Оценка собственности и рынок недвижимости

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Под общей редакцией М. М. Ковалева, Н. Ю. Трифонова

Минск БГУ 2003

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ФАКУЛЬТЕТ МЕНЕДЖМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Под общей редакцией М. М. Ковалева, Н. Ю. Трифонова

УДК ББК Р е ц е н з е н т ы: доктор экономических наук, профессор В. Ф. Байнев; кандидат экономических наук, доцент А. И. Терешков Рекомендовано Ученым советом экономического факультета

Под общ. ред. М. М. Ковалева, Н. Ю. Трифонова Оценка собственности и рынок недвижимости: Науч. изд. – Мн., БГУ, 2003. – 177 с.

В сборнике помещены научные доклады 3-й Международной научно-практической конференции «Проблемы оценки в переходной экономике (май 2003 г.)» Представляет значительный интерес всем, кто интересуется проблемами оценки собственности и развития рынков недвижимости, земли, других видов собственности.

УДК ББК © Под общей редакцией М. М. Ковалева, 2003 © БГУ, 2003

Под общ. ред. М. М. Ковалева Н. Ю. Трифонова ОЦЕНКА СОБСТВЕННОСТИ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Научное издание Технический редактор Корректор Подписано в печать 00.00.2001. Формат 60х84/16. Бумага офсетная. Печать офсетная. Усл. печ. п. 0,00. Уч.-изд. л. 0,00. Тираж 000 экз. Зак. Белорусский государственный университет. Лицензия ЛВ № 315 от 14.07.98. 220050, Минск, пр. Ф. Скорины, 4. Отпечатано в Издательском центре БГУ. Лицензия ЛП № 284 от 21.05.98. 220030, Минск, ул. Красноармейская, 6.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ............................................................................... 3 Трифонов Н. Ю. Регулирование оценочной деятельности в переходный период ..................................................................................... 6 Мыцких Н. П. Проблемы оценки имущественного комплекса при продаже предприятия в процедурах банкротства ......................15 Микерин Г. И., Сивец С. А. Эвалюция международных стандартов оценки. .............. 18 Трифонов Н. Ю., Шимановский С. А. Использование квартирного индекса БОО при оценке жилья......................................................................................29 Макаров В. Н. Проблемы оценки при кредитовании жилищного строительства в регионах Республики Беларусь .............................42 Латушкина Н.-В. В. Рынок жилой недвижимости и тенденции его развития в Беларуси ..............................................................................45

Плюсков А. Методология оценки стоимости действующего предприятия ........................................................................................80 Ковалев М. М., Сакович Д. Рынок жилья в Республике Беларусь ...................................102 Елисеев В. М. Гудвилл: проблемы оценки и отражения в отчетности........167 Березовская О. Анализ последствий использования кадастровой стоимости земельных участков в целях налогообложения в городах Республики Беларусь..................................................180 Филиппович Н. В. Оценка и налогообложение городских земель в переходной экономике: роль и проблемы развития .........................188 Есин М. П., Алешина Г. Н. Интеграционные процессы в оценочном сообществе России и СНГ ........................................................................204

ВВЕДЕНИЕ

Сборник содержит статьи участников 3-й Международной научно-практической конференции «Проблемы оценки в переходной экономике», которая состоялась 15–16 мая 2003 г. Организаторами конференции выступили Белорусское общество оценщиков (БОО) и Белорусский государственный университет (БГУ) при поддержке Исполнительного комитета СНГ, Совета объединений оценщиков СНГ. Организаторы конференции ставили перед собой несколько задач. Во-первых, собрать вместе всех заинтересованных в развитии оценочной деятельности в нашей стране: самих оценщиков, причем не только членов БОО, чиновников, наиболее активных заказчиков (банки и др.). Во-вторых, обсудить наиболее актуальные для республики проблемы оценочной деятельности. В-третьих, подтвердить уровень белорусской оценки на фоне других стран СНГ. Все эти задачи с успехом были достигнуты. В конференции участвовало почти сто оценщиков разных специальностей, представителей заинтересованных министерств и ведомств (в том числе периферийных), а также оценщики из Азербайджана, Казахстана, Молдовы, России и Украины. Были заслушаны и обсуждены доклады о регулировании оценочной деятельности в свете недавнего создания национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости» и подготовки проекта закона об оценке объектов гражданских прав. 3

Состоялись деловые встречи с иностранными оценщиками, прибывшими на конференцию, в целях дальнейшей координации работы, в том числе в рамках Совета объединений оценщиков СНГ, исполнительная дирекция которого находится в Минске. Появление несколько лет назад ежегодной конференции с подобной тематикой было вызвано необходимостью выявить особенности оценки в переходной экономике, развить теоретическую и методологическую основу необходимой нормативной базы. Безусловно, все известные в традиционной экономике подходы к оценке (затратный, доходный и сравнительный) приложимы и должны быть использованы в оценке в условиях переходной экономики, в том числе и в нашей республике. Но конкретные методы их реализации следует существенно изменять из-за таких особенностей, как повышенная инфляция, непрозрачность, узость или отсутствие рынка и др. Проведение 3-й Международной конференции по оценке в переходной экономике в Минске вызвало большой отклик в оценочном сообществе нашей республики и других стран СНГ, способствовало дальнейшему совершенствованию деятельности оценщиков и укреплению института независимой оценки в Беларуси. Следующая международная конференция «Проблемы оценки в переходной экономике» пройдет 27– 28 мая 2004 г., сразу после 5-го съезда Белорусского общества оценщиков. Стоимость – одна из самых загадочных категорий экономической теории. Классический словарь Брокгауза–Эфрона определяет «право собственности», как исключительную и независимую власть лица над вещью, основанную на законном способе приобретения и укрепления. В силу этой власти лицо вправе владеть, пользоваться и распоряжаться вещью в пределах, установленных законом. Главный вопрос, возникающий при передаче собственности, – в ее справедливой оценке. В плановой экономике при оценке обычно использовалась балансовая стоимость. В рыночной экономике чаще требуется определить рыночную стоимость, т. е. это цена, по которой согласны продать продавец и купить покупатель, находя из спроса и предложения на конкретном рынке и в определенное время. 4

Оценка недвижимости в настоящее время является одним из наиболее распространенных видов деятельности. Под недвижимостью обычно понимается участок земли, включая пространство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, т. е. недвижимость – это земля и все, что постоянно закреплено за ней. Статьи, собранные в данном сборнике, дают некоторое представление о современном состоянии оценочной деятельности в Республике Беларусь, и в первую очередь на рынках жилой недвижимости. М. М. Ковалев, декан экономического факультета и факультета менеджмента недвижимости БГУ Н. Ю. Трифонов, президент общественного объединения «Белорусское общество оценщиков»

5

Н. Ю. Трифонов

РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД

ВВЕДЕНИЕ С распадом в конце прошлого столетия социалистической системы на территории вновь образовавшихся независимых государств начали формироваться элементы рыночной экономики, в частности институт независимой оценки собственности. С переходом к рыночной системе хозяйствования появился рынок собственности, что повлекло за собой потребность в профессионалах, способных произвести оценку на рыночной основе. С развитием рынка роль независимой оценки возрастает, как возрастает и понимание значимости этого вида деятельности для всех субъектов хозяйствования, от частных лиц до государства. Поэтому вопрос о регулировании оценочной деятельности является актуальным во всех странах переходной экономики. В силу своих служебных обязанностей автор имеет профессиональные контакты с оценщиками Азербайджана, Албании, Армении, Беларуси, Болгарии, Венгрии, Грузии, Казахстана, Кыргызстана, Латвии, Литвы, Молдовы, Польши, России, Румынии, Словакии, Словении, Узбекистана, Украины, Чехии, Эстонии. В Боснии и Герцеговине, Хорватии, Ма6

кедонии, Таджикистане и Туркменистане, по его сведениям, оценщики отсутствуют. Известен и опыт регулирования оценочной деятельности в странах с развитой рыночной экономикой. Автор с 1998 г. исследует проблему оценки собственности [1, 2]. В данной статье он анализирует возможные подходы к регулированию оценочной деятельности для использования в Республике Беларусь. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ Оценочная деятельность, как и любая другая, регулируется двумя способами: внешними рамками законодательства и внутрипрофессионально. Основой внешнего регулирования являются соответствующие кодексы и законы, а также законодательные акты органов государственного управления. В нашей стране − это Конституция, Гражданский кодекс, Закон Республики Беларусь «О бухгалтерском учете и отчетности», а также ежегодные постановления Совета Министров Республики Беларусь о переоценке. Во многих странах существует специальный закон об оценочной деятельности. Готовится проект закона об оценке и в нашей стране. При этом отдельные проблемы законодательного регулирования оценки в разных странах решаются по-разному. Можно использовать лицензирование, сертификацию и аттестацию. На начальном этапе становления рыночных отношений государство как главный участник рынка пыталось подчинить себе остальных участников путем создания системы жесткого государственного контроля, практически выхолащивая принцип независимости оценки. Экспертное заключение по оценке в таком случае могло быть выполнено лишь при наличии специального разрешения (лицензии). Эта система в несколько этапов реализовалась в России. Иногда, как до сих пор в Беларуси, лицензирование касается отдельных видов оценки или оценки отдельных видов собственности. Промежуточным является положение Украины и Кыргызстана, в которых государство и общество оценщиков совместно лицензируют специалистов по оценке. 7

Однако со временем практика показала ущербность подобного регулирования. Наглядно это наблюдается и на примере Беларуси, где наиболее коррумпированными оценщиками судебные органы признали оценщиков автотранспорта – отрасли, на которую приходится более половины всех выданных в стране лицензий на оценку. Рекомендации международных организаций сводятся к ограничению видов деятельности, подлежащих лицензированию, теми, которые могут нанести вред здоровью людей или же относятся к неопределенно большому их числу. Исходя из этих критериев, оценочная деятельность не подлежит лицензированию. Поэтому не предполагает лицензирования ни закон (проект) о лицензировании, ни проект закона об оценке стоимости. Здесь лишь уместно вспомнить, что на заседаниях Рабочей группы по подготовке проекта этого закона Белорусское общество оценщиков последовательно разъясняло нецелесообразность лицензирования оценочной деятельности в Республике Беларусь. Вместо лицензирования наиболее целесообразно применять сертификацию, т. е. проверку на соответствие стандартам. Но, очевидно, для подобной процедуры необходимо иметь национальную систему стандартов оценки, отсутствующую в настоящее время в нашей стране. Поэтому как временный, переходный способ регулирования оценочной деятельности можно использовать аттестацию, т. е. проверку оценщиков на соответствие квалификационным требованиям. Общепринято, что оценочная деятельность требует высшего образования (см. [3]). Через несколько лет первые дипломированные оценщики появятся и в нашей стране. В целом надо заметить, что процесс создания квалификационных требований на основе будущих образовательных программ вряд ли менее трудоемкий, чем процесс создания стандартов. Отдельно следует отметить практически нигде не применяемое, но законодательно закрепленное в России обязательное страхование гражданской ответственности оценщика. Пролоббированное страховыми организациями положение ни разу не использовалось за несколько лет действия закона и на практике доказало свою несостоятельность.

8

Интересен вопрос и об органе, осуществляющем тот или иной вид регулирования. Для лицензирования обычно создается специальный или уполномочивается действующий орган государственного регулирования. При сертифицировании регулирование осуществляет национальный комитет по стандартизации. В случае применения аттестации необходимо сочетание отраслевых знаний и единого подхода к процедуре, что обеспечивается совместной работой отраслевых министерств и ведомств вместе с национальной организацией оценщиков. СОДЕРЖАТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ Содержательная часть оценочной деятельности регулируется стандартами. В мире сложилась система профессиональных стандартов оценки, в основе которых лежат Международные стандарты оценки [4], которые разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки в сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности, а также Международным объединением организаций по ценным бумагам и периодически обновляются. На их основе с учетом региональной специфики Европейской группой ассоциаций оценщиков разрабатываются Европейские стандарты оценки (последнюю редакцию, вышедшую в апреле 2003 г., см. в [5]). Отметим, что так они называются лишь с 2000 г. по предложению белорусской делегации (ранее – Европейские стандарты оценки имущества). Изменение связано с тем, что эти же стандарты (в частности, в переходной экономике) применяются для оценки не только имущества, но и имущественных прав, например, задолженности, а также ущерба Тем инеуслуг. менее особенности методологии оценки в странах с переходной экономикой (подробнее см. [1, 2]) так велики, что прямое применение международных и европейских стандартов на территории стран Восточной и Центральной Европы следует признать преждевременным явлением. Кроме того, существующие противоречия между европейскими и международными стандартами усложняют положение. Наконец, 9

важно иметь стандарты на языке выполнения оценочных работ. Поэтому одной из важных сторон деятельности международной ассоциации «Совет объединений оценщиков СНГ», исполнительная дирекция которой находится в Минске, является создание русскоязычных стандартов оценки СНГ, в первую очередь включающих в себя стандарты, которые отсутствуют в европейских и международных стандартах оценки, и отражающих специфику переходной экономики. В отдельных странах многие профессиональные сообщества оценщиков прямо применяют международные и европейские стандарты, не разрабатывая собственных. В то же время чрезвычайно важно именно на уровне содержательного регулирования оценочной деятельности отразить специфику экономики конкретного государства. Российское общество оценщиков, Украинское общество оценщиков, Объединение киргизских оценщиков разработали системы своих национальных стандартов оценки. По этому пути пошла и Республика Беларусь. Комитет по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров Республики Беларусь приказом от 27 декабря 2002 г. согласился с предложением БОО об образовании Национального технического комитета по стандартизации «Оценка стоимости». Ведение секретариата нового технического комитета поручено БОО. В состав комитета также вошли известные оценочные организации. К работе в техническом комитете приглашаются все белорусские юридические лица, заинтересованные в создании национальных стандартов оценки. То, что государство стало передавать функции стандартизации профессиональному сообществу, оставляя за собой в лице Госстандарта лишь контроль, является в мире обычной практикой. При этом с государства снимается проблема финансирования, а заинтересованность в конечном результате позволяет разрабатывать высококачественные стандарты. Следует отметить, что первый национальный стандарт в области оценки СТБ 1144–99 «Оценка объектов интеллектуальной собственности. Общие положения» был разработан специалистами Белорусского государственного института стан10

дартизации и сертификации (БелГИСС) именно с привлечением широкой оценочной общественности. Перед новым техническим комитетом стоит задача создания системы стандартизации оценочной деятельности в нашей стране. Эта система должна включать в себя несколько групп стандартов, посвященных: • общим организационно-методическим положениям; • оценке недвижимого имущества; • оценке движимого имущества; • оценке нематериальных благ; • оценке имущественных прав; • оценке имущественных комплексов; • оценке ущерба и услуг. Разумеется, что приведенная выше классификация не является окончательной. Работа эта даже в первоначальной своей редакции займет несколько лет. Тем более важно уже на начальном этапе сформировать необходимые подкомитеты для детального планирования работы. Ожидается, что проекты первых стандартов появятся уже в текущем году. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА Этические нормы оценочной деятельности регулируются профессиональным кодексом чести. При этом этические нормы и правила часто выступают как часть стандартов оценки. Поддерживают нормы и правила на уровне отдельной страны национальные объединения оценщиков. Итак, перед обществом встает проблема создания и поддержания этических норм профессии оценщика. Механизм этого был известен со времен средневековья – это профессиональное сообщество, общественные организации профессионалов. В последний период подобные общества оценщиков в большинстве стран СНГ были созданы. Цели их хорошо известны: • поддержка активности специалистов по оценке всех видов собственности; • сотрудничество с государством для установления института независимой оценки; 11

• представление профессиональных интересов общества и его членов перед государственными, международными и ины-ми структурами; • консультационная, информационная и юридическая под-держка участников рынка оценки; • разработка юридической и нормативной документации, регулирующей оценочную деятельность; • организация обучения оценщиков; • контроль деятельности членов общества в сфере этических правил оценки. Примером подобной саморегулируемой организации является Белорусское общество оценщиков. Оно объединяет более 100 наиболее квалифицированных оценщиков республики. К своим оценкам они прикладывают свидетельство действительного члена БОО, а также подтверждение того, что проходили повышение квалификации в течение последнего года. При этом еще на своем 2-м съезде в 1998 г. был создан механизм Суда чести, позволяющий клиенту, если необходимо, проверить справедливость проведенной оценки. В случае неэтичности поведения или сознательного искажения результатов оценки член общества может быть исключен из его состава, а значит, и из профессии. Разумеется, никто не запрещает клиенту обращаться и к другим оценщикам, но тогда проблема качества их работы становится проблемой этого клиента. С прошлого года БОО осуществляет функции рецензирования работ по оценке, независимо от того, является ли исполнитель работы членом общества или нет. Конечно, важно защитить участников рынка от ошибочных оценок, сделанных недобросовестными оценщиками. Но на наш взгляд, более важно защитить оценщиков от необоснованных действий других участников рынка, и в первую очередь наиболее сильного его участника – государства. Именно под их влиянием оценщик, если он не силен в этических принципах или не принадлежит к мощному профессиональному сообществу, может поступиться своей профессиональной этикой. Механизм защиты участников рынка от ошибочных или необоснованных оценок и оценщиков широко известен в ус12

ловиях стандартной рыночной экономики, использующей оценку как один из элементов обслуживания рынка. Суть его в том, что оценка должна быть независимой от участников рынка. Разумеется, оценщик, как эксперт, дает свои заключения за деньги. Но при этом его ответы принципиально не связаны с размером гонорара. Он действует в рамках этических норм своей профессии, которая регулируется внутренним образом. В ряду экономических профессий, обслуживающих рыночную экономику, особое место занимает профессия независимого оценщика, т. е. специалиста по определению стоимости различного рода собственности и объектов, собственностью не являющихся. Оценщик, как и аудитор, как и бухгалтер, имеет дело со стоимостной стороной объекта, но в отличие от последних, должен рассмотреть собственность и в натуральной форме, по существу. При этом бухгалтер является внутренним специалистом для субъекта хозяйствования, ауди-тор и оценщик – внешними, сторонними специалистами. В большинстве стран мира профессия оценщика уже прочно вошла в рыночную практику и находится в периоде зрелости. При этом мировое сообщество оценщиков все больше рассматривает независимого оценщика как одну из разновидностей экс-перта. На основе современной международной практики сфор-мировалось [6] следующее определение понятия: «эксперт – это специалист, решающий какие-либо вопросы за плату и со-блюдающий этические нормы своей профессии». В этом определении выделяются три составляющие. Во-первых, эксперт должен быть специалистом-профессионалом в какой-либо из областей, т. е. обладать специальными знаниями. Во-вторых, эксперт должен быть внешним для заказчика исполнителем экспертизы, проводимой за плату. В-третьих, эксперт должен работать в рамках этических норм, сложившихся в сообществе для данной профессии. Такого рода нормы или кодексы профессиональной чести сейчас стано-вятся неотъемлемой частью многих профессиональных сообществ. Наиболее старым, возможно, является так называемая «Клятва Гиппократа» у врачей. 13

Для примера подобных положений в области оценки можно привести выдержки из свидетельства экспертного заключения, выдаваемого специалистами БОО. В нем, в частности, утверждается, что: • данные в экспертном заключении корректны и соответствуют действительности; • проведенный анализ, выраженные мнения и сделанные выводы справедливы исключительно в рамках основных положений и ограничивающих условий данного экспертного заключения и представляют личные и непредвзятые анализ, мнения и выводы экспертов; • оплата за экспертизу никоим образом не связана с установлением заранее обусловленной стоимости объекта либо тенденцией в определении стоимости по желанию заказчика; • задание на оценку не содержало требования определения минимальной, максимальной либо заранее фиксированной стоимости; • рассчитанная стоимость рассматривается как действительная на дату вступления экспертного заключения в силу. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В определенном смысле роль оценщика для экономики можно сравнить с ролью церкви для нравственной жизни общества, и полезно использовать ту же модель для профессионального регулирования. Оценочное сообщество должно быть отделено от государства, потому что его цель – представлять не государственные, а общественные интересы. Лишь традиционные претензии государства на роль эффективного собственника, как некоторый атавизм в переходный период, способствуют возникновению в некоторых странах лицензирования оценочной деятельности и государственных структур, регулирующих ее. Но очень скоро общество в лице эффективных собственников заявит претензии на более разумное и справедливое регулирование этой важной сферы экономики – саморегулирование профессиональными сообществами.

14

ЛИТЕРАТУРА 1. Трифонов Н. Ю. Оценка в странах переходной экономики // Бухгалтерский учет и анализ. 1998. № 8. 2. Трифонов Н. Ю. Профессия оценщика как эксперта // Бухгалтерский учет и анализ. 1999. № 6. С. 41. 3. Trifonov N. Appraisal in Transition Economies // The Appraisal Journal. 2002. LXX. № 1. 4. Trifonov N. Central and Eastern European Countries // Real Estate Education throughout the World: Past, Present and Future. / Ed. by K.W. Schulte. Boston e. a.: Kluwer Academic Publishers, 2002. P. 61–88. 5. International Valuation Standards 2001. L.: IVSC, 2001. 6. European Valuation Standards 2003. L.: Estate Gazette, 2003.

15

Н. П. Мыцких

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ПРИ ПРОДАЖЕ ПРЕДПРИЯТИЯ В ПРОЦЕДУРАХ БАНКРОТСТВА

Существующие правовые документы по оценке государственного имущества рассчитаны на субъекты хозяйствования, действующие в рамках общего законодательства. Оценка же имущественного комплекса в тех случаях, когда субъект хозяйствования находится в процедурах банкротства (санация, ликвидация), правовыми документами не прописана, не прописан и механизм реализации процедуры оценки имущественного комплекса. Кроме того, у антикризисного управляющего возникают вопросы по отражению в бухгалтерском учете результатов данной оценки. В частности: надо ли, как и на основании какого документа вносить изменения в бухгалтерский учет результатов оценки имущества, входящего в состав предприятия. В составе имущественного комплекса, определяемого Гражданским кодексом (ГК) и Законом «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон), имеются существенные различия. В частности, статья 132 ГК в состав имущественного комплекса включает долги без каких-либо исключений, в то время как статья 130 Закона платежные обязательства, существующие на дату принятия хозяйственным судом заявления о банкротстве должника, не включает в состав предприятия. 15

Однако предприятие-банкрот имеет долги, которые образовались и после принятия хозяйственным судом заявления о банкротстве должника. Стало быть, данные долги должны включаться в состав предприятия, что противоречит сути ликвидационного производства, при котором за счет средств, вырученных от продажи предприятия, производятся расчеты по долгам согласно законодательно установленной очередности. А в случае недостаточности средств для расчета по всем обязательствам непогашенные долги считаются решением хозяйственного суда погашенными. Кроме того, данное определение состава предприятия существенно влияет на его оценку. т. е. банкротное предприятие будет оценено значительно выше, чем предприятие вне банкротства, так как из стоимости его активов будет минусоваться стоимость не всех долгов, существующих на дату оценки, а только долгов, образовавшихся после принятия хозяйственным судом заявления о банкротстве. И далее, по какой стоимости производить оценку? Согласно п. 3 гл. 2 Положения об оценке государственного имущества (далее Положение), оценка субъекта хозяйствования в интересующем нас аспекте осуществляется по балансовой стоимости с учетом изменений в составе имущества и износа. Вправе ли оценщик производить оценку по рыночной стоимости, даже при наличии соответствующего предписания суда, если это не оговорено правовыми актами. Хотя в Положении в отдельных случаях (при приватизации) допускается оценка нематериальных активов по их рыночной стоимости. Остается не вполне ясным вопрос о том, как оценщик должен определять дебиторскую задолженность в процедурах банкротства. Включаются ли в оценку штрафы и пени, предусмотренные договорами и ГК, как учитывать в оценке экспоненциальную зависимость уменьшения вероятности возврата просроченных долговых обязательств от периода просрочки. Осложняет работу антикризисных управляющих и суда отсутствие единого государственного органа по оценке, который был бы полномочен осуществлять все необходимые виды оценки при оценке имущественного комплекса в процедурах банкротства государственных важных, особо важных и градообразующих предприятий или обеспечивать предоставле16

ние таких услуг силами соисполнителей. В результате затягиваются сроки конкурсного производства и нарастают убытки предприятия банкрота. Немаловажным является вопрос оплаты услуг оценщиков в процедуре ликвидации предприятий-банкротов. Последние, как правило, не в состоянии произвести предоплату оказываемых услуг по оценке предприятия до момента поступления средств от продажи самого предприятия на счет продавца. Этот период с даты оценки до даты поступления денег часто превышает 2 месяца, по истечении которых организацияоценщик должна уплатить соответствующие налоги. т. е. оценщик должен заплатить налоги, не получив еще оплату с предприятия-банкрота. Необходимо законодательно урегулировать данный вопрос, а также разработать Положение по оценке предприятий в процедурах банкротства.

17

Г. И. Микерин, С. А. Сивец

ЭВОЛЮЦИЯ МЕЖДУНАРОДНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ

Многие практикующие оценщики, преподаватели базовых курсов и курсов повышения квалификации, государственные служащие, связанные с оценочной деятельностью, достаточно часто ссылаются на Международные стандарты оценки (далее – МСО, по-английски – IVS), но делают это не всегда корректно, видимо, не зная или пренебрегая существенными эволюционными изменениями, которые произошли в МСО-2000 и МСО-2001 по сравнению с редакциями стандартов предыдущих лет. МСО в редакции 1994 г. издавались на русском языке, а со всеми изменениями, произошедшими к 2000 г., с авторскими комментариями, добавлениями и глоссарием – были изданы в 2000 г. [1]. В этом же издании были отражены все согласования, достигнутые между Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) и Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности (МКСФО). В частности, в опубликованном Приложении к Стандарту 3 МСО «Оценка для финансовой отчетности и соответствующих бухгалтерских счетов», принятом в мае 1999 г., говорится об исключении из МСО концепции «рыночной стоимости для существующего использования», в связи с чем такое имущество 18

(недвижимость, которую занимает собственник) теперь должно оцениваться по рыночной стоимости. Новейшие изменения в МСО явились следствием глобальной гармонизации, достигнутой в 2000 г. между представителями различных дисциплин, относящихся к финансовому менеджменту, а именно: инвесторами и специалистами по ценным бумагам, входящими в Международное объединение организаций по ценным бумагам (МООЦБ, поанглийски – IOSCO); бухгалтерами, работающими по Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО, поанглийски – IAS), и оценщиками, у которых помимо МКСО к 2000 г. особо продвинутые позиции стала занимать Европейская группа ассоциаций оценщиков (ЕГАО, по-английски – TEGoVA). В мае 2000 г., после нескольких лет согласований, МООЦБ признало возможным разрешить – для выхода на рынки ценных бумаг (в основном международным эмитентам) – представление финансовой отчетности по МСФО, а не по американским или английским бухгалтерским стандартам (GAAP) или каким-либо другим национальным стандартам. К этому же времени были внесены изменения в МСО-2000 с указанием на их соответствие только что модифицированным МСФО. О соответствии с МСФО неоднократно говорится и в отдельных разделах Европейских стандартов оценки (ЕСО, поанглийски – EVS), которые были приняты в ноябре 2000 г. На Международном форуме оценщиков «Оценка активов на глобализированных рынках» (в Бангкоке, Таиланд, 2–4 октября 2001 г.) были обсуждены вопросы развития оценочной деятельности в мировом масштабе, роль МСО в развитии трансграничных оценок. Форуму предшествовало заседание Генеральной ассамблеи МКСО, на котором были рассмотрены основные направления развития международных стандартов оценки и подготовки окончательной редакции МСО в 2003 г. Было решено, что только МСО полностью соответствует МСФО (включая самые новые бухгалтерские стандарты 38– 41), а все региональные (включая ЕСО) и национальные стандарты должны быть приведены в соответствие с МСО. ЕГАО в ноябре 2001 г. (Берлин), в принципе, согласилась с этим, но как будут изменены ее стандарты, пока не ясно, так как после принятия новых и весьма детальных ЕСО-2000 следующее издание ЕСО намечено на конец 2003 г. Необходимо отметить, что в европейских стандартах даются рекомендации по 19

использованию модельных построений и статистических методов, без чего невозможна современная оценочная деятельность (см. работу [2]). Сегодня нет окончательного, полностью согласованного свода МСО, так как в издании 2001 г. ряд стандартов (или методических руководств) представлены в виде «проектов для обсуждения». Это даже относится к одному из основных стандартов, касающегося оценки для целей бухгалтерского учета. Предложения от национальных организаций оценщиков по всем «проектам для обсуждения» в МСО принимались до 25 декабря 2001 г., а теперь идет доработка МСО-2002, которая должна завершиться в июле сего года. Тексты всех стандартов МСО (включая самые последние изменения, а также текстуальные сравнения с предшествующими изданиями) и большей части ЕСО-2000 переведены на русский язык в Объединенном научно-методологическом Совете по оценочной деятельности Отделения экономики РАН (общим объемом по несколько сотен страниц каждый свод материалов). Основные тексты и аналитические записки направлялись в Минимущества России, регулярно публиковались (целиком – в периодических изданиях РОО), размещались в Интернете, предоставлялись по отдельным запросам. Эти материалы были использованы при подготовке проектов нормативных документов по оценочной деятельности в Российской Федерации в 2000–2001 гг. На заседании Координационного совета по оценочной деятельности в СНГ, состоявшемся 15 сентября 2001 г. на Иссык-куле в Кыргызстане, где проходил Международный конгресс оценщиков «Глобализация оценочной деятельности», были приняты общие для стран СНГ решения, предложенные Объединенным научно-методологическим Советом по оценочной деятельности Отделения экономики РАН: в связи с уже произошедшей глобальной гармонизацией стандартов профессиональной оценочной деятельности и продолжающейся интернационализацией самой оценочной практики следует безотлагательно решить на межгосударственном уровне вопросы о применении международных и европейских стандартов в странах СНГ. При этом есть общее желание оценщиков и государственных органов в странах СНГ приблизить эти стандарты к международному уровню. Однако не все участники создания нор20

мативной базы достаточно проинформированы о существенных изменениях, произошедших в МСО за два последних года. Тем более актуальной становится цель данной статьи – проинформировать, в каком направлении идет гармонизация мнений участников всех направлений финансового менеджмента в мировом сообществе, как это находит отражение в Международных стандартах оценки и показать необходимость консолидации методологических разработок среди аналогичных соучастников в странах СНГ, особенно оценщиков и бухгалтеров. В МСО-2000 и МСО-2001 существенно изменялась структура стандартов: были включены совершенно новые разделы и исключена часть старых, переименованы части разделов, а также введены некоторые новые понятия. Результаты сравнительного анализа состава материалов в последовательно издававшихся редакциях МСО приведены в табл. 1. За базу сравнения (графа 3 табл. 1) взято издание МСО [1], в котором вместе со всеми официальными материалами, принятыми МКСО до конца 1999 г., содержатся дополнения, подготовленные авторами на основе имевшихся к тому времени предварительных проектов МКСО, а также национальных стандартов развитых стран. Таблица 1 Эволюция содержания Международных стандартов оценки (МСО) № п/п

Название материала, входящего в МСО

Редакция 1994 – 1999 гг.

Редакция 2000 г.

Редакция 2001 г.

3

4

5

(+)

с/и

с/и

1 1

2 Предисловие, информационные сообщения от МКСО

2

Введение

(+)

с/и

н/и

3

Общие понятия и принципы оценки (ОППО)

(+)

н/и

н/и

4

Кодекс поведения

(–)

новый

б/и

5

Типы имущества (недвижимое имущество, движимое имущество, бизнесы, финансовые интересы)

(–)

новый

б/и

21

Продолжение табл. 1 № п/п

1 6

Название материала, входящего в МСО

2 Международные стандарты оценки (МСО)

6.1

Введение к МСО 1 и 2

6.2

МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости Применения международной оценки (ПМО) ПМО 1. Оценка стоимости для финансовой отчетности (проект)

6.3 7 7.1 8.1

МР 1. Недвижимое имущество

8.2

МР 2. Оценка стоимости для целей лизинга МР 3. Оценка стоимости машин и оборудования

8.3

Редакция 1994– 1999 гг.

Редакция 2000 г.

Редакция 2001 г.

3

4

5

–

–

–

(–)

новый

н/и

(+)

н/и

н/и

(+)

н/и

н/и

(–)

–

–

МСО 3

с/и

с/и

(Доп. 1)

новый

б/и

(–)

новый

б/и

РП №3

б/и

б/и

8.4

МР 4. Нематериальные активы

(Доп. 2)

новый

б/и

8.5

МР 5. Оценка на основе концепции действующего предприятия

РП №1

н/и

изъят

8.6

МР 6. Оценка стоимости бизнеса

РП №4

б/и

н/и

РП №2

б/и

н/и

(Доп. 4)

новый

с/и

(–)

(–)

новый

(Доп. 3)

(–)

новый

новый

изъят, частично есть в ПМО 1

8.7

МР 7. Оценка при наличии опасных и токсических веществ 8.8 МР 8. Затраты на замещение с учетом износа (проект) 8.9 МР 9. Отчетность по оценке стоимости (проект) 8.10 МР 10. Анализ дисконтированного денежного потока (проект) 9 Комментарии 9.1

Инвестиционное имущество (внедрение для оценщиков стандарта МСФО-40 «Инвестиционное имущество», принятого Международным комитетом по стандартам финансовой отчетности)

22

(–)

(–)

Окончание табл. 1 № п/п

Название материала, входящего в МСО

1 9.2

2 Оценка стоимости на развивающихся рынках Проверка возможного влияния стандартов и исследовательских отчетов Базельского комитета по банковскому надзору (БКБН) на оценку стоимости для заемных целей Оценка стоимости активов публичного сектора Глоссарий Индекс

9.3

9.4 10 11

Редакция 1994– 1999 гг.

Редакция 2000 г.

Редакция 2001 г.

3

4

5

(–)

(–)

новый

(–)

(–)

новый

(–)

(–)

новый

(–) (–)

новый (–)

с/и новый

Примечания: ( + ) – материал в МСО имеется; ( – ) – материал в МСО отсутствует; с/и – материал претерпел существенные изменения по сравнению с предыдущей редакцией; н/и – материал претерпел несущественные изменения по сравнению с предыдущей редакцией; б/и – материал перенесен из предыдущей редакции без изменений. До 2000 г. Международные руководства (МР) назывались Руководствами по применению (РП).

В графе 3 табл. 1 в скобках помечены четыре опубликованных дополнения (Доп.); по той же тематике впоследствии были приняты соответствующие документы МСО. Как следует из табл. 1, в МСО-2000, по сравнению с предыдущими редакциями, было введено 9 новых разделов, среди которых для оценщиков, по нашему мнению, особый интерес представляют «Кодекс поведения», «Типы имущества», международные руководства по оценке МР 1 «Недвижимое имущество», МР 4 «Нематериальные активы», МР 8 «Затраты на замещение с учетом износа», Глоссарий. Кроме того, в МСО-2000 существенным изменениям и переименованию подверглись бывшие стандарты МСО 3 и МСО 4, которые стали называться Применениями международной оценки, соответственно ПМО 1 «Оценка стоимости для финансовой отчетности» и ПМО 2 «Оценка стоимости для целей кредитования». 23

Более подробно изменения в стандартах МСО-2000 были изложены в работах [3, 4]. Эволюция МСО продолжалась и в 2001 г. В МСО-2001 по сравнению с МСО-2000 включены 6 новых разделов и 2 изъяты, в том числе Международное руководство по оценке МР 5 «Оценка на основе концепции действующего предприятия», против которого резко выступал МКСФО. Кроме того, в МСО2001 существенным изменениям уже в сравнении с МСО2000 подвергнуты ПМО 1 «Оценка стоимости для финансовой отчетности» и МР 8 «Затраты на замещение с учетом износа». Обо всем этом одним из авторов было доложено на IV Конгрессе оценщиков России [5]. Самое главное в анализируемых изменениях, что позволяет говорить именно об эволюции международной оценочной практики, а не о появлении в ней чего-то небывалого или о шараханьи из стороны в сторону (что происходит в отдельных странах), – это то, что методологические основы оценки стоимости претерпевают со временем лишь незначительные изменения. Это подтверждается и более долгосрочным ретроспективным анализом МСО. Важнейшие для понимания содержания оценочной деятельности разделы МСО сохранились за это время практически в неизменном виде. Речь идет о трех разделах табл. 1. Это Общие понятия и принципы оценки (ОППО), МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки и МСО 2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. В этих разделах объемом в несколько десятков страниц содержится необходимый минимум знаний, без которых невозможно практическое занятие профессиональной оценочной деятельностью. Основные и существенные изменения, которые происходили в МСО, касались того, что в последних редакциях стали называть Применениями международной оценки (ПМО). Эти ПМО характеризуют взаимосвязи оценочной деятельности с бухгалтерской и финансово-кредитной деятельностью, о гармонизации которых шла речь выше. Именно изменения в последних двух профессиональных дисциплинах вызывают необходимость соответствующих согласований не только в ПМО, но, хотя и в незначительной степени, в трех основных разделах. В частности, в отношении 24

того, что является «объектом оценки», теперь в первую очередь называется «Имущество», а уже в связи с финансовой отчетностью – «Активы». Прежде эти понятия вводились в обратной последовательности, что могло приводить к смешению оценочных и бухгалтерских процедур. Изменения, которые происходят последние годы в бухгалтерском учете (финансовой отчетности), по ряду аспектов могут быть охарактеризованы как восприятие элементов оценочной деятельности (или шире – финансового менеджмента). Никогда ранее бухгалтеры не использовали такие аналитические методы, как, например, дисконтирование денежного потока, которое теперь в качестве «допустимого альтернативного метода» включено в ряд стандартов МСФО. В целях сближения позиций оценщиков и бухгалтеров по основным методологическим понятиям и принципам, подходам к оценке стоимости имущества для бухгалтерских отчетов в ПМО 1, в отличие от бывшего МСО 3, достаточно подробно изложены многие положения из МСФО, в частности, рассмотрены возможные случаи применения ПМО 1, даны общие понятия о финансовых отчетах и целях их составления, рассматриваются ситуации, при которых могут возникнуть конфликты между бухгалтерами и оценщиками. Чтобы избежать этих конфликтов, в ПМО 1 большое внимание уделено классификации активов с точки зрения бухгалтеров и оценщиков, приведено определение бухгалтерского понятия «справедливая стоимость», показано, что она может определяться как на рыночной базе для неспециализированных активов, так и на нерыночной – для специализированных объектов или объектов с ограниченными возможностями реализации. В последнем случае в качестве показателя стоимости наиболее часто используются затраты на замещение с учетом износа, которые для бухгалтерской отчетности считаются приемлемым суррогатом стоимости, связанной с рынком. В Международных руководствах (МР) разъясняются особенности оценки для различных типов имущества и целей оценки. Все Международные руководства по оценке либо претерпели незначительные изменения (нынешние МР 3, 6, 7), либо выделены из прежних укрупненных разделов и получили развитие (МР 1, 2, 4), либо включены в МСО-2001 в качестве проектов (МР 8, 9, 10). Что касается развития собственно оценочных методов и проце25

дур, изложенных в этих руководствах, то можно говорить о последовательном освоении оценочной практикой все более серьезной научно-аналитической техники, тем более, что огромные возможности для этого предоставляет повсеместное применение информационных технологий. Совсем уже факультативное и скорее всего временное значение в МСО-2001 имеют Комментарии, из которых следует обратить внимание на Оценку стоимости на развивающихся рынках (к последним принято сейчас относить и наши страны). Еще не сформировавшиеся окончательно рынки различных типов имущества вызывают необходимость отдавать предпочтение не оценке по рыночной стоимости, а обращению к МР 8 «Затраты на замещение с учетом износа». Затраты на замещение с учетом износа1 рассматриваются в МСО как приемлемый в финансовой отчетности метод определения суррогатного показателя рыночной стоимости специализированных объектов имущества и объектов имущества с ограниченным рынком, для которых рыночные данные отсутствуют. В МР 8 даны определения как из области оценки (что такое: затраты на замещение с учетом износа, специализированные объекты имущества, имущество с ограниченным

1 В российском нормативном документе «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» (см. выше) введено понятие «стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки». В литературе по оценочной деятельности на русском языке используется также понятие «амортизированные затраты замещения», как более соответствующее общепринятому в международной практике англоязычному понятию DRC (Depreciated Replacement Cost). Но оценщики, в отличие от бухгалтеров, в русском языке предпочитают термин «износ», а не «амортизация», или буквальный перевод «depreciation» с английского как «обесценение». В то же время общепринято в мире, что термин «амортизация» (amortization) не применяется по отношению к основным средствам, а имеет смысл «погашения» по отношению к ссудам, а также к нематериальным активам. Поэтому, когда речь идет обо всей совокупности активов, общепринятым является понятие «depreciation and amortization», т. е. «обесценение (износ) основных средств и амортизация (погашение) нематериальных активов», а на практике – соответствующие суммы бухгалтерами «списываются» и «начисляются».

