Soziales Mietrecht in Europa

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Paul Oberhammer, Andreas Kletecˇka und Andrea Wall (Hrsg)

Soziales Mietrecht in Europa

Mit Beiträgen von Diana Cerini, Christer Grönevall, Martin Häublein, Anthonie W. Jongbloed, Arnold Lehmann-Richter, Claus Rohde, Elena Sánchez Jordán, Federica Silva, Rosy Thornton und Roger Weber

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Univ.-Professor Dr. Paul Oberhammer Universität Zürich Rechtswissenschaftliches Institut Zürich, Schweiz

Univ.-Professor Dr. Andreas Kletecˇ ka Universität Salzburg Fachbereich Privatrecht Salzburg, Österreich

Mag. Andrea Wall Universität Zürich Rechtswissenschaftliches Institut Zürich, Schweiz Gedruckt mit der Unterstützung des Bundesministeriums für Wissenschaft und Forschung in Wien

Gefördert vom Jubiläumsfonds der Österreichischen Nationalbank Projektnummer (11997) Gedruckt mit der Unterstützung der Evers-Marcic-Stiftung. Das Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdruckes, der Entnahme von Abbildungen, der Funksendung, der Wiedergabe auf photomechanischem oder ähnlichem Wege und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. © 2011 Springer-Verlag/Wien SpringerWienNewYork ist ein Unternehmen von Springer Science + Business Media Springer.at Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Buch berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürfen. Satz: Jung Crossmedia Publishing GmbH, 35633 Lahnau, Deutschland Druck: Strauss GmbH, 69509 Mörlenbach, Deutschland Gedruckt auf säurefreiem, chlorfrei gebleichtem Papier – TCF SPIN: 12991303 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de abrufbar.

ISBN 978-3-7091-0191-9 SpringerWienNewYork

Vorwort Der vorliegende Band enthält die Landesberichte des mit Förderung des Jubiläumsfonds der Oesterreichischen Nationalbank (Projekt Nr. 11997) durchgeführten Forschungsprojekts «Soziales Mietrecht in Europa». Die einzelnen Beiträge wurden zunächst in loser Folge von 2007 bis 2010 in den «Wohnrechtlichen Blättern» publiziert; am Anfang jedes Beitrags wird daher Stand und Publikationsdatum festgehalten. Grund für die Durchführung dieses Forschungsprojekts waren folgende Überlegungen: Das soziale Mietrecht ist in den im vorliegenden Band abgedeckten acht Staaten – ebenso wie in Österreich und vielen anderen Rechtsordnungen – zunächst in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts entstanden und hat sich dann in zahlreichen Reformschritten bis zum gegenwärtigen Stand entwickelt. Ausschlaggebend waren sehr häufig krisenhafte Entwicklungen, insbesondere die Kriegs-, Zwischenkriegs- und Nachkriegszeit. Das häufig als Anlassgesetzgebung entstandene Mieterschutzrecht hat sich in den meisten Rechtsordnungen bis zur Gegenwart zu einem veritablen Sonderprivatrecht entwickelt. An der Wiege des vorliegenden Projekts stand in diesem Zusammenhang ein Impuls, der aus der Reflexion auf das österreichische Mietrecht resultierte und durch die Beiträge der acht Landesberichterstatter nachdrücklich bestätigt wurde: Dieses Mietrecht ist nicht nur insofern Sonderprivatrecht, als es aufgrund seiner zahlreichen Besonderheiten aus dem sonstigen Schuldrecht «herausgewachsen» ist, es ist vielmehr auch oft sehr sonderbar. Dies betrifft zum einen seine Beziehung zum Privatrecht im allgemeinen – mit der bloßen Kenntnis allgemeiner schuldvertragsrechtlicher Grundsätze kommt man heute im sozialen Mietrecht nicht weit, und dies gilt durchaus nicht nur für Österreich. Schon diese Abkoppelung vom allgemeinen privatrechtlichen Diskurs führt zu einem Rationalitätsverlust der mietrechtlichen Diskussion, wenn und weil allgemeine Grundsätze und Strukturprinzipien der Privatrechtsordnung im Mietrecht eben nicht mehr selbstverständlich sind, sei es, weil sie nicht gelten, sei es, weil sie bei den mit dem Mietrecht Befassten in Vergessenheit geraten sind. Zum anderen betrifft der Befund der Idiosynkrasie nicht nur die Beziehung zum nationalen Privatrecht, sondern auch die internationale Vernetzung: Im Rahmen der gemeinhin als EuropäisieV

Vorwort

rung und Globalisierung beschriebenen Phänomene kommt es bekanntlich zu einem immer intensiveren Austausch zwischen den Rechtssystemen. Aus Sicht der «alteingesessenen» Rechtsmaterien wird dabei nicht selten ein Verlust an systematischer Stringenz, wie sie dem in der Geschichte gewachsenen Privatrechtssystem der einzelnen Rechtsordnungen zu einem gewissen Grad eignet, beklagt; im Bereich des sozialen Mietrechts käme freilich wohl ohnedies niemand auf die Idee, etwa das österreichische MRG wegen seiner rechtskulturell hochstehenden systematischen Stringenz als besonders bewahrenswertes Rechtsgut anzusehen. Ähnlich verhält es sich in anderen Staaten. Auf der anderen Seite stehen in diesem Prozess der Internationalisierung Rationalitätsgewinne, welche sich aus Rechtsvergleichung und internationalem Wettbewerb der Rechtsordnungen ergeben. Rechtsvereinheitlichung auf europäischer oder internationaler Ebene führt darüber hinaus bekanntlich zu erheblichen Kostensenkungen für die betroffenen Rechtsadressaten im internationalen Rechtsverkehr. Von all diesen Phänomenen, insbesondere von den Einsichten, welche aus Rechtsvergleichung und Wettbewerb der Rechtsordnungen resultieren, bleibt das soziale Mietrecht in den meisten Rechtsordnungen weitgehend unberührt. Insgesamt ist es damit von zwei besonders bedeutsamen Quellen rechtspolitischer Rationalität abgeschnitten, nämlich einerseits von der einheimischen Privatrechtstradition, andererseits von international überzeugenden und daher zirkulierenden Modellen und Ideen. Wer die Rechtspolitik auf dem Gebiet des Mietrechts kennt, kann kaum bestreiten, dass es in den meisten Staaten – und so auch in Österreich – eine sehr kleine Gruppe von Akteuren ist, die hier wirklichen Einfluss auf die Rechtsentwicklung nimmt, was durchaus in erheblichem Spannungsverhältnis zur großen gesellschaftlichen Relevanz dieser Materie steht. Es wäre nun sehr naheliegend, wenn sich diese wenigen Gestalter des sozialen Mietrechts besonders breiter Anschauungsgrundlagen bedienten – in Betracht kommt dabei insbesondere zum einen die Rechtsvergleichung, zum anderen die Ökonomie; beide Materien könnten ja ganz erhebliche Aufschlüsse über wirksame Gestaltungsmittel in Bezug auf den Wohnungs- und Geschäftsraummarkt bieten. Erstaunlicherweise sind die für die Mietrechtsentwicklung Verantwortlichen aber gerade daran kaum interessiert. Wer rechtsvergleichende Gesichtspunkte in die mietrechtliche Diskussion einbringt, wird von den meisten «VollzeitMietrechtlern» – es sei hier offen gesagt – bisweilen schlichtweg als Spinner angesehen; es handelt sich dabei wohl um die typische, allzu menschliche Reaktion von Personen, die sich als Spezialisten auf einem bestimmten Feld ansehen und plötzlich mit dem ihnen auf diesem Gebiet völlig Unbekannten konfrontiert werden. Es ist erstaunlich, in welch geringem Maße in der österreichischen mietrechtlichen Diskussion selbst die Entwicklung in den deutschsprachigen Nachbarländern wahrgenommen wird. Als Grund dafür wird in der Regel angeführt, die Rechtslage schon in Deutschland und in der Schweiz sei von der österreichischen derartig fundamental unterschiedlich, dass RechtsVI

Vorwort

vergleichung wenig praktischen Ertrag bringe. Sic: Es wird gesagt, dass ausländische Modelle uninteressant sind, weil sie sich von den inländischen unterscheiden. Dabei wäre Rechtsvergleichung ja gerade dann und dort von Interesse, wenn und wo gerade andere, womöglich neue und bessere Lösungen zu konstatieren sind! All das ist wiederum vor dem Hintergrund zu sehen, dass der Regelungsgegenstand der Materie ja offensichtliche Parallelen aufweist: Die typischen Probleme der Wohn- und Geschäftsraummiete etwa insbesondere in Großstädten unterscheiden sich ja viel weniger voneinander als die sie regelnden nationalen Mietrechte. Dabei wird hier nicht verkannt, dass auch und gerade das Mietrecht erhebliche Rückkoppelungen auf die von ihm geregelte Wirklichkeit aufweist und schon daher durchaus auch Unterschiede zu konstatieren sind. Ein bemerkenswertes Phänomen, das auch und gerade in den Beiträgen des vorliegenden Bandes deutlich wird, ist zudem der Umstand, dass verschiedene Aspekte des Mietrechts in verschiedenen Rechtsordnungen zwar gleichermaßen Gegenstand von Regelungen geworden sind, dass aber ihre praktische Relevanz aus auf Anhieb nicht erkennbaren Gründen ganz unterschiedlich gewichtet ist; es handelt sich hier um rechtskulturelle und -ökonomische Phänomene, die wohl nur mit sehr großem wissenschaftlichem Aufwand befriedigend erklärt werden könnten. Die soziale Wirklichkeit in den europäischen Staaten ist auch abgesehen davon natürlich nicht identisch, man denke etwa an die unterschiedliche Gewichtung von Miete und Wohneigentum in den verschiedenen Staaten. Alles in allem liegt aber doch auf der Hand, dass hier eine Materie vorliegt, wo recht ähnliche Lebenssachverhalte mit ähnlichen Regelungszielen, aber ganz unterschiedlichen rechtlichen Mechanismen Gegenstand von Gesetzgebung und Rechtsprechung sind. Diese Ausgangssituation hat uns dazu veranlasst, im Rahmen des vorliegenden Projekts ausgehend von den im österreichischen Recht besonders bedeutsamen Regelungsgegenständen des sozialen Mietrechts Information über entsprechende Regelungen in anderen europäischen Staaten einzuholen. Diese Beiträge wurden bewusst zunächst nicht in Form dieses Buches, sondern – wie einleitend erwähnt – in den «Wohnrechtlichen Blättern», Österreichs führender Wohnrechtszeitschrift, publiziert. Damit sollte die Mietrechts-Community in ihrer oben skizzierten idiosynkratischen Selbstgenügsamkeit gestört werden, indem ihr Basiswissen über ausländisches Recht dort aufgedrängt wird, wo sie eigentlich Unterrichtung über die Quisquilien des inländischen Alltags sucht. Über die damit angestrebte Irritation hinaus hoffen wir, dass durch die Darstellung fremden Mietrechts vor dem österreichischen Mietrechtspublikum vielleicht der eine oder andere Impuls für die Mietrechtsentwicklung in Österreich gesetzt wird. Bekanntlich beginnt jeder Weg mit dem ersten Schritt. Erst in einem zweiten Schritt haben wir uns dazu entschlossen, die Landesberichte auch in Form dieses Buches herauszugeben, um damit auch ein rechtsvergleichend interessiertes Publikum jenseits des Abonnentenkreises der «Wohnrechtlichen Blätter» zu finden. VII

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Gegenstand der Betrachtung ist hier das Mietrecht von acht westeuropäischen Staaten. Mit der Beschränkung auf Westeuropa sollte das Mietrecht von Staaten Anschauungsgegenstand sein, deren Entwicklung der österreichischen historisch und ökonomisch nahe steht. Das wäre ja gerade im Mietrecht etwa unserer postsozialistischen Nachbarstaaten nicht im selben Maße der Fall. Dabei haben wir uns bemüht, eine gewisse Breite des Anschauungsgegenstandes zu erreichen, was dann schließlich aufgrund aller Zufälle, welche letztlich das Gesicht eines solchen Projekts prägen, dazu geführt hat, dass die Rechtsordnungen von Dänemark, Deutschland, England und Wales, Italien, der Niederlande, Schwedens, der Schweiz und Spaniens Gegenstand der Untersuchung wurden. Ausgangspunkt all dessen war das österreichische Recht und seine in der Entwicklung der vergangenen Jahrzehnte prominentesten Problemkreise. Bloße Detailprobleme wurden dabei nicht behandelt, im Fokus standen vielmehr ganze Regelungskomplexe, welche den österreichischen Gesetzgeber und die österreichische Praxis in der Vergangenheit besonders stark beschäftigt haben. Den Landesberichterstattern wurde dabei kein detaillierter Fragebogen, sondern eine knappe Darstellung dieser Problemkreise im österreichischen Recht übermittelt, welche verständlich machen sollte, auf welche Problemkreise sich die einzelnen Landesberichte inhaltlich konzentrieren sollen. Im Einzelnen waren dies folgende Aspekte: Die geschichtlichen Grundlagen und die Geschichte des sozialen Mietrechts; der Anwendungsbereich der einschlägigen Normen; ein Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen; die Mietzinsbildung einschließlich aller Nebenkosten; Beendigungstatbestände; und prozessuale Besonderheiten des Mietrechts. Die Berichterstatter wurden gebeten, auch darauf einzugehen, welche dieser Regelungsschwerpunkte in den jeweiligen Rechtsordnungen als (zumindest vorläufig) befriedigend geregelt angesehen werden und worauf sich die gegenwärtige rechtspolitische Diskussion vor allem bezieht. Schließlich sollten die Landesberichterstatter trotz dieser österreichisch-rechtlichen Folie natürlich auch darauf hinweisen, welche Aspekte insgesamt das soziale Mietrecht in ihren jeweiligen Rechtsordnungen besonders prägen. Ergebnis all dessen sind die in verschiedener Hinsicht recht unterschiedlichen, in jeder Hinsicht aber – wie wir hoffen – lesenswerten Beiträge des vorliegenden Bandes. Der Jubiläumsfonds der Oesterreichischen Nationalbank hat uns die Durchführung dieses Projekts durch großzügige Gewährung von Drittmitteln ermöglicht; dafür möchten wir uns auch an dieser Stelle herzlich bedanken! Die Drucklegung wurde durch die „Evers-Marcic-“Stiftung gefördert. Die Oesterreichische Nationalbank und die Universität Wien, an welcher dieses Projekt verortet war, haben dabei viel Flexibilität angesichts verschiedener geografischer Veränderungen der Projektleiter und -mitarbeiterinnen gezeigt: Anfänglich sollte es ein Projekt von Paul Oberhammer werden, der – gerade aus Deutschland in die Schweiz gekommen – so einen Bezug zur alten akadeVIII

Vorwort

mischen Heimat an der Universität Wien herstellen wollte; als Kooperationspartner an der Universität Wien hat sich auch aus alter mietrechtlicher Verbundenheit Andreas Kletecˇ ka zur Verfügung gestellt. Wir haben der Universität Wien und insbesondere den Professorinnen und Professoren des Wiener Zivilrechtsinstituts zu danken, welche dem Projekt und den Mitarbeiterinnen auch nach dem Weggang von Andreas Kletecˇ ka an die Universität Salzburg unkompliziert Gastrecht gewährt haben. Zunächst war Dr. Saskia Machold Projektassistentin, die allerdings alsbald mit Andreas Kletecˇ ka als Habilitandin an die Universität Salzburg wechselte. Ihr soll auch an dieser Stelle nochmals herzlich für ihren Einsatz gedankt werden. Im Anschluss daran übernahm Andrea Wall die vom Jubiläumsfonds finanzierte Assistentenstelle und leistete den Löwenanteil der Arbeit; ihr weit über das ursprüngliche Aufgabenprofil hinausgehender Einsatz für das Projekt sollte hier durch Mitherausgeberschaft festgehalten werden. Heute ist sie wissenschaftliche Assistentin am Zürcher Lehrstuhl von Paul Oberhammer. Vor allem sei an dieser Stelle aber den acht Landesberichterstattern und -berichterstatterinnen sehr herzlich gedankt: Obwohl sie alle Spezialisten und Spezialistinnen auf dem Gebiet des sozialen Mietrechts sind, war es für die meisten von ihnen doch eine ungewohnte Aufgabe, diese Materie für ein ausländisches Publikum auf so knappem Raum zusammenzufassen. Unsere Mittel erlaubten uns nicht, professionelle Übersetzer heranzuziehen, weshalb wir der Einfachheit halber um Beiträge in englischer oder deutscher Sprache baten. Auch die Überprüfung dieser Übersetzungen und der Weiterübersetzung englischer Texte ins Deutsche beanspruchte wesentliche Zeitressourcen unserer Landesberichterstatter. Auf der Gegenseite standen ein durchaus bescheidenes Honorar und eine auf ihren «Heimatmärkten» kaum wahrnehmbare Exposure. Alle Landesberichterstatter haben damit nicht nur Einsatzfreude, sondern auch viel Idealismus gezeigt; dies sei an dieser Stelle mit sehr herzlichem Dank besonders hervorgehoben! Andrea Wall hat insbesondere die Übersetzung der englischsprachigen Beiträge und die damit verbundene Abstimmung mit den Autoren übernommen. Unser besonderer Dank gilt schließlich Dr. Ulrich Zelger, Oberassistent der Fachgruppe Grundlagen an der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Zürich, der donandi causa die Übersetzung des italienischen Beitrags ins Deutsche übernommen hat. Zürich/Salzburg, im Juli 2010

Paul Oberhammer Andreas Kletecˇ ka Andrea Wall

IX

Inhaltsverzeichnis Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inhaltsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Autorenverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Claus Rohde, Ph.D. Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick A. I. II. B. I. II. III. IV. V. VI. C. I. II. III. IV. V. VI. VII.

Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Entwicklung des Mietrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das derzeit gültige Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anwendungsbereich des Mietrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Allgemein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wesentliche Voraussetzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Gewerbemietverhältnis . . . Mischmietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Atypische Mietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ausgewählte Fragen – Mieterschutzmechanismen . . . . . . . . . . . . . . Allgemeines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sachenrechtlicher Schutz des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vertragsabschluss – Formvorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vermittlungsregelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Gleichstellungsregel im § 5 Abs 8 Wohnungsregelungsgesetz . . . . . Instandhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Berechtigung des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VIII. Berechtigung des Mieters zur Veränderung und Verbesserung des Mietgegenstands . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IX. Instandsetzung bei Auszug . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . X. Abtretungsrecht und Rechtsnachfolge auf Mieterseite . . . . . . . . . . . . . XI. Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XII. Angebotspflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Höhe der Miete und Mietzinsanpassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Gewerbemietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Marktmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Anpassungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

V XI XVII

1 . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Inhaltsverzeichnis

II.

III.

IV. V.

E. I. II.

III. IV. V. VI. F. I. II. III. G.

3. Steuer- und Abgabenerhöhungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Räumlich abgegrenzte Einheiten in Mischmietverhältnissen Wohnungsmietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wert des Mietgegenstands (unregulierte Mietverträge) . . . . 2. Anpassungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Freie Mietzinsfestsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Neu errichtete Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Umgewandelte Gewerberäume . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Neu errichtete Dachwohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Indexfinanzierter Wohnungsbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Steuer- und Abgabenerhöhungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regulierte Gemeinden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kostenbestimmte Miete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Umfassend verbesserte Mietverhältnisse . . . . . . . . . . . . . . 3. Anpassungsklauseln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Freie Mietzinsfestsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. 80-prozentige Immobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Kleinere Häuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Einzelzimmer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gemeinnützige Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sonstige Zahlungen des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Gewerbemietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wohnungsmietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ende des Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aufhebung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Gewerbemietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wohnungsmietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Befristete Verträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schadenersatz bei Kündigung durch den Vermieter . . . . . . . . . . Neuverhandlungsverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Besonderheiten bei Untervermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prozessuale Regeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wohnungsmietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gewerbemietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Besonderheiten bei der Zwangsräumung . . . . . . . . . . . . . . . . . Zukunftsperspektiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein RA Dr. Arnold Lehmann-Richter Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland A. I. II.

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Historische Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts in Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mieterschutz im BGB von 1900 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Entwicklung des Mietrechts im 20. Jahrhundert . . . . . . . . . . . . . . 1. Die Zeit bis zur Gründung der Bundesrepublik Deutschland . . . . 2. Die Entwicklung seit der Gründung der Bundesrepublik Deutschland . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

16 17 17 17 18 19 19 19 20 20 20 20 21 22 22 22 23 23 24 24 24 24 24 25 25 25 25 26 26 27 28 28 28 28 30 30 31

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Inhaltsverzeichnis

B. I. II. C. I.

II.

III.

D. E.

Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Überblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Das zentrale Tatbestandsmerkmal: «Mietverhältnis über Wohnraum» . . . . . Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen . . . . . . . . . . . . . . . Spezieller Mieterschutz im BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Mieterrechte und Zustand der Mietsache . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Mietzinsbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Grenzen bei Vereinbarung der Ausgangsmiete: Mietwucher . . . . . b) Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . c) Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Untervermietung und Ersatzmieter (Vertragsübertragung) . . . . . . . . . 4. Nachfolge beim Tod des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Bedingungen und Befristungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Kündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Geschäftsraummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Umwandlung in Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Absicherung der Mieterschutzvorschriften durch halbzwingende Normen – dargestellt am Beispiel der Mietkaution . . . . . . . . . . . . . . . . . . Spezieller Mieterschutz außerhalb des BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Öffentlich geförderter Wohnungsbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wohnungsvermittlungsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mieterschutz durch allgemeine Regeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Mieterschutz durch AGB-Recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Grundrechte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Dr. Rosy Thornton Soziales Mietrecht in England und Wales A. B. C. D. E. F. G.

Historische Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mechanismen zum Schutz des Mieters . . . . . . . . . . . . . . Mietzins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beendigung eines Mietverhältnisses . . . . . . . . . . . . . . . . Prozessuale Besonderheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zukunftsperspektiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

B.

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Prof. Dr. Diana Cerini Federica Silva, Ph.D. Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht A.

43 43 46 49 50 50 53 53 54 57 60 62 62 64 64 66 67

Einleitung: Der sozial-politische und rechtliche Rahmen der Wohnungsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter in der italienischen Gesetzgebung aus historischer Sicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

79 88 93 99 104 114 115

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XIII

Inhaltsverzeichnis

I.

Die Miete zwischen Verfassung und den (dispositiven) Regelungen des Codice Civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Die Phase des Dirigismus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Die Überwindung des Systems des «equo canone» mit dem Gesetz über die abweichenden Vereinbarungen aus 1992 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Das Gesetz 431/1998 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Die Bedeutung der Verbände von Eigentümern und Mietern in der neuen Phase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Die Regelung des Mietvertrags: das geltende Recht . . . . . . . . . . . . . . . . I. Allgemeine Regelungen des Mietvertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die Form des Vertrags . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Übergabe des Mietgegenstandes und Garantien des Mieters im Codice und in den Spezialgesetzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Der Erhalt des Mietgegenstandes durch den Mieter . . . . . . . . . . . . . . 4. Das «Herz» der Regelungen zum Schutz des Mieters: die Vertragsdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Die Fristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Die Parteien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. . . . Fortsetzung: Das «Herz» der Regelung: der Mietzins und die «Rückkehr» zur Verhandlungsfreiheit bei der Bestimmung des Mietzinses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Die Zulässigkeit der Untermiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Gewerbliche Mieten: Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Das Verfahrensrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Die Probleme des italienischen Verfahrensrechts; Schnittpunkte mit dem Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Das Ziel der Regelung (zwischen Sonder- und ordentlichem Verfahren) . . . III. Das Verfahrensrecht: Das Sonderverfahren oder der sog mietrechtliche Ritus («rito locatizio») . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. (Fortsetzung) Das Verfahren zur Räumungsbestätigung («convalida di sfratto») . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. (Fortsetzung) Die Räumungsaufforderung nach Art 658 Zivilprozessordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. Die Räumung wegen Zahlungsverzugs («sfratto per morosità») . . . . . . . . . VII. Einige Überlegungen zu den mietrechtlichen Verfahren . . . . . . . . . . . . . . . F. Schlussfolgerungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Prof. Dr. Anthonie W. Jongbloed Soziales Mietrecht in den Niederlanden A. I. II. III. B. C. I. II.

XIV

Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts . . Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ursachen für die Entstehung eines speziellen Mietrechts für die Wohnraummiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ursachen für die Entstehung eines speziellen Mietrechts für Gewerberäume Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen . . . . . . . . . . . . . . . Verpflichtungen des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

120 120 123 123 124 125 125 126 126 128 128 128 129

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Inhaltsverzeichnis

1. Behebung (Art 206) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Mietminderung (Art 207) . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Schadenersatz (Art 208) . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Verpflichtungen des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Verschönerungsrecht/ungerechtfertigte Bereicherung V. Dringende Arbeiten/Renovierung . . . . . . . . . . . . . . VI. Untermiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII. Kündigungsschutz bei Verkauf . . . . . . . . . . . . . . . . VIII. Tod des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IX. Richterliche Genehmigung abweichender Klauseln . . X. 230a-(Gewerbe-)Räume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Mietzinsbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Mittelständische Gewerberäume . . . . . . . . . . . . . . . E. Beendigungstatbestände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Wohnraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Mittelständische Gewerberäume . . . . . . . . . . . . . . . F. Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht . . . . . . . G. Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Christer Grönevall Soziales Mietrecht in Schweden A. B. C. D. E. F. G.

Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mechanismen zum Schutz des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . Mietzins . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Befristung und Beendigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prozessuale Besonderheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zukunftsperspektiven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Dr. Roger Weber Mieterschutz in der Schweiz A. B. C. D. E. F. G.

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Geschichtliche Grundlagen und Entwicklungen des sozialen Mietrechts in der Schweiz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Anwendungsbereich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Die wichtigsten Schutzmechanismen im schweizerischen Recht . . . . . . . Mietzinsbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beendigungstatbestände . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prozessuale Besonderheiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Würdigung und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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203 203 206 209 215 221 225 227

Prof. Elena Sánchez Jordán Soziales Mietrecht in Spanien

229

A. B. C.

229 232 234

Historische Grundlagen und Entwicklung des spanischen Mietrechts . . Anwendungsbereich des spanischen Mietrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Regelungen für den Mieterschutz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XV

Inhaltsverzeichnis

D. E. F. G.

XVI

Mietzins . . . . . . . . . . . . . . . Befristung und Beendigung Prozessuale Besonderheiten Zukunftsperspektiven . . . .

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Autorenverzeichnis Prof. Dr. Diana Cerini ist Professorin für Rechtsvergleichung an der Universität Milano Bicocca und Professorin für Europäisches Versicherungsrecht, Versicherungsrecht und Rechtsvergleichung an der Universität Castellanza. Sie gründete das Studio Legale Cerini in Mailand und verfügt durch ihre Tätigkeit als Rechtsanwältin über langjährige Erfahrung in der Rechtsberatung und Prozessführung im italienischen Recht mit Schwerpunkt auf Finanzdienstleistungs- und Versicherungsrecht. Christer Grönevall war nach seiner Assistenzzeit am Bezirksgericht ab 1990 beisitzender Richter am Gericht 2. Instanz. 1991 wurde er rechtlicher Berater im schwedischen Gesundheits- und Sozialministerium, 1992 Beamter und 1994 leitender Beamter im EFTASekretariat. Seit 1999 ist er Vorsitzender des Mietgerichts Linköping. Er lehrt an der Universität Linköping und ist freiberuflicher Kunstkritiker. Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein studierte Rechtswissenschaft an der Freien Universität Berlin. Von 1996 bis 2001 war er wissenschaftlicher Mitarbeiter bei Prof. Dr. Jürgen Prölss (Teilzeit) und von 1998 bis 2003 zugleich als Rechtsanwalt tätig. Es folgte die Promotion zum Dr. iur. 2002. Von 2004 bis 2009 war er Juniorprofessor an der Freien Universität, wo er sich für Bürgerliches Recht, Europäisches Privatrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Zivilverfahrensrecht habilitierte. Seit dem WS 2009/10 ist er Universitätsprofessor in Innsbruck. Prof. Dr. Anthonie W. Jongbloed ist Professor am Molengraaff Institut für Privatrecht an der Universität Utrecht in den Niederlanden und lehrt Miet- und Zivilprozessrecht. Er ist zudem stellvertretender Richter an den Berufungsgerichten Amsterdam und Leeuwarden. RA Dr. Arnold Lehmann-Richter war von 2003 bis 2008 wissenschaftlicher Mitarbeiter an der Freien Universität Berlin. Er promovierte 2006 an der Humboldt-Universität zu Berlin. Derzeit ist er als Rechtsanwalt tätig und Lehrbeauftragter an der Freien Universität Berlin und der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin. Er ist Autor diverser Veröffentlichungen und hält regelmäßig Vorträge insbesondere auf dem Gebiet des Miet- und Wohnungseigentumsrechts. Claus Rohde, Ph.D., studierte Rechtswissenschaften an der Universität Aarhus und promovierte 2008 zum Thema «Intertemporales Vertragsrecht». Er war ab Februar 2002 als Assessor tätig, im Februar 2005 erfolgte die Zulassung als Rechtsanwalt. 2008 wurde er Assistenzprofessor am Juridischen Institut der Universität Aarhus und ist seit 2009 assoziierter Professor ebenda. 2009 übernahm er zudem den Vorsitz des Mieteinigungsamtes (gemeinnützige Mietobjekte) in Silkeborg. Prof. Elena Sánchez Jordán ist profesora titular für das Fach Zivilrecht an der Universität La Laguna, Spanien, und aktives Mitglied dreier Projekte des Trento Common Core of

XVII

Autorenverzeichnis

European Private Law (Fachbereich Eigentum). Sie ist Autorin zahlreicher Publikationen zum Immobilien- und Hypothekenrecht (insb zur Eurohypothek). Federica Silva, Ph.D., promovierte auf dem Gebiet der Rechtsvergleichung zum Thema Immobilieninvestmentfonds im US-amerikanischen Recht. Sie ist seit 2005 Assistentin des Lehrganges Rechtsvergleichung der Universität Milano Bicocca und zusätzlich als Rechtsanwältin mit Spezialisierung auf Vertrags- und Gesellschaftsrecht tätig. Dr. Rosy Thornton ist Wissenschafterin am Emmanuel College in Cambridge und seit 1990 Lehrbeauftragte an der rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Cambridge. Sie lehrt und forscht in zahlreichen Rechtsgebieten, insbesondere dem Miet-, Immobilienund Stiftungsrecht sowie zum Thema Frauen und Recht. Dr. Roger Weber ist seit 1997 vollamtlicher Richter am Bezirksgericht Zürich und seit 2007 Vorsitzender der 7. Abteilung des Gerichts. Daneben beteiligt er sich regelmäßig an wissenschaftlichen Projekten mit Beiträgen vornehmlich zum Familien-, Erb-, Miet- und Zivilprozessrecht. Unter anderem bearbeitet er den Mietrechtsteil des Basler Kommentars zum Obligationenrecht.

XVIII

Claus Rohde, Ph.D., Aarhus

Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick* A. Einleitung I. Die Entwicklung des Mietrechts

Das dänische Mietrecht war von Beginn an zahlreichen Änderungen unterworfen. Gesetze über Mietwohnungen und den Gewerbeschutz wurden erstmals 1937 erlassen und damit der Grundstein der mietrechtlichen Gesetzgebung gelegt. Dadurch wurde insb die bislang geltende Vertragsfreiheit und das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. In Reaktion auf den 2. Weltkrieg und den danach herrschenden Wohnungsmangel wurden ab 1939 «temporär» geltende Gesetze eingeführt. Diese sahen ua eine Höchstmiete, die einen «Preisstopp» als Grundlage hatte und eine Erhöhung des Mietzinses nur bei Neuvermietungen ermöglichte, und den Kündigungsschutz, der auf das Vorliegen eines näher umschriebenen Kündigungsgrundes abstellte, vor. Diese temporären Gesetze wurden in Folge in das «permanente» Mietgesetz überführt. Sie bildeten ab 1958 einen eigenen Abschnitt, der schließlich 1967 durch das Wohnungsregelungsgesetz (lov om midlertidig regulering af boligforholdene) wieder vom Mietgesetz getrennt wurde. Zweck der Aufsplitterung war die Abschaffung jener Bestimmungen, die sich primär auf die Situation während des 2. Weltkriegs bezogen. Der Kündigungsschutz blieb allerdings bestehen. Für Mietverträge über Mietobjekte außerhalb des örtlichen Geltungsbereiches der «temporären» Regeln wurde gleichzeitig ein neues Prinzip der Mietzinsbemessung eingeführt: der Mietzins darf jenen Wert, der durch einen Vergleich der Mietzinse entsprechender Mietobjekte im Wohnviertel festgelegt wird, nicht wesentlich übersteigen (s dazu Kapitel D.II.1.). Dieser Wert ist auch der höchstzulässige Mietzins für regulierte Mietverträge, bei welchen der Mietzins ansonsten «kostenbestimmt» sein muss. Die Mietzinsermittlung für Gewerbemietverhältnisse wurde in diesem Zusammenhang * Stand: Juli 2009; veröffentlicht in wobl 2010, 125; Text redigiert von Mag. Andrea Wall.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

von den bisherigen Einschränkungen befreit und an den Wert des Mietobjekts gebunden. Das Wohnungsregelungsgesetz mit seinen eigentlich temporären Regeln wurde nicht aufgehoben, sondern 1975 umfassend novelliert: ein neues Mietzinsfestlegungsprinzip in Form des sog «kostenbestimmten Mietzinses» wurde eingeführt. Dieser errechnet sich auf Grundlage der Ausgaben für die Immobilie und eines näher definierten Ertragsprozents (dazu Kapitel D.III.1.). Die Mietrechtsnovelle 1980 brachte keine wesentlichen Änderungen des mietrechtlichen Systems aus 1975. Die derzeitige Rechtslage basiert auch weiterhin auf dem Mietgesetz und dem Wohnungsregelungsgesetz. In Ergänzung zum Mietgesetz wurden 1989 besondere Regeln zur Ermittlung des Mietzinses für Gewerbemietverträge eingeführt. Weiters wurden verschiedene Ausnahmeregelungen in das Wohnungsregelungsgesetz aufgenommen, die den Verwaltungsaufwand des Vermieters reduzieren sollten, wie etwa die Festlegung des Mietzinses anhand des Werts des Mietobjekts und nicht der tatsächlichen Ausgaben für die Immobilie (s Kapitel D.III.6.). In jüngerer Zeit neigt der Gesetzgeber dazu, Sondergesetze für bestimmte Mietvertragstypen zu erlassen, anstatt entsprechende Bestimmungen in das allgemeine Mietgesetz aufzunehmen. Am 1. Juli 1998 trat etwa das Gesetz zur Miete im gemeinnützigen Wohnungsbau in Kraft. Außerdem wurde die Regelung der Gewerbemietverträge in das Gewerbemietgesetz ausgegliedert1, das für die Vermietung zu anderen als Wohnzwecken gilt. Das Gesetz trat am 1. Januar 2000 in Kraft. Es gewährt den Parteien einen größeren Gestaltungsspielraum, da einerseits eine Reihe bisher zwingender Regelungen dispositiv gestellt wurde und andererseits durch ein neues Prinzip der Mietzinsfestlegung die aktuellen Marktverhältnisse in weit höherem Ausmaß berücksichtigt werden können. Die zahlreichen weiteren Gesetzesänderungen verfolgten kein übergeordnetes Ziel, sondern erfolgten in bloßer Reaktion auf Einzelfälle. Lediglich das Gewerbemietgesetz kann als Ausdruck einer echten Liberalisierung angesehen werden. Insgesamt stellt sich daher das dänische Mietrecht als ein besonders umfassender und detaillierter Regelungskomplex dar. Für Laien ist es außerordentlich schwer, Klarheit über das für ein bestimmtes Mietverhältnis geltende Recht zu erlangen. Die vielen verschiedenen Bestimmungen über die Mietzinsfestlegung tragen zusätzlich zu juristischer Unsicherheit bei. Verschiedene Versuche zur Bereinigung dieser Situation sind zwischenzeitlich gescheitert. Aus politischer Sicht wäre eine Einigung zwischen Vermieter- und Mieterorganisationen erforderlich gewesen, da jedoch keine der Beteiligten eine Verschlechterung akzeptieren konnte, haben diese Versuche – nach jahrelangen Verhandlungen – jedes Mal ohne Ergebnis geendet.

1 Gesetz Nr 934 vom 7. Dezember 1999 mit späteren Änderungen.

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Einleitung

Die häufigen Gesetzesänderungen haben zahlreiche intertemporale Probleme zur Folge. Wenn sich der Gesetzgeber diesen gestellt hat, dann durch die Einschränkung des Anwendungsbereiches auf neue Verträge. In den meisten Fällen hat er jedoch geschwiegen. Die Übergangsproblematik muss demnach nach allgemeinen intertemporalen Prinzipien gelöst werden2. Dadurch wird die Ermittlung relevanter Bestimmungen noch undurchsichtiger. Das Gewerbemietgesetz erfasst grundsätzlich auch bestehende Mietverträge, sieht jedoch näher angeführte Ausnahmen vor. Die Textierung der Übergangsbestimmungen und die Erläuterungen in den Gesetzesmaterialien führten zu einem Meinungsstreit darüber, ob die Ausnahmen erschöpfend seien oder durch Auslegung weitere ermittelt werden können. Das dänische Oberste Gericht hat schließlich festgestellt, dass die Aufzählung erschöpfend ist – allerdings nicht in allen Punkten, was nur weitere Unklarheiten erzeugte. II. Das derzeit gültige Mietrecht

Das dänische Mietrecht unterteilt sich in vier Hauptgesetze: Mietgesetz, Wohnungsregelungsgesetz, gemeinnütziges Mietgesetz und Gewerbemietgesetz. Während Gewerbemietverhältnisse den Regeln des Gewerbemietgesetzes unterliegen3, kann das Wohnungsmietverhältnis in den Anwendungsbereich verschiedener Gesetze fallen. Das Gewerbemietgesetz gilt für Mietverhältnisse, bei denen die Vermietung ausschließlich zu anderen als Wohnzwecken erfolgt. Auf Wohnungsmietverhältnisse im privaten Vermietungssektor sind das Mietgesetz und das Wohnungsregelungsgesetz anzuwenden. Das Mietgesetz4 gilt nur für Mietverhältnisse, die ganz oder teilweise Wohnzwecken dienen. Das bedeutet, dass auch gemischte Mietverhältnisse, die sowohl aus einem Wohn- als auch einem Gewerbeteil bestehen, vom Mietgesetz erfasst werden. Das landesweit gültige Mietgesetz ist zwar das «Hauptgesetz», gilt jedoch nur soweit das Mietverhältnis nicht anderen Gesetzen unterliegt. Mietverträge, die dem gemeinnützigen Mietgesetz oder Gewerbemietgesetz unterliegen, sind ausdrücklich ausgenommen. Das Wohnungsregelungsgesetz (boligreguleringsloven)5 enthält Bestimmungen, die die Regeln des Mietgesetzes entweder ergänzen oder ersetzen. Es kommt nur zur Anwendung, wenn dies der Gemeinderat der jeweiligen Ge2 Es gibt im dänischen Recht kein verfassungsrechtliches Rückwirkungsverbot und deshalb kein Hindernis, dem Gesetz auch Wirkung für bestehende Verträge zuzuschreiben. 3 Gesetz Nr 934 vom 20. Dezember 1999 zur Miete für Gewerberäume ua mit späteren Änderungen. 4 Rechtsverordnung Nr 188 vom 27. Februar 2007 des Gesetzes zur Miete. 5 Rechtsverordnung Nr 189 vom 27. Februar 2007 zur temporären Regelung der Wohnverhältnisse.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

meinde, in der das Mietobjekt liegt, beschlossen hat. Solche Gemeinden werden «regulierte Gemeinden», andere «nicht regulierte Gemeinden» genannt. Das Gesetz ist in nahezu allen größeren Gemeinden in Kraft. Welche Bestimmungen in concreto anzuwenden sind, hängt zT von verschiedenen Eigenschaften der Immobilie, wie der Anzahl an Mietwohnungen und dem Umfang der Gewerbeflächen, ab (dazu genauer unten Kapitel D.III.). Das gemeinnützige Mietgesetz (almenlejeloven)6 gilt für Wohnobjekte, die sich im Eigentum einer öffentlichen Wohnungsorganisation – wie einer Gemeinde, einem Kreis oder bestimmten selbständigen Institutionen – befinden. Mischmietverhältnisse fallen unter das Gesetz. Es entspricht in vielerlei Hinsicht dem Mietgesetz, Abweichungen betreffen insb die Mietzinsfestlegung und Instandhaltungsumlage. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der gemeinnützige Wohnbau von öffentlichen Förderungen profitiert. Im Folgenden steht der private Mietsektor im Mittelpunkt, der öffentliche Sektor wird jedoch dort mit einbezogen, wo dies als notwendig erachtet wird.

B. Anwendungsbereich des Mietrechts I. Allgemein

Das Mietrecht regelt die meisten Rechtsprobleme, die im Verhältnis MieterVermieter auftreten können. Die Bestimmungen über die Wohnraummiete sind zT zwingender, jene über die Geschäftsraummiete weitgehend dispositiver Natur. Das Mietverhältnis basiert grundsätzlich auf einem Vertrag zwischen Vermieter und Mieter. Dieser unterliegt entweder zur Gänze den Regeln des Mietrechts oder gar nicht. Der Umstand, dass einzelne Vertragsteile isoliert betrachtet nicht vom Mietrecht erfasst wären, bleibt außer Ansatz. Der Vertrag wird als Gesamteinheit betrachtet. Da das Mietrecht auch zwingende Normen enthält, können die Parteien seine Anwendbarkeit nicht vertraglich ausschließen. Eine Vertragsbezeichnung wie Verpachtung oä ist somit bedeutungslos. II. Wesentliche Voraussetzungen

Miete wird als Nutzung gegen Entgelt verstanden. Eine Voraussetzung ist somit, dass für die Nutzung eine Gegenleistung erbracht wird. Ansonsten7 liegt ein Leihverhältnis vor, das nicht dem Mietrecht unterliegt. Eine unentgeltliche Erweiterung des Mietverhältnisses auf weitere Räumlichkeiten wird idR als 6 Rechtsverordnung Nr 197 vom 27. Februar 2007 des Gesetzes zur Miete der gemeinnützigen Wohnungen. 7 Zahlt der Mieter beispielsweise nur für die Nutzung von Strom und Heizung, handelt es sich nicht um eine Gegenleistung für das Nutzungsrecht als solches.

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Anwendungsbereich des Mietrechts

Änderung des Mietvertrages angesehen. Handelt es sich jedoch eindeutig um zwei verschiedene Vereinbarungen, unterliegt das unentgeltliche Nutzungsrecht nicht dem Mietrecht. Die Berechnung des Mietzinses und die Zahlungstermine sind ohne Bedeutung und das Entgelt muss nicht in Geld bestehen (zB Erbringung von Dienstleistungen). Auch eine einmalige Vergütung für das Nutzungsrecht ist möglich – üblicherweise in Verbindung mit dem Verkauf der Immobilie8. Das Mietverhältnis muss sich auf mindestens eine vollständige, vom restlichen Gebäude abgetrennte Räumlichkeit beziehen. Die Vermietung von Flächen, Parkplätzen, Lagerplätzen etc wird ebenso wenig vom Mietrecht erfasst wie die Miete eines Raumteiles, zB eines Teiles einer Frachthalle oder «Shopin-Shops». Die Anforderungen an die Dauer des Mietverhältnisses sind nicht besonders hoch. Das Mietrecht gilt selbst bei sehr kurzer Laufzeit, wie etwa die Miete einer Ferienunterkunft für wenige Tage. Schließlich müssen die Räumlichkeiten fest mit Grund und Boden verbunden sein, die Vermietung eines Hausboots, Hotelschiffs etc wird folglich nicht erfasst. III. Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Gewerbemietverhältnis

Ein Wohnungsmietverhältnis liegt vor, wenn ein Mietobjekt als Wohnung vermietet wird9. Dh die vereinbarte Nutzung ist entscheidend, es sei denn, es liegt ein Fall der Gesetzesumgehung vor. Es wird zwischen Wohnobjekten, das sind Wohnungen mit dazugehöriger eigener Küche, und Einzelzimmern, die nicht über eine eigenständige Küchenausstattung verfügen, unterschieden. Gewerbemietobjekte sind Mietobjekte, die zu anderen als Wohnzwecken vermietet werden. Es muss sich dabei nicht notwendigerweise um einen gewerbsmäßigen Betrieb handeln. Es handelt sich beispielsweise auch bei der Vermietung einer Garage oder von Räumen zu Versammlungszwecken um ein gewerbliches Mietverhältnis. Mietet eine Gesellschaft ein Wohnobjekt zur Weitervermietung an ihre Mitarbeiter, ist ihr Mietverhältnis ein gewerbliches, während es sich bei der Vermietung an den Mitarbeiter um ein Wohnungsmietverhältnis handelt.

8 Es kommt vor, dass dem Verkäufer einer Immobilie als Bestandteil des Kaufpreises ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird. Eine solche Vereinbarung unterliegt dem Mietrecht. 9 Der Begriff Wohnung ist nicht eindeutig definiert, wird jedoch üblicherweise als Räumlichkeit verstanden, in der sich natürliche Personen gewöhnlich aufhalten, dh wohnen, schlafen und essen.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

IV. Mischmietverhältnisse

Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn in ein und demselben Vertrag nicht nur vom Mietrecht erfasste Mietverhältnisse, sondern auch sonstige Nutzungsverhältnisse (zB die Nutzung von Inventar, Miete von Flächen, Alleinvertriebsvereinbarungen oder Arbeitsverhältnisse) vereinbart werden – häufig als Betriebsverpachtung, landwirtschaftliche Verpachtung, Franchise oä bezeichnet. Auch wenn der Vertrag mehrere verschiedene Vereinbarungen enthält, muss er als Einheit behandelt werden. Dies hat zur Folge, dass der Gesamtvertrag dem Mietrecht unterliegt, wenn das wesentliche Vertragselement die Nutzung von Räumlichkeiten ist. Steht diese hingegen nicht im Vordergrund, ist der Vertrag als Ganzes vom Mietrecht ausgenommen10. Auch wenn es grundsätzlich nicht möglich ist, die Anwendbarkeit des Mietrechts vertraglich auszuschließen, sind die Parteien nicht gehindert, in den Vertrag so viele sonstige Vereinbarungen aufzunehmen, dass er aus dem Anwendungsbereich des Mietrechts fällt. Es ist somit von großer Bedeutung, ob diese sonstigen Vertragselemente im Gesamtvertrag oder in einem separaten Vertrag enthalten sind. V. Atypische Mietverhältnisse

Vom Mietrecht ausgenommen sind Hotelaufenthalte oder die Miete von Wohnungen inklusive Vollpension11. Bestimmte Pflegewohnungen sind jedoch selbst dann erfasst, wenn das Pflegeheim Vollpension anbietet. Die Überlassung einer Wohnung im Rahmen der sozialen Fürsorge liegt ebenfalls außerhalb des Mietrechts, sofern die Wohnung auf sozialrechtlicher Grundlage überlassen wird. Üblicherweise zählt dazu die (zeitweilige) Zuweisung von Wohnungen an Obdachlose oder die zeitweilige Einquartierung von Flüchtlingen. VI. Untervermietung

Die Untervermietung unterscheidet sich nur insofern vom allgemeinen Mietbegriff, als dass das Verfügungsrecht des Vermieters über die Räumlichkeiten nicht auf dem Eigentums-, sondern dem Nutzungsrecht beruht. Die Unterver-

10 IdR unterliegen landwirtschaftliche Verpachtungen, Angestelltenverhältnisse mit freiem Wohnen und bestimmte Betriebsverpachtungen, bei denen das Entgelt primär für die Nutzung des Inventars, den Goodwill, immaterielle Rechte etc geleistet wird, nicht dem Mietrecht. 11 Pensionsverhältnisse mit Halbpension sind dagegen umfasst, es bestehen jedoch fließende Grenzen zwischen Pensionsverhältnissen und Hotelaufenthalten.

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Ausgewählte Fragen – Mieterschutzmechanismen

mietung fällt deshalb vollständig unter das Mietrecht mit den (wenigen) Ausnahmen, die sich aus der Vertragsnatur ergeben.

C. Ausgewählte Fragen – Mieterschutzmechanismen I. Allgemeines

Das dänische Mietrecht ist in hohem Maß durch den Schutz des Mieters als präsumtiv schwachem Part geprägt. Die beiden grundlegenden Prinzipien sind einerseits die Mietzinsbeschränkung und andererseits der Bestandschutz (im Folgenden bezeichnet als Unkündbarkeitsprinzip). Ein Höchstpreissystem für den Mietzins wäre wirkungslos, wenn der Vermieter unbequeme Mieter ohne Weiteres kündigen kann. Der Mietzins und der Bestandschutz werden in den Kapiteln D und E, die Befristung unter E.III. behandelt. Im Rahmen dieses Aufsatzes ist es nicht möglich, das gesamte dänische Mietrecht zu beschreiben, weshalb im Folgenden nur ausgewählte Fragen, die entweder allgemein als bedeutend angesehen werden oder für die das dänische Recht besondere Regeln enthält, behandelt werden. II. Sachenrechtlicher Schutz des Mieters

Ungeachtet des schuldrechtlichen Charakters des Mietvertrags genießt der Mieter absoluten Schutz gegenüber jedermann ohne Eintragung in das Grundbuch. Das bedeutet, dass den Ansprüchen des Mieters aus dem Mietvertrag Vorrang vor allen anderen dinglich Berechtigten und selbst dem gutgläubigen Erwerber zukommt. Der Mieter ist für die Kaution und die im Voraus entrichtete Miete bis zu einem Gesamtbetrag von maximal sechs Monatsmieten geschützt. Dies ist auch der Betrag, den ein Wohnraumvermieter maximal an Kaution und vorausbezahltem Mietzins verlangen darf. Darüber hinausgehende Leistungen sind ungerechtfertigt. Dem Wohnraummieter steht eine gesetzliche Rückzahlungsforderung zu, die ebenso gegenüber jedermann geschützt ist. Dem Untermieter kommt dieser sachenrechtliche Schutz nicht zugute, weil der Untervermieter nicht Eigentümer der Immobilie ist. Weitere vertraglich eingeräumte Rechte des Mieters müssen in das Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber gutgläubigen Erwerbern oder den Gläubigern des Vermieters Wirkung zu entfalten12.

12 Die Grundbucheintragung von Sonderrechten kann die Kreditaufnahme des Vermieters erschweren. Deshalb enthält das Mietgesetz eine gesetzliche Rückzugsklausel, wonach die Sonderrechte dem höchstmöglichen Realkredit nachgehen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Das Gewerbemietgesetz enthält keine entsprechende gesetzliche Rückzugs-

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

III. Vertragsabschluss – Formvorschriften

Für den Abschluss eines Mietvertrags gilt das allgemeine Vertragsrecht, somit genügt eine mündliche Vereinbarung. Jede Partei kann aber eine schriftliche Ausfertigung des Vertrags fordern. Für Wohnungsmietverträge – private wie gemeinnützige – gelten besondere Regeln, wenn der Vertragsabschluss unter Verwendung sog Vertragsvordrucke erfolgt13. Unter einem Vertragsvordruck wird ein Vertrag verstanden, der seinem Erscheinungsbild nach nicht individuell für das entsprechende Mietobjekt ausgearbeitet wurde. Erscheint der Vertrag dagegen als individuell für das jeweilige Mietobjekt ausgearbeitet, wird er nicht als Vertragsvordruck angesehen. Typische Beispiele für Vordrucke sind Vertragsformulare oder andere Standardverträge, in denen einzelne leere Felder bloß ausgefüllt werden müssen. In vielen Fällen werden Mietverträge unter Verwendung eines Textverarbeitungsprogrammes auf Grundlage fester Muster des Vermieters erstellt. Ein derartiger Mietvertrag wird idR so behandelt, als sei er individuell für das entsprechende Mietobjekt ausgearbeitet worden, so dass die Bestimmungen über Vertragsvordrucke keine Anwendung finden. Anderes gilt nach der Rsp nur, wenn solche Musterverträge unter Verwendung eines Textverarbeitungsprogrammes von einem Vermieter für mehrere Mieter im selben Objekt verwendet werden und die Vereinbarung derart erscheint, dass der Mieter sie als standardisiert auffassen kann. Bei Verwendung eines Vertragsvordrucks müssen besondere Hervorhebungs- und Autorisierungsanforderungen erfüllt sein. Der Grund für diese Anforderungen ist, dass sich der Mieter bei Verwendung von Vordrucken im Vergleich zur individuellen Vertragsausarbeitung eher veranlasst sieht, dem Vertrag vorbehaltlos zuzustimmen, weil er davon ausgehen wird, dass auch andere Mieter entsprechende Vertragsbedingungen akzeptiert haben. Die Hervorhebungsanforderung verlangt, dass jene Vertragsbedingungen, die dem Mieter größere Pflichten auferlegen oder weniger Rechte zuerkennen als nach den Regeln des Mietrechts, hervorgehoben werden müssen, um Gültigkeit zu erlangen. Erfolgt die Hervorhebung nicht in angemessener Weise, ist die Bedingung nicht gültig. Der Mieter kann sich stattdessen in diesem Punkt an das Mietrecht halten. Die Gültigkeit des Vertrages wird davon nicht berührt. Des Weiteren muss der verwendete Vordruck vom Sozialministerium autorisiert werden. Ist der Vordruck nicht autorisiert, muss der Mieter keine Beklausel. Die Parteien bestimmen den Rang der Sonderrechte, wobei der bestmögliche vermutet wird. 13 Für Gewerbemietverträge gilt bei Vertragsabschluss vor dem 1. Januar 2000 die Hervorhebungsanforderung und Vertragsabschluss vor 1993 zusätzlich die Autorisierungsanforderung; dazu sogleich.

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Ausgewählte Fragen – Mieterschutzmechanismen

dingungen dulden, die für ihn ungünstiger sind als die entsprechenden mietrechtlichen Bestimmungen. IV. Vermittlungsregelung

Das Mietgesetz enthält ein ausdrückliches Verbot des Erhalts oder der Forderung von Vergütungen vom Mieter für den Abschluss oder die Vermittlung eines Mietvertrages. Für die Überlassung eines Geschäfts kann eine Vergütung vereinbart werden, falls eine solche nicht bei Mischmietverhältnissen für den «gewerblichen Teil» gesetzlich verboten ist. Entsprechend ist es unzulässig, sich den Abschluss anderer Rechtsgeschäfte auszubedingen. Die Übertretung dieser Bestimmung führt zur Rückzahlungspflicht und steht außerdem unter Strafe. V. Die Gleichstellungsregel im § 5 Abs 8 Wohnungsregelungsgesetz

Für regulierte Mietverträge gilt, dass bei Abschluss des Mietvertrags kein Mietzins oder andere Vertragsbedingungen vereinbart werden können, die insgesamt für den Mieter belastender sind als jene, die für andere Mieter im selben Gebäude gelten – sog «Gleichstellungsregel». Die Regel besagt nicht, dass die Vertragsbedingungen in einem Haus notwendigerweise gleich sein müssen, eine eventuelle Schlechterstellung in einem Punkt kann durchaus mit einem entsprechenden Vorteil in einem anderen Punkt aufgewogen werden. Andernfalls ist die Klausel im Umfang der Belastung ungültig. In der Praxis hat die Regel insb für die Vereinbarung von Befristungen Bedeutung, die mit einer Mietzinsreduktion ausgeglichen wird. Die Gleichstellungspflicht führt dazu, dass es für den Vermieter besonders schwer sein kann, seine Vermietungspraxis zu ändern, wie etwa die Instandhaltungsumlage zu erhöhen oä. VI. Instandhaltung

Unter Instandhaltung wird die Aufrechterhaltung des vereinbarten Zustands des Mietgegenstands trotz der üblichen Entwertung, beispielsweise durch Abnutzung oder Alter, verstanden. Die Instandhaltungspflicht umfasst jedoch keine Behebung von Schäden, die auf fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln des Mieters oder Vermieters zurückzuführen sind. Grundsätzlich hat der Vermieter den Mietgegenstand instand zu halten und für die Reinigung der allgemeinen Gebäudeteile zu sorgen. Für Wohnungsmietverträge gilt jedoch, dass der Mieter die gesetzliche Instandhaltungspflicht für Schlüssel und Schlösser trägt. Die Instandhaltungspflichten können aller-

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

dings (teilweise) auch auf den Mieter überwälzt werden. Eine solche Vereinbarung muss klar formuliert werden, so dass kein Zweifel darüber besteht, dass die Pflicht auf den Mieter übergegangen ist. Üblicherweise erfolgt dies durch eine relativ detaillierte Auflistung der Gebäudeteile, Installationen etc, für die den Mieter die Instandhaltungspflicht trifft. Bei gemeinnützigen Mietverträgen ist die Möglichkeit, die Instandhaltung auf den Mieter zu überwälzen, auf Maler-, Tapeziererarbeiten und Bearbeitung der Fußböden beschränkt. VII. Berechtigung des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten

Das Recht des Vermieters, eine Zulage für Modernisierungen zu fordern, ist im Gesetz besonders kompliziert geregelt und wurde von der Rsp weiterentwickelt. Im Folgenden werden nur die Hauptlinien wiedergegeben. Unter Modernisierung14 wird verstanden, dass dem Mietgegenstand im Vergleich zum vertraglich Vereinbarten «ein Extra» hinzugefügt wird. Der Austausch vorhandener Installationen stellt dagegen die Aufrechterhaltung des vereinbarten Zustands dar: Instandhaltung. Modernisierungen können in jenem Umfang, in dem sie den Nutzungswert der Wohnung erhöhen, zu einer Modernisierungszulage führen. Dazu ist eine entsprechende Ankündigung des Vermieters erforderlich, der Mieter kann Widerspruch einlegen. Bei Widerspruch hat der Vermieter die Frage vor das Mieteinigungsamt zu bringen (vgl zum Mieteinigungsamt Kapitel F). Der Vermieter hat nach Ablauf einer bestimmten Frist das Recht, das Mietobjekt zu betreten. Welche Arbeiten unter den Modernisierungsbegriff fallen, lässt sich schwer allgemein festlegen. Die Praxis anerkannt beispielsweise die Montage einer neuen, zeitgemäßen Küche oder eines Badezimmers als teilweise Verbesserung, wenn das Mietobjekt vorher mit einer älteren Küche oder einem älteren Badezimmer ausgestattet war – nur «Nettoverbesserungen» sind Modernisierungen. Zudem sind energieverbessernde Maßnahmen, zB eine zusätzliche Isolierung oder die Montage von Isolierfenstern, vom Modernisierungsbegriff umfasst. Bei der Berechnung der Modernisierungsausgaben wird zugleich die dadurch ersparte Instandhaltung abgezogen, so dass der Vermieter seine Instandhaltungspflicht nicht durch Verbesserungen umgehen kann15. In der Praxis wird ein großer Teil der Modernisierungsausgaben entweder als Instandhaltung oder eingesparte Instandhaltung betrachtet. Der Vermieter erreicht 14 Synonym wird der Begriff Verbesserung verwendet. 15 Die Berechnung der Modernisierungsausgaben ist auch für die Möglichkeit, den Mietzins nach den Regeln über umfassend modernisierte Mietverhältnisse zu berechnen, von Bedeutung (dazu unten D.III.2.).

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Ausgewählte Fragen – Mieterschutzmechanismen

nur selten eine Erhöhung für die getätigten Gesamtausgaben. Die Modernisierungszulage wird außerdem nur anhand der angemessenen Modernisierungskosten berechnet. Der Vermieter hat bei bestimmten Wohnungsmietverhältnissen – regulierte Mietverträge und Wohnungsmietverträge in kleineren Häusern mit mindestens vier Wohneinheiten – besondere Ankündigungsregeln zu beachten, wenn die geplante Modernisierung zusammen mit den Modernisierungszulagen der letzten drei Jahre ca 12 Euro pro m2 übersteigt. Übersteigt die Modernisierungszulage ca 20 Euro pro m2, muss der Vermieter dem Mieter auf Antrag eine Ersatzwohnung von etwa gleicher Beschaffenheit und zu einem vergleichbaren Mietzins anbieten. Das Risiko, dass sich Modernisierungsarbeiten nicht rentieren könnten, und die Einschränkungen bei bestimmten Mietverträgen hemmen Investitionen der Vermieter in die Wohnungsmasse. VIII. Berechtigung des Mieters zur Veränderung und Verbesserung des Mietgegenstands

Ein Wohnungsmieter hat grundsätzlich nicht das Recht, Veränderungen am Mietobjekt vorzunehmen. Er darf jedoch übliche Installationen anbringen, es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass die Strom- oder Ablaufkapazitäten der Immobilie für diese nicht ausreichend sind. Der Mieter hat außerdem das Recht, bestimmte Hilfsmittel, zB für einen barrierefreien Zugang, einzubauen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses trifft den Mieter die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Schließlich hat der Mieter einer Mietwohnung das Recht, bestimmte übliche und zweckmäßige Verbesserungen durchzuführen, die in einer eigenen Liste näher angeführt werden. Der Vermieter kann sich dem jedoch bei Vorliegen besonderer Gründe widersetzen. Die Ausgaben sind dem Mieter auf sein Verlangen bei Auszug zu ersetzen, der Entschädigungsbetrag wird jedoch über 10 Jahre linear abgeschrieben. Das Recht auf Durchführung von Modernisierungsarbeiten geht nicht auf den Untermieter über. Gewerbliche Mieter haben das Recht, übliche Ein- und Umbauten vorzunehmen und sonstige Arbeiten in dem Umfang durchzuführen, wie sie von den Behörden vorgeschrieben werden. Der Vermieter hat unter bestimmten Umständen – zB bei Luxusaufwendungen oder besonders energieaufwendigen Maßnahmen – die Möglichkeit, sich den Änderungen zu widersetzen. IX. Instandsetzung bei Auszug

Der private Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, dass er die Wohnung in einem besseren Zustand zurückstellt, als sie sich bei Übergabe befand. Die 11

Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

vertragliche Verpflichtung zur Neuinstandsetzung der Wohnung bei Auszug ist deshalb nur gültig, wenn das Mietobjekt bei Übergabe vollständig neu instand gesetzt war. Die Regeln über die Instandsetzung und die Instandhaltung hängen streng zusammen, der Vermieter kann die Instandsetzung nur in jenem Umfang fordern, in dem die Instandhaltungspflicht dem Mieter obliegt oder Schäden auf schuldhaftes Verhalten des Mieters zurückzuführen sind. Auch wenn dies nicht dem eigentlichen Zweck der Bestimmung entspricht, so hat sie doch zur Folge, dass der Vermieter gezwungen ist, bei Auszug eines Mieters eine Neuinstandsetzung zu fordern, um den Instandhaltungsstand aufrecht erhalten zu können, selbst wenn sich das Mietobjekt im Übrigen in einem guten Zustand befindet, da eine Neuinstandsetzung ansonsten nicht vom neuen Mieter gefordert werden kann. Bei gemeinnützigen Mietverhältnissen ist vom Mieter uU ein Standardbetrag für die Instandsetzung zu leisten. Des Weiteren muss ein sog Einzugsprotokoll erstellt werden, durch das der Zustand bei Einzug registriert wird. Fehlt ein entsprechendes Einzugsprotokoll, kann dies den Wegfall der Instandsetzungspflicht des Mieters bewirken. Das Gewerbemietgesetz enthält keine zwingenden Regeln über die Instandsetzung bei Auszug. X. Abtretungsrecht und Rechtsnachfolge auf Mieterseite

Unter einem Abtretungsrecht wird das Recht des Mieters verstanden, einen neuen Mieter an seine Stelle einzusetzen. Der derzeitige Mieter wird dadurch von seinen Vertragspflichten befreit, während ein neuer Mieter in den Vertrag eintritt. Das Abtretungsrecht ist insb bei Gewerbemietverträgen und Mischmietverträgen von großer Bedeutung, weil die Veräußerung eines in gemieteten Räumlichkeiten betriebenen Geschäfts für gewöhnlich nur dann möglich ist, wenn der Mietvertrag übernommen werden kann. Das Gewerbemietgesetz sieht für «reine» Gewerbemietverträge ein Abtretungsrecht vor, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Der Vermieter kann sich der Abtretung nur widersetzen, wenn er hierzu wichtige Gründe hat, darunter die unzureichenden wirtschaftlichen Verhältnisse oder Branchenkenntnisse des eintretenden Mieters16. Dem Vermieter kann im Vertrag das Recht, die Abtretung ohne besondere Begründung zu verweigern, erteilt werden. Des Weiteren ist 16 Bei Abtretung von einer natürlichen oder juristischen Person mit unbeschränkter Haftung an eine Gesellschaft oder Aktiengesellschaft gelten besondere Regeln, falls die Kapitalgrundlage der Gesellschaft mit beschränkter Haftung schlechter ist als die der natürlichen Person oder Gesellschaft mit unbeschränkter Haftung. Die Bestimmungen des Gewerbemietgesetzes über die Abtretung – wie die Möglichkeit des Vermieters, sich der Abtretung zu widersetzen – finden keine Anwendung, wenn die Abtretung durch Über-

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Ausgewählte Fragen – Mieterschutzmechanismen

es möglich, das Abtretungsrecht von einer Mietzinserhöhung, Erhöhung der Kaution oder Bestellung anderer Sicherheiten abhängig zu machen. Ein früherer Mieter hat unter gewissen Voraussetzungen das Recht auf Wiedereintritt in einen abgetretenen Mietvertrag. Bei Mischmietverhältnissen ist kein gesetzliches Abtretungsrecht vorgesehen. Der Mieter muss sich ein solches vertraglich sichern. Weiters ermöglicht das Mietrecht verschiedenen Personen – Ehepartner, Lebensgefährten oder Haushaltsmitglieder – beispielsweise bei Tod des Mieters, Scheidung oder Aufhebung der Lebensgemeinschaft den Eintritt in den Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen. Schließlich enthält das Mietgesetz bestimmte Regeln über das Recht auf Wohnungstausch mit anderen Wohnungsmietern, sofern es sich um eine Mietwohnung handelt, die ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wird17. Der Vermieter kann sich dem Tausch in bestimmten Fällen widersetzen. Beim Tausch wird ein neuer Mietvertrag mit dem neuen Mieter abgeschlossen. Es handelt sich nicht um einen Fall der Sukzession, weshalb eine Auszugsrechnung vorgenommen werden kann. Der Vermieter hat zudem die Möglichkeit, Modernisierungarbeiten durchzuführen. XI. Untervermietung

Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter mit einem Dritten einen Mietvertrag über die gesamte oder teilweise Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten eingeht. Bei Untervermietung wird das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter unverändert fortgeführt, dem Untermieter können keine weitergehenden Rechte zugeschrieben werden, als der Mieter selbst hat. Die Rechtsstellung des Vermieters wird in ihrer Grundlage vom Untermietverhältnis nicht berührt. Verweigert der Vermieter dem Mieter die Untervermietung des Mietgegenstandes, so kann dies nur wirtschaftliche Gründe haben oder auf dem Wunsch beruhen, auch weiterhin bestimmen zu können, wer den Mietgegenstand nutzt. Bei Gewerbemietverträgen muss die Zulässigkeit der Untervermietung vertraglich vereinbart werden. Bei Wohnungsmietverhältnissen hat der Mieter das zwingende Recht auf Untervermietung, wenn er vorübergehend abwesend ist oder nur einzelne Zimmer in der Wohnung, die er selbst bewohnt, untervermietet. Abgesehen von diesen Fällen muss das Recht auf Untervermietung aus dem Mietvertrag hervorgehen. tragung von Aktien oder Anteilen an eine vermietende Gesellschaft erfolgt. Ein Widerspruchsrecht des Vermieters muss ausdrücklich vereinbart werden. 17 Es ist lediglich ein Tausch zwischen A und B möglich, ein Dreieckstausch muss hingegen vom Vermieter nicht geduldet werden.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

XII. Angebotspflicht

Falls eine Immobilie, die ganz oder zum Teil zu Wohnzwecken genutzt wird, auf eine andere Person übertragen werden soll, muss der Vermieter sie zuvor dem Mieter auf Anteilsbasis zu denselben Bedingungen wie einem «externen Käufer» anbieten. Dies gilt bei «reinen» Wohnimmobilien mit mindestens 6 Wohnungen18 und gemischten Immobilien mit mindestens 13 Wohnungen. Die Angebotspflicht findet bei den meisten freiwilligen Gesamt- oder Teilübertragungen Anwendung; familieninterne Übertragungen sind ausgenommen; Übertragungen von Aktien oder Anteilen an einer Immobiliengesellschaft sind erfasst, wenn der Käufer dadurch die Stimmenmehrheit in der Gesellschaft erhält. Die Regeln sind äußerst kompliziert. Die Angebotspflicht ist ein zwingendes, dinglich abgesichertes Recht, dh der Mieter kann sein Vorkaufsrecht auch gegenüber einem gutgläubigen Käufer (vgl Kapitel C.II.) geltend machen, wenn ihm die Immobilie nicht angeboten wurde.

D. Höhe der Miete und Mietzinsanpassung Hierbei bestehen große Unterschiede zwischen Gewerbe- und Wohnungsmietverträgen. Die Anpassung des Mietzinses kann entweder auf einer Parteienvereinbarung beruhen oder durch einseitige Ankündigung einer Partei entsprechend den besonderen Ankündigungsregeln des Mietrechts erfolgen. Wird eine Vereinbarung zur (laufenden) Erhöhung des Mietzinses getroffen, ist es nicht notwendig, eine solche anzukündigen. Die Mieterhöhung lässt sich auf diese Weise bedeutend einfacher durchführen als eine angekündigte Mieterhöhung. I. Gewerbemietverträge

Bei Gewerbemietverträgen können die Parteien den Anfangsmietzins und die Mietzinsanpassung frei vereinbaren. Die Vereinbarung hat lediglich den allgemeinen vertragsrechtlichen Prinzipien zu entsprechen, prinzipiell sind daher alle Anpassungsklauseln zulässig. Vor Einführung des Gewerbemietgesetzes im Jahr 2000 wurde die Höhe des Mietzinses durch die zwingenden Bestimmungen über den sog Mietwert beschränkt.

18 Die Anzahl der Einzelzimmer, die Wohnzwecken dienen, ist ohne Bedeutung.

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Höhe der Miete und Mietzinsanpassung

1. Marktmiete

Haben die Parteien keinen Anfangsmietzins festgelegt, gilt die sog Marktmiete als vereinbart. Ist die Mietzinsanpassung nicht vertraglich geregelt, erlaubt das Gesetz die Anpassung an die Marktmiete, sofern der tatsächliche Mietzins wesentlich höher oder niedriger ist als diese. Die Anpassung kann von jeder Partei verlangt werden. Die Marktmiete ist jener Mietzins, den ein sachkundiger Mieter und ein sachkundiger Vermieter im Ankündigungszeitpunkt für das betreffende Mietverhältnis unter Berücksichtigung der besonderen Modalitäten des Mietvertrags, wie etwa die Nutzung, Lage der Räumlichkeiten, Größe, Qualität, vereinbart hätten. Die Marktmiete ist somit jener Mietzins, der bei Wiedervermietung des Mietobjekts bei gleichbleibenden Vertragsbedingungen erzielt werden könnte. Inventar, Verbesserungen, etc, die der Mieter finanziert hat, werden nicht berücksichtigt. Außerdem bleibt das besondere Interesse des Mieters am Mietobjekt unberücksichtigt, weshalb es ohne Bedeutung ist, dass der Mieter oder andere Mieter Willens sind, eine höhere Miete für das konkrete Mietobjekt zu zahlen. Die Anpassung kann nur durchgeführt werden, wenn der geltende Mietzins wesentlich höher oder wesentlich niedriger als die Marktmiete ist. Zur Erfüllung der Wesentlichkeitsanforderung muss er um mindestens 10% von der Marktmiete abweichen. Die Anpassung ist auch bei unkündbaren Mietverträgen möglich. Sie ist grundsätzlich auf vier Jahre zu verteilen und beträgt somit pro Jahr ein Viertel der Gesamtanpassung. In der Praxis wird jedoch häufig vereinbart, dass die Anpassung unmittelbar in vollem Umfang erfolgen soll. Falls nicht anders vereinbart, kann eine Mieterhöhung bzw Mietsenkung erst mit Wirkung nach Ablauf von vier Jahren ab Inkrafttreten des Mietvertrags oder der letzten Anpassung an die Marktmiete angekündigt werden. Die Anpassung tritt erst nach Ablauf einer dreimonatigen Ankündigungsfrist in Kraft und hat keine Rückzahlungspflicht zur Folge. Die Ankündigung muss die Höhe der Anpassung und einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht enthalten. Fehlen diese Informationen, ist sie ungültig. Der Widerspruch ist innerhalb von sechs Wochen schriftlich zu erheben. Die Gegenpartei muss spätestens sechs Wochen nach Ablauf der Widerspruchsfrist das Mietgericht anrufen, wenn an der Forderung zur Mietzinsanpassung festgehalten werden soll. Wird die Sache nicht innerhalb der festgesetzten Frist vorgebracht, kann die angekündigte Mieterhöhung nicht aufrechterhalten werden. Eine neue Ankündigung ist erforderlich. Es wird somit der Partei, welche die Mietzinsanpassung wünscht – üblicherweise dem Vermieter –, die Last auferlegt, diese gerichtlich durchzusetzen. Rechtsstreitigkeiten über die Anpassung an die Marktmiete werden vom Mietgericht entschieden (s dazu Kapitel F). Beweisthema ist die Marktmiete, dh der Marktpreis, der unter Verwendung aller Beweismittel, darunter insb 15

Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

Vergleichsmietzinse und Gutachten von Sachverständigen, dokumentiert werden kann19. 2. Anpassungsklauseln

Um eine laufende Anpassung der Miete zu ermöglichen und – nicht zuletzt – um die zeit- und kostenintensiven Erhöhungen entsprechend der Marktmiete zu vermeiden, wird idR eine Anpassungsklausel im Mietvertrag vereinbart. Üblicherweise sieht eine solche Klausel vor, dass die geltende Miete nach der prozentualen Steigerung des Nettopreisindex erhöht wird, evtl unter Angabe einer bestimmten Minimal- und Maximalanpassung unabhängig von der tatsächlichen Entwicklung des Nettopreisindex. Auch andere Anpassungsformen können vereinbart werden, wie etwa die umsatzabhängige Mietzinsfestsetzung, die Erhöhung um feste Beträge oder einen festen Prozentsatz. Die Anpassung an die Marktmiete kann nicht verlangt werden, wenn die Parteien eine andere Anpassungsmethode vereinbart haben. Die Parteien können sich allerdings die Anpassung an die Marktmiete trotz vereinbarter Anpassungsklausel vertraglich vorbehalten. 3. Steuer- und Abgabenerhöhungen

Falls nicht anders vereinbart, kann die Miete nach vorheriger Ankündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist wegen Änderungen der auf der Immobilie lastenden Steuern und Abgaben erhöht werden. Dazu zählen zB neue oder erhöhte Abgaben für Wasser, Strom, Müllabfuhr, Kanalisation, Rauchfangkehrung und bestimmte andere Kostenposten unter der Voraussetzung, dass die Zahlung nach Tarifen erfolgt, die von den Behörden festgelegt oder genehmigt sind. Nur die Erhöhung aufgrund einer Änderung des Abgabentarifs wird von diesem Regelungsschema erfasst, nicht die Erhöhung der Abgaben infolge eines Verbrauchsanstiegs. Für Letztere ist keine Ankündigung erforderlich. Als Vergleichsgrundlage werden jene Steuern und Abgaben herangezogen, die bei Beginn des Mietverhältnisses auf die Immobilie erhoben wurden und dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags bekannt waren20.

19 Die Einführung des Gewerbemietgesetzes bedeutete eine erhebliche Erleichterung der Beweisführung. Früher war die Vorlage von Informationen zu konkreten Vergleichsmietzinsen das einzige Beweismittel. Dies hatte zur Folge, dass es besonders schwer war, Anpassungen in jenen Fällen anzukündigen, für die es keine unmittelbare Vergleichsgrundlage gab, zB bei Mietverträgen in Geschäftszentren. 20 Neubauten oder größere Zubauten an der Immobilie können durch den dadurch deutlich erhöhten Immobilienwert eine wesentliche Erhöhung der auf der Immobilie lastenden Steuern und Abgaben verursachen. In diesen Fällen kann der Mieter eine unange-

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Höhe der Miete und Mietzinsanpassung

Eine Mietzinserhöhung aufgrund einer Steuer- und Abgabenerhöhung muss drei Monate vorher angekündigt werden. Es ist möglich, der Erhöhung Rückwirkung auf jenen Zeitpunkt zu verleihen, an dem die erhöhten Steuern erhoben wurden, wenn die Ankündigung spätestens innerhalb von fünf Monaten nach Erhöhung der Steuern und Abgaben vorgebracht wird. Dies hängt damit zusammen, dass der Besitzer die Mitteilung über steigende Steuern idR nicht so rechtzeitig erhält, dass er die Ankündigungsfrist einhalten kann. Für diese Art der Mietzinserhöhung gelten keine Wesentlichkeitsanforderungen. Sie ist ebenso unabhängig von einer vereinbarten Unkündbarkeit. Die Mietzinserhöhung ist hier in einem größeren Ausmaß zulässig, weil die Auferlegung neuer Steuern außerhalb des Einflussbereiches der Parteien liegt. Wenn die Kosten für Steuern und Abgaben sinken, hat der Vermieter für gewöhnlich die Pflicht, die Miete entsprechend zu senken. 4. Räumlich abgegrenzte Einheiten in Mischmietverhältnissen

Falls sich Wohn- und Gewerbebereich eines Mischmietobjekts in räumlich voneinander abgegrenzten Einheiten befinden, gelten die Mietzinsfestlegungsregeln des Gewerbemietrechts für den Gewerbebereich, während das Mietobjekt im Übrigen den Regeln des Wohnungsmietrechts unterliegt. II. Wohnungsmietverträge

Die Festlegung und Anpassung des Mietzinses bei Wohnungsmietverträgen unterliegt einer umfassenden gesetzlichen Regelung, von der idR nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann. Welche Bestimmungen im konkreten Fall anzuwenden sind, ist einerseits davon abhängig, ob das Mietobjekt in einer regulierten Gemeinde liegt, und andererseits von den Eigenschaften der Immobilie und des Mietvertrags. Die unterschiedlichen Bestimmungen und deren kompliziertes Zusammenspiel werden im Folgenden lediglich in Grundzügen beschrieben. 1. Wert des Mietgegenstands (unregulierte Mietverträge)

Der Mietzins für Mietverhältnisse in nicht regulierten Gemeinden unterliegt ausschließlich den Regeln des Mietgesetzes. Ausgangspunkt ist der Wert des Mietgegenstands (Mietwert), worunter der Mietzins verstanden wird, der allgemein für Immobilien mit ähnlicher Lage, Art, Größe, Qualität, Ausstattung und vergleichbarem Instandhaltungszustand gilt. Mit anderen Worten handelt

nehme Zusatzrechnung erhalten, da eine solche Steigerung dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags normalerweise nicht bekannt war.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

es sich um einen Vergleichsmietzins bestehender Mietverhältnisse und nicht – wie die Marktmiete – um die Miete, die bei Wiedervermietung zu gleichbleibenden Bedingungen erzielt werden könnte. Die Anfangsmiete unterliegt keinen näheren Regeln, sondern ist der Vereinbarung der Parteien überlassen. Fehlt eine Vereinbarung, entspricht sie dem Mietwert. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung ankündigen, wenn der Mietzins wesentlich niedriger als der Wert des Mietgegenstands ist. Unter «wesentlich» wird verstanden, dass der Mietzins um mindestens 10% vom Mietwert abweicht. Nur eine qualifizierte Abweichung vom Mietwert kann somit zu einer Mieterhöhung führen. Eine Mietzinserhöhung kann frühestens zwei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses oder der letzten Mietzinserhöhung Wirkung entfalten. Falls im Mietvertrag Unkündbarkeit vereinbart ist, wozu auch die zeitliche Beschränkung des Mietverhältnisses zählt, kann eine Mieterhöhung nur angekündigt werden, wenn eine solche für die Unkündbarkeitsperiode vertraglich vorbehalten wurde. Ist der vereinbarte Mietzins wesentlich höher als der Mietwert, kann der Mieter eine Absenkung der Miete auf einen angemessenen Betrag verlangen. Das gilt nicht für Mieter mit zweijährigem Schutzzeitraum. Der Mieter kann den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen, falls der angekündigten Mietsenkung zugestimmt wird. Die Ankündigung muss jedoch innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt erfolgen, an dem der überhöhte Mietzins zum ersten Mal bezahlt werden musste. Nach Ablauf dieser 1-Jahresfrist hat der Mieter keine Möglichkeit mehr, die Mietsenkung oder Rückzahlung zu fordern. Erhöht der Vermieter die Miete, beginnt eine neue 1-Jahresfrist. Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden und Informationen zum Ausmaß, dem Grund und dem Widerspruchsrecht des Mieters enthalten. Enthält die Ankündigung diese Informationen nicht, ist sie ungültig. Möchte der Mieter Widerspruch gegen die Mieterhöhung einlegen, muss dies spätestens fünf Wochen nach Erhalt der Ankündigung schriftlich erfolgen. Der Vermieter hat die Sache spätestens sechs Wochen nach Ablauf der Widerspruchsfrist vor das Mieteinigungsamt zu bringen, wenn er seine Forderung aufrechterhalten möchte. Ansonsten muss eine neue Ankündigung erfolgen. 2. Anpassungsklauseln

Von den Bestimmungen über den Mietwert darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit, als Alternative zur Erhöhung auf den Mietwert eine sog Staffelmietklausel zu vereinbaren, dh der Mietzins wird zu bestimmten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag erhöht. Dadurch entfällt die Ankündigung nach den mietrechtlichen Bestimmungen. Es kann auch eine sog Kombinationsklausel vereinbart werden, durch die sowohl die Mietwertanpassung als auch die Staffelmietklausel für anwendbar erklärt wird (vgl auch oben unter D.I.2.). 18

Höhe der Miete und Mietzinsanpassung

Eine Staffelmietklausel ist nur gültig, wenn sie einen bestimmten Erhöhungsbetrag nennt, ein Prozentsatz reicht nicht aus. Des Weiteren darf die Mieterhöhung nur zu bestimmten Zeitpunkten erfolgen, weshalb einerseits anzugeben ist, wann die einzelnen Mieterhöhungen wirksam werden, und andererseits ein Schlusstermin festgelegt werden muss, da eine Staffelmietklausel keine unbefristete Laufzeit haben kann. Sind diese Erfordernisse nicht erfüllt, ist die Staffelmietklausel ungültig. Der Vermieter kann die Miete selbst dann nicht wirksam erhöhen, wenn die Ungültigkeit bloß auf der fehlenden Angabe des Schlusstermins beruht und die Forderungen bisher erfüllt wurden. Die Vereinbarung einer Mietzinsanpassung auf andere Weise als mittels Staffelmietklausel ist nicht zulässig. Ist die Staffelmietklausel ungültig, kann die Anpassung des Mietzinses nicht verlangt werden, es sei denn, die Anwendung der gesetzlichen Mietwertanpassung wurde im Mietvertrag vorbehalten. 3. Freie Mietzinsfestsetzung

Von den Bestimmungen über den Mietwert kann bei bestimmten Mietvertragstypen abgewichen und der Mietzins frei vereinbart werden. Die Mietzinssenkung kann generell ausgeschlossen und eine Mietzinsanpassung mittels Staffelmietzins oder anhand des Nettopreisindex vereinbart werden. Es ist auch möglich, dass sich der Vermieter das Recht auf Erhöhung des Mietzinses auf den Mietwert parallel zur vereinbarten Anpassungsklausel vorbehält. Werden keine besonderen Vereinbarungen getroffen, kommen die allgemeinen Regeln zur Anwendung, dh die Mietzinsfestsetzung folgt den mietrechtlichen Bestimmungen (s oben Kapitel D.II.1.-D.II.2.). Besondere Ausnahmen gelten im Allgemeinen für Wohnungen, die auf dem Vermietungsmarkt relativ neu sind, wohingegen bestehende Mietwohnungen weiterhin der strengen Regulierung unterliegen. a) Neu errichtete Immobilien

Für Mietwohnungen in Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1991 in Gebrauch genommen wurden, kann von den Bestimmungen über den Mietwert abgewichen werden. Unter Immobilie wird die grundbücherliche Einheit verstanden, dh dass nicht nur das betreffende Gebäude als Ausgangspunkt dient. Mietobjekte, die in einem vollkommen neuen, neben einem auf demselben Grundstück bereits bestehenden Gebäude errichtet wurden, sind keine Immobilien, die nach dem Stichtag in Gebrauch genommen wurden. b) Umgewandelte Gewerberäume

Für Mietwohnungen in umgewandelten Gewerberäumen, die am 31. Dezember 1991 rechtmäßig ausschließlich für Gewerbezwecke genutzt wurden, kann die Miete frei vereinbart werden. Dies gilt nicht für Mischmietverhält19

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nisse. Aus dem Mietvertrag muss hervorgehen, dass das Mietverhältnis den Bestimmungen über umgewandelte Gewerberäume unterliegt, damit diese angewendet werden können. c) Neu errichtete Dachwohnungen

Von den Regeln über den Mietwert kann bei der Vermietung einer Ganzjahreswohnung (dh einer nicht nur temporär genutzten Wohnung) abgewichen werden, wenn das Mietverhältnis eine neu errichtete Mietwohnung in einem Dachgeschoß betrifft, die am 1. September 2002 nicht genutzt oder nicht als Wohnung registriert war. Gleiches gilt, wenn es sich um neu errichtete Stockwerke handelt, für die die Baugenehmigung nach dem 1. Juli 2004 erteilt wurde. Aus dem Mietvertrag muss hervorgehen, dass er den Bestimmungen über neu errichtete Dachwohnungen unterliegt, damit diese angewendet werden können. 4. Indexfinanzierter Wohnungsbau

Für Immobilien, deren Bau mit Indexanleihen finanziert wurde oder die sowohl nach dem 1. Januar 1989 in Gebrauch genommen und vom Vermieter erbaut wurden als auch den Regeln der Realzinssteuer unterliegen, gelten besondere Regeln. Auf die Bestimmungen über den sog «Rentenkassenbau» wird hier nicht näher eingegangen. 5. Steuer- und Abgabenerhöhungen

Der Vermieter hat das Recht, den Mietzins infolge von Erhöhungen der für die Immobilie zu entrichtenden Steuern und Abgaben anzuheben, wenn nichts anderes vereinbart ist (vgl die entsprechenden Regeln für Gewerbemietverträge oben in Kapitel D.I.3.). III. Regulierte Gemeinden

Liegt die Immobilie in einer Gemeinde, in der das Wohnungsregelungsgesetz gilt, finden die Regeln über die kostenbestimmte Miete Anwendung. Diese gelten in allen größeren Gemeinden mit einer hohen Anzahl privater Mietwohnungen und sind deshalb in der Praxis die Hauptregel. Für bestimmte Immobilien und bestimmte Mietverhältnisse werden allerdings Ausnahmen gemacht. Bei den beiden wichtigsten Ausnahmen handelt es sich um sog «80-prozentige Immobilien» und die sog «kleinen Häuser».

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Höhe der Miete und Mietzinsanpassung

1. Kostenbestimmte Miete

Unter kostenbestimmter Miete wird ein auf Basis eines «Mietbudgets» errechneter Mietzins verstanden. Die Miete kann nicht auf einen höheren Betrag festgesetzt werden, als zur Deckung der üblichen Betriebsausgaben der Immobilie notwendig ist zuzüglich eines gesetzlich näher bestimmten Kapitalertrages für die Investition in die Immobilie21. Dagegen sind die tatsächlichen Ausgaben des Vermieters zur Finanzierung der Immobilie ohne Bedeutung. Wurden Modernisierungen durchgeführt, kann die Modernisierungszulage auf die kostenbestimmte Miete aufgeschlagen werden. Die Vereinbarung eines Mietzinses, der die kostenbestimmte Miete inkl einer etwaigen Modernisierungszulage übersteigt, ist ungültig. Eine nachträgliche Mietzinserhöhung wird anhand eines Kostenbudgets ermittelt. Die darin erfassten Einnahmen müssen die Ausgaben und den Kapitalertrag der Immobilie abdecken. Das Wohnungsregelungsgesetz enthält nähere Angaben darüber, welche Ausgaben in das Budget aufgenommen werden können. Wenn die Gesamteinnahmen die Ausgaben für die Immobilie nicht abdecken, kann eine kostenbestimmte Mieterhöhung angekündigt werden22. Es gibt keine Einschränkungen, wie häufig eine Mieterhöhung verlangt werden kann. Das Gesetz sieht ausführliche Informationspflichten vor und enthält Regeln über die Verteilung der Ausgaben zwischen den einzelnen Wohnungen, Gewerberäumen und Einzelzimmern. Eine Mieterhöhung kann nicht durchgeführt werden, wenn der erhöhte Mietzins den Mietwert übersteigen würde (s oben Kapitel D.II.1.). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Miete zu reduzieren, auch wenn die Ausgaben für die Immobilie sinken. Der Mieter kann keine Senkung der kostenbestimmten Anfangsmiete nach den Bestimmungen über den Mietwert fordern, selbst wenn dieser erheblich überschritten wird. Eine nachträgliche Reduktion ist jedoch in besonderen Fällen möglich. Hat der Vermieter eine unzulässig hohe Miete verlangt, kann der Mieter Rückzahlung fordern.

21 Die Rendite entspricht 7% der öffentlichen Immobilienwertermittlung im Jahr 1973. Für Immobilien, die nach 1963 erbaut wurden, ist es jedoch möglich, die Rendite als angemessene Leistung auf übliche langfristige Realkredite sowie auf 8% bis 14% des verbleibenden Teils der angemessenen Bausumme, dh des «Eigenkapitals» des Vermieters, zu berechnen. Insb für ältere Immobilien bewirken die Regeln üblicherweise, dass die Miete relativ niedrig bleibt. 22 Besondere Probleme können entstehen, wenn einzelne Mietverhältnisse eine höhere als die kostenbestimmte Miete einbringen. Es stellt sich dann die Frage, ob die Mehrmiete erst «verbraucht» werden muss, um eine kostenbestimmte Mieterhöhung ankündigen zu können.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

Wird der Kapitalertrag des Vermieters nach den Regeln berechnet, die für nach 1963 errichtete Immobilien gelten, muss dem Mieter eine Ersatzwohnung angeboten werden, falls die Mieterhöhungen der letzten drei Jahre 10 Euro/m2 übersteigen. 2. Umfassend verbesserte Mietverhältnisse

Handelt es sich um ein sog umfassend verbessertes Mietverhältnis (Gennemgribende forbedrede lejemål), kann als Anfangsmiete anstelle der kostenbestimmten Miete ein Betrag vereinbart werden, der den Mietwert nicht wesentlich übersteigt. Die Regel wurde 1996 mit der Absicht eingeführt, den Vermieter zu Modernisierungen zu motivieren. Ein umfassend verbessertes Mietverhältnis liegt vor, wenn die Modernisierungsausgaben zweier Jahre entweder ca 250 Euro pro m2 oder insgesamt ca 30.000 Euro übersteigen. Es handelt sich nur in jenem Umfang um eine Modernisierung, in dem der Nutzungswert höher ist als der vertraglich vereinbarte oder nach dem Mietrecht vorgesehene (vgl oben unter C.VII.). Die dadurch geschaffene Möglichkeit, den Mietzins nach dem Mietwert festzusetzen, der üblicherweise höher als die kostenbestimmte Miete ist, bewirkt, dass häufig nach Auszug eines Mieters umfassende Modernisierungen durchgeführt werden. Die hohen Anforderungen, die an den Umfang der Modernisierungsarbeiten gestellt werden, und die restriktive Berechnung der dadurch erreichten Zulage wirken allerdings dem Anreiz, Verbesserungen am Mietobjekt vorzunehmen, entgegen (s oben in Kapitel C.VII.). 3. Anpassungsklauseln

Wie bei unregulierten Mietwohnungen kann auch bei kostenbestimmten Mietverhältnissen eine Staffelmietklausel vereinbart werden (s oben D.II.2.). Da es sich bei Staffelmietklauseln um eine vereinbarte Mietzinsfestsetzung handelt, unterliegen sie denselben Beschränkungen wie Vereinbarungen über die Anfangsmiete. Das bedeutet, dass die Staffelmiete bei kostenbestimmten Mietverhältnissen die kostenbestimmte Miete zuzüglich eventueller Modernisierungszulagen nicht und bei umfassend verbesserten Mietverhältnissen den Mietwert nicht wesentlich übersteigen darf. 4. Freie Mietzinsfestsetzung

Als wesentliche Ausnahme zu den Regeln der kostenbestimmten Miete können – ebenso wie im Bereich der unregulierten Mietverträge – bei neu erbauten Immobilien, umgewandelten Gewerberäumen und neu errichteten Dachwohnungen Abweichungen rechtswirksam vereinbart werden (s oben unter D.II.3.). 22

Höhe der Miete und Mietzinsanpassung

5. 80-prozentige Immobilien

Unter einer 80-Prozent-Immobilie wird eine Immobilie verstanden, bei der mehr als 80 Prozent ihrer Bruttofläche am 1. Januar 1980 zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurden. Mietverträge über Mietwohnungen, die sich in einer 80-Prozent-Immobilie befinden, sind unreguliert (s oben unter D.II.1.-D.II.5.) und somit von den detaillierten Regeln über die kostenbestimmte Miete ausgenommen. Eine Änderung der Nutzung nach dem 1. Januar 1980 ist ohne Bedeutung. 6. Kleinere Häuser

Kleinere Häuser sind Immobilien, die am 1. Januar 1995 sechs oder weniger Wohnungen23 umfassten und keine 80-Prozent-Immobilien sind. Sie unterliegen nur ausgewählten Bestimmungen über die kostenbestimmte Miete und werden weiters in einem eigenen Abschnitt des Wohnungsregelungsgesetzes geregelt. Dieser sieht im Wesentlichen vor, dass der Mietzins entsprechend den Bestimmungen über den Mietwert festgelegt wird, jedoch mit der besonderen Abweichung, dass die Vergleichsmiete nur anhand von regulierten Mietverhältnissen ermittelt werden darf. Das bedeutet, dass als Vergleichsgrundlage nur die üblicherweise billigen kostenbestimmten Mietverhältnisse herangezogen werden, und hat zum Ergebnis, dass der Mietzins in kleineren Häusern entsprechend niedrig ist. Lässt sich eine Vergleichsmiete genannten Charakters nicht ermitteln, kann die Mietbehörde ein sog Schattenbudget erstellen, dh ein Budget für die Immobilie ähnlich dem kostenbestimmter Mieten, und dieses als Vergleichsgrundlage heranziehen. Diese Regeln sollten den administrativen Aufwand für Vermieter von Immobilien mit wenigen Wohnungen reduzieren. Dass der Vermieter von der Pflicht zur Ausarbeitung eines Kostenbudgets befreit ist, stellt zweifellos einen Vorteil dar. Dem Vermieter bleibt aber die Dokumentation seiner Ausgaben häufig dennoch nicht erspart, und zwar für den Fall, dass mangels relevanter kostenbestimmter Vergleichsmieten ein Schattenbudget ermittelt werden muss. Dies ist in kleinen Gemeinden oder bei der Vermietung entlegener Häuser durchaus nicht ungewöhnlich. Nur durch eine genaue Dokumentation kann der Vermieter verhindern, dass die Mietbehörde die Ausgaben niedriger schätzt, als sie tatsächlich waren. Sowohl bei 80-Prozent-Immobilien als auch bei kleineren Häusern sind die besonderen Bestimmungen des Mietgesetzes über neu erbaute Immobilien, umgewandelte Gewerbemietverhältnisse und neu errichtete Dachwohnungen entsprechend anwendbar.

