Учебное пособие по дисциплине "Основы оценочной деятельности"

Московская финансово-промышленная академия

«Основы оценочной деятельности»

Под редакцией Косоруковой И.В.

Москва, 2005

УДК - 336 ББК- 65.261 К - 716

Учебное пособие по дисциплине «Основы оценочной деятельности». / Под ред. к.э.н., доцента Косоруковой И.В. – М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005.-198 с.

Дронов П.В. (Раздел 5) Косорукова И.В. (Раздел 2,3,4) Родин А.Ю. (Раздел 1) Шишляев Д.В. (Раздел 6) Чапкина Е.Г. (Раздел 7)

© Дронов П.В., 2005 © Косорукова И.В., 2005 © Родин А.Ю., 2005 © Чапкина Е.Г., 2005 © Шишляев Д.В., 2005 © Московская финансово-промышленная академия, 2005

2

Содержание Введение........................................................................................................... 5 Раздел 1. Государственно-правовое регулирование оценочной деятельности................................................................................................... 7 Тема 1. Правовое регулирование оценочной деятельности ....................... 7 1.1. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации.............. 8 Тема 2. Правовое регулирование объектов оценки ................................... 21 Тема 3. Обязательность проведения оценки и правовой режим различных целей оценки............................................................................... 24 Тема 4. Государственное регулирование оценочной деятельности ........ 32 Раздел 2. Теоретические основы оценочной деятельности ................ 39 Тема 1. Основные понятия оценки .............................................................. 39 Тема 2.Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы........................................................................ 48 Раздел 3. Оценка стоимости недвижимости .......................................... 54 Тема 1. Общие вопросы................................................................................ 54 1.1. Недвижимость – как объект оценки..................................................... 54 1.2. Информационное обеспечение оценки недвижимости...................... 55 Тема 2. Подходы и методы к оценке недвижимости................................. 57 2.1. Доходный подход к оценке недвижимости ......................................... 57 2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости................................ 65 2.3. Затратный подход к оценке недвижимости......................................... 69 Раздел 4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)............................ 76 4.1. Объект оценки ........................................................................................ 76 4.2. Система информации в оценке стоимости предприятия (бизнеса) . 77 4.3. Доходный подход в оценке стоимости предприятия (бизнеса) ........ 95 4.4. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) ............................................................................... 107 4.5. Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) ..... 114 4.6. Согласование результатов и формирование скидок и премий....... 117 Раздел 5. Оценка стоимости машин и оборудования......................... 126 5.1.Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования и транспортных средств..................................................... 128 5.2.Особенности оценки транспортных средств ...................................... 148

3

Раздел 6. Основы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.......................................................... 150 6.1. Основные понятия оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Интеллектуальный капитал и интеллектуальная собственность............................................. 150 6.2. Цели, принципы и информационная база оценки объектов ИС и НМА ................................................................................................... 155 6.3. Государственное регулирование оценочной деятельности и экономических отношений в области ИС в РФ ....................................... 157 6.4. Экспертиза и её виды. Предпочтительность применения подходов к оценке объектов ИС и НМА....................................................................... 160 6.5. Подходы к оценке стоимости объектов ИС и НМА......................... 162 Раздел 7. Оценка финансово-кредитных институтов ........................ 180 Список литературы .................................................................................. 197

4

Введение Для России сегодня характерно множество экономических проблем, свойственных развивающейся в направлении рынка стране. Многие из них обозначаются весьма нестандартно, своеобразно. В первую очередь это относится к проблеме оценки бизнеса. Как известно, в эпоху кризисов, глубоких потрясений особое внимание уделяется современному пониманию профессионализма, требуемого для грамотного управления любой компанией. Большую роль здесь играет и оценка бизнеса. Все чаще отмечается, например, необходимость «использовать оценку стоимости для принятия лучших решений». Основная цель - привить менеджерам своеобразное стоимостное мышление, т.е. каждое управленческое решение должно быть со всех сторон осмыслено с точки зрения того, повышает ли его реализация стоимость компании. Там, где фондовый рынок развит, рыночная стоимость компании определяется реально. В России пока это не так. Но в основе объективной рыночной оценки стоимости бизнеса всегда лежат серьезные прогнозы, расчеты денежных потоков будущих периодов. Естественно, что сегодня в России реальные предположения о предстоящем достаточно туманны. К тому же в нашей стране нередко еще ставят знак равенства между стоимостью компании и стоимостью ее материальных активов. Отметим, что введение в практику оценки стоимости компании в России по-новому ориентирует менеджеров. У нас обычно компании развиваются по интуитивно определенным стратегиям и не увязывают свои цели с последующим изменением стоимости бизнеса. Используется оценка стоимости как универсальный показатель эффективности любых стратегий еще реже. Данные анализа показывают далее, что фондовый рынок реагирует по-разному на факторы роста стоимости. Он, прежде всего, опирается на факторы долгосрочные, обеспечивающие большие денежные потоки на довольно длительном временном лаге. Фондовый рынок смотрит, например, с оптимизмом на появление компаний в сфере биотехнологий, учитывая их благоприятную, долгосрочную перспективу. Следовательно, рынок ориентируется не только на текущую прибыльность акций. Рынок побуждает компании не нарушать определенный баланс между будущей доходностью компании и текущей. При слиянии предприятий стоимость компании-поглотителя растет не всегда. Здесь необходим не только детальный анализ, но и тщательное планирование процесса интеграции после слияния. С развитием рынка недвижимости в России появилась профессия оценщика. Основные проблемы, которые призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки. Изначально основным клиентом оценщиков являлось государство. Сейчас к 5

оценщикам обращаются и простые граждане, которым необходимо определить стоимость земли и строений при спорах в суде, застраховать квартиру или дачу. Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Профессиональная оценка помогает решать важные задачи: более обоснованно совершать сделки купли-продажи и аренды с недвижимым имуществом, брать кредит под залог имущества. Оценка необходима и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб. В случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных контрактов, также бывает необходимо привлечение оценщика для определения стоимости имущества. Таким образом, в условиях рыночной экономики профессия оценщика является все более востребованной, а знания в области управления и формирования стоимости важны и для управленца, финансового менеджера, специалиста в области инвестиций и кредитования и в других областях.

6

Раздел 1. Государственно-правовое регулирование оценочной деятельности Тема 1. Правовое регулирование оценочной деятельности Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке целей. Юридический факт – это факт реальной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение правоотношений1. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия. С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности2. Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объекта оценки. Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оце1

Гражданское право, под ред. Е.А. Суханова, Изд-во БЕК, 1993 т.1, с 324 ОЦЕНКА, в философии - отношение к социальным явлениям, человеческой деятельности, поведению, установление их значимости, соответствия определенным нормам и принципам морали (одобрение и осуждение, согласие или критика и т. п.). Определяется социальной позицией, мировоззрением, уровнем культуры, интеллектуального и нравственного развития человека. С другой стороны, учет мотивов, средств и целей действия, его условий, места в системе поведения личности - необходимое условие правильной оценки этого действия. 2

7

ночной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Исходя из логики законодательства об оценочной деятельности деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценочной деятельности, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако такая деятельность не запрещена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, эта деятельность не запрещена и не может быть запрещена законом, однако такое суждение о стоимости не подпадает под сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности и не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объектов оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательственной силы суждения о стоимости объектов оценки является осуществление этой деятельности субъектом оценочной деятельности. 1.1. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон «Об оценочной деятельности». Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу, чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ, нормативные акты министерств и ведомств и др.). Условием юридической силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ «Об оценочной деятельности» и международным договорам. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ. Сфера правового регулирования Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим лицам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На 8

территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуществление деятельности, связанной с имущественным оборотом на территории РФ необходимо иметь статус физического или юридического лица. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятельности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для признания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства вытекает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования законодательства об оценочной деятельности Поправками к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятыми 14.11.2002 года3 расширена сфера правового регулирования данного федерального закона. Если ранее сфера отношений, регулируемых законодательством об оценочной деятельности ограничивалась целями совершения сделок с объектами оценки, то после внесения поправок в законодательство, сфера оценочной деятельности была расширена и включает в себя не только определение стоимости в для целей сделок с ними, но и для иных целей. Причем, законодатель не привел исчерпывающий перечень целей оценки, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, установив, таким образом, диспозитивный характер этой нормы. Диспозитивный характер данной нормы означает, что субъекты оценочной деятельности свободны в привлечении оценочной экспертизы для любых целей в отношении объектов оценки, кроме тех целей, для которых законодательством предусмотрен иной порядок оценки имущества. Так, например, в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности4, даны определения видов стоимости. Одним из видов стоимости в этом нормативно-правовом акте является стоимость для целей налогообложения. Ранее, до внесенных поправок, определение данного вида стоимости было вне рамок отношений, регулируемых законодательством об оценочной деятельности, так как налогообложение не является сделкой. Налог как безвозмездный платеж в бюджет РФ не является сделкой, так как является безусловной обязанностью налогоплательщика, а понятие сделки предполагает свободу воли лица, ее заключающего. Последней тенденцией законодательства о налогах и сборах является стремление Министерства Финансов и Министерства Налогов и Сборов установить исчисление налогооблагаемой базы для некоторых налогов исходя из рыночной стоимости.5 Таким образом новые поправки 3

Поправки к ФЗ об оценочной деятельности от14.11.2002. утверждены Постановлением Правительства № 519 от 6 июля 2001 г. «Об утверждении стандартов оценки» 4

5

см. Минфин предлагает перейти на рыночную оценку имущества граждан и земли при взимании земельного налога и налога на имущество физ. лиц, www.appraiser.ru

9

к законодательству об оценочной деятельности расширили сферу регулирования с позиции регулирования стоимости объектов оценки в рамках гражданско-правового регулирования сделок до распространения законодательства об оценочной деятельности на иные, в том числе и на публично-правовые сферы. Понятие рыночной стоимости Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В ст. 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Согласно ст.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно- правовых содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае использования в нормативно-правовом не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к применению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Категория рыночной стоимости напрямую связана с категорией рыночной экономики. Рыночная экономика это хозяйство, предпола10

гающее удовлетворение потребностей посредством обмена, принятие решений является прерогативой самостоятельных экономических субъектов.6 Рыночная экономика предполагает наличие определенной степени саморегуляции. Таким образом, в какой-то степени, рынок может быть определен как сфера гражданско-правового оборота, в которой субъекты обладают свободой воли, и вся система отношений обладает определенной степенью саморегуляциии. Поэтому, один из принципиальнейших экономических явлений- явление стоимости определяется саморегулированием экономической системы, а не императивом одного лица или властного органа. Оценщик, определяя рыночною стоимость выражает свое суждение о вероятной расчетной сумме, на которую объект оценки может быть обменен. Оценщик по общему правилу не устанавливает рыночную, не диктует собственнику ту расчетную сумму, цену, которую он должен назначить для своей собственности, а лишь высказывает суждение о предполагаемой её величине в данных условиях. Это положение связана с категорией свободы договора, закрепленной в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Так данная норма в п. 4 закрепляет, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание или существенное условие предписано законами или иными нормативно-правовыми актами. Так, согласно ст. 424 ГК исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев применения цен устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами. Свобода договора в отношениях свободы определения цены сделки в большинстве видов сделок в российской правовой системе составляет основу формирования рыночных отношений и базой для определения рыночной стоимости в работе экспертов оценщиков. В затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке для определения обоснованной рыночной стоимости эксперт оценщик использует информацию о заключенных на рынке сделках с имуществом, которая необходима для суждения о рыночной или иной стоимости объекта оценки. Таким образом, само существование рыночной стоимости обязано свободой установления цены сделок в гражданско-правовых отношениях. Действия эксперта оценщика по определению рыночной или иной стоимости, в случае, если результат его суждения о стоимости всегда был обязателен для совершения сделок со всеми объектами собственности искоренило бы саму сущность оценочной деятельности, так как лишило бы базу суждения оценщика о стоимости объекта оценки, определенную из индикативов стоимости установленной свободой установления цены сторонами договора. Таким образом, можно определить оценочную деятельность как деятельности по выражению суждения о стоимости имущества в отдельных случаях, по волеизъявлению стороны, заказавшей или потребовавшей оценку и 6

М.К. Бункина, А.М. Семенов Экономическая политика, с. 317

11

только в отдельных случаях, суждение о стоимости может быть обязательным для заключения сделки по установленной оценщиком цене. Согласно ст. 7 закона об оценочной деятельности устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Предположение об установлении рыночной стоимости справедливо, если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование о б обязательном проведении оценки или в договоре не определен вид стоимости объекта оценки или использованы термины, не предусмотренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе терминов разумная стоимость, действительная стоимость, реальная стоимость и др. Такое положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизложенных терминов. Кроме того данное положение предоставляет свободу применения услуг независимых оценщиков Так, например, в случае отсутствие в договоре условия цены согласно гражданскому законодательству, такой договор может быть оплачен исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Здесь, по мнению автора, возможно, в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости предмета договора. Субъекты оценочной деятельности как лица, деятельность которых регулируется законодательством об оценочной деятельности. Оценщики и заказчики как субъекты оценки Ст. 4 федерального закона «Об оценочной деятельности» определяет субъектами оценочной деятельности с одной стороны юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой – потребители их услуг- заказчики. Таким образом, оценщик как субъект оценочной деятельности обладает следующими признаками: 1. Оказывает услуги по оценке. Оценщики оценивают имущество в форме услуги предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг, как вид гражданских правоотношений регулируется главой 39 Гражданского кодекса РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить услуги7. Кроме того, ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности» определяет в качестве оснований для проведения оценки договор между оценщиком и заказчиком, или на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по 7

см. ст. 779 ГК РФ

12

решению уполномоченного органа. Причем расходы, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (оплате) в порядке, установленном законодательством. В законе об оценочной деятельности нет прямого указания на то, что проведение оценки является обязательно возмездным оказанием услуг, следовательно, не исключено, что оценочной деятельностью могут осуществлять и некоммерческие юридические лица. 2. Оценщик должен является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Согласно ст. 48 ГК РФ. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо, обладает 4 легальными признаками: организационной упорядоченностью (единством), имущественной обособленностью, возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени, самостоятельной имущественной ответственностью8. Различают коммерческие и некоммерческие юридические лица. Коммерческие организации характеризуются извлечением прибыли, как основным видом деятельности. Некоммерческие юридические лица имеют право заниматься коммерческой деятельностью если это служит достижению целей ради которых они созданы и соответствует этим целям. Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Для возникновения юридического лица необходимо пройти соответствующую процедуру его регистрации. Правовое положение предпринимателя без образования юридического лица регулируются ст. 23-25 Гражданского кодекса. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Индивидуальный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и в случае признания его банкротом требования кредиторов удовлетворяются за счет этого имущества, за исключением того имущество, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без специального разрешения (лицензии), в случаях когда такое разрешение (лицензия) обязательно или с нарушением условий лицензирования, если эта деятельность причинила крупный ущерб 8

Подробно о юридических лицах можно ознакомиться в Зенин И.А. Гражданское право, Москва, МЭСИ, 1999.

13

либо сопряжена с извлечением дохода в крупном размере (более 200 минимальных размеров оплаты труда) является основанием для привлечения гражданина к уголовной ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ.9 Кроме того, законодателем введены следующие требования к оценщикам, которые также являются их отличительными особенностями: 4. Оценщик должен быть независимым. Раскрытие категории независимости оценщика дано в ст.16 ФЗ «Об оценочной деятельности». Согласно п. 14 Стандартов оценки обязательных к применению оценка может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если оценщик не отвечает требованию независимости, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. 5. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахована, при этом размер страховки и ее существенные условия (например, ответственность предел ответственности за действия или бездействия оценщика) в законодательстве об оценочной деятельности не определены. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, третейского суда. Положение о страховании оценщика закреплено в ст. 17 закона об оценочной деятельности. Согласно законодательству страхование представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий). Правоотношения страхования регулируются главой 48 ГК и законодательством о страховании. 6. Оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности. Лицензия- это специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Порядок лицензирования оценочной деятельности утвержден постановлением правительства Российской Федерации от 7 июня 2002 года. Кроме того, общие положения о лицензировании регулируются Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 128 –ФЗ «О лицензировании отдельных видов 9

Подробно об этом составе преступления см. Комментарий к Уголовному кодексу РФ, под. Ред. Ю.И. Скуратова и В.М. Лебедева, Москва 1999, с. 398.

14

деятельности» (на сегодняшний день в третьем чтении приняты изменения в указанный закон, отменяющий с 1.01.2006г. лицензирование оценочной деятельности). Основными требованиями к лицензиату положение о лицензировании являются: • соблюдение требований законодательства и иных нормативноправовых актов РФ по вопросам оценочной деятельности; • наличие в штате работника или у индивидуального предпринимателя имеющего профессиональные знания в области оценочной деятельности по установленным нормативно-правовыми актами условиям; • повышение квалификации по оценочной деятельности работника(ов) или индивидуального предпринимателя не реже 1 раза в 3 года; • предоставление информации и документов по запросу лицензирующего органа. Приостановление действия лицензии может быть в случае выявления лицензирующими органами неоднократных нарушений или грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий. В случае не устранения этих нарушений лицензирующий орган обязан обратиться в суд с заявлением об аннулировании лицензии. Лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании заявления лицензирующего органа, если нарушение лицензионных требований и условий повлекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов РФ и в случае не устранения нарушений, повлекших приостановление действия лицензии. Органом, осуществляющим лицензирование оценочной деятельности является ФАУФИ (Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Росимущество) РФ. Лицензия выдается на 5 лет. Контроль за соблюдением лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом в форме проверок. Мероприятия по контролю могут производится по плану утвержденным Росимуществом, а также по заявлениям юридических и физических лиц, государственных надзорных органов, иных органов государственной власти, в том числе территориальных органов лицензирующего органа, и органов местного самоуправления. Продолжительность проверки не должна превышать 30 дней. В отношении одного лицензиата плановая проверка проводится не чаще 1 раза в 2 года. По результатам проверки составляется акт в 2 экземплярах, один из которых передается лицензиату. В случае если лицензиат не согласен с актом проверки, он имеет право в течение 7 дней письменно представить свои замечания, которые прилагаются к акту проверки. Лицензиат Федерации и настоящим Положением обязан обеспечивать условия для проведения лицензирующим органом проверок. К потребителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной 15

деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований. Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права заказать услуги оценщика. К потребителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований. Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права заказать услуги оценщика. Российская федерация, субъекты РФ, юридические и физические лица имеют право на проведение оценщиками оценки любого принадлежащего им объекта оценки. Данное право является безусловным, результаты оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского отчета и отчетности. Характерно, что безусловное право на оценку объекта оценки имеют лишь собственники данного объекта. У перечисленных выше участников правоотношений также имеется безусловное право на повторную оценку и на обжалование заинтересованными лицами результатов проведения оценки. Права оценщика: • Применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. Согласно стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, методом оценки является способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Среди подходов к оценке выделяют затратный, сравнительный и доходный. • Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме документации, необходимой для осуществления этой оценки. Соответственно заказчик, обладающий документацией, обязан ее предоставить. Федеральный закон «Об информации, информатизации и защите информации» определяет термин «документ» как зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Так информация, необходимая для проведения оценки не обязательно может содержаться в документации, она может быть представлена в устной форме, в форме баз данных и на других носителях, которые не подпадают под категорию «документ». • Получать разъяснения и дополнительные сведения для проведения данной оценки • Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки за исключением информации, являющейся государственной, коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает на это в отчете. В законодательстве об информации, категория «информация» 16

определяется как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления. • Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо иных специалистов. Данное положение положило законную основу к осуществлению оценки по договору подряда или вообще без правовой основы. Так в оценочной практике сложилась ситуация, когда оценщики привлекают к работе над оценкой других специалистов, лишь оформляя отчет со своими реквизитами и подписями соответствующих лиц. • Отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. В этом случае, по мнению автора, оценщик совершает действие, обоснованное с точки зрения закона как допустимое одностороннее прекращение обязательства (согласно ст. 407 ГК). В случае наличия договора об оценке, наличие обстоятельств, вызвавших реализацию права на отказ от оценки, по мнению автора, является основанием для расторжения договора, и такой договор будет считаться расторгнутым согласно ст. 450 ГК. • Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определению суда, арбитражного суда. Данное право также частично связано с правом отказа от оценки. Обязанности оценщика • Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности. • Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки. Очевидно, что такими обстоятельствами могут является: невозможность независимости оценщика в отношении объекта оценки, недостаточность информации для проведения оценки, иные обстоятельства. • Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки. • Предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности ( в том числе о порядке лицензирования, обязанностях оценщика, требования к договору и отчету об оценке и стандартах оценки), об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете. 17

• Предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Характерно, что для возникновения такой обязанности оценщика необходимо требование заказчика. • Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. • Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; • В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. • Соблюдать стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению. • При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. • Согласно стандартам оценки, обязательным к применению оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке или обосновать отказ от их использования Обязательные требования к договору об оценке: • Простая письменная форма (не требуется нотариальное удостоверение). • Основания заключения договора. • Вид объекта оценки. • Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. Стандартами оценки, обязательными к применению закреплены следующие виды стоимости: рыночная стоимость, стоимость с ограниченным рынком, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стоимость при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случае указание в договоре иного вида определяемой стоимости, подлежит установлению рыночная стоимость. • Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки. • Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

18

• Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. • Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание. • Указание на факт предоставления информации о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности (согласно Стандартов оценки, обязательных к применению). Отчет об оценке Отчет об оценке является формой надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Он должен быть своевременно составлен в письменной форме и передан заказчику. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть указаны: • Дата составления и порядковый номер отчета. • Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. • Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества. • Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. • Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

19

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 13 Стандартов оценки обязательных к применению Проведение оценки включает в себя следующие этапы: ¾ Заключение с заказчиком договора об оценке; ¾ Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. В рамках этого этапа оценщик осуществляет сбор и обработку: 9 Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. 9 Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; 9 Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; 9 Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки. ¾ Анализ рынка, к которому относится объект оценки. ¾ Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. ¾ Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. ¾ Составление и передача заказчику отчета об оценке. • дата определения стоимости объекта оценки; • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. • Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. • Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. • Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

20

Тема 2. Правовое регулирование объектов оценки Согласно законодательству об оценочной деятельности к объектам оценки относятся: • отдельные материальные объекты (вещи); • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; • права требования, обязательства (долги); • работы, услуги, информация; • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Все объекты оценки представляют собой объекты гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Основной правовой характеристикой объектов гражданских прав является их оборотоспособность. Существуют категории вещей ограниченных или изъятых из гражданского оборота (например, радиоактивные материалы). Правовое положение отдельных материальных объектов (вещей) К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физическими, химическими, биологическими или другими свойствами, т.е натуральной формой. Вещи подвержены устареванию и, в конечном счете, потере своей натуральной формы. Подробно об объектах гражданских прав можно ознакомится в учебно-практическом пособии И.А. Зенина «Гражданское право».М. МЭСИ 1999. Традиционно вещи подразделяются на движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отне21

сено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, предусмотренных законодательством. § Правовое положение совокупности вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия) В отношении правового регулирования совокупности вещей следует отметить статью 132 ГК, которая определяет правовой статус предприятия как объекта гражданских прав. «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Отнесение предприятия, как объекта гражданских прав к недвижимости не должно вводить в заблуждение к применению подходов по оценке недвижимости к оценке предприятия. То же самое касается и объектов машин и оборудования, такие как воздушные и морские суда и пр., относимые законодательством к недвижимости, однако в смысле теории оценочной деятельности такими не являющиеся. Правовое положение права собственности и иных вещных прав на имущество или отдельных вещей из состава имущества Статья 209 ГК определяет содержание права собственности. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника образуют полное право собственности, когда собственник обладает в полной мере всеми тремя правомочиями. Право владения означает основанную на законе возможность физического господства над вещью, право пользования дает собственнику возможность извлекать из нее полезные свойства, а право распоряжения есть возможность определять юридическую судьбу вещи. Согласно закону об оценочной деятельности вещные права могут быть объектами оценки. К вещным правам лиц не являющихся собственниками относятся сервитуты, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, другие ограниченные вещные права. 22

Кроме того, к данной категории объектов оценки следует отнести и право интеллектуальной собственности. В случаях и в порядке, установленных законодательством России признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав, может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя. Подробно с содержанием права собственности и иных вещных прав можно ознакомится в литературе по гражданскому праву и в законодательстве РФ. Права требования, обязательства (долги) Ст. 307 ГК дает понятие обязательства. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе. Из наиболее важных для понимания, аспектов правового регулирования, следует отметить, что в большинстве случаев оценки бизнеса, когда объектом оценки выступает доля собственности в виде акций или паев, с точки зрения правового регулирования, оценивается обязательственное право, которое собственник (и) имеет(ют) в отношении к юридическому лицу. Данное положение регулируется ст. 48 ГК: «к юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственником учреждения». Работы, услуги, информация Правовой статус работ, услуг определяется обязательственным правом. Законодательства определяет понятие «услуги» и «работы», также устанавливает существенные условия соответствующего договора. Гражданское законодательство, прежде всего основанное на свободе воли закрепляет лишь «рамочные» условия гражданского оборота. В ко23

нечном счете, исследуя работы и услуги как объект оценки следует обращать пристальное внимание на правовую форму сделки, так как она может существенно отличаться от стандартных, и в значительной степени определять содержание объекта оценки. Тема 3. Обязательность проведения оценки и правовой режим различных целей оценки В основном, обязательность проведения оценки диктуется мотивами соблюдения публичного (государственного, регионального или субъекта федерации, муниципального) интереса или частного интереса, когда злоупотребления в отношении стоимости объекта оценки может повлечь за собой серьезные последствия для имущественных интересов. Часть случаев обязательного проведения оценки регламентируется законодательством об оценочной деятельности, кроме того, значительная часть таких случаев регламентируется законами и иными правовыми актами различных уровней и правовой силы. В законодательстве об оценочной деятельности определены следующие случаи, когда проведение оценки обязательно: «Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: 1. При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; Приватизация10 представляет собой особый способ передачи имущества из публичной в частную собственность, связанный с отчуждением большого количества объектов, находившихся в публичной собственности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему имущественного оборота. Этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском кодексе и в других общих актах гражданского законодательства. Проводимая в России приватизация государственного и муниципального имущества стала одним из главных направлений экономических преобразований, направленных на отказ от господствующей роли государства в экономике. Она преследовала следующие основные цели: 10

От лат. ‘privatus’ - частный

24

• политическую - появление слоя собственников («среднего класса»); • экономическую - создание конкурентоспособных товаропроизводителей; • фискальную - дополнительный источник доходов бюджетов (либо снятие с них части расходов по содержанию, например, жилищного фонда); • социальную - соблюдение интересов населения (общества) при разделе государственного имущества. В соответствии со ст. 217 ГК порядок приватизации должен устанавливаться специальными законами, а общие правила о приобретении и прекращении права собственности применяются здесь лишь в той мере, в какой соответствующие отношения не урегулированы указанными законами. Порядок приватизации определяет лишь процедуру (способы) приватизации, но не ее объекты. Последние устанавливают соответствующие публичные собственники, руководствуясь своими интересами и нормативными актами. 11 В 1997 г. был принят и введен в действие новый Закон о приватизации. Однако к этому времени массовая приватизация публичного имущества, прежде всего государственных предприятии, была завершена. Порожденные ею новые правоотношения и споры квалифицируются и разрешаются по нормам ранее действовавшего законодательства о приватизации. Последнее, таким образом, также необходимо учитывать при изучении правового регулирования приватизации. Впервые законодатель употребил термин "приватизация" в Законе Российской Федерации от 31.10.90 № 293-1 "Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР"12. Однако в данном случае использование этого понятия осталось на уровне словоупотребления. Юридический смысл приватизации в этом законе не раскрывался. Первый подход к юридическому оформлению понятия приватизации законодатель предпринял в тот момент, когда еще существовал Союз ССР. После длительных парламентских дебатов был принят Закон СССР "Об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий"13 Необходимо отметить, что на первом этапе законодательного оформления понятия приватизации в терминологический оборот было введено две дефиниции - "разгосударствление" и "приватизация". Поскольку законодатель не дал четкого определения этих понятий, некоторое время в науке дебатировался вопрос о соотношении разгосударствления и приватизации. Спектр мнений был от идентификации этих понятий до признания различного режима этих процессов в зависимости от того каким субъектам будет передано государственное имущество - трудовым коллективам или отдельным лицам. Ле11 12

Гражданское право 2-е изд. Т.1 отв. редактор Е.А. Суханов. М. «Бек» 1998 с.563-564 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 22. Ст. 260. 13 Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 32. Ст.904.

25

гальное (законодательное) понятие приватизации введено Законом РСФСР «О собственности в РСФСР»14 гласно статье 25 которого предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и иное имущество, на в государственной или муниципальной собственности может быть отчуждено в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР, и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий. Однако данное определение, хотя и схватывало суть выражаемого им понятия (передача государственного или муниципального имущества в собственность граждан и юридических лиц), все же имело самый общий характер и требовало своего качественного развития на законотворческом уровне. Дальнейшее развитие законодательное определение приватизации получило в Законе Российской Федерации от 03.07.91 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской федерации"15, в соответствии с которым под приватизацией государственных и муниципальных предприятий понималось приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов предприятий (действующих и ликвидированных по решению органов, правомочных принимать такие решения от имени собственника); долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ), принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также совместных предприятий, коммерческих банков, ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий (статья 1 Закона о приватизации 1991 года). В тоже время гораздо более удачная и лаконичная дефиниция приватизации дана в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (конечно, с учетом специфики регулируемых им отношений): приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде, 14

Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст.416. Изменения и дополнения внесены Законом Российской Федерации от 24.06.92 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 34. Ст.1966. Закон "О собственности в РСФСР" утратил силу с 01.01.95 в связи с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 15 9 См. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 27. Ст.927. Изменения и дополнения от 05.06.92 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст.1614.

26

а для граждан, забронировавших жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений 16 С принятием Закона Российской Федерации от 21.07.97 № 123 — ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"17 можно говорить о новом этапе законодательного регулирования приватизации. Закон о приватизации 1997 года дает гораздо более четкое и лаконичное определение приватизации, под которой понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц. Данная дефиниция использует трехчленную формулу, элементами которой являются субъекты (продавцы и приобретатели), объект (имущество) и процесс (возмездное отчуждение). Ключевым понятием данного определения, как мы видим, является термин "возмездное отчуждение", то есть законодатель несколько видоизменил формулу Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором предусматривалась "просто" передача имущества. Однако формулировка Закона о приватизации 1997 года нисколько не умаляет законоположение статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку последнее содержит отсылку к законодательству о приватизации по урегулированию порядка приватизации. Понятие отчуждения является одним из ключевых понятий гражданского права, которое регулирует отношения по возмездной передаче имущества, а также порядок приобретения и прекращения права собственности. Таким образом, можно сделать вывод о том, что генетически приватизация является цивилистическим институтом, поскольку предполагает возмездное отчуждение имущества, то есть сферу регулирования гражданского права. Однако законодатель вывел приватизационное законодательство из сферы гражданского права. В частности, согласно уже упоминавшейся статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные гражданским кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, при — меняются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Другой нормой — пунктом 3 статьи 96 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что особенности правового положения акционерных обществ, созданных путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, определяются законами и иными правовыми актами о приватизации этих предприятий. Таким образом законодатель зафиксировал 16 17

Скворцов Приватизационное право М.1999 С.12-21 Российская газета от 02.08.97 № 148.