26

рынком), так и из финансовой отчетности (возмещаемая сумма, чистая продажная цена, стоимость в использовании, приемлемый уровень прибыльности, функциональный потенциал). Различие между справедливой стоимостью (у бухгалтеров) и рыночной стоимостью (у оценщиков) сводится в основном ко времени экспозиции (публичной оферте) имущества, что необходимо для совершения трансакции (сделки) на рынке. В соответствии с МСФО основным для бухгалтерского учета является стоимостный подход (value approach) на основе измерения справедливой стоимости, а затратный подход (cost approach) – на основе DRC может применяться там, где еще не развиты рыночные отношения на принципах добросовестной конкуренции. При этом каждое предприятие в своей учетной политике должно однозначно выбирать один из этих двух подходов. В МР 8 показано, что метод затрат на замещение с учетом износа применим к финансовой отчетности для оценки имущественных активов по новым правилам, содержащимся, прежде всего в МСФО 16 «Основные средства» и МСФО 36 «Ослабление2 активов», с учетом того, что для финансовой отчетности земля и здания должны оцениваться как отдельные активы. Новации, введенные в МСФО, по сути, предлагают бухгалтерам переоценивать (уценивать) в балансах все активы пропорционально снижению эффективности бизнеса ниже уровня, который должны обеспечивать активы при их оценке по справедливой стоимости. Конечно, такая методология не совместима с оценкой стоимости на основе концепции «действующего предприятия», которой многие годы пользовались оценщики в целях управления предприятием (бизнес менеджмента) и от которой теперь им пришлось отказаться.

2 В переводах на русский язык, изданных МКСФО, английский термин «impairment» переведен как «обесценение», а не «ослабление», что, вопервых, противоречит современным самым авторитетным англорусским (по финансам, банковско-кредитным отношениям) словарям, а во-вторых, вносит дополнительную путаницу как по вопросу, освещенному в сноске 1 (об амортизации), так и по другим аспектам экономического обесценения: девальвации, дисконтированию и пр.

27

В рамках обзорной статьи, естественно, невозможно глубоко и всесторонне проанализировать изменения в МСО, произошедшие за два последних года. Для этого читатели должны иметь под рукой сами Стандарты, издание которых на русском языке предусматривается в течение ближайшего года. К сожалению, издание Стандартов на украинском языке в ближайшее время весьма проблематично. Наша задача состояла в том, чтобы на примере мирового сообщества показать возможность и необходимость консолидации мнений специалистов различных направлений финансового менеджмента, особенно оценщиков и бухгалтеров, что является актуальным и для всех стран СНГ. ЛИТЕРАТУРА 1. Микерин Г. И. Краткая справка к новой редакции Международных стандартов оценки (МСО-2001) // Тез. докл. на IV конгрессе оценщиков России и стран СНГ. М., 2001. С. 49–51. 2. Микерин Г. И. Методология оценки – 2000 и ее глобальная гармонизация // Тез. докл. на III конгрессе оценщиков России и стран СНГ. М., 2000. С. 28–32. 3. Микерин Г. И., Недужий М. И., Павлов Н. В., Яшина Н. Н. Международные стандарты оценки. Кн. 1: Перевод, комментарии, дополнения; Кн. 2: Глоссарий. М., 2000. 4. Сивец С. А. Международные стандарты оценки – 2000. // Государственный информационный бюллетень о приватизации. Киев, 2001. № 3. С. 51–53. 5. Сивец С. А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. Запорожье, 2001.

28

Н. Ю. Трифонов, С. А. Шимановский

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КВАРТИРНОГО ИНДЕКСА БОО ПРИ ОЦЕНКЕ ЖИЛЬЯ

Нестабильность ситуации на рынке жилья – основная причина необходимости использовать в сравнительном подходе оценку корректировки исходных данных по объектаманалогам по времени. К наиболее распространенным способам корректировки можно отнести корректировку с использованием курсов иностранной валюты; индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ; показателей, отражающих инфляционные процессы (индекс цен производителей промышленной продукции, индекс потребительских цен, индекс бюджета прожиточного минимума и др.); ставок по депозиту или кредиту. В данном случае корректировка по времени оказывается отвлеченной от тенденций рынка жилья, что приводит к некорректным выводам в отношении оценочной стоимости объекта оценки – жилья. Определенную проблему создает и невозможность дать прогнозную оценку на краткосрочный период (до 6 месяцев), что ограничивает сферу применения и время действия оценки. Для устранения данных проблем может быть использован подход, основанный на краткосрочном моделировании рынка жилья. 29

ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ В самом общем виде рыночная стоимость квартиры Pi может быть представлена зависимостью Pi = f (St , S1 , S k , Ds, Fl , H , MW , t , ...) ,

где St, S1, Sk – площадь квартиры (общая, жилая, кухни); Ds – административный район (микрорайон); Fl – этаж; H – этажность многоквартирного дома; MW – материал стен; t – время выставления; … – другие качества (наличие телефона, раздельного санузла, лоджии (балкона), ее остекления и др.). Квартирный индекс БОО ITS, выступающий базисом краткосрочного моделирования, рассчитывается по формуле n

ITS = ∑ Pi i =1

n

∑ Si ,

i =1

где Pi – цена отдельной квартиры i в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период; Si – общая площадь квартиры i в массе обрабатываемых статистических данных за определенный период; n – объем массы обрабатываемых статистических данных за определенный период (число квартир). Прослеживая взаимосвязь между ценой отдельно взятой квартиры и состоянием рынка, можно использовать квартирный индекс БОО1 в качестве базы для корректировки цен объектов-аналогов по времени, а также для проведения краткосрочного моделирования оценочной стоимости до 6 месяцев с учетом сезонных и долговременных тенденций рынка квартир. 1 Квартирный индекс БОО является ключевым показателем минского рынка квартир, отслеживаемым в рамках исследования рынка, проводимого под эгидой общественного объединения «Белорусское общество оценщиков» (сокращенно – БОО). В рамках исследования проводится мониторинг рынка. Ежеквартально (с апреля 1999 г.) публикуются аналитические обзоры, еженедельно (с августа 2000 г.) – краткая сводка, включающая следующие показатели: квартирный индекс БОО, показатель структуры рынка, с января 2001 г. – показатели качества спроса и предложения. Еженедельная сводка публикуется в бюллетенях БОО (URL: http://www.valuer-cis.ru/blr/), таких изданиях, как газета «Строительство и недвижимость», электронные газеты «OPEN.BY» (URL: http://www.open.by/) и «TUT.BY» (URL: http://www.tut.by/).

30

Корректировка цен объектов-аналогов по времени В случае, когда дата выставления на продажу или время продажи квартир, которые могут выступать в качестве объектов-аналогов объекта оценки, отстоит на значительный период (месяц и более) от даты оценки при нестабильной ситуации на рынке2, рекомендуется проводить корректировку цен объектов-аналогов по времени. Наиболее простым вариантом будет корректировка по времени с использованием следующей формулы: kt = ITS 0 INSt ,

где kt – множитель для корректировки по времени; ITS0 – квартирный индекс БОО на дату проведения оценки; ITSt – квартирный индекс БОО на дату последнего выставления на продажу или продажи квартиры-аналога. Однако данный подход не лишен ряда недостатков, наиболее существенный из которых – чувствительность индекса к конъюнктурным колебаниям (моментному изменению структуры рынка, наличию случаев вынужденной продажи квартир и др.). При этом в оценке данные несистематические тенденции должны быть по возможности исключены или сглажены. Для этих целей целесообразно при корректировке использовать временной ряд квартирных индексов БОО, ограниченный, с одной стороны, временем наиболее раннего объекта-аналога, а с другой – датой, по состоянию на которую проводится оценка: ITSt ... ITS 0 для t = n, ..., 0.

Наиболее распространенным способом выявления тенденции выступает трендовый метод. В качестве примера использован линейный тренд, как наиболее простой для расчета и понимания3. В нашем случае линейный тренд будет иметь вид ITSt = at + b. Тенденцию рынка жилья будет отражать коэффициент a, а корректировка примет вид kt = ITS0 ITS − a t. 2 В качестве такой ситуации можно рассматривать ситуацию, при которой месячные колебания цен превышают 0,5 %. 3 При модификации методики можно использовать такие типы тренда, как полиномиальный, экспоненциальный, степенной, S-образный и др. [1].

31

Корректировка будет производиться путем перемножения цены объекта-аналога и полученного значения корректировочного множителя. Краткосрочное моделирование оценочной стоимости жилья В условиях неопределенности средне- и долгосрочное моделирование носит в большей степени приближенный характер, что ставит под сомнение его использование для определения изменения стоимости объекта оценки. Но необходимость определения перспективы рынка для выставления квартиры на продажу или передачи в залог требует принятия решений в условиях неопределенности и риска. В качестве источника снижения неопределенности может выступать методика краткосрочного моделирования оценочной стоимости жилья. Методика включает ряд последовательно реализуемых шагов: 1) выявление краткосрочных тенденций, например, на основании метода «движущегося окна» (moving windows method) [2]; 2) выявление долгосрочной тенденции и сезонной составляющей с использованием трендов и спектрального регрессионного анализа (гармонического анализа); 3) построение краткосрочной прогнозной оценки. Шаг 1. Для «движущегося окна» с n членами временного ряда квартирных индексов БОО с помощью трендового метода выявляется основная тенденция. Для упрощения мы воспользовались линейным трендом вида ITSt = аt + b для t = = (tn,…,t0) извлекаем коэффициент а, который отражает превалирующую тенденцию рынка в период (tn; t0) в виде абсолютной величины (в нашем случае – долларов США в неделю). Для проведения анализа преобразуем абсолютную величину в относительную (в виде процента), отнеся коэффициент а к последнему в «движущемся окне» квартирному индексу БОО. В данном случае мы получаем недельный прирост квартирного индекса БОО в среднем для периода, ограниченного «движущимся окном». В результате исходный временной ряд из m окон ITS mn ,..., ITS 0 , 32

будет преобразован в ряд ⎛ am a ⎞ ⎜ ,..., 0 ⎟⎟ . ⎜ ITS ITS0 ⎠ mn +1 ⎝

(1)

Шаг 2. Для ряда (1) строим тренд г m и вычитаем из ряда (1) данный тренд. В случае применения линейного тренда исходный ряд (1) примет вид ⎡⎛ ⎤ ⎞ ⎛ a ⎞ am ⎟ − λm ,..., ⎜ 0 ⎟ − λ0 ⎥ . ⎢⎜⎜ ⎟ ⎜ ⎟ ⎢⎣⎝ ITS mn − n +1 ⎠ ⎥⎦ ⎝ ITS 0 ⎠

(2)

Для ряда (2) выделяем сезонность с использованием упрощенного метода гармонического анализа4. Ряд (2) будет представлен в виде Gim = β sin (kπi ) .

(3)

Шаг 3. Для построения прогноза воспользуемся следующими преобразованиями. Для нахождения относительной корректировки используем формулы (3) и тренд, вычтенный из ряда (1): k p = Gm + λ m .

Прогнозируемое значение оценки будет иметь вид

(

Pp = P0* 1 + k p

)n .

На третьем шаге могут быть получены моментные прогнозные оценки стоимости жилья на перспективный период, отстоящий от даты оценки на 1–3 периода продолжительностью n членов «движущегося окна». РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДЛОЖЕННОЙ МЕТОДИКИ Реализация предложенной методики выполнена на основании данных по минскому рынку квартир. Характеристики объекта оценки и объектов аналогов приведены в табл. 1.

4

Расширенный метод гармонического анализа описан в статье [1].

33

Таблица 1 Основные характеристики объекта оценки (квартиры) и объектов-аналогов Оценка квартиры по состоянию на 20.04.2003 г.

Этажность

ул. Украинки, 18

6

ул. Украинки, 18

5

ул. Украинки, 4

4

ул. Украинки, 16

3

ул. Украинки, 16

2

ул. Украинки

Общая площадь, кв. м Жилая площадь, кв. м Площадь кухни, кв. м Этаж

объекты-аналоги 1

ул. Украинки, 14

Характеристики

объект оценки

37

37

36,6

36

36

37

38

17

18

18

17,2

17

17,8

18

8,5

8

7,4

8,3

7

8,4

9

7

3

4

12

14

5

10

12

12

12

12

14

12

12

Материал стен кирпич кирпич Телефон есть есть Лоджия (балкон) застеклеБЗ 2Б ние Год постройки 1991 н/д Дата последнего объявления – 01.04.03 в СМИ Цена прода– 17 000 жи, долл.

кирпич кирпич панель кирпич кирпич есть

есть

есть

есть

есть

2ЛЗ

2Л

Л

ЛЗ

Л

1990

1990

н/д

н/д

1990

25.03.03 15.04.03 18.03.03 11.03.03 15.04.03 15 500 16 000 14 500 15 500 16 000

До проведения корректировки по времени объектыаналоги требуется скорректировать с использованием абсолютных и относительных корректировок. В нашем случае требуются абсолютная корректировка по остеклению балкона или лоджии и ряд относительных корректировок (по материалу стен, этажу и площади кухни). Данные корректировки приведены в табл. 2. 34

Таблица 2 Корректировки цен объектов аналогов (без корректировки по времени) Оценка квартиры по состоянию на 20.04.2003

Цена продажи, долл. Абсолютные корректировки По наличию балкона (лоджии) По застеклению балкона (лоджии) По наличию телефона

–

2

3

4

5

6

ул. Украинки, 16

ул. Украинки, 16

ул. Украинки, 4

ул. Украинки, 18

ул. Украинки, 18

объекты-аналоги 1 ул. Украинки

ул. Украинки, 14

Характеристики

объект оценки

17 000 15 500 16 000 14 500 15 500 16 000

–

–

–

–

–

–

–

–

0

0

0

0

0

0

–

150

0

150

150

0

150

–

0

0

0

0

0

0

Скорректированная цена продажи, долл.

–

17 150 15 500 16 150 14 650 15 500 16 150

Относительная цена продажи, долл. / кв. м

–

463,5 423,5 448,6 406,9 418,9 425,0

Относительные корректировки По этажности*

–

1,000 1,000 1,021 1,021 1,000 1,000

По площади кухни*

–

1,000 1,023 1,000 1,023 1,000 1,000

–

–

–

–

–

–

–

По материалу стен*

– 1,000 1,000 1,000 1,038 1,000 1,000 Скорректированная относительная цена продажи, долл. / 463,5 433,4 458,1 441,4 418,9 425,0 кв. м

* Определено на основании данных квартального обзора от января 2003 г. Для расчета корректировки по времени (методика I) выделим временной ряд квартирных индексов БОО (см. Приложение 1) в период с 11.03 по 15.04.2003 г. За этот период имеется 6 квартирных индексов БОО. Для целей усреднения ре35

комендуется использовать временной ряд более чем из 7 членов. В примере мы воспользовались рядом из 8 членов в период с 28.02 по 18.04.2003 г. Тренд к данному временному ряду имеет вид y = 1,256x + 422,31 (R2 = 0,6108), т. е. недельное изменение квартирного индекса БОО составляет 1,256 долл., или 0,29 % в неделю5. Таблица 3 Корректировка цен объектов-аналогов по времени Оценка квартиры по состоянию на 20.04.2003 г.

Недельное изменение Изменение за период Квартирный ин декс БОО на 18.04.2003 г. Корректировка по времени (kt)

объекты-аналоги 3 4 ул. Украинки, 4

ул. Украинки, 18

ул. Украинки, 18

6

ул. Украинки, 16

5

ул. Украинки, 16

2

ул. Украинки

Скорректированная относительная цена продажи, долл. / кв. м Дата последнего объявления в СМИ Неделя

1

ул. Украинки, 14

Характеристики

объект оценки

–

463,5

433,4

458,1

441,4

418,9

425,0

–

01.04.03 25.03.0315.04.03 18.03.03 11.03.03 15.04.03

–

2

3

0

4

5

0

–

1,256

1,256

1,256

1,256

1,256

1,256

–

2,512

3,768

0

5,024

6,280

0

–

432,9

432,9

432,9

432,9

432,9

432,9

1,0147

1,0000

–

1,0058 1,0088 1,0000 1,0117

5 В переводе на месячный данный параметр дает рост квартирного индекса БОО в 1,17 %, что выше отмеченного в методике уровня в 0,5 % в месяц.

36

Окончание табл. 3 Оценка квартиры по состоянию на 20.04.2003 г.

ул. Украинки, 18

ул. Украинки, 18

6

ул. Украинки, 4

5

ул. Украинки, 16

Относительная цена продажи с учетом кор– 466,2 ректировки по времени, долл. / кв. м Относительная цена – 1 кв. м общей 443,0 площади объекта оценки Оценочная стоимость 16 391 – квартиры, долл. Оценочная стоимость с учетом точно- 16 400 – сти расчета, долл.

объекты-аналоги 3 4

2 ул. Украинки, 16

1 ул. Украинки

Характеристики

ул. Украинки, 14

объект оценки

437,2

458,1

446,6

425,1

425,0

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

Введение корректировки по времени сократило диапазон цен объектов аналогов с 418,9–463,5 долл. (9,6 %) до 425,0– 466,2 долл. (8,8 %). Для целей прогнозирования использован исходный временной ряд квартирных индексов БОО за период с 15.09.2000 г. по 18.04.2003 г., включающий 136 недель. Размер движущегося окна составил 8 недель. Модифицированный временной ряд (6*) представлен на рис. 1. Тренд для модифицированного временного ряда имеет вид y = 0,0252x – 0,0094 (**). После вычитания тренда из временного ряда

37

(6*) мы получаем ряд (7*). Следующим этапом будет выделение сезонности с использованием упрощенного метода гармонического анализа. Для временного ряда (7*) сезонные колебания будут иметь вид Gim = 0,32sin(i) (8*). Графическое представление ряда (7*) и сезонной составляющей (8*) дано на рис. 2.

Рис. 1. Модифицированный временной ряд квартирных индексов БОО Ряд (7*) Ряд (8*)

Рис. 2. Временной ряд (7*) и сезонная составляющая (8*)

38

На третьем шаге в корректировке объединяем две полученные составляющие: тренд (**) и сезонную составляющую (8*). Для целей прогнозирования использованы три периода, равные протяженности «движущегося окна» (на 8, 16 и 24 недели соответственно). Прогнозные оценки даны в таблице 4. Таблица 4 Оценочная стоимость объекта оценки и прогноз изменения оценочной стоимости Оценка/прогноз по состоянию на

20.04.2003 13.06.2003 08.08.2003 03.10.2003

k p, %

(1+kp)n

0,00 0,20 0,52 0,79

1,000 1,016 1,059 1,128

Прогнозируемая оценочная стоимость, долл. с учетом до округления округления до модуля оценки

16 16 17 18

391 653 361 489

16 16 17 18

400 700 400 500

Таким образом, появляется возможность получить прогнозную оценку стоимости объекта оценки при проведении оценки в апреле 2003 г. вплоть до октября 2003 г. ВЫВОДЫ Предложенная методика позволяет получить рыночно обоснованную корректировку по времени, а также прогнозную оценку стоимости объекта оценки с учетом основной тенденции и сезонности. Методика не требует применения сложных математических пакетов и громоздких вычислений. Может быть реализована в электронных таблицах MS Excel. Дает хорошие результаты по сокращению разбежки в стоимости объектов-аналогов (для рассматриваемого примера 8,8 % с корректировкой против 9,6 % без корректировки). Позволяет снизить неопределенность и риск в случаях приобретения квартиры или передачи ее в залог. Опирается на доступную аналитическую информацию.

39

Приложение 1 Динамика недельного квартирного индекса БОО в 2000–2003 гг. Неделя

Годы

Неделя

2000

2001

2002

2003

1

–

303,8

358,4

414,9

2

–

320,9

345,2

3

–

304,0

4

–

5

Годы 2000

2001

2002

2003

27

–

304,2

368,5

–

411,7

28

–

301,0

366,5

–

352,3

422,0

29

–

300,3

369,0

–

304,5

354,1

423,3

30

–

305,9

370,3

–

–

302,8

354,6

419,6

31

–

310,5

369,4

–

6

–

302,3

352,7

426,2

32

–

307,1

369,7

–

7

–

302,5

354,6

425,0

33

–

305,1

387,6

–

8

–

302,6

355,9

429,0

34

–

315,7

379,2

–

9

–

308,5

354,0

423,9

35

–

314,9

381,0

–

10

–

313,8

354,2

422,9

36

–

320,5

390,7

–

11

–

308,7

358,0

423,9

37

287,8

317,7

392,9

–

12

–

307,0

362,0

431,2

38

287,1

321,3

388,9

–

13

–

316,5

359,8

431,7

39

288,6

319,4

386,9

–

14

–

308,9

357,3

428,9

40

295,0

321,4

390,2

–

15

–

310,6

360,4

428,3

41

295,1

320,5

389,5

–

16

–

307,2

359,9

432,9

42

300,2

327,7

395,3

–

17

–

316,6

361,0

–

43

299,1

329,9

391,8

–

18

–

310,1

362,3

–

44

296,7

326,8

401,9

–

19

–

316,1

364,9

–

45

299,5

329,2

403,6

–

20

–

313,3

364,7

–

46

305,9

320,5

410,6

–

21

–

310,6

362,4

–

47

297,5

331,2

408,4

–

22

–

303,6

394,5

–

48

300,7

341,5

406,2

–

23

–

298,3

366,8

–

49

301,4

339,5

414,4

–

24

–

302,7

368,0

–

50

301,5

339,8

412,2

–

25

–

306,5

369,2

–

51

302,6

344,3

417,3

–

26

–

306,3

367,3

–

52

302,0

343,4

410,8

–

40

ЛИТЕРАТУРА 1. Артюкин Н. В., Цилибина В. М., Устинович Н. В. Применение гармонического анализа при прогнозировании экономических показателей // Белорусская экономика. Анализ, прогноз, регулирование: Эконом. бюлл. НИЭИ Минэкономики Республики Беларусь. 1998. № 11. С. 35–38. 2. Афанасьев В. Н., Юзбашев М. М. Анализ временных рядов и прогнозирование. М.: Финансы и статистика, 2001. С. 34–51. 3. Wilson P. J., Ellis C., Okunev J. Forecast in the Property Sector Using Spectral Regression / 6th ERES Conference. Athene, Greece, June 1999. 24 p.

41

В. Н. Макаров

ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ПРИ КРЕДИТОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕГИОНАХ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь № 185 от 14.04.2000 г. в Гомеле, как и в других областях республики идет жилищное строительство с привлечением бюджетных ресурсов, региональных жилищно-инвестиционных фондов, а также собственных средств граждан. Стоимость строительства жилья в Гомеле с потребительскими качествами выше типовых составляет в среднем от 230 до 350 у. е. за 1 кв. м. Уровень доходов большинства гомельчан таков, что цена 1 кв.м. более 200 у. е. оказывается «неподъемной». По этой причине в основном ведется строительство объектов с привлечением льготных кредитов, благодаря которым бремя платежей собственных средств несколько ниже. Так, например, при строительстве жилого дома с потребительскими качествами на 30 % выше типовых молодая семья кредитуется лишь на 50 % стоимости строительства. Если у участника долевого строительства имеется в наличии (в собственности), например, малосемейка 30 кв.м., то эти метры отнимаются от подлежащего кредитованию норматива (20 кв.м. на каждого члена семьи). Таким образом, квадратные метры, построен42

ные может быть 10–15 лет назад, отнимаются по цене квадратных метров нового строительства. Эта «несправедливость» была учтена в дополнении к Указу Президента Республики Беларусь № 594 от 19.10.2001 г. и Постановлении Совета Министров № 992 от 24.07.2002 г. «Об утверждении положения о порядке и условиях предоставления гражданам льготных кредитов», где предусмотрена возможность «не отнимать» имеющиеся в собственности метры и выдать полагающийся кредит в полном объеме, но при условии, что участник долевого строительства вернет государству первую часть кредита единовременно в размере оценочной стоимости его б/у квартиры. При этом определять оценочную стоимость поручено только государственным службам БРТИ. И здесь возникло противоречие в том плане, что гомельское БРТИ под оценочной стоимостью квартиры понимает ее действительную стоимость (восстановленную с учетом амортизации), умноженную на региональный коэффициент 1,35. Известно, что данный коэффициент применяется исключительно для целей налогообложения граждан, имеющих по нескольку квартир в собственности. Применение данного коэффициента для нашего случая, когда у дольщика это единственная квартира, приводит к тому, что он будет вынужден в ограниченный «Беларусбанком» срок продать данную квартиру по цене, близкой к рыночной. Нетрудно догадаться, как прореагирует рынок, когда в одном районе города в одно время (после ввода в эксплуатацию нового дома) появятся примерно одинаковые квартиры по одной стоимости 1 кв. м. Практический интерес представляет возможность дольщику, участвующему в строительстве новой квартиры, заключить договор купли-продажи его старой квартиры с рассрочкой платежа и отсрочкой ее освобождения до момента переезда во вновь построенную. Здесь на первый план выступают следующие вопросы: • сумма сделки (с учетом изменения цен через 4–6 месяцев к моменту заселения нового владельца – покупателя); • основания и гарантии передачи части средств (аванса) покупателем владельцу старой квартиры для обеспечения финансирования нового строительства; • сроки выписки и прописки участников сделки. 43

Учитывая тот факт, что строительство многоэтажных жилых домов ведется не один год, большое практическое значение имела бы методика, позволяющая проводить переоценку незавершенного строительства на 1 января текущего года. На сегодняшний день заказчик не имеет права проводить такую переоценку, так как строящийся дом не находится у него на балансе. Также перспективна была бы методика расчета действительной стоимости жилья с учетом последующих эксплуатационных расходов (чем ниже ожидаемые эксплуатационные расходы, тем выше цена 1 кв. м). Опыт строительства многоэтажных домов в Гомеле показывает, что на начальной стадии проектирования, подготовительных работ и возведения первых этажей наполняемость инвесторами составляет 20–30 %. Это объясняется медленными темпами финансирования строительства на начальном этапе и опасениями инвесторов возможностью попасть в «долгострой». Когда в здании построено 5–6 этажей (готовность 20–30 %), наполнямость составляет уже более 60 %. К концу строительства желающих принять в нем участие больше, чем квартир в доме. Напрашивается вывод: разумно было бы исходя из потребительского спроса разработать бизнесплан и с привлечением заинтересованного банка начинать строительство жилого дома, а на стадии готовности 30–40 % (каркас здания) реализовывать в нем квартиры. Преимущества такого подхода следующие: • инвесторы видят реальный товар, а не цветные картинки (планировки); • с большой точностью уже известна складывающаяся стоимость строительства; • реальны сроки приобретения и заселения в данную квартиру (как правило, менее года).

44

Н.-В. В. Латушкина

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ ЕГО РАЗВИТИЯ В БЕЛАРУСИ

Жилищная проблема – одна из самых насущных проблем перехода Беларуси к рыночной экономике. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. В каком-то смысле переход к рынку жилой недвижимости было бы правильным назвать узловым пунктом социальноэкономических реформ, во всяком случае в среднесрочной перспективе. Именно в сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе – бесплатное жилье и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой – рыночная цена коммунальных услуг, жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной – жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере, в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой – рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом – одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей

45

силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а часто и транснациональные масштабы. Таким образом, переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья. Рынок жилья (жилой недвижимости) – это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Другие две особенности рынка – техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жилье нельзя производить и продавать, как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры. Жилье, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней», «500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора в программах перехода к рынку и в Беларуси. Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты именно «эмиссионное» строительство стало мощным фактором финансовой дестабилизации. Основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жилье. Она введена нормативными актами о собственности и приватизации жилищного фонда. С введением передачи жилья в собственность граждан по чекам «Жилье» приватизация стала массовой. В целях формирования рынка жилья в Белоруссии сейчас на первое место выходит преобразование системы законодательных и правовых норм. Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представление о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жилье для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду. 46

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ХАРАКТЕРИСТИКИ Недвижимое имущество, особенно жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Само понятие «недвижимость» в современной Беларуси, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получить прибыль. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость, и в первую очередь на жилую недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Рынок жилой недвижимости можно рассматривать как сферу взаимодействия рынков труда и инвестиций. Любой объект недвижимости, включая жилую недвижимость, в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств (см. схему 1). Физические (технические) характеристики недвижимости включают: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. 47

Недвижимое имущество

Физический объект

Объект экономических отношений

• • • •

• товар • капитал в вещной форме • полезность • доходность • издержки содержания • ликвидность • финансовый актив • стоимость • цена • налогообложение • инвестирование • спрос и предложения

• • • • • •

местоположение площадь и границы объем размер (высота, длина, ширина) форма ландшафт залежи ископаемых тип почвы физические характеристики внешняя среда

Объект правовых отношений

• право собственности • вещные права: – право пожизненного наследуемого владения – право постоянного пользования – право хозяйственного ведения – право оперативного управления – траст – право залога, аренды, застройки – сервитуры – право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем – специальное право на участие в управлении предприятием

Объект общих социальных отношений (земля) • основа свободы и независимости людей • престижность владения • основа гордости и славы • многофункциональное назначение • условие формирования среднего слоя общества

• место обитания людей всех поколений • условие жизни людей • невосполнимый природный ресурс • источник благ • пространственный базис размещения других объектов • защищается на благо всех людей

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

48

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Вовлечение недвижимого имущества или прав пользования им в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей, жилой и другими видами недвижимости. Недвижимое имущество занимает центральное место при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Потребность в жилье – одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение – основное условие их благосостояния. Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. 49

Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. В настоящее время рынок жилой недвижимости в Беларуси занимает значительный объем на рынке недвижимости. Рынок жилой недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Например, инвестиционная – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимость капитала; установление равновесных цен; перераспределение ресурсов по сферам предпринимательства и формирование эффективной структуры экономики; реализации стоимости и потребительной стоимости жилой недвижимости; получение прибыли на вложенный капитал; очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных; уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации. Рынок жилья выступает также в качестве совокупного посредника и места встречи, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, обладает стимулирующей функцией в использовании достижений научнотехнического прогресса. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Рынок жилой недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Потенциально масштабы этого рынка огромны. Специфические особенности жилой недвижимости как товара, к которым можно отнести длительный срок службы, 50

привязку к конкретному местоположению, длительный срок производства нового товара, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения, являются причиной деления рынка на отдельные сегменты. В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между продавцами и покупателями, рынок жилой недвижимости делится: • на рынок купли-продажи; • на рынок аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения. Рынок жилой недвижимости включает жилые многоквартирные дома с участками, жилые индивидуальные дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания, квартиры. На рынке недвижимости жилье делится на городское и загородное. В свою очередь городское жилье делится на приватизированное, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц. Как любой другой, рынок жилья делится на сегменты. Для рынка жилья в Беларуси свойственно следующее сегментирование. При сегментировании по местоположению дома выделяют отдельные районы в городе и пригороде, города, населенные пункты, регионы. Сегментирование по типу и качеству домов затрагивает конструктивные решения жилых домов. Различают объемноблочное домостроение (крупнопанельные, блочные дома), а также кирпичные дома и дома из монолитного бетона. Дома массовой застройки – 5, 9, 12, 16-этажные, в основном панельные; современные кирпичные и элитные. Данное сегментирование по типу квартир основано на планировочном решении жилых домов. Планировочное решение зависит как от года строительства, так и от качественных характеристик жилья (общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие/отсутствие балконов/лоджий и т. д.). Условно в практике Республики Беларусь выделяют следую51

щие типы квартир: «сталинки», «хрущевки», типовые или стандартные, улучшенной планировки, элитные, новые. Сегментирование по количеству комнат в квартире ведется по одно-, двух-, трех-, четырехкомнатным квартирам, в отдельный сегмент выделяют пятикомнатные квартиры и более. Элитным жильем называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 10–15 лет назад). Расположены такие дома обычно в центре или в экологически чистом районе, прилегающем к центру, или даже в отдаленном районе, но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае – охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемой парковки на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае – это подземный гараж). Важный признак элитности жилья – отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Дома, отвечающие большинству вышеперечисленных требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть на одном или двух уровнях. Этажность зданий различна – 5, 9, 10, 12 этажей. При этом можно отметить характерную особенность: с удалением от центра этажность возрастает. Также различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, службы быта, бассейн, сауна, зимний сад. Общая площадь квартиры – 120–150 кв. м и больше, при входе – холл 20 кв. м, два санузла, кухня-столовая 15 кв. м, гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях. Затрагивая данные виды сегментирования, выделяют ряд коэффициентов и показателей, используемых при исследовании. К ним относятся доля сегмента рынка (по количеству комнат) в общем объеме предложения; коэффициент отношения объемов предложения по сегментам (по периодам); доля сегмента рынка (по количеству комнат) в общем объеме спро52

са; коэффициент отношения объемов спроса по сегментам (по периодам). В качестве обзорных показателей выделены диапазон цен предлагаемых квартир и диапазон цен спроса. Основная цель данной группы показателей – показать диапазон перекрываемости цен спроса и предложения, а также тенденции совмещения диапазонов как результат компромисса интересов покупателей и продавцов. В идеале диапазоны должны полностью перекрываться. В реальной жизни диапазон цен спроса смещен вниз по отношению к диапазону цен предлагаемых квартир, а верхняя граница последнего выше верхней границы диапазона цен спроса. Белорусское общество оценщиков (БОО) для анализа рынка жилой недвижимости использует так называемый индекс БОО. Квартирный индекс БОО представляет собой цену 1 кв. м. общей площади квартир в USD по всему объему предложения. При анализе используется показатель структуры рынка, который представляет собой отношение общего числа выставленных на продажу квартир к общему числу заявок на покупку. Можно ли сказать, что рынок недвижимости эффективен? Из сопоставления характеристик рынка недвижимости с признаками эффективного рынка можно сделать вывод, что рынок недвижимости, включая рынок жилой недвижимости по своей природе неэффективный, а на его функционирование влияет множество факторов: международная ситуация, внутренняя ситуация в стране, ситуация на внешнем рынке и др. Международная ситуация может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости. Например, изменение процентных ставок на кредит на международных финансовых рынках приводит к изменению цен на внутренних рынках; последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки, односторонние действия ведущих политических и военных блоков, дестабилизирующих распределение международных финансовых потоков. Рынки недвижимости остро реагируют на колебание экономических показателей (безработица, уровень производства, демографическая и социальная ситуация и т. д.). Изменение мировых рынков недвижимости ведет к изменению ситуации на внутреннем рынке. Конечно, рынок недвижимости как рынок долгосрочных инвестиций не будет 53

проявлять мгновенной реакции на события, как, например, рынок акций, однако с учетом высокой эластичности недвижимости по предложению важно уметь прогнозировать ситуацию в ближайшем будущем. Внутренняя ситуация в стране непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок жилой недвижимости. Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике. Законодательство, стимулирующее привлечение ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынков недвижимости. Ситуация на местном рынке еще в большей степени влияет на развитие локального рынка жилой недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, инфраструктура, стиль жизни и привычки населения, действия местной администрации, экономическое развитие данного региона, города, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора. Участниками субъектно-объектных отношений в сфере жилой недвижимости являются Республика Беларусь, субъекты Республики Беларусь, административные образования, юридические и физические лица Беларуси и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Государственные органы и организации на рынке жилой недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе: • законодательное установление правил и ограничений; • учет и регистрация прав на жилую недвижимость и сделок с нею; • контроль за использованием жилой недвижимости; • стимулирование приватизации объектов жилой недвижимости (например, квартир); • инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др. 54

Функции государства, субъектов Республики Беларусь и территориальных административных органов дифференцируются. В регионах полномочия по управлению рынком жилой недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и исполнительной власти: Бюро технической инвентаризации, учреждения Министерства юстиции Республики Беларусь, органы по управлению государственным имуществом. Жилищные органы и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим профилем функциональные обязанности. В результате неэффективности для успешной работы рынок жилой недвижимости требует участия специалистов в различных областях, быстро и профессионально обеспечивающих эффективность решения процедурных и технических вопросов на всех стадиях жизненного цикла недвижимости. Таким образом, рынок труда в сфере жилой недвижимости также занимает важную нишу. Сфера рынка жилья дает работу самым разным специалистам: инженерам, юристам, финансистам и экономистам, архитекторам, дизайнерам, строителям и другим. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК СФЕРА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ РЫНКОВ ТРУДА И ИНВЕСТИЦИЙ С развитием рынка жилья стремительно формируется определенный рынок труда из числа различных специалистов. В соответствии с классификацией Международной федерации специалистов в области недвижимости различают две группы специалистов: • профессионалы, непосредственно решающие проблемы жилой собственности на всех стадиях ее жизненного цикла: специалисты в области консалтинга, оценки, финансирования, девелопмента или застройщики, менеджмента, брокерских услуг; • профессионалы, работающие в индустрии жилой недвижимости: архитекторы и проектировщики, бухгалтеры и аудиторы, строители, специалисты в области профессионального образования, юристы и страховщики, специалисты средств массовой информации. 55

Несмотря на то что подобная классификация является достаточно условной, в то же время она ясно определяет круг специалистов, без которых функционирование современного рынка жилой недвижимости не представляется возможным. Следует отметить, что особенность современных рынков недвижимости – узкая специализация его участников, это является основной предпосылкой оказания профессиональных услуг высокого качества. К числу профессиональных участников рынка жилой недвижимости относятся риэлторы, девелопер, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке жилой недвижимости, осуществляя различные сделки с жильем и правами на него. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Девелопмент (development) означает развитие недвижимости – проведение над недвижимым имуществом строительных, инженерных и иных операций, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Девелопер организует создание объекта жилой недвижимости – нового или реконструируемого – таким образом, чтобы получить прибыль от реализации проекта. Девелопер может выполнять функции застройщика или соединять функции инвестора и застройщика. Совершение сделок с объектами жилой недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого имущества. Создаваемые риэлтерские фирмы и фирмы по девелопменту требуют высококвалифицированных специалистов в области рынка. В связи с этим особое значение в сфере рынка труда приобретает подготовка кадров для работы на рынке жилой недвижимости. Это требует открытия новых специальностей в учебных заведениях, переподготовки существующих кадров и повышения их квалификации. 56