23 Die Anzahl der Einzelzimmer und der Gewerbeeinheiten sind daher ohne Bedeutung.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

7. Einzelzimmer

Für sog akzessorische Einzelzimmer, die Teil der eigenen Wohnung des Vermieters oder eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind, wird die Miete nach dem Mietwert festgelegt. Andere Einzelzimmer unterliegen der Mietzinsregelung der jeweiligen Immobilie. IV. Gemeinnützige Mietverträge

Für gemeinnützige Mietverträge wird die Miete nach dem sog Gleichgewichtsprinzip festgelegt, das der kostenbestimmten Miete ähnelt, bei dem jedoch der Ertrag nicht nach denselben Regeln berechnet wird. V. Sonstige Zahlungen des Mieters 1. Gewerbemietverträge

Hat ein gewerblicher Mieter an den Vermieter über den Mietzins hinaus Zahlungen etwa für den Verbrauch von Wasser, Heizung oder andere Betriebsausgaben zu leisten, müssen diese Ausgaben spezifiziert werden. Wird die Spezifikationsanforderung nicht ausreichend beachtet, kann der Vermieter keine Zahlung vom Mieter verlangen. Der Mietvertrag muss eine Aufstellung sämtlicher Kostenposten enthalten, die der Mieter zu tragen hat. Weiters ist die Höhe dieser Kosten anzugeben und der auf den Mieter entfallende Anteil zu berechnen. Der Mieter hat jedoch jene Kosten zu tragen, die nicht bekannt und nicht vorhersehbar sind, auch wenn sie nicht spezifiziert wurden. Er soll einen optimalen Überblick über die Gesamtausgaben für das Mietverhältnis haben. Besondere Anforderungen gelten für die Wasser- und Heizkostenabrechnung. 2. Wohnungsmietverträge

Bei Wohnungsmietverhältnissen muss die Wasser- und Heizkostenabrechnung anhand näher festgelegten, zwingenden Bestimmungen erfolgen. Die Heizkosten fließen nicht in den Mietzins ein, sondern werden gesondert abgerechnet, während Wasser grundsätzlich in der Miete enthalten ist, falls keine eigenen Verbrauchszähler installiert sind. Das Mietrecht enthält detaillierte Regeln zu diesen Fragen, wie etwa zur Verteilung, zu den Abrechnungsfristen und zum Widerspruchsrecht des Mieters. Die sonstigen Betriebsausgaben müssen im Mietzins enthalten sein. Es kann keine darüber hinausgehende Zahlung gefordert werden.

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Ende des Mietverhältnisses

E. Ende des Mietverhältnisses I. Aufhebung

Das Mietrecht enthält eine Aufzählung der Fälle, in denen ein Mietvertrag aufgehoben werden kann. Von diesen Bestimmungen darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Somit können keine anderen als die im Gesetz angeführten Umstände als Grundlage für die Aufhebung des Mietverhältnisses gültig vereinbart werden. Beispielsweise kann nicht vereinbart werden, dass die Nichterfüllung eines anderen Vertrages zur Aufhebung des Mietverhältnisses führt. II. Kündigung

Der Mietvertrag kann nur bei Vorliegen eines der detailliert beschriebenen Kündigungsgründe gekündigt werden. Die Kündigung ist beinahe ausgeschlossen, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt, weshalb die mietrechtlichen Kündigungsbeschränkungen üblicherweise als «Unkündbarkeitsprinzip» bezeichnet werden. Mietverträge über besondere Räumlichkeiten, zB Garagen, Ställe, Mietobjekte auf Bahnhöfen, in Theatern und in Parkanlagen, zB Kioske, Gaststätten, etc und Wohnungsmietverträge am Wohnsitz des Vermieters können frei gekündigt werden. In der Praxis sind die wichtigsten Kündigungsgründe zum einen der Eigenbedarf des Vermieters und zum anderen der Umbau oder Abriss des Wohnobjektes, der den Auszug des Mieters erfordert. Die Kündigungsfrist beträgt bei der Eigenbedarfskündigung ein Jahr, ansonsten drei Monate. 1. Gewerbemietverträge

Eine Eigenbedarfskündigung kann nur erfolgen, wenn der Vermieter aktuelle Pläne zur Eigennutzung des Mietgegenstands hat. Es ist erforderlich, dass der Vermieter selbst die Räumlichkeiten nutzen wird. Ein Mietvertrag kann nicht gekündigt werden, um der Gesellschaft des Vermieters, seinen Angestellten bzw Kindern die Nutzung des Mietgegenstandes oder eine Neuvermietung zu ermöglichen. Geschützte Gewerbemietverträge (dazu Abschnitt E.IV.) können nicht mit der Absicht gekündigt werden, in der Branche des Mieters ein Gewerbe zu betreiben. Der Vermieter kann somit einen geschützten Gewerbemietvertrag nicht kündigen, um vom Goodwill, der zum Teil mit dem Geschäftslokal des ausgezogenen Mieters verbunden ist, zu profitieren.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

Des Weiteren kann der Vermieter kündigen, wenn er nachweist, dass der Umbau oder Abriss der Immobilie den Auszug des Mieters erfordert. Für den Umbau müssen konkrete Pläne vorliegen und er hat derart umfassend zu sein, dass eine weitere Nutzung des Mietobjekts ausgeschlossen ist. Bei der Planung der Arbeiten ist in größtmöglichem Ausmaß auf den Mieter Rücksicht zu nehmen. Erklärt der Mieter, durch den Umbau entstehende Belästigungen zu dulden, kann dies uU für die Frage, ob ein Auszug erforderlich ist, von Bedeutung sein. Wenn nach der Wiedererrichtung oder dem Umbau Räumlichkeiten vermietet werden sollen, muss der bisherige Mieter gleichzeitig mit der Kündigung ein Mietangebot für ein Mietobjekt gleicher Art erhalten. Das bedeutet jedoch nicht, dass die etwaige Neuvermietung zu denselben Bedingungen erfolgen muss oder die Räumlichkeiten identisch sein müssen. 2. Wohnungsmietverträge

Bei Wohnungsmietverträgen entsprechen die Voraussetzungen für die Kündigung wegen Eigenbedarfs und Abriss den soeben beschriebenen. Für vermietete Eigentumswohnungen (Ejerlejligheder) gilt ein besonderer Kündigungsschutz, auch wenn der Vermieter den Mietgegenstand selbst nutzen möchte, da hier das Risiko einer Eigenbedarfskündigung erheblich höher ist. Der Vermieter muss dem Mieter bekanntgeben, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt und er – gegebenenfalls – die Wohnung vor der Vermietung selbst bewohnt hat. Die Kündigung wegen Umbaus ist nur sehr eingeschränkt möglich. Die Immobilie muss nach dem Umbau unter das Gesetz für gemeinnützige Wohnungen fallen, der Umbau aufgrund einer Enteignung erfolgen oder zur Erfüllung von Zwecken, aufgrund deren eine Enteignung durchgeführt werden kann. Dem Mieter ist bei einer mit Abriss oder Umbau begründeten Kündigung eine entsprechende Wohnung in der Art der gekündigten anzubieten, falls nach der Wiedererrichtung oder dem Umbau eine Vermietung von Wohnungen erfolgt. Außerdem muss dem Mieter eine andere Wohnung in der Immobilie angeboten werden, wenn eine solche spätestens drei Monate vor Ende des Mietvertrags zur Übernahme frei wird. III. Befristete Verträge

Ein Mietvertrag kann mit zeitlicher Befristung abgeschlossen werden. Das heißt, der Vertrag endet ohne vorherige Ankündigung zu einem vereinbarten Schlusstermin.

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Ende des Mietverhältnisses

Befristete Mietverträge können nicht frei vereinbart werden, sondern nur, wenn besondere Umstände auf Seiten des Vermieters vorliegen. Dadurch soll vermieden werden, dass die mietrechtlichen Kündigungseinschränkungen durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags, der nach Ablauf neu verhandelt werden kann, umgangen werden. Eine ausreichende Begründung für einen befristeten Mietvertrag ist, dass der Vermieter nach einem gewissen Zeitraum den Mietgegenstand selbst nutzen oder die Immobilie verkaufen möchte. In diesen Fällen ist sogar eine (auch wiederholte) Verlängerung des befristeten Vertrages möglich. Der Befristung kann bei Gewerbemietverträgen binnen eines Jahres ab Beginn des Mietverhältnisses, spätestens jedoch sechs Monate vor dem vereinbarten Fristende widersprochen werden. Bei Wohnungsmietverträgen sind keine näheren Fristen festgelegt, hierbei sind jedoch die allgemeinen Prinzipien der Passivität von Bedeutung. Falls nach Ablauf der vereinbarten Befristung die Nutzung fortgesetzt wird, wird das Mietverhältnis als unbefristetes fortgeführt. Bei Gewerbemietverträgen, die nicht unter dem sog Gewerbemietschutz stehen, findet die Neuverhandlungsregel des § 14 Gewerbemietgesetz Anwendung (s weiter dazu Kapitel E.V.). IV. Schadenersatz bei Kündigung durch den Vermieter

Bei Kündigung von Gewerbemietverträgen, die am 1. Januar 2000 oder später abgeschlossen wurden, muss für den Nachteil, den der Mieter durch den Auszug erleidet24, Schadenersatz geleistet werden, falls die Kündigung nicht auf eine Vertragsverletzung des Mieters zurückzuführen ist. Von der Bestimmung kann abgewichen werden, sofern es sich nicht um einen geschützten Gewerbemietvertrag handelt. Gewerbemietverträge sind geschützt, wenn das Verbleiben des Mieters in der Immobilie für die Geschäftstätigkeit von wesentlicher Bedeutung ist. Geschützte Gewerbemietverträge betreffen üblicherweise Mietobjekte an Geschäftsstraßen oder Geschäfte, die von ihren Kunden aufgrund der Lage aufgesucht werden und bei denen nicht angenommen werden kann, dass die Masse der Kunden dem Mieter an einen anderen Standort folgen würde. Bei geschützten Gewerbemietverhältnissen muss der Mieter zusätzlich zum oben beschriebenen Schadenersatz für die Beeinträchtigung des Goodwills entschädigt werden. Dieser wird auf Basis des durchschnittlichen Nettoüber24 In die Schadensberechnung fließen ua die Umzugskosten des Mieters, die Wertminderung des Inventars uä infolge des Umzugs, ein Betriebsunterbrechungsschaden während eines normalen Umzugszeitraumes sowie die angemessenen Kosten des Mieters für sachkundigen Beistand und andere angemessene Ausgaben, die auf die Kündigung zurückzuführen sind, ein. Dagegen müssen die Kosten für den Einzug in das neue Mietobjekt nicht erstattet werden.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

schusses der letzten beiden Betriebsjahre an der betreffenden Adresse berechnet. Die Bestimmungen über den Schadenersatzanspruch und die Abgeltung des Goodwills sind für diese Mietverhältnisse zwingend. V. Neuverhandlungsverträge

Der Vermieter kann bei Gewerbemietverträgen, die am 1. Januar 2000 oder später abgeschlossen wurden, Änderungen der Mietbedingungen ankündigen, wenn diese Möglichkeit vertraglich vereinbart wurde. Im Grunde können sämtliche Bedingungen geändert werden, zB die Höhe des Mietzinses oder die Art der Nutzung des Mietgegenstands, mit der Konsequenz, dass das Mietverhältnis danach für den Mieter de facto unbrauchbar wird. Können die Parteien keine Einigung über die künftigen Mietbedingungen erzielen, hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis ohne besondere Begründung zu kündigen. Die Regel durchbricht de facto das Unkündbarkeitsprinzip. Derartige Änderungen können frühestens nach acht Jahren ab Abschluss des Mietvertrags oder der letzten Bedingungsänderung gemäß § 14 Gewerbemietgesetz bzw vier Jahre nach einer Erhöhung auf die Marktmiete erfolgen25. In geschützten Gewerbemietverträgen kann eine Neuverhandlungsklausel nicht gültig vereinbart werden. VI. Besonderheiten bei Untervermietung

Wird eine Mietwohnung über einen Vermittler vermietet, zB eine Gesellschaft, die zu Wohnzwecken untervermietet, fällt der Untermietvertrag weg, wenn das Hauptmietverhältnis endet. Der Untermieter hat gegenüber dem Vermieter keine Rechte. Von den allgemeinen Regeln über Umgehungsgeschäfte abgesehen gibt es kein Verbot derartiger Konstruktionen der Untervermietung.

F. Prozessuale Regeln I. Wohnungsmietverträge

Bestimmte Streitigkeiten über Wohnungsmietverträge müssen zwingend vor das Mieteinigungsamt als erste Instanz gebracht werden. Eine direkte Klage beim Mietgericht ist in diesen Fällen nicht möglich. Das Mieteinigungsamt ist ua für Streitigkeiten über die Miethöhe, Instandhaltung, Abrechnung der Kau-

25 Das genauere Prozedere zur Durchführung einer Bedingungsänderung und deren eventuelle Aufhebung kann hier nicht näher beschrieben werden.

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Prozessuale Regeln

tion bei Auszug26, Verbrauchsabrechnung und Modernisierung zuständig. Das Amt ist dagegen bei Streitigkeiten über die Kündigung oder Aufhebung des Vertrages nicht zuständig. Derartige Verfahren übersteigen die Befugnisse des Mieteinigungsamtes. Das Gericht hat hier die Möglichkeit, dem Mieter verbindliche Weisungen zu erteilen, wie etwa die Einhaltung der Sitten und Gebräuche binnen eines Jahres, deren Missachtung einen zwingenden Kündigungs- oder Aufhebungsgrund darstellt. Mieteinigungsämter gibt es in jeder Gemeinde27. Das Mieteinigungsamt ist ein öffentliches Organ, das sich aus einem Vorsitzenden, der Jurist ist, sowie je einem Repräsentanten einer Vermieter- und einer Mieterorganisation zusammensetzt. Das Vorbringen von Fällen erfolgt durch Einsendung einer schriftlichen Klage. Die Verfahrenskosten betragen lediglich ca 20 Euro. Den Parteien steht kein Kostenersatz zu. Dadurch wird eine unkomplizierte und preiswerte Überprüfung der am häufigsten vorkommenden Streitigkeiten gewährleistet. Die Klärung von Rechtsfragen soll nicht aus finanziellen Gründen scheitern. Die Behörde hat entsprechend den verwaltungsrechtlichen Prinzipien die Pflicht, den Sachverhalt selbst zu ermitteln, und kann bei fehlender Mitwirkung einer Partei bei der Beweisaufnahme anhand des Vorbringens der anderen entscheiden. Die Behörde führt – soweit dies erforderlich ist – einen Lokalaugenschein durch, es ist aber nicht möglich, Zeugen einzuvernehmen. Streitigkeiten über gemeinnützige Mietverträge behandelt die Mieterklagebehörde, die weitgehend dem Mieteinigungsamt entspricht und auf den gemeinnützigen Mietbereich beschränkt ist. Die Entscheidungen der Mieterklagebehörde und Mieteinigungsämter sind bindend, können aber vor dem Mietgericht bekämpft werden. Dies verleiht ihnen jedoch keine aufschiebende Wirkung. Entscheidungen, die nicht vor das Mietgericht gebracht werden, werden rechtskräftig, sind aber nicht vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung erfordert ein vorhergehendes Urteil oder uU die Anerkennung des Vermieters, was bei rechtskräftigen Behördenentscheidungen eine reine Formsache ist. Das Mietrecht sieht vor, dass einem Vermieter, der wiederholt die Entscheidungen des Mieteinigungsamts nicht befolgt, das Recht auf Verwaltung des Mietgegenstandes entzogen werden kann28. Das Mietgericht ist ein gewöhnliches Gericht, bei dem zusätzlich zwei Schöffen mit besonderen mietrechtlichen Kenntnissen mitwirken. Für das Mietgericht gilt das Verhandlungsprinzip, es obliegt somit den Parteien, Vor26 Das Amt kann allerdings die Zulässigkeit der Höhe bereits erfüllter Kosten nicht überprüfen, sondern nur Stellung dazu nehmen, wer die Kosten zu tragen hat. 27 Manche Gemeinden teilen sich jedoch ein Mieteinigungsamt mit anderen Gemeinden. 28 Des Weiteren gibt es für regulierte Mietverträge die Möglichkeit, auf Rechnung des Vermieters die erforderlichen Instandhaltungsarbeiten durchzuführen.

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Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

bringen zur Sache zu erstatten und die relevanten Beweise zu erbringen. Die Wohnrechtssache wird nach schriftlicher Vorbereitung mündlich verhandelt, die Einvernahme von Zeugen und die Vorlage anderer Beweismittel sind möglich. Die Kosten werden der unterlegenen Partei entsprechend den üblichen Richtlinien auferlegt. Bei Verfahren, für die das Mieteinigungsamt nicht zuständig ist, darunter Kündigungs- und Aufhebungsverfahren, ist das Mietgericht erste Instanz. II. Gewerbemietverträge

Für Streitigkeiten bei Gewerbemietverhältnissen ist das Mieteinigungsamt nicht zuständig, hier ist das Mietgericht erste Instanz. III. Besonderheiten bei der Zwangsräumung

Grundsätzlich ist für die Zwangsräumung eines Mieters ein Urteil notwendig. Es gibt jedoch die Möglichkeit einer schnellen Räumung – die sog unmittelbare Zwangsvollstreckung –, wenn das Mietverhältnis offensichtlich beendet ist. In solchen Fällen kann die Klage direkt beim Vollstreckungsgericht eingebracht werden. Es entscheidet nur, ob das Mietobjekt geräumt werden kann, nimmt jedoch nicht Stellung zu eventuellen ungelösten Streitfragen zwischen den Parteien. Das Vollstreckungsverfahren erlaubt nur eine eingeschränkte Beweisführung in Form von schriftlichen Beweisen und Erklärungen der Parteien, während der Zeugenbeweis idR ausgeschlossen ist. Die Räumung wird bewilligt, wenn auf dieser Grundlage feststeht, dass das Mietverhältnis beendet ist. Falls weitere Beweise verlangt werden oder die Zwangsräumung bedenklich erscheint, kann das Vollstreckungsgericht die Sache abweisen. Der Vermieter muss stattdessen eine Klage beim Mietgericht einbringen, um ein Urteil in einem ordentlichen Prozess zu erwirken. Das Vollstreckungsgericht genehmigt üblicherweise die Zwangsvollstreckung, wenn die Aufhebung des Mietvertrages auf der Nichtleistung des Mietzinses beruht. Hierbei können aber aufgrund etwaiger Gegenforderungen des Mieters Probleme entstehen. Auch andere Gründe für die Räumung sind denkbar, wie der Ablauf der Befristung bei befristeten Mietverträgen oder die gerichtliche Verurteilung des Mieters wegen einer Gewalttat gegenüber dem Vermieter oder anderen Bewohnern der Immobilie.

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Zukunftsperspektiven

G. Zukunftsperspektiven Das Gewerbemietgesetz wurde umfassend liberalisiert. Eine Vielzahl wesentlicher Fragen ist nun der Parteienvereinbarung überlassen. Die Liberalisierung hat während eines Übergangszeitraums eine Reihe von Streitfällen ausgelöst, was jedoch vornehmlich als Ausdruck dafür angesehen werden muss, dass ein gewisser Nachholbedarf bestanden hat. Die Anwendung der Neuverhandlungsklauseln wurde erst ab 2009 relevant, bisher sind dazu allerdings nur wenige Verfahren anhängig, was womöglich mit der Finanzkrise zusammenhängt. Auch wenn manche Mieter sich eine noch niedrigere Miete wünschen, erscheint es doch zweckmäßig, dass die Mietverhältnisse die geltenden Marktgegebenheiten nun in höherem Maße als bisher widerspiegeln. Die Liberalisierung hat abgesehen von besonderen intertemporalen zu keinen wesentlichen Problemen geführt. Im Wohnungssektor sind die Aussichten eher düster. Das derzeitige System, das viele verschiedene Arten der Mietzinsfestlegung vorsieht, ist besonders schwierig zu handhaben. Versuche zur Vereinfachung und Liberalisierung sind zwischenzeitlich gescheitert und die schrittweise Liberalisierung bei der Errichtung neuer Bauten zeigen nur langfristig ein relativ zufriedenstellendes Ergebnis. Besonders dringend wäre eine Vereinfachung der formellen Anforderungen, durch die selbst ein bloß geringfügiger Formfehler zur Ungültigkeit führt. Viele dieser Regeln wirken für Vermieter schnell als «Fallgruben» und dies selbst in Fällen, in denen das Schutzbedürfnis des Mieters nicht schwer wiegt. Die restriktive Regelung des Mietzinses hat zur Folge, dass kein ausgewogenes Verhältnis zwischen Preis und Wohnqualität besteht. Dies wird von vielen als strukturelles Problem angesehen, das zu einer schlechten Nutzung des Wohnungsbestands führt und die Mobilität hemmt29. Verhandlungen, die während der letzten Jahre geführt wurden, hatten nur geringfügige Änderungen zur Folge. Derzeit sind keine weiteren Reformen des Mietrechts in Sicht.

29 Es kann freilich nicht geleugnet werden, dass eine freiere Mietzinsbildung den Anstieg öffentlicher Förderungen (zB Mietbehilfen) zur Folge haben könnte. Dies erklärt auch die politische Zurückhaltung gegenüber tiefgreifenden Reformen. ME ist es allerdings kontraproduktiv, die Sozialpolitik gegen die Mietgesetzgebung auszuspielen.

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Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein, Innsbruck RA Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin

Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland* A. Historische Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts in Deutschland I. Mieterschutz im BGB von 1900

In seinem Bericht, der als erster dieser Reihe in wobl 2007, 93 erschien, hat Roger Weber das soziale Mietrecht der Schweiz, ebenso wie das Österreichs, als «Kind des 20. Jahrhunderts» bezeichnet. Das trifft auf Deutschland ebenfalls zu, zumal, wenn man den von Weber gemachten Zusatz «hauptsächlich» berücksichtigt. Am 1. Januar 1900 trat das BGB und damit ein (erstmals einheitliches) Mietrecht in Kraft, das ganz im Banne der Vertragsfreiheit und eines liberalen Eigentumsbegriffs stand1, der der heute in Art 14 Abs 2 Grundgesetz (GG) statuierten Sozialbindung allenfalls rudimentär unterlag. Dazu, den Mieter von Wohnraum in besonderer Weise zu schützen, sah der Gesetzgeber des ausgehenden 19. Jahrhunderts weniger Anlass als noch der Preußische König Friedrich II. – dieser war in der 2. Hälfte des 18. Jahrhunderts den ärgsten Auswüchsen am Wohnungsmarkt entgegen getreten2. Dabei ging es ihm freilich weniger darum, der «überragenden Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt der menschlichen Existenz» Rechnung zu tragen – ein Gedanke, der sich wie ein roter Faden durch die Begründungen zieht, die Gesetzgebung, Rechtsprechung und Schrifttum zur Rechtfertigung eines «sozialen Mietrechts» in den * Stand: 10. Juni 2009; neuere Rsp konnte teilweise nachgetragen werden. Gekürzte Version veröffentlicht in wobl 2009, 361. 1 Hierzu Lammel in FS H. Blank (2006) 713 (714 ff), der betont, der zur Rechtfertigung des liberalen Ansatzes mitunter angeführte ausgeglichene Wohnungsmarkt zur Zeit der Jahrhundertwende habe allenfalls in Teilbereichen bestanden, jedenfalls aber nicht im unteren Marktsegment. 2 Zu nennen sind bspw die die Miete betreffenden Edikte vom 10.1.1754 und 15.4.1765 (= «Rescript an das Cammer-Gericht»).

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

zurückliegenden Jahrzehnten gegeben haben –, sondern um die Vermeidung von Unruhen in einer durch Kriegsführung stark belasteten Bevölkerung. Die Haltung des BGB von 1900 zur Erforderlichkeit besonderer Schutzvorschriften für Wohnraummieter kommt in der lakonischen Anordnung des ursprünglichen § 580 BGB zum Ausdruck: «Die Vorschriften über die Miethe von Grundstücken gelten auch für die Miethe von Wohnräumen und anderen Räumen3.» Das hat dem BGB den Vorwurf eingetragen, es behandle so heterogene Lebenssachverhalte wie die Miete eines Esels und die einer Wohnung gleich4. Der Einsicht, dass das soziale Konfliktpotential eines liberalen Wohnraummietrechts besonders hoch ist, konnten sich die Väter des BGB allerdings nicht gänzlich verschließen. So kam es zu den Regelungen, die bei Veräußerung der vermieteten Liegenschaft das Mietverhältnis auf den Erwerber überleiten (heute §§ 566–567b BGB). Der 1888 vorgelegte Erste Entwurf hielt zunächst noch, gemeinrechtlicher Tradition folgend, am Grundsatz «Kauf bricht Miete» fest5. Die Aussicht, im Falle einer Veräußerung der Behausung vom Erwerber, wenn auch unter Wahrung einer Frist, vertrieben werden zu können, behagte vor allem dem Teil der deutschen Bevölkerung nicht, der bislang einen weitergehenden Schutz genossen hatte. Ihn gewährte namentlich das Preußische Allgemeine Landrecht (ALR) von 1794 dessen § 358 im 21. Titel des I. Teils bestimmte, ein freiwilliger Verkauf ändere an den Rechten und Pflichten des Mieters nichts6. Vergleichbares galt in den vom französischen Recht geprägten Teilen des Reichs7. In seinem Gutachten für den 19. Deutschen Juristentag im Jahre 1888 hob Otto Fischer8 deutlich hervor, es sei nach Lage der Dinge nicht zu erwarten, «daß zwei Drittel des deutschen Volkes bereit sein werden, ihr der Natur der Sache, den Anforderungen der Zweckmäßigkeit und der Aufrechterhaltung von Treu und Glauben im Verkehr, der nationalen Entwicklung und der Cultur allein entsprechendes Recht zugunsten römischer, höchst

3 Das Zitat entstammt dem Reichsgesetzblatt (RGBl) vom 24.8.1896, 195 ff, nachgedruckt in Staudinger, Kommentar zum BGB, BGB Synopse 1896–1998, 1998. 4 Vgl Blank in Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze6 (1988) Rz A 4. 5 Zu diesem Prinzip und seiner historischen Entwicklung Hattenhauer in GedS J. Sonnenschein (2003) 153 = NZM 2003, 666; s ferner Jüttner, Zur Geschichte des Grundsatzes «Kauf bricht nicht Miete» (1960). v. Brünneck, ZRG, Germanistische Abteilung, 1 (1880) 138 (141), hat darauf hingewiesen, das Prinzip «Kauf bricht Miete» sei keineswegs ausschließlich die Folge der Rezeption des Römischen Rechts, sondern bereits im Mittelalter in von diesem unbeeinflussten deutschen Rechtsquellen nachzuweisen. 6 Allg zum Einfluss des preußischen Mietrechts auf das BGB W. Schubert in GedS J. Sonnenschein (2003) 11. 7 Vgl Emmerich, Partner im Gespräch (PiG) Bd 37, 35 (37); Frenz, MittRhNotK 1991, 165 (166). 8 S Fischer, Gutachten über die Frage: Soll der Grundsatz «Kauf bricht Miete» oder der entgegengesetzte Grundsatz des deutschen und preußischen Rechts im bürgerlichen Gesetzbuch aufgenommen werden? Verhandlungen des 19. DJT 1888, 2. Bd, 312 (448).

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Historische Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts in Deutschland

spitzfindiger und gekünstelter, lediglich aus der ursprünglich zerbrechlichen Natur der Miete zu erklärender und in späterer Zeit nur infolge des Egoismus der besitzenden Klasse beibehaltenen Sätze aufzugeben.» Unter Hinweis auf das «herrschende Rechtsbewusstsein» wandte sich die 2. Kommission daher dem Prinzip zu9, das über gut einhundert Jahre in § 571 BGB verankert war und von § 566 des geltenden BGB schlagwortartig mit «Kauf bricht nicht Miete» umrissen wird. Cum grano salis wird der Mieter, dem das vermietete Grundstück bei Veräußerung bereits überlassen ist, geschützt, indem der Erwerber zum Vermieter wird, ohne dass es einer Eintragung des Mietverhältnisses in das Grundbuch bedarf10. Diese Schutzvorschrift, die tatsächlich kaum mehr als einen Tropfen «sozialen Öls» in das Räderwerk des neuen Zivilrechts einbrachte11, galt unterschiedslos für Grundstücke, Wohnungen und andere Räume. Hervorhebung verdient dies, weil, wie sogleich zu zeigen ist, die auf die Notgesetzgebung folgende Entwicklung des «sozialen Mietrechts» in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts vor allem das Recht der Wohnraummiete betraf. Das geltende deutsche Recht unterscheidet sich insofern also im Ansatz von den europäischen12 Rechtsordnungen, in denen auch Geschäftsraummieter in den Schutz einbezogen werden13. Infolge der geschilderten Zurückhaltung des Gesetzgebers ist es nicht verwunderlich, dass die Diskussion um den adäquaten Schutz des Wohnraummieters das BGB seit seiner Entstehung begleitet, was beinahe zwangsläufig zu erheblichen Änderungen der Normen und ihrer Systematik führen musste. Rasch wurde offenbar, dass die §§ 535–580 BGB in ihrer ursprünglichen Fassung nicht geeignet waren, die Rechtsverhältnisse so zu ordnen, dass beide Marktseiten ihre Interessen wahren konnten. Das lag neben der bereits erwähnten fehlenden Differenziertheit der Normen vor allem an ihrem disposi-

9 S Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch für das deutsche Reich, Bd II, 815 f. 10 Zu den Erwägungen, die gegen eine Verbücherung sprechen, s Häublein in Münchener Kommentar zum BGB5 § 566 Rz 2. Wie richtig der Gesetzgeber mit der Einschätzung lag, der Mieter werde die Eintragung kaum durchsetzen können, zeigt das Beispiel Japans, wo eine Eintragung zwar vorgesehen ist (vgl § 605 Jap BGB), in der Praxis aber keine Rolle spielt. 11 Zu Recht weist Lammel in FS H. Blank (2006) 722 f darauf hin, dass für den Schutz der sog Unterschicht in Ansehung der sehr kurzen Kündigungsfristen des § 565 Abs 1 BGB aF an sich nichts gewonnen war; denn Mietverträge für sozial Bedürftige wurden entweder nur mit kurzer Laufzeit geschlossen oder waren nach Maßgabe der genannten Norm frei kündbar. 12 . . . und außereuropäischen – so sieht etwa das japanische Recht vor, dass eine Kündigung des Mietvertrags nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erfolgen darf; vgl § 5 Abs 1 u 2, §§ 6, 26 Abs 1, 28 des Gesetzes über das Grundstücks-, Wohn- und Geschäftsraummietrecht. 13 S Weber, wobl 2007, 93 (95 f).

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tiven Charakter. Die dem Vertragsrecht des BGB inhärente Gestaltungsfreiheit wurde von der Vermieterseite mit Hilfe von Musterverträgen zur einseitigen Ausformung der Rechtsbeziehungen genutzt14. Neben den §§ 535 ff BGB entstand ein eigenständiges «Mietrecht der Praxis». Die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die heute am Maßstab der §§ 307–309 BGB von den Gerichten ohne viel Federlesens praktiziert wird, steckte damals noch in den Kinderschuhen, weil sie im Wesentlichen auf den sehr weiten Maßstab der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) angewiesen war15. So kam es, dass selbst die wenigen mietergünstigen Normen, wie die Vorleistungspflicht des Vermieters (s § 551 BGB aF), in der Praxis kaum Bedeutung erlangten16. II. Die Entwicklung des Mietrechts im 20. Jahrhundert

Die Geschichte des deutschen Wohnraummietrechts im 20. Jahrhundert ist die Geschichte sozialpolitischer Einflussnahmen, die sich zunächst ganz überwiegend außerhalb des BGB abspielten, was oft damit zu tun hatte, dass der Gesetzgeber seinen Regelungen temporären Charakter beimaß. Nachdem sich in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, einer bereits zu Zeiten der Weimarer Republik erhobenen Forderung Rechnung tragend, das Notrecht zu einem sozialen Mietrecht zu formieren begann, war es dem Gesetzgeber der Mietrechtsreform des Jahres 2001 vorbehalten, wieder für eine Kodifizierung der §§ 535 ff BGB zu sorgen, die die Bezeichnung «Kernmietrecht» verdient, weil sie (auch) die wesentlichen Regelungen über die Raummiete, die in der Praxis herausragende Bedeutung genießt, integriert. Die Interventionen des Gesetzgebers betrafen vor allem drei Aspekte17 und bewirkten eine Beschränkung der Privatautonomie in diesen Bereichen. Im Wesentlichen ging es um die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit, die Begrenzung der Miethöhe und, als gleichsam stärkster Eingriff, die zwangs14 Vgl Roquette, Mietrecht4 (1954) 1 f, mit der Bewertung, es sei ein schwerer Fehler gewesen, zum einen Fahrnismiete und Grundstücksmiete über einen Kamm zu scheren und zum anderen hinsichtlich der Letztgenannten auf die Gestaltungsfreiheit zu vertrauen; s auch Lammel in FS H. Blank (2006) 723 f. 15 Das RG ging von einer Sittenwidrigkeit nur aus, wenn der Verwender eine monopolartige Stellung ausnutzte; s etwa RG 8.1.1906, I 320/05 RGZ 62, 264 (266); 1.10.1921, I 135/21 RGZ 102, 396 (397). Für das Mietrecht hat diese sog «Monopolrechtsprechung» aber keine Bedeutung erlangt; vgl die Nachw zur Rechtsprechung aus der Zeit des RG bei Lammel in FS H. Blank (2006) 725. 16 S hierzu etwa das Formular des «Centralverbandes der Haus- und Grundbesitzervereine Deutschlands» von 1899 (bei Sonnenschein, PiG 49, 31), das in § 2 die Fälligkeit der Miete auf den Beginn der Mietzeit festlegte. Die für den Mieter günstige Gewährleistungsregelung (§§ 536 ff BGB) wurde ua ebenfalls wesentlich modifiziert. 17 Jenkis, Die Mietenpolitik zwischen Ökonomie und Ideologie, ORDO 32 (1981) 141 (150).

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weise Zuführung von Objekten an den Wohnungsmarkt (Kontrahierungszwang). Die Entwicklung verlief in Wellen. 1. Die Zeit bis zur Gründung der Bundesrepublik Deutschland

Der Erste Weltkrieg war Anlass für eine Reihe von Maßnahmen, durch die der Staat massiv intervenierte, ohne das BGB anzutasten. Bereits im Dezember 1914 wurden Streitigkeiten über die Miethöhe, deren Anstieg die beinahe logische Folge des Krieges war, sog Einigungsämtern zugewiesen, die die Gemeinden einzurichten hatten. Die erste Mieterschutzverordnung vom Juli 191718 schuf dann die Grundlage für ein Einschreiten der Ämter, die der Mieter bei Vermieterkündigung und der damit oft einhergehenden Mieterhöhung anrufen konnte. Es folgte die zweite Mieterschutzverordnung vom 23. September 191819, durch welche die Gemeinden mit besonderem Wohnungsmangel bei Abschluss von Mietverträgen eine Anzeigepflicht vorsehen und die Einigungsämter den vereinbarten Mietzins herabsetzen konnten. Die dritte dieser Verordnungen dehnte dann im Jahre 191920 Anzeigepflicht und Herabsetzungsrecht auf Gewerberäume aus. Neben dieser aus heutiger Sicht eher untypischen Erstreckung verdient Hervorhebung, dass bereits hier der Maßstab der üblichen Miethöhe ins Spiel kommt; ein Vorbote des Vergleichsmietensystems. Da es seinerzeit am erforderlichen Datenmaterial fehlte, erfolgten die Entscheidungen der Einigungsämter, die unanfechtbar waren21, meist nach billigem Ermessen, was zu Rechtsunsicherheit führte22. Die als temporäres Notrecht konzipierten Verordnungen, die das Prinzip der Einzelfallkontrolle kennzeichnete23, wurden nach dem Krieg zunächst nicht aufgehoben. In den Jahren 1922/23 kam es dann, erneut außerhalb des BGB, zu Kodifizierungen, die nicht als Dauerrecht gedacht waren24. Den Anfang machte das Reichsmietengesetz von 192225. Im Folgejahr traten Mieterschutzgesetz26 und Wohnungsmangelgesetz27 hinzu. Erstgenanntes diente der 18 19 20 21

22 23 24 25 26 27

RGBl I, 659. RGBl I, 1140. RGBl I, 591. Vgl Sonnenschein, PiG 49, 7 (12). Die Spruchkörper bestanden aus dem Vorsitzenden, der zum Richteramt oder höheren Verwaltungsdienst befähigt war, und mindestens zwei Beisitzern, die je zur Hälfte der Mieter- und der Vermieterseite angehörten. Roquette, Mietrecht4 4: «So war eine einheitliche sachliche Regelung des Rechtszustandes bei Kündigungen und Mietsteigerungen für das Deutsche Reich unmöglich gemacht.» Sonnenschein, DWW 1992, 193 (194). Zu der Einschätzung, es habe sich von Anfang an um ein das BGB auf Dauer ergänzendes «Parallelmietrecht» gehandelt, gelangt aber etwa Lammel in FS H. Blank (2006) 733 mwN. RGBl I, 273. RGBl I, 353. RGBl I, 754.

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Begrenzung des Mietanstiegs. Es sollte ursprünglich Mitte 1926 außer Kraft treten, blieb aber – bei zwischenzeitlicher Auflockerung – bis in die 1950er Jahre gültig. Die «ortsübliche» Friedensmiete von 1914 bildete die Bezugsgröße für die «gesetzliche Miete», die, unter Berücksichtigung von Zu- oder Abschlägen, letztlich von den Einigungsämtern auf Antrag festzustellen war. In der Begründung zu diesem Gesetz tritt die Erkenntnis deutlich hervor, eine freie Mietpreisbildung führe zu Belastungen der Mieter und der gesamten Volkswirtschaft. Die besondere Bedeutung der Wohnung und die Abhängigkeit des überwiegenden Teils der Bevölkerung von Mietverträgen zur Deckung des Wohnbedarfs wurden hervorgehoben. Jürgen Sonnenschein hat das Anlass zu folgender Einschätzung gegeben: «Aus juristischer Sicht deutet sich in dieser Begründung bereits ein Wandel an, der Eingriffe in das Mietrecht von einer Notstandsgesetzgebung zu einer sozialpolitisch motivierten Maßnahme werden läßt28.» Das Mieterschutzgesetz von 1923 trug dem gleichnamigen Regelungsziel dadurch Rechnung, dass für die Kündigung von Mietverträgen eine gerichtliche Entscheidung Voraussetzung war. Die Klage hatte nur Erfolg, wenn Beendigungsgründe gegeben waren; letzteres stand erkennbar Pate für den heutigen § 573 BGB. Die durch Willenserklärung vorgenommene Beendigung des Vertrages durch den Vermieter führte die Änderung des Mieterschutzgesetzes erst 192829 wieder ein. Geknüpft wurde sie an eine gerichtliche Zustellung und, im Falle eines mieterseitigen Widerspruchs, an ein gerichtliches Überprüfungsverfahren. Das Wohnungsmangelgesetz statuierte schließlich, im Anschluss an eine entsprechende Verordnung des Jahres 1918, die Pflicht zur Anzeige leerstehender Wohnungen, gepaart mit der behördlichen Befugnis, den Abschluss eines Mietvertrages mit einem bestimmten Wohnungssuchenden zu verlangen. Beugte sich der Vermieter dem nicht, konnte das Einigungsamt einen für die Parteien bindenden Vertrag festlegen. Die Privatautonomie war, ohne dass im BGB auch nur ein Komma geändert worden wäre, in einer Weise zurückgedrängt, wie es selbst für eine Generation, die mit dem sozialen Mietrecht aufgewachsen ist, kaum vorstellbar erscheint30. In der zweiten Hälfte der Weimarer Republik, etwa ab dem Jahr 1925, wurde die Wohnungszwangswirtschaft gelockert. Insb nahm man – regional durchaus nicht einheitlich, was nur ein Ausdruck der zersplitterten Rechtslage

28 DWW 1992, 193 (194) rechte Spalte unten. Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze1 (1974) Rz I 4, wertet die Gesetzgebung der frühen 1920er Jahre als Ausdruck der «Sozialpflichtigkeit des Vermieters». S hierzu insb auch die Art 153 und 155 Weimarer Reichsverfassung. 29 RGBl I, 17. 30 Sonnenschein, DWW 1992, 196, konstatiert, es sei durch entsprechende Formulierung des Gesetzes notdürftig der Anschein gewahrt worden, man bewege sich noch auf dem Boden des Privatrechts.

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war, die das Notrecht mit seinen verschiedensten Ausführungsverordnungen bewirkt hatte – die Geschäftsräume schrittweise aus dem Anwendungsbereich der Notgesetze heraus31. Nachdem verstärkte Bautätigkeit zu einer gewissen Entspannung des von Krieg und Inflation strapazierten Wohnungsmarktes geführt hatte32, sollten die genannten drei Gesetze aufgehoben werden, und zwar nach der (Vierten) Notverordnung vom 8. Dezember 193133 das Wohnungsmangelgesetz unbedingt zum 1. April 1933 und die beiden anderen Gesetze nur unter der Bedingung einer bis dahin vorzunehmenden Modifizierung des Mietrechts des BGB «unter sozialen Gesichtspunkten». Hierzu kam es aber nicht. Allein die Zwangsbewirtschaftung fand ein (vorläufiges) Ende, während die Regelungen zur Miethöhe und Kündigung in Kraft blieben und so für eine soziale Ausgestaltung des Wohnraummietrechts jenseits des BGB sorgten. Nach der Machtübernahme der Nationalsozialisten wurde auf Anregung des Reichsjustizministeriums zwischen den Spitzenverbänden beider Marktseiten der Deutsche Einheitsmietvertrag (DEMV) ausgehandelt und am 7. März 1934 bekanntgemacht34. Damit lag ein Formular vor, das die Interessen beider Seiten in den Blick nahm. Der DEMV fand bis zum Ende des Krieges starke Verbreitung. Hierzu trug die zusammen mit dem Muster veröffentlichte Erklärung der Spitzenverbände bei, die bestimmte Klauseln, die zu diesem Zeitpunkt in verschiedenen Mustern der Vermieterverbände gebräuchlich waren, missbilligte (sog missbilligte Klauseln35) und zugleich – der Diktion der Zeit gehorchend unter Hinweis auf die «Grundsätze wahrer Volksgemeinschaft» – ein moderates Vorgehen bei Änderungen und Ergänzungen des DEMV anmahnte36. Die in der zweiten Hälfte der 1930er Jahre massiv ver31 Vgl Roquette, Mietrecht5 (1961) 5. 32 Lammel in FS H. Blank (2006) 735 weist freilich darauf hin, dass dies – ähnlich wie vor der Jahrhundertwende – nicht für den Bereich der kleinen, billigen Wohnungen galt, dh für das untere Marktsegment. 33 RGBl I, 699. Jenkis, ORDO 32 (1981) 148 sowie in FS J. Bärmann und H. Weitnauer (1990) 391 (402), bemerkt, dass in dieser Verordnung erstmals in der Gesetzgebung von «sozialem Mietrecht» die Rede ist. 34 Vgl Deutsche Justiz (DJ) 1934, 304. 35 Es handelt sich gewissermaßen um einen Vorläufer der Klauselkataloge, wie sie heute die §§ 308 f BGB oder der Anh zu Art 3 Abs 3 Klauselrichtlinie vorsehen. Die rechtliche Bedeutung der Missbilligung durch die Spitzenverbände blieb freilich umstritten; vgl hierzu Roquette, Mietrecht5 113 f. Zu den einzelnen Klauseln dieses Katalogs s ferner Kiefersauer in Staudinger, BGB10 (1937) Vorbem zu § 535 Rz 221 und BGB11, ebd Rz 268. Die Klauseln wurden in den 1960er Jahren zu einem erheblichen Teil durch das Erste und Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in das BGB übernommen (s dazu unten bei FN 45). 36 Aufschlussreich ist auch das Zitat aus der amtlichen Verlautbarung des DEMV bei Lammel in FS H. Blank (2006) 736 f, das belegt, wie sehr die Grundeigentümerverbände den Vertrag propagierten, obgleich gerade sie überwiegend für die vorausgegangene einseitige Vertragsgestaltung zu Lasten der Mieter verantwortlich waren.

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stärkte Rüstung und die damit verbundene Ballung von Arbeitskräften in den Großstädten führte dann dazu, dass die zwischenzeitliche Lockerung der wohnungswirtschaftlichen Restriktionen ab 1936 schrittweise rückgängig gemacht37 und die Beschränkungen während des Zweiten Weltkriegs und danach38 sogar noch erheblich intensiviert wurden. Durch Kriegszerstörungen und Aufnahme von Flüchtlingen hatte die Wohnungsnot katastrophale Ausmaße angenommen39. 2. Die Entwicklung seit der Gründung der Bundesrepublik Deutschland40

Im Zuge des Aufschwungs der 1950er Jahre sollten durch Aufhebung der Zwangsmaßnahmen Anreize geschaffen werden41, Kapital in den Wohnungsbau zu investieren42. Angestrebt war aber keineswegs die vollständige Deregulierung; vielmehr sollte das Mietrecht, dem Gedanken der sozialen Marktwirtschaft entsprechend, dem im Grundgesetz verankerten Dualismus von Privatund Gemeinnützigkeit des Eigentums Rechnung tragen. Der eigentliche Übergang von den Sonderregelungen zum sozialen Wohnraummietrecht im BGB selbst setzte 1960 ein. Die Konzeption hierfür wurde nach dem Abgeordneten und späteren Wohnungsbauminister Paul Lücke als «Lücke-Plan» bezeichnet. Das «Abbaugesetz»43 bildete die Grundlage für die schrittweise Aufhebung der Zwangswirtschaft. Das Mieterschutzgesetz wurde durch die sog Sozialklausel in § 556a BGB aF (jetzt §§ 574–574c BGB) abgelöst und die Kündigungsfristen für länger bestehende Mietverhältnisse verlängert. Erstes 37 Zu nennen ist etwa die PreisstoppVO 1936. Zu den Details Roquette, Mietrecht5 7 ff. Versagt wurde der «totale Mieterschutz» Mietern jüdischen Glaubens, die ihrerseits sogar verpflichtet wurden, jüdische Wohnungssuchende aufzunehmen, was die Ghettobildung vorantreiben sollte; Nachw bei Sonnenschein, PiG 49, 7 (17 f). 38 Zur Wohnraumbewirtschaftung s das Kontrollratsgesetz Nr 18 v 8.3.1946 (KontrollratsAmtsblatt, 117). 39 Zur Ausdehnung der Wohnungszwangswirtschaft in der Zeit von 1936 bis 1949 s den Überblick bei Holtgrave, Neues Miet- und Wohnrecht (1960) Einl Rz 65 bis 117. 40 Die Darstellung beschränkt sich auf das Mietrecht der BR Deutschland. Zu den Problemen im Zusammenhang mit der Überleitung des Mietrechts der DDR s etwa die Tagungsbände der Berchtesgadener Tagungen «Partner im Gespräch» der Jahre 1995, 1997 und 1999, veröffentlicht in PiG 45, 50 und 58. 41 So nahm etwa das Erste Wohnungsbaugesetz des Jahres 1950 (BGBl I, 83) freifinanzierte Wohnungen, die nach dem 31.12.1949 fertig gestellt wurden, ua vom Kündigungsschutz aus. 42 Eine weitere Maßnahme mit dieser Zielsetzung war die Verabschiedung des Wohnungseigentumsgesetzes, das 1951 in Kraft trat und die rechtlichen Unzulänglichkeiten des Stockwerkseigentums zu überwinden suchte. Mit Erfolg, wie gegenwärtig ca 5 Mio Wohnungseigentumseinheiten in der Bundesrepublik belegen. 43 Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23.6.1960 (BGBl I, 389).

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und Zweites Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften44 brachten 1963/64 eine Reihe wichtiger Schutzvorschriften, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden konnte. Betroffen hiervon waren die Regelungsgegenstände der meisten «missbilligten Klauseln» (s oben A.II.1.)45. Die neuen Regelungen erwiesen sich aber vor dem Hintergrund geänderter wirtschaftlicher Verhältnisse in der zweiten Hälfte der 1960er Jahre zum Schutz der Mieter von Wohnraum als nicht ausreichend. Die daraus resultierende politische Unruhe führte 1967 zur Verstärkung der Sozialklausel und Einführung des – zunächst auf diese beschränkten – Rechtsentscheids. Dieses «Vorlageverfahren» diente dem Ziel, eine einheitlichere Judikatur zu erreichen. Ferner wurde die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts der belegenen Sache begründet (§ 29a ZPO)46. Bis zur Reform der ZPO, die mit dem Beginn des Jahres 2002 in Kraft trat, war eine Revision zum BGH nur im Bereich der Gewerberaummiete statthaft, während Wohnraummietprozesse in aller Regel durch Berufung zum Landgericht die letzte Instanz erreichten. So bildete sich bei einigen Landgerichten mit hohem Aufkommen an mietrechtlichen Verfahren, zu nennen ist etwa das LG Berlin, regelrecht eigenes «Landrecht» heraus, das zu überblicken spezialisierten Rechtsanwälten und Richtern der Region vorbehalten war. Diese Entwicklung hat zu der Einschätzung geführt, die ZPO-Reform sei für die Entwicklung des Mietrechts nach 2002 wichtiger als die Mietrechtsreform des Jahres 200147. Anfang der 1970er Jahre verstärkte das 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (WKSchG) den Mieterschutz dadurch, dass der Wohnraumvermieter zur ordentlichen Kündigung nur noch berechtigt war, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hatte. Kündigungen zum Zwecke der Mieterhöhung wurden ausgeschlossen; stattdessen durfte der Vermieter – gewissermaßen als Ausgleich für die dauerhafte Bindung an den vertragstreuen Mieter – die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Diese zunächst auf rund vier Jahre befristeten Regelungen wurden durch das 2. WKSchG Dauerrecht – der Kündigungsschutz im BGB, die Miethöheregelung

44 1. MietRÄndG vom 29.7.1963 (BGBl I, 505) und 2. MietRÄndG vom 14.7.1964 (BGBl I, 457). 45 Das betraf etwa die Mängelrechte (zB wurde das Minderungsrecht als unverzichtbares Recht ausgestaltet; nunmehr § 536 Abs 4 BGB), den Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis (jetzt § 553 BGB), die Beschränkung der Wirksamkeit von Vertragsbestimmungen, die das Recht des Mieters zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung einschränken (jetzt § 556b Abs 2 BGB), sowie das Verbot von Vertragsstrafen (§ 555 BGB); zum Ganzen Holtgrave, Das neue Mietrecht (1964) 11 ff (zu den einzelnen Regelungen). 46 3. MietRÄndG vom 21.12.1967 (BGBl I, 1248); dazu Voelskow, DB 1968, 115 u 160; krit Weitnauer, Der Schutz des Schwächeren im Zivilrecht (1973) 24. 47 Vgl U. Börstinghaus, NZM 2003, 829 (840).

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in einem Sondergesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG)48. Der Bundesregierung wurde bei Verabschiedung des 2. WKSchG die Vorlage eines Gesetzes zur Ordnung und Bereinigung des Mietrechts aufgegeben49. Die damit getroffenen Grundentscheidungen für ein soziales Wohnraummietrecht, das auch im BGB seinen Niederschlag findet, blieben in der Folgezeit im Wesentlichen unberührt. Allerdings kam es in den 1980er und 1990er Jahren zu diversen weiteren Änderungen, die einerseits den Wohnungsbau befördern, andererseits dem Mieterschutz dienen sollten50; das Spannungsverhältnis beider Ziele ist, legt man einfache Marktmechanismen zugrunde, kaum zu übersehen. Beispielsweise wurde 1990 das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen51 erlassen. Gleichzeitig suchten in den 1990er Jahren viele Wohnungsunternehmen in den Neuen Bundesländern händeringend nach Investoren, die bereit waren, ihr Kapital in umgewandelte Wohnungen zu investieren. Die heutigen §§ 577 (Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung der Mietwohnung) und 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung) wurden also letztlich aus mehreren Quellen gespeist52. Die Mietrechtsreform 200153, der das Mietrecht im BGB – wie gesagt – seine heutige Systematik verdankt, hat (auch) an dieser Stelle nur zu Änderungen im Detail geführt (so muss das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs 3 BGB nunmehr schriftlich ausgeübt werden, zugleich wurde der Kündigungsschutz erweitert), auf die nicht näher einzugehen ist54. Die Mietrechtsreform hat die wesentlichen55 Bestimmungen des privaten Wohnraummietrechts im BGB zusammengefasst und ihnen innerhalb der neu gegliederten Gesamtregelung des Mietrechts in den §§ 549–577a BGB eine

48 Zum 1. WKSchG vom 25.11.1971 (BGBl I, 1839) s Kurtenbach, DB 1971, 2453; zum 2. WKSchG vom 18.12.1974 (BGBl I, 3603) s Löwe, NJW 1975, 9; Vogel, JZ 1975, 73; Kofner, DWW 2003, 284 (291). 49 Antrag III.1 des RA, BT-Drucks 7/2629; Prot über die 125. Sitzung des BTags am 17.10.1974, 8325 C. 50 S hierzu den Überblick in Münchener Kommentar5 Vor § 535 Rz 47. 51 BGBl I, 1456. 52 S hierzu Häublein in Münchener Kommentar5 § 577 Rz 2 und § 577a Rz 2. 53 Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (BGBl I, 1149); die amtliche Begründung des Regierungsentwurfs ist veröffentlicht als BT-Drucks 14/ 4553; zur Beschlussempfehlung und zum Bericht des Rechtsausschusses s BT-Drucks 14/5663; Referentenentwurf des BMJ = NZM 2000, 415. 54 Einen Überblick über die inhaltlichen Änderungen, auf die bei den entsprechenden Vorschriften einzugehen ist, geben die Beiträge in PiG 62, 2002, sowie Hinz/Ormanschick/ Riecke/Scheff, Das neue Mietrecht (2001). 55 Zu den relevanten Regelungen außerhalb des BGB zählen etwa die HeizkostenVO, die BetriebskostenVO sowie die WohnflächenVO.

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Anwendungsbereich

zentrale Stellung zugewiesen (s unten B.I.). Das Mietrecht ist dadurch übersichtlicher und leichter verständlich geworden. In den letzten Jahren hat sich der Gesetzgeber – vor dem Hintergrund steigender Rohstoffpreise und des sich wandelnden Klimas, das auch den europäischen Gesetzgeber auf den Plan rief56 – verstärkt mit dem Thema der Energieeinsparung beschäftigt. In diesem Kontext ist ebenfalls die zum 1. Januar 2009 geänderte Heizkostenverordnung zu nennen57. Hält man sich vor Augen, dass die steigenden Betriebskosten in den zurückliegenden Jahren zu einer «zweiten Miete» geführt haben (s unten C.I.2.c.), wird deutlich, dass Maßnahmen, die den Vermieter zur Offenlegung des Energiebedarfs bzw -verbrauchs58 seiner Immobilie verpflichten, durchaus etwas mit «sozialem Mietrecht» zu tun haben. Da die Energiekosten den Mieter nach den meisten Verträgen unmittelbar belasten, wird durch den vom Gesetzgeber auf die Vermieter ausgeübten Instandsetzungsdruck langfristig die Bezahlbarkeit des Wohnens gesichert, selbst wenn die Kosten derartiger Maßnahmen (teilweise) auf die Mieter umlegbar sind59.

B. Anwendungsbereich I. Überblick

Seit der Mietrechtsreform ist das deutsche Mietrecht im BGB – systematisch ist es dem 2. Buch (Schuldrecht), Abschnitt 8 (Einzelne Schuldverhältnisse), Titel 5 (Mietvertrag, Pachtvertrag) zugeordnet – wie folgt strukturiert: §§ 535–548 BGB enthalten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse (Untertitel 1) – man kann insofern von einem «Allgemeinen Teil» des Mietrechts sprechen; anschließend regelt der Untertitel 2 (§§ 549–577a BGB) die Mietverhältnisse über Wohnraum; den Abschluss bildet der nur fünf (!) Paragraphen (§§ 578–580a BGB) umfassende Untertitel 3, der die Mietverhältnisse über andere Sachen zum Gegenstand hat. Man kann bereits an dieser Aufteilung erkennen, wie sich die Akzente seit Inkrafttreten des BGB verschoben haben. Während der ursprüngliche § 580 BGB aF die Regelungen über die Grundstücksmiete auf die Miete von Wohnraum übertrug – was bei juristischdogma56 S etwa RL 2002/91/EG des Europ Parlaments und des Rates v 16.12.2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl L 2003/1, 65; ferner RL 92/42/EWG des Rates v 21.5.1992 über die Wirkungsgrade von mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickten neuen Warmwasserheizkesseln, ABl L 1992/167, 17 – zuletzt geändert durch die RL 2005/32/EG, ABl L 2005/191, 29. 57 Hierzu Eisenschmid, jurisPR-MietR 1/2009 Anm 4; Schmid, ZMR 2009, 172 und NZM 2009, 104; Wall, WuM 2009, 3. 58 Vgl §§ 16 ff EnEV 2007 bzw EnEV 2009 (ab 1.10.2009 in Kraft). 59 Näher hierzu sub C.I.1. und C.I.2.b.

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tischer Betrachtung einleuchtet, weil Wohnräume wesentliche Bestandteile von Grundstücken sind und jene daher nur einen Unterfall dieser bilden –, ist es heute genau umgekehrt. § 578 BGB erklärt einzelne Vorschriften des umfänglichen Wohnraummietrechts auf Mietverhältnisse über Grundstücke (Abs 1) und «über Räume, die keine Wohnräume sind» (Abs 2) für entsprechend anwendbar. Die Systematik ist also stark auf das Wohnraummietrecht fokussiert, was der sozialen Bedeutung der Materie Rechnung trägt. Mieterschutz in Deutschland bedeutet – wie oben bereits erwähnt (s A.I.) – in erster Linie Schutz des Wohnraummieters60. Den Anwendungsbereich der stark am Gedanken des Mieterschutzes orientierten Normen über die Wohnraummiete bestimmt § 549 BGB. Dessen Abs 1 erklärt in Bezug auf «Mietverhältnisse über Wohnraum» die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen (§§ 535–548 BGB) für anwendbar, soweit sich nicht aus den §§ 549–577a BGB etwas anderes ergibt. Sodann statuiert § 549 BGB in seinen Abs 2 und 3 Ausnahmen und legt Folgendes fest: «(2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs 2, §§ 573, 573a, 573d Abs 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über 1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, 2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, 3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. (3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 557 bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs 1 und §§ 575, 575a Abs 1 und § 577, 577a nicht.» Bereits oben (A.) wurde deutlich, dass die Regelungen über die Miethöhe (§§ 557–561 BGB; näher hierzu sub C.I.2.b.) und die Beendigung des Mietverhältnisses (§§ 573 ff BGB; s C.I.6.) den Kern des Mieterschutzes ausmachen. Da sie, mit Unterschieden im Detail, in den von § 549 Abs 2 und 3 BGB ge60 Ein Vorstoß der Länder Berlin und Brandenburg im Bundesrat in Form eines Gesetzesentwurfs zum Schutz der Mieter von Geschäftsräumen, der ua die Kündigung vom Bestehen eines berechtigten Interesses abhängig machen sollte, blieb ohne Erfolg.

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Anwendungsbereich

nannten Fällen im Wesentlichen für unanwendbar erklärt werden, wird der Zweck der Norm zu Recht gemeinhin als Ausnahme von der Geltung des sozialen Mietrechts umschrieben61. Daran ändert selbst die Tatsache nichts, dass einzelne mieterschützende Vorschriften (zB § 551 BGB62, der die Mietkaution regelt, in Abs 3 S 5 aber eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht für Studenten- und Wohnheime vorsieht) auf die in § 549 Abs 2 und 3 BGB genannten Mietverhältnisse gleichwohl Anwendung finden. Die Erwägungen, die den Ausnahmen zugrunde liegen, sind heterogen. Bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs 2 Nr 1 BGB) steht im Vordergrund, dass die Wohnräume nicht den Lebensmittelpunkt bilden, weshalb der Mieter weniger schutzbedürftig ist. Demgegenüber nimmt Nr 2 die infolge der Zugehörigkeit der Mieträume zur Wohnung des Vermieters erhöhte Schutzbedürftigkeit des Vermieters in den Blick. Der Gesetzgeber hält eine Rückausnahme für den Fall geboten, dass der Mieter die Räume mit seiner Familie nutzt bzw – seit der Mietrechtsreform 200163 – mit anderen Personen, mit denen er auf Dauer eine häusliche Gemeinschaft führt. Mit der Ausnahme in Nr 3 des Abs 2 wird bezweckt, bestimmte Vermieter, die, sozialpolitisch gewollt, bedürftige Personen mit Wohnraum versorgen, in die Lage zu versetzen, das Mietobjekt zurückzuerlangen. Da diese Vermieter nach dem Tatbestand der Nr 3 selbst nur Mieter sind («angemietet hat»), sie selbst den Wohnraum aber nicht zu Wohnzwecken nutzen, gelten die Mieterschutzvorschriften des sozialen Mietrechts im Verhältnis Hauptvermieter – Zwischenmieter grundsätzlich nicht64. Kündigt der Hauptvermieter dem Zwischenmieter, was er unter Fristwahrung grundsätzlich jederzeit tun kann, da die Kündigungsbeschränkungen der §§ 573 ff BGB in diesem Verhältnis grundsätzlich nicht gelten, soll der Zwischenmieter die Kündigung quasi an den Endmieter «weitergeben» können. Der Gesetzgeber verbindet mit der Privilegierung derartiger «gestufter Miet-

61 S etwa Weitemeyer in Staudinger (2006) § 549 Rz 6. 62 Zu dieser Vorschrift s sub C.I.8. 63 Ziel der Regelung war der Schutz anderer Lebensgemeinschaften; vgl Regierungsbegründung BT-Drucks 14/4553, 37 f, 46. Auf S 38 heißt es wörtlich: «Unter dem Begriff ‹auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt› ist eine Lebensgemeinschaft zu verstehen, die auf Dauer angelegt ist, keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Füreinandereinstehen begründen und die über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgehen. Damit entspricht der Begriff den Kriterien der bisherigen Rechtsprechung zur ‹eheähnlichen Gemeinschaft›, ohne dass es allerdings auf das Vorliegen geschlechtlicher Beziehungen zwischen den Partnern ankommt. Sowohl die hetero- oder homosexuelle Partnerschaft wie auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim, die ihr gegenseitiges Füreinandereinstehen zum Beispiel durch gegenseitige Vollmachten dokumentieren, können daher grundsätzlich diese Kriterien erfüllen.» 64 Zum Begriff «Mietverhältnis über Wohnraum», der gem § 549 Abs 1 BGB den Anknüpfungspunkt für den sozialen Mieterschutz bildet, s sogleich unter B.II.

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verhältnisse» die Hoffnung, dass auf diese Art Wohnraum für besonders Bedürftige bereitgestellt wird, der ansonsten wegen fehlender Dispositionsmöglichkeit für den Vermieter dem Wohnungsmarkt gar nicht zugeführt würde. Bei Erlass der Regelung spielte auch die Überlegung eine Rolle65, dass die dort genannten speziellen Rechtsträger die Gewähr dafür bieten, dass ungerechtfertigte Härten für den Mieter und seine Familie im Falle einer Räumung vermieden werden. Erfolgt die Zwischenvermietung hingegen nicht an eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, schließt § 565 BGB weitgehend eine Umgehung des sozialen Mietrechts durch Begründung gestufter Mietverhältnisse aus66. Die auf das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 198267 zurückgehende Regelung in § 549 Abs 3 BGB trägt den beschränkten Kapazitäten in den betreffenden Wohnheimen Rechnung. Da der Vermieter den Vertrag auch ohne Vorliegen der besonderen Voraussetzungen der §§ 573 ff BGB beenden kann, hat er die Chance, den Wohnraum anderen Bewerbern zur Verfügung zu stellen, um so möglichst vielen Bewerbern den Zugang zu einem Wohnheimplatz zu verschaffen. II. Das zentrale Tatbestandsmerkmal: «Mietverhältnis über Wohnraum»

Es ist nicht möglich, im Rahmen dieses Überblicks auf sämtliche Detailfragen der Interpretation des § 549 BGB einzugehen, was erforderlich wäre, um den Anwendungsbereich des sozialen Mietrechts umfassend zu determinieren. Die Ausführungen beschränken sich daher auf das im Zentrum stehende Tatbestandsmerkmal «Mietverhältnis über Wohnraum». An diesem lässt sich verdeutlichen, dass dem Schutzanliegen des sozialen Mietrechts, nämlich der Sicherung der Wohnung als Lebensmittelpunkt, entscheidende Bedeutung bei der Auslegung der Ausnahmetatbestände zukommt. Vergröbernd kann man sagen, dieses Anliegen hat tendenziell eine enge bzw einschränkende Auslegung der Ausnahmetatbestände zur Folge. § 549 Abs 1 BGB öffnet die Pforte zum sozialen Mietrecht, sofern das Mietverhältnis ein solches über Wohnraum ist. Das bemisst sich nach hM nicht (objektiv) nach der Art der vermieteten Räume, sondern (subjektiv) danach, was die Parteien als Vertragszweck vereinbart haben. Es muss sich um eine Vermietung zu Wohnzwecken handeln68. Im Zweifel kommt es darauf an, wie der Vertragsinhalt aus der Sicht eines redlichen Mieters verstanden werden durfte (ob65 66 67 68

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S BT-Drucks 11/6508, 20. Zur Sondervorschrift des § 565 BGB sogleich unter B.II. BGBl I, 1912. S BayObLG 30.8.1995, 1Z RE-Miet 6/94 ZMR 1995, 585; OLG Köln 17.1.1996, 11 W 86/95 WuM 1996, 266; OLG Düsseldorf 16.4.2002, 24 U 199/01 NZM 2002, 739 (740); Bieber in Münchener Kommentar5 § 549 Rz 3; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete3

Anwendungsbereich

jektiv-normative Auslegung). Nutzt der Mieter nicht zum Wohnen vermietete Räume vertragswidrig zu Wohnzwecken, handelt es sich – vorbehaltlich einer (konkludenten) einvernehmlichen Änderung des Vertragszwecks – nicht um einen Wohnraummietvertrag69, so dass die §§ 549 ff BGB nicht anwendbar sind70. Der Vermieter kann also grds nicht in ein Wohnraummietverhältnis und damit unter die Regelungen des sozialen Mietrechts gezwungen werden. Aus dem subjektiven Verständnis des Merkmals «Mietverhältnis über Wohnraum» folgt zwanglos die bereits unter B.I. getroffene Feststellung, dass ein Mietvertrag, den der Mieter zum Zwecke der Weitervermietung eingeht, keiner iSv § 549 Abs 1 BGB ist71. Da die Wohnung nicht den Lebensmittelpunkt des Zwischenmieters bildet, erscheint es nicht gerechtfertigt, ihn zu Lasten des Eigentumsrechts des Vermieters in den Schutz des sozialen Mietrechts einzubeziehen. Das nachgelagerte Wohnraummietverhältnis allerdings unterliegt seinerseits – vorbehaltlich der Ausnahme in § 549 Abs 2 Nr 3 BGB – diesem Schutz. Er ist aber deswegen unvollkommen, weil der vermietende Eigentümer die Wohnung nicht nur von seinem Vertragspartner, dem Zwischenmieter, sondern qua Vindikation (§ 985 BGB) auch vom «Endmieter», der die Räume als Wohnung nutzt, herausverlangen kann. Hier tat sich in den 1980er Jahren durch Zwischenschaltung gewerblicher Zwischenvermieter eine Schutzlücke auf, die zu schließen das Bundesverfassungsgericht im Jahre 1991 als ein Gebot des Gleichheitssatzes (Art 3 GG) ansah72. Der Gesetzgeber handelte 1993 und heute ordnet § 565 Abs 1 S 1 BGB an: «Soll der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein.» Dadurch wird der (Haupt-)Vermieter zur Partei eines Wohnraummietvertrages. Diese am Vorbild der Sukzession im Falle der Weiterveräußerung der Liegenschaft (§§ 566 ff BGB) orientierte Regelung löst das Problem aber nur partiell, weil sich der Gesetzgeber zu sehr an die Vorgaben des Verfassungsgerichts gehalten hat, das über einen Fall der gewerblichen Zwischenvermietung zu befinden hatte. Aus der Perspektive des sozialen Mieterschutzes macht es

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(2008) § 535 Rz 13; Lammel, Wohnraummietrecht3 (2007) § 535 Rz 117; Stangl in Schmid, Fachanwaltskommentar Mietrecht2 (2008) § 549 Rz 4. S BGH 16.4.1986, VIII ZR 60/85 NJW-RR 1986, 877, 878; OLG Celle 3.3.1999, 2 U 86/98 ZMR 1999, 469 (470). Andererseits kommt es bei einer Vermietung zu Wohnzwecken nicht auf die Eignung als Wohnraum an. Werden Räume vermietet, die zum Wohnen ganz oder teilweise nicht geeignet sind, erfüllt der Vermieter seine Vertragspflicht nicht; die Mängelrechte des Mieters ergeben sich dann aus den §§ 536 ff, 543, 569 BGB. Vgl hierzu etwa BGH 13.2.1985, VIII ZR 36/84 BGHZ 94, 11; OLG Hamburg 8.4.1998, 4 U 50/97 NZM 1998, 758. S BVerfG 11.6.1991, 1 BvR 538/90 BVerfGE 84, 197.

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indes keinen Unterschied, ob der Hauptvermieter an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet oder an eine andere Person, zB einen Familienangehörigen, die die Wohnung an einen Dritten weitervermieten soll. In beiden Fällen hat er dem Markt den Raum zum Zwecke der Wohnnutzung zugeführt, so dass – vorbehaltlich § 549 Abs 2 Nr 3 BGB – der Schutz des Wohnraummieters geboten ist. Alles andere öffnete der Umgehung der Schutzvorschriften Tür und Tor. Art 3 GG zwingt daher zu einer analogen Anwendung von § 565 BGB jenseits der Fälle einer gewerblichen Zwischenvermietung, sofern nicht die Besonderheiten des Vertragsverhältnisses zwischen Mieter und Zwischenmieter entgegenstehen73. Der umfassenden Durchsetzung des Schutzanliegens des sozialen Mietrechts dient es ebenso, dass sein Anwendungsbereich nur durch die in § 549 Abs 2 und 3 BGB genannten Ausnahmen beschränkt ist. Bspw ändert die Möblierung der Räume jenseits der von § 549 Abs 2 Nr 2 BGB erfassten Fälle nichts an der Geltung der §§ 550 ff BGB74. Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform genießen ferner Mietverträge über Ferienhäuser oder Ferienwohnungen den Schutz des sozialen Mietrechts, sofern sie langfristig, dh nicht nur vorübergehend iSv § 549 Abs 2 Nr 1 BGB vermietet sind75. Obwohl derartige Objekte nur temporär, etwa im Sommer, den Lebensmittelpunkt bilden, soll der Mieter Schutz genießen. Außerdem finden die §§ 549 ff BGB auf die sog Nutzungsverträge, die Wohnungsgenossenschaften mit ihren Mitgliedern abschließen, Anwendung76. Etwas anderes gilt dann, wenn – was eher selten der Fall ist – die Gebrauchsüberlassung ihre Grundlage allein in der Satzung der Genossenschaft findet, also nicht auf einem gesonderten Vertragsverhältnis beruht. In diesen Fällen besteht zwischen der Genossenschaft und dem Mitglied allein ein nicht dem sozialen Mietrecht unterliegendes verbandsrechtliches Rechtsverhältnis77. Für sog Werkwohnungen sind die Sonderregelungen in den §§ 576–576b BGB zu berücksichtigen, was im Umkehrschluss bedeutet, dass grundsätzlich auch sie in den Schutzbereich des sozialen Mietrechts einbezogen sind. 73 Für eine solche Analogie Hinz in AnwaltKommentar-BGB1 (2005) § 565 Rz 12; Pauly, ZMR 1997, 275 (278); Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 (2007) § 565 Rz 14 f; Emmerich in Staudinger § 565 Rz 6. Zu den Einzelheiten sowie zu den Grenzen dieser Analogie ausführlich Häublein in Münchener Kommentar5 § 565 Rz 8 ff. 74 Nicht die Ausstattung des Wohnraums, sondern seine enge Einbezogenheit in den Wohn- und Lebensbereich des Vermieters rechtfertigt die Ausnahme vom Kündigungsschutz in § 549 Abs 2 Nr 2 BGB. 75 Die bis dahin in § 564b Abs 7 Nr 4 BGB aF vorgesehene Ausnahme ist entfallen. 76 S hierzu etwa BGH 10.9.2003, VIII ZR 22/03 NZM 2004, 25; OLG Karlsruhe 21.1.1985, 3 REMiet 8/84 OLGZ 1986, 437; BayObLG 17.3.1998, 1Z RE-Miet 1/98 WuM 1998, 274; Emmerich in Staudinger Vor § 535 Rz 58; Weitemeyer in Staudinger § 549 Rz 16; ausführlich St. Roth, NZM 2000, 743. 77 Emmerich in Staudinger Vor § 535 Rz 57; Häublein in Münchener Kommentar5 Vor § 535 Rz 40.

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Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen

Bei Mischmietverhältnissen – so werden Verträge bezeichnet, die neben der Überlassung der Räume zum Wohnen auch eine Nutzung zu anderen Zwecken zum Gegenstand haben – kommen die §§ 549 ff BGB zur Anwendung, wenn der vereinbarte Wohnzweck überwiegt. Auch insofern ist auf den Parteiwillen, für den die Bezeichnung des Vertrages lediglich ein Indiz bildet, abzustellen. Ein Indiz für die überwiegend gewerbliche/berufliche Nutzung kann es sein, wenn die Wohnnutzung einer ursprünglich als Praxis oder Kanzlei vermieteten Raumeinheit nachträglich als Zusatz zum Mietvertrag vereinbart wird78. Der BGH79 nimmt an, dass bei Vermietung von Kanzlei- oder Praxisräumen der Wohnzweck zurücktritt, weil in diesen Räumen im Allgemeinen die Geldmittel erwirtschaftet werden, die der Mieter benötigt, um die Miete (auch für den Wohnbereich) zahlen zu können. Diese Argumentation berücksichtigt nicht hinreichend, dass die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt ebenfalls ein gewichtiges, für den Vertragspartner erkennbares Interesse ist, das selbständig neben der Einkunftserzielungsabsicht steht. Schließlich sind das Verhältnis Wohnfläche zu gewerblich genutzter Fläche und die auf den jeweiligen Teil entfallende Miethöhe auch nur ein Indiz dafür, welche Nutzung nach dem Parteiwillen überwiegen sollte80. Sofern ein Vielfaches auf die eine oder andere Nutzung entfällt, ist mangels anderer Anhaltspunkte aber davon auszugehen, dass dort der Schwerpunkt liegen sollte81. Steht es dem Mieter frei, in welchem Umfang er die als «Wohnung und Gewerbe» gemieteten Räume zu Wohnzwecken nutzt, ist im Zweifel von einer gleichgewichtigen Wohnnutzung auszugehen; der Mieter genießt dann den Schutz des sozialen Mietrechts, es sei denn, er hat die Räume ausschließlich gewerblich genutzt82.

C. Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen Die Schutzmechanismen lassen sich in drei Bereiche aufteilen: Zunächst existieren spezielle Regeln im Mietrecht des BGB (I). Daneben finden sich Schutzvorschriften in besonderen mietrechtlichen Gesetzen außerhalb des BGB (II). Zuletzt wird der Mieter durch allgemeine zivilrechtliche Regeln, insb die Normen über die AGB-Kontrolle, geschützt (III). 78 OLG Köln 12.6.2001, 3 U 172/00 ZMR 2001, 963 (965). 79 BGH 16.4.1986, VIII ZR 60/85 NJW-RR 1986, 877 (878); anders aber Lammel, Wohnraummietrecht3 § 535 Rz 108. Vgl auch BGH 14.7.2009, VIII ZR 165/08 NJW 2009, 3157, wonach Wohnraummieter einen Anspruch auf Zustimmung zur teilgewerblichen Nutzung haben, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. 80 BGH vorh FN. 81 OLG Schleswig 18.6.1982, 6 RE-Miet 3/81 NJW 1983, 49; BGH 16.4.1986, VIII ZR 60/ 85 NJW-RR 1986, 877 (878 f). 82 S OLG Köln 17.1.1996, 11 W 86/95 WuM 1996, 266.

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

I. Spezieller Mieterschutz im BGB 1. Mieterrechte und Zustand der Mietsache

Die zentrale Pflicht des Vermieters ist es, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren und diese während der Vertragszeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs 1 BGB). Das Gesetz legt dem Vermieter damit die gesamte Erhaltungspflicht auf. Von der lex scripta umfasst sind damit insb auch Kleinreparaturen und Malerarbeiten in der Wohnung (sog Schönheitsreparaturen). Abweichende vertragliche Regeln, also die Abwälzung der Erhaltungspflicht auf den Mieter sind im Grundsatz möglich. Falls solche Regeln aber – wie üblich – in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters enthalten sind, zieht die Rechtsprechung enge Grenzen (dazu C.III.2.). Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zur Verfügung: Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert, um die Störung im Äquivalenzverhältnis auszugleichen (§ 536 BGB). Ob diese angemessene Herabsetzung83 von der Nettomiete vorzunehmen ist oder von der sog Bruttomiete (dh unter Minderung auch der Zahlungen für Betriebs- und Heizkosten), war umstritten, ist nun aber vom BGH im Sinne der letztgenannten Ansicht entschieden84. Anders als im Kaufrecht bedarf es für die Herabsetzung des Mietzinses keiner Gestaltungserklärung. Hat der Mieter die Miete wegen Minderung überzahlt, steht ihm ein Erstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, der nach der Rechtsprechung85 allerdings ausgeschlossen ist, wenn in Kenntnis des Mangels die Miete vorbehaltlos geleistet wird. Bei vorbehaltloser Mietzahlung verliert der Mieter nach neuerer Rechtsprechung indes nicht mehr sein Recht, sich zukünftig auf Minderung zu berufen. Einen Verlust des Minderungsrechts muss er nur nach den allgemeinen Grundsätzen der Verwirkung befürchten86. Einzelheiten sind ungeklärt87. Angemerkt sei, dass bei den Beratungen zum BGB von 1900 vorgeschlagen worden war, das

83 In der Praxis wird sie meist durch Minderungsquoten ausgedrückt (zB 10 oder 20% bei undichten Fenstern, je nach Einfluss auf die Nutzbarkeit der Wohnung); s hierzu C. Börstinghaus, Mietminderungstabelle (2009). 84 BGH 4.4.2005, XII ZR 225/03 BGHZ 163, 1; bestätigt durch BGH 20.7.2005, VIII ZR 347/04 NJW 2005, 2773. Zu den damit verbundenen Folgefragen s Eisenschmid, WuM 2005, 491. 85 BGH 16.7.2003, VIII ZR 274/02 BGHZ 155, 380. 86 BGHZ 155, 380; BGH 18.10.2006, XII ZR 33/04 NZM 2006, 929. 87 Vgl etwa Sternel in GedS J. Sonnenschein (2003) 293, 304 ff (Verwirkung nach sechsmonatiger vorbehaltsloser Mietzahlung); ähnl Artz/Kessen, Wohnraummietrecht – Gewährleistungsrechte (2008) 50 f (Verwirkung nach einem Jahr); deutlich zurückhaltender Blank in Blank/Börstinghaus, Miete3 § 536b Rz 23.

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Minderungsrecht einer sechsmonatigen Ausschlussfrist zu unterwerfen, was wegen «Härten und Unzuträglichkeiten» abgelehnt wurde88. Neben der Minderung kann der Mieter Mängelbeseitigung verlangen. Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug oder ist eine Eilreparatur nötig, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Kostenersatz verlangen (§ 536a Abs 2 BGB89). Um den Vermieter zur Reparatur zu veranlassen, kann der Mieter nach hM90 bei der laufenden Zahlung der Miete ein Zurückbehaltungsrecht (§§ 320, 273 BGB) ausüben. Die Rechtsprechung91 billigt teilweise einen Einbehalt des dreifachen Minderungsbetrags pro Monat bzw in Höhe der Reparaturkosten92, was leicht zu erheblichen Zahlungsausfällen beim Vermieter führen kann. Dadurch wird das Zurückbehaltungsrecht zu einem wichtigen Druckmittel. Selbstverständlich muss die zurückbehaltene Miete nach Mängelbeseitigung nachentrichtet werden. Der Mieter hat darüber hinaus die Möglichkeit, den Vertrag wegen des mangelhaften, vertragswidrigen Zustands fristlos zu kündigen (§ 543 Abs 1, Abs 2 Nr 1, § 569 Abs 1 BGB)93. Oft wird darüber gestritten, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Einen Anspruch des Mieters auf Nachrüstung der Wohnung, also der Verbesserung des ursprünglich vereinbarten Zustands, erkennt die Rechtsprechung nur in engen Grenzen an94. Gesetzlich geregelt, wenngleich in der Praxis wenig bedeutsam, ist der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines behindertengerechten Zustandes (Barrierefreiheit). Hier trifft den Vermieter aber nur eine Duldungspflicht, die Maßnahme selbst ist vom Mieter vorzunehmen (§ 554a BGB). Die Vorschrift hat zwar immerhin eine Dissertation95 hervorgebracht, aber nur eine Handvoll veröffentlichter Gerichtsentscheidungen96. Beabsichtigt der Vermieter eine Modernisierung, ist der Mieter nach dreimonatiger Ankündigungsfrist duldungspflichtig (§ 554 Abs 2 BGB); bei der

88 Der Vorschlag lautete: «Das Recht des Miethers, wegen eines Mangels (. . .) den Miethzins zu mindern, erlischt, wenn es nicht innerhalb einer Frist von sechs Monaten durch Klage oder Einrede geltend gemacht wird», vgl Jakobs/Schubert (Hrsg), Die Beratungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Recht der Schuldverhältnisse II (1980) 509 f. 89 BGH 16.1.2008, VIII ZR 222/06 NJW 2008, 1218. 90 Etwa BGH 7.5.1982, V ZR 90/81 BGHZ 84, 42; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete3 § 536b Rz 7; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 § 536 Rz 379. Grundlegend krit Häublein in Münchener Kommentar5 Vor § 536 Rz 14 f. 91 Etwa LG Hamburg 3.2.1984, 11 S 87/83 MDR 1984, 494; 30.3.1998, 7 S 330/88 WuM 1989, 566. 92 Etwa LG Berlin 20.10.2000, 64 S 254/00 Grundeigentum 2000, 1688. 93 Dazu etwa BGH 29.4.2009, VIII ZR 142/08 WuM 2009, 349. 94 BGH 26.7.2004, VIII ZR 281/03 NJW 2004, 3174 (zeitgemäße Elektroinstallation). 95 Rips, Barrierefreiheit gem § 554a BGB (2003). 96 LG Hamburg 29.4.2004, 307 S 159/03 ZMR 2004, 914 (Installation eines Rollstuhlcontainers); AG Berlin-Köpenick 13.11.2002, 7 C 211/02 MM 2004, 79 (Installation einer Videokamera zum Schutze des schwerbehinderten Mieters vor Übergriffen).

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

Wohnraummiete hat der Vermieter anschließend das Recht zur Mieterhöhung (dazu C.I.2.b.). Modernisierungsankündigungen finden oft den Weg vor die Gerichte, weil durch die Verhinderung der Maßnahme die drohende Mieterhöhung verhindert oder zumindest verzögert werden soll. Die Rechtsprechung stellt an den Inhalt der Ankündigung – nur eine ordnungsgemäße löst die Duldungspflicht aus – hohe Anforderungen: Das Ankündigungsschreiben muss detaillierte Angaben zur voraussichtlichen Bauzeit und dazu enthalten, in welchen Zimmern und an welchen Stellen Arbeiten vorgenommen werden sollen97. Instandhaltungsmaßnahmen, mit denen keine Mieterhöhung verbunden ist, muss der Mieter nach kurzfristiger Ankündigung dulden; § 554 Abs 1 BGB98. Nicht selten ist es der Mieter selbst, der die Räume werterhöhend verbessert. Die Regelungen zu den Rechtsfolgen bei Investitionen des Mieters auf die Mietsache ziehen den Erstattungsansprüchen des Mieters in praxi eher enge Grenzen. Hat der Mieter einen Mangel beseitigt, erhält er Kostenersatz nur bei einer Notreparatur oder bei Verzug des Vermieters; hat er eigenmächtig repariert, geht er hingegen leer aus99. Bei allen anderen Aufwendungen (Beispiel: Installation einer Gasetagenheizung bei vertragsgemäß mit Kohleöfen ausgestatteter Wohnung100) steht dem Mieter bei Vertragsende zunächst ein Wegnahmerecht zu (§ 539 Abs 2 BGB). Macht er hiervon keinen Gebrauch oder ist die Wegnahme unmöglich, ist der Vermieter nach den Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag zum Ersatz der Aufwendungen des Mieters verpflichtet (§ 539 Abs 1 BGB). Eine volle Kostenerstattung setzt voraus, dass der Mieter die Aufwendungen für den Vermieter vorgenommen hat und sie objektiv nützlich und sachlich vorteilhaft sind101. Dies lässt sich oft nicht nachweisen. Die Rechtsprechung verweist den Mieter dann meist über das Bereicherungsrecht auf die Abschöpfung der durch die Investition beim Vermieter eingetretenen Wertsteigerung, die vor allem in der Erhöhung der am Markt zu erzielenden Miete ihren Ausdruck findet102. Eine derartige Wertsteigerung ist oft nicht nachzuweisen103. 97 Exemplarisch AG Hamburg 2.3.2004, 48 C 381/03 ZMR 2004, 825. 98 Das Gesetz nennt keine Frist. Ist die Maßnahme nicht eilbedürftig, wird die Ankündigung einige Wochen vor Baubeginn verlangt, vgl Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 § 554 Rz 35. 99 Vgl BGH 13.2.2008, VIII ZR 105/07 NJW 2008, 1218 (kein Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung, obwohl der Vermieter Aufwendungen erspart hat). 100 S etwa den Sachverhalt LG Berlin Mietermagazin 1993, 215. 101 Vgl BGH 15.12.1954, II ZR 277/53 BGHZ 16, 12; 23.9.1999, III ZR 322/98 NJW 2000, 72; Sprau in Palandt, BGB68 (2009) § 677 Rz 3. 102 Vgl BGH 4.4.1990, VIII ZR 71/89 BGHZ 111, 125/ 131; 3.2.1959, VIII ZR 91/58 NJW 1959, 872; 25.10.2000, XII ZR 136/98 NJW-RR 2001, 727; ebenso Lieb in Münchener Kommentar, BGB4 (2004) § 818 Rz 55; abw nunmehr Schwab in Münchener Kommentar, BGB5 (2009) § 818 Rz 99. Anders aber nunmehr BGH 27.5.2009, VIII ZR 302/07 NJW 2009, 2590 in Bezug auf nicht geschuldete Renovierungsarbeiten. 103 Vgl Lehmann-Richter, WuM 2005, 747.

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Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen

2. Mietzinsbildung

Bei der Mietzinsbildung ist zwischen der Vereinbarung der Ausgangsmiete und Mieterhöhungen im laufenden Mietvertrag zu unterscheiden. Besondere Beachtung verdienen auch die Betriebskosten des Mietobjekts, da diese, wie erwähnt, mittlerweile infolge ihrer Höhe als «zweite Miete» apostrophiert werden (näher hierzu unter c.). a) Grenzen bei Vereinbarung der Ausgangsmiete: Mietwucher

Das BGB enthält für den sog preisfreien Wohnraum keine speziellen Regeln zur Bildung der Miethöhe bei Vertragsschluss (zur Rechtslage im öffentlich geförderten, sog preisgebundenen Wohnungsbau s C.II.1.). Für die Wohnraummiete ist aber § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) zu beachten. Diese Norm verbietet es dem Vermieter, sich durch Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine mehr als 20 Prozent über der Ortsüblichkeit in der Gemeinde liegende Miete versprechen zu lassen. Folge eines Verstoßes ist nach der Rechtsprechung nicht die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags oder der Mietpreisabrede mit der Folge, dass nur die ortsübliche Miete geschuldet wäre104. Vielmehr ist eine 20 Prozent über der Ortsüblichkeit liegende Miete geschuldet (sog geltungserhaltende Reduktion)105. Diese Strafvorschrift hat jahrzehntelang reglementierend auf die Mietpreisgestaltung, insb in den Innenstadtgebieten, eingewirkt106. Durch die neuere Rechtsprechung des BGH107 hat die Norm diese Funktion weitgehend eingebüßt. Denn ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, soll sich nach dem gesamten Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich nach dem Stadtteil bemessen, in dem sich die Wohnung befindet. Da sich insb in großen Gemeinden, vor allem in Großstädten, stets – wenn vielleicht auch in weniger beliebten Gegenden – freie Wohnungen finden werden, wird § 5 WiStG als Instrument zur Vermeidung von «Mietwucher» in Zukunft wohl keine Funktion mehr zukommen108. Die Gerichte haben etwa für Berlin und Hamburg eine Anwendbarkeit von § 5 WiStG aus diesem Grund abgelehnt109. Die Instanzgerichte verlagern stattdessen die Kontrolle auf den allgemeinen Wuchertatbestand des § 138 104 Dafür etwa Boecken, WuM 1997, 145; Armbrüster in Münchener Kommentar § 134 Rz 107; Heinrichs in Palandt, BGB68 § 134 Rz 27. 105 BGH 11.1.1984, VIII ARZ 13/83 BGHZ 89, 316. 106 Vgl etwa die Rechtsprechungsnachweise bei Sternel, Mietrecht3 (1988) Teil III Rz 29 ff. 107 BGH 28.1.2004, VIII ZR 190/03 ZMR 2004, 410; 13.4.2005, VIII ZR 44/04 ZMR 2005, 530. 108 Vgl Jungemeyer, ZMR 2007, 936; instruktiv AG Hamburg 12.10.2006, 46 C 120/05 (juris): «Die Suche des Klägers (Mieters) war von vornherein auf bestimmte Stadtteile beschränkt, was nach der Rechtsprechung zu einem Ausschluss von § 5 WiStG führt.» 109 LG Berlin 2.9.2008, 65 S 182/08 Grundeigentum 2008, 1493; AG Hamburg 12.10.2006, 46 C 120/05 (juris).

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

Abs 2 BGB und kassieren so eine mehr als 50% über der Ortsüblichkeit liegende Mietpreisabrede110. Dies lässt sich auch über § 291 Abs 1 S 1 Nr 1 StGB (Mietwucher) erreichen, dessen Verwirklichung über § 134 BGB in der Wohnraummiete ebenfalls nur zur Teilunwirksamkeit der Mietzinsabrede führt111. Erforderlich ist aber sowohl bei § 138 Abs 2 BGB als auch bei § 291 Abs 1 S 1 Nr 1 StGB, dass der Vermieter eine Schwächesituation beim Mieter – insb Wohnungsknappheit – ausnutzt112. Lässt sich dies nicht feststellen, greift der allgemeine Kontrollmaßstab der Sittenwidrigkeit aus § 138 Abs 1 BGB. Die Gestaltungsfreiheit ist dabei deutlich größer. Nach verbreiteter Ansicht bedarf es einer 100%igen Abweichung von der Ortsüblichkeit113. Die neuere Rechtsprechung kann dazu führen, dass sich derartige Spitzenmieten bei Neuvermietungen in den Mietspiegeln (zu diesen C.I.2.b.) niederschlagen und damit auch auf die Miethöhe von Bestandsverträgen auswirken. In der Geschäftsraummiete gilt seit jeher nur die allgemeine Sittenwidrigkeitsgrenze (§ 138 BGB)114 sowie, sofern gegen ein Verbotsgesetz verstoßen wird, die des § 134 BGB. Rechtsfolge der Bewucherung des Mieters ist laut BGH aber – anders als bei der Wohnraummiete – die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags115. b) Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis

Das BGB enthält in den §§ 557–561 BGB ausgefeilte Regeln über die Mieterhöhung im laufenden Wohnraummietverhältnis. Diese Regeln sind das verfassungsrechtlich gebotene Korrelat116 zu den eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters: Das Gesetz verbietet die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung und verlangt ansonsten einen Grund für die Vertragsbeendigung (dazu C.I.6.a.). Der Vermieter muss, damit die Nutzung seines Eigentums in einer Art 14 GG entsprechenden Weise gewährleistet bleibt, die Möglichkeit haben, einer Veränderung des Äquivalenzverhältnisses durch Inflation etc im Wege der Mieterhöhung zu begegnen. Die Parteien können bspw eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) wird die Miethöhe an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten 110 AG Hamburg 1.8.2007, 46 C 40/04 WuM 2008, 565. 111 LG Berlin 13.6.1996, 62 S 391/95 Grundeigentum 1996, 979. 112 Vgl BGH 8.12.1981, 1 StR 416/81 BGHSt 30, 280; OLG Düsseldorf 13.7.1998, 1 Ws 236/98 ZMR 1998, 788; aA AG Berlin-Tiergarten 27.1.2000, 6 C 234/99 Grundeigentum 2000, 347: Jede Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50% sei wucherisch; auf die Ausnutzung eines geringen Angebotes oder subjektive Elemente, wie Unerfahrenheit des Mieters, komme es nicht an. 113 Vgl BGH 11.1.1995, VIII ZR 82/94 BGHZ 128, 255 (260). 114 Vgl BGH 13.6.2001, XII ZR 49/99 NJW 2002, 55; Häublein in Münchener Kommentar5 § 535 Rz 33. 115 BGH NJW 2002, 55; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete3 § 535 Rz 588. 116 Ausführlich Paschke, Das Dauerschuldverhältnis der Wohnraummiete (1991) 340 ff.