27

приватизацию как возмездный акт, установив фискальный элемент в правовой статус приватизации государственного, муниципального имущества и имущества субъектов федерации. Принятием Закона о приватизации 1997 года законодатель выразил свою приверженность концепции регулирования приватизации не комплексно, но по отдельным направлениям: приватизация государственных и муниципальных предприятий; приватизация земли и природных ресурсов; приватизация государственного и муниципального жилищного фонда; приватизация объектов социального и культурного наследия, а также объектов историко — культурного наследия и природных объектов.18 Именно после 1997 года с принятием нового Закона о приватизации , она стала нести более или менее выраженную фискальную функцию и стала отдельной строкой доходов федерального и других бюджетов. Приватизационный же процесс начала реформ в России такого характера практически не имел, так как носил собой цель создания слоя частных собственников в России, а не перераспределения частных средств в бюджеты взамен передачи публичной собственности. Приватизация предприятий путём преобразования в акционерные общества, чековая приватизация не приносили доход бюджетам, когда как продажа предприятий с аукционов и конкурсов носит ярко выраженный фискальный характер и является важнейшим правовым инструментом политики пополнения бюджета. Аренда государственного имущества регулируются положениями о договоре аренды, зафиксированными в Гражданском Кодексе РФ. По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Полученные арендатором в процессе использования объекта аренды плоды, продукция и доходы становятся его собственностью. Аренда как договорной тип регулируется ГК: ст.606-625 посвящены общим положениям об аренде, а последующие статьи — отдельным видам и разновидностям договора-аренды, таким как прокат (ст.626631), аренда транспортных средств с экипажем (ст.632-641) и без экипажа (ст.642-649), аренда зданий и сооружений (ст.650-655), аренда предприятий (ст.656-664) и финансовая аренда (лизинг) — ст.665-670. Нормы ст.606-625 ГК применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установлено правилами ГК об договорах. Предметом договора является предоставление арендодателем. имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), 18

О.Ю.Скворцов Приватизационное право М.1999 С.21-23

28

здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Специфический вид аренды представляет аренда предприятия. К данной аренде (ст.656—664 ГК) субсидиарно применяются правила статей 650-655 ГК. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязан предоставить арендатору за плату все элементы данного комплекса — как недвижимые, так и движимые, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Передаче (по акту) подлежат также входящие в состав предприятия имущественные права, включая исключительные права на средства индивидуализации (фирменные наименование, товарные знаки и др.) и другие (патентные, авторские, смежные) исключительные права. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора.19 2. При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Правоотношения залога регулируется соответствующей частью обязательственного права (частью 2 ГК) 3. При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Данные правоотношения регулируются соответствующими положениями о договоре залога, также существует Закон «О залоге», который наиболее детально регламентирует данные правоотношения. 4. При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Договоры переуступки прав требования также подпадают под сферу гражданско-правового регулирования и описаны в соответствующей части обязательственного права (Часть 2 ГК) 5. При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Эти правоотношения регулируются гражданским законодательством в части, посвященной юридическим лицам, а также законами и иными правовыми актами, посвященными юридическим лицам в части регулирования уставных капиталов и фондов (напр. ФЗ «Об акционерных обществах»). 19

И.А.Зенин Гражданское право Российской Федерации М.МЭСИ 1999 С.201-205

29

При возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: 6. При национализации имущества На протяжении истории России национализация всегда служила способом пополнения государственный доходов. Несмотря на то, что сегодня национализация возможна только с равноценным возмещением, такое возмещение может не соответствовать доходности собственности, и следовательно принесет выгоду государству. К тому же приватизация многих сверхприбыльных предприятий в России может быть пересмотрена в публичных интересах. Национализация это "переход из частной собственности в собственность государства или общества земли, промышленных предприятий, банков, транспорта и т.д."20 Этот способ является радикальным решением бюджетных проблем и в современной России не применялся. Национализация является гражданско-правовым институтом. Возвращение термина "национализация" в лоно гражданского права началось, как это почти всегда бывает в России, с изменения законодательства. Часть 3 п. 2 ст. 235 нового Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) определила национализацию как "обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц" и установила, что национализация "производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 ГК РФ"..21 В ГК не указаны причины национализации. Они определяются государственными интересами, не зависят от воли собственника имущества. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, установленном ст.306 ГК. Однако ссылка на ст.306 ГК не полностью соответствует положениям ст.35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения. Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими законами и непосредственное применение, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущества.22 7. При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости 20

см.: Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Гражданское право: Словарь-справочник. М., 1996. С. 296. 21 В.А.Белов. Национализация в российском гражданском праве: история и современность – журнал "Законодательство", 1999, N 2 22 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова)

30

предмета ипотеки. Ипотека регулируется законодательством об ипотеке и соответствующими нормами гражданского законодательства. 8. При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества. Данный спектр правоотношений регулируется нормами семейного права и гражданско-процессуального законодательства. 9. При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Данный случай перекликается с национализацией как цели оценки. 10. При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Налоговый кодекс является основным документом, регулирующим правоотношения в сфере налогов и сборов в Российской Федерации. Случаи обязательного проведения оценки не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений. Кроме того, законодательством РФ предусматриваются следующие случаи обязательной оценки: 1. Оценка акций для их обязательного выкупа по требованию акционеров (Ст. 75 и 77 ФЗ «Об акционерных обществах») 2. Оценка взносов в уставный капитал, осуществляемых в неденежной форме (ст. 34 ФЗ «Об акционерных обществах» и ст.15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью») 3. Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст. 52 ФЗ «Об исполнительном производстве») 4. Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ). 31

5. Оценка в рамках законодательства о банкротстве (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, «О реструктуризации кредитных организаций» №144-ФЗ) Данный список не является исчерпывающим, так как условия гражданского оборота могут выявить иные обязательные случаи проведения оценки (например, из условий договора). Тема 4. Государственное регулирование оценочной деятельности Частично, вопросы государственного регулирования оценочной деятельности были рассмотрены в теме 1. Наиболее полно анализ системы государственного регулирования оценочной деятельности рассмотрен в литературе под авторством Верхозиной А.В.23. Наибольшее внимание при изучении данной темы следует уделить тенденциям государственного регулирования - от децентрализации в начале становления оценочной деятельности в РФ, к упорядоченному регулированию на данный момент с установлением Министерства экономического развития и торговли, как органа, осуществляющего контроль за оценочной деятельностью, - к саморегулированию, как одной из основных тенденций регулирования оценочной деятельности. Необходимо изучить соответствующее Постановление Правительства РФ об уполномоченном органе (№ 443 от 27.08.2004 г., до вступления в силу этого документа действовало Постановление № 932 от 20.08.1999г.), осуществляющим регулирование оценочной деятельности. Также следует ознакомиться с положениями саморегулируемых организаций и кодексе профессиональной этики оценщиков, утвержденных этими организациями. Регулирование оценочной деятельности как в России, так и в других странах происходит тремя разными механизмами. Первый механизм - правовое регулирование - регулирование с помощью норм права. Осуществляется путем наделения сторон при осуществлении оценочной деятельности соответствующими правами и обязанностями. Законодатель формирует рамки действия субъектов правоотношений. При этом основным способом защиты прав является судебная защита. В случае нарушения норм права, в принципе, отсутствует необходимость обращения в регулирующий орган. Судебное решение имеет большую силу, чем решение такого органа. В случае отмены государственного регулирования оценочной деятельности, правовое регулирование не перестанет иметь силы.

23

А.В. Верхозина, В.А. Федотова Сравнительный анализ международного и российского законодательства об оценочной деятельности, М. 2003

32

Второй механизм - государственное регулирование оценочной деятельности. Согласно определению, данному А.В. Верхозиной24: «регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственными органами (государственное регулирование), или совместно». Сфера государственного и правового регулирования оценочной деятельности можно разграничить как функции и деятельность государственных органов, направленных на контроль за оценочной деятельностью и сферу действия норм права, определяющих права и обязанности субъектов оценочной деятельности, соответственно. К сфере государственного регулирования оценочной деятельности можно отнести принятие Минимуществом РФ (до момента передачи данной функции Минэкономразвития) стандартов оценки некоторых видов объектов, необязательных к применению. Так некоторые методические рекомендации (например «Методические рекомендации по оценке объектов интеллектуальной собственности») не носят обязательный характер, но являются рекомендуемыыми к использованию. Таким образом, одной из основных целей государственного регулирования является повышение качества оценочных услуг. Однако, стоит отметить, меры государственного регулирования оценочной деятельности, направлены на защиту прав и интересов граждан в ходе осуществления оценочной деятельности, что вытекает из сути лицензирования оценочных услуг. Кроме того, в функции государственного регулирования входят задачи администрирования деятельности лицензиатов (учет, выдача, приостановления или прекращения лицензий), проведение проверок, инспекция отчетов. Значительный спектр отношений, связанных с регулированием оценочной деятельности связан с функциями Министерства экономического развития и торговли РФ, а также Росимущества. Росимущество определено как контрольный орган. Смысл контрольных функций заключается в осуществлении функций органа исполнительной власти. Такие отношения носят не равный характер, (контролируемый субъект оценочной деятельности не может устанавливать свои условия взаимоотношений с государственным органом), но в то же время, по принципу административного права государственный орган должен устанавливать равные правила для всех контролируемых субъектов. Государственный орган исполнительной власти вправе производить решения – применять меры воздействия на субъектов управления, давать указания, требовать объяснений и пр.

24

А.В. Верхозина, В.А. Федотова Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности, М. «Интерреклама» 2003, С.37

33

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке (согласно А.В. Верхозиной) являются: • лицензирование; • система Стандартов; • система сертификации качества услуг; • унификация учебных программ по подготовки оценщиков; • создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков; • организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство; • контроль за исполнением законодательства в области оценки. Одной из существующих проблем в области правового регулирование оценочной деятельности, является неподготовленность российской правовой системы к терминологии, методологии, профессиональной оценки. Дело в том, что стандарты и законодательство по оценке стран с развитой рыночной экономикой представляют собой достаточно гибкий инструмент. Так оценщики имеют механизмы отхода от стандартов в проведении оценочных работ. Общее настроение регулятивных актов по оценке представляет собой методологическую базу, ориентир для действия, профессиональным кодексом работы. Специфика оценочной деятельности, как работы требующей не всегда стандартных подходов к объектам и целям оценки, носящей исследовательский характер и требующей, особенно в российских условиях, гибкости в методологии и свободы оценщика в выборе путей проведения оценки, не может регулироваться жесткими законами и стандартами. Общая правовая традиция России, с одной стороны, жестко требующая выполнения буквы закона и диалектически отраженная тенденция к бесконечному поиску несовершенств в законе и путей его обхода не совсем совместима с профессиональным самосознанием оценщиков в зарубежных странах и основной целью регламентационных актов - повысить качество и профессионализм оценщиков, сконцентрировать профессионализм оценщиков а не жестко регулировать их деятельность и создавать ситуации вечного противоречия между законом и практикой его применения. Необходимость государственного регулирования оценочной деятельности возникла в России в связи с переходным периодом. В традиции регулирования присутствует насаждение сверху института оценочной деятельности, в целях быстрейшего формирования оценочной деятельности в РФ. Создание института оценочной деятельности сформировано объективными потребностями в экономики, для упорядочивания имущественных отношений, защиты государственного и частного имущества от произвола. Так с 1997 года приватизация в РФ признается возмездным процессом, а для адекватного определения стоимости, пополнения бюджета и не допущение приватизации высокодоходных 34

предприятий за бесценок необходимы, развитые оценочные отношения, с участием государства в их становлении для защиты собственных интересов. В последнее время четко прослеживается тенденция перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к ее саморегулированию (третий механизм). Основной идеей перехода к саморегулированию является постулат о не тождественности категорий государства и общества. В условиях либеральных отношений государство должно ограничить свои функции и по возможности передать большинство возможных функций общественным механизмам. Необходимость отказаться от государственного доминирования продиктовано проводимыми либеральными реформами в РФ. Кроме того, реформы продиктованы международным опытом. Так, в большинстве стран с развитой рыночной экономикой функции по регулированию оценочной деятельности переданы саморегулируемым организациям. Конечно, проводимая реформа регулирования оценочной деятельности имеет свои проблемы, основной из которых является насаждение перемен «сверху», попытка государством создания общественных механизмов регулирования. Основными различиями государственного регулирования и саморегулирования оценочной деятельности является регулирующий субъект, степень подкрепления регламентирующих деятельность актов, силой государства. Основным положительным моментом в переходе от государственного регулирования к саморегулированию является то, что профессиональные общественные объединения кроме контроля над соблюдением законодательства в области оценочной деятельности могут проводить контроль за соблюдением этических норм профессиональной деятельности, что повышает престиж профессии и обеспечивает качество оценочных услуг. Этика оценщика - представляет собой систему ценностей оценщика, как субъекта определенной профессии. Этичное поведение оценщика направлено на благо профессии в целом, на укрепление доверия к профессии. Этика- это представление о должном и не должном поведении и не подпадает под сферу государственного или правового регулирования. Нарушение этики не может повлечь юридических или административных санкций, однако может повлечь определенные негативные последствия, исходящие от саморегулируемой организации. Кроме того, дополнительные преимущества саморегулирования оценочной деятельности является то, что саморегулируемые организации, как показала международная практика, устанавливают, с одной стороны, более детальную стандартизацию, что увеличивает качество оценочных услуг с другой стороны, международные стандарты предоставляют определенную гибкость в их применении, что не допускает 35

догматизма и «зарегулированности» оценочной деятельности. В российских условиях саморегулирование оценочной деятельности может позволить внедрить международные стандарты оценки, при этом, не адаптируя его терминологию к российскому законодательству и не внося в него существенных изменений, что необходимо при государственном регулировании оценочной деятельности и является серьезным барьером в регулировании. Однако саморегулирование - не идеальный инструмент контроля за оценочной деятельностью. В международной практике профессиональные организации оценщиков устанавливают серьезные барьеры для вступления в профессию оценщиков. Существует опасность превращения саморегулируемых организаций в закрытые «касты», что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертификации оценщиков потребителей их услуг, однако это, в свою очередь, может стать угрозой независимости оценщиков. В представленной ниже таблице приведены основные достоинства и недостатки систем контроля за оценочной деятельностью.

36

Таблица 1 Сравнительный анализ систем контроля за оценочной деятельностью Вид регулирования Государственное

Преимущества Подкрепление решений и нормативных актов силой государственной власти. Установление равенства контролируемых субъектов, подконтрольность государству контролирующего органа. Информированность государственной власти, эффективные рычаги воздействия на подконтрольные субъекты.

Саморегулирование

Повышает общность оценщиков как профессии, понимание общих интересов оценщиков, профессиональная работа над стандартами. Самостоятельные рычаги влияния на свою деятельность.

Сочетание государственного регулирования и саморегулирования

Попытка объединить положительные свойства государственного регулирования и саморегулирования оценочной деятельности.

Недостатки Издержки государственной власти на поддержание аппарата контролирующих органов. Низкая привлекательность государственной службы в сегодняшний момент, недостаток кадров. Коррупция доминирования публичных интересов, снижает профессиональную общность оценщиков, проблема отчужденности государственной власти от интересов оценщиков, пороки чиновничьего управления. Опасность формирования ситуации с возможной «закрытостью», «кастовостью» профессии. Возможность превращения в закрытую систему, неподконтрольную обществу. Возможное взаимное «прикрывание» противоправных действий. Возможно искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке Неизбежность смещения центра влияния – доминирование либо государственного, либо саморегулирования. Нестабильность системы, ее эклектичность, возможный распад и не достижение поставленных целей.

В то же время, вокруг установления той или иной системы регулирования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор существует конфликт интересов.

37

Интересы различных органов, структур, центров влияния на вопросы регулирования оценочной деятельности связаны со следующими позициями: • возможностью лицензирования и создания барьеров для вступления в деятельность, установлению образовательных цензов; • установления стандартов оценки; • регулирования качества услуг; • возможностью контроля рынка оценочных услуг; • определения степени свободы оценщиков, передел рынка, контроль за оценщиками; • регулирования статуса отчетов об оценке, определении их силы, возможности их оспаривания, пределов возможности служения отчета для частных интересов; • контроля за привлечением к ответственности оценщиков; • определения степени независимости оценщиков. При принятии решения об уполномоченном органе контролирующего оценочную деятельность Правительством России учтены возможные интересы различных министерств и ведомств и принято решение, что оптимальным органом контролирующим оценочную деятельность в России, является Министерство экономического развития и торговли РФ. Данный орган призван осуществлять регулирующую функцию (принимать и утверждать стандарты оценки, а также инициировать изменения в нормативные документы в области оценочной деятельности). Росимущество (ФАУФИ РФ) находится в подчинении у Минэкономразвития и выполняет контролирующую функцию и осуществляет лицензирование оценочной деятельности до 1.01.2006г.

38

Раздел 2. Теоретические основы оценочной деятельности Тема 1. Основные понятия оценки Понятия «стоимость», «цена», «затраты» В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта. Стоимость – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты. Первая и самая главная в оценке – это полезность, т.е. стоимость выступает как мера полезности вещи. Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи. В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превышать предложение). В-четвертых, вещь, для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги. В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в деньгах. В различных источниках литературы содержатся различные определения понятия «цена». Цена – это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки; - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Сегодня стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки» (далее Стандарты оценки), определено, что цена - это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п.8 Стандартов оценки). Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки. Затраты – это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях; - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Это затраты не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

39

Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной. Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) «Рыночная стоимость как база оценки». Однако для России большее значение имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью «понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

40

Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий: 1) открытость рынка, на котором совершается сделка; 2) конкурентность рынка; 3) типичная мотивация сторон; 4) разумная информированность сторон; 5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи; 6) использование типичных средств платежа; 7) отсутствие необычных финансовых условий сделки. Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки: а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки; в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки; г) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования; д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях; е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость); ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки; и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки. 41

На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды. Экономические факторы: - спрос на объект оценки; - доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи; - продолжительность получения доходов; - риск, связанный с объектом; - степень контроля над объектом (наличие имущественных прав); - степень ликвидности объекта оценки; - ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект; - затраты на создание аналогичных объектов; - соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др. Социальные факторы: - наличие и развитость инфраструктуры; - демографическая ситуация и др. Политические факторы: - состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.; - политико-правовая ситуация в стране. Географические факторы, состояние окружающей среды. Хотелось бы обратить внимание читателя на то, что характер (вид) финансирования (наличным или безналичным расчетом, с привлечением или без привлечения кредита и т.д.) не оказывает влияния на стоимость, а влияет только на цену объекта оценки. Принципы оценки Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости? Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

42

Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы: 1. Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя). 2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности. 3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды. 4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования. К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся: - полезность; - замещение; - ожидание (предвидение). Принцип полезности - объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью. Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки. К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся: - остаточная продуктивность; - вклад; - сбалансированность; - возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность); - экономическая величина; - экономическое разделение. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий доход или его расположение позволяет минимизировать затраты. 43

Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производства: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом. Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта. Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости. Принцип экономического разделения – это такое сочетание имущественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве. 44

К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят: - принцип спроса и предложения; - принцип конкуренции; - принцип соответствия; - принцип зависимости; - принцип изменения. Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке25. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объемом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность. Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимулирует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их использование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов. Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д. С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет отражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению. Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на 25

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В.М., М., Дело, 1998

45

конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объекта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке. Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от многих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недвижимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который: - отвечает всем правовым требованиям и ограничениям; - физически осуществим; - экономически эффективен; - максимально продуктивен. Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участка с постройками, используется также при определении наилучшего варианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях. Процесс оценки Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов. На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки – возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе вид оцениваемой стоимости, и дата проведения оценки. Дата проведения оценки (п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

46

На втором этапе осуществляется составление плана работ. На этом этапе: - составляется график работ по оценке (план и календарный график); - устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации; - разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся информации; - определяется вознаграждение оценщика исходя из всех запланированных затрат с учетом объема и сложности работ. На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны. На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводится в п.п. 5 и 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся особенности использования подходов и методов оценки объектов оценки. На пятом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в: - проверке правильности всех математических расчетов; - проверке данных, на которых основывается оценка; - проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости; - обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта – итоговую величину стоимости объекта (см. п.п. 1820 Стандартов оценки). На шестом этапе составляется отчет об оценке – готовый документ, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», правила составления во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы (Распоряжение Мэра Москвы от 29.06.1998г. № 644-РМ)). 47

Процесс оценки также изложен в п. 13 Стандартов оценки. Однако, перечень этапов и их последовательность отличается от предложенного в данном разделе. Перечень и последовательность этапов предложенных в данном пособии на наш взгляд более приближены к практике оценки, чем представленные в Стандартах оценки. Тема 2.Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы Итак, для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. Известно, а в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования. Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент. Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости. В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном процессе, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществляется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие периоды невыплаченные проценты. Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте. Для упрощения расчетов разработаны таблицы шести функций для известных ставок дохода и периода накопления (I и n), кроме того, можно воспользоваться финансовым калькулятором для расчета искомой величины. 1 функция: Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы), (fvf, i, n). FV=PV[(1+i)n]=PV*[fvf, i, n], где FV – будущая стоимость денежной единицы; PV – текущая стоимость денежной единицы; i – ставка дохода; n – число периодов накопления, в годах; fvf, i, n=(1+i)n – дисконтирование.

48

Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую:  i  nk  FV = PV 1 +    k   k – частота накоплений в год. Данная функция используется в том случае, когда известна текущая стоимость денег и необходимо определить будущую стоимость денежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода (n). Правило «72-х» Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%. Типичным примером для будущей стоимости денежной единицы может служить задача. Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10% годовых, 10 000 рублей. FV=10000[(1+0,1)3]=13310. 2 функция: Текущая стоимость единицы (текущая стоимость реверсии (перепродажи)), (pvf, i, n). Текущая стоимость единицы является обратной относительно будущей стоимости.  1  PV = FV  n   (1 + i )  =FV*[ pvf, i, n] Если начисление процентов осуществляется чаще, чем один раз в год, то   1 PV = FV  nk  i   1 +  k 

     

Примером задачи может служить следующая: Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года получить на счете 8000, если годовая ставка дохода 10%. 1 5 FV=8000*[ (1 + 0,1) ]=4967,36.

49

3 функция: Текущая стоимость аннуитета (pvaf,i,n). Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуществляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале – авансовый. Формула текущей стоимости обычного аннуитета: 1   − 1  (1 + i )n   PV = PMT  i       =PMT*[pvaf,i,n] PMT – равновеликие периодические платежи. Если частота начислений превышает 1 раз в год, то 1  nk 1 −  1 + i   k PV = PMT   i  k   

        

Формула текущей стоимости авансового аннуитета: 1    1 − (1 + i )n −1  PV = PMT + 1 i      =PMT*[(pvaf,i,n)+1] для (n-1)-го периода 

Типовой пример: Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1000 рублей. Определить текущую стоимость арендных платежей при 12% ставке дисконтирования, если а) платежи осуществляются в конце месяца; б) платежи осуществляются в начале каждого месяца.

А)

1  1*12 1 −  1 + 0,12   12  PV = 1000  0,12  12   

50

        =

11255,08

Б)

1   12 −1 1 −   1 + 0,12      12  PV = 1000 + 1 = 11367,63 0,12   12      

4 функция: Накопление денежной единицы за период (fvfa,i,n). В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступлений). Платежи также могут осуществляться в начале и в конце периода. Формула обычного аннуитета:  (1 + i )n − 1 FV = PMT   i   =PMT*[fvfa,i,n]

При начислении чаще, чем 1 раз в год:

 (1 + i )n +1 − 1  FV = PMT  − 1 i  

Типовой пример: Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5-го года, если ежегодно откладывать на счет 10 000 рублей а) в конце каждого года; б) в начале каждого года.  (1 + 0,12)5 − 1 FV = 10000  = 63528,5 0 , 12   А)  (1 + 0,12)5+1 − 1  − 1 = 71151,9 FV = 10000 0 , 12   Б) 5 функция: Взнос на амортизацию денежной единицы (iaof,i,n) Функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту. Амортизация – это процесс, определяемый данной функцией, включает проценты по кредиту и оплату основной суммы долга.   i PMT = PV  1  1 − (1 + i )n  51

      =PV[iaof,i,n]

При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год используется следующая формула:   i   k PMT = PV  1 1 − nk   i  1 +    k

        

Примером может служить следующая задача: Определить, каким должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года погасить кредит в 100 000 рублей, выданный под 15% годовых.   0,15 PMT = 100000 1  1 − (1 + 0,15)7 

   = 24036   

6 функция: Фактор фонда возмещения (sff,i,n) Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму. Для определения величины платежа используется формула:   i PMT = FV   n  (1 + i ) − 1 =FV*[ sff,i,n] При платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:   PMT = FV    1 +  

 i  k  nk  i  − 1  k 

Примером может служить задача. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5-го года иметь на счете, приносящем 12% годовых, 100 000 рублей. Платежи осуществляются в конце каждого года.   0,12 PMT = 100000  = 15741 5  (1 + 0,12) − 1 Аннуитетный платеж, определяемый данной функцией, включает выплату основной суммы без выплат процента. 52

Таблица 2 Структура таблиц шести функций денег № колонки Функция денег

Формула множителя Дано: Определить Тип решаемых задач

Колонка 1 Будущая стоимость единицы (1+i)n

PV, i, n FV Будущая стоимость текущей денежной суммы

Колонка 2 Накопление единицы за период (1 + i ) n − 1 i PMT, i, n FV Какой будет стоимость платежей к концу периода

Колонка 3 Фактор фонда возмещения i (1 + i ) n − 1 FV, i, n PMT Норма погашения основной части кредита (of)

53

Колонка 4 Текущая стоимость единицы 1 (1 + i) n FV, i, n PV Текущая стоимость денежной суммы, которая будет получена в будущем

Колонка 5 Текущая стоимость аннуитета 1 − [1 /(1 + i ) n ] i PMT, i, n PV Текущая стоимость денежных платежей

Колонка 6 Взнос на амортизацию единицы i 1 − [1 /(1 + i ) n ] PV, i, n PMT Регулярный периодический платеж по кредиту, включающий в проценты и выплату кредита (on+of)

Раздел 3. Оценка стоимости недвижимости Тема 1. Общие вопросы 1.1. Недвижимость – как объект оценки В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они объединены с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации. Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость, как объект оценки – это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения. Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а вовторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; • обособленные водные объекты, многолетние насаждения; • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; • стационарные сооружения благоустройства территории участка; • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектами оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

54

1.2. Информационное обеспечение оценки недвижимости Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики. На макроэкономическом уровне исследуются: 1. Экономические показатели: • темпы экономического роста; • уровень инфляции; • индекс деловой активности; • инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений; • уровень доходов населения и другие факторы. 2. Политические и социальные факторы: • стабильность и прогнозируемость политической ситуации; • доверие правительству; • приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации: 1. Программы Правительства и прогнозы. 2. Данные государственных организаций. 3. Исследования международных финансовых организаций. 4. Аналитические обзоры информационных агентств. 5. Электронные информационно-поисковые системы. 6. Периодическая экономическая печать. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

55

Основные сегменты рынка недвижимости: • в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений); • в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости; • в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости; • в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи; • первичный и вторичный рынок. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков: 1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости. 2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю. 3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка: • состояние и перспективы развития сегмента рынка; • цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание; • уровень эксплуатационных затрат; • среднерыночный уровень занятости недвижимости; • уровень возможных прочих доходов; 4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки: • укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства; • сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций; • индексы цен в строительстве; • удельные среднерыночные показатели стоимости строительства; • стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения; • прочая информация.

56

Основные источники информации. 1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ и другие). 2. Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью. 3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах. 4. Интервью с собственником и управляющим объекта. В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический. В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология (см. более подробно учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», М., Дело, 1998). Тема 2. Подходы и методы к оценке недвижимости 2.1. Доходный подход к оценке недвижимости В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны. 57

Метод капитализации доходов Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора. Метод капитализации доходов применяется если: • потоки доходов – стабильные положительные величины; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Данный метод не следует использовать, если: • потоки доходов нестабильны; • объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта; • нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации. Основные этапы оценки методом капитализации доходов 1. Определение чистого операционного дохода. Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку. 2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

26

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 67.

58

3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условнопостоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение. К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие. К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др. Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений. 4. Определение чистого операционного дохода. ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР). 5. Расчет коэффициента капитализации Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения.27 Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: • компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; • компенсацию за риск; • компенсацию за низкую ликвидность; • компенсацию за инвестиционный менеджмент; • поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива. Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз27

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 71.

59

личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др. Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты: 1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков; 2. Государственные облигации РФ; 3. Ставки по межбанковским кредитам РФ; 4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ; 5. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран). Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта: • стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта. Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения). 60

• стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости. Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала, сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери. Норма возврата капитала может определяться различными методами: • прямолинейным методом или методом Ринга; • аннуитетным методом или методом Инвуда; • методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1 + ∆ * R2, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения); ∆ - доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы); R2 – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов. Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций. Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал). Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда). 61

• стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент перепродажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств. Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода. Таким образом, формула для определения величины ставки капитализации будет иметь вид: R = R1 - ∆ * R2, где R- ставка капитализации, R1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения); ∆ - доля роста стоимости за период владения объектом (в долях единицы); R2 – норма возврата капитала. Расчет ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом выделения). Для этого изучается рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле: R = NOI/ V, где NOI – чистый операционный доход аналога, V – цена продажи аналога. При необходимости в расчеты могут вносится необходимые поправки по аналогам. Кроме того, имеются методы расчета ставки капитализации при инвестировании средств в оцениваемый объект не только собственных, но и заемных (например, метод связанных инвестиций). В данном пособии не будем подробно на них останавливаться. 6. Расчет оцениваемой стоимости недвижимости V = NOI / R

62

Метод дисконтированных денежных потоков Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности: 1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет. 2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде; б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик; в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах. При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности: • потенциальный валовой доход; • действительный валовой доход; • чистый операционный доход; • денежный поток до уплаты налогов; • денежный поток после уплаты налогов. Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.

63

3. Расчет стоимости реверсии. Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28 Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 4. Определение ставки дисконтирования. Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами. Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов. Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности: • моделируются потоки доходов и расходов для каждого объектааналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования; • рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту. Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

28

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 95.

64

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: n

PV = ∑ t =1

Ct R + t (1 + i ) (1 + i ) n ,

где РV - текущая стоимость; Сt – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; R – стоимость реверсии. Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии). 2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным. Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом: На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов. На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях. 65

Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004): • вещные права на объект оценки; • условия финансирования; • условия продажи (чистота сделки); • время продажи; • местоположение; • физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.); • физические характеристики; • экономические характеристики; • отклонения от целевого использования; • наличие движимого имущества. По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами. Единицы сравнения Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая. Приведем примеры физических единиц сравнения: • единицы сравнения земли: цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена 2 за 1 м . • единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади, цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 м3. В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада. 66

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Расчет и внесение поправок Все вносимые поправки классифицируются на процентные (коэффициентные) и стоимостные (денежные). Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки – это денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка, 1 м2). Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики. К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объектааналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений. Существует несколько методов определения необходимых поправок: • метод парных продаж; • экспертный метод; • статистические методы. Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность. 67

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Статистические методы. Суть метода корреляционнорегрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок. Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект (аналог) для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Метод валовой ренты Единицы сравнения, используемые для оценки на основе соотношения дохода и цены продажи, включают: 1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ). 2. Общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения ВРМ необходимо: • оценить рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; • определить отношение валового (действительного) дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок; • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности: • отбираются сопоставимые (в том числе по степени риска и доходам) недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости; • определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене; 68

• определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

2.3. Затратный подход к оценке недвижимости Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход: • когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; • когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; • когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; • для оценки объектов незавершенного строительства; • для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок); • для оценки в целях страхования; • для итогового согласования стоимости. Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода: 1. оценка рыночной стоимости земельного участка; 2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания; 3. расчет величины износа; 4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки; 5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

69

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.29 Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.30 Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения). Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет. Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.) 29

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" 30 Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки"

70

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам: • метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам. • метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов. • метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются. Определение износа Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине. Выделяют три способа расчета износа: • сравнения продаж; • эффективного возраста; • разбиения на виды износа. Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания. Самым точным и наиболее трудоемким способом является экс71

пертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения). Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004): • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик; • переизбытком отдельных элементов (наличием «сверхулучшений»). Стоимость устранимого функционального износа определяется: • недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик; 72

• потребностями в замене или модернизации элементов; • переизбытком отдельных элементов (наличием «сверхулучшений»). Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы: • метод капитализации потерь в арендной плате - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий. • метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта. Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004). Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ): И = (ЭВ/СЭЖ)*ПСВ Эффективный возраст – продолжительность жизни здания, оцениваемая экспертно оценщиком исходя из физического состояния, дизайна, других факторов, влияющих на стоимость, на дату оценки. 73

Срок экономической жизни – продолжительность жизни здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ является устранимым. После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта. Приведем краткий обзор основных методов, используемых при оценке земельных участков (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568-р от 07.03.2002г.). 1. Метод капитализации земельной ренты. 2. Метод соотнесения (переноса). 3. Метод развития (освоения, предполагаемого использования). 4. Техника остатка для земли. 5. Метод прямого сравнительного анализа продаж. 6. Метод распределения. 7. Метод выделения. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты. Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков. Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки. Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется отно74

сящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости. Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка. В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, который прогнозируется получать от оцениваемого объекта до бесконечности, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за несколько прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы за последнее время. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход целесообразно применять, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи по объектам-аналогам. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости, однако не во всех случаях такое применение оправдано (например, оценка приносящей доход недвижимости). Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и (или) недостоверность информации о состоявшихся сделках по куплепродаже объектов-аналогов или отсутствие доходов от объекта (и/или отсутствие возможности их прогноза) в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

75

Раздел 4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) 4.1. Объект оценки Основу методологии оценки стоимости предприятия составляет представление о предприятии как объекте гражданских прав. В 132 статье Гражданского кодекса раскрывается содержание понятия «предприятие, как имущественный комплекс». Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства. Оценка рыночной стоимости предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая наиболее правильно отражает свойства предприятия как товара, то есть его полезность для потенциального покупателя и затраты, необходимые для получения этой полезности. На наш взгляд, понимание предприятия, как имущественного комплекса, не совпадает с понятием «бизнес». Принято считать, что бизнес – это действующее предприятие и его стоимость превосходит стоимость имущественного комплекса на величину так называемых неосязаемых активов, неотделимых от кадрового потенциала предприятия (налаженные связи и взаимоотношения с клиентами, связи в государственных органах и другие нерегистрируемые (внебалансовые) активы, включая ценность доброго имени (гудвилл)). Именно наличием неосязаемых активов определяется рыночная привлекательность фирм с отрицательным балансовым собственным капиталом. Но ведь бизнес не является объектом гражданских прав (см. Раздел 1 настоящего пособия и ст. 128 ГК РФ). Что же будет объектом оценки в случае необходимости оценки бизнеса? На наш взгляд, в случае оценки стоимости бизнеса для собственников или менеджеров в качестве объекта оценки стоит использовать вещное право (право собственности или какое-либо другое) на пакет акций (в случае оценки ОАО или ЗАО), на долю учредителя (при оценке ООО), на пай (при оценке кооператива). Исходя из вышеизложенного, суть методологии, применяемой при оценке рыночной стоимости предприятий, может быть сформулирована следующим образом: стоимость предприятий в условиях рыночной экономики определяется его активами (включая неосязаемые) с учетом привлекательности предприятия для инвестиций. Данная методология реализует системный подход к определению стоимости, когда предприятие рассматривается как сложно организованный объект – система, а его стоимость определяется исходя из системного представления его функционирования, то есть, стоимость предприятия больше суммы 76

стоимостей его элементов на величину так называемого системного эффекта. Реализация данной методологии состоит в анализе данного предприятия как объекта для инвестиций и определении комплекса стоимостных показателей, адекватно отражающих стоимость предприятия. 4.2. Система информации в оценке стоимости предприятия (бизнеса) Вся информация, используемая в ходе оценки стоимости предприятия, может быть классифицирована на внешнюю и внутреннюю. В рамках внешнего блока рассматривается состояние: • макроэкономики (динамика основных макроэкономических показателей и их прогноз, демография, социальная политика, фондовый рынок, рынки сбыта и т.п.); • региона; • отрасли, в которой функционирует предприятие (рынки сбыта, конкуренция и т.д.). Внутренняя информация включает следующие блоки: • юридический (правоустанавливающие, уставные и регистрационные документы, проспекты эмиссии, договоры с контрагентами, трудовые договоры и др.); • финансово-экономический (внешняя бухгалтерская отчетность за последние 3-5 лет, учетная политика, ценовая политика, налоговые выплаты, кредитная история, бизнес-планы, перечень основных средств с указанием амортизации и величинами стоимостей, состав финансовых вложений предприятия и т.д.); • технический (мощности предприятия, уровень технологий, техническое состояние оборудования, качество и номенклатура выпускаемой продукции и т.д.). Изучение информации в разрезе внутренняя – внешняя соответствует необходимости определения двух категорий риска в оценке стоимости предприятия: систематического (обусловленного факторами внешней среды) и несистематического (обусловленного факторами внутренней среды), которые затем используются при формировании ставки дисконтирования.

77

Этапы подготовки информации к оценке стоимости предприятия (бизнеса) Выделяют четыре этапа подготовки бухгалтерской отчетности к оценке: 1. Инфляционная корректировка. 2. Нормализация отчетности. 3. Трансформация отчетности. 4. Финансовый анализ отчетности. Инфляционная корректировка проводится с целью приведения в сопоставимые цены показателей бухгалтерской отчетности и формирования выводов о динамике этих показателей на основе скорректированных данных. Инфляционная корректировка может осуществляться двумя способами: 1) по колебанию курса валют; 2) по колебанию уровней цен. Первый метод наиболее простой, однако, дает неточные результаты, так как курсовые соотношения рубля и доллара не совпадают с их реальной покупательной способностью. Второй метод можно применять по активу баланса в целом (метод учета изменения общего уровня) или по каждой позиции (статье) актива. Скорректированное Номинальное значение статьи , в руб. значение статьи = I инфляции реальное, в руб. I инфляции

Индекс инфляции 1, где = Индекс инфляции 0

I1 - индекс инфляции за период анализа (на конечный момент); I0 - индекс инфляции в базисном периоде (на начальную дату отслеживания); В методе учета изменения общего уровня статьи пересчитываются без учета структуры активов, т. е. применяется общий индекс для всего имущества (корректировке в этой ситуации подлежат не только «неденежные» статьи отчетности (как это происходит в случае индивидуального пересчета цен), но и «денежные» (деньги, дебиторская и кредиторская задолженности). В методе пересчета статей учитывается разный уровень роста цен на различные товарно-материальные ценности (корректировке подвергаются только «неденежные» статьи). Проблема «реалистичности» данных тесно связана с проблемой использования данных бухгалтерского учета для составления и расчета показателей денежного потока. Прогнозы объемов производства, капитальных вложений, величин износа базируются на ретроинформации бухгалтерского учета, его первичных документов – иного источника информации нет. 78

Таким образом, как для западного, так и для российского специалиста крайне актуальной следует считать проблему проведения корректировок данных бухгалтерского учета вследствие которой их можно было бы использовать для целей оценки. На западе внесение таких корректировок называется процедурой нормализации. Нормализующие корректировки проводятся по следующим направлениям: - корректировка разовых, нетипичных и неоперационных доходов и расходов, нефункционирующих активов, - корректировка метода учета операций, - корректировка величины собственного оборотного капитала (прибавление суммы избыточного капитала или вычитание суммы недостатка). Нормализация бухгалтерской отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Отчетность, составленная в соответствии с принципами бухгалтерского учета, не определяет реальную рыночную стоимость имущества. Это связано с возможностью использования различных вариантов учета операций, списания товарно-материальных ценностей, а также возможным учетом части активов не по рыночной стоимости. Нормализация отчетности в процессе оценки проводиться всегда. В отчете должны разъясняться корректировки, проводимые в ходе нормализации отчетности. В зависимости от цели проведения нормализации отчетность может корректироваться для определения рыночной стоимости активов. Нужно помнить, что нормализованная отчетность может использоваться только в целях оценки, так как проводится для упрощения работы оценщика при подготовке отчетного заключения. На качество оценки большое влияние оказывает рассчитанный показатель прибыли, так как он является основой расчета денежного потока. Поэтому при нормализации отчетности оценщик должен проверить доходы и расходы предприятия на предмет включения в них случайных доходов и расходов, которые искажают результат деятельности относительно нормально действующего бизнеса. Кроме случайных (нетипичных) доходов и расходов следует исключить доходы и расходы не связанные с основной производственной деятельностью предприятия. Иногда корректировке могут подвергнуться расходы, превышающие средние значения по аналогам. Кроме того, на величину прибыли существенное влияние может оказать выбранные методы учета списания запасов (ЛИФО, ФИФО, по средней себестоимости, по стоимости единицы) и начисления амортизации (ускоренный метод, с учетом понижающих коэффициентов и т. д.). Нормализовать нужно отчетность, если применяются методы списания 79

запасов ЛИФО, ФИФО и по стоимости единицы, а также если существует отклонение от линейного метода начисления амортизации основных средств и нематериальных активов. В современной российской практике не существует официально признанной методики проведения необходимых корректировок данных бухгалтерского учета, используемых для составления расчета денежного потока, т.е. на сегодняшний момент отсутствуют методические рекомендации по проведению нормализации исходной информации. Для успешного решения проблемы проведения нормализации баланса, т.е. внесения необходимых корректировок с целью использования данных бухгалтерского учета для оценки требуется ответить на следующие вопросы (данная методика нормализации отчетности была разработана в диссертационной работе Кругловой И.Ю. на соискание звания кандидата экономических наук): Во-первых, при исключении разовых, неоперационных и нетипичных доходов и расходов следует принять во внимание тот факт, что не все счета бухгалтерского учета вне зависимости от деятельности, осуществляемой оцениваемым предприятием, содержат вышеуказанные доходы и расходы. Перечень счетов, которые могут содержать такую информацию, представлен в таблице 3. Таблица 3 Разработочная таблица Счета бухгалтерского учета 01 «Основные средства» 02 «Амортизация средств»

основных

03 «Доходные вложения в материальные ценности» 11 «Животные на выращивании и откорме»

Возможные разовые, неоперационные и нетипичные доходы и расходы Основные средства непроизводственного назначения, объекты социальной сферы, нефункционирующие фонды Амортизация основных средств непроизводственного назначения, объектов социальной сферы, нефункционирующих активов Материальные ценности (имущество, здания, оборудование и др.) имеют характер, не связанный с основной деятельностью В случае наличия у предприятия подсобного хозяйства, не связанного с основной деятельностью Материальные ценности (имущество, здания, оборудование и др.) имеют характер, не связанный с основной деятельностью Выполняемые строительные и проектные работы не связаны с основной деятельностью

19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» 60 «Расчеты с поставщиками и Расчеты не связаны с основной деятельностью подрядчиками» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 63 «Резервы по сомнительным Если долги возникли в результате неосновной долгам» деятельности предприятия 80

70 «Расчеты с персоналом по оп- Вычитанию подлежит суммы оплаты труда, лате труда» причитающаяся работникам, занятым не в основной деятельности 76 «Расчеты с разными дебито- Расчеты не связаны с основной деятельностью рами и кредиторами»

После определения источников-счетов, требующих корректировки, оценщику необходимо уменьшить (или увеличить) на искомые суммы расходов (или доходов) счета - корреспонденты счетов-источников информации или, другими словами, необходимо при проведении нормализации соблюдать принцип двойной записи на счетах бухгалтерского учета (операция, отражаемая на счетах актива, должна найти свое отражение и на соответствующих счетах пассива). Во-вторых, ключевым моментом западной методики нормализации является проведение корректировок методов учета операций, оказывающих влияние на структуру себестоимости и, в конечном итоге, на получаемую прибыль. Возникает вопрос: какие методы учета следует считать нормализованными? Для решения этого вопроса рассмотрим предусмотренные действующим российским законодательством варианты учетной политики. Таблица 4 Варианты учетной политики в соответствии с действующим законодательством Показатель, по которому предусмотрены различные способы учета 1 Себестоимость

Нормативный акт, предусматривающий различные способы учета

Варианты учета, предусмотренные нормативными актами

Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат

2

3 1.способы оценки нематериальных активов, приобретенных не за денежные средства, 2.амортизация нематериальных активов, 3.сроки полезного использования нематери-альных активов, 4.способ отражения в бухгалтерском учете амортизационных отчислений по нематериальным активам 1.о первоначальной стоимости и сумме начисленной амортизации по основным группам основных средств на начало и конец отчетного года; 2.о движении основных средств

4 2.амортизация нематериальных активов

ПБУ 14/2000

81

8.о способах начисления амортизационных отчислений по отдель-ным группам объектов

Показатель, по которому предусмотрены различные способы учета 1

Нормативный акт, предусматривающий различные способы учета

Варианты учета, предусмотренные нормативными актами

2 ПБУ 6/01

3 в течение отчетного года по основным группам (поступление, выбытие и т.п.); 3.о способах оценки объектов основных средств, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами; 4.об изменениях стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету (достройка, дооборудование, реконструкция, частичная ликвидация и переоценка объектов); 5.о принятых организацией сроках полезного использования объектов основных средств (по основным группам); 6.об объектах основных средств, стоимость которых не погашается; 7.об объектах основных средств, предос-тавленных и полученных по договору аренды; 8.о способах начисления амортизационных отчислений по отдельным группам объектов основных средств; 9.об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, находящихся в процессе государственной регистрации. 1.о способах оценки материально – производственных запасов по их группам (видам); 2.о последствиях изменений способов оценки материально – производственных запасов; 3.о стоимости материально – производственных запасов, переданных в залог;

ПБУ 5/01

82

Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат 4 основных средств

1.о способах оценки материально– производственных запасов по их группам (видам);

Показатель, по которому предусмотрены различные способы учета 1

Нормативный акт, предусматривающий различные способы учета

Варианты учета, предусмотренные нормативными актами

Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат

2

3 4.о величине и движении резервов под снижение стоимости материальных ценностей.

4

Рассмотрим выбранные варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат. Таблица 5 Разработочная таблица Варианты учета, влияющие на конечный финансовый результат Способы начисления амортизации нематериальных активов Способы начисления амортизации объек-тов основных средств Способы оценки материально– производственных запасов (способы отпуска МПЗ в производство или иного выбытия)

Варианты учетной политики, предусмотренные законодательством 1.линейный способ, 2.способ уменьшаемого остатка, 3.способ списания стоимости пропор-ционально объему продукции 1.линейный способ, 2.способ уменьшаемого остатка, 3.способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования 1.по себестоимости каждой единицы, 2.по средней себестоимости, 3.по себестоимости первых по времени приобретения МПЗ (метод ФИФО), 4.по себестоимости последних по времени приобретения МПЗ (метод ЛИФО)

Вариант учетной политики, который следует считать нормализованным Линейный способ

Причины, по которым, по мнению автора работы, избранный вариант следует считать нормализованным Данный способ предусматривает равномерную амортизацию актива в течение срока полезного использования

Линейный способ

Данный способ предусматривает равномерную амортизацию актива в течение срока полезного использования

По средней себестои-мости

Принцип аналогичен отбору способа амортизации

Таким образом, данные таблиц 4, 5 позволят оценщику значительно упростить проведение процедуры нормализации, сократить временные затраты и вероятностную погрешность расчетов, что является очень важным при проведении оценки. Трансформация бухгалтерской отчетности проводиться с целью приведения к единой основе (например, международным стандартам от83

четности) финансовой отчетности оцениваемой компании и компанийаналогов. Иными словами, трансформация – это корректировка отчетности для приведения к единым стандартам бухгалтерского учета. Трансформация отчетности не является обязательной и проводиться оценщиком в случае необходимости. Необходимость трансформации бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами обусловлена требованием сопоставимости информации. Бухгалтерская отчетность в трансформированном виде – более достоверная и надежная база для сравнения оцениваемого предприятия с предприятиями-аналогами и среднеотраслевыми параметрами различных стран. Финансовый анализ применяется для исследования экономических процессов и экономических отношений, показывает сильные и слабые стороны предприятия и используется для принятия оптимального управленческого решения. В оценке проводится анализ внешней финансовой (бухгалтерской) отчетности за последние 3-5 лет с целью определения будущего потенциала бизнеса на основе его текущей и прошлой деятельности. Оценка финансового состояния может быть выполнена с различной степенью детализации в зависимости от цели анализа (цели оценки), а также различных факторов информационного, временного, методического, кадрового и технического обеспечения. Возможности финансового анализа в значительной степени определяются качеством и количеством информационного обеспечения. В состав внешней бухгалтерской отчетности в соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета традиционно включаются бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках. В российских условиях, безусловно, необходимо использовать информацию, содержащуюся в приложениях к вышеуказанным первым двум формам: Отчет об изменениях капитала (форма № 3), Отчет о движении денежных средств (форма № 4), Приложение к бухгалтерскому балансу (форма № 5), пояснительная записка. Проведение финансового анализа в оценке стоимости предприятия имеет свои цели. Для доходного подхода финансовый анализ определяет: - доходность бизнеса; - взаимозависимости и тенденции показателей отчетности прошлых лет для их прогноза; - соотношение постоянных и переменных затрат в общей их величине (если имеется дополнительная информация); - величину коэффициентов, на основе которых делаются выводы о рискованности вложения средств в данное предприятие, и определяется величина премий за риск при расчете ставки дисконтирования. 84

Для сравнительного подхода финансовый анализ определяет место оцениваемого предприятия среди аналогов по результатам рейтинговой оценки. Для затратного подхода финансовый анализ служит дополнительным источником информации для принятия решения о выборе метода оценки. Практика финансового анализа выработала основные правила чтения (методику анализа) финансовых отчетов. Среди них можно выделить следующие [Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа.-М.: ИНФРА-М, 2000]: Горизонтальный анализ (временной) - сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом. Вертикальный анализ (структурный) - определение структуры итоговых финансовых показателей, с выявлением влияния каждой позиции отчетности на результат в целом. Трендовый анализ - сравнение каждой позиции отчетности с рядом предшествующих периодов и определение тренда, т. е. основной тенденции динамики показателя. С помощью тренда ведется перспективный прогнозный анализ. Анализ относительных показателей (коэффициентов) - расчет отношений между отдельными позициями отчета или позициями разных форм отчетности, определение взаимосвязи показателей. Сравнительный анализ (пространственный) - это как внутрихозяйственное сравнение по отдельным показателям фирмы, дочерних фирм, подразделений, цехов, так и межхозяйственное сравнение показателей данной фирмы с показателями конкурентов, со среднеотраслевыми и средними общеэкономическими данными. Логика аналитической работы предполагает ее организацию в виде двухмодульной структуры [Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент.- М.: ФиС, 2000]: − Экспресс-анализ финансового состояния, − Детализированный анализ финансового состояния. Экспресс-анализ финансового состояния. Его целью является наглядная и простая оценка финансового благополучия и динамики развития хозяйствующего субъекта. В процессе анализа рассчитываются различные показатели, дополняемые оценками, основанными на опыте и квалификации специалиста. Экспресс-анализ целесообразно выполнять в три этапа: подготовительный этап, предварительный обзор финансовой отчетности, экономическое чтение и анализ отчетности. Цель первого этапа - принять решение о целесообразности анализа финансовой отчетности и убедиться в ее готовности к чтению. Здесь проводится визуальная и простейшая счетная проверка отчетности по 85

формальным признакам и по существу: определяется наличие всех необходимых форм и приложений, реквизитов и подписей, проверяется правильность и ясность всех отчетных форм; проверяются валюта баланса и все промежуточные итоги. Цель второго этапа - ознакомление с пояснительной запиской к балансу. Это необходимо для того, чтобы оценить условия работы в отчетном периоде, определить тенденции основных показателей деятельности, а также качественные изменения в имущественном и финансовом положении хозяйствующего субъекта. Третий этап - основной в экспресс-анализе. Его цель - обобщенная оценка результатов хозяйственной деятельности и финансового состояния объекта. Такой анализ проводится с той или иной степенью детализации в интересах различных пользователей. Детализированный анализ финансового состояния. Его цель - более подробная характеристика имущественного и финансового положения хозяйствующего субъекта, результатов его деятельности в истекающем отчетном периоде, а также возможностей развития субъекта на перспективу. Он конкретизирует, дополняет и расширяет отдельные процедуры экспресс-анализа. При этом степень детализации зависит от желания аналитика. Наиболее часто программа углубленного анализа состоит из следующих разделов: 1. Оценка имущественного положения; 2. Оценка ликвидности и платежеспособности; 3. Оценка финансовой устойчивости; 4. Анализ рентабельности и деловой активности; 5. Оценка положения на рынке ценных бумаг; Анализ имущественного положения. Анализируя имущественное состояние предприятия, оценивают общую величину активов, их структуру и состояние. Рост активов свидетельствует о наращивании имущественного потенциала предприятия. Для оценки имущественного состояния предприятия часто используют такой прием анализа как построение аналитического баланса-нетто. Термин «баланс-нетто» означает, что в балансе устраняется влияние регулирующих статей (убытки, расходы будущих периодов и др.). Для построения аналитического баланса статьи баланса-нетто уплотняются (агрегируются) и по этим данным проводится вертикальный и горизонтальный анализ для выявления тенденций по основным составляющим имущества и источников его формирования, представленным в активе и пассиве баланса. В практической части отчета аналитический баланс представлен в виде баланса финансовой устойчивости, так как аналитический баланс позволяет оценить основные соотношения статей баланса – между иммобилизационными и мобильными активами, собственными 86

и заемными источниками финансирования. Последнее соотношение обобщенно характеризует финансовую устойчивость предприятия. Анализ ликвидности и платежеспособности. В условиях массовой неплатежеспособности одним из главных критериев оценки финансово–экономического состояния предприятия является показатель платежеспособности и степень ликвидности предприятия. Платежеспособность предприятия определяется его возможностью и способностью своевременно и полностью выполнять платежные обязательства, вытекающие из коммерческих операций. Ликвидность предприятия определяется наличием ликвидных средств, к которым относятся наличные деньги, денежные средства на счетах в банках, легкореализуемые элементы оборотных ресурсов. Ликвидность отражает способность предприятия в любой момент совершать необходимые расходы. Улучшение платежеспособности предприятия неразрывно связано с политикой управления оборотным капиталом, которая нацелена на минимизацию финансовых обязательств. Для оценки платежеспособности и ликвидности используют следующие основные приемы: − анализ ликвидности баланса; − расчет финансовых коэффициентов ликвидности. Анализ ликвидности баланса. Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств. Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков. В анализе ликвидности баланса активы и пассивы классифицируют следующим образом: 1) по степени ликвидности − наиболее ликвидные - денежные средства и краткосрочные ценные бумаги (А 1); − быстрореализуемые активы - краткосрочная дебиторская задолженность и прочие активы (А 2); − медленнореализуемые активы - запасы и затраты за минусом «Расходов будущих периодов» (А3). В эту группу можно включить долгосрочную дебиторскую задолженность;

87

− труднореализуемые активы - основные средства и прочие внеоборотные активы (А 4); 2) по степени срочности пассивы делятся на следующие группы − наиболее срочные обязательства - расчеты и прочие пассивы, ссуды, непогашенные в срок (П 1); − краткосрочные пассивы - краткосрочные кредиты и заемные средства (П2); − долгосрочные и среднесрочные пассивы - долгосрочные кредиты и заемные средства (П 3); − постоянные пассивы - собственный капитал (П 4). Баланс считается абсолютно ликвидным, если  А1 ≥ П1 ; А ≥ П ;  2 2   А3 ≥ П3 ;  А4 ≤ П4 . Выполнение первых трех неравенств в этой системе неизбежно приводит к выполнению четвертого. Его выполнение свидетельствует о наличии у предприятия собственных оборотных средств, т.е. выполняется минимальное условие финансовой устойчивости. Если одно или несколько условий не выполняется, то ликвидность баланса отличается от абсолютной. Причем недостаток средств по одной группе компенсируется излишком в другой, хотя компенсация имеет место только по стоимостной величине, так как в реальной ситуации менее ликвидные активы не могут заменить более ликвидные. Анализ платежеспособности по относительным показателям. Для комплексной оценки платежеспособности и ликвидности предприятия кроме анализа ликвидности баланса необходим расчет коэффициентов ликвидности. В практике проведения финансового анализа в основном используется следующие показатели, характеризующие платежеспособность: − коэффициент текущей (общей) ликвидности или коэффициент покрытия; − коэффициент быстрой ликвидности или «критической оценки»; − коэффициент абсолютной ликвидности. Приведенные коэффициенты отличаются друг от друга составом числителя. В коэффициенте абсолютной ликвидности в качестве числителя использована самая ликвидная часть текущих активов - денежные средства, в промежуточном коэффициенте покрытия в числителе кроме денежных средств имеется дебиторская задолженность. В числителе ко88

эффициента текущей ликвидности используется сумма всех текущих активов. Что касается критических значений коэффициентов, то об общем коэффициенте покрытия можно сказать, что значение 2 достаточно спорно, так как его правильнее было бы дифференцировать по отраслевому признаку. Для промежуточного коэффициента покрытия считается нормальным его значение до единицы. Чрезмерно высокое значение этого коэффициента может быть результатом неоправданного роста дебиторской задолженности или производственных запасов. Все три коэффициента характеризуют степень покрытия текущими активами краткосрочного долга. Анализ финансовой устойчивости. Финансовая устойчивость - это определённое состояние счетов предприятия, гарантирующее его постоянную платежеспособность. В результате осуществления какой-либо хозяйственной операции финансовое состояние предприятия может остаться неизменным, либо улучшиться, либо ухудшиться. Поток хозяйственных операций, совершаемых ежедневно, является как бы «возмутителем» определённого состояния финансовой устойчивости, причиной перехода из одного типа устойчивости в другой. На практике применяют разные методики анализа финансовой устойчивости. Анализ финансовой устойчивости предприятия с помощью абсолютных показателей. Обобщающим показателем финансовой устойчивости является излишек или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат, который определяется в виде разницы величины источников средств и величины запасов и затрат. Для характеристики источников формирования запасов и затрат используется несколько показателей, которые отражают различные виды источников: 1. Наличие собственных оборотных средств (разница между текущими активами и текущими обязательствами); 2. Наличие собственных и долгосрочных заёмных источников формирования запасов и затрат или функционирующий капитал; 3. Общая величина основных источников формирования запасов и затрат. Вследствие отсутствия краткосрочных и долгосрочных заемных средств, все три показателя будут равны. Трем показателям наличия источников формирования запасов и затрат соответствуют три показателя обеспеченности запасов и затрат источниками формирования. 89

С помощью этих показателей определяется трехкомпонентный показатель типа финансовой ситуации 1, если Ф > 0 S(Ф ) =   0, если Ф < 0

Возможно выделение 4-х типов финансовых ситуаций: 1. Абсолютная устойчивость финансового состояния. Этот тип ситуации встречается крайне редко, представляет собой крайний тип финансовой устойчивости и отвечает следующим условиям Фс≥О; Фт≥О; Фо≥0; т.е. S= {1,1,1}; 2. Нормальная устойчивость финансового состояния, которая гарантирует платежеспособность Фс<0; Фт≥0; Фо≥0; т.е. S={0,1,1}; 3. Неустойчивое финансовое состояние, сопряженное с нарушением платежеспособности, но при котором всё же сохраняется возможность восстановления равновесия за счет пополнения источников собственных средств, за счет сокращения дебиторской задолженности, ускорения оборачиваемости запасов Фс<0; Фт<0;Фо≥0;т.е. S={0,0,1}; 4. Кризисное финансовое состояние, при котором предприятие на грани банкротства, поскольку в данной ситуации денежные средства, краткосрочные ценные бумаги и дебиторская задолженность не покрывают даже его кредиторской задолженности Фс<0; Фт<0; Фо<0; т.е. S={0,0,0}. Анализ финансовой устойчивости по относительным показателям. Финансовая устойчивость в долгосрочном плане характеризуется соотношением собственных и заемных средств. Однако этот показатель дает лишь общую оценку финансовой устойчивости. Поэтому в мировой и отечественной практике разработана система показателей [6]. К таким показателям относят [Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент.- М.: ФиС, 2000]: − коэффициент концентрации собственного капитала; − коэффициент финансовой зависимости; − коэффициент маневренности собственного капитала; − коэффициент структуры долгосрочных вложений; − коэффициент соотношения собственных и привлеченных средств. Анализ деловой активности и рентабельности. 90

Завершающим этапом анализа финансово – экономического состояния предприятия является оценка эффективности хозяйственной деятельности. Цель анализа – получить наибольшее число ключевых параметров, позволяющих дать точную оценку текущего состояния и ожидаемых перспектив развития. Эффективность хозяйственной деятельности предприятия характеризуется: − деловой активностью, отражающей результативность работы предприятия относительно величины активов предприятия или величины их потребления в процессе производства; − рентабельностью, отражающей полученный эффект относительно ресурсов и затрат, использованных для достижения этого эффекта. Финансовое положение предприятия находится в непосредственной зависимости от того, насколько быстро средства, вложенные в активы, превращаются в реальные деньги. Ускорение оборачиваемости оборотных средств уменьшает потребность в них: меньше требуется запасов сырья, материалов, топлива, заделов незавершенного производства и следовательно, ведет к снижению уровня затрат на их хранение, что способствует в конечном счете повышению рентабельности и улучшению финансового состояния предприятия. Замедление времени оборота приводят к увеличению необходимого количества оборотных средств и дополнительным затратам, а значит, к ухудшению финансового состояния предприятия. Показателями оборачиваемости являются: − коэффициент оборачиваемости, показывающий число оборотов анализируемых средств за отчетный период, равный отношению выручки от продаж без НДС к средней стоимости оборотных средств; − время оборота, показывающее среднюю продолжительность одного оборота в днях и определяемое отношением средней стоимости к выручке от реализации и умноженное на число календарных дней в анализируемом периоде. Количественный показатель деловой активности определяется абсолютными и относительными критериями: − объем реализации произведенной продукции; − прибыль; − активы предприятия. При анализе необходимо учитывать сравнительную динамику этих показателей, существует их оптимальное соотношение Тп >Тв > Так > 100%, 91

Т.е. прибыль возрастает более высокими темпами, чем объем реализации и имущество предприятия. Из этого следует, что издержки производства и обращения должны снижаться, а ресурсы предприятия использоваться более эффективно. В широком смысле слова понятие рентабельности означает прибыльность, доходность. Предприятие считается рентабельным, если доходы от реализации продукции (работ, услуг) покрывают издержки производства (обращения) и, кроме того, образуют сумму прибыли, достаточную для нормального функционирования предприятия. Экономическая сущность рентабельности может быть раскрыта только через характеристику системы показателей. Общий их смысл – определение суммы прибыли с одного рубля вложенного капитала. Показатели рентабельности характеризуют финансовые результаты и эффективность деятельности предприятия. Они измеряют доходность предприятия с различных позиций и группируются в соответствии с интересами участников экономического процесса, рыночного обмена. Показатели рентабельности являются важными характеристиками факторной среды формирования прибыли предприятия, поэтому они обязательны при проведении сравнительного анализа и оценки финансового состояния предприятия. При анализе производства показатели рентабельности используются как инструмент инвестиционной политики и ценообразования. К показателям рентабельности относят: − рентабельность активов (авансированного капитала); − рентабельность собственного капитала; − рентабельность продаж; − рентабельность основных фондов и другие. Анализ положения на рынке ценных бумаг. Этот блок анализа проводится на предприятиях, где имеются акции, котирующиеся на фондовой бирже. Хотя отдельные показатели могут быть рассчитаны и для закрытых акционерных обществ. В этом разделе анализа могут быть рассчитаны следующие показатели [Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент.- М.: ФиС, 2000]: − доход на акцию; − цена акции (ценность акции, мультипликатор «цена/прибыль»); − рентабельность акции; − дивидендный выход; − коэффициент котировки акции. Система показателей, применяемая для хозяйственной деятельности, приведена в табл. 6. 92

анализа финансово-

Таблица 6 Система показателей оценки финансово-хозяйственной деятельности Наименование показателя

Формула расчета

1 Показатели оценки имущественного состояния 1.1 Сумма хозяйственных средств находящихся в распоряжении предприятия 1.2. Доля активной части основных средств 1.3. Коэффициент износа основных средств 1.4. Коэффициент обновления

2

1.5. Коэффициент выбытия

Показатели оценки платежеспособности и ликвидности 2.1. Величина собственных оборотных средств 2.1.1. Чистый оборотный капитал 2.2. Маневренность собственных оборотных средств 2.3. Коэффициент покрытия общий 2.4. Коэффициент быстрой ликвидности 2.5. Коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности) 2.6. Доля оборотных средств в активах 2.7. Доля производственных запасов в текущих активах 2.8. Доля собственных оборотных средств в покрытии запасов 2.9. Коэффициент покрытия запасов

(итог баланса-нетто) стоимость активной части основных средств стоимость основных средств начисленная амортизация первоначальная стоимость основных средств первоначальная стоимость поступивших за период основныхсредств первоначальная стоимость основных средств на конец периода первоначальная стоимость выбывших за период основных средств первоначальная стоимость основных средств на начало периода собственный капитал – основные средства и вложения текущие активы – текущие обязательства денежные средства функционирующий капитал текущие активы текущие обязательства денежные средства, расчеты и прочие активы, текущие обязательства денежные средства текущие обязательства текущие активы всего хозяйственных средств (нетто) запасы и затраты текущие активы собственные оборотные средства запасы и затраты «нормальные» источники покрытия запасы и затраты

Показатели оценки финансовой устойчивости 3.1. Коэффициент концентрации собственных средств (автономии) 3.2. Коэффициент финансовой зависимости 3.3. Коэффициент маневренности собственного капитала 3.4. Коэффициент концентрации привлеченного капитала 3.5. Коэффициент структуры долго-

собственный капитал всего хозяйственных средств (нетто) всего хозяйственных средств собственный капитал собственные оборотные средства собственный капитал привлеченный капитал всего хозяйственных средств долгосрочные обязательства

93

Наименование показателя

Формула расчета

1

2 внеоборотные активы

срочных вложений 3.6. Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств 3.7. Коэффициент структуры привлеченного капитала 3.8. Коэффициент соотношения привлеченных и собственных средств Показатели оценки рентабельности и деловой активности 4.1. Выручка от продажи 4.2. Чистая прибыль 4.3. Производительность труда 4.4. Фондоотдача 4.5. Оборачиваемость средств в расчетах (в оборотах) 4.6. Оборачиваемость средств в расчетах (в днях) 4.7. Оборачиваемость производственных запасов (в оборотах) 4.8. Оборачиваемость производственных запасов (в днях) 4.9. Оборачиваемость кредиторской задолженности (в днях) 4.10. Продолжительность операционного цикла 4.11. Продолжительность финансового цикла 4.12. Коэффициент погашаемости дебиторской задолженности

долгосрочные обязательства долгосрочные обязательства + собственный капитал долгосрочные обязательства привлеченный капитал привлеченный капитал собственный капитал Данные отчета о прибылях и убытках Данные отчета о прибылях и убытках выручка от продажи среднесписочная численность выручка от продажи средняя стоимость основных средств выручка от продажи средняя дебиторская задолженность 360 дней показатель 4.5. себестоимость проданных товаров средние производственные запасы 360 дней показатель 4.7. средняя кредиторская задолженность * 360 себестоимость проданных товаров показатель 4.6. + показатель 4.8. показатель 4.10. - показатель 4.9. средняя дебиторская задолженность выручка от продажи

4.13. Оборачиваемость собственного капитала

выручка от продажи средняя величина собственного капитала

4.14. Оборачиваемость собственного капитала

выручка от продажи итог среднего баланса-нетто

4.15. Коэффициент устойчивости экономического роста

чистая прибыль – дивиденды, выплаченные акционерам собственный капитал

Наименование показателя 1 5.1. Чистая прибыль 5.2. Рентабельность продукции

Формула расчета 2 чистая прибыль прибыль (результат) от продаж выручка от продаж прибыль (результат) от продаж себестоимость проданных товаров

5.3. Рентабельность основной деятельности

94

5.4. Рентабельность основного капитала 5.5. Рентабельность собственного капитала 5.6. Период окупаемости собственного капитала 6.1. Доход на акцию

прибыль от обычной деятельности итог среднего баланса-нетто прибыль от обычной деятельности средняя величина собственного капитала средняя величина собственного капитала прибыль от обычной деятельности чистая прибыль – дивиденды по привилегированным акциям общее число обыкновенных акций рыночная цена акции доход на акцию дивиденд на одну акцию рыночная цена акции дивиденд на одну акцию доход на акцию рыночная цена акции учетная цена акции

6.2. Ценность акции 6.3. Рентабельность акции 6.4. Дивидендный выход 6.5. Коэффициент котировки акций

Кроме того, для определения величины операционного и финансового риска оцениваемого предприятия рекомендуется рассчитать в динамике величины операционного и финансового рычагов (левериджа). 4.3. Доходный подход в оценке стоимости предприятия (бизнеса) Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения). Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков. Метод капитализации дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. 95

В зависимости от характера оцениваемого предприятия, доли акционеров в его капитале или ценных бумаг, а также других факторов, Оценщик может в качестве ожидаемых доходов рассматривать чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли. При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делиться на коэффициент капитализации для перерасчета доходов предприятия в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (с вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов прироста денежного потока). Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся постоянными равномерными темпами прироста дохода. Когда не удается сделать предположение в отношении стабильности дохода и/или их постоянных равномерных темпов прироста, используются методы дисконтированных денежных потоков, которые основаны на оценке доходов в будущем для каждого из нескольких временных промежутков. Эти доходы затем пересчитываются в стоимость путем использования ставки дисконтирования и техники текущей стоимости. Особенностью метода дисконтированных денежных потоков и его главным достоинством является то, что он позволяют учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого предприятия. Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения метода дисконтированного денежного потока, является наличие информации, позволяющей обосновать модель доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, данные маркетингового исследования рынка услуг связи, планы развития компании). При подготовке исходных данных для оценки с помощью доходного подхода применяется финансовый анализ предприятия, поскольку с его помощью можно оценить особенности развития предприятия, в т.ч.: − темпы роста; − издержки, доходность; − требуемую величину собственного оборотного капитала; − величину задолженности; − ставку дисконтирования.

96

Метод дисконтированных денежных потоков В целом процедура определения стоимости бизнеса на основе метода дисконтирования денежного потока включает в себя, как правило, следующие этапы: 1. выбор длительности прогнозного периода; 2. выбор типа денежного потока, который будет использоваться для расчета; 3. выполнение анализа валовых доходов предприятий и подготовка прогноза валовых доходов в будущем с учетом планов развития оцениваемой организации; 4. выполнение анализа расходов предприятия и подготовка прогноза расходов в будущем с учетом планов развития оцениваемой организации; 5. выполнение анализа инвестиций и подготовка их прогноза; 6. расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода; 7. определение соответствующей ставки дисконтирования; 8. расчет остаточной стоимости (стоимости денежных потоков в постпрогнозном периоде); 9. расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, остаточной стоимости, и их суммарное значение; 10. внесение заключительных поправок; 11. выполнение процедуры проверки. Выбор длительности прогнозного периода В качестве прогнозного принимается период, который должен продолжаться до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в остаточный период должны иметь месть стабильные долгосрочные темпы роста или одноуровневый бесконечный поток доходов). В практике оценки принято считать продолжительность периода равным 3-5 годам. С учетом не стабильной ситуации в экономике России чаще всего применяют период равный 3 годам. Выбор вида (типа) денежного потока Необходимость выбора денежного потока, на основе которого будет определена стоимость бизнеса, связана с разной степенью риска, присущего финансовым и операционным потокам. В зависимости от цели оценки, поставленной в задании, в качестве предмета рассмотрения могут использоваться различные денежные потоки. Существует 2 основных вида денежных потоков: − бездолговой денежный поток; − денежный поток для собственного капитала.

97

Бездолговой денежный поток не учитывает суммы выплат процентов по кредиту и увеличение или уменьшение задолженности. Данный вид потока рассматривается с целью определения эффективности вложения капитала в целом. Полученные суммарные величины сопоставляются с полными инвестициями в бизнес, независимо от происхождения последних (т.е. оценивается стоимость собственного и заемного капитала). Бездолговой денежный поток = Чистый доход (+ выплаты %, скорректированные на ставку налогообложения) + Амортизация - Изменение чистого оборотного капитала - Капитальные вложения + Изъятия вложений. Денежный поток для собственного капитала принимает во внимание изменение (как рост, так и уменьшение) долгосрочной задолженности. С помощью данного вида денежного потока оценивается стоимость только собственного капитала. Денежный поток для собственного капитала = Чистый доход после уплаты налогов + Амортизация + Увеличение долгосрочной задолженности - Уменьшение долгосрочной задолженности – Изменение чистого оборотного капитала – Капитальные вложения + Изъятия вложений. Для каждого вида денежного потока существует свой тип ставки дисконтирования, связанной с определенными рисками: Бездолговой денежный поток – средневзвешенная стоимость капитала. Денежный поток для собственного капитала – стоимость капитала собственника. Учитывая необходимость привлечения долгосрочного кредита для осуществления программы расширения бизнеса предприятия, для целей проведения оценки нами был выбран денежный поток для собственного капитала. Полученный в ходе проведения расчетов результат можно интерпретировать следующим образом: оцененная доходным подходом стоимость бизнеса представляет собой стоимость действующего предприятия после вычета всех долговых обязательств, имеющихся у него на дату оценки. Определение размера денежного потока Для определения размера денежного потока составляется прогноз валовых доходов и расходов предприятия за каждый временной промежуток прогнозного периода. Для определения валовых доходов на основе анализа ретроспективных данных по предприятию, общеэкономических перспектив, перспектив развития отрасли с учетом конкуренции, спроса на услуги, планов менеджмента, готовится прогноз в отношении следующих факторов: 98

− перечень предлагаемых услуг, − объем предоставления услуг по каждому направлению, цены на услуги, − влияния инфляции на цены, − производственных мощностей и их расширения. Для определения величины затрат анализируются следующие данные: − постоянные и переменные издержки, их соотношение, − влияние инфляции на затраты, − единовременные затраты и чрезмерные статьи расходов, имевшие место в прошлом, но которые в будущем не встретятся, − будущие ставки налогов, − амортизация, которая определяется на основе имеющихся на текущий момент активов предприятия и анализа их будущего прироста и выбытия, − условия кредитных линий (в модели потока для собственного капитала). Составление прогноза инвестиций Поскольку капиталовложения непосредственным образом влияют на конечную величину денежного потока, в целях оценки необходимо провести инвестиционный анализ, который включает следующие компоненты: − капиталовложения с целью замены основных активов предприятия по мере их износа, а также приобретения и строительства новых активов для расширения производственных мощностей в будущем, − чистый оборотный капитал предприятия (сумма начального чистого оборотного капитала и дополнительного чистого оборотного капитала, необходимого для финансирования будущего роста предприятия), − изменение остатка долгосрочной задолженности (получение и погашение ссуд) - в случае, если для расчетов выбрана модель денежного потока для собственного капитала. Определение ставки дисконтирования Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Ставка дисконтирования рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Для денежного потока собственного капитала применяется дисконт, равный требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал. Для бездолгового денежного потока применяется дисконт, равный сумме взвешенных ставок 99

с отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются: − для денежного потока собственного капитала: - модель оценки капитальных активов; - кумулятивный подход. − для бездолгового денежного потока: - модель средневзвешенной стоимости капитала. Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Для определения ставки дисконтирования к безрисковой ставке дохода прибавляется дополнительные премии за риск вложения в предприятие по следующим факторам: Таблица 7 Факторы риска Риски Ключевая фигура в руководстве; качество руководства Размер компании Финансовая структура (источники финансирования компании) Товарная и территориальная диверсификация Диверсификация клиентуры Доходы: рентабельность и предсказуемость Прочие особые риски Плюс безрисковая ставка

Премии 0 - 5% 0 - 5% 0 - 5% 0 - 5% 0 - 5% 0 - 5% 0 - 5%

Источник. Business valuation Review, December. 1992; "The Adjusted Capital Asset Pricing Model for Developing Capitalization Rates: An Extension of Previous Build-Up Methodologies Based Upon the CAPM". При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций. Последовательность шагов • Определить очищенную от риска норму дохода. • Определить премии за риск вложения в предприятие по дополнительным факторам. • Просуммировать эти значения. Ставка дисконтирования рассчитана методом кумулятивного построения по формуле: 100

R = R0 + ∑ Кр , где, R0 – безрисковая ставка; Кр – компенсация за риск вложения в объект оценки. Определение очищенной от риска нормы дохода. Для инвестора безрисковая ставки представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется практическим отсутствием риска и высокой степенью ликвидности. В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике обычно используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям) с аналогичными исследуемому проекту горизонтом инвестирования. Для оценки российских компаний может быть принята ставка по вложениям с наименьшим уровнем риска (например, ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наиболее надежных банках, либо доходность ООВЗ (ВЭБ))31. Например, Таблица 8 Расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных ставок банков высшей категории надежности на 1 октября 2003 г. Наименование Наименование вклада Срок банка депозита, лет 2 Сбербанк РФ "Накопительный вклад", "Срочный пенсионный вклад" "Юбилейная рента" 1 Внешторгбанк "Внешторгбанк2 Сберегательный" Альфа-Банк Срочный 1 Банк Москвы Московский муници1,5 пальный Газпромбанк Срочный 1 Средняя ставка (с учетом Сбербанка РФ)

Годовая ставка в рублях 9 – 10 %

Годовая ставка в валюте

11 – 12 %

5,5 – 6% 7 – 7,75 %

11,5 – 12 % 13,5 – 14 %

7 – 7,5 % 7,5 – 8 %

13 – 13,5 % 12%

7,5 – 8,25 % 7,2%

Примечание: расчеты произведены на основании информации сайтов: Сбербанка РФ (http://www.sbrf.ru), Внешторгбанка (http://www.vtb.ru), Альфа-банка (http://www.alfa-bank.ru), Банка Москвы (http://www.mmbank.ru), Газпромбанка (http://www.gazprombank.ru). Премии за риск вложения в предприятие 31

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ А.Г. Грязнова и др. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – с. 123-133. 101

Метод оценки капитальных активов (CAPM). Модель оценки капитальных активов (CAPM) основана на предположении, что инвестор, вкладывая средства в той или иной степени рискованный бизнес, стремится к получению дополнительных доходов по сравнению с гарантированными доходами от безрисковых инвестиций. Дополнительный доход связан с более высокой степенью риска. Модель оценки капитальных активов позволяет измерить дополнительный ожидаемый доход для активов. В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле: R=R f + β*(Rm – Rf)+С, где R - ставка дисконтирования или ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал; Rf - безрисковая ставка дохода; β – коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране); Rm - среднерыночная ставка дохода; Rm-Rf - рыночная премия за вложения в рискованный инвестиционный актив; С – страновой риск. Данная модель является наиболее объективной (поскольку основана на реальной рыночной информации, а не на экспертной оценке) и широко используется в странах с развитыми рыночными отношениями. Однако, в условиях российского рынка, применение данной модели требует корректировки: в западной практике за очищенную от риска ставку дохода Rf обычно принимается ставка по государственным облигациям; считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность банкротства, как в случае рассмотрения предприятий частного сектора, исключается). Однако, как показывает практика, в условиях России государственные ценные бумаги не могут считаться безрисковыми. По мнению экспертов, достаточно объективные результаты могут быть получены на основе безрисковой ставки, существующей на Западе, если определение ставки дисконтирования основано на данных по западным компаниям, с прибавлением к ней странового риска с целью учета реальных условий инвестирования, имеющих место в России. Кроме того, для определения конечной ставки дисконтирования необходимо внести ряд поправок: − корректировка на премию для малых предприятий, которая вносится ввиду того, что при расчете рыночной премии и коэффициента бета используются данные, полученные при изучении риска инвестирования в крупные компании, акции которых котируются на фондовых биржах; 102

− если при оценке компании обнаруживается, что ей присущ специфический риск, связанный с характером ее деятельности, то необходимо также добавить премию за риск, характерный для отдельной компании. Таким образом, окончательный вид формулы для определения ставки дисконтирования скорректирован на дополнительные поправки: R=Rf + β *(Rm- Rf)+S1+S2+C, где S1 - премия для малых предприятий; S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании; C - страновой риск. Коэффициент Бета служит мерой систематического риска и, в общем, показывает чувствительность ценных бумаг к колебаниям рынка в будущем. Коэффициент Бета больше единицы, если относительный риск по акциям конкретной компании или отрасли превышает среднерыночный, и меньше 1, если относительный уровень риска ниже среднего. Можно ожидать, что у промышленных фирм, имеющих ярко выраженную цикличность спроса или высокие фиксированные затраты, бетакоэффициент будет выше, чем у фирм с более стабильным спросом или более гибкой структурой затрат. При проведении процедуры дисконтирования необходимо учитывать, как денежные потоки поступают во времени (в начале каждого периода, в конце каждого периода, равномерно в течение года, и т.д.) Формула текущей стоимости получаемой в будущем денежной единицы имеет следующий вид: для конца периода PV =

1 (1 + R) n ,

для середины периода PV =

1 (1 + R ) ( n − 0.5)

где n - число периодов. Определение остаточной стоимости бизнеса Определение остаточной стоимости основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь месть стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные одноуровневые доходы. Расчет стоимости в после прогнозный период может быть произведен несколькими методами в зависимости от планируемых изменений, которые вероятны в после прогнозный период. Существуют следующие методы расчетов: 103

− по ликвидационной стоимости – данный метод используется в том случае, если в после прогнозный период ожидается ликвидация компании с последующей перепродажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации); − по стоимости чистых активов – техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются накопленные активы; − метод «предполагаемой продажи» – состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний; − модель Гордона – капитализирует годовой доход послепрогнозного периода в показатель стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами прироста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования. Модель Гордона и метод «предполагаемой продажи» основаны на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины амортизации и капиталовложений равны. Кроме того, в модели Гордона предполагается, что стратегия развития бизнеса не изменится. Поскольку по истечении прогнозного периода предполагается дальнейшее стабильное развитие бизнеса, при определении остаточной стоимости компании используется модель Гордона. Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле: 1.

Vост =

CF n * (1 + g ) R−g

где Vост - остаточная стоимость бизнеса, CFn - денежный поток доходов за последний год прогнозного периода; R - ставка дисконтирования для собственного капитала; g - долгосрочные темпы прироста. Полученную таким образом остаточную стоимость бизнеса на конец прогнозного периода приводят к текущим стоимостным показателям. 104

Итоговая величина стоимости бизнеса состоит из двух составляющих: − текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода; − текущего значения стоимости в послепрогнозный период. V =

n CF1 CF2 CFn Vост Дi Vост + + ... + + = + ∑ n n i 2 1 + R (1 + R ) (1 + R ) (1 + R ) (1 + R ) n i =1 (1 + R )

где V - стоимость объекта оценки; CF1, 2...n - доход, полученный от объекта оценки в 1-й, 2-й, n-й год (период); R- ставка дисконтирования (она учитывает риск вложения средств в данный объект, желаемую отдачу от объекта и другие факторы); n - количество прогнозируемых периодов (лет); i - номер периода Внесение заключительных поправок Для определения рыночной стоимости предприятия полученная величина текущих значений денежных потоков (включая остаточную стоимость) корректируется на ряд поправок: − плюс стоимость избыточных и неоперационных активов, которые не принимают участия в формировании денежного потока, − плюс (минус) избыток (недостаток) чистого оборотного капитала; − минус скрытые обязательства предприятия (например, стоимость природоохранных мероприятий), плюс скрытые резервы; − плюс стоимость социальных активов в случае их использования доходным образом или минус издержки на их содержание в случае затратного характера данного вида активов. Итоговая проверка заключается в возврате к предыдущим этапам, проверке математических расчетов, обоснованности принятых допущений, сопоставлении запланированных данных с имеющимися и т.д. Метод капитализации дохода Метод капитализации прибыли (денежного потока) является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой 105

Чистая прибыль (или денежный поток) Оцененная стоимость = --------------------------------------------------. Ставка капитализации Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий. Основные этапы применения метода Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает следующие основные этапы: 1. Выбор величины прибыли (или денежного потока), которые будут капитализированы. 2. Расчет адекватной ставки капитализации. 3. Определение предварительной величины стоимости. 4. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются). Выбор величины прибыли (денежного потока) Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами: * прибыль последнего отчетного года; * прибыль первого прогнозного года; * средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (3-5 лет). В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года. Расчет ставки капитализации Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта. 106

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле: r=R-g, где r - ставка капитализации; R - ставка дисконта; g - долгосрочные темпы прироста прибыли или денежного потока. Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой несложные операции. Предварительная величина стоимости рассчитывается по приводившейся формуле NI ( или CF) / r = V. 4.4. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) Оценка стоимости предприятия сравнительным подходом строится на принципе замещения. Сравнительный подход в оценке предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. В сравнительном подходе выделяют три метода: − метод рынка капитала; − метод сделок; − метод отраслевых коэффициентов. Метод рынка капитала предполагает использование в качестве базы для сравнения реальные цены, выплаченные за акции аналогичных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Данный метод оценивает стоимость предприятия на уровне неконтрольного (миноритарного) пакета акций. 107

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения целых аналогичных предприятий, предполагает использование в качестве базы для сравнения цены акций, по которым приобретались контрольные пакеты акций или компании в целом. Метод определяет уровень стоимости контрольного (мажоритарного) пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием. Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения. Все три метода сравнительного подхода основываются на ценах за акции компаний-аналогов на фондовых рынках. Учитывая особенности оцениваемой компании, а также практически полное отсутствие данных о сделках по продаже предприятий, аналогичных оцениваемому, данный метод при выполнении оценки рассматриваемых предприятий применяется с ограничениями. Как уже указывалось, первые два метода схожи по алгоритму их реализации. Отличие составляет исходная информация ( продажа неконтрольных пакетов акций аналогов или их контрольных пакетов (компаний целиком)). Рассмотрим этапы реализации указанных методов: 1. Осуществляется сбор информации о проданных предприятиях или их пакетах акций. Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации: Рыночная (ценовая) информация Финансовая информация. Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Качество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обеспечивающие необходимую сопоставимость. Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за последний отчетный год и предшествующий период. 108

2. Осуществляется отбор аналогичных компаний по критериям. Состав критериев сопоставимости компаний-аналогов определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным. Рассмотрим основные критерии отбора. Отраслевое сходство - список потенциально сопоставимых компаний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы. Оценщик должен учитывать следующие дополнительные факторы: • уровень диверсификации производства. Если предприятие выпускает один вид продукта или какой-то товар существенно доминирует в производстве и обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимая компания ориентирована на широкий круг товаров и услуг либо аналогичный товар дает не более 20% общей массы прибыли, то такие компании не являются для оценщика сопоставимыми; • характер взаимозаменяемости производимых продуктов. Так, технологическое оборудование одного из предприятий может обеспечивать производство только конкретного продукта. В случае изменения ситуации на рынке такое предприятие будет нуждаться в серьезном техническом перевооружении. Аналог выпускает аналогичный продукт на оборудовании, легко поддающемся переналадке для производства новых товаров. Следовательно, предприятия неодинаково отреагируют на изменение ситуации на рынке; • зависимость от одних и тех же экономических факторов. Стоимость капитала строительных компаний, работающих в районах массового строительства и в отдаленных экономических районах, существенно отличается Ври достаточном сходстве других критериев, например численности работающих, состава парка строительных машин и механизмов. Аналитик, выявив различия, может либо вычеркнуть предприятие из списка аналогов, либо рассчитать величину корректировки цены аналога для определения стоимости оцениваемой компании; • стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов, Опытная компания, проработавшая ни один год, имеет неоспоримые преимущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функционирования, хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т. д. Размер является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера компании включают такие параметры, как объем реализо109

ванной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т. д. Однако принятие решения о включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как объективно закрытые компании обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли: • географическую диверсификацию - крупные компании обычно имеют более разветвленную сеть потребителей своей продукции, минимизируя тем самым риск нестабильности объемов продаж; • количественные скидки - крупные компании закупают сырье в большем объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом значительные скидки. Кроме того, аналитик должен иметь в виду, что коэффициент использования оборудования в крупных компаниях лучше. Поэтому мультипликатор, рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректирован и понижен для оценки закрытой компании; • ценовые различия по сходным товарам - крупные компании зачастую имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потребитель предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себя фирм, оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирующий качество. Это в конечном счете влияет на величину мультипликатора. Перспективы роста - оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия. Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами: • сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств; • оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами; • анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами способность привлекать заемные средства на выгодных условиях. Качество менеджмента - оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке. Перечень критериев сопоставимости, приведенный выше, не является исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоятельно до110

полнять список дополнительными факторами. Оценщик редко находит компании, абсолютно идентичные с оцениваемой, поэтому на основе анализа критериев он может сделать один из следующих выводов: • компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов; • компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть использована в процессе оценки. 3. Проводится финансовый анализ и сопоставление оцениваемой компании и компаний-аналогов с целью выявления наиболее близких аналогов оцениваемого предприятия. Это можно сделать по результатам рейтиноговой оценки указанных предприятий (см. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа.-М.: ИНФРА-М, 2000). 4. Осуществляется выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов. Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Для расчета мультипликатора необходимо: определить цену рыночной стоимости компании-аналога; это даст значение числителя в формуле; вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные. К интервальным мультипликаторам относятся: 1) цена/прибыль; 2) цена/денежный поток; 3) цена/дивидендные выплаты; 4) цена/выручка от продаж. К моментным мультипликаторам относятся: 1) цена/балансовая стоимость активов; 2) цена/чистая стоимость активов (собственного капитала).

111

Рассмотрим порядок расчета и основные правила применения ценовых мультипликаторов. Мультипликатор цена/выручка от реализации. Достоинством данного мультипликатора является его универсальность, избавляющая оценщика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора цена/прибыль, т.е. мультипликатор цена/выручка от продаж не зависит от методов бухучета. Особенность применения мультипликатора цена/выручка от продаж заключается в том, что оценщик должен обязательно учитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если она существенно отличается, то мультипликатор лучше определяется при расчете на инвестированный капитал. Процедура оценки предприятий с различным соотношением собственных и заемных средств осуществляется следующим образом: 1. По компании-аналогу рассчитывается инвестированный капитал как сумма рыночной стоимости собственного капитала и долгосрочных обязательств. 2. Рассчитывается мультипликатор как отношение инвестированного капитала к финансовой базе аналога. 3. По оцениваемому предприятию определяется величина инвестированного капитала: адекватная финансовая база оцениваемого предприятия умножается на величину мультипликатора. 4. Рассчитывается стоимость собственного капитала оцениваемого предприятия как разность инвестированного капитала и стоимости долгосрочных обязательств оцениваемой компании. Мультипликатор цена/физический объем является разновидностью мультипликатора цена/выручка от продаж. В этом случае цена сопоставляется не со стоимостным, а с натуральным показателем, который может отражать физический объем производства, размер производственных площадей, количество установленного оборудования, а также любую другую единицу измерения мощности. Мультипликатор цена/балансовая стоимость активов. Для расчета в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость аналогичных компаний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Этот мультипликатор относится к так называемым моментным показателям, поскольку используется информация о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени. Оптимальная сфера применения данного мультипликатора - оценка холдинговых компаний либо необходимость быстро реализовать крупный пакет акций. Финансовой базой для расчета являются чистые активы оцениваемой компании и компаний-аналогов. Причем за основу можно брать как балансовые отчеты компаний, так и ориентированную величину чистых активов, полученную оценщиком расчетным путем. Мультипликатор цена/чистая стоимость активов. Его применяют в том случае, если соблюдаются следующие требования: 112

• оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование; • основной деятельностью компании являются хранение, покупка и продажа такой собственности. Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость. При применении мультипликатора цена/чистая стоимость активов оценщику необходимо: • проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибыли в выручке от реализации, так как решение о купле-продаже акций может вывести к искусственному росту прибыли в последний год; • изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такие, как виды активов, местоположение и т.д.; • осуществить анализ чистых активов всех компаний, позволяющий определить наличие и долю в них акций, представляющих контрольные пакеты дочерних фирм; • оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как соотношение доли акций, принадлежащих компаниям открытого и закрытого типов, является определяющим признаком сопоставимости. Формирование итоговой величины стоимости. Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из следующих этапов: 5. выбора величины мультипликатора и применения его к оцениваемому предприятию; 6. анализа полученного уровня стоимости (уровень контроля или неконтроля получен – зависит от примененного метода оценки); 7. внесения итоговых корректировок. Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. Аналитик отсекает экстремальные величины и рассчитывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Либо можно по результатам финансового анализа оцениваемой компании и аналогов провести рейтинговую оценку и определить наиболее близкие по финансовым показателям аналоги. Для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесно связанные с данным мультипликатором. По величине финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой компании в общем списке. Полученные результаты накладываются на ряд мультипликаторов, и достаточно точ113

но определяется величина, которая может быть использована для расчета стоимости оцениваемой компании. При использовании результатов, полученных в ходе оценки сравнительным подходом необходимо помнить, что в методе рынка капитала формируется стоимость на уровне неконтроля, а в методе сделок – на уровне контроля. Поэтому при согласовании результатов оценки, когда получены заключения в доходном и затратном подходах, необходимо применять либо результат метода сделок, либо приводить к уровню контроля результаты метода рынка капитала. Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения мультипликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств, наиболее типичными являются следующие поправки. Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения или неработающие активы. Если в процессе финансового анализа выявлены либо недостаточность чистого оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Таким образом, сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения рыночной стоимости. Результаты, полученные таким способом, имеют хорошую объективную основу, уровень которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов. 4.5. Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса) Методика оценки рыночной стоимости предприятия исходя из затратного подхода базируется на предположении, что владелец собственности при реализации объекта собственности на свободном рынке должен полностью компенсировать собственные затраты, связанные с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие, с учетом фактора времени и изменения экономических условий. В состав затрат, связанных с созданием или приобретением предприятия и вводом его в действие, включаются: стоимость обоснования, организационных, разрешительных, плановых и других работ, связанных с вводом предприятия как организационно-штатной единицы в действие, стоимость разработки проекта создания основных средств предприятия, а также программного обеспечения и других видов интеллектуальной собственности, создаваемой по заказам предприятия или сотрудниками предприятия, стоимость приобретения (строительства, аренды) основных производственных средств, стоимость (аренды) земли под капитальное строительство объектов предприятия, стоимость активов предприятия, включая нематериальные и неосязаемые активы. 114

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие изменений конъюнктуры рынка, инфляции и несовершенства методов учета, как правило, не соответствует их рыночной стоимости. Поэтому в интересах приведения балансовой стоимости к рыночным условиям и повышения обоснованности результатов оценки определяются: 1. Затраты, фактически понесенные собственником предприятия при его создании и вводе в действие – в соответствии с данными бухгалтерского учета на предприятии. 2. Стоимость приобретения соответствующих видов ресурсов на свободном рынке – в соответствии со складывающейся на момент оценки конъюнктурой или по специальным методикам. Для осуществления корректировки баланса предприятия проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную (в данном случае рыночную) стоимость собственного капитала предприятия. Собственный капитал = Активы – Обязательства. Затратный подход включает: − метод накопления чистых активов - используется при определении рыночной стоимости действующего предприятия; − метод скорректированной балансовой стоимости (метод чистых активов); − метод замещения; − метод ликвидационной стоимости - используется при определении ликвидационной стоимости ликвидируемого предприятия. Метод накопления чистых активов включает в себя следующие этапы: 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости. 2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования и транспортных средств. 3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов. 4. Определение рыночной стоимости финансовых вложений (долгосрочных и краткосрочных). 5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость. 6. Оценка дебиторской задолженности. 7. Определение текущей стоимости обязательств компании. 115

8. Определение рыночной стоимости компании путем вычитания из рыночной стоимости всех активов стоимости обязательств. Метод скорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активов предприятия) предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей [Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. – М.: Дело, 1997]. Алгоритм реализации методики скорректированной балансовой стоимости изложен в Приказе Минфина РФ И ФКЦБ №№ 10н, 3-06/ПЗ от 29.01.2003г. «О порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ». На наш взгляд данный метод расчета может применятся только в случае отсутствия информации для применения метода накопления активов. Метод замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкций и оборудования. При реализации методики замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия. Наиболее сложный момент при реализации данной методики оценки предприятий — определение удельной стоимости строительства предприятия — функциональных аналогов. Если до 1991 г. в России существовали институты и государственные ведомства, разрабатывавшие и утверждавшие укрупненные удельные нормативы стоимостей промышленных предприятий, то после 1991 г. такой порядок отсутствует. В настоящее время Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС) Минстроя РФ активно осуществляет разработку показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции (в том числе для производственных зданий и сооружений). Причем расчеты производятся в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на строительные ресурсы. Следует отметить, что данная методика расчета стоимости предприятия (методика замещения) всегда использовалась в советской практике оценки при разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В настоящее время эксперты-оценщики могут использовать эту методику для приблизительных расчетов рыночной стоимости предприятия (конечно, с соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого предприятия) [Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. – М.: Дело, 1997]. В методе ликвидационной стоимости ликвидационная стоимость собственного капитала определяется как разница между ликвидацион116

ной стоимостью всех активов затратами на ликвидацию и величиной всех обязательств на дату оценки. Технологическая последовательность работ по расчету ликвидационной стоимости предприятия включает: 1) разработку календарного графика ликвидации активов предприятия; 2) расчет рыночной, а затем ликвидационной стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию; 3) определение величины обязательств предприятия; 4) вычитание из ликвидационной стоимости активов величины обязательств предприятия; Затраты на ликвидацию предприятия включают административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск. 4.6. Согласование результатов и формирование скидок и премий Итоговая величина стоимости предприятия может быть определена путем математического или субъективного взвешивания. Наиболее известны сегодня метод Саати и метод анализа иерархий. В данном пособии мы предлагаем Вам методы, основанные на интуиции и опыте специалистов (автор Андреев Г.И., доктор технических наук, профессор). Определение стоимостных показателей методами, основанными на интуиции и опыте специалистов Под методами, основанными на интуиции и опыте специалистов, (экспертных оценок) имеется в виду комплекс логических и математикостатистических методов и процедур, направленных на получение от специалиста информации, необходимой для подготовки и выбора рациональных решений. Методы экспертных оценок выбирают альтернативу на основе сообщенных порядковых предпочтений и только на основе этих предпочтений. Здесь рассматривается процедура выбора коллективного решения, имея в виду следующую общую ситуацию. Рассматривается группа из k экспертов Э=Э1, Э2, …, Эk, которой необходимо принять коллективное решение (касающееся некоторого 117

фиксированного множества Х вариантов x1 , x 2 ,Κ , xn : X = {x J } ). Решение состоит в том, чтобы эксперты либо упорядочили варианты из Х,

либо в том, чтобы выделили из Х определенное подмножество Y ⊆ X . Глобальная цель решения - получение компетентной критики, а не творчество. Всем экспертам предъявляется один и тот же перечень возможных вариантов, называемых предъявлением, по которым должно быть принято решение. Одновременно всем экспертам сообщается инструкция, т.е. одинаковое для всех указание о том, что они должны сделать с предложенным предъявлением Х. Результат действия эксперта с предъявлением, в соответствии с инструкцией, называется его индивидуальным решением. Каждый из предложенных вариантов описывается вектором параметров Р=р1, р2, …, рm, в соответствии с которыми каждый из экспертов принимает индивидуальное решение. Вектор параметров может сообщаться экспертам одновременно с инструкцией, либо формироваться самими экспертами при подготовке индивидуального решения. Методы организации и проведения экспертизы, а также методы оценки качества экспертов, оценки точности и согласованности экспертных оценок здесь не рассматриваются. Индивидуальные решения всех k экспертов обрабатываются при помощи некоторой детерминированной процедуры (правила) для выработки коллективного решения. В зависимости от целевой установки экспертного оценивания для выработки коллективного решения применяются следующие правила обработки индивидуальных решений: процедура Борда; процедура Янга; процедура парных сравнений и процедура Кемени. Ниже приводятся примеры выработки коллективных решений с использованием этих процедур. Процедура Борда (ранжирование альтернатив). В процедуре Борда инструкция требует от эксперта строго упорядочить все варианты альтернатив в таком порядке, который представляется ему наиболее рациональным, и приписать каждому из них числа натурального ряда, т.е. пронумеровать все варианты числами от 1 до N (Nчисло альтернатив ). Равнозначность вариантов не допускается. Номер, приписываемый экспертом данному варианту х ∈ X, тракJ

туется как ранговое место rX варианта х в упорядочении i-го эксперта. Вспомогательная коллективная шкала строится следующим образом: каждому варианту х ∈ X приписывается число r = ∑

N

∑r

J X

J =1

118

, (1)

т.е. строится вспомогательная шкала ”сумма ранговых мест”. Если используется минимизационное правило, т.е. эксперт располагает альтернативой “от лучшего к худшим“ , приписывая меньший номер лучшему варианту, то для определения коллективного выбора находится r

вариант, имеющий меньшее значение ∑ . Если ранжируются альтернативы ”от худшего к лучшему”, то наихудшему варианту приписывается число 1, а наилучшему - N. В этом случае правило экстремальности требует максимизации по вспомогательной коллективной шкале. Пример расчета. Имеется группа из 5 экспертов. Рассматривается 5 альтернативных решений. Каждому эксперту предложено строго упорядочить все варианты альтернатив в таком порядке, который представляется ему наиболее рациональным, и приписать каждому из них числа натурального ряда от 1 до 5. При этом наилучшему с точки зрения эксперта варианту присваивается минимальное число. Результаты опроса экспертов занесены в табл. 9. Таблица 9 Формирование коллективного решения в процедуре Борда Сравниваемые варианты

Э 1

Х1 Х2 Х3 Х4 Х5

Сумма ранговых мест

Оценки экспертов γ KJ

1 2 3 4 5

5

Э2

Э3

Э4

∑γ

Э5

J=1

3 1 2 5 4

2 1 3 4 5

3 2 5 1 4

2 3 4 1 5

KJ

11 9 17 15 23

В результате формирования вспомогательной коллективной шкалы выявлен следующий порядок предпочтительности альтернатив по процедуре Борда 2-1-4-3-5. Процедура Янга (последовательные сравнения). Процедура Янга применяется для определения наиболее предпочтительного варианта решения в совокупности n-альтернатив. Данная процедура разрешает экспертам вырабатывать как строгие, так и нестрогие упорядочения предъявленных вариантов, т.е. эксперт может поставить несколько альтернатив на одном и том же месте в своем индивидуальном упорядочении. Вспомогательная коллективная шкала строится следующим образом. Каждому варианту альтернативы хj ∈ X приписывается числовая 119

оценка ρ( х) , равная числу экспертов в наибольшем подсписке экспертов, в котором этот вариант х лучше любого другого варианта при парном мажоритарном сравнении. Считается, что вариант х лучше варианта у, если более половины экспертов предпочитают вариант х варианту у в своих индивидуальных упорядочениях. Пример расчета. Имеется группа из 5 экспертов. Рассматривается 5 альтернативных решений. Каждому эксперту предложено высказать свое предпочтение в отношении предложенных вариантов альтернатив путем попарного сравнения вариантов и выбора наилучшего. Наилучшему варианту среди анализируемых альтернатив присваивается 1. В результате опроса эксперты высказали предпочтения в отношении следующих номеров вариантов: Э1=2, Э2=1, Э3=3, Э4=1, Э5=1. Вспомогательная коллективная шкала для рассматриваемой ситуации выглядит следующим образом х1=3; х2=1; х3=1; х4=0; х5=0. В соответствии с коллективной оценкой предложенных вариантов по процедуре Янга наилучшим является вариант № 1. Процедура парных сравнений. В процедуре парных сравнений варианты сопоставляются попарно экспертом, а затем выбирается один из них. В зависимости от целевой установки проводимого оценивания, при парном сравнении двух объектов либо ограничиваются простой констатацией того, что один из них предпочтительней другого, либо используются специальные шкалы, где каждой степени предпочтения присваивается определенная оценка. Пример расчета. Имеется группа из 2 экспертов. Рассматривается 5 параметров некоторого образца (например, автомобиля). Каждому эксперту предложено высказать свое предпочтение в отношении важности предложенных параметров путем попарного сравнения. Каждый эксперт назначает парные соотношения: γ KJ = 1, если k-й параметр важнее j-го; γ KJ = 0 - в противном случае. В результате опроса экспертов получены табл. 10,11. Формирование индивидуальной оценки параметров (коэффициентов весомости) производится следующим образом: 1. Просуммируем значения парных соотношений для каждой стро5

∑γ

ки К =1

KJ

и запишем их в предпоследнем столбце табл. 10,11. Просумми5

ровав величины для всех строк, найдем: 5

сумма равна

5

∑∑ γ K =1 J =1

KJ

= 10

. 120

5

∑∑ γ K = 1 J =1

KJ

. В данном примере эта

2. Определим индивидуальную оценку i-го эксперта для k-го параметра по зависимости: 5 γ α K = ∑ 5 5KJ К =1 γ KJ ∑∑ K =1 J =1 . Для эксперта №1, получим значения: α11=0,3; α 12=0,2; α 13=0, α 14=0,3; α 15=0,2. Эти данные заносятся в строку для эксперта №1 в табл. 10. Аналогично, для эксперта №2: α 21=0,3; α 22=0,1; α 23=0,2; α 24=0,3; α 25=0,1. Таблица 10

Предпочтения вариантов для эксперта №1 Сравниваемые параметры х1 х2 х3 х4 х5

5

х1

х2

х3

х4

1 0 0 0

0 0 1 1

1 1 1 1

1 0 0 0

∑γ

х5

1 0 0 1 -

К =1

α1j

KJ

3 2 0 3 2

0,3 0,2 0 0,3 0,2

Таблица 11

Предпочтения вариантов для эксперта №2 Сравниваемые параметры

х1

х1

х1

х1

х1

∑γ

х1 х2 х3 х4 х5

1 0 0 0

0 1 1 1

1 0 1 0

1 0 0 0

1 0 1 1 -

3 1 2 3 1

5

К =1

α1j

KJ

0,3 0,1 0,2 0,3 0,1

Таблица 12 Значения экспертных оценок (коллективное решение экспертов) Эксперт

Э1 Э2 ЭΣ

Параметр

K

х1

х2

х3

х4

х5

0,3 0,3 0,3

0,2 0,1 0,15

0 0,2 0,1

0,3 0,3 0,3

0,2 0,1 0,15

∑α K =1

K

1,0 1,0 1,0

3. На основании индивидуальных решений экспертов в табл.12. по зависимости αK =

121

1 n ⋅ ∑ α JK n J =1

находятся коэффициенты весомости для каждого параметра (принимается коллективное решение). Процедура (медиана) Кемени Процедура Кемени предназначена для строгого индивидуального упорядочения. Согласно данной процедуре эксперты строят вспомогательное строгое коллективное упорядочение, ближайшее ко всем индивидуальным упорядочениям. Лучший вариант в этом вспомогательном упорядочении и является коллективным выбором. Разработаны несколько вариантов алгоритмов отыскания медианы Кемени, каждый из которых применяется в зависимости от содержательной постановки задачи. Здесь приведен пример эвристического алгоритма отыскания медианы Кемени. Пример расчета. Имеется группа из 4 экспертов Э1, …, Э4. Рассматривается 4 параметров некоторого образца х1, …., х4. Каждому эксперту предложено высказать свое предпочтение в отношении важности предложенных параметров путем попарного сравнения. 1. Пусть экспертами указаны следующие ранжирования:  х2     х1   х2 ≈ х3   х3  х  Р1 =  4        х1 Р 2 =  х3 ≈ х4  Р 3 =  х4  Р4 =  х2     х   х  х ≈ х   х 3  ; Э2: 2 1 4.  ; Э3:  ; Э4:    1 Э1: Данным ранжированиям соответствуют следующие матрицы отношений, элементы которых определяются в соответствии с выражением:  1, если x i > x j  Р ij = − 1, если x j > x i  0, если x ≈ x i j  1   0 − 1 1 − 1  0 1 1     1 0 1 1 1 0 1 1 − − −     2 Pij1 =  P = ij −1 1 0 0  − 1 − 1 0 − 1     1 1 1 0 1 1 0 0 − − ; ;    0 − 1 − 1 − 1  0 − 1 − 1 0     0 1  1 0  1 0 − 1 1 3 4 Pij =  Pij =  1 0 0 1  1 1 0 1     1 1 1 0 0 1 1 0 − − − − ;   

2. По результатам ранжирования формируется матрица потерь. 122

Для формирования матрицы потерь определяются расстояния от произвольного ранжирования до всех ранжирований, указанных экспертами по формуле:  0, если p ij = 1  d ij =  1, если p ij = 0 2, если p = −1 ij  Элементы матрицы потерь определяются по формуле: m

rij = ∑ d ij (P, Pν )

, где Р – произвольное ранжирование, в котором рij=1. Практически эта процедура выполняется путем суммирования расстояний d от ранжирования представленного экспертом №1 (элементов Pij1 матрицы ) до остальных ранжирований (соответствующих элеменPij2 Pij3 Pij4 , , ). тов матриц Для нашего примера: r12=2+0+2+2=6; r21=0+2+0+0=2 r13=0+0+2+2=4; r31=2+2+0+0=4 r14=2+0+2+1=5; r41=0+2+0+1=3 …………………. r11= r22=r33=r44=0. Таким образом для нашего примера матрица потерь имеет вид: ν =1

0  2 rij =  4  3 

6 0 3 6

4 5 0 5

5  2 3  0 

3. Первая итерация. 4

Подсчитываются построчные суммы s1(1) =15; s (12) =9; s (13) =10; s (14) =14.

s (i k ) = ∑ rij i =1

для i ∈ {1,2,3,4} .

Из полученных значений выбирается минимальное. В данном слу(1 ) чае минимум достигается на s 2 . Данная альтернатива ставится на первое место и из дальнейших вычислений исключается. 4. Вторая итерация. 4

Подсчитываются построчные суммы s1( 2 ) =9; s (32 ) =7; s (42 ) =8.

s (i k ) = ∑ rij i =1

i≠2

для i ∈ {1,3,4} .

(2) Минимум достигается на s 3 . Данная альтернатива ставится на второе место и из дальнейших вычислений исключается. 5. Третья итерация.

123

s (i k ) = Подсчитываются построчные суммы s1( 3 ) =5; s 4( 3 ) =3.

4

∑r i =1

i≠ 2, 3

ij

для i ∈ {1,4} .

(3) Минимум достигается на s 4 . На третье место ставится альтернатива №4.

6. На основании полученных построчных сумм формируется ранжирование РI:  х2    х  РI =  3  х  4   х1  7. Формируется ранжирование РII, для которого выполняется необходимое условие оптимальности. Поскольку в ранжировании РI на предпоследнем и последнем местах стоят альтернативы х4 и х1, сравниваем r41 и r14. Так как r41r32, альтернативы х2 и х3 меняем местами. Искомое ранжирование (медиана Кемени) имеет вид:  х3    х  Р II =  2  х  4   х1  При оценке неконтрольного пакета акций, не обладающего правами контроля, необходимо сделать скидку на неконтрольный характер. А если акции компании не котируются на фондовом рынке (ЗАО) или акции ОАО не котируются на рынке, возникает необходимость в скидке на низкую ликвидность. Тип используемого метода оценки определяет необходимость внесения поправок в заключительную оценку. Соотношение между контрольными и неконтрольными, ликвидными и неликвидными долями собственности выглядит следующим образом.

124

Стоимость100% контроля Вычесть скидку на неконтрольный характер

Добавить премию за контроль

Стоимость неконтрольного пакета акций Вычесть скидку на недостаточную ливидность

Стоимость пакета в закрытых компаниях

Рис.1. Соотношение между контрольным и неконтрольным пакетами акций.

Размер скидки на неконтрольный характер определяется по данным мирового фондового рынка в размере 20-25% от стоимости контрольного пакета, а соответственно премии за контроль 30-40% от стоимости неконтрольного пакета (см. Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М., ФиС, 2002). Кроме того, размер скидки может быть определен в зависимости от размера оцениваемого пакета акций по Постановлению Правительства № 369 от 31.05.2002г.. Кроме рассмотренной процедуры оценки стоимости неконтрольного пакета акций, в литературе описан способ оценки методом рынка капитала (см. Раздел 4.4. настоящего пособия) и метод оценки на основе определения стоимости одной акции пакета, как самостоятельной ценной бумаги.

125

Раздел 5. Оценка стоимости машин и оборудования Человек может поверить в невозможное, Но никогда не поверит в неправдоподобное. Оскар Уайльд

Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств тесно связана с методиками оценки недвижимости, бизнеса и нематериальных активов, но в то же время существенно от них отличается. Отметим основные отличия между этими методиками. 1. Стоимость недвижимости, т.е. таких объектов имущества, которые непосредственно связаны с землей, находится под влиянием факторов, вытекающих из этой «земельной зависимости» (география, местоположение, окружающая инфраструктура, ценность земельного участка и ближайших угодий и др.). Что касается машин и оборудования, то это имущество движимое, и для них при оценке земельный или территориальный фактор практически роли не играет, но в то же время приобретает значение другой круг факторов (техническое совершенство, надежность и качество, степень изношенности, моральное старение, брэнд изготовителя и т.д.). 2. При оценке машин, оборудования и транспортных средств большую остроту имеет проблема идентификации объектов оценки. Задача идентификации таких объектов значительно сложнее, чем при оценке объектов недвижимости. Количество оцениваемых объектов только на одном предприятии может достигать десятков тысяч единиц самого разнообразного по назначению, устройству и характеристикам оборудования. При этом оценщик машин, оборудования и транспортных средств часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия. С одной стороны, объекты машин и оборудования должны быть отграничены от объектов недвижимости. При этом в большинстве случаев проблем не возникает. Однако встречаются такие объекты, которые настолько основательно связаны со зданием или сооружением, что возможно с равным правом их отнесение, как к недвижимости, так и к оборудованию. Например, вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях по существу представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Их стоимость является составной частью стоимости здания. Лифт в здании, его кабина, привод и управление — это оборудование, а шахта лифта — это сооружение и к оборудованию не относится. С другой стороны, машины, оборудование и транспортные средства как компоненты основных средств надо отличать от малоценных и быстроизнашивающихся предметов, которые относятся к оборотным средст126

вам. Это средства труда со сроком службы менее года независимо от их стоимости и средства труда со сроком службы более года, но с первоначальной стоимостью менее установленного нормативными документами уровня. Понятно, что изменение учетной стоимости некоторых недорогих объектов по результатам оценки может сказаться на их положении как учетных единиц предприятия. Средства в обороте

Машины, оборудование и транспортны

Недвижимое имущество

Рис. 2. Машины, оборудование и транспортные средства, и смежные активы

3. При оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа. Земля, как известно, не подвержена износу, здания изнашиваются, но очень медленно. Что касается машин, оборудования и транспортных средств, то их износ происходит сравнительно интенсивно. В большинстве случаев оценщику приходится иметь дело с техникой, имеющей ту или иную степень износа, причем как физического, так и функционального. 4. На стоимость машин, оборудования и транспортных средств могут оказывать влияние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобретение, ноу-хау и др., в то время как при оценке недвижимости эти элементы роли не играют. 5. Рынок машин, оборудования и транспортных средств очень структурирован. Практически каждая группа машин имеет свой сектор товарного рынка, и этих секторов оказывается гораздо больше, чем на рынке недвижимости. Причем характер рынка в разных секторах различный. Для многих видов машин, оборудования и транспортных средств массового применения характерен универсальный рынок (автомобили, строительная техника, компьютеры, бытовая и офисная техника, универсальные станки и др.). В то же время рынок специальной и уникальной техники в основном узконаправленный. Значительная часть специального оборудования изготавливается по индивидуальным заказам и не имеет открытого рынка, поэтому его оценку приходится вести с применением затратного подхода. 6. Рынок машин, оборудования и транспортных средств весьма подвижен в сравнении с рынком недвижимости. Это вызвано систематическим обновлением ассортимента продукции промышленнотехнического назначения и появлением новых образцов взамен морально устаревших. 7. При оценке машин, оборудования и транспортных средств, следует также учитывать зависимость стоимости объекта от стадии жизненного цикла, на котором он находится. 127

Для целей оценки оборудование рекомендуется группировать по следующим видам: • Основное технологическое; • Вспомогательное; • Автотранспортное; • Офисное – компьютерная техника, техника связи, производственный и хозяйственный инвентарь, мебель; Такая группировка облегчает процесс оценки. Так, методы оценки основного технологического и вспомогательного оборудования могут иметь свои особенности. На транспортные средства, строительную технику, офисное оборудование и хозяйственный инвентарь, как правило, бывают известные рыночные цены (как на новую, так и на подержанную технику). В отдельные группы целесообразно выделять также морально устаревшие машины и оборудование, снятые с производства, аналоги которых следует искать на вторичных рынках продаж. Целесообразно также отдельно рассматривать оборудование, предназначенное к установке, оценка стоимости которого не связана условиями существующего использования, и импортное оборудование, оценка которого не зависит от процессов внутреннего ценообразования. Опыт ведущих оценочных компаний показывает исключительно важную роль специализации оценщиков по объектам оцениваемого имущества. Так, оценщик машин, оборудования и транспортных средств должен иметь не только достаточную финансово-экономическую и специальную оценочную подготовку, но и необходимые инженерные знания в предметной области, т.е. в области конструкций и устройств машин, технологии производства, правил их эксплуатации и технической диагностики. Высокий уровень профессиональной подготовки оценщиков — залог успеха в оценочной деятельности.

5.1.Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования и транспортных средств В настоящее время сложился такой взгляд, что стоимость в широком экономическом смысле есть денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему прав собственности в конкретный момент времени. Таким образом, ценность или полезность — то свойство, которое определяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объекта необходимо в первую очередь оценить его полезность и проанализировать потребности всех контрагентов, хоть сколько-нибудь заинтересованных в результатах функционирования объекта. Теория оценки как научная дисциплина тесно связана со многими другими экономическими дисциплинами. Чтобы оценить рыночную стоимость товара, необходимо проанализировать состояние рынка, его 128

характер, емкость, сегменты и тенденции. Понятно, что при решении этой задачи невозможно обойтись без методов и положений научного маркетинга. При изучении поведения инвесторов, определении будущих доходов у владельца объекта имущества нужно привлечь методы инвестиционного анализа. Оценщик в своей деятельности активно использует рыночную информацию о ценах, т.е. он пользуется результатами процесса ценообразования. При применении отдельных методов оценщик пытается, как бы смоделировать вероятный ценообразующий процесс. Оценщик обязан составить обстоятельный отчет об оценке и обосновать перед заказчиком полученные результаты. Он должен привести и документально подтвердить свои расчеты. Поэтому при оценке ведущая роль принадлежит умению специалиста находить исходную информацию, анализировать ее и с помощью общепризнанных методов рассчитывать искомую стоимость. Таким образом, оценщик не может сослаться в отчете на интуицию и свои субъективные ощущения. Оценка стоимости как наука базируется на ряде фундаментальных положений экономической теории и других смежных наук. Эти положения в форме неких постулатов, которые обязательно должны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте являются едиными для всех видов имущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам их практическая интерпретация несколько меняется в отличие, например, от недвижимости. Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы: - принципы, основанные на представлениях владельца имущества; - принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества; - принципы, связанные с рыночной средой. Первая группа включает принципы, основанные на представлениях владельца имущества. Принцип полезности заключается в том, что ключевым критерием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей. Исследовать полезность оцениваемого объекта, — значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойств интересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем (инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и под влиянием каких причин. 129

Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты. На основе данного принципа построены широко распространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когда стоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные и идентичные объекты. Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов (выгод) от владения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал. Тем самым закладывается методологическая база для реализации доходного подхода при оценке. Вторая группа включает принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемый машинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция или выполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственной системе предприятия, доходность которой, как следует из экономической теории, определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей производственной системы. Для оценки стоимости машинного комплекса нужно либо установить его долю (вклад) в формирование дохода всей системы, либо применить метод остатка, т.е. искомая стоимость комплекса получается вычитанием из стоимости всей системы стоимости других активов (недвижимости, земельного участка, нематериальных активов и гудвилла). Принцип вклада применительно к машинам и оборудованию состоит в том, что оснащение объекта дополнительными устройствами, расширяющими функциональные возможности объекта, не приводит к росту стоимости объекта на величину затрат по приобретению и установке этих устройств. Вклад дополнительных устройств, в прирост стоимости объекта определяется тем, насколько повышается доходность функционирования объекта от применения этих устройств. Например, если технологическую машину оснастить роботом для автоматизации вспомогательных операций, то стоимость полученного технологическо130

го комплекса будет определяться производительностью, надежностью, экономичностью и другими показателями, влияющими на доходность его функционирования. Таким образом, любые добавочные элементы к машине оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости машины превышает затраты на приобретение этих элементов. Принцип сбалансированности (пропорциональности) применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам следует понимать так, что все объекты, входящие в машинный комплекс, должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. При несоблюдении данного принципа добавление еще одного или нескольких объектов в состав комплекса не дает адекватного роста производственной мощности, а, следовательно, и стоимости машинного комплекса. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования требует того, чтобы оценка стоимости объекта, который может быть использован по-разному, производилась при условии его наилучшего и наиболее эффективного использования. Применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам согласно этому принципу любая машина должна оцениваться, допуская, что она применяется по прямому назначению, обеспечивается полная загрузка машины во времени и по мощности, соблюдаются правила технического обслуживания и ремонта, поддерживается нормальный режим эксплуатации, рабочий персонал имеет соответствующую квалификацию. Трудности с соблюдением данного принципа возникают тогда, когда оценивают объекты, обладающие многофункциональностью и несколькими сферами применения. Например, трактор может применяться и на строительной площадке, и на сельскохозяйственных работах, и на промышленном предприятии. Доходность трактора в каждой сфере применения разная, соответственно разной будет и оцениваемая стоимость. В качестве базовой сферы применения для оценки трактора оценщик выберет ту, в которой наиболее полно реализуются функциональные возможности этой машины. В третью группу входят принципы, непосредственно связанные с рыночной средой. Принцип соответствия объекта требованиям рынка. Один и тот же объект разными категориями покупателей (инвесторов) оценивается по-разному. Например, комфортабельный легковой автомобиль высоко ценится в условиях города, тот же автомобиль не представляет особой ценности для сельского жителя особенно в условиях бездорожья. Если в некотором регионе имеется много промышленных предприятий, то на местном региональном рынке будет повышенный спрос на станки, пресса и другие технологические машины, соответственно и цены на это 131

оборудование будут не низкими. В силу данного принципа обязательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установление соответствия оцениваемого объекта запросам рынка. Принцип ориентации на равновесные цены требует того, чтобы при оценке использовались равновесные цены аналогов. Из теории ценообразования известно, что на нормально функционирующем рынке цены стабильны и стремятся к равновесному уровню, при котором наступает соответствие между спросом и предложением. Равновесные цены можно назвать также согласованными, справедливыми ценами, одинаково выгодными и продавцам, и покупателям. Стоимость, рассчитываемая при оценке по этим ценам, также становится справедливой стоимостью. Принцип учета характера конкуренции состоит в том, что товарные рынки могут существенно различаться по характеру и состоянию конкуренции и соответственно степени их монополизации. Характер конкуренции отражается на процессе ценообразования. Так, в условиях монополизированного рынка цены обычно искажены в пользу монополиста и содержат повышенную долю его прибыли. В условиях свободного конкурентного рынка происходит уравнивание доходности вложений, рентабельность продаж в ценах поддерживается примерно на стабильном уровне. Благодаря конкуренции экономическая структура цен становится стабильной и прозрачной, это открывает возможности использования затратного подхода при оценке стоимости. Принцип изменения (подвижности) стоимости требует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта во времени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в структуре отдельных товарных рынков вызывают динамику цен и соответственно стоимости. Отсюда следует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указание о дате оценки, т.е. о том моменте календарного времени, на которое определена стоимость. Машины, оборудование и транспортные средства — сложные, многокомпонентные изделия. При проведении оценки рыночной стоимости этих объектов применяют не только перечисленные выше общеэкономические принципы, но и другие общепринятые в научных исследованиях принципы и подходы, среди которых отметим такие, как системный анализ, функциональный подход, статистическое моделирование и принцип жизненного цикла. Системный анализ предполагает рассмотрение оцениваемого объекта как сложной технической системы, состоящей из взаимосвязанных разнородных элементов и имеющей входы и выходы связей с другими системами (внешней средой). Системный анализ включает такие 132

операции, как структуризация системы, исследование связей между элементами и с внешней средой, определение параметров элементов и системы в целом. Системный подход может быть применен также при анализе технико-экономических показателей объекта. При этом комплексный показатель рассматривается как система частных показателей разного уровня. Функциональный подход заключается в том, что любой материальный объект рассматривается как носитель определенных функций. Функции могут быть полезными и бесполезными. Наличие бесполезных функций приводит к неоправданному удорожанию объекта. При этом стоимость объекта исследуется как совокупная стоимость его функций. Принцип функционального подхода лежит в основе теории стоимостного анализа и стоимостного инжиниринга (известного в России под названием функционально-стоимостного анализа). Статистическое моделирование — методология, опирающаяся на положения теории математической статистики и дающая оценщику инструмент для построения экономико-математических корреляционных моделей. Как в оценке, так и в ценообразовании получили широкое распространение методы корреляционно-регрессионного и дисперсионного анализа для моделирования зависимости цены от технических параметров машин, а также для построения ценовых трендов. Статистическое моделирование позволяет также произвести анализ ошибок результатов оценки, разработать и обосновать экономические нормативы затрат и рентабельности, которые затем используются в расчетах стоимости. Принцип жизненного цикла предполагает исследование параметров всех этапов жизни объекта: проектирование, изготовление, продажа, эксплуатация и утилизация. На каждом этапе жизненного цикла оценивают и анализируют доходы и расходы, т.е. денежные потоки. Положения теории жизненного цикла помогают решать такие практические задачи, как оценка эффективности функционирования объекта, прогнозирование срока полезного использования (срока службы), оценка степени старения (износа) объекта и другие. Перечисленные выше принципы и подходы можно рассматривать как привлеченные из других наук для решения задач оценки стоимости. В то же время теорией и практикой оценки (Постановление Правительства Р.Ф. №519 от 6 июля 2001г.) выработаны три методических основополагающих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах 133

сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения. Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта. Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитой вторичный рынок: автомобили, многие виды станков, суда, самолеты и другое стандартное серийное оборудование. Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип — сопоставление, которое должно проводиться: • с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке; • с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия; • с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка. Выше говорилось о том, что в основе рыночного подхода лежит принцип сопоставления. При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране. После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки. Целесообразна следующая очередность внесения поправок: • поправки на техническую сопоставимость. • поправки к ценам на различия в условиях продажи. Поправки на техническую сопоставимость, различают на: • типоразмер (мощность, грузоподъемность, производительность); • комплектацию (наличие дополнительных приспособлений и устройств); • возраст; • качество; • состояние, степень физического износа; 134

• местоположение объекта при продаже (на месте его использования, на складе дилера). Рассмотрим наиболее часто встречающиеся поправки. На практике подобранные аналоги часто отличаются по мощности, производительности от машины — объекта оценки. В этом случае для определения поправки используются соотношения между ценами (затратами на изготовление) и главным параметром машин, в частности степенная зависимость:

P1 / P2=(N1 / N2) *n,

(1)

где Р1; Р2 — цены (затраты); N1; N2 — мощность, производительность или иной основной параметр сопоставимых машин; п. — показатель степени, часто называемый коэффициентом «торможения цены», зависящий от конкретного вида технических устройств. Значения показателя степени (п) в формуле (1) определены для ряда изделий машиностроения на основе специальных исследований, а также многолетней практики. Так, для тракторов средней мощности используется значение 0,72, для экскаваторов — 0,8, для экструдеров, применяемых в переработке полимерных материалов, - 0,6-0,7 и т. д. Формула (1) широко используется из-за ее простоты и достаточно высокой надежности. Вместе с тем надо учитывать, что такой подход требует существенных объемов рыночной информации и применения адекватных методов сопоставления объектов. Иными словами, оценщик должен иметь обширную, постоянно обновляемую базу данных по многим видам технических устройств. Причем такую информацию необходимо собирать постоянно, как бы «впрок», так как в реальной отечественной практике оценщику приходится работать с самыми различными типами машин и оборудования и каждая следующая оценка, как правило, проходит в совершенно другой отрасли техники. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы мо135

делируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой «стоимости объекта с ограниченным рынком». В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале воспроизводственная или восстановительная стоимость объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний). Нередко в рамках затратного подхода, применяется индексный метод. Поскольку использование индексов цен для многих оценщиков — один из самых простых и эффективных способов решения задач по оценке. Индексы цен представляют собой относительные показатели, отражающие их динамику. Во многих странах органы государственной статистики публикуют индексы внутренних и внешнеторговых цен на отдельные товары и товарные группы. Индексы цен всегда приводятся с указанием базисного года, в котором значение индекса принимается равным 100 % (или = 1). Основой для исчисления индексов внутренних оптовых цен служат не цены конкретных сделок, а преимущественно номинальные цены. Поэтому публикуемые индексы дают лишь приблизительную картину динамики прейскурантных цен, а не цен фактических сделок. В зависимости от конъюнктуры на данный момент, условий сделки, в том числе условий платежа, объема продаж, конкретные цены будут в той или иной степени отличаться от прейскурантных цен. Индексы цен — важный показатель, позволяющий выявить основные тенденции в движении цен. Они широко используются при анализе и прогнозе рыночной конъюнктуры, давая возможность оценить те изменения, которые произошли в уровне цен за ряд лет. Правда, при этом необходимо учитывать, что индекс как усредненный и относительный показатель, так же как и удельная стоимость, не дает достаточно точного представления о тех изменениях, которые произошли в ценах какоголибо конкретного товара. При помощи индексов можно выявить динамику цен на продукцию целых отраслей промышленности или, в крайнем случае, каких-либо товарных групп. Показания такого группового индекса могут отличаться от динамики цен входящего в эту группу товара с конкретными качественными показателями. Но расчет по индексному методу может исказить оценочную стоимость в силу ряда причин. Перечислим некоторые из них: • результат зависит от точности определения исторической себестоимости; • трудности с поиском подходящего индексного ряда; 136

• неизвестность относительных весов при выведении индексов; • «устаревание» индекса; • накопление ошибок. Под исторической себестоимостью понимаются затраты на приобретение нового оборудования у фирмы-производителя. Надежность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни методы доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов. Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков) опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада. Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное значение, чем экономическое. Практические методы оценки стоимости разных видов машин, оборудования и транспортных средств сочетают в себе элементы нескольких подходов, а их отнесение к тому или иному подходу делается по преобладающему признаку. Наличие расчета затрат не является признаком того, что это обязательно затратный подход. Без расчета затрат не обходится ни один метод доходного подхода, когда нужно определить чистый доход. Расчет затрат можно обнаружить в типичном представителе сравнительного подхода — методе прямого сравнения, когда вносят корректировки чисто затратного характера (на устранение различий цен в затратах на транспортные, складские, страховые и таможенные операции, на приобретение дополнительных устройств и т.д.). В то же время применение каждого подхода дает оценку стоимости одного и того же объекта с разных позиций. Поэтому неслучайно требование выполнения дублирующих расчетов стоимости с примене137

нием трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) и согласование получаемых оценок зафиксированы в ряде стандартов оценки. Соблюдение этого требования в полном объеме приводит к повышению трудоемкости оценочных работ, как минимум, втрое. Вопрос же о том, насколько это повышает достоверность оценки, остается открытым. В самом деле, если использован надежный и адекватный для данной ситуации метод оценки, то можно ли повысить достоверность результатов, применяя параллельно другой, менее точный метод? Не внесем ли мы при этом дополнительные ошибки от такого согласования результатов? И почему для достижения точности нужно пользоваться методами, вытекающими только из разных подходов? Эти вопросы давно волнуют оценщиков и являются предметом оживленных дискуссий. Вероятная цена сделки, которую стремится определить оценщик, является компромиссной между ценами предложения и спроса. Известные подходы к оценке в основном сориентированы либо на цену предложения, либо на цену спроса. Чтобы смоделировать этот компромисс, оценщику приходится применить методы разных подходов и путем согласования полученных результатов подойти к вероятной цене сделки, т.е. к рыночной стоимости. Если оценщик использует какой-либо метод затратного подхода, то он, применяя экономическую информацию о нормах расхода и ценах ресурсов, полученную от производителей или продавцов, невольно воспроизводит процесс затратного ценообразования и выходит в итоге на затратную цену предложения. В силу этого оценка стоимости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не допущены серьезные ошибки в привлекаемой исходной информации. Если оценщик использует метод сравнительного подхода, то «затратный дух» получаемого результата значительно меньше, но все равно он остается. Это связано с тем, что оценщик применяет документально подтвержденную ценовую информацию на аналоги. А берет он эту информацию, чаще всего, из ценовых фирменных каталогов и прайс - листов, т.е. оперирует все теми же ценами предложения. В итоге завышение результата остается, хотя и весьма умеренное. Среди известных подходов прямой путь к прогнозу цены спроса дает только доходный подход. Стоимость, рассчитываемая каким-либо методом доходного подхода, представляет собой верхнюю предельную цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом сопоставления своих сегодняшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром. Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем выгоднее, чем она ниже. В то же время чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки по приобретению данного товара. Учитывая то, что покупатель, как и продавец, заинтересован в сделке, он может согласиться на некоторый прирост своей цены. Изложенные соображения позволяют сделать вывод о том, что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный ре138

зультат, если, конечно, не допущены ошибки в выборе исходных данных при расчете будущих доходов и расходов. Изложенный выше взгляд на вопрос о согласовании результатов оценки, получаемых от разных подходов, позволяет прийти к следующим выводам. Результат, наиболее близкий к понятию вероятной рыночной цены, получают с помощью методов сравнительного подхода. Сопоставление этого результата с результатом от затратного или доходного подхода в лучшем случае мало что дает. А вот оценка рыночной стоимости на основе затратного или доходного подхода обязательно нуждается в проверке сопоставлением с оценкой каким-либо другим подходом. Так как многие объекты машин, оборудования и транспортных средств не обладают достаточной «рыночностью», то на практике часто оценивают для них не истинно рыночную стоимость (fair market value), отвечающую в полной мере тем условиям, которые были сформулированы выше в определении этой стоимости, а частично или условно рыночную стоимость. Так, в Стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519, перечислены девять видов стоимости, отличных от рыночной стоимости: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стоимость объекта при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, утилизационная стоимость и специальная стоимость. Остановимся кратко на определениях этих видов стоимости. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость такого объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна и требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости характерен, например, Для специального оборудования, машин и транспортных средств, которые могут быть изготовлены только на основе индивидуально заключенных договоров с изготовителем. Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Из определения видно, что стоимость замещения объекта получается тогда, когда ее оценка делается сравнением с аналогичными объектами, для которых цены известны. Обычно стоимость замещения рассчитывается сначала как полная, т.е. без учета обесценения, вызванного износом, сравнением с новыми аналогичными объектами, а затем как остаточная, т.е. вычетом из полученной полной стоимости обесценения, вызванного износом. Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и тех139

нологий, с учетом износа объекта оценки. Полная стоимость воспроизводства может быть определена по действующим на момент оценки ценам на идентичный объект. Для машин, оборудования и транспортных средств идентичным считается объект той же модели, модификации и исполнения, что и оцениваемый объект. Либо эта стоимость определяется одним из методов затратного подхода. Затем из рассчитанной полной стоимости вычитается обесценение, вызванное износом. Стоимость объекта при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. Оценка этого вида стоимости имеет смысл для такого оборудования, на стоимость которого сильно влияют место его применения, наличие коммуникаций, фундамента и ограждений, приспособленность помещения, укомплектованность вспомогательными устройствами (например, оборудование энергосистем, котельные установки, средства связи и т.д.). Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется применительно к определенному инвестиционному проекту. Один и тот же объект может иметь разную инвестиционную стоимость для разных проектов. Это будет зависеть от эффективности проектов, их степени риска и требуемой доходности со стороны инвестора. Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость). Наиболее характерным случаем является определение среднегодовой остаточной стоимости для исчисления налога на имущество. Ликвидационная стоимость — это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость соответствует цене при вынужденной и срочной продаже. По ликвидационной стоимости оцениваются машины, оборудование и транспортные средства при распродаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, при обращении права залогодержателя на имущество залогодателя, при аресте имущества в результате судебного исполнения, при аресте имущества на таможне и т.д. Ликвидационную стоимость рассчитывают путем внесения в предварительно оцененную рыночную стоимость так называемой ликвидационной скидки. Величина ликвидационной скидки зависит от ликвидности оцениваемого объекта и назначенного срока на реализацию. Чем ниже ликвидность и жестче сроки на реализацию, тем больше ликвидационная скидка. Утилизационная стоимость — это стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с 140

учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Обычно утилизационную стоимость оценивают для сильно изношенных объектов, когда мала вероятность их продажи на вторичном рынке. Утилизационную стоимость могут оценивать также для объектов, оказавшихся по тем или иным причинам (безопасность эксплуатации, экологический фактор, появление конкурирующих технологий и т.д.) ненужными и не подлежащими продаже другим лицам для дальнейшего применения по своему назначению. Утилизационная стоимость объекта может быть для собственника величиной отрицательной, это возможно тогда, когда расходы на утилизацию превышают доходы от продажи металлолома и частей объекта. Утилизационная стоимость может оказаться и выше остаточной рыночной стоимости, это имеет место тогда, когда наблюдался резкий рост цен на редкие материалы, из которых когда-то была изготовлена машина. Специальная стоимость — это стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятия рыночной или иной стоимости, указанные в стандартах оценки. К специальному виду стоимости относится, например, таможенная стоимость, расчет которой выполняется по специальной методике Государственного таможенного комитета РФ. Министерства, ведомства и местные органы управления могут устанавливать порядок расчета стоимости под аренду и лизинг имущества своих подведомственных (казенных, унитарных, муниципальных и др.) предприятий. При определении стоимости машин и оборудования в оценочной практике принято выделять два типа стоимости: — «Стоимость в пользовании», когда предполагается дальнейшее использование объекта оценки на том же месте и в тех же целях, даже в случае его продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке. — «Стоимость в обмене» («стоимость при перемещении»), когда предполагается возможная продажа объекта оценки на свободном, открытом и конкурентном рынке и при этом как минимум предусматривается либо изменение места расположения объекта, либо альтернативное существующему использование. Правильное определение типа стоимости позволяет оценщику разобраться с тем, к примеру, каким образом учитывать при определении стоимости объекта затратным подходом транспортно-заготовительные расходы, прямые затраты, связанные с установкой и наладкой оборудования, косвенные издержки, связанные с приобретением, установкой и запуском оборудования. В машиностроении существует система стандартов, которая регламентирует сбор и учет на предприятиях информации о состоянии машины, ее повреждениях и отказах, а также затратах на проведение ремонтов. Поэтому у оценщика почти всегда есть возможность использовать эту информацию для более точного описания состояния машины при определении ее физического износа. 141

Однако устранение накопленного износа с помощью ремонтов тоже имеет свои пределы. Обычно эти пределы определяются накопившимся функциональным (моральным) износом машины и чрезмерно большими затратами на устранение ее физического износа. В этом случае говорят о так называемом неустранимом износе машины в отличие от устранимого износа, когда восстановление машины не только физически возможно, но и экономически оправдано. Износ и амортизация Таким образом, одним из главных факторов, вызывающих уменьшение надежности машин с течением времени, является их износ. Износ — это технико-экономическое понятие, отражающее, с одной стороны, снижение уровня потребительских свойств машины и уменьшение ее работоспособности, а с другой стороны, соответствующее этим процессам снижение стоимости машины как объекта оценки. Амортизация в бухгалтерском учете — это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением машины, на весь срок ее полезного использования. Очевидно, что расчет амортизации, каким бы способом он не проводился, не является оценочной процедурой. Остаточная стоимость, которая определяется при учете амортизации, не является рыночной стоимостью, так как не учитывает состояния машины, ее полезности и возможного отставания от уровня современных машин того же функционального назначения. Это учетная остаточная стоимость машины. Примером, подтверждающим отсутствие связи между полезностью машины и ее остаточной балансовой стоимостью, является использование коэффициентов ускорения амортизации при лизинге, когда за три года эксплуатации машины у лизингополучателя ее балансовая стоимость практически приближается к нулю, а рыночная стоимость остается еще достаточно большой. Виды износа В зависимости от причин, вызвавших износ машины, различают три его вида: • физический износ — потеря стоимости вследствие ухудшения работоспособности машины (объекта оценки), обусловленного естественным ее изнашиванием в процессе эксплуатации или длительного хранения; • функциональный износ — потеря стоимости машиной (объектом оценки) в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования; • внешний (экономический) износ — потеря стоимости машиной (объектом оценки), обусловленная влиянием внешних по отношению к ней факторов.

142

При определении стоимости подержанного оборудования с применением различных подходов не всегда приходится учитывать все три вида износа. При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учет какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявится в величине дохода, создаваемого объектом оценки. Очевидно, что чем больше будет каждый из износов, тем меньше будет величина дохода и, соответственно, стоимость объекта оценки. При использовании сравнительного подхода определение физического износа часто требуется для корректировки цен близких аналогов по степени износа. При этом функциональный и внешний экономический износы могут учитываться косвенно, через цены близких аналогов или идентичных объектов. Лишь при использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Свс) последующим учетом обесценения вследствие действия всех трех видов износа. Важность учета всех трех видов износа при оценке машин и оборудования обусловлена следующими причинами: • относительно небольшими (на фоне других активов) нормативными сроками службы большинства машин, что свидетельствует о существенности влияния физического износа на их стоимость; • высокой динамикой появления новых технологий, материалов и конструкций машин, способствующей их относительно быстрому функциональному износу; • относительно быстрым изменением спроса на многие виды продукции, производимые технологическим оборудованием, а также конкуренцией этой продукции с иностранными товарами, что приводит в ряде случаев к внешнему (экономическому) износу этого оборудования.

Методы определения различных видов износа. Определение совокупного износа Физический износ При оценке машин и оборудования определение и учет износа необходимы в связи с его существенным влиянием на стоимость объектов оценки. Обычно износ машины, в первую очередь физический, приводит к ухудшению технических показателей, что неминуемо отражается на ее стоимости. В общем случае стоимость (С) и физический износ машины связаны простой зависимостью С = Св.- Сиз физ = Св х(1 — Киз физ), (2) где; Св. — полная стоимость воспроизводства (восстановиСи физ. — стоимость физического износа тельная стоимость) машины, машины, Ки физ. — коэффициент ее физического износа. 143

Как видно из (2), Ки физ. представляет собой долю восстановительной стоимости, которую машина потеряла вследствие физического износа, а произведение является стоимостью физического износа. (3) Ки,физ. х Св = Сиз физ Потеря машиной своих первоначальных показателей при эксплуатации — неотвратимый процесс, протекающий с большей или меньшей интенсивностью в зависимости от конструкции машины и условий ее использования. Предельным состоянием здесь является момент выхода этих показателей за допустимые границы. Начиная с этого момента, машина нуждается в восстановлении своей работоспособности, что достигается ремонтом ее узлов и элементов, модернизацией, заменой износившихся деталей, регулировкой и т.п. Ни одна машина, какой бы совершенной она не была, не может обойтись без ремонта и технического обслуживания, которые являются неотъемлемой частью ее нормальной эксплуатации. Для восстановления работоспособности и замедления процессов износа машин применяются различные системы организации их ремонта. Однако основу любой такой системы на предприятии обычно составляют периодические плановые ремонты, которые производятся через равные, заранее назначенные промежутки времени. Такую систему называют системой планово-предупредительных ремонтов (ППР). Затраты на восстановление машины отражаются в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому они относятся. При этом затраты на модернизацию после ее проведения могут увеличивать первоначальную (восстановительную) стоимость машины, если в результате улучшаются первоначально принятые нормативные показатели функционирования машины (срок полезного использования, производительность, качество и т.п.). Для оценки состояния оборудования и транспортных средств, их работоспособности и выявления элементов, которые влияют на выходные параметры, широко применяют методы технической диагностики. Диагностическими параметрами, по которым обычно судят о состоянии объекта и которые можно контролировать в процессе его работы, являются: - Выходные параметры объекта, непосредственно характеризующие его работоспособность. Для станков это, прежде всего параметры, связанные с точностью обработки, — погрешности траекторий перемещения рабочих органов; для автомобилей — тормозной путь, выхлоп двигателя и люфт рулевого управления; для тракторов — отказы двигателя и ходовой части и т.д. - Повреждения элементов машин, которые возникают в процессе эксплуатации объекта и могут привести к отказу. В станках это износы подвижных соединений, особенно тех, которые плохо защищены от загрязнения, плохо смазываются и работают в условиях несовершенного 144

трения; для автомобилей — это износы тормозных колодок, элементов поршневой группы двигателя, а также соединений в рулевом управлении и в опорах подвески. - Признаки ухудшения состояния машины, связанные с выходными параметрами. К ним относятся — увеличение шума при работе машины, повышенная температура узлов трения, наличие в смазке продуктов износа. Для использования методов диагностики требуются разнообразные измерительные средства и серьезная предварительная подготовка. При оценке стоимости дорогостоящих и уникальных машин информация, полученная с помощью методов технической диагностики, является чрезвычайно ценной, так как на ее основе эксперты могут построить обоснованные выводы об уровне износа машины в целом. Однако при проведении оценки машин, особенно массовой, применение методов прямой оценки физического износа — затруднительно по указанным выше причинам. Кроме того, их применение не дает оценщику прямого ответа на вопрос о влиянии состояния машины на ее стоимость. Существующие методы определения физического износа, используемые при оценке, опираются на: а) нормативы планово-предупредительного ремонта и технического обслуживания, разработанные для разных видов машин, оборудования и транспортных средств; б) нормативные сроки службы при оговоренных условиях эксплуатации. На промышленных предприятиях России действует система планово-предупредительного ремонта оборудования. Информация о состоянии машины, фиксируется в ремонтном подразделении предприятия. Наличие такой информации позволяет оценщику проводить оценку физического износа машины. Известны следующие методы определения степени физического износа машин при их оценке: • метод экспертизы физического состояния; • метод эффективного возраста (срока службы); • метод средневзвешенного хронологического возраста; • метод экспертно-аналитический; • метод ухудшения главного параметра. Метод экспертизы физического состояния объекта

Смысл оценки при применении этого метода заключается в сопоставлении объекту оценки одного из множества описаний его возможных 145

технических состояний, в которых он может оказаться в результате износа. Обычно такое множество имеет вид экспертных шкал или таблиц, строки которых соответствуют различным состояниям и стадиям износа объектов оценки, с указанием соответствующих коэффициентов физического износа (Ки,физ.) Пример такой шкалы приведен в табл. (1). Чтобы связать износ машины с ее стоимостью, таблицы-шкалы для определения коэффициентов износа обычно строят на основе обработки статистической информации о ценах новых и бывших в эксплуатации машин. Значения коэффициентов износа определяют, сопоставляя цены продаж (Цвтор) на вторичном рынке машин, техническое состояние и физический износ которых известен, с ценами (Ц) новых идентичных машин. В этом случае коэффициент износа можно найти, как; Ки,физ. = Ц –Цвтор Ц

(4)

Таблица 13 Классификация физического износа в зависимости от технического состояния оборудования Физиический износ%

Оценка технического состояния.

0 5

Новое

10 15

Очень хорошее

20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 97,5 100

Общая характеристика технического состояния.

Новое, установленное, но еще не эксплуатировавшееся обоборудование в отличном состоянии. Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии.

Хорошее

Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в хорошем состоянии.

Удовлетворительное

Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и т.п.

Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но треУсловно пригодбующее значительного ремонта или замены главное ных частей, таких, как двигатель и других ответственных узлов. Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее Неудовлетворикапитального ремонта, такого, как замена работельное чих органов основного агрегата. Оборудование, в отношении которого нет разумНегодное к при- ных перспектив на продажу, кроме как по стоимоменению или лом сти основных материалов, которые можно из него извлечь (скраповая стоимость).

146

Оценщик, как правило, в состоянии применить метод достаточно точно только в ситуациях, когда он хорошо знаком с объектом оценки. В остальных случаях при определении коэффициента физического износа (Ки,физ.) этим методом, оценщик может привлекать квалифицированных специалистов в области эксплуатации оборудования для консультаций по его техническому состоянию (независимых экспертов). Весьма полезными для оценщика при этом являются аргументация ответов специалистов и информация об источниках этой аргументации. Для повышения достоверности оценки (Ки,физ.) может быть учтено мнение нескольких экспертов, особенно когда речь идет о выборе значения из достаточно широкого диапазона значений в пределах одной строки таблицы. В этом случае результат оценки представляет собой средневзвешенное значение экспертов.

Экспертно-аналитический метод Метод предполагает определение коэффициента физического износа машины при одновременном учете ее хронологического возраста и экспертной балльной оценки физического состояния. В данном методе коэффициент физического износа получается на основе цен на подержанные и новые станки, то есть он отражает реакцию вторичного рынка на степень физического износа станков.

Метод эффективного возраста Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста (Тэф) оборудования. Если хронологический возраст (Т) — это количество лет, прошедших со времени создания машины, то эффективный возраст (Тэф) — это возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины за срок (Т) и учитывающий условия ее эксплуатации. Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе. Если эффективный возраст (Тэф) машины известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле: (5) Ки,физ=Тэф; Тн где Тн — нормативный срок службы машины. Обычно для определения ТЭф экспертно оценивают остающийся срок службы Тост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае: Тэф =ТН - Тост. (6) Определение остающегося срока предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до само147

го окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.). Опытный автомеханик оценивает стоимость ремонта с удивительной точностью. Это именно та сумма, которая хранится в вашем бумажнике. Патрик О*Рурк

5.2.Особенности оценки транспортных средств Оценка транспортных средств (ТС) осуществляется по методике, разработанной на основе «Методического руководства по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления» № РД 37 009 015-98 (далее РД), являющегося основным руководящим документом по оценке стоимости транспортных средств. Данная методика предлагается с учетом изменений № 1 от 1999года и № 2 от 2000года, к РД-98, а также действующих нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность. Основой методики определения оценочной стоимости транспортных средств является расчет и коррекция цены в зависимости от основных ценообразующих факторов, таких как год выпуска, первоначальной стоимости, пробега и технического состояния. Результаты расчетов, выполненных по вышеперечисленным методикам, могут быть использованы: • при определении цены для продажи и сдачи в аренду отдельных транспортных средств или предприятий, имеющих транспортные средства в качестве основных фондов. • с целью приватизации или передачи в доверительное управление. • при использовании транспортного средства в качестве залога. • для разрешения имущественных споров. • для целей исчисления налогооблагаемой базы и др. Оценку автомототранспортного средства условно можно разделить на несколько этапов: • встреча с заказчиком, составление договора о проведении оценки. • осмотр транспортного средства (включая, фиксацию данных, идентификацию паспортных данных, номер двигателя, пробег), наличие повреждений, проверка комплектности, следы износа и тд. 148

• определение технического состояния транспортного средства (проверка работоспособности, показание приборов, шумы, выхлоп, наличие подтеков технологических жидкостей, работа подвески и тд.) • проведение расчетов (информацию о ценах на транспортные средства и запасные части, можно получить из сборников «НАМИ», а для ТС иностранного производства – из каталогов ”DAT” и “SCHWACKE”). Основным в определении стоимости ТС является сравнительный подход, так как этот сегмент рынка хорошо развит. В ряде случаев (расчет ущерба от аварии, ремонт и тд.) оценка производится с использованием затратного подхода, который наиболее точно отражает восстановительную стоимость. Применение доходного подхода ограничено тем, что часто невозможно выделить долю дохода, приходящуюся на конкретное транспортное средство. Исключением может быть - сдача ТС в аренду и ряд аналогичных случаев.

149

Раздел 6. Основы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности 6.1. Основные понятия оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Интеллектуальный капитал и интеллектуальная собственность 6.1.1. Основные понятия оценочной деятельности в РФ Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Субъектом оценки, согласно ФЗ «Об оценочной деятельности», выступают профессиональные оценщики, прошедшие государственную регистрацию, обладающие лицензией на ведение оценочной деятельности, специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Существует 4 основных вида оценки: − недвижимости − машин, оборудования и транспортных средств − интеллектуальной собственности и нематериальных активов − бизнеса. Интеллектуальной собственностью (далее ИС), в соответствии со статьей 138 ГК РФ, "... признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.)". Нематериальными активами (далее НМА), согласно ПБУ 14/2000 являются активы: • либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности; • способные приносить доход; • приобретенные с намерением использовать в течение длительного периода (свыше одного года). 150

6.1.2. Объекты оценки 1) Интеллектуальная собственность (ИС): • Авторские права32: − Имущественные права авторов: − Право на воспроизведение, распространение и импорт − Право на запись и право на подвижные изображения − Право на публичный показ или публичное исполнение − Право на широкое вещание − Право на перевод и переработку произведения • Смежные с авторскими права: − Права исполнителей − Права производителей фонограмм − Права организаций эфирного и кабельного вещания − Права на программы для ЭВМ и базы данных • Патентное право33: − Право на изобретение − Свидетельства на полезную модель − Право на промышленный образец • Коммерческая тайна и право на пресечение недобросовестной конкуренции34: − Право на коммерческую тайну − Право на пресечение недобросовестной конкуренции • Средства индивидуализации35: − Товарные знаки − Фирменные наименования − Наименования мест происхождения товаров • Нетрадиционные объекты ИС: − Открытия − Рационализаторские предложения − Топологии интегральных микросхем36 − Селекционные достижения37

32

Согласно Закону «Об авторском праве и смежных правах» № 5351-1 от 09.07.1993 в редакции от 19.07.1995г. 33 Согласно «Патентному Закону РФ» № 3517-1 от 23.09.1992 с изменениями и дополнениями № 150-ФЗ от 27.12.2000 и № 194-ФЗ от 30.12.2000г. 34 Согласно Закону РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» № 948-1 от 22.03.1991 в редакции от 30.12.2001г. 35 Согласно Закону РФ «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров» №3520-1 от 23.09.1992 с изменениями от 30.12.2001г. 36 Согласно Закону РФ «О правовой охране топологий интегральных микросхем» № 3526-1 от 23.09.1992г. 37 Согласно Закону РФ «О селекционных достижениях» № 5605-1 от 06.08.1993г.

151

2) Имущественные права. 3) Отложенные, или отсроченные, расходы. 4) Цена фирмы (гудвилл). Имущественные права (права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами) - вторая группа нематериальных активов. Подтверждением таких прав служит лицензия. Отложенные, или отсроченные, расходы - издержки, представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия Гудвилл. Под гудвилом фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре нематериальных благ выделена согласно ст. 150 Гражданского кодекса РФ. Гудвилл в деловом мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы. Одна интерпретация гудвилла – стоимость практически всех элементов нематериальных активов, другая - определение гудвилла как величины, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности (учтена в балансе). В процессе оценки целесообразно использовать понятие «гудвилл» во втором значении. Гудвилл: • присутствует только при наличии избыточной прибыли; • не может быть отделен от действующего предприятия, т. е. не может быть продан отдельно от него. Гудвилл возникает, когда компания получает стабильные, высокие прибыли, ее доход на активы (или на собственный капитал) выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия.

6.1.3. Соотношение понятий интеллектуальная собственность, интеллектуальный капитал и нематериальные активы Понятие «интеллектуальный капитал» (далее – ИК), используется в основном менеджерами при управлении персоналом и нематериальными активами, при создании благоприятного образа фирмы с целью привлечения инвестиций и при оценке бизнеса, основанного на знаниях, с целью его купли или продажи. Интеллектуальный капитал: • Человеческий капитал – собранная вместе и обученная рабочая сила, хороший менеджмент, контракты с выдающимися специалиста152

ми в той сфере, к которой относится бизнес, ноу-хау, неотделимые от конкретного физического лица; • Структурный капитал – ИС, информационные ресурсы, инструкции и методики работы, система организации фирмы, систематизированные знания, в том числе ноу-хау (отделимые от физических лиц и от фирмы); • Рыночный капитал – товарные знаки, знаки обслуживания; фирменные наименования; деловая репутация; наличие своих людей (insiders) в организациях партнерах или клиентах; наличие постоянных покупателей; повторные контракты с клиентами и т.д.

Интеллектуальный капитал и интеллектуальная собственность Понятие ИК в том виде, как оно сформулировано в Соглашении о создании Всемирной организации интеллектуальной собственности (ВОИС), очень широкое. Оно включает все права, относящиеся к литературным, художественным и научным произведениям, исполнительской деятельности артистов, звукозаписи, радио- и телевизионным передачам, изобретениям во всех областях человеческой деятельности, научным открытиям, промышленным образцам, товарным знакам, знакам обслуживания, фирменным наименованиям и коммерческим обозначениям, защите от недобросовестной конкуренции, а также все другие права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях. При таком понимании к ИС относятся не только имущественные права, но также моральные права, в том числе право на целостность произведения, право на имя и т.д. Эти права совсем не обязательно приносят доход. Поэтому их нельзя относить к ИК. Следующий этап уточнений касается отдельных видов ИС. Самые существенные из них касаются различного понимания ноу-хау в концепциях ИС и ИК, а также соотношения понятий “товарный знак” и “брэнд”. С точки зрения бизнеса принято различать три вида ноу-хау: (1) неотделимые от конкретного физического лица (работника); (2) неотделимые от фирмы; (3) отделимые в общем случае от физического лица и от фирмы. Правовая защита распространяется только на ноу-хау третьего типа. Только такие ноу-хау можно считать активами фирмы в полном смысле слова. Однако менеджмент в своих действиях должен учитывать существование ноу-хау всех трех типов. Брэнд – это коммерческий эквивалент репутации. Именно репутация, а не товарный знак составляет обязательный элемент, присутствующий во всех вариантах употребления термина “брэнд”. Этот термин широко используется специалистами по рекламе, менеджменту и профессиональными оценщиками. При этом под “брэндом” они могут понимать и название хорошо известной фирмы, и название популярного 153

товара, и общеизвестный товарный знак. Однако наличие товарного знака не является обязательным. Поэтому связывать брэнд с товарным знаком не совсем правильно. Кроме того, в отличие от товарного знака термин “брэнд” не имеет легального определения. Однако управление ИК подразумевает выявление и оценку именно брэндов, а не товарных знаков.

Интеллектуальный капитал и нематериальные активы Столь же непросто и соотношение между понятиями ИК и НМА, если понимать НМА в точном бухгалтерском смысле. Под НМА принято понимать любые долгосрочные активы, не связанные непосредственно с каким-либо осязаемым объектом (вещью). Долгое время к НМА относили любые активы, для которых не нашлось места среди других “нормальных” активов. Поэтому состав НМА очень неоднороден. Самый известный из них – goodwill получается как разность между ценой покупки компании и стоимостью ее чистых активов. Такие активы называются неидентифицируемыми или активами типа гудвилл. По сути же это бухгалтерские фикции. Кроме того, к НМА относится множество идентифицируемых активов (identified assets), т.е. связываемых с конкретным нематериальным объектом (изобретением, товарным знаком и т.д.), с улучшением арендуемой недвижимости, договором и т.п. Основанием для учета любого такого актива на балансе обычно является наличие затрат на его приобретение или создание. Иначе говоря, на балансе отражаются не активы как таковые, а связанные с их приобретением бухгалтерские операции. Права ИС составляют только часть идентифицируемых НМА. Это наиболее значительная часть таких активов, но далеко не все. При этом значительная часть прав ИС, принадлежащих фирме, на ее балансе не отражается, так как их возникновение не было связано с какими либо бухгалтерскими операциями. Чаще всего на балансе не отражаются авторские права, так как они возникают в силу создания произведения, а соответствующие затраты могут быть признаны расходами. Таким образом, в состав НМА могут входить активы, которые вообще не относятся к ИК (например, улучшения арендованной недвижимости), а многие компоненты ИК не входят в состав НМА, если понимать НМА в бухгалтерском смысле. Принципиально не могут входить в состав НМА такие компоненты ИК, которые не принадлежат фирме, в том числе человеческий капитал и часть рыночного капитала. Кроме того, в составе НМА фирмы обычно не учитываются принадлежащие ей авторские и смежные права (copyright and neighboring rights), хотя в принципе они могут учитываться. Практика показывает, что многие фирмы не стремятся отразить такие активы в своем балансе, хотя стремятся продемонстрировать их потенциальным инвесторам. В результате 154

возникает огромный разрыв между балансовой стоимостью фирмы и ее рыночной капитализацией. Из сказанного нельзя сделать вывод, что бухгалтерию надо радикально менять. Здесь мы имеем дело с фундаментальными противоречиями между принципами бухгалтерского учета и свойствами экономики знаний (или алгебраическими свойствами самих знаний). Бухгалтерия основана на принципах обычной арифметики. Если где-то прибыло, столько же должно убыть в другом месте. Знания подчиняются совсем другим алгебраическим правилам (non-rivalrousness), у них отсутствует свойство редкости (Stigliz J.E. 1999). Указанные противоречия можно сгладить, но нельзя преодолеть. Более того, есть основания считать, что возможности по сглаживанию противоречий почти исчерпаны, т.е. международные стандарты финансового учета в этом отношении близки к совершенству. При этом бухгалтерская информация остается одним из важнейших источников информации, используемых при оценке бизнеса и принятии решений об инвестировании капитала в ту или иную фирму. Но она должна быть дополнена другими формами учета.

6.2. Цели, принципы и информационная база оценки объектов ИС и НМА 6.2.1. Цели оценки Оценка интеллектуальной собственности напрямую связана с решением некоторой конкретной задачи, связанной с использованием имущественных прав на данную интеллектуальную собственность и обусловлена целью этого использования. Цель оценки – формулировка конкретного случая в задании на оценку. От цели зависит: вид стоимости (согласно постановлению правительства РФ №519), методы и процедуры, которыми лучше воспользоваться при оценке. Согласно Налоговому кодексу РФ и иным нормативно-правовым актам, (в области налогообложения и бухгалтерской отчетности) оценка объектов интеллектуальной собственности и включение их в состав нематериальных активов предприятия, позволяет: 1. Уменьшить налог на прибыль. 2. Регулировать объем амортизационных отчислений и создавать фонды на приобретение новых объектов интеллектуальной собственности (т.е. деньги остаются на предприятии). 3. Увеличить рыночную стоимость предприятия. 4. Определить размер доли при вкладе в уставный капитал в форме объектов интеллектуальной собственности. 5. Обеспечить учет всех активов предприятия. 6. Оптимизировать соотношение активов. 155

7. Определить стоимость объектов интеллектуальной собственности при их купле-продаже. 8. Определить размер ущерба или размер компенсации по поводу незаконного использования объектов интеллектуальной собственности, принадлежащих предприятию. 9. Учесть стоимость объектов интеллектуальной собственности при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия.

6.2.2. Принципы оценки, применимые к оценке объектов ИС и НМА Принципы, основанные на представлениях собственника: • Полезности • Замещения • Ожидания (предвидения) Принципы, связанные с эксплуатацией собственности. • Вклада • Экономической величины (экономического размера) • Экономического разделения Принципы, связанные с внешней средой: • Спроса и предложения • Зависимости • Соответствия • Конкуренции • Изменения стоимости Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

6.2.3. Информационная база оценки ИС Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям38: • достоверности; • точности; • комплексности. Используемая информация должна достоверно отражать характеристику объекта интеллектуальной собственности, точно соответствовать целям оценки и комплексно учитывать внешние условия, как с экономической точки зрения, так и с правовой. Существуют различные пути организации информации: 38

См. «Оценка бизнеса:Учебник»/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2002; стр. 60

156

• хронологический; • журналистический; • логический. Оценка ИС основана на анализе стоимости с инвестиционной точки зрения, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, а именно: правовых, финансовых, технических и иных сведений об оцениваемом объекте. При анализе информацию следует разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация: данные о собственнике оцениваемого объекта и среде непосредственного окружения объекта, отражающие их влияние на величину стоимости объекта; данные о состоянии рынка применительно к оцениваемому объекту и т.д. Внутренняя информация: информация о юридическом статусе объекта (вид, форма правовой охраны, наличие прав собственности или прав на использование); данные о составных частях, входящих в объект оценки и подлежащих оценке в его составе.

6.3. Государственное регулирование оценочной деятельности и экономических отношений в области ИС в РФ 6.3.1. Государственное регулирование оценочной деятельности в РФ Государственное регулирование оценочной деятельности осуществляется на основе следующих нормативно-правовых актах: 1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ ред. от 21.12.2001; 2. Постановление Правительства Российской Федерации «О лицензировании оценочной деятельности» от 11.04.2001 №285; 3. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 №519; 4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 №932;

6.3.2. Государственное регулирование экономических отношений в области ИС Законодательство Российской Федерации в области интеллектуальной собственности включает в себя тысячи нормативно-правовых актов различных уровней, основная направленность которых — как можно

157

более полно учитывать взаимный интерес праводержателей, общества и государства к результатам интеллектуальной деятельности. Основные методы государственного регулирования экономических отношений в области интеллектуальной собственности в РФ следующие: • целевое государственное финансирование инновационных программ и проектов; • предоставление налоговых льгот на различные виды инновационной деятельности; • воздействие на систему лицензирования прав на объекты интеллектуальной (промышленной) собственности: выдача принудительных лицензий, предоставление прав на использование объектов промышленной собственности в режиме открытой лицензии и др.; • правовые санкции за нарушение прав патентообладателей и авторов. Направления развития законодательства в области ИС: • регулирование отношений по общим вопросам интеллектуальной собственности; • регулирование отношений об авторском праве и смежных правах; • законодательство об охране промышленной собственности; • регулирование отношений, связанных с охраной прав на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания, наименования мест происхождения товара; • регулирование отношений, связанных с охраной прав на открытия, селекционные достижения, рационализаторские предложения, разработкой программ для ЭВМ, баз данных, топологии интегральных микросхем, прав на служебную и коммерческую тайну; • регулирование отношений, связанных с защитой против недобросовестной конкуренции; • регулирование отношений, связанных с деятельностью государственных органов, иных учреждений и организаций в области интеллектуальной собственности и государственной политики по ее охране.

158

Таблица 14 Организационное обеспечение государственного управления в области интеллектуальной собственности Организация Основные функции Российское агентство по па- 1. Разработка предложений по формированию единой тентам и товарным знакам государственной политики в области охраны промыш(Роспатент) ленной собственности, правовой охраны программ для ЭВМ, баз данных и топологий интегральных микросхем, осуществление международного сотрудничества в данных областях. 2. Регистрация охранных документов, лицензионных договоров и патентных поверенных (функции государственного патентного ведомства) Российское агентство по ох- Официальная регистрация указанных объектов и догоране программ для ЭВМ, баз воров на уступку и передачу прав на эти объекты, вклюданных и интегральных мик- чая прием заявок на официальную регистрацию росхем Апелляционная палата Рассмотрение возражений, протестов и жалоб на решения экспертизы Всероссийский научноРегистрация и научно-техническая экспертиза заявок на исследовательский институт объекты промышленной собственности государственной патентной экспертизы Всероссийский институт Подготовка кадров и повышение квалификации специапромышленной собственно- листов в области промышленной собственности сти и инноватики Всероссийский научноПодготовка и публикация сведений об охраняемых объисследовательский институт ектах интеллектуальной собственности патентной информатики Российское авторское обще- Разработка и проведение государственной политики в ство области охраны авторских и смежных прав, обеспечение единства правовой охраны на всей территории России, формирование обществ по управлению авторскими и смежными правами на коллективной основе

159

6.4. Экспертиза и её виды. Предпочтительность применения подходов к оценке объектов ИС и НМА 6.4.1. Экспертиза Для правильной оценки объектов ИС и нематериальных активов предприятия проводятся следующие виды экспертизы39: Экспертиза объектов интеллектуальной собственности. Проверяется факт наличия объектов интеллектуальной собственности, а также факт их использования. Экспертиза охранных документов (патентов и свидетельств) проводится прежде всего по территории и срокам действия. При экспертизе охранного документа по территории необходимо учитывать, на какой территории действует охранный документ. При экспертизе охранного документа по срокам следует проверить соответствие сроков действия документа нормативным срокам, определенным законодательством РФ. Так, патент РФ на изобретение действует 20 лет с даты поступления заявки в патентное ведомство. Патент РФ на промышленный образец действует в течение 10 лет с даты подачи заявки с возможностью продления еще на 5 лет. Свидетельство на полезную модель действует в течение 5 лет с возможным продлением до 3 лет (п. 3 ст. 3 Патентного закона РФ). Свидетельства на товарный знак, знак обслуживания и наименование мест происхождения товара действуют 10 лет, причем возможно неоднократное продление срока каждый раз на 10 лет (п. 1.2 ст. 16 Закона РФ «О товарных знаках»). Действие охранного документа может быть досрочно прекращено в связи с неуплатой в установленный срок пошлин за поддержание охранного документа в силе.

Экспертиза прав на интеллектуальную собственность. Оценщик должен провести проверку документов, подтверждающих права предприятия на объекты интеллектуальной собственности: патентов, лицензий, свидетельств, учредительных договоров о передаче имущественных прав в уставные капиталы предприятия, контрактов или авторских договоров между предприятием и разработчиками объектов интеллектуальной собственности (далее «ОИС»), актов, актов приемапередачи при безвозмездной передаче прав на ОИС. На предприятии, использующем ОИС в качестве нематериального актива, должен быть акт о передаче первого в эксплуатацию и постановке на учет. Оценщик должен помнить, что официально незарегистрированные договоры по полной переуступке патента, а также официально незарегистрированные лицензионные договоры признаются недействительными. Оценщик также должен помнить, что при внесении ОИС в качестве вклада в ус39

См. «Оценка бизнеса:Учебник»/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2002; стр. 200

160

тавный капитал наряду с учредительным договором одновременно должен быть заключен лицензионный договор на передачу прав. После проведения экспертизы прав на ОИС целесообразно перейти непосредственно к оценочным расчетам. В процессе оценки данных активов оценщики используют доходный, затратный и сравнительный подходы.

6.4.2. Предпочтительность применения подходов к оценке нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности Таблица 15 Рекомендуемая предпочтительность применения подходов к оценке нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности Виды НМА и ОИС

Патенты и технологии Товарные знаки Объекты авторского права Квалифицированная рабочая сила Информационное программное обеспечение менеджмента Программные продукты Дистрибьютерские сети Месторождения (Core deposits) Права по франчайзингу Корпоративная практика и процедуры

В первую очередь Доходный Доходный Доходный Затратный

Во вторую оче- Слабо примередь нимо Сравнительный Затратный Сравнительный Затратный Сравнительный Затратный Доходный Сравнительный

Затратный

Сравнительный

Доходный

Доходный Затратный Доходный Доходный

Сравнительный Доходный Сравнительный Сравнительный

Затратный Сравнительный Затратный Затратный

Затратный

Доходный

Сравнительный

161

6.5. Подходы к оценке стоимости объектов ИС и НМА 6.5.1. Особенности и методические основы оценки стоимости объектов ИС и НМА. Процесс оценки. Факторы, влияющие на стоимость объектов ИС и НМА 6.5.1.1. Особенности и методические основы оценки стоимости объектов ИС и НМА К особенностям оценки интеллектуальной собственности можно отнести зависимость стоимости от: • объема передаваемых прав; • возможности несанкционированного использования; • уровня готовности к коммерческому использованию. При определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности следует руководствоваться следующими методическими основами: • рыночную стоимость имеют объекты оценки, способные удовлетворять конкретные потребности при их использовании в течение определенного периода времени (принцип полезности); • рыночная стоимость объекта оценки зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения); • рыночная стоимость объекта оценки не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения); • рыночная стоимость объекта оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения доходов (выгод), которые могут быть получены за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании (принцип ожидания); • рыночная стоимость объекта оценки изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения); • рыночная стоимость объекта оценки зависит от внешних факторов, определяющих условия их использования, например, обусловленных действием рыночной инфраструктуры, международного и национального законодательства, политикой государства в области интеллектуальной собственности, возможностью и степенью правовой защиты и других (принцип внешнего влияния); • рыночная стоимость интеллектуальной собственности определяется исходя из наиболее вероятного использования интеллектуальной собственности, являющегося реализуемым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости интеллек162

туальной собственности будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование интеллектуальной собственности может не совпадать с ее текущим использованием. При проведении оценки отдельных объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов, аналогично оценке иного имущества (объектов собственности) предприятий и всего предприятия в целом, выделяют, как правило, два основных подхода, различающихся по целям оценки, а именно: • оценку для целей инвентаризации, бухгалтерского учета и постановки имущества на баланс предприятия; • оценку для целей определения рыночной (инвестиционной) стоимости объектов для расчета размера платежей при коммерческом использовании имущества.

6.5.1.2. Процесс оценки В соответствии с международными стандартами оценки при определении стоимости объектов оценки проводят следующие работы40: 1. Сбор и анализ правовых, финансовых, технических и иных сведений об оцениваемом объекте. К таким данным, в частности, относятся: • данные о собственнике оцениваемого объекта и среде непосредственного окружения объекта, отражающие их влияние на величину стоимости объекта; • информация о юридическом статусе объекта (вид, форма правовой охраны, наличие прав собственности или прав на использование); • данные о составных частях, входящих в объект оценки и подлежащих оценке в его составе; • данные о состоянии рынка (маркетинг) применительно к оцениваемому объекту. 2. Анализ основных форм использования оцениваемого объекта и анализ различных вариантов его возможного использования. 3. Сбор и анализ информации об условиях рыночных сделок, о сделках с аналогичными объектами, имевших место на рынке возможной реализации в прошлом. При анализе указанных данных с целью определения рыночной стоимости рассматриваемого объекта целесообразно учитывать существенные различия между ним и объектами-аналогами, которые могут оказать влияние на цены продаж, с тем, чтобы внести соответствующие 40

См. http://www.pressa.spb.ru/newspapers/promvest/arts/promvest-19-art-13.html

163

корректировки в рыночную стоимость объектов. В обязательном порядке учитывают различия в составе (объеме) передаваемых прав, в условиях оплаты при продаже объектов и в состоянии рынка на дату оценки. При недостатке или отсутствии данных о прецедентах сравниваемых объектов используют данные о предложениях по покупке и продаже таких объектов, понимая при этом условия и ограничения, существующие при использовании подобных данных для оценки стоимости рассматриваемого объекта. 4. Сбор и анализ данных, необходимых для оценки стоимости составных частей объекта. 5. Сбор и анализ данных относительно фактических затрат на создание объектов, замещающих по своим потребительским свойствам объекты, имеющиеся в составе оцениваемого объекта. 6. Сбор необходимых данных и оценка имеющегося износа (амортизации) оцениваемого объекта. При этом учитывают функциональный износ (моральное старение) и возможную потерю стоимости, связанную с появлением на рынке аналогичных объектов, с более высокими технико-экономическими показателями. 7. Сбор и анализ данных относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним, в частности, могут относиться: • данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных, планируемых и фактических); • данные о расходах, связанных с эксплуатацией (использованием) аналогичных объектов. При этом разрабатывают, если это необходимо, обоснованный прогноз возможных будущих доходов и расходов при эксплуатации оцениваемого объекта.

8. Сбор и анализ данных, необходимых для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к объекту оценки. 9. При оценке стоимости объекта учитывают влияние на стоимость наличия и сроков действующих договоров (опционов) на продажу, или разработку и реализацию проектов, в которых планируется использование оцениваемого объекта. 10.Согласование расчетных величин стоимости, полученных в результате использования различных способов оценки. При этом в качестве окончательного заключения о величине рыночной стоимости может выступать как единственное число, полученное согласованием вычисленных разными способами оценки значений стоимости, так и диапазон 164

значений, в котором может находиться значение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

6.5.1.3. Факторы, влияющие на стоимость объектов ИС и НМА При определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности следует учитывать: • нематериальный, уникальный характер объекта оценки; • текущее использование объекта интеллектуальной собственности; • возможные отрасли использования, наиболее вероятные емкость и долю рынка, издержки на производство и реализацию продукции, выпускаемую с использованием объекта интеллектуальной собственности, объем и временную структуру инвестиций, требуемых для освоения и использования объекта интеллектуальной собственности в той или иной отрасли; • риски освоения и использования объекта интеллектуальной собственности в различных отраслях, в том числе риски недостижения технических, экономических, эксплуатационных и экологических характеристик, риски недобросовестной конкуренции и другие; • стадии разработки и промышленного освоения объекта интеллектуальной собственности; • возможность и степень правовой защиты; • объем передаваемых прав и других условий договоров о создании и использовании объекта интеллектуальной собственности; • способ выплаты вознаграждения за использование объекта интеллектуальной собственности; • другие факторы.

165

6.5.2. Доходный подход к оценке объектов ИС и НМА. Методы, достоинства и недостатки доходного подхода 6.5.2.1. Доходный подход Основным подходом установления стоимости прав ИС считается доходный подход в широком понимании. Сравнительный (рыночный) подход и затратный подход могут использоваться в качестве дополнения к доходному подходу. Использование доходного подхода осуществляется при условии возможности получения доходов (выгод) от использования интеллектуальной собственности. Доходом от использования интеллектуальной собственности является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее – денежный поток), получаемая правообладателем за предоставленное право использования интеллектуальной собственности. Основными формами денежных поступлений являются платежи за предоставленное право использования интеллектуальной собственности, например, роялти, паушальные платежи и другие. Величина платежей за предоставленное право использования интеллектуальной собственности рассчитывается на основе наиболее вероятного значения, которое может сложиться, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине платежей не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении рыночной стоимости объектов ИС и НМА доходным подходом учитываются только те свойства объектов ИС, которые могут приносить доход (прямой или косвенный) в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, в какой момент собственник начнет получать доходы и с каким риском это сопряжено. Следует соблюдать разумную осторожность в применение данного подхода для оценки абсолютно новых (пионерских) объектов ИС, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы затрудняет объективное прогнозирование возможных доходов.

6.5.2.2. Методы доходного подхода Доходный подход к оценке объектов ИС и НМА представлен следующими методами: • метод прямой капитализации; • метод дисконтированных денежных потоков. Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования ИС (НМА), не равные по величине между собой, величина стоимости определяется путем дисконтирова166

ния будущих денежных потоков от использования объектов ИС (НМА). Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования ИС (НМА), равные по величине между собой или изменяющиеся одинаковыми темпами, величина стоимости определяется путем капитализации будущих денежных потоков от использования ИС (НМА). При оценке стоимости методами доходного подхода необходимо выделить то преимущество (доход, прибыль, сокращение затрат, снижение издержек и т.д.) которое создается (приобретается) за счет использования объекта ИС либо НМА. Основными преимуществами от использования объектов ИС (НМА) являются: • экономия затрат на производство и реализацию продукции (работ, услуг) и/или на инвестиции в основные и оборотные средства, в том числе фактическое снижение затрат, отсутствие затрат на получение права использования интеллектуальной собственности (например, отсутствие лицензионных платежей, отсутствие необходимости выделения из прибыли наиболее вероятной доли лицензиара); • увеличение цены единицы выпускаемой продукции (работ, услуг); • увеличение физического объема продаж выпускаемой продукции (работ, услуг); • снижение выплат налогов и (или) иных обязательных платежей; • сокращение платежей в счет обслуживания долга; • снижение риска получения денежного потока от использования объекта оценки; • улучшение временной структуры денежного потока от использования объекта оценки; • различные комбинации указанных форм. Преимущества от использования оцениваемой интеллектуальной собственности определяются на основе прямого сопоставления величины, риска и времени получения денежного потока от использования интеллектуальной собственности с величиной, риском и временем получения денежного потока, который получил бы правообладатель, при неиспользовании интеллектуальной собственности.

Метод прямой капитализации Определение рыночной стоимости интеллектуальной собственности, основанное на капитализации, включает следующие основные процедуры:

167

• определение денежных потоков, создаваемых использованием интеллектуальной собственности; • определение величины соответствующей ставки капитализации денежных потоков от использования интеллектуальной собственности; • расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем капитализации денежных потоков от использования интеллектуальной собственности. Под капитализацией понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин денежных потоков от использования интеллектуальной собственности за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины денежного потока от использования интеллектуальной собственности за первый после даты проведения оценки период на определенную оценщиком соответствующую ставку капитализации. Формула расчета имеет следующий вид: Стоимость =

Денежный поток Ставка капитализации

При расчете ставки капитализации для денежных потоков, создаваемых оцениваемой интеллектуальной собственностью, следует учитывать: величину ставки дисконтирования (отдачи на капитал); наиболее вероятный темп изменения денежных потоков от использования интеллектуальной собственности и наиболее вероятное изменение ее стоимости (например, при уменьшении стоимости интеллектуальной собственности в связи с сокращением оставшегося срока ее полезного использования – учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение интеллектуальной собственности). Ставка капитализации для денежных потоков, создаваемых оцениваемой интеллектуальной собственностью, может определяться путем деления величины денежного потока, создаваемого аналогичной интеллектуальной собственностью, на ее цену.

Метод дисконтированных денежных потоков Определение рыночной стоимости интеллектуальной собственности, основанное на дисконтировании, включает следующие основные процедуры: • определение величины и временной структуры денежных потоков, создаваемых использованием интеллектуальной собственности; • определение величины соответствующей ставки дисконтирования;

168

• расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с использованием интеллектуальной собственности. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Формула расчета имеет следующий вид: PV=CF0+1/(1+r) х CF1+[1/(1+r)]2 х CF2+ …+[1/(1+r)]T х CFT где PV – приведенная стоимость CF0, CF1, CF2, … , CFT – денежный поток по годам (индекс 0 соответствует текущему году, индекс T – последнему году использования оцениваемого актива); r – ставка дисконта, выраженная в долях (она равна частному от деления ставки дисконта в процентах на 100). При расчете ставки дисконтирования для денежных потоков, создаваемых оцениваемой интеллектуальной собственностью, следует учитывать: безрисковую ставку отдачи на капитал; величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемой интеллектуальной собственности; ставки отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций. При этом безрисковая ставка отдачи на капитал определяется как ставка отдачи при наименее рискованном вложении капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

6.5.2.3. Достоинства и недостатки доходного подхода Достоинство доходного подхода в том, что он универсален, теоретически обоснован и позволяет определить именно ту стоимость актива (рыночную, инвестиционную и т.п.), которая должна быть определена в соответствии с типом совершаемой трансакции и целями оценки. Основной недостаток доходного подхода – сложность получения необходимой исходной информации для расчетов.

169

6.5.3. Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов ИС и НМА. Методы, достоинства и недостатки сравнительного (рыночного) подхода 6.5.3.1. Сравнительный (рыночный) подход Сравнительный подход к оценке объектов интеллектуальной собственности предполагает, что ценность объектов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличие достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Использование сравнительного подхода осуществляется при наличии достоверной и доступной информации о ценах аналогов объекта оценки (далее – аналог) и действительных условиях сделок с ними. При этом может использоваться информация о ценах сделок, предложений и спроса. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые предположения: • Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажи объекта ИС (НМА) наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости объекта. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид объектов, уровень риска, конкретные особенности данного вида объектов ИС и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку. • Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в объект ИС (НМА), покупает прежде всего будущий доход. Различные характеристики и особенности объектов интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен. Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие – открытость рынка или доступность информации, необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и неценовую информацию о произошедших сделках с объектами ИС (НМА). Формирование соответст170

вующего банка данных облегчит работу оценщика, поскольку сравнительный подход является достаточно трудоемким и дорогостоящим. Определение рыночной стоимости объектов ИС (НМА) с использованием сравнительного подхода осуществляется путем корректировки цен аналогов, сглаживающей их отличие от оцениваемой интеллектуальной собственности. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода включает следующие основные процедуры: • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами (далее – элементов сравнения); • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемой интеллектуальной собственности; • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемой интеллектуальной собственности; • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемой интеллектуальной собственности; • расчет рыночной стоимости интеллектуальной собственности путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с интеллектуальной собственностью. Наиболее важными элементами сравнения, как правило, являются: • объем оцениваемых имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности; • условия финансирования сделок с интеллектуальной собственностью (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); • изменение цен на интеллектуальную собственность за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки; • отрасль, в которой были или будут использованы объекты интеллектуальной собственности; • территория, на которую распространяется действие предоставляемых прав; • физические, функциональные, технологические, экономические характеристики аналогичных с оцениваемым объектом; • спрос на продукцию, которая может производиться или реализовываться с использованием интеллектуальной собственности; • наличие конкурирующих предложений; 171

• относительный объем реализации продукции (работ, услуг), произведенной с использованием интеллектуальной собственности; • срок полезного использования интеллектуальной собственности; • уровень затрат на освоение интеллектуальной собственности; • условия платежа при совершении сделок с интеллектуальной собственностью; • обстоятельства совершения сделок с интеллектуальной собственностью. 6.5.3.2. Методы сравнительного (рыночного) подхода Под методами в сравнительном подходе, как правило, подразумеваются методы определения корректирующих коэффициентов (по элементам сравнения). Величины корректировок (корректирующих коэффициентов) цен определяются, как правило, следующими методами: • метод попарного сопоставления цен аналогов; • метод попарного сопоставления дохода аналогов; • метод расчета затрат; • экспертный метод выставления корректировок.

Метод попарного сопоставления цен аналогов Метод попарного сопоставления цен аналогов заключается в прямом попарном сопоставлении цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки (коэффициента корректировки) по данному элементу сравнения. Метод попарного сопоставления дохода аналогов Метод попарного сопоставления дохода аналогов заключается в прямом попарном сопоставлении дохода (выгоды) двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения. Метод расчета затрат Метод расчета затрат заключается в расчете корректировки путем определения затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. Экспертный метод выставления корректировок Экспертный метод выставления корректировок заключается в выставлении корректирующих коэффициентов на основании опыта и зна172

ний оценщика, консультаций со специалистами в данной области, проведенных исследованиях рынка оцениваемого объекта ИС и т.п.

6.5.3.3. Достоинства и недостатки сравнительного (рыночного) подхода Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оциниваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость на основе расчетов. Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты совершения сделок на рынке, в то время как доходный – ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов. Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке. Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике: • базой для расчетов являются достигнутые в прошлом финансовые результаты, - следовательно игнорируются перспективы развития; • сравнительный подход возможен только при наличии достаточно разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому объекту, но и по большому числу похожих объектов, отобранных оценщиком в качестве аналогов; • оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования. Это обусловлено тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых объектов ИС.

6.5.4. Затратный подход к оценке объектов ИС и НМА. Методы, достоинства и недостатки затратного подхода 6.5.4.1. Затратный подход Использование затратного подхода осуществляется при наличии возможности восстановления или замещения объекта оценки. Затратный подход к оценке интеллектуальной собственности основан на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом его износа. Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода включает следующие основные процедуры: 173

• определение суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки; • определение величины износа объекта оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки; • расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта оценки. Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с созданием интеллектуальной собственности и приведением ее в состояние, пригодное к использованию, а также прибыль инвестора – величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание интеллектуальной собственности.

6.5.4.2. Методы затратного подхода В затратном подходе к оценке стоимости объектов ИС и НМА выделяют следующие методы: • метод индексации затрат; • метод расчета затрат.

Метод индексации затрат Метод индексации затрат заключается в индексации фактически понесенных правообладателем в прошлом затрат на создание оцениваемого объекта интеллектуальной собственности к дате оценки. При проведении индексации следует руководствоваться индексами изменения цен по элементам затрат. При отсутствии доступной достоверной информации об индексах изменения цен по элементам затрат возможно использование индексов изменения цен по соответствующим отраслям промышленности или других соответствующих индексов. Метод расчета затрат Метод расчета затрат заключается в калькулировании в ценах и тарифах, действующих на дату оценки, всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания аналогичного объекта интеллектуальной собственности. Оба метода основываются на затратах, необходимых для создания аналогичного объекта. Основные действия для расчета всех затрат на создание (расчет стоимости создания) следующие: 1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его 174

в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат: • на приобретение имущественных прав; • на освоение в производстве товаров с использованием нематериального актива; • на маркетинг: исследование, анализ и отбор информации для определения аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности. При создании нематериального актива на самом предприятии необходимо учитывать следующие затраты: • на поисковые работы и разработку темы; • на создание экспериментальных образцов; • на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, на выдачу охранных документов); • на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе); • на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации; • на составление и утверждение отчета.   P   Зс = ∑ (З pi + Зпоi ) ⋅ 1 +  ⋅ Kд   100    ,41

где Зс - сумма всех затрат; связанных с созданием и охраной нематериального актива, ден. ед; Зр - стоимость разработки нематериального актива, ден. ед.; 3по - затраты на правовую охрану объекта, ден. ед.; Р - рентабельность, %; Кд - коэффициент дисконтирования, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени; i - порядковый номер рассматриваемого года действия. З р = (Знир + Зктд )

, где Знир - затраты на проведение НИР, ден. ед.; Зктд - затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден. ед. Знир = Зп + Зти + Зэ + Зи + Зо + Здр

, где 3п - затраты на поисковые работы, ден. ед.; Зти - затраты на проведение теоретических исследований, ден. ед.; Зэ - затраты на проведение экспериментов, ден. ед.;

41

См. «Оценка бизнеса:Учебник»/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2002; стр. 209 175

Зо - затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед.; 3и - затраты на проведение испытаний, ден. ед.; Здр - другие затраты, ден. ед. Зктд = Зэп + Зтп + З рп + З р + Зи + Зан + Зд

, где Зэп - затраты на выполнение эскизного проекта, ден. ед.; Зтп - затраты на выполнение технического проекта, ден. ед.; Зрп - затраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед.; Зр - затраты на выполнение расчетов, ден. ед.; 3и - затраты на проведение испытаний, ден. ед.; Зан - затраты на проведение авторского надзора, ден. ед.; Зд - затраты на дизайн, ден. ед. 2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива, либо рассчитывается совокупный износ. Расчет коэффициента морального старения осуществляется по формуле: K мс = 1 −

Тд Т н ,42

где Тн, - номинальный срок действия охранного документа; Тд - срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год. Совокупный износ интеллектуальной собственности может определяться в целом или на основе оценки его составных частей – устранимого и неустранимого износа. Износ интеллектуальной собственности в целом может определяться на основе оценки срока полезного использования нового объекта, аналогичного объекту оценки, и оставшегося срока полезного использования существующего объекта оценки. При этом срок полезного использования интеллектуальной собственности может определяться как срок, в течение которого право на использование интеллектуальной собственности может быть передано по договору или как срок, в течение которого интеллектуальная собственность может быть использована в собственном производстве (бизнесе) правообладателя. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости интеллектуальной собственности в результате его устранения. Устранимый износ, как правило, равен затратам на его устранение (например, затратам на модернизацию объекта интеллектуальной собственности). 42

См. «Оценка бизнеса:Учебник»/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2002; стр. 210 176

Неустранимый износ, как правило, равен дисконтированной или капитализированной величине будущих денежных потоков от использования интеллектуальной собственности, которые с наибольшей вероятностью будут недополучены в результате несоответствия функциональных, экономических, технических и других характеристик объекта оценки современным требованиям и условиям рынка. При этом определение возможной величины недополученных денежных потоков может быть основано на прямом сопоставлении величины денежных потоков от использования оцениваемой интеллектуальной собственности с величиной денежных потоков от использования ее современного аналога или от использования ее аналога, не подверженного отрицательному воздействию внешних факторов, влияющих на объект оценки. 3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения либо с учетом износа. Co = Зс ⋅ К мс ⋅ К т ⋅ К и , где Со - стоимость объекта (нематериального актива); Зс - сумма всех затрат; Кмс - коэффициент морального старения; Кт - коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей); Ки - коэффициент, отражающий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен. Коэффициент технико-экономической значимости Кт устанавливается по следующей шкале: 1,0 - изобретения, относящиеся к одной простой детали, изменению одного параметра простого процесса, одной операции процесса, одного ингредиента рецептуры; 1,5 - изобретения, относящиеся к конструкции сложной детали неосновного узла, изменению нескольких параметров несложных операций, изменению нескольких неосновных ингредиентов в рецептуре; 2,0 - изобретения, относящиеся к одному основному или нескольким неосновным узлам, части неосновных процессов, части неосновной рецептуры; 2,5 - изобретения, относящиеся к конструкциям машин, приборов, станков, аппаратов, технологическим процессам, рецептурам; 3,0 - изобретения, относящиеся к конструкциям со сложной системой контроля, сложным комплексным технологическим процессам, рецептуре особой сложности; 4,0 - изобретения, относящиеся к конструкциям, технологическим процессам, рецептуре особой сложности и главным образом к новым разделам науки и техники; 177

5,0 - изобретения, не имеющие прототипа, - пионерские изобретения.

6.5.4.3. Достоинства и недостатки затратного подхода Затратный подход имеет один, но очень существенный недостаток. Получаемая этим методом оценка, как правило, не имеет отношения к реальной ценности оцениваемого актива (разумеется, речь идет только о НМА), т.к. результат творческой (интеллектуальной) деятельности в слишком большой степени именно результат творчества, а не затрат.

6.5.5. Вывод итоговой величины стоимости объекта оценки. Отчет об оценке 6.5.5.1. Вывод итоговой величины стоимости объекта оценки Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется оценщиком путем обоснованного обобщения результатов расчета стоимости интеллектуальной собственности, полученных при использовании различных подходов к оценке. Обобщение результатов расчетов осуществляется оценщиком, как правило, на основании выбранных им критериев обобщения и установленных приоритетов критериев обобщения путем сравнения между собой результатов расчетов по каждому из критериев. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости объекта оценки выражается в виде диапазона величин).

6.5.5.2. Отчет об оценке По сути дела требования к отчету об оценке объекта интеллектуальной собственности не отличаются от требований к отчетам об оценке других объектов оценки. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование стоимости интеллектуальной собственности. Следует избе178

гать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением стоимости. В отчет об оценке стоимости интеллектуальной собственности рекомендуется включать: • формулировку цели оценки и планируемого использования результатов оценки; • описание допущений, ограничений и всех возможных особых обстоятельств, условий, существенных для выполнения оценки и понимания полученных результатов; • описание объекта оценки (область применения, объем передаваемых прав, а также физические, функциональные, технологические, экономические и другие характеристики); • описание правомерности использования оцениваемого объекта (при наличии правоустанавливающего документа указание его реквизитов); • описание продукции (работ, услуг), производимых с использованием оцениваемого объекта; • описание результатов анализа рынка продукции (работ, услуг), производимой и реализуемой с использованием оцениваемого объекта; • описание источников получения доходов (выгод) от использования оцениваемого объекта; • описание применяемых в рамках используемых подходов методов оценки и обоснование их выбора; • расчеты с применением выбранных методов оценки; • определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

179

Раздел 7. Оценка финансово-кредитных институтов «Финансово-кредитные институты – государственные и частные коммерческие организации, уполномоченные осуществлять финансовые операции по кредитованию, депонированию вкладов, ведению расчётных счетов, купле/продаже валюты и ценных бумаг, оказанию финансовых услуг43». Российское законодательство предусматривает следующие виды финансово-кредитных институтов (см. табл. 16.): Таблица 16 Виды финансово-кредитных институтов по российскому законодательству № п/п 1

2 3 4 5 6

Вид Название закона, устанавливающего принципы деяинститута тельности данного института Кредитные орга- Федеральный закон «О банках и банковской деятельнонизации сти», изложенный Федеральным законом от 3.02.96 №17ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР» Инвестиционные Федеральный закон от 29.11.01 №156-ФЗ «Об инвестицифонды онных фондах» Пенсионные фон- Федеральный закон от 7.05.98 №75-ФЗ «О негосударстды венных пенсионных фондах» Страховые орга- Федеральный закон от 27.11.92 №4015-1 «Об организанизации ции страхового дела в РФ» Кредитные коопе- Федеральный закон от 7.08.01 №117-ФЗ «О кредитных ративы потребительских кооперативах граждан» ПрофессиональФедеральный закон от 22.04.96 №39-ФЗ «О рынке ценные участники ных бумаг» рынка ценных бумаг

Также к финансово-кредитным институтам следует относить и валютные биржи, и различного рода финансовые компании. Среди наиболее известных российских биржевых институтов можно выделить Московскую межбанковскую валютную биржу (ММВБ: http://www.micex.com), Московскую фондовую биржу, Российскую торговую систему (РТС: http://www.rts.ru), Сибирскую межбанковскую валютную биржу (направление деятельности: организация торгов по иностранной валюте, по корпоративным ценным бумагам и векселям, на организованном рынке ценных бумаг, по областным и муниципальным долговым обязательствам), Фондовую биржу Санкт-Петербурга (направление деятельности: занимается операциями с ценными бумагами, за исключением операций со средствами физических лиц; брокер43

Благодатин А.А,, Лозовский Л.Ш., Райзберг Б.А. Финансовый словарь – М: Инфра-М, 2001

180

ской деятельностью по операциям с государственными ценными бумагами, ценными бумагами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований) и так далее. К финансовым компаниям, работающим на российском финансовом рынке, можно отнести венчурные (разновидность инвестиционных компаний), дилинговые, брокерские компании, финансовые корпорации и т.п. Представителем последних является финансовая корпорация «НИКойл», которая осуществляет следующие виды бизнеса: брокерское обслуживание, паевые инвестиционные фонды, депозитарные услуги, расчётно-кассовое обслуживание, корпоративное кредитование, факторинговые услуги, операции с драгметаллами, финансирование экспортно-импортных операций, финансовый консалтинг и др. Следует заметить, что в силу значительных колебаний цен на активы финансово-кредитных институтов (далее ФКИ), существуют и некоторые особенности оценки их стоимости. Например, оценка активов ФКИ по рыночной стоимости проводится лишь в случаях их обращения на вторичных финансовых рынках. Если же активы ФКИ не обращаются на вторичных рынках, для оценки их стоимости следует использовать расчётные методы44. Рыночная цена активов, обращающихся на вторичном рынке, устанавливается в процессе торгов на организованных рынках (биржах) соответствующими видами активов и объявляется публично. Следует различать рыночную и бухгалтерскую стоимость. Бухгалтерская стоимость отражает совокупность фактических затрат на формирование имущественного комплекса организации и фактическую оценку её капитала. Рыночная стоимость выражает внутренний потенциал оцениваемого объекта и является расчётной величиной, для установления которой могут быть использованы различные методы оценки. Для ФКИ очень велика роль нематериальных активов, которые в значительной степени могут увеличивать стоимость организации. К таким нематериальным активам относятся страховые гарантии депозитов, лицензии, патенты, депозитная франшиза, стабильность ресурсной базы и т.п. Таким образом, даже организации с отрицательным собственным капиталом в течение некоторого периода времени могут представлять определённую ценность. То есть отрицательная величина собственного капитала в данном случае компенсируется наличием привлекательных нематериальных активов.

44

Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. – М.: ФиС, 2000

181

Среди целей оценки рыночной стоимости ФКИ выделим следующие : 1. Повышение эффективности текущего управления; 2. Определение кредитоспособности организаций; 3. Определение инвестиционной привлекательности; 4. Продажа/приобретение кредитной организации; 5. Контроль со стороны регулирующих органов; 6. Страхование; 7. Реструктуризация. 45

Рассмотрим указанные цели более подробно. Грамотное управление финансово-кредитным бизнесом, направленное на повышение доходности и снижение совокупного риска деятельности ФКИ, невозможно без правильной и своевременной оценки стоимости активов и пассивов организации. Только правильное представление о реальной стоимости имеющихся средств и реальном покрытии обязательств перед клиентами позволит организации принимать адекватные управленческие и финансовые решения. Рыночная оценка стоимости ФКИ в целях установления его кредитоспособности позволяет с определённым уровнем точности оценивать целесообразность предоставления кредита, его условия и сроки. Тем самым достигается снижение уровня кредитного риска (риска невозврата кредита). При определении инвестиционной привлекательности ФКИ, как правило, объектом оценки являются пакеты ценных бумаг. И в данном случае очень важное значение приобретают показатели рыночной активности организации, характеризующие её деятельность на рынке ценных бумаг. В случае продажи/приобретения ФКИ рыночная оценка позволяет определить стоимость, которую должен получить/заплатить продавец/покупатель. На основании установления рыночной оценки ФКИ может осуществляться контроль со стороны регулирующих органов за деятельностью данного института, что позволяет поддерживать его стабильность. В России так обстоят дела с инвестиционными фондами, которые обязаны ежеквартально предоставлять в ФКЦБ (Федеральную комиссию по рынку ценных бумаг) расчёт величины чистых активов. Рыночная оценка ФКИ возможно и в целях страхования бизнеса. Необходимо оценивать ФКИ по рыночной стоимости и в целях реструктуризации, для того чтобы сориентироваться в дальнейшем направлении развития бизнеса. Особенно актуальной в настоящее время является оценка стоимости ФКИ в процессах слияния/поглощения. 45

Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. – М.: ФиС, 2000

182

Ключевым принципом оценки финансовых институтов является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования капитала. Кроме этого принципа существуют и другие, которые можно объединить в несколько групп (см. табл. 17.). Остановимся на перечисленных принципах более подробно. Принцип полезности: подразумевается, что финансово-кредитный институт (бизнес) обладает стоимостью, если может быть полезен собственнику, то есть способен приносить доход. Принцип замещения: максимальная стоимость ФКИ равна минимальной стоимости аналогичного объекта с эквивалентной полезностью. Принцип ожидания: ожидание доходов от вложения средств. Таблица 17 Группировка принципов оценки финансовых институтов № п/п 1

2

3 4

Признак группы

Название принципа

Представления пользователя

Принцип полезности Принцип замещения Принцип ожидания Действие рыночной среды Принцип зависимости от внешней среды Принцип конкуренции Принцип изменения стоимости Принцип соответствия между спросом и предложением Эксплуатация имущества Принцип вклада Принцип пропорциональности Специфика кредитно- Принцип портфельности финансового бизнеса Принцип соединения и разделения в процессе оценки оцениваемых объектов Принцип сочетания системной и поэлементной оценки

Принцип зависимости от внешней среды: стоимость ФКИ складывается под воздействием факторов внешней среды, которые могут как увеличивать стоимость организации, так и препятствовать её росту. Принцип конкуренции: конкуренция ограничивает стоимость ФКИ. Принцип изменения стоимости: стоимость ФКИ справедлива лишь на дату оценки. Принцип соответствия между спросом и предложением: стоимость финансово-кредитного бизнеса определяется на основе равновесной цены. Принцип вклада: прирост стоимости капитала должен превышать затраты на привлечение средств. Принцип пропорциональности: на стоимость ФКИ оказывает влияние уровень соотношения привлечённых и собственных средств. 183

Принцип разделения внутренней и внешней оценки: инсайдерская оценка обладает намного большей точностью по сравнению с аутсайдерской. Принцип портфельности: активы и пассивы могут быть сгруппированы по различным признакам, но оцениваться они должны неразрывно друг от друга. Принцип соединения и разделения в процессе оценки: при проведении оценки активы и пассивы могут быть сгруппированы различными способами. Принцип сочетания системной и поэлементной оценки: оцениваются как отдельные элементы ФКИ, так и весь бизнес в целом. При оценке ФКИ обычно устанавливают либо рыночную, либо нормативно-расчётную стоимость. В какой-то степени балансовую стоимость можно называть нормативно-расчётной. Расхождение между рыночной и балансовой стоимостью называют скрытым капиталом. Принято выделять два основных источника скрытого капитала: 1. неправильно отражение в балансе кредитного, валютного и процентного рисков; 2. наличие у ФКИ неявных требований и ценностей, не отражённых в балансе. Особенности оценки ФКИ обуславливаются особенностями финансово-кредитного бизнеса. Назовём последних: - эксклюзивный характер операций создаёт дополнительную стоимость ФКИ; - высокая роль ресурсной базы. Чем выше объёмы и устойчивость ресурсной базы ФКИ, тем больше стоимость ФКИ. Цена привлечения средств также оказывает влияние на стоимость бизнеса. дешёвы депозиты создают так называемую франшизную46 стоимость; - большинство сделок носит незавершённый характер, по этой причине весьма затруднительна их адекватная оценка. Помимо этого, уровень риска обесценения активов намного выше, чем у компаний иных отраслей; - основным источником самофинансирования является прибыль, роль амортизационных отчислений невелика. Более весомым значением (по сравнению с компаниями других отраслей) обладают и оценочные резервы; - рефинансирование заёмных средств. значительная часть вложений осуществляется за счёт привлечённых средств, что вызывает необходимость оценки активов с учётом стоимости обязательств и наоборот. 46

Добавочная стоимость, возникающая вследствие того, что текущая ставка по депозитам превышает фактические затраты организации по привлечению ресурсов (эта разница называется депозитной премией).

184

Среди особенностей оценки стоимости ФКИ выделим следующие: - процедура оценки основана на детальном анализе деятельности ФКИ, что необходимо для установления реального качества активов и пассивов; - огромное значение при установлении рыночной стоимости ФКИ имеет оценка рисков; - особенно важной при применении доходного подхода является оценка рыночных ожиданий; - необходимо выявлять и оценивать скрытый капитал для установления адекватной стоимости ФКИ.

Применение затратного подхода в оценке ФКИ Применение затратного подхода обосновано при установлении кредитоспособности ФКИ, организации контроля за его деятельностью, оценки стоимости участников слияния/поглощения. К преимуществом слияний/поглощений следует отнести: - образование синергического эффекта, увеличивающего стоимость нового ФКИ; - возможность диверсификации услуг без значительных дополнительных затрат; - приобретение goodwill; - повышение инвестиционной привлекательности, улучшение кредитоспособности, более охотная поддержка со стороны государства; - выход на новые рынки. На стадии выбора потенциального объекта для слияния/поглощения проводится предварительная оценка кредитной организации. Предварительная оценка предполагает: определение целей, задач слияния/поглощения, их соотно1. шение с миссией банка, SWOT-анализ и выработка стратегии объединения; выбор потенциальных кандидатов (см. табл.№18) 2.

185

Выбор банка для поглощения

Таблица 18

47

№ п/п 1

Параметры сравнения Доля рынка

Вес, баллов 20

Банк №1 2

Оценка, балов 40

Банк №2 1

Оценка, баллов 20

2

Темпы роста доли рынка Предоставление полного перечня услуг и наличие лицензии Качество менеджмента Частные депозиты Депозиты юридических лиц Клиентская база Качество ссуд Специализация Основные операция Соблюдение нормативов, установленных ЦБ Итого

15

2

30

1

15

2

2

4

1

4

20

1

20

2

40

5

1

5

2

10

15

2

30

1

15

7 4 2 3

2 1 1 1

14 4 2 3

1 2 2 2

7 8 4 6

7

2

14

2

14

3

4 5 6 7 8 9 10 11

166

156

Сущность данной методики заключается в следующем: например, банки №1 и 2 находятся в одном географическом районе. Банку №1 принадлежит доля на рынке финансовых услуг в размере 10%, а банку №2 – в размере 7%, следовательно, 2 место присуждается банку №1. И аналогично далее. Таким образом, в данном случае первое место – самое низкое, второе – выше и т.д. После ранжирования показателей определяется общая сумма баллов. Наибольшая сумма баллов указывает на наиболее привлекательный для слияния/поглощения банк. Для оценки стоимости поглощаемого банка используем метод чистых активов (затратный подход). Основная идея метода заключается в перестройке бухгалтерского баланса в экономический. Эта процедура предполагает определение рыночной стоимости каждой статьи актива баланса и обязательств банка. Пояснения: Группа активов «касса, депозиты в других банках, кор.счета» считается безрисковым активом. Однако, по отношению к денежным средствам в кассе может быть применён коэффициент риска обесценения в размере 2% (по инструкции Банка России). На момент оценки денежные 47

Пример из Ларионова И.В. «Реорганизация коммерческих банков». – М.: ФиС, 2000

186

средства в кассе составили 4104 у.е., корректировка по данному виду актива составит 40104*0,02=82 у.е. (снижение стоимости). Государственные ценные бумаги: 1 группа (на сумму 13650 у.е.) доходность в момент приобретения составила 26%, а в момент оценки 20%; 2 группа (на сумму 27950 у.е.) – доходность в момент приобретения составила 25%, а в момент оценки 31%. Тогда рыночная стоимость гос.цен.бум. рассчитывается следующим образом: 1 группа: 13650*0,2/0,26-13650=-3150; 2 группа: 27950*0,31/0,25-27950=6708. Общая стоимость корректировок= -3150+6708=3558 у.е. Прочие ценные бумаги: оцениваются специалистом-оценщиком по обоснованной рыночной стоимости. В нашем случае ценные бумаги были скорректированы на 1830 у.е. Балансовая стоимость кредитного портфеля 117030 у.е.: 30025 у.е. – МБК, 87005 у.е. – ссуды клиентам. Обеспеченность ссуд составляет 98%, реальная стоимость клиентских ссуд составляет 87005*0,98=85265 у.е. Доходы по ссудам с учётом реальности их получения составляют 5640 у.е.. Общая стоимость кредитного портфеля с учётом указанных корректировок равна 30025+85265+5640=120390 у.е. Таблица 19 Преобразование бухгалтерского баланса поглощающего банка в экономический48 Наименование статьи Активы Касса, депозиты в других банках, кор.счета Гос.цен.бум. Прочие цен.бум. Чистые кредиты Основные средства, нематериальные активы Прочие активы Итого Пассивы Срочные депозиты Прочие привлечённые средства

Данные бух.баланса, у.е.

Корректировки, у.е.

Данные экон.баланса, у.е.

10000

(82)

9918

41600 13150 117030 1600

3558 1830 3900 3000

45158 14980 120930 4600

6970 190350

(1300)

5670 201256

122870

Премия на уровне 2% С учётом забалансовых обязательств на сумму 5858

120413

Собственный капитал Итого

15340

22845

190350

201256

52140

48

57998

Пример из «Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах». Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. – М.: ФиС, 2000

187

Основные средства и нематериальные активы: были скорректированы независимым оценщиком на 3000 у.е. Прочие активы: из суммы прочих активов исключается полностью величина расходов будущих периодов (1300 у.е.). При оценке депозитов учитывается изменение текущей ставки по ним по сравнению с той, которая была на момент привлечения. В данном случае премия составила 2%, следовательно стоимость срочных депозитов 122870-122870*0,02=120413 у.е. И из расчётной величины активов вычитаем расчётную величину обязательств и получаем стоимость чистых активов или реальную стоимость собственного капитала: [9918+45158+14980+120930+4600+5670][120413+57998] = 22845 у.е. Аналогичным образом составляется экономический баланс для поглощаемого банка. Поскольку речь идёт о слиянии/поглощении ФКИ, следует заметить, что стоимость нового образования может превысить совокупную стоимость участников консолидации вследствие возникновения эффекта синергии. Существуют три основных вида синергии: 1. универсальная, 2. эндемическая, 3. уникальная. Универсальная синергия имеет место в том случае, если банкобъект является приблизительно одинаково привлекательным для многих потенциальных субъектов поглощения. Эндемическая синергия возникает, когда банк-объект имеет ценность для ограниченного круга субъектов поглощения. Уникальная синергия – банк-объект представляет ценность как составляющая часть только для одного покупателя с определённой спецификой деятельности. Общая величина синергического эффекта рассчитывается как разница: синергический эффект = рыночная стоимость нового образования (А+Б) – рыночная стоимость банка А – рыночная стоимость банка Б. Основная трудность при расчёте синергического эффекта по приведённой выше формуле заключается в определении рыночной стоимости нового образования. Для этих целей целесообразно применять методы сравнительного подхода. Применение сравнительного подхода в оценке ФКИ Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи, установленные рынком. Задача оценщика заключается в том, чтобы скорректировать стоимость оцениваемого ФКИ с учётом его индивидуальных особенностей. 188

Однако, использование данного подхода связано и со значительными трудностями, которые связаны, в первую очередь, с дефицитом адекватной информационной базы по ФКИ. Названные сложности связаны также и с низкой рыночной активностью ФКИ. Например, по данным РТС на 12.04.02 в торгах принимали участие акции двух банков (Сбербанк РФ и банк «Возрождение») и одной инвестиционной компании (Инвестиционная компания «КИК»). Всего в торгах участвовало около 370 эмитентов. Среди источников рыночной информации по российским компаниям-эмитентам можно назвать такие как: Информационное агентство «AK&M»; Информационное агентство «Финмаркет»; Российская торговая система (РТС). Рассмотрим в качестве примера метод рынка капитала. Таблица 20 Условные данные по инвестиционным компаниям Показатель Балансовая стоимость активов, млрд.р. Собственный капитал, млрд.р. Выручка, млрд.р. Чистая прибыль, млрд.р. Коэффициент покрытия Рыночная цена акции49, р.

А 286,5

Б 158,2

В 146,4

Г 390,7

Д 356,8

Е 223,5

К 250,6

Л 290,3

194,3 5

74,8

58,8

107,5

128,8

100,4

150,4

148,8

490,3

120,0

585,3

680,3

358,8

284,4

456,7

0,44

200,7 5 0,035

0,007

1,2

1,22

1,48

0,46

0,7

2,18

1,33

1,17

0,89

1,02

1,18

1,63

1,33

640

200

95

320

978

360

470

?

Таким образом, нам нужно определить рыночную стоимость акции компании «Л». Составим предварительный список компаний-аналогов по различным показателям деятельности представленных в таблице №1.5. организаций (см. табл.№ 21.) Таблица 21 Список компаний, аналогичных по различным показателям компании «Л» Наименование показателя Балансовая стоимость активов Собственный капитал Выручка Чистая прибыль Коэффициент покрытия 49

Компании-аналоги А Д,К А,Е К Б,Е,К

на дату, предшествовавшую дате оценки

189

Таким образом, устанавливаем, что объектом сравнения может быть компания «К», которая аналогична компании «Л» по трём критериям. Рыночная цена акции компании «К» составляет 470 рублей. Для того чтобы узнать рыночную стоимость акций компании «Л», необходимо учесть её индивидуальные особенности. С этой целью выберем оценочный мультипликатор и рассчитаем его величину. Различают интервальные и моментные мультипликаторы. Мы остановимся на интервальных и рассчитаем мультипликатор цена акции/ чистая прибыль. В нашем примере данное отношение для компании «К» равно 0,0012 (470/460000). Следовательно рыночная цена акции компании «Л» составит 840 рублей (0,0012*700000). Для повышения точности расчётов можно рассчитать несколько мультипликаторов и воспользоваться методом взвешивания их величины (см. таблицу №22.). Таблица 22 Расчёт рыночной цены акции на основе нескольких мультипликаторов Мультипликатор

Величина для компании «К» чистая 0,0012

Цена акции/ прибыль Цена акции/ выручка

Цена акции/балансовая стоимость активов Рыночная цена акции компании «Л»

Вес мультипликатора 0,5

0,00000165

0,2

0,00000187

0,3

Расчёт рыночной цены акции компании «Л» 0,0012*700000*0,5= 420,00 0,00000165*456700000*0, 2=150,71 0,00000187*290300000*0, 3=162,86 733,57

Итак, рыночная цена акции компании «Л», рассчитанная на основании нескольких мультипликаторов, составила 733 рубля 57 копеек. В нашем примере отклонение расчётных величин рыночной цены акции составило почти 13%. При оценивании веса мультипликаторов в формировании цены акции необходимо учитывать, какие показатели деятельности организации имеют наибольшее значение (стоимость чистых активов, достаточность капитала, уровень текущей ликвидности и т.п.) на рынке данных услуг. Возвращаясь к процессу слияния/поглощения ФКИ, следует заметить, что рыночные ожидания проявления синергического эффекта могут сыграть на повышение курса акций компании. В обоснование этих ожиданий целесообразно консолидировать отчётные данные объединяемых компаний и составить прогноз по важнейшим показателям деятельности оцениваемого объекта с учётом новых возможностей союза. На основании такого прогноза можно предвидеть изменение темпов роста курсовой стоимости акций нового объединения.

190

Применение доходного подхода в оценке ФКИ Среди методов, позволяющих определять настоящую рыночную стоимость ФКИ на основании перспектив его развития, стоит выделить метод дисконтирования денежных потоков. Трудности, связанные с применением доходного подхода, обусловлены прежде всего сложностью прогнозирования будущей финансовой базы. Между тем, успех оценки стоимости ФКИ напрямую зависит от правильного выбора и определения величины финансовой базы, а также точности расчёта адекватной ставки дисконтирования. В качестве финансовой базы могут использоваться: - прибыль; - денежный поток; - дивиденды; - валовой доход. Наиболее приемлемым для целей оценки финансово-кредитного бизнеса в России является использование денежного потока в качестве финансовой базы. Денежный поток может рассчитываться на: 1. собственный капитал, 2. инвестированный капитал. При использовании второго подхода возникают трудности, связанные с определением стоимости заёмного капитала. Более предпочтителен первый подход. Свободный денежный поток (ДП) на собственный капитал рассчитывается по формуле: ДП = ЧД + ∆ист - ∆вл, где ЧД – чистый доход; ∆ист (изменение величины источников средств) = ∆кредитов (возвращённые – выданные) + ∆депозитов + ∆задолженности + ∆прочих обязательств; ∆вл (изменение величины вложений) = ∆портфеля ценных бумаг + ∆портфеля недвижимости + ∆прочих активов. Для прогнозирования чистого дохода могут быть применены следующие методики: 1. спрэд-модель; 2. доходная модель.

191

Спрэд-модель представляется формулой: ЧД = (Цр – Цт)*Ср + (Цт – Цп)*Сп + Цск*Сск – Црез*Срез - ∑Р ∑Н, где Цр, Цт, Цп – средневзвешенная цена размещения средств, средневзвешенная трансфертная цена, средневзвешенная цена привлечения; Ср, Сп, Сск, Срез – стоимость размещённых средств, привлечённых средств, собственного капитала, обязательных резервов; Цск, Црез – альтернативная стоимость собственного капитала, обязательных резервов; ∑Р – сумма непроцентных расходов; ∑Н – сумма налогов.

Рассмотрим в качестве примера50 коммерческий банк, осуществляющий только операции по кредитованию юридических лиц. Баланс рассматриваемого банка выглядит следующим образом (см. табл. №23): Таблица 23

Агрегированный баланс банка Млн. у.е. Актив Обязательные резервы Кредитный портфель Итого

∑ 10 90 100

Пассив Депозиты Собственный капитал Итого

∑ 92 9 100

При этом кредиты выдаются в среднем под 10%, средневзвешенная ставка по депозитам равна 7%, трансфертная цена - 8,5%. Операционные расходы составляют 1,5% от стоимости активов банка, ставка налогообложения равна 30%. В соответствии с вышеописанной формулой доход до налогообложения будет равным: Дд/н = (0,1-0,085)*90+(0,085-0,07)*92+(0,085*8)-(0,085*10)0,015*100 = 1,06 (млн. у.е.) Чистый доход: ЧД = 1,06 – 1,06*0,3 = 0,74 (млн. у.е.) Доходная модель предполагает расчёт чистого дохода по следующей формуле: ЧД = (%д - %р – пр.р.)*(1-Н)51, где %д – сумма процентных доходов; 50

Пример взят из «Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах». Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. – М.: ФиС, 2000 51 Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. – М.: ФиС, 2000

192

%р – сумма процентных расходов; пр.р. - сумма прочих (непроцентных) расходов; Н – ставка налога. Для нашего примера величина чистого дохода будет равна: (0,1*90+0,07*92-0,015*100)*(1-0,3) = 0,74 (млн. у.е.) Для оценки российских ФКИ удобнее использовать доходную модель. Мы уже отмечали трудности применения доходного подхода, и одна из них – определение ставки дисконта. Для определения ставки дисконта можно воспользоваться моделью Шарпа: Re = Rf + β*(Rm – Rf), где Re – ставка дисконта, Rf – безрисковая ставка, Rm – среднерыночный уровень доходности на рынке обыкновенных акций (для России может быть использован индекс AK&M), Β – поправочный коэффициент, определяющий рыночный риск (его значения также можно встретить в публикациях). В качестве безрисковой ставки52 в российских условиях могут быть использованы такие показатели, как: - среднегодовая ставка рефинансирования ЦБ РФ, скорректированная на уровень инфляции; - ставка доходности государственных ценных бумаг в иностранной валюте; - ставка LIBOR, скорректированная на страновый риск. Использование доходного подхода оправдано в целях оценки инвестиционной привлекательности ФКИ, а также в целях повышения эффективности текущего управления. Выбор метода определения стоимости ФКИ в зависимости от целей оценки В целях обеспечения эффективного управления финансовокредитным бизнесом необходимо регулярное отслеживание изменения рыночной стоимости организации. В данном случае следует руководствоваться принципом сочетания системной и поэлементной оценки. В деле оценки стоимости ФКИ могут помочь методы затратного и доходного подходов. Своевременная и правильная оценка активов ФКИ позволяет обеспечивать сохранность депозитного фонда, надлежащее качество кредитного портфеля, портфеля ценных бумаг и так далее. Для подобной 52

Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. – М.: ФиС, 2000

193

контрольной функции наиболее целесообразно использовать метод чистых активов. Для оценки перспектив развития компании и, следовательно, определения путей повышения эффективности её деятельности наиболее предпочтительным будет доходный подход. Доходный подход позволяет оценивать ожидаемые перспективы развития бизнеса и выбирать оптимальные варианты. В первую очередь, доходный подход является эффективной поддержкой принятия инвестиционных решений. При определении кредитоспособности ФКИ следует воспользоваться методами затратного подхода, которые с высокой долей достоверности позволяют обосновывать целесообразность кредитования, его сроки и условия. Использование данного подхода позволяет адекватно оценивать уровень кредитного риска и принимать правильные решения о возможных объёмах ссуды.

В случае оценки капитала для инвесторов можно использовать как доходный подход, так и сравнительный. Доходный подход интересен тем, что позволяет определять необходимую сумму начальных инвестиций. Сравнительный подход может быть использован тогда, когда инвестор заинтересован в приобретении пакета акций, то есть заинтересован стать совладельцем бизнеса. Продажу/приобретение ФКИ можно рассматривать с трёх позиций. Во-первых, с точки зрения инвестирования. Если мы приобретаем компанию с целью дальнейшего развития её бизнеса, в этом случае целесообразно применение методов доходного подхода. Если мы приобретаем компанию для расширения своего бизнеса (например, нам интересна филиальная сеть), для такой цели оправданным будет применение сравнительного подхода. А если продажа ФКИ вынужденная, то в данном случае устанавливается не рыночная стоимость, а ликвидационная, и для этой цели следует использовать методы затратного подхода. Для установления ликвидационной стоимости ФКИ можно воспользоваться нормативно-расчётным методом. Рассмотрим пример применения этого метода в отношении кредитной организации53. Общая сумма стоимости активов в данном случае рассчитывается в соответствии с установленными Указанием ЦБ РФ №18-У корректировками (см. табл. №24).

53

Приложение 2 к Методическим рекомендациям "О порядке оценки мероприятий по финансовому оздоровлению (планов санации) кредитной организации" от 13.11.97 N 18-У

194

Таблица 24 Корректировка стоимости активов кредитной организации Наименование статьи актива Оценочная стоимость Денежные средства в кассах, корреспондентский Балансовая стоимость счёт и обязательные резервы, депонируемые в Банке России Драгоценные металлы По специально установленному курсу ЦБ РФ Корреспондентские счета типа "Ностро" в других кредитных организациях: с отозванной лицензией и при имеющихся задержках в выполнении поручений со стороны кредитной организации в течение одного месяца

в течение 10 дней в течение 3 дней Государственные ценные бумаги Иные ценные бумаги (кроме векселей): обращающиеся на вторичном рынке

0 40% от балансовой стоимости 85% от балансовой стоимости Рыночная стоимость

Цена покупки на вторичном рынке не обращающиеся на вторичном рынке 40% от балансовой стоимости ценные бумаги эмитента, чистые активы 0 которого имеют отрицательное значение Ссудный портфель Балансовая стоимость ссудного портфеля – резерв на возможные потери по ссудам Векселя, переоформленные из ссудной задолженности: старше 6 месяцев 0 принадлежащие организациям с неизвестной платёжеспособностью 0 при наличии рыночных котировок Цена покупки на вторичном рынке Прочие дебиторы Исходя из возможности взыскания задолженности Имущество Исходя из оценки риэлтеров Прочие активы: Рыночная стоимость при наличии рыночной стоимости при отсутствии рыночной стоимости 30% от балансовой стоимости

В целях осуществления контроля за деятельностью ФКИ со стороны регулирующих органов наиболее приемлемыми будут методы затратного подхода. Установление стоимости кредитной организации по описанному выше методу происходит в целях оценки мероприятий по её финансовому оздоровлению. Данный порядок оценки носит рекомендательный характер, тогда как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, например, обязывает открытые паевые инвестиционные фонды 195

(ПИФы) отчитываться о стоимости чистых активов с целью реализации контроля за их деятельностью. Для проведения такой оценки применяется метод чистых активов. Следует упомянуть, что в состав активов открытого ПИФа (далее фонд) включаются ценные бумаги, депозиты, денежные средства, расчёты с дебиторами. Перечисленные активы, за исключением ценных бумаг, а также пассивы оцениваются по балансовой стоимости. Для определения стоимости чистых активов из общей стоимости активов вычитаются общая сумма расчётов с кредиторами и резервы предстоящих расходов и платежей. Стоимость чистых активов фонда рассчитывается ежедневно. Основной задачей управляющей компании является оценка ценных бумаг фонда. Для этого управляющая компания должна предварительно определить список организаторов торговли, признаваемые котировки54 которых будут использоваться при определении оценочной стоимости ценных бумаг. В дальнейшем при оценке ценных бумаг управляющая компания может использовать котировки только тех организаторов торговли (фондовых бирж), перечень которых предварительно был заявлен. В случае отсутствия признаваемой котировки оценочная стоимость ценной бумаги ежедневно понижается на 2 % в течение 25 дней. По истечении этого срока оценочная стоимость, определённая по результатам дисконтирования, остаётся неизменной55. На основании стоимости чистых активов можно определить стоимость одного инвестиционного пая. Она рассчитывается как отношение стоимости чистых активов к количеству инвестиционных паев фонда. При оценке стоимости ФКИ в целях страхования бизнеса метод оценки выбирается страховой компанией. При оценке стоимости ФКИ в целях реструктуризации могут быть использованы преимущественно методы доходного, а также затратного подхода.

54

признаваемая котировка – средневзвешенная цена (курс) ценной бумаги, средневзвешенная цена на покупку ценной бумаги, объявляемая организатором торговли 55 Положение «О порядке оценки и составления отчётности о стоимости чистых активов открытых паевых инвестиционных фондов», утверждённое Постановлением ФКЦБ от 25.05.1998 №14

196

Список литературы 1) «Об оценочной деятельности», Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с изм. и доп.; 2) «Об утверждении стандартов оценки», Постановление Правительства от 06.07.2001 г. № 519; 3) «О лицензировании оценочной деятельности», Постановление Правительства от 07.06.2002 г. № 395; 4) «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства от 20.08.1999 г. № 932; 5) «Об утверждении положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации», Постановление Правительства от 27.08.2004 г. № 443; 6) «О переоценке основных средств и нематериальных активов бюджетных учреждений», Распоряжение Правительства Российской Федерации от 15.11.2002 г. № 1611-р; 7) «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств», Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 г. № 91н; 8) «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01», Приказ Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 г. № 26н; 9) «Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке и определении полномочий территориальных органов Агентства по оформлению заключений государственного финансового контрольного органа и актов проверки соблюдения лицензионных требований и условий», Приказ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 03.05.2005 г. № 134; 10) Закон РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22.03.1991 №948-1 (в ред. от 30.12.2001). 11) Закон «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождении товаров» от 3.09.92г. №3520-1. 12) Закон Российской Федерации «О селекционных достижениях», от 06.08.93г. №5605-1. 13) Закон Российской Федерации «Об авторском и смежных правах» от 09.07.93г., № 5605-1. 14) Закон Российской Федерации «О правовой охране программ для электронно-вычислительных машин и баз данных», от 23.09.92г. №3523-1. 15) Закон Российской Федерации «О правовой охране топологии интегральных микросхем», от 23.09.92г. № 3526-1. 197

16) Гражданский Кодекс Российской Федерации (ч.1и 2) ред. от15.05.2001г. 17) Налоговый Кодекс Российской Федерации (ч.2) ред. от 31.12.2001г. 18) «Конвенция по охране промышленной собственности», Париж, от 20.03.1883. 19) Конвенция, учреждающая всемирную организацию интеллектуальной собственности», Стокгольм, от 14.07.1967. 20) «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности», утверждены Минимуществом России 26.11.02 г. № СК-4/21297. 21) Патентный закон Российской Федерации от 23.09.92г. №35171. 22) Письмо министерства Финансов РФ от 28.08.1995 г. № 11-0502 «О налогообложении нематериальных активов». 23) Постановление Правительства РФ «Об использовании результатов научно-технической деятельности» № 982 от 2 сентября 1999 года. 24) Приказ Министерства финансов РФ от 16 октября 2000 года № 91н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов», ПБУ 14/2000. 25) Соглашение Всемирной Торговой Организации по торговым аспектам прав интеллектуальной собственности. 26) Указ Президента РФ от 22 июля 1998 года № 863 «О государственной политике по вовлечению в хозяйственный оборот результатов научно-технической деятельности и объектов интеллектуальной собственности в сфере науки и технологий». 27) Указ Президента РФ№ 556 «О правовой защите результатов научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ военного, специального и двойного назначения», 1998 г. 28) Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 года №129-ФЗ 29) Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 года №208-ФЗ (ред. 07.08.2001). 30) Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.12.1998 года №14-ФЗ (ред. 31.12.1998). 31) Федеральный закон «О внесении дополнения в часть вторую Налогового кодекса РФ и внесения изменения и дополнения в статью 20 Закона РФ «Об основах налоговой системы в РФ», а также о признании утратившими силу актов законодательства РФ в части налогов и сборов» от 11.11.2003 года № 139-ФЗ. 32) Федеральный Закон «О коммерческой тайне» № 98-ФЗ от 29.07.2004 г. 33) Федеральный Закон «О науке и Государственной научнотехнической политике» от 23.08.1996 №127-ФЗ (ред. от 29.12.2000, с изм. от 30.12.2000). 198

34) Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. 35) Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. №319 «О порядке определения нормативной цены земли». 36) Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об утверждении Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». 37) Постановление Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. №278 «Об утверждении Правил взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда». 38) Постановление Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства». 39) Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». 40) Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». 41) Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков». 42) Приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений». 43) Приказ Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения». 44) Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. №34 «Об основах платного землепользования в городе Москве». 45) Закон г. Москвы от 21 января 1998 г. N 1 «О ставках земельного налога». 46) Закон г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 «О градостроительном зонировании территории города Москвы». 47) Закон г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве». 48) Распоряжение мэра Москвы от 26 сентября 1994 г. N 471-РМ «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве». 49) Распоряжение Мэра Москвы от 25 сентября 1998 г. N 980-РМ «Об арендной плате за землю в городе Москве». 199

50) Распоряжение Мэра Москвы от 9 ноября 1998 г. N 1129-РМ «О передаче земельных участков в г. Москве в субаренду». 51) Распоряжение Мэра Москвы от 2 апреля 1999 г. N 285-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года». 52) Распоряжение Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ «Об утверждении Основных положений кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы». 53) Постановление Правительства Москвы от 3 июня 2003 г. N 417-ПП «О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы». 54) Постановление от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка». 55) Закон Московской области от 16 июня 1995 г. N 18/95-ОЗ «О плате за землю в Московской области». 56) Закон Московской области от 13 декабря 2001 г. N 217/200103 «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них здании, строений, сооружений на территории Московской области». 57) Федеральный закон от 29.11.01 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» 58) Федеральный закон от 10 июля 2002 г. №86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» 59) Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» 60) Федеральный закон от 27.11.92 №4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» 61) Федеральный закон от 3 февраля 1996 г. №17-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР» 62) Федеральный закон от 8 июля 1999 №144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций» 63) Программа «Концептуальные вопросы развития банковской системы РФ» 64) Программа «О мерах по реструктуризации банковской системы», одобренная Советом директоров ЦБР и Президиумом Правительства РФ 17 и 21 ноября 1998 года совместной стратегии развития 65) Проект банковского сектора РФ (разработанный Банком России совместно с Правительством РФ, в сентябре 2001 года) 66) Заявление Правительства РФ и Центрального банка РФ от 30 декабря 2001 г «О стратегии развития банковского сектора Российской Федерации» 200

67) Требования к плану реструктуризации кредитной организации (утв. Советом директоров АРКО от 15.03.1999 г., Протокол №3) 68) Указание ЦБ РФ №18-У от 13.11.1997 «Методические рекомендации о порядке оценки мероприятий по финансовому оздоровлению (планов санации) кредитной организации» 69) Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» 70) Федеральный закон от 7.08.2001 №117-ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан» 71) Федеральная программа «Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года» 72) Положение ЦБР от 20 августа 1999 г. №87-П «О временной администрации по управлению кредитной организацией, назначаемой в соответствии с Федеральным законом «О реструктуризации кредитных организаций» 73) Приказ Министерства финансов РФ от 02.11.2001 № 90Н «Об утверждении положения о порядке расчёта страховщиками нормативного соотношения активов и принятых ими страховых обязательств» 74) Указание ЦБР от 20 октября 2000 г. №852-У «О порядке определения кредитных организаций, в отношении которых может быть применён Федеральный закон «О реструктуризации кредитных организаций» 75) Указание ЦБР от 7 июня 2000 г. №798-У «О порядке регистрации изменения величины уставного капитала кредитной организации в связи с принятием решения о переходе кредитной организации под управление государственной корпорации «Агентство по реструктуризации кредитных организаций» 76) Инструкция ЦБР от 12 июля 1999 г. №84-И «О порядке осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства) кредитных организаций» 77) «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Учебник, М.: Финансы и статистика, 2004. 78) Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004 79) Коупленд Том, Коллер Тим, Муррин Джек. «Стоимость компаний: оценка и управление» / Пер. с англ. – М.: ЗАО «Олимп-бизнес», 1999; 80) Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Под ред. Назарова О.С., Третьякова Э.А., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2002 81) Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Учебник, М.: Финансы и статистика, 2003 82) Риполь-Сарагоси Ф. Б. «Основы оценочной деятельности», М.:, 2002; 201

83) Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности / А.В. Верхозина, М.А. Федотова. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 84) Фридман Д., Ордуэй Н., «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: Дело, 2000г. 85) Шарп Уильям Ф., Александер Гордон Дж., Бэйли Джеффри В. «Инвестиции» / Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 1997; 86) Журнал «Вопросы оценки» 1998 - 2005гг. 87) Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова – М., РОО, 2003 88) .Международные стандарты оценки/ Микерин Г.И., Павлов Н.В. – М.: Интерреклама, 2003 89) Беренс В.,Хавранен П.М. "Руководство по оценке эффективности инвестиций". М.: Интерэксперт; Инфра - М. 1995. 90) Валдайцев В.С. "Оценка бизнеса и инноваций". Учебное пособие. Филинъ, 2004 91) Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. М.: Дело, 2002 92) Григорьев В.В., Федотова М.А. "Оценка предприятия: теория и практика". Учебное пособие. М. Инфра - М. 1996 93) Григорьев В.В. "Оценка и переоценка основных фондов". Учебное пособие. М. Инфра - М. 1997. 94) Деемонд Г.М., Келли Р.Э. "Руководство по оценке бизнеса". М.:РОО, 1996 95) Егерев И.А. Стоимость бизнеса: Искусство управления. М.: Дело, 2003 96) Инвестиционное проектирование. Практическое руководство. 97) М.: Финстатинформ 1995. 98) Ковалев А.П. "Сколько стоит имущество предприятия?" М.: Финстатинформ 1996. 99) Ковалев А.П. "Оценка стоимости активной части основных фондов". М.: Финстатинформ, 1997. 100) Козырев А.И. "Оценка интеллектуальной собственности". М.:Экспертное бюро.1997. 101) Козырь Ю.В. Стоимость компании: оценка и управленческие решения. М.: Альфа-Пресс, 2004 102) Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. "Факторы стоимости" М: Олимп-бизнес, 2000 103) Кошкин В.Л. «Организация и методы оценки стоимости предприятия (бизнеса)» М:, Приор, 2002 104) Международные стандарты оценки. Микерин Г.И., Павлов Н.В. М.:Интерреклама, 2003. 105) Организация оценки и налогообложения собственности. /под ред. Д.К.Эккерта. М.:РОО, 1995. 202

106) Решоткин К.А. Оценка рыночной стоимости коммерческого банка. М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2002 107) Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости". С-Пб: С-Пб ГУ, 1998 108) Федотова М.А. "Сколько стоит бизнес?" М.:Перспектива, 1996. 109) Феррис К., Пешеро Б.П. Оценка стоимости компании: как избежать ошибок при приобретении. М.: Вильямс, 2003 110) Черняк Е.М. "Оценка бизнеса". М.: Финансы и статистика,1998. 111) Эванс Ф., Бишоп Д. Оценка компаний при слияниях и поглощениях: Создание стоимости в частных компаниях. М.: Альпина Паблишер, 2004 112) «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств»А.П. Ковалёв и др. Москва «Интерреклама» 2003г. 113) «Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости» А.И. Попеско, А.В. Ступин, С.А. Чесноков. Москва 2002г. 114) Единые стандарты профессиональной практики оценки «USPAP» 2005г. 115) Ковалев А.П. «Оценка стоимости активной части основных фондов», М. 1997г., «Финстатинформ» 116) Ковалев А.П. «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств», М. 2003г., «Интерреклама» 117) Оценка предприятия, теория и практика. В. В. Григорьев, М. А. Федотова, Москва, Инфра-М, 1997. 118) Правовая система «Гарант» 119) Рутгайзер В. «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования», М. 1998г., «Дело» 120) Журнал «Вопросы Оценки» №2 2002г. 121) Лезина З. М. Процедуры коллективного выбора // Автоматика и телемеханика № 8, 1987. 122) Литвак Б.Г. Экспертная информация. Методы получения и анализа. - М.: Радио и связь, 1982 123) «Методика оценки стоимости промышленного оборудования» Э.Б. Саприцкий. Москва 1996г. 124) Зинов В.Г. Управление интеллектуальной собственностью: учебное пособие. – М.: Дело, 2003. 125) Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности. - М., 1997. 126) Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. – М.: Интерреклама, 2003. – 352 с. 127) Лынник Н.В. Интеллектуальная собственность и нематериальные активы.- М., 1998. 203

128) Оценка интеллектуальной собственности: Учеб. Пособие / Под ред. С.А. Смирнова. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 352с. 129) Пузыня Н.Ю Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов, серия «учебное пособие» – СПб.: Питер, 2005. 130) Смирнов С.А., Определение стоимости объектов интеллектуальной собственности – М.: Финансы и статистика, 2001 131) Белов В.В. и др. Интеллектуальная собственность. Законодательство и практика его применения. М.: Юристъ, 1997. 132) Бовин А.А., Чередникова Л.Е. Интеллектуальная собственность: экономический аспект -М.:ИНФРА-М, 2001. 133) Борохович Л., Монастырская А., Трохова М., «Ваша интеллектуальная собственность» - СПб: Питер, 2001. 134) Бромберг Г.В. Основы патентного дела. М.: ИНИЦ Роспатента, 2000. 135) Брукинг Э. Интеллектуальный капитал. – СПб.: Питер, 2001. – 288с. 136) Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инновации. - М., 1997. 137) Еременко В.И. Комментарий к законодательству об охране интеллектуальной собственности. - М.: Фонд "Правовая культура", 1997. 138) Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) /Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, ИНФРА М, 1997. 139) Леонтьев Б.Б. Цена интеллекта. Интеллектуальный капитал в российском бизнесе. – М.: Издательский центра «Акционер». 2002. – 200с. 140) Правовое регулирование оценочной деятельности / Сост. А.В. Верхозина. – М.: ОО «Российской общество оценщиков», 2002. – 238с. 141) Экономика знаний / В.В. Глухов, С.Б. Коробко, Т.В. Маринина. – СПб.: Питер, 2003. – 528с. 142) Антонов В.П. Оценка земли. – Владимир: Посад, 1999. 143) Артёменко В.В. и др. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 1996 году. – М.: Госкомзем, 1997. 144) Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. – М.: ИНФРАМ, 1996. 145) Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004. 146) Жилищная экономика. Пер. с англ. – М.: Дело, 1996. 147) Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. – М.: НОРМА-ИНФРА, 1998. 148) Карпова Н.Н. Реализация земельной собственности в России. – М.: Дело, 1996. 149) Козырев А.Н. Оценка земельной собственности. – М.: Экспертное Бюро-М, 1997. 204

150) Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: Изд-во «ЮНИТИ», 2001. 151) Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией Грибовского С.В., Ивановой Е.Н., Львова Д.С., Медведевой О.Е. – М.: Изд-во «Интерреклама», 2003. 152) Оценочная деятельность: Сборник нормативных документов (сост. Танайцина А.С.). – М.: МЦФЭР, 2003. 153) Петров В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения. – М.: Финансовая академия при Правительстве РФ. 1999. 154) Петров В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения. – М.: Фин. Академия, 1999. 155) Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э.Лимонова. – СПб.: Наука, 1997. 156) Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. – М.: «Дело», 1998. 157) Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. – М.: Экономика, 1996. 158) Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективность инвестиций. – М.: Филин, 1997. 159) Сергеев А.П. Земельная собственность в РФ». – М.: «Проспект», 1996. 160) Соловьев М.М. Оценочная деятельность. Оценка недвижимости. – М.: Издательство: ГУ ВШЭ, 2002. 161) Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб., 1997. 162) Ушаков Е.П., Охрименко С.Е., Охрименко Е.В. Оценка стоимости важнейших видов природных ресурсов. Методические рекомендации. — М. РОО, 1999. 163) Экономика и управление недвижимостью / Под редакцией Грабового П.Г. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. 164) Экономика недвижимости. Под редакцией Ресина В.И. – М.: «Дело», 1999. 165) Астапович А.З., Белянова Е.В., Мягков Е.Б. и др. Международный опыт реструктуризации банковских систем. – М.: Бюро экономического анализа, 1998 166) Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. – М.: Финансы и статистика, 1996 167) Балабанов И.Т. Финансовые институты. – М.: Финансы и статистика, 2000 168) Банковское дело. Под ред. Колесникова В.И. – М.: Финансы и статистика, 2000 169) Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами. – М.: Финансы и статистика, 1998

205

170) Вопросы модернизации банковской системы России. Материалы доклада Банка России, представленного на XI Международном банковском конгрессе в Санкт-Петербурге 6 июня 2002 г. 171) Ильясов С.М. Устойчивость банковской системы: механизмы управления, региональные особенности. –М: Юнити-Дана, 2001 172) Ларионова И.В. Реорганизация коммерческих банков. – М.: Финансы и Статистика, 2000 г. 173) Реструктурирование кредитных организаций в зарубежных странах. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Новикова В.М. – М.: Финансы и статистика, 2000 174) Щербакова Г.Н. Банковские системы развитых стран. – М.: Экзамен, 2001 175) http://www.appraiser.ru 176) http://www.techbusiness.ru 177) http://eburo.ru 178) http://www.valuer.ru/ – интернет-сайт общественной организации «Российское общество оценщиков»; 179) http://www.appraiser.ru/ – интернет-сайт виртуального клуба оценщиков; 180) http://www.valnet.ru/ – интернет-сайт международного оценочного консорциума; 181) http://www.rosim.ru/ – интернет-сайт Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

206