В связи с большим объемом рынка жилой недвижимости в Беларуси развивается строительная индустрия и наряду с рынком жилой недвижимости и рынком инвестиций растет рынок труда, напрямую связанный с рынком жилой недвижимости. В становлении цивилизованного рынка жилой недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения. Например, в России – Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны; в Беларуси – Белорусское общество оценщиков (БОО). Объединения (ассоциации) риэлторов создаются в целях формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы: а) продавцы – собственники объектов жилой недвижимости (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица); б) покупатели – инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование; в) обслуживающие – инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами. Активные участники рынка недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции. Субъектами инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства Республики Беларусь, территориальные органы исполнительной власти, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества. 57

Рынок жилой недвижимости также можно рассматривать как сферу инвестиций. Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, включая жилье, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление строительной отрасли и оживление рынка жилой недвижимости, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа от дальнейшего инвестирования проекта заказчик обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре. Рынок жилой недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. Важнейшим элементом и условием существования любого рынка, в том числе и жилой недвижимости, является информационная инфраструктура, которая должна содержать следующие достоверные сведения: • о существующих нормах и правилах работы на рынке жилой недвижимости и их ожидаемых изменениях; • о структуре спроса и предложений по различным объектам; • об уровне и динамике цен на объекты жилой недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка. Основными источниками формирования информационной базы данных служат: • республиканские законы и нормативные акты, постановления Республики Беларусь и органов власти субъектов Республики Беларусь; • заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог жилой недвижимости; • рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; • специальные исследования, опросы. 58

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования, и региональные корпоративные базы данных. Поскольку жилая недвижимость включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. В отличие от других видов, рынок жилой недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем: • локализацию рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; • открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с жилой недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер; • владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: а) единовременные сравнительно крупные инвестиции; б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); в) налог на недвижимое имущество; г) государственная пошлина и другие сборы на сделки; • спрос определяется не только потребительскими качествами самих объектов жилой недвижимости, но и их местоположением; • низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля – вечна; • товары – объекты жилой недвижимости – могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях; • сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными актами; • товары рынка жилой недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности; 59

• относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем; • большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам. На рынке недвижимости действуют различные группы инвесторов. По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные. Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство Республики Беларусь распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию, строительство жилья. Любой инвестор имеет право: • самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций; • привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций; • передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам; • контролировать целевое назначение инвестиций; • владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Деятельность инвесторов в Беларуси регулируется Инвестиционным кодексом Республики Беларусь. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов; не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом. Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях признания инвестора банкротом; стихийных бедствий, катастроф; введения чрезвычайного положения; если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства. Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории Республики Беларусь: 60

• путем долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства Республики Беларусь (совместные предприятия); • создания новых фирм, предприятий, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц (иностранные предприятия); • предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав и др. Инвестиции в жилую недвижимость являются на сегодняшний день одной из интереснейших частей рынка инвестиций. Как объект предпринимательской деятельности недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение иных удовольствий из владения престижной собственностью. По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, анализирующих финансовую ситуацию в России и Беларуси, купля-продажа жилой недвижимости занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы на 60–100 %. То, что вложенные в недвижимость деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной экономической конъюнктуре, – общепризнанный факт. Рентабельность от сдачи квартир в аренду невелика. Этот вид деятельности привлекателен только для инвесторов, вынашивающих долгосрочные планы. В период роста цен на недвижимость любые вложения в недвижимость, безусловно, выгодны. Ведь с каждым годом квартира стоит все дороже. Важно вовремя остановиться: когда цены пойдут вниз, вы будете уже не зарабатывать, а терять деньги. Поэтому, если есть предпосылки к спаду на рынке, квартиру лучше продать и получить прибыль. А когда станет ясно, что падение достигло критической отметки, вкладываться в жилье вновь в ожидании очередного роста цен. 61

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО КАК ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПРИОРИТЕТ На взгляд многих экспертов, для дальнейшего успешного развития рынка жилой недвижимости можно выделить жилищное строительство и инвестиции в него как государственный приоритет. Для планового ведения экономики принципиально важным является понятие приоритета. Более того, можно утверждать: если выбор приоритетов играет большую роль в управлении экономикой, то именно их удельный вес определяет масштабы планового начала в последнем. Однако нельзя считать, что приоритетность, а значит, и плановость присущи только социалистической экономике. Велико их значение в Японии. Приоритеты развития иногда декларируются даже в таких либеральных странах, как США («новый курс» Ф. Д. Рузвельта, послевоенная конверсия). Введение приоритетности в периоды реформ иногда воспринимается как отступление от них, особенно в тех случаях, когда целью является переход от плановой экономики к рыночной, или точнее, от централизованно управляемой модели к либеральной экономике свободного предпринимательства (в экономиках изначально либеральных определение и соблюдение приоритетов вызывает значительно меньшие протесты и воспринимается как необходимость, обусловленная особыми обстоятельствами). Выбор верного приоритета – чрезвычайно сложная задача. Прежде всего это объясняется тем, что экономический выбор производится вне экономики. Любая плановость плоха, потому что она не может дать оптимального решения. Поскольку экономическая наука не является и никогда не будет точной наукой, понятие оптимальности обставляется очень многими «если», каждое из которых связано с прогнозом поведения субъектов хозяйствования, профсоюзов и населения. Поэтому в данном случае оптимальность означает скорее более или менее обоснованный прогноз, поддержанный авторитетом той или иной экономической школы. На окончательный выбор приоритетов огромное, если не решающее, влияние оказывает столкновение интересов кругов, которые борются за получение государственной поддержки, обязательно сопутствующей осуществлению приоритетной политики. Так, например, выбор МВФ, МБРР и други62

ми международными организациями в качестве основного приоритета развития российской экономики топливноэнергетического комплекса, безусловно, объясняется большими объемами задолженности России и тем, что нефть остается ее главным экспортным потенциалом. В стабилизированной экономике, имеющей устойчивые тенденции роста, государственные шаги по приоритетному развитию отдельно взятых секторов или даже производств довольно обоснованно подвергаются резкой критике в экономической литературе. Однако в условиях нестабильного развития требуются неклассические способы решения возникших проблем. Представляется, что в период проведения глубоких реформ, всегда сопровождающийся кризисными явлениями, необходимо осуществлять приоритетную экономическую политику. В этом случае избранный в качестве приоритетного комплекс будет играть роль экономического «локомотива», который потянет за собой много «вагонов», т. е. других отраслей. Крайне опасно в переходном состоянии выбирать несколько приоритетов, поскольку, во-первых, льготный режим охватит тогда слишком много неэффективных производств и, во-вторых, в условиях относительной бедности экономики из-за невозможности концентрации значительных ресурсов теряется динамика экономического развития (скорость «локомотива»). Исходя из изложенных выше соображений, можно сказать, что Беларусь нуждается в расширении программ жилищного строительства и их государственной приоритетности. Это в значительной степени может повлиять на улучшение экономической ситуации в стране, что произойдет только путем решения вполне понятных практических проблем, осознанных всеми, затрагивающих жизненные интересы большинства жителей страны. Нужно побудить как можно больше людей к простым, абсолютно понятным и совершенно конкретным делам. Так что же найдет отклик и готовность к совместной работе у каждого белоруса? Все, что связано со строительством усадьбы, коттеджа, квартиры. Одним словом – дома. Ибо крыша над головой – это самое главное в жизни каждого человека. Дом – это не просто объект собственности, «недвижимость». Дом – это символ нормального человеческого бытия, и представление о собственном домашнем очаге за63

трагивает глубинные основы личности человека. Поэтому сегодня для Беларуси именно жилищное строительство должно стать государственным приоритетом. Каждый шаг по приоритетному направлению должен приводить хотя бы к микроскопическому по реальному и признанному населением повышению уровня жизни. Часто приходится сталкиваться с утверждением, что с этой точки зрения важнейшим является приоритет сельского хозяйства. Особое внимание к земельной реформе и повышению товарности сельскохозяйственного производства не обязательно должно выражаться в льготном режиме кредитования или прямом инвестировании. Долгие годы такой государственной поддержки по отношению к сельскому хозяйству показали ее несостоятельность. Напротив, жилищное строительство эффективно реализует поставленную цель немедленного повышения уровня жизни населения. Нельзя забывать и о том, что улучшение жилищной обеспеченности расширит число сторонников реформ. Реформы не будут способствовать развитию экономики, если не создадут стимулы для повышения нормы сбережений населения. Отсутствие достаточного внутреннего накопления в стране никогда не компенсировалось и не может компенсироваться иностранными инвестициями. Почти полное исчезновение внутреннего накопления в стране в 1992 г. – тревожнейшее явление в ходе проведения реформ. Повышение величины внутренних частных накоплений – стимул развития и реконструкции производства и хозяйства страны в целом. Поэтому необходимо изыскать искусственные способы стимулирования внутреннего накопления. Основной его источник – сбережения населения, а они могут возникать только для того, чтобы обеспечить старость, купить жилье, производить выплаты в медицинские фонды и др. Самым привлекательным для населения являются сбережения для улучшения жилищных условий. Таким образом, льготный режим для сбережений на покупку жилья при его правильном установлении не только может не быть дополнительным источником инфляции, но и, наоборот, послужить антиинфляционной мерой. В случае успешного проведения структурной перестройки экономики России многие предприятия должны быть закры64

ты или подвергнуты реорганизации с сокращением численности занятых. В то же время, поскольку процесс открытия новых эффективных производств всегда отстает от предложения рабочей силы, что связано с нехваткой инвестиций, то необходимость обеспечения занятости скоро станет острейшей. Жилищное строительство ценно для нашей страны в настоящее время и своей высокой трудоемкостью, так как сможет поглотить большое количество безработных. В этой связи большое внимание следует уделить развитию строительства как отрасли, которая требует значительного количества работников невысокой квалификации. Широкое строительство дорог при всей привлекательности такого решения не было бы самым эффективным способом обеспечения занятости в Беларуси из-за их чрезвычайно высокой стоимости, удаленности от мест проживания, криминогенной опасности и невозможности полноценного финансирования в условиях дефицита бюджета. Строительство жилья менее обременительно для бюджета, более престижно, потребность в нем велика практически во всех регионах страны. В Беларуси нет достоверных исследований о мультипликационном эффекте средств, вложенных в жилищное строительство. Однако проведенные в других странах расчеты свидетельствуют о том, что этот эффект значителен. Увеличение жилищного строительства влечет за собой рост отраслей строительной индустрии, деревообработки, производства цемента, стеклопромышленности, производства металлоконструкций и многих других. Новое жилье требует обновления мебели, электробытовой техники, и почти всех товаров длительного пользования. По мнению многих экономистов, жилищное строительство является стимулом развития самого широкого спектра отраслей экономики в сравнении с другими приоритетами. Недаром увеличение заказов на строительство жилья – главный показатель выхода экономики из кризиса, а их уменьшение – первый признак депрессии. Возрождение экономики Беларуси должно начинаться с жилищного строительства – с отрасли, имеющей сравнительно небольшое количество жизненно важных для нее межотраслевых связей. Выбор жилищного строительства в качестве государственного приоритета на время проведения реформы сам по себе еще недостаточен. Важнейшую роль должны сыграть ме65

ханизмы, которые будут использоваться для реализации этого выбора. Режим приоритетности необходимо построить таким образом, чтобы он способствовал проведению реформы, а не тормозил ее. Каковы же источники финансирования жилищного строительства? Наиболее привычным для населения является его финансирование посредством государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ). Такой способ обладает рядом широко известных недостатков. Его можно рассматривать только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения. В тоже время ЦКВ могут служить средством сохранения строительных организаций и налаживания самого процесса жилищного строительства, пока в полной мере не оказались задействованы другие источники финансирования. В любом случае объем ЦКВ должен быть предельно ограничен, поскольку, во-первых, такие инвестиции усиливают инфляцию, во-вторых, затрудняют преобразование форм собственности и, в-третьих, поощряют государственный патернализм. В ближайшее время серьезным источником финансирования могут стать средства государственных предприятий и частных фирм, если построенное жилье будет продаваться работникам этих предприятий или идти в свободную продажу. Необходимо разработать ряд мер, которые могли бы облегчить запуск и развитие этого процесса. Например, льготное налогообложение части прибыли, идущей на инвестирование в жилищное строительство, стимулирование процедуры приобретения в городах участков под жилищную застройку. Однако основным источником финансирования жилищного строительства должны быть банковские кредиты населению. Поэтому Президентом Республики Беларусь был издан указ «О жилищных кредитах», в соответствии с которым юридические лица и граждане республики получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе. При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов: 66

а) краткосрочный или долгосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит); б) долгосрочный кредит, предоставляемый для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья). Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство жилья. Обеспечением кредита являются залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественные права на недвижимое имущество, другое имущество, а также поручители. Подтверждением возвратности служит предоставление заемщиком документов о его платежеспособности. Предметом залога могут быть: а) готовое жилье или незавершенное строительство; б) другие виды имущества и имущественных прав. Создание рынка жилья с самого начала не может ориентироваться на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможно только для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный урон. В то же время именно она может считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активности указанных слоев населения – чрезвычайно важная задача, решение которой во многом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населения в процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного строительства. Задачи приоритетного развития жилищного строительства не могут решаться в отрыве от проблем перераспределения и эксплуатации существующего жилищного фонда. За исклю67

чением небольшой части муниципального жилья для социально незащищенных слоев населения весь остальной жилищный фонд должен быть частным и принадлежать либо жильцам, либо домовладельцам. При этом следует использовать систему социальных дотаций для малообеспеченных групп населения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этапов решения данной задачи, согласовать их между собой. Так, низкая квартирная плата и отсутствие детально разработанного законодательства затрудняют переход к эффективным способам эксплуатации многоквартирных домов. Приемлемым механизмом перехода к рыночной системе аренды жилья может стать следующий. Заранее на определенный период (например, год) устанавливается та доля семейных доходов, которая признается государством общественно нормальной для затрат на аренду жилья (например, 1 % от совокупного семейного дохода). Фиксируются также расходы на содержание жилья (возможно, с учетом интересов домовладельца). Недостающая разница выплачивается семье в виде прямых дотаций или своего рода ваучеров, которые учитываются банком по предъявлении их домовладельцем или его агентом. По истечении установленного периода доля затрат на аренду жилья пересматривается (до 2–5 %), таким образом, повышение платы за аренду происходит постепенно, не вызывая негативных социальных последствий. Как ни парадоксально, отсутствие дотаций на аренду жилья отрицательно влияет на бюджет городского хозяйства, поскольку заставляет его нести практически все расходы по эксплуатации жилья. Не подлежит сомнению, что описанная смешанная система финансирования повысит эффективность использования средств (в том числе бюджетных), если будет проведена реорганизация соответствующих эксплуатационных контор. В противном случае затягивание реформы в области аренды жилья может привести к форсированному износу существующего жилищного фонда и деградации городов. Таким образом, на ближайший период реформ целесообразно выделить жилищное строительство в качестве приоритетного направления развития экономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач и конкретной ситуации в стране и ее регионах, разработать пакет документов, позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета. 68

ОЦЕНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Самым важным и актуальным для проведения всех видов деятельности с жилой недвижимостью на сегодняшний день является оценка объекта недвижимости, т. е. определение стоимости объекта. Определение стоимости всех видов недвижимости, включая жилую, – сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Основой являются данные, полученные в результате анализа социально-экономической ситуации в регионе, местоположения и рынка недвижимости, а также характеристики объекта оценки. Процесс оценки недвижимости представляет собой комплекс систематизированных операций, основная цель которых – получить ответ на вопрос о том, сколько стоит объект жилой недвижимости. Оценка объектов недвижимости производится в целях продажи или покупки объекта недвижимости; при исчислении налога на недвижимость; разделе собственности; определении размера компенсации при изъятии или отчуждении объекта недвижимости; страховании недвижимости; определении размера ипотечного кредита; при внесении недвижимости в качестве неденежного вклада в уставный фонд организаций; оценке недвижимости как части основных фондов предприятий в случае их слияния, раздела или банкротства; приватизации объектов государственной собственности; при приведении в исполнение решений суда, а также в ряде других случаев. На сегодняшний день законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, у нас практически не существует. Есть отдельные методические указания и постановления, регламентирующие, например, порядок оценки государственной собственности. Но в этих документах регламентируется в основном оценка зданий и сооружений без их привязки к земле, на которой они находятся. Да и оценка стоимости производится по так называемой оценочной стоимости. Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод капитализации доходов, затратный метод и метод сравнения продаж. 69

Метод капитализации доходов – метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного вида использования недвижимости, который будет приносить владельцу максимальный доход в будущем. Оценщик устанавливает рыночную стоимость исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Оценка недвижимости по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Рыночные ставки, или коэффициент капитализации, рассчитываются на момент продажи доходной недвижимости исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены. Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции; для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, – норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков – от их деятельности. В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры. Однако в основном этот способ применяется для оценки стоимости нетиповых квартир и квартир, требующих ремонта. Ведь жилая недвижимость в Беларуси приобретается покупателями для проживания, а не для получения дохода. Метод сравнения продаж – это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к 70

рынку жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками г. Минска и республики. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки. Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ)», основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БРТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее проведения не требуется рыночная информация. При массовой оценке рыночной стоимости квартир нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры оценивается на фиксированную дату, обусловливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости. На активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на метод сравнения продаж или на метод капитализации дохода. При этом затратный метод как бы отступает на второй план. Однако в подавляющем большинстве случаев полученная затратным методом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов. В Беларуси нет закона о проведении оценочной деятельности, нет и лицензирования на этот вид деятельности. Оценку объектов недвижимости (в том числе жилья) проводят те 71

организации, в уставе которых зафиксировано, что они могут осуществлять данный вид деятельности. С точки зрения республиканского законодательства, записи в уставе вполне достаточно для того, чтобы любое предприятие могло заниматься оценкой объектов недвижимости. Исключение составляют лишь операции по оценке неденежных вкладов, вносимых в уставные фонды предприятий. Сегодня в Республике Беларусь лицензируются три вида оценочной деятельности: оценка и экспертиза достоверности оценки неденежных вкладов в уставный фонд; оценка автотранспорта и оценка интеллектуальной собственности. Для выполнения других видов оценки лицензии не требуется. При этом лицензия выдается разными ведомствами на разные виды оценки. Оценщики, имеющие квалификационные аттестаты Минэкономики Республики Беларусь, получили право на проведение экспертизы неденежных вкладов в уставный фонд. Полномочиями на оценку в полной мере наделены специалисты по оценке и экспертизе Республиканского центра учета недвижимости (далее – РЦУН). РЦУН производит экспертизу оценки государственной собственности, экспертиза достоверности оценки жилья здесь пока не проводится. РЦУН и подведомственное ему БРТИ входят в структуру Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь. У БРТИ в свою очередь существует масса филиалов по всей Беларуси. Как правило, оценщику приходится определять следующие виды стоимости объектов: действительную (остаточную), восстановительную, оценочную и рыночную. Понятие «рыночная стоимость» (цена) в Беларуси до сих пор официально не признано. Однако есть понятие остаточной, восстановительной, оценочной стоимости. Из методов оценки объектов недвижимости в Беларуси официально признан только один – балансовый (он же затратный). Этот метод основан на проведении расчета затрат на восстановление объекта недвижимости в действующих ценах. В данный момент применение исключительно балансового метода оценки недвижимости уже не отвечает необходимым требованиям и часто вступает в противоречие с законами рыночной экономики. На рынке нежилой недвижимости в основном применяется метод сравнения продаж. 72

Рыночная стоимость объекта – это та стоимость, по которой реально можно купить или продать объект недвижимости на рынке. Рыночная стоимость может во много раз превышать остаточную стоимость здания, если аналогичные объекты ценятся и пользуются спросом на рынке. Как правило, объекты недвижимости покупают и продают по рыночным ценам. По этой же причине при оценке жилья остаточная стоимость квартиры не ставится во главу угла. Главный критерий – рыночная стоимость. Но в законодательстве Республики Беларусь такое понятие, как «рыночная стоимость объекта недвижимости», отсутствует. При оценке рыночной стоимости объектов риэлтеры применяют методологию Международных стандартов оценки (далее – МСО). Специалисты по оценке недвижимости считают, что за неимением специального республиканского закона, руководствуясь МСО, не нарушают законы нашего государства. Оценочная стоимость – это стоимость здания или сооружения с учетом экономического (нормативного) износа и с учетом коэффициентов рыночного фактора. Фактический износ оценщик может учитывать, если здание прослужило больше половины своего срока. Если здание не содержалось в надлежащем состоянии, если не проводилось ни текущих, ни капитальных ремонтов, а срок службы здания составляет 100–150 лет, по существующим методикам произвести оценку невозможно. В целом ряде случаев оптимальное использование недвижимости не соответствует функциональному ее назначению. Коэффициенты рыночного фактора установлены по отдельным населенным пунктам. В основном это Минск и крупные областные центры. Однако если обратиться к практике сделок купли-продажи недвижимости, можно увидеть, что внутри зон, где установлены коэффициенты рыночного фактора, стоимость недвижимости не однородна. По информации БОО, исследования, проведенные практикующими оценщиками, показали, что даже по Минску внутри зон изменение стоимости может составлять от 20 до 40 %. На расстоянии же 20–30 км от Минска такие изменения еще более существенны. Практикующие оценщики и риэлтеры хорошо знают, что рыночная стоимость жилой недвижимости даже в областных городах республики значительно ниже, чем в Минске. В то же время существуют города районного значения, 73

стоимость жилой недвижимости в которых такая же, как в Минске. Например, четырехкомнатная квартира в Новополоцке стоит 13–15 тыс. долл. В Минске аналогичная квартира в зависимости от района может стоить от 22 до 60 тыс. долл., а иногда и дороже. В то же время в Мяделе двухкомнатная квартира стоит 17–19 тыс. долл. Это связано прежде всего с местоположением недвижимости, а местоположение неразрывно связано с земельным участком. К такому же результату пришло и Национальное кадастровое агентство, когда проанализировало цены на недвижимость в Минске. На сегодняшний день в Беларуси проводится также экспертиза достоверности оценки объектов недвижимости – это проверка правильности произведенных работ по оценке недвижимости. Не так давно такого понятия, как экспертиза достоверности оценки объектов недвижимости, у нас просто не существовало. Но в последнее время экспертиза оценки недвижимости стала особенно необходимой при совершении сделок по купле-продаже объектов недвижимости, для правильного исчисления налога на недвижимость, взимаемого с субъектов хозяйствования, при получении банковского кредита под залог недвижимого имущества, сумма которого зависит от стоимости объекта, а также для привлечения инвестиций. Однако в законодательстве Республики Беларусь такое понятие, как экспертиза достоверности оценки недвижимости, пока отсутствует. Право на проведение экспертизы достоверности оценки недвижимости нормативно-правовыми актами не оговорено. В настоящее время в Беларуси пока не создан орган, осуществляющий контроль за деятельностью организаций, которые занимаются оценкой недвижимости. Подведомственное РЦУН Бюро регистрации технической инвентаризации занимается только оценкой недвижимости. В риэлтерской практике случаи проведения экспертизы достоверности оценки недвижимости встречаются не так уж и часто. При оценке стоимости прав собственности на жилую недвижимость следует в первую очередь выявить и проанализировать все факторы текущей рыночной ситуации, которые могут влиять на величину стоимости. К подобным факторам следует отнести социально-экономические характеристики 74

среды нахождения объекта оценки. Кроме того, на стоимость жилья существенное влияние оказывают характеристики его местоположения и ситуация на местном рынке жилой недвижимости. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МИНСКА В настоящее время в Республике Беларусь существуют два основных рынка жилой недвижимости: первичный рынок и вторичный рынок жилья. Названные рынки в определенной степени противостоят друг другу, но в то же время как бы взаимно дополняют друг друга. Такое противоречие обусловлено тем, что, выполняя общую функцию по торговле и обращению жилой недвижимости, они используют специфические методы отбора и реализации. Первичный рынок, как правило, охватывает лишь новую недвижимость, вторичный рынок – старую. В Беларуси преобладает вторичный рынок, хотя в последние 3–4 года после начала строительства коммерческой жилой площади первичный рынок стал набирать обороты. Рассмотрим рынок жилой недвижимости г. Минска, как наиболее развитый среди регионов Беларуси, и его развитие в период с весны 1999 по весну 2003 г. Анализ рынка квартир проводится, как правило, по сегментам рынка. Оценщиками г. Минска при анализе рынка столичного жилья применяются различные системы индексов, которые позволяют яснее и нагляднее представить картину развития событий и тенденции рынка жилой недвижимости. Одни используют для анализа: ценовые (стоимостные) индексы, где ИНЦ – индекс номинальных цен; индекс рыночной активности, где ИРА – индекс отношения объема спроса и предложения на рынке; сводные индексы рынка недвижимости – индексы денежного оборота на рынке, где ИДО – произведение индекса номинальных цен на индекс рыночной активности. Другие пользуются наиболее распространенной сейчас системой индексов БОО: квартирный индекс БОО; показатель структуры рынка; показатели качества спроса и предложения, индекс цены 1 кв. м по спросу. Но и те и другие 75

проводят также анализ цен по районам г. Минска; анализ цен по размеру квартиры, анализ средней цены 1 кв. м по типу планировки, анализ средней цены 1 кв. м по материалу стен. По данным исследований БОО в период с весны 1999 по весну 2003 г. наблюдалась следующая ситуация на рынке минских квартир.

Рис. 1. Динамика спроса и предложения на рынке жилья г. Минска

На рис. 1 видно, что рынок жилья в г. Минске развивался в период с весны 1999 по весну 2003 г. (т. е. в течение 4 лет) не в одном направлении. На рынке минских квартир наблюдались как вялотекущие процессы развития в одну сторону, так и скачкообразные изменения. В апреле 1999 г. рынок минских квартир, как пишет в своем квартальном аналитическом обзоре Н. Ю. Трифонов, начинает оправляться после двухлетнего падения цен. В течение весны 1999 г. рынок начинает стабилизироваться и 76

проявляется небольшая тенденция роста показателя структуры рынка, хотя предложение относительно всего рассматриваемого периода невелико, да и платежеспособный спрос невысок. В таких условиях рынок не может нормально функционировать. Осенью 1999 г. наблюдается рост спроса и падение предложения квартир. Показатель структуры рынка плавно продолжает расти вплоть до весны 2000 г., в то время как до зимы 2000 г. спрос и предложение падают, что характеризуется ожиданием покупателей и продавцов оптимальных цен на жилую недвижимость. На рынке растет предложение элитных квартир, сокращается число малогабаритных: происходит смещение конъюнктуры рынка в сторону более качественного жилья. Рынок насыщен новым жильем, представленным в основном квартирами нового поколения (с большими кухнями и большими габаритами квартиры). Весной 2000 г. наблюдается пик роста предложения квартир и небольшой рост спроса. Далее вплоть до конца 2000 г. показатель структуры рынка падает. С начала 2001 г. отмечаются вялотекущие процессы расширения рынка с незначительными скачкообразными повышениями цен, что является типичной картиной метастабильного состояния рынка. По мнению Н.Ю. Трифонова, выходом из него может быть налаживание нормальной системы инвестирования строительства и приобретения жилья за счет таких финансовых инструментов, как ипотека. Но для начала реализации программы по использованию ипотеки уровень доходов населения должен быть увеличен в 2–3 раза. Начиная со второй половины 2001 г., рынок минских квартир имел стабильную тенденцию к росту. Причем рост цен происходил ступенчато: вслед за относительно стабильным периодом колебания в узком диапазоне происходит скачок цен к новому ценовому коридору. Зима 2002 г. продолжила начавшую набирать силу тенденцию роста цен на рынке минских квартир. При этом предложение резко стало расти вплоть до конца весны 2002 г., хотя спрос оставался на очень низком уровне. Показатель структуры рынка резко пошел вверх, но уже осенью 2002 г. наблюдалось резкое его падение. По данным БОО поведение продавцов на весеннем рынке не отличается стабильностью: в равной степени цена 77

на выставляемое жилье то снижается, то повышается с течением времени экспозиции. На рынке ощущается присутствие дорогого жилья, хотя не столь дорогого, как осенью 2001 г. В спросе ощущается перемещение центра тяжести из однокомнатных в двухкомнатные квартиры. Причем цена 1 кв. м в КПД – наиболее массовом жилье – обратно пропорциональна зависимости от количества комнат, чего не наблюдалось еще в январе. Далее рынок жилья остается рынком покупателя со средним и ниже среднего достатком, и перспективы рынка лежат не в удешевлении жилищного строительства, хотя и оно в некоторой степени оправданно в силу оптимизации затрат на строительство, а в разворачивании объявленной в июне 2001 г. «Концепции ипотечного жилищного кредитования». Осенний рынок купли-продажи квартир в Минске 2002 г. традиционен. Он оживает после летних каникул, увеличивая объемы предложения и спроса. С ними повышаются и цены. Зимой 2003 г. наблюдается рост цен, но падение спроса и предложения. К весне 2003 г. по данным БОО отмечена наиболее низкая покупательная активность. Объем предложения, накапливаемый на рынке, приближается к значениям 1999– 2000 гг. – периода «обвала» цен на рынке минских квартир. Однако рост цен не прекращается, хотя и сезонно замедляет свои темпы. Можно ли говорить о том, что осенью нас снова ожидает обвал цен. Однозначно можно сказать одно – рынок минских квартир находится сегодня в ином состоянии, нежели 4 года назад. На мой взгляд, инфраструктура рынка квартир на сегодняшний день сформировалась. И сегодня на активность покупателей больше влияют рост квартирной платы и коммунальных услуг, приводящий к удорожанию эксплуатации жилья; изменение курса доллара США по отношению к евро; развитие ипотеки и кредитование населения на потребительские нужды и другие факторы. Прогнозировать состояние рынка я не осмелюсь. Однозначно можно сказать только, что на сегодняшний день нет веских предпосылок к снижению цен на рынке минских квартир. 78

ЛИТЕРАТУРА 1. Квартальные аналитические обзоры рынка купли-продажи минских квартир в рамках исследования, проводимого под руководством президента общественного объединения «Белорусское общество оценщиков» (БОО) Николая Трифонова начиная с 1999 г. // Строительство и Недвижимость. 2000. № 5, 20, 32, 34; 2001. № 6, 20, 29, 42; 2002. № 8, 24, 37, 48; 2003. № 20. 2. Жилищный кодекс Республики Беларусь // Кодекс Республики Беларусь от 22.03.1999 г. № 24. 3. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости, М., 2002. 4. Гражданский кодекс Республики Беларусь. 5. Инвестиционный кодекс Республики Беларусь. 6. Калачаева С. А. Операции с недвижимостью. М., 1999. 7. Об утверждении Национальной жилищной программы // Постановление Совета Министров Республики Беларусь. № 640 от 3.05.1999 г. 8. О национальной жилищной программе (концептуальные положения жилищной политики в условиях перехода к рыночной экономике) // Постановление Совета Министров Республики Беларусь. № 2806-ХII от 24.02.1994 г.. 9. Синяк Н. Г., Химичева Т. А., Липко В. В. Тенденции развития столичного рынка недвижимости // Белорусская недвижимость. 2000. № 47. 10. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб., 1997.

79

А. Плюсков

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ

Классическая теория оценки предусматривает три основных метода к определению стоимости действующего бизнеса. 1. Рыночный (сравнительный) подход (market approach) – оценка на основе информации о котировках акций аналогичных предприятий на фондовом рынке, цене продажи паев, пакетов акций или аналогичного предприятия целиком в ходе приватизации и внебиржевых сделок. 2. Доходный подход (income approach) – оценка на основе дисконтирования полученной предприятием прибыли, денежных потоков (cash flow), дивидендов по акциям, паям. 3. Подход, основанный на стоимости активов, имущества предприятия (asset based approach). В рамках каждого из этих подходов существует огромное количество методов и моделей определения стоимости, и применение любого из них в отношении конкретного предприятия будет иметь свою специфику. Любое предприятие представляет собой уникальный объект оценки. Всегда присутствуют какие-то параметры и характеристики, по которым оно не имеет аналогов. Выбор конкретных приемов оценки стоимости предприятия определяется целями проводимой оценки, действующими в этой области стандарта80

ми и нормативно-правовыми актами, а также объемом доступной информации. Теория оценки бизнеса, как правило, предусматривает получение ответа не в виде конкретной цифры, а в виде какого-то интервала – «от n млн. USD до (n + m) млн. USD». Транснациональные инвестиционные банки и консалтинговые компании в своей деятельности в первую очередь руководствуются американскими стандартами BVS (Business Valuation Standards). Это обусловлено тем, что сегодня именно США является крупнейшим мировым рынком капитала, именно через американские финансовые институты проходят наиболее существенные инвестиционные потоки нашего времени. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Доходный подход (income approach) – общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов [8] (регламентируется стандартом BVS-VII). Девиз инвестиционного банка «Smith Barney» звучит достаточно необычно: «Мы делаем деньги очень старомодным способом. Мы их зарабатываем». Углубляясь в хитросплетения финансового анализа, многие начинают забывать, что капитал вкладывается в любой бизнес именно с расчетом на будущие доходы. При доходном подходе главным становится дисконтирование дивидендов, прибыли, денежных потоков, ценовых преференций и/или иных поступлений от владения предприятием или его долей. На самом деле все остальные подходы к оценке бизнеса в конечном итоге обусловлены именно этим подходом. Реальная стоимость активов предприятия зависит именно от способности их приносить доходы своим владельцам, а рыночный (сравнительный) анализ часто представляет опосредованное рассмотрение источников дохода: выручки, денежных потоков, клиентской базы. На практике применение доходного подхода очень осложнено непрозрачностью финансовых потоков в рамках большинства отечественных предприятий, манипуляциями с отчетностью, иррациональным поведением значительной час81

ти участников рынка. Но эксперт-оценщик не вправе пренебрегать способностью или неспособностью предприятия приносить прибыль. Миноритарный, мелкий акционер, особенно в большинстве государств бывшего СССР, где фондовый рынок не развит, а система защиты прав инвесторов еще не сформирована, может оценивать свои акции или паи, дисконтируя прогнозируемые или фактически полученные дивиденды. Так как эти бумаги практически нельзя продать или консолидировать крупный пакет из-за низкой активности фондового рынка и моратория на операции с акциями большинства приватизированных предприятий (как это имеет место в Республике Беларусь в настоящее время), то этот вариант может стать единственно возможным. Формулы, применяемые для расчета стоимости предприятия в данном случае выглядят следующим образом. Формула 1. Расчет стоимости предприятия по дивидендному методу: P=

D × 100 % , r

где P – стоимость предприятия; D – прогнозируемые или фактически полученные дивиденды; r – приемлемый для инвестора уровень доходности. Дисконтирование денежных потоков (ДП = прибыль + амортизационные отчисления) может применяться достаточно корректно, если инвестор единолично контролирует предприятие или существует сплоченная группа совладельцев, способных согласованно распределить весь полученный ДП. В условиях стран бывшего СССР крупный акционер (или группа акционеров) нередко распределяет в свою пользу не только ДП, но и получает дополнительные денежные доходы от использования так называемого трансфертного ценообразования. То есть подконтрольное предприятие продает свою продукцию фактическим владельцам по заниженным ценам и приобретает у них сырье, материалы и комплектующие по завышенным. Применяемая в этом случае формула почти не отличается от первой. 82

Формула 2. Расчет стоимости предприятия для его фактического владельца (в государствах, где допустимо трансфертное ценообразование): P=

(CF + T )× 100 % , r

где P – стоимость предприятия; CF – прогнозируемые или фактически полученные денежные потоки (прибыль + амортизационные отчисления) предприятия; T – доходы от трансфертного ценообразования; r – приемлемый для инвестора уровень доходности. В таком виде формула 2 применима только в государствах бывшего СССР и некоторых развивающихся странах. Во всем цивилизованном мире «вывод» денег с предприятия через трансфертное ценообразование считается уголовным преступлением. Поэтому западные специалисты склонны считать доходы от трансфертных цен равными 0. В этом случае формула 2 приобретет следующий вид: P=

CF × 100 % . r

Однако прибыль и выплаченные дивиденды все же не являются единственным показателем эффективности работы предприятия. Так, АО «ВымпелКом», широко известное своей торговой маркой «БИ-ЛАЙН», в 1999 г. получило значительно меньшую прибыль, чем в 1998 г., но в то же время стоимость всех акций этой компании поднялась с докризисных 300–400 млн долл. до 1 млрд. Дело вовсе не в иррациональном поведении фондового рынка. Сложившаяся ситуация была результатом корпоративной стратегии «ВымпелКома», направленной на рост рыночной капитализации компании. Сокращение прибыли произошло вследствие того, что средства были направлены на проведение нескольких крупных инвестиционных проектов, которые получили позитивную оценку со стороны большинства аналитиков и владельцев акций. Однако такое поведение далеко не всегда допустимо и вполне может дать обратные результаты. Перераспределение денежных потоков на любые другие цели за счет средств, которые можно было бы направить на выплату дивидендов, способно вызвать резко негативную реакцию фондового рынка, что означает снижение капитализации компании. В данном приме83

ре этого удалось избежать благодаря тому, что до инвесторов была доведена информация о долгосрочных целях «ВымпелКома». Инвестиционные проекты осуществлялись в рамках стратегии повышения стоимости компании, которая позволяла инвесторам получить в обозримом будущем существенные доходы от роста рыночной цены акций. То есть инвесторы провели оценку акций «ВымпелКома» по будущим денежным поступлениям. Формула 3. Одним из наиболее известных методов расчета стоимости предприятия по будущим денежным поступлениям является модель Гордона: P = ∑t (1, +∞ )

Dt (1 + r )t

,

где P – расчетная стоимость предприятия; Dt – поступления от владения акциями (паями) предприятия за год t; r – эффективность альтернативного вложения капитала (или приемлемый для инвестора уровень доходности); t – год (квартал, месяц или иной интервал) получения денежных поступлений от владения акциями (паями) предприятия, считая с 1-го года. Модель Гордона основана на допущении, что капитал инвестируется в предприятие на неопределенно долгий срок, соответствующий +∞. То есть значения t = 1, 2, 3, 4, 5,…, +∞. В настоящее время в рамках «income approach» разработано еще несколько десятков различных методик оценки действующего бизнеса, основанных как на собственных разработках различных консалтинговых фирм и инвестиционных банков, так и на специфичности финансовых показателей в различных отраслях. Эти приемы оценки объединяются общим названием – методики финансовых институтов. Использование большинства из них требует фундаментальной математической подготовки и глубоких знаний американских или международных стандартов бухгалтерского учета (US GAAP и IAS). Их, как правило, технически сложно включить в базовый курс лекций по оценке бизнеса: требуется слишком много пояснений, существенно превышающих описание самих методик. РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД Рыночный подход (market approach) – общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более мето84

дов, основанных на сравнении данного предприятия с аналогичными уже проданными капиталовложениями [8] (регламентируется стандартом BVS-VI). Наиболее авторитетным мнением в сфере оценки бизнеса считаются заключения экспертов крупнейших транснациональных инвестиционных банков, таких как Merrill Lynch, CSFB, ING Barings, ABN AMRO Bank, JP Morgan и т. д., консалтинговых фирм так называемой «большой пятерки»: Deloitte & Touche, Accenture, Pricewaterhouse Coopers, Earnst & Young, а также Boston Consulting Group. Хотя эти специалисты и не пренебрегают затратной и доходной оценкой, используя ее в рамках комплексного подхода, приоритет они все же отдают определению цены компании по рыночной методике, на основе стоимости аналогов. Почему это так? Хорошим примером необходимости применения рыночного подхода к оценке бизнеса может служить ситуация, сложившаяся вокруг российского ОАО «Новошип» (бывшее Новороссийское морское пароходство). Эта компания владеет имуществом на сумму не менее 500 млн USD, в то же время ее прибыль за 1999 г. составила 11,6 млн USD, капитализация – 30 млн, а на выплату дивидендов направлено 815 тыс USD [13]. Таким образом, каждый вложенный в активы пароходства доллар приносит 2,32 цента в год (2,32 %), а доходность акций ОАО «Новошип» составляет менее 2,7 %. В то же время доходность по облигациям правительства США с 5-летним сроком обращения составляет 2,75 %, по облигациям правительства Германии с таким же 5-летним сроком – 2,95 %. То есть инвестиции в государственные ценные бумаги экономически развитых стран имеют более высокую доходность, чем хозяйственная деятельность ОАО «Новошип», в то время как риск при вложении средств в указанные гособлигации существенно ниже, чем при инвестировании в корабли. Следовательно, деятельность указанной компании представляется нецелесообразной. То, что руководство компании все же продолжает работу и не идет на ее ликвидацию, делает обоснованными предположения о низком качестве управления компанией или о скрытом перераспределении доходов, получаемых от хозяйственной деятельности ОАО «Новошип». Каков же потенциал роста стоимости акций «Новошипа» в случае реформирования системы управления компаний и вы85

вода доходов из «тени»? Сколько средств целесообразно затратить на захват контроля над компанией? Эксперты сравнили ОАО «Новошип» с норвежской судоходной компанией «Frontline». Эта скандинавская фирма имеет несколько меньше кораблей, чем Новороссийское пароходство (63 против 77), но их суммарное водоизмещение несколько больше. Капитализация «Frontline» – 1,2 млрд долл., годовая прибыль – 314 млн USD. Даже если «Новошип» из-за того, что он зарегистрирован в России, будет оценен в 10 раз дешевле, его капитализация все же занижена в 4 раза. Приведенная сравнительная оценка пароходства на основе дедвейта ее судов – пример использования соотношения капитализации и физического количества приносящих прибыль активов компании, также широко известна как массообъемная модель. Аналогичный прием применяется в отношении нефтяных компаний. В ходе определения их стоимости обязательно учитываются объем и качество подконтрольных им запасов нефти. Частным случаем такой модели является «цена» единицы производственных мощностей. Например, для пивоваренной промышленности устанавливается такой показатель, как стоимость мощностей по производству 1 гл (100 л) пива. Ниже приведена табл. 1 с расчетным значением этой величины исходя из ряда сделок, имевших место на протяжении последних 4 лет [14]. Таблица 1 Стоимость производственных мощностей по выпуску 1 гектолитра пива в России Проданное предприятие

«Росар» (Омск) «Пивоиндустрия Приморья» (Владивосток) Клинский пивзавод «Амстар» (Уфа) «БРАВО Интернэшнл» (Санкт-Петербург)

Покупатель

Год

Цена мощностей по производству 1 гл пива (USD)

SUN Interbrew

1999

24,8

Вимм-БилльДанн

2000

15,2

SUN Interbrew ЕБРР

2000 2001

41,3 50,0

Heineken

2002

76,2

86

В отношении предприятий сотовой связи часто используется другая сравнительная методика: «цена» одного абонента. Например, крупнейшая российская компания сотовой связи – ОАО «Мобильные ТелеСистемы» имеет примерно 2,6 млн абонентов, а стоимость всех ее акций составляет 3,120 млн USD. Для ОАО «ВымпелКом» (торговая марка «БИЛАЙН») эти показатели равны соответственно 2,0 млн пользователей и 1,300 млн USD; для петербургского АО «СевероЗападный GSM» – 82 млн и 709,3 млн USD; для ЗАО «Кубань GSM» соответственно 0,39 млн и 140 млн USD. В этом случае говорят, что один абонент «Мобильных ТелеСистем» «стоит» 1200 USD, абонент «ВымпелКома» – 650, АО «СевероЗападный GSM» – 865, ЗАО «Кубань GSM» – 359 USD (табл. 2). Таблица 2 «Стоимость» абонента компаний сотовой связи Компания

Количество абонентов

Цена компании, млн USD

«Цена» абонента, USD

ОАО «Мобильные ТелеСистемы» ОАО «ВымпелКом» ОАО «МегаФон» АО «Северо-Западный GSM» ЗАО «Кубань GSM»

2 600 000 2 000 000 1 000 000 820 000 390 000

3,120 1,300 1,000 709,3 140

1200 650 1000 865 359

Применение такой методики основано на том, что, покупая мелкие региональные фирмы, сотовые холдинги, по сути, приобретают право на получение платежей за услуги связи от абонентов. И чем больше в среднем получает компания от своего абонента, тем дороже этот абонент стоит. Так, среднестатистический абонент ОАО «Мобильные ТелеСистемы» за время своего сотрудничества с этой компанией приносит ей 1700 USD выручки, в то время как «ВымпелКом» получает с типичного пользователя сети «БИ-ЛАЙН GSM» 900– 1200 USD. Кроме того, у последней компании есть еще огромное количество клиентов, подключенных по системе «pre paid». Они характеризуются низкой лояльностью, чаще других меняют компанию-оператора и за время своей активной жизни в сети приносят «ВымпелКому» в среднем всего 100 USD [1]. Отсюда и относительная «дешевизна» клиентской базы данной компании. 87

Данный метод интересен еще и тем, что он применим в белорусских условиях. Используя его, можно подсчитать, что справедливая рыночная стоимость всех акций СП ООО «Мобильная цифровая связь», известного своей торговой маркой «Velcom», лежит в пределах от 215,4 млн до 519,0 млн USD. Методика расчета стоимости СП ООО «МЦС» выглядит следующим образом: согласно обнародованным данным, эта компания имеет не менее 600 тыс. клиентов. По структуре своего бизнеса оно ближе к крупным региональным российским операторам типа ЗАО «Кубань GSM» и «СевероЗападный GSM», чем к федеральным холдингам типа «МТС», «ВымпелКома» или «МегаФона». Кроме того, белорусский оператор сети GSM также является компанией, закрытой для сторонних инвесторов. Умножив «цену» одного абонента «Кубань GSM» и «Северо-Западного GSM» на количество клиентов «Мобильной цифровой связи» мы получим вышеприведенные цифры. Учитывая скорость роста числа пользователей сети СП «МЦС», есть все основания ожидать, что эта цифра в течение года может увеличиться. Белорусский рынок сотовой связи еще не дошел до того пика, который к настоящему моменту уже преодолели Москва и Петербург, а это говорит о вероятном росте клиентской базы СП «МЦС». А когда речь идет о приобретении недавно созданной сотовой компании, у которой число абонентов относительно мало, но в перспективе может значительно вырасти, то применяется еще одна сравнительная методика: «стоимость 1 человека на охваченной лицензией территории». Как показала практика формирования российского холдинга «Телекоминвест» (сейчас на его базе создано ОАО «МегаФон»), каждый миллион человек, проживающий на охваченной лицензией территории, «стоит» 2,59 млн USD. Однако при покупке ОАО «Телеком XXI» за фирму, охватывающую лицензией и сетью GSM территорию с населением 14 млн человек, было уплачено 50 млн USD, т. е. 3,57 млн USD за каждый миллион жителей подконтрольной территории. По сути, такие сделки – это завуалированная покупка лицензии сотового оператора на тот или иной регион. Оценка «МЦС» по такой методике находится в пределах от 25,9 млн USD до 35,7 млн USD. Цифра получается занижен88

ная, так как только клиентская база компании «Velcom» стоит больше 215 млн USD. В рамках рыночного подхода есть и более точные методики. Например, расчет стоимости паев или акций предприятия на основе информации о предыдущих сделках с ними и предложений об их покупке. Например, известно, что Европейский банк реконструкции и развития приобрел 12 % акций минской фабрики «Милавица» за 966 тыс. USD [4]. Исходя из этих данных, можно подсчитать, что 100 % акций этого предприятия стоят 8,05 млн USD. В рамках рыночного подхода достаточно широко применяются методики, основанные на сравнении финансовых показателей аналогичных предприятий: выручки, прибыли, денежных потоков. В этой части рыночный подход пересекается с доходным. Исключительно важно обратить внимание но то, что речь идет именно об аналогичных предприятиях. Допустимо сравнение только предприятий одной и той же отрасли, обладающих сопоставимыми техническими возможностями и действующими в схожих условиях. Финансовые показатели металлургического завода некорректно сравнивать с показателями кондитерской фабрики, а АО «АвтоВАЗ» – с «General Motors», так как полученные коэффициенты не могут быть использованы в ходе оценки стоимости этих предприятий. ОЦЕНКА ПРЕДПРИЯТИЯ ПО СТОИМОСТИ АКТИВОВ Подход на основе активов (аsset based approach) – общий способ определения стоимости предприятия и/или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств [8] (регламентируется стандартом BVS-IV). На практике чаще всего применяются четыре метода, основанные на стоимости активов. 1. Ликвидационная стоимость. В этом варианте инвестор рассматривает возможность ликвидации оцениваемого предприятия в том случае, когда имущество, отдельные подразделения, бизнес-единицы в сумме стоят дороже, чем суммарная капитализация всей компании; ликвидация или разделение предприя89

тия является экономически более обоснованным, чем дальнейшее продолжение хозяйственной деятельности. Тогда стоимость предприятия равна сумме, которую можно получить от продажи ее активов, за вычетом ликвидационных расходов (издержки на юридическое сопровождение этой процедуры, оплату услуг ликвидационной комиссии, выходные пособия увольняемым сотрудникам и т. д.) и кредиторской задолженности, которую также необходимо погасить в ходе процедуры ликвидации. 2. Стоимость создания аналогичного предприятия. Специфика работы в странах с переходной экономикой очень часто ставит инвестора перед выбором: купить уже существующее предприятие или построить новое. Ключевыми проблемами большинства предприятий в постсоциалистических государствах являются: относительно низкий (в части энерго- и ресурсосбережения, а также потребительских свойств выпускаемой продукции) уровень технической оснащенности производства, отсутствие адекватной требованиям современной экономики организационно-управленческой структуры, нехватка подготовленных к работе в современных условиях управленческих кадров высшего и среднего звена. Кроме того, эти предприятия часто имеют значительное обременение ввиде избыточного персонала, объектов социально-культурного и бытового назначения. В ходе приватизации в Беларуси, а также в ряде случаев в Украине условием передачи акций новым владельцам являлось именно сохранение развития культурно-бытовой сферы, ассортимента производимой продукции и количества рабочих мест. Решение перечисленных проблем и выполнение всех условий приватизации требует значительных средств, что негативно влияет на интерес инвесторов к таким проектам. Рассматривая покупку предприятия как инвестиционный проект, такие расходы включают в его стоимость, соответственно меньше средств оставляя на приобретение самого предприятия. Именно поэтому приватизационная цена предприятия часто выглядит чрезмерно низкой. Так, в России государственные нефтяные компании продавались в среднем в 1000 раз дешевле, чем стоят их западные аналоги (сравнение проводилась исходя из располагаемых запасов нефти в баррелях и количества занятых) [19]. Одной из причин столь низкой оценки является то, что из их цены просто вычли вышеуказанные расходы. То, что нере90

формированное предприятие в стране с переходной экономикой будет стоить дешевле создания аналогичного предприятия, можно принять за аксиому. Если предлагаемое к продаже предприятие стоит дороже, чем строительство еще одного такого же, то этому должна быть очень веская причина: наличие большой и устойчиво контролируемой доли рынка, исключительных прав, технологий, знаний, высокопрофессионального коллектива. Характерным примером такой ситуации является покупка АО «БРАВО Интернэшнл» голландской пивоваренной компанией. В 2002 г. один из мировых лидеров в области пивоварения – нидерландская корпорация «Heineken» приобрела за 400 млн USD АО «Браво Интернэшнл», производящее популярное пиво «Бочкарев» [14]. Учредителям этого АО, гражданам Исландии Тору Бьорголфссону и Магнусу Торстенсону, строительство предприятия обошлось примерно в 100 млн USD. Таким образом, нидерландская компания уплатила за 100 % акции «Браво Интернэшнл» сумму, на которую могла бы построить четыре таких пивзавода. Что побудило «Heineken» пойти на столь высокие расходы? Дело в том, что на создание предприятия «с нуля» необходимо от 3 до 7 лет. Например, от начала строительных работ до запуска основных производственных мощностей «Браво Интернэшнл» прошло 6 лет. Еще какое-то время понадобиться на захват доли рынка, формирование потребительских предпочтений. В то же время с каждым годом конкуренция на пивном рынке России обостряется, и барьер вхождения в эту отрасль становится все выше. Таким образом, «Heineken» уплатил около 300 млн USD за «входной билет» на российский пивной рынок. 3. Стоимость чистых активов. В этом случае цена предприятия равна рыночной стоимости всех его активов за вычетом суммы всех обязательств. 4. Балансовая стоимость активов. Данный пример явно не соответствует международным стандартам оценки – эта методика обусловлена белорусской спецификой. В ходе приватизации белорусских заводов и фабрик государственные органы нередко суммируют балансовую стоимость станков, зданий, транспорта и других материальных активов и считают это ценой предприятия. Чаще всего от потенциального инвестора ожидают еще и погашения долгов предприятия. Такой подход негативно влияет на ак91

тивность потенциальных инвесторов и не способствует активизации процесса приватизации госсобственности. То, что на протяжении года стоимость предприятия в долларовом выражении меняется в зависимости от динамики девальвации белорусского рубля, а реальное положение дел на эту цифру никак не влияет, также подтверждает, что балансовая стоимость имущества предприятия совсем не обязательно соответствует цене предприятия. Наиболее широко применяемая сегодня в нашей стране методика может дать одинаковую цифру для предприятий, находящихся в диаметрально противоположном экономическом состоянии. Очевидно, что цена таких предприятий не может быть одинаковой, даже если остаточная стоимость их оборудования совпадает с точностью до рубля. Некорректность повсеместного расчета стоимости предприятия на основе этой методики проявилась в ходе переговоров о финансировании Европейским банком реконструкции и развития одного из крупных минских заводов. Гарантией возврата средств должен был стать переданный ЕБРР пакет акций этого белорусского предприятия. Неразрешимой проблемой оказалось то, что балансовая стоимость производственных мощностей составляет порядка 50 млн USD. Эксперты банка сочли эту цену явно завышенной. Сопоставив объем выпуска, реализации продукции, другие показатели, сравнив эти цифры со сделками по акциям и паям аналогичных предприятий в других странах, они пришли к выводу, что этот завод стоит не более 20 млн USD. То есть белорусская сторона применила метод оценки по стоимости активов, а Европейский банк реконструкции и развития – рыночный. В итоге этого чисто теоретического спора наше предприятие не получило денег на развитие производства. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ И ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА БЕЛОРУССКИХ ПРЕДПРИЯТИЙ Оценка оборудования: цели и задачи Оборудование наряду с передаточными устройствами (линии связи, ЛЭП, трубопроводы), недвижимостью, денежными и товарно-материальными запасами составляет основу 92

материальных активов любого предприятия. Оценка машин и оборудования – одна из ключевых сфер оценочной деятельности. Наиболее распространенными ситуациями возникновения потребности в проведении такой оценки являются следующие. 1. Внесение в уставной фонд юридического лица вклада в неденежной форме. Минимальный уставной фонд общества с ограниченной ответственностью в Республике Беларусь – 1600 евро, общества с дополнительной ответственностью или унитарного предприятия – 800 евро. В случае внесения их в денежной форме необходимо внести эти суммы в рублях на специальный счет, где они будут заморожены на период процедуры регистрации. Это связано с высокой вероятностью потерь от инфляции и колебания валютных курсов. После регистрации эти средства становятся безналичными белорусскими рублями (в то время как вносятся они нередко в наличной форме). Использование безналичных средств обусловлено гораздо большим количеством ограничений, чем наличных. Кроме того, цены на многие товары (в том числе на мебель и оргтехнику, которые чаще всего и выступают неденежными вкладами в уставный фонд) при продаже за безналичные средства в Республике Беларусь, как правило, несколько выше, чем при продаже за наличные. Следовательно, в процессе внесения наличного белорусского рубля в уставный фонд и превращения его в безналичный белорусский рубль денежные средства теряют часть своей стоимости. Таким образом, приобретение многих предметов, необходимых в ходе будущего функционирования юридического лица, целесообразно до его регистрации, с последующим внесением их в уставный фонд. Во-первых, на такое приобретение, с высокой степенью вероятности, будет израсходовано меньше денежных средств; во-вторых, это минимизирует инфляционные и курсовые потери. Поэтому широкое распространение получило формирование уставного фонда именно в неденежной форме. Соответственно востребованной является и экспертиза стоимости имущества, вносимого в уставный фонд юридического лица в качестве неденежного вклада. 2. Переоценка основных фондов. В Республике Беларусь она проводится ежегодно и носит обязательный характер. При этом руководство предприятия вынуждено одновремен93

но решать сразу две задачи. Во-первых, обеспечить минимальные выплаты по налогу на недвижимость (несмотря на название, этим налогом облагается не только недвижимость, но и все основные фонды). Чем ниже оценочная стоимость оборудования, тем ниже платежи по упомянутому налогу. Вовторых, по возможности надо максимизировать амортизационные отчисления, так как эти суммы освобождаются от налогов и остаются в распоряжении предприятия. А для этого, наоборот, необходимо обеспечить максимально высокую стоимость оборудования по итогам переоценки. Разрешение этого противоречия является достаточно сложной математической задачей и для каждого предприятия носит индивидуальный характер. Чаще всего амортизационные отчисления белорусского предприятия многократно превосходят суммы, подлежащие к оплате в качестве налога на недвижимость. Поэтому, как правило, суть решения состоит в том, чтобы оценить по максимуму единицы оборудования с максимальными ставками амортизационных отчислений или даже все оборудование. 3. Страхование оборудования. В этом случае от результатов оценки зависит и величина страховых взносов, и величина возможной выплаты при возникновения страхового случая. С точки зрения теории оценки, особенный интерес представляет разница между оценкой имущества предприятия для целей страхования и оценка предприятия как имущественного комплекса. В бывших соцстранах эти цифры для приватизированных предприятий разнятся. Так, страховая стоимость имущества алюминиевых заводов, акции которых группа «Русский Алюминий» скупила за 0,5 млрд USD, составила около 12 млрд USD1. 4. Определение залоговой стоимости оборудования для получения кредита. 5. Определение цены оборудования для целей последующей его продажи. 6. Оценка оборудования как промежуточный этап в ходе оценки стоимости всего предприятия либо его части (цеха,

1 Миледин П., Корюкин К. Сколько стоит «РусАл» // Ведомости. 2001. № 87 (410), С. А1.

94

производства, отдела или иной бизнес-единицы) в раках «Asset based approach». 7. Оценка оборудования для принятия управленческого решения о целесообразности его вероятного или дальнейшего использования (в том числе и в рамках разработки бизнесплана инвестиционного проекта). По итогам такой оценки принимается один из вариантов решения: приобретение оборудования, продажа, утилизация, продолжение эксплуатации, прекращение эксплуатации. Основные принципы оценки оборудования Оценка оборудования в плане методологии имеет много общего с другими подотраслями оценочной деятельности. Здесь присутствуют те же три подхода, что и в оценке бизнеса или недвижимости. 1. Сравнительный (рыночный). 2. Доходный. 3. Затратный (в оценке бизнеса его аналогом является «Asset based approach» – подход на основе стоимости активов). Можно провести оценку как отдельных единиц оборудования, так и оценки групп оборудования, а в отдельных случаях – целых производственных комплексов, систем технологически связанного между собой оборудования. Такие системы обычно оцениваются только в рамках применения доходного подхода. Как правило, это делается для принятия на основе полученных данных управленческого решения в рамках целого предприятия. Оценка отдельных единиц оборудования широко практикуется для целей их страхования, залога и продажи. Групповая оценка обычно применяется в ходе массовых переоценок оборудования. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБОРУДОВАНИЯ Сравнительный (рыночный) подход к оценке оборудования является исключительно важным в плане применения его в условиях современной белорусской экономики в ходе оценки для целей приватизации и привлечения инвестиций. Он подразумевает привлечение большого набора конкретных методов оценки, 95

из которых наиболее широко используются метод удельной единицы, метод технических характеристик, метод замещения и корреляционно-регрессионный метод. Метод удельной единицы применим, если можно выделить какую-то характеристику исследуемого оборудования, способную влиять на генерируемые благодаря данному оборудованию денежные потоки. Если эту характеристику можно измерить количественно, то постоянный анализ рынка такого оборудования позволяет определить цену такой условной единицы. Так, при осуществлении оценки комплекса по производству пива такой единицей выступают мощности по производству 1 гл (100 л) пива в год. Если рынок оценивает 1 такую единицу в 50 USD, а оцениваемый комплекс оборудования способен произвести до 2 млн гл пива, то его можно оценить в 100 млн USD. Такую зависимость можно отразить в виде формулы: P = UN ,

где Р – оценочная стоимость оборудования; U – цена удельной единицы; N – количество удельных единиц у оцениваемого оборудования. Главным преимуществом, благодаря которому метод удельной единицы получил широкое распространение, является простота. Главным недостатком – неточность. Вышеприведенный пример с оценкой пивоваренного оборудования показывает, что при такой оценке не учитываются ни износ оцениваемого оборудования, ни его способность выпускать более или менее качественную продукцию – результат основан только на количественных характеристиках. Метод технических характеристик также широко применяется в рамках сравнительного подхода. Суть его заключается в поиске аналога оцениваемого оборудования на основе тождественности состава технических характеристик оцениваемого оборудования, а также количественных значений этих характеристик. Стоимость оцениваемого оборудования определяется путем умножения стоимости аналога на специально рассчитанный коэффициент: P = Pa K ,

где P – оценочная стоимость оборудования; Pa – стоимость оборудования-аналога; K – коэффициент близости технических характеристик оцениваемого оборудования и аналога. 96

Значение коэффициента K рассчитывается как отношение технических характеристик оцениваемого оборудования и технических характеристик аналога: e

e

⎛ k ⎞n ⎛ k ⎞1 K = ⎜⎜ 1 ⎟⎟ x ... x⎜⎜ n ⎟⎟ , ⎝ k1 (a) ⎠ ⎝ k n (a) ⎠

где (i = 1,…, n); e1 + e2 + ... + en = 1 ; ki – значение i-й технической характеристики оцениваемого оборудования; ki(a) – значение i-й технической характеристики аналога; ei – степень важности i-й технической характеристики. Значение ei может быть как положительным, так и отрицательным, в зависимости от того, как i-я техническая характеристика влияет на денежные потоки (денежные потоки, cash flow – это сумма прибыли и амортизационных отчислений), генерируемые благодаря использованию оцениваемого оборудования. Если это влияние положительное (т. е. техническая характеристика способствует росту денежных потоков), то и значение ei – положительная величина, если влияние отрицательное, то и значение ei – отрицательная величина. Примером технической характеристики, положительно влияющей на денежные потоки, может быть объем выпуска продукции за единицу времени: чем больше единиц продукции сходит с конвейера в час, тем больше значение величины денежных потоков, которые предприятие получает от работы этого конвейера. Примером технической характеристики, отрицательно влияющей на денежные потоки, могут быть затраты сырья, материалов, тепловой и электрической энергии на выпуск единицы продукции: чем выше такие затраты, тем меньше величина денежных потоков. На практике конкретное значение ei определяется экспертным путем. При отсутствии у оценщика значительного опыта оценки конкретного вида оборудования целесообразно провести анализ финансовой документации предприятия, где использовалось данное оборудование, или построить имитационную модель финансовых результатов использования оцениваемого оборудования. Нередко информация о цене аналога оцениваемого оборудования на момент оценки не актуальна и требует корректировки. Как правило, это обусловлено колебаниями конъ97

юнктуры рынков оборудования, валютных курсов и влиянием инфляции. В таком случае в формулу расчета стоимости оцениваемого оборудования по методу технических характеристик вводится еще одна величина – индекс корректировки цены аналога оцениваемого оборудования на дату оценки. В этом случае формула приобретает следующий вид. Формула 4. Расчет стоимости оцениваемого оборудования по методу технических характеристик с учетом корректировки на разбежку во времени между датой оценки и датой информации о цене аналога оцениваемого оборудования: P = Pa IK ,

где P – оценочная стоимость оборудования; Pa – стоимость оборудования-аналога; K – коэффициент близости технических характеристик оцениваемого оборудования и аналога; I – индекс корректировки цены аналога оцениваемого оборудования на дату оценки. Если оценивается оборудование, бывшее в употреблении, что чаще всего и происходит, возникает необходимость корректировки результатов оценки с учетом износа оборудования. Формула 5. Расчет стоимости оцениваемого оборудования по методу технических характеристик с учетом корректировки на степень износа оцениваемого оборудования: P = Pa IK (1 − S ),

где S – степень износа оцениваемого оборудования. Достаточно часто складывается ситуация, когда не только оцениваемое оборудование, но и выбранный аналог не является новым и также имеет износ. В этом случае в формулу дополнительно вводится корректировка на износ аналога оцениваемого оборудования. Формула 6. Расчет стоимости оцениваемого оборудования по методу технических характеристик (общий вид формулы с учетом возможных корректировок на степень износа оцениваемого оборудования и его аналога): ⎛ P P = ⎜⎜ a ⎝ 1 − Sa

⎞ I ⎟⎟ K (1 − S ), ⎠

где P – оценочная стоимость оборудования; Pa – стоимость оборудования-аналога; K – коэффициент близости технических ха98

рактеристик оцениваемого оборудования и аналога; I – индекс корректировки цены аналога оцениваемого оборудования на дату оценки; Sa – степень износа аналога оцениваемого оборудования; S – степень износа оцениваемого оборудования. Формула представляет собой законченную математическую модель оценки оборудования по методу технических характеристик и может быть использована как при оценке, так и при разработке специального программного обеспечения. Необходимо также обратить внимание на то, что если значения технических характеристик оцениваемого оборудования и аналога различаются более чем на 25 %, эффективность метода технических характеристик резко падает [15]. Корреляционно-регрессионный метод оценки оборудования дает наиболее точные результаты, но наиболее сложен в применении. Его использование представляет собой анализ большого объема данных средствами математической статистики. Необходима обширная база данных, на основе которой делается большое количество репрезентативных выборок. Метод предполагает наличие корреляционной зависимости между оценочной стоимостью объекта оценки и каким-либо его параметром, технической характеристикой. ОПЕРАЦИИ С ПАЯМИ И ПАКЕТАМИ АКЦИЙ Существенно различается оценка всей компании целиком, контрольных, блокирующих и миноритарных долей в ней. Стопроцентный контроль над бизнесом всегда дает инвестору больше возможностей, чем владение его отдельным паем или акцией. Поэтому каждая акция в рамках стопроцентного пакета всегда стоит дороже, чем в «распыленном» состоянии, когда она продается в составе более мелкой доли. Существенный разрыв между стоимостью акции, входящей в незначительный пакет, и акции, входящей в пакет и дающей возможность контроля над всей компанией, существует даже в странах с развитым фондовым рынком и устоявшимися нормами ведения бизнеса. Надбавка к цене каждой акции при продаже ее в рамках контрольного па99

кета относительно ее рыночной цены существенно различается в разных странах: в Великобритании это в среднем 13,3 %, в Канаде – 23,3, в Швейцарии – 27, в Израиле – 45,5, в Италии – 81 % [19]. Отмечается устойчивая тенденция: чем крупнее пакет и чем больше количество имущественных и неимущественных прав дает обладание им, тем дороже он стоит. По данным американского исследователя Луиджи Зингалеса, при продаже на фондовом рынке США даже неконтрольного пакета акций, дающего больше неимущественных прав и возможностей влиять на управление компанией, каждая ценная бумага стоит в среднем на 10,5 % дороже, чем когда она реализуется вне такого пакета [19]. На этом фоне широкое применение белорусскими властями практики введения «золотой акции» в рамках АО с долей государственного капитала выглядит нелогичным. Такими действиями они наносят существенный ущерб всем акционерам, в том числе и себе. Введение «золотой акции» существенно уменьшает стоимость доли, принадлежащей государству, ставит под сомнение возможность ее успешной продажи в ходе приватизации. ЛИТЕРАТУРА 1. Борейко А. С предоплатой // Ведомости. 2002. № 29 (592). С. 55. 2. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. М., 1997. 352 с. 3. Десмонд Г. М., Келли Р. Э. Руководство по оценке бизнеса. М., 1996. 482 с. 4. ЕБРР стал производителем белья // Ведомости. 2001. № 49 (372). С. Б5. 5. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. СПб., 2001. 416 с. 6. Литт Л., Роудс Дж. Как пройти на Уолл-стрит. М., 1998. 366 с. 7. Медведев А. Г. Начальный курс финансовой математики. М., 2000. 272 с. 8. Павловец В. В. Введение в оценку стоимости бизнеса // Сайт «Корпоративный менеджмент» – www.cfin.ru. 9. Петров С. Открытость компаний приносит дивиденды // Известия. 2001. 31 мая. С. 4.

100

10. Риис Р. П. Введение в оценку бизнеса. М., 1993. 288 с. 11. Росс С., Вестерфилд Р., Брэдфорд Дж. Основы корпоративных финансов. М., 2000. 720 с. 12. Саймон Р. Неприятная процедура делистинга // Ведомости. 2001. № 55 (377). С. Б3. 13. Столяров Б. Флот на предъявителя // Ведомости. 2001. № 51 (374). С. Б1. 14. Темкин А., Рыбак С. Браво, Heineken! // Ведомости. 2002. № 16 (579). С. А1. 15. Трифонов Н. Ю., Игнаткович Г. Н. Оценка технологического оборудования // Бел. эконом. журнал. 2000. № 3. С. 125. 16. Фабоцци Дж. Ф. Управление инвестициями. М., 2000. 932 с. 17. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценки недвижимости и бизнеса. М., 2000. 352 с. 18. Хейне П. Экономический образ мышления. М., 1991. 702 с. 19. Чиркова Е. В. Действуют ли менеджеры в интересах акционеров? // Корпоративные финансы в условиях неопределенности. М., 1999.

101

Ковалев М. М., Сакович Д. В.

РЫНОК ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

ВВЕДЕНИЕ Решение жилищного вопроса в республике до перехода к рыночным преобразованиям осуществлялось в соответствии с проводимой в СССР жилищной политикой и заключалось в централизованном направлении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1980-е годы в республике среднегодовой объем вводимого жилья составлял 4,3 млн кв. м общей площади. В 1986–1991 гг. за счет средств государственных и общественных организаций возводилось 84–92 % жилья, индивидуальных застройщиков – 5–7 %, ЖСК – 4–10 %. К началу экономических реформ участие населения в решении жилищной проблемы ограничивалось получением долгосрочных кредитов, составлявших незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставляемых в основном на строительство нового, а не на покупку или модернизацию готового жилья. В настоящий момент доля строительства жилья за внебюджетные средства превышает 90 %. Однако с привлечени102

ем частных средств к модернизации изношенного жилого фонда дела обстоят гораздо хуже. Наше государство, в силу известных всем причин, не в состоянии быстро и эффективно решить проблему устаревающего жилого фонда первых массовых серий, используя только бюджетные средства. Из-за невысокого жизненного уровня населения нельзя решить эту проблему и за счет только средств жильцов. Для реализации проектов по капитальному ремонту и модернизации «хрущевок» необходимо привлечение частных инвесторов, как местных, так и иностранных. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Этапы становления белорусского рынка жилой недвижимости Можно выделить три этапа становления рынка недвижимости в Республике Беларусь. Первый – стихийное зарождение рынка в период 1989– 1994 гг., характеризуется отсутствием законодательной базы для осуществления сделок с недвижимостью. Второй – бесплатная приватизация существующего жилого фонда в 1994–2000 гг., характеризовался постепенным формированием жилищного законодательства, а также появлением профессиональных участников рынка. С введением передачи жилья в собственность граждан по чекам приватизация стала массовой. Третий – современный этап – характеризуется наличием трех составляющих: а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец – государство – представлен своими властными структурами; б) вторичного рынка, на котором действует множество и продавцов и покупателей, здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жилье; в) коммерческого рынка жилой недвижимости, который только зарождается. 103

Процесс становления рынка жилой недвижимости в настоящее время зависит от множества факторов, в том числе от налоговой политики, распределения доходов и жилищных условий, уровня квартирной платы, темпов инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т. д. В целях формирования рынка жилья в Республике Беларусь сейчас на первое место выходит преобразование системы законодательных и правовых норм, так как законодательство несколько отстает от его формирования. К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жилье. Она введена нормативными актами о собственности и приватизации жилищного фонда. Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. На рынке жилья, наряду с государственными организациями, работает ряд фирм, которые легально посредничают в операциях с жильем (брокерских), агентств, предоставляющих риэлтерские услуги. Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильем, и специалисты по оценке стоимости жилой недвижимости. Принципиальным отличием нынешней белорусской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жилье, делают инвестиции в коммерческую недвижимость. Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности, например создано Белорусское общество оценщиков (БОО). Рынок жилой недвижимости на базе существующего жилищного фонда в отличие от других видов недвижимости раньше стал располагать некоторой законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым, тем не менее считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае в Минске и областных городах республики (не менее 80 %) производится за валюту, что является незаконным для белорусских граждан и юридических лиц. Арендный рынок квартир тоже в значительной степени валютный, т. е. незаконный по форме оплаты, особенно в крупных городах республики. 104

Правовые основы реформирования жилищного сектора экономики Подход к решению жилищной проблемы начал меняться в начале 90-х годов в связи с приватизацией имеющегося жилищного фонда и переходом к рыночным методам приобретения и строительства жилья. За период с 1991 по 1994 г. были созданы основы законодательной и нормативной базы, направленные на реформирование жилищного сектора экономики. В 1992 г. введен в действие Закон «О приватизации жилищного фонда Республики Беларусь», который позволил в 1989–1997 гг. приватизировать 778 тыс. квартир. Значительное расширение сферы частной собственности на жилую недвижимость привели к изменению структуры жилищного фонда. Так, на начало 1993 г. жилищный фонд составлял 194,8 млн кв. м общей площади жилья, в том числе 44,3 % – индивидуальный жилищный фонд; 6,1 – фонд ЖСК; 45,1 – государственный жилищный фонд; 4,5 % – общественный жилищный фонд. В 1994 г. была принята «Национальная жилищная программа». В 1996–2002 гг. определены правовые нормы приобретения жилья гражданами в собственность взамен существовавшего ранее порядка строительства и распределения жилья. Важнейшими в ряду таких нормативных актов являются: Жилищный кодекс Республики Беларусь № 248–3 от 22.03.1999 г.; Указ Президента Республики Беларусь № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» (в ред. от 30.08.2002 г.); Декрет Президента Республики Беларусь № 10 «Об образовании местных целевых бюджетных жилищно-инвестиционных фондов» от 03.04.2000 г.; Положение о предоставлении гражданам Республики Беларусь одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений № 555 от 30.04.2002 г.; Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 344 «О комплексной системе мер по социальной защите населения Республики Беларусь на 2000–2005 годы» от 16.03.2000 г.; 105

Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 1173 «О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь» (в ред. от 19.11.2001г.). Новая правовая база дала возможность разгосударствления жилищно-строительной сферы. Гражданам предоставилась возможность самостоятельно выбирать форму улучшения своих жилищных условий и способов финансирования строительства и приобретения жилья в собственность, основанных на рыночных механизмах. Жилищное строительство в период 1991–2002 гг. Доля объема инвестиций в жилищное строительство в ВВП росла с 1991 по 1993 г. (см. табл. 1) и, достигнув максимального значения за анализируемый период (6,2 %), оставалась на этом же уровне до 1994 г. В следующий отрезок времени (1994–1996) наблюдалось значительное падение данного показателя (до 3,1 % в 1996 г.). В последующем доля затрат на жилищное строительство в ВВП возрастала (до 1998 г.) и стабилизировалась на уровне 5,2–5,3 % в 1998–2000 гг. В 2001 г. наблюдалось снижение этого показателя до 4,2 %. Таблица 1 Инвестиции в жилищное строительство Годы

Инвестиции в жилищное строительство, млрд руб.

ВВП, млрд руб.

Доля затрат на жилищное строительство в ВВП, %

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003*

3,3 43,8 611 1110 4484 5983 16186 36889 156607 471,9 717,6 885,7 1215,7

87 924 9853 17793 121403 191839 366830 702161 3026064 9134 16913 25518 –

3,8 4,7 6,2 6,2 3,7 3,1 4,4 5,3 5,2 5,2 4,2 3,5 –

* За 2003 г. прогнозные цифры. Источник: Министерство статистики и анализа.

106

На начало 2002 г. площадь жилых домов в Беларуси составляла 215 млн кв. м, в том числе 137,4 млн кв. м в городском и 77,6 млн кв. м в сельском жилищном фонде. Таким образом, около 64 % жилищного фонда Республики Беларусь сосредоточено в городах и приравненных к ним населенных пунктах.

7 6 5 4 3 2 1 0 1991

1993

1995

1997

1999

2001

Рис. 1. Динамика доли затрат на жилищное строительство в ВВП, %

Все процессы прироста и сокращения площади жилищ в статистике объединяются единым понятием – движение жилищного фонда. С 1990 г. жилищный фонд в целом по Беларуси вырос на 17,9 %. Городской фонд за этот же период вырос с 106,4 млн кв. м до 137,4 млн кв. м, т. е. на 29,1 %, а сельский – с 76,0 млн кв. м до 77,6 млн кв. м, или на 2,1 %. Таким образом, среднегодовой темп прироста жилой площади в целом по Республике Беларусь составлял 1,6 %, в городских поселениях – 2,6 %, в сельской местности – 0,2 %. Динамика структуры жилищного фонда по формам собственности на начальном этапе определялась принятым порядком приватизации жилья, а затем структурой источников финансирования нового жилищного строительства. Доля частного жилищного фонда в целом увеличилась с 42,2 % в 1993 г. до 50,2 % в 1995 г., а на начало 2002 г. в собственности граждан находилось уже 82,5% всего жилищного фонда Республики Беларусь. Основные характеристики жилищного фонда, введенного с 1992 г., приведены в табл. 2. 107

Таблица 2 Ввод в действие жилой площади, число и средний размер построенных квартир в целом по Республике Беларусь Показатели

Всего построено, тыс.м2 общей площади В том числе: населением за свой счет и с помощью кредитов В % от общей площади

1994

Годы 1997

1998

1999

2000

2001

3360

3635

2917

3528

3009

1609 61,2

2095 62,4

2581 71,0

2210 75,8

2617 74,2

2148 71,4

– –

27,3

38,2

46,1

47,7

34,4

39,4

32,5

–

71,4

68,8

72,9

76,1

84,4

89,6

92,7

–

1992

1993

4444

3823

765 17,2

1089 28,5

1070 31,4

770 39,5

71,0

59,1

50,9

62,2

64,7

66,9

3403

1995

1949

1996

2627

2002

2825

Всего построено Число квартир, тыс. Средний размер квартир, м2 общей площади

Построено жилищно-строительными кооперативами Число квартир, тыс. Средний размер квартир, м2 общей площади

7,0

11,2

8,3

3,5

15,1

15,1

16,2

10,3

10,4

8,9

–

59,7

60,4

60,4

60,3

61,7

62,6

61,6

62,1

63,3

62,6

–

Построено индивидуальными застройщиками Число квартир, тыс. Средний размер квартир, м2 общей площади

3,9

4,2

5,3

4,7

5,9

9,6

13,5

10,9

13,5

11,2

–

90,0

98,1

107,4

114,4

106,0

102,3

105,2

121,1

127,6

129,5

–

90

После 1996 г. ежегодный ввод в эксплуатацию жилой площади стабилизировался в диапазоне 3000–3500 тыс. кв. м. На начало 1998 г. жилищный фонд республики составлял 203,6 млн кв. м общей площади В городах и поселках городского типа площадь жилищного фонда составляла 127,3 млн кв. м, в сельской местности – 76,3 млн кв. м. По формам собственности его распределение было следующим: • государственный жилищный фонд – 28,7 %; • общественный, включая жилищный фонд предприятий и организаций коллективной и смешанной форм собственности – 5,1 %; • фонд жилищно-строительных кооперативов – 5,4 %; • индивидуальный жилищный фонд – 60,8 %. В последующие годы происходило изменение структуры городского жилищного фонда в сторону снижения государственного и увеличения фонда, находящегося в собственности граждан. Удельный вес общей площади жилых домов, введенных в эксплуатацию государственными предприятиями и организациями, в общем потоке введенного в действие жилья снизился с 71 % в 1990 г. до 29,2 % в 1997 г., в то же время ввод в эксплуатацию жилья жилищно-строительными кооперативами увеличился за этот же период с 12,3 до 28,2 %, индивидуальными застройщиками – с 8 до 29,3 %. Жилищный фонд республики на начало 2002 г. составил 215,1 млн кв. м общей площади и увеличился по сравнению с 1990 г. на 16,5 %, при этом 171 млн кв. м, или 79,5 % жилья, находится в частной собственности. Обеспеченность жильем в расчете на одного городского жителя в 1997 г. составила 17,9 кв. м общей площади и увеличилась по сравнению с 1990 г. на 2,4 кв. м, на одного сельского жителя – 24,8 кв. м, или на 2,5 кв. м больше, чем в 1990 г. Среднереспубликанский уровень обеспеченности составил 20 кв. м, что на 2,1 кв. м больше, чем в 1990 г. Обеспеченность населения жильем в 2001 г. составила 19,4 кв. м общей площади на каждого городского и 27,1 кв. м на каждого сельского жителя. По состоянию на 1 января 1998 г. на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 609 тыс. семей и одиночек. Это на 2,3 % меньше, чем в 1995 г., и на 11,1 % меньше, чем в 1991 г. В городских поселениях число семей, 110

нуждающихся в улучшении жилищных условий, составило 583 тыс. (при этом 154,3 тыс., или четвертая часть очередников, приходится на г. Минск), в сельской местности на учете было 26,9 тыс. семей. Из числа состоявших на учете на начало 1998 г., 122,7 тыс., или 20 % семей, стояли на учете для получения жилых помещений 10 лет и более, 155,1 тыс., или 22,1 %, проживали в общежитиях, 9,55 тыс., или 1,56 % – в ветхом и аварийном жилищном фонде. Время пребывания на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в среднем составляло 12–14 лет. До 1991 г. отмечались устойчивые темпы роста строительства жилых помещений, позволяющие последовательно решать жилищную проблему в республике. Объемы жилищного строительства увеличивались ежегодно в среднем на 4 %. За счет средств государства возводилось около 67 % жилых помещений, индивидуальных застройщиков – 8 %, жилищностроительных кооперативов – 13 %. Около 64 % всего жилья располагается в городах и поселках городского типа (137,4 млн кв. м). В структуре жилищного фонда городов однокомнатные квартиры составляют 18,7 %, двухкомнатные – 40,6 %, трехкомнатные и более – 40,7 % от их общего количества. В 2002 г. в эксплуатацию сданы жилые дома общей площадью 2825 тыс. кв. м, что составляет 93,4 % объема введенного жилья в 2001 г. и 80,1 % объема 2000 г. Если базовым показателем ввода жилья в Республике Беларусь принято считать данные 1990 г. – 5282 тыс. кв. м, то в настоящее время объем вводимого жилья составляет 53,5 % от уровня 1990 г. (рис. 2). Положительной тенденцией в сфере жилищного строительства в последние годы выступает изменение структуры вводимого в эксплуатацию жилищного фонда, возрастание в ней в 1,6 раза доли индивидуальных домов. В 2001 г. доля общей площади индивидуальных жилых домов в общем объеме вводимого жилья составила 50,2 %. Индивидуальные жилые дома, построенные вблизи больших и средних городов, представляют собой многокомнатные коттеджи, имеющие высокий уровень комфортности, встроенно-пристроенные гаражи, сауны и др. Общая площадь индивидуальных жилых домов составляет от 150 до 500 кв. м. 111

52825392

5000

3528

4444

3024 2825

3823 3403

4000

3635 3360 2917 2627

3000

1949 2000 1000

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

19 95

19 94

19 93

19 92

19 91

0

19 90

Ввод жилья, тыс. кв. м общей площади

6000

Годы Рис. 2. Ввод жилья в Республике Беларусь, тыс. кв. м общей площади

Кроме того, в 2001 г. доля общей площади индивидуальных жилых домов в общем объеме вводимого жилья составила 50,2 %, что является самым высоким показателем за последние 30 лет. Удельный вес общей площади, введенной в эксплуатацию в последние годы в домах индивидуальных застройщиков, расположенных в сельской местности, составляет около 45 %. Следует также отметить значительный рост объемов жилищного строительства в сельской местности, а именно в 2002 г. в сельской местности введено 894 тыс. кв. м общей площади жилья, что составляет 31,6 % всего построенного жилья (в 2001 г. – 31,2 %). Обеспеченность жильем, спрос и цена жилья Качество введенного жилья количественно выражается в значительном увеличении средней общей площади жилых помещений. В 2000 г. средняя общая площадь введенных в эксплуатацию квартир и индивидуальных домов составила 90,2 кв. м. В сельской местности значение этого показателя 112

достигло 109,4 кв. м, а средняя площадь индивидуального дома составила 137,7 кв. м. В 1990–2000 гг. показатель общей площади введенных в эксплуатацию квартир и индивидуальных домов возрос на 29 кв. м, что в 3,7 раза больше, чем за предшествующие 10 лет, и в 5,6 раза, чем за период с 1970 по 1980 г. В 2002 г. на строительство жилья использовано 885,7 млрд руб., что составляет 20,9 % общего объема инвестиций. К уровню 2001 г. объем инвестиций в сопоставимых ценах был равен 91,5 %. Динамика общего количества вновь построенных квартир в целом по Республике Беларусь имеет тенденцию к снижению, что является признаком уменьшения инвестиционной активности в жилищной сфере. В то же время индивидуальными застройщиками стабильно, начиная с 1998 г., вводится свыше 10 тыс. квартир в год. За анализируемый период заметны перемены в отношении частных инвесторов к размеру квартир. Они стараются получить от своих вложений максимальную отдачу и приобретают жилье с более комфортными условиями по сравнению с тем, что предоставляется со стороны государства и работодателей: средний размер квартиры, построенной индивидуальными застройщиками, в 1,5 раза выше аналогичного показателя в целом по Беларуси. Важным обобщающим показателем интенсивности решения жилищной проблемы является продолжительность пребывания семей на учете нуждающихся в жилье. В 1990 г. среднее расчетное время пребывания семей на учете нуждающихся в целом по республике составляло 7 лет, в то время как в 1993 г. – 10,3 года; 1999 г. – 18,8; 2000 г. – 23,5. Заметим, что в мировой практике количество семей, состоящих на учете 10 лет и более, является индикатором остроты жилищной проблемы в обществе. Тенденции обеспеченности жильем. Показателем, характеризующим темпы жилищного строительства в Республике Беларусь, является соотношение количества семей (одиноких граждан), улучшивших жилищные условия, и количества семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (рис. 3). 113

800 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Число семей, состоящих на квартирном учете Число семей, улучшивших жилищные условия

669,8 623,8

585,2

568,8

558,8

279,7 89,1

1990

32

39,2

30,9

1995

1998

1999

24,2

2000

25,9 2001

Годы

Рис. 3. Число семей, улучшивших жилищные условия, и семей, состоящих на учете нуждающихся, тыс.

Из рис. 3 видно, что если на 01.01.1998 г. численность семей, состоящих на учете нуждающихся, составляла 585,2 тыс., то на 01.01.2001 г. – 558,8 тыс. При среднем размере одной семьи 2,2 человека ориентировочная численность граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляет примерно 15 % всего населения. Невысокие темпы снижения численности нуждающихся в жилье обусловлены изменениями в законодательстве. До вступления в действие Жилищного кодекса правом для постановки на учет в качестве нуждающихся пользовались граждане, у которых обеспеченность жилой площадью на 1 человека была 6–8 кв. м, а с 01.07.1999 г. данное право предоставлено гражданам при обеспеченности общей площадью 15 кв. м и менее на 1 человека. В течение 1996–2000 гг. обеспеченность населения жильем в расчете на одного человека в среднем по республике возросла на 1,7 кв. м и на начало 2001 г. составила 21,2 кв. м. В сельской местности этот показатель составляет 25,9 кв. м, в городских поселках – 19,2 кв. м. В Минске за 2002 г. количе114

ство семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличилось на 4,8 тыс. (со 125,2 тыс. до 130 тыс.). Отсутствие данных о количестве человек, а не семей, состоящих на учете нуждающихся в жилье, является одной из основных проблем анализа для банка, поскольку не позволяет определить количество потенциальных кредитополучателей и объем жилищного кредитования. Стоимость строительства. Стоимость строительства 1 кв. м общей площади в многоквартирных жилых домах типовых потребительских качеств, строящихся с государственной поддержкой, к началу 2003 г. составляла 200–220 долл. США, в домах, имеющих повышенные потребительские качества, 350–500 долл. США. При этом, если в государстве уровень инфляции закладывается выше, чем рост курса доллара, разница отражается на стоимости жилья. В 2001 г. планировался рост индекса потребительских цен – 42 % (фактический рост составил 46 %), а рост курса доллара – 35 % (фактический рост –33,9 %). Разница между ростом курса доллара и ростом индекса потребительских цен, изначально запланированная в 7 п. п., реально оказалась – 12 п. п. В 2002 г. выполнение прогнозных показателей уровня инфляции (128 % к предыдущему году) и изменение курса доллара (в пределах 115 %) привели к удорожанию в долларовом эквиваленте стоимости жилья. В мировой практике жилье считается востребованным, если среднемесячная заработная плата не меньше стоимости 1 кв. м жилья. В СССР средняя заработная плата, составлявшая 150 руб. соответствовала стоимости 1 кв. м – 140–150 руб. (КПД). В Республике Беларусь соотношение первого и второго показателей в 2000 г. составляло 0,38; в 2001 г. – 0,44; в ноябре 2002 г. – 0,5. Для дальнейшего сближения данных показателей необходимо снижать стоимость жилья (проектные, строительные работы) и способствовать со стороны государства повышению жизненного уровня населения. В Беларуси на начало 01.01.2002 г. 32 % домохозяйств имеют более 30,1 кв. м общей площади жилья на 1 человека, а 57,1 % – свыше 20 кв. м. Интенсивность сокращения количества домашних хозяйств, имеющих на 1 человека до 12 кв. м общей площади жилья и самые низкие доходы (2000 г. – 25,6 %, 2001 г. – 23,2 % всего количества домашних хозяйств), 115

в 2 раза ниже темпов роста количества домашних хозяйств, имеющих на 1 человека более 20 кв. м и располагающих наибольшими доходами (2000 г. – 34,8 %, 2001 г. – 37,9 %). Источники финансирования жилья Согласно Программе социально-экономического развития Республики Беларусь на 2001–2005 гг., приоритетным является «дальнейшее развитие жилищного строительства на безэмиссионной основе с максимальным использованием внебюджетных источников финансирования». Для принятия стратегических решений о масштабах и механизмах бюджетного и внебюджетного финансирования жилья может быть использована следующая методика анализа экономических процессов и явлений в сфере финансирования и кредитования жилья, включающая три этапа: 1) анализ состояния и тенденций развития рынка жилья; 2) анализ рыночной потребности в банковских услугах по кредитованию жилищного строительства; 3) оценку ресурсной базы коммерческого банка с позиции эффективности вложений в сферу кредитования жилищного строительства. Для анализа рынка жилья и источников его финансирования можно использовать данные статистических органов Республики Беларусь, характеризующие развитие рынка жилищного строительства и источников его финансирования, а именно: • объем и структуру жилищного фонда; • показатели интенсивности и качества ввода жилья; • показатели объема инвестиций, направляемых в сферу жилищного строительства; • показатели ввода жилья в зависимости от источников финансирования и т. д. За 1996–2002 гг. строительство жилья за счет бюджетных средств уменьшилось с 15,3 до 7 %. С 40,2 до 17,9 % сократился ввод жилых домов, построенных за счет средств предприятий и организаций. В структуре источников финансирования удельный вес внебюджетных средств в течение последних пяти лет в среднем оценивается в 92,3 %, из них 50 % – 116

финансовая поддержка государства. Структура введенного жилья в 2002 г. в зависимости от источников финансирования представлена на рис. 4.

45

174

Средства республиканского бюджета

12

445

Средства местных бюджетов Средства инновационных фондов Средства предприятий и организаций

2142

Средства населения, включая кредиты

Рис. 4. Структура источников финансирования строительства жилья, тыс. кв. м

В структуре источников финансирования удельный вес внебюджетных средств в течение последних пяти лет в среднем оценивается в 92,3 %, основу которых составляют кредитные ресурсы. В 2003 г. финансирование годового задания ввода жилья в объеме 1215,66 млрд руб. запланировано обеспечить на 48,5 % за счет средств населения, включая кредиты, и только на 12,1 % – за счет бюджетных льготных кредитов. Основные подходы к оказанию гражданам государственной поддержки для приобретения жилья были определены в Национальной жилищной программе. Основу прямой поддержки граждан составляет безвозмездное субсидирование, включающее финансовые (в виде денежной суммы) и товарные (в виде безвозмездной передачи незавершенных строительством жилых помещений) субсидии, предоставляемые в объеме до 70 % стоимости строительства нормативного количества площади жилья типовых потребительских качеств. Безвозмездные субсидии предоставляются только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, изъявившим желание использовать собственные средства для приобретения жилья и располагающим накопле117

ниями и доходами, которые в совокупности с государственной поддержкой позволяют им улучшить свои жилищные условия. Удельный вес предоставленных субсидий жилья в общем объеме капитальных вложений, направленных на строительство жилья, составляет 2–4 %, а в объеме средств государственной поддержки (льготные кредиты и субсидии) – 4,2–6,3 %. В 2003 г. на эти цели планируется направить 21,18 млрд руб. В течение 1996–2000 гг. одним из основных источников финансирования жилищного строительства являлись льготные кредиты, которые предоставлялись за счет эмиссионных ресурсов Национального банка, бюджетных средств и централизованных внебюджетных источников. Основной объем льготных кредитов предоставлялся в размере 90–95 % стоимости строительства жилого помещения типовых потребительских качеств, общая площадь которого определялась из расчета 20 кв. м на человека в городских поселениях и 30 кв. м – в сельской местности. Доля ввода в эксплуатацию общей площади жилых домов, строительство которых финансировалось с использованием льготных кредитов, в общем объеме ввода находилась в пределах 27,7–44,5 %. Льготное кредитование жилищного строительства в условиях высокой инфляции являлось, по сути, безвозмездной помощью. Удельный вес льготных кредитов в общем объеме капитальных вложений в жилищное строительство в 2001–2003 гг. в среднем 12–14 %. Кроме выполнения основных прогнозных параметров кредитования жилья, АСБ «Беларусбанк» предложено предоставить за счет собственных ресурсов дополнительные льготные кредиты на сумму не менее 100 млрд руб. Отметим, что банковское кредитование жилья имеет исключительное значение для общего успеха экономической реформы, поскольку способствует росту доходов бюджета, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения денежных средств населения в реальный сектор экономики. Для банка-кредитодателя преимущества жилищного кредитования выражаются в наличии реальной стоимости залога (недвижимости), гарантирующей возврат кредита, что снижает кредитный риск, и получении постоянного дохода по кредиту на протяжении долгосрочного периода, что снижает риск ликвидности. Для кредитополуча118

теля достоинством участия в кредитовании жилья является то, что появляется возможность строительства или покупки жилья без преимущественного использования собственных средств. Данные свидетельствуют о наличии значительного потенциала для перераспределения жилья. В этой связи важнейшим направлением улучшения жилищных условий населения наряду с преимущественным распространением банковского кредитования нового жилищного строительства может стать использование кредитных ресурсов на реконструкцию и покупку имеющихся жилых площадей в рамках перераспределения жилищного фонда. Обобщающим показателем, характеризующим эффективность субсидирования, является отношение суммы собственных средств, которые граждане использовали при строительстве или покупке жилья, к сумме средств, затраченных на предоставление субсидий. В среднем по республике значения этого показателя в 1996–2000 гг. соответственно составили 1,8; 0,98; 0,78; 0,64 и 0,72. Это означает, что на каждый рубль, полученный в виде субсидий, граждане внесли от 1,8 до 0,72 руб. собственных средств. В настоящее время субсидии в основном предоставляются семьям, состоящим на учете, как правило, не менее 10–15 лет и соответственно имеющим права на ее получение в максимальном объеме. В течение 1996–2000 гг. государственная поддержка путем субсидирования была оказана 23 297 семьям, в том числе в 2000 г. ее получили 2214 семей. Из них 1640 семей использовали субсидии на приобретение жилья в городских поселениях, а 574 семей – в сельской местности. Средняя величина субсидии на семью в базисных ценах 1991 г. составляет 7,7– 8,7 тыс. руб., что эквивалентно стоимости строительства 16– 18 кв. м общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств. В течение всего периода внедрения безвозмездного субсидирования отсутствовала положительная динамика в росте его эффективности. Это связано с тем, что основной объем субсидий предоставлялся гражданам, имеющим в соответствии с действующим законодательством право на получение государственной поддержки в максимальном размере, а также на совместное использование субсидий и льготных креди119

тов, в результате чего граждане практически не вносили собственные средства при строительстве жилья [4]. Эффективность льготного кредитования жилищного строительства определяется его влиянием на рост объемов ввода в эксплуатацию общей площади жилых домов и привлекаемых на эти цели внебюджетных средств, а также инфляционными потерями, возникающими в результате роста стоимости строительства жилья и неизменности условий, на которых были предоставлены льготные кредиты. Возрастание доли льготных кредитов в общем объеме капитальных вложений, направленных на жилищное строительство, в течение 1997–1999 гг. по сравнению с 1996 г. на 79,4–117,4 % привело к увеличению удельной площади, построенной с использованием этих кредитов, в общем объеме ввода на 0,7–9,4 %. Процентная ставка за пользование льготными кредитами составляла 5–10 %, в то время как уровень инфляции в 1996 г. достиг 31 %, в 1997 г. – 79, в 1998 г. – 211, в 1999 г. – 288, в 2000 г. – 234 %. На начало 2001 г. стоимость строительства жилья по сравнению с 1996 г. возросла в 82,2 раза, а льготные кредиты обесценились в такой же пропорции в результате инфляции. В 2003 г. на строительство жилых домов планировалось направить 140 млрд руб. льготных кредитов (для очередников, с датой постановки на учет до 1 января 1990 г.), что в общем объеме источников финансирования составило 12,1 %. На льготное кредитование в Минске запланировано направить 55 млрд руб., в том числе и 6,2 млрд – безвозмездных субсидий. Проанализируем деятельность АСБ «Беларусбанк», удельный вес которого в общем объеме банковского кредитования жилищного строительства составляет 98,3 %. За время реализации государственных программ (с 1996 г.) с помощью кредитов АСБ «Беларусбанк» введено 1507 многоквартирных и 13 447 индивидуальных жилых домов. Заемщиками банка стали более 194 тыс. граждан. На 01.11.2002 г. заключено 199 137 кредитных договоров, в том числе 100 430 – кредитование за счет собственных средств банка и 98 707 – на льготное кредитование. С апреля 2002 г. учреждения АСБ «Беларусбанк» предоставляют кредиты на жилищное строительство в иностранной валюте. На 01.11.2002 г. заключено 1700 кредитных договоров на общую сумму свыше 5,5 млн долл. 120

Краткий обзор жилищного кредитования белорусскими банками Согласно официальным данным, в 2002 г. в Минске было заключено около 19 тыс. договоров купли-продажи жилых помещений, что почти вдвое больше, чем в 2001 г. Не исключено, что этому способствовало введение в мае 2002 г. практики выдачи некоторыми банками гражданам кредитов в иностранной валюте для приобретения жилья. Наибольшее число кредитов выдает АСБ «Беларусбанк», поскольку именно через этот банк правительством осуществляется ряд социальных программ. «Беларусбанк» выдает кредиты как на покупку жилья, так и на его реконструкцию и модернизацию. Процентная ставка, по которой выдается кредит, зависит от минимального потребительского бюджета (МПБ). Так, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, со среднемесячным совокупным доходом за год не более 2 МПБ на каждого члена семьи могут получить рублевый кредит сроком на 15 лет под 40 % годовых. Граждане, имеющие среднемесячный совокупный доход от 2 до 3 (включительно) МПБ на члена семьи, – на 15 лет под 55 % годовых. Рублевый кредит до 15 лет, но под 65 % годовых могут получить граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, с соответствующим годовым доходом более 3 МПБ, а также не нуждающиеся в улучшении жилищных условий и молодые семьи, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживающие совместно с родителями и обеспеченные общей площадью жилого помещения на 1 члена семьи более установленной нормы (для Минска – 15 кв. м и более общей площади). Во всех вышеперечисленных случаях кредит выдается в размере до 75 % сметной стоимости исходя из нормируемого размера 20 кв. м общей площади жилого помещения на 1 члена семьи (при строительстве квартиры для 1 человека – 36 кв. м). Кредиты в иностранной валюте выдаются под 15 % годовых на срок до 6 лет и в размере до 90 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения жилья. Расчет и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется путем внесения равномерных взносов в период его погашения. 121

В «Беларусбанке» также выдаются рублевые кредиты на капитальный ремонт индивидуальных жилых домов и квартир. Размер кредита может достигать до 90 % сметной стоимости предстоящих работ на срок до 5 лет под 65 % годовых. Кредиты предусматриваются и для финансирования текущего ремонта. Размер кредита ограничивается платежеспособностью кредитополучателя и его поручителей. Такой кредит выдается на срок до 2 лет под 60 % годовых. В одном из крупнейших коммерческих банков республики – «Приорбанке» также выдаются кредиты на финансирование недвижимости. Там действуют следующие процентные ставки: 40 % годовых по рублевым кредитам и 12 % годовых по кредитам в иностранной валюте. Срок кредита – до 10 лет. Рублевые кредиты предоставляются на строительство, реконструкцию, модернизацию, покупку жилого дома или квартиры. Кредиты предоставляются путем перевода денежных средств в безналичной форме со ссудного счета банка на счет продавца или подрядчика. Если же кредит предоставляется в иностранной валюте, то валюта с ссудного счета первоначально продается на валютной бирже, а затем в рублевом эквиваленте перечисляется на счет продавца или подрядчика. Важно отметить то, что «Приорбанк» в отличие от «Беларусбанка» выдает кредиты на указанные выше цели под залог приобретаемой (строящейся или покупаемой) квартиры. Кредит выдается в пределах 70 % стоимости жилого помещения (цены – согласно договору купли-продажи, стоимость строительства – по договору долевого участия). Причем главное требование к заемщику, чтобы он не прописывался в приобретаемую квартиру до окончания срока погашения кредита. Это условие связано с особенностью института прописки, действующего на территории Республики Беларусь. Фактически прописавшийся в квартире застройщик не может быть выселен из этой квартиры даже, если он перестанет платить по кредиту. Примерные условия получения кредитов и процентные ставки действуют и в других банках республики, однако доля выдаваемых этими банками жилищных кредитов незначительна. 122

Проблема незавершенного строительства Недостаток инвестиций приводит к затягиванию сроков возведения начатых домов или невозможности продолжения их строительства. Объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуальных застройщиков) в Республике Беларусь в 5,6 раза превысил размер сданного в 2001 г. жилья. Необходимо отметить, начиная с 2000 г., положительную тенденцию к сокращению незавершенного строительства жилых домов. На 01.01.2003 г. в незавершенном строительстве (без индивидуальных застройщиков) находились жилые дома общей площадью 2891 тыс. кв. м (табл. 3). Таблица 3 Данные о жилых домах, находящихся в незавершенном строительстве в 1997–2001 гг. Показатели

Число жилых домов, ед. В % к предыдущему году Их общая площадь, тыс. кв. м В % к предыдущему году

1997

1998

1999

2000

2001

6201 – 4451 –

7816 126 4039 91

9366 120 4596 114

7318 78 3929 85

5474 75 3179 81

Помимо нового строительства, на рост жилищного фонда оказывает влияние переоборудование нежилых помещений в жилые, а также увеличение общей площади жилых домов в результате их реконструкции с надстройкой этажей и пристройкой новых жилых помещений. Мероприятия модернизации направлены на снижение морального износа и представляют собой форму простого воспроизводства. Проблема реконструкции и модернизации жилищного фонда Расширенное воспроизводство основных фондов жилищной сферы обеспечивается не только новым строительством, но и реконструкцией жилых зданий. Это мероприятия, направленные на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят частичную или полную пе123

репланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, приводя его в соответствие с действующими в данный момент нормативными требованиями, с установкой, если требуется, дополнительного оборудования. Важнейшей формой воспроизводства является капитальный ремонт, который заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства здания в целом. В настоящий момент жилой фонд Республики Беларусь в общем и города Минска в частности характеризуется достаточно большой изношенностью, а в некоторых случаях и аварийностью. Многие здания, в частности постройки хрущевского периода, так называемые «хрущевки», уже давно отработали свой ресурс, т. е. все нормативы эксплуатации уже просрочены. Изношенные коммуникации, прогнившие и прохудившиеся трубы, старая электропроводка, протекающая крыша и несоответствующая никаким нормам тепло- и звукоизоляция – вот далеко не полный перечень проблем большинства строений данного типа. Эти проблемы значительно ухудшают потребительские качества и без того малокомфортного жилья, а иногда и просто угрожают жизни и здоровью проживающих там людей. Показательным является тот факт, что несмотря на низкое качество помещений, они в большинстве своем находятся в центральных районах городов, где стоимость 1 кв. м площади традиционно высока. Не для кого не секрет, что для решения жилищных проблем населения необходимо предотвращение преждевременного износа и непрерывное возобновление, т. е. воспроизводство, основных фондов жилищной сферы. Этот процесс подразумевает строительство, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт. К сожалению, при неудовлетворительном состоянии жилищного фонда в Беларуси на капитальный ремонт выделяются несоизмеримо малые средства. Так, в 2002 г. затраты на капитальный ремонт жилых зданий составили 44,9 млрд руб., 124

а весь объем ремонтных работ – 693,4 млрд руб. (Белорусский рынок. 2002. № 5. С. 22). В целом для поддержания существующего жилищного фонда в нормальном состоянии необходимо ежегодно реконструировать и капитально ремонтировать около 2,5 – 3 млн кв. м общей площади жилых помещений (это годовая программа жилищного строительства в стране). Ежегодная потребность в средствах на эти цели оценивается примерно в 4,5 – 5,4 млн долл. из расчета 180 долл. / кв. м ремонтируемого жилья (Белорусский рынок. 2003. № 8. С. 19). Наряду с ростом движение жилищного фонда сопровождается постоянным выбытием его из-за физического износа, перевода жилых помещений в нежилые вследствие пожаров, стихийных бедствий, по причине сноса домов в зонах реконструкции и т. д. Общая площадь аварийного и ветхого жилищного фонда составляет сегодня 60,1 тыс. кв. м в Минске, 144,3 тыс. – в Минской области, 647 тыс. – в целом по республике (Недвижимость Белоруссии. № 9. 2003. С. 1). Представляет интерес и анализ структуры действующего жилищного фонда по времени возведения домов (табл. 4). Таблица 4 Распределение жилищного фонда Республики Беларусь по годам постройки (по материалам переписи населения 1999 г.) В том числе по годам возведения Показатели

Всего

до 1945

1945– 1960

1961– 1980

1981– 1990

1991– 1995

1996 и позднее

Число жилых зданий ед. %

3 353 205 232 356 670 790 1 315 391 752 141 292 213 89 988 100 6,9 20,0 39,2 22,4 8,7 2,7

Доля жилья, построенного в послевоенные годы, вплоть до 1960 г., по количеству домов составляла 20,0 %, а самая большая часть жилья (39,2 %) была построена в 1961–1980 гг. Следует обратить внимание на очень незначительный процент жилых зданий, возведенных в недавнее время, – лишь 2,7 %. 125

Подводя итоги структурного анализа жилищного фонда Республики Беларусь, следует отметить, что с каждым годом все более безотлагательной становится задача развертывания масштабных работ по реконструкции и модернизации жилых домов. Высокие темпы ухудшения состояния жилищного фонда являются объективной реальностью и уже сегодня требуют перераспределения инвестиционных потоков и значительного увеличения их доли, направляемой на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию жилых домов. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МИНСКА Краткая характеристика и сегментирование жилищного фонда Минска Жилая застройка Минска – это сформировавшийся на протяжении десятилетий агломерат архитектурно, стилистически и конструктивно отличающихся жилых строений. В сложившемся к сегодняшнему дню жилищном фонде города можно выделить застройку четырех периодов: «сталинский», «хрущевский», «брежневский» и современный (стандартное и новое жилье). Жилье социалистических периодов строительства (до начала 90-х годов) было ориентировано на удовлетворение жилищных нужд населения с учетом минимальных социальных норм предоставления жилой площади на человека. Массовое жилье строилось непосредственно по социальному заказу города (в т. ч. предприятиями для своих работников) и являлось одним из обязательных элементов бесплатно-распределительной системы социалистического общества. Кирпичные дома «сталинского» периода домостроения (их строительство велось вплоть до 1960 г.) по праву можно отнести к жилью повышенной комфортности. Малоэтажные дома индивидуальных проектов сегодня украшают застройку центральных улиц Минска. Даже современного массового жильца возбуждает изобилие пространства квартир в этих домах с 126

высокими (до 3,2 м) потолками и просторными помещениями. Внутренняя отделка квартир отличается качественным исполнением и включает паркетное покрытие, потолки с элементами декоративной лепнины и т. д. Непрестижные рабочие районы и окраины Минска того времени застраивались дешевыми стандартными трех-пятиэтажными кирпичными домами с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами с одной кухней и санузлом. Поскольку эти дома обладают высокой «ремонтопригодностью», все они пережили, как правило, капитальный ремонт. Комфортабельные дома «сталинского» периода и сейчас пользуются хорошим спросом. «Хрущевский» период домостроения ознаменовался массовым выпуском пятиэтажных панельных и кирпичных домов. Квартиры в домах без лифта и без мусоропровода, с изношенными коммуникациями, потолками от 2,48 до 2,59 м, недопустимо маленькой кухней (5,6–6,5 м2) и совмещенным санузлом сегодня находят своего покупателя исключительно благодаря низким ценам. В середине 60-х годов появились специальные домостроительные комбинаты, существующие и по настоящее время. В 1965 г. началось массовое строительство первых серийных домов «постхрущевского» периода (серия 1–464). По потребительским качествам эти дома отличались от пятиэтажных «хрущевок» разве что раздельным санузлом. По-прежнему маленькие кухни оборудовались стандартно газовыми плитами, а драгоценная площадь скрадывалась примыкающими вентиляционными и коммуникационными шахтами. Вплоть до конца 80-х годов, пока государство бережно относилось к каждому квадратному метру социального жилья, общие площади квартир не спешили увеличиваться. В начале 70-х годов в Минске началось интенсивное строительство 9– 12-этажных жилых домов усовершенствованных и новых строительных серий (серии М-464 и 1–335). При высоте потолков до 2,64 м они имели по-прежнему маленькие кухни (до 7,5 м2). Существенным достоинством квартир в этих домах явилось наличие встроенных шкафов и антресолей, вторых балконов и лоджий. В связи с техническими ограничениями на газификацию многоэтажные дома (от 9 этажей и выше) оснащались электроплитами. 127

С появлением жилищно-кооперативного строительства и с развитием рынка жилья претендовать на комфортное проживание стали не только всевозможные руководители, представители государственной власти, видные деятели науки и искусства, но и другие потребители жилья, имеющие для этого соответствующие материальные возможности. В 90-х годах прошлого столетия начали формироваться современные стандарты комфортности жилья. Проектнопланировочные параметры в условиях функционирования рынка приблизились к некоторому рациональному уровню. Во исполнение новых требований СНиП строительные серии подверглись модернизации и стали обозначаться в начале литерой «М». По-прежнему панельные многосекционные 9–16-этажные дома строились по типовым проектам (серии М-335, М-111– 90), исключающим возможность индивидуальной перепланировки. Некоторый прирост общих площадей обеспечил более просторные (от 7,9 до 15,7 м2) кухни. Общая планировка квартир стала удачней – раздельный санузел, удобные лоджии. Процесс становления новых экономических отношений и появление рынка недвижимости в начале 90-х годов легализовало потенциального покупателя с его претензиями к качеству и комфортности, породило здоровую атмосферу конкуренции среди производителей жилья. Начали появляться престижные 4–8-этажные кирпичные дома индивидуальных проектов. Квартиры самых разнообразных вариантов планировок, в том числе двухуровневые, многокомнатные. Кухни также варьировали от скромных (до 9 м2) до просторных(15,1 м2 и более). На конец 90-х годов пришлось становление в Минске наиболее прогрессивной в домостроении технологии – технологии монолитного домостроения. Устранив ошибки проектирования «раннего этапа», бурное развитие получил конструктивный тип «монолитно-каркасных домов», в котором между вертикальными несущими монолитными колоннами применяются кирпичные перегородки с любым вариантом планировок, а наружные стены укладываются из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя. Такие дома в просторечии именуются «монолитно-кирпичными». Для рынка квартир в г. Минске свойственно следующее сегментирование. 128

По типу квартир. Данное сегментирование основано на планировочном решении жилых домов. Планировочное решение зависит как от года строительства, так и от качественных характеристик жилья (общая площадь, жилая площадь, площадь кухни, наличие/отсутствие балконов, лоджий и т. д.). Условно в практике Республики Беларусь выделяют следующие типы квартир: «брежневки» (названы по эпохе правления соответствующих лидеров страны), стандартные, новые (первичный рынок жилья). Тип

«Сталинка»

Этажность

Стены

Потолки, м

3–6

Кирпич

«Хрущевка»

5

Панель, блок

2,3–2,4

9–15

«Брежневка»

5–9

Панель

2,5

12–18

Стандартный

Новый

9–12

Панель

9–12

Кирпич, железобетонный каркас, газосиликатные блоки

2,7–4,0

Комнаты, м2

2,5

2,7–3,0

129

18–25

12–18

Свободная планировка

Санузел / балкон

Раздель ный / балкон

Совмещенный / балкон Раздель ный / лоджия Раздель ный / лоджия

Раздель ный / лоджия

Прочее

Устаревшие инженерные коммуникации, подвальные помещения Смежные комнаты Раздельные комнаты Типовые квартиры среднего уровня Окна – стеклопакеты, без отделки (отделка покупателя)

По типу домов. Сегментирование по типу домов затрагивает конструктивные решения жилых домов. Различают панельные, кирпичные, монолитные и блочные дома. По количеству комнат в квартире. Сегментирование по количеству комнат ведется в основном по одно-, двух-, трех-, четырехкомнатным квартирам (большее число комнат, а также индивидуальные дома встречаются крайне редко). По местоположению квартиры. При данном сегментировании выделяют отдельные районы в городе, города, населенные пункты, регионы. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру); б) уезжающим в эмиграцию. В качестве отдельного источника продаж также можно выделить расселяемые коммунальные квартиры. Фундаментальный анализ рынка жилой недвижимости г. Минска Вторичный рынок квартир развивается по своим законам и по-своему реагирует на процессы, происходящие в обществе и экономике. Он более неповоротлив, чем другие товарные рынки, и реагирует на внешние изменения с некоторым опозданием хотя бы потому, что квартира – дорогостоящий товар. А процесс ее приобретения или продажи весьма трудоемок и длителен. Как следствие, динамика развития квартирного рынка предопределяется двумя основными этапами – этапом накопления (средств, с одной стороны, и товара – с другой) и этапом реализации. Первый – наиболее длительный и наиболее зависимый от общей экономической ситуации в государстве. Второй – более скорый и более зависимый от конъюнктуры и структуры рынка, объемов предложения, обилия выбора. При этом следует иметь в виду, что процесс накопления товара, в нашем случае квартир, которые формируют общий объем предложения, напрямую зависит от объемов строительства нового жилья и от уровня обеспеченности квартирами в конкретном населенном пункте, в частности в Минске. 130

Кроме того, активность формирования предложения зависит и от изменений, происходящих в жилищнокоммунальной политике (уровне тарифов на коммунальные услуги) и в налоговой (налоги на недвижимость). И если накопление товара, в нашем случае квартир, на вторичном рынке, происходит медленнее, чем накопление средств у потенциальных покупателей, а жилищно-коммунальная и налоговая политики располагают к наличию в собственности граждан так называемых излишков жилья, то неизбежно увеличение спроса над предложением. Начиная с декабря 1996 г. цены на минском рынке недвижимости плавно снижались. Как правило, летом они падали чуть быстрее, а осенью незначительно повышались. Введение декларирования средств при покупке жилья несколько ускорило падение цен, отмена декларирования, наоборот, – замедлила, но общая тенденция сохранялась. Свой мониторинг мы начали с 1998 г. Именно в этом году (в августе) произошедший в России дефолт снизил цены на квартиры приблизительно на 10–20 %. Однако средняя цена 1 кв. м жилья на протяжении всего года была практически стабильной (417–425 долл.). Во многом определяющей для белорусского рынка недвижимости стал именно 1999 г. В стране еще более ухудшилась экономическая ситуация. Рост доходов населения по сравнению с 1998 г. снизился в 2 раза, а реальные доходы в пересчете на валюту сократились чуть ли не в 1,5 раза. Понятно, что такое падение доходов значительно уменьшило и без того невысокую покупательную способность населения. А это в свою очередь в очередной раз сократило спрос на жилье. Отсутствие спроса при сохраняющемся уровне предложения на рынке вызвало закономерное падение цен.На вторичном рынке жилья на пять выставленных на продажу квартир приходился один потенциальный покупатель. Этот самый покупатель в абсолютном большинстве случаев хотел приобрести одно- или двухкомнатную квартиру, причем недорогую. Требования к комфортности приобретаемого жилья все более отступали перед необходимостью иметь хоть какую-то крышу над головой. По некоторым подсчетам на протяжении 1999 г. цены на квартиры в Минске упали примерно на 12–15 %. При этом 131

цены на однокомнатные квартиры снизились в среднем на 8 %, на двухкомнатные – на 12 %, на трехкомнатные – на 16 % и на четырехкомнатные – на 4 %. А уже к середине 2000 г. цены на разные категории жилья упали по отношению к концу 1996 г. на 25–35 % и составили в среднем около 280 долл. за 1 кв. м. Причин здесь было несколько. Решающую роль, безусловно, сыграл рост объемов жилищного строительства, осуществляющегося с привлечением льготных кредитов и субсидий. Именно дешевое жилищное строительство стало причиной быстрого роста предложения на вторичном рынке. В течение 1997– 1999 гг. строить и продавать было выгодно: в этот период каждая построенная за льготные кредиты и проданная квартира приносила физическим лицам прибыль около 6 тыс. долл. Одновременно с увеличением предложения произошел и отток потенциальных покупателей вторичного рынка, что также явилось следствием государственной жилищной политики, поскольку строить (если не брать в расчет коммерческое жилье) было дешевле, чем покупать. В 1998–1999 гг. в результате высокой инфляции и сдерживания цен в строительстве разница в ценах на первичном и вторичном рынках достигла максимальных размеров и составляла в разное время и по разным категориям квартир от 150 до 200 %. Кроме жилищного строительства, обвалу цен способствовали и другие факторы. Во-первых, превышение цен предложения на вторичном рынке над покупательной способностью основной массы потенциальных покупателей, что имело место вследствие снижения доходов населения. Во-вторых, превышение предложения над спросом, что было вызвано значительным «выбросом» квартир на продажу. Появление у населения так называемых «излишков» жилья (малонаселенных и пустующих квартир) при средней обеспеченности жильем 23– 24 кв. м на 1 человека послужили толчком для активизации процесса перераспределения. Однако для того чтобы цены опускались, нужен некий ускоритель. Таковым скорее всего явилось резкое сокращение объемов льготного кредитования, которое способствовало почти двукратному увеличению срочных продаж вторичного жилья в целях оплаты строящегося. Естественно, что при избыточном предложении срочные продажи невозможны без существенной уступки в цене. 132

В 2000 г. стало сложнее получить льготные кредиты и субсидии. Не состоялась система стройсбережений, не заработала ипотека. Однако начиная с середины 2000 г. цены стали расти и довольно быстро. Объяснить рост цен в 2002 г. можно следующими факторами. Параллельно с падением цен на вторичном рынке продолжала расти себестоимость строительства нового жилья. Порой, чтобы выполнить взятые на себя обязательства, государственные застройщики вынуждены были продавать квартиры намного ниже себестоимости. Даже при том, что строительство было одним из государственных приоритетов, такая ненормальная ситуация не могла продолжаться долго. Были централизованно увеличены индексы цен в долевом строительстве. Цены на рынке новостроек резко превысили цены на вторичном рынке. В результате многие, кто предполагал строиться, решили остановиться на приобретении квартиры на вторичном рынке. Первоначально это мало повлияло на рынок и объяснялось тем, что до подорожания льготные кредиты покрывали до 90 % стоимости жилья, и люди предполагали сохранить за собой старые квартиры. После подорожания сделанных накоплений достаточно часто переставало хватать на регулярное погашение взносов, и многие стали перед дилеммой: или отказываться от долевого строительства, или продавать имеющееся жилье. Большинство пошло именно по второму пути, причем поскольку старое жилье продавалось с отсрочкой выселения (до момента окончания строительства), цены на него выставлялись даже ниже рыночных. Но этот потенциал сдерживания достаточно быстро оказался исчерпанным – те, кто заключал договоры по старым ценам, уже все продали, новые же дольщики учитывали сложившиеся реалии. Итак, спрос возрос, цены среагировали практически мгновенно: начали потихоньку подыматься. В свою очередь застройщики в своей ценовой политике тоже учли тенденции вторичного рынка, поэтому и на новые квартиры цены стали расти. Однако за ценами следят не только продавцы, но и покупатели. Отложенный спрос вызвал рост цен. Просто те, кто откладывал покупку в расчете на снижение цен, тут же стали проявлять активность. Спрос 133

возрос. Среагировали продавцы, которые тотчас стали откладывать продажу. Уменьшилось предложение – увеличились цены – возрос спрос: покупатели старались успеть купить квартиры до того, как они подорожают еще больше. Рост цен привел к уменьшению предложения за последние 1,5 года практически вдвое. Если в конце 1999–начале 2000 г. к продаже единовременно предлагалось около 5–5,5 тыс. квартир и комнат в Минске, то к началу 2002 г. это количество уменьшилось до 2,4–2,6 тыс.

Средняя цена 1 кв. м, долл.

450 430 410 390 370 350 330 310 290 270 янв.03

июл.02

янв.02

июл.01

янв.01

июл.00

янв.00

июл.99

янв.99

июл.98

янв.98

250

Дата

Рис. 5. Динамика средней цены квадратного метра жилой площади за период январь 1998 – май 2003 гг.

Почти двукратное сокращение предложения квартир и стремительный рост цен на них – такова общая картина вторичного рынка жилья, наблюдавшаяся в течение всего 2002 г. в Минске. Такое развитие событий на первый взгляд кажется несколько необычным и трудно объяснимым на фоне общего снижения покупательной способности населения, роста убыточных предприятий, сворачивания частного бизнеса и многих других негативных процессов в экономике. Однако и спрос на вторичном рынке в абсолютных цифрах тоже несколько уменьшился, поскольку с середины 134

2001 г. были освобождены от платы за инфраструктуру очередники, строящие жилье через управления капитального строительства (УКС). Это означало сокращение издержек на строительство 1 кв. м жилья до 150–200 долл. Соответственно это вызвало отток части потенциальных покупателей со вторичного рынка. Прогноз дальнейшего развития рынка жилой недвижимости г. Минска Из-за нестабильности экономики, возможных кризисных ситуаций прогнозировать развитие рынка в нашей стране довольно сложно. Возможно, дальнейшая интеграция с Россией, которая набирает свои темпы, зарубежные инвестиции в нашу экономику сделают более благоприятной обстановку для развития рынка недвижимости. По мнению некоторых аналитиков рынка недвижимости и директоров агентств, рост цен в ближайшее время должен все-таки остановиться и в дальнейшем пойти вспять. Дальнейший их рост приведет к очень быстрому исчерпанию платежеспособного спроса. Цены должны соответствовать макроэкономической и демографической ситуации. Однако они вряд ли улучшатся в нынешнем году. По мнению других специалистов рынка недвижимости, в наступившем году цены на столичные квартиры будут расти. Данный прогноз базируется на анализе предложения квартир в 2002 г. В 2002 г. чаще всего на продажу выставлялись двухкомнатные квартиры. За ними шли однокомнатные и трехкомнатные, динамика предложения которых была одинаковой. Что касается спроса, то и здесь двухкомнатные квартиры были вне конкуренции. Это объясняется тем, что такие квартиры становятся объектом купли, как правило, «по семейным обстоятельствам»: после раздела имущества в результате развода, а также вследствие избавления от дорогих многокомнатных квартир, на содержание которых у людей сегодня не хватает средств. Увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги и особенно повышение квартплаты в конце прошлого года и в начале нынешнего должны привести к росту предложения 135

больших квартир (3, 4 и более комнат). Владельцы такого жилья будут стремиться разменять его на одно-, двухкомнатные квартиры. Что касается цен на одно- и двухкомнатные квартиры, то, по мнению тех же руководителей агентств, они будут расти, пользуясь неизменным спросом, как и в предыдущем году. Больше всего в 2003 г. подорожали однокомнатные квартиры, а меньше всего – трехкомнатные. Если на белорусский рынок будет активно внедряться российский капитал, то он создаст устойчивый спрос на высококачественное жилье, что неизбежно приведет к росту цен именно в этом сегменте. Сегодня у состоятельных граждан особой популярностью пользуются квартиры повышенной комфортности в кирпичных домах с благоустроенной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой. С начала 2002 г. цены на такие квартиры увеличились примерно на 20 %. В целом можно выделить ряд как повышающих, так и понижающих факторов, влияющих на среднюю цену 1 кв. м жилой площади в Минске: 1. Повышающие факторы: а) приход иностранного капитала, в частности российского, приведет к росту спроса на комфортабельное жилье, что, несомненно, повлияет на рост средней цены; б) возрастет доля комфортабельного и дорогого жилья в общей совокупности жилого фонда; в) так как цену 1 кв. м у нас в стране принято измерять в долларах, то падение курса доллара относительно евро также будет способствовать росту средней цены 1 кв. м жилой площади; г) миграция населения в Минск из других городов и ближнего зарубежья, а также из сельской местности приведет к росту спроса на жилье и соответственно к росту цены; д) распространение практики жилищного кредитования также приведет к росту спроса на жилье со стороны той части населения, которая не могла себе позволить приобрести жилье без кредитных ресурсов. 2. Понижающие факторы: а) низкий платежеспособный спрос населения; б) рост показателя количества квадратных метров на человека; в) депопуляция населения; г) рост тарифов на коммунальные платежи. 136

СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. МИНСКА НА КОНЕЦ АПРЕЛЯ 2003 г. Обзор рыночных цен рынка жилой недвижимости Минска за май 2003 г. Материалы для подготовки данного раздела и расчета предоставленных ниже показателей были взяты нами из наиболее полных и объективных источников информации. Однако в связи с тем, что существует несколько наиболее крупных центров сбора профильной информации, каждый из которых сотрудничает с тем или иным рядом агентств, ни один из центров не охватывает весь рынок целиком. В ходе анализа мы старались усреднить получаемые из различных источников аналогичные данные, чтобы получить максимально репрезентативный результат. Однако ряд показателей и индексов, рассчитываемых белорусскими специалистами с использованием собственных источников, приведен нами в оригинальном виде, без усреднения исходных данных. Поэтому некоторые аналогичные данные в различных разделах обзора могут незначительно отличаться. Обобщенные в целом по Минску показатели выглядят следующим образом. Кол-во комнат

Ср. цена квартиры (USD)

Ср. цена 1 кв. м (USD)

Средняя общая площадь квартиры (кв. м)

1 2 3 4

14703 20672 29571 33712

433 429 440 417

33,96 48,19 67,21 80,84

В зависимости от местоположения объекта средняя цена 1 кв. м изменяется следующим образом. Район

Заводской Ленинский Московский Октябрьский Партизанский

1

386 427 404 417 446

137

Количество комнат 2 3

358 423 389 397 428

374 447 395 446 503

4

335 418 358 451 509

Район

1

Первомайский Советский Фрунзенский Центральный

Количество комнат 2 3

427 463 419 472

433 484 400 493

456 488 399 528

4

452 526 377 538

Так как вне зависимости от года постройки и типа жилья стоимость 1 кв. м будет иметь поправку на расположение, то для сегментации по этим параметрам необходимо рассчитать приблизительные коэффициенты, на которые будет умножаться средняя цена 1 кв. м из предыдущей таблицы. Тип домов

«сталинки»

«хрущевки»

Блочный Кирпичный Панельный Монолитный

– 1,17 – –

– 0,89 0,88 –

Тип квартир «брежневки»

– 0,93 0,91 –

стандартные

новые

0,98 0,99 0,97 –

– 1,18 1,14 1,15

Этажность также может оказывать существенное влияние на цену. Обычно первые и последние этажи пользуются меньшим спросом, что немного понижает стоимость подобных квартир. Обзор предложения на рынке жилой недвижимости г. Минска за май 2003 г. Предложение на рынке жилой недвижимости Минска в среднем за апрель 2003 г. по разным оценкам составляло от 2500 до 3500 квартир. Подобный разброс можно объяснить спецификой минского рынка недвижимости. Из-за конкуренции между агентствами информация по продаваемому объекту может намеренно искажаться, и одна и та же квартира может указываться в базе данных неоднократно. Структура предложения жилья, представленная в виде долей по каждому из ценовых диапазонов, приведена ниже (рис. 6–10). 138

< 11 тыс. $ 1%

9%

23 %

21 %

11-13 тыс. $ 13-15 тыс. $ 15-18 тыс. $ > 18 тыс. $

46 %

Рис. 6. Структура предложения однокомнатных квартир

4%

14 %

< 14 тыс. $

1%

27 %

14-17 тыс. $ 17-20 тыс. $ 20-25 тыс. $ 25-30 тыс. $

25 % 29 %

> 30 тыс. $

Рис. 7. Структура предложения двухкомнатных квартир

10 %

4%

12 %

22 %

< 20 тыс. $ 20-23 тыс. $ 23-26 тыс. $ 26-30 тыс. $ 30-40 тыс. $

26 %

26 %

> 40 тыс. $

Рис. 8. Структура предложения трехкомнатных квартир

139

14 %

12 %

< 23 тыс. $

8%

23-30 тыс. $ 30-37 тыс. $ 37-45 тыс. $

25 %

> 45 тыс. $

41 %

Рис. 9. Структура предложения четырехкомнатных квартир

По типу домов предложение делится следующим образом, что в принципе повторяет общую структуру жилого фонда по этому параметру. Тип дома

Доля в предложении, %

Панель Кирпич Монолит Блок

59 36 <1 4

"Брежневки" + "стандартные" (1965-1991) "Сталинки" (1930-1960)

18 %

52 %

27 % 3%

"Хрущевки" (1956-1970) Современные (1992-2002)

Рис. 10. Доля предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир

140

По количеству комнат в квартире предложение делится так: Количество комнат

Доля в предложении, %

1 2 3 4

21 39 31 10

Соответственно показатель качества предложения, представляющий собой среднее взвешенное по предложению количество комнат в квартире, был равен в апреле 2003 г. 2,32. Если рассмотреть предложение жилья в динамике, то за 2002 г. и начало 2003 г. предложение квартир сократилось почти вдвое и наблюдался стремительный рост цен на них. Превышение спроса над предложением объясняется и не введением в середине года практики выдачи валютных кредитов «Беларусбанком». Уменьшение предложения обусловлено в первую очередь тем, что с рынка исчезли квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, на долю которых до 2001 г. приходилось около трети квартирных сделок. С недавних пор продавать квартиры, построенные за счет льготных кредитов (выдаются на 20 лет под 10 % годовых), в течение трех лет после выплаты кредита разрешается только с согласия местных властей. Это обстоятельство делает если не невозможным, то во всяком случае менее прибыльным строительство жилья за льготные кредиты в целях последующей продажи. Обзор спроса на рынке жилой недвижимости г. Минска за апрель 2003 г. В мировой практике жилье считается востребованным, если среднемесячная заработная плата в стране не меньше стоимости 1 кв. м жилья. В Республике Беларусь соотношение первого и второго показателей в 2000 г. составляло 0,38; в 2001 г. – 0,44; в апреле 2003 г. – 0,48 (по Минску – 0,24). Для дальнейшего сближения данных показателей необходимо снижать стоимость жилья (проектные, строительные работы) и способствовать повышению жизненного уровня населения. Таким образом, спрос на рынке жилой недвижимости Минска традиционно фокусируется на более низком ценовом 141

ориентире: однокомнатных и двухкомнатных квартирах. В апреле они покрывали 68 % всего спроса. В целом же по количеству комнат в квартире спрос делится так. Количество комнат

Доля в спросе, %

1 2 3 4

37 31 24 8

По другим видам сегментации спрос разделить достаточно проблематично, так как покупатели в большей степени ориентируются на цену и на размер квартиры, нежели на тип дома и тип квартиры. Что касается местоположения, то предпочтение часто отдается экологически чистым спальным районам, как наиболее удачным по сочетанию цены и потребительских качеств, и центральным, как более удобным по местоположению. Промышленные районы из-за плохой экологической ситуации пользуются значительно меньшим спросом. Средний показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему числу заявок на покупку, был равен в апреле 12,27, т. е. среднее количество заявок в этот период времени приблизительно составляло 244,5. Однако этот показатель, рассчитываемый Белорусским обществом оценщиков, имеет серьезный недостаток в оценке истинной картины, поскольку желающие приобрести жилье люди часто не афишируют свое желание в специализированной прессе, а подбирают варианты из заявок на продажу. Отсюда можно сделать вывод, что данный показатель скорее интересен с точки зрения изучения динамики спроса. С апреля 2002 г. спрос на вторичное жилье в абсолютных цифрах несколько уменьшился по сравнению с жильем первичного рынка. С одной стороны, с середины 2001 г. от платы за инфраструктуру были освобождены очередники, которые строят жилье через управления капитального строительства гор- и облисполкомов за свой счет. Таким образом, у людей, состоящих на квартирном учете, появилась реальная возможность построить жилье по цене в 250–300 долл. за 1 кв. м. Это в свою очередь вызвало отток части потенциаль142

ных покупателей со вторичного рынка, где цены превышают 350–400 долл. за 1 кв. м. С другой стороны, рост цен на вторичное жилье при сохранении на прежнем уровне затрат на приобретение квартир путем строительства, да к тому же с рассрочкой платежа в 1–1,5 года, уменьшил привлекательность вторичного рынка. ОБЗОР ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫХ И НЕПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫХ ПРОГРАММ И СУБСИДИЙ, НАПРАВЛЕННЫХ НА МОДЕРНИЗАЦИЮ ЖИЛОГО ФОНДА Обзор правительственных программ, направленных на модернизацию жилого фонда Базовой государственной программой развития всех отраслей экономики Республики Беларусь, в том числе и сферы жилищного строительства, является Программа социальноэкономического развития Республики Беларусь на 2001– 2005 гг., утвержденная Указом Президента Республики Беларусь № 427 от 8 августа 2001 г. (далее – Программа). В соответствии с данной Программой важнейшей задачей государства в сфере жилищного строительства в 2001–2005 гг. является обеспечение каждого гражданина комфортабельным, энергоэффективным, относительно дешевым жильем при одновременном развитии жилищно-коммунальной сферы. Исходя из экономических возможностей государства, инвестирование строительства жилья все в большей мере планируется сориентировать на внебюджетные источники финансирования. Бюджетные средства предполагается направлять в основном на строительство объектов инфраструктуры, социального жилья для малообеспеченных, нетрудоспособных и некоторых других категорий нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, а также на поддержку малообеспеченных семей, строящих жилье за счет собственных средств. Согласно Программе, в ближайшие годы одним из основных направлений улучшения жилищных условий граждан должно стать также эффективное использование существую143

щего жилищного фонда, прежде всего – реконструкция, модернизация и капитальный ремонт эксплуатируемых зданий, использование пустующих незаселенных жилых домов и помещений. Будут также предусмотрены меры содействия для приобретения жилья на вторичном рынке и перераспределения его между собственниками с целью сократить число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Одновременно предполагается создать благоприятные условия для внебюджетного финансирования жилищного строительства. Наряду с использованием таких традиционных форм, как долевое строительство, облигационные жилищные займы, лотереи и другие, будут создаваться новые формы финансирования жилищного строительства, позволяющие использовать ранее накопленный потенциал. Прежде всего это касается системы ипотечного кредитования, создаваемой в настоящее время в республике. Вместе с тем планируется повысить роль предприятий и фирм в оказании помощи своим работникам для приобретения жилья. Формы такой помощи могут быть разнообразными: предоставление средств для оплаты первоначального взноса или на погашение кредита, перечисление средств на накопительный счет участвующих в программе стройнакоплений и др. Особое внимание будет уделяться улучшению жилищных условий малоимущим, социально уязвимым слоям населения, молодежи, а также проживающим в сельской местности работникам здравоохранения, образования, культуры, молодым специалистам и военнослужащим. В этой связи предусматривается адресная поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с учетом их доходов и времени ожидания в очереди, возможность предоставления жилья бесплатно или за доступную цену для малоимущих граждан, инвалидов, молодежи, военнослужащих и некоторых других групп населения. Программой ставится задача снижения себестоимости строительства жилья и доведения стоимости 1 кв. м до уровня не более среднемесячной заработной платы в народном хозяйстве. 144

Предусматривается вводить ежегодно 2,5–3 млн кв. м общей площади жилых домов. Новое жилье в 2001–2005 гг. планируется предоставить около 300 тыс. белорусских семей. В целях повышения качества жилья основным требованием к его строительству будет использование энергоэффективных, экологически чистых строительных материалов, конструкций, изделий, приборов, предметов домоустройства, инженерного оборудования, внедрения новых архитектурностроительных систем и планировочных решений. Основы развития жилищной сферы закреплены также в Национальной жилищной программе, утвержденной Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 640 от 3 мая 1999 г. Национальная жилищная программа включает основные направления государственной жилищной политики и определяет меры по ее осуществлению, среди которых: • стабилизация и обеспечение темпов роста объемов жилищного строительства; • изменение структуры жилищного фонда по формам собственности, предусматривая частную собственность на жилье как приоритетную; • изменение источников и форм финансирования жилищного строительства, имея в виду сокращение доли государственных капитальных вложений в общем объеме жилищного строительства, и увеличение доли собственных средств граждан и других внебюджетных источников финансирования; • обеспечение внебюджетного финансирования жилищного строительства; • приоритетное обеспечение отдельных льготных категорий граждан; • рост объемов строительства жилых помещений на селе и молодежного жилищного строительства; • завершение перевода жилищной сферы как отрасли экономики в режим безубыточного функционирования; • перестройка и обновление базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, обеспечивающих жилищное строительство; • решение вопросов землепользования в жилищной сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры, создание жилых домов нового поколения; 145

• формирование правовой базы для обеспечения выполнения заданий программы по вводу жилья. В жилищной программе приведены состояние жилищного фонда, его состав и структура по формам собственности, уровень обеспеченности населения жильем, динамика и структура жилищного строительства по источникам финансирования. Представлены также основные положения жилищной политики, включающие в себя формирование финансово-экономического механизма, развитие рынка жилья, решение вопросов землепользования в жилищном секторе, развитие и преобразование базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов, градостроительные аспекты жилищной реформы, проблемы развития жилищно-коммунального хозяйства. Здесь определена также структура ежегодных приложений к Национальной жилищной программе, а именно: • задания по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов; • расчетные объемы подлежащих выделению бюджетных средств на строительство социального жилья; • расчетные объемы подлежащих выделению бюджетных средств на предоставление гражданам одноразовых безвозмездных субсидий на строительство (реконструкцию) или покупку жилых помещений; • задания по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов за счет всех источников финансирования. Новый подход в решении жилищной проблемы предполагает полный отказ от старой системы строительства жилых помещений за счет средств государства и распределения их по очереди и основывается на оказании гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, со стороны государства персонифицированной комплексной и дифференцированной материальной поддержки при строительстве (реконструкции) и покупке жилых помещений. Национальная жилищная программа определила основные направления новой жилищной политики, проводимой в Республике Беларусь. К ним, в частности, относятся: • создание системы финансирования воспроизводства, реконструкции и ремонта существующего жилищного фонда; 146

• разделение функций между государством и гражданами в вопросах строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации жилых помещений; • сохранение обязательств государства перед гражданами, пользующимися предусмотренными законодательством льготами по обеспечению их жильем; • создание и совершенствование системы государственной поддержки граждан, состоящих на учете, нуждающихся в улучшении жилищных условий и изъявляющих желание улучшить жилищные условия с использованием собственных средств; • разработка и принятие нормативно-правовых документов по внебюджетному финансированию жилищного строительства; • формирование условий для повышения эффективности использования в жилищной сфере финансовых, материальнотехнических и топливно-энергетических ресурсов; • соблюдение социальной справедливости при предоставлении льгот по оплате населением жилищно-коммунальных услуг; • снижение стоимости строительства жилья, что позволит обеспечить доступность его мало- и среднеимущим слоям населения; • совершенствование системы налоговых льгот участникам инвестиционного цикла при осуществлении жилищного строительства; • формирование источников финансирования инженерно-транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки для конкретной категории застройщиков – физических и юридических лиц. В соответствии с Национальной жилищной программой в ближайшее время жилищное строительство останется одним из приоритетных направлений экономической политики государства, определяющих социальное и экономическое положение граждан. Это позволит развивать сопряженные производства: строительных материалов и конструкций, машиностроения, деревообработки, мебели, санитарно-технического оборудования, электротехники, бытовых приборов, других предметов длительного пользования. Имеющиеся в стране за147

пасы минеральных ресурсов для изготовления строительных материалов, лесные ресурсы, недозагруженная производственная база позволят расширить или организовать заново выпуск многих видов продукции указанного ассортимента, в том числе на конверсируемых предприятиях. Развитие жилищного комплекса, сопряженных с ним производств и инфраструктуры обусловят дополнительную потребность в рабочей силе, что поможет решить проблему занятости населения. Улучшение жилищных условий граждан возможно на основе всемерной поддержки активности в сфере строительства жилых домов, обеспечения доступности качественного жилья для всех слоев населения. Это будет реализовываться за счет государственного субсидирования, льготного долгосрочного кредитования, развития правовых, финансово-экономических и хозяйственных механизмов, направленных на привлечение средств населения, предприятий и других источников финансирования. Целью жилищной политики республики до 2015 г. должно стать улучшение жилищных условий граждан, преодоление дефицита жилья, улучшение качества жилых помещений, создание оптимальной инфраструктуры жилых массивов с соблюдением физических, эстетических, экологических параметров окружающей среды и приближением по этим показателям к уровню экономически развитых стран, обеспечение сохранности, своевременной модернизации, рационального и эффективного использования существующего жилищного фонда, совершенствование системы финансово-кредитного обеспечения воспроизводства жилищного фонда, ориентированной на увеличение доли средств внебюджетных источников финансирования, поиск новых форм организации строительного производства и системы финансовых потоков, основанной на условиях долгосрочного накопления средств населением, проведение прогрессивной технической политики в области строительства и реконструкции жилья, разработка и внедрение новых конструктивных схем жилых домов, повышение уровня архитектурно-планировочных решений при застройке городов и населенных пунктов В прогнозируемом периоде будет продолжаться процесс адаптации жилищного сектора к условиям рыночной экономики, когда затраты на приобретение и содержание жилья 148

должны покрываться главным образом за счет собственных средств граждан. Основные принципы, на которых в ближайшие годы будет базироваться жилищная политика: • дифференцированный подход к обеспечению граждан жильем в зависимости от их социального статуса и уровня доходов; • предоставление бесплатного (социального) жилья гражданам, пользующимся предусмотренными законодательством льготами; • государственная поддержка граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий; • строительство жилья гражданами за счет собственных средств. При регулировании отношений стоимости жилья и доходов населения необходимо исходить из положения, соответствующего международным стандартам: стоимость жилого помещения не должна превышать 4–5 годовых доходов среднеобеспеченной семьи при развитой системе кредитования жилищного строительства. Особое внимание будет уделяться обеспечению жильем молодых семей малообеспеченных граждан. В 2001–2005 гг. объемы ввода в эксплуатацию жилья должны сохранить тенденцию роста, однако темпы наращивания жилья будут постепенно снижаться в связи со снижением остроты жилищной проблемы. В целях повышения качества проживания и эффективности эксплуатации жилья должен начаться процесс массовой модернизации и тепловой реабилитации существующего жилищного фонда, прежде всего жилых домов первых массовых серий, построенных в 50– 70-х годах. Ввод жилья в 2005 г. должен составить 6,2–6,4 млн кв. м, а средняя обеспеченность достигнет примерно 24 кв. м на 1 жителя против 20 кв. м на начало 1998 г. Ежегодные объемы ввода жилья после 2005 г. существенных изменений не претерпят и будут на уровне 6,4–6,6 млн кв. м общей площади, обеспеченность жильем в расчете на 1 жителя республики к 2010 г. должна достигнуть 26,5–27,0 кв. м. Предполагаются региональные смещения объемов и темпов жилищного строительства в соответствии с перспективами про149

мышленного и хозяйственного развития населенных пунктов, началом реабилитации и освоения территорий, пострадавших от катастрофы на Чернобыльской АЭС. Будут приниматься меры к улучшению структуры жилищного фонда по формам собственности с приоритетом возведения частного жилья. В 2015 г. обеспеченность жильем должна составить до 30 кв. м общей площади на человека. Реализация намеченных целей и задач будет осуществляться путем ежегодной конкретизации объемов и темпов жилищного строительства исходя из реальных возможностей экономического развития страны, состояния кредитноденежной системы и уровня доходов населения. Ретроспективный и прогнозный анализы спроса на новые жилые помещения позволяют выявить динамику развития жилищно-строительного комплекса Республики Беларусь до 2015 г. При сохранении объемов ежегодных инвестиций в жилищное строительство на прогнозных уровнях потребности большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий будут удовлетворены. К концу 2010 г. жилищный рынок предположительно будет насыщен и сократится спрос на новые жилые помещения. В рассматриваемый период производственные мощности жилищно-строительного комплекса будут частично трансформированы на проведение работ по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилищного фонда с ежегодным увеличением после 2010 г. этой тенденции и одновременным сокращением мощностей, работающих на новое строительство жилья. Параллельно с процессом сокращения объемов нового строительства будут увеличиваться объемы реконструкции, модернизации и ремонта существующего жилищного фонда. Как уже отмечалось выше, конкретные нормы вводимого в эксплуатацию жилья устанавливаются ежегодными заданиями Правительства. Такие задания утверждались следующими актами. 2000 г.: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 4 февраля 2000 г. № 156 «О мерах по выполнению программы жилищного строительства в 2000 году»; 2001 г.: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 18 декабря 2000 г. № 1932 «О выполнении программы жилищного строительства в 2001 году»; 150

2003 г.: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 18 января 2003 г. № 56 «О мерах по выполнению заданий на 2003 год по строительству жилых домов». В частности, задание на 2003 г. предусматривало следующее. 1. Республиканским органам государственного управления, иным государственным организациям, подчиненным Правительству Республики Беларусь, облисполкомам, Минскому горисполкому и другим организациям следует обеспечить выполнение заданий на 2003 г. по вводу в эксплуатацию общей площади жилых помещений в следующих объемах (в том числе в I квартале – не менее 22 %, в первом полугодии – не менее 45 %, за 9 месяцев 2003 г. – 75 % годового объема). Задание на 2003 г. по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов, тыс. кв. м

Минск

Всего

571

3000

Задания на 2003 г. по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов за счет средств организаций, включая средства долевого участия, займов и инновационных фондов следующие. Министерство, орган государственного управления, банк

Министерство архитектуры и строительства Министерство внутренних дел Министерство промышленности Министерство связи Министерство сельского хозяйства и продовольствия Министерство транспорта и коммуникаций Министерство энергетики Государственный комитет по авиации Комитет лесного хозяйства Белорусский государственный концерн по нефти и химии Белорусский государственный концерн пищевой промышленности Белорусский государственный концерн по производству и реализации товаров легкой промышленности

151

Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов (тыс. кв. м)

8,4 2,6 20,0 1,8 2,0 2,0 22,4 1,9 1,2 18,3 1,6 2,1

Министерство, орган государственного управления, банк

Белорусский производственно-торговый концерн лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности Белорусская железная дорога Белорусский республиканский союз потребительских обществ ОАО «Белагропромбанк» ОАО Сберегательный банк «Беларусбанк» ОАО «Белинвестбанк» ОАО «Белпромстройбанк» ОАО «Приорбанк» Всего

Ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов (тыс. кв. м)

1,4 24,1 2,3 0,3 2,5 0,4 0,5 4,0 119,8

ОАО Сберегательный банк «Беларусбанк» в 2003 г. предложено предоставить за счет собственных ресурсов льготные кредиты гражданам для строительства (реконструкции) жилых помещений на условиях, определенных Указом Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» в сумме не менее 100 млрд руб. Установлено, что граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществляющие жилищное строительство с финансовой поддержкой государства или за счет собственных средств, освобождаются от платы за создание жилищной инфраструктуры в пределах нормируемого законодательством размера общей площади строящегося жилого помещения. Для граждан, на которых не распространяется действие части первой настоящего пункта, размер платы за создание жилищной инфраструктуры устанавливается облисполкомами и Минским горисполкомом по согласованию с Министерством архитектуры и строительства и Министерством экономики. Для развития указанных выше программ Правительством Республики Беларусь разработаны и другие программы, направленные на реконструкцию и модернизацию жилого фонда республики. 152

Так, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 мая 1997 г. № 432 «О мерах по организации мансардного строительства» Минскому горисполкому предписано разработать и утвердить региональную программу экспериментального строительства мансардных этажей над эксплуатируемыми жилыми домами без отселения их жильцов и осуществить реализацию этих программ в 1997–1998 гг. Кроме того, данным постановлением установлено, что: • площадь мансард, предоставляемая инвесторами горисполкомам и райисполкомам, не должна превышать 10 % площади возводимого мансардного жилья; • жильцам домов, над которыми возводится мансарда, предоставляется преимущественное право на долевое участие в ее строительстве с передачей им в полном объеме жилой площади, пропорционально внесенной сумме средств; • жильцы домов, не принимающие долевого участия в строительстве мансардного жилья, освобождаются от платежей за коммунальные услуги до завершения этого строительства, а соответствующие затраты возлагаются на заказчиков (инвесторов); • финансирование мансардного строительства осуществляют заказчики за счет собственных финансовых ресурсов, средств населения, заемных и привлеченных финансовых средств, а также других источников, предусмотренных законодательством; • введенные в эксплуатацию мансардные помещения передаются на обслуживание организациям, осуществляющим содержание инженерных коммуникаций и общего недвижимого имущества жилого дома. В постановлении установлен также порядок финансирования мансардного строительства. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 января 2003 г. № 45 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг» предусмотрен ряд мероприятий, направленных на тепловую модернизацию имеющегося жилищного фонда. Согласно Постановлению, в целях повышения эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммуналь153

Минск 60085 Всего по респуб646950 лике

Количество граждан, проживающих на этой площади (чел.)

Общ. площадь ветхого и аварийного жилищного фонда (кв. м)

ного и социально-культурного назначения, защиты прав потребителей коммунальных услуг на основе внедрения энергоэффективных технологий и новых форм организации обслуживания республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь, облисполкомы и Минский горисполком обязаны обеспечить: • выполнение заданий на 2003 г. по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов после капитального ремонта (тепловой модернизации) в установленных объемах (всего по республике – 610 тыс. кв. м, из них в г. Минске – 317 тыс. кв. м); • в 2003 г. провести тепловую модернизацию не менее одного общежития в каждой отрасли, облисполкомах и Минском горисполкоме. Постановлением облисполкомам и Минскому горисполкому предписано: • обеспечить строительство в 2003 г. не менее чем по 200 квартир в жилых домах типовых потребительских качеств в каждой области и Минске, предназначенных для отселения граждан из крупнопанельных жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий, на время проведения тепловой модернизации, и в дальнейшем осуществлять строительство таких домов по мере необходимости; • обеспечить выполнение в 2003–2005 гг. заданий по отселению граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах, признанных в установленном порядке непригодными для проживания в следующих объемах: Подлежит отселению по годам (человек)

Необходимо построить жилья для отселения по годам (кв. м из расчета 20 кв. м на человека)

2003

2004

2005

2003

2004

2005

3021

755

1058

1208

15100

21160

24160

35072

8768 12275 14029 175360

245500

280580

154

• начиная с 2003 г. направлять в полном объеме средства, полученные от продажи встроенных и пристроенных нежилых помещений в жилищном фонде, а также объектов социально-культурного и бытового назначения, на финансирование работ по тепловой модернизации жилых домов. Постановлением для облисполкомов, Минского горисполкома установлены задания на 2004–2006 гг. по тепловой модернизации крупнопанельных жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий, в следующих размерах: Кол-во домов

Минск Всего по республике Минск Всего по республике

4 25 43 100

Общая стоимость, млн руб.

Колво домов

2004 16,5

12,2

23

96,3

45,8

64

243,2

102,2

68,5

70

Всего 267,3

117,3

159,6

189

719,5

307,6

Общая площадь, тыс. кв. м

2006 163,4 380

Общая площадь, тыс. кв. м

2005 87,4

Общая стоимость, млн руб.

36,6

Мингорисполкому в 2003 г. надлежит обеспечить с привлечением средств инвесторов проведение в Минске тепловой модернизации с надстройкой мансард не менее двух жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий. Постановлением одобрены прогнозные задания на 2007– 2015 гг. по тепловой модернизации крупнопанельных жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий. Минскому горисполкому, Департаменту по управлению государственным имуществом Министерства экономики, Министерству жилищно-коммунального хозяйства необходимо провести акционирование унитарных предприятий, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда (в 2003 г. – не менее 30 % в Минске, в 2004 г. – не менее 50 %), с окончанием данной работы в 2005 г. 155

Тепловую модернизацию и реконструкцию жилищного фонда целесообразно проводить, как правило, жилыми массивами (кварталами, микрорайонами) городов, обеспечив при этом предварительную оценку технико-экономических показателей различных вариантов тепловой модернизации и реконструкции, выбор наиболее эффективных проектных решений и создание зон энергоэффективной эксплуатации жилья. В соответствии с данным Постановлением, начиная со второго полугодия 2003 г., проектирование и ввод в эксплуатацию вновь создаваемых жилых домов необходимо осуществлять с поквартирным регулированием и учетом тепла. Отметим, что общие правительственные программы, как правило, касаются всего жилого фонда республики в целом. В связи с этим предоставление отчета о типах зданий, подпадающих под правительственные программы, представляется нецелесообразным. Оценка выполнимости правительственных программ Исполнение Национальной жилищной программы и Программы социально-экономического развития Республики Беларусь предполагает: • разработку и принятие ряда нормативных правовых актов, направленных на реформирование системы жилищного строительства в Республике Беларусь; • исполнение установленных Советом Министров Республики Беларусь ежегодных заданий по вводу в эксплуатацию общей площади жилых домов. Как видно из табл. 5 и 6, программы строительства жилья, утверждаемые постановлениями Совета Министров Республики Беларусь, выполняются. Можно сделать вывод, что в сфере жилищного строительства в настоящее время существуют две основные государственные программы, определяющие состояние и перспективы развития отрасли: Программа социально-экономического развития Республики Беларусь и Национальная жилищная программа. Указанные программы содержат в основном обобщенные прогнозные данные о будущих перспективах развития отрасли и перечень мероприятий, необходимых для достижения указанных показателей. 156

Таблица 5 Ввод в действие жилья по источникам финансирования по Республике Беларусь (тыс. кв. м) Источники финансирования

Всего Бюджет, включая субсидии Предприятия и организации, включая займы Кредитные ресурсы Средства населения

2000

2001

Задание Факт Задание Факт

3500 3536 168 244,9

2750 3023,8 399 306,7

Задание

1016

230

Факт

409,3

339,8

944 959,8 1372 1912,9

369 695,5 1752 1681,6

Задание Факт Задание Факт

Таблица 6 Ввод в действие жилья по источникам финансирования в Минске (тыс. кв. м) Источники финансирования

Всего Бюджет, включая субсидии Предприятия и организации, включая займы Кредитные ресурсы Средства населения

2000

2001

Задание Факт Задание Факт

585 592,7 33 45,6

470 517 84 79,1

Задание

110

38

Факт

73,9

87,9

102 132,3 340 339,4

40 73,5 308 276,4

Задание Факт Задание Факт

Конкретные же данные о необходимых нормах жилищного строительства, реконструкции и модернизации жилого фонда разрабатываются ежегодно с учетом реальных социальных потребностей и экономических возможностей республики.

157

Неправительственные программы и субсидии в области реконструкции и модернизации недвижимости Как уже отмечалось выше, программы развития сферы жилищного строительства, принятые на правительственном уровне, предполагают развитие и конкретизацию на уровне областей и г. Минска. Примером такой «сдвоенной» программы может служить Программа экспериментального мансардного строительства жилья в г. Минске на 1998–2000 гг., утвержденная решением Мингорисполкома от 23 июля 1998 г. № 790 (разработана в развитие постановления Совета Министров Республики Беларусь от 2 мая 1997 г. № 432 «О мерах по организации мансардного строительства»). Отдельного рассмотрения заслуживает решение Минского городского исполнительного комитета от 20 февраля 2003 г. № 206 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социальнокультурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг». Указанный правовой акт принят во исполнение постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 января 2003 г. № 45 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 9, 5/11814) и является, по сути, муниципальной программой модернизации и реконструкции жилья в г. Минске. Согласно указанному нормативному правовому акту, Минский городской исполнительный комитет вынес следующие постановления. 1. Администрациям районов г. Минска, государственному унитарному предприятию «Главное производственное управление жилищного хозяйства Мингорисполкома» (далее – ГП УЖХ Мингорисполкома) обеспечить в 2003 г. за счет всех источников финансирования, предусмотренных законодательством, и с учетом имеющегося ведомственного жилищного фонда, домов жилищно-строительных кооперативов ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов после капитального ремонта (тепловой модернизации) в следующих объемах. 158

Район

Объем ввода площади, тыс. кв. м

Заводской Ленинский Московский Октябрьский Партизанский Первомайский Советский Фрунзенский Центральный Всего

33 26,3 31 33 27 39 27,7 70 30 317,0

2. Утвердить мероприятия по совершенствованию организации капитального ремонта и модернизации жилищного фонда (приложение 5). 3. Установить для администраций районов г. Минска и ГП УЖХ Мингорисполкома задание на 2004–2006 гг. по тепловой модернизации крупнопанельных жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий (приложение 6). 4. Для отселения граждан из крупнопанельных жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий, на время проведения тепловой модернизации: • унитарному предприятию «Управление капитального строительства Мингорисполкома» (далее – УП «УКС Мингорисполкома») обеспечить строительство в 2003 г. двух 100-квартирных домов с квартирами типовых потребительских качеств в Центральном районе г. Минска, для чего разрешить по этим домам параллельное проектирование и строительство; • финансовому управлению Мингорисполкома профинансировать в 2003 г. строительство вышеуказанных домов в объеме 4,4 млрд руб.; • комитету строительства и жилищной политики Мингорисполкома, комитету экономики Мингорисполкома, финансовому управлению Мингорисполкома планировать на последующие годы строительство домов для отселения граждан на время проведения тепловой модернизации по заявкам администраций районов г. Минска. 5. Администрации Центрального района г. Минска и ГП УЖХ Мингорисполкома обеспечить в 2003 г. с привлечением 159

средств инвесторов проведение тепловой модернизации с надстройкой мансард двух жилых домов, построенных по типовым проектам первых массовых серий. 6. Администрациям районов г. Минска обеспечить разработку проектно-сметной документации и проведение, начиная с 2004 г. ежегодно, тепловой модернизации с надстройкой мансард не менее чем на двух домах первых массовых серий в каждом районе. 7. УП «УКС Мингорисполкома» совместно с комитетом строительства и жилищной политики Мингорисполкома предусмотреть при строительстве жилья с привлечением средств местного целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда льготных кредитных ресурсов и средств населения строительство квартир для отселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, в том числе: • в 2003 г. – 15100 кв. м; • в 2004 г. – 21160 кв. м; • в 2005 г. – 24160 кв. м. 8. Комитету по здравоохранению Мингорисполкома, комитету по образованию Мингорисполкома, производственному концерну «Минскстрой», Минскому арендному ремонтно-строительному предприятию «Минскремстрой» (далее – МАРСП «Минскремстрой»), транспортным коммунальным унитарным предприятиям (далее – УП) «Минскгорэлектротранс», «Минскпассажиравтотранс», «Минский метрополитен», строительному коммунальному унитарному предприятию «Минскметрострой» совместно с администрациями районов г. Минска до 25 февраля 2003 г. разработать и утвердить в Мингорисполкоме пообъектные планы-графики проведения тепловой модернизации имеющихся на балансе общежитий в 2003–2005 гг. с окончанием работ по всем объектам в 2015 г., предусмотрев с учетом экономической целесообразности переоборудование общежитий под жилые помещения для постоянного проживания. 9. Унитарному предприятию «Управление дорожно-мостового строительства и благоустройства Мингорисполкома» совместно с администрацией Московского района г. Минска выполнить в 2003 г. тепловую модернизацию общежития по ул. Короля, 9. 10. Администрациям районов г. Минска совместно с ГП УЖХ Мингорисполкома: 160

• определить для жилых домов, насчитывающих 70 % и более квартир, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, порядок управления недвижимым имуществом совместных домовладений и обеспечить создание товариществ собственников с завершением этой работы в 2004 г.; • для повышения качества обслуживания жилищного фонда, создания равных условий по привлечению к эксплуатации, тепловой модернизации жилищного фонда организаций различных форм собственности и развития конкурентных отношений начиная с 2003 г. организовать конкурсы на выполнение специализированных работ, а также на обслуживание создаваемых товариществ собственников. Обеспечить заключение договоров на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда, предоставлению населению коммунальных услуг, предусмотрев при этом выполнение функций заказчика собственником жилья (уполномоченной организацией), а функций подрядчика – жилищно-эксплуатационной организацией. 11. Администрациям районов г. Минска, ГП УЖХ Мингорисполкома, Минскому городскому территориальному фонду государственного имущества провести акционирование унитарных предприятий, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда (в 2003 г. – не менее 30 % в каждом районе, в 2004 г. – не менее 50 %), с окончанием данной работы в 2005 г. 12. Запретить с апреля 2003 г. в г. Минске ввод в эксплуатацию и регистрацию жилых домов долевого строительства, реконструируемых и капитально ремонтируемых без создания товариществ собственников. УП «УКС Мингорисполкома», самостоятельным застройщикам, администрациям районов г. Минска обеспечить создание и регистрацию товариществ собственников строящихся, реконструируемых и капитально ремонтируемых жилых домов до их ввода в эксплуатацию. 13. Финансовому управлению Мингорисполкома, комитету строительства и жилищной политики Мингорисполкома, комитету экономики Мингорисполкома, другим комитетам и управлениям Мингорисполкома, администрациям районов г. Минска: • направлять на финансирование в 2003 г. мероприятий, предусмотренных настоящим решением, средства бюджета 161

г. Минска, запланированные на капитальный ремонт жилищного фонда, не менее 25 % целевого сбора на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда; 50 % средств инновационного фонда Министерства энергетики Республики Беларусь, формируемого Республиканским унитарным предприятием (далее – РУП «Минскэнерго»), направляемых на долевое участие в финансировании работ по энергосбережению, кредиты банков, средства населения, а также 25 % объемов капитальных вложений, предусмотренных в бюджете г. Минска на строительство объектов социальной сферы (здравоохранение, культура, образование, спорт), и другие источники; • при формировании проекта бюджета г. Минска и прогноза социально-экономического развития города на очередной год планировать средства на финансирование мероприятий, предусмотренных настоящим решением. Решением Мингорисполкома от 3 апреля 1998 г. № 334 утверждена Комплексная программа по предупреждению хищений личного имущества из жилищ граждан и обеспечению сохранности жилищного фонда (приложение 7). Данной программой, помимо прочего, предусмотрена установка в подъездах жилых домов металлических дверей с домофонами, решеток и иных защитных приспособлений на окнах первых этажей зданий, а также принятие иных мер, направленных на повышение защищенности жилых помещений от незаконного проникновения. Безусловно, принятие и реализация данной программы способствует повышению уровня комфортности жилого фонда. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Для наращивания объемов внебюджетного финансирования жилищного строительства требуется реструктуризация источников и форм государственной поддержки. По мнению ряда экономистов, наряду с увеличением объема средств, направляемых на предоставление субсидий, местные органы власти следует наделить правом предоставлять часть субсидий вне зависимости от очередности, устанавливаемой исходя из времени принятия граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом в качестве крите162

рия выбора претендентов на получение субсидии целесообразно положить объем собственных средств граждан, используемых при приобретении или строительстве жилья. Это означает, что при прочих равных условиях определенная часть субсидий будет предоставляться гражданам, вкладывающим в приобретение жилья максимальную долю собственных средств. Развитие льготного кредитования должно предусматривать обеспечение возвратности кредитов. В дальнейшем для массового участия учреждений банковской системы в кредитовании жилищного строительства необходимо рассматривать структуру и динамику депозитной базы банков, а также анализировать проводимые мероприятия по понижению кредитного риска, включающие диверсификацию портфеля жилищных кредитов (по срокам, по заемщикам; рационирование кредита) и комплексный анализ кредитоспособности заемщика с учетом прогнозных показателей уровня инфляции и минимального потребительского бюджета, системы оценки рыночной стоимости недвижимости и земельных участков. В то же время для оценки потенциала рынка банковского кредитования жилищного строительства целесообразно учитывать объем жилищного фонда, находящийся в ведении местных органов власти в целях проведения локальных программ финансирования и кредитования жилья на муниципальном уровне (выпуск жилищных облигаций, предоставление муниципальных займов). Таким образом, в настоящее время недостаточно эффективная практика решения жилищной проблемы с помощью эмиссионных источников выявила необходимость в использовании рыночных механизмов финансирования и кредитования жилищного строительства, развитие которых целесообразно осуществлять по следующим направлениям: • переход от политики льготного кредитования к оказанию государственной поддержки населению в форме предоставления субсидий для малообеспеченной категории граждан, не имеющих в своем распоряжении недвижимости, обеспечению их адресности, а также четкой регламентации процедур по их предоставлению; • сокращение бюджетных расходов на прямое финансирование строительства жилья до уровня, необходимого для 163

обеспечения наличия муниципального фонда социального жилья установленным законом категориям граждан; • предоставление права строительства жилья без ограничений площади для граждан, доходы и накопленные средства которых позволяют финансировать жилье без непосредственного использования государственных средств, а для малоимущих граждан – возможность найма жилья в социальном фонде, формирование которого предлагается осуществлять путем передачи 5 % всего строящегося жилья; • создание механизма долгосрочных жилищных накоплений для низкообеспеченных категорий граждан, имеющих в своем распоряжении недвижимость, при одновременном введение механизма оплаты нового жилья в зачет старого. В новых условиях особенно важно поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья и создание условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных средств, с перспективой развития системы ипотечного жилищного кредитования, являющейся самым распространенным методом решения жилищной проблемы в мировой практике. Для большинства граждан целесообразно учитывать накопленный уровень имущественной обеспеченности граждан объектами жилой недвижимости, которые могут выступать залогом при ипотечном кредитовании. ЛИТЕРАТУРА 1. Богданкевич С. А. Совершенствование системы финансирования жилищного строительства. Мн.: БелНИИНТИ. 1985. 47 с. 2. Бронер Д. Л. Жилищное строительство и демографические процессы. М.: Статистика, 1980. 80 с. 3. Булатецкая Е. Льготных кредитов станет больше // Недвижимость Белоруссии. 2003. № 6 (366). 4. Булатецкая Е. Метров больше, очередников не меньше // Белорусский рынок. 2002. № 4. 5. Дорожкина Ж. Столичные «квадраты» снова в цене // Недвижимость Белоруссии. 2003. № 6 (366). 6. Дорох Е. История развития банковского кредитования жилищного строительства в Беларуси // Белорусский банковский бюллетень. 2003. № 7. С.43–48. 7. Жилищное строительство СССР / Под ред. Б. Р. Рубаненко. М.: Стройиздат, 1976. 280 с.

164

8. Инвестиции и строительство в Республике Беларусь: Стат. сб. Министерства статистики и анализа Республики Беларусь. Мн., 2002. 194 с. 9. Кредитные операции // Вестн. АСБ «Беларусбанк». 2002. № 4. 10. Национальная жилищная программа, утвержденная Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 мая 1999 года № 640. 11. Национальные счета Республики Беларусь. Министерство статистики и анализа Республики Беларусь. Мн., 2002. 157с. 12. Очканов П. В. Краткая характеристика жилищного фонда Минска // Каталог недвижимости. 2002. № 42. 13. Очканов П. В. Вторичный рынок недвижимости Минска за период 1999–2002 гг. // Каталог недвижимости. 2002. № 43. 14. Очканов П. В. Цены на вторичном рынке недвижимости Минска в конце 2002 года // Каталог недвижимости. 2002. № 44. 15. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 2 мая 1997 г. № 432 «О мерах по организации мансардного строительства». 16. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 4 февраля 2000 г. № 156 «О мерах по выполнению программы жилищного строительства в 2000 году». 17. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 18 декабря 2000 г. № 1932 «О выполнении программы жилищного строительства в 2001 году». 18. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 11 февраля 2002 г. № 196 «Об обеспечении выполнения заданий на 2002 год по строительству, реконструкции и капитальному ремонту жилых домов». 19. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 января 2003 г. № 45 «О мерах по повышению эффективности эксплуатации жилищного фонда, объектов коммунального и социально-культурного назначения и защите прав потребителей коммунальных услуг». 20. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 18 января 2003 г. № 56 «О мерах по выполнению заданий на 2003 год по строительству жилых домов». 21. Программа социально-экономического развития Республики Беларусь на 2001–2005 гг., утвержденная Указом Президента Республики Беларусь от 8 августа 2001 г. № 427. 22. Программа экспериментального мансардного строительства жилья в г. Минске на 1998–2000 гг., утвержденная решением Мингорисполкома от 23 июля 1998 г. № 790 (разработана в развитие постановления Совета Министров Республики Беларусь от 2 мая 1997 г. № 432 «О мерах по организации мансардного строительства»). 23. Промышленность Республики Беларусь. Министерство статистики и анализа Республики Беларусь. Мн., 2002. 195 с. 24. Сидоренко А. Д. Жилищное строительство в Беларуси в 1996– 2000 гг. Мн.: ИСПИ, 2001. 144 с. 25. Социально-экономическое положение домашних хозяйств: Стат. сб. Министерства статистики Республики Беларусь. Мн., 2002. 26. Социально-экономическое положение Республики Беларусь за 2002 год: Стат. сб. Мн., 2003.

165

27. Статистический ежегодник Республики Беларусь, 2002. Стат. сб. Министерства статистики и анализа Республики Беларусь. Мн., 2002. 611 с. 28. Финансы Республики Беларусь. Министерство статистики и анализа Республики Беларусь. Мн., 2002. 313 с. 29. Шелков О. В. Ипотека: история и современность (сравнительноправовой анализ). Мн.: Академия управления при Президенте РБ, 2002. 103 с. 30. HTTP://WWW.VALUER-CIS.RU/SEEDEPART.ASP?ID=37– – официальный web-сайт Белорусского общества оценщиков. 31. <WWW.REALTING.COM> – белорусский портал недвижимости. 32. <WWW.ITN.REALTING.COM> – официальный web-сайт ОО «Информационные технологии недвижимости».

166

Елисеев В. М.

ГУДВИЛЛ: ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ И ОТРАЖЕНИЯ В ОТЧЕТНОСТИ

АНЛИЗ ПРОБЛЕМЫ И ЕЕ АКТУАЛЬНОСТЬ В соответствии со стандартами бухгалтерского учета «гудвилл» должен отражаться в балансе на отдельном счете. При оценке бизнеса «гудвилл» как один из видов активов предприятия должен получить объективную оценку. В то же время для многих бухгалтеров, финансистов и профессиональных оценщиков не до конца ясна суть этого понятия. Дело в том, что в законодательстве большинства стран СНГ нет даже его определения. Вряд ли можно назвать определением порядок признания гудвилла, изложенный в стандартах бухучета: «Первоначальная стоимость нематериальных активов, приобретенных как часть объединения организаций, признается по стоимости реализации. Если стоимость реализации нематериальных активов, приобретенных как часть объединения организаций, достоверно определить невозможно, актив не признается как отдельный нематериальный актив, но включается в гудвилл». Еще более затрудняет понимание сути дела положение международного стандарта, где без комментариев говорится о том, что «гудвилл, созданный внутри субъекта, не должен признаваться как актив». 167

В связи с многочисленными запросами Департамент методологии бухгалтерского учета и аудита Министерства финансов Республики Казахстан своим письмом от 8 сентября 1997 г. разъяснил порядок отражения в бухгалтерском учете гудвилла, возникающего при приобретении действующего предприятия как целого имущественного комплекса. Было установлено, что при приобретении имущественного комплекса превышение покупной стоимости над текущей стоимостью всех его активов, определенных на дату приобретения, составляет «цену фирмы» – гудвилл, который учитывается в бухгалтерском учете как нематериальные активы и погашается в виде амортизационных отчислений в течение срока, установленного законодательством, но не более срока деятельности субъекта. В тех случаях, когда покупная стоимость имущественного комплекса меньше стоимости всех его активов в текущих ценах на дату приобретения, возникающая разница в стоимости признается как негативный (отрицательный) гудвилл. Эта сумма разницы в бухгалтерском учете учитывается как отсроченный доход будущих периодов в разделе обязательств на счете 611 «Доходы будущих периодов» и включается в доход отчетного периода в течение срока, установленного законодательством (в Республике Казахстан срок списания нематериальных активов, по которым невозможно определить срок полезного использования, установлен в расчете на 10 лет), но не более срока деятельности субъекта. Казалось бы, что данное письмо Департамента Минфина РК сняло все вопросы, связанные с гудвиллом. В нем однозначно трактуется, что гудвилл – это положительная или отрицательная разница между остаточной стоимостью всех активов предприятия и ценой его продажи. Это утверждение не вызывает сомнения. Так, автор одного из самых популярных учебников по финансовому менеджменту В. В. Ковалев считает, что «гудвилл возникает при операциях купли / продажи компаний и отражается в балансе в составе нематериальных активов». В то же время он отмечает, что экономический смысл гудвилла заключается в стоимостной оценке, наработанной фирмой к моменту анализа нематериальной ее ценности (торговая марка, имеющиеся у компании патенты, ею разработанные и в балансе не показываемые, сложившийся 168

коллектив и др.), т. е. гудвилл – это «разность между рыночной оценкой пассивов и рыночной оценкой активов» [2]. Это же мнение разделяет И. А. Бланк, который тоже считает, что «гудвилл – один из видов нематериальных активов, стоимость которого определяется как разница между рыночной (продажной) стоимостью предприятия как целостного имущественного комплекса и его балансовой стоимостью (суммой чистых активов). Это повышение стоимости предприятия связано с возможностью получить более высокий уровень прибыли (в сравнении со среднерыночным уровнем эффективности инвестирования) за счет использования более эффективной системы управления, доминирующих позиций на товарном рынке, применения новых технологий и т. п.» [1]. То есть можно сделать вывод, что с точки зрения теории финансового менеджмента гудвилл – это не только разница между стоимостью чистых активов и ценой продажи, но и между рыночной стоимостью предприятия на дату оценки, которую может рассчитать только профессиональный оценщик. Очевидно, по этой причине в пункте 43 Концептуальной основы для подготовки и представления финансовой отчетности, утвержденной приказом Минфина РК от 29 октября 2002 г. № 542, отмечается, что «большинство организаций с течением времени создают свою деловую репутацию (гудвилл), которую очень трудно измерить с достаточной степенью надежности». МЕТОД ИЗБЫТОЧНОЙ ПРИБЫЛИ И ГУДВИЛЛ Метод избыточной прибыли является одним из вариантов доходного подхода оценки предприятия. Иногда его называют «казначейским методом». Так, впервые он был упомянут в 1920 г. в Меморандуме Казначейства США А.Р.М 34, когда был использован для подсчета гудвилла, который потеряли производители алкогольной продукции во время «Сухого закона». Впоследствии он применялся для расчета налогов при дарении и наследовании. Алгоритм расчета стоимости предприятия, одним из элементов которого является определение величины гудвилла, следующий: 169

Стоимость чистых материальных активов × × Коэффициент капитализации чистых материальных активов − − Уровень нормализованной прибыли = = Избыточная прибыль × × Коэффициент капитализации избыточной прибыли = = Гудвилл + + Стоимость чистых материальных активов = = Стоимость предприятия.

Таким образом, стоимость компании (V) равна стоимости материальных активов плюс гудвилл:

V = MA + GV , где

V = MA +

NOI − MA × Re ; Rg

МА – стоимость материальных активов; GV – гудвилл; NOI – чистый операционный дохода; Rе – коэффициент капитализации чистого дохода от основной деятельности; Rg – коэффициент капитализации нематериальных активов. В соответствии с Инструкцией налоговой инспекции США 1968 г. № 68–609 гудвилл определяется достаточно просто. Покажем это на следующем примере: • стоимость материальных активов МА = 100 000 тыс. долл.; • стоимость нематериальных активов IА = 5000 тыс. долл.; • среднеотраслевая норма отдачи для собственного капитала Y = 0,1; • чистый операционный доход NOI = 18 000 тыс. долл.; • средний срок службы активов предприятия n1 = 30 лет; • срок списания нематериальных активов n2 = 10 лет. Сначала определяем величину коэффициентов капитализации материальных и нематериальных активов по методу Ринга. Метод Ринга, или метод прямолинейной рекапитализации, подразумевает, что возврат первоначально инвестированного капитала происходит ежегодно равными долями, сумма которых равна величине первоначально инвестированного капитала. К концу периода актив полностью амортизируется, т. е. FV = 0, и ставка капитализации. 170

R0 = Y +

1 , n

(3)

где n – количество лет эксплуатации актива. В этом случае величина чистого операционного дохода предприятия, генерируемого материальными активами, будет равна

NOI MA = MA × RMA = 100 000 × (0,1 +

1 ) = 13 333 тыс. долл. 30

Тогда чистый операционный доход, генерируемый нематериальными активами, будет равен NOIIA = NOI − NOIMA = 18 000 − 13 333 = 4666,7 тыс. долл.

Методом прямой капитализации находим стоимость нематериальных активов: VIA =

NOI IA 4666,7 = = 23 333 тыс. долл. 1 RIA 0,1 + 10

Вычитая из полученной суммы нематериальные активы, учтенные в балансе, получаем величину гудвилла: GV = VIA − IA = 23 333 − 5000 = 18 333 тыс. долл.

Стоимость активов BV = MA + IA + GV = 100 000 + 5000 + 18 333 = 123 333 тыс. долл.

Данный метод подвергается большой критике со стороны ряда специалистов, которые указывают на часто встречающиеся ошибки в его применении. Эти ошибки, которые были проанализированы в основном на предприятиях малого бизнеса, связаны с неверным определением чистого дохода и коэффициентов капитализации. Однако от этих ошибок не застрахованы оценщики и при использовании других методов. Кроме того, Инструкцией налоговой инспекции США 1968 г. № 68–609 директивно установлены коэффициенты капитализации для материальных и нематериальных активов. Так, для предприятий с низким уровнем риска рекомендуется принимать коэффициент капитализации для материальных активов в размере 8 %, для нематериальных – 15 %. Для предприятий с относительно высоким риском соответственно 10 и 20 %. 171

Если обоснованно определить среднеотраслевую норму на капитал и грамотно сделать все расчеты коэффициента капитализации, то можно получить вполне удовлетворительный результат. Причем абсолютная ошибка, возможная при данном методе, будет значительно меньше, чем при капитализации общей прибыли, так как избыточная прибыль во много раз меньше, а стоимость материальных активов достаточно точно рассчитывается. ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ ГУДВИЛЛ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЕГО В ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ Как уже отмечалось, гудвилл может быть отрицательным, если рентабельность работы предприятия ниже среднеотраслевого уровня. Рассмотрим этот случай на приведенном ранее примере, если чистый операционный доход предприятия NOI = = 10 000 тыс. долл.

NOI MA = MA × RMA = 100 000 × (0,1 +

1 ) = 13 333 тыс. долл. ; 30

NOIIA = NOI − NOIMA = 10 000 − 13 333 = −3333,3 тыс. долл. ;

VIA =

NOI IA −3333,3 = −16 667 тыс. долл. ; = 1 RIA 0,1 + 10

GV = VIA − IA = −16 667 − 5000 = −21 667 тыс. долл. ; BV = MA + IA + GV = 100 000 + 5000 − 21 667 = 83 333 тыс. долл.,

т. е. остаточная стоимость активов BV = 833 333 тыс. долл. Если принять, что заемный капитал D = 10 000 тыс. долл., то стоимость собственного капитала компании, т. е. рыночная стоимость предприятия V = BV − D = 83 333 − 10 000 = 73 333 тыс. долл. Как отмечалось выше, гудвилл – это потеря стоимости, связанная со снижением чистого операционного дохода. Снижение дохода возможно в связи с физическим, функцио172

нальным износом и негативным влиянием экономических факторов, т. е. в результате влияния трех вышеперечисленных износов. Величину физического износа в бухгалтерском учете и теории оценки принято определять как отношение фактического срока службы к общей продолжительности экономической жизни актива. Функциональный и экономический износы определяются экспертным путем профессиональными оценщиками. Общепринятая методика их расчета отсутствует, поэтому величина этих износов, определенная различными оценщиками, может отличаться в 2 раза и более. Поскольку при оценке предприятия износ по своей экономической сущности – это гудвилл, то появляется возможность объективной оценки его величины. Кроме того, существует проблема отражения в отчетности морального (функционального) и экономического износа. В настоящее время в практику оценки вошел порядок, согласно которому сначала определяется полная восстановительная стоимость, а затем, вычитая физический, функциональный и экономический износ, оценщик находит остаточную стоимость, которая и заносится в баланс. При этом одни оценщики считают, что экономический и функциональные износы обесценивают стоимость нового имущества и уменьшают на их величину полную восстановительную стоимость, из которой затем вычитают физический износ. Другие оставляют первоначальную стоимость без изменения и добавляют к физическому износу эти два новых вида. С точки зрения бухгалтерского учета и теории финансового менеджмента оба варианта неприемлемы. Если мы уменьшим полную восстановительную стоимость, то занизим базу амортизации, и ее не будет хватать даже для обеспечения простого воспроизводства. Если занизить остаточную стоимость, то актив быстро самортизируется, и его остаточная стоимость будет равна нулю, несмотря на то, что он будет эксплуатироваться. Поэтому в бухгалтерской отчетности более точно с научной и практической точки зрения отражать моральный и экономический износ в форме отрицательного гудвилла.

173

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ГУДВИЛЛА ПО ОБЪЕМУ РЕАЛИЗАЦИИ Помимо метода оценки гудвилла по фактической сумме прибыли, который приведен выше, И. А. Бланк предлагает его оценивать по объему реализации продукции [1]. Правда, давая в целом верное определение гудвиллу, он при расчетах понимает его почему-то не как актив, а только как сверхприбыль, т. е. промежуточную величину для оценки гудвилла как актива. Если внести соответствующие поправки в формулу Бланка, то она примет следующий вид: GV =

NOI − Q f × RQ Rg

,

где GV – гудвилл; NOI – чистый операционный доход; RQ – среднеотраслевой коэффициент рентабельности реализации продукции; Rg – коэффициент капитализации нематериальных активов. Проиллюстрируем использование этого метода на данных предыдущего примера, только расчетный стреднеотраслевой доход найдем с помощью рентабельности производства, а не активов: NOI MA = MA × R MA = Q f × RQ = 10 000 × 1,3333 = 13 333 тыс. долл.

Недостаток методов определения гудвилла по среднеотраслевым показателям рентабельности заключается в том, что в условиях зарождающейся рыночной экономики достоверные данные об их величине отсутствуют. Для восполнения этого недостатка нами разработаны два метода определения гудвилла, для которых не требуются среднеотраслевые показатели. КВАЛИМЕТРИЧЕСКИЙ МЕТОД ОЦЕНКИ ГУДВИЛЛА Квалиметрия – это наука, изучающая методы измерения качества. Суть квалиметрического анализа сводится к тому, что оценка качества производится на основании сравнения оцениваемого объекта с аналогами, имеющими наивысшие и 174

наихудшие качественные показатели. Коэффициент полезности (качества) рассчитывается по формуле

Kf =

(q f − qmin )

(qmax − qmin )

,

где Kf – коэффициент полезности (качества) оцениваемого объекта; qmax – наивысший показатель среди аналогов оцениваемого объекта; qmin – наихудший показатель среди аналогов оцениваемого объекта; qf – фактический показатель, характеризующий оцениваемый объект. Поскольку критерием качества работы предприятия служит величина его чистого дохода, которая может колебаться от проектной, т. е. максимально возможной с технической точки зрения величины, до нуля, то формула (1) для оценки предприятия примет следующий вид: NOI f

Kf =

NOI pr

.

Так как износ – это потеря полезности, то его величина будет равна W = 1−

NOI f NOI pr

.

(2)

Вычитая из полученной величины физический износ и сумму поставленных на баланс нематериальных активов, находим отрицательный гудвилл: GV = W − W f − IA .

БИНОМИНАЛЬНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ ГУДВИЛЛА Как известно, рыночная стоимость активов напрямую зависит от величины чистого операционного дохода, который они генерируют. Эта зависимость выражена в классической формуле прямой капитализации дохода: V0 =

NOI , R0

175

(3)

где R0 – полная норма капитализации; NOI – чистый операционный доход; V0 – рыночная стоимость. Обозначив обратную величину полной нормы капитализации через мультипликатор чистого дохода М = 1/R0, трансформируем формулу: V0 = M × NOI .

(4)

Как видно из формул ((3) и (4)), при чистом доходе равном нулю, рыночная стоимость тоже будет равна нулю, но это лишь частный случай. Если предприятие не приносит доход, то ликвидационная стоимость в редких случаях бывает равна нулю. Поэтому в общем виде эта линейная зависимость может быть выражена формулой V0 = a + M × NOI .

Используя метод нахождения точки безубыточности, выявим факторы, влияющие на величину чистого операционного дохода и найдем величину постоянной а. Как известно чистый операционный доход NOI равен прибыли до вычета налогов, минус налоги, плюс амортизационные отчисления: NOI = EBIT − EBIT × Tc + DEP = EBIT × (1 − Tc ) + DEP,

(5)

где EBIT = Q ⋅ ( p − v) − FC ;

EBIT – прибыль до вычета процентов и налогов; Tс – ставка налога на прибыль; DEP – сумма амортизации; Q – объем реализации в натуральном измерении; p – цена единицы продукции; v – переменные издержки на единицу продукции; FC – суммарные постоянные издержки. При критическом объеме продаж в точке безубыточности прибыль до вычета налогов будет равна нулю: EBITс = 0. В этом случае, исходя из формулы (5), рыночная стоимость безубыточного предприятия, которую логично назвать ликвидационной стоимостью (DV), будет Vc = DV = M × DEP. 176

Тогда на основании формулы (5) рыночная стоимость предприятия может быть выражена следующей формулой: V0 = a + M × EBITi = DV + M × EBITi .

Изобразим эту линейную зависимость графически (рис. 1). V0 (стоимость) V2

гудвилл положительный

Vma гудвилл отрицательный V1 DV 0

EBITc

EBITf1

EBITp

EBITf2

EBIT

Рис. 1. Взаимосвязь величины рыночной стоимости предприятия с доходом

Как отмечалось выше, отрицательный гудвилл по своей сущности представляет накопленный износ (обесценение) предприятия. Используя формулы (2), – (5) и (6), накопленный износ можно выразить с помощью показателя эффекта финансового левериджа (LV): W = MA × ×

(Q f −Q pr ) Q pr

× LVI = MA ×

(Q f − Q pr ) × ( p − v ) × (1 − T ) (1 − T ) × [Q pr ( p − v) − FC − DEP ] + DEP

,

(7)

где Qf – фактический объем реализации в натуральном измерении; Qpr – проектный объем реализации в натуральном измерении; T – ставка подоходного корпоративного налога; DEP – сумма начисленной амортизации. Формула (7) верна при условии, если разница между налогооблагаемым доходом и суммой амортизации положительна, т. е. если налог выплачивается. 177

Если это условие не выполняется, то формула примет следующий вид: W = MA ×

(Q f − Q pr ) × ( p − v) Q pr × ( p − v) − FC

.

В итоге гудвилл будет равен GV = W − W f − IA,

где Wf – физический износ; IA – стоимость поставленных на баланс нематериальных активов. Метод, изложенный в настоящем разделе, назван нами биноминальным, поскольку он основан на анализе двойственного характера объекта оценки и его стоимости. В результате согласования противоречий между оценкой максимальной и минимальной полезности бизнеса обеспечивается достижение компромисса двух противоположных интересов продавца и покупателя. Степень полезности определяется степенью максимально возможной загрузки предприятия, т. е. отношением его фактической и проектной производительности. Поскольку стоимость предприятия является синтезом анализа его прошлой (last) и будущей (future) деятельности, то биноминальная модель оценки базируется на двух неразрывных составляющих этих противоположных сторон стоимости: Vo = Vl + V f .

Прошлая деятельность воплощена в полной восстановительной (балансовой) стоимости основных средств (МА + NA) и их физическом износе (Wf), который произошел за это время, а также в стоимости оборотных средств (CА) и долговых обязательств (D): Vl = MA + IA − W f + CA − D = BV − W f − D.

Стоимость компании зависит не только от имеющихся у нее активов и долговых обязательств, полученных в результате прошлой деятельности, но и от качества работы менеджеров в будущем. Выделить из общей величины стоимости долю, 178

которая будет создана менеджментом, можно с помощью расчета стоимости гудвилла GV и опциона VX:

V f = GV + VX . Расчет реального опциона – это отдельная, достаточно сложная проблема, и его обычно не учитывают. Однако для крупных производственных комплексов он может составлять достаточно значительную величину. ЛИТЕРАТУРА 1. Бланк И. А. Основы финансового менеджмента. Киев: Ника-Центр, 1999. Т. 2. С. 391–347. 2. Ковалев В. В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1999. 632 с.

179

О. Березовская

АНАЛИЗ ПОСЛЕДСТВИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ГОРОДАХ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

В Республике Беларусь базой для определения земельного налога является площадь земельного участка. В то же время во многих странах (Дания, Эстония, Латвия и др.) земельный налог базируется на рыночной стоимости земельной собственности. Налогообложение от стоимости – существенный шаг вперед в развитии рыночной экономики, возрождении экономической активности городов, повышении эффективности использования земли. Поэтому основной задачей в области налогообложения земли в Республике Беларусь является переход от налога на базе площади к налогу, основанному на стоимости земельного участка. Для формирования базы налогообложения целесообразно применять кадастровую оценку, при которой, во-первых, затраты на оценку каждого земельного участка гораздо ниже, чем при индивидуальной оценке, и, во-вторых, существующая технология кадастровой оценки в Республике Беларусь позволяет добиться высокой корреляции кадастровых и рыночных стоимостей земельных участков. 180

При определении размера земельного налога на основе кадастровой стоимости используется следующая формула: TN = VL × RN / 100, где TN – размер земельного налога, руб.; VL – кадастровая стоимость земельного участка, руб.; RN – ставка земельного налога, %. Для перехода к налогообложению земельных участков от их стоимости необходимо решить две главные задачи. 1. Одновременно определить стоимость большого количества земельных участков на определенную дату. 2. Определить оптимальный размер налоговой ставки. Первая задача решается путем кадастровой оценки земель населенных пунктов. В настоящее время кадастровая оценка выполнена только в 4 городах (Жлобин, Борисов, Заславль, Гомель) и 349 сельских населенных пунктах Минского района. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.09.2002 г. № 1322 утвержден перечень городов, подлежащих оценке в 2003 г. В этот перечень вошли Минск, все областные центры и другие крупные города страны (всего 35 городов). Все остальные города подлежат оценке в 2004 г. Правительством планируется по завершении кадастровой оценки земель всех населенных пунктов осуществить урегулирование базы налогообложения. Размер налоговой ставки в разных странах колеблется от 0,5 до 5 %. Какая величина ставки будет экономически обоснована для городов Республики Беларусь? Чтобы ответить на этот вопрос, определим критерии, по которым будем выбирать величину ставки. При выборе налоговой ставки как минимум должны соблюдаться следующие два условия: • сбор земельного налога на основе стоимости должен быть не ниже существующего сбора земельного налога, исчисляемого по фиксированным ставкам исходя из площади участка; • переход от существующей системы налогообложения к системе налогообложения от кадастровой стоимости не должен увеличить размер земельного налога, т. е. очень большим скачком. В качестве примера выберем Гомель, областной центр, второй по величине после столицы город в нашей стране. Площадь города – 117 кв. км (по данным реестра АТЕ и ТЕ). 181

Население по состоянию на 1 января 2000 г. составляет 487,4 тыс. человек. Национальным кадастровым агентством в декабре 2002 г. завершена кадастровая оценка земель г. Гомеля. Решением Гомельского горисполкома оценка утверждена и введена в действие. В результате кадастровой оценки территория г. Гомеля разделена на 454 оценочные зоны. Диапазон кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах составляет от 1,03 долл./м2 (ландшафтно-рекреационная зона) до 74,12 долл./м2 (зона общественных центров). СУЩЕСТВУЮЩАЯ СИСТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГОМЕЛЕ (2002 г.) Для целей налогообложения территория Гомеля разделена на 29 операционных территориальных единиц (ОТЕ). Решением Гомельского горисполкома от 16.01.2002 г. № 125 на 2002 г. введены поправочные коэффициенты (от 1 до 2) к ставкам земельного налога по ОТЕ в зависимости от функционального использования. При начислении земельного налога гражданам, имеющим индивидуальные жилые дома, максимальный поправочный коэффициент применяется равным 1,5. Эти и другие особенности местного налогообложения приняты во внимание в последующих расчетах. ЗОНЫ ЖИЛОЙ УСАДЕБНОЙ ЗАСТРОЙКИ В соответствии с кадастровой оценкой средняя стоимость 1 м2 земельных участков в зонах жилой усадебной застройки колеблется от 2,64 до 30,85 долл./м2. На рис. 1 представлен графический анализ размеров сбора земельного налога при существующей системе налогообложения и исходя из кадастровой стоимости земельных участков при различных ставках (от 0,05 до 2 %). Из рис. 1 видно, что увеличение сбора земельного налога в 1,79 раз происходит при ставке, равной 0,1 %. Графическое сопоставление существующего земельного налога и налога в размере 0,1 % от кадастровой стоимости наглядно представлено на рис. 2. 182

70000,0 35,72

60000,0 26,79

руб./кв. м

50000,0 40000,0

17,86

30000,0 8,93

20000,0 10000,0

0,89

0,0

1,79

0,05% 0,10% 0,50% 1,00% 1,50% 2,00% Сбор земельного налога исходя из кадаст ровой ст оимост и Сбор земельного налога при сущест вующей сист еме налогообложения, 2002 г.

Рис. 1. Сопоставление размеров сбора земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков и при существующей системе налогообложения. Зоны жилой усадебной застройки

60,0

Существующий земельный налог, 2002 г.

руб / кв. м

50,0 40,0 30,0

Земельный налог в размере 0,1 % от кадастровой стоимости

20,0 10,0 0,0 1

6

7

9

11 14 18 25 27 Номер ОТ Е

Рис. 2. Сопоставление существующего земельного налога и налога в размере 0,1 % от кадастровой стоимости. Зоны жилой усадебной застройки

183

ЗОНЫ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЦЕНТРОВ Самые дорогие земли сосредоточены в зонах общественных центров. Там средняя стоимость 1 м2 земельных участков в оценочных зонах колеблется от 21,44 до 74,12 долл. / м2. На рис. 3 представлен графический анализ размеров сбора земельного налога при существующей системе налогообложения и исходя из кадастровой стоимости земельных участков при различных ставках (от 0,05 до 2 %). 8,5

руб. / кв. м

40000 6,3

30000 4,2

20000 2,1

10000 0

0,2 0,05%

0,4 0,10%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

Сбор земельного налога исходя из кадаст ровой ст оимост и Сбор земельного налога при сущест вующей сист еме налогообложения, 2002 г.

Рис. 3. Сопоставление размеров сбора земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков и при существующей системе налогообложения. Зоны общественных центров

Из рис. 3 видно, что увеличение сбора земельного налога в 2,13 раза происходит при ставке, равной 0,5 %, а при ставке, равной 1 %, увеличение сбора налога происходит в 4,26 раза, т. е. большим скачком. Графическое сопоставление существующего земельного налога и налогов в размере 0,5 % и 1 % от кадастровой стоимости наглядно представлено на рис. 4.

184

1000 500

4 26 2 13

21

20

13

9

9

9

9

0

4

руб. / кв. м

1500

Номер ОТ Е Сущест вующий земельный налог, 2002 г. Земельный налог в размере 1 % от кадаст ровой ст оимост и Земельный налог в размере 0,5 % от кадаст ровой ст оимост и

Рис. 4. Сопоставление существующего земельного налога и налогов в размере 0,5 % и 1 % от кадастровой стоимости. Зоны общественных центров

ЗОНЫ ПРОМЫШЛЕННОЙ И КОММУНАЛЬНО-СКЛАДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ Средняя кадастровая стоимость 1 м2 земельных участков в зонах промышленной и коммунально-складской застройки колеблется от 2,88 до 43,79 долл. / м2. На рис. 5 представлен графический анализ размеров сбора земельного налога при существующей системе налогообложения и исходя из кадастровой стоимости земельных участков при различных ставках (от 0,05 % до 2%). Из рис. 5 видно, что увеличение сбора земельного налога в 1,77 раза происходит при ставке, равной 1 %. Графическое сопоставление существующего земельного налога и налога в размере 1 %, от кадастровой стоимости наглядно представлено на рис. 6.

185

руб. / кв. м

80000

3,5

70000

5 2,66

60000 50000 1,7

40000 30000

0,89

20000 10000 0,09 0

0,1

0,05% 0,10%

0,50% 1,00%

1,50% 2,00%

Сбор земельного налога исходя из кадаст ровой ст оимост и Сбор земельного налога при сущест вующей сист еме налогообложения, 2002 г.

Рис. 5. Сопоставление размеров сбора земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков и при существующей системе налогообложения. Зоны промышленной и коммунально-складской застройки 800

1,77 раз

руб. / кв. м

700 600 500 400 300 200 100 0 1

3

5

6

7

9

9 10 13 13 13 14 19 21 21 25 26 Номер ОТ Е

Земельный налог в размере 1 % от кадаст ровой ст оимост и Сущест вующий земельный налог, 2002 г.

Рис. 6. Сопоставление существующего земельного налога и налога в размере 1 % от кадастровой стоимости. Зоны промышленной и коммунально-складской застройки

186

ВЫВОДЫ 1. Для перехода к налогообложению земельных участков от их стоимости в Республике Беларусь необходимо решить две основные задачи: одновременно определить стоимость большого количества земельных участков на определенную дату и вычислить оптимальный размер налоговой ставки. 2. Для формирования базы налогообложения земельных участков целесообразно применять кадастровую оценку. Существующая технология кадастровой оценки земельных участков в Республике Беларусь позволяет значительно снизить затраты на оценку каждого участка и добиться высокой корреляции кадастровых и рыночных стоимостей земельных участков. 3. Ставку земельного налога рекомендуется устанавливать дифференцированно, в зависимости от функционального использования земельных участков. Например, для г. Гомеля по результатам кадастровой оценки рекомендуется принять размер ставки налога для земельных участков: • в зонах общественных центров в размере 0,5 % от кадастровой стоимости. При этом сбор земельного налога увеличится 2,13 раза; • в зонах промышленной и коммунально-складской застройки в размере 1 % от кадастровой стоимости. Сбор земельного налога увеличится 1,77 раза; • в зонах жилой усадебной застройки в размере 0,1 % от кадастровой стоимости. Сбор земельного налога увеличится в 1,79 раза. 4. Для учета уровня инфляции, изменений состояния земельного рынка и степени благоустройства городов необходимо периодически осуществлять переоценку земельных участков.

187

Н. В. Филиппович

ОЦЕНКА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ: РОЛЬ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ

В контексте экономической политики переходного периода налог на землю приобретает важное и новое значение, так как, с одной стороны, он является постоянным и надежным источником формирования местных бюджетов, а с другой – способствует стимулированию экономического развития городских территорий. Вместе с тем налогообложение городских земель в Республике Беларусь является наименее разработанным как с точки зрения теории, так и практического формирования и реализации: отсутствует научно обоснованная концепция реформирования налогообложения городских земель; органы местного управления не могут непосредственно влиять ни на базу налогообложения, ни на ставку налога; а сам налог в его сегодняшнем виде не выполняет ни фискальной, ни социальной функции, а также не обеспечивает справедливое распределение налогового бремени. В этих условиях необходимость реформирования сложившейся системы налогообложения городских земель становится крайне актуальной. В целях выработки основных 188

принципов ее реформирования представляется целесообразным более детальное рассмотрение преимуществ земельного налога с позиций его экономической эффективности и справедливости. Мировая теория и практика подтверждают, что наилучшим объектом местного налогообложения является земля, по следующим причинам: налогообложение стоимости земли сочетает принципы справедливости и эффективности. Налоги неэффективны в той степени, в которой они вынуждают граждан предпринимать действия по уклонению от налогообложения. Например, налоги на заработную плату могут привести к тому, что люди будут работать меньшее количество часов, налоги от реализации – к тому, что некоторые граждане сократят потребление данного товара или будут приобретать товары в другом месте с более низким налогом. В результате возникает так называемый эффект замещения (substitution effect). В свою очередь это приводит к потерям экономической эффективности из-за налогообложения. Этот феномен называется иногда дедвейт (deadweight losses) – стоимость продукции, не произведенной в результате уклонения от налогов. Правильно установленный земельный налог не несет эти невосполнимые потери, так как землевладелец не может уклониться от уплаты земельного налога и соответственно не дает возникнуть эффекту замещения. И в этом, вероятно, состоит главное преимущество земельного налога, обеспечивающее его экономическую эффективность. Землевладельцы могут отреагировать на введение или повышение земельного налога только улучшением использования земли. Налог на стоимость участков является нейтральным по отношению к деятельности землевладельцев, так как никакие возможные действия, кроме максимально эффективного использования своих участков, не смогут улучшить их положение. Что же касается налогообложения зданий или налогообложения недвижимости (земли и зданий) в виде единого налога, то, напротив, такие налоги не могут быть нейтральными. Хотя земля и здания объединены в единый объект налогообложения, между ними существует очень важное различие. Налоги на здания, в отличие от налога на землю, создают отрицательные поведенческие мотивы относительно нового 189

строительства, реконструкции или более интенсивного использования участка и несут в итоге невосполнимые потери, о которых говорилось выше. Налог на землю, напротив, при надлежащем применении не только не подавляет экономическую производительность, но и стимулирует ее. Как свидетельствуют результаты исследований [2, 3, 4], замена налогов на недвижимость налогом на землю или введение более высоких ставок налога на землю по отношению к ставкам на недвижимое имущество приведет к увеличению работ по улучшению земли, т. е. к более высокому соотношению капитал / земля, поскольку переход от налогообложения имущества к налогообложению земли уменьшит «наказание» за внесенные улучшения и будет стимулировать более интенсивное использование земли. Смещение налогового бремени к налогообложению земли будет снижать другие искажающие налоги. А смещение к более эффективному налогу может улучшить благосостояние без потерь в сборах налога. Как отмечает Дж. Стиглиц, если бы государство могло заменить искажающие налоги неискажающими, оно получало бы большие поступления при тех же последствиях для благосостояния людей или соответственно государство могло бы сохранять те же поступления, но увеличивать благосостояние людей [1, с. 371]. Эффективность налога определяется также административными издержками. Самой главной проблемой здесь можно считать оценку стоимости земли. Однако согласно традиционному мнению, оценка стоимости земли проще и дешевле, чем оценка недвижимого имущества. Что касается уклонений от уплаты от налога на землю, то они минимальны по сравнению с уклонениями от других налогов. Стоимость городской земли создается обществом в целом и не зависит от отдельных землепользователей, поэтому налог на стоимость земли является справедливым. Эти положения в значительной степени служат в настоящее время важным аргументом для реформирования сложившихся налоговых систем в ряде развитых стран. Вообще проведение каких-либо радикальных налоговых реформ в богатых странах считается очень сложным. Их национальные налоговые системы оставались без изменений: в Европе в течение 20 лет, в Японии, Америке и Австралии даже больше. 190

Вместе с тем, как показывает анализ зарубежной литературы, здесь отмечается очевидная неэффективность существующей налоговой системы и рассматривается возможность ее увеличения при переходе к более совершенному налоговому инструменту – налогу на землю. Это заставляет ученых продолжать поиск теоретических положений для возобновления налогообложения земли, принимая во внимание все преимущества земельного налога как эффективного источника государственных доходов, которым можно заменить менее эффективные налоги. Так, в ряде развитых стран, где традиционный налог на собственность является существенным источником местных бюджетов, особенно в Англии, Канаде, Японии и США, активно проводятся исследования на предмет возможности замены земельным налогом не только налога на недвижимость, но и других, таких как налоги на корпоративный и индивидуальный доход, налог с продаж и др. Согласно общему мнению исследователей, потенциал экономической выгоды от использования земельного налога в целях сокращения налогов на труд и капитал действительно является достаточно большим, а вопрос замены земельным налогом других налогов требует серьезного внимания в академических и политических кругах как важное средство повышения эффективности как национальной, так и городской экономики. Данные положения носят не только теоретический характер, ряд из них уже реализован на практике. Наиболее известен в этом отношении опыт городов США, где традиционный для развитых стран единый налог на недвижимость заменен на налог, взимаемый по двойной ставке (two-rate tax), или, как его еще называют, расщепленный налог (split tax), когда ставка налога на стоимость земли увеличена, а ставка на стоимость построек уменьшена. Так, в Питтсбурге (штат Пенсильвания) расщепленный налог был введен в 1913 г., а еще шесть городов ввели расщепленный налог в последние годы. К 1991 г. ставка налога на землю была более чем в 5 раз выше налога на постройки. Анализ влияния налоговой реформы в Питтсбурге и других городах на рост масштабов строительства показал, что пересмотр системы налогов с двойной ставкой в сторону повышения налогов на землю стимулировал в этих городах строи191

тельную активность. Так, в Вашингтоне, например, за 1987– 1995 гг. стоимость разрешений на строительство на душу населения была выше в этот период на 30 %. Аналогичные показатели были достигнуты и в других городах США, перешедших на налог по двойной ставке [5, 6]. Тенденцию смещения налоговой нагрузки в имущественных налогах можно наблюдать и в странах Балтии, где уже проведены работы по оценке кадастровой стоимости. Например, в Литве и Латвии земля облагается по ставке 1,5 %, а недвижимое имущество – по ставке 1 % от кадастровой стоимости. В наибольшей степени среди стран переходной экономики преимущества земельного налога использованы в Эстонии, где введен только один имущественный налог – налог на землю. Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что, используя преимущество земельного налога, местные органы власти могут значительно увеличить эффективность налоговой системы и обеспечить себя большими финансовыми поступлениями за счет доходов от изъятия никем лично не заработанной земельной ренты. Одновременное снижение налогов на заработанные людьми доходы от вложения их труда и капитала позволят прогрессивно перераспределить ресурсы. Второй вывод, касающийся системы имущественных налогов, заключается в том, что в условиях Беларуси, где налогообложение земли и зданий уже осуществляется отдельно, имеется уникальная возможность сохранить и развить эти две налоговые базы с постепенным смещением центра тяжести налогового бремени на землю. К тому же политически всегда целесообразнее иметь более низкие налоговые ставки за счет расширения базы налогообложения. ХАРАКТЕРИСТИКА СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ В БЕЛАРУСИ И ПУТИ ЕЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ Основываясь на вышеизложенных тенденциях в теории и практике налогообложения городских земель, рассмотрим проблемы сложившейся в республике системы налогообложения земли с целью выявить основные пути ее совершенствования. 192

В идеале система налогообложения городских земель должна быть направлена на выполнение следующих функций: • финансовая функция – создание более устойчивой и надежной доходной части местного бюджета; • стимулирующая функция – стимулирование городского развития путем смещения налогового бремени с налогов на труд и капитал, в том числе на недвижимое имущество, обеспечение более эффективного использования городских территорий, улучшение инвестиционного климата; • социальная функция – обеспечение справедливого распределения налогового бремени между налогоплательщиками. Доходность имущественных налогов в целом, включая налог на землю, во всех странах переходного периода, в том числе и в Беларуси, существенно ниже по сравнению с развитыми странами. Так, в первой половине 1990-х годов доля имущественных налогов в развивающихся странах и странах с переходной экономикой составляла всего лишь 0,247 % ВВП, а доля налога на собственность в общих налоговых поступлениях находилась в пределах 1,7 % (среднее значение для 64 стран). Для сравнения: в развитых странах эти индикаторы составляют соответственно 1,54 % и 4,1 % [7, с. 167–170]. В течение последнего десятилетия все страны, вступившие на путь перехода от планово-централизованной экономики к рыночной, предпринимали весьма конкретные шаги в направлении поддержки финансовой системы местных органов власти за счет налогообложения земли и недвижимого имущества. Наиболее значительных успехов достигли страны Балтии. В Эстонии, например, доля доходов от налога на землю в доходах местных бюджетов составляет от 2 до 30 %, а их доля в ВВП с 1993 по 1997 г. возросла с 0,13 до 0, 45 %. В Беларуси доля земельного налога в доходах местных бюджетов составляет не более 0,3–2 %. В г. Минске, в частности, в 2001 г. доля земельного налога в доходах города составляла 1,7 %. Эти данные являются ярким свидетельством того, что потребуется еще много времени, прежде чем налог на землю станет важным источником дохода местных органов власти, играющим значимую роль в финансировании воспроизводства городской инфраструктуры. Таким образом, совершенно очевидно, что роль земельной ренты в финансовой системе страны недооценивается. Это 193

выражается и в отсутствии четко выраженной государственной политики в области реформирования земельных отношений. В результате отсутствует системное земельное законодательство, права на землю не приобретаются, а, как правило, просто передаются, земля не участвует в хозяйственном обороте, не развиты ипотека и арендные отношения, не создана система земельного кадастра и регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, не проведена оценка кадастровой стоимости городских земель. Вследствие этого база налогообложения не связана с рентной стоимостью земельных участков, а отсутствие механизма дифференциации ставок не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Как известно, земельно-финансовая политика никогда не преследует чисто фискальные цели. Система формирования налогообложения земли нацелена также на создание системы экономических регуляторов развития городских территорий. Низкий уровень ставок земельного налога не побуждает землепользователей и собственников, недостаточно продуктивно использующих земельные участки, уступать их другим пользователям, которые могут использовать их с большей отдачей. В результате это приводит к искажениям в застройке городских территорий, сопровождающихся большой долей промышленности в центральной части городов, дорогого жилья на дешевых землях. Вместе с тем, как показала практика, до проведения кадастровой оценки стоимости земель повышение ставок налога на землю, несмотря на их низкий уровень, является нецелесообразным. Так, в соответствии с Законом «О бюджете Республики Беларусь на 2002 год» местные Советы депутатов получили право увеличивать (уменьшать) ставки земельного налога. Минский городской совет в соответствии с этим утвердил повышающие коэффициенты к ставкам земельного налога и арендной платы от 1 до 5, до этого ставки изменялись в 2 раза. Оказалось, что порядка 50 % предприятий были не способны уплатить такие налоги и городские власти были вынуждены вернуться к прежним ставкам. На фоне данной ситуации еще более непродуманным является принятие на основании Закона Республики Беларусь от 4 января 2003 г. «О внесении изменений и дополнений в закон Респуб194

лики Беларусь «О платежах за землю» резко увеличенных ставок земельного налога на земли населенных пунктов. К каким последствиям приведет указанное решение? Во-первых, в условиях предельной налоговой нагрузки увеличение ставок налога на землю фактически означает изъятие оборотных средств предприятий, уменьшение прибыли и поступлений от налога на прибыль, а значит, и суммарных поступлений от налогов в бюджет города. Кроме того, увеличение налога осуществляется произвольно, без какого бы то ни было макроэкономического анализа, без увязки с другими налогами, и прежде всего с налогами на недвижимое имущество, а также с общей системой налогообложения страны. Во-вторых, существенное повышение налоговых ставок при отсутствии оценки земель не соответствует принципу справедливости, так как налог взимается независимо от стоимости земельных участков. Исходя из этого, очевидно, что до проведения кадастровой оценки стоимости земель существенное повышение ставок налога на землю является ошибочным. Поставленная этим самым задача повысить доходность городских земель в сложившейся ситуации может быть решена другими, более эффективными для всей экономики средствами, которые, к сожалению, используются органами местного управления крайне неэффективно. К ним можно отнести сокращение льгот по земельному налогу; развитие арендных отношений, особенно для территорий коммерческого и промышленного использования (в том числе с приобретением права аренды на платной основе); активное использование конкурсов и аукционов при предоставлении участков в пользование или передачу в частную собственность и др. Что касается распределения налогового бремени между налогом на землю и налогом на недвижимое имущество, то сегодня трудно дать такую оценку, так как оба налога имеют разную налоговую базу: имущество облагается по его остаточной стоимости, земельный участок облагается по ставкам, устанавливаемым Правительством Республики Беларусь в зависимости от площади участка. Не отвечает также существующая система налогообложения городских земель принципу справедливости и равенства. Во-первых, потому, что налог взимается независимо от рентной стоимости земельных уча195

стков, во-вторых, из-за того, что значительное количество земель подлежит льготному налогообложению или вовсе не облагается налогом. Существующая практика земельного налогообложения характеризуется также бессистемностью в силу отсутствия четкого регулирования налогообложения на законодательном уровне. В частности, налог на землю регулируется законом о платежах за землю, который уже давно устарел и требует коренной переработки, и законом о бюджете Республики Беларусь на очередной финансовый (бюджетный) год. В результате условия налогообложения могут изменяться ежегодно, и могут быть совершенно непредсказуемы для налогоплательщиков, что способствует возникновению различного рода искажений, как на уровне макроэкономики города, так и на уровне микроэкономики отдельных предприятий, как было отмечено выше. Таким образом, краткая характеристика сложившейся системы налогообложения городских земель подтверждает, что она не отвечает выполнению тех целей, которые призвана выполнять, и, следовательно, требует существенного совершенствования. В связи с этим целесообразно рассмотреть главные условия, без решения которых изменение нынешней практики налогообложения представляется крайне затруднительным. Среди них можно выделить следующие: выделение коммунальной (муниципальной) собственности на землю, законодательное придание налогу на землю статуса местного налога и передача ряда функций управления налогом на местный уровень, проведение кадастровой оценки стоимости земли. Итак, важнейшим условием, не позволяющим органам местного управления и самоуправления создать эффективную систему земельного налогообложения и систему управления земельными ресурсами в целом, является отсутствие в Республике Беларусь института коммунальной собственности на землю. Исключение земель из состава коммунальной собственности противоречит мировой практике. Как известно, земельное законодательство экономически развитых и большинства стран переходной экономики четко разграничивает муниципальную (коммунальную) собственность и собственность вышестоящих уровней государственной власти на зем196

лю. Местные органы власти здесь выступают в роли самостоятельных субъектов права. Подобное разграничение собственности на землю упорядочивает практику владения, распоряжения и использования земельных ресурсов городов, способствуя установлению некоторого баланса между интересами общества в целом и жителями конкретного города, а также увязке задач экономического развития городов с решением социальных, экологических и прочих проблем, в том числе и через налогообложение земли. Из-за отсутствия в республике института коммунальной собственности на землю органы местного управления лишены возможности полноценной реализации своих функций в области управления земельными ресурсами не только как государственного органа власти, но и как субъекта, осуществляющего свою хозяйственную деятельность, имеющего свои коммерческие интересы и проблемы. Следовательно, при выполнении хозяйствующих функций, городская администрация становится неполноправным участником рыночных отношений. Наличие лишь государственной формы собственности на землю, за исключением земель, переданных в частную собственность граждан, не обеспечивает в должной мере экономической основы для превращения земли в реальный капитал. По сути, государство оказалось незаинтересованным в создании эффективно действующего налогообложения земли, так как в данном случае собственник сам себя облагает налогом. Это отражается и на экстремально низком уровне налоговых ставок, отсутствии гибкости налоговой системы и на наличии значительного количества городских земель, имеющих значительные налоговые льготы. Таким образом, законодательное решение вопроса передачи земель городов в коммунальную собственность является одной из самых актуальных проблем сегодняшнего дня. Передача максимального количества земель в границах городов в коммунальную собственность позволит создать условия для максимально эффективного использования земельных участков, превращения земли в актив, который будет способен обеспечивать значительную часть местного бюджета. Это, по своей экономической сути, нужно рассматривать как часть политики демонополизации, близкой к приватизации. 197

Отсутствие коммунальной собственности на землю в значительной степени определило и то, что налог на землю в Беларуси не является местным налогом. По своему характеру налог на землю, как никакой другой, должен быть местным налогом, так как в максимальной степени отвечает задачам местного управления по экономическому развитию территорий. Способность органов местного управления взимать собственные налоги является необходимым условием их самостоятельности. Такая политика уже реализована в большинстве стран переходной экономики, где налог на землю законодательно передан на местный уровень, а доходы от налогообложения земли стали распределяться в местный бюджет. И то, что поступления от земельного налога с 1997 г. перечисляются в местный бюджет (в соответствии с ежегодно принимаемым законом о бюджете Республики Беларусь на очередной финансовый год), проблемы не решает, так как сам налог по-прежнему остается республиканским. Эта крайне нестабильная политика в отношении регулирования земельного налога не способствует повышению заинтересованности органов местного управления по совершенствованию системы налогообложения. Следовательно, придание на законодательном уровне налогу на землю статуса местного налога является давно назревшим и требующим своего решения вопросом. Передача налога на землю на местный уровень должна сопровождаться соответствующей передачей части функций по управлению налогом с республиканского на местный уровень. Как свидетельствует мировая практика, регулирование имущественных налогов на уровне центрального правительства менее эффективно по ряду причин. Во-первых, потому что государство не может предоставить горожанам весь спектр необходимых им услуг; во-вторых, незначительные поступления в государственный бюджет доходов от земельного налога или их полное отсутствие определяет в какой-то степени незаинтересованность правительства в развитии налоговой системы; и, в-третьих, распределение земельной ренты эффективнее именно на местном уровне. Исходя из этого, очевидно, что именно органы местного управления в наибольшей степени заинтересованы в налоге на землю и в его совершенствовании. 198

В настоящее время функции управления земельным налогом в республике остаются сильно централизованными. Фактически местные органы власти наделены лишь функцией сбора земельного налога. Не является решением проблемы получение местными Советами депутатов права изменять налоговые ставки (в соответствии с законом о бюджете Республики Беларусь на 2002 г.). Политика земельного налогообложения должна носить стабильный характер, чего нельзя достичь на основе норм ежегодно принимаемого закона. Ставки земельного налога, прежде всего, должны регулироваться земельным законодательством, и в первую очередь законом о платежах за землю. Однако в соответствии с последним местные органы власти могут увеличивать или уменьшать ставки земельного налога лишь в 2 раза, в то время как ценность участков с позиций их потенциальной рентной доходности может различаться в десятки и даже сотни раз. Если в условиях отсутствия кадастровой оценки стоимости земли проблема децентрализации еще не столь ярко выражена, то с момента проведения оценочных работ она становится крайне актуальной. В данной ситуации органы местного управления уже должны иметь право устанавливать ставки налога самостоятельно или при необходимости в рамках установленного диапазона. Если органы местного управления не могут устанавливать ставки налогов, которые они взимают, то и не может быть реального самоуправления. Размер ставок на первом этапе не должен быть высоким, а база налогообложения соответственно должна быть существенно расширена, в первую очередь за счет сокращения льгот. По мере роста стоимости земли должно осуществляться перераспределение налогового бремени путем смещения его с налогов на труд и капитал на земельный налог. Децентрализация функций будет способствовать повышению гибкости налоговой системы, упрощению процесса корректировки налоговых ставок, которая должна осуществляться ежегодно и довольно просто, по мере того, как меняются поступления в местный бюджет, необходимые для обеспечения оказания местных государственных услуг. В условиях централизованного управления земельным налогом проводить эти меры оперативно и эффективно крайне затруднительно. 199

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ Налогообложение земли предполагает ее оценку. Значимость кадастровой оценки городских земель вообще трудно переоценить. Ее данные должны обеспечить более справедливое распределение бремени земельных платежей, сделать их экономически обоснованными и социально справедливыми, а также создать современные экономические рычаги управления городскими землями. В соответствии с этим Совет Министров Республики Беларусь 26 сентября 2002 г. принял постановление «О проведении оценки земель населенных пунктов», на основании которого в 2003 г. решено провести оценку 35 населенных пунктов, а оценку остальных населенных пунктов завершить в 2004 г. К сожалению, в данном постановлении не указывается, какая именно оценка должна быть проведена, а это очень важно, и для каких целей она проводится, что не менее важно. Смеем предположить, что должна быть проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов в целях налогообложения. В значительной степени решение этих задач будет зависеть от того, какое методическое обеспечение будет положено в основу оценки. Существующая в республике Временная методика кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь, утвержденная Комземом в 1998 г., имеет ряд существенных недостатков, представляющих ее использование в качестве кадастровой оценки стоимости городских земель не корректным. Казалось бы, она должна впитать все самое положительное из уже наработанного опыта в других странах, но, к сожалению, этим опытом мы проигнорировали и решили провести свой эксперимент. Суть его заключается в том, что в основу кадастровой оценки положены два метода оценки: нормативный и рыночный (в условиях полного отсутствия земельного рынка). Само по себе это недопустимо, поскольку массовая оценка должна выполняться в рамках единого технологического процесса, с использованием единой системы понятий, единой базовой математической модели и единого информационного обеспечения. 200

Осуществление оценки стоимости земли на основе методов определения рыночной стоимости (затратный, доходный, сопоставление аналогов) в условиях отсутствия рыночных земельных отношений также не представляется возможным в силу того, что их применение требует наличия всех необходимых инструментов и атрибутов рынка. При отсутствии последних, а также в условиях, когда большая часть земель (более 80 %) вообще не подлежит рыночному обороту, перенос методов индивидуальной оценки на систему городской земельной недвижимости в целом не корректно. Как известно, рыночную цену может выявить только рынок. Моделирование же рыночных цен в условиях отсутствия рынка представляется вполне непонятным решением, не способным обеспечить достаточную точность расчетов, так как связано с принятием определенных допущений, которые многократно умножают погрешность результата оценки. Мало того, что полученные таким образом результаты будут необъективными, но они еще будут сопровождаться значительными финансовыми затратами, т. е. будут значительно завышать стоимость оценочных работ в силу того, что индивидуальная оценка – вещь дорогостоящая. Кроме того, оценка должна обеспечить достаточную полноту учета факторов, определяющих ценность городских земель. Причем в каждом городе значимость и сочетание таких факторов различны и, порой, достаточно сильно. Однако на основании данной методики такие особенности учесть невозможно. Немаловажно и то, что большинство нормативных показателей рассчитывается недостаточно точно, как это требуется в целях налогообложения. Методика не отвечает также и принципу прозрачности. Результаты оценки невозможно проверить, а это сопряжено с возможностью допущения принятия решений, неадекватных ситуации. Кроме того, стоимостная оценка земель и другой недвижимости не может быть организована на высоком уровне вне интегрального кадастра; инвентаризации земельных участков и недвижимого имущества; системы государственной регистрации прав на земельные участки и недвижимое имущество и сделок с ними; необходимой законодательной базы. 201

Следовательно, методическое обеспечение кадастровой оценки должно быть адекватно существующей ситуации. Образно говоря, не нужно бежать впереди телеги, да еще с закрытыми глазами. Исходя из этого, целесообразно было бы пересмотреть Временную методику кадастровой оценки стоимости земель населенных пунктов, исключив из нее методы индивидуальной оценки, а нормативный метод сделав более корректным и точным. Таким образом наиболее эффективным и грамотным решением в сложившихся экономических условиях является проведение кадастровой оценки городских земель в два этапа. Первый – оценка градостроительной ценности территории. Этот этап был основополагающим во всех странах с переходной экономикой, а во многих он еще остается действующим. Имеется и хорошо отработанный практикой инструментарий. Второй этап – постепенный переход к оценке земли на основе использования данных рыночной стоимости земельных участков. Интересным представляется и то, что введение рыночных элементов в кадастровую оценку земли, выполненную на основе нормативного метода, возможно не только на основе цен продажи, но и на основе данных арендной платы. Как показывает опыт ряда городов, в том числе и Москвы, где аренда является основной формой землепользования, практика ежегодной корректировки ставок арендной платы за пользование землей позволяет считать их индикатором рыночной стоимости земли. Этот путь развития рыночных земельных отношений можно считать наиболее перспективным и для городов Беларуси. К сожалению, до настоящего времени аренда городских земель в Беларуси развития не получила. Такой подход позволил бы быстро, недорого и качественно решить проблему кадастровой оценки городских земель в республике в переходный период. Однако из-за сильного давления административного ресурса остаются большие сомнения в возможности такого решения проблемы. Таким образом, при создании системы налогообложения городских земель, основанной на их кадастровой стоимости, требуется решение следующих задач: • разработка методологии оценки стоимости земли в условиях отсутствия земельного рынка; 202

• выработка политики налогообложения на основе вариантного прогноза последствий налога на землю на основе кадастровой стоимости, базирующейся на макроэкономическом анализе; • взаимоувязка налогообложения земли с налогообложением имущества, предотвращающая двойное изъятие налогов; • обоснование налогооблагаемой стоимости в виде коэффициента налогообложения; • обоснование ставок земельного налога с учетом функций землепользования; • разработка политики льготного налогообложения, направленного на максимальное расширение налоговой базы. Перечисленные задачи не исчерпывают всех проблем, связанных с необходимостью совершенствования системы налогообложения городских земель, однако они являются наиболее действенными и первоочередными. А начать решение сложившейся проблемы, по мнению автора, необходимо прежде всего с разработки государственной программы развития земельных отношений. В основу данной программы могут быть положены следующие принципы: введение института коммунальной собственности на землю; развитие регулируемого оборота земельных участков, и в первую очередь через развитие рынка прав аренды; перенос налогового бремени с недвижимого имущества на землю; создание системы регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними; введение системы правового зонирования земель городов и др. ЛИТЕРАТУРА 1. Стиглиц Дж. Ю. Экономика государственного сектора. М.: Изд-во Московского университета; ИНФРА-М, 1997. 2. Kurm J. Estonian Property Market and Tax Policy. Working paper. FIG, 1998. 3. Nechyba T. J. Land Lanes. Cambridge, Mass.: Lincoln Institute of Land Policy, 2002. Vol. 14. № 1. 4. Netzer D. The Relevance and Feasibility of Land Value Taxation in the Rich Countries. In Land Value Taxation / Ed. by Dick Netzer. Cambridge, Mass.: Lincoln Institute of Land Policy, 1998. Р. 109–137. 5. Oates W. E. The Impact of Urban Land Taxation // The Pittsburgh Experience, 1996 (URL:http://www.lincolninst.edu/main.html). 6. The Adoption and Repeal of the Two Rate Property tax in Amsterdam, New York (URL:http://www.lincolninst.edu/main.html). 7. The Development of Property Taxation in Economies in Transition: Case Studies from Central and Eastern Europe / Ed. by Jane H. Malme, Joan M. Youngman. The World Bank. Washington, D. C., 2001.

203

М. П. Есин, Г. Н. Алешина

ИНТЕГРАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ В ОЦЕНОЧНОМ СООБЩЕСТВЕ РОССИИ И СНГ

Принципиальные цели создания и развития партнерской бизнес-сети: • развитие бизнеса путем диверсификации деятельности и увеличения комплексности предоставляемых услуг на основе интеграции партнерских компаний; • достижение преимуществ на рынке консалтинговоаудиторских услуг путем объединения достоинств компаний – участников бизнес-сети. С учетом существующих принципов взаимодействия, а также поступающих к нам предложений о сотрудничестве от оценочных, аудиторских и консалтинговых компаний ЗАО «ЭНПИ Консалт» разработало и предлагает обобщенную концепцию поэтапного развития партнерской бизнес-сети с компаниями, заинтересованными в сотрудничестве. «ЭНПИ Групп», объединив усилия совместно с компанией «АК Баланс. Лтд» под общим знаком обслуживания «БалЭН», среди консалтингово-аудиторских групп России заняло 8-е место по итогам 2001 г. и 4-е место по итогам первого полугодия 2002 г. (официальные данные РА «Эксперт»). В настоящий момент членами бизнес-сети «ЭНПИ Групп» являются ряд дочерних компаний, расположенных в Москве (таких как «ЭНПИ ДМСО», «ЭНПИ Юркон», «ЭНПИ Кит», «ЭНПИ Реестр»), ряд партнерских компаний в регионах РФ. 204

1. Ознакомительная (предконтрактная) стадия

Работа компании-партнера по поручению «ЭНПИ Консалт»* на основании Доверенности

2. Стадия сотрудничества

Совместная работа на основании Договора об оказании партнером услуг от имени «ЭНПИ Консалт» Соглашение о партнерстве

3. Стадия ассоциативного партнерства

4. Этап участия «ЭНПИ Консалт» в уставном капитале компании-партнера (по инициативе последнего) с включением в наименование компании-партнера компонента «ЭНПИ»

Договор об использовании знака обслуживания «ЭНПИ»

Соглашение о совместном страховании профессиональной деятельности Договора подряда и субпоряда по совместным проектам

Доля участия согласовывается с каждым партнером отдельно

Рис. 1. Стадии развития сотрудничества (согласовываются индивидуально с каждым потенциальным партнером) * Под знаком обслуживания «ЭНПИ» в настоящей Концепции подразумеваются: • логотип «ЭНПИ» в соответствии с зарегистрированной формой знака обслуживания:

®

• наименование «Участник “ЭНПИ Групп”»; • позиционирование компанией-партнером имени ЗАО «ЭНПИ Консалт» в качестве своего партнера по обслуживанию клиентов.

205

Стратегические цели и задачи партнерства Для ЗОА «ЭНПИ Консалт»

Для партнеров по бизнес-сети Цели

1. Развитие бизнеса путем диверсификации деятельности и увеличения комплексности предоставляемых услуг на основе сотрудничества. 2. Достижение преимуществ на рынке консалтингово-аудиторских услуг путем объединения достоинств партнеров. Задачи 1. Совместная разработка и предоставление новых услуг. 2. Координация деятельности на рынке, обмен опытом работы и информацией о готовящихся и объявленных тендерах, конкурсах и иных деловых проектах, оптимизация налаживания деловых связей путем привлечения перспективных клиентов для совместных проектов и программ. 3. Консолидация усилий для уча- 3. Консолидированное участие в стия в проектах (рейтингах, кон- проектах (рейтингах, конкурсах, курсах, тендерах), требующих ко- тендерах), требующих мобилизаличественной оптимизации ре- ции ресурсов, качественно пресурсов. вышающих возможности партнера в отдельности. 4. В перспективе – продвижение с 4. Возможность получить статус клиентом на мировой рынок. Старшего партнера в своем регионе. 5. Наличие стратегических парт- 5. Повышение качества сервиса неров во всех регионах РФ и СНГ, за счет получения методической что позволит решать проблемы помощи и консультаций от ЗАО клиента в любой точке простран- «ЭНПИ Консалт», а также инфорства, куда простираются его ин- мационного сервиса по междунатересы. родным профильным стандартам деятельности. 6. Снижение накладных затрат на 6. Укрепление деловой репутации и выполнение работ. дополнительное привлечение клиентов путем использования высокопозиционированного Знака обслуживания «ЭНПИ», с учетом: • его высоких рейтингов; • его членства в международных (UHY Int., FIABCI и др.) профессиональных ассоциациях и коммерческих объединениях (Консорциум по оценке активов РАО «ЕЭС России» и др.); • его аккредитации при федеральных, муниципальных и иных системообразующих организаци-

206

ях (ФКЦБ, РФФИ, ФСФОБ, Правительстве Москвы, РАО «Газпром», «Мосэнерго» и др.); • позиционирования на вебсайте «ЭНПИ Групп» и в рекламных материалах (см. рис. 2). 7. Снижение затрат на региональ- 7. Поддержка интересов партненый маркетинг. ров со стороны «ЭНПИ Консалт» на уровне федеральных органов. 8. Увеличение административного 8. Приоритетное право на ведение ресурса при выполнении сложных в качестве соисполнителей (субподрядчиков) крупных проектов, выпроектов. полняемых «ЭНПИ Консалт» и другими членами бизнес-сети. 9. Передача выполнения отдельных проектов партнерам по бизнессети при чрезмерной загрузке в целях сохранения клиента. 10. Снижение накладных затрат, в том числе расходов на страхование профессиональной ответственности с одновременным увеличением общей страховой суммы путем консолидированного страхования. БалЭН

«ЭНПИ Групп»

«ЭНПИ Групп»

Сферы нашей деятельности

Аудит

Оценочные услуги

Стратегический и управленческий консалтинг

Автоматизация бизнесзадач и ITконсалтинг

Услуги по введению реестров акционеров

Рис. 1. Карта позиционирования «ЭНПИ Групп»

В случае добросовестного исполнения Участниками всех положений Соглашения о партнерстве и сопутствующих договоренностей в его рамках (Договора об использовании знака обслуживания, Соглашения ССПО, Договоров подряда и 207

субподряда и т. д.), а также при условии подтвердившейся взаимовыгодности сотрудничества в этой форме на протяжении периода, как правило, от 0,5 до 1,5 года, Участники соглашаются по истечении указанного периода рассмотреть вопрос об участии ЗАО «ЭНПИ Консалт» в уставном капитале других Участников (в случае инициативы последних) на индивидуально согласуемых условиях. ЗАО «ЭНПИ Консалт» (аудит, оценочные услуги, управленческий консалтинг, автоматизация и информационные технологии, юридический и налоговый консалтинг) приглашает к сотрудничеству партнеров, заинтересованных в развитии бизнеса по комплексному обслуживанию клиентов.

208