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Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geknüpft. Indexmieten sind in der Wohnraummiete nicht sehr weit verbreitet, was damit zusammenhängen mag, dass sie erst seit dem Jahr 1993 zulässig sind117. Praktisch relevant ist demgegenüber die Staffelmiete, bei der die Mieterhöhungsbeträge im Mietvertrag vereinbart werden, wobei maximal jährliche Steigerungen zulässig sind. Die Staffelmiete (§ 557a BGB) ist wegen der aus dem Vertrag ersichtlichen Erhöhungsbeträge wenig streitanfällig. Sie ist für den Mieter deswegen riskant, weil sein Kündigungsrecht für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden kann (§ 557a Abs 3 BGB). Diese Regel soll den Mieter vor noch längeren Kündigungsausschlüssen schützen118. Verändert sich die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, kann beim Mieter gleichwohl eine Zwangslage auftreten. Hier hilft dann – mangels Kündbarkeit – nur die Untervermietung oder eine Ersatzmieterstellung (dazu C.I.3.). Ist keine Index- oder Staffelmiete vereinbart, kann der Vermieter alle 15 Monate vom Mieter die Zustimmung zur Mietanhebung auf das ortsübliche Niveau verlangen, wobei die Steigerung binnen drei Jahren maximal 20% betragen darf (§ 558a BGB). Diese Regel ist Quelle unzähliger Gerichtsverfahren119. Die Problematik liegt darin, dass die Miete mit der für andere Wohnungen verglichen werden muss. Die Vorstellungen der Parteien gehen hier oft auseinander: Der Vermieter wird die Wohnung als qualitativ besonders hochwertig ansehen und entsprechend hochwertige Wohnungen als Vergleichsmaßstab bemühen, während der Mieter vice versa verfährt. Das Gesetz sieht als mögliche Vergleichsmaßstäbe die Berufung auf Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder konkrete Vergleichswohnungen vor (§ 558a Abs 2 BGB). Insb in den Großstädten wird mit einem Mietspiegel gearbeitet120. Es handelt sich um von der Gemeinde oder den Interessenverbänden gemeinsam aufgestellte Übersichten (§ 558c Abs 1 BGB). Sie weisen die ortsübliche Miete meist gestaffelt nach Baujahr, Lage und Ausstattungszustand aus. Der Mietspiegel macht es erforderlich, dass der Richter die konkrete Wohnung anhand der Ausstattungsmerkmale, die zu Zu- oder Abschlägen von den im Mietspiegel ausgewiesenen Werten führen können, in den Mietspiegel eingruppiert. Um die gerichtliche Auseinandersetzung auf ein Minimum zu beschränken, spricht das Gesetz sog qualifizierten Mietspiegeln – 117 Eingeführt durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz, s Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 § 557b Rz 1. 118 Vgl Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 § 557b Rz 60. 119 Dessen ungeachtet lehnte das Mietrechtsreformgesetz eine an den Kapitalkosten orientierte Erhöhung nach Art von § 5 MHG aF ausdrücklich als zu kompliziert ab und hält am Vergleichsmietensystem fest; vgl BT-Drucks 14/4553, 37. 120 Mietdatenbanken (§ 558e BGB) haben keine praktische Bedeutung. Es handelt sich um eine von Gemeinden oder Interessenvertretern geführte Sammlung von Mieten, der aber im Rechtsstreit keine Erkenntniswirkung zukommt, vgl Emmerich in Emmerich/ Sonnenschein, Miete9 (2007) § 558e Rz 5.

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diese sind nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt – eine besondere Beweiskraft zu: Nach § 558d Abs 3 BGB wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte der Ortsüblichkeit entsprechen. Die Mieterhöhung bis zur Ortsüblichkeit unterliegt folgendem Verfahren: Der Vermieter muss den Mieter förmlich (vgl § 558a BGB) zur Zustimmung auffordern. Die Aufforderungsschreiben werden von der Rechtsprechung häufig penibel auf Formfehler untersucht, die zur Unwirksamkeit des Begehrens führen121. Kommt der Mieter der Aufforderung nicht binnen einer Überlegungsfrist von zwei Monaten nach, kann der Vermieter binnen weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen. Im Falle der freiwilligen oder gerichtlich erstrittenen Zustimmung wird die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam. Dem Mieter steht im Falle der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB). Kommt es wegen des Streits um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens zu Zahlungsrückständen, kann deswegen frühestens zwei Monate nach Rechtskraft der Entscheidung gekündigt werden (§ 569 Abs 3 Nr 3 BGB). Um die Vermieter zur Modernisierung von Wohnraum zu animieren, ermöglicht § 559 BGB einen Teil der Kosten an die Mieter weiterzuleiten. Dafür muss der Vermieter Maßnahmen ausgeführt haben, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder die nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Die hierfür erforderlichen und auf die einzelne Wohnung entfallenden Kosten kann er pauschal in Höhe von 11% auf die jährliche Miete umlegen (Beispiel: Auf die Wohnung entfallende Modernisierungskosten von 1.000 EUR, Mieterhöhung um 110 EUR/Jahr, also 9,16 EUR/Monat)122. Diese auf den ersten Blick übersichtliche Regelung ist in der Praxis – ebenso wie die Mieterhöhung gem § 558 BGB – Quelle vieler Auseinandersetzungen. In diesen bezweifeln Mieter entweder den Modernisierungscharakter einer Maßnahme oder die Angemessenheit der Kosten123. Dies hat zu umfangreicher Ju121 Vgl jüngst BGH 11.3.2009, VIII ZR 74/08 WuM 2009, 293 zur Frage, ob der Vermieter den Mietspiegel beifügen muss. S auch die Übersicht bei Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete3 § 558a Rz 5. 122 Die Erhöhungsmöglichkeit wurde 1974 geschaffen und belief sich bis 1978 auf 14% der Baukosten, Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 § 559 Rz 10. Der Gesetzgeber bezog sich hierfür auf § 12 der AltbaumietenVO und wollte einen Anreiz für die Durchführung von Modernisierungen setzen, wobei er die Belastung der Mieter für zumutbar hielt, weil diesen die verbesserte Gebrauchsmöglichkeit zugute komme; vgl BTDrucks 7/ 2011, 11 f. Durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsmodernisierungsgesetzes (BGBl I 1978, 882) wurde der Erhöhungsbetrag dann auf 11% herabgesetzt. Zu einer weiteren Absenkung auf 9%, die der Referentenentwurf zum Mietrechtsreformgesetz vorsah (vgl NZM 2000, 415 [442]), ist es aber nicht gekommen. 123 Vgl BGH 17.12.2009, VIII ZR 41/08, VIII ZR 84/08 NJW 2009, 839: Nur angemessene und erforderliche Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Im Fall ging es da-

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dikatur insb über den Charakter der Modernisierungsmaßnahme geführt124. Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung handelt es sich – anders als bei der Erhöhung zur Ortsüblichkeit – um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters; sie hängt nicht von der Zustimmung des Mieters ab. Die Mieterhöhung ist an formelle Voraussetzungen geknüpft (§ 559b BGB) und wird mit dem dritten Monat seit Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam. Zum Schutze des Mieters gelten dieselben Kündigungsmöglichkeiten wie bei der Erhöhung zur Ortsüblichkeit; § 561 BGB. Bei der Geschäftsraummiete sieht das Gesetz keine Mieterhöhungsmöglichkeiten vor. Instrumentarien müssen daher von den Parteien vereinbart werden. Anderenfalls gilt die ursprünglich vereinbarte Miete bis zum Vertragsende fort; dies gilt auch bei Modernisierungen. Ein Gerechtigkeitsdefizit entsteht hierdurch nicht, weil der Vermieter bei unbefristet geschlossenen Verträgen in seinem Kündigungsrecht – anders als bei der Wohnraummiete – gesetzlich nicht beschränkt wird (vgl C.I.6.b.). Besonders gebräuchlich ist die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel, welche die Höhe der Miete an einen bestimmten Wertmaßstab bindet125. Solche Klauseln unterliegen jedoch aufgrund möglicher Auswirkungen auf die Währungsstabilität dem Preisklauselgesetz. Dieses Gesetz verbietet grundsätzlich automatisch wirkende Wertsicherungsklauseln. Für das Mietrecht von Bedeutung ist jedoch die Ausnahme in § 2 Abs 1 S 2 des Gesetzes: Zulässig sind Preisklauseln in Verträgen über mindestens zehn Jahre, soweit sie hinreichend bestimmt sind und keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen126. c) Betriebskosten

Zu einem besonderen streitträchtigen Gebiet haben sich die Betriebskosten entwickelt. Mit dem Konfliktpotential korrespondiert eine beachtliche Zahl von Büchern, die seit Mitte der 1990er Jahre erschienen sind und sich ausschließlich diesem Thema widmen127. Unter Betriebskosten versteht man die Aufwendungen, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen

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rum, ob beim Einbau von Wasseruhren das Abschlagen von 12 Wandfliesen und der Ausbau einer Arbeitsplatte erforderlich waren. Vgl etwa das «Modernisierungslexikon» bei Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 § 559 Rz 90. Vgl Fritz, Gewerberaummietrecht4 (2005), Rz 110 ff, auch zu anderen Gestaltungsmöglichkeiten. Ein Verstoß führt nach § 8 Preisklauselgesetz nicht zur Nichtigkeit der Preisabrede ex tunc. Die Nichtigkeit tritt erst ein, wenn ihre Unvereinbarkeit mit dem Gesetz rechtskräftig festgestellt ist, es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart, näher Baer, AnwZertMietR 20/2008, Anm 2; Schultz, NZM 2008, 425. Vgl insb Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar2 (2006); Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete5 (2009); Schmid, Hdb der Mietnebenkosten11 (2009); v. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht (1999).

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Gebrauch des Gebäudes nebst Anlagen laufend entstehen (s die Legaldefinition des § 556 Abs 1 S 2 BGB). Die Rechtspraxis unterscheidet zwischen den Heizund Warmwasserkosten (Heizkosten) auf der einen Seite und den übrigen, «kalten» Betriebskosten. Während bis Ende der 1980er Jahre Pauschalmieten verbreitet waren, bei denen der Vermieter nur über die Heizkosten abgerechnet hat, ist heute in Wohn- und Geschäftsraummiete eine Vertragsgestaltung üblich, wonach der Mieter die Betriebskosten nach gesonderter Abrechnung zu übernehmen hat. Der Mieter leistet neben der Nettomiete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, über die der Vermieter jährlich abrechnet128. Die Betriebskosten haben sich – angetrieben auch durch die Steigerung der Energiekosten – zu einer «zweiten Miete»129 entwickelt: Nach Erhebungen des Deutschen Mieterbundes zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,14 EUR/qm im Monat für Betriebskosten130. Über die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters wird daher häufig erbittert gestritten. Hintergrund ist, dass die Mieter ihre Mietbelastung nach den monatlichen Zahlungen ermitteln und deshalb Betriebskostennachzahlungen subjektiv als unberechtigte und deshalb besonders überprüfungsbedürftige «Mieterhöhung» empfinden. Es verwundert daher nicht, dass das Thema Betriebskosten in den Beratungsstatistiken des Deutschen Mieterbundes den Spitzenplatz einnimmt131. Gesetzlich geregelt ist für Geschäfts- und Wohnraummiete gleichermaßen die Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten. Sedes materiae ist die Heizkostenverordnung, nach der diese Kosten zwingend jedenfalls teilweise verbrauchsabhängig umzulegen sind. Entgegenstehende Vereinbarungen (etwa eine Pauschalmiete) sind unverbindlich (s § 2 Heizkostenverordnung). Sollen neben den Heiz- und Warmwasserkosten auch die weiteren Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, bedarf dies einer entsprechenden Vereinbarung132. § 535 BGB Abs 1 S 3 BGB geht davon aus, dass diese

128 Decken die Vorauszahlungen die Betriebskosten nicht und kommt es deshalb zu einer überraschend hohen Nachzahlungspflicht, sollen dem Mieter Sekundäransprüche gegen den Vermieter wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nur zustehen, wenn er bei Vertragsschluss die Bestätigung des Vermieters eingeholt hat, die Vorauszahlungen seien kostendeckend, BGH 28.6.2006, XII ZR 50/04 NJW 2006, 2618; abl etwa Häublein in Münchener Kommentar5 § 535 Rz 146; Lehmann-Richter, WuM 2004, 255. Zur vergleichbaren Rechtslage in der Schweiz Weber, wobl 2007, 93. 129 So stand etwa die Podiumsdiskussion auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2009 unter dem Thema «Die Last mit der zweiten Miete». 130 Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2007 des Deutschen Mieterbundes, Pressemeldung vom 2.4.2009, www.mieterbund.de/pressemeldungen_20080.html. 131 37,5% der Beratungen im Jahr 2007 betrafen dieses Thema, gefolgt von Wohnungsmängeln (17,5%), www.mieterbund.de/pm01062008.html. 132 Vgl BGH 10.10.2007, VIII ZR 279/06 NZM 2008, 81 zu den (strengen) Anforderungen an eine konkludente Einigung in Abkehr von BGH 7.4.2004, VIII ZR 146/03 NZM 2004, 418.

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Kosten der Vermieter zu tragen hat und sie im Zweifel mit der vereinbarten monatlichen Miete abgegolten sind. Haben die Parteien eine solche Vereinbarung getroffen, enthält das Gesetz Regelungen zu den Betriebskosten nur für den Bereich der Wohnraummiete. Nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten sind umlagefähig; § 556 Abs 1 BGB133. Hierzu gehören insb nicht die Kosten der Verwaltung und Instandhaltung134. Der Vermieter ist verpflichtet, binnen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Versäumt er die Frist schuldhaft, ist er mit Nachzahlungsansprüchen ausgeschlossen (§ 556 Abs 3 S 2 und 3 BGB). Spiegelbildlich muss der Mieter binnen 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung seine Einwendungen mitteilen. Ansonsten ist er mit diesen Einwendungen ausgeschlossen (§ 556 Abs 3 S 4 und 5 BGB)135. Die Vorschriften wurden mit der Mietrechtsreform 2001 eingefügt, um Auseinandersetzungen über Betriebskostenabrechnungen zu beschleunigen. Gesetzlich ungeregelt und erst von der Praxis entwickelt wurden die formellen und inhaltlichen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH muss die Betriebskostenabrechnung für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter verständlich sein136. Dafür sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner an den Vermieter geleisteten Vorauszahlungen137. Beachtet der Vermieter diese Voraussetzungen, ist seine Abrechnung formell ordnungsgemäß und wahrt die Abrechnungsfrist mit der Folge, dass der Vermieter Nachzahlungen geltend machen kann. Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung (zB Angabe des falschen Verteilerschlüssels) kann der Vermieter auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist beheben138. Diese Differenzierung zwischen formellen und materiellen Fehlern der Betriebskostenabrechnung hat zu einer selbst für den Fachmann nur 133 Freilich enthält die Betriebskostenverordnung in § 2 Nr 17 einen Auffangtatbestand, der es den Parteien ermöglicht, «sonstige Betriebskosten» umzulegen. Vgl bspw zur Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung, BGH 7.4.2004, VIII ZR 167/ 03 ZMR 2004, 430. 134 § 1 Abs 2 Betriebskostenverordnung. 135 Hierzu instruktiv das Referat von Blank auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2009, abrufbar unter www.mietgerichtstag.de/download/61033301/Blank-Einwendungsausschluss.pdf. 136 Etwa BGH 9.4.2008, VIII ZR 84/07 NJW 2008, 2258; 17.11.2004, VIII ZR 115/04 NJW 2005, 219. 137 Etwa BGH 19.11.2008, VIII ZR 295/07 NJW 2009, 283; 28.5.2008, VIII ZR 261/07 NJW 2008, 2260. 138 Etwa BGH 19.1.2005, VIII ZR 116/04 Grundeigentum 2005, 360.

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schwer zu überschauenden Kasuistik139 geführt, deren Entwicklung noch nicht abgeschlossen ist. In der Geschäftsraummiete sind die Parteien bei der Umlagevereinbarung nicht an die Beschränkungen der Betriebskostenverordnung gebunden140. Umlagefähig sind daher im Grundsatz auch Verwaltungskosten. Dies kann eine erhebliche zusätzliche Belastung des Mieters ergeben141, weshalb Einzelheiten zur Umlage von Verwaltungskosten – insb durch Vermieter-AGB – derzeit kontrovers diskutiert werden. Ungeklärt ist insb, ob die Wirksamkeit der Umlagevereinbarung erfordert, dass der Begriff der Verwaltungskosten142 näher erläutert und die zu erwartende Kostenbelastung angegeben oder sogar begrenzt wird143. 3. Untervermietung und Ersatzmieter (Vertragsübertragung)

Gem § 540 Abs 1 BGB ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Erlaubnis die Mietsache einem Dritten zu überlassen. Der Mieter hat grds auch keinen Anspruch auf Erteilung der benötigten Erlaubnis, sondern § 540 Abs 1 S 2 BGB gibt ihm im Falle der Verweigerung «nur» ein Kündigungsrecht, wenn der Vermieter das Placet verweigert. In Ergänzung dieser allgemeinen Vorschriften regelt § 553 BGB ausdrücklich den Anspruch des Wohnraummieters auf Gestattung der Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte. Erforderlich ist ein berechtigtes Interesse des Mieters. Die Aufnahme von Kindern, Ehegatten und Lebenspartnern144 fällt nicht unter die Vorschrift, sondern ist Teil des vertraglichen Gebrauchs und zustimmungslos möglich, weil es sich insofern nicht um eine Überlassung an Dritte iSd § 540 Abs 1 BGB handelt145. Etwas anderes gilt für nichteheliche Lebensgefährten146.

139 Vgl die Darstellung bei Schmid, DWW 2009, 50. 140 Ausführlich zur Umlage der Betriebs- und sonstigen Nebenkosten in der Geschäftsraummiete Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete2 (2008) Kap 11. 141 Vgl den Fall OLG Köln 18.12.2007, 22 U 67/07 NZM 2008, 368, in dem die Verwaltungskosten 5,5% der Miete betrugen. 142 Den Schwierigkeiten bei dessen Bestimmung geht Schultz, PiG 85, 105 nach. 143 Vgl OLG Köln NZM 2008, 368; 4.7.2006, 22 U 40/06 NJW 2006, 3358; OLG Rostock 10.4.2008, 3 U 158/06 DWW 2008, 220; Schmidt, NZM 2008, 563. 144 § 1 Abs 1 S 1 Lebenspartnerschaftsgesetz: «Zwei Personen gleichen Geschlechts, die (. . .) erklären, miteinander eine Partnerschaft auf Lebenszeit führen zu wollen (Lebenspartnerinnen oder Lebenspartner), begründen eine Lebenspartnerschaft.» 145 BGH 5.11.2003, VIII ZR 371/02 BGHZ 157, 1; OLG Hamm 11.4.1997, 30 REMiet 1/97 WuM 1997, 364; BayObLG 6.10.1997, 1Z RE-Miet 2/96 NJW 1998, 1324; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete3 § 540 Rz 21. Ausführlich Häublein, PiG 85, 117. 146 BGH 3.10.1984, VIII ARZ 2/84 NJW 1985, 130; 5.11.2003, VIII ZR 371/02 NJW 2004, 56.

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Problematisch sind Fälle, in denen der Wohnraummieter die gesamten Räume einem Dritten überlassen möchte. Hier wird teilweise in Erweiterung von § 553 BGB im Einzelfall ein Anspruch auf Zustimmung bejaht, etwa bei einem beruflichen Auslandsaufenthalt des Mieters147. Dies entfernt sich insofern vom Gesetz, als § 540 BGB in diesen Fällen den Mieter nicht durch einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung, sondern ein Sonderkündigungsrecht schützt: Der Mieter, dem die beabsichtigte Untervermietung verweigert wird, kann kündigen, wenn in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund für die Versagung der Erlaubnis vorliegt. Diese Regel wird gelegentlich fruchtbar gemacht, um mit Hilfe von Untervermietungsanfragen bei langfristigen und damit derzeit nicht kündbaren Mietverträgen, insb über Geschäftsräume, ein Kündigungsrecht zu provozieren148. Von der Gebrauchsüberlassung an Dritte durch Untervermietung ist der Wunsch des Mieters zu unterscheiden, aus einem bestehenden (langfristigen) Mietverhältnis auszuscheiden. Ein Anspruch auf Übertragung des Mietvertrags auf einen Ersatzmieter149 ist im Gesetz nicht vorgesehen. Dem deutschen Recht ist damit der Gedanke fremd, der Mieter könne einen Mietvertrag wie ein Wirtschaftsgut frei übertragen (etwa an Familienangehörige oder Unternehmensnachfolger) und so dem Vermieter einen Vertragspartner aufdrängen. Eine gesetzliche Ausnahme greift im Falle der Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz. Wird etwa das Unternehmen eines Einzelhandelskaufmannes durch Ausgliederung in eine GmbH umgewandelt, wird die GmbH kraft Gesetzes ohne Zustimmung des Vermieters dessen Vertragspartner150. Gesetzlich geregelt ist ferner die Befugnis des Richters, im Rahmen einer Scheidung oder bei häuslicher Gewalt den Mietvertrag einem von mehreren Ehegatten zuzuweisen151. Insb bei der Miete von Geschäftsräumen muss ein Recht zur Übertragung des Vertrags, etwa auf einen Unternehmenskäufer, im Vertrag verankert werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und verliert der Mieter sein Nutzungsinteresse, muss er kündigen. Ist das Kündigungsrecht wegen vertraglicher Regeln (dazu C.I.5.) beschränkt, hat der BGH für die Wohnraummiete aus 147 Etwa LG Berlin 14.2.1994, 67 S 297/93 NJW-RR 1994, 1289; zur hL Häublein, PiG 85, 117, 134 (FN 65). 148 Vgl Seyfarth, NZM 2002, 200. 149 Zur Ersatzmieterproblematik etwa Blank in FS H. Seuß (1997) 35; Emmerich, PiG 52, 65; ders, PiG 70, 95; Sternel, PiG 37, 47. 150 OLG Karlsruhe 19.8.2008, 1 U 108/08 ZMR 2009, 34 (Revision anhängig beim BGH zum AZ XII ZR 147/08). Bisher nicht durchgesetzt hat sich die Auffassung, dass bei der Veräußerung des Unternehmens eines Kaufmanns der Mietvertrag nach § 25 HGB kraft Gesetzes auf den Erwerber übergeht (so K. Schmidt in FS D. Medicus (1999) 555 und GedS J. Sonnenschein (2003) 497, 512 f). 151 § 1 der Verordnung über die Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats bzw seit dem 1.9.2009 § 200 FamFG; § 2 Abs 1 Gewaltschutzgesetz.

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allgemeinen Grundsätzen (Treu und Glauben; § 242 BGB) einen Rechtsbehelf für den Mieter geschaffen: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Übertragung des Vertrags, so kann er einen Ersatzmieter vorschlagen. Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Vertragsübernahme, obwohl Gründe in der Person des Vorgeschlagenen nicht entgegenstehen, verliert er seinen Anspruch auf Mietzahlung152. Ob diese Rechtsprechung, die wohlgemerkt nur zu einer Lösung vom Vertrag, nicht hingegen zu einem Anspruch auf Vertragsübertragung führt, auf die Geschäftsraummiete übertragbar ist, ist offen153. 4. Nachfolge beim Tod des Mieters

Beim Tod des Mieters trifft das Gesetz besondere Regeln nur für den Bereich der Wohnraummiete (§§ 563 ff BGB)154. Diese Vorschriften weichen vom erbrechtlichen Grundsatz der Universalsukzession aus § 1922 Abs 1 BGB ab, indem sie vorrangig den Übergang des Mietvertrags auf Personen anordnen, die am Verbleib in der Wohnung ein besonderes Interesse haben (im Folgenden: Nähepersonen155). Die §§ 563 f BGB schützen dabei durch Vertragsübergang sowohl Mitmieter des Verstorbenen als auch Personen, die mit dem Verstorbenen zusammengelebt haben, ohne Partei des Mietvertrages gewesen zu sein. Vereinbarungen, die zu Lasten des Mieters oder der Nähepersonen vom Gesetz abweichen, sind gem §§ 563 Abs 5, 563a Abs 3 BGB unwirksam. Gegenüber den Nähepersonen wäre etwa eine Regelung im Mietvertrag nichtig, wonach bei Tod des Wohnraummieters der Vertrag endet156. Fehlt es am Eintritt einer Näheperson in den Mietvertrag, ordnet § 564 S 1 BGB die Fortsetzung mit dem Erben an; gleiches gilt stets in der Geschäftsraummiete, folgt hier aber aus dem Erbrecht. In diesem Fall können sowohl Erbe als auch Vermieter den Vertrag außerordentlich kündigen (§§ 564 S 2, 580 BGB). 5. Bedingungen und Befristungen

Bei der Geschäftsraummiete ist der bedingte oder befristete Vertragsschluss ohne Weiteres möglich. Praktisch von herausragender Bedeutung ist die Befristung des Geschäftsraummietvertrags deshalb, weil ein unbefristeter Vertrag

152 BGH 22.1.2003, VIII ZR 244/02 NJW 2003, 1246. Mieter waren Brüder, die wegen Heirat bzw beruflichem Umzug in eine andere Stadt im Jahr 1999 aus dem bis 2004 laufenden Mietvertrag entlassen werden wollten. 153 Vgl Lehmann-Richter, PiG 83, 181 (187 f). 154 Ausführlich Sternel, PiG 70, 133 = ZMR 2004, 713. 155 Begriff nach Sternel, PiG 70, 133 (134). 156 Häublein in Münchener Kommentar5 § 563 Rz 31; Weidenkaff in Palandt, BGB68 § 563 Rz 3.

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nach § 580a Abs 2 BGB zu Beginn eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden kann. Diese freie, nicht vom Bestehen berechtigter Interessen abhängige Kündigungsmöglichkeit wird oft den Bestandsinteressen von Vermieter und Mieter nicht gerecht, weshalb feste Vertragslaufzeiten – häufig verbunden mit Verlängerungsoptionen – vereinbart werden. Nicht selten bereut eine der Parteien nach Vertragsschluss die lange Vertragslaufzeit. Oft ist dies der Mieter, dessen Geschäftskonzept fehlgeschlagen ist. Um den befristeten Vertrag gleichwohl ordentlich kündigen zu können, wird häufig nach einem Schriftformmangel gesucht157. Denn obwohl Mietverträge keiner Form unterliegen, ist nach § 550 S 2 BGB ein über längere Zeit als ein Jahr fest geschlossener Vertrag kündbar, wenn die Schriftform (§ 126 BGB) nicht eingehalten wurde. § 550 BGB dient in erster Linie dem Schutz des Erwerbers eines Grundstücks, der aus der Vertragsurkunde den Inhalt des Mietverhältnisses, in das er gem §§ 566 ff BGB eintritt, ersehen oder zumindest durch Kündigung den zeitlichen Umfang des von ihm zu übernehmenden Mietvertrags bestimmen können soll158. Die Rechtsprechung, die allerdings zunehmend zurückhaltender bei der Bejahung von Formverstößen ist159, lässt auch eine Kündigung der ursprünglichen Vertragsparteien unter Berufung auf einen Schriftformverstoß zu, was dem Gesetzeswortlaut entspricht, von der Literatur zum Teil aber kritisiert wird160. Der BGH führt an, § 550 S 2 BGB diene ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen161. Die Norm schützt also nicht allein den Erwerber, sondern zugleich die ursprünglichen Vertragsparteien, was historisch betrachtet nicht ganz frei von Zweifeln, objektivteleologisch aber mindestens vertretbar ist. In der Wohnraummiete verbietet § 572 Abs 2 BGB auflösende Bedingungen. Befristungen, dh den Abschluss eines Zeitmietvertrags, lässt § 575 BGB nur in engen Grenzen zu. Erforderlich ist ein besonderes Interesse des Vermieters, welches an das berechtigte Interesse für die Kündigung eines unbefristeten Vertrags angelehnt ist. Fehlt es oder fällt es später fort, gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs 1 S 2 BGB) bzw kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs 3 S 2 BGB). Infolge dessen werden in der Wohnraummiete nahezu ausschließlich unbefristete Mietverträge abgeschlossen. 157 Vgl statt vieler: Riecke in AnwaltKommentar § 550 Rz 3. 158 BGH 7.5.2008, XII ZR 69/06 BGHZ 176, 301; Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht9 § 550 Rz 1 unter Darstellung der Entstehungsgeschichte der Norm. 159 Instruktiv BGH 18.12.2002, XII ZR 253/01 ZMR 2003, 337; Hau, DWW 2008, 82; Treier in GedS J. Sonnenschein (2003) 150. 160 Vgl etwa Schultz in FS W.-R. Bub (2007) 377. 161 BGH 7.5.2008, XII ZR 69/06 BGHZ 176, 301.

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

§ 575 BGB zielt darauf, den Mieter vor dem Verlust der Wohnung allein durch Zeitablauf zu schützen162. Was die Bindung an den Vertrag anbelangt, kann eine der Befristung ähnliche Rechtslage durch Kündigungsausschlussvereinbarung herbeigeführt werden. Der BGH hält einen (beiderseitigen) Verzicht auf die ordentliche Kündigungsmöglichkeit in AGB des Vermieters für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren grds für zulässig163. Die vom Gesetzgeber der Mietrechtsreform expressis verbis als schutzwürdig anerkannte Flexibilität zugunsten der Mieter kann hier nur durch Nachmieterstellung (s oben C.I.3.) gewahrt werden. 6. Kündigung

Die Beendigung des Vertrags durch Kündigung ist in Wohn- und Geschäftsraummiete von Bedeutung, wegen der eingeschränkten Möglichkeiten einer Befristung (dazu soeben C.I.5.) kommt ihr aber gerade in der Wohnraummiete besondere Relevanz zu. a) Wohnraummiete

Das Gesetz gewährt sowohl Mieter als auch Vermieter ein Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung (§§ 543, 569 BGB). Die fristlose Kündigung erfordert nach § 543 Abs 1 BGB einen wichtigen Grund, der ein Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar erscheinen lässt. Sie ist grundsätzlich erst möglich, wenn der Vertragspartner sich trotz Abmahnung nicht vertragsgerecht verhält (§ 543 Abs 3 BGB). Besonders praxisrelevant ist die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs. Sie ist möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand ist164 oder sich über mehrere Monate ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat165. Um Obdachlosigkeit zu vermeiden, wird die Kündigung unwirksam, falls der Mieter binnen zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage sämtliche Zahlungsrückstände begleicht oder sich eine öffentliche Stelle hierzu bereit erklärt (§ 569 Abs 3 Nr 2 BGB). Diese Regel ist durch die fragwürdige Rechtsprechung des BGH entwertet worden, nach der die 162 Rechtspolitisch kann man selbstverständlich trefflich darüber streiten, inwiefern es geboten ist, mündige Bürger vor einem Verlust der Wohnung zu schützen, der bereits ex ante ohne weiteres zu erkennen ist. 163 BGH 30.6.2004, VIII ZR 379/03 NJW 2004, 3117; 6.4.2005, VIII ZR 27/04 NJW 2005, 1574; näher hierzu Häublein in Münchener Kommentar5 § 573c Rz 19 ff. Einschränkend BGH 15.7.2009, VIII ZR 307/08 WuM 2009, 587: Unwirksamer Ausschluss der Kündigung bei Vermietung eines Studentenzimmers wegen des Flexibilitätsbedürfnisses des studentischen Mieters. 164 §§ 543 Abs 3 Nr 3a, 569 Abs 3 Nr 1 BGB. 165 § 543 Abs 3 Nr 3b BGB.

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Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen

wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene ordentliche Kündigung (der Kündigungsgrund folgt hier aus § 573 Abs 2 Nr 1 BGB) durch Begleichung des Rückstands nicht unwirksam werden soll166. Die ordentliche Kündigung seitens des Mieters ist mit einer Frist von drei Monaten möglich. Ein Kündigungsgrund ist nicht erforderlich. Anderes gilt für den Vermieter. Seine Kündigungsfrist verlängert sich mit der Laufzeit des Vertrags, und zwar um drei Monate nach fünf und um weitere drei Monate nach acht Jahren (§ 573c Abs 1 S 2 BGB). Vor allem darf der Vermieter nicht grundlos ordentlich kündigen. § 573 Abs 1 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse, wobei die Kündigung wegen Mieterhöhung ausdrücklich ausgeschlossen ist. In Abs 2 werden als berechtigtes Interesse beispielhaft anerkannt: die schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung durch den Mieter (Nr 1), Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen (Nr 2) sowie die Verwertung der Immobilie (Nr 3). Der zuletzt genannte Grund erfordert, dass der Mietvertrag den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert, wobei die Erzielung einer höheren Miete nach dem Gesetz unbeachtlich ist. Die von den Gerichten an diesen Kündigungsgrund gestellten Anforderungen werden teilweise als «kaum erfüllbar»167 eingestuft, weshalb entsprechende Streitigkeiten bisher wenig verbreitet waren. Dies könnte sich durch eine aktuelle Entscheidung des BGH ändern, in welcher dem Vermieter der Abriss eines maroden Mietshauses wegen Unwirtschaftlichkeit der Sanierung zugestanden wurde168. Besonders praxisrelevant ist die Eigenbedarfskündigung, die auch das Bundesverfassungsgericht mehrfach beschäftigte169. Meist sind es Vermieter, die (vermeintlich zu) mieterfreundliche Instanzentscheidungen unter Berufung auf Verletzung ihres Eigentumsrechts mit der Verfassungsbeschwerde angreifen. Nach Auffassung des BVerfG genießt auch der Mietbesitz den Schutz des Eigentums (Art 14 GG)170. Dennoch gebührt nach seiner Rechtsprechung dem ernsthaften Nutzungswunsch des Vermieters der Vorrang vor dem Nutzungsrecht des Mieters171. Dabei hat das BVerfG auch klargestellt, dass diese Grundentscheidung des Gesetzgebers von den Instanzgerichten nicht durch eine eigene Angemessenheitsbewertung ersetzt werden darf172. Diesen Vorgaben werden nicht alle Gerichtsentscheidungen gerecht173. 166 BGH 16.2.2005, VIII ZR 6/04 NZM 2005, 334; aA etwa Häublein in Münchener Kommentar5 § 535 Rz 60. 167 Henschel, NJW 1989, 937 (938). 168 BGH 28.1.2009, VIII ZR 7/08 Beck RS 2009 05634. 169 Vgl BVerfG 14.2.1989, 1 BvR 308/88 ua BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970; 11.11.1993, 1 BvR 696/93 NJW 1994, 309. 170 Grundlegend: BVerfG 26.5.1993, 1 BvR 208/93 BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035. 171 Vgl BVerfG NJW 1989, 970; Häublein in Münchener Kommentar5 § 573 Rz 66. 172 BVerfG 19.3.1993, 1 BvR 1714/92 NJW 1993, 1637. 173 Vgl Häublein in Münchener Kommentar5 § 573 Rz 6 mN.

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

Die Kündigung bei der Wohnraummiete bedarf der Schriftform (§ 568 Abs 2 BGB). Außerdem sind bei der außerordentlichen Kündigung beider Parteien (§ 569 Abs 4 BGB) sowie bei der ordentlichen Kündigung des Vermieters (§ 573 Abs 4 S 1 BGB) die Kündigungsgründe anzugeben. Die Instanzgerichte stellen an die Begründungspflicht gelegentlich überzogene Ansprüche, um so die Kündigung für unwirksam zu erklären174. Führt die Beendigung des Vertrags zu einer besonderen Härte beim Mieter, kann er die Vertragsfortsetzung verlangen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann das Gericht die Vertragsfortsetzung durch Urteil feststellen (§§ 574 ff BGB). Die Normen – man spricht von «Sozialklausel» – sind wenig praxisrelevant, weil der Mieterschutz seitens der Gerichte durch restriktive Interpretation der ein berechtigtes Interesse begründenden Kündigungstatbestände bewirkt wird oder hohe Anforderungen an die Darlegung bzw Begründung gestellt werden. b) Geschäftsraummiete

Die Kündigungsregeln in der Geschäftsraummiete unterscheiden sich erheblich von denen bei Wohnraum. Zunächst bedarf die Kündigung nicht der Schriftform. Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist – ebenso wie die des Mieters – zudem grundlos möglich. Die Kündigungsfrist ist, anders als bei der Wohnraummiete, für Mieter und Vermieter gleich lang und nicht von der Laufzeit des Vertrags abhängig. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich175. Die fristlose Kündigung erfordert ebenso wie in der Wohnraummiete einen wichtigen Grund, der ein Festhalten am Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar erscheinen lässt. Der Kündigungsgrund braucht in der Erklärung aber nicht angegeben zu werden. Anders als in der Wohnraummiete genügt bei Zahlungsverzug an zwei aufeinander folgenden Monaten für die fristlose Kündigung schon der Rückstand mit einem «nicht unerheblichen»176 Teil der Miete, der Rückstand muss also nicht eine Monatsmiete übersteigen. Die genaue Höhe des erforderlichen Rückstands ist bisher nicht höchstrichterlich entschieden. Wegen des geringeren Schutzniveaus des Geschäftsraummieters muss die Grenze unterhalb einer Monatsmiete angesetzt werden177. 174 Vgl Häublein in Münchener Kommentar5 § 573 Rz 6. 175 § 580a Abs 2 BGB. Zwischen Kündigung und Vertragsbeendigung können demnach minimal knapp sechs Monate (zB Zugang am 3. Juli, Beendigung am 31. Dezember) und max knapp 9 Monate liegen (zB Zugang am 4. Juli [= 4. Werktag], Beendigung am 31. März). 176 § 543 Abs 2 S 1 Nr 3a BGB. 177 BGH 15.4.1987, VIII ZR 126/86 ZMR 1987, 289.

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7. Umwandlung in Wohnungseigentum

Besondere Regeln zum Schutz des Wohnraummieters sieht das Gesetz für den Fall der Umwandlung der Räume in Wohnungseigentum vor. Der Gesetzgeber sieht die Gefahr, dass durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Verdrängung der Mieter Vorschub geleistet werden kann. Hintergrund ist vor allem die Überlegung, dass durch die Umwandlung und den Verkauf an einzelne Eigentümer die Gefahr der Eigenbedarfskündigung wächst178. Dem begegnet das Gesetz durch zwei Instrumente: Nach § 577 BGB hat der Mieter beim Verkauf seiner Wohnung im Rahmen der Umwandlung ein Vorkaufsrecht. Übt er dieses nicht aus, so greift zu seinem Schutz vor Eigenbedarfskündigungen § 577a BGB: Danach kann der Erwerber sich frühestens drei Jahre nach Eigentumsübergang auf Eigenbedarf berufen; gleiches gilt für die Verwertungskündigung179. 8. Absicherung der Mieterschutzvorschriften durch halbzwingende Normen – dargestellt am Beispiel der Mietkaution

Die beschriebenen Schutzvorschriften wären in der Praxis das Papier nicht wert, auf dem sie stehen, wenn der Vermieter vertraglich zu seinen Gunsten von ihnen abweichen könnte. Der Gesetzgeber verhindert dies durch die Ausgestaltung der jeweiligen Vorschriften als sog halbzwingende Normen180. Halbzwingende Normen schützen allerdings nur den Wohnraummieter, was die Beschränkung des sozialen Mietrechts in Deutschland auf diesen Bereich unterstreicht. In der rechtstechnischen Umsetzung erfolgt dies durch einen gesonderten Absatz der jeweiligen Schutzvorschrift, der bestimmt, dass die vertragliche Abweichung von der dem Schutze des Wohnraummieters dienenden Vorschrift unwirksam ist, soweit dadurch der Mieter benachteiligt wird181. Damit werden nicht nur Abweichungen in AGB, sondern auch modifizierende Individualvereinbarungen ausgeschlossen. Während sich derartige Bestim178 Näher Häublein in Münchener Kommentar5 § 577 Rz 1. Zur (im konkreten Fall verneinten) analogen Anwendung der Norm auf ähnlich gelagerte Sachverhalte BGH 16.7.2009, VIII ZR 231/08 NJW 2009, 2738. 179 Die Landesregierungen können die Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung durch Rechtsverordnung auf insgesamt 10 Jahre ausdehnen; s § 577a Abs 2 BGB. 180 Zu den halbzwingenden Normen des Mietrechts s etwa Derleder in GedS J. Sonnenschein (2003) 97. Ähnliche Regelungen enthält auch das Versicherungsvertragsgesetz (VVG); s dazu Klimke, Die halbzwingenden Vorschriften des VVG (2004). 181 Vgl etwa § 573 Abs 4 BGB, der eine Erweiterung der Kündigungsmöglichkeit zugunsten des Vermieters verhindert, oder § 573c Abs 4 BGB, der eine Verlängerung der Kündigungsfristen bei der Mieterkündigung ebenso verhindert wie eine Verkürzung derselben im Falle der Vermieterkündigung.

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

mungen im «Allgemeinen Teil» des Mietrechts, dh in den §§ 535–548 BGB, kaum finden (eine Ausnahme bildet aber § 536 Abs 4 BGB, der die Minderung zugunsten des Wohnraummieters festschreibt), sind halbzwingende Normen in den §§ 549 ff BGB weit verbreitet. Ein wichtiges Beispiel ist die Regel, wonach der Wohnraumvermieter eine Sicherheit von max drei Nettomonatsmieten (also ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen) verlangen darf und der Mieter das Recht hat, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen, wovon die erste bei Beginn des Mietverhältnisses fällig wird; s § 551 Abs 1 und 2 BGB182. Die Beschränkung der Höhe nach wird von Vermieterseite oft als nicht ausreichend kritisiert, weil sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit die bis zur Zwangsräumung auflaufenden Kosten bei weitem nicht abdeckt. Gleichwohl hat der Gesetzgeber sie eingeführt, um eine zu hohe Belastung der Mieterhaushalte zu verhindern. Die Norm soll letztlich die Mobilität von Mietern sichern. Denn bei einem Umzug verbleibt die Kaution zunächst beim alten Vermieter; die Rechtsprechung gewährt ihm eine Abrechnungsfrist von ca sechs Monaten183. Verlangt nun der neue Vermieter ebenfalls eine Sicherung, ist der Mieter punktuell stark belastet. Dabei muss man sich vor Augen halten, dass ein durchschnittlicher Mieter in Deutschland rund 1/3 seines monatlichen Nettoeinkommens für Miete ausgibt184. Gleichwohl kann man sowohl über die Höhe der Kautionsbeschränkung trefflich diskutieren als auch darüber, ob es dem Vermieter zuzumuten ist, die Schlüssel zu übergeben, obwohl der Mieter erst Sicherheit in Höhe einer Nettomiete geleistet hat185. Bleiben nämlich weitere Zahlungen aus, etwa bei sog Mietnomaden, ist der Vermieter nicht einmal für den ersten Monat in Höhe der gesamten Bruttomiete gesichert. Da er außerdem frühestens wegen Zahlungsverzuges kündigen kann, wenn auch die zweite Monatsmiete ausbleibt (§ 543 Abs 3 S 1 Nr 3 BGB), droht selbst bei unverzüglichem Handeln ein erheblicher Vermögensschaden. Gleichwohl handelt es sich bei § 551 BGB um einen rechtspolitischen Kompromiss, der die Grenzen des gesetzgeberischen Ermessens nicht überschreitet. Die Vorgaben sorgen für Rechtssicherheit, die für den Bereich der Geschäftsraummiete fehlt186. 182 Dessen Abs 4 lautet: «Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.» 183 BGH 18.1.2006, VIII ZR 71/05 NJW 2006, 1422; OLG Düsseldorf 16.10.2003, I-10 U 46/03 WuM 2003, 621. 184 IVD Marktbeobachtung (November 2008), www.ivd.net/files/IVD-Mietbelastungen_ web_011208.pdf. 185 Vgl zur Problematik die Beiträge von Börstinghaus, Fischer, Horst und Rips auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2007 zum Thema «Welche prozessualen und materiellen Neu-Regelungen zur Vermeidung und Verminderung von Mietausfällen sind rechtsstaatlich sinnvoll?», www.mietgerichtstag.de/mietgerichtstag_2007.php. 186 Etwa OLG Brandenburg 4.9.2006, 3 U 78/06 ZMR 2006, 853: Vereinbarung von sieben Monatsmieten ist wirksam.

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Der BGH nimmt bei Verstößen gegen § 551 BGB bemerkenswerterweise eine geltungserhaltende Reduktion vor. Verlangt etwa der Vermieter eine zu hohe Kaution oder erklärt er bei Vertragsschluss, die Schlüssel nur gegen Zahlung der gesamten Kautionssumme zu übergeben, verliert er nicht etwa seinen Kautionsanspruch, sondern fällt auf das nach dem Gesetz zulässige Maß zurück187. Diese Judikatur kontrastiert in bemerkenswerter Weise mit der Rechtsfolgenbemessung bei übermäßigen Schönheitsreparaturen (s hierzu C. III.2.)188. II. Spezieller Mieterschutz außerhalb des BGB

Der Mieterschutz ist im deutschen Recht nicht auf das BGB beschränkt. 1. Öffentlich geförderter Wohnungsbau

Das Bild des deutschen Mietrechts wurde lange Zeit durch die Trennung zwischen freifinanziertem Wohnraum auf der einen und mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnraum auf der anderen Seite geprägt. Während für Ersteren – den sog «preisfreien Wohnraum» – im Wesentlichen die Regeln des BGB gelten, waren (und sind) auf Letzteren – den «sozialen Wohnungsbau» oder «preisgebundenen Wohnraum» – eine Reihe von Sondervorschriften anwendbar. Durch den deutlichen Rückgang der staatlichen Wohnungsbauförderung in den letzten Jahren reduziert sich die Zahl der Mietverträge, die diesen Sondervorschriften unterliegen, ständig. Dies hat aus Sicht des Rechtsanwenders den positiven Effekt, dass die Anwendung der Sondervorschriften entbehrlich wird. Diese waren bzw sind in ihrem gesamten Umfang selbst für Mietrechtsexperten nur schwer zu durchschauen. Die Förderung des Wohnungsbaus durch die öffentliche Hand verfolgt ua das Ziel, sozialverträgliche Mieten sowie die Verteilung von Wohnraum an bestimmte Personengruppen («Wohnungsberechtigte») zu sichern. Dieses Ziel wird erreicht, indem die einschlägigen Gesetze und Verordnungen einige Sondervorschriften privatrechtlicher Natur enthalten, die den Regeln des BGB vorgehen. Diese betreffen insb die Bindung an eine höchstzulässige Miete und die Sicherung der Vermietung an einkommensschwache Wohnungsberechtigte. Vermieter dürfen nur die durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bestimmte Kostenmiete oder eine Vergleichsmiete verlangen189. Diese Mietpreisbindung wird privatrechtlich dadurch gesichert, dass die Vereinbarung über 187 BGH 30.6.2004, VIII ZR 243/03 NJW 2004, 3045; 25.6.2003, VIII ZR 344/02 NJW 2003, 2899. 188 Vgl hierzu auch Häublein, ZMR 2005, 94. 189 Vgl Häublein in Münchener Kommentar5 Vor § 535 Rz 77.

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

die Miete insoweit unwirksam ist, als sie den höchstzulässigen Betrag übersteigt190. Vermieter dürfen Sozialwohnungen nur an Personen vermieten, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet und die dies durch einen von der zuständigen Behörde erteilten Wohnberechtigungsschein nachweisen191. Verletzungen der Belegungsbindungen können durch Fehlbelegungsabgaben sanktioniert werden. Wird die Wohnung an eine Person überlassen, die kein Wohnberechtigter ist, so trifft den Vermieter auf Verlangen der zuständigen Stelle die Pflicht zur Kündigung des Mietvertrags. Die Kündigung richtet sich nach den allgemeinen Regeln, insb bedarf der Vermieter eines Kündigungsgrundes. Nach der Rechtsprechung liegt ein berechtigtes Interesse vor, wenn der Vermieter die Sozialwohnung nicht vorsätzlich an einen Nichtberechtigten vermietet hat und befürchten muss, zu einer Fehlbelegungsabgabe herangezogen zu werden192. Kann der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nicht zeitnah erreichen, so kann die zuständige Stelle von dem Mieter die Räumung der Wohnung verlangen193. Beim Tod des Mieters darf die Wohnung den in § 563 Abs 1 bis 3 BGB genannten Nähepersonen (dazu oben C.I.4.) auch dann überlassen werden, wenn diese keine Wohnungsberechtigung besitzen194. Eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters einer umgewandelten Wohnung ist während der Dauer der Belegungs- oder Mietbindung ausgeschlossen195. Verboten ist es auch, für die Vermittlung von Sozialwohnungen eine Maklerprovision zu verlangen196. 2. Wohnungsvermittlungsgesetz

Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) beschränkt die Möglichkeit, vom Mietinteressenten eine Gegenleistung für den Abschluss des Mietvertrags oder die Überlassung von Wohnraum zu verlangen. Zunächst dürfen Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung keine Maklercourtage für die Vermittlung der Wohnung entgegennehmen. Gleiches gilt bei personeller oder wirtschaftlicher Verflechtung zwischen Makler und Vermieter (etwa: Vermieter gründet eine Makler-GmbH)197. Das WoVermRG verbietet es Mietern auch, vom Nachmieter für die Überlassung der Räume eine Gegenleistung («Abstand») zu verlangen; ausgenommen sind Umzugskosten. Diese Regel (§ 4a WoVermRG) soll verhindern, dass der alte

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§ 28 Abs 2 iVm Abs 6 WoFG, § 8 Abs 2 S 1 WoBindG. §§ 4 f WoBindG sowie § 27 WoFG. OLG Hamm 14.7.1982, 4 REMiet 4/82 WuM 1982, 244. § 27 Abs 6 WoFG, § 4 Abs 8 WoBindG. § 4 Abs 7 WoBindG. § 32 Abs 3 WoFG. § 2 Abs 2 WoVermRG. § 2 Abs 1 WoVermRG.

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Mieter die Knappheit von Wohnraum zu seinem Vorteil ausnutzt198. Die Vorschrift sanktioniert auch das verbreitete Umgehungsgeschäft, bei dem der alte Mieter dem neuen Mieter Einrichtungsgegenstände zu einem überhöhten Preis verkauft. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam, soweit das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung steht. Der Altmieter muss also den nicht durch den wirtschaftlichen Wert gedeckten Teil des Kaufpreises zurückzahlen. III. Mieterschutz durch allgemeine Regeln 1. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz aus dem Jahr 2006 (AGG)199, das eine Benachteiligung von Personen wegen bestimmter persönlicher Merkmale verhindern soll, erfasst auch die Vermietung. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Mietsache in der Öffentlichkeit anbietet200. Den stärksten Schutz nach dem AGG genießen Personen, die aus Gründen der Rasse oder ethnischen Herkunft diskriminiert werden. § 19 Abs 2 AGG verbietet eine Diskriminierung aus diesen Gründen bei der Begründung, Durchführung und Beendigung eines jeden Mietvertrags201. Eine Diskriminierung aus anderen Gründen, nämlich wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität, verbietet § 19 Abs 1 AGG nur, wenn die Vermietung aus Sicht des Vermieters ein «Massengeschäft» ist. Ein Massengeschäft setzt jedenfalls voraus, dass die Person des Mieters eine nachrangige Bedeutung hat und der Vertrag zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommt. Diese Voraussetzungen können bei der Raummiete durchaus erfüllt sein. Eine Ungleichbehandlung ist zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht (§ 20 AGG). Bei der Vermietung von Wohnraum erlaubt § 19 Abs 3 AGG zudem eine Ungleichbehandlung, wenn dies zur Erhaltung oder Schaffung einer ausgewogenen Mieterstruktur erforderlich ist; die Vorschrift ist europarechtlichen Bedenken ausgesetzt202. Eine Ungleichbehandlung ist nach 198 S BT-Drucks 12/3254, 36, mit abl Gegenäußerung der Bundesregierung S 45. Vgl ferner BT-Drucks 12/5224, 5 und 12/5342, 2 f (Vermittlungsausschuss). 199 BGBl 2006 I, 1897. Gesetzesbegründung der Bundesregierung BT-Drucks 16/1780. 200 § 2 Nr 8 AGG. Beispiel: Anzeigen im Internet oder Zeitungen, vgl Eisenschmid, WuM 2006, 475. 201 Schranken dieses Verbots können sich aber aus Rechtfertigungsgründen ergeben (dazu sogleich im Text). 202 Die EU-Antirassismusrichtlinie (RL 2000/43/EG, ABl L 2000/180, 22), die durch das AGG umgesetzt wurde, kennt diesen Rechtfertigungsgrund nicht. In der Literatur wird daher eine teleologische Reduktion dergestalt gefordert, dass eine Diskriminierung aus Gründen der Rasse oder ethnischen Herkunft nicht mit dem Ziel der Schaf-

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§ 19 Abs 5 S 1 AGG ferner zulässig, wenn zwischen den Parteien ein besonderes Näheverhältnis besteht. Dies liegt idR vor, wenn Wohnraum vermietet wird, der sich auf einem vom Vermieter oder seinen Angehörigen selbst genutzten Grundstück befindet (§ 19 Abs 5 S 2 AGG). Verstößt der Vermieter gegen das AGG, so hat der Benachteiligte insb Ansprüche auf Beseitigung der Beeinträchtigung und Schadensersatz (§ 21 Abs 1 und 2 AGG). Die Anspruchsverfolgung wird dadurch erleichtert, dass der Benachteiligte nur Indizien beweisen muss, die eine Diskriminierung vermuten lassen. Die praktische Bedeutung des AGG im Mietrecht ist bisher – jedenfalls wenn man die Zahl bekannt gewordener Gerichtsverfahren203 als Maßstab zugrunde legt – gering. Das AGG wird aber vermutlich dazu geführt haben, dass Vermieter ihr Auswahlverhalten an die neue Rechtslage angepasst haben204. 2. Mieterschutz durch AGB-Recht

Es wurde darauf hingewiesen, dass der Mieterschutz in der Praxis immer nur so weit reicht, wie das Gesetz die Abweichung von mieterschützenden Regeln durch Vertrag reglementiert. Die Grundpfeiler hierfür bilden die halbzwingenden Normen des Mietrechts (s C.I.8.). Daneben kommt dem AGB-Recht (§§ 305 ff BGB) in der Praxis eine ganz erhebliche Funktion bei der Absicherung des dispositiven Normenbestandes zu, weil nicht alle mieterschützenden Regeln halbzwingend ausgestaltet sind bzw dieses Schutzinstrument bei der Geschäftsraummiete überhaupt nicht existiert. Außerdem erfasst das kodifizierte Mietrecht nicht alle für den Mieter relevanten Regelungsbereiche205. Obwohl das komplexe AGB-Recht in seinen Voraussetzungen nicht vertieft werden kann, sei darauf hingewiesen, dass die Inhaltskontrolle ihre Rechtfertigung ganz wesentlich daraus ableitet, dass der Vermieter auf ein Vertragsmuster zurückgreift, das für den Mieter aus verschiedenen Gründen kaum verhandelbar ist. Seine Effektivität erlangt der Mieterschutz mit Hilfe des AGB-Rechts durch die rigide Rechtsfolgenbemessung. Letztlich aus Präventionsgründen wird nämlich von der hM eine geltungserhaltende Reduktion abgelehnt. Das fung einer ausgewogenen Mieterstruktur zu rechtfertigen ist, Gaier in Gaier/Wendtland, AGG Rz 125. 203 Nur LG Aachen 17.3.2009, 8 O 449/07 NZM 2009, 318: Dem ausländischen Mieter soll der Vertragsschluss mit den Worten «Die Wohnung wird nicht an Neger, äh . . . Schwarzafrikaner und Türken vermietet» verweigert worden sein und AG Hamburg 31.10.2007, 46 C 50/ 07 (juris): Der ausländische Mieter verlangte erfolglos die Zustimmung zum Einbau eines Kaminofens ua mit dem Hinweis, die Verweigerung des Vermieters beruhe auf einem diskriminierenden Motiv. 204 Vgl Derleder/Sabetta, WuM 2006, 3. 205 Vgl etwa die sogleich unter 3. darzustellende Parabolantennenproblematik.

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Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen

bedeutet: Verstößt eine Klausel in einem bestimmten Anwendungsfall gegen AGB-Recht, ist sie insgesamt unwirksam und kann nicht auf ihr gerade noch zulässiges Maß reduziert werden206. Selbst für die an sich unbedenklichen Fälle gilt die Regelung dann nicht. Das AGB-Recht reizt den Formularverwender dazu an, Unwirksames aus seinen Verträgen zu eliminieren. Diesen Schutz der Kunden vor vertraglicher Übervorteilung haben die Gerichte in den letzten 30 Jahren systematisch ausgebaut. Besondere Bedeutung hat die Kontrolle von Vermieter-AGB bei der Überwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter. In der Wohnraummiete kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH der Mieter zur laufenden Renovierung verpflichtet werden (sog Schönheitsreparaturen). Dies begründet das Gericht trotz der Abweichung von § 535 Abs 1 S 2 BGB, die gem § 307 Abs 2 Nr 1 BGB an sich hoch problematisch ist, mit der sog Entgeltthese: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen sei Teil der Gegenleistung des Mieters und werde in der Praxis durch eine geringere Geldmiete kompensiert207. Allerdings kontrolliert der BGH Schönheitsreparaturklauseln streng danach, ob sie den Mieter nicht benachteiligen, insb ihm eine unter Umständen nicht erforderliche Renovierung auferlegen208. Dies hat in den vergangenen Jahren zur Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln in Millionen von Mietverträgen geführt209. Der bei den Vermietern entstandene Schaden ist erheblich, weil diese wegen Eingreifens der gesetzlichen Regel in § 535 BGB selbst renovieren müssen210. Neben den Schönheitsreparaturen begrenzt das AGB-Recht auch die Möglichkeit, den Wohnraummieter mit Kosten für die sonstige Instandhaltung zu belasten (sog Kleinreparaturen)211. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter 206 Plastisch: BGH 15.11.2006, VIII ZR 3/06 BGHZ 170, 31: Eine Klausel in AGB, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für die Ansprüche des Käufers wegen eines Mangels der verkauften Sache abgekürzt wird, ist wegen Verstoßes gegen die Klauselverbote des § 309 Nr 7 lit a und b BGB insgesamt unwirksam, wenn die in diesen Klauselverboten bezeichneten Schadensersatzansprüche nicht von der Abkürzung der Verjährungsfrist ausgenommen werden – der Verkäufer schuldet dann auch für Sachschäden Ersatz; Pars pro toto für das Schrifttum: Grüneberg in Palandt, BGB68 Vorb v § 307 Rz 8 mwN. 207 BGH 25.6.1980, VIII ZR 260/79 BGHZ 77, 301 (305); 6.2.1985, VIII ZR 61/84 BGHZ 93, 363 (370 f); 1.7.1987, VIII ARZ 9/86 BGHZ 101, 253. Dagegen etwa Emmerich in FS J. Bärmann und H. Weitnauer (1990) 239 ff. 208 Vgl etwa die Übersicht bei Lehmann-Richter, Grundeigentum 2009, 1023. 209 Vgl Stürzer, WuM 2004, 512, mit dem Hinweis, die vom BGH noch in den 1980er Jahren unbeanstandet gebliebenen «starren» Fristenpläne seien in Mietverträgen «millionenfach» verwendet worden. 210 Eine Kompensation durch Mieterhöhung lehnt der BGH ab, BGH 9.7.2008, VIII ZR 181/07 BGHZ 177, 186; dazu ausführlich Häublein, ZMR 2009, 1. 211 BGH 7.6.1989, VIII ZR 91/88 BGHZ 108, 1 (8); 6.5.1992, VIII ZR 129/91 BGHZ 118, 194 (196).

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

nach Ansicht der Rechtsprechung dann nicht unangemessen und sind folglich wirksam, wenn sie sich auf Reparaturen an Gegenständen beschränken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (etwa Installationsgegenstände für Heizung und Wasser). Außerdem muss die Kostenbelastung begrenzt sein; gebilligt wurde eine Begrenzung auf 100 EUR pro Reparatur und maximalen Gesamtkosten von 6% der Jahresbruttokaltmiete212. Auch in der Geschäftsraummiete überprüfen die Gerichte Vermieter-AGB auf Angemessenheit, weil das deutsche AGB-Recht – im Unterschied zur Klauselrichtlinie – kein reines Verbraucherschutzrecht ist (s § 310 Abs 1 BGB). Für Schönheitsreparaturen gelten im Wesentlichen dieselben Grundsätze wie bei der Wohnraummiete213. Bzgl sonstiger Instandhaltungskosten wurde lange Zeit eine nahezu unbegrenzte Abwälzungsmöglichkeit angenommen214. Die jüngere Rechtsprechung215 zeigt Grenzen auf. Überwiegend wird gefordert, die Beteiligung an den Kosten der Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen (also außerhalb der Mieträume, zB Treppenhaus) der Höhe nach zu begrenzen, etwa auf 10% der Jahresmiete216. 3. Grundrechte

Mieterschützenden Einfluss auf die Rechtspraxis hat – last not least – das Grundgesetz. Insb ausländische Mieter installieren an der Fassade des Mietshauses gelegentlich sog Parabolantennen, um damit Fernsehsender ihres Heimatlandes empfangen zu können. Spezielle Regeln hierzu fehlen im BGB. Für die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter zur Duldung verpflichtet ist, weil der Mieter vertragsgemäßen Gebrauch ausübt, wird deshalb auf das Verfassungsrecht rekurriert: Verlangt der Vermieter die Beseitigung, muss der Richter zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art 14 Abs 1 GG) und dem ebenfalls in der Verfassung verankerten Recht des Mieters auf Informationsfreiheit (Art 5 Abs 1 S 1 Grundgesetz) abwägen. Es handelt sich stets um eine Einzelfallentscheidung217. Verallgemeinernd lässt sich aber sagen, dass der Vermieter die Empfangseinrichtung dulden muss, wenn im Gebäude kein anderer Versorgungsweg (etwa Kabelfernsehen, Installation der Antenne auf 212 BGHZ 118, 194 (197); AG Braunschweig 29.3.2005, 116 C 196/05 ZMR 2005, 717; Häublein in Münchener Kommentar5 § 535 Rz 110. 213 Vgl BGH 8.10.2008, XII ZR 84/06 BGHZ 178, 158; 6.4.2005, XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006. 214 Vgl etwa Bub, NZM 1998, 789 (793). 215 BGH 6.4.2005, XII ZR 158/01 NZM 2005, 863; OLG Dresden 17.6.1996, 2 U 655/95 NJW-RR 1997, 395. 216 Kraemer in Bub/Treier, Hdb der Geschäfts- und Wohnraummiete3 (1999) III Rz 1080; Häublein in Münchener Kommentar5 § 535 Rz 112. 217 Vgl etwa die Rechtsprechungsübersichten bei Maaß/Hitpaß, NZM 2000, 945; 2003, 181.

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Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht

dem Dach anstelle der Fassade) zur Verfügung steht, der das Eigentumsrecht des Vermieters weniger beeinträchtigt. Ermöglichen derartige anderweitige Empfangseinrichtungen den Empfang ausländischer Sender, zB weil über das Kabelnetz entsprechende Programmpakete gebucht werden können, sind dem Mieter nach Ansicht der Rechtsprechung für deren Bezug auch geringfügige Mehrkosten zuzumuten218.

D. Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht Mietrechtliche Streitigkeiten unterliegen der ordentlichen Gerichtsbarkeit und damit den Regeln der Zivilprozessordnung (ZPO). Für wohnraummietrechtliche Verfahren sind in erster Instanz ausschließlich die Amtsgerichte sachlich zuständig (§ 23 Nr 2a GVG)219. Örtlich zuständig für diese Streitigkeiten – sowie für solche aus sonstigen Mietverhältnissen – ist ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk sich die Räume befinden (§ 29a ZPO). Besonderheiten bestehen bei der Vollstreckung mietrechtlicher Entscheidungen. Gem § 708 Nr 7 ZPO sind Urteile in Räumungsstreitigkeiten ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Grund ist die Eilbedürftigkeit und die besondere Bedeutung des Rechtsstreits für die Parteien220. Der besonderen Bedeutung des Wohnraums für den Mieter tragen die §§ 721, 794a ZPO Rechnung. Danach kann das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist bis zu einem Jahr gewähren. Kommt die Gewährung einer Räumungsfrist nicht in Betracht, kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Mieters die Zwangsvollstreckung gem § 765a ZPO einstweilen einstellen, falls die Vollstreckung eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Die Vorschrift hat in jüngerer Vergangenheit insb bei der Räumung suizidgefährdeter Mieter Bedeutung erlangt. Der Bundesgerichtshof sucht hier einen Ausgleich der Interessen, indem er nur eine vorübergehende Einstellung der Zwangsvollstreckung zulässt und verlangt, dass der Mieter zur Beseitigung der Suizidgefahr alles ihm Zumutbare unternommen haben muss221.

218 BVerfG 24.1.2005, 1 BvR 1953/00 NZM 2005, 252 (Mehrbelastung von 8 EUR/Monat ist zumutbar). Vgl aber auch LG München I 5.8.2004, 31 S 1039/04 WuM 2004, 659: Mehrkosten für die Installation von 175 EUR sowie monatliche Mehrbelastung von 27 EUR sind unzumutbar. 219 Für andere Mietverhältnisse gelten die allg Vorschriften (§§ 23 Nr 1, 71 GVG). 220 S Krüger in Münchener Kommentar-ZPO3 (2007) § 708 Rz 14. Zum Anwendungsbereich der Vorschrift s Schmid, ZMR 2000, 507. 221 Vgl etwa BGH 6.12.2007, V ZB 67/07 NJW 2008, 586; 17.11.2004, XII ZR 183/02 NJW 2005, 505.

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Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

E. Ausblick Obwohl das Mietrecht erst im Jahre 2001 eine umfassende Reform erfuhr, kommt die rechtspolitische Diskussion nicht zur Ruhe. Bereits die hohe sozialpolitische Bedeutung der Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten rückt dieses Rechtsgebiet immer wieder in den Fokus der Öffentlichkeit. Die Wohnungswirtschaft steht vor großen Herausforderungen. Hierzu zählen neben der demografischen Veränderung und gewissen Wanderungsbewegungen der Bevölkerung insb die sog energetische Modernisierung des Wohnungsbestandes sowie der schonende Umgang mit den Ressourcen (Wasser- und Abfallvermeidung etc). Entsprechende Anreize sind erforderlich, um zu den notwendigen Investitionen zu animieren. Die Diskussion um die Mietpreisberechnung könnte so neue Nahrung bekommen, was insb für den Modernisierungsmieterhöhungstatbestand (§ 559 BGB; s oben C.I.2.b.) gilt. Aus Sicht der Rechtswissenschaft ist dies deswegen von besonderem Interesse, weil diese an den Kosten orientierte Vorschrift in einem Spannungsverhältnis zum Vergleichsmietensystem steht. Dass insofern der «Stein der Weisen» noch nicht gefunden scheint, darf nicht überraschen; denn ein Preisbildungssystem, das erklärtermaßen das freie Spiel der Marktkräfte beschränken will, dabei aber – vor allem in Zeiten leerer öffentlicher Kassen – darauf bedacht sein muss, der Vermieterseite nicht die Investitionsanreize zu nehmen, damit die Wohnraumversorgung gesichert bleibt, fordert eine politische Einflussnahme beider Marktseiten geradezu heraus. Weit weniger fragil erscheint das Gleichgewicht, das in Bezug auf den zweiten großen Bereich des sozialen Mietrechts gefunden worden ist. Die Kündigungsschutzvorschriften führen im Großen und Ganzen dazu, dass die Mieter nicht permanent um ihren Lebensmittelpunkt bangen müssen, verhindern aber auf der anderen Seite auch keine Investitionen in Wohnraum. Der Normenbestand versetzt die Rechtsprechung in die Lage, entsprechende Konflikte im Einzelfall zu lösen. Zwar dürfte die (behauptete) Suizidgefahr in Deutschland nirgends höher sein als bei Mietern, denen gekündigt wurde, weswegen es auf Seiten der Vermieter verständlicherweise Unverständnis auslöst, wenn die Räumung immer wieder dadurch verzögert wird, dass die Gerichte selbst im Vollstreckungsverfahren derartiges Vorbringen prüfen. Jedoch handelt es sich bei diesen Schutzmechanismen um sozialstaatliche Errungenschaften, denen ein humanistisches Wertegefüge zugrunde liegt, dessen punktuellen Missbrauch ein stabiles Gemeinwesen verkraften kann und muss. Aus Sicht der Vermieter und ihrer vertragsgestaltenden Berater zählt sicherlich die Klauselkontrolle von Mietverträgen zu den wichtigsten Themen der Mietrechtspraxis. Die deutsche Rechtsordnung bietet infolge der ausgeprägten Inhaltskontrolle, der auch Geschäftsraummietverträge zunehmend unterzogen werden, vergleichsweise wenig Rechtssicherheit. Die Verantwortung liegt 76

Ausblick

insoweit wohl weniger beim Gesetzgeber als vielmehr bei den Gerichten, die bei Anwendung der einschlägigen Vorschriften nicht immer mit dem notwendigen Augenmaß vorgehen. Insb der Vorwurf der Intransparenz von Vermieter-AGB (vgl § 307 Abs 1 S 2 BGB) liegt beinahe ubiquitär in der Luft. Die Klauselrichtlinie, die sich des Transparenzproblems in Art 5 S 1 annimmt, bietet einen Ansatzpunkt für eine länderübergreifende Diskussion. Obwohl Deutschland infolge des 1977 in Kraft getretenen AGB-Gesetzes, dessen Regelungen heute im Wesentlichen in den §§ 305–310 BGB zu finden sind, auf eine mehr als drei Jahrzehnte währende, äußerst umfangreiche und in ihrem Argumentationshaushalt fein ziselierte gerichtliche Kontrollpraxis zurückblicken kann, liegt hier einiges im Argen. Als Referenzmodell taugt sie unseres Erachtens nur bedingt.

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Dr. Rosy Thornton, Cambridge

Soziales Mietrecht in England und Wales* A. Historische Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts Die Rechtsbeziehung Mieter-Vermieter wurde bis zum Jahr 1915 nicht gesetzlich geregelt. Die Übereinkommen zwischen Mieter und Vermieter unterlagen der freien Vereinbarung der beiden Vertragsparteien, der idR schwächeren Verhandlungsposition des Mieters wurde durch keinerlei besondere Schutzmaßnahmen Rechnung getragen. Außerordentliche soziale und politische Umstände führten zu einer ersten gesetzlichen Verfügung1. Großbritannien war in den Ersten Weltkrieg verwickelt und Glasgow entwickelte sich zum Zentrum der Kriegsindustrie, wie etwa des Schiffsbaus und der Erzeugung von Kriegsmaterial. Die Stadt wurde von zusätzlichen Arbeitern für diesen unerlässlichen Wirtschaftszweig überschwemmt, was einen Wohnungsmangel zur Folge hatte, von dem private Vermieter durch eine rasante Erhöhung des Mietzinses profitierten. Die meisten Mieter konnten sich diesen nicht leisten. Der Mietstreik der Arbeiter Glasgows begann. Im November 1915 verweigerten etwa 20.000 Mieter die Zahlung des Mietzinses2. Öffentliche Demonstrationen vor dem Gerichtssaal Glasgows zu einer Zeit, in der revolutionäre Unruhen in Europa weitverbreitet waren, waren bereits Anlass zur Sorge und als schließlich ein Telegramm der Veranstalter der Demonstration mit der Drohung, die Arbeit in den Rüstungsfabriken niederzulegen, den britischen Premierminister Herbert Asquith in London erreichte, reagierte die Regierung schnell. Binnen vier Wochen

* Stand: September 2008; veröffentlicht in wobl 2009, 297; Übersetzung aus dem Englischen von Mag. Andrea Wall. 1 S Seán Damer, Striking Out On Red Clyde, in Carol Grant (Hrsg), Built to Last: Reflections on British Housing Policy2 (1997). 2 Joseph Melling, Clydeside Housing and the Evolution of State Rent Control, in Joseph Melling (Hrsg), Housing, Social Policy and the State (1980) 149.

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Soziales Mietrecht in England und Wales

wurde der Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act 19153 erlassen, durch den der Mietzins der meisten Wohnungen unterer und mittlerer Kategorie auf dem Niveau vor Kriegsbeginn eingefroren wurde. Die erste gesetzliche Regelung war eine Folge außergewöhnlicher Umstände und als vorübergehende Maßnahme gedacht, die nur für die Dauer des Kriegszustandes in Kraft bleiben sollte. Schließlich war es aber politisch nicht vertretbar, die Beschränkung des Mietzinses unmittelbar nach Kriegsende aufzuheben, wollte man doch die heimkehrenden Soldaten nicht mit exorbitanten Mietzinsen konfrontieren. Das Gesetz blieb in Kraft. 1920 wurde erstmals neben der Mietzinsbeschränkung eine weitere gesetzliche Regelung des Mieterschutzes getroffen4. Auch die Aufhebung der Mietzinsbeschränkung im Jahr 19235 war nur auf neue Mietverträge anwendbar, bereits bestehende wurden weiterhin geschützt. Dieses Muster wurde auch weiterhin eingehalten. Nachfolgende Gesetze, durch die der Mieterschutz und die Mietpreisbindung im Bereich der Wohnraummiete erweitert oder eingeschränkt wurden, entfalteten keine Rückwirkung. Aus diesem Grund gibt es auch weiterhin zumindest einige Mietwohnungen, die der Mietzinsbeschränkung aus 1915 unterliegen6. Im Zweiten Weltkrieg wurde der Mietzins, ebenso wie während des Ersten Weltkrieges, auf dem Niveau vor Kriegsbeginn eingefroren7, um der Geschäftemacherei der Vermieter vorzubeugen. Die nach Kriegsende amtierende Regierung der Labour Party behielt den gesetzlichen Mieterschutz aufrecht. Die Mietpreisbindung wurde zwölf Jahre später durch den Rent Act 19578, der unter der konservativen Regierung von Harold Macmillan erlassen wurde, mit Wirkung für neue Mietverträge abgeschafft. In den 60er- und 70er-Jahren folgte die Phase der sogenannten «Konsenspolitik», in der die gemäßigten Regierungen unter der Führung von Labour und den Conservatives – mit den Premierministern Harold Wilson, Edward Heath und James Callaghan – die Mietpreisbindung wiedereinführten und den Mieterschutz verstärkten (so wurde beispielsweise der Anwendungsbereich des Mietrechts erstmals auf möblierte Wohnobjekte ausgedehnt9). Der umfassendste Schutz des Wohnraummieters wurde durch den Rent Act 197710 verwirklicht. Er enthielt ein System des «angemessenen Mietzinses» (sog fair rent; er wurde unabhängig von den Vertragsparteien durch rent officers festgesetzt, ohne allerdings den Seltenheitswert zu berücksichtigen, und 3 4 5 6 7 8 9 10

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1915, c.97. Increase of Rent and Mortgage Interest (War Restrictions) Act 1920, c.17. Increase of Rent and Mortgage Interest Restrictions (Continuance) Act 1923, c.7. Eine Übersicht über die wichtigsten Gesetzesnovellen von 1915–1980 enthalten die Kap 2 und 3 in Malpass, Peter/Murie, Alan, Housing Policy and Practice (1992). Rent and Mortgage Interest Restrictions Act 1939, c.71. 1957, c.25. Rent Act 1974, c.51. 1977, c.42.

Historische Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts

lag demnach häufig unterhalb des Marktwertes); einen umfassenden Bestandschutz, der die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nur bei Vorliegen bestimmter, gesetzlich festgelegter Gründe ermöglichte; und eine großzügige Regelung des gesetzlichen Eintrittsrechts von Familienangehörigen bei Tod des Mieters. Dieses umfassende Mieterschutzsystem erfuhr im Jahr 1980 einige Einschnitte, als bestimmte Mietvertragstypen vom Mieterschutz oder der Mietzinskontrolle ausgenommen wurden11, und schließlich durch den Housing Act 198812, der eine vollständige Deregulierung des Mietzinses mit Wirkung ab der nächsten Vermietung vorsieht. Der Mietzins bei privater Vermietung ab dem 15. Jänner 1989 (sog «assured tenancies») folgt dem Marktwert, er unterliegt ohne jegliche gesetzlichen Einschränkungen der freien Vereinbarung der Vertragsparteien13. Seit diesem Zeitpunkt ist auch der Bestandschutz wesentlich eingeschränkt, da nun die Vermieter auch «assured shorthold tenancies» vereinbaren können. Den Vermietern wird somit das Recht eingeräumt, den Mieter nach einer Eingangsphase von sechs Monaten unter Einhaltung einer 2-monatigen Kündigungsfrist zu kündigen, ohne den Nachweis einer Vertragsverletzung des Mieters erbringen oder sonstige gesetzliche Voraussetzungen erfüllen zu müssen. Seit 1997 ist im Bereich der privaten Vermietung die assured shorthold tenancy die Standardform für Mietverträge14. Es lässt sich eindeutig feststellen, dass das private Mietrecht – insb die Mietpreisbindung – bis zum Ende des 20. Jahrhunderts Gegenstand eines politischen Pendeleffekts war. Der typische Ablauf war folgender: rechtsgerichtete Regierungen unter der Conservative Party bevorzugten die Deregulierung des Mietmarktes, dh es wurde die Mietzinskontrolle für Neuvermietungen tendenziell eingeschränkt oder gänzlich aufgehoben, mitunter kam es auch zu Beschränkungen des gesetzlichen Bestandschutzes des Mieters15. Mitte-LinksRegierungen, insb jene der Labour Party, neigten hingegen dazu, die Mietzinskontrollen wieder einzuführen bzw auszuweiten, den Mieterschutz zu verstärken und dessen Anwendungsbereich zu erweitern16. Der politische Hintergrund dieser polarisierenden Positionen ist offensichtlich. Das Argument der politischen Linken pro gesetzlicher Kontrollen ist, dass eine grundsätzliche Ungleichgewichtslage der Verhandlungsmacht zwischen Mieter und Vermieter – va in Zeiten der Wohnungsnot – besteht 11 1980, c.51. Durch dieses Gesetz wurden die Formen der assured und shorthold tenancies eingeführt. 12 Housing Act 1988, c.50, der am 15. Jänner 1989 in Kraft trat. 13 S unten Punkt D. 14 Housing Act 1996, c.52. S dazu Punkt E. 15 Vgl insb die Increase in Rent and Mortgage Interest Restrictions (Continuance) Act 1923 (s FN 5); Rent Act 1957 (s FN 8); Housing Act 1980 (s FN 11); Housing Act 1988 (s FN 12); Housing Act 1996 (s FN 14). 16 Vgl insb die Rent Acts aus 1965, c.75; 1974 (s FN 9) und 1977 (s FN 10).

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und der Mieter folglich Schutz vor finanzieller Ausbeutung und übereilter Kündigung benötigt, dies insb im Hinblick darauf, dass es sich beim Mietobjekt um sein Zuhause handelt. Demgegenüber muss es nach der Argumentation der politischen Rechten pro Deregulierung dem Vermieter möglich sein, sein Eigentum effektiv zu nutzen und einen angemessenen Gewinn für das von ihm investierte Kapital zu erzielen. Dadurch würde zum Nutzen sowohl der Mieter als auch der Vermieter weiterhin ein ausreichendes Angebot an Mietwohnungen gewährleistet. Wie bereits erwähnt, ist derzeit die wesentliche Rechtsgrundlage für den Bereich der privaten Vermietung der Housing Act 198817, der unter der konservativen Regierung von Margaret Thatcher erlassen wurde. Der damit vollzogene Ersatz der fair rents durch den Marktmietzins erfolgte in der ausdrücklichen Absicht, das Angebot an privaten Mietgebäuden erneut zu beleben. Das Weißbuch aus 198718, das die Gesetzesvorhaben der Regierung darstellt, enthielt sowohl Erklärungen ideologischer Natur (so wird beispielsweise erklärt, «es ist nur rechtens, dass Vermieter einen angemessenen Gewinn für ihre Investitionen erlangen können19»), als auch pragmatischere, wirtschaftliche Behauptungen über die negativen Auswirkungen der Mietpreisbindung auf das Angebot an Mietwohnungen: «Aufgrund der gesetzlichen Einschränkungen gibt es zurzeit äußerst wenig private Investitionen in die Errichtung neuer Mietwohnungen. Vermieter ziehen es bei Beendigung eines Mietverhältnisses vor, das Mietobjekt zu veräußern, anstatt es wieder zu vermieten . . . Auch die Mieter konnten insgesamt von den derzeitigen Beschränkungen des Mietzinses nicht profitieren, da das Angebot an privaten Mietobjekten den Bedarf nicht deckt.20» Tatsächlich lässt eine Analyse der Statistiken über die private Vermietung keinerlei Zusammenhang zwischen der Einschränkung des Mieterschutzes und dem Angebot an Mietwohnungen erkennen. 1915 wurden 90% aller Mietwohnungen in England von privaten Vermietern vermietet. Ab diesem Zeitpunkt nahm der Prozentsatz mehr oder weniger konstant ab, bis er sich kürzlich bei ca 10–12% stabilisiert hat21. Die private Vermietung nahm in der Nachkriegszeit am schnellsten unter dem Rent Act 1957, somit während einer Phase der Deregulierung, ab22. Die Immobilienpreise stiegen an und es gab einen neuen, starken Trend zu Eigenheimen; Vermieter nutzten den abgeschwächten Mieterschutz, um ihre Immobilien zu veräußern. Der Housing

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Oben FN 12. Housing: The Government’s Proposals, Cm 214, September 1987. Ebd Pkt 3.16 (Hervorhebung durch die Autorin). Ebd Pkt 3.1–3.2. S die Website der Gemeinden und Gemeindeverwaltungen, Tabelle 104 (dwelling stock, by tenure – historical series), unter http://www.communities.gov.uk/housing/housing research/housingstatistics/housingstatisticsby/stockincludingvacants/livetables/. 22 s FN 21.

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Historische Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts

Act 1988 scheint zwar ein geringfügiges Wiederaufleben des Mietmarktes verursacht zu haben23, tatsächlich ist dieses aber einerseits dem plötzlichen Verfall der Immobilienpreise, durch den die Eigentümer gezwungen sind, ihre Immobilien zu vermieten anstatt zu verkaufen, und andererseits Steuervergünstigungen24 für jene, die den Markt mit neuen Mietobjekten ausstatten, zuzuschreiben. Die jüngsten Daten belegen, dass die private Vermietung derzeit beinahe exakt dem prozentuellen Ausmaß von 1980, als die weiterhin andauernde Deregulierungsphase begonnen hat, entspricht25. Während des letzten Vierteljahrhunderts war die Schwankungsbreite im Bereich der privaten Vermietung relativ gering. Es ist realistischer, die Zu- und Abnahme wirtschaftlichen Umständen zuzuschreiben, wie etwa Veränderungen der Immobilienpreise (durch die ein Verkauf mehr oder weniger attraktiv wird), als der Ausweitung oder Einschränkung des Mieterschutzes. Trotz Fehlens eines eindeutigen, nachweisbaren Zusammenhangs zwischen der Deregulierung des Mietzinses und der Einschränkung des Bestandschutzes auf der einen Seite und dem Angebot an Mietobjekten auf der anderen, hat die historische Polarisierung zwischen den politischen Parteien im Bereich des Mieterschutzes ein Ende gefunden. Die Labour-Regierungen unter Tony Blair und schließlich Gordon Brown haben die Auffassung der vorangegangenen konservativen Regierungen angenommen, wonach ein umfassender Eingriff des Gesetzgebers in die Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter nicht erwünscht ist. Seit 1997 wurden keinerlei Schritte unternommen, um den status quo, der durch die Housing Acts 1988 und 1996 begründet wurde, zu verändern. Vielmehr ist die Labour-Regierung Verfechter jener ideologischen und wirtschaftlichen Argumente, die zuvor von den konservativen Regierungen zur Verteidigung ihres Standpunktes der Deregulierung eingesetzt wurden. Im Grünbuch zum Wohnungswesen aus 200026 heißt es zum Bereich der privaten Vermietung: «Wir sind aktiv bestrebt ein günstigeres Klima für größere Investitionen in diesen Bereich zu schaffen. Sicherheit und Vertrauen – nicht nur vonseiten der Investoren, sondern auch vonseiten der Mieter – sind die wichtigsten Voraussetzungen. Aus diesem Grund stehen wir fest hinter der Aufrechterhaltung des derzeitigen rechtlichen Rahmenwerkes der assured tenancies und assured shorthold tenancies.27»

23 Der Mietmarkt war 1989, als der Housing Act 1988 in Kraft trat, auf seinem historischen Tiefstand von 9,5% und stieg auf 11,8% (2006): s FN 21. 24 Insb die Business Expansion Scheme. 25 11,7% in 1980 gegenüber 11,8% in 2006 (das letzte Jahr, für das statistische Daten vorhanden sind): vgl FN 21. 26 Department of Environment, Transport and Regions, Quality and Choice: A Decent Home for All: The Housing Green Paper (April 2000). 27 Ebd Pkt 5.21.

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Eine Reform der Struktur und des Inhalts von Mietverhältnissen ist derzeit in Vorbereitung, die Rented Homes Bill soll bald dem Parlament vorgelegt werden. Durch diesen Gesetzesentwurf soll zum einen die derzeitige Rechtslage rationalisiert und in einem einheitlichen Gesetz kodifiziert und zum anderen eine Harmonisierung zwischen der öffentlichen und der privaten Vermietung verwirklicht werden. Substantielle Änderungen des gegenwärtigen gesetzlichen Schutzes sind nicht beabsichtigt. Der Gesetzesentwurf wurde als ein Reformvorhaben in der Law Commission28 erarbeitet und war nicht Gegenstand der politischen Diskussion. Die Law Commission betonte, dass es nicht ihrem Aufgabenbereich entsprochen habe, das Ausmaß des Mieterschutzes zu verändern: «Von Anfang an war unsere Vorgabe, dass . . . die Balance der Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Bewohner, wie sie unter dem derzeitigen Recht besteht, weitestgehend beibehalten werden soll. Insb sollte an den Veränderungen der Regelungen im Bereich der privaten Vermietung, die durch die Housing Acts 1988 und 1996 bewirkt wurden, festgehalten werden.29» Die einzelnen Normen des Gesetzesentwurfes stimmen mit diesen Vorgaben überein. In der Vergangenheit gab es im Bereich der öffentlichen Vermietung (sog «council housing») keine gesetzliche Kontrolle der Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter; dies ist darauf zurückzuführen, dass man der Ansicht war, eine kommunale Behörde als Vermieter würde eine Art väterliche Rolle einnehmen und das Mietobjekt wahrscheinlich im alleinigen Interesse der Mieter verwalten. Die Gesetzgebung ermöglichte seit 187530 die Bereitstellung von Miethäusern durch kommunale Behörden, das Parlament griff jedoch erst mehr als ein Jahrhundert später im Jahr 198031 in die Ausgestaltung der Rechte des «öffentlichen» Mieters ein. Doch auch hier war die Mietzinskontrolle kein Thema. Die gesetzliche Mietpreisbindung war tatsächlich – mit Ausnahme eines kurzen Experiments unter dem Housing Finance Act 197232 – niemals ein Bestandteil des kommunalen Wohnungswesens. Anstatt den Mietzins gesetzlich zu reglementieren, hat es die Zentralregierung vorgezogen, durch Anhebung und Senkung der Wohnbauförderung indirekt Einfluss auszuüben. Auch heutzutage ist der Mietzins nicht Gegenstand einer direkten Kontrolle.

28 Renting Homes, Law Commission Nr 284, November 2003; Renting Homes: The Final Report, Law Commission Nr 297, Mai 2006. 29 Renting Homes: The Final Report, aaO, Pkt 1.39. 30 Artisans’ and Labourers’ Dwellings Improvement Act 1875 («the Cross Act»), c.36. 31 Housing Act 1980 (oben FN 11). 32 1972, c.47. Dieses Gesetz – ein Versuch der Conservatives, den angemessenen Mietzins auf Sozialwohnungen auszudehnen – wurde von der Labour-Regierung 1974 aufgehoben.

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Der Bestandschutz für die Mieter einer Gemeindewohnung wurde durch den Housing Act 1980 33 in Form der sog «secure tenancy» eingeführt; dieser Mieterschutz ist jenem der privaten Vermietung ähnlich. Die Kommunalbehörde als Vermieterin darf das Mietverhältnis nur bei Vorliegen besonderer gesetzlicher Gründe kündigen. Durch das Gesetz von 1980 wurde den Mietern von Gemeindewohnungen auch eine Kaufoption (right to buy) eingeräumt. Sie konnten zu einem auf die Mietdauer abgestimmten Preis Wohnungseigentum am Mietobjekt erwerben. Beide Neuerungen wurden durch die konservative Regierung unter Margaret Thatcher eingebracht, die den weitgehend durch die Labour Party kontrollierten kommunalen Behörden offen feindselig gegenüber stand. Es lässt sich also darüber streiten, ob der Mieterschutz und die Kaufoption (right to buy) nicht ebenso sehr durch das Anliegen motiviert waren, die Macht der lokalen Behörden zu untergraben, wie durch das Bestreben, die Rechte des Mieters zu stärken. Dessen ungeachtet war es für nachfolgende Regierungen politisch unerlässlich, an dieser Gesetzgebung festzuhalten, wenn auch die Kaufoption des Mieters ein wesentlicher Einflussfaktor – zusammen mit Formen der bereichsbezogenen Privatisierung34 – für die drastische Reduzierung des Bestandes an Gemeindewohnungen, der für die Vermietung zur Verfügung steht, war35. Die Geschäftsraummiete war ebenso seltener Gegenstand der Gesetzgebung als die private Wohnraummiete. In diesem Bereich sind beide Vertragsparteien unternehmerisch tätig, weshalb vermutet wird, dass die Verhandlungsmacht nicht ungleich verteilt ist, wie dies etwa bei der Wohnraummiete der Fall ist. Insb wurde der Mietzins bei der Geschäftsraummiete niemals gesetzlich geregelt (von einem kurzfristigen Einfrieren des Mietzinses durch die Regierung unter Premier Heath im Jahre 1971 abgesehen, das Bestandteil eines Maßnahmenpaketes zur Bekämpfung der hohen Inflation war), sondern konnte stets zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden36. Anstatt den Inhalt der Mietverträge über Geschäftsräume zu kontrollieren, versuchte der Gesetzgeber Härten, die den Mieter bei Vertragsende treffen 33 Oben FN 11. Die relevanten Bestimmungen finden sich nun im Housing Act 1985, c.68: s unten Punkt E. 34 Die Privatisierung des Immobilienmarktes begann mit dem Housing Act 1988 (oben FN 12). 35 Nur 9,5% des gesamten Wohnungsbestands in England entfällt auf den kommunalen Wohnbau, 1980 waren es noch 26,7%. Auch wenn man die Vermietung durch registered social landlords (Wohnungsgenossenschaften) einbezieht, entfallen nur 17,9% auf den Bereich des Sozialen Wohnens. 36 Zahlreiche Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten enthalten eine Klausel, die die Überprüfung des Mietzinses ermöglicht (idR ist jedoch nur die Anhebung des Mietzinses zulässig), die üblicherweise anhand des aktuellen Mietzinses am freien Markt erfolgt. Kommen die Parteien zu keiner Einigung, soll eine unabhängige Schiedsstelle entscheiden.

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können, zu entschärfen. Mögliche Schwierigkeiten, die den Anstoß für das Einschreiten des Gesetzgebers gaben, wurden 1987 von der Law Commission folgendermaßen zusammengefasst: «Für ein Unternehmen, das in gemieteten Geschäftsräumlichkeiten betrieben wird, stellt das Mietvertragsende mitunter ein Risiko dar, sollte der Vermieter einer Verlängerung nicht zustimmen bzw übertriebene Bedingungen stellen. Zudem kann es sein, dass der unternehmerisch tätige Mieter zur Förderung seines Geschäftsbetriebes Verbesserungen am Mietobjekt vornehmen will. Erhöhen diese nachhaltig den Wert des Mietobjekts, hat der Mieter dadurch einen Anreiz für den Vermieter geschaffen, den Mietvertrag nicht zu verlängern.37» Der Landlord and Tenant Act 192738 folgte dem Bericht eines Sonderausschusses39, der das Modell der Rent Restriction Acts für die Regulierung der Geschäftsraummiete ablehnte; dieses Gesetz sieht eine Entschädigung für Verbesserungsarbeiten des Mieters und für die Beeinträchtigung des ideellen Firmenwertes (good will) bei Beendigung des Mietvertrages vor. Der zweite Teil des Landlord and Tenant Act 195440, der zu einem großen Teil den Empfehlungen des Jenkins Committee41 folgte, geht noch weiter und gewährt dem unternehmerisch tätigen Mieter ein Recht auf Erneuerung des Mietvertrages zu den ursprünglichen Bedingungen und zum Marktzins, dem der Vermieter allerdings bei Vorliegen bestimmter gesetzlicher Gründe widersprechen kann42. Nachfolgende Gesetze haben den Parteien die Freizeichnung von den Bestimmungen des Gesetzes aus 1954 ermöglicht. Eine Gesetzesänderung aus 1969 erlaubte es, sich durch einen gemeinsamen Antrag bei Gericht freizuzeichnen. Ursprünglich war dieses Verfahren va für Vermietungen mit sehr kurzer Befristung vorgesehen, die Rsp43 stellte jedoch Voraussetzungen auf, die nicht schwer zu erfüllen waren, weshalb das gerichtliche Verfahren zur reinen Formsache wurde44. Die Freizeichnung wurde zur gängigen Praxis45. Schließlich wurde das gerichtliche Verfahren im Jahr 2003 durch eine einfache 37 Landlord and Tenant: Reform of the Law, Law Commission Nr 162, 1987, Pkt 2.10. 38 1927, c.36. Das Gesetz ist weiterhin in Kraft, auch wenn es kaum zur Anwendung kommt. 39 House of Commons Select Committee on Business Premises, Business Premises (1920). 40 1954, c.56. 41 Leasehold Committee: Final Report, Cmd 7982, 1950. 42 S unten Punkt E. 43 Hagee (London) Ltd v A.B. Erikson and Larson (1976) QB 209; Receiver for the Metropolitan Police District v Palacegate Properties Ltd (2001) Ch 131. 44 Sandi Murdoch, Commercial Leases: Future Directions, in Susan Bright (Hrsg), Landlord and Tenant Law: Past, Present and Future (2006) 89. 45 2002 gab es 56.000 Anträge auf Freizeichnung und nur 10.000 Anträge auf Erneuerung des Mietvertrages; vgl N. Crosby/C. Hughes/S. Murdoch, Monitoring the 2002 Code of Practice for Commercial Leases (2005) 53.

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Historische Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts

Voraussetzung ersetzt: Der Vermieter kann durch bloße vorherige Anzeige die Anwendung des Schutzes gem Landlord and Tenant Act 1954 abwenden46. Der Bereich der Geschäftsraummiete kommt daher neuerlich einem rechtlichen Laissez-faire sehr nahe. Dieser ungeregelte Markt neigt dazu, eine für den Vermieter äußerst vorteilhafte Struktur der Geschäftsraummiete zu schaffen: eine typische Mietdauer von 25 Jahren; eine Mietzinskontrolle, die nur Erhöhungen zulässt; und Instandhaltungspflichten, die beinahe ausschließlich den Mieter treffen47. Dennoch haben sich die Regierungen im 21. Jahrhundert darauf beschränkt, nur mittels politischer Einflussnahme und unverbindlicher Richtlinien48 einzugreifen; auf diese Weise wird versucht, die Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten zu mehr Abwechslung und Flexibilität im Vertragsinhalt zu bewegen. Die Verpachtung landwirtschaftlicher Betriebe wurde stets anders behandelt als jene anderer Gewerbebetriebe. Sie war die einzige Art gewerblicher Bestandverhältnisse, der ein Bestandschutz zukam, der jenem der Wohnraummiete ähnelte. Der Schutz des Pächters eines landwirtschaftlichen Betriebes wurde erstmals 194749, in einer Zeit der Lebensmittelknappheit und -rationierung in Folge des Zweiten Weltkrieges, eingeführt. Ziel dieser Gesetzgebung war es, durch die Verbesserung der Situation der Pächter landwirtschaftlicher Betriebe das Lebensmittelangebot zu sichern50. Dieser Schutz wurde später im Agricultural Holdings Act 198651 verankert, der auch weiterhin auf Pachtverhältnisse, die vor dem 1. September 1995 eingegangen wurden, anzuwenden ist. Im Wesentlichen werden dadurch die meisten Landpachtverhältnisse in yearly tenancies (ein sich jährlich verlängerndes Bestandverhältnis) umgewandelt und das Kündigungsrecht des Vermieters auf bestimmte gesetzlich definierte Umstände beschränkt, die großteils die schlechte Bewirtschaftung durch den Pächter betreffen. Ebenso wird aber auch der Umstand, dass der Vermieter eine Baugenehmigung für andere als landwirtschaftliche Nutzung erfolgreich erwirken konnte52, erfasst. Der Schutz des Pächters kann somit die Errichtung insb von Wohnbauten auf ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen nicht verhindern. Das Gesetz sieht auch eine Entschädigung für Verbesserungsarbeiten des Mieters vor. 46 Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003, SI 2003/ 3096. 47 Es gibt allerdings Anzeichen dafür, dass die Mietrechtspraxis allmählich eine größere Vielfalt zulässt: s allg N. Crosby/C. Hughes/S. Murdoch, aaO. 48 S insb Royal Institution of Chartered Surveyors Commercial Leases Working Group, Code of Practice for Commercial Leases in England and Wales2 (2002). 49 Agriculture Act 1947, c.48, der wenig später durch den Agricultural Holdings Act 1948, c.63, ersetzt wurde. 50 S dazu die Anm von Lord Salmon in Johnson v Moreton (1980) AC 37 (52). 51 1986, c.5. 52 Anh 3 Fall B leg cit.

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Im Bereich der Landpacht kam es jedoch 1995, als der Agricultural Tenancies Act53 erlassen wurde, zu einer Kehrtwende. In den Achtzigerjahren war die Sicherung der Lebensmittelproduktion weniger von Bedeutung, vielmehr wurde die Überproduktion zum Thema; das Angebot an landwirtschaftlich genutzten Flächen, die für die Pacht zur Verfügung standen, sank54 und es gab die Befürchtung – wie sie das Northfield Committee55 schon 1979 äußerte –, dass erneut Schritte zur Belebung des Landpachtmarktes gesetzt werden müssen. Das neue Gesetz, das auf alle ab dem 1. September 1995 abgeschlossenen Pachtverträge (sog «farm business tenancies») anzuwenden ist, stellte eine Veränderung in Richtung annähernd vollständiger Vertragsfreiheit dar. Der Bestandschutz wurde abgeschafft, eine Entschädigung für Verbesserungen ist aber weiterhin vorgesehen. Die Festlegung des Mietzinses obliegt der Vereinbarung zwischen den Parteien. Eine gesetzliche Bestimmung ermöglicht zwar die Überprüfung des Mietzinses (sollte der Vertrag keine dementsprechende Klausel beinhalten), der Schiedsmann hat sich aber bei seiner Entscheidung an Marktfaktoren zu orientieren. Die obigen Erörterungen lassen erkennen, dass im englischen Recht die private Wohnraummiete die meisten Kontroversen hervorgerufen und den Gesetzgeber am intensivsten beschäftigt hat. Im Folgenden wird demnach der Fokus auf diesen Bereich gerichtet.

B. Anwendungsbereich Der Housing Act 198856, der die maßgebliche Rechtsquelle für den Mieterschutz bei privater Vermietung ist, findet Anwendung, wenn «a dwellinghouse is let as a separate dwelling57» («ein Wohnobjekt als eigenständige Wohneinheit vermietet wird»). Durch das Wort «let» wird klargestellt, dass Nutzungsverträge (licence agreements), durch die einer Person die Erlaubnis erteilt wird, Räumlichkeiten zu nutzen, und die den Status einer Vermietung nicht erreichen, nicht umfasst sind. Im Gegensatz dazu erstreckt sich der gesetzliche Schutz bei öffentlicher Vermietung nicht nur auf Mieter, sondern auch auf Inhaber von Nutzungsver-

53 1995, c.8. 54 1914 waren 88% der landwirtschaftlichen Nutzflächen verpachtet; 1979 waren es 35% und 1994 nur mehr 24%: s Report of the Committee of Inquiry into the Acquisition and Occupancy of Agricultural Land (the Northfield Committee), Cmnd 7599, 1979; J. Kerr, Farm Business Tenancies: New Farms and Land 1995–97 (1994). 55 Oben FN 54. 56 Oben FN 12. 57 § 1 Abs 1 leg cit.

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trägen (licensees)58. Der Entwurf der Rented Homes Bill, der für die private und öffentliche Vermietung gelten soll, umfasst ausdrücklich sowohl Mieter als auch licensees. Dadurch soll dieser Situation, wonach der Schutz häufig nur von minimalen rechtlichen und tatsächlichen Unterschieden abhängt, ein Ende bereitet werden. Anstelle des Begriffes Mieter wird im Entwurf der umfassendere Begriff «contract-holder» (Vertragsinhaber) verwendet. Die Definition von «dwelling-house» umfasst ausdrücklich auch kleinere Wohnobjekte wie Wohnungen und möblierte Zimmer59; die Rsp dehnte den Begriff auch auf Wohnwägen und Hausboote aus, sofern diese ständig an einem Ort verbleiben und mit dem öffentlichen Versorgungsnetz verbunden sind60. Die Frage, ob und welche Einrichtungen des täglichen Lebens das Mietobjekt enthalten muss, führte zu Meinungsstreitigkeiten. Nach der älteren Rsp musste eine Unterkunft, um ein «dwelling-house» iSd Gesetzes darzustellen, alle Vorkehrungen enthalten, die dem Mieter schlafen, kochen und essen ermöglichen61. Das House of Lords hat vor kurzem entschieden, dass eine Kochgelegenheit keine notwendige Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Gesetzes ist62. Waschgelegenheiten innerhalb des Wohnobjekts wurden niemals vorausgesetzt; ebenso wenig schaden Gemeinschaftsbäder und -toiletten der Anwendbarkeit des Mieterschutzes. Selbst wenn das Gesetz eine «seperate dwelling» verlangt, ist der Mieterschutz auch anwendbar, wenn manche Wohnräume (zB Wohnzimmer, Esszimmer oder Küche) von mehreren Mietern63 oder Untermietern64 gemeinsam genutzt werden. Dem Mieter muss lediglich die ausschließliche Sachherrschaft an einem bestimmten Wohnbereich zukommen (idR dem Schlafzimmer). Mieter, die mit dem Vermieter in einer Wohngemeinschaft leben, sind jedenfalls vom Schutz ausgeschlossen65. Der Housing Act 1988 verlangt weiters, dass das Mietobjekt der «einzige oder hauptsächliche Wohnsitz» («only or principal home66») des Mieters ist.

58 § 79 Abs 3 Housing Act 1985 (oben FN 33). Das House of Lords hat beschlossen, dass dem licensee die ausschließliche Sachherrschaft am Wohnobjekt zukommen muss, um gesetzlichen Schutz zu genießen: Westminster City Council v Clarke (1992) AC 288 (300). 59 § 45 Abs 1 Housing Act 1988. 60 R v Nottinghamshire Rent Officer ex parte Allen (1985) 17 HLR 481; Chelsea Yacht and Boat Co Ltd v Pope (2001) 1 WLR 1941. 61 Wright v Howell (1947) 92 SJ 26; Curl v Angelo (1948) 2 All ER 189; Wimbush v Cibulia (1949) 2 KB 564. 62 Uratemp Ventures Ltd v Collins (2002) UKHL 43. 63 § 3 Housing Act 1988. 64 § 4 leg cit. 65 Anh 1 § 10 leg cit. 66 § 1 Abs 1 lit b leg cit.

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Nach der Rsp schadet vorübergehende Abwesenheit in der Absicht, zurückzukehren, nicht67. Vermietungen an Unternehmen sind ausgeschlossen: der Mieter muss eine natürliche Person sein68. Gemeinsame Vermietung an mehr als einen Mieter (joint letting, Mitmiete) ist jedoch möglich; in solchen Fällen muss nur einer der Mieter eine natürliche Person sein und das Mietobjekt als seinen «einzigen oder hauptsächlichen Wohnsitz» nutzen69. Anh 1 Housing Act 1988 enthält eine Aufzählung besonderer Fälle, die vom gesetzlichen Schutz nicht umfasst sind. Dazu zählen unentgeltliche Vermietung und Vermietung zu einem äußerst niedrigen Mietzins70; Vermietung zu einem außergewöhnlich hohen Mietzins71; Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten, die für den Verkauf von Alkohol zugelassen sind72; Vermietung an Studenten73; Ferienwohnungen74; Vermietung durch die Krone oder ein Ministerium75. In der Vergangenheit waren zwei weitere Vermietungsarten vom Mieterschutz ausgenommen. Mietverträge über möblierte Mietobjekte sind erst seit 197476 vom Schutz umfasst. Weiterhin vom Mieterschutz ausgenommen sind jene Mietverträge, die vor dem 15. Jänner 1989 abgeschlossen wurden (der Rent Act 1977 ist anwendbar) und bei denen ein wesentlicher Teil des Mietzinses eine Gegenleistung für Verpflegung und Betreuung ist77. Wie bereits unter Punkt A erwähnt wurde, finden im kommunalen Wohnungswesen78, bei der Geschäftsraummiete79 und der Landpacht80 unterschiedliche Bestandschutzsysteme Anwendung. Die Definition der assured tenancy des Housing Act 1988 wurde gewählt, um Bestandverhältnisse, die unter eine der soeben genannten Kategorien fallen, auszuschließen81. Bei Nut67 Crawley Borough Council v Sawyer (1987) 20 HLR 636 (ein Fall im Bereich der öffentlichen Vermietung, wo dieselben Voraussetzungen verlangt werden); Ujima Housing Association v Ansah (1998) 30 HLR 831. 68 § 1 Abs 1 lit 1 Housing Act 1988. 69 Dazu allg § 1 Abs 1 leg cit. 70 Anh 1 § 3 leg cit. 71 Anh 1 § 2A leg cit. 72 Anh 1 § 5 leg cit. 73 Anh 1 § 8 leg cit. 74 Anh 1 § 9 leg cit. 75 Anh 1 § 11 leg cit. 76 Oben FN 9. 77 § 7 Rent Act 1977 (oben FN 10). 78 Housing Act 1985 (oben FN 33). 79 Teil II Landlord and Tenant Act 1954 (oben FN 40). 80 Agricultural Holdings Act 1986 (oben FN 51) und Agricultural Tenancies Act 1995 (oben FN 53). 81 Anh 1 §§ 4, 6, 7, 12 Housing Act 1988. Beachte: «geschäftliche» Nutzung iSd Landlord and Tenant Act 1954 «schließt einen Gewerbebetrieb, einen freien Beruf oder eine

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zung sowohl zu Wohn- als auch Geschäftszwecken ist der Landlord and Tenant Act 195482 und nicht der Housing Act 1988 die maßgebliche Rechtsquelle, außer die geschäftliche Nutzung ist gänzlich nebensächlich und untergeordnet83. Die kommunale Vermietung gem Housing Act 198584 kennt verschiedene Ausnahmen vom Mieterschutz. Eine Reihe von Fällen ist vom Anwendungsbereich der geschützten Vermietung aus Gründen, die mit der Verwaltung des Wohnungsbestandes zusammenhängen, ausgeschlossen. Mieter von Gemeindewohnungen, die als Dienstwohnungen vermietet werden und deren Bewohnung im Dienstvertrag zur ordentlichen Erfüllung der Dienstpflichten vereinbart wurde, werden nicht durch den Housing Act 198585 geschützt. Personen, denen bei Übersiedlung wegen eines neuen Arbeitsverhältnisses eine Wohnung zugewiesen wurde, sind während einer ersten zwölfmonatigen Phase vom Schutz ausgenommen86; die kommunalen Behörden unterstützen die lokalen Arbeitgeber durch die Bereitstellung von temporären Unterkünften für neue Arbeitskräfte, die in anderen Regionen angeworben wurden. Die kurzzeitige Vermietung an Obdachlose hat keinen geschützten Status zur Folge87, ebenso wenig führt die vorübergehende Vermietung von «kurzlebigen» Wohnobjekten zum Mieterschutz88; letztere ermöglicht den kommunalen Behörden die effiziente, interimistische Nutzung von zum Abriss oder zur Generalsanierung bestimmten Gebäuden. Die kommunalen Behörden können mit neuen Mietern auch «Einführungsmietverträge» («introductory tenancies89») über Mietobjekte in Gebäuden, die für die Einführungsvermietung bestimmt sind, abschließen. Derartige Modelle sind dazu gedacht, gegen asoziales Verhalten gegenüber den Nachbarn vorgehen zu können; die Vermietung an neue Mieter erfolgt für die ersten zwölf Monate auf Probe. Die Rechtslage im Bereich der privaten Vermietung enthält keine vergleichbaren Ausschlüsse des Mieterschutzes, von einer Ausnahme abgesehen: unterstützt ein privater Vermieter90 die kommunalen Behörden bei der Bereitstellung von Wohnungen für Obdachlose, liegt für einen Zeitraum von zwölf Monaten keine assured tenancy vor91.

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unselbstständige berufliche Tätigkeit und jede Tätigkeit eines Personenverbandes mit ein . . .» (§ 23 Abs 2 Landlord and Tenant Act 1954). § 23 Abs 1 Landlord and Tenant Act 1954. So etwa Royal Life Saving Society v Page (1978) 1 WLR 1329. Oben FN 33. Anh 1 § 2 Housing Act 1985. Anh 1 § 5 leg cit. Anh 1 § 4 leg cit. Anh 1 § 6 leg cit. Anh 1 § 1A leg cit. Umfasst auch Wohnungsgenossenschaften. § 1 Abs 6 Housing Act 1988.

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Die Mietverhältnisse von Wohnungsgenossenschaften nehmen in Bezug auf den Mieterschutz eine widersprüchliche Position ein, da sie zwischen öffentlicher und privater Vermietung anzusiedeln sind. Der Mieterschutz wurde zu verschiedenen Zeiten auf unterschiedliche Art und Weise geregelt. Der Rent Act 1977 war nicht anwendbar92. Damals war die Anzahl der Mietverträge von Wohnungsgenossenschaften noch sehr gering93. Nach Ansicht der Labour-Regierung waren diese Teil des Sozialwesens. Die konservative Regierung nahm 1988 eine andere Sichtweise ein; sie betonte mehr die Unabhängigkeit der Wohnungsgenossenschaften vom Staat als deren soziale Funktion. Sie betrachtete die Wohnungsgenossenschaften als Teil einer breiten «unabhängigen Mietbranche» und als gleichwertig mit privaten Vermietern. Dementsprechend sind alle Mietverträge einer Wohnungsgenossenschaft ab dem 15. Jänner 1989 assured tenancies iSd Housing Act 1988. Sofern der derzeitige Entwurf der Rented Homes Bill erlassen wird, werden diese Abgrenzungsschwierigkeiten in der Wohnraummiete – Wohnungsgenossenschaften, kommunale Behörden oder private Vermieter – zumindest teilweise der Vergangenheit angehören. Ein Hauptanliegen der Law Commission war die Gleichbehandlung aller Vermieter. Anstelle der derzeitigen verworrenen Situation, in der abhängig von der Anwendbarkeit des Housing Act 1985 oder des Housing Act 1988 unterschiedliche Definitionen, Ausnahmeregelungen und ein abgestufter Mieterschutz gelten, soll durch die Novellierung ein vereinheitlichtes rechtliches System eingeführt werden. Jeder Vermieter soll zwischen zwei verschiedenen Mietvertragstypen wählen können: entweder den «secure contract» (entspricht in puncto Mieterschutz annähernd der derzeitigen secure tenancy oder full assured tenancy) oder den «standard contract» mit stark eingeschränktem Mieterschutz (annähernd äquivalent zu den derzeitigen assured shorthold tenancies). Diese beiden Vertragstypen sollen sowohl privaten als auch öffentlichen Vermietern offen stehen. Die Verfasser des Entwurfes vermuten, dass private Vermieter iA zum standard contract tendieren werden, da sie auch jetzt grundsätzlich die assured shorthold tenancies bevorzugen. Kommunalen Behörden und Wohnungsgenossenschaften (die wieder unter dem Begriff «community landlords» zusammengefasst werden) wird es obliegen, secure contracts abzuschließen. Alternativ dazu können sie in bestimmten Fällen auch weniger geschützte standard contracts abschließen, wie beispielsweise anstelle der derzeitigen introductory tenancies oder bei der kurzzeitigen Vermietung an Obdachlose. Der Entwurf zur Rented Homes Bill zählt in seinem Anh 1 einige Ausnahmen vom Mieterschutz auf. Es sind weniger Ausnahmen als in den derzeitig gültigen Gesetzen vorgesehen. Jedenfalls ausgenommen sind: Mietverhält92 § 15 Rent Act 1977. 93 1977 wurden nur 2% der Mietwohnungen von Wohnungsgenossenschaften vermietet; s oben FN 21.

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nisse, die unter andere Gesetze fallen, wie etwa die Geschäftsraummiete und Landpacht; Vermietungen mit mehr als 21-jähriger Befristung; und die Vermietung von sofort verfügbaren Notunterkünften (so etwa Zimmer in Wohnheimen oder Notschlafstellen) durch community landlords. Weitere Fälle sind dann vom Schutz ausgenommen, wenn nicht Gegenteiliges erklärt wird: die Vermietung von Ferienwohnungen; Unterkünften in Pflegeheimen und Militärunterkünften; Unterkünften, die mit dem Vermieter geteilt werden; Verträge, die dem Inhaber, der als Besitzstörer die Immobilie betreten hat, als Zwischenlösung gewährt werden (um etwa die Fälle staatlich anerkannter Hausbesetzungen zu erfassen).

C. Mechanismen zum Schutz des Mieters Die Rechtsordnung kennt einige Vorschriften zum Schutz des Mieters bei aufrechter Sachherrschaft, die hier näher erörtert werden sollen. Im Folgenden werden vier Aspekte hervorgehoben: die Instandhaltungspflichten des Vermieters; Vertragsübernahme und Untervermietung; Vertragseintritt von Familienangehörigen bei Tod des Mieters; Schutz vor harassment (Belästigung, Schikanierung) und unlawful eviction (widerrechtlicher Räumung). In Bezug auf die Wartung und Instandhaltung des Mietgegenstandes basiert das englische Recht auf der Maxime Laissez-faire. Das Common Law kennt keine gesetzliche Gewährleistungspflicht des Vermieters für die dem Zweck der Vermietung entsprechende Eignung des Mietgegenstandes. Dies gilt im Grunde für die Landpacht94, Geschäftsraum-95 und Wohnraummiete96, mit Ausnahme der Vermietung von möblierten Mietobjekten. Die Rsp stellte bezüglich letzterer fest, dass der Vermieter für die Gebrauchstauglichkeit des Mietgegenstandes bei Beginn des Mietverhältnisses Gewähr zu leisten hat97. Für gewöhnlich erfolgt die Verteilung der Wartungs- und Instandhaltungspflichten zwischen den Parteien durch vertragliche Vereinbarung. Enthält der Vertrag keine derartige Regelung – und im Falle der stillschweigend vereinbarten periodic tenancies («wiederkehrendes», sich automatisch verlängerndes Mietverhältnis), bei der es keine schriftliche Vereinbarung gibt –, anerkennt sowohl das Common Law als auch das Gesetzesrecht eine begrenzte Anzahl von ungeschriebenen Pflichten98. Bei Vermietungen in von mehreren Parteien bewohnten Wohnhäusern hat die Rsp den Vermietern die Pflicht auferlegt, für 94 95 96 97 98

Sutton v Temple (1843) 12 M & W 52. Post Office v Aquarius Properties Ltd (1987) 1 All ER 1055. Hart v Windsor (1843) 12 M & W 68. Smith v Marrable (1843) 11 M & W 5. Einige dieser Pflichten obliegen sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter; in diesem Kapitel werden nur die Pflichten des Vermieters behandelt.

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die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (zB Gänge, Aufzüge und Stiegenhäuser), die weiterhin im ausschließlichen Besitz des Vermieters stehen und an denen den einzelnen Mietern ein unerlässliches Zutrittsrecht zukommt, angemessen zu sorgen99. Diese als stillschweigend vereinbart geltende Nebenbestimmung gilt sowohl bei der privaten als auch öffentlichen Vermietung. Nach der Rsp kann die Auslegung der ausdrücklich vereinbarten Vertragsbestimmung, wonach der Mieter den Innenbereich des Mietobjektes instand zu halten hat, ergeben, dass den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung des Außenbereiches trifft100. Dies ist allerdings eine Frage der konkreten Vertragsformulierung; prinzipiell ist eine derartige Vertragsauslegung aber sowohl bei der Geschäftsraum- als auch Wohnraummiete möglich. Die wichtigste gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters wird in § 11 Landlord and Tenant Act 1985101 normiert. Sie findet nur auf Wohnraummietverträge, die für eine Dauer von weniger als sieben Jahren vereinbart wurden102, und unabhängig von der Person des Vermieters (kommunale Behörde, Wohnungsgenossenschaft oder natürliche Person) Anwendung. Der Vermieter ist verpflichtet, die Gebäudestruktur, den Außenbereich, alle Versorgungsleitungen für Wasser, Gas, Strom und die (Raum- und Wasser)Heizanlagen in einem guten Zustand zu erhalten. Es gibt keine äquivalente Bestimmung für die Geschäftsraummiete: die Verteilung der Instandhaltungspflichten ist ohne jegliche gesetzlichen Eingriffe der vertraglichen Vereinbarung überlassen. Dieser Umstand führt in den weitaus meisten Fällen dazu, dass die Last der Instandhaltung alleine der Mieter zu tragen hat. Der Entwurf zur Rented Homes Bill erklärt im Wesentlich die Verpflichtung des § 11 Landlord and Tenant Act 1985 zur grundlegenden Vorschrift für jede Art der Vermietung. Nach einer weiteren Bestimmung des Entwurfs hat der Vermieter sicherzustellen, dass dem Gebäude kein «category 1 hazard» anhaftet103, bzw in anderen Worten: eine Gefahr, die ein ernstes Risiko für die Gesundheit oder die Sicherheit der Bewohner darstellt und auf eine Mangelhaftigkeit der Gebäudekonstruktion oder des baulichen Zustands zurückzuführen ist. Im Common Law ist es prima facie allen Mietern gestattet, ihren Mietvertrag zu übertragen oder den Mietgegenstand unterzuvermieten104. Es ist allerdings weit verbreitet, in Geschäftsraum- und langfristigen Wohnraummietverträgen spezielle Klauseln vorzusehen, die die Vertragsübernahme oder die 99 100 101 102 103

Liverpool City Council v Irwin (1977) AC 239. Barrett v Lounova (1982) Ltd (1990) 1 QB 348. 1985, c.70. § 13 leg cit. § 2 Abs 1 Housing Act 2004, c.34. Der Housing Act 2004 sieht bei Gesundheitsgefährdung durch Umwelteinflüsse das Eingreifen der kommunalen Behörden vor. 104 Dies gilt nicht, wenn das Wohnobjekt auf der Basis eines Nutzungsvertrages benutzt wird. Ein Nutzungsvertrag ist an die Person des Inhabers (licensee) gebunden und für gewöhnlich nicht übertragbar.

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Untervermietung entweder gänzlich verbieten (absolute Nebenbestimmung) oder von einer vorherigen Zustimmung abhängig machen (bedingte Nebenbestimmung). Insb die bedingten Nebenbestimmungen sind sehr gebräuchlich, hierbei bietet das Gesetz dem Mieter Schutz. § 19 Landlord and Tenant Act 1927105 sieht vor, dass der Vermieter die Zustimmung nicht grundlos verweigern darf. Diese Bestimmung ist auf Landpachtverhältnisse nicht anwendbar106. Außerhalb des Bereiches der Wohnraummiete wurde diese Regelung für alle Mietverträge, die am oder nach dem 1. Jänner 1996 abgeschlossen wurden, novelliert107. Die neuen gesetzlichen Vorschriften sind für den Mieter weit weniger vorteilhaft. Nach dem neuen § 19 Abs 1A Landlord and Tenant Act 1927 kann der Vermieter selbst bei objektiver Unangemessenheit die Zustimmung zu einer Vertragsübernahme108 verweigern, sofern dies den vertraglich vereinbarten Bedingungen entspricht. Weiters ist zu erwähnen, dass der Schutz sowohl des Housing Act 1985109 (öffentliche Wohnraummiete) als auch des Housing Act 1988110 (private Wohnraummiete) voraussetzt, dass der Mieter das Mietobjekt auch weiterhin als seinen einzigen oder hauptsächlichen Wohnsitz111 nützt. Das heißt, selbst wenn der Mietvertrag keine ausdrücklichen Beschränkungen enthält, verliert der Wohnraummieter, der seinen Mietvertrag vollständig überträgt bzw das Mietobjekt gänzlich untervermietet, seinen geschützten Status als assured oder protected tenant. Im Jahr 1995 wurde durch eine Gesetzesänderung jener Grund, der viele Mieter bis zu diesem Zeitpunkt von der Vertragsübertragung abschreckte, beseitigt. Ursprünglich sah die im Common Law vorherrschende doctrine of privity of contract (Doktrin der unmittelbaren Vertragsbeziehung) vor, dass ein Geschäfts- oder Wohnraummieter, der einen befristeten Vertrag unterzeichnete, während der gesamten Vertragslaufzeit dem Vermieter für den Mietzins und jegliche Vertragsverletzungen haftbar bleibt, ungeachtet der Tatsache, dass der Mietvertrag an einen Dritten übertragen wurde112. Auch wenn der Mieter vom unmittelbaren Rechtsnachfolger eine Haftungszusage verlangen konnte, führten beträchtliche Befristungen und mehrere Vertragsübertragungen zu ungerechten Situationen. Mitunter wurde der ursprüngliche Mieter etliche Jahre nach Übertragung seines Vertrags mit Schadenersatzpflichten kon-

105 Oben FN 38. 106 § 19 Abs 4 leg cit. 107 Diese Gesetzesänderung erfolgte durch den Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995, c.30. 108 § 19 Abs 1A leg cit ist auf die Untervermietung nicht anzuwenden. 109 Oben FN 33. 110 Oben FN 12. 111 Oben FN 66. 112 Näheres zu diesem Prinzip s etwa in City of London Corporation v Fell (1994) 1 AC 458 (465).

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frontiert. Die Law Commission schlug daher eine Gesetzesänderung vor113, die durch den Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995114 umgesetzt wurde. Die zentrale Vorschrift entfaltete zwar keine Rückwirkung, doch für alle Mietverträge, die am oder nach dem 1. Jänner 1996 abgeschlossen wurden, gilt folgendes Prinzip: Der Mieter haftet nur für Mietzinsausfälle und Vertragsverletzungen jenes Zeitraumes, in dem er selbst Mieter war115. Für Vertragsverletzungen seines unmittelbaren Rechtsnachfolgers hat der Mieter nur einzustehen, wenn er eine entsprechende Bürgschaftserklärung (authorised guarantee agreement) unterzeichnet hat116 und damit wirksam gegenüber dem Vermieter für die vertraglichen Pflichten seines unmittelbaren Rechtsnachfolgers haftet. Es ist nunmehr allgemein üblich, dass der Vermieter die Zustimmung zur Vertragsübernahme von der Übernahme einer Bürgschaft abhängig macht. (Im Gegensatz dazu haftet der ursprüngliche Vermieter weiterhin während der gesamten Mietdauer für jede Pflichtverletzung eines neuen Vermieters; es besteht die Möglichkeit, eine Haftungsfreizeichnung zu erwirken117.) Im Folgenden wird der Schutz der Familienangehörigen bei Tod des Mieters erörtert. Grundsätzlich sieht das Common Law vor, dass der Tod des Mieters vor Ablauf der Mietdauer das Mietrecht nicht beeinträchtigt, da dieses an die Sache und nicht an die Person gebunden ist und der letztwilligen Verfügung des Erblassers folgt bzw den Regeln des gesetzlichen Erbrechts unterliegt118. Bei den secure tenants iSd Housing Act 1985 und den assured tenants iSd Housing Act 1988 stellt sich die Rechtslage etwas komplizierter dar. Im Bereich der privaten Vermietung sind bei befristeten Mietverträgen keine besonderen gesetzlichen Vorschriften über die Rechtsnachfolge vorgesehen. Verstirbt der Mieter während der Vertragslaufzeit, folgt das Mietverhältnis der gewillkürten oder gesetzlichen Erbfolge. Ist das Mietobjekt der einzige oder hauptsächliche Wohnsitz des neuen Mieters (egal ob Ehegatte oder Angehöriger oder keine der beiden Kategorien), bleibt das Mietverhältnis eine assured tenancy. Handelt es sich bei der assured tenancy um eine periodic tenancy, regeln einige Sonderbestimmungen die Rechtsnachfolge; diese kommen unabhängig davon, ob eine vertragliche periodic tenancy oder eine gesetzliche periodic tenancy vorliegt (s dazu Punkt E), zur Anwendung. Stirbt der Mieter einer periodic assured tenancy geht der Mietvertrag prima facie im Wege der gewillkürten oder gesetzlichen Erbfolge über, gleich den befristeten Mietver-

113 Landlord and Tenant: Privity of Contract and Estate, Law Commission Nr 174, November 1988. 114 Oben FN 107. 115 § 5 Abs 2 leg cit. 116 § 16 Abs 2 leg cit. 117 § 6 Abs 2 leg cit. 118 Anderes gilt wiederum im Falle des Nutzungsvertrages, der an die Person des Inhabers gebunden ist und mit dessen Tod erlischt.

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Mechanismen zum Schutz des Mieters

trägen. Nach Ablauf von zwölf Monaten genießt der neue Mieter denselben Schutz wie der alte, sofern die Mietwohnung seinen einzigen oder hauptsächlichen Wohnsitz darstellt. Während dieser zwölf Monate kann der Vermieter allerdings den Mietvertrag aufkündigen, wofür ihm ein zwingender Grund zur Verfügung steht119. In einem Fall kommt dieser allerdings nicht zur Anwendung: es ist dem Vermieter verwehrt, die Beendigung des Mietvertrages zu erwirken, wenn die eintretende Person die Voraussetzungen des gesetzlichen Eintrittsrechts gem § 17 Housing Act 1988 erfüllt. Der gesetzliche Eintrittsberechtigte genießt sofort im gleichen Umfang wie der ursprüngliche Mieter Mieterschutz. Gesetzliche Eintrittsberechtigte sind der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner des Mieters, sofern er unmittelbar vor dem Tod des Mieters im Mietobjekt gewohnt hat. Nichteheliche Lebensgefährten sind ebenso eintrittsberechtigt, wenn sie mit dem Mieter gleich einem Ehegatten oder Lebenspartner zusammengelebt haben120. Die Vorschriften über den Eintritt gem § 17 Housing Act 1988 sind deutlich enger als jene des Rent Act 1977121, der auf vor dem 15. Jänner 1989 abgeschlossene Mietverträge anzuwenden ist. Die Regeln des Rent Act (novelliert durch den Housing Act 1988) sehen bis zu zwei Rechtsnachfolgen vor122. Die erste ermöglicht den Rechtseintritt des Ehepartners, eingetragenen Lebenspartners oder Lebensgefährten, mangels solcher ist ein Familienangehöriger, der während eines Zeitraumes von mindestens zwei Jahren in der Wohnung gewohnt hat, eintrittsberechtigt. War der erste Eintretende der Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Lebensgefährte ist ein zweiter Rechtseintritt durch einen Familienangehörigen, der die erforderliche zweijährige Wohndauer erfüllt, möglich. Der Begriff Familienangehöriger iSd Bestimmung ist nicht gesetzlich definiert; nach der Rsp umfasst er auch die Schwägerschaft123 und Wahlkinder, auch bei bloß faktischer Adoption124. Im Bereich der öffentlichen Vermietung ist die Rechtsnachfolge anders geregelt. Nach den Grundsätzen des Common Law geht das Mietverhältnis entsprechend der letztwilligen Verfügung des Erblassers oder der gesetzlichen Erbfolge über, der Mieterschutz wirkt jedoch nicht fort. Dem Vermieter steht es frei, den Mietvertrag unverzüglich zu kündigen. Es ist keine zwölfmonatige Frist, wie sie der Housing Act 1988 enthält und nach deren Ablauf das Mietverhältnis ein geschütztes wird, vorgesehen. Dieser Unterschied zur privaten Vermietung wird mit dem Zweck der öffentlichen Vermietung, Wohnungen nach Notwendigkeit zu vergeben, begründet. Eine Ausnahme ist für qualifiziert 119 120 121 122 123 124

Anh 2 Grund 7 Housing Act 1988. § 17 Abs 4 leg cit. Oben FN 10. Anh 1 Teil I leg cit. Jones v Whitehill (1950) 2 KB 204. Brock v Wollams (1949) 2 KB 388.

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Eintrittsberechtigte vorgesehen. Der Housing Act 1985 stellt folgende Erfordernisse auf: eintrittsberechtigt sind der Ehegatte, eingetragene Lebenspartner125 oder ein anderer Familienangehöriger des Mieters126, der zum Zeitpunkt des Ablebens des Mieters die Wohnung als seinen einzigen oder hauptsächlichen Wohnsitz bewohnt hat. Andere Familienangehörige müssen mindestens ein Jahr in der Wohnung gewohnt haben. Das Gesetz aus 1985 enthält im Gegensatz zu seinem Pendant, dem Housing Act 1988, eine Legaldefinition des Familienangehörigen127. Nach dieser umfasst der Begriff Familienangehöriger Lebensgefährten, die mit dem Mieter zusammenlebten, als ob sie Mann und Frau oder Lebenspartner gewesen wären, ebenso auch Eltern, Großeltern, Kinder, Enkelkinder, Geschwister, Onkel, Tanten, Nichten und Neffen; verschwägerte Personen und halbbürtig Verwandte werden ausdrücklich erfasst, ebenso Stiefkinder und uneheliche Kinder. Bei der öffentlichen Vermietung ist, wie auch nunmehr bei der privaten Vermietung, nur ein einziger Rechtseintritt zulässig. Durch den Entwurf zur Rented Homes Bill sollen die Bestimmungen zum Eintrittsrecht bei der Wohnraummiete rationalisiert und vereinheitlicht werden. Als erste Rechtsnachfolge ist ein Eintrittsrecht des «priority successor» (Ehegatte oder Lebenspartner des Mieters) vorgesehen. Sollte es keinen derartigen Eintrittsberechtigten geben, kommt der «reserve successor» zum Zug, der nicht unbedingt ein unmittelbarer Familienangehöriger, sondern auch ein im Mietgegenstand wohnender carer (Betreuer, Pfleger) sein kann, somit auch nicht mit dem Mieter verwandt sein muss. Eine zweite Rechtsnachfolge ist dann möglich, wenn die erste von einem «priority successor» angetreten wurde. Die Rented Homes Bill, sollte sie in der derzeitigen Form erlassen werden, würde erstmals zwei Rechtsnachfolgen – zuerst dem Ehegatten oder Lebenspartner und dann beispielsweise dem Kind – im Bereich der öffentlichen Vermietung ermöglichen. In diesem Kapitel werden noch einige Aspekte des Schutzes vor unlawful eviction (widerrechtlicher Räumung) und landlord harassment (Belästigung durch den Vermieter) behandelt. Maßnahmen zur Bekämpfung dieser Verfehlungen sind sowohl im Zivil- als auch im Strafrecht vorgesehen. Straftatbestände finden sich im Protection from Eviction Act 1977128. Der Straftatbestand der unlawful eviction ist verwirklicht, wenn der Bewohner eines Wohnobjektes in rechtswidriger Weise zur Besitzaufgabe gezwungen wird. Strafbar ist bereits der Versuch129. Wenn dabei auch in erster Linie an Vermieter im Verhältnis zu ihren Mietern gedacht wurde, kann der Tatbestand 125 126 127 128 129

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§ 87 lit a Housing Act 1985. § 87 lit b leg cit. § 113 leg cit. 1977, c.43. § 1 Abs 2 leg cit.

Mietzins

an sich von jeder Person erfüllt werden, der gegen irgendeinen Rechtsbesitzer vorgeht. Die Straftat kann beispielsweise von einem Vertreter des Vermieters begangen werden und sich sowohl gegen Mieter als auch licensees richten. Selbstverständlich muss dem Bewohner irgendein Recht zum Besitz zukommen, andernfalls wäre die eviction nicht rechtswidrig. Die § 1 Abs 3 und Abs 3A Protection from Eviction Act 1977 enthalten zwei weitere Straftatbestände der harassment. Letzterer wurde durch den Housing Act 1988 eingeführt. Die Stärkung der Maßnahmen gegen landlord harassment war eine politische Gegenleistung für die Beseitigung der Mietpreisbindung bei privater Vermietung. Beide Straftaten umfassen sowohl Handlungen, die geeignet sind, die Ruhe und das Wohlbefinden des Mieters zu beeinträchtigen, als auch den beharrlichen Entzug oder die beharrliche Vorenthaltung von Dienstleistungen, die für die Bewohnbarkeit des Mietobjektes erforderlich sind. Nach dem ursprünglichen Straftatbestand des § 1 Abs 3 musste dies in der Absicht erfolgen, den Mieter zur Besitzaufgabe zu veranlassen oder von der Ausübung der ihm zustehenden Rechte oder Rechtsmittel abzuhalten. Der neue § 1 Abs 3A ist weiter gefasst und verlangt nur, dass der Täter weiß oder Grund hat zu vermuten, dass dies wahrscheinlich Auswirkungen seiner Tat sein werden. Ebenso wie die unlawful eviction kann harassment gegenüber jeden rechtmäßigen Bewohner eines Wohnobjektes, unabhängig vom zugrundeliegenden Rechtsverhältnis, begangen werden. Alle drei Delikte können mit Geldstrafen und/oder bis zu zweijährigen Freiheitsstrafen sanktioniert werden130. Durch den Housing Act 1988 wurde erstmals ein besonderer deliktischer Schadenersatzanspruch aufgrund unlawful eviction vorgesehen131. Die unerlaubte Handlung kann sich gegen jeden Bewohner eines Wohnobjektes richten und durch den Vermieter selbst oder seinen Vertreter verübt werden. Die Definition beinhaltet sowohl Elemente des Straftatbestandes der unlawful eviction als auch des Straftatbestandes der harassment gem § 1 Abs 3A Protection of Eviction Act 1977. Wird der Anspruch auf harassment gestützt, muss diese die Besitzaufgabe durch den Bewohner verursacht haben. Die Höhe des Schadenersatzes ergibt sich aus der Wertdifferenz zwischen dem vermieteten Mietobjekt und dem nicht mit einem Mietrecht belasteten Mietobjekt132.

D. Mietzins Unter Punkt A wurde bereits darauf hingewiesen, dass in England und Wales eine Mietpreisbindung derzeit nur in einem sehr eingeschränkten Bereich vor130 § 1 Abs 4 leg cit. 131 § 27 Housing Act 1988. 132 § 28 leg cit.

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gesehen ist, nämlich bei jenen Mietverhältnissen, die vor dem 15. Jänner 1989 eingegangen wurden und weiterhin unter den Rent Act 1977 fallen133. Gem den Bestimmungen des Rent Act 1977 kann der vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Mietzins für unwirksam erklärt werden. Jeder Partei steht es offen, diesen gesetzlichen Mechanismus auszulösen134. Ein Antrag an den rent officer auf Festsetzung und Eintragung des angemessenen Mietzinses ( fair rent) des jeweiligen Mietobjektes genügt. Einmal festgesetzt, darf dieser nicht mehr überschritten werden135. Die Definition des angemessenen Mietzinses findet sich in § 70 Rent Act 1977. Der rent officer hat das Alter, die Beschaffenheit, die Lage und den baulichen Zustand des Gebäudes und die Qualität, die Quantität und den Zustand der Möbel, sofern solche mitvermietet wurden, zu berücksichtigen. Allerdings – und das ist entscheidend – findet der Seltenheitswert keine Beachtung. § 70 Abs 2 sieht vor: «Bei dieser Festsetzung ist von der Annahme auszugehen, dass die Anzahl der Personen, die ein vergleichbares Mietobjekt in derselben Lage suchen, . . . nicht wesentlich größer ist als die Anzahl an verfügbaren Mietobjekten in derselben Lage . . .» Gegen die Entscheidung des rent officer kann ein Rechtsmittel an das rent assessment committee, das sich aus einem amtlich zugelassenen Vorsitzenden und zwei berufsmäßigen Schätzmeistern zusammensetzt, erhoben werden. Die festgesetzte fair rent wird in ein Gebietsregister eingetragen, in das jedermann Einsicht nehmen kann136. Die Überprüfung der fair rent kann von jeder Partei frühestens drei Jahre nach der ursprünglichen Festsetzung beantragt werden, es sei denn, die Vertragsbedingungen oder andere wesentliche Umstände haben sich verändert137. Im Gegensatz zu den Erfahrungen anderer europäischer Rechtsordnungen138 war der englische Mietpreisschutz niemals Gegenstand einer Überprüfung seiner Grundrechtskonformität, weder vor den nationalen Gerichten noch vor dem EGMR. Die Erfahrungen anderer Rechtsordnungen lassen vermuten, dass eine solche Beschwerde wahrscheinlich nicht erfolgreich wäre139.

133 Oben FN 10. 134 § 67 Abs 1 Rent Act 1977. Tatsächlich wird die Mietzinskontrolle beinahe ausschließlich vom Mieter beantragt. 135 §§ 44 f leg cit. 136 § 66 leg cit. 137 § 67 Abs 3 leg cit. 138 Mellacher v Austria (1990) EHRR 391 (EGMR 19.12.1989, Nr 10522/83, 11011/84 und 11070/84); Hutten-Czapska v Poland (2006) BHRC 493 (EGMR 19.6.2006 [GK] Nr 35014/97). 139 Das polnische Recht, das Art 1 1. ZP EMRK verletzte (Rechtssache Hutten-Czapska, oben FN 138), sah weitaus tiefgreifendere Eingriffe vor als der englische Rent Act.

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Auf private Vermietungen ab dem 15. Jänner 1989 ist – wie bereits erwähnt – der Housing Act 1988140 anzuwenden. Es kommen folglich keine Mietzinsbeschränkungen zur Anwendung. Bei assured tenancies iSd Housing Act 1988 folgt die Mietzinsbildung den Regeln des freien Marktes, er unterliegt der freien Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter. Es sind einige Bestimmungen vorgesehen, die bei Vorliegen besonderer Umstände die Überprüfung des Mietzinses zulassen141. Dieser Mechanismus besteht allerdings zugunsten des Vermieters; er soll dem Mieterschutz entgegenwirken142. Die Bestimmungen ermöglichen ausschließlich die Anhebung des Mietzinses auf ein Niveau, das anhand von Marktfaktoren ermittelt wird143. Die einzige Form einer – wenn auch sehr eingeschränkten – Mietzinskontrolle innerhalb des Housing Act 1988 ist jene der assured shorthold tenancies144. Diese wurde als eine teilweise Entschädigung dafür, dass bei solchen Mietverhältnissen nur ein stark reduzierter Mieterschutz zur Anwendung gelangt, in das Gesetz aufgenommen. In Anbetracht dessen ist diese Mietzinskontrolle fast schon lächerlich. In der Praxis haben assured shorthold Mieter keineswegs einen bedeutend geringeren Mietzins als andere assured Mieter zu leisten145. § 22 Housing Act 1988 ermöglicht dem Mieter bei assured shorthold tenancies einen Antrag auf Ermittlung der «appropriate rent» (angemessener Mietzins) an das rent assessment committee zu stellen. Ein abweichender Mietzins kann jedoch nur dann festgelegt werden, wenn der vereinbarte Mietzins «significantly higher» (wesentlich höher) ist als jener, den der Vermieter vernünftigerweise zu erzielen erwarten konnte. Als Vergleichsmaßstab wird das lokale Mietzinsniveau der assured und assured shorthold tenancies herangezogen146. Nach Ansicht Rodgers dient das rent assessment committee «mehr der Durchschnittsberechnung der Mietzinssteigerung als der Mietzinskontrolle147». Die Ermittlung des Mietzinses ist zudem nur während der ersten sechs Monate ab Vertragsbeginn möglich148 und ausschließlich für den konkreten Mieter und nicht für das jeweilige Mietobjekt (etwa bei Weitervermie140 Oben FN 12. 141 §§ 13 f Housing Act 1988. 142 Die §§ 13 f leg cit kommen nur bei vertraglichen assured tenancies, die keine ausdrückliche Klausel zur Überprüfung des Mietzinses enthalten, und bei gesetzlichen assured tenancies zur Anwendung. 143 § 14 Abs 1 leg cit. 144 § 22 leg cit. 145 Der durchschnittliche wöchentliche Mietzins betrug 2002/03 für assured shorthold tenancies £ 122 und für assured tenancies £ 117: Office of the Deputy Prime Minister, Housing Statistics Summary, Introducing the ODPM Experimental Quarterly Private Index 2004/20, 2. 146 § 22 Abs 3 lit b Housing Act 1988. 147 Christopher Rodgers, Private Sector Housing Law (1995) 315. 148 § 22 Abs 2 lit aa Housing Act 1988.

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tung) bindend. Bezeichnenderweise haben gerade wegen des der assured shorthold tenancy anhaftenden Mangels an Mieterschutz wenige Mieter von der Regelung nach § 22 Housing Act 1988 Gebrauch gemacht. Die Inanspruchnahme des rent assessment committee stellt eine «feindselige» Handlung gegenüber dem Vermieter dar; die Mieter sind der Möglichkeit des Vermieters, das Mietverhältnis daraufhin zu beendigen, ausgeliefert. Die künstliche Annahme des Rent Act bezüglich der fair rent, die Nachfrage übersteige das Angebot nicht149, erzeugte eine Kluft zwischen registrierten fair rents und dem Mietzins, den ein deregulierter Markt ermöglichen würde. Am Wohnungsmarkt gab es beinahe jederzeit und überall zumindest in geringem Ausmaß einen Wettbewerb, der am freien Markt idR zum Anstieg der Mietzinse führt. Fair rents wurden hingegen für gewöhnlich unter dem Marktwert des Objektes festgesetzt – in manchen Fällen sogar wesentlich darunter150. Vor der Deregulierung im Jahr 1989 gab es in vielen Gebieten nur wenige Wohnimmobilien, die zu Marktwerten vermietet wurden. Den rent officers fehlte demnach der nötige Bezugspunkt und zwar der lokale Marktmietzins vergleichbarer Mietobjekte, von dem sie nur jenen Betrag, der auf dem herrschenden Wettbewerb oder einem Nachfrageüberschuss beruht, in Abzug bringen mussten; die fair rent wurde vielmehr unter Bezugnahme auf andere registrierte fair rents ermittelt. Diese Praxis fand die Genehmigung durch die Gerichte151. Die Haltung der Gerichte änderte sich mit Inkrafttreten des Housing Act 1988. In den 90er Jahren wurde in einer Reihe von Entscheidungen152 festgestellt, dass die fair rent richtigerweise unter Bezugnahme auf den lokalen Marktmietzins (der im Rahmen der assured tenancies, deren Anzahl anstieg, frei vereinbart werden konnte) und – wenn nötig – abzüglich des Betrages, der auf den Nachfrageüberhang zurückzuführen ist, ermittelt wird. Zahlreiche Vermieter konnten erfolgreich einwenden, dass es keinen Mangel an Wohnimmobilien in der betreffenden Lage gebe und die fair rent folglich dem Marktmietzins zu entsprechen habe153. Das bloße Vorhandensein einer Warteliste für Gemeindewohnungen wurde nicht als ausreichender Beweis für einen Engpass am Wohnungsmarkt angesehen154. Der Housing Act 1988 und die darin normierte Abschaffung der Mietpreisbindung beeinflusste indirekt auch bestehende, geschützte Mietverhältnisse, indem er zu einem Anstieg des für die fair 149 Vgl oben: § 70 Abs 2 Rent Act 1977. 150 Der Zeitraum vor 1989 kann allerdings nur schwer exakt analysiert werden, da nur wenige Mietobjekte zum Marktwert vermietet wurden. 151 Mason v Skilling (1974) 1 WLR 1437 (1439). 152 Vgl nur Spath Holme Ltd v Chairman of the Greater Manchester and Lancashire Rent Assessment Committee (1995) 28 HLR 107; Curtis v London Rent Assessment Committee (1999) QB 92. 153 Vgl ua B.T.E. Ltd v Merseyside and Cheshire Rent Assessment Committee (1991) 24 HLR 514. 154 Foebury Estates Ltd v Chiltern Rent Assessment Committee (2001) 33 HLR 718.

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Mietzins

rent maßgeblichen Niveaus führte. Besonders deutlich war die Erhöhung der durchschnittlichen fair rent zwischen 1990 und 2000 und zwar von £ 1.519 auf £ 3.459 – somit auf mehr als das Doppelte155. Dieser Anstieg erregte auch die Aufmerksamkeit des Gesetzgebers, der schließlich 1999 eine Einschränkung beschlossen hat156; die Obergrenze wurde allerdings über der Inflationsrate festgesetzt, weshalb die fair rents auch weiterhin anstiegen. Wie bereits unter Punkt A erwähnt wurde, gab es in England und Wales keine Mietzinskontrolle im Bereich der öffentlichen Vermietung. Die kommunalen Behörden sind lediglich verpflichtet, für ein ausgewogenes Ertragskonto im Wohnungswesen zu sorgen; die Darlehensrückzahlung und die Abdeckung sämtlicher Verwaltungs- und Instandhaltungskosten muss durch die Mietzinseinnahmen und staatlichen Subventionen gedeckt sein. Veränderungen des Umfanges und der Zweckwidmung staatlicher Subventionen haben somit Einfluss auf das allgemeine Mietzinsniveau, das die kommunalen Behörden ansetzen müssen157. Die Festsetzung des Mietzinses jedes einzelnen Mietobjektes bleibt jedoch den kommunalen Behörden überlassen. Der von Wohnungsgenossenschaften eingehobene Mietzins wurde niemals gesetzlich geregelt, er wird ebenso weitgehend durch das Finanzierungserfordernis bestimmt. Die Regierung hat erkennen lassen, dass sie Bedenken gegen die Mietzinshöhe im Bereich des sozialen Wohnungswesens hat, da der Mietzins nicht nur zwischen kommunalen Behörden und Wohnungsgenossenschaften, sondern auch in geografischer Hinsicht stark variiert und nicht immer der Größe und Ausstattung des Mietobjektes entspricht. Nach Ansicht der Regierung verfälscht dies die Auswahl der Wohnungssuchenden158. Alle kommunalen Behörden und registered social landlords sind deshalb ab 2012 verpflichtet, den Mietzins anhand einer vorgegebenen Berechnungsformel festzusetzen, wodurch die kommunale Entscheidungshoheit in diesem Bereich tatsächlich zu Ende sein wird. Die Berechnungsformel berücksichtigt sowohl das lokale Einkommensniveau als auch Größe, Zustand und Lage des jeweiligen Mietobjekts. Diese Neuerung erfolgt allerdings nicht auf gesetzlicher Ebene, sondern mittels einer Kombination aus Lenkung und Kontrolle durch die Zentralregierung und Änderungen der staatlichen Subventionen. 155 Department of Communities and Local Government, Live Tables, Tabelle 711 (Rent, Lettings and Tenancies: Registered Fair Rents), abrufbar unter http://www.com munities.gov.uk/housing/housingresearch/housingstatistics/housingstatisticsby/rents lettings/livetables/. 156 Rent Acts (Maximum Fair Rents) Order 1999, SI 1999/6. 157 So führten beispielsweise drastische Kürzungen der Subventionen während der frühen 80er Jahre zu einem Anstieg der durchschnittlichen Mieten um 53% im Bereich der öffentlichen Vermietung in England, vgl National Federation of Housing Associations, Inquiry into British Housing (1987) 47. 158 S Office of the Deputy Prime Minister, A Guide to Social Rent Reforms in the Local Authority Sector (Februar 2003).

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Soziales Mietrecht in England und Wales

Im Bereich der Geschäftsraummiete war ebenso wenig eine Mietpreisbindung (von einem vorübergehenden Einfrieren der Mietzinse im Jahr 1971 abgesehen) vorgesehen. Für gewöhnlich wird in Mietverträge über Geschäftsräume eine Klausel aufgenommen, die eine regelmäßige Überprüfung anhand von Marktfaktoren und die Anpassung (allerdings nur Anhebung) des Mietzinses ermöglicht; für den Streitfall wird idR die Entscheidung durch einen unabhängigen Schiedsmann vorgesehen159. Die Regierung hat immer wieder erwägt, Klauseln, die nur die Erhöhung des Mietzinses zulassen, gesetzlich zu verbieten, um eine größere Flexibilität der Geschäftsraummietzinse zu gewährleisten160. Jedes dieser Vorhaben wurde allerdings entweder aufgeschoben oder gänzlich aufgegeben. Bei landwirtschaftlichen Pachtverhältnissen, die unter den Agricultural Holdings Act 1986 fallen, kommt auch weiterhin ein Kontrollsystem zur Anwendung161. Der Pachtzins aller Landpachtverhältnisse ab dem 1. September 1995 ist aber nicht mehr Gegenstand einer gesetzlichen Kontrolle. Der Agricultural Holdings Act 1986 bestimmt, dass jede Partei die Festlegung des Pachtzinses durch einen Schiedsmann beantragen kann. Dieser wird mit jenem Zeitpunkt wirksam, der nach Common Law den nächstmöglichen Beendigungstermin darstellt. Die Festlegung erfolgt anhand von Kriterien, die in etwa jenen der fair rent entsprechen. Die Beschaffenheit, der Zustand und die Lage des Pachtgegenstandes sind ebenso zu berücksichtigen, wie die erwartbare Produktionsleistung und die Ertragsfähigkeit. Zudem ist der Vergleich mit ähnlichen Pachtgegenständen desselben Gebietes zu ziehen, dies allerdings unter Ausklammerung «jeden Elements . . . das auf eine Knappheit an verfügbaren ähnlichen Pachtgegenständen zurückzuführen ist . . . im Vergleich zu der Anzahl an Personen, die ein derartiges Pachtverhältnis eingehen wollen.162»

E. Beendigung eines Mietverhältnisses Der Bestandschutz des Wohnraummieters erfolgt durch die gesetzliche Einschränkung des dem Vermieter nach Common Law zustehenden Rechts auf Vertragsauflösung. Im Anwendungsbereich des Rent Act 1977163 entsteht bei Beendigung des Mietvertrages, beispielsweise durch Zeitablauf oder die Kündigung durch den 159 Vgl oben FN 36. 160 Vgl nur Office of the Deputy Prime Minister, Commercial Property Leases: Options for Deterring or Outlawing the Use of Upward Only Rent Review Clauses (2004). 161 Oben FN 51. Vgl § 12 und Anh 2 Agricultural Holdings Act 1986. 162 Anh 2 § 1 Abs 3 lit a leg cit. 163 Oben FN 10.

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Beendigung eines Mietverhältnisses

Vermieter, eine «statutory tenancy164» (gesetzliches Bestandverhältnis), sofern der Mieter weiterhin das Mietobjekt bewohnt. Die ursprünglichen Vertragsbestimmungen gelten weiter. Die gesetzliche tenancy – eine Rechtsfigur, die sowohl der Housing Act 1988165 als auch der Housing Act 1985166 kennen – ergibt sich nicht aus der Vertragsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter, sondern wurde gesetzlich geschaffen und versetzt den Mieter faktisch in einen «Zustand der Unabsetzbarkeit»167. Handelt es sich um eine assured tenancy, ob vertraglich oder gesetzlich, stehen dem Mieter die üblichen Beendigungsarten offen, während der Vermieter das Mietverhältnis nur durch Anrufung des county court (Bezirksgericht) auflösen kann, sofern bestimmte gesetzliche Gründe verwirklicht wurden168. Einige dieser Gründe sind zwingend, das heißt, das Gericht muss den possession order (Übernahmeauftrag) erlassen, sobald der Grund feststeht, manche setzen voraus, dass dem Mieter ein angemessener Ersatzmietgegenstand zur Verfügung steht, und bei anderen bleibt ein Ermessensspielraum, hier ist die Angemessenheit zu prüfen. Ähnlich ist auch das Regelungsschema des Housing Act 1988 für alle Mietverhältnisse, die ab dem 15. Jänner 1989 eingegangen wurden. Die Kündigung durch den Vermieter ist bei periodic assured tenancies wirkungslos169; er hat die Aufkündigung aufgrund eines der in Anh 2 angeführten Gründe im bezirksgerichtlichen Verfahren zur erwirken. Eine befristete assured tenancy kann der Vermieter ebenso nur gerichtlich beendigen, sofern ein oder mehrere der wenigen gesetzlichen Gründe verwirklicht wurden170; er kann sich auch auf eine etwaige vertragliche Beendigungsklausel (break clause) berufen, in solchen Fällen entsteht eine statutory periodic assured tenancy, für das die ursprünglichen Vertragsbestimmungen weitergelten171. Wie die vertragliche, kann auch die statutory periodic tenancy nur bei Vorliegen eines oder mehrerer der im Anh 2 aufgelisteten Gründe gerichtlich aufgekündigt werden. Vor Einleitung des possession proceeding (Räumungsverfahrens) hat der Vermieter dem Mieter die Kündigung unter Angabe des Grundes oder der Gründe, auf die er sich stützt, zuzustellen172. Diese Gründe sind wiederum entweder zwingend oder sehen einen Ermessensspielraum vor. Die gesetzlichen Beendigungsgründe des Anh 15 Rent Act 1977 überschneiden sich weitgehend mit jenen des Anh 2 Housing Act 1988.

164 165 166 167 168 169 170 171 172

§ 2 Rent Act 1977. Oben FN 12. Oben FN 33. Lush J. zu Keeves v Dean (1924) 1 KB 685 (686). § 98 und Anh 15 Rent Act 1977. § 5 Abs 1 Housing Act 1988. § 7 Abs 6 leg cit. § 5 Abs 2 und 3 leg cit. § 8 leg cit.

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Die zwingenden Beendigungsgründe sind in Anh 2 Teil I Housing Act 1988 zu finden. Dazu zählen etwa, dass der Vermieter für eine bestimmte Dauer den Mietgegenstand selbst bewohnt oder sonst nunmehr Eigenbedarf am Mietobjekt hat173; ein Hypothekargläubiger in den Besitz des Mietgegenstandes gesetzt werden muss174; die Vermietung einer Ferienwohnung außerhalb der Saison175 oder einer Studentenwohnung während der Ferien176; und ein zumindest zweimonatiger Mietzinsrückstand177. Die meisten dieser Gründe haben ein annäherndes Äquivalent im Rent Act 1977, wobei einige Unterschiede hervorzuheben sind: beispielsweise verlangt Anh 15 Fall 11 Rent Act 1977 die ehemalige Bewohnung durch den Vermieter und den zukünftigen Eigenbedarf; es handelt sich somit nicht um alternative Voraussetzungen. Der Rent Act 1977 kennt keinen zwingenden Beendigungsgrund wegen Mietzinsrückstands. Die Auflistung der zwingenden Gründe im Housing Act 1988 enthält eine wesentliche Neuerung, die sich an eine Bestimmung zur gewerblichen Vermietung anlehnt178: Grund 6 kommt dann zur Anwendung, wenn der Vermieter beabsichtigt, das Mietobjekt abzureißen oder umzubauen oder sonstige wesentliche Arbeiten zu verrichten, die die Räumung des Mietgegenstandes erfordern. Die Ermessensgründe sind in Anh 2 Teil II Housing Act 1988 aufgelistet; wird ein solcher festgestellt, erlässt das Gericht nur dann den possession order, wenn dies nach seinem Ermessen angemessen ist179. Ermessensgründe umfassen Fälle, in denen für den Mieter ein Ersatzmietgegenstand verfügbar ist180; sich der Mieter derzeitig im Mietzinsrückstand befindet181; der Mieter Vertragsbestimmungen verletzt hat182; der Mietgegenstand aufgrund Nachlässigkeit oder Pflichtverletzungen des Mieters oder anderer Bewohner des Mietobjektes baufällig wurde183; der Zustand der Möbel wegen schlechter Behandlung beeinträchtigt wird184; der Mieter, ein Mitbewohner oder Besucher durch sein Verhalten Nachbarn oder andere Personen des näheren Umkreises belästigt oder stört oder für schuldig befunden wurde, den Mietgegenstand für sittenwidrige oder illegale Zwecke zu gebrauchen oder eine mit Freiheitsstrafe bedrohte Handlung (arrestable offence) im oder nahe des Mietgegenstandes 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184

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Anh 2 Grund 1 leg cit. Anh 2 Grund 2 leg cit. Anh 2 Grund 3 leg cit. Anh 2 Grund 4 leg cit. Anh 2 Grund 8 leg cit. § 30 Abs 1 lit f Landlord and Tenant Act 1954. § 7 Abs 4 Housing Act 1988. Anh 2 Grund 9 und Teil II leg cit. Anh 2 Grund 10 leg cit. Anh 2 Grund 12 leg cit. Anh 2 Grund 13 leg cit. Anh 2 Grund 15 leg cit.

Beendigung eines Mietverhältnisses

begangen zu haben185; und eine Dienstwohnung vermietet und das Dienstverhältnis mit dem Vermieter beendet wurde186. Wie gesagt entsprechen die meisten dieser Gründe jenen des Rent Act; es gibt manche Abweichungen, wobei die Gründe des Housing Act 1988 etwas weiter sind. So umfasst die verschuldete Baufälligkeit im Housing Act 1988 auch die Beschädigung allgemeiner Teile des Gebäudes, im Rent Act 1977 nicht187; das ältere Gesetz zieht den Beendigungsgrund der Begehung einer Straftat enger188; der Vermieter einer Dienstwohnung hat nicht nur die Beendigung des Dienstverhältnisses nachzuweisen, sondern auch, dass die Dienstwohnung vernünftigerweise für einen neuen Dienstnehmer benötigt wird189. Der Housing Act 1988 kennt zudem Gründe, die im Rent Act nicht enthalten sind. Insbesondere kann der Vermieter auch dann die Vertragsbeendigung begehren, wenn der Mieter beharrlich in Zahlungsverzug mit dem Mietzins gerät, selbst wenn es keinen aktuellen Zahlungsrückstand gibt190; oder das Mietverhältnis durch falsche Angaben erwirkt wurde191. Ein weiterer Grund, der erst 1996 eingeführt wurde, betrifft Fälle häuslicher Gewalt und ist nur bei Vermietungen durch registered social landlords anwendbar192. Zusammenfassend lässt das soeben Beschriebene erkennen, dass der Housing Act 1988 die Beendigungsmöglichkeiten des Vermieters im Bereich der privaten Vermietung erweitert hat. Erstmals stellt der Rückstand mit dem Mietzins einen zwingenden Grund dar, der selbst dann zur Beendigung führt, wenn der Mieter den Mietzins während des Verfahrens nachträglich entrichtet. Ursprünglich musste sich der Mieter in mindestens dreimonatigem Zahlungsrückstand befinden. Dies wurde durch den Housing Act 1996 auf zwei Monate verkürzt, womit sich für jene Mieter, die auf Wohnbeihilfen angewiesen sind, Schwierigkeiten ergeben können, da die Bearbeitung der Anträge auf Wohnbeihilfe mitunter einige Wochen beansprucht. Ein weiterer wesentlicher Einschnitt in den Bestandschutz wurde durch Grund 6 verwirklicht, der die zwingende Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, wenn der Vermieter die bauliche Veränderung des Mietobjekts beabsichtigt. Dadurch wurde die Beendigung von einem Fehlverhalten des Mieters entkoppelt. Der Mieterschutz wurde aber vor allem durch die Einführung der assured shorthold tenancy durch den Housing Act 1988 eingeschränkt. Diese Vertragsform ermöglicht dem Vermieter eine weitgehende Flexibilität und bietet dem

185 186 187 188 189 190 191 192

Anh 2 Grund 14 leg cit. Anh 2 Grund 16 leg cit. Anh 15 Fall 3 Rent Act 1977. Anh 15 Fall 2 leg cit. Anh 15 Fall 8 leg cit. Anh 2 Grund 11 Housing Act 1988. Anh 2 Grund 17 leg cit. Anh 2 Grund 14A leg cit.

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Mieter so gut wie keinen Schutz. In ihrer ursprünglichen Form193 musste die Befristung mindestens sechs Monate betragen; der Vermieter konnte das Vertragsverhältnis während der ersten sechs Monate nicht beendigen194; dem Mieter musste die Anzeige, dass es sich um eine assured shorthold tenancy handelt, vor oder bei Vertragsabschluss übermittelt werden195. Diese Voraussetzungen wurden schließlich durch den Housing Act 1996 geändert, um den Abschluss von assured shorthold tenancies zu forcieren. Für alle Mietverhältnisse, die am oder nach dem 28. Februar 1997 abgeschlossen wurden, ist das Erfordernis der Mindestdauer beseitigt; assured shorthold tenancies können für beliebige Dauer abgeschlossen werden und sogar periodic sein; zudem wurde die gesetzliche Vermutung umgekehrt: dem Mieter ist eine Anzeige nur dann zu übermitteln, wenn es sich um keine assured shorthold tenancy handelt196, wodurch die assured shorthold tenancy zur Standardform für Mietverträge wurde. Zusätzlich zu den schon für jede assured tenancy geltenden gesetzlichen Beendigungsgründen kann der Vermieter nach Ablauf der ersten sechs Monate (und nach Ablauf der vertraglich festgelegten Frist, sofern eine solche vereinbart wurde) die Beendigung nach § 21 Housing Act 1988 begehren; dazu ist weder ein Sorgfaltsverstoß des Mieters nötig noch sind weitere Voraussetzungen zu erfüllen, dem Mieter ist lediglich die Kündigung unter Einhaltung einer zweimonatigen Frist zuzustellen. Der Bestandschutz ist im Bereich der privaten Vermietung nahezu aufgehoben. Im Jahr 2005 wurden 90% aller neuen assured tenancies in der Form der assured shorthold tenancies abgeschlossen197, die nach Ablauf eines sechsmonatigen Moratoriums vom Vermieter unter Einhaltung einer zweimonatigen Frist aufgekündigt werden können. Der Bestandschutz wird im Housing Act 1985198 für den Bereich der öffentlichen Vermietung ähnlich ausgestaltet, wie in den Rent Act 1977 und Housing Act 1988. Das Modell der privaten Vermietung diente auch als Vorbild. Unabhängig davon, ob es sich um ein periodic199 (am gebräuchlichsten) oder ein befristetes200 Mietverhältnis handelt oder ob an die Stelle der vertraglichen eine statutory tenancy getreten ist201, kann der Vermieter den Mietvertrag nur gerichtlich aufgrund eines oder mehrerer der gesetzlichen Gründe gem Anh 2 Housing Act 1985 aufkündigen. Vor Einleitung des possession proceeding (Räumungsverfahren) hat der Vermieter dem Mieter die Kündigung zuzustel193 Diese ist auch weiterhin für vor dem 28. Februar 1997 vereinbarte Mietverträge relevant, sofern solche noch bestehen. 194 § 20 Abs 1 Housing Act 1988. 195 § 20 Abs 2 leg cit. 196 § 19A und Anh 2A §§ 1 f leg cit. 197 Table 54a in Steve Wilcox, UK Housing Review 2005/2006 (2005). 198 Oben FN 33. 199 § 82 Abs 1 lit a Housing Act 1985. 200 § 82 Abs 1 lit b leg cit. 201 § 86 leg cit.

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len202. Sämtliche Beendigungsgründe unterliegen dem gerichtlichen Ermessen; sie können unterteilt werden in Gründe, bei denen das Gericht einen possession order erlassen kann, wenn es dies für recht und billig erachtet203 oder dem Mieter eine angemessene Ersatzwohnung zur Verfügung steht204 oder beides205. Es ist zu erwähnen, dass der Housing Act 1985 neben den weitgehend jenen des Housing Act 1988 und des Rent Act 1977 entsprechenden206 noch zusätzliche Gründe enthält, die die Besonderheiten der sozialen Vermietung berücksichtigen. So kann etwa der Vermieter das Mietverhältnis aufkündigen, wenn das Mietrecht gegen Entgelt abgetreten wurde207. Damit will man verhindern, dass Gemeindewohnungen gegen Geld den Besitzer wechseln. Mietverträge über Ersatzwohnungen, die für den Zeitraum des Umbaus des ursprünglichen Mietgegenstandes zur Verfügung gestellt werden, können zum Zwecke der Rückübersiedlung aufgelöst werden208. Wird der gesetzlich normierte Tatbestand der Überbelegung des Mietgegenstandes erfüllt, kann der Mietvertrag aufgelöst werden209; ebenso bei Unterbelegung210. Weitere Gründe betreffen die Vermietung von Wohnungen an Personen mit besonderen Bedürfnissen211. Bei der Beendigung von Geschäftsraummietverträgen ist der Vermieter an wenige gesetzliche Einschränkungen gebunden. Den bemerkenswertesten Einschnitt in die Freiheit des Vermieters stellt die gesetzliche Regulierung der Verwirkung ( forfeiture) wegen Verletzung von Vertragsbestimmungen dar212. Die Verwirkung ist ein Behelf des Vermieters, der die Vertragsbeendigung und die Wiederinbesitznahme des Mietgegenstandes beinhaltet; er kann nur ausgeübt werden, sofern eine Verwirkungsabrede in den Vertrag aufgenommen wurde. Das entspricht der gängigen Praxis der Vertragsgestaltung der Geschäftsraum- und auch langfristigen Wohnraummiete. Entsprechend dem ur202 203 204 205 206

207 208 209 210 211 212

§ 83 leg cit. Anh 2 Teil I leg cit. Anh 2 Teil II leg cit. Anh 2 Teil III leg cit. ZB Zahlungsrückstände oder Verletzung einer Vertragsbestimmung (Grund 1); belästigendes oder störendes Verhalten bzw Begehung einer Straftat im oder nahe des Mietobjekts (Grund 2); die Wertminderung oder Verschlechterung des Zustands der Einrichtung (Gründe 3 und 4); die Absicht des Vermieters, den Mietgegenstand abzureißen oder neu zu errichten oder sonstige Umbauarbeiten durchzuführen (Grund 10). Anh 2 Grund 6 Housing Act 1985. Anh 2 Grund 8 leg cit. Anh 2 Grund 9 leg cit. Anh 2 Grund 16 leg cit. Anh 2 Gründe 13, 14 und 15 leg cit. Die gesetzlichen Regeln über die Verwirkung sind zwar prima facie auf sämtliche Bestandverträge, sowohl zu Wohn- als auch Geschäftszwecken, anzuwenden. Da die Wohnraummiete aber einem besonderen gesetzlichen Bestandschutz (siehe oben) unterliegt, werden Vermieter kaum auf ihr Verwirkungsrecht zurückgreifen können, sondern müssen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben einen possession order erwirken.

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sprünglichen Common Law konnte der Vermieter die Verwirkung durch gewaltlose Wiederinbesitznahme (peaceful re-entry) des Mietobjektes herbeiführen und war nicht auf die Erlassung einer gerichtlichen Verfügung angewiesen; in der heutigen Praxis gehen nur wenige Vermieter auf diese Weise gegen den innehabenden Mieter vor, da sie dadurch strafrechtliche Sanktionen riskieren213. Bevor der Vermieter das Gericht wegen Verwirkung aufgrund Zahlungsrückstandes anruft, hat er dem Mieter eine förmliche Zahlungsaufforderung zuzustellen, wobei dieses Erfordernis vertraglich oder gesetzlich ausgeschlossen werden kann214. In den Fällen anderer Vertragsverletzungen ist dem Mieter ausnahmslos eine Anzeige zuzustellen, in der der Vermieter den vorgeworfenen Verstoß zu beschreiben und dessen Behebung gegebenenfalls zu fordern hat215. Macht der Vermieter die Verwirkung geltend, kann sich der Mieter auf gesetzliche Schutzbestimmungen berufen. Es besteht allerdings kein einheitliches Schutzsystem gegen Verwirkung, sondern vielmehr ein komplexes «Flickwerk» an Gesetzen, das die unterschiedlichsten Arten des Vertragsbruchs und unterschiedliche gerichtliche Verfahren regelt. Werden Vertragsbestimmungen, die sich nicht auf den Mietzins beziehen, verletzt, kommt § 146 Abs 2 Law of Property Act 1925216 zur Anwendung. Jede Schutzbestimmung gegen Verwirkung unterliegt dem gerichtlichen Ermessen. Das Gericht hat insb das Ausmaß der Verletzung und die noch verbleibende Vertragsdauer in seine Überlegungen einzubeziehen; die Gerichte lehnen die Verwirkung eher ab, wenn die Vertragslaufzeit noch lange andauert und sich der Mieter nur eines geringen Vergehens schuldig gemacht hat. Das wesentliche Kriterium ist jedoch die Behebbarkeit der Vertragsverletzung. Ist sie ausgeschlossen217, gewährt das Gericht idR keinen Rechtsschutz gegen die Verwirkung; wurde hingegen die Verfehlung bereits zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung beseitigt218 oder zeigt sich der Mieter gewillt und bereit, in der näheren Zukunft Abhilfe zu schaffen, wird sich das Gericht wohl gegen die Verwirkung aus213 Vgl etwa § 6 Criminal Law Act 1977, c.45. Ein Anreiz, unmittelbar gegen den Mieter vorzugehen, wurde durch die E des House of Lords in Billson v Residential Apartments Ltd (1992) 1 AC 494, wonach der gesetzliche Rechtsschutz gegen Verwirkung auch nach der gewaltlosen Wiederinbesitznahme (peaceful re-entry) gewährt werden kann, beseitigt. 214 Das Common Law verlangt eine vorherige förmliche Zahlungsaufforderung, sofern nicht Gegenteiliges vertraglich vereinbart wurde; § 210 Common Law Procedure Act 1852, c.76, sieht die Verwirkung auch ohne vorherige Zahlungsaufforderung vor, wenn sich der Mieter in zumindest 6-monatigem Zahlungsrückstand befindet und sich nicht ausreichend pfändbare Gegenstände im Mietobjekt befinden. 215 § 146 Law of Property Act 1925, c.20. 216 Oben FN 215. 217 S Dunraven Securities Ltd v Holloway (1982) 264 EG 709 (711). 218 S Earl Bathurst v Fine (1974) 1 WLR 905 (908).

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sprechen. Bei Zahlungsrückständen kommen zwei unterschiedliche Regelungsregime zur Anwendung, die davon abhängig sind, ob der Vermieter die Klage beim High Court oder county court einbringt. Der Mieter kann im Verfahren vor dem High Court die Vertragsauflösung abwenden, indem er vor Erlassung der Sachentscheidung den gesamten ausständigen Mietzins und die Verfahrenskosten entrichtet219; weiters liegt es im Ermessen des Gerichts, Rechtsschutz zu gewähren, wenn der Mieter erst nach Fällung der Sachentscheidung die Zahlung anbietet, vorausgesetzt er stellt einen entsprechenden Antrag innerhalb von sechs Monaten ab der Entscheidung220. Das Verfahren vor dem county court wird im County Courts Act 1984221 geregelt. Auch hier kann der Mieter die Vertragsauflösung durch nachträgliche Zahlung abwenden, wenn er den gesamten Mietzinsrückstand und die Verfahrenskosten spätestens fünf Tage vor dem Verhandlungstermin bei Gericht hinterlegt222. Wurde ein possession order erlassen, hat das Gericht die Räumungsexekution mindestens vier Wochen aufzuschieben223, es kann die Aufschiebung auch für einen längeren Zeitraum beschließen224; der Mieter kann durch Zahlung des ausständigen Mietzinses und der Verfahrenskosten innerhalb der Aufschiebungsfrist die Vertragsauflösung abwenden225. Das Gericht kann auch noch nach Vollzug des possession order Rechtsschutz gewähren, sofern dies binnen sechs Monaten beantragt wird226. Die Law Commission steht dem derzeitigen Verwirkungsrecht sehr kritisch gegenüber, sie äußerte bereits 1985 die Ansicht, dass es unnötig kompliziert und nicht mehr kohärent sei und Ungerechtigkeiten verursachen könne227. Die Law Commission hat 2006 detaillierte Vorschläge für ein alternatives, vereinheitlichtes Konzept der Vertragsbeendigung wegen Vertragsverletzungen des Mieters erarbeitet, einschließlich eines Entwurfes einer Landlord and Tenant (Termination of Tenancies) Bill228. Ziel der Vorschläge der Law Commission ist, weitestgehend gleiche Bedingungen für Vermieter und Mieter zu schaffen und bestehende Ungerechtigkeiten zu beseitigen; Transparenz sicherzustellen; den rechtzeitigen Informationsaustausch zwischen den Parteien und 219 220 221 222 223 224 225 226 227

§ 210 Common Law Procedure Act 1852; Stanhope v Haworth (1886) 3 TLR 34. § 210 leg cit. 1984, c.28. § 138 Abs 2 leg cit. § 138 Abs 3 leg cit. § 138 Abs 4 leg cit. § 138 Abs 3 und 5 leg cit. § 138 Abs 9A leg cit. Codification of the Law of Landlord and Tenant: Forfeiture of Tenancies, Law Commission Nr 142, März 1985, § 1.3. 228 Termination of Tenancies for Tenant Default, Law Commission Nr 303, Oktober 2006; dieser Bericht folgte dem Diskussionspapier Termination of Tenancies for Tenant Default, Law Commission Consultation Paper Nr 174, Jänner 2004.

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die außergerichtliche Streitbereinigung zu fördern; die Verhältnismäßigkeit zwischen Vertragsverletzungen des Mieters und den damit verbundenen Konsequenzen zu gewährleisten. Es soll zwar nicht länger erforderlich sein, eine Verwirkungsklausel in den Vertrag aufzunehmen, dem Mieter soll aber erläutert werden, welche Folgen mit einer Vertragsverletzung mitunter verbunden sind. Der Entwurf sieht weiters vor, dass der Mieter durch den Vermieter mittels schriftlicher «default notice» vor drohenden Verfahren zu warnen ist, in der der Verstoß, die erforderliche Abhilfemaßnahme und die dafür zur Verfügung stehende Frist beschrieben werden. Wird die Vertragsverletzung nicht entsprechend behoben, kann der Vermieter die «termination notice» (Aufkündigung) erteilen. Daraufhin gelangt die Sache vor Gericht, das – sofern die Vertragsverletzung des Mieters festgestellt ist – eine Reihe von Beschlüssen erlassen kann, darunter nicht nur einen «termination order» (Beendigungsbeschluss), sondern auch einen «remedial order» (Abhilfebeschluss), durch den dem Mieter die Behebung des Verstoßes binnen einer bestimmten Frist aufgetragen wird, oder einen «order for sale» (Verkaufsbeschluss). Letzterer ist im geltenden Recht nicht vorgesehen; er ordnet den Verkauf des Mietrechts und die Verteilung des erzielten Erlöses an. Dadurch soll verhindert werden, dass sich die Verwirkung als unverhältnismäßiger Glücksfall für den Vermieter entpuppt, was derzeit bei Mietverhältnissen mit langer, noch offener Befristung vorkommen kann. Die Law Commission schlägt vor, die Ausübung der Verwirkung durch gewaltlose Wiederinbesitznahme (peaceful re-entry) nicht mehr zuzulassen. In allen Fällen, in denen keine gütliche Einigung zwischen den Parteien gefunden werden kann, soll das gerichtliche Verfahren angestrengt werden. Ein beschleunigtes Verfahren soll für jene Fälle zur Verfügung stehen, bei denen die noch verbleibende Vertragslaufzeit relativ kurz ist und entweder die Einwendungen des Mieters gegen den possession order nicht erfolgversprechend sind oder der Mietgegenstand bereits aufgegeben wurde. Es wird sich erst zeigen, ob der Entwurf in der näheren Zukunft einen Platz im parlamentarischen Fahrplan findet. Wenn es auch bei der Geschäftsraummiete keinen der Wohnraummiete vergleichbaren Bestandschutz gibt, kommt dem Geschäftsraummieter – wie bereits unter Punkt A erwähnt – am Ende der Vertragslaufzeit im Rahmen des Teil II Landlord and Tenant Act 1954229 ein Recht auf Vertragserneuerung zu. Gem § 24 entsteht automatisch eine «continuation tenancy», sofern der Mieter bei Vertragsende keine gegenteiligen Schritte setzt. Der Mieter (sofern sein Mietvertrag länger als ein Jahr befristet war) kann durch Zustellung einer Mitteilung gem § 26 um Abschluss eines neuen Mietvertrages ersuchen. Der Vermieter kann entweder widersprechen oder (der häufigere Fall) seinerseits dem Mieter eine Mitteilung gem § 25 zustellen, in der er einen neuerlichen Vertragsabschluss verweigert und die Auflösung des Bestandverhältnisses fordert. 229 Oben FN 40.

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Viele Streitfälle können durch Verhandlungen der Parteien bereinigt werden, der Landlord and Tenant Act 1954 sieht aber für den Fall der Nichteinigung ein gerichtliches Verfahren vor. Das Gericht kann die neuen Vertragsbestimmungen nach eigenem Ermessen festlegen, es hat dabei allerdings jene des ursprünglichen Vertrages und andere relevante Umstände zu berücksichtigen230; die Vertragsdauer hat nach den gegebenen Umständen angemessen zu sein, darf jedoch fünfzehn Jahre nicht überschreiten231, der Mietzins ist anhand von Marktfaktoren zu bestimmen232. Wesentlich ist, dass die Verhinderung der Vertragserneuerung – und damit die Erlangung unbelasteten Besitzes – nur aufgrund bestimmter gesetzlicher Gründe möglich ist. In § 30 Abs 1 Landlord and Tenant Act 1954 werden sieben solcher Gründe aufgezählt. Werden diese auch gerne als die «sieben Todsünden» bezeichnet, so beruhen in Wahrheit nur wenige auf einem Verschulden des Mieters und zwar die Verletzung der Instandhaltungspflichten233, Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis234 und beharrlicher Zahlungsverzug235. Die übrigen Gründe sind von anderen Umständen abhängig und verlangen keine Pflichtverletzung des Mieters. Gem § 30 Abs 1 lit d kann der Vermieter die Erneuerung des Mietvertrages abwenden, sofern er bereit ist, dem Mieter eine angemessene Ersatzwohnung zu vernünftigen Bedingungen anzubieten; § 30 Abs 1 lit e enthält einen etwas eingeschränkten Grund, der die unwirtschaftliche Untervermietung betrifft; § 30 Abs 1 lit f umfasst den beabsichtigten Abriss oder die beabsichtigte Neuerrichtung des Gebäudes oder sonstige wesentliche Umbaupläne, er stand Modell für Grund 6 des Housing Act 1988; schließlich ermöglicht § 30 Abs 1 lit g dem Vermieter, der den Mietgegenstand für den eigenen Wohn- oder Geschäftsbedarf benötigt, die Vertragserneuerung abzuwenden. Alle Gründe nach § 30 sind zwingend; gelangt das Gericht zur Überzeugung, dass einer der Gründe verwirklicht wurde, hat es die Vertragserneuerung zu verweigern, wobei allerdings die Formulierung mancher Gründe ein Ermessenselement beinhaltet: beispielsweise normiert § 30 Abs 1 lit e (unwirtschaftliche Untervermietung) das Erfordernis, dass «dem Mieter kein neuer Mietvertrag gewährt werden sollte». Es ist jedoch ein Aspekt des Landlord and Tenant Act 1954 zu beachten, der die Effizienz des gesetzlichen Erneuerungsrechts des Geschäftsraummieters wesentlich einschränkt, und zwar die Möglichkeit der Freizeichnung. Den Vertragsparteien steht seit 1969 die Möglichkeit offen, bei Gericht den Ausschluss ihres Vertrages von den Wirkungen des Landlord and Tenant Act 230 231 232 233 234 235

§ 35 Landlord and Tenant Act 1954. § 33 leg cit. § 34 leg cit. § 30 Abs 1 lit a leg cit. § 30 Abs 1 lit c leg cit. § 30 Abs 1 lit b leg cit.

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1954 zu beantragen. Der Regulatory Reform (Business Tenancies) (England and Wales) Order 2003236 erleichterte die Freizeichnung, indem er nicht mehr die gerichtliche Bestätigung verlangt, sondern sich mit der bloßen Anzeige durch den Vermieter vor Vertragsabschluss begnügt. Dadurch wird nun die Mehrzahl aller neuen Geschäftsraummieter nicht mehr durch das gesetzliche Erneuerungsregime geschützt237.

F. Prozessuale Besonderheiten In diesem Kapitel sollen zwei prozessuale Aspekte kurz behandelt werden. Der erste betrifft insb den Bereich der Wohnraummiete, der – wie bereits unter Punkt E erwähnt wurde – seit der Einführung von assured shorthold tenancies durch den Housing Act 1988 einen äußerst eingeschränkten Mieterschutz kennt. Dies gilt noch viel mehr, seit der Housing Act 1996 diesen Vertragstypus zur Standardform erklärt hat. In vielen Fällen wird der Aufkündigungsgrund klar und unbestritten sein. In diesen beschränkt sich die Rolle des Gerichts auf die bloße Ausstellung des possession order. Um den Aufwand der Gerichte möglichst gering zu halten und die Verfahrensdauer vor den Bezirksgerichten zu verkürzen, wurde das Prozessrecht 1993 novelliert238 und ermöglicht nun unter bestimmten Umständen ein beschleunigtes Verfahren zur Aufkündigung von assured tenancies. Diese Umstände sind folgende: der Vermieter darf ausschließlich die Aufkündigung und nicht etwa auch die Eintreibung eines ausständigen Mietzinses begehren und er muss entweder sich auf einen der zwingenden Gründe 1, 3, 4 oder 5 gem Anh 2 Teil I Housing Act 1988 stützen oder bei assured shorthold tenancies das bloße Kündigungsverfahren nach § 21 anstrengen. Der zweite Aspekt beruht zwar auf dem Verfahrensrecht, wirft jedoch tiefgreifendere und schwerwiegendere Fragen auf. Klar ist, dass jede Entscheidung der heimischen Gerichte, die gegen einen Wohnraummieter ergeht, Art 8 Abs 1 EMRK berührt, bezieht sie sich doch auf die «Wohnung» iSd EMRK239. In der Streitverhandlung, insb zu Fragen, die dem gerichtlichen Ermessen unterliegen, erfolgt die Beurteilung anhand der persönlichen Lebensumstände des Mieters. Dabei sind die Voraussetzungen des Art 8 Abs 2 EMRK zu beachten. Das individuelle Grundrecht des Mieters auf der einen Seite muss mit «dem wirtschaftlichen Wohl des Landes» oder dem «Schutz der Rechte und Freiheit anderer» auf der anderen Seite abgewogen werden. Probleme bereiten die zwingenden Aufkündigungsgründe, die keine Verteidi236 237 238 239

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Oben FN 46. S dazu Sandi Murdoch, aaO, 97 f (oben FN 44). Rule 18 County Court (Amendment No 3) Rules 1993, SI 2175/1993. So etwa Harrow London Borough Council v Qazi (2004) 1 AC 983.

Zukunftsperspektiven

gung erlauben, sobald die Tatsachen als bewiesen gelten, und beschleunigte bzw summarische Verfahren. In solchen Fällen ist die Erteilung des possession order durch die Bezirksgerichte bloße Routine und erfolgt ohne nähere Prüfung des Sachverhaltes. Eine Reihe solcher Entscheidungen wurde mit der Behauptung, ein Verstoß gegen Art 8 EMRK liege vor, sowohl vor dem EGMR als auch den englischen Gerichten angefochten, bislang jedoch im Wesentlichen ohne Erfolg240. Die einzige Entscheidung, in der eine Verletzung des Art 8 EMRK durch den EGMR festgestellt wurde, war Connors v United Kingdom241. Hierbei wurde nach einem summarischen Verfahren gegen eine Romafamilie, deren Nutzungsvertrag über ein Grundstück, auf dem sie mehrere Jahre gewohnt hatte, geendet hat, durch die lokalen Behörden die Räumung vollzogen. Demgegenüber wird in den Entscheidungen der englischen Gerichte – die in der E des House of Lords in Lambeth London Borough Council v Kay242 gipfelten – ausgeführt, dass das Verfahren und die Voraussetzungen des englischen Rechts, dessen korrekte Einhaltung vorausgesetzt, ausreichenden Schutz gewährleisten und damit gegen eine Verletzung des Art 8 EMRK sprechen; jedes Verteidigungsvorbringen, das sich auf die Verletzung von Rechten der EMRK stützt, wird folglich als unzulässig zurückgewiesen, es sei denn, das englische Recht lässt Raum zur Interpretation oder es wird allgemein die Vereinbarkeit des englischen Rechts mit der EMRK bestritten.

G. Zukunftsperspektiven Der Schlüssel zu zukünftigen Entwicklungen und Reformen des Mieterschutzes in England und Wales ist der Entwurf zur Rented Homes Bill, auf den schon mehrmals verwiesen wurde. Zu den Hauptanliegen der Law Commission bei der Erarbeitung des Entwurfes zählte die Rationalisierung des derzeitigen verwirrenden und widersprüchlichen Systems an Gesetzen, das derzeit das Mietrecht beherrscht. Wie bereits unter Punkt B erwähnt würde dieser Entwurf den Housing Act 1988 und den Housing Act 1985 ersetzen und ein neues, vereinheitlichtes Mieterschutzregime schaffen, das sowohl private Vermieter als auch kommunale Behörden und Wohnungsgenossenschaften einzuhalten hätten. Das Mietrecht würde sich in Richtung «Vermieterneutralität» bewegen. Den Vermietern stünden im Bereich der Wohnraummiete zwei verschiedene Vertragstypen zur Verfügung, wenngleich kommunale Vermieter 240 Harrow London Borough Council v Qazi (oben FN 239); Newham London Borough Council v Kibata (2004) HLR 28; Bradney v Birmingham City Council (2004) HLR 27; Connors v United Kingdom (2005) 40 EHRR 9 (EGMR 27.5.2004, Nr 66746/01); Lambeth London Borough Council v Kay (2006) 2 AC 465. 241 S oben FN 240. 242 S oben FN 240.

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idR weiterhin geschützte Mietverträge (secure contract) eingehen müssten, während private Vermieter auch Standardverträge (standard contract) abschließen könnten. Ein weiteres zentrales Prinzip des Entwurfs ist der Verbrauchergedanke, demnach der Vermieter als Dienstleister und der Mieter als Abnehmer dieser Dienstleistungen verstanden werden. Die Bestimmungen des Entwurfes sehen vor, dass der schriftliche Vertrag die tatsächliche Rechtsposition des Mieters in weit größerem Ausmaß als bisher widerspiegeln soll. Zu diesem Zweck sollen sämtliche Rechte und Pflichten, die sich derzeit in verschiedenen Gesetzen finden, im Mietvertrag schriftlich erfasst werden. Mietverträge über Wohnraum haben einem gesetzlich vorgegebenen Standardformblatt zu entsprechen, das einen obligatorischen Kernbestandteil enthält und eine Reihe von fakultativen Bestimmungen vorsieht. Von der Rented Homes Bill und den offenbar unberücksichtigten Vorschlägen der Law Commission für eine Reform des Verwirkungsrechts abgesehen, sind in den nächsten Jahren keine wesentlichen Änderungen des Mietrechts von England und Wales zu erwarten. Das derzeitige Mietrechtssystem ist das eines unregulierten Mietmarktes. Der Mieterschutz ist im Bereich der privaten Wohnraumvermietung sehr eingeschränkt, die Vertragsform der assured shorthold tenancy dominiert und im Bereich der Geschäftsraummiete ist die Freizeichnung vom gesetzlichen Schutz die Regel. Seit dem 15. Jänner 1989 bestimmt der Markt den Mietzins von Wohnobjekten, die damit vollzogene Deregulierung hatte zudem indirekt Auswirkung auf die noch bestehenden fair rents. Die Mietpreisbindung ist der Geschäftsraummiete fremd, der Landpacht hinsichtlich aller ab dem 1. September 1995 eingegangenen Bestandverhältnisse. Der Mietzins wird durch den Markt geregelt und daran wird sich in absehbarer Zeit wohl nichts ändern.

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Prof. Dr. Diana Cerini, Mailand Federica Silva, Ph.D., Mailand

Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht* A. Einleitung: Der sozial-politische und rechtliche Rahmen der Wohnungsmiete Ohne Zweifel zählt das Zuhause zu den wertvollsten Gütern des Menschen und seiner Familie. Neben dem Eigentum an der Wohnung ist vor allem die Nutzung derselben bedeutsam; diese ermöglicht dem Menschen wichtige Aspekte seines individuellen und familiären Lebens. In ganz ähnlicher Weise ermöglichen Geschäftsräume und andere, nicht als Wohnung genutzte Räumlichkeiten unternehmerische Tätigkeiten, welche das Recht auf Arbeit und wirtschaftliche Unternehmungen verwirklichen. Dennoch haben sich in Italien Recht und Doktrin, in der Tradition des civil law systems, vornehmlich dem Recht an diesen Gütern, weniger deren Gebrauch gewidmet. Während Untersuchungen zu den dinglichen Rechten vorliegen, fehlt eine systematische Aufarbeitung der Wohnungsmiete; die große Zahl der Normen, die der codice civile im IV. Buch dem Mietvertrag widmet, zeugt nicht von überlegter Auseinandersetzung mit der Materie. Sie ist vor allem ein Zeichen für die große wirtschaftliche Bedeutung, die dem Mietvertrag für die Mobilisierung von Vermögen zukommt, nicht aber für die soziale Bedeutung des Gutes Wohnung1. Erst in jüngerer Zeit wird versucht, die Wohnungsmiete selbst zu beschreiben und die äußerst fragmentarischen und widersprüchlichen Normen zu ordnen2. Die * Stand: Juni 2009; veröffentlicht in wobl (in Druck); die Kapitel A bis D wurden von Diana Cerini, Kapitel E von Federica Silva und Kapitel F gemeinsam verfasst; Übersetzung aus dem Italienischen von Dr. Ulrich Zelger, LL.M., Zürich. 1 Wie zu zeigen ist, umfasst die Miete im codice civile unbewegliche, bewegliche Sachen und landwirtschaftliche Grundstücke. Für eine kunstfertige Analyse dieser Aspekte sei die Lektüre von A. De Vita, (Stichwort) Locazione in diritto comparato, in Digesto, Disc. Priv., 118–128, insb 119, empfohlen. 2 Für eine umfassende Analyse und einen rechtshistorischen und rechtsvergleichenden Exkurs über die Literatur zum Eigentumsrecht an unbeweglichen Gütern, siehe A. Gam-

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

Bedeutung des Mietrechts für den Schutz der Familie und die sozialen und ökonomischen Probleme, die mit dem Mietrecht verbunden sind, steigern das Interesse, das dem Mietvertrag durch die Gesetzgebung, die Praxis aber auch auf supranationaler Ebene entgegengebracht wird. Schon hier ist daran zu erinnern, dass es in Italien unüblich ist, von einem Rechtsgebiet «Mietrecht» zu sprechen, wenngleich kein Zweifel daran besteht, dass sich ein ausgedehntes und komplexes Normensystem insbesondere mit der Familienwohnung und mit dem Mietvertrag beschäftigt. Dabei sind die unterschiedlichen, manchmal entgegengesetzten Interessen des Eigentümers/ Vermieters und des Mieters (dieser wird im Übrigen oft ungenau als «Pächter» bezeichnet) zu berücksichtigen. Umfassende rechtliche Regelungen widmen sich außerdem Mietverträgen, die nicht Wohnungen, sondern andere Immobilien betreffen, also der gewerblichen Miete. Das Eigentum, und daher auch das Eigentum an unbeweglichen Gütern, ist durch Art 42 der Verfassung auf oberster Normstufe ausdrücklich geschützt. Dies ist beim Recht auf Wohnung nicht der Fall. Als übergesetzliches Recht wird es indirekt aus dem Schutz der Familie und ihren ökonomischen Grundlagen gewonnen. Die gemeinsame Grundlage dieser Rechte findet sich in Art 31 der italienischen Verfassung: Die Republik fördert durch wirtschaftliche und sonstige Fürsorgemaßnahmen die Familiengründung sowie die Erfüllung der den Erziehungsberechtigten obliegenden Pflichten. Dies gilt insbesondere für kinderreiche Familien3. Aus dem Schutz der Familien folgt ganz offensichtlich auch der Schutz der Familienwohnung, also jenes Raumes, in dem familiäre Beziehungen entstehen und gelebt werden. Dabei sind Tendenzen zu erkennen, durch Rechtsetzung die sog social justice4 zu verwirklichen, wie dies auch dem europäischen Recht wohlbekannt ist. baro, Il diritto di proprietà (1995) insb 235 ff; für das Mietrecht siehe V. P. Zannini, (Stichwort) Locazione, in Digesto, disc. Priv., 94–117; G. Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggi speciali2 (2005). 3 «La Repubblica agevola con misure economiche e altre provvidenze la formazione della famiglia e l’adempimento dei compiti relativi con particolare riguardo alle famiglie numerose»; Übersetzung nach http://www.camera.it/cost_reg_funz/345/copertina.asp (26.1. 2010). 4 Die Thematik der social justice, die den wichtigsten Bezugspunkt des jüngeren europäischen Rechts darstellt, ist zu reizvoll und zu komplex, um an diesem Ort summarisch behandelt zu werden. Wir erlauben es uns dennoch, der Vollständigkeit halber auf die aktuellsten Analysen und Überlegungen zum Thema zu verweisen, unter diesen Pochet, The Open method of coordination and the construction of social Europe. A historical Perspective, in J. Zeitlin/P. Pochet, The Open method of co-ordination in action. The european employment and social inclusion strategies (2006); vgl auch S. Watherill, The constitutional Competence of the EU to deliver Social Justice, European Review of Contract Law 2006, 36 ff; von T. Wilhelmsson insb Varieties of Welfarism in European Contract Law, European Law Journal 2004, 712–733; B. Lurger, The Social Side of Contract law and the New principles of Regard and Fairness, in A. Hartkamp/M. Hesselink/E. Hon-

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Die Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter aus historischer Sicht

In Italien bestand, dies ist für die folgende Untersuchung von großer Bedeutung, aus historischen Gründen immer der Wunsch danach, Eigentum an der Wohnung zu erwerben. Die Politik förderte dies durch entsprechende Regelungen für Darlehen und andere Finanzierungen zum Erwerb der Erstwohnung, wodurch das Wohnungseigentum im Verhältnis zur Wohnungsmiete an Bedeutung gewann. Auch der geförderte Wohnbau, dessen wirtschaftliche Bedingungen von denen des privaten Wohnungsbaus merklich abweichen, hat zu einer bestimmten Zeit große Bedeutung erlangt, wodurch Probleme des Mietvertragsrechts in den Hintergrund gedrängt wurden. Auch in der aktuellen wirtschaftlichen «Krise» bleibt Italien, mehr noch, als dies in anderen europäischen Ländern der Fall ist, ein Land der Eigentümer. Daraus erklärt sich eine gewisse Rückständigkeit des Mietrechts, aber auch die langsame Übernahme vertraglicher Lösungen, die das absolute und volle Eigentumsrecht beschneiden, in der rechtsgeschäftlichen Praxis. Völlig unbedeutend sind daher Konstruktionen wie hypothekarisch besicherte Leibrenten (reverse mortage) oder die Trennung von Eigentum und Fruchtgenuss. Daraus ist aber nicht das Fehlen von Schutzbestimmungen zugunsten des Mieters abzuleiten. Bei genauer Betrachtung der einschlägigen Rechtsvorschriften ist festzustellen, dass der Mietvertrag sich in ein umfangreiches System zum Schutz der Wohnung und der wirtschaftlichen Grundlagen der Familie einfügt5. Dabei kommt es zu Eingriffen, die soziale Gegensätze abmildern, bis hin zu positiver Diskriminierung. Wichtigstes Instrument ist der öffentliche Wohnungsbau. Der Staat versucht einerseits durch sog Wohnbaugenossenschaften den Erwerb von Erstwohungen zu erleichtern; andererseits errichtet er selbst Gebäude und vermietet diese zu maßvollen Mieten. Hingegen ist die Regelung der gewerblichen Mieten, wie die folgenden kurzen Andeutungen zeigen werden, weniger starr und beinhaltet weniger einschneidende Schutzbestimmungen.

B. Die Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter in der italienischen Gesetzgebung aus historischer Sicht Die einschlägigen Rechtsnormen sind, darauf sei vorweg hingewiesen, unübersichtlich. Dies liegt vor allem an der großen Zahl der Bestimmungen und an der mangelnden gegenseitigen Abstimmung der Normen. Beides erschwert die Arbeit des Interpreten. Liest man die Normen aber in ihrem Zusammenhang und bemüht sich um eine Gesamtschau, so zeigt sich eine zyklisch-evoludius/C. Joustra/E. Perron/M. Veldmann (Hrsg), Towards a European Civil Code (2004) 285 ff; Mattei/Nicola, A «social» dimension in European Private Law? A call for setting the European agenda, Global Jurist 7/2007, F. 1–58. 5 Siehe wiederum V. P. Zannini, (Stichwort) Locazione, aaO, 94–117.

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

tive Entwicklung. Den Ausgangspunkt bildet ein Modell weitestgehender Vertragsautonomie (Kapitel B.I.), abgelöst von einer Zeit entschiedenen Dirigismus (Kapitel B.II.). Daraufhin gewinnt die Vertragsautonomie erneut an Bedeutung, wobei wichtige Schutzinstrumente beibehalten werden (Kapitel B. III. u B.IV.). Diese beziehen sich vor allem auf kollektive oder genossenschaftliche Elemente beim Vertragsschluss, die wiederbelebt werden (Kapitel B.V.). I. Die Miete zwischen Verfassung und den (dispositiven) Regelungen des Codice Civile

Die italienische Verfassung kennt kein Recht auf Wohnung. Das Recht auf Eigentum (Art 42) steht im Abschnitt über die wirtschaftlichen Beziehungen, wird aber nicht als Grundrecht aufgezählt6, während sich die Verfassung mit der Miete gar nicht beschäftigt. Die Lehre hat den Schutz der Wohnung, wie erwähnt, aus Art 31 der Verfassung abgeleitet. Der Gesetzgeber war immer bestrebt, Mieterschutz in der ordentlichen Gesetzgebung zu verwirklichen. Bereits vor der Vereinigung Italiens verfügten die italienischen Staaten zumindest über Ansätze mietrechtlicher Schutznormen. 1915 entstanden Bestimmungen über die Rückerstattung ungeschuldeter Leistungen der Mieter. Im geltenden Recht ist die wichtigste Rechtsquelle des Mietrechts eindeutig der Codice Civile. Der Mietvertrag (Art 1571–1614) ist, im Einklang mit der kontinentaleuropäischen Tradition, Teil des IV. Buches, das das Schuldrecht enthält. Die Bestimmungen der Kodifikation von 1942 sind, darauf sei sogleich hingewiesen, überwiegend dispositiv, was sich an den «alten» Regeln über die Mietdauer und an der völligen Freiheit bei Festsetzung des Mietzinses besonders deutlich zeigt. II. Die Phase des Dirigismus

Als sich die sozialen Bedürfnisse wandelten und sich der Schutz der Wohnung zu einem wichtigen Teil der sozialen Kultur entwickelte, konnten die Normen des Codice Civile dem nicht mehr Genüge tun. Hinzu kam das Anliegen, die schwächere Partei (dh den Mieter) zu schützen. Folge war das Entstehen von Spezialnormen, die die Bestimmungen des Codice Civile ergänzten, überlagerten oder auch ersetzten7.

6 Zum Eigentumsrecht vgl auch A. Gambaro, Il diritto di proprietà, aaO, insb 53 ff; U. Natoli, Orientamenti della Corte Costituzionale in ordine alle garanzie della proprietà privata, ex art. 42 Cost., in Studi in onore di Santoro Passarelli (1970) 1671 ff. 7 G. Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggi speciali2 (2005), insb die Darstellung der Rechtsentwicklung und der Rechtsquellen auf S 3–56.

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Die Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter aus historischer Sicht

Diese Entwicklung ist Teil der Bestrebung, rechtliche Bestimmungen an den «Status» der Rechtssubjekte anzuknüpfen. Die konsumentenfreundliche europäische Entwicklung hat enormen Einfluss auf die Miete. Dies zeigt sich besonders deutlich, wenn man den Mietvertrag betrachtet. In anderen Worten, bedeutende Änderungen des Mietrechts ergaben sich durch Bestimmungen des Konsumentenschutzrechts, die danach trachten, den «Schwachen» zu schützen. Ein Beispiel dafür sind die Regelungen des Codice Civile über die vexatorischen Klauseln (Art 1469-bis ff), heute zu finden im Codice del Consumo8. Im Bereich des Mietrechts galt die Aufmerksamkeit vor allem dem einzelnen Konsumenten und der Familie. Die Wohnungsmiete entwickelte sich zu einem Grundtypus, dessen Normen dann, abgeschwächt, auf andere Mietverhältnisse angewandt wurden. Zu Recht hat man darauf hingewiesen, dass im Mietrecht das Konzept einer schwachen Vertragspartei nicht ausschließlich wirtschaftlich zu verstehen ist; es folgt auch aus der Notwendigkeit, das Gut für zwingende Bedürfnisse des Lebens zu verwenden, als Wohnung, wie dies bei der Wohnungsmiete der Fall ist, oder auch für die Ausübung des Berufs im Falle von gewerblichen Mieten. Es ist daher gut verständlich, dass das Mietrecht, zu dem zahlreiche Spezialgesetze erlassen wurden, Anlass gegeben hat zu Überlegungen über den Prozess der Dekodifikation, mit dem sich die italienische Doktrin in den 80er Jahren intensiv beschäftigt hat9. Bereits Mitte des vergangenen Jahrhunderts (zu verweisen ist zB auf die Gesetze Nr 253 vom 23. Mai 1950 und Nr 19 vom 27. Jänner 1963) entstanden erste Sondervorschriften, die am Ende des Jahrhunderts in die Spezialgesetzgebung integriert wurden. Die zahlreichen folgenden Sondergesetze, darauf ist schon hier hinzuweisen, widersprechen sich zum Teil. Dies ist eine Folge der Spannungen und Kompromisse, die der Gesetzgeber, der einerseits die Rechte des Mieters, andererseits die Rechte des vermietenden Eigentümers schützen möchte, nicht vermeiden kann. Symptomatisch hierfür sind die Gesetze über die angemessene Miete (1978) und das erste Gesetz über abweichende Vereinbarungen (Gesetzesdekret vom 11. Juli 1992, Nr 333). In der Folge hat sich die Zahl der Rechtsnormen ebenso vergrößert wie die Unübersichtlichkeit, mit der sich der Rechtsanwender auseinandersetzen muss; zeitweise wurde der Privatautonomie mehr, zeitweise weniger Raum gegeben. Gleichzeitig wurden die drei Haupttypen der Miete, also die Miete beweglicher Sachen, die Miete von Immobilien (wo wiederum die Miete von Wohnungen von jener von Geschäftsräumlichkeiten zu unterscheiden ist) und die Miete von landwirtschaftlichen Flächen und Gebäuden, scharf gegeneinander abgegrenzt. Wir haben bereits darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber von 1978 nur gelegentlich und unkoordiniert eingegriffen hat; seine Maßnah8 Dazu siehe F. Cafaggi, Tenancy Law and European Contract law, auf www.iue.it. 9 Lange Zeit als Klassiker galt N. Irti, L’età della decodificazione (1986).

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

men und Gesetze, die dem Schutz des Mieters dienen sollten, führten im Ergebnis aber zu einer Fragmentierung des Mietmarktes und damit auch des Mieterschutzes10. Die ratio der Regelungen des Codice wurde von sozialen Veränderungen herausgefordert; diese führte zu einer Entwicklung von Sondergesetzen in allen drei Bereichen des Mietrechts. Dies ist die Art und Weise der Reformen, die die Gesetzgebungen der 70er und 80er Jahre verfolgte11. Diese Entwicklung ergibt sich ganz offensichtlich aus der gesellschaftlichen Bedeutung der Wohnung. Der Gesetzgeber war vor die Aufgabe gestellt, entgegengesetzte Interessen auszugleichen, nämlich auf der einen Seite die Rechte der Eigentümer und auf der anderen Seite die Rechte der Menschen auf ihre Wohnung. In den 70er Jahren, als eine schwere Wirtschaftskrise auch den Immobilienmarkt erfasste, zeigte sich in der Gesetzgebung ein markanter Anstieg an Schutznormen, die im öffentlichen Interesse erlassen wurden. Unter großem politischen Druck führte eine Reihe von legislatorischen Eingriffen in das italienische Rechtssystem zu einer Beschränkung der Rechte der Eigentümer: Innerhalb weniger Jahre wurden Bestimmungen über die Aussetzung von Zwangsräumungen eingeführt; es folgten Bestimmungen über die gesetzliche Verlängerung von Mietverträgen. Die Auswirkungen auf den Mietmarkt waren katastrophal. Die Mietzinse stiegen an, das Angebot an Mietobjekten verringerte sich, wie dies nach den Gesetzmäßigkeiten des freien Marktes immer der Fall ist, wenn der Anreiz, ein Gut zu produzieren oder zu verkaufen (in diesem Fall, zu vermieten), schwindet. Das Gesetz Nr 392 vom 27. Juli 1978, besser bekannt als Legge sull’Equo Canone, also als Gesetz über den angemessenen Mietzins, das die städtische Miete regelte, sollte 1978 das Angebot an Immobilien stimulieren und zugleich die Familien wirtschaftlich unterstützen. Es versuchte, die Mietverhältnisse zu festigen, indem es die Vertragsfreiheit in zwei Bereichen wesentlich begrenzte, bei der Bestimmung des Preises, rectius des Mietzinses (a) und beim Kündigungsrecht des Vermieters (b). (a) Die Mietpreisbestimmung hatte nach der Legge sull’Equo Canone aufgrund fester Kriterien zu erfolgen, woraus sich, so die Rechtsprechung, ein politisch bestimmter Mietzins («canone politico») entwickelte12.

10 N. Irti, Note introduttive ad un commentario sulla L. 27 luglio 1978, abgedruckt in ders, l’Età della decodificazione (1986). 11 A. De Vita, Il rapporto tra locazione abitativa tra teoria e prassi (1985), dies, (Stichwort) Locazione in diritto comparato, in Digesto, Disc. Priv. (1990) 118 ff. 12 Pret. Milano, 13.11.1981, Il codice delle locazioni (1998) 128.

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Die Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter aus historischer Sicht

(b) Hinsichtlich des Kündigungsrechts führte das Gesetz über den angemessenen Mietzins zum ersten Mal eine zwingende Mindestvertragsdauer ein, die nur durch Kündigung des Mieters verkürzt werden konnte13. Die soeben geschilderte Gesetzgebung stellte offensichtlichen und einschneidenden staatlichen Interventionismus dar; die Vertragsfreiheit wurde eingeschränkt; ohne jede Kaschierung wurde sichtbar, wie die Rechtsordnung policy-Entscheidungen umsetzte. Daher wurden die ohne Zweifel ehrenwerten Ziele, also der Schutz der Mieter und die Förderung der Familien, die weder in der Lage waren, eine Immobilie zu erwerben noch die hohen Mietzinse zu bezahlen, nicht erreicht. Für die Förderung der Miete erwies sich die Gesetzgebung zum equo canone als Fehlschlag mit Ergebnissen, die den verfolgten Zielen diametral entgegenstanden14. Das Angebot an Mietwohnungen verringerte sich weiter. Weil die Menschen aber auf eine Wohnung nicht einfach verzichten konnten und zugleich effiziente Kontrollmechanismen ebenso fehlten wie politische Bemühungen zur Förderung des öffentlich konventionierten Wohnbaus, förderte der Mangel an Mietobjekten das Entstehen eines Schwarzmarktes, auf dem Mietzinse, die die gesetzlich vorgesehenen weit überschritten, und Klauseln, mit denen der Vermieter die Mieter erpressen konnte, durchaus üblich waren. Darüber hinaus wurde die Steuerhinterziehung im Bereich der Miete weiter angekurbelt. III. Die Überwindung des Systems des «equo canone» mit dem Gesetz über die abweichenden Vereinbarungen aus 1992

Die neue Regelung von 1992 liberalisierte die Mietpreisbestimmung. Sie reagierte einerseits auf die oben geschilderten Probleme; andererseits hatte sich die wirtschaftliche Lage inzwischen verbessert, was es, neben einem gesteigerten Engagement von Banken und anderen Kreditgebern, vielen erlaubte, ein Eigenheim zu erwerben (wodurch die Wohnungsnot vieler Familien gemildert wurde). Insbesondere wurde, für Neubauten ebenso wie für bestehende Gebäude und Räumlichkeiten, die freie Mietpreisbildung gestattet, sofern eine Mindestmietdauer von acht Jahren eingehalten wurde. IV. Das Gesetz 431/1998

Das Gesetz Nr 431 vom 9. Dezember 1998 war der jüngste, systematische und einschneidende Versuch, das Mietrecht von einer Vielzahl von Sonder- und Übergangsnormen zu befreien. Das Gesetz hob einen guten Teil der bestehen13 Zur Vertragsdauer nach geltendem Recht siehe unten C. 14 Carugno ua (Hrsg), Le locazioni a dieci anni dall’equo canone: prospettive di riforma (1989); Bucci, La riforma dell’equo canone (1992).

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

den Normen auf und legte in fünfzehn Artikeln eine neue Regelung fest. Es regelte die Mietverhältnisse (Art 1–3); die nationalen Vereinbarungen über Mietverträge auf Basis lokaler Übereinkünfte; Maßnahmen zur Freigabe von Immobilien; Schlussbestimmungen. In den vergangenen Jahren hat schließlich die Steuergesetzgebung merklich dazu beigetragen, die sog «schwarze» Miete, also die Miete, die auf der Steuererklärung nicht angegeben wird, einzudämmen. Eingeführt wurden Steuererleichterungen für die Eigentümer und die Mieter. Letztere sollten die Steuerhinterziehung eindämmen und die Familien fördern. V. Die Bedeutung der Verbände von Eigentümern und Mietern in der neuen Phase

Verbände haben im Laufe der Zeit im Bereich des Mietrechts an Bedeutung gewonnen. Je mehr sich die Gesetzgebung zurückzog und je weiter die Zahl der rechtlichen Regelungen verringert wurde, desto größer wurde die Bedeutung von Abmachungen zwischen den Verbänden. Deren Tätigkeit ersetzte Schritt für Schritt staatliche Eingriffe zum Schutz der Mieter15. Das geltende Recht, wie es hauptsächlich durch das Gesetz 431/1998 bestimmt ist, sieht für das Mietrecht vertragliche Lösungen auf mehreren Ebenen vor, wie dies bereits im Arbeitsrecht der Fall war16. Zwingende gesetzliche Vorschriften, vor allem bezüglich der Vertragsdauer und des Mietzinses, können auf lokaler Ebene durch Vereinbarung zwischen den Eigentümer- und Mieterverbänden aufgehoben werden. Der staatliche Schutz verwirklicht sich daher auf einer sub-staatlichen, von Verbänden bestimmten Ebene, durch eine Art von Delegation des Schutzes des Einzelnen an die Verbände. Die Rede ist von «alternativen» oder «abgestimmten» Verträgen («contratti alternativi», «contratti concentrati»). Diese unterscheiden sich von den sog «freien» oder «gewöhnlichen» Verträgen («contratti liberi», «contratti ordinari»), deren Vertragsinhalt, im Rahmen der Gesetze, durch die Parteien festgelegt werden kann. Der neue Zugang kann verdeutlicht werden, wenn man beachtet, dass beispielsweise die Mindestvertragsdauer bei individueller Vertragsgestaltung acht Jahre (vier Jahre mit vier Jahren Verlängerung), bei Verträgen, die mit Hilfe der Verbände geschlossen werden, drei plus drei Jahre beträgt. Dieses System unterstützender Abkommen trat 1992 in Erscheinung, also zur selben Zeit, in der die sog patti in deroga («abweichende Vereinbarungen») geregelt wurden. Mit dem Übergang vom System des equo canone zum liberaleren der patti in deroga erhielten die Verbände eine bedeutende Funktion;

15 Cafaggi, aaO, 7. 16 O. Remien, Tenancy Law in Europe and the Principles of European Contract Law, European private Law Forum of the EUI, web site.

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Die Regelung des Mietvertrags: das geltende Recht

Verbände, welche für die Interessen der Eigentümer und Mieter repräsentativ waren, sollten diese unterstützen (und vertreten) können. Allerdings hat der Verfassungsgerichtshof mit Urteil 309 vom 28. Juli 1996 die Verfassungswidrigkeit der einschlägigen Vorschrift erkannt. Er rügte das Fehlen hinreichender Kriterien zur Bestimmung derjenigen Personen, die von den Verbänden unterstützt werden sollten, und von Vorschriften über allfällige Vergütungen. Die Vorschrift wurde daher wegen Verletzung des Rationalitätsgebots («principio di razionalità») in Art 3 der Verfassung für verfassungswidrig erklärt. Der Beteiligung der Verbände wurde 1998 in neuem Gewand wiederhergestellt; auf Freiwilligkeit basierend, war sie Ausdruck gestiegenen Vertrauens in die Verbände17.

C. Die Regelung des Mietvertrags: das geltende Recht I. Allgemeine Regelungen des Mietvertrags

Wichtigste Rechtsgrundlage des Mietvertrags ist, wie bereits ausgeführt, der Codice Civile. Dennoch ist es für ein Gesamtbild notwendig, vielfältige Sondergesetze zu beachten. Aus den Normen des Zivilgesetzbuches ergibt es sich, dass die Miete ein Nominatkontrakt ist, also ein typisierter Vertrag, bei dem sich eine Vertragspartei verpflichtet, der anderen entgeltlich die Nutzung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache zu verschaffen (Art 1571c.c.). Die direkte Nutzung unterscheidet die Miete von der Pacht (Art 1615c.c.), bei der der Pächter die Pachtsache erhält, um daraus Nutzen und, im Einklang mit deren wirtschaftlicher Bestimmung (zB als landwirtschaftlich genutztes Grundstück, als Steinbruch), Früchte zu ziehen. Von der Leihe unterscheidet sich die Miete durch das notwendig geschuldete Entgelt; in der Praxis ist eine Überlagerung von Leihe und Miete häufig, weil die Parteien aus steuerlichen Gründen die Zahlung des Mietzinses verschleiern. Damit verbunden sind dann Schwierigkeiten, den Vertrag zu qualifizieren. Gegenstand des Mietvertrags können sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen sein. Im Bereich der Miete von Immobilien werden die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs durch Sondergesetze einschneidend abgeändert. Wir haben schon des Öfteren darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber häufig eingegriffen und die Privatautonomie beschränkt hat18. Bei der (gesetzlichen) Regelung der «alltäglichen» Pflichten der Vertragsparteien ist zu beachten, dass es äußerst schwierig ist, die Interessen des Eigen17 M. Serpolla, Le locazioni ad uso abitativo (2008) 63-4. 18 B. Inzitari, Autonomia privata e controllo pubblico nel rapporto di locazione (1979); Breccia, Il dirtto alla abitazione (1980); Tamborrino, La disciplina delle locazioni (1984).

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

tümers, der den Mietgegenstand mit Mühen und Entbehrungen erworben hat, mit den Rechten des Mieters in ein Gleichgewicht zu bringen. Gleiches gilt für die Festlegung der Pflichten und Kosten der Parteien, da ein Ungleichgewicht eine Seite davon abbringen könnte, die Mietsache in gutem Zustand zu erhalten, während der Eigentümer davon abgehalten werden könnte, die Sache zu vermieten. Dasselbe gilt auch hinsichtlich der Regelungen, die es ermöglichen sollen, binnen der vorgesehenen oder geforderten Fristen effektiv Besitz am Mietgegenstand zu erlangen, wobei hier ein enger Bezug zu Fragen des Verfahrensrechts und der Effektivität der Gerichtsbarkeit besteht. Beachtlich sind schließlich Fragen der Kostenkontrolle und der steuerlichen Absetzbarkeit. Nach dieser Einführung werden im Folgenden die Rechte und Pflichten, die der Codice Civile und die in der Folge erlassenen Sondergesetze vorsehen, dargestellt. Es wird sich zeigen, dass der Raum, der der Privatautonomie verblieben ist, äußerst begrenzt ist. 1. Die Form des Vertrags

Das Zivilgesetzbuch sieht die Schriftform nur für bestimmte Rechtsakte vor. Zu diesen zählt der Mietvertrag nur in jenen Fällen, in denen die Mietdauer neun Jahre übersteigt (Art 1350c.c.). Die folgende Gesetzgebung fordert allerdings die Schriftform. Heute ist auf Art 1 Abs 4 des Gesetzes 431/1998 zu verweisen, der für die Gültigkeit des Mietvertrags die Schriftform verlangt. Fehlt die Schriftform, so führt dies, wie dies in vielen Bereichen des Vertragsrechts gebräuchlich ist, lediglich zu relativer Nichtigkeit, die nur von der Partei eingewandt werden kann, in deren Interesse die Schriftform vorgesehen wurde. Dem Mieter kommt außerdem das Recht zu, vor Gericht zu verlangen, dass ein mündlich oder faktisch (also jedenfalls ohne schriftlichen Vertrag) begründetes Mietverhältnis in einen schriftlichen Vertrag übergeführt wird (Art 13 Abs 5 Gesetz 431/1998). Die Schriftform dient außerdem der Pflicht, den Mietvertrag zu registrieren. Die Registrierungspflicht dient der öffentlichen Sicherheit und sichert die Endgültigkeit der Übereinkunft. 2. Übergabe des Mietgegenstandes und Garantien des Mieters im Codice und in den Spezialgesetzen

Die Verpflichtung des Vermieters ist in Art 1575 enthalten. Der Vermieter ist verpflichtet, i) die Mietsache dem Mieter in guten Zustand zu übergeben; ii) die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der der vereinbarten Verwendung genügt; iii) die störungsfreie Nutzung der Mietsache sicherzustellen. Die Vorschriften werden durch eine Reihe von Normen in Sondergesetzen näher ausgeführt, deren gemeinsames Ziel der Mieterschutz ist.

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Die Regelung des Mietvertrags: das geltende Recht

Ausgehend von den Vorschriften des Zivilgesetzbuches kann man feststellen, dass die Miete ein Dauerschuldverhältnis ist; die Verpflichtung, die störungsfreie Nutzung zu gewährleisten, erstreckt sich über längere Zeit; sie wird von den Bestimmungen des Codice Civile vorausgesetzt. Daraus folgt, dass der Mietgegenstand – und daher auch eine (vermietete) Immobilie – in gutem Zustand übergeben und in einem solchen auf Dauer des Mietverhältnisses erhalten werden muss. Dies ist evident, da anzunehmen ist, dass der Mietzins aufgrund der vereinbarten Eigenschaften, also des guten Zustands des Mietgegenstandes, festgesetzt wurde. Nach Art 1586 muss der Vermieter bei aufrechter Miete alle notwendigen Reparaturen durchführen; davon ausgenommen sind kleinere Instandhaltungsarbeiten, für die der Mieter aufkommen muss (Art 1576 Abs I). Wenn an der vermieteten Immobilie Reparaturen notwendig sind, für die der Vermieter zuständig ist, muss der Mieter dem Vermieter davon unterrichten. Der Vermieter sorgt dann für die Durchführung der notwendigen Arbeiten. Nur in dringenden Fällen ist es dem Mieter gestattet, diese selbst gegen Spesenersatz durchzuführen (Art 1577c.c.). Der Vermieter hat jedenfalls die Verpflichtung, die Nutzung der Mietsache sicherzustellen und Störungen abzuwehren. Es kommt dabei zu einer Art Stellvertretung, kraft derer der Mieter bei Störungen durch Dritte gegen diese in eigenem Namen vorgehen kann, um die Beendigung der Störung zu erreichen und Schadenersatz zu erhalten. Diese Lösung wird oft im Verhältnis zwischen Bewohnern desselben Gebäudes angewandt. Es ist offensichtlich, dass der Vermieter, wenn der störende Dritte ein Recht aus einem Verhältnis zum Vermieter behauptet, den Mieter im Prozess unterstützen (Art 1586–1586 c.c.) muss. Von besonderer Bedeutung ist die Klage auf Wiederherstellung des Besitzes, die der Mieter erheben kann, wenn ihm die Sache gewaltsam oder heimlich entzogen worden ist (Art 1168 c.c.). Voraussetzung der Klage ist, dass der Mieter die Sache bereits erhalten hat. Bei fehlender Übergabe kann er nur gegen den Vermieter vorgehen. Wird die Mietsache an einen Dritten veräußert, muss dieser den Mietvertrag respektieren, wenn feststeht, dass dieser vorher abgeschlossen wurde (Art 1599 c.c.). Der Codice Civile folgt hier dem Code Napoléon und weicht vom Römischen Recht ab; nach römischen Recht sind der Vertrag und das Nutzungsrecht des Mieters relativ; der erwerbende Dritte muss diese Vereinbarung inter alios nicht achten. Das geltende Recht folgt damit dem Grundsatz emptio non tollit locatum, was Anlass geboten hat zu Versuchen, das Mietrecht den dinglichen Rechten anzunähern. Doktrin und Rechtsprechung sind dem nicht gefolgt19. In der Tat beschränkt sich der Schutz des Mieters auf sein Verhältnis zum erwerbenden Dritten. Darin liegt ein gewichtiger Unterschied zum Schutz erga omnes der dinglichen Rechte. 19 Kritisch dazu Mirabelli, aaO, 86; P. Zannini, (Stichwort) Locazione, aaO, 114.

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

3. Der Erhalt des Mietgegenstandes durch den Mieter

Der Mieter, dem die Mietsache zur Nutzung übergeben wurde, darf diese mit der Sorgfalt eines sorgfältigen Familienvaters für die Nutzung, die vereinbart wurde oder sich aus den Umständen ergibt, verwenden. Insbesondere darf er sie keiner anderen Nutzung zuführen (zB eine Wohnung gewerblich nutzen). 4. Das «Herz» der Regelungen zum Schutz des Mieters: die Vertragsdauer a) Die Fristen

Nach den Vorschriften des Codice Civile endet die Miete durch Fristablauf oder, wenn sie auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, durch Kündigung. Vorbehaltlich anderen Vorschriften darf die Mietdauer nach Art 1573 c.c. dreißig Jahre nicht überschreiten. Wird der Mietvertrag für einen längeren Zeitraum oder auf ewig geschlossen, verkürzt sich die Mietdauer auf die oben genannte Frist. Die Vorschrift zeigt deutlich, dass die Miete ein Dauerschuldverhältnis ist. Tatsächlich wird der eben geschilderten Regelung im Bereich der Wohnungsmiete weitgehend derogiert. Die Mietdauer wird hier durch Sondergesetze festgelegt. Das Gesetz 392/1978 legt die Mindestvertragsdauer zwingend fest; Mietverträge, die auf kürzere Zeit geschlossen werden oder keine Angaben über die Vertragsdauer enthalten, werden ex lege der im Gesetz vorgesehenen Mindestvertragsdauer angepasst. Das geltende Recht sieht für die Wohnungsmiete eine Mindestvertragsdauer von vier Jahren vor, mit der Möglichkeit, diese um weitere vier Jahre zu verlängern. Wird der Vertrag mit der Unterstützung der Verbände geschlossen – es handelt sich dann um einen sog «contratto concertato» – kann die Mietdauer drei plus drei Jahre betragen. Nach vier Jahren kann der Vertrag nur aus bestimmten, im Gesetz taxativ aufgezählten Gründen gekündigt werden. Der Vermieter, der dies dem Mieter zumindest sechs Monate vorher mitteilt, kann nach Art 3 des Gesetzes 431/98 die Vertragserneuerung aus folgenden Gründen verweigern: a) wenn der Vermieter beabsichtigt, die Räumlichkeiten als Wohnung oder für eine geschäftliche, handwerkliche oder gewerbliche Tätigkeit zu nutzen und die Nutzung durch ihn selbst, seinen Ehepartner, seine Eltern, seine Kinder oder durch Verwandte innerhalb des zweiten Grades erfolgt; b) wenn der Vermieter eine juristische Person, eine öffentliche Gesellschaft oder Anstalt ist, die öffentliche, soziale, wechselseitig versichernde, genossenschaftliche, soziale, kulturelle oder religiöse Zielsetzungen verfolgt und beabsichtigt, die Räumlichkeiten für Aktivitäten, die der Erreichung dieser Ziele dienen, einzusetzen, wenn er dem Mieter andere Räumlichkeiten, über die er frei verfügen kann, anbietet; 128

Die Regelung des Mietvertrags: das geltende Recht

c) wenn der Mieter über eine andere freie und geeignete Räumlichkeit in derselben Gemeinde verfügen kann; d) wenn die Räumlichkeit Teil eines schwer beschädigten Gebäudes ist, das völlig erneuert werden muss oder dessen Stabilität gesichert werden muss, und unumgängliche Arbeiten nicht ausgeführt werden können, wenn der Mieter im Gebäude verbleibt; e) wenn sich die Räumlichkeiten in einem Gebäude befinden, das völlig umgebaut werden soll, in anderen Worten, wenn beabsichtigt ist, dieses abzubrechen oder völlig umzugestalten, um neue Bauten zu errichten; falls sich die Räumlichkeiten im obersten Stockwerk befinden und der Eigentümer beabsichtigt, das Gebäude nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen, und dafür der Abbruch der Räumlichkeiten notwendig ist; f) wenn der Mieter die Räumlichkeiten ohne triftigen Grund nicht laufend nutzt und keine Nachfolge in den Vertrag stattgefunden hat; g) wenn der Vermieter beabsichtigt, die Räumlichkeiten an Dritte zu verkaufen und außer seiner eigenen über keine weiteren Wohnungen verfügt. In letzterem Fall hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Im Gegensatz zum eben Gesagten kann der Mieter den Vertrag kündigen, indem er dies dem Vermieter mindestens sechs Monate vor dem vereinbarten Mietende mit eingeschriebenem Brief mitteilt. Es wurde bereits darauf hingewiesen, dass bei sog freien Mietverträgen die Vertragsdauer acht Jahre beträgt. Danach sind folgende Varianten möglich: a) die Erneuerung des Vertrags zu neuen Bedingungen durch Parteienübereinkunft; b) der Verzicht auf die Erneuerung, der der anderen Vertragspartei mindestens sechs Monate vor Vertragsende mittels eingeschriebenem Brief bekannt gegeben werden muss; c) die automatische und stillschweigende Erneuerung, wenn keine der Parteien der anderen mitteilt, den Vertrag zu neuen Bedingungen erneuern oder beenden zu wollen. b) Die Parteien

Mit den Regelungen über die Vertragsdauer verwandt – soweit es um das Recht auf Verbleib im Mietobjekt geht – sind jene Vorschriften, die den geschützten Personenkreis festlegen. Rechtlichen Schutz genießen der Mieter, als diejenige Person, die den Mietvertrag unterschrieben hat, und seine bei ihm wohnenden Familienangehörigen. Beispielsweise ersetzen nach Art 6 des Gesetzes vom 27. Juni 1978, Nr 392, die Erben und nahen Verwandten, die normalerweise beim verstorbenen Mieter wohnten, diesen im Mietvertrag, unabhängig davon, ob dieser den Vertrag allein oder gemeinsam mit anderen abgeschlossen hatte20. Die Rechtsprechung hat den Schutz des rechtlichen und des faktischen Mieters über die Schutzvorschriften zur Vertragsdauer, wie sie in den Sondergesetzen festgelegt sind, ausgeweitet, indem der Schutzbereich, den das Zivil20 Vgl statt vieler Cass. civ., sez. III, 17. Juni 1995, Nr 6910, Scudieri v Amodeo.

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

gesetzbuch und die Spezialgesetze vorsehen, erweitert wurde. Insbesondere wurde die Zahl der Schutzberechtigten erhöht. Mit Urteil Nr 404 aus 1988 hat der Verfassungsgerichtshof die teilweise Verfassungswidrigkeit von Art 6 des Gesetzes vom 27. Juli 1978, Nr 392, festgestellt. Seither folgt bei Tod des Mieters auch jene Person in den Vertrag nach, die more uxorio mit diesem zusammengelebt hat. Dabei wird keine Rücksicht auf die familiäre Situation oder allfällige Erben des Mieters genommen21. Die Rechtsprechung hat den Schutz der Lebensgefährten außerdem ausgedehnt22, indem sie die Verfügung, mit der der Scheidungsrichter die Mietwohnung dem Ehepartner zuweist, der bisher nicht Mieter war, als Legalsukzession qualifizierte, mit der Konsequenz, dass die Vertragsbeziehung des Ehepartners, der der ursprüngliche Mieter war, erlischt und auch dann nicht mehr auflebt, wenn der ehemalige Ehepartner und neue Mieter, dem die Wohnung zugewiesen wurde, diese verlässt23. Von besonderer Bedeutung war außerdem das Urteil Spadea und Scalbrino v Italien vom 28. September 1995, in dem sich das Europäische Gericht zur Aussetzung der Zwangsräumung äußerte, gegen die die vermietenden Eigentümer einer Wohnung rekurriert hatten. Das Gericht war der Ansicht, dass das Recht der Mieter, in casu bedürf-

21 Cass. civ., sez. III, 8. Juni 1994, Nr 5544, Pintore v Reali. Es ist zu unterstreichen, dass die Miete von Wohnungen, die völlig zu Lasten des Staates errichtet wurden, auf die daher nicht die Bestimmungen über den angemessenen Mietzins angewandt werden, den Regelungen des Gesetzes Nr 392 aus 1978 unterworfen sind. Dies gilt nicht nur für die Mietpreisbestimmung, sondern auch für alle anderen Regelungen, die in diesem Gesetz vorgesehen sind; dazu zählt auch die Regelung der Nachfolge in den Mietvertrag (Art 6). Außerdem ist im Falle einer Scheidung der Ehepartner, der die Eigenschaft Mieter zu sein verloren hat, weil das Recht, in der Familienwohnung zu wohnen, vom Richter dem anderen Ehepartner zugesprochen wurde, nicht mehr legitimiert, gerichtlich zum Schutz von Rechten, die sich aus der Mietereigenschaft ergeben, vorzugehen (er kann also auch keinen Herausgabeanspruch gegen den Dritten, der die Wohnung inne hat, stellen). Dies gilt auch, wenn der Ehepartner, der infolge der Zuweisung in den Mietvertrag als Mieter nachgefolgt ist, verstorben ist (Cass. civ., sez. III, 30. Dezember 1993, Nr 13004, Giannicchi v Giannicchi ed altri). 22 So hat man zB festgestellt, «Die Lebensgefährtin, mit natürlichem Kind, die in den Mietvertrag durch das Urteil des Verfassungsgerichts vom 7. April 1988, Nr 404, vor Beginn dieses Gerichtsverfahrens nachgefolgt ist, ist legitimiert, Drittwiderspruchsklage nach Art 404 Abs 1 der Zivilverfahrensordnung gegen das Urteil über die Räumung wegen Zahlungsverzug, das gegen den Mieter, der das Zusammenleben beendet hat, ergangen ist, einzulegen» (La già convivente more uxorio, con prole naturale, succeduta nel contratto di locazione per effetto della sentenza 7 aprile 1988, n. 404 della Corte costituzionale prima dell’inizio del giudizio, è legittimata a proporre opposizione di terzo ordinaria a norma dell’art. 404, primo comma, c.p.c. avverso la sentenza di sfratto per morosità nei confronti del conduttore che abbia cessato la convivenza», Cass. civ., sez. III, 10. Oktober 1997, Nr 9868, Alba Imm. Spa v Papanti Pellettier). 23 Cass. civ., sez. III, 4. November 1993, Nr 10890, Cangiano v De Falco.

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Die Regelung des Mietvertrags: das geltende Recht

tige, ältere Menschen, in ihrer Wohnung zu verbleiben, gewichtiger wäre als das Eigentumsrecht24. Die Ausdehnung von Rechten aus dem Mietvertrag auf Personen, die nicht Mieter sind, löste in der Lehre erbitterte Kritik aus, da es sich dabei eindeutig um die Schaffung neuer und nicht um den Schutz bestehender Rechte handelt25. Die jüngere Rechtsprechung beschäftigt sich schließlich vor allem mit Diskriminierungen, die sich hinter der Freiheit einer Partei, nämlich des Eigentümers, seinen Vertragspartner frei zu wählen, verbergen26. Regelungen, die den Mieter davor schützen sollen, sein Nutzungsrecht zu verlieren, bestehen auch bei Exekutionen durch Dritte. Die Bestimmungen in Art 2923c.c. versuchen, einen Ausgleich zwischen den Interessen des Mieters und jenen des Erwerbers, dem die Immobilie im Vollstreckungsverfahren zugewiesen wurde, zu finden. Im Besonderen ist darauf hinzuweisen, dass nach Art 2923c.c. Mietverträge über Liegenschaften mit einer Dauer von mehr als neun Jahren dem Erwerber entgegengehalten werden könnten, wenn die Eintragung ins Immobilienregister vor der Pfändung erfolgte. 5. . . . Fortsetzung: Das «Herz» der Regelung: der Mietzins und die «Rückkehr» zur Verhandlungsfreiheit bei der Bestimmung des Mietzinses

Die wichtigste Verpflichtung des Mieters ist die Bezahlung des Mietzinses. Art 1587c.c. sieht vor, dass der Mieter diesen fristgerecht zu leisten hat. In der Periode des equo canone, von der weiter oben die Rede war, ist diese wichtige Regel lange Zeit missachtet worden. Für die Wohnungsmiete hat das Gesetz 431/1998 die Regelungen des equo canone endgültig beseitigt; es hat das Prinzip der privatautonomen Mietpreisbestimmung, das bereits aus dem Gesetz über die patti in deroga abgeleitet worden war, bestätigt. Mit dem Gesetz 431/1998 kam ein Liberalisierungsprozess zum Abschluss, der 1992 mit Übergangsbestimmungen begonnen hatte. Die Absicht, den Mietmarkt für Wohnungen zu liberalisieren, geht explizit aus den Materialien hervor27. Die Norm hat daher die klare Zielsetzung, den 24 E. Bargelli, Locazione abitativa e diritto europeo: armonie e disarmonie di un capitolo del diritto privato sociale, Diritto europeo 2007, 951; E. Eichenhofer, L’utilizzazione del diritto privato per scopi di politica sociale, RDC 1997, 193. 25 A. Trabucchi, Il diritto ad abitare la casa d’altri riconosciuto a chi non ha diritti!, commento a Corte cost. 7–4–1988n.4040, Giur. it. 1988, I, 1, 1627, zur Ausdehnung der Rechtsnachfolge gem Art 6 des Gesetzes 392/1978 auf den Lebengefährten. 26 Siehe dazu Trib. Milano 30. März 2000, Foro it. 2000, 2040, welches die Weigerung der Eigentümer, eine Räumlichkeit an Nicht-EG-Bürger zu vermieten, für diskriminierend erkannt hat. 27 Siehe den Bericht Zagatti an das Abgeordnetenhaus, il Nuobo vocine delle locazioni 2005, 105.

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

Mietmarkt zu stimulieren, der durch den sog canone politico stark gehemmt worden war. Die neuen Regelungen gewährleisten allerdings nicht völlige Vertragsfreiheit, da Vorschriften über die Anpassung des Mietzinses weiter bestehen28. Für die sog contratti concordati, also die Verträge, die mit Unterstützung der Verbände abgeschlossen werden, bestehen besondere Regelungen. Mieter und Vermieter dürfen den Vertragsinhalt nicht frei bestimmen. Sie müssen vielmehr die Vertragsbedingungen beachten, welche in den auf territorialer Ebene abgeschlossenen Abkommen enthalten sind. Insbesondere übernehmen die Abkommen den örtlichen Mietzins. Dieser wird für alle Gemeinden mit hoher Bevölkerungsdichte durch Vereinbarungen zwischen den Verbänden, die die Interessen der Mieter bzw der Vermieter vertreten, bestimmt. Dabei wird jede Gemeinde in Zonen eingeteilt, für die im örtlichen Abkommen der zulässige Schwankungsbereich des Mietzinses festgelegt wird. In der Rechtspraxis ist es daher ein leichtes, den Mietzins jeder Unterkunft zu bestimmen, da die Abkommen eine Reihe von Kriterien dafür enthalten (Art der Unterkunft, Erhaltungszustand, Zubehör, Ausstattung), die von der Lage der Räumlichkeiten abhängig sind. Der so bestimmte Mietzins gilt als der gesetzlich festgelegte; darüber hinaus geleistete Zahlung kann der Mieter vor Gericht zurückverlangen. 6. Die Zulässigkeit der Untermiete

Nach Art 1594c.c. ist die Untermiete vorbehaltlich einer anderen Vereinbarung der Parteien erlaubt. Hingegen untersagt das Gesetz 392/1978 die Untermiete und die Übertragung des Mietvertrages ohne Zustimmung des Vermieters. Einen Teil der Räumlichkeiten darf der Mieter, nach Mitteilung an den Vermieter, untervermieten.

D. Gewerbliche Mieten: Hinweise Die gewerbliche Miete findet ihre Regelung vor allem im Gesetz 392/1978. Art 27 bezieht sich auf alle Immobilien, die von Industrie, Handel, Handwerk oder für selbständige Tätigkeiten genutzt werden sollen oder von touristischem Interesse nach Art 2 des Gesetzes 236/1968 sind. Auch für die gewerbliche Miete sieht das Gesetz, wie bei der Miete von Wohnraum, eine Mindestvertragsdauer zugunsten des Mieters vor. Die Mindestdauer beträgt für gewerbliche Mieten sechs Jahre, für Mieten für touristische Tätigkeiten neun Jahre. Der Mieter hat die Möglichkeit, den Vertrag aus

28 Vgl Serpolla, Le locazioni ad uso abitativo, aaO, 43.

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Das Verfahrensrecht

wichtigen Gründen mit sechsmonatiger Vorankündigung zu kündigen. In der Praxis sind Vertragsklauseln üblich, die eine Kündigung auch dann erlauben, wenn keine wichtigen Gründe vorliegen, und die Kündigungsfrist auf drei Monate verkürzen. Der Vertrag verlängert sich alle sechs Jahre um weitere sechs Jahre, wenn er nicht aufgekündigt wird. Im Rahmen der gewerblichen Miete kommt der Verpflichtung, eine Entschädigung für den Geschäftswert (indemnità di avviamento) zu leisten, besondere Bedeutung zu. Dadurch kommt die Vorstellung wirtschaftlichen Eigentums, die sich auch in Italien verbreitet, klar zum Ausdruck. Wird daher ein Mietvertrag über Räumlichkeiten, die wirtschaftlichen Tätigkeiten dienen (ausgenommen davon ist die Miete von Büros), welche einen direkten Kontakt mit den Kunden mit sich bringen, beendet, steht dem Mieter eine Entschädigung für den Geschäftswert zu. Die Entschädigung entfällt, wenn der Mietvertrag nicht erneuert wird, der Mieter den Vertrag kündigt oder die Kündigung aufgrund Nichterfüllung durch den Mieter erfolgt. Abhängig von der ausgeübten Tätigkeit variiert die Entschädigung zwischen 18 und 21 Monatsmieten. Als eine Art «Sanktion» für den Eigentümer verdoppelt sich die Entschädigung, wenn der Vermieter die gekündigten Räumlichkeiten wieder derselben oder einer ähnlichen wirtschaftlichen Nutzung zuführt. Es ist zulässig, hier von Strafschadenersatz zu sprechen. Veräußert der Mieter seinen Betrieb, kann er – dies dient einem «indirekten» Schutz des Geschäftswerts – die Räumlichkeiten untervermieten oder den Mietvertrag übertragen. Der Vermieter kann (innerhalb von neunzig Tagen, nachdem ihm die Übertragung mitgeteilt wurde) dagegen Einspruch erheben. Der Eigentümer, der beabsichtigt, die Räumlichkeiten zu verkaufen, muss dies dem Mieter durch einen Gerichtsdiener mitteilen lassen. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht zu den ihm vom Gerichtsdiener bekannt gegebenen Bedingungen. Der Kaufpreis ist dann binnen dreißig Tagen zu überweisen.

E. Das Verfahrensrecht I. Die Probleme des italienischen Verfahrensrechts; Schnittpunkte mit dem Mietrecht

Die italienische Rechtsordnung bietet den Parteien eines Mietvertrags besondere Rechtsbehelfe, um Streitigkeiten, die zwischen ihnen entstanden sind, zu lösen. Für mietrechtliche Auseinandersetzungen sieht sie ein eigenes Verfahren vor, das sich in seiner Ausgestaltung vom ordentlichen Zivilprozess unterscheidet. Im Detail wird (i) das mietrechtliche Verfahren («rito locatizio») auf alle Klagen und Auseinandersetzungen aus einem Mietvertrag angewandt; er133

Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

möglicht (ii) das Verfahren zur Räumungsbestätigung («convalida di sfratti») dem Eigentümer (oder anderen Klagslegitimierten) in kurzer Zeit die Räumlichkeiten frei von Personen und Sachen in Besitz zu nehmen. II. Das Ziel der Regelung (zwischen Sonder- und ordentlichem Verfahren)

Die Regelungen, die der italienische Gesetzgeber für das mietrechtliche Verfahren vorsieht, ermöglichen es den Parteien, dasselbe Ergebnis wie in einem ordentlichen Gerichtsverfahren zu erreichen. Dafür sind allerdings ein geringer Aufwand und weniger Prozesshandlungen, der Parteien und des Richters, erforderlich, da das Verfahren aus prozessökonomischen Gründen vereinfacht ist. Insbesondere werden die Erschwernisse des ordentlichen Verfahrens in den Fällen vermieden, in denen der Beklagte sich den Forderungen des Vermieters nicht widersetzt. Nach gewichtiger Lehre29 ist die zügige Durchführung von mietrechtlichen Verfahren strukturell vom Willen des Beklagten (in der Regel also des Mieters) abhängig, also von jener Partei, zu deren Gunsten besondere Regelungen und Prozessgarantien vorgesehen sind, die im Folgenden dargestellt werden. Prima facie bietet das mietrechtliche Verfahren dem (siegreichen) Vermieter bedeutende Vorteile, da seine Ergebnisse rechtskräftigen Urteilen entsprechen. Beispielsweise hat eine Räumungsbestätigung den Charakter einer zwischen den Parteien in allen zukünftigen Verfahren verbindlichen Feststellung. Aus den nationalen Statistiken über die Räumungsverfahren von Wohnungen30 geht allerdings hervor, dass 2007 infolge richterlicher Verfügungen 109.095 Vollstreckungsansuchen gestellt, aber nur 22.398 Exekutionen durchgeführt wurden. Dies sind etwa 20%. Es ist daher zu untersuchen, warum in der italienischen Rechtsordnung derart viele Forderungen der Parteien unbefriedigt bleiben, obwohl der Gesetzgeber Vorschriften erlassen hat, um diese zu schützen, insbesondere im Hinblick auf eine schnelle Entscheidung ihrer Rechtsstreitigkeiten. III. Das Verfahrensrecht: Das Sonderverfahren oder der sog mietrechtliche Ritus («rito locatizio»)

Das mietrechtliche Verfahren ist in den Art 447-bis und 657 bis 669 der italienischen Zivilprozessordnung geregelt. Die Bestimmungen wurden durch ver-

29 Vgl A. Proto Pisani, Il procedimento per convalida di sfratto, Riv. trim. dir. proc. civ. 1988, 1354. 30 Vgl folgendes Dokument des Innenministeriums, Zentralbüro für Statistik: Procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo – anno 2007, vom Juni 2008.

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Das Verfahrensrecht

schiedene Gesetze eingefügt, die die betreffende Materie tiefgreifend verändert haben. Wir haben bereits darauf hingewiesen, dass die italienische Rechtsordnung den Parteien zwei Verfahren zu Verfügung stellt: das sog mietrechtliche Verfahren («rito locatizio») und das Verfahren zur Räumungsbestätigung («procedimento di convalida di sfratto»). Das mietrechtliche Verfahren entstand durch gesetzliche Eingriffe, durch die der schon genannte Art 447-bis in das Zivilverfahrensgesetz eingefügt wurde. Diese fanden ihren Abschluss durch das Gesetz Nr 353 aus 1990. Die Norm verweist, diesen Weg wählt der italienische Gesetzgeber häufig, auf Bestimmungen des Zivilverfahrensgesetzes, die ein anderes Sonderverfahren regeln, den arbeitsrechtlichen Prozess. Der Gesetzgeber hat sich dafür entschieden, die Vorschriften des arbeitsrechtlichen Verfahrens auch auf bestimmte Streitigkeiten aus Mietverhältnissen anzuwenden. Es handelt sich dabei um Auseinandersetzungen über die Feststellung, die Gültigkeit und die Durchführung von Mietverträgen über Räumlichkeiten, die als Wohnung, gewerblich oder als Büro genutzt werden. Im Detail geht es um die Klagen auf Unwirksamkeit, Nichtigkeit und Rückabwicklung des Vertrags, um Klagen zur Aufdeckung eines Scheingeschäftes und auf Aufhebung des Vertrages wegen Nichterfüllung. Warum hat der italienische Gesetzgeber für das Mietrecht ein Sonderverfahren vorgesehen und warum hat er dafür das arbeitsrechtliche Verfahren gewählt? Die Antwort auf die Fragen ergibt sich aus der Ausgestaltung des arbeitsrechtlichen Prozesses31; als Ergebnis eines Gesetzgebungsprozesses, der 1973 mit dem Gesetz Nr 533 seinen Abschluss fand, wurde das Zivilverfahrensgesetz einschneidend novelliert, indem viele Bestimmungen (die seit dem fernen Jahr 1940 galten) aufgehoben wurden und ein in jeder Hinsicht neues Sonderverfahren eingerichtet wurde. Die Vorschriften dieses Verfahrens ersetzen jene des ordentlichen Verfahrens, soweit sie mit diesen in Widerspruch stehen oder diesen derogieren. Dies ermöglicht es den Parteien, das ordentliche Gerichtsverfahren zu vermeiden, dessen Dauer bekanntlich zu den schwersten Leiden des italienischen Zivilverfahrensrechts zählt. Außerdem zeichnet sich die formale Struktur des arbeitsrechtlichen Verfahrens, das die schwächere Partei schützen soll, durch eine (vergleicht man sie mit dem ordentlichen Verfahren) außergewöhnliche Schnelligkeit aus, da es durch Konzentration («concentrazione»), Unmittelbarkeit und Mündlichkeit gekennzeichnet ist32. Es bietet den Parteien verschiedene prozessuale Rechtsinstrumente, wie die Präklusion und ein beschleunigtes Ermittlungsverfahren. 31 Vgl statt vieler G. Santoro Passarelli, Diritto e processo del lavoro e della previdenza sociale. Il lavoro privato e pubblico (2006); C. Mandrioli, Diritto processuale civile III (2008); A. Giussani, Il processo del lavoro (2001). 32 Nach der Lehre müsste sich der italienische Zivilprozess diese Merkmale zum Vorbild nehmen.

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

In der Praxis wird das mietrechtliche Verfahren in der ersten Verhandlung, jedenfalls mit sehr wenigen Verhandlungen, abgeschlossen. Die Verhandlung weist, auf die technischen Details können wir an dieser Stelle nicht eingehen, einige Besonderheiten auf. Insbesondere versucht der Richter zu vermitteln. Gelingt der Vermittlungsversuch, verfasst er ein Protokoll, das alle Wirkungen eines Vollstreckungstitels hat. Misslingt die Vermittlung, wird der Prozess in der Regel in der ersten Verhandlung durchgeführt. Insbesondere fordert der Richter die Parteien auf, ihre Anliegen in dieser Verhandlung vorzubringen33, lässt die von den Parteien bereits beantragten Beweismittel zu und verfügt die unmittelbare Beweiserhebung. Dies ermöglicht es, wie leicht zu erkennen ist, die Prozessdauer zu halbieren, weil eine Vertagung auf eine oder mehrere weitere Verhandlungen für die Beweisaufnahme, wie dies im ordentlichen Verfahren vorgesehen ist, nicht nötig ist. Dennoch kann es vorkommen, dass die Parteien, um sich gegen Anträge, die erst im Laufe der Verhandlung gestellt werden, verteidigen zu können, die Aufnahme weiterer Beweise beantragen; in diesem Falle setzt der Richter eine weitere Verhandlung innerhalb der kurzen Frist von zehn Tagen an, um die Beweismittel, sofern sie zugelassen werden, aufzunehmen. Schließlich kann der Richter – und dies ist ein wesentliches Merkmal des mietrechtlichen Verfahrens –, wenn er der Meinung ist, die Streitfrage entscheiden zu können, das Urteil verkünden, indem er in der ersten (und allenfalls einzigen) Verhandlung den Urteilsspruch verliest. Im mietrechtlichen Verfahren kommt es daher zu einer effektiven Verkürzung der Prozessdauer. IV. (Fortsetzung) Das Verfahren zur Räumungsbestätigung («convalida di sfratto»)

Das zweite Sonderverfahren ist das Verfahren zur Räumungsbestätigung. Dieses Verfahren, das ausschließlich vom Eigentümer der vermieteten Räumlichkeiten eingeleitet werden kann, ist, mehr noch als das mietrechtliche (und das arbeitsrechtliche) Verfahren, durch Schnelligkeit und Mündlichkeit gekennzeichnet. Es ist in den Art 657 bis 669 der Zivilprozessordnung vorgesehen und ermöglicht die zügige Inbesitznahme der Räumlichkeiten, frei von Personen und Sachen. Dabei sind zwei Ergebnisse möglich: Vor Vertragsende kann der Vermieter die «Erlaubnis wegen beendigter Miete» («licenza per finita locazione») erhalten, nach Vertragsende die «Räumung wegen beendigter Miete» («sfratto per finita locazione»). Zu beachten ist außerdem die Räumungsaufforderung («intimazione di sfratto») nach Art 658 der Zivilprozessordnung,

33 Wir weisen den ausländischen Leser darauf hin, dass sich der italienische Zivilprozess, obwohl Art 180 festlegt, dass die Verhandlung der Rechtssache mündlich ist, hauptsächlich auf Rechtsschriften stützt, die die Parteien im Laufe des Verfahrens hinterlegen.

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Das Verfahrensrecht

mit der der Vermieter den Mieter, der den Mietzins bei Fälligkeit nicht bezahlt, zur Freigabe der gemieteten Räumlichkeiten auffordern kann. V. (Fortsetzung) Die Räumungsaufforderung nach Art 658 Zivilprozessordnung

Merkmal dieses Verfahrens ist seine kurze Dauer; insbesondere in jenen Fällen, in denen der Beklagte keinen Einspruch erhebt, kann der Richter die Erlaubnis erteilen oder die Räumung bestätigen und die sofortige Durchführung anordnen. Erhebt der Beklagte Einspruch, kann der Richter, nachdem er das Vorliegen der Voraussetzungen festgestellt hat, dennoch eine Bestätigungsverfügung erlassen. In diesem Falle sind zwei Varianten denkbar: Im ersten Fall hat die Bestätigungsverfügung des Richters keine endgültige Rechtskraft, weil in der Folge ein «ordentlicher» Prozess begonnen wird (dh ein meritorischer Prozess, der jedoch nach den Vorschriften des mietrechtlichen Verfahrens durchgeführt wird), in dem die Auseinandersetzung endgültig entschieden wird. Im zweiten Fall hat der Richter mit der Bestätigungsverfügung implizit den Einspruch abgewiesen; diese hat dann die Wirkungen eines Urteils und kann im Berufungsverfahren angefochten werden. In beiden Fällen wird dem Rechtsschutzbedürfnis des Mieters Genüge getan. VI. Die Räumung wegen Zahlungsverzugs («sfratto per morosità»)

Für den ausländischen Juristen von besonderem Interesse ist die Räumung wegen Zahlungsverzugs («sfratto per morosità»), auf die wir bereits hingewiesen haben. Es handelt sich dabei um den Fall, in dem der Vermieter den Mieter zur Freigabe der Räumlichkeiten und zur Begleichung der Mietzinsrückstände auffordert, weil der Mieter den Mietzins bei Fälligkeit nicht geleistet hat. An der Absicht des Gesetzgebers, dem Vermieter die Wahrung seiner Interessen zu erleichtern, kann kein Zweifel bestehen; er ermöglicht diesem nämlich, mit einer einzigen Rechtshandlung zwei Begehren (nämlich die Freigabe der gemieteten Räumlichkeiten und die Bezahlung der Miete), die anderenfalls nicht miteinander kombiniert werden dürfen34, zu stellen und im Idealfall die Befriedigung seiner Interessen zu erreichen35. 34 Wir weisen den ausländischen Leser darauf hin, dass nach italienischem Recht der sog Zahlungsbefehl keinen anderen Inhalt als die Aufforderung, die geschuldete Summe zu bezahlen, enthalten darf. 35 Wie dies von bedeutender italienischer Lehre festgestellt wurde (vgl Proto Pisani, aaO), gestattet es der Gesetzgeber dem Vermieter mit diesem Institut, zugleich eine Klage auf Vertragskündigung wegen Nichterfüllung und eine Klage, aufgrund derer der Mieter auf Freigabe der gemieteten Räumlichkeiten verurteilt werden soll, zu erheben.

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Die Wohnungsmiete nach italienischem Recht

Dennoch gibt der italienische Gesetzgeber dem Mieter die Möglichkeit, den Zahlungsverzug vor Gericht zu heilen; er kann den geschuldeten Betrag in der Verhandlung überweisen (oder innerhalb einer sog Garantiefrist, die ihm der Richter gewährt). Offenbar hat der Gesetzgeber dies gestattet, um einen Ausgleich dafür zu bieten, dass im Verfahren zur Räumung wegen Zahlungsverzugs der Rechtsschutz zugunsten des Vermieters überwiegt. Jedenfalls kann der Vertrag, wenn der Mieter seine Schuld begleicht, nicht beendet werden. Auch ist es nicht möglich, eine Bestätigungs- oder Räumungsverfügung zu erlassen. Ganz offensichtlich weist das Verfahren eine gewisse Widersprüchlichkeit auf, die bereits an verschiedenen Stellen beklagt wurde. VII. Einige Überlegungen zu den mietrechtlichen Verfahren

Bekanntlich bemisst sich die Effektivität der Normen in einem bestimmten Rechtsbereich an der konkreten Befriedigung der Parteien im Gerichtsverfahren (was, so die angeführten Statistiken, in etwa 20% der Fälle der Fall ist). Im Lichte unserer Ausführungen kann daher, trotz der offensichtlichen Güte der einschlägigen Verfahrensvorschriften, eine Disfunktionalität im italienischen Rechtssystem nicht geleugnet werden. Unserer Meinung nach hat der Gesetzgeber versucht, die sich widersprechenden Bedürfnisse im mietrechtlichen Verfahren auszugleichen: einerseits jene des Mieters, der im Mietvertrag als die schwächere Partei angesehen wird, weil sein Recht (ein Recht, das vor allem geschützt wird, wenn es sich auf die Familienwohnung bezieht) weniger «stark» ist als das Eigentumsrecht des Vermieters. Vor allem aus diesem Grund hat sich der Gesetzgeber entschieden, den mietrechtlichen Prozess nach den Vorschriften des arbeitsrechtlichen Verfahrens durchzuführen, das sich durch Schlankheit und Schnelligkeit auszeichnet; andererseits die Bedürfnisse des Vermieters, dessen Recht an den Räumlichkeiten beeinträchtigt und kompromittiert wird, wenn der Mieter, der diese okkupiert, seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber die Räumungsbestätigung, die Erlaubnis wegen Beendigung der Miete und die Räumung wegen Zahlungsverzugs vorgesehen. Dass die Rechte der Parteien eines Mietvertrags im Gerichtsverfahren dennoch schlecht geschützt werden, liegt zumindest zum Teil an der Langwierigkeit dessen, was auf die Verfügung des Richters folgt, nämlich der Vollstreckung der Räumung. Wir wollen auf die Details nicht eingehen. Dennoch sollte der ausländische Leser wissen, dass die Entfernung eines Mieters, gegen den eine Räumungsverfügung erlassen wurde («locatore sfrattato»), aus unterschiedlichen Gründen zumindest zwei Jahre in Anspruch nimmt: Das Gesetz erlaubt es dem Mieter, in bestimmten, als eng begrenzte Ausnahmen intendierten Fällen (die in der Praxis dennoch weit verbreitet sind) im Besitz der Räumlichkeiten zu verbleiben. Schließlich muss die Verfügung durch den Gerichts138

Schlussfolgerungen

diener durchgeführt werden, der, wenn sich der Mieter ungerechtfertigt weigert, die Organe der öffentlichen Sicherheit intervenieren lassen muss. Ohne uns anzumaßen, an diesem dafür durchaus geeigneten Ort Antworten zu finden, sind wir der Ansicht, dass die Disfunktionalität durchaus größer ist und es unrichtig wäre, dies einzig dem mietrechtlichen Verfahrensrecht anzulasten, das nach unserer Meinung vom Gesetzgeber durchaus ausgewogen gestaltet wurde. Es ist fast offensichtlich, dass Unzulänglichkeiten des italienischen Zivilprozesses dazu führen, dass die Parteien vor Gericht nicht hinreichenden Rechtsschutz erlangen. Der Grund hierfür ist vor allem die lange Verfahrensdauer, für die Italien mehrmals vom Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte verurteilt worden ist und, in Anwendung der sog Legge Pinto, den Parteien Schadenersatz geleistet hat36.

F. Schlussfolgerungen Im vorliegenden Text haben wir versucht, in gedrängter und knapper Form die wesentlichen Etappen und Problemstellungen des italienischen Mietrechts zu schildern. Insbesondere haben wir dargestellt, wie in den letzten Jahren staatlicher Interventionismus zugunsten größerer Verhandlungsautonomie zurückgedrängt 36 Für einige kritische Überlegungen zur großen Schwäche («male») des italienischen Zivilprozesses, der Langsamkeit, und zu den möglichen Reformen, vgl R. Masoni, La ragionevole durata del «giusto processo» nell’applicazione giurisprudenziale (2006) 19 ff; C. Recchia, Il danno da non ragionevole durata del processo ed equa riparazione (2006) 13 ff; F. Petrolati, I tempi del processo e l’equa riparazione per la durata non ragionevole. La c.d. «legge Pinto» (2005) 6 ff; G. Olivieri, La «ragionevole durata» del processo di cognizione, Foro it. 2000, 251 ff. Man beachte aber die sachlichen Überlegungen von S. Chiarloni, Il nuovo art. 111 Cost. e il processo civile, Riv. dir. proc. 2000, 1010 ff, der deutlich macht, dass bei der Anwendung verfassungsrechtlicher Garantien auf die Zielsetzungen, die die verschiedenen Verfahrensarten verfolgen, Bedacht genommen werden muss, und der der Möglichkeit mit Skepsis begegnet, dass die Erhebung einiger Prozessformeln, die mehrheitlich der angelsächsischen Rechtssprache entlehnt wurden, in Verfassungsrang Garantien einführen könnte, die sich nicht aus dem bestehenden Verfassungsrecht ergeben. Diesen Überlegungen tritt aber N. Trocker, Il nuovo articolo 111 della Costituzione e il «giusto processo» in materia civile: profili generali, Riv. trim. dir. e proc. civ. 2001, 381 ff, entgegen, der betont, es habe unverkennbar große Bedeutung, dass diese Formulierungen in Verfassungsrang erhoben wurden, sei es für die Beanspruchung der gesetzgeberischen Befugnisse, sei es für die systematische Koordinierung der verschiedenen Prozessgarantien. Auf dieser Linie auch G. Costantino, Giusto processo e procedimenti concorsuali, Foro it. 2001, 3451. Den Beweis des Gegenteils bieten allerdings die durchschlagenden Überlegungen von G. Vignera, Le garanzie costituzionali del processo civile alla luce del «nuovo» art. 111 Cost., Riv. trim. dir. e proc. civ. 2003, 1185 ff.

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wurde, wobei Formen kollektiver Verhandlung Bedeutung für den Schutz des Einzelnen erlangten. Insgesamt ist das geltende Recht hinreichend ausgewogen. Es handelt sich dabei allerdings um ein Urteil über das law in the books. Das law in action ist anders. Die größten Probleme bleiben, auf der einen Seite, die Armut mancher Bevölkerungsschichten, welche die Kosten eines Mietvertrags nicht aufbringen können und deren Schwierigkeiten auch durch die Miete öffentlich finanzierter Räumlichkeiten nicht behoben werden können. Auf der anderen Seite bleibt als generelles Problem, wie gezeigt wurde, die pathologische Phase des Mietvertrags, wenn dieser also nicht eingehalten wird und in der Folge Exekution eingeleitet wird. Diese ist ineffizient und schädigt massiv die Interessen der Eigentümer, was sich als großes Hindernis für deren Bereitschaft, Immobilien zu vermieten, erweist.

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Prof. Dr. A. W. Jongbloed, Utrecht

Soziales Mietrecht in den Niederlanden* A. Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts I. Einleitung

Der niederländische Gesetzgeber ist bestrebt, im Bürgerlichen Gesetzbuch (Burgerlijk Wetboek – BW) so weit wie möglich allgemein geltende Regeln aufzustellen. Den Regelungen des «Personenrechts» (für natürliche bzw juristische Personen) in Buch 1 und 2 folgen die Regelungen des Vermögensrechts in Buch 3 und folgende. In Buch 3 sind zunächst die allgemeinen Regelungen zum Vermögensrecht festgelegt (ua in Bezug auf Rechtsgeschäfte). Diesen schließen sich in Buch 6 die Bestimmungen zum Schuldrecht und unter Titel 5 die allgemeinen Bestimmungen zu Verträgen an. Die Regelungen für Sonderverträge haben in Buch 7 einen Platz gefunden1. Die Regelungen zu Mietverträgen sind seit dem 1. August 20032 unter Titel 4 von Buch 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Niederlande (Art 7:201–310) zu finden3. Das bedeutet im Zusammenhang mit dem oben Ausgeführten, dass * Stand: Jänner 2008; veröffentlicht in wobl 2008, 153. 1 Der Vollständigkeit halber erwähne ich, dass in Buch 4 das Erbrecht, in Buch 5 das Sachenrecht und in Buch 8 die Bestimmungen in Bezug auf Verkehrsmittel und Transport geregelt sind. 2 Vgl GBl 2002, 587–589 und 2003, 218, 219 sowie 230. 3 Nachstehend werden diese Bestimmungen nicht mehr in der Form «Art 7:xxx BW», sondern nur mit der Artikelnummer angegeben. Die wichtigsten Quellen sind: – Asser-Abas, Huurrecht (Mietrecht), Kluwer Deventer 2007; – J. van Breevoort und P. van der Sanden (Hrsg), Huurrecht woonruimte (Mietrecht für Wohnraum), SDU Den Haag 2007; – A.R. de Jonge, Huurrecht (Mietrecht), Boom Juridische uitgevers 2006; – G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte (Mietrecht für Gewerberäume), SDU Den Haag 2007, und

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Soziales Mietrecht in den Niederlanden

für Mietverträge auch die allgemeinen Regeln von Buch 3 sowie Buch 6 Abteilung 5 BW erheblich sind4. Der Gedanke des Gesetzgebers, dass so viele allgemein anwendbare Regeln wie möglich aufgestellt werden müssen, findet sich auch in 7.4 BW wieder: Zunächst ist unter Titel 4 eine Regelung aufgenommen, die grundsätzlich für alle Mietverträge gilt und mit einer Begriffsbestimmung beginnt5. Diese Bestimmungen sind bis auf die Begriffsdefinition dispositives Recht: Die Parteien dürfen in ihrem Vertrag davon abweichen, tun sie dies jedoch nicht, gelten die gesetzlichen Regeln. Anschließend werden in Abteilung 5 und 6 spezielle Regeln für Wohnraum bzw mittelständische Gewerberäume aufgestellt, wobei regelmäßig von den Regeln der Abteilungen 1–4 abgewichen wird bzw diese durch Regeln zugunsten des Mieters ergänzt werden6. Ziel des Gesetzgebers ist es jedoch, die Anzahl der Abweichungen so be– A.S. Rueb ua (Hrsg) Huurrecht, losbladig artikelsgewijs commentaar (Mietrecht, Kommentar zu den Artikeln in Loseblattausgabe), Kluwer. 4 Hierbei ist an die Auslegung des Begriffes «bebaute Immobilie» zu denken (vgl Art 3:3 und 3:4 BW sowie HR 31. Oktober 1997, Nederlandse Jurisprudentie [NJ] [Niederländische Rechtsprechung] 1998, 97, Portacabin), Mitteilungs-, Informations- und Prüfungspflichten (vgl HR 6. Juni 1997, NJ 1998, 128, Van Bommel/Ruijgrok) und die Relativierung des (einseitig) zwingenden Mietrechts über Art 6:248 BW (Billigkeit) und 6:258 Abs 2 BW (Unvorhergesehene Umstände). 5 Der Gesetzgeber leitet Titel 4 von Buch 7 in Art 201 BW mit der Definition des Begriffes Mietvertrag ein: Miete ist der Vertrag, in dessen Rahmen sich die eine Partei, der Vermieter, gegenüber der anderen Partei, dem Mieter, verpflichtet, diesem eine Sache oder einen Teil davon zur Nutzung zu überlassen, und der Mieter sich zu einer Gegenleistung verpflichtet. Von Miete ist die Rede, wenn die eine Partei, der Vermieter, die Nutzung einer Sache der anderen Partei, dem Mieter, einräumt und dieser dafür eine Gegenleistung zahlen muss. Das Gesetz sieht hierbei in Absatz 3 ausdrücklich eine Ausnahme in Bezug auf die Pacht vor. Der Pachtvertrag entspricht vollumfänglich der Definition des Mietvertrages, aber da der Gesetzgeber für die Pacht eine separate Regelung in Abteilung 5 (Art 311 ff) für notwendig erachtet hat, fällt diese nicht unter den Mietvertrag. In Bezug auf die Frage, ob ein bestimmter Vertrag ein Mietvertrag ist oder nicht, ist letztendlich ausschlaggebend, ob der Vertrag die gesetzliche Definition erfüllt und dabei ist es grundsätzlich unerheblich, wie die Parteien ihren Vertrag nennen, denn sonst könnte das Mietgesetz einfach umgangen werden. Die Parteien können beispielsweise von Leasing sprechen (was eigentlich ein betriebswirtschaftlicher Begriff ist, weil dieser im Gesetz nicht geregelt ist), aber wenn dieser Leasing-Vertrag der Definition des Mietvertrages entspricht, ist er ein Mietvertrag. In der Begriffsbestimmung ist (im Gegensatz zu früher) nicht festgelegt, dass der Mietvertrag nur für befristete Dauer geschlossen werden kann. An diesem Element besteht kein Bedarf mehr, da auch Dauerverträge nötigenfalls auf Grund von Art 6:258 (Unvorhergesehene Umstände) aufgelöst werden können. 6 Die Gliederung lautet wie folgt: Abt 1 Allgemeine Bestimmungen (Art 201–202) Abt 2 Verpflichtungen des Vermieters (Art 203–211) Abt 3 Verpflichtungen des Mieters (Art 212–225) Abt 4 Der Übergang der Miete bei Übertragung der vermieteten Sachen und das Ende der Miete (Art 226–231)

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Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts

grenzt wie möglich zu halten. Obwohl die Mietgesetzgebung als «allgemein» gültig gedacht ist, hat der Gesetzgeber bei der Aufstellung der Regeln in erster Linie an die Miete von Wohnraum gedacht. Obwohl viele beim Begriff Miete gleich an das Mieten von Wohnraum denken, gibt es viele andere Arten von Mietverträgen. Man kann ein Auto mieten, eine DVD, eine Schlagbohrmaschine, eine Garage für sein Auto, eine Wiese für sein Pferd usw. Ziel des niederländischen Gesetzgebers war es, die gesetzlichen Regeln so zu formulieren, dass sie grundsätzlich für all diese Verträge gelten. Ganz anders war die Situation vor zirka 200 Jahren. Auch nachdem sich die Niederlande vom Joch Napoleons befreit hatten, behielt der französische Code Civil Gültigkeit. Erst 1838 konnte ein «niederländisches» Bürgerliches Gesetzbuch eingeführt werden. Anfangs musste ein Kompromiss gefunden werden zwischen den Bewohnern der nördlichen Teile des Landes7, die den Code Civil erst seit 1811 kannten und nach einem ursprünglich holländischen Gesetzbuch strebten, und den Bewohnern der südlichen Provinzen8, die bereits länger mit der französischen Gesetzgebung und ab 1804 mit dem Code Civil zu tun hatten. Als der Entwurf des Gesetzbuches endlich fertig war, sonderten sich die Belgier 1830 ab, was als Anlass genommen wurde, das Ergebnis im nördlicheren Sinn zu überarbeiten. Im Titel war die Rede von einem «holländischen» Gesetzbuch, aber in der Praxis handelte es sich um eine wesentliche Nachbildung (und mitunter schlechte Übersetzung9) des Code Civil. So wurde beispielsweise beim Abschluss eines Mietvertrages von der Gleichheit der Parteien ausgegangen. In der Praxis war das jedoch eine Fiktion: Die Position des Vermieters gestaltete sich so, dass er in Zeiten von Wohnungsnot Anforderungen stellen konnte, gegen die ein Mieter nichts auszurichten hatte. Unter die Mietregelung fiel auch das Mieten von Arbeitskraft, was erst 1909 mit der Einführung des Arbeitsvertragsgesetzes ein Ende fand. Ein wesent-

Abt 5 Miete von Wohnraum Unterabt 1 Allgemeines (Art 232–245) Unterabt 2 Mietpreise und andere Vergütungen § 1 Mietpreise (Art 246–257) § 2 Andere Vergütungen (Art 258–261) § 3 Schlussbestimmungen (Art 262–265) Unterabt 3 Mitmiete und Mietfortsetzung (Art 266–270) Unterabt 4 Das Ende der Miete (Art 271–282) Abt 6 Miete von Gewerberäumen (Art 290–310) 7 Kurz gesagt, die heutigen Niederlande. 8 Das heutige Belgien – von 1714–1795 regiert durch den österreichischen Zweig der Habsburger – war auch unter die Herrschaft von König Willem I gefallen. 9 In Frankreich erfolgt der Eigentumsübergang durch den Abschluss des Vertrages, in den Niederlanden durch die Übertragung. In Art 1612 BW wurde jedoch festgelegt, dass der Abschluss eines Kaufvertrages den Mietvertrag nicht berührt, obwohl das die Übertragung hätte sein müssen.

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licher Schutz des Mieters in Bezug auf Mietpreise und Fristen wurde erst mit dem Mietgesetz von 1950 eingeführt, das allerdings dazu gedacht war, den Wiederaufbau in den Niederlanden nach dem Zweiten Weltkrieg nicht zu gefährden10. Danach wurden viele Regelungen zum Schutz der schwächeren Partei eingeführt – idR Mieter von Wohnraum, aber auch Mieter von mittelständischen Gewerberäumen. Bei dem seit August 2003 geltenden Mietrecht stand der Ersatz des Flickwerks aus (alten) in unzählige Regelungen gegliederten mietrechtlichen Bestimmungen durch ein systematisch strukturiertes, einheitlich geltendes Gesetz im Vordergrund. II. Ursachen für die Entstehung eines speziellen Mietrechts für die Wohnraummiete

Nach dem Zweiten Weltkrieg hatte sich eine völlig anders strukturierte Gesellschaft entwickelt. Gab es vorher eine Gesellschaft mit deutlichen Klassenunterschieden und verschiedenen religiösen Ausrichtungen11, galten nach 1945 auf einmal völlig andere Werte, da die Menschen gelernt hatten, gemeinsam gegen die deutschen Besatzer vorzugehen, wobei soziale Klassenunterschiede und unterschiedliche religiöse Überzeugungen keine Rolle mehr spielten. Das führte zu einem sog «Durchbruchsgedanken»: Eine neue Gesetzgebung und konkret ein neues Bürgerliches Gesetzbuch mussten her. Wichtig war, dass der Gesetzgeber mehr Gespür für soziale Schutzmaßnahmen entwickelte. Hiervon profitierten außer den Arbeitnehmern vor allem Mieter, da eine Gesetzgebung zustande kam, die ihnen Mietpreis- und Fristenschutz bot. Verankert war diese teils im Bürgerlichen Gesetzbuch, insb aber auch in verschiedenen Spezialgesetzen wie beispielsweise das Mietpreisgesetz für Wohnraum. Im Vergleich zum 19. Jahrhundert wurde mit der Einführung der sog Mitmieterschaft im Jahr 1979 eine völlige Trendwende vollzogen. Ursprünglich handelte es sich hierbei um eine Maßnahme zum Schutz der Frau. In der Praxis war es so, dass Mietverträge meistens von Männern abgeschlossen wurden. In einigen Fällen waren sie bereits verheiratet, in anderen heirateten sie erst später, aber wenn es zur Scheidung kam, stellte sich heraus, dass kein Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und der Ehepartnerin bestand, sodass sich häufig die Frau (mit den Kindern) eine andere Wohnung suchen musste, während der Mann das Mietverhältnis fortsetzen konnte. Mit der Einführung der Mitmieterschaft wurde die Ehepartnerin durch die Eheschließung zum Mitmieter, 10 Der Gesetzgeber wollte vermeiden, dass im Zuge der damaligen Wohnungsknappheit eine Aufwärtsspirale entsteht, indem sich Mieter gegenseitig überbieten. 11 Der südliche Teil der Niederlande ist überwiegend römisch-katholisch, der Norden dagegen protestantisch. Es gab jedoch keine einheitliche protestantische Kirche. In einigen Orten gab es bis zu 30 verschiedene protestantische Glaubensgemeinschaften.

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Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts

woraufhin im Scheidungsfall das Gericht die Belange abwägen musste, um zu entscheiden, wer das Mietverhältnis fortsetzt (in der Praxis war das häufig die Frau). Da es auch Paare gab, die nicht heiraten konnten oder wollten und (natürlich) nicht diskriminiert werden durften, wurde auch dieser Gruppe die Mitmieterschaft ermöglicht. Kurz gesagt, das Gericht konnte die Mitmieterschaft nur dann verweigern, wenn die Parteien noch keine zwei Jahre einen dauerhaften gemeinsamen Haushalt geführt hatten, finanzielles Unvermögen vorlag oder es die offenkundige Absicht war, jemandem die Position des Mieters zu verschaffen12. Das Problem hierbei war jedoch, dass es in solchen Fällen mehrere Mitmieter geben konnte und auch Familienangehörige darunter fielen13. Einige14 befürchteten ernsthafte Probleme: Man vermietet an jemanden und über die Mitmieterschaft könnte eine endlose, vom Vermieter nicht oder kaum zu unterbrechende Kette von Mietern entstehen, da es für den Vermieter, wie sich nachstehend noch zeigen wird, nur ein begrenztes System von Kündigungsgründen gibt15. Neben diesem Schutz des Mieters gilt auch ein Mietpreisschutz. Der Minister für Wohnungswesen legt alljährlich fest, um welchen Prozentsatz die Miete für «soziale Mietwohnungen»16 steigen darf. Zum 1. Juli 2007 waren das 1,1%, was der Inflationsrate entspricht. In der Vergangenheit wurde die Miete mitunter aus einkommenspolitischen Erwägungen um einen Prozentsatz unter der Inflationsrate erhöht. Insgesamt gilt, dass viele Wohnungen keine reelle Miete abwerfen und das bedeutet, dass Investoren wie beispielsweise Rentenfonds wenig Bereitschaft zu Investitionen in den Wohnungsbau zeigen. Viele Mieter sind auch deshalb nicht bereit umzuziehen, da dann oft eine höhere Miete gezahlt werden muss17. Der Minister des vorigen (christdemokratischrechten) Kabinetts wollte die Anzahl sozialer Mietwohnungen begrenzen, um Investitionen zu fördern und damit Mieter, die «zu billig» wohnen, zu ermuti12 In Bezug auf Letzteres ist beispielsweise an einen Einwohner von Amsterdam – wo es bei den Wohnungsbaugenossenschaften eine Warteliste von mehreren Jahren (mitunter acht bis zehn Jahre) gibt – zu denken, der in eine andere Stadt ziehen will. Auf dem Papier kann man «zusammenziehen» und nach einiger Zeit zieht der Mieter aus. Der Mitmieter könnte dann zum Mieter aufsteigen und damit die Warteliste umgehen. Gegen solche offensichtlichen Missbrauchsfälle muss das Gericht vorgehen können. 13 Zwar gilt, dass derjenige, der das Mietverhältnis nach Art 266, 268 oder 269 fortsetzt, auf Grund von Art 270a verpflichtet ist, dies dem Vermieter mitzuteilen. Die Strafe ist jedoch begrenzt: Versäumt der Mieter diese Mitteilung und erleidet der Vermieter dadurch einen Schaden, ist der Mieter verpflichtet, diesen zu ersetzen. 14 Wie zB A. Bockwinkel, Nieuw Huurrecht (Neues Mietrecht): Günstig für den Mieter, ungünstig für den Vermieter, Nederlands Juristenblad (NJB) 1979, 877–885. 15 Der Mieter kann ohne Anführung von Gründen kündigen. 16 Für diese lag die Höchstmiete am 1. Juli 2007 bei € 621,78. 17 Beim Zustandekommen eines (neuen) Mietvertrages kann eine reellere Miete verlangt werden.

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gen, sich eine Wohnung zu suchen, die mehr ihrem Gehalt entspricht. Derzeit wohnen einerseits viele zu billig und sind andererseits Neulinge auf dem Wohnungsmarkt auf relativ teure Mietwohnungen angewiesen, für die sie einen Mietzuschuss bekommen, wenn ihr Einkommen unter einer bestimmten Grenze liegt (was überwiegend der Fall ist). Die derzeitige Ministerin (MitteLinks-Kabinett) würde jedoch ihren Griff auf den Mietmarkt am liebsten noch verstärken. III. Ursachen für die Entstehung eines speziellen Mietrechts für Gewerberäume

Bei der Miete von Gewerbeflächen muss zwischen Gewerberäumen für den Einzelhandel und mittelständische Betriebe18 sowie sonstigen Gewerberäumen wie Büros und Parkhäusern unterschieden werden. In Bezug auf Gewerberäume für den Einzelhandel oder mittelständische Betriebe gelten spezifische Bestimmungen hinsichtlich der Vertragsdauer und -beendigung, der Mietpreisfestlegung und der Vertragsübernahme. Dies ist eine einseitig zwingende Regelung, was bedeutet, dass davon nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Für die Kategorie der sonstigen Gewerberäume, wie zB Büroräume, ist die gesetzliche Regelung sehr knapp, da die Notwendigkeit des Mieterschutzes in viel geringerem Maße besteht19 und der Gedanke, dass der Mieter gegen den Wunsch des Eigentümers/Vermieters weiterhin über die Mietsache verfügen können muss, eine untergeordnete Rolle spielt. Das müssen die Parteien folglich selbst auf adäquate Weise in ihren Verträgen regeln. Ein Mietvertrag für Gewerberäume wird grundsätzlich für fünf Jahre mit einer Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre geschlossen (Art 292 BW). Wurde nach dieser Verlängerung nicht gekündigt, dann wird der Mietvertrag in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt, sofern nicht eine befristete Dauer vereinbart wurde (Art 300 Abs 1 BW). Der Gesetzgeber hat sich für eine Zehnjahresfrist entschieden, weil dies aus betriebswirtschaftlicher Sicht der nötige Zeitraum für die Abschreibung von Investitionen ist. Diese Frist wurde geteilt, um zu verhindern, dass beide Parteien zehn Jahre lang aneinander gebunden sind, und damit sie auf veränderte Umstände reagieren können. Die Bestimmungen von Art 291 bis 300 BW gelten jedoch nicht, wenn Gewerberäume für zwei Jahre oder kürzer vermietet werden (Art 301 Abs 1 BW), da die Möglichkeit bestehen muss, Ladenflächen auch für relativ kurze Zeit zu 18 Hierbei geht es um die Miete eines Gebäudes, in dem Dienstleistungen erbracht oder an das Sachen geliefert werden (Art 290 Abs 2 BW), darunter auch Campingplätze oder Hotelbetriebe. Siehe hierzu die näheren Ausführungen unten. 19 Nicht nur die Investitionen sind geringer, es besteht auch ein Überschuss an Büroflächen.

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Anwendungsbereich

(ver-)mieten. Auf diese Weise hat der Mieter die Möglichkeit, sich ein Bild von der Überlebensfähigkeit des Unternehmens zu machen oder sich auf aktuelle Gegebenheiten einzustellen20.

B. Anwendungsbereich Wie gesagt war der niederländische Gesetzgeber bestrebt, so viele allgemeine Regeln wie möglich aufzustellen. In Anbetracht des Wesens und der jeweils mit Wohnraum21 und mittelständischen Gewerberäumen22 verbundenen eigenen Interessen konnte man jedoch nicht umhin, für diese beiden Teilbereiche ergänzende bzw abweichende Regeln aufzustellen. Um zu vermeiden, dass die Bestimmungen in Bezug auf Wohnraum in Analogie angewendet werden, wurde in Art 232 Abs 1 BW zuerst festgelegt, dass diese Regelung ausschließlich auf die Miete von Wohnraum Anwendung findet, während Abs 2 besagt, dass die Regelung nicht für Mietverhältnisse gilt, bei denen es sich um die Nutzung von Wohnraum handelt, die vom Wesen her nur von kurzer Dauer ist (wie bei Übergangswohnungen bei Sanierung und Ferienbungalows). Danach werden für die private Zimmervermietung in Abs 3 diverse Bestimmungen (kurz gesagt: der Mietschutz) für nicht anwendbar erklärt und in Abs 4 erfolgt dies für die befristete Vermietung von für den Abriss vorgesehenen Wohnraum durch eine Gemeinde. Dann folgen einige Definitionen. So besagt Art 233 BW, dass unter Wohnraum eine bebaute Immobilie zu verstehen ist, soweit diese als selbstständige oder unselbstständige Wohnung vermietet wurde, oder ein Wohnwagen, ein Stellplatz sowie die unbeweglichen Nebengebäude, während Art 234 Folgendes besagt: Unter selbstständiger Wohnung wird eine Wohnung verstanden, die einen eigenen Eingang hat und die der Bewohner bewohnen kann, ohne dabei von wesentlichen Einrichtungen außerhalb der Wohnung abhängig zu sein. In Art 235 folgt eine Definition von Wohnwagen23 und in Art 236 von Stellplatz24. Erwähnenswert

20 Das Objekt wird umgebaut, sodass der Ladeninhaber den Verkauf vorübergehend in einen anderen Verkaufsraum verlagern können muss. 21 In den Niederlanden gibt es ca 7.000.000 Wohnungen. Etwas weniger als die Hälfte davon sind Mietwohnungen. 22 Niederländische Geschäfte nehmen eine Fläche von etwa 25.000.000 m2 ein. Hierbei handelt es sich um etwa 107.500 Ladengeschäfte in etwa 2.100 Einkaufszentren. 23 Unter Wohnwagen ist ein für die Bewohnung vorgesehenes Gebäude zu verstehen, das auf einem Stellplatz steht, im Ganzen oder in Teilen transportiert werden kann und für welches eine Baugenehmigung iSv Art 40 niederländisches Wohnungsgesetz erteilt wurde. 24 Unter Stellplatz ist ein Grundstück zu verstehen, das für die Aufstellung eines Wohnwagens bestimmt ist, der mit Einrichtungen versehen ist, die an das Leitungsnetz der öffent-

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ist auch die Unterscheidung zwischen Preis, Mietpreis und Betriebskosten in Art 23725. Aus dem Urteil des Obersten Gerichtshofes der Niederlande (Hoge Raad – HR) vom 8. Januar 1999, NJ 1999, 495 (Abbo/Stichting Renesse; österreichische Sommerwohnungen)26, könnte man ableiten, dass die Wohnraumregelung auch für Ferienwohnungen gilt, die langfristig bewohnt werden. Bei der Überarbeitung des Mietrechts im Jahr 2003 hat der Gesetzgeber dieser Frage keine Aufmerksamkeit gewidmet. Es ist aber davon auszugehen, dass der Mietschutz darauf abzielt, dass man ein eigenes Dach über dem Kopf hat, weshalb die Miete des Hauptwohnsitzes geschützt werden muss. Wenn jedoch eine Ferienwohnung für lange Zeit gemietet wird (im hier gemeinten Fall bekam jemand achtundreißigmal einen Jahresvertrag), kann der Grundsatz der Billigkeit gem Art 6:248 BW mit sich bringen, dass eine lange (längere) Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Im Hintergrund spielt die Befürchtung eine Rolle, dass der Mietschutz sonst ausgehöhlt werden könnte. Seit Juli 2006 ist unter Eigennutzung iSv Art 274 Abs 1 lit c BW auch die Vergabe von Wohnraum an Studenten zu verstehen, wenn: 1. dieser Wohnraum kraft des Mietvertrages für Studenten27 bestimmt ist; 2. der Mieter einer (jährlich möglichen) schriftlichen Aufforderung des Vermieters, innerhalb von drei Monaten eine Kopie seiner Studienanmeldung für das laufende Studienjahr vorzulegen, nicht nachgekommen ist und 3. im Mietvertrag mit dem Mieter festgelegt ist, dass dieser Wohnraum nach der Beendigung des Mietvertrages erneut an einen Studenten vermietet wird. In der Praxis hat sich gezeigt, dass manche die Ausbildung abgebrochen oder beendet haben, aber nicht umgezogen sind, wodurch es für Studienanfänger sehr schwierig war, eine Wohnung zu bekommen28.

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lichen Versorgungsbetriebe, anderer Einrichtungen oder der Gemeinden angeschlossen werden können. In dieser Abteilung wird unter Preis die Gesamtheit der Verpflichtungen verstanden, die der Mieter gegenüber dem Vermieter bei oder bezüglich der Miete auf sich nimmt (Abs 1). Unter Mietpreis wird der Preis verstanden, der für die bloße Nutzung des Wohnraumes zu entrichten ist (Abs 2). Unter Betriebskosten wird die Vergütung für die im Zusammenhang mit der Bewohnung des Wohnraumes gelieferten Sachen und Dienstleistungen verstanden (Abs 3). Siehe dazu A.W. Jongbloed, Vakantiewoningen Renesse (Ferienwohnungen Renesse), De Rechtsstrijd 1997, 253–259. Dieser Begriff wird großzügig ausgelegt. Hierunter fallen nicht nur diejenigen, die an einer Universität oder Hochschule angemeldet sind, sondern auch diejenigen, die eine Berufsausbildung absolvieren und dazu in einer von der Bildungseinrichtung zur Verfügung gestellten Wohnung leben. Hierbei ist insb an Ausbildungen zu denken, bei denen man «intern» ist, wie beispielsweise die Ausbildung zur Krankenschwester. Vgl A.W. Jongbloed, Für Studenten bestimmter Wohnraum muss von Studenten bewohnt werden! Ars Aequi 2005, 352–357. Mitunter standen Studenten ein Jahr auf der Warteliste.

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Für mittelständische Gewerberäume gilt ebenfalls eine spezifische Schutzregelung. Wie gesagt hat sich der Gesetzgeber aus betriebswirtschaftlichen Erwägungen für einen Mietzeitraum von anfangs zehn Jahren entschieden, in dem der Mieter Schutz genießt und die getätigten Investitionen zurück verdienen kann. In Art 290 Abs 2 BW wird definiert, was in diesem Rahmen unter Gewerberäumen zu verstehen ist: a) ein(e) (Teil einer) bebaute(n) Immobilie, die (der) kraft Mietvertrag für die Ausübung eines Kleinhandelsgewerbes, eines Restaurant- oder Cafébetriebes, eines Abhol- oder Lieferservices oder eines Handwerksbetriebes vorgesehen ist, dies sofern in dem vermieteten Raum ein öffentlich zugängliches Lokal für die direkte Lieferung von beweglichen Sachen oder Dienstleistungen vorhanden ist; b) ein(e) (Teil einer) bebaute(n) Immobilie, die (der) kraft eines solchen Vertrages für die Ausübung eines Hotelbetriebes vorgesehen ist; c) eine Immobilie, die kraft eines solchen Vertrages für die Ausübung eines Campingbetriebes vorgesehen ist; Gewerberäume, die nicht unter diese Definition fallen, sind sog «sonstige Gewerberäume». Dafür gilt gem Art 230a BW nur ein Räumungsschutz: Der Mieter kann das Gericht ersuchen, den Räumungstermin aufzuschieben. Das ist für insgesamt drei Jahre möglich. In dem Fall hat der Mieter die Initiative zu ergreifen, während sich bei mittelständischen Gewerberäumen der Vermieter an das Gericht wenden muss und der Mieter abwarten kann. IdR ist klar, was unter die eine Kategorie fällt und was unter die andere. So gehören in die Kategorie «mittelständische Gewerberäume» Apotheken, Tankstellen29, gemauerte Kioske mit Imbissverkauf, Blumenkioske, Bistros in Krankenhäusern, Kampfsportschulen, Bahnhofsrestaurants und Sportkantinen, während unter die Kategorie «sonstige Gewerberäume» Fitnessstudios, Möbellager, Ausstellungsräume für exklusive Büromöbel, Reisebüros, Reithallen, Maklerbüros, Fahrradunterstände, Autovermietungsbetriebe, Bankfilialen und Arztpraxen fallen. Außerdem fallen darunter auch Garagen, ein (Saal in einem) Kirchengebäude und (noch) unbebaute Grundstücke30. Der Unterschied liegt, kurz gesagt, in der Öffentlichkeits- bzw Ortsgebundenheit. Ein Bäcker oder Fleischer, der sich in einem anderen Viertel niederlässt, verliert wahrscheinlich seine Kundschaft. Lässt sich dagegen ein Arzt anderswo nieder, werden ihm die Patienten folgen, da ein Arzt nach seiner Spezialisie-

29 HR 19. Juni 1987, NJ 1988, 72 (Esso/Pols) und HR 10. November 1989, NJ 1990, 273 (Bakariyldiz/BP). 30 Es sei denn, es kann festgestellt werden, dass das unbebaute Grundstück Bestandteil einer bebauten Immobilie ist. Ein Parkplatz gilt als unbebaut, aber wenn dieser speziell für ein Restaurant angelegt und von den Restaurantbesuchern genutzt wird, kann er miteinbezogen werden, auch wenn es zwei Verträge gibt.

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rung ausgesucht wird. Regelmäßig31 wird versucht, die Rechtsprechung in Bezug auf mittelständische Gewerberäume «auszuweiten», dies allerdings mit wenig Erfolg. Der Oberste Gerichtshof der Niederlande ist der Auffassung, dass die Regelung so interpretiert werden muss wie zur Zeit ihrer Einführung vor zirka 35 Jahren und das Gericht keinen Spielraum für eine extensive Auslegung hat, weil auch der Gesetzgeber im Jahr 2003 einer möglichen Erweiterung keine Aufmerksamkeit geschenkt hat. Unklar ist, wie beispielsweise über Sauna- und Fitnesszentren, Jachthäfen, Fahrschulen, Bestattungsunternehmen (Trauerzentren), Schönheitssalons/Solarien, Kasinos, Videotheken und Bowlingbahnen geurteilt werden soll. Die Größe des Objekts oder die Lage in den Niederlanden ist irrelevant. Allerdings spielt die Dauer des Vertrages eine Rolle: Nach Art 301 gilt der «normale» Schutz des mittelständischen Gewerberaumes nicht, wenn es sich um einen Vertrag für die Dauer von maximal zwei Jahren handelt.

C. Überblick über die wichtigsten Schutzmechanismen I. Verpflichtungen des Vermieters

Der Gesetzgeber hat ausdrücklich gegenseitige Verpflichtungen des Vermieters und des Mieters im Gesetz festgelegt. Das betrifft die folgenden drei Verpflichtungen des Vermieters (aus denen sich entsprechende Rechte des Mieters ableiten): – Art 203: Dauerhafte Verfügbarstellung der Mietsache, soweit notwendig für die vereinbarte Nutzung; – Art 206: Behebung von Mängeln auf Verlangen des Mieters; – Art 211: Rechtshilfe und Vergütung von Kosten bei Rechtsstörungen durch Dritte. Im Grunde sprechen diese Verpflichtungen für sich und könnten auch ohne spezifische gesetzliche Festlegung vorausgesetzt werden. Es wäre schließlich merkwürdig, wenn jemand an einem Urlaubsort ein Auto mietet, damit aber nicht zu der Ferienunterkunft fahren dürfte. Mit Recht wird eine Einschränkung gemacht: Würde der Mieter das Auto für eine Cross-Country-Tour benutzen wollen, dann kann der Vermieter das verbieten. Ebenso darf eine Wohnung nicht zu einer kommerziellen Gastarbeiterpension oder ein Lagerraum nicht zum Laden umfunktioniert werden. Liegt ein Mangel vor (siehe unten), dann wird dessen Behebung idR auf Rechnung des Vermieters gehen. Um jedoch zu vermeiden, dass der Vermieter den Mieter zu jeder passenden und 31 Vgl HR 30. September 2005, NJ 2006/101 (Stichting Actief Buitensporten/Gemeente Bladel). Siehe auch F.C. Borst, Qualifizierung von Gewerberäumen; welches Mietrecht gilt? Zeitschrift für gewerbliches Mietrecht (TvHB) 2006, 152–157.

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unpassenden Gelegenheit mit Instandhaltungsarbeiten «belästigt», wurde festgelegt, dass die Initiative (grundsätzlich) vom Mieter auszugehen hat. So braucht der Mieter beispielsweise nicht hinzunehmen, dass die Wohnung jedes Jahr gestrichen wird oder der Vermieter alle drei Monate die Ladenräume inspiziert. Übrigens wird in der Praxis davon ausgegangen, dass der Vermieter präventive Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen darf und nicht zu warten braucht, bis ein Mangel zutage tritt. Muss ein Dach auf Grund von Erfahrungswerten nach 30 Jahren erneuert werden, dann kann der Vermieter damit beginnen (natürlich muss der Mieter vorher informiert und für eine Übergangsunterkunft gesorgt werden, aber es braucht nicht gewartet zu werden, bis sich die ersten Spuren von Lecks zeigen). Wenn ein Dritter Anspruch auf die tatsächliche oder juristische Nutzung der Mietsache erhebt, dann muss der Vermieter für den Mieter in die Bresche springen und gegebenenfalls auch die Kosten erstatten. II. Mangel

Das zentrale Element im niederländischen Mietrecht ist der Begriff «Mangel»32 laut Definition in Art 204 Abs 2: «Ein Mangel ist ein Zustand oder eine Eigenschaft der Sache oder ein anderer, dem Mieter nicht anrechenbarer Umstand, durch den die Sache dem Mieter nicht den Nutzen verschaffen kann, den ein Mieter beim Eingehen des Vertrages von einer gut instandgehaltenen Sache in der Art jener, auf die sich der Vertrag bezieht, erwarten kann.» Bei beweglichen Sachen beschränkt sich die Verpflichtung des Vermieters zur Verschaffung des Nutzens meistens auf die Qualität der Sache selbst. Darüber hinaus können vom Vermieter – insb bei Immobilien – auch bestimmte Handlungen oder Unterlassungen verlangt werden, dass er beispielsweise etwas gegen Belästigungen durch andere Mieter unternimmt, für die Aufrechterhaltung einer einwandfreien Energielieferung sorgt oder konkurrierende Aktivitäten unterlässt. Der Begriff «anderer Umstand» beinhaltet auch diese Art von Ansprüchen des Mieters. Bezüglich der Nutzenerwartung des Mieters wird auf den Zustand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abgestellt, wodurch vermieden werden soll, dass beim Abschluss des Vertrages vorhandene sichtbare Mängel sonst keine Mängel iSv Art 204 darstellen würden. Die Folgen von danach auftretenden Änderungen werden in Art 20833 geregelt. 32 Dieser ist eine Auswirkung der in der Verpflichtung zur Verfügbarstellung eingeschlossenen Verpflichtung zur Verschaffung eines Nutzens. 33 «Unbeschadet der Folgen einer Nichterfüllung der Verpflichtung nach Art 206 ist der Vermieter zum Ersatz des durch einen Mangel verursachten Schadens verpflichtet, wenn der Mangel nach Abschluss des Vertrages entstanden und ihm anzurechnen ist oder der Mangel beim Abschluss des Vertrages vorhanden war und der Vermieter diesen damals

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Das Element «gut instandgehaltene Sache in der Art» beinhaltet eine Objektivierung der Nutzenerwartung des Mieters. Für die Verpflichtungen des Vermieters/die Ansprüche des Mieters ist grundsätzlich nicht ausschlaggebend, welche konkrete Qualität die Mietsache hat oder hatte, sondern wie die abstrakte Qualität aussehen müsste. Die Qualität kann je nach vertraglich vereinbartem Nutzungszweck der Mietsache unterschiedlich sein: An Büroräume können und dürfen höhere Qualitätsanforderungen gestellt werden als an eine Halle für die Lagerung von Altpapier. Bei anderen Mietsachen als Wohnraum kann die Tatsache, dass dem Mieter ein Mangel bekannt ist und dieser beim Mietpreis berücksichtigt wurde, Anlass dazu sein, den Mangel nicht als solchen anzusehen. Der durch Art 204 Abs 2 dem Begriff Mangel verliehene Inhalt ist für Wohnraum einseitig zwingendes Recht, sodass nicht zum Nachteil des Mieters davon abgewichen werden kann (vgl Art 242). Der Mieter darf also immer die Nutzung einer gut instand gehaltenen Wohnung in der Art wie jene, auf die sich der Mietvertrag bezieht, erwarten. Bei der Miete von anderen Objekten wie mittelständischen Gewerberäumen oder einer beweglichen Sache kann die Reichweite des Begriffs Mangel allerdings vertraglich eingeschränkt werden, zB in dem Sinne, dass der schlechte Zustand anders als üblich keinen Mangel ergibt. Dadurch besteht die Möglichkeit, eine Sache zu vermieten, die bestimmte Mängel aufweist, und gleichzeitig zu verlangen, dass der Mieter die Instandhaltung selbst übernimmt oder für die Behebung der Mängel Sorge tragen wird. Ebenso kann der Vermieter, indem er den Mieter auf bestehende oder mögliche Mängel an der Mietsache hinweist und ihn somit ordnungsgemäß informiert, verhindern, dass Mängel an der Mietsache einen Mangel iSv Art 204 Abs 2 ergeben. Der Vermieter hat insb darauf zu achten, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen als «anderer Umstand» auf seine Rechnung gehen. Eine tatsächliche Störung durch Dritte stellt auf Grund von Art 204 Abs 3 keinen Mangel dar. Verpflichtungen in Bezug auf Belästigung (Prävention, Untersuchung, Rechtsmaßnahmen) werden allerdings auf Grund des bemerkenswerten Arguments, dass der Vermieter durch das Unterlassen passender Maßnahmen selbst zum Andauern der Belästigungssituation beitragen würde, in die neue Begriffsdefinition von Mangel eingebunden. Auch wenn der Begriff Mangel in weitem Sinne aufgefasst wird und ein Mangel auf ein Versäumnis des Vermieters hinweisen kann, gibt es auch Mängel, die im Sprachgebrauch als solche bezeichnet werden, für die der Vermieter jedoch nicht aufzukommen braucht. So besteht gegenüber dem Vermieter kein Anspruch auf Behebung, wenn es um kleine Reparaturen geht, die der Mieter auf Grund von Art 217 selbst ausführen muss, sowie bei Mängeln, für deren kannte bzw hätte kennen müssen oder der Vermieter dem Mieter gegenüber damals angegeben hat, dass die Sache den Mangel nicht hat.»

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Entstehung der Mieter gegenüber dem Vermieter haftbar ist (vgl Art 206 Abs 2). Wenn ein Mangel auftritt, kann das neben den üblichen Rechten in Bezug auf Versäumnisse (Art 20534) ein Grund für drei Sonderansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter sein: 1. Behebung, 2. Minderung und 3. Schadenersatz. 1. Behebung (Art 206)

Die Verpflichtung zur Behebung entsteht laut Festlegung in Art 206 Abs 1 frühestens zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter das entsprechende Verlangen geäußert hat. Diese Bestimmung beinhaltet jedoch auch, dass der Vermieter für eine ordnungsgemäße regelmäßige Instandhaltung (einschließlich präventiver Wartung) sorgen muss, denn wenn ein Mangel droht, dann kann der Mieter aus der allgemeinen Möglichkeit, gegen eine drohende Unterlassung vorzugehen, das Recht ableiten, vom Vermieter zu fordern, dass dieser die nötigen Maßnahmen ergreift. Die Obergrenze der noch zu fordernden Maßnahmen liegt bei einer eventuellen Unmöglichkeit oder in der Tatsache, dass damit Ausgaben verbunden sind, die unter den gegebenen Umständen nach Billigkeit nicht vom Vermieter verlangt werden können35. Würde sich der Vermieter mit der Behebung in Verzug befinden, dann kann der Mieter «diese Behebung selbst vornehmen» und die Kosten, soweit diese angemessen sind36, beim Vermieter – auf Wunsch auch durch Verrechnung – geltend machen. Eine richterliche Erlaubnis ist dafür nicht erforderlich (Abs 3). Dies ist eine gesetzlich zulässige Form von Selbsthilfe, die für alle Mietsachen einseitig zwingendes Recht darstellt. 2. Mietminderung (Art 207)

Eine zweite Folge, die mit einem Mangel verbunden sein kann, ist der Anspruch des Mieters auf Mietminderung. Das ist eine Form der teilweisen Auflösung des Vertrages iSv Art 6:270 BW. Es muss eine wesentliche Minderung 34 Die sich aus dieser Abteilung (sc vierte Abteilung in Bezug auf Miete) ergebenden Rechte des Mieters stehen diesem unbeschadet sämtlicher anderen Rechte und Forderungen zu. 35 In Anbetracht des Urteils des Obersten Gerichtshofes der Niederlande (HR) vom 4. Juni 1993, NJ 1993, 582 (Kruizenga/SWA), wird das nicht so schnell der Fall sein. Laut Auffassung des HR reicht die bloße Unrentabilität nicht aus, um davon auszugehen, dass die Behebung nicht vom Vermieter verlangt werden kann. Berücksichtigt werden muss ua der Umfang des Verlustes, inwiefern der Verlust aus den Rücklagen bestritten werden könnte und wie der Mangel entstanden ist (zB bei einer früheren, unsachgemäß ausgeführten Renovierung). 36 In der Praxis wird deshalb die Beantragung einer richterlichen Erlaubnis vorgezogen: In diesem Fall beurteilt der Richter dann bereits die Billigkeit der aufzuwendenden Kosten.

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der Mietsache vorliegen, denn eine Auflösung ist ausgeschlossen, wenn der Mangel nicht schwerwiegend genug ist, um die Auflösung zu rechtfertigen37. In der Praxis behält der Mieter einen Teil der Mietsumme ein und beruft sich auf sein Aufschubrecht38, um als Gegenforderung – erst wenn der Vermieter die ausgesetzten Mietzahlungen gerichtlich einklagt – die teilweise Auflösung bezüglich der einbehaltenen Beträge geltend zu machen. 3. Schadenersatz (Art 208)

Die bloße Entstehung eines Schadens infolge des Mangels ergibt ein Versäumnis, das von Rechts wegen eintritt, sodass eine separate Anzeige nicht erforderlich scheint39. Dennoch kann die Anzeige auf Grund von Art 222 gefordert werden. Dieser Artikel besagt, dass der Mieter den Vermieter in Kenntnis setzen muss, sobald er Mängel an der Sache entdeckt. Nicht jeder durch einen Mangel verursachte Schaden muss vom Vermieter ersetzt werden. Eine grundsätzliche Voraussetzung dafür ist, dass ihm der Mangel angerechnet werden kann (Art 6:75). Wenn durch einen Mangel die Nutzung der Mietsache vollkommen unmöglich wird, aber gegenüber dem Vermieter kein Anspruch auf Behebung des Mangels besteht, können beide Parteien auf Grund von Art 210 den Mietvertrag außergerichtlich auflösen. Für Wohnraum ist diese Regelung in Art 279 ausgearbeitet. In den dort genannten Fällen der teilweisen oder vorübergehenden Unbewohnbarkeit oder Gefahrensituationen kann übrigens nur der Mieter den Vertrag auflösen. III. Verpflichtungen des Mieters

Der Mieter hat mehr gesetzlich verankerte Verpflichtungen als der Vermieter – nicht etwa, weil der Gesetzgeber Mieter nicht mag – im Gegenteil –, sondern um Klarheit zu schaffen. Dadurch können Diskussionen im Voraus vermieden werden. Es geht um die folgenden Mieterverpflichtungen (die im Gegenzug wieder einen Anspruch für den Vermieter ergeben): Art 212: Der Mieter hat (fristgemäß) die Gegenleistung zu erbringen; Art 213: Der Mieter muss sich in Bezug auf die Nutzung der Mietsache als guter Mieter verhalten; Art 214: Der Mieter ist nur zu der vereinbarten Nutzung berechtigt; 37 HR 27. November 1998, NJ 1999, 197 (De Bruin/Meiling) und HR 22. Oktober 1999, NJ 2000, 208 (Twickler). 38 Vgl HR 6. Juni 1997, NJ 1998, 128 (Van Bommel/Ruijgrok). 39 Vgl Art 6:265 Abs 2 BW und HR 26. April 2002, NJ 2002, 325 (Paragh/Volkswoningen).

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Art 217: Der Mieter hat kleine Reparaturen selbst auszuführen, sofern diese nicht durch mangelhafte Instandhaltung durch den Vermieter entstanden sind; Art 222: Für den Mieter gilt eine Mitteilungspflicht in Bezug auf Mängel und Rechtsstörungen; Art 223: Der Mieter ist zur Mitwirkung bei Besichtigungen der Mietsache verpflichtet, wenn die Mietsache zur Miete oder zum Kauf angeboten wird; Art 224: Mieter sind verpflichtet, die Mietsache am Ende des Mietzeitraumes zurückzugeben (Abs 1) und die Mietsache in dem vorher beschriebenen Zustand zu übergeben (Abs 2); Art 225: Es gilt eine Vergütungspflicht bei nicht fristgemäßer Übergabe. Es ist anzumerken, dass die Gegenleistung häufig in Geld ausgedrückt wird, was aber nicht zwingend notwendig ist. Es reicht aus, dass die Gegenleistung in Geld schätzbar ist40. Art 213 und 214 sind eine Konkretisierung der allgemein bestehenden Pflicht, sich ordentlich zu verhalten. Wer in einer Großstadt Wohnraum mietet, darf diesen nicht «ohne Weiteres» (und idR mit erheblichem Gewinn) jemand anderem zur Verfügung stellen, der dadurch die Warteliste umgeht (was zum Überfluss auch in Art 244 nochmals festgelegt ist). Bei kleinen Reparaturen ist an das Auswechseln des Dichtungsgummis im Wasserhahn oder einer Glühlampe im Flur bei der Eingangstür zu einem Appartement zu denken. Es geht um kleine Reparaturen mit geringem Kostenaufwand, die auch jemand «mit zwei linken Händen» ausführen kann. Für Wohnraum ist dies im Beschluss zu Kleinreparaturen, GBl 2003, 168, ausgearbeitet und gilt als einseitig zwingendes Recht. Wenn sich der Mietvertrag nicht auf Wohnraum bezieht, sind diese Vorschriften dispositives Recht und kann die Aufgabenverteilung nach eigenem Ermessen festgelegt werden. Tritt ein Mangel auf (beispielsweise ein Leck am Dach), dann stellt der Mieter das als Erster fest. Da die Reparatur oft auf Kosten des Vermieters erfolgt, hat dieser ein Interesse daran, so schnell wie möglich informiert zu werden, da die Kosten dann mitunter noch gering sind. Außerdem wäre es für den Vermieter eine unangemessene Belastung, ständig kontrollieren zu müssen, ob Mängel aufgetreten sind oder nicht. Da das niederländische Grundgesetz Anwendung findet – Art 10, Respektierung der Privatsphäre, und Art 22, Verbot die Wohnung zu betreten – musste eine Abweichung gesetzlich geregelt werden. Bis 2003 war im Gesetz nicht explizit verankert, dass die Mietsache bei der Beendigung des Mietverhältnisses wieder zu übergeben ist, aber heute ist das ausdrücklich geregelt und zwar in Art 224 (der somit das Gegenstück zu Art 203 bildet, der besagt, dass der Vermieter dem Mieter die Sache zur Verfügung stellen muss).

40 So kann ein Raum im Gemeindezentrum für 25% der Einnahmen vermietet werden. Außerdem könnten als Gegenleistung für die Vermietung Lebensmittel eingekauft oder der Vermieter gepflegt werden.

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Das galt für den Gesetzgeber von 1838 als selbstverständlich. Wenn der Mieter die Mietsache nicht fristgemäß zurückgibt, hat der Vermieter (selbstverständlich) Anspruch auf Schadenersatz. Der solcherart geltend gemachte Schaden braucht nicht nachgewiesen zu werden, soweit er nicht höher ist als der vorher geltende Mietpreis41. IV. Verschönerungsrecht/ungerechtfertigte Bereicherung

Im Jahr 2003 wurde das sog Verschönerungsrecht formalisiert. Es wurde in der Rechtsprechung zwar bereits seit langem anerkannt, aber nun in Art 215 auch eine zwingende gesetzliche Grundlage geschaffen, sodass das Recht, die Einrichtung oder äußere Erscheinung der Mietsache zu verändern, nicht ausgeschlossen werden kann. Übrigens gilt die Regelung nur für das Innere der Mietsache, da sonst das Aussehen von Gebäuden ernsthaft beschädigt werden könnte. Das bedeutet, dass der Mieter in Bezug auf Veränderungen der Außenseite weniger Rechte hat als in Bezug auf Veränderungen der Innenseite. Diese Unterscheidung lässt sich so erklären, dass Veränderungen an der Innenseite den Blicken Außenstehender verborgen bleiben, während Veränderungen an der Außenseite möglicherweise gerade ins Auge fallen. Wenn der Mieter eine Veränderung vornehmen will, muss erst festgestellt werden, ob diese von ihm bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne nennenswerte Kosten wieder ungeschehen gemacht und entfernt werden kann. Ist das der Fall, dann benötigt der Mieter keine schriftliche Erlaubnis des Vermieters42. Ist das nicht möglich, dann ist eine schriftliche Einwilligung erforderlich. Ersucht der Mieter um Einwilligung, dann enthält Abs 2 für Wohnraum das Kriterium, anhand dessen der Vermieter seine Entscheidung treffen muss: Er muss feststellen, ob die geplanten Veränderungen der Vermietbarkeit der Mietsache schaden oder zu einer Wertminderung der Mietsache führen. Der Begriff Vermietbarkeit wird in den Verhandlungsunterlagen des Parlaments nicht erläutert. Es kann davon ausgegangen werden, dass dieser nicht nur auf eine eventuelle Neuvermietung abzielt, sondern auch auf die Verwal41 Der Mieter ist jedoch nicht immer haftbar, wenn er die Sache nicht zurückgibt (HR 24. Oktober 1997, NJ 1998, 69, Tigchelaar/Autovermietung; das betraf einen Fall, in dem ein Auto von einem Mitfahrer gestohlen wurde, ohne dass der Mieter darauf bedacht hätte sein müssen) oder sich auf ein Rückgaberecht beruft (HR 4. April 1997, NJ 1997, 608, Pilgram/Immobilien). 42 Es muss bedacht werden, dass der Mieter auch eine allgemeine Verpflichtung hat, sich als guter Mieter zu verhalten (vgl Art 213). Das bedeutet, dass sich der Vermieter, auch wenn die Veränderung ohne nennenswerte Kosten ungeschehen gemacht werden könnte, gegen Veränderungen zur Wehr setzen kann, die Belästigungen für Dritte verursachen können, gesetzlichen Vorschriften widersprechen oder aus anderen Gründen zu unterlassen sind. Das gilt besonders, wenn es um Veränderungen an der Außenseite der Mietsache geht.

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tung während des laufenden Vertrages. Letztere könnte durch die Veränderungen erschwert werden und somit einen Grund dafür darstellen, die Verantwortung für die Instandhaltung usw dem Mieter zu übertragen. Außerdem kann als Bedingung gestellt werden, dass der Mieter die Veränderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernt. Bei Gewerberäumen gilt für den Vermieter das gleiche Kriterium: Festgestellt werden muss, ob die Veränderungen für eine zweckmäßige Nutzung der Mietsache notwendig sind und ob schwerwiegende Einwände gegen die Vornahme der Veränderungen sprechen. Wird die Erlaubnis vom Vermieter nicht erteilt, dann kann der Mieter kraft Abs 3 anschließend beim Kantonsrichter eine Ersatzgenehmigung beantragen. Bei Wohnräumen prüft der Richter zuerst, ob die Veränderungen der Vermietbarkeit der Mietsache schaden oder zu deren Wertminderung führen, beispielsweise durch die mangelhafte Konstruktion oder den entstellenden Charakter der Veränderung (zB ein Balkon). Ist der Kantonsrichter (im Gegensatz zum Vermieter) der Ansicht, dass dies nicht der Fall ist, dann erteilt er die Erlaubnis. Außer in Fällen, in denen der Vermieter seine Erlaubnis hätte erteilen müssen, kann der Kantonsrichter die Erlaubnis auch erteilen, wenn die Veränderungen einerseits den Wohngenuss erhöhen und andererseits keine schwerwiegenden Bedenken seitens des Vermieters gegen die Vornahme sprechen. Offenbar kann eine geplante Veränderung an sich die Vermietbarkeit der Mietsache durchaus beeinträchtigen bzw zu einer Wertminderung der Mietsache führen, aber es ist dennoch möglich, dass die damit für den Mieter verbundene Erhöhung des Wohngenusses dies aufwiegt. Die Lösung müsste dann allerdings in Form ergänzender Maßnahmen des Kantonsrichters gefunden werden und zwar durch die Verknüpfung der Erlaubnis mit Bedingungen, die Verhängung von Auflagen (Erhöhung der Kaution, technische Vorschriften für die Umsetzung der Veränderung und die Auflage, diese bei Beendigung des Mietvertrages ungeschehen zu machen) oder eine Mieterhöhung. Da Letztere nur auf Verlangen des Vermieters möglich ist, müsste dieser in auftretenden Fällen immer eine (bedingte) Widerklage anhängig machen. Bei nicht als Wohnraum eingestuften Mietsachen gestaltet sich das Obenstehende dahingehend nicht wesentlich anders, als die Veränderungen – als Voraussetzung für die Erlaubnis – für eine zweckmäßige Nutzung der Mietsache durch den Mieter notwendig sein müssen. Im anschließenden Art 216 wird das Wegnahmerecht des Mieters in Bezug auf die Veränderungen und Ergänzungen gewahrt (ius tollendi). Die Mietsache muss allerdings in einen Zustand versetzt werden, der «nach Billigkeit» dem ursprünglichen Zustand entspricht. So erfüllt der Mieter beispielsweise diese Vorschrift auch, wenn er mittlerweile gängig gewordene Verbesserungen in der Mietsache lässt (zB einen auf Gas umgerüsteten Heizungskessel). Da die Bestimmung vom Wesen her dispositives Recht ist, kann in Bezug auf die Veränderung vereinbart werden, ob und wenn ja, in welchem Ausmaß der Mieter

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zur Wegnahme der Veränderung berechtigt bzw verpflichtet sein wird, wobei der Vermieter seine Erlaubnis davon abhängig machen kann. Auf Grund von Abs 2 ist der Mieter nicht verpflichtet, erlaubte43 Veränderungen und Ergänzungen wieder ungeschehen zu machen. Danach wird in Abs 3 die Regel bezüglich ungerechtfertigter Bereicherung von Art 6:212 hinsichtlich erlaubter Veränderungen wiederholt. In Bezug auf nicht genehmigungspflichtige Veränderungen lässt sich auf Grund des geringen finanziellen Aufwands nicht so einfach ein Bereicherungsanspruch vorbringen. Außerdem kann der Vermieter dem aus dem Wege gehen, indem er die Veränderungen (nachträglich) entfernt. Wenn es um mit Genehmigung oder richterlicher Erlaubnis angebrachte Veränderungen geht, wird im Allgemeinen geregelt sein, ob die Veränderungen entfernt werden müssen und wenn nicht, ob diesbezüglich ein Vergütungsanspruch besteht. Für Wohnraum gilt gem Art 242 Abs 2, dass der Bereicherungsanspruch nicht zum Nachteil des Mieters durch vertragliche Bestimmungen aufgehoben werden kann44. Wenn die oben genannten Hürden genommen wurden, muss festgestellt werden, ob die Veränderungen dem Vermieter tatsächlich einen Vorteil einbringen und ob der Mieter seine Kosten nicht bereits wieder hereingeholt hat oder hereinholen hätte können, beispielsweise durch das Verlangen einer Abstandszahlung. Aus dem Urteil des Obersten Gerichtshofes der Niederlande vom 25. Juni 2004, NJ 2005, 338 (Dupomex), ergibt sich, dass der Vermieter nicht so ohne Weiteres vergütungspflichtig ist. Damit ist eine (wie sich jetzt herausstellt unbegründete) Sorge vieler Vermieter ausgeräumt45. 43 Infolge von Art 215 kann es drei Gründe geben, durch die eine Veränderung erlaubt ist: Die Veränderung kann bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne nennenswerte Kosten ungeschehen gemacht werden (Abs 1) (Weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass der Mieter Veränderungen dieser Kategorie selbst ungeschehen macht, wird diese Kategorie hier nicht gemeint sein.); Der Vermieter hat seine schriftliche Erlaubnis erteilt (Abs 2); Der Kantonsrichter hat eine Erlaubnis erteilt (Abs 4). 44 Es ist davon auszugehen, dass sich diese Regel nicht auf die Bedingung oder Auflage erstreckt, die der Kantonsrichter an seine Erlaubnis knüpfen kann. 45 Die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf eine Vergütung auf Grund ungerechtfertigter Bereicherung für von ihm angebrachte Veränderungen erheben kann, die er bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht beseitigt hat, kann nur bejaht werden, wenn besondere Umstände dazu Anlass bieten. Dabei kann ua erheblich sein, was sich aus dem Mietvertrag oder näheren Absprachen der Parteien in Bezug auf das Anbringen von Veränderungen an der Mietsache ergibt, inwiefern der Mieter die Kosten, die ihm im Zusammenhang mit der Anbringung von Veränderungen an der Mietsache entstanden sind, wieder hereinholen oder einem Nachmieter in Rechnung stellen konnte, inwiefern diese Kosten Veränderungen betreffen, die mittlerweile als abgeschrieben betrachtet werden können und inwiefern der Vermieter tatsächlich von den angebrachten Veränderungen profitiert, beispielsweise indem er die Mietsache für einen höheren Preis verkaufen oder von einem Nachmieter eine höhere Miete verlangen kann als in einer Situation, in der die Veränderungen nicht angebracht wurden.

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V. Dringende Arbeiten/Renovierung

Die Regelung in Art 220 zielt darauf ab, es den Vermietern leichter zu machen, an Mietsachen dringende Arbeiten vorzunehmen oder diese zu renovieren. Der Mieter hat eine (relativ umfassende) Duldungspflicht in Bezug auf dringende Arbeiten. So müssen beispielsweise Arbeiten zur Vermeidung von Schäden geduldet werden. Ferner ist festgelegt, dass die Duldungspflicht, die laut Nachbarrecht für Eigentümer benachbarter Grundstücke gilt, gleichermaßen auf den Mieter Anwendung findet. Abs 2 und 3 beinhalten eine eventuelle Duldungspflicht des Mieters für den Fall, dass der Vermieter die Absicht hat zu renovieren. Unter Renovierung wird sowohl der Abriss und ersetzende Neubau als auch die teilweise Erneuerung durch Veränderung oder Ergänzung verstanden. Abs 2 beinhaltet eine allgemeine Regelung: Hat der Vermieter dem Mieter einen Renovierungsvorschlag unterbreitet, der in Anbetracht des Interesses des Vermieters und der Interessen des Mieters sowie eventueller Untermieter vertretbar ist, dann ist der Mieter verpflichtet, die Ausführung dieses Vorschlags zu dulden. Häufig wird die Billigkeit des Vorschlags vom Gericht festgestellt werden müssen, um die Duldungspflicht durchsetzen zu können. Streng genommen erstreckt sich eine Duldungspflicht nicht auf die Folgen für den Mietpreis, die der Vermieter an die Renovierung knüpfen will, sondern bezieht sich nur auf geplante Tätigkeiten. Es ist aber davon auszugehen, dass die Duldungspflicht auch die Annahme einer angekündigten Mieterhöhung beinhalten kann. Geht es um die Renovierung von ganzen Komplexen – zehn oder mehr Wohnungen oder Gewerbeflächen, die eine bauliche Einheit bilden –, dann wird die Billigkeit des Renovierungsvorschlags des Vermieters angenommen, wenn 70% der Mieter oder mehr ihr diesbezügliches Einverständnis erklärt haben. Ein Mieter, der mit der Renovierung nicht einverstanden ist, muss die Angelegenheit innerhalb von acht Wochen nach der Mitteilung des Einverständnisses der anderen Mieter bei Gericht anhängig machen, um ein Urteil in Bezug auf die Billigkeit der angekündigten Erhöhung zu erwirken. Wenn der Mieter diese Frist ungenutzt verstreichen hat lassen, muss er die Erhöhung hinnehmen oder aus der Wohnung ausziehen. VI. Untermiete

Kraft Art 221 ist der Mieter berechtigt, die Mietsache vollständig oder teilweise anderen zur Nutzung zu überlassen, sofern er nicht davon ausgehen muss, dass der Vermieter gegen diese Überlassung der Mietsache an diese andere Person Einwände hat. Das gründet sich auf der Annahme, der Vermieter habe im Allgemeinen kein schwerwiegendes Interesse daran, dass der Mieter die Miet-

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sache selbst nutzt und er gehe den Vertrag idR auch nicht in Hinblick auf die Person des Mieters ein. Für Wohnraum wurde jedoch in Hinsicht auf den Wohnraummangel eine ergänzende Regel für notwendig erachtet und in Art 244 festgelegt: «Abweichend von Art 221 ist der Mieter von Wohnraum nicht berechtigt, die Mietsache vollständig oder teilweise einer anderen Person zur Nutzung zu überlassen. Der Mieter einer selbstständigen Wohnung, dessen Hauptaufenthaltsort diese Wohnung ist, ist jedoch berechtigt, einen Teil davon einer anderen Person zur Nutzung zu überlassen.» Auf diese Weise hofft man, illegale Untervermietung bekämpfen zu können – in Großstädten sind nachweislich 10–20% der Wohnungen untervermietet – und gleichzeitig dem Mieter die Möglichkeit einzuräumen, anderen ein oder mehrere Zimmer zur Nutzung zu überlassen. So werden auch Wohnraum suchende Mieter geschützt. VII. Kündigungsschutz bei Verkauf

Art 226 beinhaltet, kurz gesagt, die Regelung, dass der Mietvertrag durch die Übertragung der Mietsache nicht automatisch endet. In Art 226 Abs 1 ist festgelegt, dass ein Vermieter seine diesbezüglichen Rechte nicht nur einem Dritten übertragen kann, indem er diesem das Eigentum an der Mietsache überträgt (zB durch Kauf, Tausch oder Schenkung), sondern auch durch die Gründung von beschränkten (Nutzungs-)Rechten, Nießbrauch, Erb- oder Grundbaurechten. Die Bestimmung bezieht sich nicht auf die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums, vgl HR 5. März 2004, NJ 2004, 316 (Vagobel/Geldnet). Mit der Frage, ob auch eine Kaufoption gegenüber dem neuen Erwerber geltend gemacht werden kann, befasst sich das Urteil HR 15. Juni 2007, NJ 2007, 445 (Maxeda/C.A.S. Kampen), in dem der Oberste Gerichtshof der Niederlande an sein Urteil vom 5. Januar 1923, NJ 1923, 305, anknüpfte: Auch nach heutigem Recht – Art 7:226 Abs 3 BW – wird als Ausgangspunkt der nachfolgende Vermieter nur durch die Bedingungen des Mietvertrages gebunden, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Nutzung der Mietsache gegen eine vom Mieter zu entrichtende Gegenleistung stehen. Handelt es sich um eine Kaufoption, der keine Gegenleistung gegenüber steht, kann die Option gegenüber dem neuen Eigentümer nicht geltend gemacht werden; anders verhält es sich, wenn von einer reellen Gegenleistung die Rede wäre, falls etwa der Mieter einen Betrag über den Mietpreis hinaus bezahlt hat. In Abs 2 wird der Schutz des Mieters bei einem Vermieterwechsel auf den Fall ausgedehnt, dass die Übertragung durch einen Gläubiger des Vermieters bewerkstelligt wird. Dieser Schutz kann im Falle einer früheren Mietklausel (Art 3:264) oder einer Vollstreckung nach einer früheren Pfändung (Art 505 Abs 2 Rv [niederländische Zivilprozessordnung]) ausgenommen werden. Für 160

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die Miete von bebauten Immobilien oder Wohnwagen und Stellplätzen ist die Regelung zwingend. VIII. Tod des Mieters

Gem Art 229 Abs 1 zieht der Tod des Mieters oder Vermieters nicht automatisch das Ende des Mietverhältnisses nach sich. Das ist eine praktische Regel. Schließlich können die Erben den Mietvertrag fortsetzen, wenn der Vermieter verstirbt. Verstirbt der Mieter und würde der Mietvertrag dadurch von Rechts wegen enden, dann könnte der Vermieter sofort die Räumung veranlassen und das soll natürlich verhindert werden. Allerdings muss eine Regel formuliert werden, die besagt, dass die Erben des Mieters den Vertrag beenden können, da dies insb bei einem befristeten Mietverhältnis erwünscht sein kann. Die Hauptregel von Abs 2 besagt, dass die Erben des Mieters, wenn sie nicht berechtigt sind, die Mietsache einer anderen Person zur Nutzung zu überlassen, in einem Zeitraum von sechs Monaten nach dem Ableben des Erblassers den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Monat kündigen können. Ergänzt wird diese Festlegung in Abs 3 durch die Bestimmung, dass der Vermieter verpflichtet ist, an der Zuteilung der im Rahmen des Mietvertrages bestehenden Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters durch die Erbengemeinschaft an einen oder mehrere der Erben mitzuwirken, wenn ein Mieter zwei oder mehr Erben hinterlässt und der Vermieter nicht gegen einen oder mehrere der angewiesenen Erben berechtigte Einwände hat. Übrigens ist diese Bestimmung vorwiegend für die Miete von beweglichen Sachen und sonstiger Gewerbeflächen erheblich, da Art 268 und 302 eigene Regelungen für Wohnraum bzw mittelständische Gewerbeflächen beinhalten. Für Wohnraum gilt, dass der Mitmieter im Falle des Ablebens des Mieters den laufenden Mietvertrag als Mieter fortsetzt und dass er das Mietverhältnis innerhalb von sechs Monaten nach dem Ableben durch gerichtliche Zustellungsurkunde oder per Einschreiben zum ersten Tag des zweiten Monats nach der Kündigung kündigen kann. Geht es um jemanden, der nicht Hauptmieter ist, aber den Wohnraum dennoch als Hauptwohnsitz hat und mit dem verstorbenen Mieter dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, dann setzt dieser das Mietverhältnis für sechs Monate nach dem Ableben des Mieters fort. Er setzt das Mietverhältnis auch danach fort, wenn das Gericht dies auf eine entsprechende, innerhalb dieser Frist anhängig gemachte Klage hin angeordnet hat und in jedem Fall so lange, wie auf diese Klage hin kein rechtskräftiges Urteil ergangen ist. Bei mittelständischen Gewerberäumen gilt, dass die Kündigung des Vertrages durch die Erben des Mieters mit einer Frist von mindestens sechs Monaten durch gerichtliche Zustellungsurkunde oder Einschreiben zu erfolgen hat, sofern die Beendigung nicht im gegenseitigen Einvernehmen erfolgt. 161

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In derartigen Fällen wird häufig eine Vertragsübernahme stattfinden. Vgl Art 307: Wenn die Übertragung des in der Mietsache von dem Mieter selbst oder einem Dritten betriebenen Unternehmens durch den Mieter an einen Dritten gewünscht wird, kann der Mieter verlangen, dass er ermächtigt wird, diesen Dritten als Mieter an seine Stelle treten zu lassen. Hierbei handelt es sich um eine spezielle Form der Vertragsübernahme (vgl Art 6:159 BW) und zwar gegen den Wunsch des Vermieters, aber mit richterlicher Genehmigung46. IX. Richterliche Genehmigung abweichender Klauseln

Abweichungen von der einseitig zwingenden Regelung von Art 292–300 in Bezug auf mittelständische Gewerberäume sind auf Grund von Art 291 nur mit richterlicher Genehmigung möglich. Dazu ist erforderlich, dass die Klausel die Rechte des Mieters nicht grundlegend beeinträchtigt bzw dieser eine derartige Position im Vergleich zu der des Vermieters hat, dass er den tatsächlichen Schutz nach Billigkeit nicht nötig hat. In der Vergangenheit wurde die Regelung insb genutzt, um die Fristen für Haupt- und Untermietverhältnisse in Einklang zu bringen, aber das wird jetzt durch Art 306 abgedeckt: Im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch das Gericht endet/enden zu dem festgesetzten (Räumungs-)Termin auch der (die) Untermietvertrag/-verträge. Für den Mieter kann eine großzügigere Möglichkeit zur zwischenzeitlichen Kündigung attraktiv sein. Kantongerichte lassen derartige Klauseln häufig zu, da diese die Rechte des Mieters nicht grundlegend angreifen. X. 230a-(Gewerbe-)Räume

Wie bereits erwähnt, geht es in diesem Fall um den Räumungsschutz47 für «sonstige» (Gewerbe-)Räume – kurz gesagt Gewerberäume, die keine mittelständischen Gewerbeflächen sind48. Die Bestimmung wurde in Abteilung 4 aufgenommen (Übergang des Mietverhältnisses bei Übertragung der Mietsa46 Diese Regelung kodifiziert die Regel von HR 8. Mai 1992, NJ 1992, 690 (Schuitema Zuid/Schuitema Vastgoed), dass auch der Mieter, der in der Mietsache nicht selbst ein Gewerbe betreibt, die Vertragsübernahme fordern kann. Siehe auch: J. Dijk, De evolutie van de indeplaatsstelling (Die Entwicklung der Vertragsübernahme), TvHB 2004, 132– 135. 47 Siehe diesbezüglich Abs 3: Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter vor dem in Abs 1 gemeinten Termin die Räumung veranlasst. Die Einreichung des Antrags schiebt die Verpflichtung zur Räumung auf, bis über den Antrag entschieden wurde. 48 Laut der Definition von Abs 1: Eine bebaute Immobilie oder ein Teil davon und diese Mietsache oder der Teil davon ist weder Wohnraum noch Gewerberaum iSv Titel 7.4 BW.

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chen und Ende des Mietverhältnisses), was streng genommen korrekt ist, obwohl es vielleicht besser gewesen wäre, eine separate Abteilung (7) aufzunehmen, was der Deutlichkeit zugute gekommen wäre. Wörtlich genommen kann der Verlängerungsantrag erst nach Beendigung des Mietvertrages und (innerhalb von zwei Monaten) nach dem Zeitpunkt, zu dem die Räumung schriftlich angekündigt wurde, eingereicht werden. Nach HR 12. April 1996, NJ 1996, 450, kann die Verlängerung auch vor dem Ende des Mietverhältnisses bzw dem angekündigten Räumungstermin beantragt werden. Die Ankündigung der Räumung braucht nicht durch gerichtliche Zustellung oder per Einschreiben mit Rückantwort zu erfolgen, sondern kann auf dem normalen Postweg übermittelt werden. Dies knüpft an das Urteil HR 22. Oktober 1999, NJ 2000, 209 (Theole/ABN AMRO), an. Auf Seiten des Mieters fallen jetzt auch die Interessen von Untermietern ins Gewicht, an die berechtigt untervermietet wurde. In Abs 4 ist der Beurteilungsmaßstab zu finden. Dem Antrag auf Räumungsschutz wird nur (einschränkender Grund) entsprochen, wenn den Interessen des Mieters und des Untermieters, an den berechtigt untervermietet wurde, durch die Räumung ernsthafter geschadet wird als den Interessen des Vermieters im Falle der fortgesetzten Nutzung durch den Mieter. Der Antrag wird trotzdem abgewiesen, wenn der Vermieter glaubhaft macht, von ihm könne auf Grund ungehöriger Nutzung der Mietsache, schwerer Belästigung der Mitnutzer oder seiner Person oder wegen Nichtzahlung nicht verlangt werden, dass der Mieter weiterhin Anspruch auf die Nutzung der Sache oder eines Teiles davon hat. Bei der Bewilligung des Antrags wird die Verlängerung für eine Frist von höchstens einem Jahr nach Ende des Vertrages festgesetzt. Bei Uneinigkeit in Bezug auf den Mietpreis während der Verlängerung muss der Richter diesen gem Abs 6 festsetzen. Als Maßstab ist das örtlich herrschende Mietpreisniveau im Gesetz verankert. Eine solche Festsetzung können beide Parteien beantragen, nicht nur der Vermieter. Ansonsten behalten während dieser Frist die im Mietvertrag festgelegten Rechte und Verpflichtungen zwischen den Parteien Gültigkeit. Wenn der Richter den Antrag abweist, dann legt er auf Grund von Abs 7 gleichzeitig den Zeitpunkt der Räumung fest. Das Gerichtsurteil gilt als Räumungstitel. Anzumerken ist noch, dass Abs 9 beim Gesetzgebungsprozess erst im letzten Moment aufgenommen wurde. Dieser besagt, dass die Bestimmung einseitig zwingendes Recht ist: Davon kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

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D. Mietzinsbildung I. Wohnraum

Das Mietpreisrecht wurde 2003 nicht wesentlich verändert. Die Materie wurde durch die Aufteilung auf das Bürgerliche Gesetzbuch und das Durchführungsgesetz zu Mietpreisen für Wohnraum (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte [Uhw]) neu geordnet. Die detaillierteren Prüfungskriterien sind in Vollziehungsverordnungen zum Uhw untergebracht. Die Höchstmiete für eine Wohnung wird mit Hilfe des Wohnungsbewertungssystems berechnet49. Flächen und Einrichtungen werden in Punkten ausgedrückt, sodass Qualität und Mietpreis in Beziehung gebracht sind. Der Gesamtpunktezahl ist jeweils eine Höchstmiete zugeordnet. Wenn bei selbstständigem Wohnraum – einem Einfamilienhaus oder einer Etagenwohnung – mehr als 250 Punkte erzielt werden, ist der Mietpreis frei, ansonsten handelt es sich um eine vom Minister alljährlich festzulegende angemessene Höchstmiete, da der Preis pro Punkt jedes Jahr neu festgelegt wird. So gibt es einen Punkt pro m2 für Wohn- und Schlafzimmer. Außerdem spielt die Dämmung eine Rolle sowie die Heizart und die Art der Sanitäranlagen. Die Bereinigung von Streitigkeiten ist nicht Sache des Kantonrichters, sondern einer separaten Organisation, der «huurcommissie» (behördliche Kommission zur Kontrolle von Mietwucher). Das ist eine unabhängige Organisation, die sich mit Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern in Bezug auf Instandhaltung, Mietpreise und Nebenkosten von Mietwohnungen befasst. Es gibt 59 solcher Kommissionen in den Niederlanden, die durch ein zentrales Sekretariat unterstützt werden. Dieses untersteht dem Ministerium für Wohnungswesen. Die Kommissionen werden von einem Stab unterstützt, der Berichte über beispielsweise den Zustand der Wohnung und die Abmessungen erstellt. In einer Mietkommission sind Vertreter der Mieter und der Vermieter in gleicher Anzahl Mitglieder. Sie sind meistens bei Mieterverbänden (Mietervertreter) und Wohnungsbaugenossenschaften oder als Makler (Vermietervertreter) tätig. Der (unabhängige) Vorsitzende ist ein vom Ministerium eingesetzter Jurist. Die Definitionen der Begriffe Preis und Mietpreis haben sich inhaltlich nicht verändert50. Der Begriff Nebenkosten beschränkt sich auf die Vergütung für die im Zusammenhang mit der Bewohnung gelieferten Sachen und Dienste, den sog Wohnservice. Nur diese Nebenkosten können noch auf die übliche Weise in Bezug auf ihre Berechtigung beurteilt werden (Art 259 BW iVm Art 18 Uhw). Die Vergütung für andere Lieferungen und Dienstleistungen – 49 Es gibt Regeln für selbstständige Wohnungen, unselbstständige Wohnungen (dh Zimmer), Wohnwagen und Stellplätze für Wohnwagen. Bei selbstständigem Wohnraum ergeben 250 Punkte eine angemessene Höchstmiete von € 1.119,49. 50 S FN 25 für die Definitionen.

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wobei dann vor allem an den sog Fürsorgeservice zu denken ist – kann höchstens noch auf der Grundlage von Art 264, des unangemessenen Vorteils (siehe unten), beurteilt werden. Da es bei Art 264 um beim Eingehen des Vertrages gestellte Bedingungen geht und – noch wichtiger – um ein Alles-oder-NichtsSystem (Nichtigkeit), sind davon keine großartigen Ergebnisse zu erwarten. In Anbetracht des Urteils HR 17. März 2000, NJ 2001, 209 (Frijling/Pensioenfonds Koopvaardij), ist es dann relativ unerheblich, ob der Fürsorgeservice vom Vermieter oder von einem Dritten bezogen wird. Der Vermieter kann auf jeden Fall in solchen Situationen über einen Umweg das wieder hereinholen, was ihm seiner Ansicht nach beim Mietpreis/Wohnservice entgeht. Die Liberalisierungsregelung, die zur Folge hat, dass nicht mehr von sozialen Mietwohnungen gesprochen wird, hat sich inhaltlich nicht verändert (vgl Art 247 BW iVm Art 11 Uhw)51. In den ersten sechs Monaten kann ein liberalisierter Mietpreis dennoch auf der Grundlage von Art 249 BW iVm Art 11 Uhw geprüft werden. Diese Prüfung führt zu einer Senkung des Mietpreises, wenn sich herausstellt, dass der Preis nach dem Punktesystem unter der Liberalisierungsgrenze liegt. Die spätere Erhöhung eines Mietpreises auf ein Niveau über der Liberalisierungsgrenze führt nicht zur Liberalisierung, da die gesetzliche Festlegung «. . . zu Beginn des Mietverhältnisses» lautet. In Art 248 BW ist festgelegt, dass der Mietpreis turnusmäßig erhöht werden kann, und zwar entweder auf Grund einer entsprechenden Klausel im Vertrag (Indexierungsklausel) oder einseitig unter Anwendung von Art 252–253 BW52. Die Indexierungsklausel hat Vorrang: So lange diese gilt, kann keine Er51 Die sog Mietenliberalisierung der teureren Wohnungen beinhaltet, dass der Vermieter mehr Freiheiten bei der Festlegung des Mietpreises und der Mieterhöhung hat. Das bedeutet, dass das Punktesystem und die maximalen Mietpreisgrenzen keine Anwendung finden. Außerdem ist der Vermieter nicht an die jährliche Mieterhöhungsgrenze gebunden. Streitigkeiten über Mietpreise, Mieterhöhungen, Mietsenkungen, schwere (Instandhaltungs-)Mängel und Nebenkosten können – bis auf eine Ausnahme – nicht der Mietkommission zur Prüfung vorgelegt werden (es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich festgelegt, dass derartige Streitigkeiten der Mietkommission vorzulegen sind). Streitigkeiten über diese Punkte können direkt beim Gericht anhängig gemacht werden. Nur für Streitigkeiten in Bezug auf Nebenkosten gelten noch Richtlinien zur Beurteilung der Angemessenheit dieser Kosten. Ein Mietvertrag ist liberalisiert, wenn es sich um selbstständigen Wohnraum handelt, für den beim Bezug ein Mietpreis galt, der über der zu dem Zeitpunkt geltenden Liberalisierungsgrenze lag. Außerdem muss der Mietvertrag am 1. Juli 1994 oder danach zustande gekommen sein. Die Liberalisierungsgrenze ist nicht mehr die Mietzuschussgrenze, sondern wird separat festgelegt (Art 3 Abs 2 Uhw). Die Liberalisierungsgrenze beträgt seit dem 1. Juli 2007 € 621,78 monatlich. 52 Art 252 Abs 1 und 2 lauten wie folgt: (1) Eine Ankündigung der Änderung des Mietpreises hat schriftlich mindestens zwei Monate vor dem angekündigten Inkrafttretungstermin der Änderung zu erfolgen. (2) Die Ankündigung iSv Abs 1 muss die folgenden Angaben enthalten:

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höhung auf Grund von Art 252–253 erwirkt werden. Diese Möglichkeit entsteht erst wieder, wenn die Klausel nicht mehr wirksam ist (Abs 1). Allerdings ist die Klausel Einschränkungen unterworfen: das Ergebnis kann nicht höher ausfallen als der maximale Mieterhöhungsprozentsatz (Abs 2). Die äußerste Widerspruchsfrist für den Mieter läuft bis zum Inkrafttretenstermin der angekündigten Erhöhung. Die Frist, innerhalb derer der Vermieter anschließend die Mietkommission einschalten kann, damit diese ein Urteil über die Angemessenheit der angekündigten Mieterhöhung abgibt, ist auf sechs Wochen festgesetzt (Art 253 Abs 1). Wenn der Mieter weder widerspricht noch bezahlt, dann hängt es von der Art und Weise, in der die Ankündigung dem Mieter übermittelt wurde, ab, wann der Vermieter die Mietkommission in Bezug auf die Angemessenheit anrufen kann. Wurde die Ankündigung per Einschreiben geschickt, dann kann das Urteil innerhalb von sechs Wochen nach dem angekündigten Inkrafttretenstermin beantragt werden. Wurde die Ankündigung nicht per Einschreiben übermittelt, dann muss der Vermieter den Mieter erst noch innerhalb von sechs Wochen nach dem Inkrafttretenstermin per Einschreiben mahnen. Erst zwei Wochen danach kann er die Mietkommission um ein Urteil ersuchen (Abs 2). Art 255 Abs 1 lit b besagt, dass die Behebung von Mängeln iSv Art 204 kein Anlass für eine Mietpreiserhöhung sein kann. Soweit sich ein behobener Mangel auf den Zustand der Mietsache bezieht, ist das verständlich. Aber auf der Liste der Wohnraummängel, die gem Art 241 in jedem Fall als Mängel gelten53, stehen auch Mängel, die nichts mit überfälliger Instandhaltung zu tun haben, sondern mit der Qualität der Wohnräume. Nach Art 206 iVm Art 241 kann der Mieter Anspruch darauf erheben, dass diese Mängel vom Vermieter behoben werden, auch wenn er davon beim Abschluss des Mietvertrages Kenntnis hatte und möglicherweise sogar der Mietpreis darauf abgestimmt war. Wenn diese Behebungsmaßnahmen (die Anpassung des Wohnraumes an moderne Anforderungen) zu einer Erhöhung des Wohngenusses führen, ist es unbillig, wenn der Vermieter keine entsprechende Mieterhöhung erwirken könnte. Aus Art 255 Abs 1 lit b ergibt sich, dass auf den (geltenden) Mietpreis nach der Verbesserung ein näher beschriebener Betrag aufgeschlagen wurde. Aus dieser Formulierung folgt, dass letztendlich nicht ausschlaggebend ist, was die

a. den geltenden Mietpreis; b. den Prozentsatz oder Betrag der Mietpreisänderung; c. den vorgeschlagenen Mietpreis; d. den vorgeschlagenen Inkrafttretungstermin des angekündigten Mietpreises; e. die Art und Weise sowie den Zeitraum, in dem der Mieter gegebenenfalls seine Einwände geltend machen kann, und die Folgen, die diese Unterabteilung an einen unterlassenen Widerspruch knüpft. 53 Der Mängelbeschluss vom 18. April 1979, GBl 216, war früher die Anlage II zum Mietpreisbeschluss für Wohnraum, basiert jetzt aber auf Art 241 BW.

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Parteien eventuell vereinbart haben, sondern wie das Ergebnis nach der gesetzlichen Richtlinie aussieht. Art 255 bietet auch die Möglichkeit, die Folgen einer Verbesserung für den Mietpreis festzustellen, wobei unerheblich ist, ob diesbezüglich vorher Absprachen getroffen wurden und wenn ja, welche. Streiten sich der Vermieter und der Mieter über das Vorhaben zur Anbringung bestimmter Verbesserungen, dann müssen je nach Streitpunkt Unterschiede gemacht werden. Ist nur strittig, welche Mietpreiserhöhung mit der Verbesserung einhergehen wird, dann könnte dieser Punkt über Art 255 geklärt werden. Wenn sowohl die Verbesserung an sich, die Duldungspflicht als auch die Konsequenzen für den Mietpreis strittig sind, dann wird der Vermieter einen anderen Weg gehen müssen und zwar entweder den von Art 220 oder den des angemessenen Angebots (Art 274 lit d). Stellt der Mieter Mängel iSv Art 204 Abs 2 fest, dann leitet er daraus ua den in Art 207 beschriebenen Anspruch auf Mietminderung ab, der gerichtlich geltend zu machen ist. Ist der Mangel auch auf der Liste von Art 241 enthalten, dann hat der Mieter die Wahl und kann die Minderung entweder beim Kantonrichter einklagen oder einen entsprechenden Antrag bei der Mietkommission stellen. Der Ausgangspunkt für diese aus Art 18 HPW (niederländisches Mietpreisgesetz) übernommene Regelung ist in Art 257 Abs 2 verankert und in Art 16 Uhw ausgearbeitet. Die Entscheidung des Mieters für eine der beiden Alternativen hängt außer von der Art des Mangels auch von der Schnelligkeit und den jeweiligen Kosten der beiden Verfahren sowie von dem zu erwartenden Ergebnis ab. Die betreffenden Vorschriften werden wahrscheinlich zu verschiedenen Resultaten führen, auch wenn die Kantongerichte bei einer direkten Klage soweit möglich an die Richtlinien des Uhw anknüpfen. Ein Unterschied wird in jedem Fall darin bestehen, dass die gleich auf dem Klageweg geforderte Minderung nicht zu einer Mieteinfrierung führen kann, während dies auf dem Weg über die Mietkommission durchaus möglich ist. Die Frist, innerhalb derer der Vermieter handeln muss (um zu verhindern, dass der Antrag eingereicht werden kann), beginnt mit einer Mitteilung. Das Versanddatum dieser Mitteilung ist der Stichtag für die Prüfung durch die Mietkommission. Nachdem die Mietkommission festgestellt hat, dass es zu berücksichtigende Mängel gibt, legt sie die maximale Mietpreisgrenze für den betreffenden Wohnraum fest, setzt diesen – falls nötig – herab und schiebt – falls möglich – die Zahlungsverpflichtung des Mieters auf, bis die Mängel behoben sind. Unterdessen kann weder der ursprüngliche noch der herabgesetzte Mietpreis einseitig erhöht werden. Art 261 enthält in Bezug auf die Änderung des Nebenkosten-/Vorschussbetrages zwei Besonderheiten. Die erste ist, dass bei einer vermieterseitigen Änderung der Lieferung von Sachen oder Diensten, die nur an eine bestimmte Anzahl von Mietern gemeinsam geliefert werden können, die Änderung für 167

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alle bindend ist, wenn mindestens 70% der Mieter ihr diesbezügliches Einverständnis erklärt haben. Der Mieter kann innerhalb von acht Wochen nach der Bekanntgabe das Gericht ersuchen, die Angemessenheit der angekündigten Änderung zu beurteilen (Abs 2). In Abs 3 ist die Möglichkeit verankert, dass die Mietkommission auf Antrag des Mieters einen vereinbarten Vorschussbetrag herabsetzt, wenn dieser erheblich höher ist als die zu erwartenden Nebenkosten und damit ist die Diskussion bereinigt. Die Gebundenheit an Entscheidungen der Mietkommission wird durch die Fiktion der Übereinstimmung konstruiert. Die Fiktion gilt unverzüglich, kann aber (rückwirkend) ungeschehen gemacht werden, indem man fristgemäß, dh 8 Wochen nach dem Versand der Entscheidung, eine gerichtliche Verfügung in Bezug auf den Schwerpunkt fordert, zu dem eine Entscheidung der Mietkommission beantragt wurde. Diese Verfügung kann deklaratorisch sein, wenn sie die Vereinbarung aufrechterhält, aber auch konstitutiv, wenn sich die Vereinbarung dadurch ändert. Die Regelung berührt nicht die Festlegung, dass eine Streitigkeit, wenn sich die Höhe der Zahlungsverpflichtung unmittelbar aus dem Gesetz ableiten lässt, auch direkt, dh unter Umgehung der Mietkommission, im Rahmen einer Klage auf Nachzahlung oder Erstattung beim Gericht anhängig gemacht werden kann. Das gilt für den Mietpreis nach der Verbesserung sowie für die Fälligkeit von Nebenkosten. Eine wichtige Bestimmung als Schlussteil der Regelung ist Art 264 in Bezug auf das Vereinbaren von unbilligem Vorteil: Jede im Zusammenhang mit dem Zustandekommen eines Mietvertrages für Wohnraum gestellte Bedingung, die nicht den Mietpreis betrifft, ist nichtig, soweit dadurch zugunsten einer der Parteien ein unangemessener Vorteil vereinbart wird. Ebenfalls nichtig ist jede im Zusammenhang mit dem Zustandekommen eines solchen Vertrages gestellte Bedingung, soweit dadurch durch einen oder gegenüber einem Dritten irgendein unangemessener Vorteil vereinbart wird. Hätte der Gesetzgeber eine Bestimmung mit diesem Inhalt nicht aufgenommen, dann könnten dem Mietpreis und den Nebenkosten über die gesetzliche Regelung zwar Zügel angelegt werden, jedoch könnten Vermieter andere Vorteile bedingen, um «den Verlust» auszugleichen. II. Mittelständische Gewerberäume

Die Vorschriften für Mietpreisänderungen sind in einem Artikel (Art 303) zusammengefasst54. Eine Änderung ist nicht möglich, solange die im Mietvertrag 54 Zu Mietpreisen siehe: N. Eeken und E.T. de Boer, Omzetgerelateerde huurprijs (Umsatzabhängiger Mietpreis), TvHB 2004, 164–171; B. Poolman ua, Huurprijsherziening in de praktijk (Mietpreisänderung in der Praxis), TvHB 2006, 77–81; C.L.J.M. de Waal und F. van der Hoek, Artikel 7:304: Nuttige verkeersdrempel of kostbare tolpoort? (Nützliche Verkehrsberuhigung oder teure Mautstelle?), WR 2004, 125–128 und P.K.

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vereinbarte Frist nicht abgelaufen ist. Allerdings wurde der Zusammenhang mit dem Beendigungsverfahren herausgelöst. Im Gesetz ist festgelegt, dass mindestens fünf Jahre nach der letzten Mietpreisfestlegung jeweils eine nähere Mietpreisfestlegung verlangt werden kann55. Der entsprechende Inkrafttretungstermin ist grundsätzlich der Stichtag der Vorladung, aber der Richter kann – falls beantragt – einen anderen (früheren oder späteren) Inkrafttretungstermin festlegen. Als Kriterium für eine Änderung gilt der Mietpreis für vergleichbare Gewerbeflächen vor Ort56. Im Übrigen kann die Anpassung innerhalb einer Frist von höchstens fünf Jahren stufenweise erfolgen. Die Klage auf nähere Mietpreisfestlegung ist auf Grund von Art 304 nur statthaft, wenn dieser ein Sachverständigenbericht bezüglich des näheren Mietpreises beigefügt wurde. Wenn sich die Parteien in Bezug auf die Bestellung des (der) Sachverständigen nicht einigen konnten, wird (werden) diese(r) auf einen entsprechenden Antrag hin vom Richter eingesetzt (der Eingangstag dieses Antrags ist dann grundsätzlich der Inkrafttretungstermin der richterlichen Änderung). Vom Kantonrichter wird in dem Fall häufig die BHAC57 eingesetzt. In solchen Fällen wird der Bericht – angenommen, der Richter hätte sonst durch ein Zwischenurteil die BHAC eingeschaltet – vom Wesen her ein vorläufiges Sachverständigengutachten (Art 202 ff niederländische Zivilprozessordnung). Indem bei der Klage auf nähere Mietpreisfestsetzung die Vorlage eines Sachverständigenberichts gefordert wird, können sich das Gericht und die Parteien einen gewissen Einblick in die Mietpreisentwicklung verschaffen. Der Gesetzgeber hofft damit zu erreichen, dass häufiger von einem Prozess abgesehen wird bzw mehr Vergleiche erzielt werden. Hier einige Angaben, um einen Eindruck von den heutigen Mietpreisen zu vermitteln. Die Spitzenstandorte (mit einer Quadratmetermiete pro Jahr) sind:

van der Maarel und N. Eeken, Evaluatie van artikel 7:304 BW in de praktijk (Praktische Auswertung von Artikel 7:304 BW in der Praxis), TvHB 2006, 108–115. 55 Bereits früher entschieden in HR 27. September 1996, NJ 1997, 81 (Vondelstraat/Kosterman). 56 Der Durchschnittsmietpreis für (mindestens) fünf Gebäude wird für einen Zeitraum von fünf Jahren pro m2 einschließlich einer Inflationskorrektur festgestellt, wobei allerdings vom Mieter getragene Verbesserungen nicht berücksichtigt werden. Ausgangspunkt ist ein Vergleich mit ähnlichen Gewerbeflächen am gleichen Ort, um zu verhindern, dass ein Vergleich mit dem modernsten Einkaufszentrum irgendwo im Land angestellt wird. (So wurde vor ca 30 Jahren zum Vergleich immer die Lijnbaan in Rotterdam herangezogen, die damals das meistgefragte Einkaufszentrum war.) Unter Umständen kann der Kreis aber weiträumiger abgesteckt werden, beispielsweise wird es nicht in jedem Ort ein Party-Restaurant geben. 57 BedrijfsHuurAdviesCommissie (Beratungsausschuss für Gewerbeflächen), eine Kommission, die von der Handelskammer ins Leben gerufen wurde und sich aus Sachverständigen wie einem Makler, einem Bausachverständigen und einem Finanzexperten zusammensetzt.

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Soziales Mietrecht in den Niederlanden

Amsterdam Kalverstraat € 1.775, Rotterdam Lijnbaan € 1.350, Den Haag Spuistraat € 1.100, Utrecht Lange Elisabethstraat € 1.200, Eindhoven Demer € 1.100 und Maastricht Grote Staat € 1.25058. Die allgemeinen Faktoren, die bei der näheren Festlegung des Mietpreises eine Rolle spielen, sind: Standortqualität und Lage (Art/Niveau des Einkaufsareals und Position darin, Erdgeschoss [100%]/Keller [25–50%]/1. Stock [25–50%]/2. Stock [15–25%] oder Lager [variabel]; A1-Standort?); Frontbreite (bestimmt den Aufmerksamkeitswert); Objekttiefe in Kombination mit der Form/Einteilung (rechteckig, T- oder L-Form); Fläche des Gebäudes; Inhalt des Mietvertrages (Belastungsverteilung, Geschäftstätigkeit). Umsatz- oder gewinnabhängige Mieten kommen in der Praxis selten vor (die einzige bedeutsame Ausnahme sind Tankstellen), obwohl dies für Existenzgründer von Vorteil sein kann, weil sie dadurch hinsichtlich der Miete «hineinwachsen» könnten. Der Grund, weshalb es kaum umsatz- oder gewinnabhängige Mieten gibt, liegt zunächst in der Tatsache, dass ein niedriger Umsatz den Mietpreis für vergleichbare Gewerberäume drücken wird, wenn die BHAC einen Vergleich im Rahmen einer näheren Mietpreisfestlegung anstellt. Außerdem hat sich eine Mietpreisdifferenzierung nach Betriebszweigen als notwendig erwiesen (Bekleidungsgeschäfte haben eine höhere Marge als Buchhandlungen oder Bäcker), während bei einem Prozess auf Grund von Art 7:303 häufig eine Festmiete herauskommt, weil hierbei die Folgen für die Gerichte am besten zu überblicken sind. Schließlich befürchtet der Vermieter oft, dass der Mieter entweder den Umsatz nach unten korrigiert oder Kosten auf diese eine Niederlassung abwälzt.

E. Beendigungstatbestände I. Wohnraum

In einem Urteil des Obersten Gerichtshofes der Niederlande59 wurden drei Möglichkeiten für die Beendigung des Mietvertrages skizziert: 1. Gegenseitiges Einvernehmen: Eine Beendigungsvereinbarung kann jedoch nur nach dem Eingehen des Mietverhältnisses getroffen werden. 58 Die «normalen» Mietpreise (in Klammern unter Angabe der Einwohnerzahl in dem jeweiligen Versorgungsgebiet) gestalten sich wie folgt: Amsterdam (1.200.000) € 600– € 1.750, Rotterdam (1.100.000) € 800 –€ 1.350, Den Haag (800.000) € 900 – € 1.100, Utrecht (700.000) € 750 – € 1.200, Eindhoven (500.000) € 500 – € 1.100 und Maastricht (500.000) € 900 – € 1.250. 59 HR 22. Januar 1992, NJ 1993, 216 (Vunderink/DVB).

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Beendigungstatbestände

2. Gerichtliche Auflösung: – Auf Antrag des Vermieters (Art 231 BW). Dem kann jedoch noch ein «terme de grâce» von einem Monat vorausgehen (Art 280 BW), innerhalb dessen der Mieter seinen Verpflichtungen noch nachträglich nachkommen kann. – Auf Antrag des Mieters kann die Auflösung auch außergerichtlich erfolgen (Art 6:265 und 6:267 BW), im Falle der Unbewohnbarkeit durch einen Mangel iSv Art 204 BW iVm Art 210 BW (Art 279 BW). Das Gericht muss dabei zu der Feststellung gelangen, dass die Nichtleistung ausreichendes Gewicht hat, wobei es aber alle Umstände des Falles berücksichtigen kann60. 3. Kündigung: Sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge müssen gekündigt werden (Art 271 Abs 1 BW). Das kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter tun. Die Kündigung hat per Einschreiben oder Zustellungsurkunde (Art 271 Abs 3 BW) zum Stichtag der Mietzahlung zu erfolgen (Art 271 Abs 2 BW) und in der Kündigung sind die Kündigungsgründe anzugeben (Art 271 Abs 4 BW). Zusammengefasst gilt, dass ein Mietvertrag über Wohnraum nur auf Antrag des Vermieters vom Gericht aufgelöst werden kann und der Vermieter den Vertrag nicht gegen den Willen des Mieters selbst beenden kann. Dabei gelten nach dem heutigen Art 274 BW sechs Gründe, von denen in der Praxis regelwidriges Verhalten seitens des Mieters und dringender Eigenbedarf die wichtigsten sind. Unter «regelwidriges Verhalten» fallen sämtliche vom Gericht als solche bewerteten Fälle, wie beispielsweise Mietrückstand61, Belästigung und zweckfremde Nutzung der Wohnung62. Will ein Vermieter eine Kündigung auf Grund «dringenden Eigenbedarfs» erfolgreich durchsetzen, so muss er glaubhaft machen, die Mietsache derart dringend für den Eigenbedarf zu benötigen (die Veräußerung der Mietsache nicht eingeschlossen), dass von ihm unter angemessener Berücksichtigung der Interessen beider Parteien und eventueller Untermieter nicht verlangt werden kann, den Mietvertrag zu verlängern. Außerdem muss feststehen, dass der Mieter eine andere passende Wohnung bekommen kann. Nur im Falle der privaten Zimmervermietung63 gilt bei der Kündigung des Vertrages durch den Vermieter eine Interessenabwägung: Der Vermieter muss glaubhaft machen, dass sein Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses schwerer wiegt als das des Mieters an einer Fortsetzung64. 60 Zu der Regel, dass nur das Gericht den Mietvertrag gegen den Willen des Mieters auflösen kann, gibt es eine Ausnahme: Die Wohnung wurde auf Grund von – kurz gesagt – Drogenproblemen vom Bürgermeister geschlossen (Art 231 Abs 2 BW). 61 In der Praxis muss der Rückstand drei Monate betragen. 62 Beispielsweise weil diese als Laden oder für den Anbau von Cannabis genutzt wurde. 63 Mieter und Vermieter wohnen im gleichen Gebäude. 64 Ziel ist es, mehr Zimmer zur Verfügung zu bekommen. Durch den weitgehenden Mietschutz bestand die (sei es berechtigte oder unberechtigte) Befürchtung, dass Untermieter von privaten Zimmervermietern diesen das Leben schwer machen könnten, ohne dass der Mietvertrag beendet werden kann. Jetzt besteht die Möglichkeit, dass jemand einen

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Soziales Mietrecht in den Niederlanden

Kündigt der Mieter den Mietvertrag für eine Wohnung, hat er eine Kündigungsfrist von mindestens einem Monat und maximal drei Monaten einzuhalten (Art 271 Abs 5 lit a BW). Kündigt der Vermieter den Mietvertrag, hat er eine Kündigungsfrist von mindestens drei und maximal sechs Monaten einzuhalten (Art 271 Abs 5 lit b BW). Die unterschiedlichen Kündigungsfristen sind darauf zurückzuführen, dass ein Mieter, wenn er kündigt, idR bereits eine neue Wohnung hat. Das ist meistens nicht der Fall, wenn der Vermieter kündigt. Außerdem soll ein Mieter, der bereits längere Zeit eine Wohnung mietet, mit einer etwas längeren Kündigungsfrist «belohnt» werden: Pro Mietjahr kommt ein Monat Kündigungsfrist dazu. Die Kündigung des Mietvertrages hat laut Gesetz per gerichtlicher Zustellungsurkunde oder per Einschreiben zu erfolgen (Art 271 Abs 3 BW), aber in der Praxis kündigen Mieter durch normales Schreiben oder per E-Mail65. Die Kündigungsfrist beträgt ein bis drei Monate für den Mieter und drei bis sechs Monate für den Vermieter (Art 271 Abs 5 BW). Bei einer Beendigungsvereinbarung im gegenseitigen Einvernehmen ist keine Kündigung durch den Mieter oder Vermieter erforderlich (Art 271 Abs 8 BW). Wie oben bereits erörtert, genießt der Mitmieter bzw Mitbewohner auf Grund von Art 268 BW anders gearteten Schutz: Beim Ableben des Mieters setzt der Mitmieter das Mietverhältnis als Mieter fort und kann das Mietverhältnis innerhalb von sechs Monaten nach dem Ableben per Zustellungsurkunde oder Einschreiben zum Ersten des zweiten Monats nach der Kündigung kündigen. Handelt es sich um jemanden, der nicht zum Mieter wird, die Wohnung aber sein Hauptaufenthaltsort ist und der mit dem verstorbenen Mieter dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, dann setzt dieser das Mietverhältnis für sechs Monate nach dem Ableben des Mieters fort. Er setzt das Mietverhältnis auch danach fort, wenn der Richter dies auf eine entsprechende Klage, die innerhalb dieser Frist anhängig gemacht wurde, entschieden hat und in jedem Fall so lange, wie in Bezug auf diese Klage kein rechtskräftiges Urteil ergangen ist. Abschließend ist zu erwähnen, dass auf Grund von Art 242 von einer Anzahl den Mieter der Wohnung schützenden Regeln nicht zu dessen Nachteil abgewichen werden kann. Damit ist das Wohnraumrecht zu einem maßgeblichen Teil einseitig zwingendes Recht.

Teil des Hauses untervermietet und der Untermieter das Feld räumen muss, wenn später der Partner des Mieters einziehen will. 65 Mitunter: «Auf diesem Wege teile ich Ihnen mit, dass ich am 1. Juli 2008 nach . . . umziehen werde.» Der Vermieter reagiert dann mit einer Mitteilung in folgendem Sinne: «Hiermit bestätigen wir Ihre Kündigung zum 1. Juli 2008 . . .»

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Beendigungstatbestände

II. Mittelständische Gewerberäume

Auch in diesem Fall gilt in Bezug auf die Beendigung des Vertrages die oben genannte Unterteilung: 1. Gegenseitiges Einvernehmen66; 2. Auflösung durch das Gericht: Sowohl auf Antrag des Vermieters (Art 231 BW) als auch des Mieters, wobei gilt, dass die Auflösung auf Antrag des Mieters auch außergerichtlich erfolgen kann (Art 6:265 und 6:267 BW). Das Gericht muss die Nichtleistung für ausreichend schwerwiegend erachten, kann dabei aber alle Umstände des Falles berücksichtigen; 3. Kündigung: Sowohl befristete als auch unbefristete Mietverträge müssen gekündigt werden (Art 293 BW). In den ersten zehn Jahren besteht ein weit reichender Mietschutz, wobei der Vermieter den Mietvertrag nur aus zwei Gründen kündigen kann: a. Schlechte Betriebsführung durch den Mieter (Art 296 Abs 1 lit a BW). b. Der Vermieter oder (einer) seine(r) nächsten Familienangehörigen benötigt (benötigen) die Mietsache dringend (Art 296 Abs 1 lit b BW). Sodann entsteht eine Schadenersatzpflicht gegenüber dem Mieter und dem eventuellen Untermieter (Art 299 Abs 1 BW). Diese Forderung verjährt innerhalb von fünf Jahren nach Ende des Mietvertrages (Art 299 Abs 4 BW). Nach zehn Jahren verringert sich der Mietschutz für den Mieter und gelten mehr Kündigungsgründe bei der Kündigung durch den Vermieter und zwar: c. Verweigerung der Einwilligung zu einem angemessenen Angebot zum Abschluss eines neuen Vertrages und d. die Absicht zur Realisierung eines Flächennutzungsplanes. Liegt einer dieser vier Umstände vor, dann muss das Gericht der Kündigungsklage stattgeben. Schließlich bietet das Gesetz dem Gericht Gelegenheit zur offenen Interessenabwägung in Bezug auf die Möglichkeit der Beendigung (Art 296 Abs 3 BW)67. Die Kündigung von Mietverträgen mit einer Laufzeit von mindestens 5 und maximal 10 Jahren kann durch beide Parteien zum Ende der Mietfrist erfolgen (Art 293 Abs 1 BW) und ist per gerichtlicher Zustellungsurkunde oder Einschreiben (Art 293 Abs 2 BW) mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr (Art 293 Abs 2 BW) zu vollziehen. Bei einer Beendigungsvereinbarung im gegenseitigen Einvernehmen ist keine Kündigung durch den Mieter oder Vermieter erforderlich (Art 293 Abs 3 BW).

66 Auch in diesem Fall kann eine Beendigungsvereinbarung erst nach dem Eingehen des Mietverhältnisses getroffen werden. 67 Beispielsweise für den Fall, dass der Vermieter kündigt, weil er das Objekt an einen Neffen vermieten will. Diese Kündigung fällt nicht unter «dringenden Eigenbedarf», aber das Interesse des Vermieters kann hierbei schwerer wiegen.

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Soziales Mietrecht in den Niederlanden

Der Vermieter muss in jedem Fall die Kündigungsgründe angeben, wenn er den Mietvertrag kündigt, ansonsten ist die Kündigung unwirksam (Art 294 BW). Untermieter und Mitmieter genießen nicht den Schutz wie die Mieter von Wohnraum (Art 269 BW bzw Art 266–268 BW). Der Mieter ist nämlich zur Untervermietung nur berechtigt, sofern der Vermieter keine Einwände dagegen erhebt (Art 221 BW). Wie bereits gesagt, gelten die Regeln von Art 291 bis 300 BW nicht, wenn Gewerberäume für zwei Jahre oder weniger vermietet werden (Art 301 Abs 1 BW). In dem Fall ist auch keine Kündigung nach der allgemeinen Regel von Art 228 BW erforderlich und genießt der Mieter keinen Mietschutz. Das bietet Flexibilität und ermöglicht, dass mittelständische Gewerberäume befristet (beispielsweise für einige Monate) vermietet werden können, ohne dass der (Ver-)Mieter das Risiko eingeht, dass sich die andere Partei auf Mietschutz beruft und ein Fünfjahresvertrag besteht.

F. Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht An erster Stelle lautet die Hauptregel für das Führen von Mietrechtsprozessen, dass der (mit dem deutschen Amtsgericht vergleichbare) Sektor Kanton des Gerichts (vgl Art 93 lit c niederländische Zivilprozessordnung [Wetboek van Rechtsvordering – Rv]) zuständig ist. Das bedeutet, dass auf Grund von Art 79 Abs 1 Rv keine Prozessvertretung durch einen Anwalt vorgeschrieben ist und man sich selbst vertreten kann. Viele Wohnungsbaugenossenschaften lassen sich durch einen bevollmächtigten Gerichtsvollzieher vertreten. Gem Art 103 Rv gilt, dass in Klagesachen in Bezug auf Immobilien auch68 das Gericht zuständig ist, in dessen Gerichtsbezirk die Sache oder der größte Teil davon gelegen ist. In Sachen, die sich auf die Miete von Wohnraum oder mittelständischen Gewerberäumen (nach Art 7:290 BW) beziehen, ist jedoch ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Gerichtsbezirk die Mietsache oder der größte Teil davon gelegen ist. Art 264 Rv ergänzt diese Bestimmung in Bezug auf das schriftliche Antragsverfahren dahingehend, dass in Sachen bezüglich der Miete von bebauten Immobilien oder Teilen davon ausschließlich – und abweichend von der Hauptregel von Art 262 Rv, dass das Gericht des Arrondissements, in dem der Antragsteller seinen Wohnsitz hat bzw niedergelassen ist – das Gericht zuständig ist, in dessen Gerichtsbezirk die Mietsache oder der größte Teil davon gelegen ist. Der Grund für eine spezifische Regelung insb für die Miete von Wohnraum und Gewerberäumen ist, dass der Gesetzgeber an erster Stelle den Mieter 68 Die Hauptregel auf Grund von Art 99 Rv lautet, dass der Richter des Arrondissements zuständig ist, in dem der Beklagte wohnt oder niedergelassen ist.

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Prozessuale Besonderheiten im Mietrecht

schützen will, sodass dieser nicht gezwungen ist, «am anderen Ende des Landes» zu prozessieren. Außerdem gilt ein praktischer Aspekt: Klagt der Mieter in Bezug auf den Zustand der Mietsache, dann ist es am praktischsten, wenn sich der Richter am Standort der Mietsache vom Sachverhalt überzeugt. Es stellt sich die Frage, wie zu entscheiden ist, wenn ein Kantonrichter, der nicht bedingt zuständig ist, über neunzehn gleich lautende Anträge auf Genehmigung einer Klausel gem Art 7:291 Abs 1 Rv ein Urteil fällen muss, durch das von den Bestimmungen bezüglich der näheren Mietpreisfeststellung von Art 7:303 und 304 BW abgewichen wird. Der Utrechter Kantonrichter erklärte sich in seinem Urteil vom 5. November 200769 für zuständig. Der Antrag war Bestandteil einer Reihe von neunzehn gleichartigen Anträgen gleichen Datums in Bezug auf neunzehn verschiedene Hotels in den Niederlanden, wobei es um eine Neuordnung der Geschäftstätigkeiten von in Amsterdam ansässigen niederländischen GmbHs ging, die alle zum Accor-Konzern gehörten. Dabei wurde entschieden, dass alle Anträge von einem Gericht (Sektor Kanton) behandelt werden, wobei die Antragsteller ersucht hatten, von der Verweisung an verschiedene bedingt zuständige Gerichte abzusehen. Obwohl die bebauten Immobilien, auf die sich der Antrag bezog, nicht im Gerichtsbezirk dieses Gerichts liegen und der Kantonrichter in Anbetracht von Art 264 Rv nicht (bedingt) zuständig war, fand keine Verweisung an das zuständige Gericht infolge von Art 270 Abs 1 Rv70 statt, da alle beteiligten Parteien angegeben hatten, keine Verweisung zu wünschen. In diesem Fall ergab sich die Konzentration von neunzehn verschiedenen Anträgen bei einem Richter aus Gründen der Effizienz. Es ging um die Beantwortung einer juristischen Frage, für welche es nicht notwendig war, dass der Kantonrichter vor Ort (tatsächliche) Ermittlungen anstellt. Gerade für diesen letzten Aspekt wurde die spezielle Zuständigkeitsregel von Art 264 Rv aufgestellt: Wenn das Dach leckt, dann ist es angebracht, dass der Kantonrichter dies vor Ort prüft. Wenn Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf den näheren Mietpreis bestehen, ist es effizient, dass der Kantonrichter vor Ort einen ortsansässigen Makler hinzuzieht. Bei der soeben erörterten Frage ist das nicht der Fall: Das Urteil über die juristische Frage kann auf alle 19 Fälle angewendet werden. In diesem Fall ist der Kantonrichter dem Wunsch der Parteien gefolgt, aber es stellt sich die Frage, ob die Antragsteller nicht ein Risiko eingegangen sind. 69 Aufgenommen in TvHB Dezember 2007, Nr 23, 209–212 (Newday Netherlands/Novotel Nederland), mit meiner Anmerkung. 70 «Wenn der Richter, gegebenenfalls von Amts wegen, entscheidet, dass nicht er, sondern ein anderer, gleichrangiger Richter zuständig ist, verweist er die Sache in dem Stadium, in dem sie sich befindet, an diesen anderen Richter . . . Eine Verweisung im Sinne dieses Absatzes findet nicht statt, wenn der Antragsteller und die geladenen Beteiligten angegeben haben, keine Verweisung zu wünschen.»

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Soziales Mietrecht in den Niederlanden

Schließlich kann es zwar sein, dass der Richter den Fall behält, aber das ändert nichts an der Untersuchungspflicht des Richters, der zu beurteilen hat, ob die Parteien den Sachverhalt ordnungsgemäß dargelegt haben und das kann zu Verzögerungen führen. Zur Illustration sei das Urteil des Dordrechter Kantonrichters vom 20. Oktober 2006, PRG 2006/192, genannt, bei dem es um den Antrag von Laurus und einen sich selbst vertretenden Mieter auf Genehmigung der Klausel ging, dass der Mietvertrag in Bezug auf Gewerberäume iSv Art 7:290 BW zu jenem Zeitpunkt enden soll, in dem der Franchisevertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter endet. Nach dem Urteil des Kantonrichters ist das nur möglich, wenn der Mieter die Risiken gründlich abgewogen hat, nachdem er sich juristischen Rat von einem eigenen Rechtsberater geholt hat. Zwar wurden in diesem Fall beide Antragsteller durch einen Bevollmächtigten unterstützt, aber trotzdem kann ein Kantonrichter Zweifel über den Sachverstand beispielsweise eines juristisch nicht geschulten Bevollmächtigten hegen. Dass dieses Risiko besteht, ergibt sich auch aus dem Urteil des Kantongerichts Amsterdam vom 29. April 2006, WR 2006/81. Darin wurde in einem Klageverfahren Folgendes erwogen: «In dieser Sache sind beide Parteien erschienen und die bedingte Zuständigkeit wird nicht angefochten. Aus dem Gesetz kann jedoch keine Verpflichtung abgeleitet werden, die Sache in dem Fall durch den bedingt unzuständigen Richter abwickeln zu lassen. Art 103 Rv räumt dem Kantonrichter die exklusive Zuständigkeit ein, über Mietstreitigkeiten in seinem Gerichtsbezirk zu urteilen. Die Logik dieser Zuständigkeitsbestimmung liegt nach den Gesetzesmaterialien (Kamerstukken II 2000/01, 27 824, Nr 3, S 23) in der Notwendigkeit, dem Mieter zusätzlichen Schutz zu bieten und von lokalen Kenntnissen Gebrauch zu machen. Diese spezifische Wahl des Gesetzgebers muss schwerer wiegen als die allgemein formulierte Bestimmung von Art 270 Rv.» An dieser Stelle ist allerdings darauf hinzuweisen, dass 1. nach der Gesetzesänderung vom 15. Oktober 2005 gem Art 110 Rv bzw Art 270 Rv der Richter die bedingte Zuständigkeit von Amts wegen zu prüfen hat und 2. bei Klageverfahren gem Art 108 Abs 1 Rv die Parteien die Möglichkeit haben, vertraglich einen anderen als den laut Gesetz bedingt zuständigen Richter für zuständig zu erklären. Dies ist aber auf Grund von Abs 2 der Bestimmung in Fällen bezüglich der Miete von Wohnraum oder der Miete von Gewerberäumen iSv Art 290 BW nur möglich, wenn sich der Mieter anschließend an das Gericht wendet oder der dazu dienende Vertrag erst nach der Entstehung der Streitigkeit geschlossen wurde. Wichtig ist auch, dass die Möglichkeit für einen Richter begrenzt ist, das Urteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären71. Für mittelständische Gewerberäume regelt Art 295 BW, dass der Richter diese Möglichkeit hat, wenn er die 71 Als Hauptregel gilt, dass im Falle der Erhebung eines Rechtsmittels (häufig die Berufung) das angefochtene Urteil nicht mehr vollstreckt werden kann. Auf Grund von Art 233 Rv besteht die Möglichkeit, diese Folge zu durchbrechen: Der Richter erklärt

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Einrede des Mieters augenscheinlich als unbegründet erachtet. In Bezug auf Wohnraum schweigt das Gesetz, allerdings kann auf die allgemeine Regelung von Art 3:13 BW in Bezug auf Befugnismissbrauch72 zurückgegriffen werden. In der Praxis bedeutet das, dass der Richter dem Mieter in den meisten Fällen den Vorteil des Zweifels einräumt, dies in Anbetracht des einschneidenden Charakters einer eventuellen Räumung der Wohnung, die rückgängig gemacht werden muss73. Zum Schluss sei nochmals darauf hingewiesen, dass Streitigkeiten in Bezug auf Mietpreise sehr häufig von anderen Instanzen als dem Gericht bereinigt werden. Bei Wohnraum ist das die Mietkommission, die über einen umfassenden Apparat für die präzise Feststellung74 beispielsweise von Deckenflächen75, der Anzahl von Sanitäreinrichtungen, dem Grad der Wärmedämmung, der Wohnlage und störenden Situationen76 verfügt. Bei mittelständischen Gewerberäumen ist die Situation kaum anders. Zwar trifft der Richter die Entscheidung, aber dabei wird von den Empfehlungen des Beratungsausschusses für Gewerbeflächen (BHAC) oder eines anderen Gremiums ausgegangen. Will der Richter abweichen, dann muss dies begründet werden, wie aus HR 22. April 1983, NJ 1983, 666 (Hart/Curator Stronkhorst), hervorgeht: Der Richter ist nicht an ein Sachverständigengutachten ge-

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das Urteil für vorläufig vollstreckbar, wodurch es trotz der Erhebung eines Rechtsmittels vollstreckt werden kann. Eine Befugnis kann ua missbraucht werden, indem man von ihr zu keinem anderen Zweck als anderen zu schaden Gebrauch macht oder zu einem anderen Zweck als zu dem sie erteilt wurde oder wenn man unter Berücksichtigung der Unverhältnismäßigkeit zwischen dem Interesse an der Ausübung und dem Interesse, dem dadurch geschadet wird, nach Billigkeit nicht zu dieser Ausübung hätte kommen können. Vgl M.C. ten Kley-Mulder, Uitvoerbaar bij voorraad verklaring in het huurrecht: eerder regel dan uitzondering? (Erklärung für vorläufig vollstreckbar im Mietrecht – eher die Regel als die Ausnahme?) Wohnrecht (WR) 2006, 383 ff; Gerichtshof Den Haag 30. November 2007, TvHB 2007, Nr 24, 212–220 (McDonald’s Nederland B.V./Weissglas), ist ein Beispiel, bei dem das Urteil für vorläufig vollstreckbar erklärt wurde im Zusammenhang mit der Anzahl von Prozessen, die die Parteien bereits in der Vergangenheit gegeneinander geführt haben, und dem Interesse von McDonald’s, jetzt die Verfügung über das Objekt zu bekommen. Eine weniger als einen Meter lange Küchenzeile ergibt 0 Punkte, während bei einer Länge von ein bis zwei Metern 4 Punkte vergeben werden. Ist die Küchenzeile länger als zwei Meter, ergibt das 7 Punkte. Es fragt sich, wie eine Küchenzeile mit einem hochstehenden Rand zu bewerten ist, der verhindert, dass Wasser in die Küchenschränke läuft. Zählt der Rand mit oder nicht? Das kann einen Unterschied von drei Punkten bzw ca € 15 pro Monat (= € 180 pro Jahr!) ausmachen. Die Fläche von Zimmern ergibt 1 Punkt pro m2, während die Fläche der sonstigen Räume (Schuppen, Dachboden, Garage) 3/4 Punkt pro m2 ergibt. Die Wohnlage ergibt einen Aufschlag von höchstens 25 Punkten. Eine hinderliche Situation kann zu einem Abzug von bis zu 40 Punkten führen.

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Soziales Mietrecht in den Niederlanden

bunden, muss eine Abweichung davon aber begründen. In der Praxis wird den Empfehlungen (jedenfalls größtenteils) gefolgt. Eine Beweisregelung ist in Art 218 BW77 zu finden. Die Ausnahme für Brandschaden und Schaden an der Außenseite einer bebauten Immobilie gründet sich darauf, dass der Mieter in derartigen Fällen die Schadensursache häufig nicht kennen wird und es unbillig wäre, diese Unkenntnis zu seinen Lasten gehen zu lassen, auch schon weil – wie bei Brandschäden – idR die Gebäudeversicherung des Vermieters Deckung bietet. Gem Abs 3 wird in Bezug auf den Mieter angenommen, dass dieser die Mietsache in unbeschädigtem Zustand erhalten hat. Allerdings wird das Gewicht dieser Regelung durch die entgegengesetzte Annahme in Bezug auf die Rückgabe begrenzt (vgl Art 224 Abs 2 aE). Die Bestimmung wird insb bei Streitigkeiten während der Vertragslaufzeit (wie etwa über den Umfang der vom Mieter angebrachten Veränderungen) eine Rolle spielen.

G. Ausblick Da das niederländische Mietrecht vor kurzem überarbeitet wurde, plant der Gesetzgeber keine weitere Abänderung. Im Gegenteil, der Gesetzgeber hat bei der Novellierung von 2003 ganz bewusst nicht auf die kritischen Anmerkungen in der Literatur reagiert. Der Hintergrund für diese Entscheidung des Gesetzgebers ist, dass die Überarbeitung des (Wohnraum-)Mietrechts im Jahr 1979 Anlass zu derart vielen Diskussionen war, weshalb die Befürchtung besteht, diese Diskussion würde wieder neu entfacht werden und dies wäre eine (zu) schwere Belastung für die mit der Ausarbeitung befassten Beamten, die ihre Zeit anderen Projekten widmen müssen. Außerdem wird befürchtet, dass durch Teilgesetze das System durchbrochen wird. Fragen, die der Gesetzgeber nicht beantwortet hat und in nächster Zukunft offenbar auch nicht beantworten will, sind folgende: – Ist eine einheitliche Regelung für Beeinträchtigungen infolge von Lärmbelästigung und eine Vermieterhaftung notwendig?

77 1. Der Mieter haftet für Schaden an der vermieteten Sache, der durch ein ihm anrechenbares Versäumnis bei der Erfüllung einer Verpflichtung im Rahmen des Mietvertrages entstanden ist. 2. Bei allen Schäden – bis auf Brandschaden und im Fall der Miete einer bebauten Immobilie oder eines Teils davon Schaden an der Außenseite der Mietsache – wird von der Annahme ausgegangen, dass diese dadurch entstanden sind. 3. Unbeschadet der Bestimmungen von Art 224 Abs 2 wird angenommen, dass der Mieter die Mietsache in unbeschädigtem Zustand erhalten hat.

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Ausblick

– Kann die Beendigung des Mietvertrages über eine Interessenabwägung geregelt werden oder müssen die stringenten Kündigungsgründe beibehalten werden? – Muss die Eigenbedarfsregelung für den Vermieter derart belastend bleiben (ua das Erfordernis des passenden Wohnraums)? – Muss die Mitmieterschaft des Mitbewohners auf den Lebenspartner beschränkt werden? – Muss der Schutz des Untermieters auf legale Fälle beschränkt werden? – Muss das Fristensystem von 5 + 5 Jahren bei mittelständischen Gewerberäumen beibehalten werden? – Muss die Saisonmiete von zwei Jahren auf ein Jahr reduziert werden? – Kann bei der näheren Mietpreisfestlegung für Gewerbeflächen auf das Marktwertkriterium umgestiegen werden? Das Fazit lautet, dass im niederländischen Mietrecht der «Schwächere» stark geschützt wird. Mieter von sowohl Wohnraum als auch Gewerbeflächen werden geschützt, weil viele Bestimmungen einseitig zwingendes Recht sind, sodass davon nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann. An sich ist das eine gute Sache, allerdings stellt sich die Frage, ob dieser Schutz nicht zu weit geht. Außerdem wohnen einerseits viele zu billig, während andererseits Mieteinsteiger auf relativ teure Mietwohnungen angewiesen sind, für die sie Mietzuschuss erhalten, wenn ihr Einkommen eine bestimmte Grenze unterschreitet (was häufig der Fall ist). Darüber hinaus haben Investoren in Anbetracht der durch die (zu) niedrigen Mieten entsprechend niedrigen Renditen wenig Interesse daran, in Wohnungen zu investieren.

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Richter Christer Grönevall, Linköping

Soziales Mietrecht in Schweden* A. Geschichtliche Grundlagen und Entwicklung des Mietrechts Die sozialen Entwicklungen Ende des 19. Jahrhunderts, gezeichnet von Industrialisierung und Urbanisierung, verursachten eine ernste Wohnungsnot in den größeren Städten, insb in Stockholm. Zu dieser Zeit herrschte selbst in den ländlichen Gebieten ein Mangel an Wohnungen. Ein bedeutendes Problem war die Auswanderung, die bis zu einem gewissen Grad die Folge der Wohnungsnot war. Ein weiteres signifikantes Problem war die übermäßige Verstädterung. Somit war es ein wichtiges Bestreben des Gesetzgebers, diesen Missständen entgegenzuwirken. Im Hinblick darauf wurde 1904 ein Gesetz erlassen, dessen Zweck die Bereitstellung staatlicher Kredite zur Errichtung privater Wohnbauten war. Mehrere Quellen belegen die ernsten Missstände, die Ende des 19. Jahrhunderts und während der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts herrschten, wie etwa eine begrenzte Anzahl an Unterkünften, deren schlechter technischer Zustand und ein stark ansteigender Mietzins. Der kalte nordische Winter verschlimmerte dieses Szenario. Es war nicht unüblich, dass zehn oder mehr Personen eine Wohnung bestehend aus nur einem Zimmer und einer Küche teilen mussten. Damals existierte – von wenigen Bestimmungen in einem grundlegenden Gesetz aus 1734 abgesehen – keine Mietrechtsgesetzgebung. Das Mietrechtsgesetz (hyreslag), dessen Regelungen überwiegend dispositiv waren, wurde 1908 erlassen. Ein weiterer, wesentlicher Grund für die Wohnungsnot und den ansteigenden Mietzins war das Bevölkerungswachstum. Zwischen 1850 und 1950 wuchs die Bevölkerung von Schweden von 3,5 Millionen auf 7 Millionen Einwohner, was wahrscheinlich mit der verbesserten medizinischen Versorgung, insb der werdenden Mütter und Kinder, und der Zuwanderung zusammenhing. In den Jahren 1917 und 1942 wurden * Stand: September 2008; veröffentlicht in wobl 2009, 173; Übersetzung aus dem Englischen von Mag. Andrea Wall.

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Soziales Mietrecht in Schweden

Gesetze über eine vorübergehende Mietregulierung erlassen, wodurch der Mieterschutz begründet wurde. Ein Grund dafür lag im befürchteten Anstieg des Mietzinses infolge des Stillstands im Bereich des Wohnungsbaus zu Kriegszeiten. Die Mietregulierung von 1942 wurde nach dem Krieg verlängert, 1969 teilweise und einige Jahre später gänzlich abgeschafft. In den Jahren der Regulierung wurde von staatlicher Seite festgelegt, um welchen Prozentsatz der Mietzins angehoben werden darf. Von 1917 bis 1923 und von 1942 bis 1969 wurden rechtliche Probleme im Mietrecht von kommunalen Mietbehörden entschieden und 1969 schließlich staatliche Mietgerichte errichtet. Zur selben Zeit wurde ein neues Mietrechtsgesetz erlassen, das den Schutz des Mieters verstärkte. An die Stelle der Mietregulierung trat das Gebrauchswertsystem. Die in Bezug auf den Mietzins normative Funktion (hyresnormerande roll) der kommunalen Wohnungsgesellschaften wurde begründet. Im Jahr 1978 wurde ein Gesetz über Kollektivvereinbarungen (hyresförhandlingslag [1978:304]) erlassen. Das bedeutet, dass die Mietervereinigung und ein Liegenschaftseigentümer Kollektivvereinbarungen über den Mietzins und den Mietzinserhöhungssatz jeder einzelnen Wohnung treffen müssen. Der Mieter ist an solche Vereinbarungen nicht gebunden, es sei denn, sein Mietvertrag enthält eine Klausel, durch die die Mietervereinigung bevollmächtigt wird, für ihn zu handeln. Häufig sind auch lokale Vertreter der Schwedischen Eigentümervereinigung (Fastighetsägarna Sverige) in die Verhandlungen involviert. Der Mieter kann gegen die Vereinbarung Beschwerde beim Mietgericht erheben. Im Bereich des Mietrechts ist das schwedische Oberlandesgericht (Svea hovrätt) in Stockholm für alle Berufungen gegen Entscheidungen der Mietgerichte zuständig. Enthält der individuelle Mietvertrag keine Klausel, welche die Mietervereinigung bevollmächtigt Kollektivvereinbarungen abzuschließen, kann der Liegenschaftseigentümer direkt mit dem Mieter verhandeln. Führen die Verhandlungen zu keinem Ergebnis, kann der Liegenschaftseigentümer das Mietgericht anrufen. Die meisten Liegenschaftseigentümer ziehen es vor, mit der Mietervereinigung und nicht mit dem Mieter zu verhandeln. Dieses System hat sich als stabil und effizient erwiesen, dennoch bevorzugen manche Eigentümer die direkte Verhandlung mit dem Mieter. Vertritt eine Mietervereinigung eine gewisse Anzahl von Mietern, kann sie verlangen, vom Liegenschaftseigentümer als Verhandlungspartnerin anerkannt zu werden. Verweigert ihr der Liegenschaftseigentümer diesen Status, hat ein Mietgericht darüber zu entscheiden, ob sie als Verhandlungspartnerin anzuerkennen ist oder nicht. Ohne Zweifel waren im Verlauf des letzten Jahrhunderts politische Bemühungen, eine verbesserte Gesetzgebung, leistungsfähigere Bautechnik und genaue Standardvorschriften die Grundlagen für ein gut funktionierendes Wohnungswesen in Schweden. Schwedische Wohnungen verfügen mit etwa 40 m2 pro Kopf über eine sehr große Wohnfläche. Während der letzten Jahrzehnte wurde das Mietrecht nur unwesentlich verändert. Es zeigt sich, dass es sich um ein äußerst stabiles System handelt. Jede Änderung des Mietrechts 182

Anwendungsbereich

entfaltet indirekt Rückwirkung, da die neuen Regelungen auch auf einen alten Mietvertrag anzuwenden sind, wenn keine der Vertragsparteien bei erster Gelegenheit kündigt. Zwischen 1970 und 2007 wuchs die Bevölkerung von 8 auf 9,2 Millionen Einwohner, vor allem auf Grund der Immigration. Dieses Bevölkerungswachstum verursachte einen anhaltenden Nachfrageüberschuss. Seit 1993 werden alle staatlichen Transferleistungen für Wohn- und Geschäftsraummieten, wie etwa Miet- und Investitionsbeihilfen, schrittweise abgeschafft.

B. Anwendungsbereich Die meisten mietrechtlichen Bestimmungen sind sowohl auf Wohn- als auch auf Geschäftsraummieten anzuwenden. Dennoch gibt es einige spezifische Bestimmungen, die nur auf eine der beiden Kategorien Anwendung finden. Aus den einzelnen Vorschriften geht klar hervor, ob sie nur in einer oder in beiden Kategorien anzuwenden sind. Im Grunde werden alle Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten vom Mietrecht abgedeckt. Die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes auf sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummieten setzt die Erfüllung von vier Bedingungen voraus: Als eine der Bedingungen müssen die Parteien eine Vereinbarung getroffen haben, wobei gleichgültig ist, ob diese schriftlich oder mündlich erfolgte. Diese Vereinbarung muss den Gebrauch eines Gebäudes oder eines Teiles davon betreffen; dies sind zwei weitere Bedingungen. Die letzte Bedingung ist das Vorliegen einer Gegenleistung für den Gebrauch. Eine Konsequenz daraus ist, dass der Gebrauch eines bloßen Grundstückes nicht als Miete betrachtet wird. Für diesen Fall sind eigenständige Bestimmungen vorgesehen (s unten). Weiters ist klarzustellen, dass es gleichgültig ist, ob es sich bei dem Gebäude um einen Häuserblock, eine Villa, ein Sommerhaus, ein Studentenwohnheim, Dienstwohnungen, ein Altersheim oder ein Heim für Menschen mit psychischen Problemen handelt. Das Mietrechtsgesetz findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter einen Raum seiner Wohnung vermietet. Das Gebäude darf nicht zu klein und muss in stabiler Bauweise errichtet worden sein, andernfalls wird die Vereinbarung nicht als Mietverhältnis anerkannt. Die Mietdauer hat keine Auswirkungen auf die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes, von einer Ausnahme abgesehen: die Mietdauer darf 50 Jahre nicht überschreiten. Der Eigentümer des Gebäudes und der Mieter können freilich nicht ein und dieselbe Person sein. Das heißt, der Mieter kann niemals Eigentümer des gemieteten Gebäudes sein. Alle Geschäftstätigkeiten sind umfasst. Es ist irrelevant, ob die Vereinbarung Geschäfte, Büros, Industrieanlagen, Lagerräume oder Garagen betrifft, die Bestimmungen sind für alle Kategorien dieselben. Neben dem Mietrechtsgesetz kommen weitere allgemeine Begriffsbestimmun183

Soziales Mietrecht in Schweden

gen zur Anwendung. Dem Mieter muss das ungeteilte Nutzungsrecht am Mietobjekt zukommen, andernfalls handelt es sich nicht um ein Mietverhältnis. Hotels und Krankenhäuser fallen nicht unter das Mietrechtsgesetz. Dienstwohnungen sind umfasst, wobei sich allerdings Mischformen entwickelt haben, wie etwa Wohnungen, die von Gastarbeitern oder ähnlichen Personen bewohnt werden. Es sind zwar alle Bedingungen der Wohnraummiete erfüllt, dennoch stellen diese Vereinbarungen nach der Rsp eine Art allgemeinen Fruchtgenusses dar, zumindest sofern Dienstleistungen, wie etwa ein Reinigungsservice, inkludiert sind. Eine Vereinbarung, die nicht Wohn- oder Geschäftsraummiete ist, ist von wenigen allgemeinen vertrags- und strafrechtlichen Wuchervorschriften abgesehen keinen Einschränkungen bezüglich der Höhe des Mietzinses unterworfen. Studentenheime zählen zum Bereich der Wohnraummiete, da jeder einzelne Student das ungeteilte Recht hat, einen Raum zu nutzen, wenn auch die Küche geteilt wird. Gleiches gilt auch bei Untervermietung eines einzelnen Raumes in der Wohnung des Mieters. Kommt dem Untermieter das ungeteilte Gebrauchsrecht an diesem Raum zu, liegt Miete vor. Der entgeltliche Gebrauch irgendeines Stellplatzes in einer Garage ist hingegen nicht Miete. Werden Einrichtungen des Mobilfunks, wie etwa Handymasten, auf dem Dach eines Gebäudes errichtet, wird diese Nutzung als Geschäftsraummiete betrachtet. Es gibt keine Unterscheidung zwischen Vereinbarungen über Bauwerke in ländlichen oder städtischen Gebieten. Ebenso wenig wird zwischen privat oder durch staatliche Beihilfen finanzierten Gebäuden unterschieden. Genossenschaftswohnungen und alle Arten des Wohnungseigentums werden in eigenständigen Gesetzen geregelt. In diesen Fällen basiert die Nutzung auf einer dem Eigentum ähnlichen Art. Wenn der Wohnungseigentümer seine Wohnung «untervermietet», sind die Regelungen über die Wohnraummiete anwendbar. Anwendbares Mietrecht, wenn die Nutzung des Grundstückes im Vordergrund steht: Zwischen Nutzung mit überwiegendem Interesse am Gebäude und Nutzung mit überwiegendem Interesse am Grundstück wird unterschieden. Die Bestimmungen sind vollkommen unterschiedlich. Steht die Nutzung des Bauwerks im Vordergrund, liegt ein Mietverhältnis vor, selbst wenn eine Grundstücksfläche von der Vereinbarung umfasst ist. Nur die Vorschriften einer der beiden Kategorien kommen zur Anwendung, das heißt, der Gebrauch ist nicht in zwei unterschiedliche Regelungskomplexe zu unterteilen. Es gibt vier verschiedene Arten der Nutzung von Grund und Boden: a. Landwirtschaft, b. Errichtung von Bauwerken auf einem fremden Grundstück zu Wohnzwecken, c. Errichtung von Bauwerken auf einem fremden Grundstück zu Geschäftszwecken und d. anderweitiger usus fructus, wie etwa Parkplätze.

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Mechanismen zum Schutz des Mieters

C. Mechanismen zum Schutz des Mieters Der wichtigste Mechanismus zum Schutz des Wohnraummieters ist der direkte Rechtsschutz. Dieser zeigt sich etwa darin, dass Vertragsverlängerung vermutet wird, selbst wenn der Vermieter kündigt (s unten Kap E). Das Recht auf Mietzinsüberprüfung durch das Mietgericht hängt ebenso mit dem direkten Rechtsschutz zusammen. Recht auf Untervermietung und Wohnungstausch: Das Mietrechtsgesetz räumt dem Mieter das Recht ein, seine Wohnung für eine begrenzte Dauer (für gewöhnlich zwei Jahre) unterzuvermieten. Vertragsklauseln, die dieses Recht einschränken, sind wirkungslos. Der Mieter muss einen angemessenen Grund für die Untervermietung nachweisen, wie etwa ein Studium in einer anderen Stadt oder einem anderen Land, Zusammenleben mit seinem Lebenspartner auf Probe oder Krankheit. Sollte der Vermieter die Untervermietung verbieten, kann der Mieter das Mietgericht anrufen. Unter gewissen Umständen hat der Mieter das im Mietrechtsgesetz eingeräumte Recht, einen Wohnungstausch vorzunehmen, insb bei Umzug in eine andere Stadt. Es liegt am Mieter, einen geeigneten Tauschpartner zu finden. Eintrittsrechte von Angehörigen: Die Familienangehörigen des Mieters haben das bedingte Recht, den Mietvertrag zu übernehmen, wenn der Mieter die Wohnung verlässt oder stirbt. Die wichtigste Voraussetzung ist, dass der Angehörige während einer bestimmten Zeit mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Es gibt zahlreiche weitere Voraussetzungen, die äußerst kompliziert sind und von der Bevölkerung zum Teil nur schwer nachvollzogen werden können. Vertragsübernahme durch den Erwerber eines Unternehmens? Verkauft der Mieter sein Unternehmen einschließlich des beweglichen und unbeweglichen Zubehörs, hat er das allgemeine Recht, den Vertrag auf den Erwerber zu übertragen. Verweigert der Vermieter die Vertragsübernahme, ist das Mietgericht berechtigt, diese zu genehmigen, wenn das Vertragsverhältnis bereits drei oder mehr Jahre aufrecht war. Bei besonders gewichtigen Gründen kann die Genehmigung auch bei kürzerer Vertragslaufzeit erteilt werden. Beschränkungen der freien Vereinbarung des Mietzinses: Trifft die Mietervereinigung mit dem Liegenschaftseigentümer eine Vereinbarung über die Mietzinsbildung in einem Wohnhaus, darf der Vermieter diesen Mietzins gegenüber einem neuen Mieter, der auch einen höheren Mietzins zahlen würde, nicht überschreiten. Anordnung von Instandhaltungsarbeiten: Unterlässt der Vermieter die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes, kann der Mieter das Mietgericht anrufen. Alle Arten von Mängeln können berücksichtigt werden: beispielsweise ein defekter Ofen, zu alte Tapeten, zu schlechter Anstrich, störende Nachbarn. Bezieht sich die Auseinandersetzung auf störende Nachbarn, kann 185

Soziales Mietrecht in Schweden

das Mietgericht dem Vermieter auftragen, diese Mieter zu kündigen. Bestreitet der Mieter die Kündigung, wird neuerlich vor dem Mietgericht verhandelt. Es erlässt schließlich eine bindende Verfügung, die mit einer Geldstrafe verbunden werden kann. Dies ist eine bedeutende Säule des Mietrechts. Alle negativen Entscheidungen des Mietgerichts werden in der der Mietervereinigung zugehörigen Zeitschrift Hem & Hyra veröffentlicht. In der Tat sind alle Vermieter sehr bestrebt, negative Entscheidungen zu vermeiden. Erfüllt der Vermieter seine Instandhaltungspflichten nicht ordnungsgemäß, kann der Mieter bei erheblichen Missständen auch die Herabsetzung des Mietzinses verlangen, unter besonderen Umständen selbst bis zur gänzlichen Freistellung. In ernsten Fällen kann dem Vermieter die Verwaltung der Liegenschaft entzogen werden. Einflussnahme des Mieters auf Standardanhebungen: Will der Liegenschaftseigentümer Verbesserungsarbeiten an einem Gebäude durchführen, die zur Anhebung des Mietzinses berechtigen, müssen nach dem Mietrechtsgesetz die Mieter befragt werden, ob sie diesen Verbesserungen zustimmen oder nicht. Stimmen sie nicht zu, kann der Vermieter den Mietzins nicht anheben, er kann jedoch Klage beim Mietgericht erheben. Das Mietgericht hat dann die Aufgabe zu entscheiden, ob die Verbesserungsarbeiten durchgeführt werden können oder nicht. Das Hauptanliegen dieser Bestimmung ist, Verbesserungen «luxuriöser» Art, die den Mietzins in exorbitantem Ausmaß ansteigen ließen, zu unterbinden. Führt der Vermieter Verbesserungsarbeiten durch, ohne die Zustimmung der Mieter oder des Mietgerichts erhalten zu haben, steht es ihm nicht zu, den Mietzins der Verbesserung entsprechend anzuheben. In diesem Punkt wurde von Seiten der Mietervereinigung heftige Kritik geübt. Ihrer Ansicht nach ist die Rechtsprechung zu nachsichtig zu Gunsten der Vermieter. Ein Problem in der Praxis ist, dass der Mietzins nicht im Vorhinein feststeht. Die Mieter kennen folglich nur die Höhe des Mietzinses vor Durchführung von Verbesserungsarbeiten. Gemäß dem Gebrauchswertverfahren wird der Mietzins erst nach deren Durchführung festgelegt. Handelt es sich um bloße Erhaltungsarbeiten, braucht der Vermieter die Mieter nicht zu befragen. Diese berechtigen auch nicht zur Anhebung des Mietzinses. Kann der Mieter Änderungen am Mietobjekt vornehmen? Der Mieter ist nur eingeschränkt ermächtigt, das Mietobjekt zu verändern. In erster Linie steht es ihm zu, Maler- und Tapeziererarbeiten vorzunehmen. Sinkt dadurch der Wert des Mietobjektes, kann der Mieter verpflichtet werden, bei Vertragsbeendigung Ersatz zu leisten. Das Recht, die Mietdauer bei Wohnraummiete zu verkürzen: Bei der Wohnraummiete hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Parteienvereinbarungen sind irrelevant. Es spielt auch keine Rolle, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Die Regelung ist zwingend. Der Mieter hat keine Entschädigung zu leisten. Hat der Mieter den Mietzins im Vorhinein entrichtet, ist der Vermieter sogar verpflichtet, das zuviel Geleistete herauszugeben. 186

Mechanismen zum Schutz des Mieters

Das Recht, die Mietdauer bei Geschäftsraummiete zu verkürzen: Der Mieter ist nicht berechtigt, die Mietdauer zu verkürzen. Ausnahmen bestehen nur in wenigen Fällen. Die meisten Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten werden auf drei Jahre befristet. Mietzuschüsse: Eine große Anzahl der Mieter bezieht Mietzuschüsse, so etwa Pensionisten, Frühpensionisten, Vollzeitbeschäftigte mit Kindern, Studenten und Immigranten mit Aufenthaltsbewilligung. Vollzeitbeschäftigte ohne Kinder erhalten niemals einen Mietzuschuss. Vor einigen Jahren hat das Staatliche Amt für Wohnungswesen, Bauwirtschaft und Planung (Boverket) die Frage aufgeworfen, ob der Anspruch auf Mietzuschuss erweitert werden soll. Die Antwort darauf fiel nicht positiv aus. Um den großen Bedarf an Förderungen zu verstehen, muss hervorgehoben werden, dass seit mehreren Jahrzehnten ein Teufelskreis zwischen dem System liberal-sozialer Förderungen und sonstiger Beihilfen, der hohen Besteuerung und der Arbeitslosigkeit besteht. Das Ministerium für Gesundheit und soziale Angelegenheiten (Socialdepartementet) verbraucht annähernd 40% des staatlichen Budgets. Die MitteRechts-Regierung, die seit 2006 im Amt ist, versucht unentwegt, Maßnahmen zur Herabsetzung der Beihilfen und Steuern zu treffen und die Beschäftigung zu fördern. Ein staatliches Untersuchungsverfahren (Statens Offentliga Utredningar, SOU) führte zu dem Vorschlag, den Wohnraummietzins zu erhöhen, was ohne Zweifel eine Herausforderung für die gegenwärtige Regierung darstellt (s unten). Die nächsten Wahlen finden im September 2010 statt. Meiner Ansicht nach wird es – in der näheren Zukunft – keinen Gesetzesentwurf zu den Ergebnissen der Untersuchung geben. Unterschiede zwischen den kommunalen und den privaten Wohnungsgesellschaften – existiert soziales Wohnen? Die kommunalen Wohnungsgesellschaften (allmännyttiga bostadsföretag) sind verpflichtet, das Anschaffungskostenprinzip anzuwenden. Private Wohnungsgesellschaften sind nicht daran gebunden, dürfen jedoch das Mietzinsniveau der kommunalen Wohnungsgesellschaften nur um maximal fünf Prozent übersteigen (s unten). Ob die kommunalen Wohnungsgesellschaften soziales Wohnen ermöglichen, ist eine äußerst interessante Frage. Aus juristischer Sicht lässt sich dies nicht bestätigen. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften sind nicht mit dem sozialen Wohnbau zu vergleichen, denn sie sind gesetzlich nicht verpflichtet, soziale Forderungen zu erfüllen. Sowohl die kommunalen als auch die privaten Wohnungsgesellschaften sind bei der Vermietung an dieselben Prinzipien gebunden. Gibt es einen objektiven Grund, einem potentiellen Mieter einen Mietvertrag zu verweigern, steht es beiden Gesellschaftsformen frei, dies zu tun. Für gewöhnlich können alle Wohnungsgesellschaften zwei Anforderungen stellen: der potentielle Mieter hat zu belegen, dass er in keinem Schuldnerverzeichnis aufscheint. Andernfalls kann der Vermieter dem Mieter den Vertragsabschluss versagen. Weiters hat der Mieter nachzuweisen, dass sein Einkommen, sein Anspruch auf Pension oder Mietzuschuss in einem ge187

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eigneten Verhältnis zur Miethöhe steht. Zusätzlich kann der Vermieter einwandfreie Empfehlungen, idR vom ehemaligen Vermieter, verlangen. Die Gesellschaften können die entscheidenden Kriterien nahezu uneingeschränkt selbst bestimmen. Diskriminierung, wie sie im Gesetz über das Verbot von Diskriminierung beschrieben wird, muss jedoch vermieden werden. Diskriminierungen aufgrund des Geschlechts, des Glaubensbekenntnisses, der ethnischen Zugehörigkeit oder sexuellen Ausrichtung sind verboten. Ebenso ist jegliche Diskriminierung von Menschen mit Behinderung verboten. Dieses Gesetz ist in mietrechtlichen, wie auch in anderen Angelegenheiten anwendbar. Ein Verstoß hat Schadenersatzpflichten zur Folge. Dennoch scheint es eine klare, informelle Unterscheidung zwischen den beiden Gesellschaftsarten zu geben. Wenn auch die meisten der kommunalen Wohnungsgesellschaften in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung errichtet sind, so steht doch stets die Gemeinde als Eigentümerin und folglich haftende Autorität im Hintergrund. Die Gemeinden haben die allgemeine Verpflichtung, allen Einwohnern eine Unterkunft zu gewähren. Zur Erfüllung dieser Verpflichtung fordern die Gemeinden in erster Linie die kommunalen Wohnungsgesellschaften auf, einen Mietvertrag abzuschließen. Üblich ist auch, dass die Gemeinden selbst Wohnungen der kommunalen Wohnungsgesellschaften mieten, um diese an Mieter mit sozialen oder psychischen Problemen unterzuvermieten. Demnach sind die kommunalen Wohnungsgesellschaften gewissermaßen Teil des sozialen Wohnungswesens. Die einfache Begründung dafür liegt darin, dass soziales Wohnen in jedem Land unerlässlich ist und in Schweden diese Aufgabe nur von den kommunalen Wohnungsgesellschaften erfüllt werden kann. Eigentümerwechsel: Mietverträge über Wohn- oder Geschäftsräume gehen automatisch auf den Erwerber eines Mietobjektes über. Der neue Eigentümer ist an die geltenden Bestimmungen des Mietvertrages gebunden. Diskriminierung aufgrund der ethnischen Zugehörigkeit: Eine eigene Bundesbehörde behandelt solche Angelegenheiten: der «Ombudsmann gegen ethnische Diskriminierung» (Diskrimineringsombudsmannen, DO). Ihre Homepage enthält eine Kurzdarstellung ihrer Aufgaben: «Bekamen Sie den Arbeitsplatz nicht, für den Sie sich beworben hatten – und sind Sie der Meinung, dass dies daran liegt, dass Sie ein Kopftuch tragen? Wurden Sie als Mieter abgewiesen und sind Sie überzeugt, dass dies an Ihrem ausländischen Namen liegt? Müssen Sie sich in der Schule wegen Ihrer Hautfarbe, wegen der Zugehörigkeit zu Ihrer Volksgruppe oder aufgrund Ihrer Religion kränkende oder beleidigende Kommentare anhören? Haben Sie so etwas bereits erlebt, kann es sich dabei um ethnische oder religiöse Diskriminierung handeln. In Schweden gibt es Gesetze, die Diskriminierung auf verschiedenen Gebieten unserer Gesellschaft verbieten.» Das Strafgesetz (brottsbalken): Es enthält einige Bestimmungen gegen Diskriminierungen. Manchen privaten Vermietern wurden Geldstrafen auferlegt, 188

Mietzins

weil sie ihre Wohnung nicht an Immigranten vermietet haben. Ich bezweifle, dass jemals gegen eine kommunale Wohnungsgesellschaft aus diesem Grund eine Strafe verhängt wurde. Diese scheint auch den Bereich des sozialen Wohnens tatsächlich wahrzunehmen. Ersatzpflichten bei Beendigung des Vertragsverhältnisses: Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass der Mieter Entschädigung für jene Abnützung, die über die übliche hinausgeht, zu leisten hat. Diese Vorschrift schützt zum Teil auch den Mieter, indem sie festlegt, dass die übliche Abnützung niemals Ersatzpflichten hervorruft. Die Regelung ist zwingend. Die schwedischen Vermieter haben keine gesicherte Übung was den Nachweis des Standards bei Einzug und Auszug des Mieters betrifft. Streitigkeiten in diesem Bereich sind klarerweise schwer zu bereinigen. Auch wenn eindeutige Nachweise vorliegen, fällt es dem Richter nicht leicht, eine klare Grenze zwischen üblicher und unüblicher Abnutzung zu ziehen. Lässt der Vermieter dem Mieter eine Rechnung über die Abnutzung zukommen, zahlen viele freiwillig und unabhängig davon, ob diese berechtigt ist oder nicht. Verweigert ein Mieter die Zahlung, verfolgen viele Vermieter diese Sache nicht weiter. Von wenigen Ausnahmen abgesehen werden solche Schadenersatzfälle nicht vor den Mietgerichten behandelt. Diese sind allerdings verpflichtet, den Streit zwischen den Parteien zu schlichten. Die Streitschlichtung hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Ein darauf gerichteter Antrag wird für gewöhnlich vom Mieter, zunehmend jedoch auch vom Vermieter gestellt. Diese Art der Streitbeilegung ist effizienter und rascher als ein Verfahren vor dem Bezirksgericht.

D. Mietzins Wie bereits erwähnt sind die beiden Systeme zur Ermittlung des Mietzinses das Gebrauchswertsystem und die für den Mietzins normative Funktion (hyresnormerande roll) der kommunalen Wohnungsgesellschaften. Mietzinsermittlung bei Wohnraummiete: Seit 1969 haben die kommunalen Wohnungsgesellschaften eine strikte normative Wirkung auf den Mietzins. Jede Gemeinde verfügt klarerweise nur über eine kommunale Wohnungsgesellschaft. Diese gehen anhand des Anschaffungskostenprinzips vor. Der Mietzins wird nach einem 2-stufigen Verfahren ermittelt. In einem ersten Schritt wird mit der Mietervereinigung das gesamte Mietzinsaufkommen einer kommunalen Wohnungsgesellschaft verhandelt. Das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass das Anschaffungskostenprinzip anzuwenden ist. Diese Verhandlungen sind parteiintern. Es gibt keine Einflussnahme von staatlicher Seite. Das Verhandlungsergebnis wird von den Parteien unterzeichnet. Es gibt keine Möglichkeit, dagegen zu berufen. In einem zweiten Schritt werden die Mietzinse der einzelnen Wohnungen festgelegt. IdR legen die Gesellschaft und die Mie189

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tervereinigung das Verfahren fest. Liegen keine besonderen Umstände vor, erhöht sich der Mietzins für alle Wohnungen um denselben Prozentsatz. Wurden an einer Wohnung Änderungen vorgenommen, kann der Prozentsatz freilich auch höher sein. Die Höhe des Mietzinses richtet sich nach dem Standard der Wohnung und zahlreichen weiteren Kriterien des Gebrauchswertsystems. Jeder Mieter kann gegen die Festlegung des Mietzinses das Mietgericht anrufen. Es hat solche Fälle unter Anwendung des Gebrauchswertsystems zu entscheiden hat. Gegen diese Entscheidung steht die Berufung an das Svea hovrätt offen. Private Liegenschaftseigentümer können den von den kommunalen Wohnungsgesellschaften eingehobenen Mietzins um maximal 5% überschreiten. Der Mietzins in Schweden wird somit weitestgehend durch das Mietrechtsgesetz bestimmt. Das Mietrechtsgesetz wurde 2006 novelliert. Für Neubauten gilt, dass der von den Verhandlungspartnern vereinbarte Mietzins für einen Zeitraum von 10 Jahren ab Einzug des ersten Mieters als rechtmäßig gilt. Das heißt, die Mieter können während dieses Zeitraums den Mietzins nicht überprüfen lassen. Eine Voraussetzung ist, dass die Mietervereinigung und der Eigentümer eine Kollektivvereinbarung über alle Wohnungen des Gebäudes abgeschlossen haben. Weiters muss diese vor Abschluss des ersten Mietvertrages vereinbart worden sein. Die Schwedische Eigentümervereinigung kritisiert, dass die Mietervereinigung nur ungern Kollektivvereinbarungen abschließt. Das Mieterschutzsystem hat den Effekt, dass Uneinigkeiten zwischen den Parteien bei der Bestimmung des Mietzinses niemals zur Beendigung des Mietvertrages führen, sofern der Mieter bereit ist, den dem Gebrauchswertsystem entsprechenden Mietzins zu akzeptieren. Das Mietrecht schränkt die Festlegung des Mietzinses bei neuen Verträgen nicht ein. Gibt es allerdings eine allgemeine Vereinbarung zwischen der Mietervereinigung und dem Liegenschaftseigentümer, darf der Mietzins diese nicht übersteigen. Darüber hinaus können die straf- und vertragsrechtlichen Bestimmungen über Wucher zur Anwendung kommen. Auf jeden Fall kann der Mieter nach Ablauf von 6 Monaten den Gebrauchswert vom Mietgericht bestimmen lassen. Gleiches gilt für den Vermieter. Die Vertragsparteien akzeptieren für gewöhnlich die Vereinbarung zwischen der Mietervereinigung und dem Liegenschaftseigentümer. Dennoch befassen sich die Mietgerichte jedes Jahr in einigen Fällen mit der Festlegung des Gebrauchswerts. Mietzinsermittlung bei Geschäftsraummiete: Das Mietrechtsgesetz sieht in diesem Bereich keine Einschränkungen für Neuverträge vor. Nur die strafund vertragsrechtlichen Bestimmungen über Wucher sind maßgeblich. Die mietrechtlichen Bestimmungen über den Mietzins kommen erst bei Ablauf der Vertragsdauer zur Anwendung, wenn die Parteien über eine mögliche Vertragsverlängerung verhandeln. Kommt es zur Vertragsverlängerung, kann der Vermieter keinen Mietzins verlangen, der den «Marktmietzins» übersteigt. Diese Formulierung – wie sie in den Gesetzesmaterialien aufscheint – erscheint 190

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unpassend, erweckt sie doch den Eindruck einer unbegrenzten Mietzinsbildung. Tatsächlich verbietet der «Marktmietzins» (marknadshyra) einen Mietzins, der jenen vergleichbarer Objekte desselben Gebietes überschreitet. Einzelne Mieter, die bereit sind, einen höheren als den maßgeblichen Mietzins zu zahlen, dürfen die Ermittlung des Mietzinses nicht beeinflussen. Der «Marktmietzins» ist jedoch auch nicht mit dem durchschnittlichen Mietzins synonym. Für gewöhnlich übersteigt er diesen. Werden sich die Vertragsparteien nicht einig, legt das Mietgericht den «Marktmietzins» fest. Verlangt der Vermieter mehr als den «Marktmietzins», wird er schadenersatzpflichtig. Die einschränkenden Bestimmungen der Mietzinsbildung sollen einen funktionierenden Markt gewährleisten und insb ungerechtfertigte Kündigungen durch den Vermieter verhindern. Dieses System wurde bislang nicht beanstandet. Die Tatsache, dass es – gelegentlich – zu Leerständen (auch in Stockholm) kam, ist ein Beweis dafür, dass der nach dem Mietrechtsgesetz zulässige Mietzins am Markt gar nicht erreicht werden kann. Es kam nicht zu Mietzinseinbußen. Das Rechtssystem ermöglicht vielmehr einen den Wirtschaftsdaten entsprechenden Maximalmietzins. Hat ein Mieter beim Abschluss des Mietvertrages schlecht verhandelt, wird er bei Verlängerung des Mietvertrages eine Mietzinsreduktion fordern. Werden sich die Parteien nicht einig, können sie, wie bereits erwähnt, das Mietgericht zur Festlegung des Mietzinses anrufen. Verlangt der Vermieter einen Mietzins, der den marktüblichen übersteigt, hat er eine Entschädigung zu leisten. Viele Mieter hatten damit Erfolg. Das Verfahren zur Feststellung des Marktmietzinses ist allerdings äußerst komplex. Es gibt zwar keine einschlägigen statistischen Daten, ich vermute aber, dass weniger als ein Prozent der Mieter diese Möglichkeit nutzen. Um Entschädigungszahlungen zu vermeiden, hat der Vermieter vor Beendigung des Gerichtsverfahrens den Mietzins herabzusetzen. Bei Geschäftraummiete gibt es keinen «direkten» Rechtsschutz des Mieters. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag mit Ablauf der Befristung, hat der Mieter das Mietobjekt zu räumen. Gleiches gilt bei Uneinigkeit über den Mietzins. Es gibt jedoch einen indirekten Rechtsschutz: der Vermieter hat eine Entschädigung zu leisten, wenn die Kündigung nicht dem System der Angemessenheit des Mietrechtsgesetzes entspricht. Dadurch sollen unbegründete Kündigungen auf wenige Fälle reduziert werden. War die Kündigung jedoch beispielsweise wegen nachteiligen Gebrauchs durch den Mieter begründet, hat der Vermieter selbstverständlich keine Entschädigung zu leisten. Die bedeutendsten Probleme des schwedischen Wohnungsmarktes: Stockholm ist die einzige Stadt, in der eine erhebliche Wohnungsnot herrscht. Das Hauptproblem ist die starke Nachfrage nach Wohnungen in der Innenstadt. Um ehrlich zu sein, dies hängt mit der besonderen Attraktivität dieser Stadt zusammen. Der Markt ist sogar bereit, erhebliche «Ablösen» zu zahlen. Das Mietrechtsgesetz verbietet solche Bereicherungen. Auch im Bereich der Ge191

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schäftsraummiete besteht eine starke Nachfrage in Stockholm. Göteborg, Lund, Linköping und Malmö sind ebenso Beispiele für wachsende Industrieund Gewerbezonen, leiden jedoch – möglicherweise mit Ausnahme von Lund – nicht an einer starken Wohnungsknappheit. Was Stockholm betrifft war das offensichtlichste Problem, dass die Stockholmer Mietervereinigung mit den Vermietern keine deren Ansicht nach vernünftigen Mietzinse für die Innenstadt vereinbart hat. Es wurde berichtet, dass der Mietzins im Zentrum sogar unter jenen der Vororte liegt. Wie oben erwähnt, ist es einem privaten Vermieter nicht möglich, den Mietzins der kommunalen Wohnungsgesellschaften um mehr als fünf Prozent zu übersteigen. Das Ergebnis war ein Wechsel von Mietzu Eigentumswohnungen. Um mehr Kaufgelegenheiten zu bieten, untersucht die Regierung zurzeit neue Formen des Wohnungseigentums. Häufig wird kritisiert, dass zu wenige neue Wohnbauten errichtet werden. Dies verwundert, denn im Land in seiner Gesamtheit scheint es keinen erheblichen Wohnungsmangel zu geben. Im Gegenteil, in manchen Gebieten gibt es zum Teil sogar Leerstände. Unglücklicherweise ist eine übermäßige Verstädterung zugunsten einiger weniger großer Städte weiterhin auffallend. Von einer bedeutenden Wohnungsnot dürften insb Immigranten betroffen sein, die häufig bis zur Ausstellung ihrer Aufenthaltsgenehmigung in Wohnlagern untergebracht werden. Jugendliche ziehen mit 18–20 Jahren aus ihrem Elternhaus aus. Für gewöhnlich dürfte es kein Problem für sie sein, eine Mietwohnung zu finden. Die Frage, ob die Errichtung neuer Wohnungen gesteigert werden soll, umfasst auch zahlreiche Aspekte, die nicht mit dem Mietrecht in Zusammenhang stehen. Einige Beobachtungen zum Zustand schwedischer Gebäude: Ich habe Erfahrung mit der Wohnsituation im Ausland. Ich lebte einige Jahre in Genf und später in Brüssel. Ganz offensichtlich ist, dass der Wohnungsmarkt in diesen Städten eine größere Bandbreite an Wohnungen, insb in Bezug auf den Standard, bietet. Daraus folgt, dass der Mietzins stärker variiert. Der Wohnungsstandard ist in Schweden relativ konstant hoch. Zudem legt das Mietrechtsgesetz einen Mindeststandard fest. Somit ist auch der Mietzins relativ einheitlich. Ein davon abweichender Mietzins wird nur für Neubauten mit außergewöhnlich hohem Standard verlangt. Diese Beobachtungen sind von erheblicher Bedeutung. Ein Vollzeitbeschäftigter der niedrigsten Einkommensstufe hat ein Bruttogehalt von 15.000–16.000 SEK pro Monat, was einem Nettomonatsgehalt von 11.000 SEK entspricht. Der Mietzins für eine Wohnung mit einem Zimmer und einer Küche liegt zwischen 3.500 und 4.500 SEK pro Monat. Das heißt, 40% des Nettoeinkommens oder noch mehr werden für die Miete einer Wohnung mit einem Zimmer und einer Küche aufgewendet. Im Vergleich zu anderen Ländern erscheint dieser Prozentsatz relativ hoch. Dazu sei erwähnt, dass ein Vollzeitbeschäftigter ohne Kinder keinen Anspruch auf Mietzuschuss hat. Wenn der bereits erwähnte Vorschlag der staatlichen Untersuchung

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Befristung und Beendigung

(SOU) angenommen wird, sollte auch dies berücksichtigt werden. Es scheint allerdings, dass dieser Aspekt bislang missachtet wurde. Besteht die Notwendigkeit zu Erneuerung und Erhaltung? Im Jahr 2003 hat das Staatliche Amt für Wohnungswesen, Bauwirtschaft und Planung einen Bericht veröffentlicht, wonach ein dringender Bedarf an Erneuerung und Erhaltung der Gebäude in Schweden zu erwarten sei. Dieser Bericht hatte keine unmittelbaren Folgen. Meiner Ansicht nach müssen in absehbarer Zeit relativ umfassende Maßnahmen ergriffen werden. Freilich haben bereits viele Eigentümer solche ergriffen. Demnach kann die Situation nicht als alarmierend bezeichnet werden, vielmehr scheint das System selbstregulierend zu sein. Nach etwa 35–50 Jahren müssen die Abwasserleitungen erneuert werden. Bis zu einem gewissen Ausmaß können sie auch bloß repariert werden, nur in letzter Konsequenz sind sie auszuwechseln. Verabsäumt der Vermieter die Vornahme dieser Maßnahmen, wird sein Eigentum zerstört. Zeitgleich mit dem Austausch der Leitungen lassen die Vermieter für gewöhnlich weitere Erhaltungsarbeiten durchführen. Demnach scheint die Befürchtung des Staatlichen Amtes übertrieben zu sein. Die Bedeutung der für den Mietzins normativen Funktion (hyresnormerande roll) für private Eigentümer: Das Mietrechtsgesetz legt fest, dass private Vermieter den durch die kommunalen Wohnungsgesellschaften festgelegten Mietzins um nicht mehr als 5 Prozent überschreiten dürfen. Von dieser Regel gibt es keine Ausnahmen. Insoweit hat der durchschnittliche Mietzins keinen Einfluss. Der Vergleich ist mit gleichwertigen Mietobjekten zu ziehen. Es mag zwar überraschen, aber dieses System funktioniert ausgesprochen gut. Es verschafft den meisten privaten Vermietern beträchtliche Erträge. Der Mietwohnungsmarkt ist ausgeglichen. Stieg Synnergren, Richter i.R. des Mietgerichts Linköping, meinte, die Einführung der für den Mietzins normativen Funktion (hyresnormerande roll) der kommunalen Wohnungsgesellschaften und des Gebrauchswertsystems sei ein Geniestreich gewesen.

E. Befristung und Beendigung Es gilt das Prinzip, dass der Vermieter einen Mietvertrag über Wohnräumlichkeiten zeitlich nicht beschränken kann. Auch wenn der Vertrag nur für eine gewisse Dauer abgeschlossen wurde, kann der Mieter eine Verlängerung fordern. Bei Geschäftsraummiete ist der Mieter dazu nicht befugt. Allerdings wird der Vermieter bei unberechtigter Kündigung mitunter schadenersatzpflichtig. Bei Wohnraummiete ist der Vermieter berechtigt zu kündigen oder die Verlängerung des Mietvertrages zu verweigern, wenn:

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Soziales Mietrecht in Schweden

a. es sich um Untervermietung handelt und der Vertrag auf 2 Jahre befristet wurde; b. sich der Mietvertrag auf ein Zimmer, eine Ferienwohnung oder ein Haus bezieht; c. sich die Mietwohnung in jenem Haus befindet, in dem auch der Vermieter lebt; d. ein Fall der Verwirkung vorliegt; e. sich die Vertragsparteien über eine Befristung geeinigt haben und das Mietgericht diese genehmigt hat (mitunter genügt die Einigung ohne Genehmigung durch das Mietgericht). Vereinbarung, die den Rechtsschutz des Mieters einschränkt: Die Schutzmechanismen dürfen nicht vorweg für den Fall von Zahlungsschwierigkeiten oder ordnungswidrigen Verhaltens eingeschränkt werden. Vereinbarungen des Sozialamtes mit einem Mieter, die bestimmte Erfordernisse aufstellen, an deren Missachtung sich Einschränkungen des Rechtsschutzes knüpfen, werden aber für gewöhnlich von den Mietgerichten anerkannt. Der Vermieter ist demnach befugt, zu kündigen und um unverzügliche Räumung durch die Vollstreckungsorgane anzusuchen. Die Kündigungsfrist beträgt für gewöhnlich mindestens drei Monate. Verwirkung: Zahlt der Mieter den Mietzins nicht, ist der Mietvertrag nach Ablauf einiger Tage Gegenstand der Verwirkung. Bei der Wohnraummiete wird dem Mieter eine Nachfrist von drei Wochen zur Erfüllung der gesamten Schuld gewährt, widrigenfalls die Räumung vollzogen wird. Eine zwingende Voraussetzung ist allerdings die Benachrichtigung des Sozialamts. Bei der Geschäftsraummiete beträgt die Nachfrist zwei Wochen. Das Sozialamt ist nicht zu benachrichtigen. Das Mietrechtsgesetz enthält eine Aufzählung aller Verwirkungsgründe. Beispiele sind nachteiliger Gebrauch, störendes Verhalten, mit Strafe bedrohte Handlungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, Vertragsverletzungen verschiedenster Art. Recht des Vermieters auf Beendigung des Mietverhältnisses bei aufrechtem Bestandschutz: Das Mietrechtsgesetz zählt zehn Umstände auf, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Beispiele: nachteiliger Gebrauch, störendes Verhalten, Abbruch oder Umbau des Gebäudes, Beendigung der Betriebsangehörigkeit. Der Vermieter kann einen anderen vernünftigen Kündigungsgrund beweisen, wenn dies gegenüber dem Mieter nicht unangemessen ist. Diese Regelung ist auf unbefristete Verträge anzuwenden. Bei befristeten Mietverträgen greifen nur die Bestimmungen über die Verwirkung. Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten können vor Ablauf der Mietdauer nur durch Verwirkung beendigt werden.

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Prozessuale Besonderheiten

F. Prozessuale Besonderheiten Mietgerichtsbarkeit: In Schweden gibt es acht regionale Mietgerichte, die als Verwaltungsbehörden eingerichtet sind. Entsprechend den Anforderungen der EMRK kommt ihnen jedoch Tribunalqualität zu. Der Aufgabenbereich der Mietgerichte wird gesetzlich umschrieben. Ihre Haupttätigkeit sind Verfahren über eine Vielzahl von mietrechtlichen Streitigkeiten. Ihr Ausspruch ist bindend und vollstreckbar. Die Parteien haben das Recht, bloße Streitschlichtung zu verlangen. Auch wenn keine genauen Statistiken vorhanden sind, so kann doch behauptet werden, dass die meisten Schlichtungsverfahren zu einer Einigung führen. Die Verfahren werden von einem Richter des Mietgerichts geleitet. Ungeklärt ist die Frage, ob es sich dabei um unabsetzbare Richter handelt oder nicht. Seit 2006 werden alle Mietgerichte mit Ausnahme von Stockholm, Göteborg und Malmö von dem Gerichtsvorsteher des zuständigen Bezirksgerichts verwaltet. Alle Mietgerichte sind weiterhin unabhängige Verwaltungsbehörden, allerdings haben die Richter der Mietgerichte ihren Status als Vorsitzende des jeweiligen Mietgerichts verloren. An den Verfahren vor dem Mietgericht sind zwei fachkundige Personen beteiligt. Beide werden vom Staatlichen Justizverwaltungsamt (Domstolsverket) ernannt, einer auf Vorschlag der Eigentümervereinigung, der andere auf Vorschlag der Mietervereinigung. Die beiden Fachkundigen und der Richter verfügen über jeweils eine Stimme. Sie sind zur Objektivität und Unparteilichkeit verpflichtet, haben aber keinen Eid zu leisten. Durch die Beteiligung von Fachkundigen soll die Qualität des Entscheidungsfindungsprozesses aufgrund ihrer allgemeinen und fachspezifischen Erfahrung erhöht werden. Von Zeit zu Zeit wird verhältnismäßig leise Kritik an der Beteiligung von Fachkundigen geübt, da diese per definitionem ein Naheverhältnis zu jeweils einer der Parteien haben. Bis 1994 war ein eigenes Berufungsgericht in mietrechtlichen Angelegenheiten für sämtliche Berufungen gegen die Entscheidungen der Mietgerichte zuständig. Auch hier wurden fachkundige Personen beteiligt. Aufgrund der Kritik an dieser Beteiligung wurde das Berufungsgericht in mietrechtlichen Angelegenheiten 1994 abgeschafft. Seit Mitte 1994 liegt die Zuständigkeit für Berufungen gegen Entscheidungen der Mietgerichte beim Svea hovrätt. Mit Ausnahme der Schöffen in strafrechtlichen Verfahren sind nur Richter zur Entscheidung berufen. Ordentliche Rechtsmittel an den Obersten Gerichtshof sind in Angelegenheiten, in denen die Mietgerichte entschieden haben, nicht zulässig. Nur außerordentliche Rechtsmittel können ergriffen werden. Das Mietgericht besteht genau genommen aus zwei vollständigen Verwaltungsbehörden. Die eine behandelt bestandrechtliche Angelegenheiten in Bezug auf Gebäude, die andere in Bezug auf Grundflächen. Die exakte Bezeichnung für letztere ist das Gericht für Bestandverhältnisse (Arrendenämnden).

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Soziales Mietrecht in Schweden

Die Mietgerichte sind verpflichtet, sowohl in allen Streitigkeiten über Wohn- und Geschäftsraummiete als auch in allen Streitigkeiten über Wohnungseigentum zu verhandeln. Es gibt keine Anmeldegebühren und keine sonstigen Gerichtskosten. Jede Partei trägt ihre eigenen Kosten, wie etwa Reise- und Beratungskosten. Es kann gesagt werden, dass das schwedische Rechtssystem den Justizgewährungsanspruch jedes Einzelnen einwandfrei erfüllt. Es herrscht keine Anwaltspflicht. Die Mietgerichte trifft eine Anleitungspflicht insb gegenüber dem Mieter, weshalb ein Mieter auch ohne Rechtsbeistand vor dem Mietgericht selbst handeln kann. Freilich ist es eine äußerst heikle Angelegenheit, über das zulässige Ausmaß an rechtlicher Beratung und Anleitung zu entscheiden. In dieser Hinsicht besteht ein deutlicher Unterschied zwischen den Mietgerichten und den allgemeinen Gerichten. Im Zivilverfahren vor den allgemeinen Gerichten wird keine erhebliche Beratung und Anleitung geleistet. Die Mietgerichte müssen über eine Vielzahl unterschiedlichster Streitigkeiten entscheiden, wie etwa über die Feststellung des Mietzinses, den Schutz des Mieters, insb bei Kündigung durch den Vermieter unabhängig vom jeweiligen Grund. In allen diesen Streitigkeiten kann das Mietgericht auch schiedsrichterlich (dh unter Ausschluss des Rechtsmittelzuges) tätig werden, sofern die Parteien eine Schiedsvereinbarung geschlossen haben. Schiedsverfahren kommen allerdings nur selten vor. Bei Streitigkeiten in mietrechtlichen Angelegenheiten erfolgt eine schwierige Unterscheidung zwischen der Zuständigkeit der allgemeinen Gerichtsbarkeit und der Kausalgerichtsbarkeit (Mietgerichte). Die Mietgerichtsbarkeit ist nicht für Streitigkeiten über Verbindlichkeiten zuständig. Ebenso wenig werden vor den Mietgerichten – von einigen Ausnahmen abgesehen – Schadenersatzfälle behandelt. Für viele Parteien ist unklar, ob die Klage beim allgemeinen Gericht oder Mietgericht eingereicht werden muss. Zu beachten ist, dass alle Streitigkeiten, die nicht explizit dem Mietgericht zugewiesen sind, in die Zuständigkeit der allgemeinen Gerichtsbarkeit fallen. In der Diskussion wurde gefordert, den Mietgerichten den Status unabhängiger Gerichtshöfe für mietrechtliche Angelegenheiten zuzuerkennen, die überdies alle mietrechtlichen Streitigkeiten der Bezirks- und Stadtgerichte übernehmen sollen. Durch eine solche Änderung würde das System verständlicher und zugänglicher für die Parteien. Bislang gab es diesbezüglich kein Entgegenkommen des Gesetzgebers. Allgemeine Gerichtsbarkeit: Es gibt in Schweden etwa 45 Bezirks- und 3 Stadtgerichte. Vor wenigen Jahren waren es noch 99 Gerichte. Sie gehören zur allgemeinen Gerichtsbarkeit. Sechs Oberlandesgerichte und der Oberste Gerichtshof sind ihnen im Instanzenzug übergeordnet. Gibt es eine staatliche Aufsicht? Es gibt keine Aufsichtsbehörde für den Mietwohnungsmarkt. Das Justizministerium ist für das Justizwesen verantwortlich, übt aber selbstverständlich keine Aufsicht aus. Den Mietgerichten, 196

Prozessuale Besonderheiten

die in bestimmten Justizverwaltungssachen dem Staatlichen Justizverwaltungsamt unterstehen, wurde die Zuständigkeit für eine besondere Art der Aufsicht übertragen. Wird Grundeigentum, das auch vermietete Wohnungen umfasst, erworben, wird das Eigentum nicht im Grundbuch eingetragen, solange dem Erwerber die Genehmigung, sich den Grund anzueignen, nicht erteilt wurde. Die Zuständigkeit dafür liegt bei der Gemeinde. Verweigert diese die Genehmigung, muss der Fall dem Mietgericht vorgelegt werden. Gegen dessen Entscheidung steht die Berufung an das Oberlandesgericht offen. Der Käufer hat seine Befähigung, Grundeigentümer zu sein, nachzuweisen. Nachdem der Käufer Grundeigentum erworben hat, hat er seine täglichen Pflichten nach dem Liegenschaftsverwaltungsgesetz (Bostadsförvaltningslagen) zu erfüllen. Kommt der Eigentümer diesen nicht nach, können die Gemeinde und die Mietervereinigung Klage beim Mietgericht erheben. Wenn die Situation ernst ist – wurde etwa die Wasser- und Stromversorgung eingestellt –, kann das Mietgericht die Zwangsverwaltung der Liegenschaft anordnen, das heißt, dem Eigentümer wird für einen bestimmten Zeitraum die Verwaltung seines Eigentums entzogen. Die Mietgerichte üben auch eine Art indirekte Aufsicht aus, die jedoch voraussetzt, dass der Mieter eine Beschwerde gegen den Vermieter vorgebracht hat. In einem Schlichtungsverfahren kann das Mietgericht die Parteien relativ frei nach seinen Vorstellungen eines soliden Mietmarktes lenken. In einem solchen Verfahren kann das Mietgericht allerdings keine zwingenden Entscheidungen fällen. Ein erfolgreiches Schlichtungsverfahren endet mit der gütlichen Beilegung des Streits. Das Staatliche Amt für Wohnungswesen, Bauwirtschaft und Planung ist eine staatliche Behörde, die dem Umweltministerium untersteht. Im Wohnungswesen hat das Amt folgende Aufgaben: Es soll die Verfügbarkeit leistbarer Wohnungen guter Qualität fördern. Es ist verantwortlich für eine effiziente und einheitliche Verwaltung der staatlichen Fördermittel für den Wohnungsbau und verbesserte Energiesysteme. Es führt Langzeitstudien über die Verfügbarkeit von Wohnraum in den verschiedenen Landesteilen durch. Der Bezirksverwaltungsrat (Länsstyrelsen) hat eine unklare Aufgabe im Bereich des Mietwesens. Er greift nicht in das Rechtssystem als solches ein. Er ist aber zuständig für die Aufsicht über die kommunalen Wohnungsgesellschaften. Es obliegt dem Rat, die Errichtung und Betreibung solcher Gesellschaften zu gestatten oder die Berechtigung dazu zu entziehen. Eine Vorbedingung ist, dass die Gesellschaft das Anschaffungskostenprinzip anwendet. Einige der Gesellschaften haben jedoch öffentlich verkündet, dass sie das Anschaffungskostenprinzip nicht anwenden.

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Soziales Mietrecht in Schweden

G. Zukunftsperspektiven Laufende Gesetzesvorhaben im Bereich des Mietrechts: Kritik am gegenwärtigen System übt lediglich die Schwedische Eigentümervereinigung. Sie bezweifelt, dass es den europarechtlichen Bestimmungen über staatliche Beihilfen und Wettbewerb entspricht. Sie beanstandet die finanzielle Unterstützung der kommunalen Wohnungsgesellschaften durch die Gemeinden. Dass dies ein Problem darstellen könnte, wurde allerdings bislang nicht festgestellt. Vielmehr gibt es Beweise, dass die kommunalen Wohnungsgesellschaften die Gemeinden mit hohen Gewinnen für das investierte Kapital ausstatten. Weiters ist zweifelhaft, ob die kommunalen Wohnungsgesellschaften dem geltenden Anschaffungskostenprinzip folgen. Einige Gesellschaften haben öffentlich zugegeben, dass sie dieses missachten. ME ist es äußerst verwunderlich, dass diese Gesellschaften das Gesetz nicht einhalten. Folgen sie nicht dem Anschaffungskostenprinzip, werden die Mieten tendenziell steigen. Die privaten Wohnungsgesellschaften werden zweifellos davon profitieren. Die letzte Regierung hat im Jahr 2005 eine Untersuchung (SOU) initiiert, die in einem Bericht zum Thema «Europarecht, kommunale Wohnungsgesellschaften und Mieten» aufgehen sollte. Nach dem Regierungswechsel 2006 wurde dieser Auftrag zum Teil modifiziert. Der Bericht wurde im April 2008 veröffentlicht. Die Untersuchung ergab folgende Ergebnisse: «Im Hinblick auf das Mietrecht empfehlen wir, die für den Mietzins normative Funktion (hyresnormerande roll) der kommunalen Wohnungsgesellschaften abzuschaffen und die Bestimmungen über die Ermittlung des Mietzinses zu novellieren. Das Gebrauchswertsystem soll beibehalten werden, die Gebrauchswertregelung allerdings im Rahmen des Systems verändert werden, um die geeigneten Bedingungen für einen effizienten Mietwohnungsmarkt zu schaffen. Wir schlagen vor, Mieten sollen erhöht werden können, wenn die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich und anhaltend das Angebot übersteigt, wohingegen ein Spielraum bestehen soll, der es bei einem deutlichen Angebotsüberhang erlaubt, den Mietzins zu senken. Weiters empfehlen wir, den Vergleich zwischen mehreren Mietgebäuden zuzulassen, auch wenn sie sich in unterschiedlichen Gemeinden befinden. Um einen zweckmäßigen Schutz des Mieters zu gewährleisten, raten wir zu einer Obergrenze des Mietzinserhöhungssatzes von fünf Prozent pro Jahr, auch wenn auf der Basis des Gebrauchswertes eine höhere Anhebung des Mietzinses gerechtfertigt wäre. Schließlich empfehlen wir die normative Funktion kollektiv vereinbarter Mietzinse, sofern diese einer vernünftigen Auslegung des Gebrauchswertes entsprechen.» Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die Gesetzesänderung frühestens am 1. Jänner 2010 in Kraft treten soll. Zurzeit bereiten 90 Gerichte und Behörden – laut Finanzministerium – ihre Stellungnahmen zu den Ergeb198

Zukunftsperspektiven

nissen der Untersuchung vor. Diese sollen spätestens Mitte September vorliegen. Die Auswertung dieser Stellungnahmen wird eine gewisse Zeit beanspruchen. Danach liegt es an der Regierung, ob sie einen Gesetzesvorschlag im Parlament einbringt oder nicht. Es liegt auf der Hand, dass sich die Debatte rund um das Mietwohnwesen auf die Ergebnisse der Untersuchung konzentriert. Einiges wurde scharf kritisiert. Wie bereits erwähnt behauptet die Schwedische Eigentümervereinigung, die kommunalen Wohnungsgesellschaften seien nicht europarechtskonform. Die Untersuchung hat diese Frage behandelt: «Die kommunalen Wohnungs-GmbH müssen dafür sorgen, dass Wohnen für alle Bevölkerungsschichten leistbar ist, und erleichtern dadurch die soziale Integration. Vorschläge zur Änderung dieses Umstandes waren aufgrund der Vorgaben zu der Untersuchung ausgeschlossen. In anderen europäischen Ländern ermöglichen aber für gewöhnlich gemeinnützige Wohnungsgesellschaften soziales Wohnen, das bedeutet, dass diese ausschließlich wirtschaftlich benachteiligten Personen Mietwohnungen zur Verfügung stellen. Wünscht Schweden ein System, das auf kommunalen Wohnungs-GmbH basiert, die sich an dem Anschaffungskostenprinzip orientieren, muss dieses System von der Europäischen Kommission bzw in letzter Instanz vom Europäischen Gerichtshof genehmigt werden. Es ist ungewiss – aber nicht ausgeschlossen –, ob die Europäischen Institutionen in einem ordentlichen Verfahren das auf dem Anschaffungskostenprinzip basierende Modell kommunaler Wohnungs-GmbH als Ausnahme zu den Regelungen über Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse zulassen. Diese Ungewissheit ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass – entsprechend unserer Empfehlung – die kommunalen Wohnungs-GmbH nicht auf die Bereitstellung von Sozialwohnungen beschränkt werden. Die Genehmigung der auf dem Anschaffungskostenprinzip basierenden kommunalen Wohnungs-GmbH wird voraussichtlich vor dem Europäischen Gerichtshof zu erwirken sein. In Anbetracht dessen, dass sich unsere Empfehlungen auf die wirtschaftlich ausgerichteten kommunalen Wohnungs-GmbH beschränken, ist weiters ungewiss – aber nicht ausgeschlossen –, ob andere Formen kommunaler Wohnungs-GmbH europarechtskonform wären.» Empfangen die kommunalen Wohnungsgesellschaften staatliche Beihilfen? Das ist eine heikle Frage, die aus meiner Sicht schwer zu beantworten ist. Ich bezweifle nicht, dass es staatliche Beihilfen gibt, wenn auch die Bezeichnung kommunale Beihilfen passender ist. Die mE treffendere Frage ist allerdings, ob die staatlichen Beihilfen den Gewinn, den die Gemeinden durch die kommunalen Wohnungsgesellschaften erlangen, übersteigen oder unterschreiten. Es scheint dazu keinerlei Untersuchungen zu geben. Das Gesamtausmaß der staatlichen Beihilfen und der Gewinne ist unbekannt. An den Universitäten gibt es nur wenige Wissenschafter, die sich mit dem Mietrecht auseinandersetzen. Dies könnte das Fehlen jeglicher Untersuchungen erklären. 199

Soziales Mietrecht in Schweden

In den Diskussionen zum Mietrecht wird häufig vorgebracht, dass die kommunalen Wohnungsgesellschaften die Gemeinden mit hohem Gewinn für das von ihnen investierte Kapital ausstatten. Zudem wird angemerkt, dass die Gemeinden von einer Art doppelten Besteuerung profitieren: einerseits die allgemeine Besteuerung und andererseits der «Aufschlag» auf den Mietzins, der dem Gewinn entspricht. Es wird behauptet, dass der Mietzins um bis zu 10 Prozent verringert werden könnte, wenn es diesen Gewinn nicht gäbe. ME ist die mangelnde Transparenz im Bereich des Mietrechts etwas verwunderlich. Erstaunlich sind auch die bestehenden Widersprüche. In der Diskussion wurde hervorgehoben, dass sowohl private als auch kommunale Wohnungsgesellschaften mehrere Jahre hindurch stark anwachsende Gewinne erzielten. Das Eigenkapital betrug bis zu 50 Prozent und mehr. Bengt Turner, ein sehr bekannter und angesehener Wissenschafter, der 2007 verstorben ist, behauptete, dass Immobiliengesellschaften selbst bei einem Eigenkapitalanteil von nur 10 Prozent wirtschaftlich solide wären. Ein weltweites Problem ist, dass die Marktgesetze im Bereich des Mietwohnungsmarktes nicht sehr gut funktionieren. Es ist das Hauptanliegen vieler Mieter, die eigene Wohnung zu behalten – unabhängig vom Mietzins. Der Mechanismus, der einen freien Markt formt, eignet sich nicht sonderlich gut für den Bereich der Miete. Grundsteuer: Im August 2008 hat eine Arbeitsgruppe der Sozialdemokratischen Partei den Vorschlag, die Steuern auf Grundbesitz abzuschaffen, vorgebracht. Er wurde damit begründet, dass zahlreiche Mieter nicht in der Lage sind, den steigenden Mietzins zu zahlen. Durch die Abschaffung der Steuern könnte der Mietzins gesenkt oder zumindest auf dem derzeitigen Niveau gehalten werden. Es ist sehr wahrscheinlich, dass dieser Vorschlag sorgfältig diskutiert wird und unter Umständen sogar die nächste Parlamentswahl im September 2010 beeinflusst. Anforderungen an die Vermieter verschärfen: Ebenso wurde im August 2008 entsprechend den Ergebnissen der Untersuchung (SOU) vorgeschlagen, die Anforderungen an die Vermieter in Bezug auf die ordentliche Verwaltung ihrer Liegenschaft zu erhöhen. Erfüllen sie diese nicht, wird ihnen das Recht, ihre Liegenschaft zu verwalten, entzogen. Neue Formen des Wohnungseigentums: Vor einigen Jahren wurde ein neues Eigentumsrecht begründet, das «dreidimensionale Eigentum» (tredimensionell fastighetsindelning). Gebäudeeigentum soll sich auch nur auf einen bestimmten Teil des Bauwerkes beziehen können. Dadurch wurden neue Möglichkeiten eröffnet, wie etwa der Dachbodenausbau eines bestehenden Gebäudes. Derzeit gibt es auch Vorbereitungen zu weiteren neuen Formen des Wohnungseigentums.

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Zukunftsperspektiven

Literatur: Bengtsson, Bertil/Victorin, Anders, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom (2004) Holmqvist, Leif/Thomsson, Rune, Hyreslagen – En kommentar (2006) Beckman, Lars K./Bäärnhielm, Mauritz/Cederlöf, Joakim/Larsson, Nils/ Lindberg, Magnus/Millqvist, Göran/Nilsson, Leif I./Synnergren, Stieg, Jordabalken – En kommentar till JB och anslutande författningar (2007) Victorin, Anders, Kommersiell hyresrätt (2003) Larsson, Nils/Synnergren, Stieg, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken (2007)

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Bezirksrichter Dr. Roger Weber, Zürich

Mieterschutz in der Schweiz* A. Geschichtliche Grundlagen und Entwicklungen des sozialen Mietrechts in der Schweiz Ähnlich wie in Österreich ist auch das soziale Mietrecht in der Schweiz hauptsächlich ein Kind des 20. Jahrhunderts. Noch zur Zeit der ersten gesamtschweizerischen Kodifikation des Obligationenrechts, dem altOR von 1881, und der dem Zivilgesetzbuch angepassten Fassung des OR von 1911 glaubte man, mit wenigen mietrechtlichen Bestimmungen im Besonderen Teil des Gesetzes auskommen zu können – im OR von 1911 waren es gerade einmal 22 Artikel. Im Zuge der beiden Weltkriege und der Wirtschaftskrisen in der Zwischenkriegszeit entstand das Bedürfnis nach einem Bestandesschutz für Wohnungsmieten und nach einer Mietpreiskontrolle. Diese war verwaltungsrechtlich abgestützt, in der Hoffnung und der Erwartung, man könne nach Beseitigung der kriegswirtschaftlichen Probleme zur «reinen» zivilrechtlichen Lehre zurückkehren. So galten von 1914 bis 1925 verschiedene Erlasse zur Bekämpfung von Wohnungsnot und ungerechtfertigten Mietzinserhöhungen1. In Zusammenhang mit der Abwertung des Schweizer Frankens führte der Bundesrat (also die schweizerische Bundesregierung) mit Beschluss vom 27. September 1936 die Mietpreiskontrolle wieder ein. Zur Zeit des deutschen Überfalls auf Polen folgte am 2. September 1939 ein allgemeines Preiserhöhungsverbot, von welchem auch die Mieten erfasst wurden. Im Gegensatz zu allen anderen Verträgen blieb bei der Miete das Preiserhöhungsverbot, ab 1953

* Stand: Anfang 2007; veröffentlicht in wobl 2007, 93. 1 Dazu einlässlich Klara Kaiser, Soziales Mietrecht. Kritischrechtsvergleichende Darstellung des schweizerischen Mietrechts vom Standpunkt der Sozialpolitik aus mit besonderer Berücksichtigung des Mietnotrechts unter Beiziehung deutschen, französischen und österreichischen Rechts, Diss Zürich (1922).

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Mieterschutz in der Schweiz

eine auf Altbauten beschränkte Mietpreiskontrolle, bis 1970 in Kraft2. Durch die asymmetrische Regelung vergrößerte sich die Kluft der Mieten bei Altund Neubauten zusehends3. 1970, gegen Ende des Wirtschaftswunders in West- und Mitteleuropa, unternahm der Gesetzgeber denn auch den Versuch einer vollständigen Liberalisierung und ließ die Mietpreiskontrolle gestützt auf einen schon im Jahre 1964 gefällten Parlaments- und Volksentscheid ersatzlos auslaufen4. Einzige Kompensation war die Möglichkeit des Mieters, im Falle einer Kündigung auf eine befristete Erstreckung des Mietverhältnisses zu klagen. Die noch im bundesrätlichen Vorschlag enthaltene Möglichkeit, eine Kündigung auf Klage hin gänzlich aufzuheben, ließ das Parlament fallen5. Schon zwei Jahre später sah sich der Gesetzgeber indessen zu einem notrechtlichen Erlass gezwungen: Im befristeten, in der Folge aber immer wieder verlängerten Bundesbeschluss über Maßnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) von 1972 wurde die Änderungskündigung untersagt und durch ein besonderes, bis heute in den zentralen Punkten unverändertes Mietzinsanpassungsverfahren ersetzt. Nach Darstellung des Bundesrates wurde zum Mittel des Notrechts gegriffen, obwohl «der Großteil der Vermieter von Altwohnungen trotz des Wegfalls der staatlichen Mietpreisreglementierung eine Anpassung der Mietzinse an den gesamten Marktwert der Liegenschaften nicht oder nur in sehr beschränktem Umfang vorgenommen» habe6. Der ehemalige Bundesrichter Emil Schmid hielt dazu im Zürcher Kommentar fest, es habe «aber doch vereinzelte Hausbesitzer [gegeben], die das Marktungleichgewicht benützten oder benützen wollten, um übersetzte Mietzinse zu verlangen7». Diese damals in weiten Kreisen geteilte, optimistische Betrachtungsweise war wohl auch der Grund, weshalb der BMM zunächst nicht für die ganze Schweiz galt. Vielmehr bestimmte der Bundesrat den Geltungsbereich für jede der damals weit über 3000 Gemeinden des Landes einzeln. Dies vermochte als Folge des ersten Ölpreisschocks, der sich daran anschließenden Re2 Eine gedrängte Darstellung zum sozialen Mietrecht in der Schweiz bis 1968 findet sich in der Botschaft des Bundesrates an die Bundesversammlung über die Kündigungsbeschränkung im Mietrecht vom 27. November 1968, BBl 1968 II 849 ff, im Internet abrufbar unter «www.mieterverband.ch/fileadmin/alle/Dokumente/Dokumentationen/Parlamente/196 81127_botsch_kuenidgungsbeschr_mietrecht.pdf» (sic!). 3 Wilhelm Schönenberger/Emil Schmid, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Teilband V 2b3 (Miete, Pacht, Leihe), (1974/77), Vorbem zu Art 253–274, N 89. 4 Botschaft Kündigungsbeschränkung (FN 2), 856; Schönenberger/Schmid (FN 3), Vorbem zu Art 253–274 aOR, N 96 ff. 5 Botschaft Kündigungsbeschränkung (FN 2), 860 f; vgl Schönenberger/Schmid (FN 3), Kommentar zu den Art 267a-267 f OR in der bis 30. Juni 1990 geltenden Fassung. 6 Botschaft des Bundesrates zum Bundesbeschluss über Maßnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 24. April 1972, BBl 1972 1233. 7 Schönenberger/Schmid (FN 3), Vorbem zu Art 253–274 aOR, N 98.

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Geschichtliche Grundlagen und Entwicklungen des sozialen Mietrechts in der Schweiz

zession und der damit einhergehenden geringen Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsräumen einige Zeit durchaus zu genügen. Als dann aber Mitte der achtziger Jahre ein neuer Aufschwung einsetzte, musste der BMM für die ganze Schweiz verbindlich erklärt werden. Ab 1987 war der Immobiliarsektor zufolge tiefer Zinsen und mäßiger Aktienkurse Gegenstand zunehmender Spekulation. Besonders die weitgehende Beschränkung des Kündigungsschutzes auf eine befristete Erstreckung des Mietverhältnisses, welche der Vermieter zudem durch Berufung auf Eigenbedarf nach Art 267c aOR gänzlich zu Fall bringen konnte, machte es attraktiv, Wohn- und Geschäftsräume zu kündigen und danach zum von der Spekulation angetriebenen Marktpreis weiterzuvermieten. Ein Schutz vor missbräuchlichen Anfangsmieten bestand nur für Wohnungen und wegen restriktiver Anfechtungsvoraussetzungen zumindest in der deutschen Schweiz auch nur auf dem Papier. Der Marktpreis konnte gut und gerne das Doppelte der früheren Miete erreichen. Begleitet wurden die Vorgänge von einer die Grenzen der Vernunft oft sprengenden Kreditpolitik der Hypothekarbanken8. Kredite zum Erwerb von Liegenschaften wurden häufig aufgrund zu optimistischer Wertannahmen gewährt. Grundeigentum konnte zum Teil ohne Eigenkapital erworben werden. Vielfach war nicht einmal sichergestellt, dass die grundpfandgesicherten Gelder tatsächlich in den Bau oder Unterhalt der betreffenden Liegenschaft flossen. Weil besonders in den Wirtschaftszentren Zürich, Basel und Genf selbst überbewertete Objekte stattliche Erträge versprachen, herrschten im Immobiliensektor ähnliche Zustände wie um das Jahr 2000 an der Börse. Nach dem Einbruch der Immobilienpreise am Anfang der neunziger Jahre boten die Grundpfänder den Kreditinstituten in vielen Fällen keine ausreichende Deckung mehr. Da das Geschäft der Immobilienspekulanten nur so lange funktionierte, als die Liegenschaftspreise stiegen, ging diesen für ihre Projekte bei steigenden Fremdkapitalzinsen das Geld aus – der Zinssatz für Hypotheken im ersten Rang stieg von Juni 1989 bis November 1990 von 5 auf 6 ¾ %, so dass sich die Fremdkapitalkosten um mehr als einen Drittel erhöhten. Im Zuge der sich daran anschließenden Kreditkündigungen kamen die ungedeckten Kredite zum Vorschein. Teilweise vermochten die Kreditinstitute die daraus resultierenden Probleme dadurch abzudecken, dass sie bei der Zwangsvollstreckung über eine Liegenschaft selber ein Kaufsangebot in Höhe des Kredites gewährten. Die Bereinigung der Immobilienportefeuilles der Banken nahm dann aber mehrere Jahre in Anspruch. Parallel dazu verfolgten die Institute zur Kompensation der früheren Verluste eine äußerst restriktive Kreditpolitik, welche nicht nur dem Bausektor und der Immobilienbranche, sondern der Wirtschaft insgesamt erhebliche Probleme bereitete.

8 Dass diese Erscheinung in neuerer Zeit wieder vermehrt zu beobachten ist, zeigt etwa die höchstrichterliche Kritik an der Praxis gewisser Institute in BGE 128 III 82 E. 1d/cc.

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Mieterschutz in der Schweiz

In der angeheizten Situation Ende der achtziger Jahre verabschiedete das Parlament am 15. Dezember 1989 eine umfassende Mietrechtsrevision, und der Bundesrat setzte diese per 1. Juli 1990 in Kraft. Kernstück der Anpassung war die Wiedereinführung einer Anfechtungsmöglichkeit für missbräuchliche Kündigungen, die Schaffung zusätzlicher zwingender Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Parteien und die Übernahme des BMM ins OR unter punktueller Verstärkung des Gehalts der Regelung. Das heute noch in Kraft stehende Recht von 1990 umfasst nun 88 Bestimmungen (Art 253 bis 274g OR) und wird ergänzt durch eine Verordnung des Bundesrates über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), die vornehmlich die Formvorschriften sowie die Normen des Gesetzes zu den missbräuchlichen Mieten konkretisiert9.

B. Anwendungsbereich Ursprünglich hatte der Bundesrat geplant, die Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse vom alten Bundesbeschluss in ein separates Bundesgesetz zu überführen. Aus dem BMM wäre dann ein BGMM geworden10. Der Ständerat widersetzte sich diesem Vorgehen und baute den Gehalt des einst geplanten BGMM wie erwähnt in das OR ein11. Natürlich änderte dieses Vorgehen nichts daran, dass insbesondere die Mietzinsgesetzgebung auch in der Schweiz kompliziert und eine eigentliche Angelegenheit für Spezialisten war und ist, deren Gehalt sich aus dem Gesetzestext allein höchstens erahnen, nicht aber erschließen lässt. Dennoch stellt die Einfügung der Schutzbestimmungen ins ordentliche Privatrecht ein wichtiges Signal dar, recht eigentlich ein Bekenntnis zum Privatrechtsverständnis Otto v. Gierkes: «Wir brauchen aber auch ein Privatrecht, in welchem trotz aller Heilighaltung der unantastbaren Sphäre des Individuums der Gedanke der Gemeinschaft lebt und webt. Schroff ausgedrückt: in unserem öffentlichen Raum muss ein Hauch des naturrechtlichen Freiheitsraumes wehen und unser Privatrecht muss ein Tropfen sozialistisches Öl durchsickern12». Die Vorstellung, die soziale Mietgesetzgebung sei nur eine vorübergehende Reaktion auf außerordentliche Umstände, gehört damit der Vergangenheit an. Dennoch hängt man auch in der Schweiz weiterhin gewissen Mythen an: Namentlich der Kündigungsschutz und die Kontrolle der Mietpreise segeln wei9 Beide Texte sind in der Systematischen Rechtssammlung des Bundes veröffentlicht und über das Internet abrufbar auf www.admin.ch/ch/d/sr/sr.html (in der Suchmaske «OR» bzw «VMWG» eingeben). 10 S dazu die Botschaft des Bundesrates zur Revision in BBl 1985 I 1389 ff. 11 Art 269–270e OR. 12 Otto von Gierke, Die soziale Aufgabe des Privatrechts (1943) (urspr Berlin 1889) 10.

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Anwendungsbereich

terhin unter der Flagge der Verhinderung von Missbräuchen. Beide Bereiche haben sich aber vom klassischen Rechtsmissbrauchsverbot entfernt. Wie sonst könnte man den Schutz vor Kündigungen aus familiären Gründen13 oder die frankengenaue Definition überhöhter Mieten erklären? Die Kodifikation des sozialen Mietrechts im OR hat den Vorteil, dass sich auch der Anwendungsbereich der Schutzbestimmungen relativ leicht erschließen lässt. Für gewöhnlich erstreckt sich dieser lediglich auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, insbesondere was den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art 269 ff OR) und die Anfechtung missbräuchlicher Kündigungen (Art 271 ff OR) betrifft14. Innerhalb der Wohnraummiete unterstehen auch genossenschaftliche Mietverhältnisse den Bestimmungen des OR. Eine Ausnahme vom Schutz für Wohnungsmieter gilt für Mietverhältnisse bei Bauten, deren Erstellung durch die öffentliche Hand gefördert wurde: Soweit eine Mietpreiskontrolle durch eine Verwaltungsbehörde besteht, sind nach Art 253b Abs 3 OR die zivilrechtlichen Preisschutzbestimmungen nicht anwendbar. Letzteres gilt auch für eigentliche Luxuswohnungen mit sechs und mehr Zimmern, wobei der Begriff der Luxuswohnung im Sinne von Art 253b Abs 2 OR von der Praxis sehr restriktiv ausgelegt wird15. Überhaupt keine Anwendung finden die Schutzbestimmungen für Wohnund Geschäftsräume auf Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden (Art 253a Abs 2 OR). Der Anwendungsbereich erstreckt sich aber im Übrigen auf alle Verträge mit einer wesentlichen mietrechtlichen Komponente. Das Bundesgericht verneint eine solche allerdings relativ rasch, so (mE zu Unrecht) bei der privatärztlichen Tätigkeit in Spitalräumen16 und beim Franchising17 sowie (durchaus zu Recht) beim Hotelmanagementvertrag18. Besondere Konsumentenschutzbestimmungen, namentlich diejenigen des Konsumkreditgesetzes (KKG19), sind bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nicht anwendbar. Untermieter sind grundsätzlich in gleicher Weise geschützt wie Mieter. Eine indirekte Ausnahme besteht jedoch beim Kündigungsschutz: Mangels direkter vertraglicher Beziehung zum Hauptvermieter kann der Untermieter nach Art 272b Abs 1 OR den Kündigungsschutz nur durchsetzen, soweit der Hauptmietvertrag noch besteht, es sei denn, die Konstruktion der Untermiete

13 Art 271a Abs 1 lit f OR. 14 Vgl dazu Art 253a OR sowie die Titel vor Art 269 und 271 OR. 15 David Lachat fordert dafür stellvertretend für die übrige Lehre und die Rechtsprechung «un confort et un raffinement . . . hors du commun» (David Lachat, in Thévenoz/Werro [Hrsg], Commentaire romand, Code des obligations I [2004], Art 253b N 5). 16 BGE 115 II 452; Bundesgerichtsentscheide sind kostenlos abzurufen unter www.bger.ch. 17 BGE 118 II 157. 18 BGE 131 III 528. 19 Systematische Rechtssammlung des Bundes (SR) 221.214.1.

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Mieterschutz in der Schweiz

sei «hauptsächlich» zur Umgehung des Kündigungsschutzes gewählt worden (Art 272b Abs 2 OR). Die Ausdehnung des Anwendungsbereichs des sozialen Mietrechts auf die Miete von Geschäftsräumen wird zwar gelegentlich in Frage gestellt mit den Argumenten, je nach Ausgangslage liege hier die Marktmacht beim Mieter und die Schutzbestimmungen förderten in volkswirtschaftlich unerwünschter Weise die Erhaltung verkrusteter Strukturelemente. Versuche, den Schutz auf echte Kleinbetriebe zu beschränken, haben sich aber im Laufe der Gesetzgebungsdiskussionen der vergangenen Jahre als unpraktikabel erwiesen: Es müsste nicht nur die kritische Betriebsgröße bestimmt, sondern auch geregelt werden, wie es sich mit dem Schutz verhält, wenn der Betrieb die gesetzlich definierte Größe während der Dauer der Miete über- oder unterschreitet. Hinzu kommen politische Rücksichten: Mehrheiten für den Mieterschutz lassen sich in der Schweiz nur zimmern, wenn dabei auch die Interessen des Kleingewerbes berücksichtigt werden. Dies hat zum Teil kuriose Folgen: So ist etwa die maximale Erstreckung bei der Miete von Geschäftsräumen zwei Jahre länger als diejenige bei der Wohnungsmiete20. Für die Miete unbebauter Grundstücke sind die Schutznormen grundsätzlich nicht anwendbar. Dies kann durchaus zu sozialen Problemen führen, wenn man an Wohnwagenstandplätze für Fahrende denkt21. Der Unterscheidung von Miete und (nichtlandwirtschaftlicher) Pacht kommt im schweizerischen Recht hinsichtlich des Sozialschutzes keine große Bedeutung zu: Die Kernthemen Kündigungsschutz und Zinskontrolle werden im Pachtrecht durch parallele Normen, Verweisungen auf das Mietrecht oder durch Erstreckung des Geltungsbereichs mietrechtlicher Normen auf die Pacht geregelt22. Gleiches gilt für die zwingend ausgestalteten Rechte und Pflichten der Parteien23. Für die landwirtschaftliche Pacht gilt mit dem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) ein schon vor der 1990 erfolgten Revision des OR geschaffenes Spezialgesetz24.

20 Art 272b Abs 1 OR. 21 Vgl nur die Urteile des Bundesgerichts 4C.128/2006 v 12. Juni 2006 und 4C.317/2004 v 22. März 2005. 22 Art 300 OR bzw Art 253b Abs 1 OR. 23 So etwa in Art 288 OR (Mängelrechte), Art 299c OR (Retentionsrecht) oder Art 301 OR (Mietverfahren). 24 S Art 276a Abs 1 OR.

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Die wichtigsten Schutzmechanismen im schweizerischen Recht

C. Die wichtigsten Schutzmechanismen im schweizerischen Recht Wo Sozialschutz normiert wird, ist oft auch der Versuch einer Umgehung nicht weit. Dass es mit dem Schutz in der Schweiz nicht allzu weit her sein kann, lässt sich daher auch daran ablesen, dass mit Umgehungsversuchen keine großen Probleme bestehen. So würde es zum Beispiel Art 119 Abs 2 IPRG erlauben, im internationalen Verhältnis ausländisches Recht zu wählen. Der Vermieter könnte also etwa seine Immobilien in eine Gesellschaft einbringen, die er im Umfeld einer ihm genehmen Rechtsordnung gegründet hat25. Davon wurde jedoch bislang soweit ersichtlich kein Gebrauch gemacht – weil es zumindest in Europa und zumindest im Bereich der Wohnungsmiete kaum eine liberalere Mietrechtsordnung als die schweizerische gibt? Umgehungsversuche mittels Untervermietung durch Strohmänner mögen zwar gelegentlich vorkommen. Die Risiken für den Vermieter sind allerdings recht hoch: Ist ein vernünftiges Motiv für die Konstruktion nicht ersichtlich, so werden die Gerichte dem Untermieter gestützt auf die bereits angesprochene Regelung in Art 273b Abs 2 OR wohl sehr rasch Kündigungsschutz direkt gegenüber dem Hauptvermieter gewähren. Selbst wenn der Nachweis der Umgehung misslingt, ist die Konstruktion für den Vermieter nicht risikolos. Zum Beispiel wird eine Mietzinserhöhung recht kompliziert, weil sie in zwei Schritten erfolgen muss. Eine Zeitlang beliebt war die direkte Vermietung der Sache durch eine Liegenschaftsverwaltung. Viele professionelle Vermieter sind davon aber wieder abgerückt, weil die Lösung auch für den Vermieter gewichtige Nachteile hat. So kann etwa der Liegenschaftsverwalter als Vermieter einen Eigenbedarf des Eigentümers gegenüber dem Mieter nicht geltend machen26. Außerdem steht ihm beim Verkauf der Liegenschaft die Mietzinsanpassung gestützt auf den Kaufpreis (Art 269 OR) nicht zu, da er im Gegensatz zum Eigentümer-Vermieter am Verkauf nicht beteiligt ist. Was die Pflicht des Vermieters zur Erhaltung des Gebäudes betrifft, kennt das schweizerische Recht eine griffige und dennoch flexible Lösung. Art 256 Abs 1 OR bestimmt als Maßstab für den Umfang der Vermieterpflicht den «vorausgesetzten Gebrauch» der Sache. Vom «vereinbarten» Gebrauch unterscheidet sich der Ausdruck dadurch, dass die Tauglichkeit für den vorgesehenen Gebrauchszweck während der gesamten Dauer der Miete gegeben sein muss. Dies lässt zwar für vertragliche Vereinbarungen immer noch sehr viel Spielraum, zwingt aber den Vermieter dazu, mindestens den üblichen Standard zu gewährleisten, insbesondere die Sache nach Ablauf der Lebensdauer der In25 Ein Vorgehen, das grundsätzlich zulässig wäre, vgl Art 119 und Art 17 IPRG. 26 Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Liegenschaft einer von ihm beherrschten juristischen Person veräußert; s dazu etwa BGE 132 III 737.

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Mieterschutz in der Schweiz

stallationen in Stand zu setzen. Vereinbarungen, in welchen sich der Mieter verpflichtet, entsprechende Arbeiten selbst durchzuführen, wie sie bei der Miete von Geschäftsräumen häufig sind, bleiben dennoch zulässig. Unzulässig sind sie nur, soweit sie «zum Nachteil des Mieters» von der gesetzlichen Ordnung abweichen (Art 256 Abs 2 OR). Die Parteien können das etwa dadurch verhindern, dass sie auf die Beendigung des Mietverhältnisses hin einen Entschädigungsanspruch des Mieters für den Zeitwert seiner Aufwendungen vereinbaren. Der Mieter verfügt zur Durchsetzung seiner Mängelrechte über ein breites Instrumentarium. Neben der Beseitigungsklage, der Mietzinsminderung und dem Schadenersatzanspruch27 sind besonders das Recht zur fristlosen Kündigung bei schweren Mängeln und zur Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters bei nicht allzu schweren Mängeln28 sowie die Hinterlegung des Mietzinses zu nennen. Die Hinterlegung kann der Mieter nach Art 259g OR in Anspruch nehmen, wenn der Vermieter auf eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit entsprechender Androhung der Hinterlegung nicht innert einer vom Mieter anzusetzenden Frist reagiert. Dieser hat dann das Recht, die gesamten künftig fällig werdenden Mietzinse unabhängig von der Schwere des Mangels bei der Schlichtungsbehörde zu leisten. Die Hinterlegung bewirkt nach Art 259g Abs 2 OR die Tilgung der Mietzinsschuld, so dass eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs ausscheidet. Gleichzeitig wird der Mieter gezwungen, seine Ansprüche auf Beseitigung des Mangels, Mietzinsminderung, Schadenersatz usw innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde einzuklagen. Der Vermieter hat das Recht, schon vorher seinerseits eine Klage auf Herausgabe der hinterlegten Mieten zu erheben. Anschließend entscheidet die Schlichtungsbehörde über die Ansprüche der Parteien. Der Entscheid unterliegt der Beurteilung durch die Zivilgerichte29. Zwar wird die Hinterlegung relativ selten in Anspruch genommen. Sie stellt aber ein äußerst wirksames Druckmittel dar und dürfte insgesamt eine Wirkung erzielen, die weit über ihre prozessuale Bedeutung hinausgeht. Die Regelung weist zwei Nachteile auf: Jedes Druckmittel kann auch missbraucht werden. Bis die Gerichte im Rahmen vorsorglicher Maßnahmen30 eine Herausgabe wenigstens eines Teils der hinterlegten Beträge an den Vermieter anordnen können, kann viel Zeit vergehen, so dass der Vermieter mit der Finanzierung seiner Auslagen Probleme bekommen kann. Zweite Schwierigkeit bildet die Veränderung des Streitgegenstandes während des laufenden Verfahrens: Da bis zur Beseitigung des Mangels immer neue Mieten hinterlegt wer27 28 29 30

Art 259a Abs 1 lit a, b und c, Art 259d und 259e OR. Art 259b OR. Art 259h und 259i OR. S Art 274 f Abs 2 OR.

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Die wichtigsten Schutzmechanismen im schweizerischen Recht

den können, gestaltet sich der Sachverhalt uU vor jeder Instanz anders. Da die Mieter vom Institut aber wie erwähnt sehr zurückhaltenden Gebrauch machen, sind beide Probleme eher theoretischer Natur. Der Mieter darf die Sache nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Das Gesetz verlangt für dieselbe sogar die Schriftform (Art 260a Abs 1 OR); unbestrittenermaßen müsste sich der Vermieter aber Rechtsmissbrauch vorwerfen lassen, soweit er sich bei einer nur mündlich erteilten Zustimmung nicht behaften lassen wollte. Verändert der Mieter die Sache in erlaubter Weise, so kann sich der Vermieter dennoch die Wiederherstellung beim Ende des Mietverhältnisses ausbedingen (Art 260a Abs 2 OR). Die Streitfrage, ob wenigstens der Entschädigungsanspruch des Mieters für den beim Mietende noch bestehenden Mehrwert gemäß Art 260a Abs 3 OR eine zwingende Minimalvorschrift sei, hat das Bundesgericht zuungunsten des Mieters entschieden31. Da viele Formularverträge jegliche Entschädigung abbedingen und zugleich dem Mieter verbieten, seine Vorrichtungen wieder zu entfernen, muss dieser vor etwaigen Investitionen für eine angemessene vertragliche Regelung sorgen, wenn er später keine böse Überraschung erleben will. Weil aber Anpassungen der Mietsache fast ausschließlich im Bereich der Geschäftsmiete mit langer vertraglicher Mindestdauer vorkommen, resultieren aus der geltenden Regelung kaum Probleme. Einen Parteiwechsel ohne allseitige Zustimmung ließ das schweizerische Recht beim Mietvertrag bis 1990 nur sehr zurückhaltend zu. Auf Vermieterseite folgte der Vertrag grundsätzlich nicht dem Eigentum an der Sache32. Durch Art 261 OR änderte sich dies, wenn auch mit Ausnahmen: Wird die Sache veräußert oder dem Vermieter durch Zwangsvollstreckung entzogen, so geht der Mietvertrag auf den Erwerber über. Bei dringendem Eigenbedarf des Erwerbers kann dieser jedoch nach Art 261 Abs 2 lit a OR selbst einen langfristigen Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, selbstverständlich unter Vorbehalt der Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Veräußerer. Hinzu kommt, dass der Verkauf zu einer «happigen» Mietzinserhöhung führen kann, da der Kaufpreis nach Art 269 OR unter Vorbehalt offensichtlich überhöhter Preise die Grundlage für die Berechnung des zulässigen Mietertrages bildet33. Der Schutz von Art 261 OR erweist sich demnach als relativ schwach. Auf Mieterseite gibt es inzwischen vier Möglichkeiten, einen Parteiwechsel gegen den Willen des Vermieters zu erzwingen: Die älteste Form ist der 1990 geschaffene Art 263 OR. Danach kann der Mieter von Geschäftsräumen das Mietverhältnis auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann den Übergang zwar ablehnen, aber nur bei Vorliegen wichtiger Gründe. Als Kompensation sieht 31 BGE 124 III 149 E. 4 und 5. 32 Art 259 aOR. 33 Näheres dazu später (D. Mietzinsbildung).

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Mieterschutz in der Schweiz

das Gesetz eine solidarische Haftung des alten Mieters neben dem neuen für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis bis zum nächsten Kündigungstermin, längstens aber während zwei Jahren vor. Eine ähnliche Regelung brachte das per 1. Januar 2000 revidierte Scheidungsrecht: Nach Art 121 Abs 1 ZGB kann das Scheidungsgericht den Mietvertrag über die Familienwohnung auf denjenigen Ehegatten übertragen, der aus wichtigen Gründen auf deren Benützung angewiesen ist, soweit dies dem anderen Ehegatten zugemutet werden kann. Auch hier greift eine solidarische Haftung des bisherigen Mieters bis zum nächsten Kündigungstermin bzw für höchstens zwei Jahre ein, allerdings nur für den Mietzins. Im Unterschied zu Art 263 OR bedarf es hier keiner Zustimmung des Vermieters. Nach einem Teil der Lehre ist dieser nicht einmal anzuhören, eine Auffassung, die mit Art 6 Ziff 1 EMRK schwerlich vereinbar ist34. Wie weit Art 121 ZGB auf den Fall des Todes eines Ehegatten anwendbar ist, ist bis heute ungeklärt. Im Erb- und im Güterrecht existieren zwar interne Zuteilungsvorschriften. Deren Wirkung erstreckt sich aber nicht auf den Vermieter. Die scheidungsrechtliche Regelung wurde aber per 1. Januar 2007 auf eingetragene Partnerschaften gleichgeschlechtlicher Paare ausgedehnt35. Per 1. Juli 2007 tritt sodann eine weitere Neuerung in Kraft: Zum Schutz vor häuslicher Gewalt kann das Gericht wenn nötig im Rahmen einer Ehe oder gleichgeschlechtlichen Partnerschaft und auch bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft die Rechte aus dem Mietvertrag auf den gefährdeten Partner übertragen (nArt 28b Abs 3 Ziff 2 ZGB). Das Gesetz verlangt eine Zustimmung des Vermieters, äußert sich aber nicht zu den zulässigen Verweigerungsgründen. Damit der Schutzzweck der Regelung nicht unterlaufen werden kann, ist vom Vermieter der Nachweis eines sachlichen Grundes, etwa der Gefährdung seiner vertraglichen Ansprüche zu verlangen. Zur Vertragsübertragung ohne Zutun der Parteien kommt es überdies in den Fällen der Universalsukzession. So treten die Erben des Mieters oder Vermieters auf den Todestag hin auch in dessen vertragliche Rechte und Pflichten ein, ohne dass es hierzu einer Antrittshandlung oder auch nur eines Bewusstseins der Erben bedürfte (Art 560 ZGB). Ähnlich verhält es sich bei den Vorgängen, welche im Fusionsgesetz36 geregelt sind, also bei Unternehmenszusammenschlüssen und -spaltungen, bei der Vermögensübertragung und bei der Umwandlung der Rechtsform, wobei auch hier die mietrechtlichen Konsequenzen noch nicht höchstrichterlich geklärt sind. Für alle übrigen Fälle gibt es im schweizerischen Recht grundsätzlich keinen Kontrahierungszwang zulasten des Vermieters. Diskutiert wird immerhin, 34 Dazu BSK-OR I-Weber (FN 81), Art 263 N 15; aM BSK-ZGB I-Gloor, Art 121 N 11. 35 Art 32 Abs 1 und 2 des Bundesgesetzes über die eingetragene Partnerschaft gleichgeschlechtlicher Paare vom 18. Juni 2004 (Partnerschaftsgesetz, PartG, SR 211.231). 36 Bundesgesetz vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwandlung und Vermögensübertragung (Fusionsgesetz, FusG, SR 221.301).

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Die wichtigsten Schutzmechanismen im schweizerischen Recht

ob die Regelung für die Übertragung der Geschäftsraummiete in Art 263 OR zumindest insoweit analog auf Wohnungen angewendet werden könnte, als es nur um die Reduktion des Kreises der bisherigen Mieter geht37. Dem gesetzgeberischen Anliegen, einen Handel mit Wohnungsmietverträgen zu verhindern, wäre dadurch weiterhin Rechnung getragen. Umgekehrt sind gerade die Partner nichtehelicher Lebensgemeinschaften auf eine solche Möglichkeit angewiesen, da eine Kündigung nur von allen Partnern des Mietvertrages ausgesprochen werden kann. Dies gilt umso mehr, als gemeinsamen Mietern ohne Zustimmung ihres Partners eine Möglichkeit verschlossen bleibt, welche für Einzelmieter die Flexibilität bei der Wahl des Wohnsitzes – auch zum Vorteil der Volkswirtschaft – stark erhöht: Nach Art 264 OR kann der Mieter nämlich die Sache ohne Einhaltung der Kündigungsfrist und ohne weitere Verpflichtung zurückgeben, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, zu den gleichen Bedingungen in den Vertrag einzutreten. Der Vermieter kann den Ersatzmieter zwar ablehnen, verliert dann aber seinen Mietzinsanspruch auf den Zeitpunkt, zu welchem jener zur Übernahme bereit gewesen wäre. Zumutbar ist ein Ersatzmieter in der Regel schon dann, wenn er sich mit seinem Einkommen die Miete leisten kann38. Mit der Novelle von 1990 wurde dem Mieter die Untervermietung zwingend gestattet. Der Vermieter muss zur Untermiete (wie auch zur Abtretung des Gebrauchsrechts) zwar zustimmen, kann sein Placet aber nur verweigern, wenn ihm wesentliche Nachteile aus der Untermiete entstehen, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete missbräuchlich sind oder wenn der Mieter sich weigert, ihm diese Bedingungen bekannt zu geben (Art 262 Abs 2 OR). Aus der Bestimmung wird überdies abgeleitet, dass der Mieter auch berechtigt ist, Besuche über längere Zeit oder auch einen Lebenspartner dauernd zu beherbergen. Wegen der schon beschriebenen Schwierigkeiten bei der Weitergabe von Mietzinserhöhungen und der Nachteile für den Untermieter beim Kündigungsschutz erfreut sich die Untermiete keiner allzu großen Beliebtheit. Zeitweilige Bestrebungen, das zwingende Untervermietungsrecht auf die befristete oder teilweise Untervermietung der Sache zu beschränken, wurden daher fallen gelassen. Da das Bundesgericht im übrigen hinsichtlich der zulässigen Untervermietgewinne eine eher restriktive Praxis verfolgt39 und bei der rechtswidrigen Untervermietung die Abschöpfung des Gewinns durch den Hauptvermieter auf der Basis der Regelung über die Ge-

37 BSK-OR I-Weber (FN 81), Art 263 N 9; aM Peter Higi, Zürcher Kommentar zum Zivilgesetzbuch und zum Obligationenrecht, Bd V2b, Die Miete3 (1994), Art 263 N 11 ff; Usteri et al, Schweizerisches Mietrecht, Kommentar des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder SVIT2 (1998), Art 263 N 1. 38 BGE 119 II 36. 39 BGE 119 II 353 E. 6b.

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Mieterschutz in der Schweiz

schäftsanmaßung zulässt40, sind die volkswirtschaftlich schädlichen Auswirkungen der Untermiete – Erzielung eines Gewinnes auf der Basis einer letztlich fremden Leistung – hinreichend eingedämmt. Je stärker der Schutz des Mieters insgesamt ist, desto eher gerät der Vermieter in Versuchung, sich durch artfremde und überteuerte Nebenleistungen oder besondere Verpflichtungen des Mieters eine Kompensation zu verschaffen. Art 254 OR erklärt deswegen das sog Koppelungsgeschäft für nichtig. Darunter versteht man die Verknüpfung an sich selbständiger Verträge in der Weise, dass sie sich wie Leistung und Gegenleistung im zweiseitigen Vertragsverhältnis gegenüber stehen. Natürlich spielt die äußere Form keine Rolle; neben der vom Gesetz anvisierten Vertragsverbindung fallen auch gemischte Verträge in den Anwendungsbereich der Norm. Unzulässig sind Koppelungsgeschäfte, wenn sie nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Die Praxis wendet die Bestimmung generell auf Verpflichtungen an, die nicht im Interesse des Mieters liegen, wobei die überhöhte Gegenleistung ein entscheidendes Kriterium ist41. Probleme macht die Regelung in zweierlei Hinsicht: Obwohl nach dem klaren Gesetzeswortlaut auch eine Verpflichtung des Mieters gegenüber einem Dritten von Art 254 OR erfasst ist, soll die Norm nicht zur Anwendung kommen, wenn der Dritte den Vertragsschluss initiiert und der Vermieter nicht wenigstens von der Vereinbarung weiß und dieser zustimmt42. Besonders bei der Vertragsübertragung durch einen Geschäftsmieter nach Art 263 OR oder beim Auszug des Mieters unter Angebot eines Ersatzmieters nach Art 264 OR kommt es häufig vor, dass dem Eintrittswilligen Wertloses zu überhöhten Preisen «angedreht» wird. Der Vermieter wird davon oft nichts wissen. Von der Nichtigkeit des gekoppelten Geschäftes wäre er auch gar nicht betroffen, denn der Mietvertrag selber bliebe wie in allen anderen Fällen von Koppelungsgeschäften gültig. Einen kleineren Mangel der Regelung bildet die Nichtigkeitsfolge beim gekoppelten Geschäft: Weil sich die Interessenlage des Mieters verändern kann und der Vermieter oder der Dritte nicht schützenswert ist, wäre eine befristete Anfechtungsmöglichkeit für den Mieter analog zur Regelung bei Täuschung und Drohung der Nichtigkeit vorzuziehen43.

40 BGE 129 III 422 E. 4. 41 BSK-OR I-Weber (FN 81), Art 254 N 3a. 42 Urteil des Bundesgerichts 4C.161/2001 v 26.9.2001 E. 3. Der Entscheid wurde allerdings nicht in die amtliche («BGE»-)Sammlung aufgenommen, so dass dies möglicherweise nicht das letzte Wort ist. 43 Dazu Art 28–31 OR.

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Mietzinsbildung

D. Mietzinsbildung Die Mietzinsbildung erfolgt in der Schweiz gestützt auf einen Katalog von sog Missbrauchskriterien, die zueinander teils in fundamentalem Widerspruch stehen, wie dies auch das Bundesgericht schon mehrmals etwas maliziös festgehalten hat44. Das Gesetz geht dabei von der Vertragsfreiheit aus und bezeichnet letztlich in Art 269 und 269a OR nur verschiedene Bestimmungsmethoden, deren Beachtung einen Mietzins als nicht missbräuchlich erscheinen lässt. Auch im formellen Bereich kommt der Gedanke der Vertragsfreiheit zum Vorschein, denn der Mieter muss sowohl einen Anfangsmietzins als auch eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit Mietbeginn bzw Empfang der Erhöhungsmitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er den Mietzins für überhöht hält45. Verpasst er diese Frist, so verliert er unter Vorbehalt veränderter Verhältnisse auch das Recht, eine Überprüfung selbst eines missbräuchlichen Mietzinses zu verlangen46. Das schweizerische Mietrecht kennt zwar Regeln zur Mietzinsbildung zu Beginn der Miete. In der Praxis spielen sie jedoch kaum eine Rolle, weil der Mieter bei der Durchsetzung vor hohen technischen und psychologischen Hemmschwellen steht. Psychologisch ist es nicht einfach, kurz nach Mietbeginn dem Vertragspartner vor Gericht gegenüber zu treten und dabei die eigene Zustimmung zum Vertragsschluss zu relativieren. Technisch ist eine Anfangsmietzinsanfechtung überhaupt nur möglich, wenn der Vermieter entweder den Mietzins gegenüber dem früheren Mietverhältnis erheblich erhöht hat, oder wenn der Mieter wegen einer persönlichen, familiären oder marktabhängigen Notlage zum Vertragsabschluss gezwungen war (Art 270 Abs 1 OR). Als Kriterien für eine Missbräuchlichkeit kommen zu Beginn der Miete nur der übersetzte Ertrag oder eine wesentlich tiefere Vergleichsmiete in Betracht. Um einen übersetzten Ertrag darzutun, muss der Mieter nachweisen, dass die Rendite des Vermieters auf dem investierten Eigenkapital den um ein halbes Prozent erhöhten Marktzinssatz für Hypotheken übersteigt. Ertrag im Sinne von Art 269 OR ist die Summe, die dem Vermieter nach Abzug aller Unterhalts-, Betriebs-, Verwaltungs- und Fremdkapitalkosten von den Mietzinseinnahmen verbleibt. Ins Verhältnis gesetzt zu den investierten Eigenmitteln zeigt der Ertrag die Nettorendite (Eigenkapitalverzinsung) an, die der Vermieter aus einem bestimmten Mietobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt er-

44 BGE 112 II 155; BGE 118 II 130 E. 3a. 45 Art 270 Abs 1 und 270b Abs 1 OR. 46 Immerhin können auch der eigentliche Mietzinswucher und die Übervorteilung unabhängig von der Anfangsmietzinsanfechtung zur Korrektur des Mietzinses führen. Das Bundesgericht stützt sich dabei auf die allgemeinen Regeln über die modifizierte Teilnichtigkeit von Verträgen (BGE 123 III 292).

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Mieterschutz in der Schweiz

zielt47. Die Eigenmittel errechnen sich aus der Differenz zwischen dem Anlagewert und dem zur Finanzierung desselben aufgewendeten Fremdkapital. Bei der Bestimmung des Anlagewerts ist von den gesamten ursprünglich in die Mietsache investierten Fremd- und Eigenmitteln auszugehen48. Bei Neubauten sind dies neben den Baukosten49 die Kosten des Landerwerbs inklusive Handänderungssteuern, Notariats- und Grundbuchgebühren. In den übrigen Fällen ist auf den Kaufpreis, erhöht um etwaige wertvermehrende Investitionen abzustellen. Außer Betracht fallen zwar ein Kaufpreis sowie Investitionen, die offensichtlich überhöht sind. Überhöht ist nach Art 10 VMWG eine Investition aber nur, wenn der Ertragswert berechnet auf der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete erheblich tiefer läge als bei den Mieten, die sich aus dem investierten Kapital ergeben. Dieses Kriterium erschöpft sich daher letztlich im zweiten Missbrauchskriterium, nämlich der Vergleichsmiete nach Art 269a lit a OR. Bei derselben findet nicht etwa ein Vergleich anhand gesetzlich definierter Größen statt. Vielmehr hat diejenige Partei, die sich auf eine bestimmte Vergleichsmiete beruft – bei der Anfangsmietzinsanfechtung also der Mieter – dem Gericht fünf Objekte nachzuweisen, die nach Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem Mietobjekt vergleichbar sind und die nicht dem gleichen Vermieter gehören. Die Vergleichsmieten müssen überdies bereits auf den aktuellen Kostenständen (insb Teuerung und Hypothekarzins, dazu sogleich) beruhen50. Selbst wenn dann die Vergleichsobjekte allen geschilderten Kriterien standhalten, kann von einer Orts- oder Quartierüblichkeit nur gesprochen werden, wenn sich die Vergleichsmieten innerhalb einer bestimmten Bandbreite halten. Kantonale Statistiken sind nach Art 11 Abs 4 VMWG zwar zu berücksichtigen, aber nur, wenn sie all diesen Kriterien Rechnung tragen. Es ist offensichtlich: Das Prozessrisiko für den Mieter ist sowohl beim Kriterium des überhöhten Ertrages als auch bei demjenigen der Vergleichsmiete enorm. Deshalb kommen in der Praxis Anfangsmietzinsanfechtungen jedenfalls in der deutschsprachigen Schweiz kaum vor, so dass man von einer faktisch weitgehend liberalisierten Anfangsmietzinsfestsetzung sprechen kann51. 47 48 49 50 51

BGE 123 III 171 E. 6a; BGE 125 III 421 E. 2b. BGE 123 III 171 E. 6a; vgl. BGE 122 III 257, 120 II 100, 106 II 356. BGE 125 III 421 E. 2b. BGE 123 III 317 E. 4d; 114 II 361 E. 3; 108 II 135 E. 1; 106 II 356 E. 5d. Dass sich das in der lateinischen, besonders der französischen Schweiz – innerhalb der gleichen Rechtsordnung – etwas anders verhält, so dass die große Mehrzahl der Bundesgerichtsentscheide zur Anfangsmietzinsanfechtung in französischer Sprache verfasst ist, hat wohl primär kulturelle Gründe. Rechtlich bedeutsam ist immerhin, dass die Westschweizer Kantone in größerem Maße als die deutschschweizerischen von der in Art 270 Abs 2 OR verankerten Möglichkeit Gebrauch gemacht haben, für die Festsetzung des Anfangsmietzinses die Verwendung des Formulars für Mietzinsanpassungen

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Mietzinsbildung

Anders verhält es sich mit Mietzinsanpassungen während der Dauer der Miete. Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung muss der Vermieter ein vom zuständigen Kanton genehmigtes Formular verwenden, auf welchem er die Erhöhung beziffern und die verlangte Änderung zu begründen hat. Die Mitteilung muss unter Einhaltung der Kündigungsfrist sowie einer zusätzlichen Frist von zehn Tagen erfolgen, damit der Mieter seinerseits die Kündigung aussprechen kann, wenn er das Mietverhältnis zu den neuen Bedingungen nicht fortsetzen will. Eine Änderungskündigung des Vermieters ist dagegen nicht zulässig (Art 269d OR). Das Formular informiert den Mieter darüber, wie er vorzugehen hat, wenn er mit der Erhöhung nicht einverstanden ist. Materiell spielen während der Dauer der Miete andere Kriterien die Hauptrolle als bei der Anfangsmietzinsfestsetzung. Aus der Begründungspflicht und dem Vertrauensprinzip leitet die Rechtsprechung nämlich ab, dass der Vermieter beim Mietbeginn oder bei der letzten vorbehaltlosen Mietzinserhöhung einen sowohl zulässigen als auch hinreichenden Ertrag erzielt hat. Deshalb kann selbst bei einer Fehlberechnung hinsichtlich des Ertrags oder bei einer markanten Veränderung der Vergleichsmieten nur dann eine völlig neue Mietzinsfestsetzung aufgrund der genannten Kriterien erfolgen, wenn sich die Verhältnisse innerhalb eines statistisch relevanten Zeitraums verändert haben – bei der Vergleichsmiete nach fünf bis sieben Jahren, bei einer Fehlberechnung des Ertrages erst nach einer wesentlich längeren Dauer52. Selbst wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, ist nun der Vermieter mit den Beweisschwierigkeiten konfrontiert, die bei der Anfangsmietzinsfestsetzung den Mieter treffen: Der Nachweis einer höheren Vergleichsmiete nach den geschilderten Kriterien ist kaum je zu führen. Und bei der Renditeberechnung stellt sich das Problem, dass der Vermieter die Anlagekosten nach der Rechtsprechung höchstens zu 40% der Teuerung anpassen darf, denn nur dieser Teil ist mit Blick auf den Wert der Liegenschaft mit einem effektiven Risiko im Sinne von Art 269a lit e OR behaftet53. Sobald das Grundstück mehrere Jahre im Eigentum der gleichen Person gestanden ist, lässt die Ertragsberechnung kaum noch Mietzinssteigerungen zu. Für Mietzinserhöhungen bleiben dem Vermieter daher faktisch nur die sog relativen Anpassungskriterien übrig, nämlich Kostensteigerungen, Mehrleistungen und der Teuerungsausgleich auf dem risikobehafteten Kapital (Art 269a lit b und e OR). Um dabei eine möglichst standardisierte Rechnung zu ermöglichen, behilft sich die Praxis mit einem vorzuschreiben. Dadurch sind die wohl an sich schon prozessfreudigeren Romands über ihre Rechte und über den gegenüber dem bisherigen Mieter zuletzt gültigen Mietzins informiert und so besser in der Lage, ihre Rechte wahrzunehmen. 52 BGE 106 II 73; 106 II 356; 117 II 161; 117 II 452 E. 4 und 5; 117 II 458; 118 II 124; 118 II 130; 120 II 100 E.2; 120 II 304 f; 121 III 163 E. 2c und d; 122 III 257; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a. 53 BGE 120 II 100 E. 5b; vgl auch BGE 122 III 257 E. 3a sowie 123 III 171 E. 6a.

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Mieterschutz in der Schweiz

Modell: Man nimmt an, der Mietzins diene zu 70% der Kapitalfinanzierung und zu 30% zur Deckung der laufenden Unterhaltskosten sowie der Gebühren und Abgaben. Von den 70%, die für die Kapitalfinanzierung eingesetzt sind, sind 60% für das Fremd- und 40% für das Eigenkapital gedacht. Beim Fremdkapital wiederum schneidet man den Parteien die Berufung auf den konkret vom Vermieter bezahlten Hypothekarzins ab und stützt die Rechnung auf den Satz, welchen die im betreffenden Kanton marktführende Bank für erste Althypotheken üblicherweise anwendet. Steigt nun beispielsweise seit der letzten Mietzinsfestsetzung der Hypothekarzins von 5 auf 5 ¼% (also um 5%), so können 42% der Steigerung (60% von 70%) auf den gesamten Mietzins umgelegt werden. Der Bundesrat hat die anwendbaren Erhöhungsund Senkungssätze in Art 13 Abs 1 VMWG standardisiert54. Für den Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital lässt die Verordnung eine Anpassung im Umfang von maximal 40% der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise zu (Art 16 VMWG)55. Bei den laufenden Unterhalts- und Betriebskosten hat der Vermieter zwar aufgrund eines mehrjährigen Vergleichs den Nachweis der Kostensteigerung zu erbringen. Die Praxis besonders der Schlichtungsbehörden behilft sich hier allerdings mit Pauschalsätzen von ½ bis 1% pro Jahr. Die Pauschalierung wird zwar wegen der Vielfalt der Unterhalts- und Betriebskosten gelegentlich kritisiert. Sie verhindert aber wirksam eine kleinliche Abrechnung zwischen den Parteien – gute Lösungen müssen einfach sein, damit sie von den Beteiligten in der ohnehin schon schwierigen Konfliktsituation akzeptiert und umgesetzt werden können. Die beschriebene Rechnung klingt freilich insgesamt immer noch reichlich kompliziert. Immerhin lässt sich das Resultat exakt berechnen, etwa mit dem vom Verfasser konzipierten Mietzinsrechner auf der Website des Bezirksgerichts Zürich56. Zum besseren Verständnis hier ein Beispiel57: 54 Die Bestimmung lautet: «Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens: a. 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent; b. 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent; c. 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent. Bei Hypothekarzinssenkungen sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen.» 55 Korrekt wären höchstens 28%, da ja 40% der 70% des Mietzinses, die der Kapitalfinanzierung dienen, für das Eigenkapital eingesetzt sind. Das Bundesgericht geht davon aus, der Vermieter überwälze auch einen Teil der Steigerung seiner laufenden Unterhaltskosten, wenn er einen Satz von mehr als 28% zur Anwendung bringt; BGE 120 II 100 E. 5a. 56 www.bezirksgericht-zuerich.ch, Rubrik Recht/Miete. 57 Weil die Hypothekarzinse seit mehr als zehn Jahren fast nur noch gesunken sind und die Überwälzungssätze bei Senkungen mathematisch nach unten korrigiert werden müssen, sehen wir uns der Einfachheit halber ein Beispiel von zu Beginn der 90-er Jahre an.

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Mietzinsbildung

Mietvertragsabschluss: Mietbeginn: Ankündigung der Mietzinserhöhung: Hypothekarzinsstand im Mai 1990: Hypothekarzinsstand Ende Nov 1992: Ergibt eine Erhöhung von:

Ende Mai 1990 1. Oktober 1990 15. Dezember 1992 per 1. April 1993 6¼% 7% 3×2% = 6% (Art 13 Abs 1 lit a VMWG) Teuerung zwischen 05/90 und 11/92: 12,53% 40% davon (Art 16 VMWG): 5,01% Allg. Kostensteigerung 05/90 bis 11/92: 2,5% (1% pro Jahr während 2 ½ Jahren) Zulässige Mietzinserhöhung: 13,51% (6%+5,01%+2,5%) Art 270a OR sorgt dafür, dass die Anpassungsmöglichkeit keine Einbahnstraße bleibt: Sinkt namentlich der Hypothekarzins, so kann der Mieter eine entsprechende Senkung des Mietzinses verlangen. Der Vermieter kann die inzwischen aufgelaufene Teuerung auf dem Eigenkapital und etwaige Kostensteigerungen mit dem Senkungsanspruch verrechnen. Art 269a lit b OR enthält einen weiteren wichtigen Anpassungsgrund, die sog wertvermehrenden Investitionen. Der Vermieter ist unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, die Mietsache auch während der Mietdauer zu erneuern oder zu verbessern (Art 260 OR). Soweit die entsprechenden Auslagen nicht nur der Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit dienen, sondern zu einer Wertoder genauer gesagt zu einer Investitionsvermehrung führen, kann er diese auf den Mietzins überwälzen. Die Praxis behilft sich auch hier mit einem standardisierten Zinssatz, einem Abschreibungssatz entsprechend der Lebensdauer der neuen Vorrichtung und einem Pauschalsatz für den Unterhalt der Vorrichtung: Beispiel: Einbau eines Geschirrspülers Kosten: Lebensdauer: Amortisationssatz: Hypothekarzinssatz: Kapitalzinssatz (+ ½ %): Geteilt durch 258: Laufender Unterhalt: Zulässige Mietzinserhöhung:

Fr. 2 300.– 15 Jahre 6,66% pro Jahr 3% 3½% 1¾% 1% pro Jahr 9,41% (6,66% +1,75% +1%) pro Jahr = Fr. 216.60 = Fr. 18.05 pro Monat

58 Mit fortschreitender Abschreibung reduziert sich das noch zu verzinsende Kapital. Bei linearer Abschreibung kann dem durch Halbierung des maßgeblichen Kapitalzinssatzes Rechnung getragen werden.

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Mieterschutz in der Schweiz

Fragen wirft bei Ersatzinvestitionen die Höhe des wertvermehrenden Anteils auf: Das Bundesgericht betont eher den Aspekt der Mehrleistung als denjenigen der Investitionsvermehrung: So lässt es etwa zu, dass der Vermieter die Kosten für neue, besser isolierende Fenster zu 40% auf den Mietzins schlägt, obwohl neue Fenster teuerungsbereinigt erfahrungsgemäß preiswerter sind als die ersetzten Fenster aus den sechziger Jahren, welche im bisherigen Mietzins ja bereits enthalten sind59. Werden umfassende Sanierungen an einem Gebäude vorgenommen, braucht der Vermieter den wertvermehrenden Anteil der einzelnen Vorrichtungen nicht nachzuweisen. Vielmehr kann er nach Art 14 VMWG 50–70% der Investition auf den Mietzins überwälzen. Den konkreten Satz bestimmen die Gerichte nach Ermessen. Sie berücksichtigen dabei, wie groß die Steigerung des Gebrauchswerts ist. Erweisen sich die getroffenen Maßnahmen vor allem als werterhaltend oder zeigt es sich, dass der Vermieter seine Unterhaltsverpflichtung vernachlässigt hat, so gelangt ein tieferer Ansatz zur Anwendung als bei einer gehörig unterhaltenen Liegenschaft, welche durch die Überholung eine deutliche Komfortsteigerung erfährt60. Prozessual kann der Mieter eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Diese versucht, zwischen den Parteien eine Einigung zu erzielen. Gelingt dies nicht, so stellt die Behörde die Nichteinigung fest. Anschließend muss der Vermieter zur Durchsetzung der Erhöhung mittels einer Gestaltungsklage gegen den Mieter vorgehen; sonst bleibt es beim bisherigen Mietzins61. Durch eine entsprechende Vereinbarung können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass Aufwendungen in Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache als Nebenkosten separat nach Maßgabe der tatsächlichen Kosten abgerechnet werden (Art 257a und 257b OR). Fehlt es an einer detaillierten Bezeichnung der auszuscheidenden Nebenkosten, muss sich der Vermieter mit dem Hauptmietzins begnügen. Zulässige Nebenkosten sind vorab Heizund Warmwasserkosten, zu welchen eine detaillierte Regelung in Art 5 ff VMWG besteht, Entsorgung, aber auch Kosten für Gartenpflege, Hauswartdienst, Betrieb und Service eines Lifts, einer Klimaanlage oder eines Kabelnetzanschlusses. Ein Bezug zum Gebrauch der Sache fehlt dagegen bei den gewöhnlichen Unterhaltskosten, Abgaben, Versicherungsprämien, Erschließungskosten, Vorzugslasten, Hypothekarzinsen und Verwaltungskosten. Meist vereinbaren die Parteien Akontozahlungen mit nachträglicher Abrechnung.

59 Nicht in der amtlichen Sammlung publiziertes Urteil des Bundesgerichts 4C.287/2001 vom 26. März 2002, E. 3.3. 60 BGE 118 II 415. 61 Art 270b, 270e und 274e und 274 f OR.

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Beendigungstatbestände

Ein Problem stellen hier Vermieter dar, die bewusst zu tiefe Akontozahlungen ansetzen und den Mieter post festum mit erheblichen Nachforderungen konfrontieren. Das Bundesgericht hat in dieser stark umstrittenen Frage den Schutz des Mieters erstaunlich restriktiv interpretiert und von diesem im Ergebnis verlangt, dass er vom Vermieter eine Zusicherung hinsichtlich der Höhe der mutmaßlichen tatsächlichen Kosten einholt62. Art und Umfang der Ausscheidung von Nebenkosten wirken auf den Nettomietzins zurück: Besteht der Vermieter darauf, viele Positionen als Nebenkosten separat abzurechnen, so wird ihm bei der Mietzinserhöhung für gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten ein geringerer Pauschalsatz zugestanden.

E. Beendigungstatbestände Auflösend bedingte und befristete Verträge lässt das schweizerische Recht grundsätzlich zu. Gesetzliche Mindest- oder Höchstfristen bestehen nicht (Art 255 und 266 OR). Resolutivbedingungen können allerdings den Kündigungsschutz aushebeln, zumal auch die Kündigung nichts anderes ist als eine resolutive Potestativbedingung. Die Gerichtspraxis lässt daher auch beim Eintritt einer solchen Bedingung mindestens die Erstreckung der Miete zu63. Jede Partei kann darüber hinaus geltend machen, der Eintritt der Bedingung sei von der anderen Seite in rechtsmissbräuchlicher Weise herbeigeführt worden64. Korrekterweise müsste wegen des Verbots auf einen Vorausverzicht auf den Kündigungsschutz in Art 273c OR jedes resolutiv bedingte Mietverhältnis als ein solches mit Ausschluss einer Kündigung bis zum Eintritt der Bedingung gedeutet werden, denn nur so lässt sich eine Umgehung wirksam verhindern. Dass auch befristete Mietverhältnisse zulässig sind (Art 255 Abs 1 OR), ändert daran nichts, denn jedenfalls bei einer echten Befristung weiß der Mieter von vornherein, auf welchen Zeitpunkt er sich Ersatz beschaffen muss, so dass er sich auf die Situation von Anfang an einstellen kann. Auch bei befristeten Mietverhältnissen ist überdies eine Erstreckung des Mietverhältnisses möglich65. Befristete Mietverhältnisse sind in der Schweiz nicht allzu beliebt, besonders nicht bei der Miete von Wohnräumen. Als Gründe mag man die bereits erwähnte Erstreckungsmöglichkeit nennen, aber auch die in dieser Beziehung recht starke vertragliche Position des Mieters: Da die schwache Mietpreiskontrolle dem Vermieter in aller Regel einen genügenden Ertrag ermöglicht, ist er gar nicht daran interessiert, die mit einem Mieterwechsel regelmäßig verbundenen, erheblichen Kosten und Aufwendungen in 62 63 64 65

BGE 132 III 24. BGE 121 III 260. Art 156 OR. S Art 272 Abs 1 OR.

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Mieterschutz in der Schweiz

Kauf zu nehmen. Echte Befristungen kommen daher nur bei der Geschäftsraummiete vor, meistens mit der Absicht, die Konditionen der Miete nach Ablauf der festen Dauer neu auszuhandeln. Das ist aber für beide Seiten riskant, denn in seiner neueren Rechtsprechung hat das Bundesgericht die Vereinbarung der genauen Mietzinshöhe zum notwendigen Kern erklärt, ohne den ein Mietvertrag gar nicht gültig zustande kommt66. Selbst wenn die Parteien daher im Mietvertrag eine Verlängerungsmöglichkeit grundsätzlich vorsehen, den Preis aber von Neuverhandlungen abhängig machen, stehen sie ohne Vertrag da, wenn die Verhandlungen scheitern. Bei der stark schwankenden Marktlage bei der Geschäftsraummiete kann sich dies nach Ablauf der Vertragsdauer zum Nachteil des Vermieters wie des Mieters auswirken, so dass auch bei der Geschäftsraummiete echt befristete Verträge unattraktiv sind. Mietverhältnisse mit fester Mindestdauer (sog unecht befristete Verträge) sind ohne weiteres zulässig. Die Schranke des Verbots einer übermäßigen Bindung nach Art 27 ZGB wird im Mietrecht durch ein vorzeitiges Kündigungsrecht aus wichtigen Gründen in Art 266g OR konkretisiert. Dem Mieter bleibt die Flexibilität dadurch erhalten, dass er sich jederzeit durch das Angebot eines zumutbaren Ersatzmieters aus dem Mietverhältnis nach Art 264 OR befreien kann. Umgekehrt bewirkt selbst eine Miete auf Lebensdauer des Mieters nach der Rechtsprechung keine übermäßige Bindung des Vermieters67. Kettenartig aneinander gereihte Mietverhältnisse sollen nach einem neueren, allerdings nicht in der amtlichen Sammlung publizierten Bundesgerichtsentscheid zulässig sein68. Da das Bundesgericht aber die Probleme nicht diskutiert hat, die mit dieser Ansicht verbunden sind, dürfte hier das letzte Wort nicht gesprochen sein. Zu beachten ist vorab, dass die Erstreckungsmöglichkeit bei befristeten Wohn- und Geschäftsraummietverhältnissen dem Mieter keineswegs einen hinreichenden Ausgleich zur wegfallenden Anfechtung einer Kündigung schafft, denn beim befristeten Mietvertrag ist er grundsätzlich gehalten, sich von Beginn an um ein Ersatzobjekt für die Zeit nach dem Mietende zu kümmern. Wären Kettenverträge uneingeschränkt zulässig, gäbe man dem Vermieter ein probates Mittel in die Hand, den Mieter während der ganzen, nach der wirklichen Meinung der Parteien nicht von vornherein beschränkten Mietdauer zur Suche nach einem Ersatz zu zwingen69. Zum Problem wird überdies – wie auch Peter Higi als Verfasser des Zürcher Kommentars einräumt – die Abschwächung des Schutzes vor missbräuchlichen Mietzinsen in-

66 BGE 119 II 347; zum Fall der unechten Option Urteil des Bundesgerichts 4C.152/2004 vom 9. Juli 2004, E. 3, publ in Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) 2005 Nr 22. 67 BGE 56 II 190. 68 Urteil 4C.155/2003 v 3.11.2003, E. 3.3. 69 CR-CO I-Lachat (FN 15), Art 255 N 6; BSK-OR I-Weber (FN 81), Art 255 N 6; aM ZK-Higi (FN 37), Art 266 N 42.

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Beendigungstatbestände

folge der erschwerten Anfechtung eines Anfangsmietzinses70. Läuft ein befristeter Mietvertrag aus, ohne dass die Parteien Anstalten zur Beendigung treffen, so gilt auch im schweizerischen Recht eine Vermutung, der Vertrag sei in einen unbefristeten mit den gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten umgewandelt worden71. Unbefristete Mietverhältnisse sind kündbar, und zwar bei Wohnungen mit einer Minimalfrist von drei, bei Geschäftsräumen mit einer solchen von sechs Monaten (Art 266a, 266c und 266d OR). Daneben bestehen kurzfristige außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten, besonders bei Zahlungsverzug und schweren Sorgfaltspflichtverletzungen (Art 257d und 257 f OR). Der Kündigungsschutz ruht in der Schweiz auf zwei Säulen: Einerseits gestatten Art 271 und 271a OR die Anfechtung der Kündigung, wenn diese mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar ist. Andererseits ermöglichen die Art 272 ff OR im Falle einer gültigen Kündigung die befristete Erstreckung des Mietverhältnisses. Zwar ist das Verbot eines Verstoßes gegen Treu und Glauben nicht gleichzusetzen mit dem allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbot, denn der Gesetzgeber verzichtete bewusst auf das Erfordernis eines offensichtlichen Missbrauchs. Dennoch bietet die Regelung nur einen relativ schwachen Schutz, da im Prinzip jeder vernünftige Grund für eine Kündigung ausreicht – anders als in den meisten anderen europäischen Staaten gibt es in der Schweiz also keinen Katalog der zulässigen Kündigungsgründe. Ausgeschlossen werden sollen nur Kündigungen aus geringfügigem Anlass, die schikanöse oder sonst zweckwidrige Verwendung des Kündigungsrechts und die Fälle eines erheblichen Missverhältnisses zwischen den Interessen des Kündigenden und des Gekündigten. Art 271a OR zählt dabei einzelne Fälle missbräuchlicher Kündigungen auf; genannt werden neben der Änderungs-, Rache- und Druckkündigung auch Kündigungen wegen Änderungen in den familiären Verhältnissen des Mieters. Hinzu tritt ein beschränkter zeitlicher Kündigungsschutz: Gewinnt der Mieter zu einem erheblichen Teil in einem mietrechtlichen Verfahren oder schließt er mit dem Vermieter einen gerichtlichen oder außergerichtlichen Vergleich, so genießt er während drei Jahren einen Kündigungsschutz insofern, als ihm nur unter Berufung auf besondere Gründe gekündigt werden kann, zu denen neben dem Zahlungsverzug, schweren Sorgfaltspflichtsverletzungen, Konkurs des Mieters und anderen wichtigen Gründen auch der dringende Eigenbedarf des Vermieters für sich oder nahe Verwandte gehört (Art 271a Abs 1 lit e, Abs 2 und Abs 3 OR).

70 ZK-Higi (FN 37), Art 266 N 54. 71 Die Formulierung von Art 266 Abs 2 OR («gilt») ist anerkanntermaßen missverständlich, denn die Bestimmung steht im Kontext der Vertragsfreiheit und soll keine Fiktion, sondern eine widerlegbare Vermutung zum Ausdruck bringen.

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Mieterschutz in der Schweiz

Schwieriger einzuordnen ist das allgemeine Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben bei der Kündigung in Art 271 OR. Die Gerichte haben sich besonders zu Beginn sehr große Zurückhaltung bei der Aufhebung von Kündigungen wegen eines Missverhältnisses der Interessen auferlegt. Selbst wenn der Mieter ein klassischer Härtefall ist, muss er damit rechnen, etwa bei einem ernst gemeinten und betrieblich notwendigen Totalsanierungsvorhaben auf die Möglichkeit einer befristeten Erstreckung verwiesen zu werden. Die Erstreckung beträgt bei Wohnräumen maximal vier, bei Geschäftsräumen höchstens sechs Jahre. Innerhalb dieses Rahmens können die Gerichte eine oder zwei Erstreckungen gewähren (Art 272b Abs 1 OR). Der Entscheid hängt ab von der Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters, wobei die Umstände des Vertragsschlusses, der Vertragsinhalt, die bisherige Dauer der Miete, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien, ein Eigenbedarf des Vermieters und die Dringlichkeit des Bedarfs sowie die Marktverhältnisse eine Rolle spielen (Art 272 Abs 2 OR). Da die Erstreckung von vornherein befristet ist, wird vom Mieter erwartet, dass er der entstandenen Härtesituation durch entsprechende Suchbemühungen entgegenwirkt. Tut er das nicht, so kann er allein deswegen den Erstreckungsanspruch verlieren. Art 272a OR nennt Erstreckungsausschlussgründe, hauptsächlich die Fälle qualifizierten Zahlungsverzugs und schwerer Sorgfaltspflichtverletzungen. In der Praxis wird die Erstreckung insgesamt eher großzügig, innerhalb der Schweiz aber auch sehr unterschiedlich gehandhabt: Während in der deutschsprachigen Schweiz eher kurze Erstreckungen gewährt werden, fallen sie in der Suisse romande deutlich länger aus72. Dies hängt auch damit zusammen, dass sich das Bundesgericht bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden eine gewisse Zurückhaltung auferlegt, so dass sich kulturelle Unterschiede zwischen den Landesteilen auch auf die Rechtsprechung auswirken können. Um die Suchbemühungen des Mieters zu unterstützen, gestattet das Gesetz dem Mieter während der Dauer der Erstreckung eine kurzfristige Kündigung (Art 272d OR). Sowohl die Anfechtung der Kündigung als auch die Erstreckung des Mietverhältnisses setzen einen wachsamen Mieter voraus. Dieser muss nach Art 273 OR zur raschen Klärung der Rechtslage innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung die Schlichtungsbehörde anrufen. Nach Ablauf der Frist ist die 72 So erhielt ein Villen-Mieter mit dem Segen des Bundesgerichts eine dreijährige Erstreckung mit der Begründung, es sei schwierig, ein gleichwertiges Ersatzobjekt zu finden (Urteil 4C.267/2002 v 18.11.2002 E. 3). Allerdings berücksichtigte das Bundesgericht dabei wohl auch in pragmatischer Weise, dass noch die Vorinstanz die fragliche Kündigung für ungültig erklärt hatte, so dass sich bei einer anderen Entscheidung die Frage nach der Abwicklung der inzwischen erfolgten Nutzung der Sache durch den Mieter gestellt hätte.

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Prozessuale Besonderheiten

entsprechende Gestaltungsklage verwirkt, und der Vermieter kann auf den Kündigungstermin hin die Ausweisung (dh die Räumung) verlangen. Gemildert wird das Anfechtungserfordernis durch die zwingende Verwendung eines behördlich geprüften Kündigungsformulars, welches Angaben zum Kündigungsschutzverfahren enthält und dessen Fehlen zur Nichtigkeit der Kündigung führt (Art 266l OR). Beim Kündigungsschutz lässt sich feststellen, dass der Mieter mit der geltenden Regelung insgesamt hinreichend vor eigentlichen Missbräuchen geschützt ist. Das Kündigungsrecht unter einem Vorwand zur Ertragsoptimierung einzusetzen, lohnt sich für den Vermieter nur schon deshalb nicht, weil er bei umsichtiger Mietzinsgestaltung beim Vertragsschluss einen im Vergleich zu anderen Anlagen zwar mäßigen, unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertsteigerung von Liegenschaften über die Jahre hinweg aber durchaus attraktiven Ertrag erzielen kann. Zudem besteht wegen des zeitlichen Kündigungsschutzes im Anschluss an eine Mietstreitigkeit immer die Gefahr, dass er sich gar einen verstärkten Kündigungsschutz einhandelt, wenn er bei der Durchsetzung seiner vermeintlichen Ansprüche zu forsch vorgeht. In kultureller Hinsicht spielt eine Rolle, dass in weiten Teilen der Bevölkerung die grundsätzliche Kündigungsfreiheit gar nicht wahrgenommen wird. Die Rechtsauskunftsstellen sind immer wieder mit Ratsuchenden konfrontiert, die der Meinung sind, nur bestimmte Gründe reichten für eine Kündigung aus – wie dies ja auch jahrzehntelang der Fall war. Dem sollte bei der Gesetzgebung dadurch Rechnung getragen werden, dass nicht nur eine missbräuchliche, sondern schon eine ungerechtfertigte, dh in Abwägung der Parteiinteressen nicht angemessene Kündigung für anfechtbar erklärt wird.

F. Prozessuale Besonderheiten Die gerichtliche Entscheidung mietrechtlicher Streitigkeiten obliegt den ordentlichen Zivilgerichten der Kantone. Nur wenige Kantone kennen besondere Mietgerichte. Die Ausgestaltung der Verfahrensordnungen und des Instanzenzugs variiert auch sonst von Kanton zu Kanton, da es bis heute an einer Zivilprozessordnung des Bundes fehlt. Mittlerweile wurde dafür allerdings eine Verfassungsgrundlage geschaffen, und die Gesetzgebung ist in Arbeit. Um den Unzulänglichkeiten der Rechtszersplitterung entgegen zu wirken, finden sich zahlreiche mietrechtliche Verfahrensvorschriften im OR. Auf institutioneller Ebene ist dabei die Schlichtungsbehörde zentral. Deren Schaffung ist den Kantonen zwingend vorgeschrieben. Paritätisch mit Interessenvertretern von Mieter- und Hauseigentümerverbänden sowie mit einem unabhängigen Vorsitzenden besetzt, erfüllen sie zwei zentrale Aufgaben: Sie erteilen 225

Mieterschutz in der Schweiz

den Parteien in allen Mietfragen unentgeltliche Rechtsauskünfte73 und sie wirken in Streitfällen als kostenlose Vermittlungsinstanz, welche vor der Einleitung des gerichtlichen Verfahrens über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen zwingend angerufen werden muss74. Durch die Besetzung mit Vertrauensleuten aus den Verbänden und die Kostenfreiheit wird den Mietparteien das gesetzliche Streitvermeidungs- und Konfliktlösungsprogramm glaubhaft und daher auch erfolgreich vermittelt. Selbst auf die Interessenverbände und damit auf die Politik wirkt das Programm zurück, denn durch die Erfahrung in den Behörden lernen die Mitglieder auch, das Verhalten der Parteien von deren vertraglicher Rolle zu trennen. In Streitfällen versucht die Schlichtungsbehörde nach Anhörung der Parteien, eine Einigung herbeizuführen. Gelingt dies nicht, so bildet die Feststellung der Nichteinigung die Basis für die Anrufung des Gerichts; klagen muss dabei immer diejenige Partei, die auf ihrem ursprünglichen Begehren beharrt75. In zwei Fällen, nämlich bei der Mietzinshinterlegung bei Mängeln und beim Kündigungsschutz, kommt der Schlichtungsbehörde sogar Entscheidkompetenz zu. Sie fällt in vorläufiger Würdigung der sofort verfügbaren Beweise einen Präliminarentscheid, der für die Parteien verbindlich wird, sofern nicht mindestens eine von ihnen innert 30 Tagen das erstinstanzliche Zivilgericht des betreffenden Kantons anruft76. Entgegen gewissen Unkenrufen77 ist die Schlichtungsbehörde wie schon die Schlichtungsstelle unter der Herrschaft des zwischen 1972 und 1990 gültigen BMM ein Erfolgsmodell, denn der relativ informelle Rahmen ermöglicht es, auf die individuellen Interessen und Ressourcen der Parteien einzugehen. ME zeigt sich die Berechtigung dieses Ansatzes heute ganz besonders, wo über das Harvard-Modell und die wiederentdeckte Mediation die psychologischen Aspekte eines Konfliktes in den Vordergrund rücken78. So gesehen ist die Schlichtungsbehörde die verfahrensmäßige Garantie dafür, dass das Gesetz nach den Menschen geformt wird und nicht umgekehrt. Das gerichtliche Verfahren im Anschluss an eine gescheiterte Schlichtung stellt kein Rechtsmittelverfahren dar, sondern ein gewöhnliches Verfahren, das zunächst vor der unteren kantonalen Instanz geführt wird. Im Gegensatz zum Schlichtungsverfahren sind die Kantone frei, für die gerichtlichen Verfahren die ordentlichen Kostenfolgen vorzusehen. Im Schlichtungs- wie im Gerichtsverfahren gilt die soziale Untersuchungsmaxime: Es können Beweismittel von Amtes wegen erhoben werden; aus den 73 74 75 76 77 78

Art 274a Abs 1 lit a OR. Art 274a Abs 1 lit b, Art 274d Abs 2 und Art 274e OR; BGE 118 II 307. Art 274 f Abs 1 OR. Art 274 f Abs 1 OR. Kritisch insbesondere Peter Higi, Die Schlichtungsstellen und ihre Bewährtheit (1996). Roger Fisher/William Ury, Getting to Yes (1981); dies, Das Harvard-Konzept (1998).

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Würdigung und Ausblick

Akten hervorgehende Umstände können auch berücksichtigt werden, ohne dass eine Partei sich darauf beruft. Mittels geeigneter Befragung ist sicherzustellen, dass die Parteivorträge klar und vollständig sind79. Die Kantone sind zudem verpflichtet, durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass das gerichtliche Verfahren sich einfach gestaltet und rasch über die Bühne geht80. Eine Besonderheit gilt für die Ausweisung des Mieters bei außerordentlichen Kündigungen, etwa wegen Zahlungsverzugs oder schweren Sorgfaltspflichtverletzungen: Ficht der Mieter eine solche Kündigung an, so muss das kantonale Recht gemäß Art 274g OR gewährleisten, dass der Ausweisungsrichter auch die Anfechtungsklage und ein etwaiges Erstreckungsbegehren behandelt. Dadurch soll sichergestellt werden, dass sich die Ausweisung nicht wegen verfahrensmäßiger Doppelspurigkeiten verzögert.

G. Würdigung und Ausblick Insgesamt hat die seit 1990 geltende Regelung die damals herrschende Situation insofern beruhigt, als sich heute mit Immobilien im Allgemeinen nur noch durch seriöse Arbeit Geld verdienen lässt. Das Konzept der faktisch weit gehend freien Gestaltung der Miete beim Vertragsschluss, verbunden mit einem recht starken Schutz des Mieters vor überhöhten Anpassungen während der Dauer der Miete und mit einem moderaten Kündigungsschutz, sichert der Schweizer Volkswirtschaft grundsätzlich ein genügendes Angebot an Wohnund oft gar ein Überangebot an Geschäftsräumen. Allerdings geschieht dies zu stolzen Preisen: Eine renovierte, bescheidene Dreizimmerwohnung kostet in Zürich ohne weiteres umgerechnet € 1200.– pro Monat. Im ganzen System tickt zudem eine Zeitbombe: Während der Dauer der Miete hängen die gesetzlich zulässigen Mietzinsanpassungen hauptsächlich von den Veränderungen des Hypothekarzinsniveaus ab. Dieses liegt zurzeit bei historisch tiefen 3%. Würde dieser Satz auf das in den achtziger und neunziger Jahren herrschende Mittel von 5 ½ % steigen, so ergäben sich nach Art 13 Abs 1 VMWG bei allen Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume, die nach Beginn der Tiefzinsphase abgeschlossen wurden, allein unter diesem Aspekt zulässige Mietzinserhöhungen von 29%. Dass dies unabsehbare soziale Konsequenzen hätte, bedarf keiner Erläuterung. Versuche, die Mieten vom Hypothekarzins abzukoppeln, sind in den vergangenen Jahren gescheitert. So erlitt der Wunsch der Hauseigentümerseite, die Mieten gänzlich zu liberalisieren, ebenso politischen Schiffbruch wie die auf eine Verbesserung des Mieterschutzes abzielende Initiative des Mieterverbandes mit dem Titel «Ja zu fairen Mieten». Auch Bundesrat und Parlament scheiterten mit einem eigenen Ver79 Art 274d Abs 3 OR. 80 Art 274d Abs 1 OR.

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Mieterschutz in der Schweiz

such an der Urne, ein Vergleichsmietemodell, kombiniert mit einer Bindung der Mieten an die Teuerung einzuführen. Hauptkritikpunkte waren die Komplexität des Vergleichsmietemodells und die technisch verfehlte Umsetzung der Teuerungsanpassung: Die Wohnungsmieten hätten nach dem Entwurf zu 100% an die Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden können, obwohl die Mieten im Warenkorb des Indexes erfasst und dort mit 20% der Lebenshaltungskosten gewichtet sind. So hätte sich jede Mietzinserhöhungsrunde verfälschend auf den Landesindex ausgewirkt und gleich die nächste Anpassung nach sich gezogen – bei gleich bleibender Gegenleistung. Eine Lösung des Problems der Koppelung der Mieten an den Hypothekarzins ist bislang nicht in Sicht81. Immerhin plant der Bundesrat zurzeit eine Anpassung von Art 13 VMWG; in Zukunft soll anstelle des Hypothekarzinssatzes ein geglätteter, dh auf der Basis der Entwicklung über eine längere Periode hinweg ermittelter Zinssatz zur Anwendung gelangen82. Dies verhindert zwar abrupte Erhöhungen, löst aber letztlich das Problem nicht. Mieterinnen und Mieter in der Schweiz sind daher gut beraten, auch in Zukunft für einen günstigen Kapitalmarkt und die Weisheit der Nationalbank bei der Lenkung des Zinsniveaus zu beten.

81 Zu den bisherigen Bemühungen Roger Weber, in Honsell/Vogt/Wiegand (Hrsg), Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch und zum Obligationenrecht, Bd OR I4 (2007), Art 269 N 13 sowie Art 269a N 18. 82 Dazu die Mitteilung des Bundesrates vom 29. September 2006, nachzulesen auf www. evd.admin.ch/aktuell/00120/index.html?lang=de&&msg-id=7538.

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Prof. Elena Sánchez Jordán, La Laguna

Soziales Mietrecht in Spanien* A. Historische Grundlagen und Entwicklung des spanischen Mietrechts Das spanische Mietrecht basiert auf zwei Rechtsquellen, dem Código Civil (im Folgenden CC) aus 1889 und dem Ley de Arrendamientos Urbanos (Gesetz über städtische Vermietung, im Folgenden LAU). Ersteres findet nur auf eine begrenzte Anzahl von Mietverhältnissen Anwendung, letzteres ist weitgehend maßgeblich. Die spanische Mietrechtsgesetzgebung wurde erstmals im CC, in Kraft seit 1889, begründet. Er regelte Mietverträge im Allgemeinen und sah lediglich drei auf die Miete von unbeweglichen Sachen bezogene Artikel (Art 1580–1582) vor, wobei auch die Vorschriften über die Miete beweglicher Sachen als anwendbar erachtet wurden. Diese Gesetzgebung folgte dem Grundsatz der Privatautonomie hinsichtlich der Mietvertragsdauer und der Höhe des Mietzinses. In den Zwanzigerjahren des letzten Jahrhunderts entwickelten sich einige der wesentlichen Beschränkungen: aufgrund demographischer Entwicklungen und der Landflucht der Bevölkerung beschloss die öffentliche Hand, den Vermietern Einschränkungen aufzuerlegen und den Mietern starken Schutz zu bieten. Die erste Initiative zur Begrenzung des Anspruchs des Eigentümers auf Räumung nach Ablauf des Mietvertrages wurde durch das Königliche Dekret vom 21. Juni 1920 gesetzt, das eine zwingende Vertragsverlängerung, gesetzliche Mietzinsgrenzen und eine Einschränkung der Räumungsgründe vorsah. Bis zum Ende des Spanischen Bürgerkrieges (1939) folgten noch weitere solcher Einzelinitiativen. Die Situation nach Kriegsende war von Wohnungsnot und Schwierigkeiten, selbst Eigentum zu erwerben, geprägt, was den Gesetzgeber dazu bewegte, eine den Mieter schützende Mietrechtsgesetzgebung vorzuberei-

* Stand: Juni 2008; veröffentlicht in wobl 2009, 65; Übersetzung aus dem Englischen von Mag. Andrea Wall.

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Soziales Mietrecht in Spanien

ten. Folglich trat das erste spanische Gesetz über städtische Vermietung1 am 31. Dezember 1946 in Kraft, anwendbar auf die Miete von Wohnraum und Geschäftsräumlichkeiten. Novellierungen erfolgten in den Jahren 1949, 1955 und vor allem 1964, durch ein Gesetz, das alle vorangegangenen kodifizierte. Das Gesetz über städtische Vermietung aus 1964 wurde als «das detaillierteste und kasuistischste der Welt und im technischen Sinn wohl eines der schlechtesten2» beschrieben. Sein Hauptanliegen war es, die Befristung von Mietverträgen zu verlängern. Zudem ermöglichte es bestimmten Angehörigen im Falle des Ablebens des Mieters in das Mietverhältnis einzutreten. Es wurden geringfügige Änderungen des LAU 1964 vorgenommen, aber das Mieterschutzsystem – ein System, das das Einfrieren der Mieten, die zwingende Verlängerung der Mietverträge und den Rechtseintritt der Angehörigen kombinierte – einerseits und die Auswirkungen der Inflation andererseits hielt die Vermieter davon ab, Mietverhältnisse einzugehen. Diese Situation änderte sich durch das bedeutende Königliche Gesetzesdekret (Real Decreto-ley) vom 30. April 1985, das der zwingenden Verlängerung der Mietdauer ein Ende setzte – dadurch de facto auch dem Einfrieren des Mietzinses, der bei neuem Vertragsabschluss angehoben werden konnte. Zudem ermöglichte es den Wechsel von Wohnraum- auf Geschäftsraumnutzung eines Mietobjekts. Ziel dieses Dekrets war es, die Schaffung von Wohnraum für die Vermietung zu fördern – es wurde demnach nicht durch juristische Kriterien, sondern durch Opportunitätsgründe motiviert. Bereits bestehende Mietverträge wurden nicht berücksichtigt, da das Dekret keine Rückwirkung entfaltete, weshalb in Folge ähnliche Rechtsprobleme von Gesetzes wegen auf unterschiedliche Weise behandelt wurden. Wenngleich die Anzahl an Mietverträgen anstieg – jedoch nicht signifikant –, so hatte das Dekret auch einige negative Auswirkungen: es erzeugte durch die Mietverträge mit kurzer Befristung eine hohe Instabilität auf dem Mietwohnungsmarkt, gleichzeitig verursachte es einen beachtlichen Anstieg des Mietzinses, ein Phänomen, das mit dem generellen Preisanstieg am Wohnungsmarkt zusammenfiel. Die ungerechte Situation, die mit der Mieterschutzgesetzgebung aufkam und sich 1985 (aufgrund des oben genannten Königlichen Gesetzesdekrets) zu ändern begann, sollte durch das neue Gesetz über städtische Vermietung vom 24. November 1994 bereinigt werden. Das LAU 1994 ist im Allgemeinen einfacher als das vorangegangene, sah jedoch komplizierte Übergangsregelungen vor, die zwischen Mietverträgen nach LAU 1964 – ca 50% aller Mietverträge –, deren Mietzins sehr niedrig war (diese werden in der Präambel des LAU 1994 als «unwirtschaftlich» bezeichnet), und solchen nach dem Dekret 1985 – ca 20% aller Mietverträge –, welche einen hohen Mietzins und hohen Grad an Mieterwechseln hatten, unterschieden. Im Jahr 1994, als das neue Gesetz erlassen wurde, waren nur 18% der gesamten Wohnimmobilien Gegen1 De Pablo Contreras in Martínez de Aguierre ua, Curso de Derecho civil II2, 592. 2 Lacruz Berdejo ua, Elementos de Derecho civil II2, 135.

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Historische Grundlagen und Entwicklung des spanischen Mietrechts

stand von Mietverträgen und diese Situation hat sich seither verschlechtert: zurzeit (2008) sind nur noch 11% Gegenstand von Mietverträgen. Es kann behauptet werden, dass weder das Königliche Gesetzesdekret aus 1985 noch das LAU 1994 den spanischen Wohnungsmarkt, an dem Mietverträge keine echte Alternative für die Deckung des Wohnbedarfs bilden, verbessern konnten. Es gab einige Versuche eine Lösung zu finden: manche wurden von Privatpersonen initiiert und bestanden beispielsweise darin, Schiedsvereinbarungen in die Mietverträge aufzunehmen, Konflikte mittels Mediation zu bereinigen oder den Abschluss einer Risikoversicherung3 zu ermöglichen. Andere wurden von der öffentlichen Hand veranlasst, wie der Fall der Öffentlichen Gesellschaft für Vermietung (Sociedad Pública de Alquiler), die auf nationaler Ebene am 8. April 2005 durch ein Abkommen des Ministerrates zur Förderung von Mietverträgen errichtet wurde4. Auch in den Autonomen Gemeinschaften finden sich solche Beispiele: etwa das Regionaldekret von Navarra 4/2006 (9. Jänner 2006), das die Möglichkeit schuf, die Vermietung einer öffentlich-rechtlichen Gesellschaft zu überlassen, die dem Vermieter einen Mietzins zu Marktpreisen zahlt und an die Mieter zu einem fixen Mietzins vermietet. Wie wir sehen können, entwickelte sich die spanische Mietrechtsgesetzgebung hauptsächlich in der zweiten Hälfte des zwanzigsten Jahrhunderts. Der Gesetzgeber antwortet vor allem auf aktuelle Probleme, insb hinsichtlich der Vertragsdauer und dem Schutz des Mieters. Die anschließenden Erörterungen decken die allgemeinen Prinzipien ebenso wie Details des Mietrechts ab. Besondere Probleme resultieren aus der Tatsache, dass der Gesetzgeber ein sehr kompliziertes Übergangsregime zur Regelung der Mietverträge, die unter verschiedenen Mietrechtsgesetzen und Dekreten abgeschlossen wurden, schuf und es verabsäumte, rückwirkende Bestimmungen zu erlassen. Aus diesem Grund unterscheiden wir derzeit drei verschiedene Mietvertragstypen: Mietverträge, deren Vertragsabschluss nach LAU 1964, nach der Änderung 1985 oder nach LAU 1994 erfolgte. Aufgrund dieser komplexen Entwicklung lässt die spanische Mietrechtsgesetzgebung Transparenz in hohem Maße vermissen, vor allem im Hinblick auf das Übergangsregime, das auf die Mietverträge vor 1994 anzuwenden ist. 3 Die Risikoversicherung soll die Interessen des Vermieters wahren. Sie deckt im Wesentlichen drei Risken: a. die Nichtzahlung des Mietzinses, b. die Kosten der Rechtsverteidigung, c. Kosten der Schadensbehebung bei Beschädigung der Wohnung durch den Mieter. Seit November 2007 ermöglicht das Ministerium für Wohnungswesen (Ministerio de la vivienda) den Abschluss einer «Mietversicherung» (alquiler seguro) durch die Sociedad Pública de Alquiler, die den durch eine private Versicherung erreichbaren Deckungsumfang erweitert oder deren Versicherungsbedingungen verbessert. Sie deckt zwei Risikogruppen: erstens Nichtzahlung des Mietzinses und Rechtsverteidigungskosten und zweitens – als Mehrgefahrenversicherung – jede Beschädigung des Mietobjekts, nicht nur solche, die vom Mieter sondern auch durch Naturereignisse, Feuer, etc verursacht werden. 4 Weitere Informationen unter http://www.spaviv.es/.

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Soziales Mietrecht in Spanien

Wenn diese Materie auch Rechtsprobleme behandelt, welche die Bevölkerungsmehrheit betreffen, ist sie dennoch eine Domäne für Spezialisten.

B. Anwendungsbereich des spanischen Mietrechts Der Anwendungsbereich des spanischen Mietrechts war nie Hauptgegenstand wissenschaftlicher Diskussionen, da es seit dem ersten bedeutenden Mietrechtsgesetz aus 1946 klar war, dass es sowohl auf Wohnraum- als auch Geschäftsraummietverträge anzuwenden ist, wenn auch die früheren Gesetze (1946 und 1964) nur Mietverträge über Geschäftsräume nannten5. Das LAU 1994 unterscheidet zwischen Wohnraummietverträgen und Mietverträgen «für anderweitigen Gebrauch» (Art 1 LAU 1994). Unter die Formulierung Mietverträge «für anderweitigen Gebrauch» fallen saisonale Mietverträge (Mietverträge sowohl für die Sommermonate, als auch für sonstige begrenzte Zeiträume6) und die Vermietung eines Gebäudes zur Ausübung industrieller, gewerblicher, beruflicher, unterhaltender, sozialer, kultureller und bildungserzieherischer Tätigkeiten (Art 3 LAU 1994). Das LAU erfasst somit eine große Anzahl von Mietverträgen. Es muss stets festgestellt werden, ob es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum oder «für anderweitigen Gebrauch» handelt, da die anzuwendenden Bestimmungen divergieren. Die Bestimmungen über die Wohnraummiete neigen dazu, zwingenden Rechts zu sein und den Mieter zumindest während der ersten fünf Jahre zu schützen, wohingegen Mietverträge «für anderweitigen Gebrauch» flexibler sind und den Vertragsparteien mehr Freiheiten erlauben7. Das LAU 1994 (ebenso wie alle vorangegangenen spanischen Vorschriften über die städtische Vermietung) ist nur auf Gebäude und nicht auch Grundstücke anzuwenden8, da sowohl Art 1 als auch Art 2 LAU eindeutig auf Mietverträge über Gebäude verweisen. Es gibt keine besonderen Regelungen über Mietverträge mit gemeinnützigen Organisationen, wie etwa Genossenschaften oder NGOs, weshalb wir davon ausgehen müssen, dass die allgemeinen Bestimmungen über Mietverträge «für anderweitigen Gebrauch» auch in diesen Fällen anzuwenden sind. 5 Art 1 LAU 1946 zählte unter der Gruppe der Mietverträge über Geschäftsräume die Mietverträge für industriellen, gewerblichen und bildungserzieherischen Gebrauch auf. 6 Es gibt keine klare Definition von saisonalen Mietverträgen. Rojo Ajuria in F. Pantaleón Prieto, Comentario a la Ley de Arrendamientos Urbanos (1995) Art 3, 76, versteht darunter Mietverträge, deren Hauptzweck nicht die Befriedigung des Wohnraumbedarfs des Mieters ist. 7 Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón (1995) Art 1, 56. 8 E der Berufungsgerichte Barcelona 2. Februar 2001, Vizcaya 8. Jänner 2002, Las Palmas de Gran Canaria 18. März 2002, Valencia 17. April 2002, Barcelona 11. Juli 2002, Almería 21. April 2003; Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón, Art 3, 78–80; Valladares Rascón in R. Bercovitz, Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos4, Art 3, 63.

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Anwendungsbereich des spanischen Mietrechts

Art 5 LAU sieht Ausnahmen von seinem Anwendungsbereich vor und zwar folgende: Dienstwohnungen, Militärwohnungen, Gebäude eines Bauernhofes, sofern der Hauptzweck des Bestandvertrages in der Viehzucht, land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung liegt9, und Heime für Studenten, Lehr- und Verwaltungspersonal, die sich im Eigentum der Universität befinden oder von dieser verwaltet werden. Das LAU 1994 hat von der sowohl im LAU 1946 als auch im LAU 1964 normierten wichtigen Ausnahme für Mietverträge mit kurzer Befristung (die sog arrendamientos de temporada, saisonale Mietverträge) abgesehen, die nun unter die Kategorie Mietverträge «für anderweitigen Gebrauch» fallen, was sich aus Art 3 Z 2 LAU 199410 ergibt. Auch Mietverträge über Geschäftsräume für Unterhaltungszwecke, wie etwa Kasinos, sind darunter zu verstehen, während Art 2 Z 2 LAU 1964 diese ausdrücklich von seinem Anwendungsbereich ausgeschlossen hat und demnach die Bestimmungen des Código Civil maßgeblich waren. Nach LAU 1994 sind Untermietverträge11 zulässig, wenn auch zwischen Untermietverträgen über Wohnraum und «für anderweitigen Gebrauch» unterschieden wird, die allerdings in nur zwei Artikeln geregelt werden, während das LAU 1964 den Untermietverträgen dreizehn Artikel (Art 10–22) widmete12. Untermietverträge über Wohnraum werden in Art 8 Z 2 LAU 1994 geregelt, der ein äußerst restriktives Regime vorsieht13: nur teilweise Untervermietung ist erlaubt14, der Vermieter hat im Vorhinein seine schriftliche Zustimmung zu erteilen und der Untermietzins darf nicht den Hauptmietzins übersteigen. Die Untervermietung bei Mietverträgen «für anderweitigen Gebrauch» wird in Art 32 LAU 199415 geregelt, der nur anzuwenden ist, sofern die Parteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben16. Er sieht

9 Auf Bestandverträge dieser Art findet das Landpachtgesetz (Ley de Arrendamientos Rústicos) vom 26. November 2003 Anwendung. 10 Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón, Art 5, 77 f und 111, spricht sich gegen eine Subsumtion dieser Art von Mietverträgen unter den Geltungsbereich des LAU aus, insb da diese keine Gemeinsamkeiten mit Mietverträgen «für anderweitigen», also industriellen, gewerblichen, beruflichen, unterhaltenden, sozialen, kulturellen und bildungserzieherischen Gebrauch aufweisen. 11 Art 1550–1552 CC behandeln ebenso Untermietverträge. 12 Art 10–21 LAU 1964 regelt Untermietverträge über Wohnraum, nur Art 22 LAU 1964 Untermietverträge über Geschäftsräumlichkeiten. 13 Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón, Art 8, 134. 14 Gem Art 1550 CC ist teilweise und vollständige Untervermietung zulässig. 15 Einige Autoren gehen davon aus, dass Art 32 LAU nur auf Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten zur gewerblichen und beruflichen Nutzung anzuwenden ist: Fínez Ratón, Comentario Pantaleón, Art 32, 343. 16 Fínez Ratón, Comentario Pantaleón, Art 32, 344. Die Bestimmung ist nicht zwingend. Bercovitz Rodríguez-Cano, Comentarios Bercovitz, Art 32, 724.

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eine weit flexiblere Regelung vor, die sich von jener nach LAU 196417 unterscheidet: nach derzeitiger Rechtslage ist keine Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung erforderlich, sie muss ihm jedoch mitgeteilt werden. Art 32 räumt dem Vermieter das Recht, den Mietzins anzuheben, ein: 10% im Falle teilweiser Untervermietung und 20% bei vollständiger Untervermietung, weshalb zweifellos beide Arten der Untervermietung zulässig sind. Es gibt keine Bestimmung, die die Höhe des Untermietzinses beschränkt. Das spanische Recht trifft keine Unterscheidung auf Grund der Lage des vermieteten Gebäudes, wenn auch Art 7 Z 1 Landpachtgesetz vom 26. November 2003 klarstellt, dass es nicht auf städtische Grundstücke anzuwenden ist18. Für die Frage der Anwendbarkeit des LAU ist entscheidend, ob ein Gebäude vorhanden ist, das den Wohnraumbedarf des Mieters befriedigen oder für den anderweitigen Gebrauch iSd Art 3 LAU genützt werden kann. Im Gegensatz dazu findet das Landpachtgesetz auf Bestandverträge über Grundstücke, die zur Viehzucht, Land- oder Forstwirtschaft genutzt werden, Anwendung. Abgrenzungsschwierigkeiten können auftreten, wenn auf dem gepachteten Grundstück ein Gebäude vorhanden ist. In diesem Fall ist der Hauptzweck des Vertrages ausschlaggebend dafür, ob das LAU oder das Landpachtgesetz anzuwenden ist19.

C. Regelungen für den Mieterschutz Wie schon unter Punkt A erwähnt wurde, sieht das spanische Mietrecht seit den Zwanzigerjahren des letzten Jahrhunderts verschiedene Mechanismen zum Schutz des Mieters vor der Übermacht des Vermieters vor. Diese Situation veränderte sich (zu Gunsten der Vermieter) mit dem Königlichen Gesetzesdekret vom 30. April 1985, das der zwingenden Mietvertragsverlängerung ein Ende setzte. Es ist allerdings auch weiterhin möglich, unterschiedliche Mieterschutzbestimmungen ausfindig zu machen, insb für Mietverträge über Wohnraum. Für diese Fälle gibt es zahlreiche zwingende Regelungen zum Schutz der Mieter. Aus diesem Grund werden die folgenden Ausführungen nur die Rechtslage in Bezug auf Wohnraummietverträge wiedergeben, sofern nicht ausdrücklich Gegenteiliges erklärt wird, da auf Mietverträge «für anderweitigen Gebrauch» die zwingenden Mieterschutzbestimmungen idR nicht anzuwenden sind. Gem Art 21 Z 1 LAU ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung instand zu halten (die Wohnung in einem zum Wohnen tauglichen Zustand zu erhalten), sofern die zu reparierenden Beschädigungen nicht vom Mieter oder seinen Mit17 Art 22 Z 1 LAU 1964 verlangte die ausdrückliche, schriftliche Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung von Geschäftsräumlichkeiten. 18 Die Raumordnung entscheidet, welche Grundstücke städtisch oder ländlich sind. 19 Valladares Rascón, Comentarios Bercovitz, Art 3, 67.

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bewohnern verursacht wurden und die Zerstörung nicht auf Zufall beruht (casus fortuitus). Derselbe Artikel stellt klar, dass dem Vermieter aufgrund der erforderlichen Reparaturen kein Recht auf Anhebung des Mietzinses zukommt. Das LAU enthält keine Aufzählung der von Art 21 erfassten Instandhaltungsarbeiten, weshalb hierzu die Judikatur der spanischen Gerichte hilfreich ist. Die E des spanischen Obersten Gerichtshofes vom 20. Mai 1980 und des Berufungsgerichts in Lleida vom 23. April 1999 zählen unter diese Kategorie alle Instandhaltungsarbeiten, die aufgrund des Gebäudealters, natürlicher Erosion oder der gewöhnlichen und ordnungsgemäßen Nutzung durch den Mieter erforderlich werden. Im Gegensatz dazu gibt es sowohl nach L als auch Rsp keine Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung oder zum Wiederaufbau des Gebäudes. Art 21 Z 3 LAU begründet die Pflicht des Mieters, den Vermieter sobald als möglich über die Notwendigkeit einer Instandhaltungsarbeit zu benachrichtigen. Sollte der Vermieter diese Arbeiten nicht durchführen, so kann der Mieter den Vermieter klagen und sowohl die Beendigung des Mietvertrages als auch den Ersatz etwaiger Schäden verlangen oder – alternativ dazu – die Durchführung der Instandhaltungsarbeiten und Ersatz der durch die Unterlassung verursachten Schäden fordern20. Gem Art 21 Z 3 ist es auch zulässig, dass der Mieter dringende und notwendige Arbeiten selbst durchführt um drohenden Schäden oder einer groben Unannehmlichkeit vorzubeugen. In solchen Fällen hat der Mieter dem Vermieter die Durchführung dieser Arbeiten zuvor bekanntzugeben21. Art 23 LAU setzt der Befugnis des Mieters zur Veränderung des Mietgegenstandes Grenzen. Er benötigt für alle Arbeiten, die die Beschaffenheit der Wohnung verändern bzw ihre Stabilität oder Sicherheit verringern, eine ausdrückliche, schriftliche Zustimmung des Vermieters. Daraus folgt, dass für andere Arbeiten, die entweder keine solchen Konsequenzen22 oder zwar dieselben Auswirkungen haben, aber a. dringend sind (Art 21 Z 3 LAU), b. notwendig sind um die Wohnung den Bedürfnissen aufgrund einer Behinderung des Mieters, seines Partners oder Mitbewohners anzupassen (Art 24 LAU), c. durch staatliche Behörden angeordnet wurden23, keine Genehmigung benötigt wird. Die Kosten sind vom Vermieter zu tragen, sofern die Arbeiten zur Erhaltung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand erforderlich waren. Dies trifft auf die Arbeiten iSv Art 21 Z 1 LAU zu. Darüber hinaus sieht Art 21 Z 3 aE vor, dass der Mieter nach Durchführung dringender Arbeiten zur Vermeidung

20 Rodríguez Morata, Comentarios Bercovitz, Art 21, 511 f. 21 Rodríguez Morata, Comentarios Bercovitz, Art 21, 520, geht davon aus, dass der Zweck der Mitteilungspflicht des Mieters darin liegt, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, die Arbeiten selbst durchzuführen. 22 Rodríguez Morata, Comentarios Bercovitz, Art 23, 546; Fínez, Comentario Pantaleón, Art 23, 273. 23 Fínez, Comentario Pantaleón, Art 23, 273 f.

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drohender Schäden oder grober Unannehmlichkeiten vom Vermieter Kostenersatz fordern kann24. Eine andere Regelung ist für Verbesserungsarbeiten vorgesehen, durch die die Wohnung nützliche Änderungen erfährt, die nicht bloß in Ausbesserungen oder Erneuerungen liegen, sondern den Wert der Wohnung erhöhen bzw deren Ausstattung und Zweckmäßigkeit verbessern. Gem Art 22 LAU hat der Mieter die Durchführung solcher Arbeiten zu dulden, sofern diese nicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verschoben werden können. Er hat jedoch ein Recht auf Minderung des Mietzinses, wenn er Teile der Wohnung nicht nutzen kann. Verbesserungsarbeiten werden für gewöhnlich vom Vermieter durchgeführt, der unter den Voraussetzungen des Art 19 LAU25 eine Mieterhöhung verlangen kann. Sollte der Mieter Verbesserungsarbeiten durchführen, hat er weder einen Anspruch auf Kostenersatz, noch wird ihm die Werterhöhung abgegolten. Wenn möglich, kann er die Verbesserungen bei Beendigung des Mietverhältnisses entfernen26, andernfalls bleiben diese im Eigentum des Vermieters27. Wie bereits unter Punkt B angeführt, werden Untermietverträge über Wohnraum in Art 8 Z 2 LAU geregelt, der ein äußerst strenges Regime vorsieht: nur teilweise Untervermietung ist erlaubt28, der Vermieter hat im Vorhinein seine schriftliche Zustimmung zu erteilen und der Untermietzins darf nicht den Hauptmietzins übersteigen. Der Untermietvertrag endet mit Beendigung des Hauptmietvertrages. Der Grund, weshalb nur die teilweise Untervermietung zulässig ist, liegt im Schutz des Mieters: wenn der Zweck des Wohnraummietvertrages in der Erfüllung des Wohnbedarfs des Mieters liegt, kann der Mieter nicht die vollständige Wohnung untervermieten, ohne diesen Zweck zu untergraben29. Das LAU regelt folgende Fälle, in denen Angehörige des Mieters die Möglichkeit haben, in den Vertrag unter denselben Bedingungen einzutreten: 1. Erklärt der ursprüngliche Mieter ohne Zustimmung seines Lebensgefährten den Mietvertrag nicht verlängern oder beendigen zu wollen oder ver24 Rodríguez Morata, Comentarios Bercovitz, Art 21, 512; Fínez, Comentario Pantaleón, Art 21, 262. 25 Nach Art 19 LAU hat der Vermieter das Recht, die Miete zur erhöhen, wenn er nach Ablauf von fünf Jahren ab Beginn des Vertragsverhältnisses Verbesserungsarbeiten durchführt. 26 Rodríguez Morata, Comentarios Bercovitz, Art 22, 541; Fínez, Comentario Pantaleón, Art 23, 276 f. «Wenn möglich» bedeutet, dass die Entfernung der Verbesserungen keinen Nachteil für die Wohnung bewirken darf. 27 E des Berufungsgerichts in Cantabria vom 21. Oktober 1999. 28 Reglero Campos, Comentarios Bercovitz, Art 8, 158, meint, dass eine vollständige Untervermietung zulässig ist, was sich nicht aus dem LAU, sondern dem Parteiwillen und den Regeln des CC ergibt. 29 Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón, Art 8, 134.

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lässt der Mieter die Wohnung, kann der Lebensgefährte gem Art 12 LAU das Mietverhältnis bis zum vereinbarten Beendigungszeitpunkt fortführen, wenn er den Vermieter davon in Kenntnis setzt30; 2. Bei Trennung, Scheidung oder Ungültigkeit der Ehe kann der Ehepartner, der nicht der ursprüngliche Mieter ist, den Mietvertrag gem Art 15 übernehmen, sofern ihm das Gericht den Gebrauch der Mietwohnung zugesprochen hat. Will der Ehepartner den Mietvertrag übernehmen, hat er dies dem Vermieter binnen zwei Monaten ab Bekanntgabe der Gerichtsentscheidung über die Trennung, Scheidung oder Ungültigkeit der Ehe mitzuteilen31. Diese Regelung soll die Interessen der Familie schützen32, die bereits in Art 96 und 1320 CC berücksichtigt werden; 3. Ebenso wie das vorangegangene LAU 1964 ermöglicht Art 16 LAU 1994 den Vertragseintritt bei Tod des Mieters33 a. dem Ehegatten, der mit dem verstorbenen Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt hat; b. dem Lebensgefährten, der zumindest die letzten zwei Jahre vor dem Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter zusammengelebt hat, außer im Falle gemeinsamer Kinder. Hierbei genügt das Zusammenleben bei Tod des Mieters; c. den Nachkommen des Mieters, die unter seiner elterlichen Gewalt (patria potestas) oder Vormundschaft stehen oder mit diesem während der letzten zwei Jahre vor seinem Tod zusammengelebt haben; d. den Vorfahren des Mieters, die mit diesem während der letzten zwei Jahre vor seinem Tod zusammengelebt haben; e. den Geschwistern des Mieters, die mit diesem während der letzten zwei Jahre vor seinem Tod zusammengelebt haben; f. den Verwandten des Mieters, die an einer Behinderung von über 65% leiden, bis zum dritten Grad mit dem Mieter verwandt sind und mit diesem während der letzten zwei Jahre vor seinem Tod zusammengelebt haben34. Gibt es mehrere Personen, die zum Eintritt in die Mieterstellung berechtigt wären, so haben sie einstimmig festzulegen, wer in den Vertrag eintritt. Ist keine Einigung zu erzielen, gilt die im Art 16 normierte Reihung mit einer Ausnahme: Eltern über siebzig35 sind Nachkommen vorzuziehen. Wer den Willen hat, in das Vertragsverhältnis einzutreten, hat den Ver30 Fínez, Comentario Pantaleón, Art 12, 175. 31 Nach Fínez, Comentario Pantaleón, Art 15, 209 f, hat Art 15 LAU seinen Ursprung in der E des spanischen Verfassungsgerichtshofs vom 31. Oktober 1986. 32 Fínez, Comentario Pantaleón, Art 15, 212. 33 Einige Autoren gehen davon aus, dass das LAU 1994 – im Gegensatz zum LAU 1964 – nur einen einzigen Vertragseintritt zulässt (Lacruz Berdejo, aaO, 147). Andere sind hingegen der Ansicht, dass das LAU 1994 keine Grenzen setzt (Carrasco, Comentarios Bercovitz, Art 16, 371; Fínez, Comentario Pantaleón, Art 16, 218, 223 f). 34 Das LAU 1994 erweitert die Anzahl der Angehörigen, denen ein Recht auf Vertragseintritt zukommt. Der Mieter kann diese aber nicht verändern (Fínez, Comentario Pantaleón, Art 16, 219). 35 Und keine anderen Vorfahren (wie etwa Großeltern), wie Carrasco, Comentarios Bercovitz, Art 16, 382 bei FN 34, feststellt.

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mieter innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Mieters darüber zu benachrichtigen. Anders als im LAU 1964 ist im LAU 1994 eine Regelung vorgesehen, die die Interessen der Familie des Mieters in geringerem Ausmaß schützt. Gem Art 16 Z 4 können die Parteien bei ursprünglich vereinbarter Vertragsdauer von über fünf Jahren36 das Eintrittsrecht der Angehörigen für den Fall ausschließen, dass der Mieter nach Ablauf der ersten fünf Jahre verstirbt. Ebenso können sie vereinbaren, dass das Vertragsverhältnis mit Ablauf von fünf Jahren erlischt, wenn der Tod des Mieters zuvor eingetreten ist. Art 33 LAU sieht vor, dass bei Mietverträgen «für anderweitigen Gebrauch», sofern die gemieteten Geschäftsräumlichkeiten beruflich oder gewerblich genutzt werden, im Falle des Todes des Mieters die Erben in seine Rechte und Pflichten bis zum Erlöschen des Vertrages eintreten können. Der Vertragseintritt ist dem Vermieter innerhalb von zwei Monaten ab Tod des Mieters mitzuteilen. Wie bereits erwähnt, sind die meisten Regeln über Wohnraummiete zwingend. Nach Art 6 LAU sind alle Vertragsbestimmungen nichtig, die von den Vorschriften unter Titel II LAU (nur auf Wohnraummiete anzuwenden) zum Nachteil des Mieters oder Untermieters (wenn einem Untermietverhältnis zugestimmt wurde) abweichen, sofern nicht die Vorschriften selbst Abweichungen zulassen. Es gibt keine dementsprechende Bestimmung für Mietverträge «für anderweitigen Gebrauch», womit der Gesetzgeber eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er die Mieter von Wohnraum besonders schützen will. Die Präambel des LAU rechtfertigt die Differenzierung zwischen Wohnraummiete und Miete «für anderweitigen Gebrauch» mit der unterschiedlichen wirtschaftlichen Situation, die diesen Vertragsverhältnissen zugrunde liegt. Ein eigenes Kapitel (Kap II von Titel II) widmet sich der Vertragsdauer, wobei dieses nur auf Mietverträge über Wohnraum anzuwenden ist. Es handelt sich weitgehend um zwingende Bestimmungen, die eindeutig den Mieter begünstigen. Die wichtigste ist Art 9 LAU, der vorsieht, dass die Parteien die Vertragsdauer frei festlegen können, sollte sie jedoch fünf Jahre unterschreiten, verlängert sich das Mietverhältnis zwingend jeweils um ein Jahr, bis insgesamt fünf Jahre erreicht werden. Eines der Hauptprobleme des spanischen Mietrechts war die Vertragsverlängerung. Bevor das LAU 1994 verabschiedet wurde, gab es zwei verschiedene Modelle: jenes nach LAU 1964, das die Verlängerung uneingeschränkt ermöglichte, bis eine der gesetzlichen Einwendungen vorlag, und jenes des Königlichen Gesetzesdekretes 1985, das den Parteien vollständige Freiheit einräumte und für eine hohe Instabilität am Wohnungsmarkt sorgte, da zahlreiche Mietverträge mit kurzer Befristung abgeschlossen wurden37. 36 Und nur in diesen Fällen; diese Bestimmung ist demnach nicht anzuwenden, wenn die Vertragsdauer fünf Jahre unterschreitet, so Carrasco, Comentarios Bercovitz, Art 16, 390. 37 Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón, Art 9, 140.

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Das LAU enthält auch Vorschriften über das Erlöschen (extinción) und die Beendigung (resolución) des Mietvertrages. Eine der grundlegenden Bestimmungen enthält Art 28 LAU, demnach der Vertrag erlischt, wenn die Wohnung ohne Verschulden des Vermieters38 zerstört wurde oder die Verwaltungsbehörde den Zustand der Unbewohnbarkeit festgestellt hat39. Es handelt sich dabei um keine taxative Aufzählung der Erlöschensgründe, weitere können in anderen Bestimmungen des LAU gefunden werden: zB kann der Mieter gem Art 11 LAU vom Vertrag zurücktreten (desistir), wenn die vereinbarte Vertragsdauer fünf Jahre übersteigt, diese bereits überschritten und der Vermieter mindestens zwei Monate im Vorhinein benachrichtigt wurde. Das LAU räumt dem Vermieter auch das Recht ein, den Vertrag mittels Auflösungsbefugnis ( facultad resolutoria) zu beendigen. Er ist dazu berechtigt, wenn einer der in Art 27 Z 2 aufgezählten Gründe vorliegt, es handelt sich somit um keine bedingungslose Befugnis. Endigungsgründe sind folgende: a. wenn der Mieter die Zahlung des Mietzinses oder sonstiger geschuldeter Beträge unterlässt; b. wenn der Mieter die Zahlung der vereinbarten Kaution oder deren Wertanpassung unterlässt; c. wenn der Mieter den Mietgegenstand ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet oder jemand anderem überlässt; d. wenn der Mieter den Mietgegenstand beschädigt oder zustimmungsbedürftige Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornimmt; e. wenn in der Wohnung belästigende, gesundheitsschädigende, umweltschädliche oder gefährliche Tätigkeiten verrichtet werden40; und f. wenn die Wohnung nicht mehr dem Wohnbedarf des Mieters oder der darin wohnenden Person dient41. Im Gegenzug gewährt Art 27 Z 3 LAU dem Mieter das Recht, den Vertrag zu beendigen, wenn der Vermieter die Instandhaltungsarbeiten iSv Art 21 LAU nicht durchführt oder den Mieter am Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Neben diesen Aufzählungen ermöglicht Art 27 Z 1 LAU beiden

38 Darin liegt der wesentliche Unterschied zum LAU 1964, der die Vertragsauflösung bei Zerstörung des Mietgegenstandes unabhängig vom Verschulden des Vermieters vorsah. 39 Nach LAU 1964 waren dies Gründe, die dem Vermieter die Befugnis erteilten, den Vertrag zu beendigen ( facultad resolutoria), und nicht wie im LAU 1994 Gründe für das Erlöschen des Vertrages. 40 Nach dem Dekret 2414 vom 30. November 1961 werden unter belästigenden Tätigkeiten jene verstanden, die Lärm, Erschütterungen, Rauch, Gase, Geruch, Nebel oder Staub erzeugen. Gesundheitsschädigende Tätigkeiten erzeugen Substanzen, die direkt oder indirekt schädlich für die menschliche Gesundheit sein können. Umweltschädlich sind Tätigkeiten, welche negative Auswirkungen auf Fischfang, Land-, Forst- oder Viehwirtschaft haben können. Gefährlich sind Tätigkeiten, durch die Produkte erzeugt, verarbeitet, gelagert oder verkauft werden, bei denen das Risiko besteht, dass sie zu Explosionen, Brand, radioaktiver Strahlung oder ähnlichen Beeinträchtigungen, die eine Gefahr für den Menschen oder Sachen darstellen, führen. 41 Hierbei ist zu beachten, dass dem Vermieter kein Recht auf Beendigung des Mietvertrages zukommt, wenn der Mieter rechtfertigen kann, weshalb er die Wohnung nicht nutzt.

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Parteien die Vertragsbeendigung gem Art 1124 CC, wenn eine der Vertragsparteien die im Vertrag normierten Pflichten nicht erfüllt42. Ein wichtiger Mechanismus zum Schutz des Mieters ist das Vorkaufsrecht (derecho de adquisición preferente), das das derecho de tanteo und das derecho de retracto beinhaltet, in Art 25 LAU normiert wird und gem Art 31 LAU auch auf Mietverträge «für anderweitigen Gebrauch» anzuwenden ist. Das Vorkaufsrecht steht dem Mieter zu, wenn der Vermieter beabsichtigt, sein Eigentum an einen Dritten zu veräußern. Der Mieter kann das derecho de tanteo innerhalb von dreißig Kalendertagen nach Benachrichtigung von dem Entschluss des Vermieters, die Wohnung zu verkaufen, dem Kaufpreis und den weiteren Kaufvertragsbedingungen ausüben. Wenn der Vermieter die Benachrichtigung unterlässt, diese unvollständig ist oder der tatsächliche Kaufpreis unter dem angegebenen liegt, kann der Mieter das derecho de retracto binnen dreißig Kalendertagen ab Benachrichtigung von dem Kauf und den wesentlichen Vertragsbedingungen durch den Erwerber geltend machen. Es wurde hervorgehoben, dass im LAU 1964 diese Vorkaufsrechte – zugunsten des Mieters – besser ausgebildet waren. Derzeit greift das Vorkaufsrecht nur bei Verkauf des Mietgegenstandes, andere Fälle der Eigentumsübertragung bleiben außer Acht; die Frist zur Geltendmachung beträgt dreißig Tage ab Benachrichtigung, im LAU 1964 waren sechzig Tage vorgesehen; das Vorkaufsrecht kann in Mietverträgen «für anderweitigen Gebrauch» generell und in Wohnraummietverträgen bei einer über fünf Jahre hinausgehenden Mietdauer ausgeschlossen werden43. Ein weiterer Mechanismus zum Schutz des Mieters ist in Art 14 LAU zu erblicken, der im Gegensatz zu Art 1571 CC44 bei Veräußerung des Mietgegenstandes den Übergang der Rechte und Pflichten des Vermieters auf den Erwerber während der ersten fünf Jahre der Vertragslaufzeit vorsieht und dies selbst, wenn der Erwerber die Voraussetzungen des Art 34 Grundbuchsgesetz45 (ley

42 Fínez, Comentario Pantaleón, Art 27, 303, meint, dass die Gewährung dieses allgemeinen Rechtsbehelfes zu einer einschneidenden Änderung des Systems der Beendigungsgründe führt. Im LAU 1964 wurden die Beendigungsgründe taxativ angeführt und vom spanischen Obersten Gerichtshof restriktiv ausgelegt (E vom 13. März 1961, 6. Juni 1964, 22. Juni 1971 und 11. März 1977). