментируются иначе выражения «реальная или гарантированная возможность получения», «государство гарантирует» и т.п., которые в
http://www.natahaus.ru/
недавнем прошлом относили к самой сути права на жилище. В этом плане интерес представляют ст. 10, 11 Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой Верховным Советом РСФСР 22 ноября 1991 г. В них (статьях) особо выделено: «Государство поощряет жилищное строительство, а малоимущим гражданам жилье предоставляется 1
Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения // Учебник «Гражданское право», Т. 2. — М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 149. 1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения. С. 149—150. 3 Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 40 Конституции РФ // Комментарий к Конституции Российской Федерации. — М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 127. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. Комментарий (комментарий к ст. 1 ЖК РСФСР). - М.: Юрид. лит., 1991. С. 8-9. Стремясь наиболее полно раскрыть это понятие, П.И.Седугин выделяет шесть юридически значимых возможностей: стабильного пользования, улучшения своих жилищных условий, использования в интересах других граждан, обеспечения для жителей здоровой среды обитания, недопустимости произвольного лишения граждан права на жилище, неприкосновенности жилища (Седу-гин П.И. Жилищное право. — М.: Изд-во «Норма», 1997. C.J9—20).
бесплатно или на льготных условиях из государственных и муниципальных жилищных фондов»1. Поэтому выражение «каждый имеет право на жилище» не должно толковаться как «гарантированная государством возможность». Оно подразумевает, прежде всего, постоянное, устойчивое пользование жильем в том смысле, что никто не может быть произвольно лишен жилища, т.е. жилье неприкосновенно. Эта же формулировка включает поощрение жилищного строительства со стороны органов государственной власти и местного самоуправления; т.е. формулировка «каждый имеет право на жилище» должна толковаться только через последующие выражения ст. 40 Конституции РФ (пп. 1, 2, 3). 1.2. Жилищный фонд. Виды жилищного фонда Жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд (ст. 4 ЖК РСФСР). Понятие «жилищный фонд» более объемно раскрывается в Законе РФ от «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. «Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартиры, служебные жилые помещения»2. Этим же Законом введено понятие «недвижимость в жилищной сфере», означающее недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах этого имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Законодатель этим под' Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.JM952. Ст. 1865. 2 Российская газета. 1993. 23 янв.
10
11 черкивает ее значение как особого объекта права собственности, предполагающего наличие целого комплекса составных частей и требующего специального правового режима в условиях рыночной экономики. ,Отсюда по своему содержанию «недвижимость в жилищной сфере» шире понятия «жилищный фонд». В жилищный фонд не включаются нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Это означает, что они не могут использоваться для проживания граждан. В принципе, недопустимо их переоборудование в жилье. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать государству, объединениям, кооперативным, общественным организациям, гражданам. Структура (или виды) жилищного фонда определяется действующими законодательными актами РФ по-разному. Т_ак,
http://www.natahaus.ru/
ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР выделяет: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) общественный жилищный фонд (дома колхозов, других кооперативных организаций, профсоюзных, иных общественных организаций); 3) фонд жилищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд'. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 7) указывает пять видов фондов: 1) частный, 2) государственный, 3) муниципальный, 4) общественный, 5) коллективный. По Гражданскому же кодексу РФ (по форме собственности) можно выделить такие фонды, как частный, государственный, муниципальный. Очевидно, что классификация фондов, предусмотренная в вышеупомянутом Законе «Об основах федеральной жилищной политики», противоречит ГК РФ (часть первая введена в действие с 1 января 1995 г.). Такое противоречие преодолимо, если общественные, коллективные жилищные фонды отнести к частной собственности. 1
В юридической литературе отмечается, что границы жилищного фонда являются границами действия жилищного законодательства (Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР «Жилищное законодательство (комментарий)». С. 21). 12
По мнению П.В. Крашенинникова, жилищный фонд можно различать по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности (частный, муниципальный, государственный) и в зависимости от использования (жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными и муниципальными организациями; жилье, принадлежащее гражданам, используемое для извлечения прибыли)1. ЖК РСФСР в ст. 6, 43, 68 предусматривает ряд особенностей правового режима ведомственного жилья. Как часть государственного жилищного фонда, оно может находиться на балансе предприятия, учреждения, являющихся государственными юридическими лицами (федеральная, государственная собственность). Муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, находящегося в собственности района, города, входящих в ~нйх административно-территориальных образований, а также ведомственного фонда муниципальных предприятий. Из содержания ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» следует, что в составе муниципального может находиться ведомственный фонд, который был передан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действующим законодательством. Жилые помещения из этого фонда предоставляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР (о праве предприятия на повторное заселение жилья, переданного исполкому местного Совета). Если жилой фонд предприятия, ранее переданный в эксплуатацию жилищнокоммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то администрация района, города вправе распоряжаться этим фондом. Однако такое требование закона на практике не соблюдается; допускаются ошибки в разграничении ведомственного фонда и муниципальной собственности. К. обратился в суд с иском к супругам С. о выселении из квартиры, сославшись на то, что жилая площадь выделена его семье на основании ордера, однако ответчики вселились в квартиру и отказались ее освободить. По объяснениям 1
Крашенинников П.В. Вступительная статья к Жилищному кодексу РФ: Офиц. текст на 15 июля 1996 г. - М., 1996. С. IX.
13
ответчиков, жилая площадь предоставлена им предприятием в порядке реализации права на повторное заселение квартиры после освобождения ее работником предприятия. Решением Грязовецкого районного суда Вологодской области (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Вологодского областного суда, постановлением президиума Вологодского областного суда) в иске отказано. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений по тем мотивам, что собственником жилого помещения является
http://www.natahaus.ru/
администрация города, которая вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Предприятие, на котором работает С., права повторного заселения не имеет, поскольку норма ст. 45 ЖК РСФСР противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», установившему право собственника по распоряжению жильем. При передаче предприятием жилых помещений в 1988 г. на баланс жилищно-коммунального хозяйства городского Совета право повторного заселения не оговаривалось, и поэтому таким правом предприятие в настоящее время не располагает. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям. Как видно из дела, жилой дом, в котором находится спорная квартира, принят в эксплуатацию в 1980 г., находился на балансе ПМК-809 (впоследствии АОЗТ «Зодчий») и относился к ведомственному фонду. Квартира была заселена работником предприятия. В 1988 г. дом передан на баланс жилищно-коммунального хозяйства. В 1994 г. в связи со смертью прежнего жильца АОЗТ «Зодчий» приняло решение о передаче освободившейся квартиры семье С. и та в квартиру вселилась. Принимая решение по спору, суд исходил из того, что право повторного заселения, предусмотренное ст. 45 ЖК РСФСР, сохраняется за АОЗТ «Зодчий» независимо от того, что жилой дом стал муниципальной собственностью. При передаче дома на баланс городского Совета ПМК-809 являлось государственным предприятием и изменение формы собственности в связи с преобразованием в акционерное общество «Зодчий», по мнению суда, не означает, что названное право им утрачено. Суд счел, что предусмотренное 14 в ст. 45 ЖК РСФСР право предприятия на повторное заселение жилья, переданного им исполнительному комитету местного Совета, не противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики». С таким выводом суда согласиться нельзя. В соответствии со ст. 6 названного Закона собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог (в целом и по частям), продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются законодательство, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Таким образом, в Федеральном законе определено, что собственник жилья, в том числе находящегося в муниципальной собственности, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Если жилой фонд предприятия, ранее переданный в эксплуатацию жилищнокоммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то администрация города может распорядиться этим фондом. Право повторного заселения жилых помещений, переданных исполнительным комитетам местных Советов, предусмотренное в ст. 45 ЖК РСФСР, предприятием утрачивается, на что и обращено внимание в протесте прокурора. Право предприятия на повторное заселение утрачивается, если жилой дом, находящийся на балансе организаций жилищно-коммунального хозяйства местного Совета, передан в муниципальную собственность в установленном законом порядке. В деле нет данных о том, что жилой дом, по поводу которого возник спор, стал собственностью города в порядке, определенном законом, и суд не исследовал обстоятельств, связанных с изменением отношений собственности, хотя они имеют существенное значение. Так, в ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, являющегося собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Из содержания этой нормы следует, что в составе муниципального 15
http://www.natahaus.ru/
может находиться ведомственный фонд, который был передан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Жилые помещения в этом фонде предоставляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР о' праве предприятия на повторное заселение жилья, переданного исполкому местного Совета, поскольку муниципальной собственностью они не являются. В деле имеется постановление администрации Вологодской области от 7 декабря 1993 г. «О передаче ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность», где главам администрации городов и районов области предложено в срок до 1 января 1994 г. представить в комитет по управлению имуществом области графики очередности приема в муниципальную собственность ведомственного жилищного фонда. Данное постановление принято в связи с приватизацией государственных предприятий и на основании Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий». Как видно из содержания этого Указа, жилищный фонд исключен из состава объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, подлежащих приватизации. Вопросы передачи жилищного фонда в муниципальную собственность регулируются в пп. 2, 5 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» в приложении № 3 к данному постановлению1. В этих нормах, в частности, определено, что объекты государственной собственности (жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) дру1
Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992. № 3. С. 89. гим
юридическим лицам), независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Передача этих объектов в муниципальную собственность оформляется в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Для разрешения спора, связанного с правом повторного заселения жилья, суду важно выяснить вопросы относительно соблюдения порядка передачи жилищного фонда в муниципальную собственность. Существенные для дела обстоятельства судом не исследованы, и допущена ошибка в применении норм материального права, поэтому принятые постановления подлежат отмене1. В состав частного жилищного фонда входят жилые помещения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Выделенные Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» общественнъю и коллективные фонды теперь входят, как отмечалось^ в частный жилищный фонд. Последний включает жилые дома и жилые помещения колхозов, других кооперативов, профсоюзов, иных общественных организаций, жилищно-строительных кооперативов, индивидуальных собственников. Вышеупомянутый Закон РФ в ст. 12 выделяет понятие «жилищный фондЗ социального использования» как совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них2. Исходя из смысла ст. 671—688 ГК РФ, предусматривающих в основном коммерческий наем^можно было бы выделить (по характеру использования жилья) понятия: договора
http://www.natahaus.ru/
социального использования; договора коммерческого найма. 1
Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995. № 11. С. 2. В научной литературе иногда указывают на наличие маневренного жиищного фонда (жилые помещения, предназначенные для временного прования) и жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев. частности, см.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные Рава (пользование и собственность), комментарий, разъяснения. — М.: ю Рист, 1997. С. 79-84. 16
17 Действующее законодательство предусматривает возможность изменения правового режима жилищных фондов, перехода жилья из одного ведомства в другое, в ведение организаций и граждан. В этих условиях довольно актуальны защита жилищных прав граждан-нанимателей, обеспечение стабильности жилищных правоотношений в связи с изменением правового режима фондов и правопреемством после реорганизации юридических лиц. К. обратился в суд с требованием обязать АООТ «Сила» предоставить его семье отдельную благоустроенную квартиру. В 1984 г. после окончания института он был направлен работать инженером на опытный машиностроительный завод как молодой специалист. В апреле 1984 г. ему предоставили койко-место в общежитии и поставили на учет по месту работы для улучшения жилищных условий. В 1990 г. К. был уволен с работы по п. 1 ст. 33 КЗоТ РСФСР (ликвидация организации, сокращение штатов), после чего правопреемник приватизированного завода АООТ «Сила» отказался предоставить семье К. благоустроенное жилое помещение, сославшись на то, что статус молодого специалиста К. утратил по истечении трех лет с момента государственного распределения, а поскольку весь ведомственный жилищный фонд завода был передан на баланс местной администрации, АООТ «Сила» не отвечает по обязательствам опытного машиностроительного завода. Кроме того, выделение К. места в общежитии ответчик считает надлежащим исполнением обязательства предоставить ему жилье как молодому специалисту. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске К. было отказано. Суд согласился с доводами ответчика против заявленных истцом требований. По протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления отменены, как вынесенные с нарушением норм материального права. В соответствии с п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР гражданам, окончившим вузы и направленным в порядке распределения в другую местность, и членам их семей жилое помещение вне очереди предоставляется предприятиями, учреждениями, организациями, а в случаях, предусмотренных законодательством, -- органами исполнительной власти. Проживание истца в общежитии суд должен был рассматривать как временное — до обеспечения его семьи постоянным жилым помещением, а окончание 3-летнего срока работы молодого специалиста не прекращает этого обязательства. Не может быть признана основанием для прекращения обязательств предоставить жилье и реорганизация государственного предприятия в акционерное общество, так как в соответствии со ст. 20 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» приватизированные предприятия, в том числе и акционерные общества, отвечают по обязательствам, вытекающим из трудовых отношений. Передача ведомственного жилищного фонда АООТ «Сила» на баланс местной администрации сама по себе не подтверждает вывод суда об отсутствии у ответчика возможности исполнить жилищные обязательства. Было установлено, что АООТ «Сила» ведет собственное жилищное строительство и, в частности, готовило к заселению сданный в эксплуатацию (после капитального ремонта) жилой дом'. По особому правовому режиму использования следует выделить служебные жилые помещения и общежития (так называемые фонды специального назначения, ст. 7 ЖК
http://www.natahaus.ru/
РСФСР). Порядок пользования ими предусмотрен в ст. 101 — 110 ЖК РСФСР. Действующее законодательство различает жилые дома и жилые здания (помещения). К жилым зданиям (помещениям) следует отнести дома для престарелых, пансионаты, гостиницы, санатории и т.п. Проживание в них, как правило, является временным; предоставляются они в целях социального обслуживания ряда категорий граждан. Порядок вселения и условия проживания в них предусматриваются постановлениями Правительства РФ, ведомственным нормативным актом2. Жилые здания (помещения), в принципе, не относятся к жилому фонду, и возникающие в связи с проживанием в них отношения не охватываются жилищным законодательством. 1
Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996. № 2. С. 7. В частности, постановление Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. «Об ут-еРЖдении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ, 1997. № 18. Ст. 2153).
18 19 Как обоснованно отмечает В.Н. Литовкин, «из состава жилищного фонда давно уже исключены гостиницы вообще. Включать же гостиницы-приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи, тем более необоснованно, поскольку эти здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом»1. В жилищный фонд не должны включаться самовольно построенные дома, бараки2, садовые домики (без коммунальных удобств для постоянного проживания), железнодорожные «вагончики», служебные сторожевые «будки» и т.п. При выселении граждан, проживающих в этих помещениях, нельзя руководствоваться статьями ЖК РСФСР, нормами ГК РФ, регулирующими наем жилого помещения. Допустимо использование общих положений договора аренды (имущественного найма). Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся с соблюдением прав и законных интересов землевладельцев и землепользователей. Жилищный кодекс РСФСР выделяет: исключение из жилого фонда жилых домов и жилых помещений (ст. 8), перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые (ст. 9). Периодически в сроки, устанавливаемые Правительством РФ, производится обследование жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Следует различать организацию государственного учета жилищного фонда, которая ведется по единой системе на всей территории РФ3. Основной задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов. 1
Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право, 2000. № 1. С. 6. Бараком следует считать жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санузлом, рассчитанное на срок службы не более 20 лет. J Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в РФ» (Российская газета, 1997. 22 окт.). 2
Учет строений и жилых помещений производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, хранятся в БТИ, а также в органах системы Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. По смыслу ст. 9 ЖК РСФСР, перевод пригодных для проживания площадей в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Лишь в исключительных случаях такой перевод возможен по решению высших исполнительных органов — субъектов Российской Федерации. Заметим: такое предписание закона на практике не соблюдается. Случаи перевода жилых помещений в нежилые довольно распространены. Несмотря на требования об особом
http://www.natahaus.ru/
характере перевода, на ограничения, многочисленные согласования (с органами архитектуры; газовыми, канализационными службами, с телефонными станциями и т.п.), в ряде крупных городов приобретает характер обычного перевод первых этажей жилых домов в офисы, нотариальные конторы, магазины, юридические консультации, адвокатские фирмы. 1.3. Управление жилищным фондом Управление жилищным фондом не является основным видом управленческой деятельности (в сравнении с управлением отраслями: промышленностью, сельским хозяйством, связью, строительством и т.п.) и поэтому имеет характер «производного управленческого воздействия». Эту систему управления можно было бы назвать «вторичной», базирующейся на сочетании территориальных и отраслевых принципов, находящейся под воздействием систем управления основным производством'. Характерной особенностью «вторичной» системы является объединение нескольких (близких по функциональной направленности) управляемых звеньев либо вхождение ее в хему управления основными отраслями. Таковы, к примеру, 'стемы министерств и государственных комитетов: эконоЛитовкин В.Н. Комментарий к ст. 6 ЖК РСФСР (Государственный жи-иШный фонд) // Жилищное законодательство. Комментарий. С. 30. 20 21
мического развития и торговли, сельского хозяйства и продовольствия, строительства и жилищно-коммунального комплекса. Они позволяют рационально использовать более развитую инфраструктуру управленческих звеньев основных отраслей в интересах «вторичных». Общее государственное управление в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда осуществляется Правительством РФ, правительствами республик в составе Российской Федерации, администрациями краев и областей; их нижестоящими управленческими звеньями в городах, районах, поселках. Управление ведомственным жилищным фондом осуществляется министерствами, ведомствами, а также подчиненными им предприятиями, учреждениями, организациями; общественно-кооперативным жилищным фондом -органами управления колхозов, других кооперативных организаций, их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций. Специально уполномоченным государственным органом в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда выступает Государственный комитет РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу1. Госстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим межотраслевую координацию и функциональное регулирование деятельности в области архитектуры, градостроительства, жилищной политики и жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Структурным подразделением Госстроя России выступает Департамент жилищно-коммунального хозяйства2. Его основные задачи: разработ1
Указ Президента РФ от 25 мая 1999 г. «О структуре федеральных органов исполнительной власти» (Собрание законодательства РФ. 1999. № 22. Ст. 2727); постановление Правительства РФ от 30 июня 1999 г. «Вопросы Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу» (Собрание законодательства РФ, 1999. № 27. Ст. 3388). 2 Положение о Департаменте жилищно-коммунального хозяйства утверждено 20 декабря 1994 г. (Сб. «Экономические правоотношения в жилищно-коммунальном хозяйстве» (Проблемы, опыт, документы). Т. 2. — М., 1996. С. 471; надо полагать, в связи с реформой в жилищно-коммунальной сфере правовое положение Департамента будет пересмотрено; постановлением Правительства РФ от 27 февраля 1999 г. создана Правительственная комиссия по реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Собрание законодательства РФ. 1999 № 10. Ст. 1252). ка
и обеспечение реализации государственной политики в области жилищного хозяйства, координация деятельности производственных предприятий, определение стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства, правовое и организационное обеспечение экономической реформы, организация мероприятий по надежной сохранности жилищного
http://www.natahaus.ru/
фонда и объектов коммунального назначения, дальнейшее повышение уровня благоустройства жилищ, улучшение санитарного состояния населенных пунктов и др. Госстрой России управляет территориальными органами ЖКХ (государственными комитетами по жилищной и строительной политике республик в составе Российской Федерации, соответствующими управлениями краев и областей) как непосредственно, так и через администрации территорий. В республиках, краях и областях разработаны и приняты положения о государственных комитетах, управлениях по строительству и жилищной политике. Они предусматривают единую систему управления жилищнокоммунальным хозяйством в городах, районах, поселках. Как показывает практика, управленческие подразделения не всегда способствуют созданию и развитию перспективных предприятий жилищно-коммунального хозяйства: акционерных обществ, корпораций, холдинговых компаний, обслуживающих области, края, республики, города. Предприятия ЖКХ, обслуживающие город, район или отдельный населенный пункт, как правило, находятся в непосредственном ведении управлений (отделов) ЖКХ городских (районных) администраций. Организационно-правовыми формами этих предприятий являются несовершенные в организационно-правовом плане тресты жилищно-коммунального хозяйства, жилищно-эксплуатационные организации (пользующиеся правами юридического лица). Особенности их функционирования — ориентиры на бюджетное финансирование, отсутствие прямой заинтересованности в результатах труда. Стало очевидным: сложившиеся организационно-правовые формы предприятий и объединений ЖКХ, структура Управления ими устарели и не соответствуют качественно новым требованиям. Договоры на коммунальное обслуживание не обеспечивают элементарного функционирования сис-гемы. Не создан действенный механизм энергосбережения. 22 23 Снижается надежность и устойчивое функционирование систем инженерного обеспечения'. В этих условиях неотложной стала коренная реформа жилищно-коммунальной сферы, т.е. переход от бюджетного дртирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. Начальные идеи реформы заложены в двух Законах РФ: «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г.2. (с последующими изменениями и дополнениями)3 и «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. (упомянутом выше). В них впервые сформулированы и основополагающие принципы реформы: преобразование отношений собственности; вступление в права собственности на жилье, развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда; оплата жилья и коммунальных услуг в размерах, обеспечивающих возмещение издержек; использование социального жилищного фонда. Сама же концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства одобрена Указом Президента РФ от 18 апреля 1997 г.4 Основными способами достижения целей реформы авторы концепции считают: совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве, переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг; социальная защита населения. Ныне (до начала реформы) жилищный фонд, как правило, находится на балансе у жилищноэксплуатационныя организаций, которые заключают договоры от имени жильцов со всеми коммунальными службами либо выполняют работы своими силами по принципу «сам себе заказываю, сам же выполняю и оцениваю»; по реформе же взаимоот1
Сиваев С.П. Проблемы и направления развития жилищно-коммунального комплекса // Жилищное право. 2000. № 2. С. 3—7. 2 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1991. № 28. Ст. 959.
http://www.natahaus.ru/ 3
Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 2. Ст. 67; Собрание законодательства РФ. 1994. № 16. Ст. 1864. 4 Собрание законодательства РФ. 1997. № 18. Ст. 2131; № 22. Ст. 2568.
ношения должны строиться с участием собственников жилого фонда - - предприятий, кооперативных организаций, муниципальных образований, а в случае приватизации жилишного фонда — жильцов. В качестве генерального заказчика на жилищно-коммунальные услуги выступают, как правило, местные органы исполнительной власти или созданные ими специальные структурные подразделения. Подрядчиками являются предприятия жилищнокоммунального хозяйства, владеющие основными фондами по эксплуатации, обслуживанию жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры. Во всяком случае предполагается создать такую схему, при которой предприятие-подрядчик гарантирует уровень надежности (качества) ремонтно-восстановительных работ. Здесь должны быть решены три взаимосвязанные задачи: а) «разрыв» сложившегося «клубка» заказчик — подрядчик; б) создание слаженной (независимой от подрядчика) системы заказчика; в) формирование договорных отношений между самостоятельными структурными подразделениями заказчика и подрядчика, т.е. связь последнего с заказчиком через обычные гражданско-правовые договоры. При этом система соглашений строится из двух блоков: 1) коммунальное обслуживание (обеспечение жителей теплом, водой, газом, электроэнергией и т.п.) и жилищно-коммунальное обслуживание; 2) предоставление услуг непроизводственного характера (оформление приватизации, регистрация и т.п.). Наряду с вышеизложенными принципами реформа предусматривает развитие конкуренции среди подрядчиков, создание системы социальной защиты населения и некоторые другие организационно-правовые меры. Однако суть ре-Формы -- формирование самостоятельной государственной системы заказчика, опирающейся на принципиально новые гражданскоправовые договоры с подрядчиками1. Характерной является практика создания системы заказ-1иков и корректив в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством г. Самары. 15 марта 1994 г. администрация рода приняла постановление «О разграничении компетен-* и полномочий по уровням управления городским хо-1йством «город -- район» в решении вопросов жилищноФорматов И. Жилищно-коммунальная реформа: планы и реальность // яйство и право. 1998. № 9. С. 57—63. 24 25
коммунального хозяйства и жилищной политики». По постановлению функции заказчика (а также контрольные функции) возложены на управление жилищно-коммунального хозяйства г. Самары (преобразованного впоследствии в Де-п,артамент жилищнокоммунального хозяйства), а также на специализированные подразделения — Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) в составе районных администраций. Департамент жилищно-коммунального хозяйства города осуществляет относительно ДЕЗ районов и некоторые управленческие функции. Районная администрация как непосредственно, так и через ДЕЗ управляет жилым и нежилым фондом, выступает заказчиком по всему комплексу вопросов жилищно-коммунального обслуживания. Договор на жилищно-коммунальное обслуживание заключается между вышеназванными заказчиками (на основе разграничения полномочий) и каждым самостоятельным подотраслевым «подрядчиком» (ремонтно-эксплуатацион-ным, водопроводноканализационным, тепло-, электро- и газоснабженческим, санитарной очистки, дорожного хозяйства и другими специализированными предприятиями). Когда предприятие ЖКХ является многоотраслевым и в его состав входят подразделения различных подотраслей, практикуется заключение генерального договора на жилищно-коммунальное обслуживание потребителей. Примерно по такой схеме осуществляется разделение функций заказчика и подрядчика в городах Москве, Рязани и Нижнем Новгороде. По всем признакам реформа, видимо, даст возможность преодолеть кризис в жилищнокоммунальной сфере, явится основополагающим звеном принципиально новой системы обслуживания. Но имеются ли (или созданы ли) на местах условия для реализации
http://www.natahaus.ru/
положений реформы? Как показывает состояние дел в самой жилищно-коммунальной сфере, практика разработки и принятия программ, таких условий пока нет. Прежде всего, намеченные сроки реформы не соответствуют реальным возможностям территорий; законодательство РФ не сбалансировано с материально-техническими, финансовыми ресурсами, реальными перспективами социально-экономического развития. В ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» выделено: «Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осу26
шествляется поэтапно в течение 5 лет». К 1997 г. выяснилось, что этот срок нереален. Поэтому в концепцию реформы включили запись: «Сложившаяся ситуация потребовала увеличения конечного срока перехода предприятий жилищно-коммунального хозяйства на самоокупаемость с 5 до 10 лет». Между тем в том же 1992 г. было очевидным: в силу тяжелого социально-экономического положения страны 5-летний срок ничем не подкреплен. Теперь установлен 10-летний срок, и он истекает в 2002 г. Будет ли осуществлена реформа к этому времени в полном объеме? По всей вероятности, и в 2002 или 2003 г. со ссылкой на «сложившуюся ситуацию» придется «накинуть» еще 5 лет. Ибо во многих областях свыше 50% населения не имеет возможности оплачивать полную стоимость жилищно-коммунальных услуг при значительных задолженностях по квартирной плате. Низким остается прожиточный минимум; продолжают снижаться реальные доходы. Вряд ли положение может измениться за два года коренным образом. 1.4. Жилищные отношения. Понятие, структурные особенности жилищного законодательства Жилье (жилое помещение) можно определить и как сооружение, построенное (возведенное) или приспособленное для удовлетворения материально-бытовых, социально-духовных, физиологических потребностей людей. Жилье служит и средством защиты от внешних опасных или неблагоприятных для здоровья природных явлений, нежелательного, незаконного вмешательства в личную жизнь. Толкование понятия «жилища» дал еще Пленум Верховного Суда СССР в постановлении «О судебной практике по делам о преступлении против личной собственности» от 5 сентября 1986 г.' Под жилищем следует понимать помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей (индивидуальный дом, квартира, комната в гостинице, дача, садовый домик и т.п., а также его составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека — балконы, застекленные веранды, кладовые и т.п.). 1
Бюллетень Верховного Суда СССР. 1986. № 3. С. 5.
27
Имея «крышу над головой», человек формируется как гражданин; дома он получает социально-духовные основы воспитания, удовлетворяет повседневные материальнобытовые потребности, создает семью, восстанавливает физические силы и трудоспособность. ' Характерной особенностью жилищных отношений является участие в них граждан в качестве нанимателей по заключенным договорам найма жилого помещения. То есть граждане пользуются жильем только как наниматели, не обладая правом собственности на него. При возникновении у жильцов права собственности вся сфера, связанная с проживанием, охватывается отношениями собственности. Поэтому в случае приватизации жилья жилищные отношения трансформируются в отношения, вытекающие из права собственности на это жилье (владения, пользования, распоряжения). По мнению ряда ученых-юристов, пользование приватизированными квартирами, в широком смысле слова, может быть отнесено к жилищным отношениям. Как считает П.И. Седугин, «...оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилищных помещений, производится по ставкам, определенным для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов... Эта и другие особенности
http://www.natahaus.ru/
пользования приватизированными квартирами позволяют рассматривать отношения по пользованию ими в качестве разновидности жилищных отношений...»1. Ю.К. Толстой же полагает, что «после приватизации квартиры возникло правоотношение собственности, которое носит абсолютный и вещный характер»2. Жилищные отношения, как правило, сводят к имущественным3 , связанным с предоставлением и пользованием жилыми помещениями. Такая квалификация представляется односторонней. Очевидно, что в процессе того же «предоставления жилья» возникает значительная группа организационно-управленческих отношений. Обоснованно утверждение Ю.К. Толстого, что «жилищное законодательство регулирует, с одной стороны, организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения 1
Седугин П.И. Жилищное право. - М.: ИНФРА М - НОРМА, 1997. С. 7. Толстой Ю.К. Жилищное право. — М.: Проспект, 1996. С. 27. 1 Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: Юрид. лит., 1990. С. 106. 28 2
(например, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений)»1. К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда)2. Поэтому в ч. II ст. 3 ЖК РСФСР особо выделено: «Отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством». Однако позиция законодателя в последнее время несколько изменилась. В жилищноправовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения по строительству и ремонту. Так, в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» понятие «жилищная сфера» раскрывается как «область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт». Такая позиция, как представляется, неоправданна с точки зрения структуры законодательного материала, особенностей жилищного и гражданского законодательства. И не убедительна позиция отдельных ученых, поддерживающих «объединение» жилищных и строительноподрядных норм. По мнению П.И. Седугина, «жилищные отношения образуют общую группу вместе со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), «незавершенное жилищное строительство» и др.), которые обычно выступают в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, поэтому между этими двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу; они образуют «жилищные отношения» в широком смысле»3. Даже в «широком смысле» эти нормы объединять нельзя. Ибо по своей предметной направленности, принципам, целям правового воздействия они различны, «Смешение» разных правовых институтов может привести к сложностям при рассмотрении споров в арбитражных судах и судах общей 1
Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 25. В работе рассматриваются и отношения по строительству жилья, выходя-е за пределы жилищного законодательства, являющиеся по характеру под-ядными правоотношениями. 3 Седугин П.И. Жилищное право. С. 4. 29
юрисдикции. Если строительство жилых объектов служит предпосылкой возникновения жилищных отношений, видимо, логично утверждение, что жилищные отношения возникают с момента сдачи объекта в эксплуатацию, получения ордера и начала вселения. Так ли это на самом деле? И как быть с принятием на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с установкой очередности, когда жилой дом еще не построен? Разве это не жилищные отношения, не по поводу предоставления жилья в будущем? Некоторые ученые-юристы стадию постановки на учет считают только предпосылкой возникновения жилищных отношений. Квалифицировать их только как «предпосылку», видимо, не верно, нельзя забывать о многочисленных жилищных спорах по поводу принятия на учет,
http://www.natahaus.ru/
очередности и др. Никто из практических работников не ставил под сомнение жилищноправовой характер этих споров. Поэтому, с правовой точки зрения, жилищные отношения возникают с момента принятия на учет граждан (имеющих право на безвозмездное получение жилья), нуждающихся в улучшении жилищных условий. По отраслевой принадлежности эти отношения в основном охватываются административным правом и квалифицируются как административно-правовые (конечно, возможны случаи их квалификации и как гражданскоправовых). С момента же начала вселения нанимателей по ордеру (по социальному найму) возникают гражданско-правовые отношения (охватываемые жилищным и фажданским законодательством) на основе равенства сторон, возмездности (по коммерческому найму — со времени заключения договора). Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением правовых и технических норм). Недопустимо квалифицировать как жилищный наем проживание людей в садовых домиках, вагончиках, «охранных будках», иных временных постройках, т.е. строениях, не принятых в эксплуатацию по установленным правилам как жилье. По одному из гражданских дел, рассмотренных в свое время Верховным Судом СССР, было разъяснено: «Право пользования жилым помещением в доме может быть признано лишь после принятия его в эксплуатацию и проведения регистрации в Бюллетень Верховного Суда СССР, 1985. № 2. С. 8.
исполкоме местного Совета народных депутатов»1. Поэтому при разбирательстве споров относительно помещений, не отнесенных к категории жилых, нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства. Допустимо применение общих правил договора аренды (имущественного найма), т.е. ст. 606-623 ГК РФ. Удовлетворяя иск акционерного общества о расторжении с Л. договора имущественного найма и освобождении площади в силу ст. 610 ГК РФ, суд исходил из того, что дом (сборно-разборное каркасно-щитовое строение), в котором проживает ответчик, в число жилых не включен, а находится на балансе акционерного общества. Квартира Л. в этом доме была передана по договору имущественного найма (аренды), ответчик с работы уволился. Последующие судебные инстанции оставили решение в силе. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям. Согласно ст. 50 ЖК РСФСР пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется по договору найма и правилам пользования жилыми помещениями. Жилье в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляется фажданам в бессрочное пользование (п. 2 ст. 10 ЖК РСФСР). Таким образом, в силу закона, действовавшего на момент предоставления квартиры Л. (1989 г.), жилое помещение могло быть передано ему в пользование бессрочно по договору жилищного найма, а не аренды, и при рассмотрении дела следовало руководствоваться нормами жилищного, а не гражданского законодательства. Факт отсутствия регистрации дома как жилого в соответствующих органах не свидетельствует, что этот дом таковым не является. Согласно техническому паспорту упомянутый Дом жилой, имеет центральное отопление и электроосвещение, состоит из двух квартир, в каждой из которых есть несколько жилых комнат, кухня, коридор, ванная. Ответчик ежемесячно вносил квартплату, имел постоянную прописку в квартире, по поводу которой возник спор. Однако этим Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 9. С. 10—11. 30
http://www.natahaus.ru/
31
обстоятельствам суд оценки не дал1. Не являются жилищными и отношения в связи с проживанием некоторых категорий граждан (пенсионеров, инвалидов, командированных и др.) в домах для престарелых, пансионатах, санаториях-профилакториях, гостиницах и т.п. Отношения эти (называемые «по социальному обслуживанию») охватываются пенсионным, трудовым и, частично, гражданским законодательством. Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы. Их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров. К ним примыкают общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания граждан и некоторые другие. Как родовое понятие «жилищные отношения» охватывают общественные связи: а) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму); б) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма); в) в области пользования служебными жилыми помещениями, общежитиями (как особую группу); г) по эксплуатации жилья в ЖСК, ЖК (до полного погашения стоимости); д) в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда; е) по жилищно-коммунальному обслуживанию граждан собственников жилья. Жилищные отношения, урегулированные правом (или охваченные правом), приобретают форму правоотношений. Регулирование осуществляется такими отраслями, как гражданское, административное, государственное, финансовое право. Как отметил Ю.К. Толстой, «регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права, причем далеко не все из них кодифицированы. Именно поэтому жилищное законодательство и относится к комплексным правовым образованиям, состоящим из различных по своей Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 26.
юридической природе нормативных актов и норм»'. Как представляется, жилищное законодательство относится к комплексной отрасли законодательства1, включающей нормы различных отраслей права в связи с общественными потребностями использования разных методов, принципов правового воздействия. Так, вопросы принятия на учет опираются в основном на методы власти и подчинения. При формировании договорных отношений используются методы гражданского права: равенства, имущественной самостоятельности сторон. Имеется точка зрения, что «...возможность (право) получения жилища реализуется через административные правоотношения, состоящие как бы из двух составных частей: правоотношения по постановке граждан на учет для улучшения жилищных условий; правоотношения по поводу очередности предоставления гражданам жилых помещений»2. Как считает Ю.К. Толстой, «характеристика жилищных правоотношений не завершается раскассированием по отраслям права. Необходимо учитывать, к какому виду правоотношений, хотя бы в пределах гражданского права, они относятся (вещные или обязательственные)»3. В административном праве жилищные правоотношения, на наш взгляд, относятся к регулятивным и охранительным отношениям, внеаппаратным (внешним), предполагающим взаимодействие с гражданами в процессе реализации их социальноэкономических прав. Охранительные правоотношения призваны обеспечить защиту, нормальную, созидательную деятельность государственных органов в сфере управления; граждан в процессе использования ими имущественных благ (в частности,
http://www.natahaus.ru/
ответственность за административные правонарушения в области жилищнокоммунального хозяйства и благоустройства — ст. 141—1573 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях). В государственном (конституционном) праве жилищные
Чигир В.Ф., характеризуя жилищное законодательство как комплексную )тРасль законодательства, отмечает, что оно (жилищное законодательство) — одукт систематизации норм права и нормативных актов (Чигир В.Ф. Жилищ-°е право. Минск. 1986. С. 18-19). Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищное право. Пользо'е и собственность: Комментарии и разъяснения. С. 118. Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 26.
33
32 отношения охватываются сферой реализации прав и свобод человека и гражданина (ст. 23—25, 27, 35, 40 Конституции РФ). В финансовом праве они частично входят в материальные бюджетные правоотношения, т.е. финансовые ресурсы 'государства, перечисляемые на управление, эксплуатацию, обеспечение сохранности жилищного фонда, а также на компенсацию (субсидии) по жилищно-коммунальному обслуживанию. Вместе с тем жилищные отношения выступают в виде правоотношений по формированию и использованию финансов предприятий на указанные цели. Как было отмечено, жилищное законодательство — комплексная отрасль, включающая нормы различных отраслей права. Каково же соотношение этого понятия с жилищным правом? Последнее употребляется в юридической литературе довольно часто в разном смысловом значении: как совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующая отношения пользования жилыми помещениями1, как «...нормы права, на основе которых они возникают (жилищные правоотношения), составляют самостоятельный институт гражданского права, именуемый жилищным правом»2 . И.Л. Брауде обоснованно считал, что жилищное право не образует самостоятельной отрасли права в единой системе советского права3. Ученый исходил из традиционных взглядов на отрасль права, характеризующуюся тремя основными признаками: правовая общность, юридическое своеобразие (особый метод регулирования), специфический предмет регулирования. Жилищное законодательство хотя и имеет дело со специфическим предметом правового воздействия, но не располагает особым методом регулирования. Использует, как отмечалось выше, методы отдельных отраслей права (гражданского, административного, государственного, финансового). По мнению В.Н. Литовкина, «жилищное право является составной частью гражданского права, специальные нормы гражданского права, регламентирующие владение и пользование чужим жильем»1. Ученый прав в том смысле, что значительные нормы жилищного законодательства по отраслевой принадлежности относятся к гражданскому праву. Однако следует провести разграничение гражданско-правовых норм, содержащихся в Жилищном кодексе РСФСР, с одноименными нормами в самом Гражданском кодексе РФ. Положения ГК РФ в отношении Жилищного кодекса (в том числе содержащихся в нем гражданско-правовых норм) выполняют роль субсидиарного применения2. Сказанное вытекает из ч. III ст. 51 ЖК РСФСР: «К отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, в соответствующих случаях применяются также правила гражданского законодательства». Того, что жилищное право не является самостоятельной отраслью права, в настоящее время придерживается большинство ученых-цивилистов. Так, П.И. Седугин пишет: «Как комплексная, вторичная отрасль права жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права: так, для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (равенство сторон, их имущественная самостоятельность); для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом,
http://www.natahaus.ru/
других отношений организационного, управленческого характера - - метод административного права (метод власти — подчинения)»3. Ученый прав относительно квалификации «жилищного права» как комплексной, вторичной отрасли. Его позиция соответствует общетеоретическим положениям. Однако П.И. Се-дугин не определил, к какому виду комплексных отраслей -комплексноспециализированному или комплексно-интегри1
Основы советского жилищного законодательства. — Свердловск. 1981. С. 45. Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 16. 3 Брауде И.Л. Некоторые вопросы системы советского права// Ученые записки ВИЮН. Вып. 4. 1955. С. 21. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство — соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отрас-'евое законодательство. — М., 1995. С. 22. Интересны по этому поводу соображения Ю.К.Толстого: «Нормы граждап-эго законодательства применимы ко всем жилищным отношениям, незави-ю от оснований их возникновения, если эти отношения носят гражданско->вой характер и не урегулированы специально распространенными на них >мами жилищного законодательства». Жилищное законодательство (коммен-ки) (коллектив авторов) — М.: Юрид.лит., 1991; Толстой Ю.К. Коммента-кст. 51 ЖК РСФСР. С. 174. 3 Седугин П.И. Жилищное право. С. 14. 34 35 2
рованному -- относится жилищное право. Представляется, что оно относится к комплексно-специализированной отрасли, формируется «на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования отдельных специфических участков общественных отношений»1 . Все это — теоретические суждения, возможно имеющие какие-то отдаленные перспективы. Но сегодня, как показывает жизнь, практическое значение «комплексной отрасли права» минимальное в сравнении с «комплексной отраслью законодательства». Для арбитражных судов, судов общей юрисдикции более значимо понятие «комплексная отрасль законодательства». Логичнее применять термин «жилищное законодательство», чем «жилищное право», «транспортное законодательство», чем «транспортное право», «банковское законодательство», чем «банковское право», и т.д. Такое положение объяснимо, поскольку в комплексных отраслях нет «главных черт юридического своеобразия», так необходимых для практического применения. Еще в 1972 г. С.С. Алексеев писал: «Комплексные отрасли имеют лишь особый предмет (рассматриваемый в иной плоскости, нежели предметы основных отраслей) и некоторые черты юридического своеобразия, а именно - - самостоятельную область законодательства, некоторые единые принципы, положения, приемы регулирования. У них нет главных черт юридического своеобразия — «своего» метода и механизма регулирования»2. При определении понятия «жилищное законодательство» прежде всего следует выделить признак «целенаправленно построенной системы законодательных и подзаконных актов». Систему, обладающую комплексным нормативным правовым характером и содержанием. Жилищные отношения регулируются этой системой актов, включающих нормы различной отраслевой принадлежности с особыми методами правового воздействия. «Жилищное законодательство — комплексное, в нем соединились правовые нормы разных отраслей российского права, отличающихся друг от друга по средству, методу и признакам регулирования общественных от1 2
Алексеев С.С. Проблемы теории права. — Свердловск. 1972. Т. 1. С. 149. Алексеев С.С. Проблемы теории права. С. 144.
36
ношений, но объединенных целью сформировать нормативно систему удовлетворения жилищных потребностей в стране на базе одного объекта регулирования, каким является жи-лише, законченное строительством, принятое в эксплуатацию и подлежащее использованию по назначению»1. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к
http://www.natahaus.ru/
предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Регулирование жилищных отношений осуществляется на разных уровнях, двумя системами законодательства (Российской Федерации и ее субъектов). Согласно п. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. Однако разработка и принятие некоторыми республиками «собственных» жилищных кодексов породили нежелательное явление «состязательности»; возникли сложности из-за несогласованности ряда норм, наличия противоречивых положений. Факты огульного толкования понятия «суверенитет республики», попытки придать ему абсолютный характер, упорное нежелание привести республиканские нормативные правовые акты в соответствие с федеральными выявили отсутствие действенного механизма реализации верховенства, приоритетного значения законов Федерации. Становление жилищного законодательства (в основном путем выделения норм из гражданского и административного законодательства) началось (с формальной точки зрения) со времени принятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик2 (24 июня 1981 г.). Ряд положений этого закона до сих пор имеет регулирующее значение. В частности, положение ст. 22 о том, что «норма жилой площади устанавливается законодательством союзной республики в размере не менее 9 квадратных метров на одного человека» (так называемая санитарная норма, не предусмотренная ЖК РСФСР). Жилищный кодекс РСФСР принят 24 июня 1983 г.3 Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жи-ищное право. 2000. № I. С. 3. ^ Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834. ' Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883. 37
Он стал кодифицированным, комплексным и универсальным нормативным правовым актом, охватывающим значительный круг общественных отношений в жилищной сфере. В Кодекс включены наиболее принципиальные и значимые правовые нормы, регулирующие отношения с момента возникновения права на жилую площадь до его утраты. В него также включены положения об управлении жилищным фондом, обеспечении сохранности жилищного фонда, ответственности за нарушение жилищного законодательства. Практика работы судов общей юрисдикции, органов власти и управления, профсоюзных комитетов показала действенность и довольно высокий уровень эффективности Жилищного кодекса РСФСР. Оказались жизнеспособными приемы систематизации правовых норм по разделам и главам, использование юридических конструкций. По своей социальной ценности, значимости он занял место одного из определяющих кодифицированных актов по регулированию организационно-имущественных отношений наряду с Гражданским и Земельным кодексами. Вместе с тем бурно развивающиеся социально-экономические процессы со времени принятия Кодекса показали необходимость пересмотра ряда его положений: отмены устаревших норм, внесения изменений и дополнений. Так, в разделе III «Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями» была включена глава 1' «Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда»' (Законом РСФСР от 6 июля 1991 г.). Изменена редакция ст. 127— 136 главы 6 «Пользование жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда». Исключены п. 6 ст. 73, п. 1 ст. 95 (относительно прав проживания в домах предприятий, учреждений и организаций). Признаны не соответствующими положениям Конституции РФ части I и II ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. II ст. 60 (по решениям Конституционного Суда РФ от 25 апреля и 23 июня 1995 г.) В связи с введением в действие с 1 марта 1996 г. части второй Гражданского кодекса РФ жилищные отношения (в основном применительно к договору коммерческого най-
http://www.natahaus.ru/
ма) регулируются ст. 671—688. По смыслу постановления Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР1, Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 20 декабря 1983 г. «О порядке введения в действие Жилищного кодекса РСФСР»2 Жилищный кодекс действует на всей территории Российской Федерации без каких-либо исключений. Не изменилось это положение и в связи с принятием Конституции РФ 1993 г., отнесением жилищного законодательства к предмету совместного ведения России и ее субъектов, а также заключением договоров между ними «О разграничении предметов ведения и взаимном делегировании полномочий между органами государственной власти», т.е. Жилищный кодекс РФ продолжает действовать без каких-либо изъятий на всей территории России. Однако, как отмечалось выше, положение изменилось в связи с принятием некоторыми республиками — субъектами Российской Федерации «своих» жилищных кодексов. Сложилась ситуация, когда на территории этих республик начали действовать два законодательных акта по одному и тому же виду общественных отношений — ЖК РСФСР и ЖК республики, что оборачивается нежелательным для правоприменительной практики «соперничеством». Положение усугубляется тем, что ЖК республик по ряду принципиальных вопросов противоречат ЖК РСФСР, нарушают важнейшие социальные права граждан3. При этом «не срабатывает» механизм приоритетного значения законов РФ; наоборот, имеют место тенденции придать главенствующее значение жи-лищно-правовым актам субъектов Российской Федерации (вплоть до попыток ограничить применение ЖК РСФСР при разрешении конкретных споров). Видимо, обращая внимание на это обстоятельство, П.И. Се-дугин отметил: «Развитие жилищного законодательства субъектов Российской Федерации, очевидно, будет идти главным образом по пути издания отдельных законов и иных нормативных 1
Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №28. Ст. 963. Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983. № 26. Ст. 884. 2 Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 51. Ст. 1781. 1 Жилищно-правовые акты Республики Башкортостан длительное время не Допускали в противовес требованиям законодательных актов РФ приватизацию служебной жилой площади в совхозах. 1
38
39 правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов Федерации»1. Предложение ученого обоснованно и заслуживает поддержки. Разработан и опубликован проект Жилищного кодекса РФ2. Если он будет принят, представляется нецелесообразным (е целях недопущения «состязательности» актов) принятие жилищных кодексов субъектами Российской Федерации. В интересах единой, унифицированной системы правового регулирования им должны быть предоставлены права по разработке отдельных нормативных правовых актов в жилищной сфере в пределах полномочий и в соответствии с ЖК РФ. Понятие «предмета совместного ведения» по п. «к» ст. 42 Конституции РФ отнюдь не означает обязательности разработки и принятия ЖК на уровне республики. Обратим внимание еще на одно обстоятельство: на правовой статус гражданина республики -- субъекта Российской Федерации и статус гражданина страны. Как гражданин, к примеру, Республики Татарстана, одновременно являясь гражданином России, должен относиться к двойной системе законодательства, двум ЖК, регулирующим жилищные отношения с его участием? Если суд при рассмотрении его спора руководствуется только ЖК Республики Татарстан, вправе ли он со ссылкой на приоритетное значение ЖК РСФСР добиваться именно его применения по данному спору как гражданин РФ? Очевидно, вправе. Все эти проблемы возникают в связи с непродуманной (двойной) системой регулирования общественных отношений в сфере важнейших социально-экономических прав граждан. Можно было бы решить эти проблемы и иным путем. Если законодатель считает нецелесообразным лишение права
http://www.natahaus.ru/
республик принимать ЖК, то на федеральном уровне следует ввести Основы жилищного законодательства, в соответствии с которыми и должны быть разработаны ЖК субъектов (по примеру формирования системы законодательства бывшего СССР в горизонтальной плоскости). Как отмечалось, ЖК РСФСР продолжает действовать с учетом изменений, внесенных важнейшими законодательными актами в жилищной сфере. К ним, прежде всего, относится Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фон1
Седугин П.И. Жилищное право. С. 43. 1 Российская газета. 1994. 8 окт.
40
да» (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998)', устанавливающий основные принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяющий правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Согласно закону приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших свое жилье, — по месту его бронирования. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»2 (с изменениями и дополнениями от 12 января 1996 г. и 21 апреля 1997 г.) предусматривает новые принципы формирования и развития жилищных отношений в условиях рынка. Введены понятия: социальная норма жилья, жилищный фонд социального использования, недвижимость и др. Установлено, что оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма осуществляется в размерах, обеспечивающих возмещение издержек на содержание и ремонт жилья. На улучшение эксплуатации, повышение ответственности собственников жилья по содержанию мест общего пользования в многоквартирных домах направлен Закон РФ «О товариществах собственников жилья»3. Его действие распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые (в процессе строительства и реконструкции) кондоминиумы, на товарищества домовладельцев, жилищные, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом, иные объединения собственников в жилищной сфере. По довольно значительному кругу жилищных отношений издаются указы Президента РФ, принимаются постановления Правительства РФ4. В плане конкретизации положений ' Собрание законодательства РФ. 1998. № 13. Ст. 1472. 2 Собрание законодательства РФ. 1997. № 17. Ст. 1913. 3 Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963. 4 Выделим Указ Президента РФ от 9 апреля 1993 г. «О мерах по обеспечению права граждан на жилище» (Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 15. Ст. 1248); постановление Правительства РФ от 18 января '2 г. «О внесении изменений, дополнений и признании утративших силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений» (Собрание постановлений РФ. 1992. № 6. Ст. 31).
41
ЖК РСФСР и иных законодательных актов жилищные отношения регламентируются правилами, инструкциями. Так, «Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» были утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г.1 25 сентября 1985 г. постановлением Совета Министров РСФСР были утверждены «Правила пользования жилыми помещениями и придомовой территорией в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР2. Инструкция о порядке бронирования жилого помещения была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. (действует в редакции от 28 февраля 1996 г.). В разрешении жилищных споров важную роль играют руководящие постановления Пленума Верховного Суда РФ. Продолжают действовать постановления Пленума бывшего Верховного Суда СССР. В частности, в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.)3 рассмотрены актуальные
http://www.natahaus.ru/
вопросы судебной практики, даны разъяснения, толкования действующих жилищноправовых норм. Весьма значимо для практики постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»4. На разъяснение норм о признании ордера недействительным и о выселении, применении ст. 45, 46 ЖК РСФСР посвящено постановление Пленума Верховного Суда • РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с изменениями и дополнениями на 25 октября 1996 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР»5. Практические вопросы применения законодательства о приватизации жилья рассмотрены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»6. 1
Жилищное законодательство России. — М. 1997. С. 58—63. Жилищное законодательство России. С. 90—101. 3 Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8. 4 Жилищное законодательство России. — М. 1997. С. 10—15. 5 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 1. С. 4. * Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2. 42 2
Глава II ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 2.1. Право граждан на получение жилого помещения Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право получить в пользование жилое помещение в домах государственного или общественного жилищного фонда (ст. 28 ЖК РСФСР). Обратим внимание на выражение этой статьи: «граждане, нуждающиеся в улучшении». Логико-грамматическое его толкование приводит к выводу, что в принципе все граждане имеют «крышу над головой», надо только улучшать их жилищные условия. То, что десятки тысяч граждан — бездомные, «бомжи» — вообще не имели жилья, это в расчеты прежних правителей не входило. В обществе, строящем развитое коммунистическое общество, не могло быть бездомных. Не забудем, что Жилищный кодекс РСФСР был принят в 1983 г., когда люди еще верили в возможности советского правительства, находились под воздействием агрессивной коммунистической идеологии, когда еще можно было их обманывать «светлым будущим», создавать обстановку эйфории через множества законодательных и подзаконных актов, не сбалансированных денежными, материальными ресурсами. Понимая несоответствие между вышеупомянутым выражением и реальной действительностью, многие ученые подвергали его расширительному толкованию, охватывающему случаи, когда граждане вообще не имели какого-либо жилья. Так, П.И. Седугин пишет: «Под понятие «граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий» подпадают две 43
категории граждан: 1) те, кто вообще не имеет жилого помещения, 2) лица, улучшающие жилищные условия»1. Как представляется, под «улучшение» трудно подвести «отсутствие», поэтому редакция этой статьи должна быть приведена в соответствие с реальной ситуацией, т.е. «граждане, не имеющие жилья, а также нуждающиеся в улучшении...». Жилые помещения предоставляются гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте (если иное не установлено законодательством). «Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений»2 предусматривают возможность принятия на учет и граждан, проживающих в близлежащем населенном пункте (на основе разрешения администраций областей и краев и с учетом длительной добросовестной работы на производстве). Получение жилья
http://www.natahaus.ru/
в жилищном кооперативе предполагает членство, внесение соответствующих паевых платежей. Под постоянным проживанием по смыслу «Примерных правил учета...» понималось наличие постоянной прописки. В связи с введением в действие закона «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»3 положение о прописке утратило силу4. На основе постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. утверждены «Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации»5. Теперь регистрационный учет (вместо прописки) устанавливается в целях ' Седугин П.И. Жилищное право. С. 89. 2 Жилищное законодательство России. С. 58—69. 1 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1993 г., № 32, ст. 1227. 4 Заключением Комитета Конституционного надзора СССР от 26 декабря 1990 г. № 11 (2-1) было признано, что положения о прописке ограничивают право граждан на свободу передвижения и свободу выбора местожительства и должны быть устранены из законодательства путем его пересмотра с целью замены разрешительного порядка прописки регистрационным. (Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 43.) В последующие годы в нормативных правовых актах слово «постоянная прописка» заменены на регистрацию по месту жительства. 5 Российская газета, 1995. 27 июля.
44
обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. Регистрационный учет, определяющий место проживания гражданина, дает право требовать предоставления жилья в случае нуждаемости. Супруг, члены семьи, иные лица, принятые на регистрационный учет по одному адресу, но фактически проживающие по другому, обычно не обладают правом на улучшение жилищных условий по месту фактического проживания. Они могут утратить право на улучшение и по месту регистрационного учета (прописки) из-за фактического там непроживания. Действующее жилищное законодательство предусматривает исключение из общего правила постоянного проживания. По смыслу ст. 41' ЖК РСФСР, члены колхоза, другие работники могут быть приняты на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и обеспечены жилой площадью в домах колхозов независимо от постоянного проживания в данном населенном пункте. Есть особенности в обеспечении жильем (в смысле требований к постоянному проживанию) депутатов (областного, краевого, республиканского, федерального уровня), судей, прокуроров, работников милиции, военнослужащих и их семей, некоторых других категорий граждан. Так, на основе Федерального закона от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих»1 лицам, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия на новое место военной службы жилые помещения по нормам и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и иными нормативными актами. Законом РФ от 28 июня 1997 г. «О беженцах»2 предусматривается создание фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами. Необоснованный отказ в постановке на учет может быть обжалован в суд на основе положений главы 24' ГПК РСФСР (жалобы на действия государственных органов, общественных организаций и должностных лиц, нарушающих права и сво1
Собрание законодательства РФ. 1998. № 28. Ст. 2331. Собрание законодательства РФ. 1998. № 30. Ст. 3613. 45 2
боды граждан)1. При рассмотрении таких споров представляется весьма важным учесть исключения из общих правил постоянного проживания в данной местности. Необходим также анализ сроков постоянного проживания, установленных в разных городах местными органами, с точки зрения незаконности, соответствия основным правам и свободам граждан.
http://www.natahaus.ru/
Нуждающиеся в улучшении жилищных условий члены жилищно-строительных кооперативов, граждане, имеющие жилой дом, квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях (ч. II ст. 28 ЖК РСФСР). Эти категории граждан вправе претендовать на бесплатное получение жилой площади в домах государственного, муниципального фонда социального использования при наличии оснований, предусмотренных ст. 28, 29 ЖК РСФСР. Одновременно они сохраняют членство в жилищных, жилищно-строительных кооперативах; жилой дом, квартиру в собственности без каких-либо ограничений. Недопустимы требования добровольно выбыть из членов кооператива и освободить помещение, а собственнику дома, квартиры — произвести их отчуждение или передать местной администрации, государственным предприятиям, общественным организациям «взамен» жилья в порядке улучшения (п. 2 ст. 213 ГК РФ). Вместе с тем возможна передача жилья «взамен» (в пределах правового режима жилья и без нарушений прав собственника), если размер предоставленной квартиры охватывает как недостающее по социальным нормам (ст. 40, 41 ЖК РСФСР), так и имеющееся у претендента жилье (к примеру, семье вместо положенной однокомнатной предоставляется трехкомнатная с условием передачи наймодателю двухкомнатной квартиры жильцов). Действующее гражданское законодательство не запрещает заключать такие соглашения. Право на жилое помещение большего размера с зачетом стоимости жилой площади приобретают лишь граждане, которым эта площадь принадлежит на праве собственности2. В Конституции РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуж1
Если требование гражданина вытекает из гражданско-правовых отношений, то оно должно быть рассмотрено в порядке искового производства. 2 Макаров Г. Предприятие, работник и жилой фонд // Хозяйство и право. 1999. № I.C. 124. 46
дающимся в жилье, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Также в соответствии со ст. 9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» устанавливается порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в жилье. Следовательно, меняется характер распределительных отношений в жилищной сфере. Право на бесплатное получение жилья сохраняется только за указанными категориями граждан. Другие должны зарабатывать его собственным трудом. Но можно ли, исходя из этих положений, утверждать, что сегодня только названные категории граждан должны приниматься на учет и обеспечиваться жильем в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма? Нет, такое утверждение противоречило бы смыслу действующего законодательства. Как предусматривается в ст. 10 упомянутого Закона о приватизации, в период перехода в рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет. Следовательно, сохраняется общий порядок обеспечения жильем всех граждан в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР, другими нормативно-правовыми актами. Что касается вышеприведенных положений Конституции, ст. 9 Закона о приватизации, то они, видимо, войдут в силу в будущем, после принятия Жилищного кодекса РФ, коренной разработки всех жилищно-правовых актов применительно к принципам рыночной экономики. Право граждан на получение жилья на основе «нуждаемости» и «постоянного проживания» в ряде мест дополняется показателем разряда доходов на одного человека. На основе постановления Правительства г. Москвы от 24 января 1997 г.1 ' Постановление Правительства г. Москвы «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы». 47
http://www.natahaus.ru/
нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть дееспособное физическое лицо, относящееся к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда в соответствии с перечнем, определенным Законом г. Москвы (т.е. с перечнем лиц, отнесенных к категории малоимущих). Как представляется, это постановление противоречит положениям Жилищного кодекса. 2.2. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий Как отмечалось в предыдущем параграфе, выражение «нуждающиеся в улучшении жилищных условий» не соответствует реальному положению дел. Прежде чем улучшить жилищные условия, необходимо обеспечить жильем тех, кто его не имеет. Основанием признания граждан не имеющими жилья и обладающими правом его бесплатного получения за счет государственного, муниципального жилищного фонда должна быть регистрация и постановка на учет в органах местной администрации. Следует организовать особый учет этих категорий граждан независимо от причин, по которым они оказались «выброшенными» на улицу (беженцы, «бомжи», лица, злоупотребляющие спиртными напитками, наркотическими веществами; душевнобольные). К ним следует также отнести лиц, выселенных без предоставления жилья; утративших его в связи с длительным нахождением в местах лишения свободы, уничтожением индивидуальных домов в результате пожаров, наводнений, других стихийных сил. Наряду с выявлением реальной ситуации и обеспечением их жильем (хотя бы временным «пристанищем»), данные по учету, возможно, «подстегнут» должностных лиц к мерам по разработке необходимой социальной политики. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ст. 29 ЖК РСФСР вышеупомянутыми «Примерными правилами учета граждан...» Перечень оснований, выделенных этими актами, не является исчерпывающим. Нуждающимися, прежде всего, признаются граждане: а) имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого правительствами рес48 публик в составе Российской Федерации, администрациями краев и областей, правительствами городов Москвы и Санкт-Петербурга. Этот уровень, или норма, устанавливается исходя из экономических возможностей «территорий и социальной обстановки»: обычно она бывает (как учетная норма) 8 кв. м полезной площади на одного человека. Для инвалидов Великой Отечественной войны, семей погибших воинов и приравненных к ним лиц, а также для других категорий граждан из числа имеющих право на первоочередное получение жилых помещений, могут быть предусмотрены более высокие нормы; эти льготные основания также предусматриваются вышеперечисленными органами. Колхозы, другие сельскохозяйственные кооперативы вправе устанавливать подобные льготы для колхозников, членов кооператива, а также работающих в этих коллективах по трудовым договорам, иных граждан на основе решения общего собрания членов кооператива (п. 7 Примерных правил учета граждан...). В жилищных кодексах некоторых республик предусматривается, что нуждающимися в улучшении жилищных условий -- независимо от обеспеченности жилой площадью — признаются проживающие в неблагоустроенных жилых домах жилищного фонда все инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших воинов, одинокие участники Великой Отечественной войны, инвалиды труда I группы, инвалиды I группы из числа лиц, пребывавших в составе действующей армии во время боевых операций, одинокие пенсионеры (ч. I, ст. 22 ЖК Республики Башкортостан). К., инвалид Великой Отечественной войны, проживающий в неблагоустроенном жилом доме площадью 31,0 кв. м совместно с женой, подал заявление в администрацию Советского района г. Уфы с просьбой принять его на учет и предоставить семье благоустроенное жилое помещение. Имеющаяся жилая площадь принадлежала К. на праве собственности. В ходе проверки жилищных условий установлено, что Дом заявителя не имеет централизованной канализационной сети. В соответствии с вышеуказанной нормой ЖК Республики Башкортостан К. был принят на учет и впоследствии обеспечен благоустроенным жильем.
http://www.natahaus.ru/
На практике возникают вопросы, связанные с предоставлением жилья, построенного за счет средств частных предприятий (акционерных обществ, обществ с ограниченной 49 ответственностью и т.п.). Обязательна ли для таких предприятий вышеуказанная норма принятия на учет (менее 8 кв. м)? Представляется обоснованной точка зрения Г. Макарова: является ли гражданин нуждающимся в улучшении жилищных условий, решает сам коллектив. Условия, на которых квартира будет выделена работнику предприятия, обычно о'формляются соответствующим договором, например договором коммерческого найма, который и станет для работника основанием заселиться в предоставленное ему жилое помещение1; б) проживающие в жилых помещениях (домах), не отвечающих, установленным санитарным и техническим требованиям. Признание нуждающимися по такому основанию не зависит от размера занимаемой площади, поскольку «потребность» возникает вследствие непригодности жилья для проживания. Как отмечается в юридической литературе, заключение о несоответствии жилого помещения установленным санитарным и техническим требованиям дается техническими, санитарно-эпидемиологическими службами2 на основе показателей аварийного состояния помещений, размещения жилого дома вблизи или в санитарнозапретной зоне предприятия, являющегося интенсивным источником шума, загрязнения воздуха; расположения жилых помещений в подвальных и цокольных этажах, примыкание жилых комнат к санузлам и т.д.3; в) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Список заболеваний, дающих право принятия на учет по этому основанию, утвержден Министерством здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г.4. Конкретный вид заболевания подтверждается заключением местных органов здравоохранения; г) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две или более семьи при отсутствии родственных отношений. 1
См.: Макаров Г. Предприятие, работник и жилой фонд. С. 121. См.: Седугин П.И. Жилищное право, С. 91. ' См.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство, М.: Юрид. лит., 1988 С. 68. 4 Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1983. № 7. С. 47. 2
Эти лица признаются нуждающимися независимо от размеров занимаемой жилой площади. Степень родства не имеет значения, но она должна быть подтверждена соответствующими данными; д) проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением. В Правилах предоставления жилья, в жилищных кодексах республик, других нормативноправовых актах предусматривается обязательность проживания в общежитиях не менее 3 лет. Иногда включаются дополнительные ограничения относительно граждан, произведших отчуждение собственного жилья ранее чем за три года до момента вселения в общежитие. Законность последнего вызывает сомнение, особенно в случаях перемены места жительства (в частности, в связи с переездом семьи в город, когда продается дом, находящийся в сельской местности); е) длительное время проживающие на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади. В Правилах предоставления жилья обычно предусматриваются продолжительность проживания на условиях поднайма либо найма жилых помещений не менее 3 лет. Изложенный перечень, напомним, не является исчерпывающим. Граждане могут быть
http://www.natahaus.ru/
признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий «по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, а также жилищно-правовыми актами субъектов РФ'. 2.3. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных УСЛОВИЙ, ведется, как правило, по месту жительства администрацией городов, районов, сел и поселков. 1
По Жилищному кодексу РСФСР основанием для признания нуждающимися признаются проживающие в одной комнате лица разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
50
51 Учет нуждающихся граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, которые имеют жилищный фонд и ведут жилищное строительство или принимают долевое участие в жилищном строительстве, ведется специально назначенными должностными лицами, а по их желанию — также по месту жительства (ст. 30 ЖК РСФСР, пп. 9, 10 Примерных правил учета). Граждане, временно отсутствующие в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы, принятые на учет для улучшения жилищных условий по месту постоянного жительства, не подлежат снятию с учета по мотивам их выезда и обеспечиваются жилой площадью независимо от наличия у этих граждан прописки в населенном пункте (по месту работы), где за ними сохраняется жилое помещение1. Принимаются на учет также граждане, оставившие работу на этих предприятиях (в учреждениях, организациях) в связи с уходом на пенсию; а в случаях, предусмотренных законодательством РФ, -работники медицинских, культурно-просветительных учреждений, предприятий общественного питания и других учреждений, организаций, непосредственно обслуживающие трудовые коллективы данных предприятий (учреждений, организаций). Пенсионер, поступивший на работу, сохраняет право учета по месту прежней работы. Работники медицинских, культурно-просветительных учреждений, предприятий общественного питания, жилищно-коммунального хозяйства, транспорта, бытового обслуживания, непосредственно обслуживающих трудовые коллективы (независимо от места нахождения), имеют право быть принятыми на учет, если по этим вопросам приняты специальные законодательные акты, конкретизирующие названные льготы. Без подобных актов право на учет не возникает. Разрешено принимать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий беженцев и вынужденных переселенцев независимо от времени проживания на данной территории'. 1
Постановление Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 г. «О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного проживания по условиям и характеру работы» (СП СССР. 1988. № 18. Ст. 54). 2 Постановление Правительства РФ от 3 марта 1992 г. «О мерах по оказанию помощи беженцам и вынужденным переселенцам» (Российская газета. 1992. j\fo 56. — в ред. постановления Правительства РФ от 28 февраля 1996 г.). 52
Инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и желающие получить жилое помещение, подлежат принятию на учет независимо от размера занимаемой площади1. Действующее законодательство РФ предусматривает и иные особенности принятия на учет2. Для принятия на учет подается заявление, к которому прилагаются: выписка из домовой книги, копии финансового лицевого счета, справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения, социальной защиты, другие необходимые документы (в частности, подтверждающие особые льготы). Документы фиксируются в книге регистрации (в отделе учета и распределения жилья) о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. После соответствующих проверок жилищно-бытовых условий принятие на учет производится по месту жительства -решением местной администрации; по месту работы -совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия
http://www.natahaus.ru/
(учреждения, организации). В последнем случае копии списков передаются местной администрации, которая вправе возвратить их на повторное рассмотрение. Заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца; решение (о принятии или отказе) сообщается гражданину в письменной форме. Учет граждан ведется по единому списку, из которого одновременно выделяется перечень лиц, имеющих право на внеочередное и первоочередное получение жилья. Б. вместе с несовершеннолетним сыном проживала в Тульской области на территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, в так называемой зоне проживания с правом на отселение. 1
Федеральный закон от 20 июля 1995 г. (24 ноября 1995 г.) «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 1995. №48. Ст. 4563). 2 Распоряжение Президента РФ от 6 июля 1997 г. «О правилах учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, федеральных государственных служащих, других работников федеральных органов государственной влас'и и иных государственных органов, образуемых в соответствии с Конституцией РФ, и предоставлении жилых помещений, находящихся в ведении Управления делами Президента РФ» (Собрание законодательства РФ. 1997. *• Ст. 3424); есть некоторые особенности учета и военнослужащих по 1а кону «о статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. (Собрание законодательства РФ. 1998. № 22. Ст. 2331). 53 _
В июне 1994 г. она с сыном заняла комнату размером 18,7 кв. м в трехкомнатной квартире в г. Москве, нанимателем которой являлся ее бывший муж. Б. неоднократно обращалась к главе районной управы «Люблино» с заявлением о внеочередном обеспечении жильем по Закону РСФСР от 15 мая 1991 г. «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Закона РФ от 18 июня 1992 г. и Федеральных законов от 24 ноября 1995 г., 11 декабря 1996 г., 19 ноября 1997 г. и 17 апреля 1999 г.), однако во включении в списки ей было отказано. Б. обратилась в суд с жалобой на действия главы управы «Люблино», как противоречащие названному Закону. Люблинский районный суд г. Москвы 22 июля 1999 г. в удовлетворении жалобы отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение суда в силе. Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений. Президиум Московского городского суда 15 июня 2000 г. протест удовлетворил, указав следующее. Отказывая заявительнице в удовлетворении жалобы, суд считал, что Б. согласно п. 7 ст. 17 и ч. 1 ст. 22 упомянутого Закона имеет право на одноразовое внеочередное обеспечение благоустроенной жилой площадью в домах государственного и общественного фонда по новому месту жительства, но лишь при условии признания ее нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с Положением о порядке учета граждан..., утвержденным постановлением Правительства Москвы от 13 мая 1997 г. Поскольку заявительница проживает в Москве менее 10 лет, то согласно указанному Положению она не может быть поставлена на учет I нуждающихся в улучшении жилищных условий, поэтому, как [ указал суд, действия главы управы являются правильными. С таким выводом согласиться нельзя. Суд первой инстанции правильно сослался на то, что граждане, добровольно выехавшие на новое место жительства из зоны проживания с правом на отселение в 1986 г. и в последующие годы, имеют право на одноразовое внеочередное обеспечение благоустроенной жилой площадью в домах государственного и общественного жилого фонда. 54
Однако суд не принял во внимание норму ч. 2 ст. 22 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» (в редакции постановления Правительства РФ от 28 февраля
http://www.natahaus.ru/
1996 г.) и ст. 33 ЖК РСФСР, в силу которых граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки. В соответствии с ч. 1 ст. 5 упомянутого Закона финансирование расходов по его реализации осуществляется из федерального бюджета. Он является специальным законом прямого действия, непосредственно регулирующим весь спектр правоотношений, связанных с катастрофой на Чернобыльской АЭС. Таким образом, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, добровольно выехавшие на новое место жительства, должны включаться там в отдельные списки лиц, имеющих право на внеочередное предоставление жилья, и общий порядок постановки на учет, предусматривающий в данном случае проживание в г. Москве не менее 10 лет, на них не распространяется. Исходя из этого, судебные решения были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение1. Принятые на учет включаются в особую Книгу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Жилищным законодательством предусмотрено правило их ежегодной (с 1 января по 1 апреля) перерегистрации. В течение этого периода могут быть дополнительно проверены жилищные условия очередников. Граждане состоят на учете (в очереди) до фактического получения жилья или снятия с учета по основаниям, предусмотренным законодательством. Право учета (очередности) сохраняется за временно отсутствующими, в частности, в период военной службы, учебы, при переходе на выборную должность, уходе на пенсию по возрасту и инвалидности; за семьями, потерявшими кормильца (состоявшего на учете), в других случаях, указанных Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 12. С. 12. 55
в специальных нормативно-правовых актах. В соответствии с Законом РФ «О занятости населения в Российской Федерации» (п. 3 ст. 13 Закона в редакции от 20 апреля 1996 г.)1 за гражданами, высвобождаемыми из организаций в связи с сокращением численности или штата, после увольнения сохраняется очередь на получение жилой площади. Ж., Н., М. и др. обратились в суд с жалобой на решение администрации и профсоюзного комитета Слободского предприятия по ремонту и пошиву меховых изделий «Северянка» от 15 марта 1994 г. о необоснованном снятии их с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Истцы ссылались на то, что были уволены по сокращению штата со снятием с учета нуждающихся. Решением Слободского районного суда Кировской области в иске было отказано. Судебная коллегия по гражданским делам и президиум Кировского областного суда оставили решение в силе. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту Генерального прокурора РФ отменила все прежние постановления. Судебная коллегия отметила: хотя предприятие, работники и строительная организация не заключили договор подряда на строительство, гражданско-правовые обязательства между сторонами возникли. Кроме того, предприятие не просто выполнило взятые на себя обязательства по строительству жилья в установленные сроки, но фактически ввело истцов в заблуждение, использовав полученные ими кредиты, а затем исключив их из списка очередников. То обстоятельство, что истцы в связи с трудовыми отношениями состояли по месту работы на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не исключает возникновения гражданско-правовых отношений между сторонами2. На основании ст. 32 ЖК РСФСР, п. 20 Примерных правил учета граждане снимаются с учета в случаях: 1) улучшения жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления им жилой площади; 2) выезда на другое постоянное место жительства; 3) выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улуч-
http://www.natahaus.ru/ 1 2
Собрание Законодательства РФ. 1996. № 17. Ст. 1915. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996 г. № 5, С. 3—4.
шении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет; 4) прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, если они состоят на учете по месту работы и никто из членов их семей не работает на этом предприятии, в учреждении, организации - - кроме случаев ухода на пенсию или перехода на выборную должность; семей, потерявших кормильца, увольнения по сокращению штата. Решение о снятии с учета принимается органами, принявшими граждан на учет, с извещением их в письменной форме. 2.4. Очередность и порядок предоставления гражданам жилых помещений Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ст. 33 ЖК РСФСР). Допустимо предоставление жилья не состоящим на учете в случаях неотложного расселения в связи со стихийными бедствиями (землетрясения, наводнения и т.п.), из домов, грозящих обвалом, подлежащих сносу, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется, как отмечалось, по единому списку. На основе этих данных в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на внеочередное и первоочередное получение жилых помещений. Составление списков внеочередни-ков и первоочередников безотносительно единого списка нарушает принцип, установленный п. 15 Примерных правил учета граждан. Принцип очередности (т.е. возникновения права получить жилье на основе времени подачи соответствующих документов о нуждаемости) не может быть нарушен ни с учетом меры труда гражданина (его заслуг), ни с учетом степени его нуждаемости. Вряд ли соответствует требованиям жилищного законодательства утверждение некоторых ученых о том, что 56 57
«...при подготовке списков обычно учитывается также острота нуждаемости гражданина в жилье»'. Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (с изменениями и дополнениями на 25 октября 1996 г.), нарушение правила очередности может служить основанием для признания ордера недействительным. С иском о признании ордера недействительным по указанному мотиву в суд вправе обратиться предприятие (учреждение, организация) или местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах. Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъектного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют (п. 7). Такое разъяснение, ограничивающее права граждан, как представляется, не соответствует духу и смыслу жилищного законодательства. Не соответствует оно и сложившейся судебной практике. К. обратился в суд с иском о предоставлении жилого помещения, сославшись на то, что с августа 1992 г. работает в акционерном обществе «Сев. НИИП» после окончания института, живет в общежитии, однако администрация не обеспечивает его жильем как молодого специалиста, выделяет жилые помещения другим работникам с нарушением очередности. Прокурор в интересах К. просил признать недействительным ордер на однокомнатную квартиру, предоставленную Л., по тем мотивам, что ордер выдан с нарушением прав К., который значится в списке очередников на внеочередное предоставление жилья. Архангельским областным судом исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело по кассационным жалобам
http://www.natahaus.ru/
ответчиков, решение суда оставила без изменения, указав следующее. Принимая решение по спору, суд правильно исходил из того, что К. пользуется льготой на внеочередное предоставление жилой площади как молодой специалист. Он нуждался в улучшении жилищных условий, Седугин П.И. Жилищное право. С. 98.
был включен в список очередников. Жилое помещение ему должно быть предоставлено с соблюдением очередности, что ответчиком выполнено не было1. Статья 34 ЖК РСФСР допускает возможность перенесения очередности гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия по согласованию с профсоюзным комитетом. Перенести очередность (но не исключить) можно за злостное нарушение трудовой дисциплины (к примеру, появление на работе в нетрезвом состоянии), пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества (в случаях, когда уголовная ответственность не связана с лишением свободы). По смыслу закона, перенесение очередности допустимо даже за одно правонарушение. Приведенный перечень не является исчерпывающим. Законодательством могут быть предусмотрены и иные правонарушения, при которых очередность по месту работы допустимо перенести. Жилищный кодекс РСФСР выделяет три вида очередей: так называемое внеочередное предоставление жилья (ст. 37), первоочередное (ст. 36)2 и в порядке общей очереди. В пределах каждого ее вида выделены довольно значительные категории граждан и случаи предоставления жилья на льготных условиях, т.е. «внутри» каждого вида создается своеобразная очередность в зависимости от времени поступления соответствующих документов. В условиях жесткой системы рынка, малых объемов жилья, предоставляемого для бесплатного заселения, многие правила внеочередного и первоочередного удовлетворения жилищных потребностей не реализуются. Само по себе установление законодательством трех видов очередей в таких условиях выглядит как «попытка» решить экономические проблемы правовым путем. Очевидно, что жилье надо больше строить, а не придумывать замысловатые правовые способы распределения его малых объемов. 58 1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 8. С. 5. В жилищных кодексах ряда республик в составе Российской Федерации выделяется льготный порядок предоставления жилья путем объединения внеочередного и первоочередного. В ст. 28 Жилищного кодекса Республики Башкортостан определен льготный порядок предоставления жилых помещений, что по содержанию совпадает со ст. 36 ЖК РСФСР (о первоочередном порядке). Внеочередной порядок предоставления жилья выделен в ст. 29 и касается только незаконно осужденных граждан. 2
59
Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам в случаях: стихийного бедствия, когда жилье (как правило, государственное, общественное) стало непригодным для проживания; окончания срока пребывания лиц в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена прежняя жилая площадь; завершения учебы в аспирантуре, клинической ординатуре, высшем, среднем специальном, профессиональнотехническом и ином специальном учебном заведении — лицам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, и членам их семей. Этот перечень не является исчерпывающим. Законодательством РФ предусматриваются и иные случаи предоставления жилья во внеочередном порядке. В частности, Законом РФ от 26 июня 1992 г. «О статусе судей в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 21 июня 1995 г.)1 предусмотрена обязанность местной администрации не позднее шести месяцев после наделения судьи полномочиями предоставить ему благоустроенное жилье в виде отдельной квартиры или дома с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь не менее 20 кв. м или в виде отдельной комнаты. Судья одного из районных судов Чувашской Республики обратился в суд с иском к администрации города о предоставлении жилого помещения на семью из трех человек, со-
http://www.natahaus.ru/
славшись на то, что нуждается в улучшении жилищных условий и в соответствии с Законом РФ «О статусе судей в Российской Федерации» имеет право получить жилое помещение вне очереди с учетом права на дополнительную площадь. Однако администрация города предложила ему двухкомнатную квартиру, без учета этого права. Решением Верховного суда Чувашской Республики иск удовлетворен. Суд обязал ответчика предоставить истцу на семью 1
Собрание законодательства РФ. 1995. № 226. Ст. 2399; судьи Конституционного Суда РФ не позднее трех месяцев после назначения на должность и (или) в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий обеспечиваются благоустроенным жильем во внеочередном порядке с учетом их права на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв. м или в виде отдельной комнаты (Указ Президента РФ от 14 сентября 1995 г. «О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда РФ» (Собрание законодательства РФ, 1995. № 38. Ст. 3668).
из трех человек благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям (ст. 40 ЖК), с учетом его права на дополнительную жилую площадь. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ это решение отменила и дело направила на новое рассмотрение. Первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ поставил вопрос об отмене определения кассационной инстанции. Президиум Верховного Суда РФ протест удовлетворил, указав следующее. При рассмотрении спора суд установил, что истец проживает с семьей в коммунальной квартире и поставлен на учет как лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий. Со дня постановки на учет истек шестимесячный срок, и поэтому в силу Закона «О статусе судей» ему обязаны предоставить квартиру с учетом права на дополнительную жилую площадь1. Во внеочередном порядке предоставляется жилье и работникам прокуратуры2. Участковым инспекторам милиции жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома предоставляется не позднее шести месяцев со дня вступления в должность3. Граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, (освободившие жилье в связи с их помещением в эти учреждения), в случае отказа от его услуг имеют право на внеочередное обеспечение жильем (по истечении шести месяцев), если им не может быть возвращено ранее занимаемое жилое помещение4. На основании ст. 36 ЖК РСФСР, п. 23 Примерных правил учета граждан в первую очередь жилые помещения предоставляются нуждающимся: 1
Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993. № 5. С. 3. Федеральный Закон от 17 ноября 1995 г. «О прокуратуре Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ, 1995. № 7. Ст. 878). 3 Закон РФ от 18 апреля 1991 г. «О милиции» (с изменениями и дополнениями на 31 марта 1999 г. — Российская газета за 8 апреля 1999 г.); наряду с первоочередным порядком предоставления жилья работникам милиции введена специальная норма об обеспечении жильем участковых инспекторов, т.е. во внеочередном порядке. 4 Федеральный закон от 17 мая 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (Собрание Законодательства РФ. 1995. № 32. Ст. 3198). 2
60 61
а) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним лицам. К членам семей относятся: иждивенцы погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родители; супруг, не вступивший в брак вторично, независимо от получения им пенсии; дети, не имеющие собственных семей, или хотя и имеющие семьи, но ставшие инвалидами до своего совершеннолетия, а также имеющие семьи дети, оба родителя которых погибли или пропали без вести; б) Героям Советского Союза (России), Героям Социалистического труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах» всех трех степеней; в) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний. Список
http://www.natahaus.ru/
заболеваний, дающих право на первоочередное получение жилья, утвержден приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (в редакции от 6 июня 1991 г.) и содержит: активные формы туберкулеза, психические заболевания с хроническим течением, проказа, тяжелые формы бронхиальной астмы и др.; г) лицам, пребывающим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время боевых операций по защите СССР (РФ), партизанам Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины (к этой категории относятся лица рядового и начальствующего состава органов МВД, КГБ (ФСБ), а также вольнонаемные, занимавшие должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующих войск); д) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих (ставших инвалидами в результате общих заболеваний или увечий, полученных при прохождении военной службы); е) семьям лиц, погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасению человеческой жизни, по охране социалистической (общественной) собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая; ж) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства. К этой сфере могут быть 62 отнесены и отрасли, связанные с жилищно-коммунальным, социально-бытовым обслуживанием. Срок длительности работы в сфере производства, дающий право получить жилое помещение в первую очередь, устанавливается коллективным договором профсоюзного комитета с администрацией предприятия; з) матерям, которым присвоено звание «Мать-героиня», многодетным семьям (имеющим трех и более детей — на иждивении и совместно проживающих) и одиноким матерям; и) семьям при рождении близнецов; к) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений; л) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований. Перечень этот не является исчерпывающим. Законодательными актами (федеральными и субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены и иные случаи предоставления жилья в первоочередном порядке. В таком порядке обеспечиваются жильем работники милиции, таможенных органов1; лица, признанные пострадавшими от политических репрессий2. Жилые помещения (в домах государственного и муниципального жилищного фонда) предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией; органами управления сел, поселков (при наличии у последних особого жилищного фонда) с непосредственным участием общественных комиссий по жилищным вопросам. При подготовке проекта решения о предоставлении жилья комиссии обладают правом повторно проверить жилищно-бытовые условия нуждающихся и подлинность документов. Ведомственный жилищный фонд распределяется по совместному решению руководства и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации. Решения утверждаются администрацией городов, районов, сел и поселков. 1
Российская газета. 1993. 18 июня. Постановление Правительства Российской Федерации от 3 мая 1994 г. «Об утверждении Положения о порядке предоставления льгот реабилитированным лицам и лицам, признанным пострадавшими от политических репрессий» (Собрание законодательства РФ. 1994. № 3. Ст. 216). 63 2
http://www.natahaus.ru/
При наличии нарушений администрация возвращает материалы на повторное распределение. Утверждение списков о предоставлении жилья не требуется, если оно построено за счет средств предприятий, учреждений и организаций, а именно фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства. В этом случае достаточно последующего уведомления местной администрации. Прокурор Калининского района г. Тюмени обратился в суд с заявлением о выселении А. и ее мужа С. из квартиры без предоставления жилой площади, ссылаясь на то, что они вселились с нарушением установленного порядка, т.е. без ордера. Решением Калининского районного суда г. Тюмени (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда) заявленное прокурором требование было удовлетворено. Президиум Тюменского областного суда оставил протест председателя Тюменского областного суда без удовлетворения. Заместитель Председателя Верховного Суда РСФСР в протесте поставил вопрос об отмене обоих судебных актов. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР протест удовлетворила, указав следующее. «Как видно из материалов дела, дом входит в состав ведомственного жилищного фонда. В домах ведомственного жилищного фонда жилье распределяется по совместному решению администрации и профсоюзного комитета, а в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, - - по совместному решению с последующим сообщением исполнительному комитету. В соответствии с п. 15 постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 4 октября 1965 г. «О совершенствовании планирования и усиления экономического стимулирования промышленного производства» вся жилая площадь, построенная за счет средств фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства, используется для удовлетворения нужд работников предприятия и распределяется самим предприятием с последующим сообщением исполнительному комитету Совета народных депутатов». Как далее отметила Коллегия, «...суду следовало иметь в виду, что, как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике примене64 ния судами жилищного законодательства», судам подведомственны споры о выдаче ордера на жилое помещение, предоставляемое по совместному решению администрации или органа соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполкому местного Совета»1. По совместному решению органа управления и профсоюзного комитета (с последующим сообщением местной администрации) предоставляется жилье и в домах общественного жилищного органа. Членам жилищно-строительных кооперативов отдельная квартира предоставляется по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному местной администрацией района, города. Собрание учитывает численность семьи и размер паевого взноса. Служебные жилые помещения, находящиеся в ведении местных органов власти, предприятий (учреждений и организаций), предоставляются по решению администрации, на основе которого выдается ордер, устанавливающий особый правовой режим этого помещения. Жилые помещения, освобождающиеся в домах, построенных с привлечением средств в порядке долевого участия предприятий, заселяются -- в первую очередь -- нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий (ст. 45 ЖК РСФСР). Такое положение связано с правом повторного заселения жилья работниками данного предприятия. Оно (право) утрачивается, если жилое помещение в установленном законом порядке передано в муниципальную собственность2. Освободившиеся в квартире жилые помещения (не изолированные) подлежат передаче другим нанимателям, проживающим в этой квартире (ст. 46 ЖК РСФСР). Изолированные
http://www.natahaus.ru/
жилые помещения предоставляются таким нанимателям при условии их нуждаемости в улучшении жилищных условий, а при отсутствии нуждаемости - - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь). Нормы ст. 46 ЖК РСФСР -применяются и в том случае, когда право занять жилое помещение возникло (в связи с увеличением со1 2
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 6. С. 2. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 11. С. 2.
65
става семьи) после его освобождения1. Однако жилая площадь не предоставляется, если она освободилась до вселения претендующего на нее лица в данную квартиру. Р. и А. обратились в суд с иском о признании за ними права на комнату 15,7 кв. м. В обоснование своих требований они указали, что вместе с ребенком занимают комнату площадью 22'7 кв. м. Поскольку жилое помещение размером 15,7 кв. м в этой же квартире освободилось, а они имеют жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, истцы просили признать за ними право на освободившуюся комнату, а ордер, выданный на нее Е., признать недействительным. Е. иск не признала и пояснила, что ордер ей выдан на законном основании. Решением Московского городского суда в иске отказано. В кассационной жалобе Р. и А. просили отменить решение суда, ссылаясь на то, что они имеют право на присоединение комнаты в соответствии со ст. 46 ЖК РСФСР. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР решение оставила без изменения, указав следующее. Из дела видно, что истцы проживают с родителями Р. в двухкомнатной квартире площадью 30,3 кв. м. В связи с улучшением жилищных условий им был выдан ордер на комнату размером 22,7 кв. м в другой квартире. В этой же квартире до их вселения освободилась комната 15,7 кв. м, которая была передана исполкому Октябрьского районного Совета для заселения, а позднее (30 мая 1984 г.) предоставлена Е. с сыном. Разрешая спор, суд правильно пришел к выводу о том, что поскольку ст. 46 ЖК РСФСР распространяется на граждан, проживающих в определенной квартире на момент освобождения в ней комнаты (а как видно из дела, спорная комната освободилась до того, как истцы получили право проживать в этой квартире), то не могут быть удовлетворены требования истцов о присоединении комнаты размером 15,7 кв. м2. При разрешении споров в порядке ст. 46 ЖК возникают вопросы относительно права лиц на дополнительную жилую площадь. Представляется обоснованным вывод президиума Московского областного суда: «При разрешении требований о предоставлении жилого'помещения в порядке ст. 46 ЖК РСФСР следует учитывать права нанимателя или члена его семьи на дополнительную жилую площадь»1. 2.5. Нормы жилой площади. Право на дополнительную жилую площадь Понятие «норма жилой площади», охватывающее, в широком смысле, санитарногигиенические требования к жилому помещению и социально-гигиенические расчетные нормативы, включает: 1) норму постановки на учет (п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР); 2) так называемую санитарную норму, ниже которой не может быть размер предоставляемого жилья, — 9 кв. м (ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик); 3) общую норму - 12 кв. м (ст. 38 ЖК РСФСР). Общая норма учитывается, как правило, при предоставлении жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда как верхний предел предоставляемого жилья в расчете на одного члена семьи. В юридической литературе не раз отмечалось, что «общая» норма - - только расчетный минимальный уровень на основе сложившегося «этапа общественного развития», «возможностей государства и не является
http://www.natahaus.ru/
оптимальным расчетным размером удовлетворения жилищных потребностей людей»2. Поэтому не случайно в проекте Жилищного кодекса РФ общая норма жилья установлена на уровне 15 кв. м. Юридическо£-зыанеш1е-Абщей нормы (L2 кв. м) заключается в том, что на ее основе исчисляется квартирная плата, предоставляется жилье в связи со сносом домов, устанавливается размер излишней жилплощади. 1
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 4. С. 13. - Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 10. С. 1. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 8. С. 9. 2 См., в частности: Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 38 ЖК РСФСР / в кн.: Жилищное законодательство. Комментарий, С. 123; в проекте Жилищного кодекса РФ предусмотрена норма жилья 15 кв. м на одного человека. В сопоставлении с нормами обеспечения людей жильем в других странах она является довольно низкой. На одного человека в Швеции в среднем приходится 47 кв. м. В разгар выполнения программы «Миллион квартир» правительством была поставлена задача, чтобы ни при каких условиях в одной комнате не жило больше двух человек. Кухня и общая для семьи гостиная — не в счет. В 1990 г. 98% квартир отвечали этому стандарту. 22% населения имеет наряду с основным жильем летние домики (Панкин Б. «Жилище» и «жизнь» — слова одного корня» // Российская газета. 2000. 21 окт.). 66 1
67 В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» выделяется понятие «социальная норма площади жилья» как площадь, приходящаяся на одного человека, в пределах которой предоставляются компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг. „Социальная норма определяется как минимальный размер предоставляемых жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования. По сложившейся на базе нормативных актов последних лет практике в социальную норму входит общая площадь жилого помещения на одного человека (а не только полезной, как это установлено в ЖК РСФСР). Статья 39 ЖК РСФСР дает право на дополнительную жилую площадь отдельным категориям граждан в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также тем, кому эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, ее размер может быть увеличен. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством РФ. Продолжает действовать постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользования дополнительной жилой площадью» (с изменениями и дополнениями от 27 ноября 1956 г.)1. По этому акту правому на дополнительную жилую площадь пользуются: а) лица, страдающие болезнями, перечисленными в особом перечне2; б) работники государственных учреждений и предприятий, а также профессиональных, общественных организаций, которые занимают ответственные должности; 1
Систематическое собрание законов РСФСР, Указов Президиума Верховного Совета РСФСР и решений Правительства РСФСР. — М.: Юрид. лит. 1967. Т. X. С. 151. 2 Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользования дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью (утвер. циркуляром НКВД от 13 января 1928 г. и НКздрава РСФСР от 19 января 1928 г. (Бюллетень НКВД РСФСР, 1928. № 5. Ст. 89).
в) военнослужащие начальствующего состава, кадровые и состоящие в резерве, командиры и комиссары отдельных воинских частей; г) Герои Советского Союза, Герои труда; д) заслуженные деятели науки, техники и искусства; е) народные и заслуженные артисты республики; ж) изобретатели, выполняющие систематические задания госорганов1; з) научные работники и аспиранты при высших учебных заведениях; и) работники изобразительных искусств высокой квалификации; к) писатели, композиторы и т.д.;
http://www.natahaus.ru/
л) члены коллегии защитников, выполняющие на дому общественную работу; м) медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; н) персональные пенсионеры и их семьи. Действующее законодательство РФ предусматривает право на дополнительную жилую площадь военнослужащих2, ра-ботгГикоЁГпрокуратуры, милиции3, налоговой полиции4, судей (в том числе Конституционного Суда РФ). Нормы о праве на дополнительную жилую площадь в ряде случаев квалифицируются только в качестве рекомендательных, не порождающих безусловной обязанности органов и должностных лиц в процессе предоставления жилья. Полагают, что это только «право», но не обязанность. Такие суждения противоречат смыслу действующего жилищного законодательства. В нем нет указаний на рекомендательный характер норм о праве на дополнительную жилую площадь. Судебная практика свидетельствует, что в реальной жизни право на дополнительную жилую площадь реализуется при выбытии из жилого помещения, при выселении, пере1
Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 20 августа 1933 г. (по состоянию на 24 июня 1938 г.) «О жилищных правах научных работников» (СУ РСФСР 1938. №12. Ст. 163.) 2 Собрание законодательства РФ. 1998. № 22. Ст. 2331. 3 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993 № 2. Ст. 70. 4 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. 1993. № 29. Ст. 1110.
68 69
воде освободившегося в квартире изолированного помещения и в некоторых других подобных случаях. Как отмечено в одном из определений Судебной коллегии Верховного Суда РСФСР, при выселении граждан из домов государственного жилищного фонда (подлежащего переоборудованию в нежилой) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суд должен иметь в виду: «Если наниматель или члены семьи имели право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовались ею, жилое помещение должно предоставляться с учетом норм дополнительной жилой площади»1. 2.6. Требования, предъявляемые к жилым помещениям Помещения, предоставляемые гражданам для проживания, должны быть жилыми, изолированными, юридически и фактически свободными. «Жилым» считается специально построенное или переоборудованное под жилье по установленным техническим нормам и правилам помещение, которое соответствует уровню благоустроенности по условиям данного населенного пункта. Хотя в законе это прямо не предусмотрено, но предоставляемое жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, где нуждающиеся проживали и были приняты на учет. Лишь в исключительных случаях, с согласия претендентов, жилое помещение может быть предоставлено вблизи от этого пункта с учетом состояния и возможностей транспортного сообщения (в частности, нахождения предприятия, где работает наниматель). Благоустроенность жилого помещения определяется обычно по наличию в нем водопровода, канализации, центрального отопления, электрического освещения, газа, горячего водоснабжения, лифта и др. Однако к благоустроенным могут быть отнесены и помещения, не имеющие всех перечисленных элементов удобства, а обеспеченные лишь электрическим освещением, печным отоплением, в лучшем случае водопроводом. Такие жилые помещения, обычно сдаваемые в эксплуатацию в сельской местности, тем не менее считаются благоустроенными, поскольку по действующему жилищному законодательству уровень благоустроенности определяется применительно к данному населенному пункту. Как представляется, помещения, не имеющие основных элементов благоустройства, - водопровода, канализации, отопления, электрического освещения, газа, горячего водоснабжения — не могут быть отнесены к благоустроенным. Следовало бы законом определить универсальное понятие «благоустроенного жилого помещения» независимо от условий «данного населенного пункта». Тогда помещения, не имеющие вышеназванных
http://www.natahaus.ru/
элементарных коммунально-бытовых удобств, будут признаваться соответствующими лишь сани-тарно-техническим требованиям. Соблюдение санитарно-технических требований означает соответствие двум условиям: санитарным и техническим. Соблюдение технических требований определяется исходя из единых правил капитального сооружения: его прочности и надежности на длительный период эксплуатации; соответствия нормативам объемно-планировочных параметров (высота, изоляция стен, естественное освещение, возможности отопления и т.п.). Можно выделить и надежную защиту помещения от неблагоприятных воздействий окружающей среды (холода, влаги). Соответствующие санитарные условия предполагают нормативную звукоизоляцию, обычный температурно-влажностный режим и отопление, отсутствие посторонних запахов, нормальную вентиляцию помещения и т.п.1. Предоставленное жилое помещение может быть квартирой, состоящей из одной или нескольких комнат, либо комнаты (изолированной) в обычной квартире. То есть по смыслу ст. 52 ЖК РСФСР, предметом договора найма жилого помещения может быть квартира или только комната (несколько комнат). Возможно проживание в одной квартире (в разных изолированных комнатах) нескольких лиц (семей) по самостоятельным договорам найма жилого помещения. Однако не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты, смежная комната, подсобное помещение. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1987. № 4. С. 2. 131 Более подробно см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство, С. 130— 70
71 П. обратилась в суд с иском к А. об обмене двухкомнатной квартиры. В обоснование иска она сослалась на то, что после расторжения брака с А. проживание в одной квартире с ответчиком стало невозможным. По предложенному ею варианту обмена ответчик поселяется в комнату размером 11 кв. м, а истица с дочерью — в однокомнатную квартиру. Гатчинский городской суд Ленинградской области иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда это решение оставила в силе. Президиум Ленинградского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене решения городского суда и определения судебной коллегии, как вынесенных по неисследованным материалам дела, указав следующее. Оспаривая предложенный вариант обмена, ответчик ука" зывал, что по обмену он поселяется в комнату площадью 11 кв. м, которая временно изолирована от остальных двух комнат квартиры; изоляция была выполнена проживающими в квартире лицами и разрешена исполкомом городского Совета. Доводы ответчика о характере предоставляемой ему по обмену площади судом проверены не были. Вместе с тем в деле имеется архивная выписка из решения Гатчинского городского Совета о временной перепланировке трехкомнатной квартиры со смежными комнатами на три изолированные комнаты. Таким образом, изоляция комнаты размером 11 кв. м носит временный характер, а ответчик должен поселиться в ней для постоянного проживания. Это обстоятельство имеет существенное значение для разрешения спора, и его необходимо было тщательно исследовать суду первой инстанции, что не было учтено и кассационной инстанцией, оставившей решение суда в силе. При таком положении ни решение суда, ни определение судебной коллегии не могут быть признаны обоснованными1. Жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст. 38 ЖК), но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ (т.е. не менее 9 кв. м). Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 6. С .11. 72
Согласно п. 42 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилое помещение предоставляется в размере, установленном Советом
http://www.natahaus.ru/
Министров республики, исполнительным комитетом администрации краевого, областного, Московского и Ленинградского (С.-Петербургского) городских Советов народных депутатов (органов власти и управления), и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования, а также других факторов. При определении минимального размера предоставляемого жилья субъекты Российской Федерации обычно руководствуются положением ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик — «размер предоставляемого жилья не может быть менее девяти квадратных метров на одного человека» (так называемая санитарная норма). То есть размер предоставляемого жилья может колебаться от 9 до 12 кв. м. Допустимо ли предоставление жилья менее 9 кв. м на одного человека? Как правило, нет. Оно возможно только в одном случае: при согласии граждан на временное поселение с сохранением права «нуждающихся в улучшении жилищных условий» и очередности. Предусмотренная в жилищных кодексах некоторых республик возможность предоставления жилья менее 9 кв. м не соответствует требованиям ЖК РСФСР1. В то же время допустимо предоставление жилья большего размера, чем 12 кв. м, в частности при реализации положений жилищного законодательства о праве на дополнительную жилую площадь. Возможно незначительное превышение верхнего предела предоставляемого жилья (12 кв. м) и на том основании, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР). Жилплощадь предоставляется также с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Как следует из п. 43 Примерных правил учета..., не подлеВ частности, ст. 33 Жилищного кодекса Республики Башкортостан. 73
жат заселению двумя и более семьями квартиры, размер которых обеспечивает установленные санитарные требования для проживания только одной семьи. Согласно Правилам «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детейинвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг», утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 г.1, при предоставлении жилья инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, учитываются рекомендации индивидуальной программы реабилитации инвалида, состояния его здоровья, а также другие обстоятельства (приближение к лечебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, близких). Жилые помещения, занимаемые инвалидами и семьями, имеющими детей-инвалидов, могут быть заменены на другие равноценные в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к месту жительства родных, близких и т.д.). В плане совершенствования законодательства жилищными нормативно-правовыми актами должны быть учтены интересы престарелых, больных сердечно-сосудистыми заболеваниями, опорно-двигательной системы; предоставление жилья исходя из их пожеланий жить на нижних этажах, в домах с лифтом, мусоропроводом; вблизи лечебнопрофилактических пунктов, продовольственных магазинов, остановок транспорта и т.д. Предоставляемое жилое помещение должно быть юридически свободным, т.е. никто, кроме «основного» претендента, не имеет законных прав и оснований на вселение в это помещение. При злоупотреблениях, ошибочном оформлении ордера, заключении договора найма жилого помещения заинтересованные лица обращаются в суд с требованием о признании ордера и договора найма недействительными.
http://www.natahaus.ru/
Помещение фактически является несвободным в случаях, как правило, самовольного вселения. Лица, вселившиеся самовольно, подлежат выселению с санкции прокурора без предоставления другой жилплощади. Собрание законодательства РФ, 1998. № 32. Ст. 3936.
74
2.7. Ордер на жилое помещение Ордер является основанием для заселения жилплощади по договору социального найма в доме государственного или общественного жилищного фонда. Ордер выдается во исполнение решения местной администрации (города, района, поселка, села) о предоставлении жилья. Независимо от того, кому принадлежит жилой фонд, если он предназначен для социального использования, то заселяется на основе этого документа, выдаваемого администрацией. Правда, есть одно исключение. Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, предприятия (учреждения, организации или учебного заведения), в ведении которых находится общежитие. На основе принятого решения администрацией предприятия (учреждения, организации, учебного заведения) выдается ордер на занятие (по найму) жилой площади в общежитии1. Ордер является единственным основанием для вселения (ст. 47 ЖК РСФСР). В ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также особо выделено: «Основанием для вселения в жилое помещение по договору найма является ордер». По высказываниям С.М. Корнеева и П.И. Седугина, «...ордер является порождением жилищной нужды и он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако, пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, и закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел»2. 1
Примерное положение об общежитиях утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. (в ред. от 23 июля 1993 г.) (СП РСФСР. 1988. №11. Ст. 95); «Типовое положение о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего специального образования РФ» утверждено постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию 31 мая 1995 г. (Жилищный кодекс, постатейные материалы. — М. 1997. С. 613). 2 Корнеев С.М. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов // Гражданское право. Т. 2. — М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 163; Седугин П'И. Жилищное право. С. 118—119. 75
Представляется необоснованным суждение В.Н. Литов-кина о том, что «ордер функционально предназначен для заселения предоставленного жилого помещения. Однако заселение возможно не в силу ордера, а в силу заключенного на его основе договора найма жилого помещения»1. Такое утверждение явно противоречит положениям ст. 47 ЖК РСФСР, ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Несмотря на взаимосвязь и взаимообусловленность ордера и договора, последний выполняет иные функции, возникшие в связи со вселением; он регулирует отношения в процессе пользования жильем. Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции постановления Пленума от 30 ноября 1990 г.), «если вопреки закону вселение в жилое помещенир произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным»2. Ордер представляет собой административно-правовой акт; это приказ жилищноэксплуатационной организации предоставить гражданину и членам его семьи то помещение, которое в нем указано3. Недопустимо предоставление другой жилплощади, даже если при этом улучшаются жилищные условия указанных в нем граждан. Предписание ордера как индивидуального акта должно быть реализовано не позднее 30дневного срока; т.е. в течение этого времени обладатель ордера (ордеровладелец) обязан сдать его в жилищно-эксплуатационную организацию и вселиться в указанное в нем жилое помещение, одновременно предоставив данные об освобождении прежнего жилья
http://www.natahaus.ru/
всеми членами семьи, включенными в административно-правовой акт. При вручении ордера должно быть обращено внимание на проведение в оставленной квартире ремонтновосстановитель-ных работ. При невыполнении этих обязанностей допустима задержка либо вселения в квартиру, либо выдачи ордера. В одном из определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР было указано: «При предоставлении нанимателю другого жилого помещения в него 1
Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 47 ЖК. РСФСР Жилищное законодательство (комментарий). — М.: Юрид. лит., 1991. С. 161. 2 Жилищный кодекс (постатейный материал). — М.: Спарк. 1997. С. 207. ' Седугин П.И. Жилищное право, С. 115. 76
переселяются и члены семьи, если они включены в ордер и дали письменное согласие на проживание в предоставленном жилом помещении, либо когда по обстоятельствам дела бесспорно установлено, что эти лица выразили согласие освободить занимаемое жилое помещение»1. С момента получения ордера (вселения) до заключения договора найма жилого помещения правовой статус граждан определяется как ордеровладельцев. Неубедительна точка зрения В.Н. Литовкина по этому поводу: «Лицо, сдавшее жилищноэксплуатационной организации ордер, является уже нанимателем»2. Как можно считаться нанимателем, когда не заключен договор жилищного найма, не определены взаимные права и обязанности? Когда допускается разрыв во времени между сдачей ордера жилищно-эксплуатационной организации, вселением и заключением договора найма, правовое положение граждан остается неопределенным. Поскольку ордер сдан, имело место вселение, — граждане уже не ордеровладельцы; но они и не наниматели, потому что не заключен договор. Поэтому сдача ордера жилищно-эксплуатационной организации и заключения договора найма жилого помещения должны производиться одновременно. Ордер может быть признан недействительным. Статья 48 ЖК РСФСР предусматривает как его основание, так и порядок, соблюдение которых играет важную роль для правильного рассмотрения дел. П. на семью, состоящую из четырех человек, была предоставлена трехкомнатная квартира размером 42,64 кв. м в первоочередном порядке. Исполком Каменнобродского районного Совета предъявил П. иск о признании ордера недействительным и выселении на другую жилплощадь. Иск обоснован тем, что П. жилое помещение предоставлено незаконно, так как она не относится к числу граждан, имеющих право на первоочередное обеспечение жильем, и тем, что она была принята на учет с нарушениями правил. Дело неоднократно рассматривалось судами Ворошилов-градской области, затем было принято к производству Верховного суда Украинской ССР по первой инстанции. 1
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1981. № 7. С. 2. 1 Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 47 ЖК РСФСР // Жилищное законодательство. С. 161.
77
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Украинской ССР 26 декабря 1986 г. признала ордер недействительным. Первый заместитель Председателя Верховного Суда СССР внес протест в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда СССР, поставив вопрос об отмене указанного'решения ввиду его необоснованности и о передаче дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия удовлетворила протест, исходя из следующего. Указанные в решении Верховного суда Украинской ССР обстоятельства нуждаются в дополнительной проверке. Ответчики утверждают, что неправомерных действий не допускали, сомнений по поводу права на первоочередное получение жилой площади у них не возникало, т.е. наличие такого права подтверждено письмами ряда должност-^ ных лиц. Что касается нарушений при выдаче ордера, то в^ таком же положении оказались все семьи, поселившиеся в доме-
http://www.natahaus.ru/
новостройке, однако иск предъявлен только к ним. Ответчики также отрицают какое-либо вмешательство в решение вопросов о предоставлении им жилой площади других должностных лиц1. В судебном порядке ордер признается недействительным, если: граждане представили не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий; нарушены права других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; установлена неправомерность действий должностных лиц; налицо иные нарушения порядка и условий предоставления жилплощади. а) Предоставление не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий (подложных документов, неверных данных о составе семьи, размерах и состоянии прежнего жилья, льготах и преимуществах) должно быть неправомерным, виновным. При этом не имеет значения, совершены ли подобные действия самими ордерополучателями или другими лицами в их интересах. С. была принята на учет как нуждающаяся в улучшении жилищных условий в 1977 г. по месту работы — в Туймском продснабе. Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987. № 5. С. 27. 78
8 июля 1989 г. на семью из четырех человек (С., муж, двое сыновей) предоставлена двухкомнатная квартира размером 30,2 кв. м. На тот же состав семьи 19 сентября 1990 г. по решению администрации и профсоюзного комитета продснаба С. была выделена трехкомнатная квартира в коттедже жилой площадью 39 кв. м взамен ранее предоставленной двухкомнатной. Туймский продснаб обратился в суд с иском к С. и ее мужу о признании недействительным ордера, выданного на трехкомнатную квартиру, и выселении из нее. Истец сослался на то, что трехкомнатная квартира предоставлялась С. на семью из четырех человек с условием освобождения занимаемой двухкомнатной квартиры, которая распределена очереднику Л. Однако при получении ордера С. ввела в заблуждение лицо, выписывавшее ордер, просила не включать в ордер фамилию старшего сына, который якобы прописан у бабушки. Получив же ордер, она переехала в трехкомнатную квартиру только с мужем и младшим сыном, а старшего прописала в двухкомнатную квартиру, и он остался проживать в ней. После повторной кассационной отмены решения суда об отказе продснабу в иске дело принято Верховным судом Республики Хакасия к своему производству и рассмотрено по первой инстанции. Решением Верховного суда республики Хакасия 18 мая 1993 г. в иске отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 1 сентября 1993 г. оставила это решение в силе. Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос о необходимости отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение. Президиум Верховного Суда РФ 25 октября 1995 г. протест удовлетворил, указав следующее. При разрешении спора судом оставлены без внимания объяснения истца, что условием предоставления ответчице коттеджа является наличие четырех членов семьи и освобождение ранее занимаемой двухкомнатной квартиры1. б) Нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение. Оно может быть связано с: неправомерной выдачей ордера на помещение, временно свободное в связи с выездом нанимателя и членов его семьи, когда за ними сохраняется право на жилье по ст. 60 ЖК РСФСР; Более подробно см.: Бюллетень верховного Суда РФ. 1996. № 5. С. 5.
http://www.natahaus.ru/
79 выдачей ордера на ранее бронированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РСФСР); правом нанимателя на освобождающееся изолированное жилое помещение (ст. 46 ЖК РСФСР); гражданско-правовым обязательством о предоставлении лицу, конкретного жилого помещения и (в нарушение его) выдаче ордера другому; правом заселения жилья в домах, переданных местной администрации, а также построенных в порядке долевого участия (ст. 45 ЖК РСФСР), если нарушено правило первоочередного обеспечения нуждающихся работников предприятий, учреждений и организаций. в) Неправомерные виновные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения. Имеются в виду действия лица, обладающего реальными полномо- ^ чиями в сфере распределения и использования жилья, со- ' держащие составы уголовно наказуемого деяния либо правонарушения, предусмотренного административным законодательством. При этом действия должны быть направлены на незаконное получение жилья в интересах других лиц (нарушение порядка очередности, вынесение решения о предоставлении жилья лицу, не состоявшему в очереди, не нуждающемуся в улучшении жилья, установления жилищных льгот лицам, не имеющим их, и т.п.). Действия могут быть направлены и на ограничение, ущемление жилищных прав граждан (предоставление жилья с нарушением требований ст. 40,41 ЖК РСФСР). Ко времени рассмотрения гражданского дела о признании ордера недействительным по этому основанию не играет роли, привлекались ли указанные лица к уголовной, административной или дисциплинарной ответственности. Важно, чтобы их виновные действия были очевидны и доказаны. г) Иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилья. Исходя из практики признания ордера недействительным по этому основанию, можно выделить: передачу ведомственного жилья при отсутствии совместного решения администрации предприятия (учреждения, организации) и профсоюзного комитета; принятие решения профсоюзным комитетом при отсутствии необходимого кворума (2/3, V4); нарушения правил ст. 40, 41 ЖК РСФСР, иныхжилищно-правовых актов (при отсутствии преднамеренных виновных действий) предоставления жилья с учетом состояния здо80
ровья, особых льгот и преимуществ, иных заслуживающих внимания обстоятельств. Требования о признании ордера недействительным могут быть заявлены заинтересованными лицами в течение общего 3-летнего срока исковой давности. При этом следует иметь в виду, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до принятия судебного решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» срок исковой давности не применяется в случаях, когда получение ордера связано с преступными деяниями граждан или должностных лиц, заведомо противными интересам государства и общества. В таких случаях действуют правила о приостановлении и перерыве течения срока исковой давности. Признание ордера недействительным влечет выселение включенных в него лиц, без предоставления другой жилплощади, если установлена неправомерность их действий. Однако, как предусматривает ст. 100 ЖК РСФСР, «если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение». Если же неправомерность действия указанных лиц не установлена, они выселяются с предоставлением другого жилья или помещения, которые ранее занимали.
http://www.natahaus.ru/
Как предусматривается п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства», признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, которое принадлежит другому гражданину, влечет выселение с предоставлением другого жилья, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру. «При рассмотрении исковых требований гражданина или заявления прокурора о признании ордера недействительным суд обязан привлечь в качестве соответчиков исполком местного Совета (местную администрацию) или организацию, на которые должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение». По одному из конкретных дел, рассмотренных в свое время Верховным судом Эстонии, было разъяснено: «...при признании ордера на жилое помещение недействительным 81 вследствие неправомерных действий должностных лиц граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали ранее. Поэтому факт выдачи ордера вследствие злоупотребления должностного лица (работни-ка,райисполкома) не освобождал суд от обязанности проверить, где именно проживала ответчица с семьей до получения ордера, имелась ли возможность вселения ее и членов семьи в это жилое помещение»1. 2.8. Особенности предоставления квартир в домах ЖСК, ЖК, служебных жилых помещений, общежитий, специализированного жилья Как предусматривает ст. 112 Жилищного кодекса РСФСР, порядок учета граждан, желающих вступить в жилищностроительный кооператив, устанавливается действующим законодательством. Прежде всего, имеются в виду положения ст. 29 (основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий), ст. 30 (учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий), ст. 31 (принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий) ЖК РСФСР. Вместе с тем в отделах учета и распределения жилья местных администраций возможен отдельный учет лиц, желающих улучшить свои жилищные условия путем вступления в ЖСК, ЖК. В уставах ЖСК и ЖК2 могут быть предусмотрены иные основания признания граждан нуждающимися в улучшении 1
Бюллетень Верховного Суда СССР, 1988. № 4. С. 37. Положения Примерных уставов ЖСК, ЖК; иные законодательные основы деятельности этих кооперативов нуждаются в пересмотре и совершенствовании. В юридической литературе обоснованно говорится, что «по своей организационноправовой природе ЖСК — некоммерческая организация (потребительский кооператив по ст. 116 ГК РФ)» (Титов АЛ. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации, М.: Юрайт, 1999. С. 271). Однако выяснилось, что при регулировании общественных отношений в рассматриваемой сфере нельзя руководствоваться Законом РФ от 19 июня 1992 г. «О потребительской кооперации в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 11 июня 1997 г. — Собрание законодательства РФ. 1997. № 28. Ст. 3306). Во многом устарели положения Закона бывшего СССР от 26 мая 1988 г. «О кооперации в СССР» (Закон признан утратившим силу в части потребительской кооперации). 2
82 жилищных условий (льготы и преимущества как дополнительные основания). В частности, в отличие от п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР допустимо принятие на учет и при обеспеченности жильем более 8 кв. м на одного члена семьи. Принятие на учет граждан, желающих вступить в жилищно-строительные, жилищные кооперативы, производится по месту жительства решением местной администрации, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзнбго комитета предприятия (учреждения, организации), при которых создается кооператив. Граждане, оставившие работу в связи с уходом на пенсию (по старости, состоянию здоровья), принимаются на учет наравне с рабочими и служащими этих предприятий. В члены жилищно-строительного, жилищного кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте (если иное не установлено императивными нормами жилищного законодательства) и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
http://www.natahaus.ru/
Лицу, принятому в члены ЖСК, ЖК, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденного местной администрацией, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым уставом данного кооператива. Следует обратить внимание на неточность редакции этого положения. Непременным условием принятия гражданина в ЖСК, ЖК является, прежде всего, внесение установленной суммы паевого взноса. Отсюда жилое помещение предоставляется исходя из размера внесенной суммы. Заселение квартир в домах ЖСК, ЖК производится по ордерам, выдаваемым местной администрацией. Отличается ли положение ст. 118 ЖК РСФСР от редакции ст. 47 ЖК РСФСР в том, что «ордер является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение»? Верховный Суд РФ полагает, что отличается. Б. обратилась в суд с иском к X. и жилищному комитету Юго-Западного округа г. Москвы о признании недействительным ордера, выданного на имя X. на двухкомнатную квартиру в ЖСК «Черемушки-1», сославшись на следующие обстоятельства. В 1990 г. она и X., с которым Б. состояла в браке, были включены в список очередников, желающих вступить в жи83 лищно-строительный кооператив. В 1992 г. семья фактически распалась, а в марте 1993 г. брак был расторгнут. В период нахождения в суде иска о расторжении брака ответчик получил ордер на упомянутую квартиру, в который она была включена в качестве члена семьи, хотя намерений переселяться в это жилое помещение Б. не имела. X. же представил в жилищные органы неверные сведения о составе семьи и нуждаемости в улучшении жилищных условий. Префектура Юго-Западного округа г. Москвы также обратилась в суд с иском к X. о признании ордера на квартиру и свидетельства о праве собственности на нее недействительными, выселении ответчика на ранее занимаемую жилую площадь. Решением Черемушкинского межмуниципального суда Юго-Западного административного округа г. Москвы (остар-ленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иски удовлетворены. Президиум Московского городского суда и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протесты заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных актов и передаче дела на новое рассмотрение оставили без удовлетворения. Президиум Верховного Суда РФ 24 июня 1998 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ удовлетворил, указав следующее. Как видно из материалов дела, с 1986 г. X. и его жена состояли на учете по улучшению жилищных условий. В ноябре 1990 г. семья была направлена во вновь формируемый ЖСК «Черемушки-1» для приобретения двухкомнатной квартиры. В связи с предоставлением такой квартиры 25 июня 1992 г. X. от своего имени и от имени жены дал обязательство освободить ранее занимаемую жилую площадь (комнату размером 9,18 кв. м). В обоснование вывода о признании ордера недействительным суд первой инстанции со ссылкой на ст. 48 ЖК РСФСР указал на то, что X. представил в орган, выдавший ордер, не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий, о составе семьи, об освобождении ранее занимаемого жилого помещения. Однако эти доводы на материалах дела не основаны. Как следует из дела, занимая комнату размером 9,18 кв. м, X. и его жена нуждались в улучшении жилищных условий, что признавалось и жилищным органом, и органом исполнительной власти. Ко времени получения ордера на квартиру (4 ноября 1992 г.) их брак не был расторгнут, в связи с чем истица указана в ордере в качестве члена семьи ответчика. С заявлением не включать ее в ордер Б. не обращалась. Более того, Б. не ссылалась на то, что обязательство освободить комнату 9,18 кв. м дано от ее имени без ее согласия.
http://www.natahaus.ru/
Суд не принял во внимание особенности правового режима квартиры, состоящие в том, что на указанный период она являлась собственностью кооператива, к исключительной компетенции которого относилось распределение квартир в доме ЖСК. Поэтому следовало выяснить, в какой мере названные обстоятельства (нуждаемость в улучшении жилищных условий, состав семьи и пр.) учитывались самим кооперативом. Однако ЖСК «Черемушки-1» к участию в деле вообще привлечен не был. Юридическое значение ордера на кооперативное жилое помещение отражено в ст. 118 ЖК РСФСР, согласно которой по ордерам производится заселение квартир в доме жилищностроительного кооператива (в отличие от нормы ст. 47 ЖК РСФСР о том, что в домах государственного и общественного жилищного фонда ордер — единственное основание для вселения). Суд также не учел, что после выплаты пая за квартиру X. в силу ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» (действовавшего на время разрешения спора в суде первой инстанции) приобрел право собственности на нее. Принимая к рассмотрению встречный иск префектуры Юго-Западного округа г. Москвы о выселении X., суд не определил ее процессуальное положение; между тем ни собственником, ни владельцем спорного жилого помещения префектура не являлась, а жилищно-строительный кооператив такого требования не заявлял. Кроме того, суд не принял во внимание, что согласно п. 45 «Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР», граждане обязаны освободить ранее занимаемую площадь при получении жилья в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Жилые помещения в ЖСК к указанным фондам не относятся. 84 85 В связи с этим вывод суда о том, что X. должен быть лишен права собственности на квартиру ввиду неосвобождения ранее занимаемой жилой площади ошибочен. В момент разрешения спора также действовал Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», установивший общие начала правового регулирования жилищной сферы при становлении различных форм собственности. Названный Закон не ставит приобретение жилья в ЖСК и ЖК в зависимость от количества членов семьи. Поэтому также необоснованна ссылка суда в решении на то, что X. была незаконно предоставлена двухкомнатная квартира на одного человека (данное утверждение не согласуется с нормами семейного законодательства, относящего нажитое супругами во время брака имущество к их совместной собственности, - ст. 20 КоБС РСФСР, ст. 34 СК РФ). Признавая сделку по приобретению X. в собственность жилья недействительной, суд, исходя из требований ст. 48 ГК РСФСР, должен был привести стороны в первоначальное положение, т.е. обязать X. освободить квартиру, а ЖСК — возвратить паевые взносы, что сделано не было. Доводы вышестоящих судебных инстанций о том, что X. не заявлял требование о возврате пая, противоречат данной норме закона. При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции и последующие судебные постановления подлежат отмене в надзорном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РСФСР, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Для квалификации жилых помещений как служебных требуется соблюдение трех условий: 1) жилое помещение должно быть включено в число служебных решением местной администрации. Эти помещения могут находиться в ведении местных органов власти и управления, ведомств, предприятий, учреждений и организаций. Но отнесение их к числу служебных — прерогатива только местной администрации. Попытки хозяйственных, иных руководителей своими приказами и распоряжениями
http://www.natahaus.ru/
перевести помещение в разряд служебных должны признаваться незаконными с вытекающими отсюда последствиями (т.е. с признанием правового режима помещения как обычного ведомственного жилья); 2) перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается законами РФ, постановлениями Правительства РФ, решениями органов управления субъектов Российской Федерации. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих»1 (с измен, и доп. от 31 декабря 1999 г.) предусматривает правила предоставления служебной жилой площади военнослужащим. На основе Федерального закона от 17 июля 1999 г.2 «О почтовой связи» органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления обязаны выделять организациям федеральной почтовой связи жилые помещения для использования их в качестве служебных (без изменения формы собственности). Служебное жилье используется для заселения работниками, которые оказывают услуги почтовой связи на территории соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования и должны проживать по месту работы или вблизи него в связи с характером их трудовых отношений. Правительство РФ 20 февраля 1995 г. приняло специальное постановление «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»3. Перечень категорий работников, которым служебные жилые помещения могут предоставляться в домах кооперативных, общественных организаций, как правило, утверждается общим собранием членов кооператива, общественных организаций или собранием уполномоченных. Но это решение должно быть утверждено местной администрацией; 3) служебные помещения предоставляются решением администрации предприятия (учреждения, организации, органа управления кооперативной, общественной организации), в ведении которых они находятся. На основе такого решения местная администрация выдает специальный орБюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 1. С. 12. 1 Собрание законодательства РФ, 2000. № 2. Ст. 129. 2 Собрание законодательства РФ, 1999. № 29. Ст. 3697. J Собрание законодательства РФ, 1995. № 9. Ст. 757.
86 87 дер на служебное жилое помещение, по которому осуществляется вселение. Но само по себе отсутствие ордера при законности решения администрации предприятия (учреждения, организации) не влечет выселения проживающих. Морозовское районное производственное объединение «Райсельхозхимия» обратилось в суд с иском о выселении Д. из служебной квартиры, сославшись на следующие обстоятельства. Главным агрономом объединения работал муж ответчицы — В. По решению администрации и профсоюзного комитета ему на семью из трех человек выделена служебная двухкомнатная квартира. Супруги вселились в квартиру, хотя ордер им выдан не был. После этого брак они расторгли. В. из квартиры выбыл, а его бывшая супруга жила в ней без ордера (она — не работник объединения). > Решением Морозовского районного народного суда (оставленным без изменения судебной коллегией Ростовского областного суда) иск удовлетворен. Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений, указав следующее. Принимая решение о выселении из квартиры, народный суд указал, что жилая площадь является служебной, супруги вселились без ордера, с нарушением установленного порядка, и в случае прекращения В. трудовых отношений с объединением ответчицу следует выселить без предоставления другого жилья. Кроме того, заключенный сторонами договор найма жилого помещения недействителен,
http://www.natahaus.ru/
так как ордер не был выдан. Решение является ошибочным, поскольку обстоятельства дела в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР судом не исследованы. Согласно ст. 107 ЖК РСФСР работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, выселяются из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другой жилой площади. Из дела видно, что по решению администрации и профсоюзного комитета, договору найма жилого помещения, заключенного с В., ответчики вселились в служебную квартиру в связи с работой В. в объединении главным агрономом. При рассмотрении спора суду необходимо было установить, имелись ли в этом случае обстоятельства, с которыми закон (ст. 107 ЖК РСФСР) связывает возможность выселения из служебной квартиры. Между тем на день рассмотрения спора в деле не было данных о том, что В. прекратил трудовые отношения с объединением. Поэтому следовало проверить доводы ответчицы об отсутствии оснований выселять ее с ребенком из служебного жилья. Однако этому обстоятельству суд не придал значения, ограничившись ссылкой, что в случае увольнения В. ответчица подлежит выселению. Нельзя признать обоснованным и указание суда на то, что ответчица подлежит выселению, поскольку договор найма жилого помещения заключен с нарушением установленного порядка - при отсутствии ордера. Согласно ст. 105 ЖК РСФСР служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, в ведении которого находится это помещение. На основе принятого решения исполнительный комитет соответствующего местного Совета выдает гражданину ордер на служебное жилье. Таким образом, законом установлено, что решение администрации является основанием для выдачи ордера; в связи с этим суду необходимо было установить, почему администрация не поставила в исполкоме вопрос о выдаче ордера. По объяснениям В., он отказался получить ордер, поскольку прекратил семейные отношения с Д. Однако суду необходимо было проверить, являлось ли это обстоятельство препятствием для выдачи ордера исполкомом при том условии, что стороны по решению администрации вселились в квартиру и в деле нет данных о том, что трудовые отношения с объединением В. прекратил. Существенные для дела обстоятельства судом не исследованы, и поэтому принятое решение нельзя признать правильным1. В параграфе 2.7 было отмечено: жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основе принятого решения выдается ордер (профсоюзной организацией, администрацией предприятия, учреждения, организации). Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 9. С. 6.
89
Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям выделяются изолированные жилые помещения. Преимуществом на получение жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на внеочередное и первоочередное получение жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также передовики и новаторы производства, другие рабочие и служащие в случаях, установленных решением трудового коллектива. Предоставление жилой площади в специализированных домах: в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, гостиницах-приютах, предназначенных для беженцев и
http://www.natahaus.ru/
переселенцев; домах ребенка, социально-реабилитационного центра для несовершеннолетних, социального приюта для детей, центра помощи детям, оставшимся без попечения родителей1, производится на основе заявлений, путевок, меди*, цинских заключений, решений местных администраций, актов и заключений государственных органов по чрезвычайным ситуациям. Согласно Примерному положению о социально-реабилитационном центре для несовершеннолетних от 27 ноября 2000 г. в центр круглосуточно принимаются лица (независимо от места жительства) в возрасте от 3 до 18 лет, обратившиеся за помощью самостоятельно, по инициативе родителей (их законных представителей), направленные (поступившие) по другим основаниям в соответствии с законодательством РФ. Дети в возрасте до 3 лет направляются в дом ребенка. Несовершеннолетние находятся в центре в течение времени, необходимого для оказания им социальной помощи и (или) социальной реабилитации и решения вопросов их дальнейшего устройства. Дети инвалидов, участников Великой Отечественной войны и семей погибших военнослужащих, дети-сироты, дети одиноких и многодетных матерей принимаются в детский дом-интернат в первоочередном порядке.
Глава III 1
Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2000 г. утверждены Примерные положения: а) о социальнореабилитационном центре для несовершеннолетних; б) о социальном приюте для детей; в) о центре помощи детям, оставшимся без попечения родителей (Российская газета. 2000. 9 дек.)
ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 3.1. Договор найма жилого помещения в государственном, общественном и муниципальном жилом фонде социального использования
Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма. Договор социального найма жилого помещения регламентируется соответствующими статьями ЖК РСФСР (50 и послед.); 671, 672, 674, 675, 678, 681, 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к этому договору, если его особенности не предусмотрены жилищным законодательством. Договор заключается в соответствии с положениями типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда'. Как предусматривает ст. 672 ГК РФ, государственный и муниципальный жилищный фонд предназначен для социального использования, т.е. для предоставления жилья нуждающимся в порядке очередности (ст. 28, 29 ЖК РСФСР). Договор социального найма жилого помещения составляется в двух экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой --у нанимателя. Вопрос о соотношении ордера на жилое помещение и договора найма частично был рассмотрен в предыдущем параграфе. Здесь, как представляется, следует продолжить анализ этого вопроса через призму роли и значения договора. ' Утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. (Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95—101).
90 91 Как утверждает В.Ф. Чигир, «значение договора найма жилого помещения до его заселения порождает для гражданина все права нанимателя (требовать предоставления ему указанного в ордере помещения, сохранения на случай временного отсутствия, бронирования, обмена, сдачи вподна-ем этого помещения и т.д.) и возлагает на него все обязанности (по внесению квартирной платы, ремонту и т.д.), т.е. порождает жилищные правоотношения, хотя фактически нанимателю помещение и не передано»'.
http://www.natahaus.ru/
По мнению Ю.К. Толстого, «договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймо-датель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования»2. Весьма категорично высказался И.Б. Марткович: «Непосг редственное основание права на жилое помещение в домах государственного и общественного жилищного фонда составляет договор найма этого помещения, но он заключается при наличии обязательных предпосылок, определяемых установленным порядком распределения (предоставления) жилых помещений»3. Приведенные точки зрения могут быть объединены по признаку «возникновения» права на жилое помещение из сложного юридического состава, элементами которого являются: административные акты (решение местной администрации и ордер) и заключенный на их основе договор найма жилого помещения»4. Представляется четким и обоснованным суждение по этому вопросу И.И. Андрианова: «Договор жилищного найма определяет пользование жилым помещением, в которое наниматель вселился на основании ордера. Другими словами, если ордер — это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, то договор жилищного найма -- это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением»5. Взаимные права и обязанности наймодателя и нанимателя, связанные с пользованием помещением, содержатся в договоре найма жилого помещения, а не в ордере1. Поэтому его определение как договора, по которому одна сторона — наймодатель предоставляет другой стороне - - нанимателю жилое помещение для постоянного проживания, на наш взгляд, является необоснованным. Оно не выражает существа этой сделки, поскольку помещение передается гражданину на основе ордера. В этой связи необходимо обратить внимание на весьма существенное различие между договорами социального и коммерческого найма. В юридической литературе до сих пор нет единой позиции по вопросу о соотношении договора найма жилого помещения с договором имущественного найма. Большинство ученых-цивилистов квалифицирует рассматриваемый договор как разновидность имущественного найма2. Есть мнение относительно того, что договор жилищного найма — самостоятельный вид гражданско-правовой сделки3. Представляет интерес суждение В.Ф. Чигира: «...есть все основания утверждать, что отношения найма жилого помещения уже не охватываются институтом договора имущественного найма и не могут рассматриваться как его разновидность. Отпал существенный признак имущественного найма, когда речь идет о найме жилого помещения, — срок договора. Правовые отношения по найму жилых помещений имеют и другие существенные особенности (нормирование жилой площади, сохранение права пользования ею за временно отсутствующим, бронирование, обмен, исключительный порядок расторжения договора и т.п.)»4. Договор найма жилого помещения (социального использования) как самостоятельный договор гражданского права (допускающий применение некоторых норм договора имущественного найма по принципу аналогии закона) — соглашение взаимное, возмездное и консенсуальное5 (права и 1
Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. 1986. С. 68. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Проспект. 1996. С. 30. 3 Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. — М.: Юрид. лит., 1990. С. 180. 4 Толстой Ю.К. Советское жилищное право. — Л., 1967. С. 22. 5 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 154. 1 Коняев Н.И. Роль договора в регулировании жилищных отношений // Договорное регулирование имущественных и трудовых отношений: Межвузовский сборник. — Барнаул, 1987. С. 89—96. 2 Толстой Ю.К. Конституция СССР и проблемы гражданского права // Правоведение, 1977. № 5, С. 55—66. 1 Корнеев С.М. Наем жилого помещения// Советское гражданское право. Т. 2 Учебник для вуз/Ответ, ред. В. П. Грибанов и С.М. Корнеев. — М.: Юрид. лит., 1980. С. 127. 4 Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 68. 2
http://www.natahaus.ru/ 5
Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1.
92 93
обязанности сторон возникают с момента их соглашения по существенным условиям). Стороны договора — наймодатель и наниматель (гражданин). Наймодателем выступает жилищно-эксплуатационная организация, пользующаяся правами юридического лица (ЖЭУ, ЖЭК, тресты; предприятия, учреждения, организации,' не имеющие специальных подразделений по эксплуатации и ремонту жилого фонда). Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 29 августа 1989 г.), исходя из смысла ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР, жилищноэксплуатационная организация как наймодатель может являться стороной в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения (например, в спорах о размере квартирной платы, о возмещении ущерба, причиненного порчей жилого помещения, оборудования, объектов благоустройства и т.п.). Нанимателем по договору является один из членов семьи (ответственный квартиросъемщик). Статья 53 Жилищного кодекса РСФСР наделяет всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из этого договора. На основе Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР от 25 сентября 1985 г.1 основными обязанностями наймодателя являются: предоставление нанимателю жилья в надлежащем состоянии, систематический осмотр жилых домов, производство ремонтных работ, обеспечение бесперебойной работы санитарно-технического и иного оборудования, ежедневная уборка подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов (кроме одно- и двухэтажных домов квартирного типа), а также придомовой территории, своевременная подготовка жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования к эксплуатации в зимних условиях. Наниматель обязан: использовать жилое помещение в соответствии с назначением2, содержать его в чистоте и порядке, соблюдать правила пожарной безопасности, не менее одного раза в пять лет производить текущий ремонт помеще1
Жилищное законодательство России. — М., 1997. С. 95. Шешко Г.Ф. Основные обязанности граждан по пользованию жилыми помещения государственного и муниципального жилищного фонда // Жилищное право, 2000. №1. С.53. 2
94 ний1 (окраска, побелка, замена оконных и дверных принадлежностей), не заниматься переустройством, перепланировкой жилого и подсобных помещений2, вносить не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги, пользоваться телевизорами, радиоприемниками при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома (с 23^ до 7м часов должна соблюдаться полная тишина), ежедневно убирать лестничные клетки и коридоры в одно- и двухэтажных жилых домах квартирного типа, при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование по акту в надлежащем состоянии3. Наниматель не может использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. Нанимателю предоставлено право: требовать (с согласия членов семьи) в случаях, установленных законом, изменения договора найма жилого помещения; в любое время рас1
В одном из судебных решений было разъяснено: «В том случае, если внут-риквартирный ремонт (текущий) жилых помещений связан с производством капитального ремонта, то он производится за счет наймодателя» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 7. С. 13). 2 В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР (в 1995 г.) было указано: «Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры, с разрешения местной администрации, согласия наймодателя, нанимателя, совершеннолетних членов его семьи» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. I). ' На практике часто возникают споры, связанные с содержанием понятия «приведение жилого помещения в надлежащее
http://www.natahaus.ru/ состояние». Жилищно-эксплуата-ционные организации полагают, что наниматели при освобождении жилплощади должны произвести текущий ремонт. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР от 25 мая 1989 г. отмечалось: «Нельзя соглашаться с утверждением суда и судебной коллегии (областного суда) о том, что наниматель при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства обязан выполнить работы по текущему ремонту. В данном случае наниматель обязан сдать жилое помещение в надлежащем состоянии. Текущий же ремонт жилого помещения, согласно Типовому договору найма жилого помещения, наниматель обязан производить своевременно, но не реже одного раза в пять лет» (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 10. С. 1).
95 торгнуть договор, приобрести занимаемое жилое помещение в собственность; осуществлять другие права по пользованию. К договору жилищного найма должен быть приложен паспорт жилого помещения, указывающий тип жилого фонда, размеры жилья, коммунального оборудования; время сдачи жилого дома в эксплуатацию. Вопросы ответственности в общих чертах регламентированы Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории от 25 сентября 1985 г. В них предусмотрена возможность уголовной, административной или иной ответственности, а также выселения без предоставления другой жилплощади. 3.2. Договор коммерческого найма ч»
Договор коммерческого найма регламентируется, как указывалось, ст. 673—683 ГК РФ. На него распространяются нормы ЖК РСФСР относительно требований к жилищным фондам (ст. 4—9), компетенции в области регулирования жилищных отношений (ст. 11 — 15), управления жилищным фондом (ст. 16—22, 25—27), обеспечения сохранности жилищного фонда, его эксплуатации и ремонта (ст. 140—153), ответственности за нарушение жилищного законодательства (ст. 154—155), разрешения жилищных споров (ст. 156). Рассматриваемый договор принципиально отличается от договора социального найма по субъектному составу (сторонам договора), объекту, основаниям и условиям заключения, содержанию. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать физические, юридические лица (коммерческие, некоммерческие организации), органы управления (министерства, ведомства, местные органы), обладающие жилым фондом на правах собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Нанимателем всегда является гражданин. Юридическим лицам жилые помещения могут быть переданы на основе договора купли-продажи, аренды, но с последующим предоставлением их гражданам для проживания. Как отмечалось, жилые помещения должны использоваться по прямому назначению. Другие лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением; но с ними договор не заключается. Эти лица, известив наймодателя, могут заключить договор с нанимателем о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем. Объект договора найма - - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира или жилой дом) (ч. I ст. 673 ГК РФ). Пригодность жилого помещения при этом определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Здесь используются положения ст. 40 ЖК РСФСР: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям». Может ли предоставляемое жилое помещение по этому договору соответствовать только санитарно-техническим требованиям и не быть благоустроенным? По смыслу ст. 673 ГК РФ, может. Это одна из особенностей договора коммерческого найма1; но наниматель должен быть информирован о несоответствии помещения требованиям ст. 40 ЖК РСФСР. В статьях ГК РФ нет положений относительно норм предоставляемого жилья.
http://www.natahaus.ru/
Наймодатель, заключая договор, обязан руководствоваться общими требованиями жилищного законодательства, обеспечивая нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих, нормальными жилищно-бытовыми условиями; придерживаясь требований, установленных ст. 22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, «санитарной нормы» — исходя из 9 кв. м на одного человека». Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилье не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Однако эти условия продолжаются действовать только в течение 1
Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право, 1997. № 4. С. 13; Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция, 1998. №7.
96 97 срока договора. Поскольку рассматриваемый договор всегда срочный (до 5 лет), после истечения этого срока наймода-тель вправе изменить его условия нанимателю, обладающему преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Такой вывод вытекает из смысла ст. £84 ГК РФ: «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем». Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, только тогда это соглашение считается продленным на тех же условиях. При заключении договора на новый срок наниматель-не вправе требовать увеличения количества лиц, постоянно с ним проживающих; изъятие из этого правила -- рождение детей, вселение несовершеннолетних к родителям. В иных случаях вселение производится с согласия най-модателя, а также нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При этом должны быть соблюдены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (9 кв. м). Несовершеннолетние дети вселяются независимо от указанной нормы. Во взаимоотношениях по договору коммерческого найма (в отличие от договора социального найма) не имеет правого значения понятие «член семьи нанимателя». Статья 677 ГК РФ выделяет только нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, за нарушение условий договора найма жилого помещения. По своей юридической природе коммерческий наем является разновидностью имущественного; договор — двусторонний, конценсуальный, возмездный. Плата за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилье и коммунальные услуги, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Внесение платы должно быть регулярным, в сроки, установленные в договоре, или ежемесячно в порядке, определенном ЖК РСФСР. 98 Иные права и обязанности сторон также устанавливаются соглашением сторон на основе свободного волеизъявления, без каких-либо предварительных условий, как-то: принятие на учет, очередность, решение компетентных органов, получение ордера и т.п. По условиям письменного договора (ст. 674 ГК РФ) наймодатель обязуется передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания. Как правило, соответствующее санитарно-техни-ческим требованиям. Наймодатель также обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг, по мере необходимости проводить ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств для обслуживания (ст. 676
http://www.natahaus.ru/
ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено в договоре. Переоборудование дома, существенно изменяющее условия пользования жилым помещением, допускается только с согласия нанимателя, поскольку может ухудшить условия проживания. Наниматель обязан: использовать жилье по целевому назначению, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии переданное имущество; производить текущий ремонт в сроки, предусмотренные в договоре. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и предварительному уведомлению наймодателя вправе вселить к себе (на условях безвозмездного проживания) временных жильцов на срок в пределах шести месяцев. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов, если нарушены требования законодательства о санитарной норме жилплощади. Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель; предполагается их безвозмездное проживание. Временные жильцы обязаны освободить площадь в семидневный срок с момента, когда время их проживания истекло (шесть месяцев). Наниматель и постоянно с ним проживающие граждане вправе в любой день до окончания 99 предварительно согласованных сроков потребовать от временных жильцов освобождения жилплощади. Это положение принципиально отличается от прав и обязанностей лиц, проживающих по договору поднайма. Как предусматривает ст. 685 ГК РФ, по договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. За его действия перед наймодателем ответственность несет наниматель. Договор поднайма заключается при условии соблюдения законодательства о норме жилой площади на одного человека (9 кв. м) и является возмездным. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается и договор поднайма жилого помещения. На него не распространяются положения о преимущественном праве заключить договор на новый срок. Договор коммерческого найма допускает изменения жилищных правоотношений. По взаимному согласию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с разрешения наймодателя наниматель в договоре найма может быть заменен одним из этих граждан (если последний полностью дееспособен). В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях и в пределах того же срока, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. 3.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя и постоянно проживающих с ними граждан Жилищное законодательство, регламентирующее отношения по договору жилищного найма социального использования, исходит из равенства прав членов семьи нанимателя. Понятие «член семьи нанимателя» по жилищному законодательству не совпадает с определением по семейному праву. Семейный кодекс, принятый 29 декабря 1995 г., не определяет понятия семьи. В свое время оно давалось учеными, исследующими проблемы семейного права. Так, В.А. Рясенцев считал, что «семью в юридическом смысле можно определить как круг лиц, связанных правами и обязанностями, вытекающими из брака, родства, усыновления или иной формы
http://www.natahaus.ru/
принятия детей на воспитание и призванными способствовать укреплению и развитию семейных отношений»1. По мнению Е.М. Ворожейкина, семью можно опреде-ить как «урегулированную нормами законодательства о бра-е и семье совместную жизнь лиц, возникающую как след-вие их союза, либо как результат предусмотренных зако-ом действий одного из них, либо следствие рождения ребенка, оформленного в необходимых случаях в установленном законом порядке, имеющую целью рождение и воспитание детей, взаимную заботу членов семьи на базе духовной, психологической и интимной общности и на основе совместного ведения семейного хозяйства»2. Как представляется, указанные признаки должны быть дополнены весьма существенным условием — наличием, как правило, родственных отношений между перечисленными лицами. В этой связи не убедительна точка зрения А.П. Сергеева: «...наличие же брака или родства не всегда играет первостепенную роль, а то и вообще не принимается в расчет»3. В юридической литературе не раз обращалось внимание на то, что «различный подход к понятию семьи в отдельных отраслях права и даже в рамках единой отрасли гражданского права (жилищное, семейное, наследственное) вполне оправдан и вообще единственно возможен. Каждые институт и отрасль права рассматривают семью с позиций стоящих перед ними задач»4. Понятие члена семьи по жилищному законодательству значительно шире. Обычный круг лиц: супруг, дети, родители, родственники, нетрудоспособные иждивенцы дополнен лицами, совместно проживающими с нанимателями и ведущими с ним общее хозяйство. Для жилищного законода1 2 3 4
Рясенцев В.А. Семейное право. — М. 1971. С. 45. Белякова A.M., Ворожейкин Е.М. Советское семейное право. — М., 1974. С. 34. Сергеев А.П. Семейное правоотношение // Гражданское право: Учебник. Ч. III. - М., 1998. С. 220. Сергеев А.П. Семейное правоотношение. С. 220.
100 101 тельства важным критерием, порождающим права и обязанности, является «совместное проживание» с нанимателем (ст. 53 ЖК РСФСР). Не играет практической роли степень родственных отношений; важно вселение на жилплощадь (законное) и совместное проживание. Совместно проживающие с нанимателем члены его семьи пользуются равными правами и несут обязанности, вытекающие из договора найма. Граждане же, проживающие на жилой площади совместно с нанимателем, но не являющиеся членами его семьи, не приобретают равного с ним права на это помещение1. В отличие от договора коммерческого найма (как отмечалось), совершеннолетние члены семьи по социальному найму несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. Это означает, в частности, что с любого из указанных лиц может быть взыскана задолженность по квартирной плате, по коммунальным услугам; могут быть предъявлены иные требования. Согласно ст. 10 Семейного кодекса РФ только зарегистрированный в органах загса брак порождает соответствующие права и обязанности супругов. Возникшие до 8 июля 1944 г. фактические брачные отношения могут быть признаны судом, если брак не может быть зарегистрирован вследствие смерти одного из супругов. В случае признания брака недействительным права и обязанности обычно не возникают. Супруг (супруга) нанимателя приобретает право на жилое помещение, если он либо включен в ордер (одновременное вселение), либо вселен (вселена) в ранее полученное жилье с соблюдением требований ст. 54 ЖК РСФСР. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства», «наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга и других
http://www.natahaus.ru/
родственников, которые приобретают равное с ним право пользования жилым помещением, если они являются или признаются членами его семьи и если при этом не было заключено иного соглашения о порядке пользования жилым помещением». В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 1994 г, указано: «Право пользования жилым помещением у лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя (ст. 53 ЖК РСФСР) и вселившихся в жилое помещение не одновременно с ним, а позже, возникает при условиях, предусмотренных ст. 54 ЖК РСФСР; если вселение было произведено с согласия всех членов семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением»1. При этом весьма важным представляется совместное проживание, ибо, как правило, последнее свидетельствует о бесспорном праве на жилье. Если, к примеру, супруга только прописана (зарегистрирована) в жилом помещении мужа-нанимателя, но фактически проживает с родителями, довольно сложно будет отстаивать ее право на жилье у мужа. Поэтому не случайно в ч. III ст. 53 ЖК РСФСР особо выделяется: «Если граждане, указанные в ордере, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи». Супруги К. и М. с двумя несовершеннолетними детьми проживали в четырехкомнатной квартире размером 50,7 кв. м, состоящей из трех смежных комнат размерами 19,6; 9,8 и 6,5 кв. м и одной изолированной — 13,3 кв. м. Брак между супругами расторгнут. К. предъявил в суде иск к бывшей супруге М. о закреплении за ним изолированной комнаты 13,3 кв. м и обязании ответчицы не чинить ему препятствий в пользовании тремя другими комнатами и подсобными помещениями, ссылаясь на то, что имеет ученую степень кандидата технических наук, работает старшим научным сотрудником и пользуется правом на дополнительную отдельную комнату. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, рассмотрев дело по первой инстанции, решила оставить квартиру в общем пользовании сторон, обязав ответчицу не препятствовать истцу в осуществлении его прав как нанимателя квартиры; в части требований истца о признании за ним единоличного права на изолированную комнату 13,3 кв. м как на дополнительную жилую площадь отказала. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996 г. № 3, С. 8. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994. № 8, С. 3. 102
103
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР оставила это решение в силе, указав следующее: «...Требование К. о закреплении за ним единолично комнаты размером 13,3 кв. м с сохранением равного права с остальными членами семьи (бывшей супругой и детьми) на пользование другими комнатами квартиры не основано на законе и противоречит ст. 53 ЖК РСФСР. Довод истца о том, что при предоставлении квартиры на семью из четырех человек учитывалось его право как научного работника на дополнительную жилую площадь, не может служить правовым основанием для закрепления за ним дополнительной жилой площади 13,3 кв. м в ущерб прав остальных членов семьи, имеющих равное право на спорную квартиру. В ордере на заселение этой квартиры не упоминается ни о каких исключительных правах К. ^ При таких обстоятельствах суд обоснованно оставил квартиру в общем пользовании сторон. Последние при желании могут разрешить конфликт путем ее обмена на два изолированных помещения (другие квартиры) в порядке, установленном законом»1.
http://www.natahaus.ru/
Возникновение взаимных прав и обязанностей родителей и детей определяется положениями семейного законодательства. Происхождение ребенка от матери устанавливается органом загса на основании документов, подтверждающих рождение ребенка. Отцом ребенка признается супруг (бывший супруг) матери, если не доказано иное. Отцовство супруга матери ребенка удостоверяется записью об их браке. Возможно установление отцовства в судебном порядке. Усыновление и усыновители по своим жилищным правам приравниваются к правам кровных детей и родителей по браку. Дети приобретают право на жилую площадь нанимателя (одного из родителей), с которым проживают. В судебной практике возникают сложности в связи с реализацией права на жилье несовершеннолетнего при раздельном проживании его родителей. В одном из определений Судебной коллегии Верховного Суда РФ по гражданским делам было дано следующее разъяснение: «В соответствии с ч. 2 ст. 17 ГК РСФСР (1964 г.) местом жительства несовершеннолетних, достигших пятнадцати лет, признается место жительства ix родителей. Несовершеннолетняя Ш-н В., проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Ш-н В. производно от права истицы Ш-н Н.»1. Как отмечалось выше, к членам семьи нанимателя относятся другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — и иные лица. Нетрудоспособными считаются лица, не достигшие (по общему правилу) 18 лет, мужчины в возрасте 60, женщины — 55 лет, инвалиды I и II групп. Иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают (закон не указывает конкретного срока проживания) совместно с нанимателем и ведут общее хозяйство (взаимная забота и уход, общие затраты по повседневным расходам, совместное питание и т.п.). Споры о признании членами семьи нанимателя рассматриваются судом и связаны, как правило, с установлением права на жилплощадь (они так и называются — споры о праве на жилплощадь). Разрешение спора зависит от соблюдения норм ст. 54 ЖК РСФСР о праве нанимателя вселять других граждан в занимаемое им жилое помещение. Суды последовательно придерживаются требований этой статьи относительно необходимости письменного согласия на вселение всех совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Закон предусматривает только одно исключение из этих требований: при вселении к родителям несовершеннолетних детей. Положение этой статьи «в установленном порядке», подразумевающее соблюдение режима прописки (регистрации), Конституционный Суд РФ признал не соответствующим ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1) и 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ2. Суды в ряде случаев допускают ошибки, признавая вселение законных представителей несовершеннолетних без письменного согласия совершеннолетних членов семьи3. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 10. С. 2.
104 1 2 3
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 5. С. 2. Постановление от 25 апреля 1995 г. Собрание законодательства РФ. 1995. № 18. Ст. 1708. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 5. С. 10.
105
3.4. Плата за пользование жилым помещением, коммунальные услуги. Льготы В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» оплата жилья и коммунальных услуг по договору жилищного найма устанавливается в размерах, обеспечивающих возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Таким образом, очевиден отказ от конституционной гарантии
http://www.natahaus.ru/
невысокой платы за пользование квартирой и коммунальными услугами1. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется постепенно (в течение 10 лет) с использованием мер социальной защиты граждан. Порядок перехода на эту систему определен Правительством РФ совместно с органами государственного управления субъектов Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»2 увязывает изменение платы с системой мер по социальной защите малоимущих граждан, уровнем доходов населения и реализацией программы снижения издержек жилищно-коммунальных услуг. Структура платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от форм собственности, включает плату за: содержание и текущий ремонт жилищного фонда; капитальный ремонт жилищного фонда; наем жилья (для нанимателей жилья). Кроме того, все граждане оплачивают коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.). Оплата жилой площади зависит от ее размеров, а оплата коммунальных услуг — от количества жильцов. Согласно ст. 55 ЖК РСФСР в одинарном размере оплачивается жилая площадь, полагающаяся нанимателю и членам его семьи по установленным нормам, а также излишняя площадь, если ее размеры не превышают на всю семью половины нормы силой площади на одного человека. Плата за пользование остальными излишками взимается в повышенном размере1. По состоянию на 1 апреля 2000 г. размеры платежей за 1 мес. колебались в пределах2: Вид оплаты
Основания начисления
Размеры платежей
Плата за квартиру (по договору социального найма) Плата за электроэнергию
1 кв. м общей площади
52-56 коп.
Плата за газ
На 1 проживающего
4 руб. 80 коп. 5 руб. 00 коп.
Плата за холодную воду
Расход на 1 проживающего с учетом нормативов На 1 проживающего с учетом нормативов
9 руб. 12 коп. 9 руб. 42 коп.
Плата за отопление
1 кв. м общей площади жилья
1 руб. 15 коп. 1 руб. 30 коп.
Плата за радио
1 точка (линия)
4 руб. 00 коп. 5 руб. 20 коп.
Плата за лифт
На 1 человека (проживающего)
4 руб. 25 коп. 4 руб. 50 коп.
Плата за уборку бытовых отходов
На 1 проживающего
1 руб. 38 коп. 1 руб. 50 коп.
Плата за вывоз бытовых отходов
На 1 проживающего
2 руб. 72 коп. 2 руб. 82 коп.
Плата за пользование коллективной антенной
Одна точка
4 руб. 50 коп. 4 руб. 80 коп.
Плата за капитальный ремонт
1 кв. м общей площади
20-30 коп.
Плата за горячую воду
1
1 кВт-ч свыше 200 кВт • ч 17- 19 коп. 2224 коп.
5 руб. 48 коп. 5 руб. 60 коп.
Трушин Е.В. Квартирная плата в новых социально-экономических условиях, или Жилищное законодательство как оно есть // Жилищное право. 1999. № 2. С. 69.
http://www.natahaus.ru/ 2
Собрание законодательства РФ. 1999. № 33. Ст. 4116. В тройном размере; на основании действующего постановления ВЦИК и ИНК РСФСР от 14 мая 1928 г. «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках» (СУ РСФСР. 1928. № 53. Ст. 401). 2 Размеры платежей даны исходя из переходной системы оплаты жилья и ком-унальных услуг в Республике Башкортостан.
106 107
Плата за проживание в общежитиях зависит от поквар-тирного или однокомнатного заселения и рассчитывается по ставкам на 1 кв. м жилой площади (комнаты)1. На основании ст. 59 ЖК РСФСР специалисты, работающие и постоянно проживающие в сельской местности вне населенных пунктов, пользуются жильем бесплатно (с отоплением и освещением). Под специалистами здесь подразумеваются все лица, имеющие высшее, среднее специальное образование и работающие (по специальности) в сферах сельскохозяйственного, иного производства (связанного с сельскохозяйственным) или обслуживающих отраслях. Под сельской местностью вне населенных пунктов понимаются места/не имеющие, как правило, повседневных, производственных, трудовых, социальных связей с обычными населенными пунктами (из-за отдаленности одного или нескольких домов, построек; бездорожья, отсутствия транспортных сообщений, сложностей снабжения). Законодательные акты РФ, бывшего Союза ССР предусматривают льготы по бесплатному пользованию жильем (с отоплением и освещением) отдельным категориям специалистов, проживающих на территории обычных сельских населенных пунктов (села, деревни, аулы, кишлаки, поселки и т.п.). К ним относятся: сельскохозяйственные, медицинские работники, работники образования и культуры (клубные работники, художественные руководители, методисты, режиссеры, художники, постановщики, дирижеры, балетмейстеры, хормейстеры, аккомпаниаторы народных самодеятельных театров), библиотечные работники (заведующие библиотекой, библиотекари, методисты) и др. Указанным, иным работникам (в случаях, предусмотренных законодательством) такое жилье (квартиры с отоплением и освещением) предоставляют местные администрации либо предприятия, учреждения, организации, функционирующие в данной сельской местности. При отсутствии квартир должна предоставляться жилплощадь в наемных помещениях за счет 1
В письме государственного Комитета РФ по высшему и среднему специальному образованию от 18 августа 1994 г. «О взимании со студентов платы за проживание в общежитиях и другие коммунальные услуги» разъяснено: «Размер платы за проживание студентов в общежитиях не должен превышать установленный органами исполнительной власти в данной местности уровень платы за жилье и жилищно-коммунальные услуги в жилых муниципальных домах» (Жилищный кодекс. Постатейные материалы. — М., 1997. С. 624). 108
соответствующих бюджетных средств местных администраций либо предприятий (учреждений и организаций). Право на бесплатные квартиры сохраняется за работниками просвещения, перешедшими на пенсию (директорами, заместителями директоров, учителями школ всех типов, профессиональных училищ, детских домов и т.п.); врачами, провизорами, средним медицинским и фармацевтическим персоналом (и за проживающими с ними членами семей), если общий стаж их работы в сельской местности или рабочих поселках составляет не менее 10 лет1. Вышеупомянутым постановлением Правительства РФ от августа 1999 г. утверждено Положение о порядке предоставления гражданам субсидий по найму жилья и комму1альных услуг. Эти льготы предоставляются гражданам орга-государственной власти и управления субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в лределах социальной нормы площади жилья (на одиноко пробивающего — 33 кв. м; на семью из двух человек — 42 кв. м; при эех и более членах семьи — по 18 кв. м на одного) и юрмативов потребления коммунальных услуг с учетом про-ситочного минимума, совокупного дохода семьи и действу-)щих льгот. Если совокупный доход семьи (в расчете на эдного человека) не превышает установленный прожиточ-шй минимум, расходы на
http://www.natahaus.ru/
оплату жилья и коммунальных /слуг в пределах социальной нормы площади жилья и нор<ативов потребления коммунальных услуг не должны превышать 0,5 установленного федеральным законом минималь--юго размера оплаты труда. Величина субсидий для вышеуказанных граждан определяется как разница между принятыми размерами оплаты силья и коммунальных услуг (исходя из социальной нормы тлощади и нормативов потребления коммунальных услуг) предельно допустимыми расходами граждан на оплату. ' Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 июня 1930 г. «О льготах квалифицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках» — СУ "-ФСР. 1930. № 34. Ст. 481; постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС 2 июля 1974 г. «О предоставлении льгот штатным клубным и библиотечным работникам культурно-просветительных учреждений, проживающим в сельской местности и рабочих поселках». — СП РСФСР, 1974. № 18. Ст. 95; постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 5 июля 1968 г. «О мерах по чьнейшему улучшению здравоохранения и развития медицинской науки в е» - СП СССР, 1968. № 13. Ст. 82. 109
Размер компенсации может определяться и как разница между принятыми на данный период размерами оплаты и 0,5 установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда. Примеры расчетов компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (данные условные). *•
Вариант I Исходные данные: Семья из трех человек занимает квартиру общей площадью 60 кв. м. Социальная норма площади жилья (18 х 3) — 54 кв. т. Совокупный доход семьи в месяц — 600 руб. Предельно допустимая доля собственных расходов семьи на 1998 г. — 15% (90 руб.) Семья не имеет льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Норматив потребления электроэнергии на семью в месяц в квартирах с газовыми плитами — 100 кВт • ч. Установленный минимальный размер оплаты труда -83 руб. 49 коп. Прожиточный минимум на одного человека (июль 1998 г.) — 333руб. Начислено жилищной организацией
Ед.
Тариф
(руб./коп.)
измерения
за единицу
на занимаем.
на социальн.
(руб/коп)
общ. площ.
норму и в
60 кв. м
пределах норм.
Жилищно-коммунальные услуги
потр.ком.услуг (54 кв. м)
1
2
3
4
5
Содержание и ремонт жилья Наем жилья
кв. м
0-40
24-00
21-60
кв. м
0-20
12-00
10-80
Вывоз мусора и бытовых отходов Уборка мест общего пользования Отопление Водоснабжение и водоотведение Горячее водоснабжение
чел.
1-39
4-17
4-17
чел.
1-61
4-83
4-83
кв. м чел.
0-50
30-00
27-00
14-24
42-72
42-72
чел.
3-44
10-32
10-32
1
2
3
4
5
Газ (сетевой)
чел.
2-50
7-50
7-50
Обслуживание лифтов
чел
1-50
4-50
4-50
Отчисления на капитальный ремонт Электроэнергия
кв. м
0-10
6-00
5-40
кВт ч
0-10
15-00 (факт.) 10-00
Радио
кв.
3-00
3-00
-
http://www.natahaus.ru/ Коллективная антенна
кв.
2-50
ВСЕГО
2-50
-
166-54
148-84
Совокупный доход на 1 человека в месяц: 600 руб. : 3 чел. = 200 руб., т.е. меньше прожиточного минимума (200 руб. < 333 руб.) Субсидия по первому основанию: 148 руб. 84 коп. - (600 руб. х 0,15) = 58 руб. 84 коп. Субсидия по второму основанию: 148 руб. 84 коп. — (0,5 х 83 руб. 49 коп. х 3 чел.) = 23 руб. 61 коп. Таким образом, в соответствии с Положением выбирается максимальное значение и субсидия для семьи составит 58 руб. 84 коп. в месяц (или 35,3% к общей сумме начисления). Плата за жилье и коммунальные услуги, осуществляемая за счет средств семьи: 166 руб. 54 коп. - 58 руб. 84 коп. = 107 руб. 70 коп. Вариант II Семья участника ВОВ имеет льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (50% в оплате социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг). Остальные условия аналогичны приведенным в варианте I. Начислено семье за жилье и коммунальные услуги в месяц 166 руб. 54 коп., сумма льгот в месяц — 44 руб. 24 коп. Платежи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом действующих льгот — 148 руб. 84 коп. Совокупный доход на 1 человека в месяц — 200 руб., т.е. меньше прожиточного минимума (333 руб.). ПО
111 Субсидия по первому основанию: 148 руб. 84 коп. - (600 руб. х 0,15) = 58 руб. 84 коп. Субсидия по второму основанию: 148 руб. 84 коп. - (0,5 х 83 руб. 49 коп. х 3) = 23 руб. 61 коп. Субсидия для семьи — 58 руб. 84 коп. Плата за жилье и коммунальные услуги за счет средств семьи составит: 166 руб. 54 коп. — 44 руб. 24 коп. — 58 руб. 84 коп. = 63 руб. 46 коп. Вариант III Исходные данные: Семья из четырех человек занимает квартиру общей площади 45 кв. м. Совокупный доход семьи в месяц 900 руб. Социальная норма площади жилья 18x4 = 72 кв. м. Предельно допустимая доля собственных расходов семьи на 1998 г.- 15% (135 руб.). Семья не имеет льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Норматив потребления электроэнергии на семью в месяц в квартирах с электроплитами -180 кВт ч. Установленный минимальный размер оплаты труда -83 руб. 49 коп. Прожиточный минимум на одного человека (июль 1998 г.) 333руб. Начислено жилищной организацией
Ед.
Тариф
(руб./коп.)
измерения
за единицу
на занимаем.
на социальн.
(руб./коп.)
общ. площ.
норму и в
45 кв. м
пределах норм.
Жилищно-коммунальные услуги
потр.ком.услуг (72 кв. м)
1
2
3
4
5
Содержание и ремонт жилья
кв. м
0-40
18-00
28-80
http://www.natahaus.ru/ Наем жилья
кв. м
0-20
9-00
14-40
Вывоз мусора и бытовых отходов Уборка мест общего пользования
чел.
1-39
5-56
5-56
чел.
1-61
6-44
6-44
1
2
3
4
5
Отопление
кв. м
0-50
22-50
36-00
Водоснабжение и водоотведение Горячее водоснабжение
чел.
14-24
56-96
56-96
чел.
3-44
13-76
13-76
Газ (сетевой)
чел.
2-50
10-00
10-00
Обслуживание лифтов Отчисления на капитальный ремонт Электроэнергия
чел. кв. м
1-50 0-10
6-00 4-50
6-00 7-20
кВт ч
0-10
15-00 (факт.) 18-00
Радио
кв.
3-00
3-00
-
Коллективная антенна
кв.
2-50
2-50
-
173-22
203-12
ВСЕГО
Совокупный доход на 1 человека в месяц: 900 руб. : 4 чел. = 225 руб., т.е. меньше прожиточного минимума (200руб. < 333 руб.) Субсидия по первому основанию: 203 руб. 12 коп. - (900 руб. х 0,15) = 68 руб. 12 коп. Субсидия по второму основанию: 203 руб. 12 коп. - (0,5х 83 руб. 49 коп. х 4) = 36 руб. 14 коп. Таким образом, в соответствии с Положением выбирается максимальное значение и субсидия для семьи составит 68 руб. 12 коп. в месяц (или 36,8% к общей сумме начисления). Плата за жилье и коммунальные услуги за счет средств семьи в месяц составит: 173 руб. 22 коп. — 68 руб. 12 коп. = 105 руб. 10 коп. Вариант IV Исходные данные: Семья из четырех человек проживает в сельской местности в квартире общей площадью 55 кв. м. Совокупный доход семьи в месяц — 700 руб. Семья не имеет льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Норматив потребления электроэнергии на семью в месяц — 110 кВт • ч. Установленный минимальный размер оплаты труда — 83 руб. 49 коп. Прожиточный минимум на одного человека — 333 руб. 112 13 Жилищно-коммунальные услуги Л
Ед. измерения Тариф за единицу (руб./коп )
Начислено жилищной организацией (руб./коп ) на занимаем, на социальн. общ. площ. 55 норму и в кв. м пределах норм, потр.ком.услуг (72 кв. м)
кв. м
0-36
19-80
кв. м
0-20
11-00
14-40»
Отчисления на капитальный ремонт Вывоз нечистот и мусора
кв. м
0-10
5-50
7-20
чел.
5-20
20-803
20-80
Отопление
кв. м
0-72
39-60
51-84
Содержание и ремонт жилья
25-92
------------ -J—
http://www.natahaus.ru/ чел.
2-40
9-60
9-60
Газ (сетевой)
чел.
2-50
10-00
10-00
Электроэнергия
кВт ч
0-07
7-00 (факт.)
7-70
Радио
кв.
3-00
3-00
~
126-30
147-46
ВСЕГО
Совокупный доход на 1 человека в месяц: 700 руб. : 4 чел. = 175 руб., т.е. меньше прожиточного минимума: (175руб. < 333 руб.). Субсидия по первому основанию: 147 руб. 46 коп. - (700 руб. х 0,15) = 42 руб. 46 коп. Субсидия по второму основанию: 147 руб. 46 коп. - (0,5 х 83 руб. 49 коп.х4) = -19 руб. 52 коп. (т.е. по второму основанию субсидия не положена). Таким образом, в соответствии с Положением выбирается субсидия по первому основанию -42 руб. 46 коп. в месяц (или 33,6% к общей сумме начисления). Плата за жилье и коммунальные услуги за счет средств семьи в месяц составит: 126 руб. 30 коп. — 42 руб. 46 коп. = 83 руб. 84 коп.1. 1
Использованы данные Положения о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг по Республике Башкортостан от 31 декабря 1997 г. № 264; льготы по оплате вывоза мусора, уборки мест общего пользования, обслуживания лифтов, на капитальный ремонт для отдельных категорий граждан в соответствии с действующим законодательством должны быть предоставлены постановлениями глав администраций города, района с определением источника финансирования. 114
Компенсации предоставляются гражданам — нанимателям жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда (в обязательном порядке); ее предоставление допустимо и членам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также собственникам жилья на основе решений органов власти субъектов Российской Федерации, муниципальных органов. Компенсация назначается органом местного самоуправления по представлении необходимых документов о составе семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату жилья и коммунальных услуг, совокупном доходе семьи и др. Граждане, сдающие жилые помещения вподнаем, права на компенсацию не имеют. Льготы по квартирной плате и оплате коммунальных услуг устанавливаются как федеральными законами, так и постановлениями Правительства РФ. Это акты непосредственного и прямого действия; они не зависят от волеизъявления субъектов Российской Федерации, муниципальных органов. Государственные органы субъектов Российской Федерации могут предусмотреть лишь дополнительные льготы. Исходя из содержания сложившейся системы законодательных актов, льготы классифицируются по категориям в зависимости от условий применения и размеров, от заслуг граждан (инвалиды, участники войны, награжденные, члены их семей и т.д.). I категория. Полное освобождение от уплаты за жилье и коммунальные услуги без применения социальной нормы общей площади и нормативов потребления услуг на основе законов РФ: а) от 15 января 1993 г. (в редакции от 30 июля 1996 г.) «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»1; б) от 9 января 1997 г. «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»2 предусматривается относительно Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы и проживающих с ними членов их семей; Героев Социалистического труда, полных кавалеров орденов Трудовой Славы, «За службу Родине в Вооруженных Силах» и проживающих с ними членов их семей. 1 2
Собрание законодательства РФ. 1996. № 20. Ст. 3838. Собрание законодательства РФ. 1997. № 3. Ст. 349.
15 II категория. На основе Федерального закона от 12 января 1995 г. (в редакции от 18
http://www.natahaus.ru/
ноября 1998 г.) «О ветеранах»1, постановления Правительства РФ от 27 июля 1996 г. «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате, жилья и коммунальных услуг»2 инвалидам Великой Отечественной войны и инвалидам боевых действий на территории других государств предоставляется 50-процентная скидка в оплате занимаемой общей площади жилых помещений (в пределах социальной нормы), а также коммунальных услуг — в пределах нормативов потребления. Такие льготы предоставляются участникам Великой Отечественной войны (а также членам их семей) в домах государственного, муниципального жилищных!фондов (в том числе приватизированных жилых помещениях), семьям погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий на территориях других государств, ветеранов труда, инвалидам и семьям, имеющим детейинвалидов. Очевиден безусловно-обязательный характер этих актов. Однако встречаются отдельные случаи, когда местные органы власти и управления лишают (ограничивают) инвалидов, ветеранов-пенсионеров -- под тем или иным предлогом -таких льгот. Пенсионер Р. обратился в суд с жалобой на действия АООТ «Электросервис». По его мнению, он неправомерно был лишен льготы в размере 50% по оплате за потребленную энергию. Решением Лесозаводского городского суда Приморского края (оставленным без изменений судебной коллегией по гражданским делам Приморского краевого суда) жалоба Р. удовлетворена. Президиум Приморского краевого суда оставил протест прокурора без удовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений в связи с неправильным толкованием и применением норм материального права, существенным нарушением норм процессуального права, повлекшими принятие незаконного решения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 октября 1999 г. протест прокурора оставила без удовлетворения, а судебные решения — без изменения, исходя из следующего. Согласно ст. 12 Федерального закона от 14 апреля 1995 г. «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в РФ» региональные энергетические комиссии вправе устанавливать тарифы на электрическую и тепловую энергию; тарифы вводятся с учетом постановления губернатора Приморского края от 9 июня 1997 г. «О льготах на электроэнергию населению края», в котором энергетической комиссии Приморского края рекомендовано устанавливать тарифы на электрическую энергию, отпускаемую населению края, с учетом 50-процентной льготы. Согласно п. «ж» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ вопросы, относящиеся к сфере социальной защиты населения, включая установление льгот, находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Введение в Приморском крае каких-либо льгот сверх тех, которые предоставляются федеральным законодательством, является правом субъекта Российской Федерации и должно производиться за счет его собственных средств1. Законодательными актами ряда республик в составе Российской Федерации предусмотрено полное освобождение от оплаты за жилье вышеуказанных категорий граждан, но в пределах социальной нормы, а также коммунальных услуг в пределах нормативов потребления. В частности, постановление Правительства Республики Башкортостан от 19 сентября 1997 г. («Положение о порядке предоставления ветеранам войны, труда и Вооруженных Сил льгот в оплате жилищно-коммунальных услуг»)2 полностью освобождает от оплаты (в пределах социальной нормы) инвалидов Великой Отечественной войны и инвалидов боевых действий на территории других государств, военнослужащих, лиц рядового, начальствующего состава органов внутренних дел, участников Великой Отечественной войны, ставших инвалидами вследствие общего
http://www.natahaus.ru/
заболевания, трудового увечья и 1
Собрание законодательства РФ. 1998. № 47. Ст. 5704. Собрание законодательства РФ. 1996. №32. Ст. 3936. ' Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. № 5. С. 2—3. Ведомости Государственного собрания, Президента и Кабинета министров Республики Башкортостан. 1998. № 3. Ст. 174. 2
116
117 других причин, женщин - - участниц Великой Отечественной войны независимо от наличия инвалидности. Членам семей вышеуказанных категорий ветеранов, совместно с ними проживающих, предоставляется 50-процентная скидка оплаты общей площади жилых помещений (в пределах социально^ нормы) и коммунальных услуг. III категория. Льготы, установленные для отдельных работников и специалистов: военнослужащих; милиции, прокуратуры и суда. Как предусмотрено в Федеральном законе «О статусе военнослужащих»1, лица, проходящие военную службу по контракту, совместно проживающие с ними члены их семей, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, если о(|щая продолжительность их службы составляет 20 и более лет, оплачивают занимаемое жилье и коммунальные услуги в размере 50% установленных платежей. На основе положений Законов РФ (Федеральных законов) «О милиции», «О прокуратуре», «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской Федерации» также установлены 50-процентные скидки по оплате квартир и коммунальных услуг работникам этих сфер. Нормы о жилищно-коммунальных льготах являются императивными, не могут быть изменены (отменены) подзаконными актами. X. и П. обратились в Верховный Суд РФ с жалобами о признании недействительным (незаконным) п. 7 постановления Правительства РФ от 12 июля 1996 г. «О порядке возмещения расходов, связанных с предоставлением льгот, предусмотренных Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в статьи 15 и 23 Закона РФ «О статусе военнослужащих», согласно которому их право на 50-процентную скидку оплаты установки телефона и абонентную плату реализуется путем возмещения им соответствующих денежных сумм воинскими частями (предприятиями, учреждениями и организациями) либо военными комиссариатами, по документам об оплате указанных услуг в полном размере. 1 Заявители указали на противоречие этого постанов-ения п. 9 ст. 15 Закона РФ от 22 января 1993 г. «О стату-е военнослужащих» (в редакции Федерального закона т 24 ноября 1995г.). Верховный Суд РФ жалобы удовлетворил по следующим основаниям. Указанная в п. 9 ст. 15 Закона РФ «О статусе военнослужащих» категория граждан наделена правом на оплату установки телефонов и внесение абонентной платы в размере 50%. Эта норма закона (социальная льгота) является непосредственно действующей, т.е. в процессе ее осуществления военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и граждане, уволенные при определенных условиях с военной службы, изначально должны оплачивать установку телефона и вносить абонентную плату именно в размере 50%. Поскольку обжалуемый заявителями п. 7 постановления Правительства РФ от 12 июля 1996 г. незаконно обязывает их оплачивать такие расходы в размере 100%, Верховный Суд РФ в соответствии со ст. 13 ГК РФ и ст. 7 Закона РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» признал это положение правового акта недействительным (незаконным)1. В отличие от социального найма по договору коммерческого найма размер оплаты устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, договорная сумма не должна превышать этот размер.
http://www.natahaus.ru/
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, как правило, не допускается. Плата вносится нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если эти сроки не предусмотрены, наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца (ст. 56 ЖК РСФСР). Законом «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрена возможность выселения нанимателя и членов его семьи (с предоставлением помещения, соответствующего санитарно-техническим требованиям) за невнесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги в течение шести месяцев. Собрание законодательства РФ, 1998. № 22. Ст. 2331. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 6. С. 4—5.
118
119 3.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими. Бронирование жилого помещения Жилищное законодательство гарантирует право нанимателей на закрепленное жилое помещение в случае их временного отсутствия по условиям и характеру работы, учебы, состоянию здоровья и т.п. При этом предполагается, что за время отсутствия право на другое жилое помещение не возникает (за исключением, пожалуй, прав граждан, временно отсутствующих по условиям и характеру работы). Статья 60 ЖК РСФСР, предусматривающая основания и условия сохранения жилого помещения за временно отсутствующими, только в пункте 1 указывает конкретные сроки такого отсутствия. В остальных случаях они квалифицируются как «уважительные» и могут быть разными: менее длительными (в пределах шести месяцев), более длительными (свыше шести месяцев). Необоснованным представляется утверждение, что «временное отсутствие не должно быть слишком длительным»'. Рассматривая дела об утрате права на жилую площадь, суды нередко исходят из факта непроживания нанимателя в спорном помещении длительное время, в частности сверх установленных сроков, и не выясняют причины их отсутствия, а также основания, по которым они проживают в другом жилом помещении. Подобные ошибки встречаются в решениях судов и по жилищным спорам между супругами. Признавая или отказывая в праве на жилую площадь другого супруга, временно на ней не проживающего, суды во главу угла ставят наличие прописки (регистрации). При этом не обращается внимание на то, что само по себе наличие прописки (регистрации) не порождает право на жилую площадь, если нет других обстоятельств, предусмотренных, в частности, ст. 54 ЖК РСФСР. С. обратилась в суд с иском к В., брак с которым расторгнут, о признании его утратившим право пользования квартирой. В обоснование иска С. сослалась на то, что ответчик 1
Дозорцев В.А. Комментарий к ст. 60 ЖК РСФСР «Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами» // Жилищное законодательство. Комментарий. — М.: Юрид.лит., 1991. С. 198.
проживает в квартире с конца 1982 г., вывез имущество, не вносит квартирной платы, его отсутствие не вызвано уважительными причинами. А. иск не признал и пояснил, что намерений оставить жилое помещение он не имел; его отсутствие носит временный характер и связано с наличи-ем крайне конфликтных отношений с истицей. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР, рассмотрев дело по первой инстанции, пришла к выводу, что исковые требования С. не подлежит удовлетворению. Согласно ст. 61 Жилищного кодекса Литовской ССР при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев. Если отсутствие по уважительным причинам длилось свыше шести месяцев, этот срок может быть продлен най-модателем, а в случае спора о праве отсутствующего на пользование жилым помещением — судом. Установлено, что ответчик, несмотря на расторжение брака, продолжал проживать в квартире и оставил ее после неудавшихся попыток восстановить семью. В 1983, 1984 гг. ответчик жил в квартире эпизодически, не
http://www.natahaus.ru/
лишь в отсутствие истицы, поскольку враждебные отношения между сторонами делали его постоянное проживание на спорной площади невозможным1. Положения ст. 60 ЖК РСФСР следует применять с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. «По делу о проверке конституционности части I и п. 8 части II ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан У.Р. Токновой, Е.А. Оглобина, А.Н. Ващука»2. Как отметил Конституционный Суд РФ, положения ст. 60 ЖК РСФСР, устанавливающие ограничения конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием нанимателя или членов его семьи, не соответствуют требованиям Конституции РФ. Кроме того, ч. I данной статьи противоречит провозглашенному ст. 27 Конституции РФ праву гражданина на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, не ограниченному какими-либо сроками. Положение п. 8 части II ст. 60 ЖК РСФСР, фактически одящее не предусмотренное уголовным законодательством ' Бюллетень Верховного Суда СССР. 1986. № 2. С. 34. ' Собрание законодательства РФ. 1995. № 27. Ст. 2622.
120 121 дополнительное наказание в виде лишения жилплощади, приводит к дискриминации в жилищных правах отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу этого нарушает гарантируемый государством принцип равенства прав и свобод человека и гражданина (ч. 1 и 2 ст, 19 Конституции РФ). Другие положения ст. 60 ЖК РСФСР (за исключением п. 6 ч. II') продолжают действовать. Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими в случаях (ч. IV ст. 60 ЖК РСФСР): призыва на военную службу --в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту — в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования). То же касается военнослужащих, обеспеченных служебными жилыми помещениями. Они не могут быть исключены из списков нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства до призыва (поступления) на военную службу; временного выезда с постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.) - в течение всего времени выполнения такой работы или обучения. В дополнение к этим случаям сохранения жилья в Федеральном законе от 17 мая 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»2 предусмотрено: «Граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, имеют право на сохранение занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в течение шести месяцев с момента поступления в стационарное учреждение социального обслуживания, а в случаях, если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, -в течение всего времени пребывания в этом учреждении». Приняты подзаконные акты, предусматривающие сохранение права пользования жильем в случаях временного выезда по условиям и характеру работы за работниками топографогеодезических, лесоустроительных экспедиций, передвижных, механизированных колонн, строительно-монтажных и других организаций1. Как разъяснено в руководящем постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.)2, «при временном выезде гражданина по условиям и характеру работы, а также в связи с обучением право пользования жилым помещением сохраняется за ним в течение всего времени выполнения данной работы или обучения и в том случае, когда потребовалась его выписка с места постоянного жительства при условии, что по месту новой прописки ему не было предоставлено в постоянное пользование другое жилое помещение». Для применения жилищных льгот по этому основанию достаточен трудовой договор,
http://www.natahaus.ru/
подтверждающий объективную необходимость выезда с места жительства по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям) - - в течение всего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов (попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. В противном случае, а также если ох обратное вселение невозможно по иным причинам, они обеспечиваются жилой площадью местной администрацией во внеочередном порядке. Отказ в предоставлении жилой площади может быть обжалован в суд; выезда в связи с обязанностями опекуна (попечителя) — в течение всего времени выполнения этих обязанностей. Жилое помещение сохраняется за опекуном (попечителем), если он вынужден проживать в месте жительства подопечных или непосредственно в их жилом помещении3. При этом 1 2
Не действует в связи с ликвидацией лечебно-трудовых профилакториев Собрание законодательства РФ, 1995. № 32. С. 3198.
122 1
В частности, Советом Министров СССР 16 апреля 1988 г. было принято постановление «О гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы» (СП СССР, 1988. № 18. Ст. 54). 2 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8. J По смыслу ст. 54 ЖК РСФСР, граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов и попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают (если они не признаны членами семьи). 123
должны быть соблюдены требования ст. 123, 145, 146 Семейного кодекса РФ относительно оснований и условий установления опеки и попечительства; выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении _ в течение всего времени пребывания в нем; заключения под стражу -- в течение всего времени нахождения под следствием или судом. Во всех названных случаях жилое помещение сохраняется за отсутствующим в течение шести месяцев со дня, когда действие соответствующей уважительной причины пцекра-тилось. При этом в период временного отсутствия наниматель и члены его семьи несут все обязанности, вытекающие из договора жилищного найма. Другие условия и случаи сохранения жилой площади за временно отсутствующими гражданами на более длительные сроки устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов'. Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймо-дателем а при наличии спора — судом. Это правило относится и'к ч. IV ст. 60 ЖК РСФСР, т.е. к случаям, когда со дня окончания сроков, указанных в пунктах названной статьи, истекло шесть месяцев. Лицо признается утратившим право на жилое помещение ввиду отсутствия сверх установленных законодательством сроков в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР). Из этой статьи вытекает три принципиальных положения: во-первых, само по себе отсутствие лица в жилом помещении сверх установленных сроков не влечет утраты права пользования жильем; только суду предоставлено такое право; во-вторых, согласно ст. 60 ЖК РСФСР правила сохранения жилья должны быть применены на основе законодательства как Российской Федерации, так и ее субъектов (в случае их соответствия ЖК РСФСР); в-третьих, положения этой статьи подлежат расширит* ному толкованию, т.е. суд может признать уважительными и иные случаи временного отсутствия, не предусмотреннь в действующих законодательных актах. ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится а совместном ведении Российской Федерации и ее
http://www.natahaus.ru/
субъектов (п. «' 124
При рассмотрении в судах дел в связи с отсутствием нанимателей по месту основного жительства весьма важным представляется разграничение норм ст. 60 и 89 ЖК РСФСР (расторжение договора найма жилого помещения). Л. обратился в суд с иском о вселении в трехкомнатную квартиру, сославшись на то, что он — наниматель этого жилого помещения, однако его бывшая жена Л-ва препятствует в пользовании жильем. Л-ва предъявила встречный иск о признании Л. утратившим право на жилую площадь по тем мотивам, что с января 1983 г. он в квартире не проживает, переехал к другой женщине, препятствия в пользовании квартирой ему не чинились. Ленинский районный суд г. Кирова в иске Л. отказал, а встречный иск удовлетворил. Судебная коллегия Кировского областного суда это решение оставила в силе. Президиум Кировского областного суда в порядке надзора оставил решение народного суда и кассационное определение без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, указав следующее. В соответствие со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня его выезда. Признавая Л. утратившим право на жилую площадь на основании указанной нормы закона, суд исходил из того, что с августа 1982 г. он в квартире не проживал; в январе 3 г. забрал свои вещи и ушел на постоянное место жительства к другой женщине. Однако этот вывод суд сделал, не проверив всесторонне и полно все обстоятельства дела. Как утверждал Л. в судебном заседании, он договора найма илого помещения не расторгал, из квартиры не выписы-1ся, не отказывался от пользования ею, принимал меры обмену. На жилой площади отсутствовал, поскольку был бывшей женой в неприязненных отношениях, что пре-ятствовало ему пользоваться квартирой; кроме того, нахо-1лся на сельскохозяйственных работах. Эти существенные 1 дела обстоятельства суд надлежащим образом не иссле-• Ссылку суда, кассационной и надзорной инстанций показания свидетелей о том, что Л. более года в квартире 125
не появлялся, имеет другую семью, в квартире которой проживает, нельзя признать обоснованной. Отсутствие нанимателя на жилой площади само по себе не свидетельствует о расторжении им договора найма жилого помещения. Принятые по делу судебные постановления отменены. Судебная коллегия по гражданским делам отметила: «Рассматривая требования о признании гражданина утратившим право на жилое помещение по мотиву того, что он выбыл на постоянное место жительства в другое место, суд должен проверить, расторгнул ли он договор найма жилого помещения и поселился ли на другой жилой площади в установленном законом порядке»1. В судебной практике возникают вопросы относительно возможностей применения ст. 60 ЖК РСФСР к жилищным отношениям, возникающим в домах ЖК и ЖСК. В постановлении президиума Новосибирского областного суда в свое время было отмечено, что лицо, которому принадлежит доля пая в ЖСК, может быть признано утратившим право на жилую площадь в кооперативном доме только в случае выбытия на другое постоянное место жительства2. Очевидно, данный вопрос должен решаться ^ зависимости от того, возникло ли у члена ЖК (ЖСК) право собственности на квартиру. Ибо право пользования жилыми помещениями в домах ЖК и ЖСК основано на членстве в кооперативе, а в случае полной выплаты паевого взноса -на праве собственности на квартиру. Как разъяснено в по-
http://www.natahaus.ru/
становлении Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами», «члены семьи выбывшего из кооператива члена кооператива, а также его наследники, имеющие преимущественное право на принятие их в кооператив, сохраняют право дальнейшего пользования квартирой, за которую не выплачен паевой взнос, при условии вступления в члены кооператива. В случае возникновения спора между ними о праве на дальнейшее пользование квартирой он решается в судебном порядке»3. 1
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 4. С. 4 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 5. С. 12. ' Судебная практика по жилищным спорам // Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. — М., 1998. С. 31. 2
Гарантия прав нанимателей на жилое помещение за время их временного отсутствия может быть реализована и в форме бронирования жилплощади, т.е. путем оформления и выдачи охранного свидетельства жилищным органом на основе решения местной администрации. Статья 62 ЖК РСФСР предусматривает возможность бронирования жилого помещения в случаях направления за границу (на все время пребывания за границей), выезда на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности (на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях). Постановлением Совета Министров РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О первоочередных мерах по развитию свободной экономической зоны в районе г. Находки (СЭЗ Находка) Приморского края»1 предусмотрено бронирование жилья за лицами, выезжающими для работы в СЭЗ Находка, по месту постоянного жительства (независимо от ее ведомственной принадлежности) на весь период их работы в этой зоне. Законодательством бывшего Союза ССР были, а РФ — могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений. Постановление Совета Министров РСФСР от 14 июня 1991 г. «О дополнительных мерах по развитию крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов в РСФСР»2 предписано бронировать за гражданами, переезжающими в сельскую местность для организации и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, жилплощадь по прежнему месту жительства на период строительства жилого дома, но не более чем на 3 года. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 984 г. утверждена Инструкция о порядке бронирования жилого помещения (в редакции от 28 февраля 1996 г.)3. Как предусматривает инструкция, за нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение (в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда), анятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. 1
СП РСФСР. 1991. № 4. Ст. 50. Жилищный кодекс (постатейный материал) — М., 1991. С. 512. ' Собрание законодательства РФ. 1996. № 10. Ст. 949.
126 127 При возникновении споров о бронировании жилого помещения (относительно правомочий сторон) суд обязан выяснить, имеет ли человек, обратившийся с просьбой о бронировании, право пользования этим жильем, не утратил ли он это право до заключения трудового договора. ,В судебной практике возникли вопросы относительно права опекуна бронировать жилое помещение в интересах несовершеннолетних. В свое время президиум Новосибирского областного суда решил, что «опекун несовершеннолетних вправе исходя из интересов опекаемых, совершать действия по бронированию за ними жилого помещения»1. При этом следует иметь в виду: Пленум Верховного Суда РСФСР в постановлении от 25 декабря 1984 г.2 (в редакции от 26 октября 1996 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной
http://www.natahaus.ru/
практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» разъяснил, что жилые помещения в домах, находящихся в собственности граждан и жилищно-строительных кооперативов, бронируются только за членами семьи собствен-.. ника жилого дома и за членами семьи члена жилищно-строительного кооператива. Нанимателям жилых помещений в указанных домах право бронирования не предоставлено (п. 11). Бронирование допустимо в пределах шести месяце! с момента выезда. По истечении этого срока жилое помещение может быть также забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на жилое помещение. Охранное свидетельство (броня) выдается по месту нахождения бронируемой жилплощади независимо от принадлежности жилого дома. Оно регистрируется в Книге учета бронированных жилых помещений в жилищно-эксплуатационных органах. Для получения охранного свидетельства (брони) наниматель (член его семьи) подает заявление в местную администрацию. К заявлению прилагаются: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору - - копия трудового договора, а в других случаях -- ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации. Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух экземплярах; первый представляется в жилищно-экс-плуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилья, второй остается у гражданина. Жилое помещение не бронируется: а) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; б) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; в) за временными жильцами и поднанимателями. Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в судебном порядке. Наниматель вправе заселить забронированное жилое помещение по договору поднайма либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (ст. 64 ЖК РСФСР). Независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма, наниматель или члены его семьи вправе в случае возвращения потребовать не<едленного освобождения забронированного жилья. Подна-шматели и временные жильцы, отказавшиеся освободить абронированное помещение, выселяются в судебном порядке без предоставления другой жилплощади. 3.6. Обмен жилыми помещениями Большинство ученых-цивилистов определяют обмен как соглашение сторон о взаимной передаче своих прав и обязанностей1. Как представляется, такое определение не выражает существа обмена — переезда в обусловленное договором жилое помещение. Более точным представляется квалификация обмена, данная С.М. Корнеевым: «Обмен заключается в том, что одно лицо, имеющее определенное право на жилое помещение (право нанимателя, арендатора, члена ЖСК, собственника), передает свое жилое помещение другому лицу или нескольким лицам и получает взамен другое жилое помещение (или несколько помещений)»2. На наш взгляд, обмен жилья — соглашение нанимателей (жильцов) о взаимной передаче прав и обязанностей в связи Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1988. № 3. С. 12. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997. № 1. 1 См., в частности: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 139. 1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) _
*~*
I If
жилого помещения. С. 176.
128
129 с переездом в обусловленное жилое помещение. Он (обмен) может быть охарактеризован как одно из правомочий распоряжения нанимателя, вытекающего (как правило) из договора найма жилого помещения. Обмен производится в основном с целью улучшения жилищно-бытовых условий. Он может быть вызван и другими'интересами: приближение жилья к месту работы, про-
http://www.natahaus.ru/
живания родных и близких; удобство торгового, транспортного обслуживания; экологическое состояние окружающей среды и т.п. Предметом обмена выступают изолированные, неизолированные (смежные) комнаты. Смежные комнаты, иногда их часть, как представляется, могут быть предметом обмена только в случае «обмена родственников или иных лиц с целью объединения их в одну семью, проживающих в смежных комнатах по одному договору»1. Не может быть предметом обмена часть комнаты, условно приходящаяся на одного из членов семьи нанимателя. Обмен в домах местных администраций, предприятий, учреждений и организаций (ведомственный фонд), кооперативных и общественных организаций обычно производится через разрешительную систему компетентных органов. / Допускается обмен: в домах жилищно-строительных кооперативов — на основе решения общего собрания членов кооператива о приеме в кооператив лица, обменивающего жилое помещение; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, — с разрешения собственника дома. Возможен обмен между двумя, тремя (и более) нанимателями, проживающими как в одном, так и в разных домах, городах, рабочих, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Недопустимо ограничение права нанимателей на обмен приказами, распоряжениями министерств, ведомств, местными органами власти и управления. Верховный Суд РФ своим решением от 16 апреля 1998 г. отменил приказ Министерства обороны бывшего СССР от 1975 г. в части условий о порядке создания «закрытых военных городков» и ограничений обмена жилыми помещениями в таких городках. 1
Дозорцев В.А. Комментарий к ст. 67 ЖК. РСФСР // Жилищное законодательство (комментарий). С. 223.
Обмен жилыми помещениями (независимо от их ведомственной принадлежности) оформляется обменным ордером местной администрации, выдаваемым по ее поручению соответственно управлением (отделом) учета и распределения жилой площади, управлением жилищно-коммунального хозяйства, бюро по обмену. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров. В судах рассматривается немало споров, связанных с признанием обмена недействительным. К. обратился в суд с иском к И. о выселении из квартиры. Он указал, что проживал в г. Стерлитамаке (Республика Башкортостан) и совершил обмен квартирами с И., проживающей в г. Нижневартовске. Несмотря на получение обменных ордеров, она освободить квартиру отказалась. И. предъявила встречный иск о признании обмена недействительным, мотивировав это тем, что по состоянию здоровья не может совершить обмен, отказалась от него до получения обменного ордера, который выписан помимо ее воли. Решением Нижневартовского городского суда (оставленным в силе кассационной инстанцией суда Ханты-Мансийского автономного округа) требование К. удовлетворено, а во встречном иске отказано. Президиум окружного суда также согласился с решением суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР, отменяя судебные постановления, указала: «При разрешении спора суд исходил из того, что И. была согласна на обмен, по этому вопросу обращалась к руководству исполкома городского Совета, что обменный ордер на имя И. был получен К. с ее согласия. Действительно, И. не отрицала, что была согласна на обмен и собирала для этой цели документы. Вместе с тем она утверждала, что ввиду ухудшения состояния здоровья решила отказаться от обмена, о чем хотела сообщить К. после возвращения из командировки. Однако К. в ее отсутствие получил обменный ордер, хотя она такой просьбы не высказывала и доверенности на получение ордера не выдавала. Несмотря на то, что обстоятельства имели существенное значение для правильного разрешения спора, они судом первой инстанции всесторонне не исследованы и не учтены кассационной и надзорной инстанциями окружного суда»1. ' Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении
http://www.natahaus.ru/
гражданских дел в кассационном и надзорном порядке. — Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 9. С. 12; № 10, С. 11; № II. С. 9.
130 131 Законодательство допускает возможность обмена неравноценных, не равных по размерам жилых помещений, но с соблюдением требований п. 7 ст. 73 ЖК РСФСР (граждане, переселившиеся в новое помещение, не должны становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий). Недопустим отказ по формальным признакам. Отказ в оформлении обмена по мотивам его неправомерного характера возможен лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и на основании обстоятельств дела, всесторонне проверенных и исследованных судом'. Представляется весьма важным установление того, что обмениваемые помещения являются жилыми и включены в состав жилищного фонда. При рассмотрении конкретных дел сложности возникают в связи с правом одного из обменивающихся на дополнительную жилую площадь. Если в результате обмена одна из сторон «теряет» дополнительную жилую площадь, можно ли признать такой обмен недействительным? Судебная практика по этому вопросу противоречива. Одним из оснований отмены президиумом Московского областного суда (по протесту заместителя Председателя Ёер-ховного Суда РСФСР) решения Рузского районного суда об отказе в иске К. к Бучкоскому комбинату строительных материалов об обмене жилыми помещениями явился неправильный вывод суда о том, что поскольку истица имеет право на дополнительную жилую площадь, она, получив по обмену комнату размером 13,7 кв. м, станет нуждающейся в улучшении жилищных условий. В Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Московской области от 29 декабря 1984 г. не предусмотрено такое основание для улучшения жилищных условий, как наличие права на дополнительную жилую площадь (кроме граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний)2. Важнейшим требованием правил об обмене является взаимное согласие нанимателя и проживающих с ним членов семьи, а также временно отсутствующих лиц, сохраняющих право на жилье. Наниматель только тогда может предпринять 1
Бюллетень Верховного Суда СССР. 1990. № 6. С. 5. Обзор судебной практики Верховного суда РСФСР «Некоторые вопросы практики Верховного Суда РСФСР, возникшие при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке за 1991 г.» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1991. № 10. С. 13. 132 2
конкретные действия по обмену, когда получит письменное согласие всех указанных лиц. Если между членами семьи не достигнуто согласие об обмене, то любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке (ст. 68 ЖК РСФСР). Как указывается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 25 октября 1996 г.), при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внимания следует понимать ссылки на обстоятельства, препятствующие в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. «В случае, когда возникает спор между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой» (п. 12). Обмен жилых помещений в домах предприятий (учреждений, организаций) допускается лишь с их согласия. Отказ дать согласие может быть обжалован в суд, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам. Особый вид обмена предусматривается ст. 70 ЖК РСФСР. Совершеннолетний член семьи
http://www.natahaus.ru/
нанимателя вправе потребовать так называемого родственного обмена, т.е. обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя. Наличие самостоятельных источников существования для такого обмена необязательно; непременным условием является возможность выделения доли (в виде комнаты или ее части), исходя из принципа равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи. При рассмотрении таких споров в судах прежде всего должно быть обращено внимание на цели, преследуемые претендентом на обмен. В жизни такие ситуации возникают при вселении жены на жилплощадь мужа и его родителей (или наоборот) при отсутствии письменного согласия последних на вселение в порядке ст. 54 ЖК РСФСР. 133 «Родственный» обмен предполагает, что въезжающий вселяется в обмениваемое помещение в качестве члена семьи. В отдельных решениях судов1, учебной литературе, комментариях говорится, что въезжающий должен быть родственником нанимателя или кого-либо из членов его семьи. Такая позиция сужает ст. 70 ЖК РСФСР и не учитывает содержание ст. 53 ЖК РСФСР относительно понятия члена семьи нанимателя. Не только родственники (без учета степени родства), но и другие граждане могут быть вселены в качестве члена семьи по такому обмену с соблюдением требований ст. 53, 54 ЖК РСФСР. Статья 73 ЖК РСФСР предусматривает условия, при которых обмен жилого помещения не допускается2. 1) К нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения. Независимо от оснований и характера исковых требований обмен недопустим, пока дело не будет рассмотрено судом и решение не вступит в законную силу. 2) Обмен носит корыстный или фиктивный характер. Корыстный обмен может быть охарактеризован как сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). Будучи ничтожной сделкой, такой обмен должен быть признан недействительным с последствиями, зависящими от наличия умысла одной или обеих сторон. Корыстность предполагает грубое нарушение правил обмена жилыми помещениями, в частности внесение платежей (компенсаций) за предоставление квартиры большего размера, с улучшенной планировкой и т.п. Подобные обстоятельства должны быть доказаны. П. — наниматель двухкомнатной квартиры в г. Тольятти, был прописан в этой квартире с несовершеннолетним сыном. Его жена П-ва — наниматель однокомнатной квартиры в этом же городе Тольятти, была прописана в ней со своим сыном Л. Фактически вся семья проживала в двухкомнатной квартире, однокомнатную сдавала. 2 марта 1995 г. был оформлен договор обмена жилыми помещениями, по которому П-ва стала нанимателем двух1
Бюллетень Верховного Суда РФСР. 1989. № 8. С. 9. Пункт 6 этой статьи исключен на основании Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1991. №28. Ст. 963). 2
комнатной квартиры (вместе с ней в этой квартире прописаны оба сына), а П. — однокомнатной. Фактически вся семья продолжала проживать в двухкомнатной квартире, но после расторжения брака в июле 1995 г. П. переселился в однокомнатную квартиру. П. обратился в суд с иском к П-вой о признании обмена жилыми помещениями недействительным. По его мнению, сделка совершена под влиянием обмана со стороны ответчицы, принудившей его обменяться под угрозой развода. В ходе судебного разбирательства П. изменил основания иска о признании договора недействительным, объявив о корыстном характере обмена со своей стороны, поскольку ответчица обещала купить ему импортный музыкальный центр. Решением Центрального районного суда Самарской области (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда) иск П.
http://www.natahaus.ru/
удовлетворен по п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР. Президиум Самарского областного суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменил судебные постановления, указав следующее: «Приобретение имущества в браке, в данном случае музыкального центра, не может рассматриваться как корыстное и противоправное деяние одного из супругов, совершенное в ущерб интересам другого супруга, поскольку у них возникает равное право на имущество. Кроме того, вывод суда не основан на фактических данных. Достоверных доказательств совершения обмена жилыми помещениями под упомянутым условием истец суду не представил. Ответчица же утверждала, что никаких обещаний по приобретению музыкального центра не давала»1. Как отмечалось выше, в принципе не противоречит закону обмен неравноценного жилья: большего размера на меньшее, благоустроенного на менее благоустроенное. Но при этом не должно быть корыстного интереса сторон, направленного против установленных оснований и порядка обмена жилыми помещениями. Фиктивный обмен по гражданско-правовой природе может быть квалифицирован как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Такой обмен создает видимость правовых последствий, Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 8, 9, 10.
134 135
по существу не желая их наступления. На самом деле преследуются скрытые цели, направленные на незаконное завладение, уступку квартир престарелых, инвалидов (в частности, используя положения ст. 70 ЖК РСФСР о «родственном» обмене). Мнимая сделка, будучи оспоримой, может быть признана недействительной только по иску заинтересованных лиц. 3) Дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд. Эти случаи должны быть подтверждены документами, выданными компетентными государственными органами. 4) Помещение является служебным или находится в общежитии. Не допускается обмен служебных жилых помещений, если он приводит к изменению их правового режима. Как отмечалось, служебное жилье предназначено для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Не допускается обмен служебных жилых помещений и в тех случаях, когда проживающие в них работники не могут быть выселены без предоставления другого жилья (ст. 108 ЖК РСФСР). Особый правовой режим общежитий тоже не допускает их обмена. Однако в случаях, когда жилая площадь предоставлена в порядке улучшения жилищных условий с заключением договора найма, наниматель имеет право на обмен этой площади независимо от того, что она находится в жилом доме-общежитии1. 5) Обмен, при котором жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (на основании ст. 29 ЖК РСФСР). Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным (ст. 74 ЖК РСФСР) в случаях: а) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ст. 73 ЖК РСФСР, других жилищно-правовых актов; б) по основаниям, Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995 г., № 7.
136 установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Сделки по обмену могут быть признаны недействительными в случаях нарушения строго обязательной письменной формы; несоответствия воли и волеизъявления сторон;
http://www.natahaus.ru/
содержания, противоречащего требованиям закона или иных правовых актов; заключения недееспособными лицами или лицами, не имеющими соответствующих полномочий (ст. 166—181 ГК РФ). К нормам об обмене примыкают положения ст. 75 ЖК РСФСР о праве нанимателя на предоставление ему жилья меньшего размера взамен занимаемого. Действующее законодательство не допускает принудительного изъятия излишней жилплощади. Только сам наниматель вправе (с согласия членов семьи) требовать от местной администрации, предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему жилого помещения меньшего размера. Излишки должны быть существенными (независимо от того, представлены ли они отдельной комнатой или являются внутрикомнатными) и выступать, как правило, основанием для определения повышенной квартирной платы. Предоставленое взамен жилое помещение должно соответствовать требованиям ст. 40, 41 ЖК РСФСР. 3.7. Поднаниматели. Временные жильцы Возможность сдачи жилого помещения вподнаем — одно из правомочий нанимателя как по договору социального, так и коммерческого найма (за исключением фонда жилищностроительных кооперативов). Наниматель вправе с согласия проживающих с ним членов семьи и наймодателя сдавать вподнаем закрепленное за ним жилое помещение (ст. 76 ЖК РСФСР). Причем это право не только самого нанимателя, но и членов его семьи. В поднаем может быть сдана часть занимаемого жилья, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи — все помещение (на период сохранения права пользования, в частности в случаях пользования забронированным жилым помещением, — ст. 64 ЖК РСФСР). Действующее жилищное законодательство не предусматривает форму, в которой должно быть выражено согласие 137 наймодателя и членов семьи нанимателя на заключение договора поднайма. Такое согласие может быть устным или в форме «отсутствия» возражений. Во всяком случае, наймодатель и члены семьи нанимателя вправе в суде оспаривать соглашение о поднайме со ссылкой на отсутствие согласия по правилам ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам). Договор поднайма может быть заключен и в устной, и в письменной форме, как правило с указанием срока проживания поднанимателей. Хотя наймодатель не участвует в процессе заключения договора, наниматель отвечает перед ним за соблюдение правил пользования жилым помещением со стороны поднанимателей. Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон. Но он не может превышать суммы, которую платит за это помещение наниматель. В противиом случае незаконно полученная сумма может быть взыскана в доход государства. Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радиотелеаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приготовление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату подобных услуг. Оказание услуг возможно и со стороны поднанимателя (в интересах нанимателяинвалида, больного, престарелого). Эти услуги также предполагаются возмездными, и их стоимость засчитывается в ежемесячно вносимые суммы за пользование жилой площадью. Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя по договору поднайма, самостоятельного права на него не имеют. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора, и при отказе освободить занимаемую площадь подлежит выселению в судебном порядке без предоставления
http://www.natahaus.ru/
другого жилья. В таком же порядке поднаниматель выселяется и в случае прекращения договора найма жилого помещения. Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца. На договор поднайма распростра138 няются нормы ст. 98 ЖК РСФСР о выселении без предоставления другого жилья лиц, которые систематически разрушают, портят жилое помещение, нарушают правила проживания. Сдача жилого помещения вподнаем не допускается: 1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, оказывается менее установленной нормы. Под «установленной» нормой понимается требование ст. 38 ЖК РСФСР относительно обеспечения проживающих из расчета 12 кв. м на одного человека; 2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, предусмотренных приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (активные формы туберкулеза, шизофрения, эпилептическая болезнь, органические поражения центральной нервной системы и др.); 3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире; 4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения вподнаем1. Статья 79 ЖК РСФСР предусматривает возможность изъятия жилой площади, используемой для извлечения нетрудовых доходов, в судебном порядке. При рассмотрении таких дел должно быть доказано систематическое извлечение прибыли. Прокурор г.Ессентуки обратился в суд с заявлением в интересах исполкома Ессентукского городского Совета к Ц. об изъятии жилой площади и взыскании в доход государства 920 руб., сославшись на то, что ответчик, постоянно проживая на жилой площади Ю., с которой поддерживает семейные отношения без регистрации брака, систематически сдает вподнаем однокомнатную квартиру, нанимателем которой он является, извлекая нетрудовые доходы. Решением Ессентукского городского суда (оставленным в силе определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда) иск удовлетворен. Президиум Ставропольского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР 1
На территории Российской Федерации такие правила пока не приняты. 139
об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. Принимая решение об изъятии жилой площади и взыскании с ответчика в доход государства 920 руб., полученных в счет оплаты за сданную вподнаем квартиру, суд указал, что Ц. с января 1984 г. жилым помещением не пользовался, сдавал его по договору поднайма семье Т. за 40 руб. в месяц с целью систематического извлечения нетрудовых доходов. Однако этот вь^вод суд сделал, не исследовав, в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР, конкретные обстоятельства дела. Ответчик в суде утверждал, что он инвалид II группы, страдает целым рядом тяжких заболеваний, нуждается в посторонней помощи, и поэтому проживал у К), которая ухаживала за ним. Кроме того, в его квартире из-за плохого отопления было холодно и он по состоянию здоровья не мог там проживать. По просьбе Т. он сдал ему жилое помещение вподнаем сроком на один год. По истечении года Т. из квартиры не выехал, так как не имел другого жилого помещения, а затем отказался освободить квартиру, вследствие чего Ц. не имеет возможности в ней поселиться. Эти доводы ответчика суд должным образом не проверил, хотя они имеют существенное значение для дела1. Наниматель и совершеннолетние члены его семьи по взаимному согласию могут временно вселить к себе других граждан (временных жильцов) без взимания платы.
http://www.natahaus.ru/
В отличие от условий договора поднайма при вселении временных жильцов специально не оговаривается обязанность нанимателя по предоставлению части или всего жилого помещения. Вселение таких лиц (обычно родственников, друзей, близких знакомых) предполагается исходя из добровольных «потеснений», без соблюдения установленных норм жилья на период временного проживания до полутора месяцев). Характерный признак правового статуса временных жильцов — бесплатное проживание. Вытекающие из этого взаимоотношения по своей правовой природе подпадают под договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689—701). Если же с временных жильцов взимается какая-либо плата (не обязательно в денежной форме), то взаимоотношения Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1987 г., № 10, С. 9.
140
сторон должны быть квалифицированы как вытекающие из договора поднайма. Для вселения временных жильцов, как правило, не требуется согласия наймодателя. Однако ст. 680 ГК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить их проживание, если нарушены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м). Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев. Временные жильцы не имеют самостоятельных прав пользования жилым помещением и должны освободить его немедленно по требованию нанимателя или любого из совершеннолетних членов его семьи по окончании сроков проживания, а если эти сроки не были определены, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования. В случае отказа освободить жилье наниматель или члены его семьи вправе выселить временных жильцов в порядке самозащиты гражданских прав (ст. 14 ГК РФ) или обратиться в суд с иском о принудительном выселении по правилам ст. 304, 305 ГК РФ (защита прав владельца, не являющегося собственником). 3.8. Изменение жилищных правоотношений Жилищные правоотношения характеризуются стабильностью и устойчивостью. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены, как правило, в интересах и с согласия проживающих по договору найма. Законодательство допускает изменение жилищных правоотношений по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя, а также по административному акту (переустройство и перепланировка жилого помещения). Изменение жилищных правоотношений может касаться предмета договора жилищного найма, субъектного состава, характера и объема прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Изменения могут быть связаны одновременно с предметом найма и субъектным составом или субъектным составом и характером, объемом прав и обязанностей. ЖК РСФСР к изменениям жилищных правоотношений относит: изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86), изменение договора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну 141 семью (ст. 87), изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 88). По мнению ряда ученых, к изменениям жилищных правоотношений могут быть отнесены и другие случаи. Неоднозначна квалификация учеными-цивилистами переустройства и перепланировки жшшх помещений. Как полагает В.Ф. Чигир, «различают переоборудование и перепланировку жилых помещений и подсобных помещений квартир, сданных внаем, в ходе капитального ремонта и без него. В обоих случаях изменяется объект жилищного правоотношения, а это влечет изменение объема прав и обязанностей его субъектов»1. Более обоснованным представляется высказывание И.И. Андрианова: «...но переустройство и перепланировка квартиры не обязательно влекут изменение предмета договора и, следовательно, необходимость изменения договора»2. С.М. Корнеев к изменению жилищных правоотношений относит передачу нанимателю
http://www.natahaus.ru/
освободившейся комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения (ч. 1 ст. 46 ЖК)3. Как представляется, необоснованно расширяет случаи изменения жилищных правоотношений Ю.К. Толстой, относя к ним отказ пользователя от части жилого помещения, перевод жилого помещения на другой правовой режим4. В первом случае, очевидно, речь идет о прекращении одних жилищных правоотношений и возникновении других; изменение же правового режима не затрагивает ни объекта, ни субъекта, ни характера прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи. Жилищное правоотношение может быть изменено только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РСФСР, другими законодательными актами. Здесь имеются в виду вышеперечисленные случаи (ст. 86—88 ЖК РСФСР). Как предусматривает ст. 86 ЖК РСФСР, совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма. При этом необходимо 1
Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 135. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 235. 3 См.: Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения. С. 184. 4 См.: Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. — М., 1997. С. 265, 266, 267, 268. 142 2
соблюдение ряда условий: а) согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, б) возможность выделения жилой площади, приходящейся на его долю (либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением в соответствии с требованиями ст. 52 ЖК). Требовать раздела (выдела) жилого помещения могут лица от имени несовершеннолетних. Как указывается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» (в редакции от 25 октября 1996 г.), «поскольку все члены пользуются равными правами по договору найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требование от их имени предъявляют их опекуны (попечители)» (п. 7). При этом необходимо согласие органов опеки и попечительства. Суть рассматриваемого изменения жилищного правоотношения сводится к разделу или выделу жилья по требованию одного из членов семьи с намерением заключить другой (самостоятельный) договор найма жилого помещения. Заключив такой договор, лицо приобретают право распоряжаться этой частью жилья (приватизировать, обменять), а также вселить супруга, других лиц в свое жилое помещение. Споры, возникающие в связи с отказом заключить отдельный договор найма со стороны других членов семьи или наймодателя, разрешаются в судебном порядке. Н. обратилась в суд с иском к сыну о разделе отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является. Н. просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 17,2 кв. м, а с сыном — на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа на обмен квартиры. Ответчик иск не признал; сложившийся порядок пользо-зния отдельными комнатами не отрицал. Решением Ленин-радского районного суда г. Москвы в иске отказано. В кассашонном порядке дело не рассматривалось. Заместитель 1редседателя Верховного Суда РФ по протесту поставил эпрос о необходимости отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение. 143 Президиум Московского городского суда 21 июня 1996 г. протест удовлетворил, исходя из следующего. Отказ в иске, суд мотивировал тем, что поскольку доля ответчика в жилой площади
http://www.natahaus.ru/
составляет 13,3 кв. м, его жилищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены. Суд в обоснование отказа в иске сослался также на непригодность квартиры для заселения несколькими нанимателями вследствие размера кухни — 5,2 кв. м. С данным выводом согласиться нельзя, так как он противоречит фактическим обстоятельствам дела и закону. Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жильем может быть выделено изолированное помещение. Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица живет в комнате размером 17,2 кв. м, а ответчик — в комнате размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются изолированными, их размер не исключает по закону возможности заключения договора найма жилого помещения. Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившегося порядка пользования квартирой не дано1. Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.) «О практике применения судами жилищного законодательства», «разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя и члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при условии, предусмотренном законодательством (ст. 86 ЖК РСФСР); суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма» (п. 10)2. Пленум также разъяснил: «Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанима1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. 33. С. 8. 1 Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8.
144
телем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, если на это имеется разрешение исполкома местного Совета народных депутатов, подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений» (п. 14). В ходе применения норм ст. 86 ЖК РСФСР часто возникает вопрос относительно возможности заключения отдельного договора на помещение, не соответствующее норме, предусмотренной ст. 38 ЖК РСФСР. В постановлении президиума Московского городского суда от 5 февраля 1992 г. по делу В. о разделе жилой площади было отмечено: «При разделе жилой площади изолированное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям и соответствующее доле жилой площади, приходящейся одной из сторон, может быть выделено и в том случае, если по размеру оно являлось менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой площади»1. Ограничения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 ЖК РСФСР относительно изменения договора найма в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, фактически утратили силу, поскольку п. 1 ст. 95 ЖК РСФСР (о выселении с предоставлением другого жилья) исключен. Может ли один из сонанимателей заключить отдельное соглашение с наймодателем по договору коммерческого найма? Непосредственной статьи, предусматривающей раздел жилья и заключение отдельного договора, в ГК РФ нет. Как представляется, такая возможность вытекает из ч. 4 ст. 677 ГК РФ при наличии согласия наймодателя. Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака, если пай является их общим совместным имуществом и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение (ст. 120 ЖК РСФСР). Как считает Ю.К. Толстой, «расторжение брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 Семейного кодекса (СК) раздел Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. № 10. С. 12. 145
http://www.natahaus.ru/
общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов»1. Ученый также полагает возможным раздел между наследниками, имеющими преимуТцественное право вступления в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Граждане, проживающие в одной квартире, но по отдельным договорам найма, в случае создания семьи вправе требовать заключения с кем-либо их них договора найма на все занимаемое ими помещение (ст. 87 ЖК РСФСР). При этом должно состояться реальное (фактическое) объединение в одну семью; намерение создать семью в будущем не является основанием, чтобы изменить жилищные правоотношения. Типичным примером такого объединения является заключение брака между женщиной и мужчиной, проживающими в разных изолированных комнатах по самостоятельным договорам найма. С кем конкретно из нанимателей должен быть заключен договор, решают сами члены семьи. Споры между ними относительно этого вопроса суду не представляются. В судебном порядке рассматривается отказ наймодателя в заключении единого договора. Принадлежность жилых домов к ведомственному фонду не может служить основанием для отказа изменить договор, и не имеет значения, работают ли указанные лица на предприятиях (в учреждениях, организациях), которым принадлежит этот дом. Однако правом изменять жилищные правоотношения по нормам ст. 87 ЖК РСФСР не обладают лица, проживающие в общежитиях и служебных жилых помещениях. Совершеннолетний член семьи нанимателя может (с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи) требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя (ст. 88 ЖК РСФСР). Необходимость такого изменения жилищного правоотношения возникает в случаях смерти нанимателя, утраты им права пользования жильем в связи с выездом на другое постоянное жительство и длительным отсутствием (ст. 60 ЖК РСФСР). Признание другого члена семьи нанимателем по новому договору возможно и в случаях болезни, недобросовестности выполнения прежним нанимателем своих обязанностей или просто его нежелание такие обязанности нести. Причины замены могут быть самыми разными. Кому из совершеннолетних выступить в качестве нанимателя по новому договору, решают сами члены семьи. Для наймодателя важно, чтобы «новый» наниматель выполнял свои обязанности надлежащим образом. Все споры, возникающие в связи с признанием члена семьи «новым» нанимателем, разрешаются в судебном порядке. Правила изменения договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений и организаций (ведомственного фонда) без каких-либо исключений. Но допустимы ограничения относительно служебной жилой площади, общежитий из-за целевого характера их использования.
3.9. Особенности пользования квартирой в доме ЖСК, служебными жилыми помещениями, общежитиями и специализированными жилыми домами а) Член кооператива имеет право проживать со своей семьей в предоставленной ему кооперативом (решением общего собрания) квартире. Он может добровольно выйти из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему с ним дееспособному члену семьи, получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива, если он нуждается в улучшении жилищных условий, обменять занимаемое жилье на другое, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом (часть дома), принадлежащий гражданину на праве собственности; при полной выплате паевого взноса — распоряжаться квартирой1. Как предусматТолстой Ю.К. Гражданское право: Учебник. Т. 2. С. 258. 1 Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» (судебная практика по жилищным делам) — М., 1998. С. 28.
146
http://www.natahaus.ru/
147
ривает ст. 218 ПС РФ, член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопления, полностью внесшие свой паевой взнос, приобретают право собственности на предоставленную квартиру. Допускается раздел жилого помещения в доме жилищностроительного кооператива. Он возможен, как отмечаюсь, между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака, если пай является общим совместным имуществом супругов и каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение. Вместе с тем, если оно состоит из смежных (неизолированных) комнат, раздел возможен при условии переоборудования их в изолированные, с учетом того, что переустройство или перепланировка разрешены местной администрацией (ст. 120 ЖК РСФСР). Улучшение жилищных условий члена ЖСК допустимо предоставлением ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, а также выделением свободной квартиры в доме кооператива одному из членов его семьи (либо нескольким)1. Следует иметь в виду, что суду неподведомствен спор между членами ЖСК о том, кто из них имеет преимущественное право на получение освободившейся квартиры в доме ЖСК, даже когда член ЖСК просит в порядке улучшения жилищных условий передать эту квартиру члену своей семьи (если иное не предусмотрено уставом данного кооператива)2. Однако споры о преимущественном праве наследников на квартиру в доме ЖСК, если они пользовались этой квартирой при жизни наследодателя, подлежат рассмотрению в суде. В связи со смертью члена ЖСК Центрального района г. Тулы Ф. с заявлением о предоставлении освободившейся квартиры в доме ЖСК обратились члены кооператива: 3., нуждающаяся в улучшении жилищных условий, и Д., полагающие, что имеют преимущественное право на получение этой квартиры. Решением общего собрания членов ЖСК квартира была предоставлена 3. для отселения семьи сына. Д. обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания и просила признать за ней право на упомянутую квартиру, ссылаясь на то, что проживала с престарелой Ф. единой семьей на протяжении 13 лет — до ее смерти, полностью содержала ее, осуществляла необходимую помощь; пай на квартиру Ф. завещала ей. Решением Заречного районного суда г. Тулы (оставленном в силе судебной коллегией по гражданским делам Тульского областного суда) требования Д. удовлетворены. Постановлением президиума Тульского областного суда протест прокурора области об отмене судебных постановлений оставлен без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без удовлетворения протест заместителя Генерального прокурора РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных решений. 31 января 1996 г. Президиум Верховного Суда РФ оставил без удовлетворения аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ, указав следующее. Разрешая данный спор, суд полно проверил все его обстоятельства и обоснованно пришел к выводу о том, что Д. в последние 13 лет жизни Ф. проживала с ней одной семьей, взяла ее на свое иждивение, осуществляла за ней постоянный уход. Суд сделал правильный вывод о том, что Д., как наследница Ф. и как член ее семьи, приобрела право пользования спорной квартирой в доме ЖСК и имеет преимущественное право на нее после смерти Ф. Является несостоятельной ссылка в протесте на то, что суд не мог признать Д. членом семьи Ф., поскольку она и Ф. являлись соседями и пользователями двух разных квартир на одной лестничной площадке в кооперативном доме, имели самостоятельные источники средств существования, у Д. есть своя семья. Доводы протеста о том, что Д., унаследовала только пай, а не саму квартиру, не могли повлечь отмену судебных постановлений, поскольку суд удовлетворил ее требования по иным основаниям: как наследника Ф., пользовавшегося указанной квартирой при жизни наследодателя, и как члена ее семьи1.
http://www.natahaus.ru/
На практике довольно часто возникают споры относительно определения размеров платы за жилое помещение в доме ЖСК по найму. Жилищно-эксплуатационные организации считают, что положение ст. 122 ЖК РСФСР (размер платы не должен превышать взимаемых с наймодателя эксплуатацион1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 3, С. 15. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1991. № П. С. 2. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996. № 6. С. 4. 2
148 149 ных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение) не соответствует условиям перехода к рыночной экономике, является сдерживающим фактором развития отношений по найму. Как предусматривает ст. 121 ЖК РСФСР, член жилищностроительного кооператива может сдать внаем — с согласия правления кооператива — часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде семьи - - все жилое помещение. В этой статье нет указаний относительно согласия членов семьи, других лиц на такую передачу. Как считает П.Я. Трубников, по смыслу норм, регулирующих права членов кооператива и членов его семьи, во всяком случае требуется такое согласие супруга члена кооператива и других лиц, проживающих в этом жилом помещении и имеющих право на часть паенакопления1. Представляется, такое разъяснение противоречит п. 18 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами»: «Член кооператива, не выплативший полностью паевой взнос за квартиру, может с согласия правления кооператива сдать внаем часть занимаемого им помещения, а при временном выезде семьи — все жилое помещение». Из этого постановления вытекает, что не требуется согласия членов семьи и при сдаче квартиры внаем, когда член кооператива стал собственником. Член жилищно-строительного кооператива может быть исключен из него в случае: предоставления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив; неправомерных действий должностных лиц; систематического разрушения или порчи жилья; нарушения правил совместного проживания; систематической сдачи жилого помещения внаем с целью извлечения нетрудовых доходов. Уставом жилищностроительного кооператива могут быть предусмотрены и другие случаи исключения (ст. 123 ЖК РСФСР). б) Служебные жилые помещения предоставляются гражданам на все время их работы по определенной (установленной (гконодательством) должности. К порядку пользования ими рименяются правила Типового договора найма жилого по-ещения, заключения договора на основе специального орде-_ га, платы за жилье и коммунальные услуги, сохранения жилья за временно отсутствующими гражданами (ст. 50, 51, 52, 54, 55—61). Имеются ограничения по объему и пределам прав и обязанностей членов семьи нанимателя (ст. 53 ЖК РСФСР). В частности, по вопросам раздела жилья и заключения отдельного договора найма жилого помещения1; недопустимы приватизация (за исключением совхозной жилплощади), приобретение гражданами занимаемых ими жилых помещений в собственность по иным основанием (купля-продажа), бронирование и обмен жилых помещений. Допустимо применение норм ЖК РСФСР о: временных жильцах; предоставлении гражданам жилых помещений в связи с капитальным ремонтом, существенными изменениями размера жилой площади; переустройстве и перепланировке жилого помещения; расторжении договора найма; основаниях и условиях выселения (за исключением ст. 94, ч. II ст. 95, ст. 98 ЖК РСФСР). Наниматели служебных жилых помещений не имеют прав, предусмотренных ст. 46 ЖК РСФСР (заселение освободившихся жилых помещений). Правила ст. 46 ЖК РСФСР не применяются к случаям, когда в квартире, где проживают такие наниматели, освободилось служебное жилое помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не изменен2.
http://www.natahaus.ru/
Наниматель служебного жилого помещения и члены его семьи, имеющие права на льготы, предусмотренные ст. 108 ЖК РСФСР (инвалиды войны, другие инвалиды из числа военнослужащих, участники Великой Отечественной войны, семьи военнослужащих и партизан, инвалиды из числа рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел, лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации не менее 10 лет, лица, освобож1
См.: Трубников П.Я. Комментарий к ст. 121 ЖК РСФСР // В кн.: Жилищное законодательство (комментарий). С. 332. 1 По одному из жилищных дел, рассмотренному в свое время Верховный Суд СССР разъяснил: «договор найма служебного жилого помещения не может быть изменен по требованию членов семьи нанимателя» (Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. № 2. С. 16). 1 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 10. С. 13.
150 151 денные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение; лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации, либо по сокращению численности или штатов работников; пенсионеры по старости, инвалиды труда I и II групп, члены семьи умершего работника, одинокие лица с проживавшими вместе с ними несовершеннолетними детьми), не могут быть выселены без предоставления другой жилой площади, несмотря на то, что трудовые отношения с предприятием (учреждением, организацией) прекращены. При этом другое жилое помещение должно быть пригодно для проживания гражданина и членов его семьи. Предоставляемое помещение не может быть служебным1. Как исключение из общих правил допустима приватизация жилья, принадлежащего предприятиям и учреждениям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Такие предприятия и учреждения вправе разрешить гражданам приватизировать служебные жилые помещения самостоятельно, не обращаясь к местной администрации. В связи с этим возник вопрос, как следует поступить суду при разрешении спора о приватизации служебного жилого помещения, если предприятие, за которым жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, запретили приватизировать служебное помещение, а соответствующий комитет по управлению имуществом дал согласие на приватизацию. Исходя из смысла ст. 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда, можно сделать вывод: приоритет в решении этого вопроса принадлежит предприятию, учреждению, а не комитету по управлению имуществом2. в) Для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы предоставляются общежития. Под общежитием понимается специально 1
Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (п. 5) // Сб. «Судебная практика по жилищным делам». — М, 1998. С. 3—4. 1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 2).
построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них. Как отмечается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судейской практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли таковым помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено жилое помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение
http://www.natahaus.ru/
санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др. При рассмотрении дел о выселении из общежития, предоставленного в связи с работой, необходимо выяснять, какой трудовой договор был заключен между истцом и ответчиком и по каким основаниям он был прекращен, имея в виду, что в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР без предоставления другого жилья могут быть выселены прекратившие работу сезонные, временные работники, лица, работающие по срочному трудовому договору, а также работники, уволившиеся по собственному желанию без уважительных причин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР, могут быть выселены с предоставлением им другого жилого помещения, отвечающего требованиям ст. 97 ЖК РСФСР (помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта). Если ответчик не относится к лицам, которые имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, 152
153 необходимо сначала решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади в общежитии, а затем применить ст. 100 ЖК РСФСР (последствия признания ордера недействительным и выселение). На основании п. 5 ст. 73 ЖК РСФСР обмен жилого помещения не допускается, когда оно с соблюдением вышеп/ре-численны'х правил отнесено к общежитию. Если же на это помещение не распространяется режим общежития, то обмен может быть произведен1. Сказанное имеет прямое отношение и к вопросу о возможности приватизации. На практике возникают сложности в связи с признанием правового режима общежития. В частности, перевод общежитий в ведомственный, муниципальный или государственный жилищные фонды с закреплением за проживающими в них гражданами жилых помещений, как правило, связан с перераспределением жилья в целях разрешения жилищных проблем как можно большего числа очередников предприятия. Такое перераспределение вызывает большое количество споров, при рассмотрении которых судам следует учитывать, что основания для выселения граждан из общежитий, в том числе и с предоставлением другого жилья, указаны в законе; расширительному толкованию их перечень не подлежит. Изменение статуса жилого помещения (перевод в общежитие) само по себе не является основанием для выселения. К. обратился в суд с иском к П. о выселении ее с двумя несовершеннолетними детьми из трехкомнатной квартиры. Он ссылался на то, что эта квартира, бывшая ранее жилым помещением в общежитии АОЗТ Московский международный комплекс «Молодежный», предоставлена ему с семьей по внутриведомственному ордеру от 27 декабря 1994 г. П. предъявила встречный иск к К., АОЗТ ММК «Молодежный» и жилищному комитету Северного административного округа г. Москвы о признании за ней и детьми права пользования упомянутой квартирой и об отсутствии такого права у семьи К.; о заключении с ней договора найма этого жилого помещения и выдаче ордера. По ее мнению, она имеет преимущественное право на получение квартиры как молодой специалист, не обеспеченный жильем с 1980 г., а также в связи с рождением у нее близнецов. Более того, разрешение Бюллетень Верховного Суда СССР. 1988. № 2. С. 33.
на право занять спорную квартиру в общежитии ей было дано 17 марта 1994 г. Распоряжением префектуры Северного административного округа г. Москвы от 22 мая 1995 г. часть жилых помещений в общежитии, в число которых входит занимаемая П.
http://www.natahaus.ru/
квартира, переведена в разряд муниципального жилья с закреплением за проживающими в них семьями. Решением Тимирязевского межмуниципального районного суда Северного административного округа г. Москвы (оставленным без изменения кассационной инстанцией) в иске К. отказано, встречный иск П. удовлетворен. Президиум Московского городского суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменила постановление суда надзорной инстанции и оставила в силе решение районного суда и кассационное определение, указав следующее. Отменяя судебные постановления, президиум городского суда считал, что согласно ст. 47 ЖК РСФСР единственным основанием для вселения на предоставленную жилую площадь является ордер, а П. его не имела. Кроме того, районный суд не был вправе рассматривать вопрос о предоставлении ей жилого помещения как нуждающейся в улучшении жилищных условий, поскольку это относится к компетенции других органов. Данные выводы ошибочны. Статья 47 ЖК РСФСР определяет порядок предоставления жилых помещений, пользование которыми осуществляется по договору жилищного найма. П. же вселилась в названную квартиру в ином порядке. Спорная жилая квартира во время ее предоставления П. являлась общежитием, в связи с чем данная норма материального права применена президиумом ошибочно. Пунктом 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного в соответствии с ч. 2 ст. 109 ЖК РСФСР постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 (в редакции постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г.), установлен порядок предоставления жилой площади в общежитии по ордерам, выдаваемым администрацией предприятия по совместному с профсоюзным комитетом решению, и запрещено самовольно переселяться из одного помещения общежития в другое. 154 155
^ При этом порядок переселения в другое помещение общежития не урегулирован и выдача ордера на переселение не предусмотрена. Как установил суд, жилая площадь в общежитии была предоставлена П. в 1980 г. в соответствии со сложившимся порядком. 17 марта 1994 г. ей выдано письменное разреше/ие заместителя директора на закрепление за ее семьей после освобождения квартиры, в которой она с детьми и проживала на момент принятия распоряжения префекта Северного административного округа г. Москвы от 22 мая 1995 г. о переводе упомянутого общежития в разряд муниципального жилья. К., пользовавшемуся с семьей двухкомнатной квартирой по договору найма, внутриведомственный ордер на право заселения в семейное общежитие был выдан незаконно. Суд обоснованно применил п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР, в соответствии с которым П. как молодой специалист, не обеспеченный жилым помещением с 1980 г., имеет право на внеочередное получение квартиры. Ссылка президиума городского суда на то, что суд не вправе был рассматривать вопрос о предоставлении П. жилого помещения, дана без учета изложенных юридически значимых обстоятельств и лишала ее гарантированной ст. 46 Конституции Российской Федерации защиты нарушенного права на жилище. При таком положении у суда надзорной инстанции не было оснований отменять судебные постановления'. Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание судов на необходимость выяснять при рассмотрении споров о выселении из общежития, исполнила ли администрация
http://www.natahaus.ru/
обязанность по внеочередному обеспечению молодых специалистов постоянным жильем. Если эта обязанность не исполнена, оснований удовлетворять иски о выселении без предоставления другой жилплощади нет. г) Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции от 8 июля 1999 г.)1 к жилищному фонду относит так называемые специализированные жилые дома: гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. Кроме перечисленных П.И. Седугин к таким домам относит специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев и жилые дома в системе органов социальной защиты, дома иного специального назначения1. Хотя ученый выделяет особую, пятую разновидность жилых домов в системе органов социальной защиты — дома иного специального назначения, к сожалению, он не раскрывает особенности их правового режима. Создается впечатление, что жилые дома в системе органов социальной защиты, дома социального назначения — по существу, те же дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, гостиницы-приюты и др. Возможно, автор имел в виду «дома ребенка», «детские домаинтернаты для умственно отсталых детей» органов социальной защиты. К специализированным домам можно отнести: дома-интернаты для престарелых и инвалидов; гостиницы-приюты; дома маневренного фонда; жилые дома в системе органов социальной защиты: дома-ребенка, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, дома-интернаты для умственно отсталых детей, социально-реабилитационные центры для несовершеннолетних, социальные приюты для детей, центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей; специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев. 1) Законом РФ от 2 августа 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов»2, постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1995 г. «О развитии сети специальных домов-интернатов для престарелых и инвалидов» (с изменением на 6 июля 1999 г.)3 выделены основания и условия принятия в эти дома граждан, в том числе частично или полностью утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся в постоянном уходе. В названных актах предусматривается создание муниципального жилищного фонда социального использования для граж1
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8. С. 17; № 39, С. 184; № 10. С. 15; № И. С. 20; № 12. С. 4; 2000. № 1. С. 17). 2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. Ст. 3486. 1 Седугин П.И. Жилищное право. С. 183. 2 Собрание законодательства РФ. 1995. № 32. Ст. 3198. 3 Собрание законодательства РФ. 1999. № 29. Ст. 3734.
156 157 дан пожилого возраста и инвалидов; жилые помещения в этих домах предоставляются одиноким гражданам, а также гражданам, родственники которых по объективным причинам не могут обеспечить им помощь и уход, при условии сохранения указанными гражданами способности к самообслуживанию и несоответствия условий их прежнего проживания требованиям жилищного законодательства, социально-бытовым основам жизни. Гражданам, проживающим в этих помещениях, не разрешается раздел занимаемой жилой площади, вселение, регистрация других лиц. Эти помещения не подлежат приватизации, обмену, сдаче в поднаем. Действующее законодательство выделяет все права проживающих на материально-бытовые, социально-культурные услуги и льготы. Вместе с тем они обладают и правом выбора учреждения, формы социального обслуживания в порядке, установленном федеральными органами социальной защиты населения и субъектов Российской Федерации.
http://www.natahaus.ru/
Услуги проживающим в таких учреждениях предоставляются с учетом прав граждан на льготы или бесплатно. 2) Специального законодательного акта, предусматривающего правовой режим гостиницы-приюта, пока нет. Гостиницу-приют можно рассматривать в качестве временного жилья для: оказания необходимой социальной помощи гражданам в случаях стихийных бедствий, аварий, разрушений жилых домов; размещения на ночлег, иной кратковременный период бездомных, бомжей; беженцев и вынужденных переселенцев. Гостиницы-приюты относятся к муниципальному жилищному фонду и содержатся за счет бюджета местных администраций или органов социальной защиты. 3) Дома маневренного фонда. Как считает П.И. Седугин, маневренный жилищный фонд образуется за счет включения в его состав жилых домов, предназначенных для временного проживания граждан, которые переселяются в связи с капитальным ремонтом (на время его производства) дома и/или жилого помещения, являющегося местом их жительства1. Законодательных актов, определяющих правовой режим маневренного жилого фонда, нет. И трудно согласиться с мнением ученого, что маневренный фонд создается только для 1
Седугин П.И. Жилищное право. С. 184. 158
заселения граждан в связи с капитальным ремонтом. Практика показывает, что маневренный или, как его иногда называют, резервный, фонд создается с целью неотложного и экстренного обеспечения жильем граждан в случаях стихийных бедствий, разрушений, аварий. Поэтому маневренный фонд -- это не только помещения, предназначенные для временного проживания. Как представляется, порядок создания маневренного фонда должен определяться Правительством РФ, правила же предоставления - - исполнительными органами субъектов Российской Федерации. 4) Положение о доме ребенка и «Инструкция о порядке приема детей в дома ребенка и выписки из него» были утверждены приказом Минздрава СССР от 19 ноября 1986 г. Дом ребенка является учреждением здравоохранения, предназначенным для воспитания и оказания медицинской помощи детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также детям с дефектами умственного и физического развития. В доме ребенка общего типа воспитываются дети от рождения до трехлетнего, а в специализированном — до четырехлетнего возраста. Из домов ребенка дети выписываются при возвращении их в семью, переводе в детский дом системы просвещения, дом-интернат системы социального обеспечения, при передаче на усыновление и под опеку. Помещение дома ребенка, твердый и мягкий инвентарь, медицинское и хозяйственное оборудование должны отвечать санитарно-гигиеническим, медицинским и педагогическим требованиям, соответствовать нормам, утвержденным Министерством здравоохранения РФ. Такие же требования предъявляются к жилым помещениям, используемым в качестве детского дома-интерната для детей с физическими недостатками1. На основе положений о социально-реабилитационных центрах для несовершеннолетних, центрах помощи детям, оставшимся без попечения родителей, от 27 ноября 2000 г. основными задачами центров являются профилактика безнадзорности и беспризорности, 1
Положение о детском доме-интернате для детей с физическими недостатками Министерства социальной защиты населения РФ (утверждено приказом Минсоцобеспечения РСФСР от 5 ноября 1980 г. — Не опубликовано). 159
а также социальная реабилитация несовершеннолетних; временное содержание несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, содействие в их дальнейшем устройстве. 5) Закон РФ от 19 февраля 1993 г. «О беженцах»1 (в*редакции от 30 марта 1999 г.) предусматривает образование фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами', и членов их семей, не имеющих жилья на территории Российской Федерации. К фонду жилья для временного поселения могут быть отнесены дома, квартиры,
http://www.natahaus.ru/
общежития, другие жилые помещения. Жилые помещения, арендуемые территориальным органом федеральной миграционной службы, используются на основе договора аренды с их собственниками. В соответствии с Законом РФ от 19 февраля 1993 г. «О вынужденных переселенцах»2 (в редакции от 20 декабря 1995 г.) создается фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев. Он создается за счет средств федерального бюджета, а также средств, направляемых из других источников. Жилые помещения из этого фонда могут передаваться в собственность органов местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселять его вынужденными переселенцами на основе договора. Помещения фонда не подлежат приватизации, обмену, бронированию, сдаче вподнаем, аренду. Лицу, проживающему в таком помещении, не разрешен раздел занимаемой площади и вселение временных жильцов без согласия на это территориального органа миграционной службы. 1
Собрание законодательства РФ. 1999. № 14. Ст. 1650. Собрание законодательства РФ. 1995. № 52. Ст. 5110. 160 2
Глава IV ОСНОВАНИЯ И УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ 4.1. Общая характеристика форм и способов приобретения жилых помещений в собственность Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Форма приобретения может быть как возмездной, так и безвозмездной. Под способом же подразумеваются правовые основания и условия совершения сделок по отчуждению и приобретению жилплощади. К ним можно отнести договорные, иные способы (например, наследование). В свою очередь, договорные способы могут быть возмездными и безвозмездными (договор дарения). К особому способу возникновения права собственности можно отнести индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое в основном силами и средствами самих застройщиков. Исходя из практической значимости, выделим следующие способы возникновения права собственности на жилище: а) договор купли-продажи жилья; б) приватизация жилых помещений в домах государственного, муниципального жилого фонда; в) членство в жилищных, жилищно-строительных кооперативах; г) приобретение и реализация государственных жилищных сертификатов; 161 д) коллективное и индивидуальное жилищное строительство1. Правомочия собственника жилья — владение, пользование и распоряжение, естественно, значительно шире соответствующих прав нанимателя по договору найма жилого помещения. Особенно это касается распоряжения жильем. Они обладают правами продажи, мены, дарения и т.п. После смерти собственника помещение переходит к наследникам по основаниям и в порядке, предусмотренным наследственным правом. Однако перечисленные права не безграничны. Более того, действующее гражданское законодательство предусматривает весьма существенные ограничения прав как владения и пользования, так и распоряжения жильем. Связаны они главным образом с установлением особого правового режима жилого фонда - - целевого использования жилья для проживания граждан. Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилищем в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ). Следовательно, все правомочия собственника жилья должны быть непосредственно
http://www.natahaus.ru/
связаны с удовлетворением жилищных потребностей граждан. Поэтому, в принципе, недопустимо размещение в жилых домах промышленных производств, торговых точек, социально-культурных объектов. Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома (ст. 53 ЖК) вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования сохраняется за этими лицами и в случае, если семейные отношения с собственником жилого дома прекращены, т.е. при разводе супругов, проживающих в одном доме, нельзя ставить вопрос о безусловном выселении супруга-несобственника, даже если последний не внес материальных средств на строи1
Другие способы, как-то: наследование, договоры ренты, дарения, мены жилья, безвозмездная передача жилой площади общественными, кооперативными организациями (в порядке приватизации), специально не рассматриваются из-за их практической неактуальности. Вместе с тем некоторые вопросы, связанные с такими способами, будут затронуты при освещении ряда параграфов этой главы.
162
тельство этого дома. Он может проживать в доме на правах нанимателя (что является особенно важным для защиты прав людей, проживающих в индивидуальных домах в сельской местности). Таким образом, к отношениям между собственником дома и бывшими членами его семьи применяются правила договора найма жилого помещения (ст. 131 — 137 ЖК РСФСР). Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке и чистоте придомовую территорию. В целом правовой режим жилья, принадлежащего гражданам на праве собственности, характеризуется общими признаками, связанными с правомочиями владения, пользования и распоряжения Вместе с тем имеются различия в правовом режиме жилого дома, коттеджа и отдельных квартир в многоквартирных домах. Собственнику квартиры наряду с ней принадлежит так-ке доля в праве собственности на общее имущество, т.е. та-<им лицам принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (за пределами или внутри квартиры), обслуживающее более одной квартиры. Права собственника на эти виды общей долевой собственности ограничены. Он не вправе отчуждать свою долю, также совершать иные действия, влекущие передачу этой ноли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 "К РФ). Для обеспечения эксплуатации многоквартирного имущества общего пользования создаются товарище-гва собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья - - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для со-зместного управления и обеспечения эксплуатации комп-1екса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, юльзования и (в установленных законодательством преде-iax) распоряжения общим имуществом1. Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников килья» (Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963). 163
Кондоминиум же определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок (в установленных границах) и расположенное на нем >^и-лое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Доля домовладельца в праве общей собственности соответственно определяет его долю в общем объеме платежей на содержание и ремонт имущества, в других расходах.
http://www.natahaus.ru/
На практике возникли вопросы относительно обязательности участия собственников в таких товариществах. В постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 43 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» отмечено: «Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации»1. Следует иметь в виду, что действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на кондоминиумы, создаваемые в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, 1
Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1734. 164
жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома1. Несмотря на эти и другие разъяснения, на практике немало противоречий в вопросах регистрации функционирования кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; в частности по передаче земельных участков и регистрации кондоминиума вместе с землей2. 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение Возможность продажи гражданам квартир в собственность была предусмотрена постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 г. Этим постановлением утверждено Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт (с изменениями и дополнениями на 23 июля 1993 г.)3. Оно сняло ограничения: относительно продажи только незаселенных квартир и только в соответствии с количеством членов их семей (п. 11); относительно того, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный жилой дом. Отношения по купле-продаже жилых домов регламентируются ст. 549—558 ГК РФ (продажа недвижимости). Как предусматривает ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений), «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением». 1
Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 1996 г. См.: Хомченко Д.Ю. О товариществах собственников жилья // Жилищное право. 2000. №1 .С. 30-31 'Закон РФ, 1996. № 8. Ст. 35 2
165
Дом № 41 по Ленинградскому шоссе г. Москвы, состоящий из двух корпусов, находился на балансе научно-производст^вен-ного объединения (НПО) «Машиностроитель». 16 декабря 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома. Проживающие в доме граждане А., М. и др. обратились в суд с'иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал. Судебная коллегия
http://www.natahaus.ru/
по гражданским делам Московского городского суда оставила решение суда в силе. Президиумом Московского городского суда дело не рассматривалось в связи с отсутствием кворума. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ. Между тем решение вынесено вопреки требованиям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела. Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду. Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета РФ от 24 декабря 1992 г. «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного Закона, подлежат отмене. Эти требования Закона не были учтены судом1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Рассматриваемая статья распространяется на все случаи купли-продажи жилья. Как считает В.В. Чубаров, «статья 558 ГК РФ охватывает случаи так называемый «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», переход права собственности на кооперативные квартиры - - ранее в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР», п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР «О собственности СССР на территории РСФСР», а в настоящее время согласно п. 4 ст. 218 ГК»1. Действительно, охватывает. Но комментируемую статью нельзя сводить только к случаям продажи приватизированных квартир. При совершении договора купли-продажи жилого помещения и его регистрации последовательно должны соблюдаться требования ст. 213 ГК РФ: «Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются». Такие ограничения допустимы только по федеральному закону и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц. Предметом договора купли-продажи жилых помещений могут быть приватизированные, возведенные застройщиком, приобретенные в собственность в порядке наследования, дарения помещения, в ином соответствующем законодательству порядке, а также квартиры в домах жилищных, жилищностроительных кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. 1
Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 17 февраля 1995 г. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 9. С. 4. 166 1 Чубаров В.В. Комментарий к ст. 558 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй (постатейной). — М.: Контракт, 1996. С. 932.
167
В договоре выделяются все существенные условия, вытекающие из правил продажи недвижимости, особенностей купли-продажи жилых помещений, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.
http://www.natahaus.ru/
1 ст. 432 ГК РФ). Особого внимания заслуживает требование ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупателя при продаже доли в общей собственности. Б. обратилась в суд с иском к С. и Ф. о признании за ней преимущественного права на покупку доли дома и перевода на нее прав и обязанностей покупателя. В обоснование своих требований Б. сослалась на то, что С. — собственник '/3 этого дома, нарушил достигнутую между ними договоренность и, не известив ее об изменении условий продажи, заключил договор с Ф. Ответчики иска не признали, а Ф. предъявил к Б. встречное требование обязать ее к заключению с ним договора купли-продажи в соответствии с ранее достигнутой договоренностью. Решением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (оставленным в силе определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ) иск Б. удовлетворен. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос о необходимости отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Президиум Верховного Суда РФ 10 марта 1993 г. оставил протест без удовлетворения, указав следующее. Согласно ст. 120 ГК РСФСР, действующего на тот момент, при переводе доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю. В связи с возникшим у С. намерением продать принадлежащую ему долю все собственники дома вместе с покупателем Ф. в октябре 1988 г. составили письменное соглашение о том, что последнему продаются три жилые комнаты. Поданному соглашению Ш. (третий собственник дома) и Б. отказались от права преимущественной покупки принадлежащей С. доли дома. Однако вопреки достигнутому соглашению С. 22 декабря 1988 г. заключил с Ф. договор купли-продажи '/3 доли дома без указания конкретных помещений, не известив других собственников об изменении условий договора. При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о нарушении ответчиками при заключении договора права преимущественной покупки истицы и удовлетворил ее исковые требования1. В тексте соглашения должны содержаться ссылка на договоренность относительно цены, размеров, места нахождения жилого помещения, его характеристика с точки зрения благоустроенности, соответствия санитарно-техническим требованиям. Особо тщательно следует проверять принадлежность жилого помещения продавцу. Обладает ли он правом собственности2, иными правами, достаточными для продажи этого объекта недвижимости? Договор заключается путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550 ГК РФ). Отсутствие государственной регистрации также влечет недействительность соглашения. Особо должны быть оговорены сроки и условия передачи денежной суммы. Если получение денежной суммы «из рук в руки» рискованно и небезопасно, следует заключить соглашение с банком. По этому соглашению покупатель оставляет деньги на хранении в банке, с условием их выдачи продавцу только по предъявлении им нотариально удостоверенного и зарегистрированного в комитете муниципального жилья (в ином жилищно-коммунальном органе) договора. На практике возникли вопросы относительно возможности удостоверения
http://www.natahaus.ru/
предварительного договора купли-продажи жилого помещения, которое еще на приватизировано и в котором зарегистрирован (по месту жительства) несовершеннолетний. ' Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 7. С. 12. 2 Судебная коллегия Верховного Суда РФ в своем определении от 27 января 1994 г. по делу У-ных указал: «Суд, признав действительной сделку купли-продажи дома, осуществленную лицами, не являющимися его собственниками, существенно нарушил права и интересы настоящего собственника» (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 8. С. 2).
168 169 В принципе это допустимо. Но в тексте «удостоверения» указывается, что сделка куплипродажи может быть совершена при условии приватизации в установленном законом порядке и наличии соответствующего разрешения органов опеки и попечительства. В связи с тем, что предприятиям (различных форм собственности) предоставлено право за счет собственных средств приобретать квартиры для последующей реализации своим сотрудникам, на практике возникают споры о порядке и условиях такой реализации. Д. обратился в суд с жалобой на действия администрации, профсоюзного комитета и совета арендаторов предприятия УМ-214, отказавших ему в просьбе о продаже квартиры на льготных условиях. Решением суда (оставленным в силе постановлениями вышестоящих судебных инстанций) в удовлетворении иска Д. отказано. Как видно из материалов дела, арендное предприятие УМ-214 за счет прибыли, заработанной его трудовым коллективом, приобрело в 1992 г. 13 квартир. Согласно ст. 15 Устава арендного предприятия эти квартиры подлежали продаже работникам по сниженным ценам в зависимости от стажа работы на предприятии. Общее собрание трудового коллектива приняло Положение о порядке реализации квартир, приобретенных за счет прибыли, согласно которому ранее занимаемые работниками УМ-214 квартиры подлежали освобождению и дальнейшему распределению среди работников коллектива согласно очередности. Д. отказался освободить ранее занимаемую им двухкомнатную квартиру и тем самым не выполнил условия, при которых между ним и УМ-214 мог быть заключен договор купли-продажи. В связи с этим ему было обоснованно отказано в продаже трехкомнатной квартиры на льготных условиях. Народный суд и последующие судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со ст. 2 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР», действовавшего на момент возникновения и рассмотрения спора, собственник вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему имуществом, в данном случае квартирами. Порядок их реализации и условия, при которых она возможна, определены при непосредственном участии трудового коллектива, членом которого являлся и заявитель1. Действующее законодательство допускает предоставление жилья по месту работы за счет средств организаций (вкладываемых в долевое участие в строительстве)2, продажу квартиры, числящейся у него на балансе, своему сотруднику, а также покупку квартиры у других лиц для своего сотрудника. Во втором случае необходимо заключить специальный договор купли-продажи между предприятием и работником, по которому возможна оплата лишь небольшой суммы (обычно 25—30% балансовой стоимости квартиры). Договор также подлежит государственной регистрации. В третьем случае в договоре куплипродажи покупателем выступает сотрудник предприятия, а оплата покупки производится предприятием (до полной стоимости). Приказ по предприятию о перечислении денег за своего сотрудника, купившего квартиру по договору, издается на основании трудового контракта либо дополнительного соглашения к нему в соответствии с заявлением сотрудника об оплате расходов по приобретению жилья. Допустима проплата квартиры, приобретенной работником, в качестве оказания ему материальной помощи. Возможна ситуация, когда предприятие оплачивает такую квартиру на условиях возврата предоставленного ему займа. При этом отношения предприятия
http://www.natahaus.ru/
с сотрудником должны быть оформлены договором займа, регулирующим порядок и сроки возврата заемных средств3. Такую форму предоставления займа обычно называют кредитованием за счет средств предприятий, учреждений и организаций. 1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. Довольно распространенный способ обеспечения граждан жильем — представление жилых помещений по месту работы за счет средств организаций, вкладываемых в долевое участие в строительстве жилья. В судебной практике встречаются случаи, когда таким путем решаются жилищные проблемы служащих государственных органов. Верховный Суд РФ при рассмотрении дел данной категории занял позицию о возможности такого способа обеспечения граждан жильем в тех случаях, когда финансовые средства на долевое участие в строительстве жилья государственному органу выделены с соблюдением Закона и установленного в субъектах Российской Федерации порядка (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 8—12; 2000. № I). 3 Финансово-правовой абонемент «Предпринимательская практика: вопрос-ответ», созданный между компанией «Гарант» и АКДИ «Экономика и жизнь», 2000 г., апрель. 2
170 171 Приобретение жилья за счет средств бюджета предусмотрено «Положением о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья», утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О жилищных кредитах»1. Кредитовать приобретение жилья может банк, предоставляя долгосрочный кредит физическим и юридическим лицам. 4.3. Принципы и условия приватизации жилья По Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. (в редакции от 1 мая 1999 г.)2 приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном, в том числе ведомственном и муниципальном, жилищном фонде. Граждане, проживающие по договору найма в домах общественного жилищного фонда, таким правом не обладают. Собственник общественного жилищного фонда (уполномоченный орган) может самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. Переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе на право приватизации жилья. Приватизация жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, в коммунальных квартирах3 осуществляется на общих основаниях. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома. Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, 1
Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692. Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2214. 1 К вопросу о приватизации коммунальных квартир см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. «По делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипонова» (Собрание законодательства РФ. 1998. №45. Ст. 5603). 2
в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации служебного жилья, коммунальных квартир и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения1. Под принципами приватизации жилья кроме названных «бесплатности» и «добровольности» следует понимать и право только на разовое его приобретение в собственность. Как исключение, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию жилого по-
http://www.natahaus.ru/
мещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения совершеннолетия. Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают одни несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. В случае смерти и любой иной утраты попечения родителей оставшиеся в жилом помещении несовершеннолет-ше получают его в собственность по договору, который обязаны оформить (в течение трех месяцев) в их пользу эрганы опеки и попечительства, руководители учреждений 1я сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опе-<уны (попечители), приемные родители или иные законные Следует иметь в виду: постановлением Конституционного Суда РФ от 24 ок-ября 2000 г. отменен запрет на приватизацию сельскими учителями квартир, деленных им образовательными учреждениями // Российская газета, 2000. Иокт. С. 5.
172 173
представители несовершеннолетних. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним вфэрм-ляются бесплатно на условиях, изложенных выше. Приватизация жилья оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием (учреждением) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. В договор включаются все лица, проживающие по договору найма, отсутствующие, но сохраняющие право пользования, а также не желающие участвовать в приватизации'; несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением. В процессе применения законодательства, регулирующего приватизацию жилищного фонда в России, возник вопрос: необходимо ли при оформлении приватизации жилых помещений согласие лиц, которые значатся прописанными, имеют право на жилую площадь, но фактически по уважительной причине там не проживают. Судебная коллегия Верховного Суда РФ, рассматривая конкретное дело, пришла к выводу, что, поскольку истец не утратил право на спорную жилую площадь, то ее приватизация возможна только с его согласия; его должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи не являются, но имеют равное с нанимателями и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире2. За гражданами (жильцами), отказавшимися от приватизации, сохраняется право проживания в качестве нанимателей. 1
Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», «...если указанные лица (отказавшиеся от приватизации, не ставшие собственниками жилья) вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против вселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения» (п. 13). 2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 7 (обзор судебной практики).
Кроме того, они вправе бесплатно приобрести в собственность — в порядке приватизации — другое жилое помещение, полученное ими впоследствии. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня представления правильно оформленных документов. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации. Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора или до его регистрации,
http://www.natahaus.ru/
указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу удовлетворить требование наследника, поскольку наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения, по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано1. Б. обратился в суд с иском о признании приватизации квартиры, нанимателем которой являлась его сестра В. Как он указал в исковом заявлении, в 1993 г. сестра подала заявление приватизации квартиры, однако после ее смерти в 1995 г. выяснилось, что договор приватизации не заключен. Решением суда (оставленным без изменения последующими судеб-1ыми инстанциями) Б. в иске отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления, направив дело новое рассмотрение исходя из следующего. Принимая эешение, суд посчитал, что приватизация квартиры не состоялась в связи с отказом нанимателя от этого намерения, <оторый подтвержден актом, подписанным должностными шцами исполкома. Между тем данный акт противоречил всем действиям В., направленным на получение квартиры в собственность. В. по-ша заявление о передаче ей в собственность квартиры, оп-1атила услуги по оформлению договора приватизации. Реше1
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О неко-орых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О прива-изации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2.
174 175
" ние о передаче В. квартиры в собственность было принято в тот же день, когда был составлен акт об отказе приватизир^-вать квартиру. Из содержания акта не видно, была ли В. приглашена в исполком для подписания акта или он был составлен у нее дома и почему отказ от приватизации оформлен актом, а не путем отзыва заявления, как было разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В нарушение ст. 50 ГПК РСФСР суд неполно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не указал, какой из сторон она подлежит доказыванию. Суд не исследовал достоверность акта, хотя это было необходимо. В случае отказа В. от приватизации квартиры исполком был обязан немедленно возвратить ей все приватизационные документы и денежную сумму, внесенную за услуги приватизации, однако этого сделано не было, хотя с момента составления акта до смерти В. прошло более двух лет, и, как следует из содержания акта, отказ от приватизации квартиры обусловлен тяжелым материальным положением В. Кроме того, не выяснены вопросы, связанные с обстоятельствами отмены решения исполкома о передаче квартиры в собственность спустя год после его принятия; не проверено, принадлежит ли В. подпись в акте, не допрошено в качестве свидетеля лицо, подписавшее акт1. Как отмечается в вышеупомянутом постановлении Пленума Верховного Суда РФ о приватизации жилья, «в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной» (п. 6). Ошибки в решении организационных вопросов приватизации и заключении договоров нередко допускаются в процессе анализа правовых норм, правовой оценки возможности
http://www.natahaus.ru/
приватизировать конкретное жилое помещение. Упускается из виду, ' Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С. 17.
что граждане, проживающие в жилом помещении без правовых оснований, не обладают правом на приватизацию. Л. обратилась в суд с иском к управлению народного образования Южного округа Московского департамента о приватизации жилого дома. Она сослалась на то, что в данном доме проживает на правах нанимателя с 1993 г. и намерена его приватизировать, но ответчик, на балансе которого находится домовладение, ей в этом отказал. Московский городской суд, принявший дело к своему рассмотрению по первой инстанции, признал отказ в приватизации незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по кассационной жалобе ответчика решение суда отменила по следующим основаниям. Признавая за истицей право на приобретение в собственность всего дома, суд указал, что это одноквартирный дом индивидуального жилищного фонда и что истица в нем прописана и проживает одна. Между тем подобные выводы опровергаются имеющимися в материалах дела документами: техническим паспортом и поэтажным планом строения, заявлением Л., справкой управления народного образования, показаниями свидетелей. Согласно этим данным дом состоит из нескольких квартир с отдельными входами, его общая полезная площадь составляет 178,4 кв. м, и кроме Л., в нем постоянно проживало несколько семей. Однако какое конкретно жилое помещение занимала в доме истица, суд не выяснил, соответствующие на этот счет данные не истребовал и, более того, необоснованно отказался удовлетворить заявленное ответчиком ходатайство о приобщении к материалам дела домовой книги и вызове в суд в качестве свидетелей ранее проживавших в доме нанимателей. Не проверена и принадлежность дома, тогда как выяснение этого вопроса имело существенное значение для дела. Опровергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой Л. жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения исполком не выносил. Однако на конкретные доказательства при этом не сослался и к материалу дела их не приобщил. В подтверждение вывода о принадлежности дома, в котором проживает истица, к индивидуальному жилищному фонду суд сослался лишь на копию технического паспорта. 176 177
Суд не учел, что на индивидуальный жилищный фонд приватизация не распространяется. Исходя из этого, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене'. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им' по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и законных интересов других лиц. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизируемую квартиру своей доли постороннему лицу возможна, напомним, лишь при условии, что остальные собственники откажутся от своего права преимущественной покупки. Выдел участнику общей собственности на приватизированную квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передать истцу изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовать отдельный вход. При отсутствий такой возможности суд вправе (по просьбе истца) определить порядок пользования квартирой. 4.4. Реализация прав на жилую площадь владельцами жилищных сертификатов Выпуск и обращение жилищных сертификатов регламентированы Положением, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. (с изменениями и дополнениями от 2 апреля 1997 г.)2. Жилищные сертификаты — особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на: а) приобретение квартиры на
http://www.natahaus.ru/
условиях приобретения пакета жилищных сертификатов; б) получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) денежных средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется 1 2
Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993. № 6. С. 1. Собрание законодательства РФ. 1993. № 7. Ст. 694; 1997. № 14. Ст. 1607.
178 течение установленного срока действия жилищного сертификата. В качестве эмитентов жилищных сертификатов выступают юридические лица — заказчики на строительство жилья, имеющие права на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права (за исключением банков, иных кредитных учреждений, товарных и фондовых бирж). Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей площади жилья) не может превышать размеры общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. В жилищном сертификате указывается срок его действия. В нем также должны содержаться реквизиты, связанные с предварительными условиями договора купли-продажи квартиры, заключаемого эмитентом с собственником определенного количества жилищных сертификатов, размер и цены общей площади жилья и др. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право заключить с эмитентом договор купли-продажи на приобретение (при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости) квартиры либо требовать погашения жилищного сертификата по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации. В целях обеспечения постоянным жильем военнослужащих, уволенных с военной службы, некоторых других категорий граждан Правительство РФ 20 января 1998 г. утвердило целевую программу «Государственные жилищные сертификаты»1. Как отмечается в тексте программы, уровень доходов граждан, увольняемых с военной службы, при существующих ценах не позволяет им приобрести жилье за счет собственных средств. В связи с этим программа предусматривает, что право на получение безвозмездных субсидий имеют граждане, Увольняемые или уволенные с военной службы, общая про-олжительность военной службы которых составляет более ' лет, не имеющие жилплощади для постоянного прожиСобрание законодательства РФ. 1998. № 5. Ст. 615. 179
" вания на территории России и за ее пределами и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, а>гак-же граждане, уволенные с военной службы и подлежащие переселению из закрытых и обособленных военных городков. Размер безвозмездной субсидии составляет 80% от стоимости жилья, приобретаемого по социальной норме. Недостающие 20% граждане должны оплатить за счет собственных средств или банковского кредита. Постановлением Правительства РФ от 29 марта 1999 г. «Вопросы реализации Президентской программы «Государственные жилищные сертификаты»1 внесены изменения в ранее принятые нормативные правовые акты по жилищным сертификатам. В частности, срок действия государственных жилищных сертификатов составляет 9 месяцев с даты их выдачи. Среди военнослужащих ряда республик, краев и областей бытует мнение о ненадежности
http://www.natahaus.ru/
получения жилья через «жилищные сертификаты», об отсутствии действенных гарантий. Ч. обратился в Верховный Суд РФ с просьбой о признании незаконной федеральной целевой Программы «Государственные жилищные сертификаты», утвержденной Правительством РФ от 20 января 1998 г. По его мнению, Программа фактически на 5 лет приостанавливает государственные гарантии на предоставление военнослужащим жилых помещений, отменяет основной способ обеспечения военнослужащих жильем через органы местного самоуправления по договорам социального найма, нарушает права военнослужащих, предусмотренные Законом РФ «О статусе военнослужащих», на бесплатное получение жилья». Как отметил Верховный Суд РФ в своем решении от 2 апреля 1998 г., «участие в Программе является добровольным; если получатель государственного жилищного сертификата по каким-либо причинам не смог решить своей жилищной проблемы в установленные сроки и не воспользовался средствами, выделенными ему безвозмездной субсидией, он сохраняет право на улучшение жилищных условий как очередник на получение государственного или муниципального жилья. Только после приобретения жилья по государственным жилищным сертификатам граждане — участники Программы исключаются из списка очередников на улучшение жилищных условий. Суд не может согласиться с доводами Ч., что оспариваемая Программа ущемляет права военнослужащих, поскольку она (Программа) не исключает возможности получения жилых помещений в порядке ст. 15 Закона «О статусе военнослужащих» (в частности, получения служебной жилой площади); участие в Программе возможно только на добровольной основе»1. Прошедшие шесть лет показали: эти сертификаты являются пока ненадежным средством удовлетворения жилищных потребностей; они не гарантируют права владельцев ценных бумаг на заключение договора купли-продажи и получение жилья. Причины тому — малые объемы, неустойчивое финансирование средств через бюджет на безвозмездные субсидии, кредиты; слабая материально-техническая база строительных организаций, отсутствие материальных стимулов. Время показало нестабильность и противоречивость системы нормативно-правовых актов о жилищных сертификатах. По смыслу актов, принятых в 1999—2000 гг., жилищные сертификаты могут быть приобретены только военнослужащими и приравненными к ним лицами (в частности, работниками органов внутренних дел). Анализ разного рода моделей жилищных сертификатов показывает, что в связи с их выпуском реальные жилищные обязательственные правоотношения не возникают, права владельцев на жилье не гарантируются2. 4.5. Правовые формы государственной помощи и содействия в индивидуальном жилищном строительстве Индивидуальное строительство является одним из основных (особенно в сельской местности) способов удовлетворения жилищных потребностей граждан3. К началу экономиСобрание законодательства РФ. 1999. № 41. Ст. 4919. 1 Текст решения размещен на официальном сервере Верховного Суда РФ в Интернете (www.supcourt.ru). 2 Габов А.В. Необходимо ли регулирование отношений, возникающих из жилищных сертификатов, в новом Жилищном кодексе // Жилищное право 2000. № 1.С. 23. 1 Очевидно, что отношения по индивидуальному жилищному строительству (с привлечением подрядчиков) не могут быть охвачены жилищным законодательством; квалифицируются как подрядные правоотношения.
180 181 ческих реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие граждан ъ решении жилищной проблемы. Долгосрочные кредиты, выдаваемые населению, составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным к жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья. За период реформ 1990— 1998 гг. в сфере жилищного
http://www.natahaus.ru/
финансирования произошли серьезные сдвиги. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая за период с конца 1990 по 1998 г. увеличилась примерно в 3 раза и достигла 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья'. Однако низкий уровень материального благосостояния граждан, высокие цены на строительные материалы и оборудование выступают сдерживающими факторами весьма перспективной формы жилищного строительства. Довольно остра эта проблема в сельской местности для семей со средними и низкими доходами. К формам государственной помощи и содействия в строительстве жилья можно отнести: предоставление кредитов, компенсаций (субсидий); строительных материалов, оборудования (по льготным ценам), выделение транспортных средств, договоры с подрядностроительными организациями по возведению индивидуальных жилых домов и др. 1
Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.
182 Как предусматривается в ст. 25 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или муниципальных органов либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений. Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. утверждено специальное положение «О жилищных кредитах»1. При кредитовании строительства (реконструкции) банки предоставляют: а) краткосрочный или долгосрочный кредит — юридическим и физическим лицам — на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит); б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья -- юридическим и физическим лицам — для финансирования строительных работ (строительный кредит). Жилищное строительство кредитуется при условии отвода застройщику земельного участка и наличии разрешения на строительство жилья. Сумма выдаваемого банком кредита не превышает 10% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции), зафиксированной в закладной (обеспечении кредита), при условии вложения заемщиком недостающих средств — собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятий — в размере не менее 30% стоимости кредитного объекта. Указом Президента РФ от 20 марта 1996 г. «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья»2 предусмотрено выделять средства на предоставление граж-1анам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жи-1ья в качестве основной формы использования бюджетных средств, предназначенных для инвестирования в жилищную сферу. Право гражданина на субсидии удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной субсидии, срок действия которого не должен превышать шести месяцев. Свидетельство выдается органом, предоставляющим субсидию, и подтверждает, что она будет в установленном порядке перечислена застройщику жилья. 1 2
Собрание законодательство РФ. 1994. № 7. Ст. 692. Собрание законодательства РФ. 1996. № 14. Ст. 1430.
http://www.natahaus.ru/
183 Значительные возможности по материальной поддержке индивидуальных строителей предусмотрены Законом РФ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1. Ипотека может быть установлена в обеспечение кредитного договора, договора займа или иного обязательства, в том числе основанного на договоре купли-продажи, аренды. Положения Закона применительно к жилищному строительству конкретизированы постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»2. К сожалению, на практике эти и другие нормативно-правовые.акты не всегда соблюдаются и выполняются. Т. обратился в суд с иском к Министерству финансов РФ о взыскании денежной компенсации на строительство жилья и компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что он является пенсионером Министерства обороны РФ, имеет статус вынужденного переселенцад однако с 1989 г. его семья не обеспечена жильем. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 г. «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы» и Законом РФ «О статусе военнослужащих», указывал истец, он имеет право получить безвозмездную субсидию на строительство жилья, однако администрация г. Брянска не выделяет причитающуюся ему сумму в связи с непоступлением средств на эти цели из федерального бюджета. Представитель Министерства финансов РФ иска не признал. Решением Басманного межмуниципального суда г. Москвы от 22 мая 1998 г., оставленным в силе определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, в удовлетворении иска отказано. В протесте ставится вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений. Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы протеста, выслушав прокурора, поддержавшего протест, президиум Московского городского суда находит протест подлежащим удовлетворению. 1
Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 1 Собрание законодательства РФ. 2000. № 3. Ст. 278.
184 Отказывая в удовлетворении иска Т., суд сослался на то, что безвозмездная финансовая помощь гражданам, уволенным с военной службы, оказывается органами исполнительной власти субъектов Федерации в избранном гражданином месте жительства, поэтому Министерство финансов РФ, как указано в решении, не является надлежащим ответчиком по делу; истцу не принадлежит право требовать у него выделения денег. В пункте 6 ст. 15 Закона РФ «О статусе военнослужащих» перечислены уволенные с военной службы категории граждан, которым с их согласия органами местного самоуправления могут быть предоставлены средства для строительства или приобретения жилья в размерах, определяемых Правительством РФ. Из материалов дела усматривается, что Т., подполковник в отставке, состоявший на военной службе более 26 лет, является инвалидом II группы и имеет статус вынужденного переселенца. На иждивении истца находится тяжело больная дочь. Семья Т. состоит на учете для получения жилья в г. Брянске с 30 марта 1993 г. и в льготной очереди с учетом статуса вынужденного переселенца — с 11 февраля 1994 г. В течение 10 лет истец с женой и дочерью проживают в комнате размером 13 кв. м в общежитии швейной фабрики г. Брянска. В связи с принятием Правительством РФ постановлений от 26 июня 1995 г. «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы» от 3 августа 1996 г. «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» Т. обратился к администрации Советского района г. Брянска с заявлением о предоставлении субсидии на строительство жилья. Комиссией по предоставлению гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья администрации Советского района г.
http://www.natahaus.ru/
Брянска он был 31 августа 1995 г. поставлен на учет и ему произведен расчет субсидии по социальной норме для семьи, состоящей из трех человек. 185
I На основании п. 3 Положения «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы», утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 июня 1995 г., органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации оказывают безвозмездную финансовую помощь в избранном постоянном месте жительства гражданам, уволенным с военной службы при общей продолжительности военной службы 10 лет и более за счет и в пределах средств, выделяемых указанным органам из федерального бюджета на строительство жилья для этой категории граждан. Однако до настоящего времени субсидия истцом не получена, чем нарушено его конституционное право на жилище. В соответствии с вышеуказанными постановлениями Правительства РФ обязанность по выплате безвозмездных субсидий возлагается на органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а источником финансирования является федеральный бюджет. В этой связи вывод суда о том, что Министерство финансов РФ не может являться надлежащим ответчиком по требованиям Т. и последний вправе обратиться в суд по месту своего жительства нельзя признать состоятельным. Распорядителем бюджетных средств является Министерство финансов РФ и обязательства государства по предоставлению субсидий должны быть исполнены данным Министерством. Поскольку выплата денежных сумм производится через местные органы исполнительной власти, суду надлежало привлечь их к участию в деле в порядке, предусмотренном ст. 36 ГПК РСФСР. Ввиду того что суд неправильно применил нормы материального права, не установил фактические обстоятельства по делу, судебные постановления нельзя признать законными и они подлежат отмене'. Федеральный закон от 17 июля 1999 г. «О государственной социальной помощи»2 устанавливает правовые и организа1
Постановление президиума Московского городского суда от 4 марта 1999 г по делу № 44г-347. Собрание законодательства РФ. 1999. № 29. Ст. 699 (закон вступает в силу со дня установления Правительством РФ величины прожиточного минимума в соответствии с Федеральным законом от 24 октября 1997 г. «О прожиточном минимуме» (Российская газета, 1997. 29 окт.). 2
ционные основы оказания государственной помощи малоимущим семьям и одиноким гражданам. Этим лицам предоставляются субсидии и компенсации. Вопросы предоставления строительных материалов, оборудования, выделения транспортных средств, заключения договоров с подрядно-строительными организациями предусматриваются в трудовых контрактах, коллективных трудовых договорах. Они могут быть предусмотрены и в отдельных законодательных, подзаконных актах. Так, в ст. 14 Федерального закона от 12 января 1995 г. «О ветеранах» (в редакции от 2 января 2000 г.)1 инвалидам войны предоставлена возможность первоочередного получения местных строительных материалов для жилищного строительства, отпуск древесины на корню для строительства жилых домов на условиях, определяемых органами местного самоуправления. 4.6. Пользование жилищными помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности. Обслуживание и ремонт Граждане, имеющие в личной собственности жилые помещения, пользуются ими по своему усмотрению. Это прежде всего предполагает проживание в таких помещениях
http://www.natahaus.ru/
самих собственников и членов их семей. 1. Собственники вправе вселять в жилое помещение других граждан, сдавать его внаем, совершать действия по переустройству, перепланировке, реконструкции. Они могут распоряжаться жильем (путем совершения сделки завещания, договоров дарения, куплипродажи, мены и т.п.). Права пользования жилыми помещениями членами семьи собственника, как отмечалось, вытекают из положений ст. 53 ЖК РСФСР. То есть члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Порядок пользования жилыми помещениями обычно определяется взаимным соглашением. Сложности возникают, когда члены семьи возбуждают дела в суде как собственники о разделе жилого дома. Собрание законодательства РФ. 2000. № 2. Ст. 161.
186
187
П: И. обратился в суд с иском к Т., указав, что брак с ответчицей расторгнут, однако не определен порядок пользования домом и земельным участком. Батайским городским судом Ростовской области в пользование сторон переданы конкретные помещения, в целях изоляции квартир постановлено произвести переоборудование, возложив на стороны соответствующие расходы; определен порядок пользования земельным участком. Судебная коллегия Ростовского областного суда решение оставила без изменения. Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных актов, указав следующее. Согласно разъяснению постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выдаче доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности» (п. 7) (в редакции от 25 октября 1996 г.)1, при определении характера спорных правоотношений и закона, которым они регулируются, следует иметь в виду, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, и влечет прекращение общей собственности на указанную часть строений; при установлении порядка пользования домом каждому из собственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности. Как видно из содержания искового заявления, И. ставил вопрос о разделе дома в натуре со значительным его переоборудованием. Весь процесс собирания доказательств, характер поставленных перед экспертами вопросов, само заключение экспертов свидетельствуют о том, что при разрешении спора суд имел в виду, что предметом иска является раздел дома в натуре, а не определение порядка пользования домом. Если истец намеревался лишь определить порядок пользования домом без выдела доли в натуре, о чем он заявил в судебном заседании, то суд не вправе был выходить за пре1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № I. 188
делы исковых требований и разрешать вопрос о разделе дома с переоборудованием жилых помещений. В данном случае суду следовало определить порядок пользования существующими помещениями, который может и не соответствовать долям сторон в общей собственности. Необоснованны и выводы суда о разделе дома в натуре. В заключении экспертов, на которое он ссылался в решении, имеется два варианта раздела дома, однако обсужден только один из вариантов. Как разъяснено в п. 12 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда РСФСР,
http://www.natahaus.ru/
суд не может вынести решение ' о выплате денежной компенсации любому из собственников независимо от того, согласен ли он на ее получение, например, когда собственник обеспечен другой жилой площадью и домом не пользуется. Возражая против иска, Т. просила суд оставить дом в ее пользовании, ссылаясь на то, что в течение восьми лет пользовалась домом одна, бывший муж в нем не проживает, имеет другую семью, выписался из дома. Доводы истицы судом всесторонне не проверены, хотя они играют существенную роль при обсуждении вопроса о возможности выплаты истцу денежной компенсации за долю в доме. В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», разъяснено, что при невозможности выдела участнику общей долевой собственности на жилой дом его доли денежная компенсация вместо принадлежащей части дома может быть выплачена ему остальными собственниками при его согласии. В отдельных случаях суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию, что должно быть судом мотивировано. В частности, выплата денежной компенсации может быть произведена, если доля в общей собственности на дом является незначительной и не может быть реально выделена, а данный собственник в доме не проживает и обеспечен другой жилой площадью. С получением денежной компенсации утрачивается право собственности на долю дома1. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 5. С. 12. 189
При разрешении спора о праве пользования жилым домом, прежде всего, должно быть установлено, кто является его собственником1. Так, при расторжении брака довольно часто возникают споры относительно права собственности на дом супруга, не принимавшего участия в его возведении. По одному из рассмотренных в свое время гражданских дел Верховный Суд СССР дал разъяснение: «Жилой дом, принадлежащий одному из супругов на праве личной собственности, может быть признан по заявлению другого супруга их общей совместной собственностью, если во время брака он был капитально отремонтирован за счет их общих вложений и в результате стоимость дома значительно увеличилась. Разрешая такой спор, суд должен выяснить стоимость дома до и после его ремонта»2. Очевидно, что возможность разрешения подобных споров связана с обстоятельством нахождения супругов в официально зарегистрированном браке. Если же они состояли в фактических брачных отношениях, весьма сложно защитить имущественные права другого супруга, вселившегося в дом после завершения строительства. Однако за лицом, проживающим совместно с собственником дома без регистрации брака, может быть признано право на дальнейшее пользование жилым помещением, если эти лица ранее вели общее хозяйство3. Вместе с тем в случаях, когда граждане участвовали в строительстве дома своими силами или средствами с намерением создать общую собственность на дом, они выступают в качестве сособственников общей долевой или совместной собственности4. В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры. Форма договора найма, срок, на который заключается договор, и другие условия, включая плату за пользование жильем, определяются соглашением сторон. Лицо вправе вселить в нанятое им помещение — независимо от согласия собственника — своих несовершеннолетних 1
Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 1. С. 41. Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. № 1. С. 14. ' Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 5. С. 3. 4 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 1. С. 11 190 2
детей, а если он занимает изолированное помещение, — также супруга и нетрудоспособных родителей. Вселение других лиц допускается только с согласия собственника. Наравне с нанимателем жилого помещения члены его семьи, проживающие совместно с ним,
http://www.natahaus.ru/
приобретают права и обязанности, вытекающие из договора найма. Другие лица, вселенные нанимателем в качестве членов его семьи, имеют равные с нанимателем (остальными членами его семьи) права пользования жилым помещением, если при вселении не было иной договоренности (ст. 133 ЖК РСФСР). Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, квартиру, обязаны обеспечивать их сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в чистоте и порядке придомовую территорию. 2. Собственник уплачивает установленный законодательством налог на недвижимость. В соответствии с Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 г. (с изменениями и дополнениями на 17 июля 1999 г.)1 объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Ставки налога устанавливаются нормативно-правовыми актами в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости строения, типа использования и по иным критериям в следующих пределах: при стоимости имущества до 300 тыс. руб. -- ставка налога до 0,1 %, от 300 тыс. до 500 тыс. руб. — от 0,1 до 0,3%, свыше 500 тыс. руб. — от 0,3 до 2,0%. От уплаты налогов на имущество освобождаются: Герои Советского Союза, Герои РФ, а также лица, награжденные орденами Славы трех степеней; инвалиды I и II групп, инвалиды с детства; участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан; лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной Собрание законодательства РФ. 1999. № 29. Ст. 3683.
191 безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается за выслугу лет; лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также лица, указанные в ст. 2, 3, 56 Закона РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»; военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья; лица, принимавшие участие в работе подразделений особого риска; члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивают пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы, родители и супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, и др. На основании Закона РФ от 12 декабря 1991 г. «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (в редакции от 27 января 1995 г.)1 объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики и т.п. Ставки налогов исчисляются в зависимости от того, переходит ли жилое помещение по наследству или в порядке дарения. От налогообложения по этому закону освобождается: имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому; жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах совместно с наследователем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора дарения;
http://www.natahaus.ru/
имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации; жилые дома, переходящее в порядке наследования инвалидам I и II групп. Налоговым кодексом РФ (глава 23 «О подоходном налоге с физических лиц») предусмотрено уменьшение совокупного годового дохода гражданина, который купил жилье или построил квартиру, дачу, садовый домик. Г. обратился в Верховный Суд РФ с заявлением, в котором поставил вопрос о признании недействительным абз. 22 подп. «в» п. 14 Инструкции Государственной налоговой службы РФ от 29 июня 1995 г. «По применению Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц», ссылаясь на его несоответствие положениям федерального законодательства, в частности Закону РФ «О подоходном налоге с физических лиц»1. Заслушав объяснения Г., представителей Государственной налоговой службы РФ, Министерства финансов и Министерства юстиции РФ, исследовав материалы дела и выслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ, полагавшего заявление Г. удовлетворить, Верховный Суд РФ находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Согласно подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц» совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, дачи, садового домика на территории Российской Федерации, в пределах 5 тыс. установленных законом минимальных размеров оплаты трудад учитываемых за трехлетний период2. Приведенное положение Закона получило детализацию в подп. «в» п. 14 Инструкции Государственной налоговой служСобрание законодательства РФ. 1995. № 2. Ст. 346. 1 Действовал до вступления в силу части второй Налогового кодекса РФ (1 января 2001 г.). 2 Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ этот предел в настоящее время не связан с минимальным размером оплаты труда и составляет фиксированную сумму - 600 тыс. руб. без учета сумм, направляемых на погашение процентов по ипотечным кредитам, израсходованным на новое строительство либо приобретение дома или квартиры на территории России.
192 193 бы РФ от 29 июля 1995 г. № 35 «По применению Закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» (далее -- Инструкция). Вместе с тем при издании указанной Инструкции Государственная налоговая служба РФ не вправе включать в нее положения, не соответствующие федеральному законодательству. При рассмотрении настоящего дела установлено, что абзац 22 подп. «в» п. 14 Инструкции не может быть признан соответствующим подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц», поскольку им введено не предусмотренное законом ограничение. В названном подпункте указано, что совокупный доход не уменьшается в случае приобретения физическими лицами в собственность жилых домов, квартир на основании заключенных договоров мены. Данное положение Инструкции соответствует закону лишь в случаях, когда названные предметы мены признаются равноценными; однако законодательство допускает возможность совершения и иных договоров мены. Так, согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ в случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, имеющий более низкую цену, должна оплатить разницу непосредственно до или после передачи товара, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. При совершении таких договоров мены (в частности, при мене неравноценными квартирами) граждане, оплачивающие разницу в ценах предметов мены, фактически направляют суммы доплат на приобретение объектов, указанных в подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц». Учитывая, что в соответствии со ст. 567 ГК РФ эти граждане (физические лица)
http://www.natahaus.ru/
признаются покупателями жилых домов, квартир, им не может быть отказано в реализации права на уменьшение совокупного дохода на суммы таких доплат. Поскольку редакция абзаца 22 подп. «в» п. 14 Инструкции не позволяет уменьшать совокупный доход физических лиц в случае приобретения жилых домов, квартир по любым договорам мены, что признается и представителями Государственной налоговой службы РФ, указанный абзац должен быть признан недействительным. По вышеизложенным основаниям суд не может согласиться с доводами представителей Государственной налоговой службы РФ, Министерства финансов и Министерства юстиции РФ о необоснованности заявления Г-ты. Верховный Суд Российской Федерации решил заявление Г-ты удовлетворить; признать Инструкцию частично незаконной1. 3. В законе РСФСР от 4 июля 1991 г. (с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 г.) «О приватизации жилищного фонда» провозглашен принцип: обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников (ст. 21) по ставкам, установленным для обслуживания данного фонда. При этом собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования. Обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищноэксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации. Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме. Во исполнение законодательных актов о жилищно-коммунальной реформе Минстроем РФ 20 августа 1996 г. (в редакции от 11 декабря 1997 г.)2 утверждено Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Согласно этому документу собственник жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного 1 2
Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2. Экспертиза — Закон. 1998. № 24. июнь.
194 195 самоуправления, предприятия и организации государственного жилищного фонда, юридические и физические лица) непосредственно или через уполномоченные им органы -службы заказчика, управляющие компании, выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в его собственности, а также на предоставление услуг потребителям. Организации жилищно-коммунального хозяйства выполняют функции подрядчиков (исполнителей работ) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищнокоммунального хозяйства, а также предоставлению услуг. Договоры на обслуживание, содержание, ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций-подрядчиков различных организационно-правовых форм. Систему договорных отношений можно классифицировать на следующие группы: а) договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компании) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности. Эти договоры преимущественно охватывают
http://www.natahaus.ru/
отношения по обслуживанию, содержанию и ремонту непосредственных объектов жилищно-коммунального хозяйства, мелкий ремонт оборудования (уборка территорий, водоснабжения и т.п.); б) договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности. В частности, эти договоры призваны регулировать отношения по эксплуатации мест общего пользования, распределению расходов между собственниками; в) договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений; имеется в виду заключение договоров социального и коммерческого найма; г) договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями - - потребителями услуг. Потребителями жилищнокоммунальных услуг могут быть и предприятия, учрежде196 ния, организации, имеющие в своем ведении жилой и нежилой фонд, требующие обслуживания и ремонта; д) договоры между организациями различных видов деятельности жилищнокоммунального хозяйства. Эти договоры охватывают взаимоотношения между территориальными органами жилищно-коммунального хозяйства (ПТЖКХ, ЖЭК), пользующимися правами юридического лица, со специализированными организациями газовых, канализационных и подобных служб. Перечисленные виды договоров должны содержать условия: качества, надежности и экологической безопасности производимых работ, сроки выполнения, оплаты, санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора, о порядке разрешения споров. В текст договора должны включаться также условия, характеризующие возможность получения потребителем услуги, соответствующей обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм; повышенную ответственность исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, защиты прав потребителей. Защита прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства осуществляется на основе правил пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг» и «Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» (с изменениями и дополнениями на 13 октября 1997 г.)1. Правила предусматривают меры ответственности за качество услуг, вред, причиненный жизни и здоровью потребителя. Вопросы защиты прав граждан в рассматриваемой сфере регламентируются и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» (в редакции от 17 декабря 1999 г.)2. Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями от 25 октября 1996 г.)3 отношения, регули1
Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. Ст. 4788. Собрание законодательства РФ. 1999. № 51. Ст. 6287. 3 Российская газета. 1997. 5 февр. 2
197 руемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению нанимателю нЪобходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 1).
http://www.natahaus.ru/
Глава V РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 5.1. Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения
В Жилищном кодексе РСФСР, иных жилищно-правовых актах, а также в ряде статей ГК РФ довольно часто встречаются особые понятия и категории, свойственные, как правило, только жилищным правоотношениям: прекращение договора найма жилого помещения, утрата права пользования жилым помещением, расторжение договора найма, выселение из занимаемых жилых помещений. Все перечисленное, по всей вероятности, должно быть отнесено к категориям жилищного законодательства, как наиболее общие и существенные понятия, выражающие сущность жилищных отношений, их формирование, развитие и прекращение. На базе этих категорий формируются такие конкретные понятия, как способы выделения, исследования и познания конкретных общественных отношений в сфере распределения и использования жилья, их правового регулирования. В частности, утрата права пользования жилым помещением в связи с длительным отсутствием, расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и нанимателя, выселение из занимаемых жилых помещений с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения и т.п. Каково соотношение этих и других понятий, связанных с расторжением договора найма жилого помещения? Какой смысл вкладывает законодатель в эти выраженияпонятия в конкретных случаях? Научно обоснованное их разграничение, уяснение имеют прежде всего практическую значимость для правильного применения статей ЖК РСФСР, последовательной защиты жилищных прав граждан. 199 Только на первый взгляд кажется, что понятия «расторжение договора по инициативе наймодателя» и «выселение» совпадают, поскольку первое реализуется на основе выселения второго. В самом деле, как можно расторгнуть договор без выселения (в данном случае не важно, с предоставлением или без предоставления другой жилплощади)? В действительности же, по смыслу ЖК РСФСР, эти понятия не совпадают. Если, к примеру, наймодатель предъявляет исковые требования к нанимателю и членам его семьи в связи с «непроживанием» на конкретной жилплощади (такие ситуации встречаются довольно часто), то расторжение договора найма жилого помещения не связано с выселением; нет необходимости их выселять. На практике возникают сложности и в связи с разграничением понятий «прекращение договора» и «расторжение договора найма жилого помещения». Хотя в ЖК РСФСР лишь одна статья 80 предусматривает прекращение договора (применительно к поднайму), в реальности это понятие употребляется довольно широко — как в жилищно-право-вых актах, так и в правоприменительной практике. Понятие «прекращение договора найма жилого помещения» употребляется в широком и узком смысле. В последнем случае оно означает: а) прекращение договора в связи с гибелью его предмета, т.е. уничтожением жилья или его серьезным повреждением (создавшим невозможность пользования). Это положение вытекает из ст. 416, 671 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР (предмет договора найма жилого помещения). Понятно, что при гибели предмета договора (в частности, от стихийного бедствия) жильцы обеспечиваются другой жилплощадью (по договору социального найма). Но прежний договор прекращается и заключается новый договор, поскольку произошла «замена» предмета; б) прекращение договора в связи со смертью одинокого нанимателя, выступавшего
http://www.natahaus.ru/
стороной по данному договору. Это вытекает из положений ст. 418 ГК РФ (прекращение обязательства смертью гражданина), а также косвенно — из редакции ст. 60 ЖК РСФСР (сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами). Очевидно, что непосредственно ст. 60, 61 ЖК РСФСР регламентируют случаи сохранения, утраты права на жилую площадь. 200
В широком же смысле в качестве прекращения договора найма должны рассматриваться все случаи утраты права пользования жилым помещением в связи с «непроживанием», длительным отсутствием, расторжением договора и выселением. Принято также различать «утрату права на жилое помещение» в широком и узком смысле этого понятия. В широком ;мысле к утрате или прекращению права на жилое помещение (так называемая «абсолютная» утрата) приводят, в принципе, все предусмотренные ЖК РСФСР случаи выселения без предоставления другого жилья, а также расторжения донора по инициативе нанимателя и членов его семьи (ст. 89
:к РСФСР). В узком же смысле об утрате права на жилое помещение южно говорить при отсутствии (непроживании) нанимателя и членов его семьи сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Утрата права в данном случае касается того лица, которое, имея законное право проживать в данном жилом помещении, отсутствовало без уважительных причин. К гражданам, в свое время вселившимся с нарушением норм, в частности ст. 53, 54 ЖК РСФСР, вышеизложенное положение неприменимо. Они выселяются из жилого помещения, как не имеющие («не приобретшие») права в нем проживать1. Утрата права пользования жилым помещением наступает и при расторжении договора найма, когда права нанимателя и членов его семьи на это помещение прекращаются. Такие последствия могут наступить как по их воле, так и вопреки ей. Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию в любое время могут потребовать расторжения договора найма (ч. I ст. 89 ЖК РСФСР), даже при наличии задолженностей по квартирной плате. Это требование является обязательным для жилищных органов, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций. По договору же коммерческого найма наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ). 1
Более подробно см.: Форматов И. Дела об утрате права на жилое помещение // Российская юстиция. 1997. № 8. С. 47—49. 201
Расторжение обязывает и нанимателя, и членов его семьи, и других граждан (применительно к договору коммерческого найма) освободить жилую площадь в разумные сроки. В противном случае у наймодателя, органов, распоряжающихся жилфондом, возникает право предъявить исковые требования об освобождении квартиры (выселении в связи с расторжением договора). Наймодатель вправе требовать расторжения договора лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ч. III ст. 89 ЖК РСФСР). Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случаях: а) невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных
http://www.natahaus.ru/
нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения (и выселения). При этом по просьбе нанимателя (при наличии уважительных причин) суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения (о выселении) на срок не более года» (ч. 2 ст. 687 ГК РФ). Применительно к договору социального найма в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В данном случае действует презумпция прекращения прав нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Это означает, что если последние не признают исковых требований наймодателя о выселении в связи с расторжением договора, то они должны действовать весьма активно, доказывая отсутствие факта выезда на постоянное жительство в другое место. Последнее обстоятельство представляется особенно важным в связи с принятием Федерального 202 ! закона от 27 октября 1995 г. «О внесении изменений и до-| полпенни в Гражданский процессуальный кодекс РСФСР» [ (о прямых обязанностях сторон по предоставлению доказательств). В свою очередь, наймодателю, требующему расторжения { договора и выселения, необходимо доказать реальность действий по «выезду» в другое место, что вытекает из редакции ст. 89 ЖК РСФСР (перевод по работе, выписка, снятие с учета, переезд членов семьи, отправка или перевозка ве-. щей, освобождение комнат и т.п.). При этом имеет значение, получил ли наниматель работу по новому месту жительства, приняты ли меры по регистрации и т.п. Не случайно еще в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» особо подчеркивалось: «При разрешении споров о том, имел ли место выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение того же населенного пункта, суд должен проанализировать совокупность доказательств: ' документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.». Выезд нанимателя и членов его семьи по взаимному согласию в другое место на постоянное жительство является важнейшим критерием разграничения ст. 89 и ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. В последнем случае отсутствие нанимателя, одного или всех членов его семьи является временным; они намерены вернуться в пределах сроков, предусмотренных этой статьей. Право на другое жилое помещение обычно не возникает (за исключением, пожалуй, прав граждан, временно от-сутствующих по условиям и характеру работы). В противном случае (если во время временного отсутствия возникло законное право на другое жилое помещение при отсутствии льгот) можно ставить вопрос об изменении оснований иска по ст. 89 ЖК РСФСР. Но нельзя руководствоваться одновременно положениями двух названных статей. Между тем суды в своих решениях нередко допускают ошибки: в мотивировочной части руководствуются ст. 60, а в резолютивной ссылаются на ст. 89, и наоборот. Вот типичный пример. Кугарчинский лесопункт Республики Башкортостан обратился в суд с иском к Р. о признании его утра203
тившим право пользования жилым помещением. В обосно вание иска указано, что ответчик не проживает в квартип. более года, не прописан (не регистрирован); привел квартиру в негодное состояние, но продолжает хранить там свои вещи. Решением Кугарчинского районного суда Республики Башкортостан Р. признан утратившим право на жилое помещение'и выселен со ссылкой на ст. 60, 61, 89 ЖК РСФСР Отменяя решение суда в порядке надзора, Президиум Верховного суда Республики отметил: «Признавая ответчика утратившим право пользования жилым помещением, суд исходил из двух
http://www.natahaus.ru/
различных норм закона». Кроме того, как отметил Президиум, «требование о расторжении договора по основаниям ст. 89 ЖК РСФСР истцом и не было заявлено». В данном случае, как представляется, дело следовало рассмотреть, прежде всего, с позиций соблюдения требований ст. 43, 47, 53, 54 ЖК РСФСР, т.е. проверить, возникло ли у Р. право на жилое помещение. Если оно возникло, несмотря на отсутствие прописки (регистрации), но при соблюдении требований ст. 54 ЖК РСФСР, можно было рекомендовать наймодателю изменить основания исковых требований на ст. 89 (по обстоятельствам дела оснований для применения ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР не было). К относительной утрате прав пользования жилым помещением приводят случаи, когда нанимателя и членов его семьи выселяют с предоставлением другого жилого помещения (ст. 83, 91, 94, ч. 2 ст. 95, ст. 107 ЖК РСФСР), а также случаи получения нового жилья в порядке улучшения жилищных условий. Выселение как обычное последствие расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, реальное проявление утраты права пользования жильем подразделяется на: 1) выселение с предоставлением другого жилья. Эти случаи в свою очередь подразделяются на подвиды: а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. 83, 91-94, 96, 137 ЖК РСФСР); б) выселение, когда может быть предоставлено помещение, соответствующее только санитарно-техническим требованиям (ч. 1 и 2 ст. 82, п. 2 ст. 95, ст. 97, 108, ч. 2 ст. ПО ЖК РСФСР; ч. 3 ст. 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики; п. 6 постановления Плеума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. «О применим законодательства при разрешении споров, связан-Ibix со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с зъятием земельных участков для государственных или общественных нужд»); 2) выселение без предоставления другого жилья (ст. 65, 80> 98, 99, 100, 107, ч. 1 ст. 110 ЖК РСФСР). 'данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Согласно ч. 4 ст. 10 ЖК рСФСР никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Принимая исковое заявление о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения (благоустроенного либо отвечающего только санитарным и техническим требованиям), необходимо проверить, указано ли в нем конкретное свободное жилое помещение. При отсутствии такого указания суд оставляет заявление без движения, известив об этом истца и предоставив ему срок, чтобы исправить недостатки. Если же данное требование не выполнено, заявление считается неподанным и возвращается истцу. Принимая исковое заявление, в котором наймодатель требует выселить ответчика по основаниям, предусмотренным ст. 100 ЖК РСФСР, т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, если именно он обязан его предоставить. Если же предоставить жилое помещение должно другое лицо (например, когда ордер выдан на жилое помещение, право пользования которым принадлежит Другому гражданину, когда признать ордер недействительным требует прокурор в интересах другого лица), то судья ;е вправе требовать такого указания; в подобных случаях он привлекает к участию в деле местную администрацию или предприятие (учреждение, организацию), на которое в случае Удовлетворения иска должна быть возложена обязанность представить выселяемым другое жилое помещение (п. 3 поста->вления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 4 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопро-а*, возникших в судебной практике по применению Жилищ-1ого кодекса РСФСР»).
http://www.natahaus.ru/
204 205
5.2. Выселение из жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения 5.2.1. Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения t
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается: 1) в связи с существенными изменениями размера жилой площади в результате капитального ремонта (ст. 83 ЖК РСФСР); 2) когда дом, в котором находится жилое помещение подлежит сносу (в частности, в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей) (ст. 91,92, 96 ЖК РСФСР); 3) когда дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 91 93, 96 ЖК РСФСР); 4) когда жилое помещение (дом) подлежит переоборудованию в нежилое (ст. 91, 92, 96 ЖК РСФСР); 5) в случае увольнения офицеров, прапорщиков, мичманов, иных военнослужащих сверхсрочной службы, проживающих в военных городках, с действительной военной службы, в отставку или в запас (ст. 94, 96 ЖК РСФСР); 6) в случае сноса жилых домов граждан, принадлежащих им на праве личной собственности, в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных надобностей (ст. 137 ЖК РСФСР). В перечисленных случаях предоставляемое гражданам благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 40 и 41 ЖК РСФСР, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее прежнего. Если гражданин занимает отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат. Нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, жилье выделяется с учетом нормы дополнительной площади (ст. 39 ЖК РСФСР). Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быт! указано в решении суда, а при выселении в административном порядке — в постановлении прокурора. 206 Несколько иные последствия — по п. 6 (т.е. в связи со носом жилых домов граждан, принадлежащих им на праве Личной собственности, — ст. 137 ЖК РСФСР). При сносе жилых домов граждан в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных надобностей этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно там проживающим, квартиры предоставляются в домах государственного или общественного жилого фонда по установленным нормам. В этой части последствия выселения по ст. 137 ЖК РСФСР в основном совпадают с редакцией ст. 96 ЖК РСФСР о предоставлении благоустроенного жилого помещения в связи с выселением (за исключением, пожалуй, размера предоставляемого жилья). Но ст. 137 ЖК предусматривает и иные последствия. Кроме выделения благоустроенного жилья собственникам жилых домов — по их выбору — либо выплачивается стоимость всех сносимых строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от их разборки. По желанию граждан местная администрация обеспечивает им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены жилищных, жилищно-строительных кооперативов; дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте. В соответствии со ст. 139 ЖК РСФСР, ст. 55 Земельного кодекса РСФСР предусматривается выделение земельного участка, на котором возводится новый дом. Администрация г. Ельца обратилась в суд с иском к К. о выселении его из собственного
http://www.natahaus.ru/
дома, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строительства автодорожной эстакады, в новый жилой дом в другом районе города. К. иск не признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположение предлагаемого ему администрацией зе-'ельного участка, и предъявил встречное требование о вы-1елении другого участка. Суд удовлетворил иск администрации о выселении К. во новь возведенный дом на выделенном для этого земельном Участке, а требования ответчика оставил без удовлетворения. Это решение является законным и обоснованным. Как было установлено, при разрешении вопроса о том, <акой форме К. должны быть компенсированы расходы, 207
связанные с изъятием земельного участка и сносом дома ответчик выразил желание получить другой земельный уча сток и поселиться во вновь возведенном на нем индивиду альном жилом доме. Суд правильно указал в решении на то, что, хотя желание собственника сносимого дома о месте расположения предоставляемого для нового строительства земельного участка должно учитываться, окончательно этот вопрос решает местный орган исполнительной власти. При рассмотрении данного дела судом не было установлено каких-либо злоупотреблений со стороны этих органов либо нарушений прав К. Предложенный ответчику земельный участок расположен в исторической центральной части г. Ельца и, согласно заключению экспертов, проводивших биолого-почвенную экспертизу, плодородие и качественный состав почвы превышают средние для города показатели. Этот участок по размеру больше изымаемого. Индивидуальный жилой дом, в который был выселен К., по строительно-техническим характеристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений значительно лучше сносимого. При таких обстоятельствах дела суд пришел к правильному выводу о том, что переселение ответчика в предоставленный ему новый дом законных прав К. не нарушает'. Гражданские дела, связанные с выселением и предоставлением другого благоустроенного жилья, представляют особую сложность; практика ставит все новые вопросы, требующие тщательного анализа и сопоставления законодательных и подзаконных актов. Поэтому целесообразно (кроме общих последствий выселения, о чем было изложено выше) рассмотреть отдельно каждый из перечисленных случаев -со ссылкой на руководящие постановления Пленума Верховного Суда РФ и судебную практику. 1. Предоставление нанимателю другого жилого помещения в связи с существенными изменениями размера жилой площади в результате капитального ремонта.
Как предусматривает ст. 83 ЖК РСФСР, если жилое помещение в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя оо1
Обзор судебной практики «Некоторые вопросы судебной практики по данским делам» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 10. С. 13. 208
разуются излишки жилой площади, ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. То же касается случаев, когда жилое помещение существенно уменьшится. Если такое помещение не будет предоставлено, в иске о выселении необходимо отказать. Вместе с тем, когда по планам предстоящих капитальных работ очевидно, что жилое помещение не сохранится, нанимателю должно быть предоставлено право отказаться даже от временного переезда1. Часто возникает вопрос: что считается существенным увеличением жилой площади? Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.) «О практике применения судами жилищного
http://www.natahaus.ru/
законодательства», «увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии на нее права), в результате чего образуются излишки». Жилое помещение, предоставляемое на время проведения капитального ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечающим санитарным и техническим требованиям. Возникают также вопросы относительно размера предоставляемого жилого помещения: исходить из общей или жилой площади? А. с несовершеннолетней дочерью предоставлена для проживания благоустроенная однокомнатная квартира, поскольку в результате ремонта дома та, которую они занимали, не могла быть сохранена. В связи с отказом от переезда исполком Бауманского районного Совета г. Казани предъявил к А. иск о ее выселении с предоставлением упомянутой квартиры. Решением Бауманского районного суда г. Казани (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Татарской АССР) иск исполкома удовлетворен. Постановлением президиума Верховного суда Татарской АССР оставлен без удовлетворения протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных актов. 'Пергамент А.И. Комментарий к ст. 83 ЖК РСФСР // Комментарий к ЖК -фСР. - М, 1991. С. 251. 209
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР протест удовлетворила и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, на А. и ее несовершеннолетнюю дочь в занимаемой квартире приходилось 22,8 кв. м жилой площади. Поэтому предоставляемое жилое помещение не может быть меньше этого размера. Между тем размер жилой площади в предоставляемой ей квартире составляет 18,4 кв. м. Отклоняя протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, президиум Верховного суда Татарской АССР указал, что предоставляемая А. с дочерью квартира по размеру больше комнаты, которую они занимают. При этом президиум ошибочно исходил из размера общей площади квартиры, тогда как необходимо было учитывать размер жилой1. Кроме размеров и благоустроенности предоставляемое жилье должно находиться в том же населенном пункте и быть пригодным для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, в том числе продолжительности капитального ремонта (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР»). Сложности, возникающие в процессе решения данных вопросов, усугубляются отсутствием специального нормативного правового акта. Только постановлением Правительства г. Москвы от 18 января 2000 г. утверждено «Положение о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы», регулирующее и вопросы проведения реконструкции, капитального ремонта жилых домов. 2. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, когда дом подлежит сносу (п.1 ст. 91, 96 ЖК РСФСР).
Как отмечается в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения 1
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 4. С. 4 210
судами жилищного законодательства», в случаях, когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением им другого благоустроенного жилья, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства
http://www.natahaus.ru/
применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте населенного пункта в доме капитального типа. Если граждане занимали отдельную квартиру, им следует предоставить именно квартиру. По размеру помещение должно быть не менее занимаемого, включая дополнительную площадь, если наниматель фактически ею пользовался, однако с учетом предусмотренных законодательством норм и жилой, и дополнительной площади. Действующие в данном населенном пункте нормы жилой площади должны быть соблюдены и в случае, если размер занимаемого жилья был меньше этих норм. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением. При рассмотрении дел о выселении в связи с отводом земельного участка для государственных и общественных нужд необходимо проверить, принято ли решение местной администрацией, другими компетентными органами об изъятии и предоставлении земельного участка. В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РСФСР предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в изъятии и предоставлении земельных участков, обращаются в местную администрацию с ходатайством о предоставлении (вернее, о предварительном согласовании места размещения будущих объектов, обосновав примерные размеры земельных участков). Местная администрация (села, района, города, области, кРая), рассмотрев предварительно согласованные материалы, принимает решение об изъятии земельного участка и условиях его предоставления. Требуется решение и о сносе дома. Решением суда (оставленным без изменения последующими судебными инстанциями) удовлетворен иск терри211
т термального жилищного управления к В., Л. и членам их семей о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре г. Москвы с предоставлением двухкомнатных квартир в черте города. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение. Удовлетворяя иск о выселении ответчиков, суд первой инстанции сослался на п.1 ст. 91 ЖК РСФСР, поскольку дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. Однако этот вывод суда материалами дела не подтвержден. Правительство г. Москвы, к которому перешли полномочия исполкома Московского городского Совета народных депутатов, решение о сносе дома не принимало. Имеющийся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах г. Москвы о целесообразности сноса данного дома, а также распоряжение префекта административного округа не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение; поэтому ссылка суда на них необоснованна. Нельзя также признать обоснованным вывод надзорной инстанции о том, что перечисленные в ст. 8 ЖК РСФСР органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чем вопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции
http://www.natahaus.ru/
других органов (префектуре административного округа), поскольку правопреемником исполнительной власти г. Москвы после ликвидации исполкома стало правительство города, а не префектура административного округа. Доказательств, подтверждающих решение вопроса о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных шш общественных нужд, в деле нет. Более того, постановлением правительства г. Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Как видно из дела, ответчики были согласны выехать — на период капитального ремонта --в дом маневренного фонда без расторжения договора найма жилого помещения. Поскольку законных оснований для выселения ответчиков не имелось, решение суда подлежит отмене1. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 12. С. 14.
212
3. Предоставление жилого помещения в связи с выселением из домов, грозящих обвалом.
Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, выселяемым из него гражданам предоставляется другое благоустроенное жилье по решению местной администрации за счет ее жилищного фонда либо фонда соответствующего предприятия, учреждения, организации. Возможность разрушений, обвала жилых домов устанавливается специальными комиссиями, созданными жилищно-коммунальными органами. Как предусматривает «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (утверждена Минземстроем РФ 4 августа 1998 г.), периодически должно определяться техническое состояние жилых домов (физический износ). По внешним признакам, а также особым расчетом прочности и сопротивляемости отдельных конструкций здания устанавливается его физический износ согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий. Критерии опасного технического состояния строительных конструкций или инженерного оборудования установлены «Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания» от 5 ноября 1985 г.1. Положение предусматривает: «...дальнейшая эксплуатация здания представляет непосредственную опасность для жизни людей, когда физический износ строительных конструкций и инженерного оборудования составляет свыше 70% для полносборных, кирпичных и каменных зданий; 65% для деревянных зданий и зданий со стенами из местных материалов». Выселение из домов, грозящих обвалом, производится в административном порядке с санкции прокурора (ч. 2 ст. 90 ЖК РСФСР). Дела о выселении в административном порядке возбуждаются по заявлениям местных администраций или жилищно-коммунальных органов, предприятий, учреждений и организаций, в ведении которых находится жилое помещение. С подобными заявлениями могут обратиться и 1
Положение утверждено приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР. Представленной Госстроем РФ от 31 декабря 1999 г. новой методике определения непригодности зданий и жилых помещений отказано в регистрации в Минюсте РФ. 213
заинтересованные лица. Материалы о выселении рассматриваются прокурором по месту нахождения дома в 15-дневный срок. Прокурор обязан: выяснить, имеются ли установленные законом основания для выселения граждан в административном порядке; затребовать письменные объяснения от всех лиц, а также'акт об отказе гражданина добровольно освободить жилое помещение, другие документы, имеющие значение для дела. Постановление прокурора о выселении в административном порядке или об отказе в выселении должно содержать: дату, установленные обстоятельства, сведения о выселяемых лицах, ссылку на нормативный правовой акт, предусматривающий основания выселения в административном порядке; указание на конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое в связи с выселением. Постановление может быть обжаловано вышестоящему прокурору или в суд. На время
http://www.natahaus.ru/
проверки жалобы постановление может быть приостановлено. Постановление подлежит принудительному исполнению через семь дней после вручения его копии гражданам судебным исполнителем (приставом) районного, городского суда по месту нахождения дома. В случае отказа выселяемых допустить судебного исполнителя (пристава) в занимаемое жилое помещение, совершения иных неправомерных действий, препятствующих выселению, оно производится при содействии милиции. Все расходы по выселению из жилых помещений, грозящих обвалом, берет на себя соответствующий жилищно-коммунальный орган (либо предприятие, учреждение и организация). В случае отмены постановления после его исполнения нарушенные жилищные права выселенных граждан подлежат восстановлению согласно действующему законодательству. Здесь имеется в виду, прежде всего, положение ч. 2 ст. 1070 ГК РФ: «Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу незаконной деятельностью органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры, ... возмещается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 1069 кодекса» (ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами). Возникшие при этом споры подлежат рассмотрению в суде. 214 4. Предоставление жилого помещения в связи с переоборудованием прежнего в нежилое.
Перевод пригодных для проживания жилых домов (жилых помещений в домах) государственного и общественного жилищного фонда в нежилые допустим лишь в исключительных случаях по решению соответствующих органов — администраций краев, областей, правительствами республик (ст. 9 ЖК РСФСР). Соблюдается ли это требование? Нет, не соблюдается. В связи с этим выделим три обстоятельства: Во-первых, в последнее время в городах распространены факты использования жилых помещений под офисы, магазины, рестораны, ночные бары, мастерские и т.п. Во-вторых, органы местной власти не реагируют на существенные нарушения жилищных прав граждан, проживающих в этом и соседних домах (из-за постоянного шума в ночное время, иных неудобств в связи с переустройством входа в здание с улицы). Дело ограничивается формальным получением согласия жильцов, проживающих на верхних этажах. В нарушение норм ст. 9 ЖК РСФСР все практические вопросы перевода жилых зданий в нежилые решаются на уровне администраций городов. Управление жилищно-коммунального хозяйства (УЖКХ) производственного объединения «Уренгойгазпром» обратилось в суд с иском о выселении Л. из квартиры и переселении на другую жилую площадь. Истец указал, что решением исполкома Новоуренгойского городского Совета народных депутатов занимаемая ответчицей квартира передана отделу внутренних дел Новоуренгойского исполкома для размещения инспекции по делам несовершеннолетних, от переселения в другую однокомнатную квартиру ответчица отказалась. Решением Новоуренгойского городского суда (оставленным без изменения судом ЯмалоНенецкого автономного округа) иск удовлетворен. Заместитель Председателя Верховного Суда РСФСР по-ставил вопрос об отмене судебных актов с направлением |дела на новое судебное рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного (Суда РСФСР протест удовлетворила, указав следующее. Рассматривая иск о выселении, суд указал, что в соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР ответчица подлежит выселению с пре215
доставлением другого благоустроенного жилья. Дом, в котором ей предоставлена квартира, капитально отремонтирован и в 1988 г. принят в эксплуатацию. Однако суд не выяснил вопрос о том, соблюден ли по данному делу порядок перевода
http://www.natahaus.ru/
жилого помещения, занимаемого ответчицей, в нежилое. Решение о переводе принято исполкомом Новоуренгойского городского Совета, хотя он не относится к тем органам, которым такое право предоставлено законом. Принималось ли подобное решение компетентным органом — исполкомом Совета Ямало-Ненецкого автономного округа, суд не выяснил. Также остался без всесторонней проверки довод истицы о непригодности для проживания предоставленной ей квартиры, а ссылка суда на то, что дом, в котором она находится, капитально отремонтирован и в декабре 1988 г. принят комиссией в эксплуатацию, недостаточна, так как со времени проведения капитального ремонта прошло около двух лет. Суду необходимо было проверить пригодность квартиры для проживания к моменту рассмотрения дела. Из приобщенных к надзорной жалобе письменных заявлений жильцов дома, в котором расположена предоставленная ответчице квартира, видно, что дом ветхий, требуют замены сантехническое оборудование и отопительная система. В-третьих, сегодня нет подзаконных актов, направленных на последовательную реализацию требований ст. 9 ЖК РСФСР, -- защиту прав граждан, проживающих в таких домах. Поэтому представляется весьма актуальным принятие специального акта, предусматривающего правила перевода жилых зданий в нежилые, а также защиту прав граждан, возмещение убытков, компенсаций морального вреда. 5. Предоставление жилого помещения в связи с увольнением офицеров, прапорщиков, мичманов, иных военнослужащих сверхсрочной военной службы, проживающих в военных городках, с действительной военной службы в отставку или в запас. При выселении указанных категорий граждан прежде всего следует обратить внимание на квалификационные признаки «военных городков». В юридической литературе отмечено: «Обязательными признаками военного городка являются: по его расположению -обособленность территории, 216 т.е. наличие у него определенных границ (причем военный городок может находиться как в черте населенного пункта, так и за его пределами); по назначению — военный городок предназначен для размещения и проживания в нем военнослужащих и других лиц, состоящих в связи с Вооруженными силами»1. К сказанному следует добавить: обособленность территории, естественно, порождает и определенные ограничения в социальноэкономической жизни. Вышеизложенные признаки закрепляются в решениях органов управления административно-территориальных единиц по ходатайству воинских частей с ведома Министерства обороны РФ. Жилые помещения в этих городках предоставляются офицерам, прапорщикам, мичманам, другим категориям военнослужащих сверхсрочной службы, а также рабочим и служащим, состоящим с воинскими подразделениями в трудовых отношениях, на время службы или работы. По правовому режиму эти помещения относятся в основном к ведомственному или служебному жилому фонду. Основным законодательным актом, предусматривающим основания и порядок обеспечения военнослужащих жильем, является Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих». Закон в зависимости от категории военнослужащих (сержантского, старшинского (мичманского) состава военнослужащих -- сверхсрочного состава; офицеров, проходящих обычную (длительную) службу или заключивших специальный контракт) предусматривает обеспечение их жильем: а) на общих основаниях, за счет государственного, муниципального фонда (применительно к положениям жилищного законодательства), б) путем предоставления служебных жилых помещений, в) через участие в программе «Государственные жилищные сертификаты», г) в жилищных, жилищно-строительных кооперативах (с правом получения безвозмездной финансовой
http://www.natahaus.ru/
помощи), д) путем индивидуального жилищного строительства (также с правом получения финансовой помощи). Этот перечень не является исчерпывающим. Законодательство предусматривает (или может предусмотреть) и иные способы обеспечения жильем. Так, в случае отсутствия жи1
Жуйков В.М. Комментарий к ст. 94 ЖК РСФСР // Жилищное законодательство (комментарий). С. 270.
217 лых помещений воинские части могут арендовать их для обеспечения военнослужащих или ежемесячно выплачивать им денежную компенсацию за наем (поднаем) жилья. Рабочие и служащие, состоящие в трудовых отношениях с воинскими частями, обеспечиваются жильем (как правило, вместе с членами семьи) с соблюдением общих норм жилищного законодательства за счет государственного (ведомственного), муниципального, служебного жилого фонда. При увольнении военнослужащих в отставку или запас (независимо от причин), прекращении трудовых отношений с воинскими частями и подразделениями (также независимо от причин) они выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилья за пределами военного городка. В законодательстве не решен вопрос: кто, за счет какого жилого фонда обеспечивает жильем таких рабочих и служащих при выселении из военных городков? Обладают ли последние правом выбора? Что касается уволенных в отставку или запас военнослужащих (членов их семей), то они имеют право выбирать место проживания и обеспечиваются жильем за счет жилого фонда Министерства обороны РФ либо государственного, муниципального жилого фонда. Подполковник Л., будучи не обеспеченным жильем по месту службы в г. Томске, перед увольнением в отставку обратился к командованию с рапортом, в котором поставил вопрос о предоставлении ему жилого помещения в г. Томске или в г. Новосибирске в обмен на квартиру, выделенную ему по прежнему месту службы в п. Шилове Новосибирской области. В данной просьбе Л. было отказано, и он был уволен с военной службы как достигший предельного возраста. Считая, что командование не имело право уволить его с военной службы без предоставления жилья по последнему месту службы, Л. обратился в военный суд Томского гарнизона с жалобой о предоставлении ему жилой площади в г. Томске по нормам, установленным жилищным законодательством. Суд отказал Л. в удовлетворении его требований. Военный суд Сибирского военного округа решение суда первой инстанции оставил в силе. Военная коллегия Верховного Суда РФ (по протесту ее Председателя) отменила решения обоих судов. Как указано в определении, они противоречат закону и ущемляют права военнослужащего на получение жилья по месту службы. Надзорная инстанция обязала командира части восстановить нарушенное право офицера Л. на жилье путем предоставления ему и членам его семьи жилого помещения по последнему месту службы в порядке, предусмотренном жилищным законодательством'. 6. Выселение в случае сноса жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных надобностей.
Вопросы возмещения убытков, в том числе потери сельскохозяйственного производства, землепользователям (собственникам земель) в связи с изъятием земель регламентируются ст. 54—55, 100—102 Земельного кодекса РСФСР; Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. в редакции от 15 мая 1999 г.)2. Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведен земельный участок. При решении вопросов сноса домов, принадлежащих гражданам на праве собственности, дополнительно следует руководствоваться: постановлением Совета Министров РСФСР от
http://www.natahaus.ru/
27 января 1984 г. «О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, и о порядке определения и утверждения нормативов для оценки (плодово-ягодных насаждений и посевов (в редакции от 3 марта 1992 г.)3; инструкцией Госстроя СССР, Минфина СССР, Госбанка СССР, Стройбанка СССР от 29 декабря 1984 г. «О порядке и условиях расчетов, связанных со сносом, переносом и восстановлением жилых домов, строений и устройств, находящихся в личной собственности граждан»4, 1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 8. С. 9—10. 1 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 6. Ст. 483; Собрание законодательства РФ. 1999. № 21. Ст. 2625. 3 Свод законов РСФСР. Т. 4. С. 102. 4 Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1985. № 12. С. 16.
218 219
постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г, «О применении законодательства при разрешении споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд»1 (в части, не противоречащей действующему'законодательству). Возмещению подлежат: стоимость жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место; потери сельскохозяйственного производства, вызванные изъятием сельхозугодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; стоимость плодово-ягодных насаждений, защитных и иных многолетних насаждений; стоимость затрат по незавершенному производству; затрат, необходимых для восстановления качества земель, а также вызванных возникшими организационнохозяйственными неудобствами; суммы убытков (затрат), связанных с ограничением права пользования земельным участком. При сносе жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, иных зданий и сооружений их оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, сооружений, равных полезной площади, вместимости, емкости и т.п. По соглашению с заинтересованными пользователями земли возможен (вместо возмещения стоимости) перенос объектов на новое место и восстановление либо строительство новых. Предоставление квартир по «установленным» нормам означает, что новое жилье по размеру должно быть, как отмечалось, не менее занимаемого в доме, подлежащем сносу. Если размер занимаемого помещения превышает установленную в России норму жилой площади, квартира предоставляется исходя из нормы 12 кв. м на одного человека. Требования лиц, временно не проживающих в сносимом доме и не утративших право на это помещение, удовлетворяются на основе действующих пунктов ст. 60 ЖК РСФСР. Бюллетень Верховного Суда СССР. 1984. 35. С. 16. 220
Если же дом был возведен самовольно и при рассмотрении спора выяснится, что местная администрация до отвода земельного участка для государственных или общественных нужд не принимала конкретных решений о его сносе, то относительно граждан, проживающих в таком доме и не имеющих другой жилплощади, может быть поставлен вопрос о вы; селении с предоставлением другого жилья, соответствующего санитарно-техническим требованиям. При рассмотрении конкретных дел по выселению из домов, подлежащих сносу, особое внимание должно быть обращено на жилищные права лиц, проживающих в этих домах: обладают ли они правом на данное помещение, вселены ли в установленном законом порядке. Следует выяснять, какую конкретно площадь в доме занимали жильцы. Дом, принадлежащий С. и М. на праве личной собственности, подлежал сносу в связи с
http://www.natahaus.ru/
отводом земельного уча| стка для строительства трех домов. В порядке компенсации ответчикам выделена однокомнатная квартира площадью ! 18,5 кв. м, переезжать в которую они отказались. Поэтому к ним предъявлен иск о выселении с предоставлением друi гой жилплощади. Решением Туапсинского районного народного суда Крас; нодарского края (оставленным в силе кассационной инстанцией) иск удовлетворен. Президиум Краснодарского краевого суда отклонил про[ тест прокурора Краснодарского края, считавшего, что суд нарушил требования ст. 38 и 137 ЖК РСФСР. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного I Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Прокурора РСФСР об отмене судебных актов ввиду невыполнения правил ст. 14, 50 ГПК РСФСР и указала следующее. Суд исходил из того, что в связи со сносом дома ответчикам на двоих предоставлена однокомнатная квартира площаI дью 18,5 кв. м на втором этаже дома со всеми коммунальными удобствами. Размер предоставленного помещения (по 9,25 кв. м на каждого) соответствует установленной норме. Соглашаясь с такими выводами, судебная коллегия и президиум Краснодарского краевого суда дополнительно указали, что полезная площадь всего дома составляла 47,9 кв. м, а взамен были предоставлены две квартиры общей площадью 56,6 кв. м (трехкомнатная площадью 38,1 кв. м выделена 221
семье дочери ответчиков и однокомнатная квартира площадью 18,5 кв. м — ответчикам), т.е. больше полезной площади дома. Однако выводы суда сделаны без достаточно полной проверки обстоятельств дела. Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находившихся в личной собственности граждан жилых демов в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд этим гражданам и членам их семей, постоянно проживающим в доме, предоставляются квартиры по установленным нормам. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 16 августа 1984 г. «О применении судами законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд», в случае сноса дома, принадлежащего гражданину на праве личной собственности, предоставляемое ему жилое помещение (квартира), как правило, должно быть не менее занимаемого жилого помещения в доме, подлежащем сносу. Если размер занимаемого в доме жилья превышает установленную в республике норму жилой площади, то квартира предоставляется исходя из указанной нормы. Ответчики в судебном заседании заявили, что в доме, подлежащем сносу, они вдвоем занимали две комнаты общей площадью 26 кв. м, поэтому им должна быть предоставлена квартира по норме жилой площади, установленной в РСФСР, — 12 кв. м на человека, т.е. площадью 24 кв. м. Такая квартира им выделялась, но затем была заменена на однокомнатную площадью 18,5 кв. м. В судебном заседании свидетели В. и А. подтвердили, что и ответчики, и семья их дочери занимали в доме по две комнаты. Свидетель С. уточнила, что семья дочери занимала две маленькие комнаты, а ответчики — две большие. Аналогичные показания дали свидетель К. и родственники ответчиков. Суд, разрешая спор, не истребовал план дома, не установил, сколько в нем комнат и какого размера; при допросе свидетелей не выяснил, какие конкретно комнаты, какой площадью занимали ответчики, каков общий размер этих помещений в доме. В справке секретаря поселкового Совета народных депутатов указано, что дом ответчиков
http://www.natahaus.ru/
имеет площадь 47,9 кв. м, 222
состоит из трех комнат. Ответчики и свидетели утверждали, что в доме четыре комнаты. Как видно из плана дома, приобщенного к протесту прокурора, в нем четыре комнаты площадью 11,7, 10,7, 11,7, 13,8 кв. м. Однако план составлен по состоянию на 1976 г. Поэтому необходимо выяснить, не изменилась ли планировка дома к моменту предъявления иска. Поскольку в судебном заседании достоверно не установлен размер занимаемого ответчиками жилого помещения, решение нельзя признать обоснованным и оно подлежит отмене'. 5.2.2. Выселение с предоставлением жилого помещения, соответствующего санитарно-техническим требованиям
Выселение с предоставлением жилого помещения — не благоустроенного, а соответствующего только санитарно-техническим требованиям — допускается в следующих случаях: 1) капитального ремонта жилого дома (временного переселения); 2) когда граждане, получившие жилые помещения в домах колхозов (или сельских производственных кооперативов), исключены из членов колхоза или вышли из него по собственному желанию; 3) прекращения трудовых отношений с предприятиями (учреждениями и организациями) гражданами, получившими служебное жилье в связи с работой, но отнесенными к особой категории лиц, не подлежащих выселению без предоставления жилья (ст. 108 ЖК РСФСР); 4) прекращения трудовых отношений лицами, поселившимися в общежитии в связи с работой (за исключением прекративших работу сезонных, временных работников, обучавшихся в учебных заведениях); 5) задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг по договору найма жилого помещения в течение шести месяцев; 6) сноса самовольно построенных домов, когда местными администрациями своевременно не были приняты меры по сносу таких домов. Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № II. С. I.
223 1. Предоставление гражданам жилых помещений в связи с капитальным ремонтом. В случаях, когда капитальный ремонт дома не может быть произведен без выселения нанимателя и членов его семьи наймодатель обязан предоставить им (на время проведения ремонта) другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма. В действующем законодательстве нет положения относительно специального договора в связи с временным проживанием граждан в таких помещениях. В то же время его заключение представляется целесообразным для соблюдения жилищных прав нанимателей. Хотя на период временного проживания нанимателю и членам его се:мьи выделяется помещение, соответствующее только санитарно-техническим требованиям, оно должно находиться в черте данного населенного пункта, а при выселении из домов колхозов и совхозов -- в границах этих хозяйств. Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», «при разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том ;же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта». Жилищный отдел исполкома г. Смоленска обратился в суд с иском к Е. о выселении из
http://www.natahaus.ru/
квартиры, сославшись на то, что переселиться на время капитального ремонта в другую квартиру ответчица отказалась. Ленинский суд г. Смоленска иск удовлетворил. Судебная коллегия Смоленского областного суда оставила решение в силе. Президиум того же суда удовлетворил протест замесл теля Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных актов и направил дело на новое рассмотрение, указав следующее. Удовлетворяя требование о вселении, суд исходил из того, что предлагаемая Е. комната отвечает санитарным * техническим требованиям и пригодна для проживания ответчицы и ее внучки. Однако этот вывод сделан в нарушение ст. 14, 50 ГПК рСФСР по недостаточно исследованным материалам дела, без учета конкретных обстоятельств спора. Как видно из дела, предоставленная Е. комната находится в доме, где нет снабжения горячей водой. Между тем с Е. проживает шестилетняя внучка, перенесшая термический ожог I степени, и для смягчения образовавшихся рубцов ей требуются тепловые процедуры. Как указано в справке При-горской больницы, ребенок нуждается в постоянном домашнем лечении. Этому документу суд не дал оценки, обосновав свои выводы о возможности проживания ребенка в комнате лишь ссылкой на письмо Городской детской клинической больницы № 1, в котором указано, что девочка в таком лечении не нуждается. Однако судом оставлено без внимания то обстоятельство, что девочка постоянно лечилась в Пригорской больнице, которая и могла дать правильное заключение о состоянии ее здоровья. При таких обстоятельствах суду следовало дать оценку медицинским документам, обязать соответствующие органы провести обследование жилья и предоставить заключение о его пригодности для проживания внучки Е. с учетом ее болезни. Поскольку судом не проверены существенные обстоятельства жилищного спора, судебные постановления отменены1. Если наниматель выселяется из дома, принадлежащего гражданам на праве собственности (последний не обязан предоставлять другое помещение на время ремонта), суду следует проверить необходимость капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к работам (наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. В решении необходимо Указать срок, на который выселяются ответчики. Переселение на другую жилплощадь и возврат по окончании ремонта производятся жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится подлежащее Ремонту жилое помещение, и за ее счет. ' Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 8. С. 15.
224
225 В период временного проживания наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему в связи с ремонтом. 2. Предоставление гражданам жилых помещений в связи с исключением из членов колхоза (СПК) или выходом из него по собственному желанию. В процессе'рассмотрения споров, связанных с выселением граждан по данному основанию, прежде всего необходимо установить: принадлежит ли колхозу (СПК) это жилое помещение и находится ли оно на балансе хозяйства. Следует выяснить также, предоставлено ли жилье гражданам в связи с их членскими трудовыми отношениями. Если помещение было предоставлено по другим основаниям (снос, переоборудование, капитальный ремонт и т.п.), последствия ч. 2 ст. 95 ЖК РСФСР неприменимы. Неприменимы эти последствия в отношении лиц, работающих в колхозе по трудовому договору (без членства), специалистов сельскохозяйственного производства, а также лиц из числа сельской интеллигенции (учителей, врачей, зав. клубами, библиотеками), работников коммунально-бытового хозяйства, поскольку положения ч. 1 ст. 95 ЖК
http://www.natahaus.ru/
РСФСР утратили силу с 6 июля 1991 г. (выселение в связи с прекращением трудовых отношений). При рассмотрении подобных дел особое внимание должно быть обращено на обоснованность и законность исключения граждан из членства колхоза (СПК). Оно (исключение) допускается как крайняя мера, поскольку затрагивает конституционное право сельских жителей на труд. При выходе же из колхоза (добровольное прекращение членских отношений) выяснение причин не является обязательным для суда. Вопрос о типе жилого помещения (благоустроенное, неблагоустроенное, соответствующее только санитарно-техни-ческим требованиям) решается, как отмечалось, исходя их условий данного населенного пункта (местности). Поэтому реализация норм о выселении из колхозных (СПК) домов возможна, когда жилые дома относятся к типам: благоустроенные, менее благоустроенные. Если же вся жилая площадь одного типа (без коммунальных удобств), представляется весьма сомнительным целесообразность такого выселения. 226 3. Выселение из служебных жилых помещений в связи с прекращением трудовых отношений. Перечисленные в ст. 108 ЖК РСФСР граждане, подлежат выселению из служебных жилых помещений только с предоставлением другого помещения, соответствующего санитарно-техническим требованиям. К этой категории, прежде всего, относятся: а) инвалиды войны, инвалиды (независимо от групп) из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте, а также из числа рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел СССР, РФ, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей; другие инвалиды I и II групп (в том числе военнослужащие, ставшие инвалидами вследствие общего заболевания); пенсионеры; б) участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии. Не играют роли сроки требования, наличие ранения и др. Документами, подтверждающими участие в операциях действующей армии, служат сохранившиеся военные билеты, удостоверения, архивные данные, справки военных комиссариатов. Факт пребывания на фронте может быть установлен Судом в порядке ст. 247—251 ГПК РСФСР «Установление фактов, имеющих юридическое значение»; в) семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР, РФ или при исполнении иных обязанностей военной службы. Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.) «О практике применения судами жилищного законодательства», «при разрешении вопроса о выселении семей военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы, следует относить к членам таких семей и иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии; детей, не имеющих своей семьи или, хотя и имеющих 227
свою семью, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющих свои семьи детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести» (п. 19); г) семьи военнослужащих. К этой категории относятся члены семей граждан, находящихся на действительной службе. Военнослужащим, заключившим контракт (кроме курсантов вое н но-образовательных учреждений профессионального образования) и совместно проживающим с ними
http://www.natahaus.ru/
членам их семей на первые пять лет военной службы предоставляются служебные жилые помещения1. При этом в договоре найма, заключаемом с Министерством обороны РФ (иным федеральным органом исполнительной власти, где предусмотрена службы), определяются: порядок предоставления служебного жилого помещения, права и обязанности сторон, основания и порядок выселения. Постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г. утверждено положение «Об условиях и порядке заключения договора жилищного найма между военнослужащим и Министерством обороны РФ или иным органом исполнительной власти»2. Служебные жилые помещения могут быть предоставлены военнослужащим и на весь срок службы. Во всех случаях выселение семей военнослужащих возможно только с предоставлением другой жилплощади; д) без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены: лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, предоставившим это помещение; уволенные в связи с ликвидацией предприятия либо по сокращению численности или штата работников; проработавшие на предприятии, предоставившем им служебное жилое помещение, не менее 10 лет. В последнем случае не требуется, чтобы стаж работы был непрерывным; выполняемая работа может быть постоянной, временной, сезонной и в любой должности; е) члены семьи умершего работника. 1
Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих» (Собрание законодательства РФ. 1998. № 22. Ст. 2331; 2000. № 2. Ст. 129). 2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.
228
Не имеет значения причина смерти нанимателя; она может быть связана даже с правонарушением с его стороны. Важным является только то, что служебное жилье было предоставлено компетентными органами в связи с его работой; ж) одинокие лица, проживающие вместе с несовершеннолетними детьми. К одиноким относятся не только разведенные супруги, но и иные лица, оставшиеся в жилом помещении с несовершеннолетними. Для применения жилищных льгот по этому основанию достаточно воспитывать одного ребенка. В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.) «О практике применения судами жилищного законодательства» отмечается: «...не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения одинокие лица, как наниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены семьи с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми. К таким лицам помимо одиноких матерей, не создавших впоследствии семьи, могут быть отнесены, в частности, разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга, овдовевший супруг, усыновитель, опекун (попечитель)». 4. Предоставление жилых помещений в связи с выселением из общежитий.
С предоставлением другого жилого помещения (как отмечалось, соответствующего санитарно-техническим требованиям) могут быть выселены рабочие и служащие, кроме сезонных, временных работников, лиц, работавших по срочному трудовому договору, обучавшихся в учебных заведениях и выбывших из них. Рабочие и служащие выселяются с предоставлением жилья, если они не уволились с работы по собственному желанию без уважительных причин, не уволены за нарушение трудовой дисциплины или преступления, т.е. прекратили работу по иным основаниям (ликвидация предприятия, сокращение штатов и т.п.). Лица, перечисленные в ст. 108 ЖК РСФСР, также могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения (ст. 97 ЖК РСФСР). 229
http://www.natahaus.ru/
При рассмотрении дел о выселении из общежитий (с предоставлением другого жилья) возникают сложности в связи с изменением правового режима общежития, переводом его в ведение других органов, переустройством. Государственное предприятие «Московская городская телефонная сеть» (ГП МГТС) обратилось в суд с иском к сестрам М. о'б их переселении из одного общежития в другое. Свои требования истец мотивировал тем, что общежитие, которое было предоставлено ответчицам в связи с работой, включено в состав муниципального жилищного фонда и подлежит заселению по договору найма очередниками предприятия. Обращение в суд вызвано тем, что ответчицы от добровольного переселения отказались. Решением Тимирязевского межмуниципального (районного) суда Северного административного округа Москвы (оставленным без изменений судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен. Вынося решение, суд исходил из того, что занимаемое ответчицами жилое помещение — общежитие; право на проживание в нем не носит постоянного характера и не основано на договоре жилищного найма. Сестры М. должны быть переселены в другое помещение, так как, по мнению суда, они не имеют правовых оснований пользоваться жильем после того, как изменено его целевое назначение. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права, и направлении дела на новое судебное рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям. На момент обращения ГП МГТС в суд спорное жилое помещение в соответствии с распоряжением префекта Северного административного округа Москвы обладало статусом муниципального жилья и находилось в ведении органов исполнительной власти. Согласно распоряжению префекта спорная жилая площадь должна быть заселена (по праву повторного заселения) очередниками предприятия на общих основаниях. Несмотря на то, что после ликвидации общежития жилую площадь перевели из разряда общежития в разряд муниципального жилого фонда, Северный административный округ Москвы к участию в деле привлечен не был. Не обсуждался судом и вопрос, правомерен ли иск ГП МГТС о переселении в связи с тем, что жилое помещение к этому моменту в ведении указанного предприятия уже не находилось. Сестры М. на государственном предприятии «Московская городская телефонная сеть» не работают, уволены в связи с сокращением штата, и поэтому могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилья, которое должно отвечать требованиям ст. 97 ЖК РСФСР и общежитием являться не может. В нарушение требований ст. 14, 50 ГПК РСФСР суд не принял всех предусмотренных законом мер для полного выяснения обстоятельств дела, в связи с чем судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными1. 5. Выселение из жилых помещений в связи с задолженностью по оплате жилья и коммунальных услуг.
Как предусматривается в ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (24 декабря 1992 г.), «если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития (6 кв. м)». Эта мера применяется в качестве санкции только по договорам жилищного найма социального использования. Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае невнесения нанимателем платы также за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Однако в последнем случае наймодатель при выселении нанимателя вовсе не обязан предоставлять ему другое жилое помещение, отвечающее санитарно-техническим требованиям.
http://www.natahaus.ru/
По смыслу ст. 687, 688 ГК РФ, при расторжении договора коммерческого найма в связи с невнесением квартирной Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. 2.
230
231 платы за шесть месяцев наниматель и другие граждане, проживающие с ним, выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья. Выселение в связи с неоплатой (за шесть месяцев подряд) по договору жилищного найма социального использования должно применяться весьма осторожно и продуманно, как крайняя и исключительная мера. По всей вероятности, выселение в тех случаях, когда наниматель и члены его семьи не имели реальной возможности своевременно внести причитающиеся платежи при очевидно плохом материально-бытовом положении жильцов, низких размерах доходов, не обеспечивающих им минимальный жизненный уровень (систематические задержки выдачи заработной платы, пенсий и пособий, компенсационных выплат), не только аморально, безнравственно, но и незаконно с точки зрения международно-правовых норм о правах человека. Положения ч. 2 ст. 687 ГК РФ о том, что «при невнесении нанимателем платы за шесть месяцев судом может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения», в данном случае неприменимы. Они используются только при разрешении споров, вытекающих из договора коммерческого найма. 6. Выселение из самовольно построенных домов, когда местная администрация не приняла своевременных мер по сносу таких домов.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться такой постройкой - - продавать ее, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет (ст. 222 ГК РФ). Право собственности на нее может быть признано судом за самовольным застройщиком при условии, что участок, где находится строение, будет предоставлен ему в установленном порядке. Вопросы предоставления земельных участков под строительство находятся в ведении местных администраций1. ' Более подробно см.: Фаршатов И. Предоставление земельных участков для строительства и возмещение убытков землепользователям // Хозяйство и право. 2000. № 6. С. 70—90. 232
Эти же органы решают вопросы, связанные со сносом самовольно построенных домов. Принятие решений по сносу и их реализация должны быть организованы в пределах трехлетнего срока исковой давности. Пропуск этого срока по неуважительной причине, непринятие своевременных мер по сносу может иметь последствия, связанные с дополнительными обязанностями для местных администраций. Как отмечено в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд», «при разрешении споров о выселении граждан из самовольно построенных домов, подлежащих сносу в связи с отводом земельных участков для государственных или общественных нужд, судам следует иметь в виду, что если исполкомом районного, городского Совета народных депутатов до отвода земельного участка для государственных или общественных нужд не было признано решение о сносе такого дома (ст. 109 ГК РСФСР (1964 г.)), указанные граждане, если они не имеют иного жилого помещения, с учетом конкретных обстоятельств могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям» (п. 6). 5.3. Выселение без предоставления другого жилого помещения
http://www.natahaus.ru/
Жилищное законодательство предусматривает административный и судебный порядки выселения. Административный порядок — с санкции прокурора применяется при выселении лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ч. 2 ст. 90, ст. 99 ЖК РСФСР). Судебный порядок выселения изложен в ст. 98 ЖК РСФСР; он применяется: при систематической порче и разрушении жилого помещения; при использовании его не по назначению; при систематическом нарушении общепризнанных правил общежития к лицам, чье совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Судебный порядок такого выселения возможен и в иных случаях: при отказе поднанимателей освободить занимае233
мое жилье по истечении срока договора (ст. 65, 80 ЖК РСФСР); при отказе временных жильцов освободить жилплощадь по требованию нанимателя и членов его семьи (ст. 65, 81 ЖК РСФСР); в случаях признания ордера недействительным (ст. 48, 100 ЖК РСФСР); когда рабочие или служащие прекратили трудовые отношения с предприятиями, предоставившими им служебные жилые помещения (ст. 107 ЖК РСФСР); в случае прекращения сезонных, временных работ, а также выбытия из учебных заведений лиц, проживающих в общежитиях (ч. 1 п. 2 ст. 110 ЖК РСФСР); при утрате права пользования жилыми помещениями (отсутствии права пользования, признания лица «неприобретшим» права) (ст. 60, 61, 47, 50 ЖК РСФСР). Перечисленные случаи выселения без предоставления другой жилплощади являются исчерпывающими и расширительному толкованию не подлежат. Как предусматривается в ч. 3 ст. 10 ЖК РСФСР, никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. 1. Административный порядок выселения. Лица, самоуправно занявшие жилое помещение, подлежат выселению с санкции прокурора без предоставления им другого жилья. Такой порядок выселения применим относительно государственного, муниципального (в основном) и общественного (за некоторыми исключениями) жилищного фонда. Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства», только в судебном порядке рассматриваются споры о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищностроительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве личной собственности, а также самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения (п. 1). Под самоуправным следует понимать вселение граждан в нарушение жилищного законодательства. Имеется в виду, что у вселившегося не было правовых «снований занять помещение из-за отсутствия ордера, договора найма. Представляется ошибочным утверждение Ю.А. Заленского, что «под самоуправным занятием жилого помещения 234
следует рассматривать вселение граждан без разрешения органов и лиц, имеющих право распоряжаться занятым помещением»'. Прежде всего, почему именно «занятым помещением»? А не «занятым помещением, предназначенным к заселению», — кто распоряжается им и в каком порядке? Как выделено в ст. 47 ЖК РСФСР, «на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета (местная администрация) выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение». Поэтому под самоуправным следует понимать «не вселение без разрешения органов и
http://www.natahaus.ru/
лиц, имеющих право распоряжаться», а вселение без правовых оснований, без правоустанавливающих документов, т.е. без ордера (применительно к договору найма жилого помещения социального использования). Следовательно, любое вселение лица в жилое помещение без правовых оснований (ордера, договора найма) следует рассматривать как самоуправное. При этом «самоуправство» следует квалифицировать не только «вселившемуся», но и должностному лицу, разрешившему такое вселение. Определение «самоуправного занятия» через «без разрешения органов и лиц» значительно сужает это понятие. Оно порождает разногласия, прежде всего, между судом и прокуратурой. Не случайно органы прокуратуры, выяснив обстоятельства, связанные с разрешением должностного лица (даже с превышением своих полномочий) занять гражданину жилое помещение, отказывают в даче санкции на выселение и рекомендуют заинтересованным лицам обратиться в суд. Практика показывает: основная масса подобных споров рассматривается в суде. По мнению многих судебных работников, целесообразнее было бы вообще отказаться от административного выселения. Тем более, что подобной нормы нет в проекте нового Жилищного кодекса РФ. 1
Зеленский Ю.А. Комментарий к ст. 99 ЖК РСФСР // В кн.: Комментарий. Жилищное законодательство. — М., 1991. С. 290.
235
Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 5 февраля 1993 г. «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора; о проверке конституционного отказа в возбуждении уголовного дела» признал не соответствующим Конституции РФ, ее ст. 4, 10, ч. 2 ст. 33, ст. 34, 58 и 63 обыкновение правоприменительной практики выселять граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, сложившегося в результате применения ч. 3 ст. 35, ч. 2 ст. 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 90, 99 Жилищного кодекса РСФСР, постановления Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 г. «О порядке применения ч. 2 ст. 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик», п. 18 ст. 338, п. 11 ст. 339 Гражданского процессуального кодекса РФ1. Следует заметить, что основные положения постановления Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 г. «О порядке применения ч. 2 ст. 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик» соответствуют Конституции РФ и продолжают действовать2. Как было отмечено, «принудительное исполнение постановления прокурора о выселении в административном порядке производится судебным исполнителем районного (городского)... суда по месту нахождения дома, из которого осуществляется выселение, по правилам, установленным гражданским процессуальным законодательством»3. 2. Судебный порядок выселения.
Судебное выселение лиц возможно при систематической порче и разрушении жилья, использовании его не по назначению, систематическом нарушении правил общепри1
Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 12. Ст. 445. Ведомости Верховного Совета СССР. 1985. № 21. 3 Швецов А. Исполнение постановлений прокурора о выселении в административном порядке // Социалистическая законность 1988. № 2. С. 38—389. 236 г
нятых норм общежития, создающем обстановку невозможности других проживания с ними в одной квартире или в одном доме, если предупреждения и меры
http://www.natahaus.ru/
общественного воздействия оказались безрезультатными (ст. 98 ЖК РСФСР). При наличии указанных обстоятельств выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилья. В том же порядке могут быть выселены лица, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Как предусмотрено ч. 5 ст. 10 ЖК РСФСР, граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и общепринятые нормы общежития. Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. Действия по разрушению и порче должны быть признаны как умышленные, направленные против целостности основных конструктивных элементов и частей жилого помещения: окон, дверей, потолков, крыш, балконов, лоджий, сантехнического оборудования. Умышленные действия бывают связаны с переоборудованием, перепланировкой квартир с нарушением действующих правил и без ведома жилищно-коммунальных органов. Неосторожное повреждение, уничтожение, порча не могут повлечь выселения. Действия по разрушению предполагают выведение из строя перечисленных конструктивных элементов жилого помещения, при котором восстановление становится возможным по меньшей мере путем капитального ремонта. При порче же ухудшается их качественное состояние и пригодность к обычному использованию (порча потолков и стен в связи с задымлением, подтеками, антисанитарным содержанием комнат и т.п.). Порча конструктивных элементов предполагает возможность их восстановления через обычный (периодический или текущий) ремонт. Использование жилья не по назначению предполагает его самовольное переоборудование под склады, мастерские, офисы и т.п. 237
При выселении в связи с систематическими нарушениями общепринятых норм общежития, создающих обстановку невозможности совместного проживания, требуется установить факты хулиганских действий, пьянства, сопровождающиеся дебошем, шумом, оскорблениями, вымогательством, угрозами в отношении членов семьи, соседей по квартире, дому.' Причем подобные действия должны носить не только систематический характер (два и более раза); для выселения необходимо, чтобы предпринятые меры воздействия со стороны правоохранительных органов, общественности (предупреждения, порицания, штрафы, содержание под стражей) оказались безрезультатными. Правом на подачу искового заявления о выселении по рассматриваемому основанию обладают все заинтересованные лица — соседи по квартире, дому, для которых стало невозможным совместное проживание с виновным. Определением судьи суда первой инстанции, оставленным без изменения последующими судебными институтами, Н. отказано в принятии искового заявления о выселении Т., занимающего соседнюю квартиру, в связи с невозможностью совместного проживания. При этом судья указал на то, что Н. живет в другой квартире и права на предъявление иска не имеет. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила определение судьи и направила дело в суд первой инстанции по следующим основаниям. В соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР заинтересованным лицам предоставлено право обращаться в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме с ними. Поскольку Закон не содержит тех ограничений, на которые сослался суд в определении, с иском в
http://www.natahaus.ru/
порядке ст. 98 ЖК РСФСР может обратиться любой житель дома как государственного, так и общественного жилого фонда, чьи интересы нарушены неправомерными действиями другого жильца этого же дома (квартиры)1. По смыслу рассматриваемой статьи, выселению подлежит только виновный в указанных действиях, но не члены его семьи (если не установлена их конкретная вина). 1
Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 10. С. 11. 238
Лишение родительских прав само по себе выселения не влечет. Выселение производится, если принято решение суда о невозможности проживания такого лица с детьми вследствие неудовлетворительного материально-бытового содержания жилья и ухода, безответственного отношения или отрицательного влияния на детей. Во всех перечисленных случаях суд может обязать лиц, подлежащих выселению, произвести вместо выселения обмен занимаемого помещения на другое, указанное заинтересованной стороной в обмене. 3. Выселение из служебных жилых помещений.
Рабочие и служащие, прекратившие трудовое отношение с предприятием (учреждением, организацией), а также граждане, которые исключены из членов колхоза (СПК) или вышли из него по собственному желанию, выселяются из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилья. Рассматривая дела данной категории, суды должны прежде всего установить, относится ли жилое помещение к служебному. При этом следует руководствоваться тем, что помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени принятия местной администрацией решения о включении их в число служебных (в домах жилищно-строительных кооперативов помещения могут быть включены в число служебных только с согласия общего собрания членов кооперативов), а в домах, принадлежащих колхозам (СПК), --со времени утверждения местной администрацией решения общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных. С. работал с 1982 г. мастером, а затем начальником сан-техслужбы производственного управления по эксплуатации зданий повышенной этажности г. Архангельска. В 1983 г. ему на семью из трех человек было предоставлено жилое помещение площадью 27,5 кв. м. Приказом администрации от 3 июня 1990 г. С. уволен по п. 2 ст. 33 КЗоТ РСФСР (несоответствие занимаемой должности вследствие состояния здоровья, препятствующего продолжению выполняемой работы). Производственное управление обратилось в суд с иском о выселении С. и его семьи из жилого помещения, ссылаясь 239 на то, что его квартира -- служебная, а трудовые отношения с истцом прекращены. Ответчики иск не признали. Ломоносовский районный народный суд г. Архангельска иск производственного управления удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда оставила решение областного народного суда в силе. Президиум Архангельского областного суда отклонил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных решений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР 21 марта 1991 г. по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР отменила все судебные постановления, указав следующее. Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (с изменениями и дополнениями от 21 декабря 1996 г.), по делам данной категории необходимо устанавливать, включено ли спорное жилое помещение в категорию служебных решением исполнительного комитета
http://www.natahaus.ru/
районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Между тем в деле есть выписки из решений исполкома Ломоносовского райсовета от 24 июня 1983 г. и от 17 мая 1984 г. о распределении истцу спорной квартиры для передачи ее С. в качестве служебной, а не о включении этой квартиры в категорию служебных. Суд не выяснил, включил ли исполнительный комитет спорное жилое помещение в число служебных, поэтому его выводы нельзя признать обоснованными. Объяснения ответчика о том, что предоставленная ему жилая площадь отнесена к числу служебных уже после его увольнения, также не проверены судом первой инстанции. Поскольку суд в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР не принял все предусмотренные законом меры для полного и всестороннего выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, его решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене1. Весьма важным является выяснение: относится ли гражданин, проживающий в служебном жилом помещении, к категории лиц, которым может быть предоставлено служебное жилье. Если в служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда либо в служебное жилое помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлена такая жилплощадь, ордер признается недействительным с наступлением последствий, предусмотренных ст. 100 ЖК РСФСР1. При этом необходимо иметь в виду, что выселению подлежат лица, уволившиеся по собственному желанию, только в случае, если они откажутся возвратиться на работу на предприятие (в учреждение, организацию), которое предоставило им жилое помещение2. Граждане не могут быть выселены со служебной жилой площади без предоставления другого жилого помещения, если они прекратили трудовые отношения с предоставившей его организацией до того, как помещение было включено в число служебных3. Лицо, уволенное с работы по сокращению численности или штата работников, не может быть выселено из служебного жилого помещения без предоставления другого жилья независимо от того, что член его семьи, продолжавший работать у истца, затем уволился по собственному желанию4. 1
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1991. № 8. С. 3. 240 Пункт 20 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР». 2 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 8. С. 14. 3 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 1. С. 4. 4 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 6. С. 16. 241 ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Программа курса I ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО: ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ, ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ Курс по жилищному законодательству изучается студентами старших курсов юридических вузов после освоения предмета «Гражданское право». Углубленное изучение законодательства в сфере распределения и использования жилья довольно актуально, поскольку в нем произошли существенные изменения. В связи с введением в жилищную сферу элементов рынка вошли в норму институты «право на жилье социального использования», «договор коммерческого найма» и др. Жилищные отношения регулируются как Жилищным, так и Гражданским кодексом РФ. Особую актуальность приобрели положения законодательства о приватизации жилья. Жилищные дела составляют одну из важнейших категорий гражданских дел в судах общей юрисдикции; занимают большое место в работе прокуратуры (в плане общего надзора), местных администраций, профсоюзных органов. Усвоение жилищного законодательства — основа обеспечения законности в вопросах предоставления, пользования жилыми помещениями, реализации юридических
http://www.natahaus.ru/
гарантий жилищных прав граждан. Программа курса включает 12 тем. При изучении каждой темы следует подробно рассмотреть специально выделенные вопросы, со ссылкой и анализом законодательных и подзаконных актов; задачи рекомендуется решать письменно. При изучении отдельных тем студенты должны знакомиться с материалами судебной практики, в особенности с делами, опубликованными в Бюллетене Верховного Суда РФ, в журналах «Хозяйство и право», «Российская юстиция», «Законность». Желательно, чтобы студенты пользовались материалами, собранными в результате посещения судов, прокуратуры, местных органов управления. Для подготовки к практическим занятиям и зачетам требуется изучение Конституции РФ, Жилищного кодекса РСФСР; следует проанализировать и другие жилищно-правовые акты. 242 В программе дается список руководящей, специальной литературы, которую нужно использовать при изучении соответствующих тем. Студенты могут работать и с иной литературой, не включенной в подраздел «Научно-информационная литература». На лекционных, практических занятиях рекомендуется вести конспекты, при подготовке к практическим занятиям — выписки из нормативных актов; иметь краткое изложение прочитанных монографий, статей, примеров из практики. Основные законодательные акты, руководящие постановления Пленума Верховного Суда РФ, обзоры судебной практики (ко всем темам) 1. Конституция Российской Федерации (1993 г.), статьи 25, 27, 32, 35, 36, 40. 2. Жилищный кодекс РСФСР -- принят Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. (с изменениями и дополнениями на 28 марта 1998 г.)//Собрание законодательства РФ. 1998. № 13. Ст. 1467. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая и вторая (с изменениями и дополнениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997г.). 4. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997 г. № 17. Ст. 1913. 5. Указ Президента РФ от 28 апреля 1997 г.: «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 27 мая 1997 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №18. Ст. 2131. 6. Указ Президента РФ от 9 апреля 1993 г. «О мерах по обеспечению права граждан на жилище» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 15. Ст. 1248. 7. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редакции от 25 октября 1996 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 9. 8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второе полугодие 1997 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. №4. С. 15. 243
Тема 1 ПРАВО ГРАЖДАН РФ НА ЖИЛИЩЕ. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО 1. Жилищная проблема. Разрешение жилищной проблемы в Российской Федерации в условиях рыночной экономики. 2. Конституция РФ о праве граждан на жилище. Понятие и содержание права на жилище, его юридическая природа. Гарантии права на жилище. 3. Понятие жилищных отношений как предмета правового регулирования. Жилищное законодательство: понятие, задачи и состав. Жилищный кодекс РСФСР: общая характеристика. Другие источники жилищного законодательства. 4. Жилищные правоотношения. Понятия и элементы жилищных правоотношений. Общая характеристика их видов. Нормативно-правовые акты 1. Конституция РФ (ст. 40). 2. Постановление ВС РСФСР от 24 И'оня 1983 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР». 3. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. 4. Гражданский кодекс РФ (главы 18 и 35). 5. Закон РФ от 25 июня 1993 г. «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». 6. Указ Президента РФ от 23 марта 1996 г. «О разработке целевой федеральной программы «Свой дом» (с изменениями и дополнениями от 2 апреля 1997 г.).
http://www.natahaus.ru/
7. Постановление Правительства РФ от 20 января 1998 г. «О федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты». Научно-информационная литература 1. Литовкин В.Н. Право советских граждан на жилище. — М., 1982. 2. Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. — М., 1979. 3. Прокопченко И.П. Право на жилище. — М., 1983. 4. Седугин П.И. Право на жилище в СССР. - М., 1985. 5. Седугин П.И. Жилищное право. — М., 1997. 6. Толстой Ю.К. Важный этап кодификации жилищного законодательства // Советское государство и право. 1978. № 11. 7. Толстой Ю.К. Жилищное право. — М., 1996. 8. Фаршатов И.А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике. // Жилищное право. 2000. № 4. С. 25—28. 9. Чигир В.Ф. Жилищное право. — Минск, 1986. 244
Тема 2 ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ 1. Понятие жилищного фонда. Составные его части. Особенности правового режима. 2. Исключение из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений. 3. Управление жилищным фондом. Жилищный фонд и жилищно-коммунальное хозяйство. Реформа жилищно-коммунального хозяйства. 4. Государственный учет жилищного фонда. Контроль за использованием жилищного фонда и за его сохранностью. Ответственность. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РФ (раздел 2 «Управление жилищным фондом»). 2. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». 3. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов». 4. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации». 5. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации». 6. Постановление СМ СССР от 7 сентября 1970 г. «Об упорядочении удержания Советами депутатов... жилой площади в домах, построенных для предприятий и организаций». 7. Выписка из протокола расширенного заседания Коллегии Госстроя РФ от 10 декабря 1997 г. «О работе Бюро технической инвентаризации (БТИ) на современном этапе». 8. Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в г. Москве». Научно-информационная литература 1. Брокер Д.Л. и др. Статистика жилищного и коммунального хозяйства. — М., 1979. 2. Васильченко Л.В. Договор жилищного найма в ведомственных домах. — М., 1973. 3. Ларкин И.И. Жилищные права военнослужащих и членов их семей // Советская юстиция, 1975. № 318. 4. Литовкин В.Н. Управление жилищным фондом // Социалистическая законность, 1982. № 4. 5. Фаршатов И.А. Правовой режим жилищного фонда колхозов // Советская юстиция. 1983. № 16. С. 23. 245
6. Фаршатов И.А. Жилищно-коммунальная реформа: планы и реальность // Хозяйство и право, 1998. № 9. С.57 — 63. 7. Хазиков А.Г. Управление жилищно-коммунальным хозяйством — М., 1973. 8. Шейнин Л.П. Правовые вопросы использования и сохранности жилищного фонда // Советская юстиция. 1984. № 24.
Тема 3 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 1. Право граждан на получение жилого помещения, его содержание. 2. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Роль организаций при постановке на учет. Очередность и ее виды. Внеочередное предоставление жилых помещений. 3. Порядок предоставления жилых помещений. Требования, которым должно соответствовать предоставляемое жилое помещение.
http://www.natahaus.ru/
4. Нормы жилой площади и их юридическое значение. Право на дополнительную жилую площадь. Круг лиц, имеющих право, размеры. 5. Ордер на жилое помещение. Порядок выдачи. Признание ордера недействительным. Последствия. 6. Особенности предоставления служебных жилых помещений и мест в общежитиях. Понятие служебного жилого помещения; понятие общежития. 7. Правовые вопросы обеспечения жилой площадью военнослужащих и молодых специалистов. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (раздел 3). 2. Постановление СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений в РСФСР». 3. Постановление Московской городской Думы от 1 июля 1998 г. «О приоритетах в предоставлении жилья на условиях найма и о выделении безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья в 1999 г.» 4. Федеральный закон от 10 января 1996 г. «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппарата судов Российской Федерации». 5. Федеральный закон от 8 мая 1994 г. «О статусе депутата Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания РФ».
246 6. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих». 7. Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. «О социальной защите инвалидов Российской Федерации». 8. Постановление Правительства РФ от 25 мая 1997 г. «О мерах по обеспечению психиатрической помощью и по социальной защите лиц, страдающих психическими расстройствами». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1984. № 10. С. 13; № 12. С. 2; 1993. № 5. С. 3; 1996. № 5. С. 3 — 4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второе полугодие 1997 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. №4. С. 15. Научно-информационная литература 1. Андрианов И.И. Первоочередное предоставление жилых помещений. Советское государство и право, 1985. № 10. С. 54 — 62. 2. Белогорская Е.И. Жилищные льготы семьям, имеющим детей, и молодоженам // Советская юстиция, 1984. № 7. 3. Вакилов М.Г., Фаршатов И.А. Жилищные права военнослужащих и членов их семей // Российская юстиция, 2000. № 7. С. 38—40. 4. Ларкин И.И. Обеспечение жилыми помещениями инвалидов, семей погибших и пропавших без вести воинов и партизан, участников Великой Отечественной войны // Социалистическая законность, 1982. № 8. С. 12. 5. Литовкин В.Н. Право на получение жилого помещения // Социалистическая законность, 1983. № 2. С. 17. 6. Макаров Г.П. Права предприятия по распределению жилой площади. — М.: Юридическая литература, 1985. 7. Маслов В.Ф. Право на жилище. — Харьков, 1986. 8. Толстой Ю.К. Жилищное право. — М., 1996. 9. Чигир В.Ф. Жилищное право. — Минск, 1986.
Тема 4 ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА) 1. Возникновение жилищных правоотношений. 2. Субъектный состав жилищного правоотношения. Наймодатель и наниматель. Граждане как субъекты жилищных правоотношений. 3. Заключение договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения. Юридическое значение регистрации и лицевого счета. 247 4. Ордер. Оформление, порядок выдачи. Его соотношение с договором социального найма. Признание ордера недействительным. 5. Договор коммерческого найма. Отличительные особенности в сравнении с договором социального найма. 6. Правовое положение членов семьи нанимателя по договорам социального и коммерческого найма. Круг членов семьи. Супруг, дети и родители. Условия признания других граждан членами семьи нанимателя 7. Права и обязанности наймодателя и нанимателя. Обязанности по ремонту. Квартирная плата. Льготы. Плата за коммунальные услуги. Бесплатное пользование жилым помещением. Нормативно-правовые акты 1. Гражданский кодекс РФ (ст. 671, 688).
http://www.natahaus.ru/
2. Жилищный кодекс РСФСР. 3. Типовой договор найма жилого помещения (утвержден постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.). 4. Закон РФ от 18 апреля 1991 г. «О милиции» (ст. 30). 5. Закон РФ от 26 июня 1992 г. «О статусе судей в РФ». 6. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. «О статусе военнослужащих» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 22. Ст. 2331. 7. Постановление Правительства РФ от 27 июля 1996 г. «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг». 8. Постановление Правительства РФ от 28 февраля 1996 г. «Об утверждении перечня заболеваний, дающих право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты». 9. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. «О праве пользования дополнительной жилой площадью». 10. Закон РФ от 15 января 1993 г. «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РФ. 1976. № 10. С. 2; 1978. № 4. С. 6; 1982. № 2. С. 3, № 9, С. 14; 1983. № 3, С. 12; № 7. С. 3, 5; 1984. № 8. С. 15; № 10. С. 2; №12. С. 1. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второе полугодие 1997 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1998. № 4, С. 15. Обзор практики по гражданским и жилищным делам // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997. № 12, С. 14. Научно-информационная литература 1. Дозорцев В.А. Жилищные дела в суде. Комментарии судебной практики за 1984г. -М., 1985. 2. Корнеев С.М. Понятие члена семьи в жилищном праве // Советская юстиция, 1965. № 16. С. 18. 248 3. Короткова Л.П. Необходимо универсальное понятие семьи // Правоведение. 1980. № 1. 4. Ларкин И. И. Жилищные права и льготы военнослужащих и членов их семей. — М., 1984. 5. Литовкин В.Н. Наем жилого помещения. В кн.: Комментарий к п. 35 Гражданского кодекса РФ (ч.2) / Под ред. О.Н. Садикова. — М., 1996. 6. Марткович И.Б., Скрипка В.Р. Квартирная плата. — М., 1965. 7. Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. — М., 1979. 8. Пергамент А.И. Договор найма жилого помещения // Социалистическая законность. 1982. № 2. 9. Рамзаев П.В. Члены семьи по семейному и жилищному законодательству Союза ССР и союзных республик. — Саратов, 1978. 10. Скрипка В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право. 1996. № 2. С. 29—43. 11. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий найм в жилищной сфере // Государство и право. 1997. № 4. С . 13. 12. Седугин П.И. Жилищное право. — М., 1997. 13. Толстой Ю.К. Жилищное право. — М., 1996. 14. Фаршатов И.А. Охрана жилищных прав несовершеннолетних // Российская юстиция. 1999. № 8. С. 15— 17. 15 Чигир I Ф. Жилищное право. — Минск, 1986.
Тел,.
5
СОХРАНЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЗА ВРЕМЕННО ОТСУТСТВУЮЩИМИ ГРАЖДАНАМИ 1. Право нанимателя и членов его семьи на сохранение права пользования жилыми помещениями в случае временного отсутствия. Юридическая природа и содержание. 2. Условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок, чем 6 месяцев. 3. Бронирование жилого помещения. Основания и порядок бронирования. Использование забронированной площади. 4. Права и обязанности отсутствующего нанимателя и членов его семьи. 5. Последствия отсутствия нанимателя и членов его семьи свыше установленных сроков и сверх срока брони. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 60 — 66). 2. Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности ч. 2 и п. 8 — ч. 2, ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР от 23 июня 1995 г. 249 3. Федеральный закон от 17 мая 1995 г. «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и
http://www.natahaus.ru/
инвалидов». 4. Закон РФ от 19 февраля 1993 г. «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях». 5. Постановление Совета Министров СССР от 16 апреля 1988 г. «о гарантии жилищных прав граждан, временно отсутствующих в месте постоянного жительства по условиям и характеру работы». 6. Постановление Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г «Об утверждении инструкции о порядке бронирования жилого помещения». 7. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства». 8. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РФ, 1982. № 1. С. 7; 1985. № 2. С. 34; 1986. № 4. С. 4; 1988. № 1.С. 14. Научно-информационная литература 1. Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. — М., 1979. 2. Прокопченко И. П. Сохранение права на жилую площадь при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи // В кн.: Вопросы гражданского права и процесса. — М., 1977. 3. Жарков В.М. Жилищные права лиц, находящихся под стражей // Правоведение, 1979. № 5. 4. Ларкин И.И. Сохранение права пользования помещением за временно отсутствующим // Социалистическая законность. 1968. № 6. 5. Седугин П.И. Жилищное право, — М., 1997. С. 126—136. 6. Толстой Ю.К. Жилищное право // В кн.: Гражданское право (ч. 2). — М., 1997. С. 268-271.
Тема 6 ОБМЕН ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ 1. Право нанимателя и членов его семьи на обмен жилого помещения. Понятие обмена и мены. Их юридическое значение. 2. Условия обмена и мены жилыми помещениями. Последствия недостижения между членами семьи согласия об обмене. Особенности обмена в ведомственных домах и домах ЖСК. 3. Порядок обмена. Оформление обмена. 4. Случаи, когда обмен жилого помещения не допускается. 250 5. Основания признания договора обмена жилыми помещениями недействительным. Последствия. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 67—74). 2. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики». 3. Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утвержденная приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. 4. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР». 5. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РФ. 1982. № 6. С. 10-14; 1983. № 2. С. 13-14; № 11. С. 4; 1984. № 8. С. 4-5; № 9, С. 11-12; 1990. №6. С. 5; 1995. №7. С. 11. Научно-информационная литература 1. Андрианов И.И. Обмен жилыми помещениями // Социалистическая законность. 1985. № 10. С. 50— 52. 2. Гаренкова Е., Хохлов Н. Процессуальные особенности рассмотрения дел о принудительном обмене жилыми помещениями // Советская юстиция. 1982. № 10. С. 13. 3. Кондыбина Т.И. Обмен жилых помещений // Советская юстиция. 1970. № 10. С. 7. 4. Колобов В. Новое в законодательстве об обмене жилыми помещениями //Советская юстиция. 1984. № 14. 5. Литовкин В. Споры об отказе на обмен жилых помещений // Советская юстиция. 1977. № 24. С. 10. 6. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право. 1997. №5.
Тема 7 ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПОДНАНИМАТЕЛЕЙ И ВРЕМЕННЫХ ЖИЛЬЦОВ 1. Право нанимателя сдавать жилые помещения вподнаем. Условия поселения поднанимателей.
http://www.natahaus.ru/
251 2. Понятие договора поднайма жилого помещения. Права и обязанности поднанимателя. 3. Прекращение договора поднайма и выселение поднанимателей. Основания досрочного расторжения договора поднайма и охрана прав поднанимателей. 4. Условия и порядок поселения временных жильцов. Различия в правовом положении поднанимателей и временных жильцов. 5. О праве опекуна, попечителя на жилплощадь подопечных. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 76-81). 2. Гражданский кодекс РФ (ст. 680, 685). 3. Постановление Правительства РФ от 26 июня 1995 г. «О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы». 4. Федеральный закон от 4 декабря 1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот, оставшихся без попечения родителей». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1974. № 3. С. 7; № 6. С. 15; 1983. №1.С.5. Научно-информационная литература 1. Гуревич М.Г. Правовые положения поднанимателей // Ученые записки Пермского государственного университета. 1963. № 105. 2. Замятин В.И. Временные жильцы и постоянные пользователи жилых помещений // Социалистическая законность. 1968. № 8. 3. Ливенсон С. Правовое положение поднанимателей и временных жильцов // Советская юстиция. 1965. № 4. 4. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. — М., 1997. 5. Седугин П.И. Жилищное право. — М., 1997.
Тема 8 ИЗМЕНЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ 1. Понятие изменения жилищного правоотношения. 2. Раздел жилой площади. Лица, обладающие правом требовать раздела. Особенности раздела жилых помещений в домах ЖСК. 3. Изменения договора найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью. 4. Перевод прав нанимателя на члена его семьи. 5. Изменение договора найма жилого помещения в связи с образованием у нанимателя излишков жилой площади. 6. Изменения условий договора вследствие переустройства и перепланировки в квартирах. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 82—88). 2. Гражданский кодекс РФ (ч. 2). 3. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ». 4. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РФ. 1982. № 9. С. 14; № 10. С. 2. 1983. № 11. С. 15; 1984. № 2; С. 1-2; № 8. С. 15; № 10. С. 10; 1985. № 7. С. 13; 1995. № 10. С. 1; 1996. №3. С. 8. Научно-информационная литература 1. Ватман Д.П. Раздел жилой площади // Советская юстиция. 1973. №7. 2. Дедиков С. Раздел жилой площади // Советская юстиция. 1978. № 17. 3. Ларкин И. Изменение договора найма жилых помещений // Советская юстиция. 1982. № 6. 4. Носов В., Разин И. Изменение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом // Советская юстиция. 1982. № 8. 5. Марткович И. Б. Жилищное право: закон и практика. — М., 1990. 6. Седугин П.И. Жилищное право. — М., 1997.
Тема 9 ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ГРАЖДАНАМ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1. Понятие выселения, его соотношения с понятием «прекращение договора найма жилого
http://www.natahaus.ru/
помещения». 2. Основания и порядок выселения. Гарантии жилищных прав и интересов граждан при решении вопросов о выселении.
252 253 3. Обязанности обеспечения выселенных граждан другим жилым помещением. Требования, которым должно отвечать предоставляемое помещение. 4. Выселение в связи со сносом дома. Условия выселения. Организации, обязанные предоставить выселяемым другое жилое помещение. Право лиц, проживающих в доме, принадлежащем гражданину на праве личной собственности и подлежащем сносу. 5. Выселение из домов (помещений), грозящих обвалом. Условия выселения. Административный порядок выселения. 6. Выселение в связи с переоборудованием дома в нежилое помещение. Оформление переоборудования. Порядок выселения. 7. Выселение военнослужащих, уволенных с военной службы в отставку или в запас, других лиц, утративших связь с вооруженными силами. 8. Иные случаи выселения с предоставлением другого жилого помещения. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 89-97, 137-139). 2. Инструкция Госстроя СССР, Минфина СССР, Госбанка СССР, Стройбанка СССР от 29 декабря 1984 г. «О порядке и условиях расчетов, связанных со сносом, переносом и восстановлением жилых домов, строений и устройств, находящихся в личной собственности граждан». 3. Постановление Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. «Дело о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений». 4. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. «О применении законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд». 5. Применение законодательства при разрешении судами споров, связанных со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд (обзор судебной практики). 6. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства». 7. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РФ. 1982. № 1. С. 10; № 2. С. 4; 1983. № 1. С. 5; № 7. С. 4; № 11. С. 10; 1984. № 3. С. 13; № 8. С.14; № 10. С. 1; 1986. № 10. С. 8; 1990. № 5. С. 3; 1991. № 5. С. 3; 1992. № 12. С. 2. 254
Научно-информационная литература 1. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. — М., 1988. 2. Ватман Д.П. Предоставление жилого помещения при выселении // Советское государство и право. 1970. № 8. 3. Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. — М., 1974. 4. Жанайдаров И. Общие условия выселения с предоставлением жилых помещений // Социалистическая законность. 1984. № 2. 5. Жарков В. Разрешение вопроса о благоустроенности жилого помещения в судебной практике // Советская юстиция. 1978. № 16. 6. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права (пользование и собственность) — М., 1997. 7. Коньков Ю.М. Расторжение договора найма жилого помещения — М., 1978. 8. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. — М, 1988. 9. Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. — М., 1979. 10. Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. — М., 1990. 11. Рамзаев П. В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов — М , 1974. 12. Рамзаев П. В. О регулировании выселения граждан при изменении целевого назначения помещений // В кн.- Хозяйство, право, управление. Вып. 3. — Саратов, 1977. 13. Рябцовская Н. Вопросы выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений // Советская юстиция. 1982. N° 15.
http://www.natahaus.ru/
14. Седугин П.И. Жилищное право. — М., 1997. 15. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный). — М., 1999. 16. Фаршатов И.А. Дела об утрате права на жилое помещение // Российская юстиция. 1997. № 8. С. 47—49. 17. Швецов Д. М. Расторжение договора жилищного найма при угрозе обвала дома // Правоведение. 1978. № 5. 18. Ярошенко К. Б. Судебная практика по спорам, возникающим при сносе принадлежащих гражданам на праве личной собственности домов в связи с изъятием земельных участков: Комментарий судебной практики за 1984 г. — М., 1985. С. 43—65.
Тема 10 ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГРАЖДАНАМ ДРУГОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1. Общая характеристика оснований, по которым производится выселение граждан без предоставления другого жилого помещения. 2. Выселение в случаях разрушения или порчи жилого помещения либо необходимости использовать его по назначению. 255 3. Выселение лиц, нарушающих правила общежития. Возможность применения принудительного обмена. 4. Выселение лиц, лишенных родительских прав. 5. Выселение в случаях признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий при получении ордера. 6. Выселение членов семьи нанимателя, получившего жилую площадь на всю семью, если они продолжают занимать прежнюю жилую площадь. 7. Выселение из служебных жилых помещений. Основания и порядок выселения. 8. Выселение из общежитий. Основания и порядок выселения. Лица, не подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения. 9. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Порядок выселения. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (ст. 98-100, 107-108). 2. Гражданский кодекс РФ (ст. 687—688). 3. Семейный кодекс РФ (ст. 71). 4." Постановление Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 г. «О порядке применения ст. 40 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик». 5. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РФ. 1978. № 2. С. 1; № 8. С. 2; 1982. № 9. С. 2; 1983. № 1. С. 5; № 7. С. 4; № 11. С. 10; 1984. № 6. С. 3; № 8. С. 14; № 10. С. 13; 1985. № 4. С. 12; 1985. № 6. С. 16; 1986. № 4. С. 11; 1987. № 6. С. 8; № 11. С. 2; 1992. №12. С. 2. Научно-информационная литература 1. Андрианов И. И. Жилищное законодательство. — М., 1988. 2. Жилищное законодательство (комментарий) / Под ред. В.Ф. Яковлева и П.И. Седугина. — М., 1991. 3. Ватман Д.П. Рассмотрение дел о выселении. — М., 1974. 4. Васькин В., Харитонов Е., Бровченко Н. Выселение вследствие невозможности совместного проживания // Советская юстиция. 1984. №22. 5. Коньков Ю.М. Расторжение договора найма жилого помещения. — М., 1978. 6. Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. — М., 1979. 256 7. Рамзаев Б.В. Выселение граждан из домов самовольной застройки. — В кн.: Хозяйство, право, управление. Вып. 2. — Саратов, 1975. 8. Седугин П.И. Жилищное право. — М., 1997. 9. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный). — М., 1999. 10. Шапошникова Н. Некоторые вопросы применения законодательства о выселении из жилых помещений // Советская юстиция. 1984. № 15.
Тема 11 ОСОБЕННОСТИ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В ДОМАХ ЖИЛИЩНЫХ,
http://www.natahaus.ru/
ЖИЛИЩНОСТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ 1. Организация жилищных, жилищно-строительных кооперативов. 2. Членство в ЖК, ЖСК. 3. Права и обязанности членов ЖК, ЖСК. Особенности предоставления жилья. Права членов ЖК, ЖСК на пользование жилыми помещениями. 4. Прекращение отношений членства в ЖК, ЖСК. Случаи выселения из домов ЖК, ЖСК членов кооператива, членов семьи и нанимателей. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР (ст. I П-126) 2. Федеральный закон от 8 мая 1996 г. «О производственных кооперативах». 3. Закон СССР от 26 мая 1988 г. «О кооперации в СССР». 4. Закон РФ от I9 июня 1992 г. «О потребительской кооперации в РФ». 5. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищностроительными кооперативами». 6. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июня 1996 г. «О федеральном законе», «О товариществах собственников жилья». Судебная практика Бюллетень Верховного Суда РФ. 1982. № 3. С. 15; № 8. С. 1; 1983. № 4. С. 8; №10. С. 13; 1984. №4. С. 3; 1985. №7. С. 9; № 11. С. 2; 1986. №5. С. 12. Научно-информационная литература 1. Ватман Д. Предоставление жилых помещений в домах ЖСК // Советская юстиция. 1982. № 4. 257
2. Ватман Д. Права членов семьи пайщика ЖСК // Советская юстиция. 1984. № 7. 3. Гендзехазе Е.Н. Жилищно-строительные кооперативы в городе и селе. - М., 1976. 4. Елисеева Е. Разрешение споров между гражданами и ЖСК // Советская юстиция. 1973. № 4. 5. Лыкова М. Условия обмена жилых помещений в домах ЖСК // Советская юстиция, 1976. № 2. 6. Марткович И.Б. ЖСК: правовая форма, формирование, членство // Советское государство и право. 1975. № 2. 7. Прокопченко И.И. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. М., 1977. 8. Хламов И. Т., Червяков К.К. Право на квартиру в жилищном кооперативе. — Саратов, 1971. 9. Шевченко Н., Нечецкий М. Права бывших членов семьи пайщика жилищно-строительного кооператива // Советская юстиция. 1973. № 9. 10. Чикашвили М. Л. Личные и имущественные правоотношения в жилищных кооперативах. — М., 1973.
Тема 12 ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. ОСОБЕННОСТИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ В ДОМАХ, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ГРАЖДАНАМ НА ПРАВЕ ЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ 1. Основные принципы и условия приватизации жилья. 2. Правомочия собственника жилья. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. 3. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья. 4. Основные положения о налогообложении в жилищной сфере. 5. Договор между нанимателем и личным собственником дома (квартиры) как основание пользования жилым помещением. 6. Основания и условия выселения. Защита прав нанимателя в случае перехода жилого дома в собственность другого лица. 7. Досрочное расторжение договора найма жилого помещения. 8. Жилищные права членов семьи собственника. Нормативно-правовые акты 1. Жилищный кодекс РСФСР. 2. Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 258 3. Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья». 4. Постановление Правительства РСФСР от 26 декабря 1991 г. «О некоторых вопросах, связанных с приватизацией жилищного фонда в РСФСР». 5. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. «По делу о проверке
http://www.natahaus.ru/
конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ...». 6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. («О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищною фонда в Российской Федерации». Судебная практика 1. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 1997 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С. 17. 2. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений». 1994 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 2. 3. Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11; 1994. № 5; 1998. № 4. Научно-информационная литература 1. ДульневаЛ.А. Право собственности на жилой дом. — М., 1974. 2. Ерошенко А. Жилищное право членов семьи собственника индивидуального строения // Советская юстиция. 1973. № 5. 3. Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. 1996. № 8. 4. Манакова Т.Н. К вопросу о жилищных правах членов собственника жилого дома // Труды Томского государственного университета, 1976. Т. 2. Вып. 1. 5. Седугин П.И. Жилищное право. — М., 1997. 259
1И1 Репродуцирование в учебных целях ЗАДАЧИ К ПРАКТИЧЕСКИМ ЗАНЯТИЯМ Задача № 1
Семья Бугаевых занимает две смежные комнаты размером 28 кв. м в коммунальной квартире. Семья состоит из супругов Бугаевых, их бывшей невестки — жены погибшего сына, и ее нового мужа. В квартире освободилась комната размером 18 кв. м. Бывшая невестка Бугаевых обратилась в администрацию предприятия, которому принадлежит дом, с просьбой предоставить ей с мужем освободившуюся комнату. Администрация и профком отказались удовлетворить эту просьбу, ссылаясь на то, что, во-первых, для семьи из четырех человек достаточно двух, хотя и смежных комнат; во-вторых, эта семья не состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; в-третьих, дом ведомственный, ни бывшая невестка Бугаевых, ни ее муж на данном предприятии не работают. Правилен ли отказ и куда он может быть обжалован? Задача № 2
Муж и жена Гришины — кандидаты наук — занимают в коммунальной квартире комнату размером 21,8 кв. м. В квартире освободилась комната площадью 17,7 кв. м. Гришины обратились в местную администрацию с заявлением о предоставлении им освободившейся комнаты. Но им было отказано в этом со ссылкой на то, что у них окажется излишняя площадь. На освободившуюся комнату был выдан ордер очереднику Добрынину, в данной квартире не проживавшему. Правильны ли действия местной администрации? Задача № 3
Супруги Касаткины обратились в суд с иском к Тарасовым, местной администрации и предприятию, которому принадлежит дом, о признании недействительным ордера, выданного Тарасовым на две освободившиеся комнаты в трехкомнатной квартире (все комнаты изолированы). Одну из них, размером 20,5 кв. м, занимают супруги Касаткины с дочерью. Истцы требовали предоставить им две другие освободившиеся комнаты общей площадью 22,3 кв. м, одна — 12,7 кв. м, другая — 9,6 кв. м. Возражая против иска, ответчики сослались на то, что, во-первых, Касаткины не обращались с письменным заявлением о предоставлении им освободившейся жилой площади; во-вторых, они не состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, поскольку в занимаемой ими комнате на каждого члена семьи приходится по 6,87 кв. м, в-третьих, в случае передачи им освободившейся жилой площади у них образуются излишки в размере 6,8 кв. м. Как должно быть решено дело? Задача № 4
Пестрова И.А. обратилась в суд с иском к ЖСК «Педработник» и Разуваеву/В.В. о предоставлении ей освободившейся квартиры в доме данного ЖСК. Она сослалась на то, что является членом этого кооператива и, нуждаясь в улучшении жилищных условий, имеет преимущественное право на получение освободившейся квартиры. Однако общее собрание членов ЖСК удовлетворило заявление пайщика Разуваева В. В., и указанная квартира предоставлена членам его семьи -сыну и невестке (сын принят в члены кооператива).
http://www.natahaus.ru/
Одновременно с подобным иском обратился Санин Н.Н. — член того же ЖСК, ссылаясь на то, что жилищные условия его семьи хуже, чем Разуваевых и Пестровых, и он раньше подал заявление с просьбой об их улучшении. Суд в приеме заявлений Пестровой И.А. и Санина Н.Н. отказал по мотиву неподведомственности. Основателен ли отказ суда и как следует решить спор? Задача № 5
Звягин с женой и двумя сыновьями получил трехкомнатную квартиру. Вскоре старший сын, Борис, женился, и жена его поселилась в этой же квартире. Спустя несколько месяцев, когда стало казаться, что семейная жизнь у молодых не складывается, невестка Звягиных ушла жить к своим родителям. В этот период женился младший сын Звягиных и попросил у родителей согласия вселить его жену. Те согласились, но возразил Борис, ссылаясь на то, что нужно еще согласие его жены, которая, как он думает, все-таки вернется в семью. При таких обстоятельствах родители решили разменять занимаемую квартиру, но и тут столкнулись с возражениями Бориса, настаивавшего на необходимости получения согласия жены. Как надо решить вопрос? Задача № Б
Бирюкова расторгла брак с мужем, и они разделили квартиру на две комнаты. Бирюкова с дочкой стала нанимателем большей комнаты, а ее бывший муж — меньшей. Через некоторое время Бирюкова решила, что жить с бывшим мужем в одной квартире не может, и поставила перед ним вопрос об обмене, на что он ответил отказом. Бирюкова обратилась в суд с иском о принудительном обмене, предложив вариант — разъезд в две благоустроенные однокомнатные квартиры. Однако суд в иске отказал. Правильно ли решение суда?
260 261 Задача № 7
Голубева проживает в однокомнатной квартире, расположенной на первом этаже. Ее приятельница живет в соседнем доме, занимая комнату в двухкомнатной квартире. Вторую комнату в этой квартире занимают молодожены. Голубева, будучи пожилой и больной, предложила молодоженам поменять их комнату на свою однокомнатную квартиру, чтобы поселиться со своей приятельницей (тоже одинокой женщиной). Молодожены охотно согласились. Однако райисполком в оформлении обмена отказал, мотивируя это тем, что, во-первых, Голубева ухудшает свои жилищные условия, что противоречит закону, а, во-вторых, страдает сердечным заболеванием и поэтому обмен со вселением в квартиру, где проживают другие граждане, по закону недопустим. Голубева обратилась в суд. Как должно быть решено дело? Задача № 8
Середкина обратилась в юридическую консультацию со следующим вопросом. Ее мать живет в кооперативном доме (в однокомнатной квартире). Она чувствует себя плохо и Середкина хочет забрать ее к себе, а квартиру матери отдать своему взрослому сыну. Ее мать согласна на такой обмен и говорила об этом с председателем своего ЖСК, но тот ничего определенного не ответил, сказав лишь, что вопрос может решить только собрание, которое теперь будет почти через год. Середкина спрашивает, действительно ли надо ждать собрания и есть ли надежда на успех. Разъясните ей сложившееся положение. Задача № 9
Крымов развелся с женой, и они решили разъехаться. Нашли желающих, и, не дожидаясь оформления обмена и получения ордеров, все обменивающиеся стороны переселились. И тут Крымов обнаружил, что его ввели в заблуждение относительно качества полученной комнаты, — она оказалась сырой и холодной. По этому основанию он обратился в суд с иском о признании обмена недействительным и возмещении расходов по переезду. Решите дело. Задача № 10
Юрченко был осужден к лишению свободы на четыре года за хулиганские действия в отношении своей бывшей жены. До осуждения он с женой и сыном проживал в двухкомнатной квартире. По протесту прокурора президиум областного суда смягчил наказание и назначил его условно. Юрченко вернулся к месту жительства и на прежнюю работу (на поруки коллектива). Однако бывшая жена воспротивилась его вселению в квартиру. Юрченко предъявил иск о признании за ним права пользования жилым помещением и о вселении. Возражая против иска, ответчица ссылалась на то, что в результате осуждения и отсутствия более года истец утратил свое право на данную жилую площадь. Решите дело. 262 Задача № 11
Романов, призванный на действительную военную службу, после окончания срока службы еще около трех лет оставался на сверхсрочной службе. Затем он был уволен в запас по состоянию здоровья. За это время его
http://www.natahaus.ru/
мать умерла и в квартире, где он раньше проживал, осталась его сестра со своим мужем. Когда Романов возвратился, сестра и ее муж отказались пустить его в квартиру. Около года Романов снимал комнату по договору/поднайма, пытаясь все это время договориться с сестрой об обмене/либо о том, чтобы она не препятствовала его проживанию на занимаемой ими площади. По истечении года безуспешных попыток он предъявил иск о вселении. Сестра Романова предъявила встречный иск о признании брата утратившим право на жилую площадь, ссылаясь на то, что он не возвратился в течение шести месяцев после окончания военной службы. Какое решение должен вынести суд? Задача № 12
Администрация завода, включенного в специальные списки предприятий, имеющих право требовать выселения нанимателей, трудовые отношения с которыми прекращены, предъявила в суд иск о выселении бывшего экономиста Исаевой с предоставлением ей другого жилого помещения, и бывшего управляющего домами Павлова — без предоставления ему другого жилья, поскольку он проживает на служебной жилой площади. Оба уволены по собственному желанию. Исаева, возражая против иска, ссылалась на то, что семейные обстоятельства вынудили ее переменить место работы: после смерти мужа она осталась с ребенком и больной матерью, на заводе у нее была небольшая зарплата, которой недостаточно для содержания семьи, а на другом предприятии ей предложили более высокий оклад. Что же касается предоставляемого ей другого жилого помещения, то оно значительно меньше, чем занимаемое, и находится в неблагоустроенном доме. Возражения Павлова против иска сводились к тому, что он, получив служебное помещение в связи с занимаемой должностью, проработал в этой должности около 15 лет и недавно просил администрацию перевести его на другую работу. Но администрация отказала ему в этом, после чего он уволился по собственному желанию. Как должно быть решено дело? Задача № 13
Максимова с семилетним сыном занимала неблагоустроенную квартиру из двух комнат размером 32 кв. м. Дом был поставлен на капитальный ремонт с переустройством и перепланировкой жилых помещений. Горжилуправление предложило Максимовой однокомнатную квартиру размером 24 кв. м в благоустроенном доме. Максимова от этой квартиры отказалась и попросила вернуть ей после капитального ремонта прежнюю квартиру. Суд, который рассматривал этот спор, пришел к выводу, что жилищные права Максимовой и ее сына не будут существенно нарушены 263 в результате предоставления им однокомнатной квартиры, поскольку размер ее соответствует жилищной норме на двух человек. Правилен ли вывод суда? Задача № 14 Совместным решением администрации и профкома Сафонову с семьей была предоставлена квартира в доме, построенном за счет собственных средств (фонда) предприятия. Однако исполком местного Совета отказал в выдаче ордера. Директор завода разрешил Сафонову занять квартиру. Не получив ордера, Сафонов прожил в квартире более года, причем с него взималась квартирная плата. Но после смены директора завода администрация потребовала выселения Сафонова со всеми проживающими с ним лицами, считая, что он вселился самоуправно, так как не получил ордера. В каком порядке должно быть рассмотрено требование администрации и как следует решить дело? Задача № 15 Бойко проживал в доме, принадлежащем местному Совету, в квартире из двух комнат общей площадью 30 кв. м. Его семья состояла из Ю че-ловек. В связи с тем что им не хватало жилого помещения, семья Бойко построила свой дом полезной площадью 25 кв. м. В этот дом, зарегистрированный на имя отца, переселился сын с женой и двумя детьми. Жилищное управление райсовета предъявило Бойко-отцу иск, требуя выселения его вместе с семьей. Свое требование истец мотивировал тем, что наниматель не имеет права пользоваться двумя жилыми помещениями: в доме местного Совета и в собственном доме. Суд иск жилищного управления удовлетворил. Задача № 16 Наследницами члена жилищного кооператива Чичинадзе признаны его сестры. В 1985 г. на освободившуюся после Чичинадзе жилую площадь по ордеру исполкома местного Совета был вселен Хунцария. Вступившие в права наследования сестры Чичинадзе были приняты в члены кооператива. В связи с этим они предъявили в народный суд иск об аннулировании выданного Хунцарию ордера и о его выселении. Задача № 17 В связи с работой в стройтресте Амидову было предоставлено право проживания в общежитии коечного типа. В 1982 г. без ведома администрации к нему в комнату вселились члены его семьи. Администрация треста обратилась к прокурору города с просьбой дать санкцию на выселение членов семьи Амидова, как самовольно вселившихся. Прокурор отказался дать санкцию в связи с тем, что данный вопрос является спорным, предложил администрации обратиться в суд с иском. Определением от 27 сентября 1985 г. суд отказал в приеме иско-
http://www.natahaus.ru/
вого заявления из-за неподведомственности спора суду. 264 Задача №18 В 1980 г. Мгалошвили учился в институте, жил в Киеве на квартире у Мосиной. В 1987 г. он переехал в Тбилиси, взяв с собой Мосину. Мосина стала членом его семьи и жила у супругов Мгалошвили в течение Ю лет. В его квартиру, состоящую из трех комнат (площадь 69 кв. м), вселилась племянница Мосиной с мужем и двумя детьми. До этого она проживала в Тбилислд! при переезде к Мгалошвили свою жилую площадь сдала исполкому местного Совета. В 1993 г. Мгалошвили умер. В 1995 г. городское жилищное управление предъявило в суд иск о выселении Мосиной (домработницы) и семьи ее племянницы, как вселенной без ордера городского Совета. Задача №19 Семья Волковых состояла из двух сестер и брата. Они занимали квартиру из трех комнат: брат занимал комнату в 12 кв. м, а сестры — комнаты размером 20 и 24 кв. м. Брат вступил в брак с Монаховой, и вскоре у них родился ребенок. Через два года Волков умер и между Монаховой и сестрами Волковыми возникли неприязненные отношения. Сестры потребовали ее выселения. На суде Монахова просила закрепить за ней и ребенком фактически занимаемую ею комнату в 12 кв. м. Задача № 20 Горюнов вступил в брак с Барановой, которая проживала в г. Люберцы, и просил Баранову прописать его на ее жилплощади, но она отказалась. Тогда Горюнов предъявил иск о признании за ним права на часть жилплощади и о вселении его в комнату, занимаемую Барановой, как члена семьи. Возражая против иска, Баранова заявила, что Горюнов не является членом ее семьи, так как они не вели общего хозяйства. Задача №21 Мать и дочь Барыбины проживали в доме местного Совета в отдельной квартире размером 32 кв. м. Жилищное управление предъявило к ним иск о выселении. Свои требования истец мотивировал тем, что у ответчиков имеется излишек жилой площади. Жилищное управление предлагало выселить ответчиц в общую квартиру в другом доме, где имеется комната меньшего размера. Возражая против иска, Барыбины просили жилуправление предоставить им отдельную квартиру меньшего размера. Задача № 22 Супруги Чижовы занимали в доме местного Совета две изолированные комнаты размером по 15 кв. м каждая. В 1983 г. Чижов поселил в одной из комнат свою сестру Полякову с взрослой дочерью. При этом он указал в заявлении, что она прописывается временно, без права на жилую площадь. В 1985 г. Чижов умер. В 1986 г. Полякова потребовала от домоуправления открыть на ее имя отдельный лицевой счет. Жена 265 Чижова, имевшая двухлетнего ребенка, настаивала на прописке на ее площади своей матери, которая будет ухаживать за ребенком, и просила выселить Полякову, как временного жильца. Полякова, считая, что она вправе претендовать на часть жилого помещения, указала, что никаких конкретных сроков для ее проживания не установлено, плату за квартиру не вносила, хотя часть расходов принимала она на себя, и вела свое хозяйство отдельно. Домоуправление отказалось разделить лицевой финансовый счет, а жилищное управление, считая комнату излишком, выдало ордер на нее Федосееву. По иску Федосеева суд выселил Полякову и ее дочь, мотивируя свое решение тем, что у нее не было ордера на занимаемую жилплощадь, а Федосеев такой ордер имел. Задача № 23 В 1983 г. Фридман получил двухкомнатную квартиру в ведомственном доме, принадлежавшем учреждению, в котором он работал, и переехал туда вместе с женой и 20-летней дочерью. Прежнюю жилую площадь в доме местного Совета Фридман сдал в распоряжение жилищного управления. В 1985 г. он расторг брак с женой и потребовал раздела жилплощади. Администрация учреждения отказалась разделить финансовый лицевой счет. В мае 1986 г. Фридман переехал на постоянную работу в другой город. Администрация учреждения потребовала через суд выселения бывшей жены Фридмана и ее дочери из занимаемой ими квартиры. Возражая истцу, Фридман просила суд о переводе финансового лицевого счета на ее имя. Задача № 24 Попова и Фалько занимали комнату размером 28 кв. м. Финансовый лицевой счет был выписан на имя Поповой. Во время капитального ремонта по просьбе съемщиков эта комната была переоборудована в две изолированные размером 9,6 и 7,8 кв. м с выделением общей прихожей. Вскоре Фалько выехала в другое место жительства. В ее комнату по ордеру райисполкома была вселена Полетаева. Попова предъявила иск к жилуправлению и Полетаевой о признании ордера недействительным и выселении Полетаевой. В своем заявлении истица указала, что между нею и Фалько раздела жилплощади не производилось. Задача № 25 Кауфман проживал со Смирновой в комнате 13 кв. м. Во время капитального ремонта в результате перепланировки, произведенной с согласия соседей по квартире, комната Кауфмана увеличилась до 19
http://www.natahaus.ru/
кв. м за счет того, что была снята временная перегородка и присоединено полутемное помещение прихожей. Кауфману была предложена другая комната размером 13, 4 кв. м, но он вселился в свою комнату. Райжи-луправление, считая, что в результате переоборудования создан новый объект договора найма, предъявил иск о выселении Кауфмана и Смирновой из комнаты 19 кв. м и переселения в комнату в 13, 4 кв. м. Задача № 26 Собственница дома Годовикова сдала внаем Прутовой комнату размером 20 кв. м. По договору Прутовой предоставлено право пользоваться мебелью, коммунальными услугами, пристройками. Размер квартирной платы был обусловлен 20 руб. в месяц. Через полгода Пру-това заявила, что будет вносить плату 3 руб. 20 коп. в месяц — лишь за полезную жилую площадь. Годовикова отказалась принимать плату в таком размере>В течение ряда месяцев Прутова за комнату не платила. Годовикова предъявила иск о взыскании 175 руб. задолженности и выселении Прутовой за систематический отказ вносить квартплату. Задача № 27 В г. Серпухове наниматели жилого помещения Хорабины обменяли свою комнату размером 25 кв. м (без удобств) на комнату Студитской размером 21 кв. м (с удобствами). Инициатором и организатором обмена был Иван Хорабин. Он осматривал комнату Студитской и вел все переговоры. Хорабин был включен в обменный ордер с другими членами семьи. Через 4 месяца после обмена он предъявил иск о признании обмена недействительным из-за того, что письменного согласия на обмен не давал. В судебном заседании, поддерживая иск, мать Хорабина заявила, что Студитская обещала оказывать ей материальную помощь, но своего обещания не выполнила. Народный суд признал договор обмена недействительным ввиду того, что он произведен без согласия истца. Задача № 28 Дергачев с семьей проживал в комнате жилого дома, принадлежащего предприятию, на котором он работал. По болезни Дергачев был уволен и подал администрации предприятия заявление с просьбой разрешить ему обмен с лицом, не состоящим с предприятием в трудовых отношениях. Администрация ответила Дергачеву отказом, и он предъявил в суд иск, требуя предоставить ему право на обмен жилой площади. Народный суд, считая дело неподведомственным суду, иск Дергачева не принял. Дергачев обжаловал это постановление в Кировский облсуд. Задача № 29 Политовская работала бухгалтером на станкозаводе и ей была предоставлена жилая площадь в заводском доме. В 1984 г. она была уволена с работы по сокращению штатов, а в августе 1987 г. дом, в котором она проживала, перешел в ведение Министерства строительства электростанций СССР. В октябре 1987 г. Министерство предъявило к Политовской иск о выселении с предоставлением ей другого жилья на том основании, что Политовская не работала в Министерстве. Ответчица заявила, что в доме она проживала еще до перехода его в ведение Министерства, и поэтому выселению или переселению она не подлежит. 266 267 Задача № 30 Гордеев просил домоуправление произвести в его квартире необходимый капитальный ремонт: поставить новые оконные рамы, сменить часть паркета, отштукатурить начавший осыпаться потолок. Однако домоуправление в течение нескольких месяцев к ремонту не приступало. Гордеев отремонтировал квартиру сам, затратив 280 руб., а затем предъявил иск к домоуправлению, требуя взыскания этой суммы. При рассмотрении дела в народном суде было установлено, что Гордеев со времени, когда он начал ремонт, не вносит квартплату и за ним числится задолженность за три месяца. Задача №31 Милов и Жаворонкова являлись съемщиками двух смежных комнат. В сентябре 1985 г. Жаворонкова была осуждена на длительный срок лишения свободы. В октябре 1986 г. Милов предъявил иск о закреплении за ним освободившейся комнаты. Суд иск удовлетворил, но Милов комнату занять не успел. Жаворонкова вновь прописалась на этой жилплощади в январе 1987 г. Уголовное дело в отношении нее было прекращено. Милов на основании ранее состоявшегося решения получил в РЖУ ордер и предъявил иск о выселении Жаворонковой. Задача № 32 Ясное с женой и тремя малолетними детьми проживал в комнате 20 кв. м рядом с котельной. В связи с капитальным ремонтом дома семье Ясновых временно (до окончания ремонта) была предоставлена комната в другом доме размером 25 кв. м. По окончании ремонта Ясновым было предложено вернуться
http://www.natahaus.ru/
в прежнее жилое помещение. Когда Яснов пришел для осмотра отремонтированной комнаты, то увидел, что через его комнату проведена труба, по которой идет холодная вода, на стенах сырость, оконные рамы закрываются плохо. Яснов отказался вернуться в прежнюю комнату и потребовал взамен предоставления другого помещения, пригодного для жилья. Жилуправление предъявило Яснову иск о выселении из временно предоставленной жилплощади. Задача № 33 Семья Спириных проживает в двух комнатах (по 16 кв. м каждая) и состоит из четырех человек: мужа, жены, 29-летнего сына и 13-летней дочери. Сын нанимателя Спирина в феврале 1986 г. предъявил иск о разделе жилплощади, указывая, что он совместного хозяйства с остальными членами семьи не ведет, и поэтому оплата всей общей площади создает ряд неудобств. Хотя, как было установлено по делу, перегородить какую-либо из комнат было невозможно, суд удовлетворил иск, обязав домоуправление открыть истцу самостоятельный лицевой финансовый счет и заключить с ним договор на пользование площадью 8 кв. м. 268 Задача № 34 Научный работник Столяров занимал со своей женой и 20-летней дочерью отдельную квартиру из трех комнат площадью 24, 13 и 12 кв. м. В 1984 г. дочь вышла замуж, и ее муж Уткин поселился в квартире Столяровых. -1Ц985 г. Уткин, расторгнув брак, потребовал разделить жилую площадь Столярова и выделить ему комнату в 12 кв. м, рассчитывая вселить туда свою новую жену. II
Оглавление Введение..............................................................................................................................3
Глава I ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА.................................................................................7 1.1. Право граждан на жилище..............................................................................7 1.2. Жилищный фонд. Виды жилищного фонда............................................... 1 1 1.3. Управление жилищным фондом..................................................................2 1 1.4. Жилищные отношения. Понятие, структурные особенности жилищного законодательства............................................27
Глава II ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА...........................................................................43 2.1." Право граждан на получение жилого помещения...............................43 2.2. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий..................................................................48 2.3. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий............................................................................................5 1 2.4. Очередность и порядок предоставления гражданам жилых помещений......................................................................5 7 2.5. Нормы жилой площади. Право на дополнительную жилую площадь...........................................67 2.6. Требования, предъявляемые к жилым помещениям...............................70 2.7. Ордер на жилое помещение.......................................................................75 2.8. Особенности предоставления квартир в домах ЖСК, ЖК, служебных жилых помещений, общежитий, специализированного жилья.........................................................................82
Глава III ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМАХ ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.............................91 3.1. Договор найма жилого помещения в государственном, общественном и муниципальном жилом фонде социального использования..........................................................................9 1 3.2. Договор коммерческого найма ...................................................................96 3.3. Права и обязанности членов семьи нанимателя и постоянно проживающих с ними граждан.........................................1 00 3.4. Плата за пользование жилым помещением, коммунальные услуги. Льготы .....................................................................1 06
270 3.5. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими. Бронирование жилого помещения ............. 3.6. Обмен жилыми помещениями........................................................... 3.7. Поднаниматели. Временные жильцы............................................ 3.8. Изменено жилищных правоотношений..................................... 3.9. Особенности пользования квартирой в доме ЖСК, служебными жилыми помещениями, общежитиями и специализированными жилыми домами...................................
Глава IV ОСНОВАНИЯ И УСЛОВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ. ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ.................................. 4.1. Общая характеристика форм и способов приобретения жилых помещений в собственность.................
http://www.natahaus.ru/ 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение............................. 4.3. Принципы и условия приватизации жилья.................................. 4.4. Реализация прав на жилую площадь владельцами жилищных сертификатов................................................................... 4.5. Правовые формы государственной помощи и содействия в индивидуальном жилищном строительстве............................ 4.6. Пользование жилищными помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности. Обслуживание и ремонт...................................................................
Глава V РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ............................ 5.1. Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения ............................................ 5.2. Выселение из жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения............................................................... 5.2.1. Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения...................................... 5.2.2. Выселение с предоставлением жилого помещения, соответствующего санитарно-техническим требованиям...................................... 5.3. Выселение без предоставления другого жилого помещения............................................................... Приложение....................................................................................................... Программа курса «Жилищное законодательство: практика применения, теоретические вопросы.................................... Задачи к практическим занятиям.............................................................. .120 .129 .137 .141 .147 ..161 .161 .165 .172 .178 .181 .187 ...199 .199 .206 .206 .223 .233 .242 .242 .260
271 Об авторе Фаршатов Иридий Ашрафович, доктор юридических наук, профессор. Родился в 1938 г. После окончания Свердловского юридического института в 1966 г. работал судьей в Аскинском районе Республики Башкортостан. С 1972 г. — преподаватель, ст. преподаватель, доцент, профессор юридического факультета Башкирского государственного университета. Занимался заочно в аспирантуре ВНИИ советского законодательства (г. Москва) (ныне Институт законодательства и сравнительного правоведения), там же в 1975 г. защитил кандидатскую диссертацию. Неоднократно проходил стажировку в Институте законодательства и сравнительного правоведения. Защитил докторскую диссертацию в 1992 г. по правовым проблемам социального развития села (на стыке аграрного и гражданского права). Автор двух монографий, трех учебных пособий, 82 статей — в основном по проблемам гражданского права.
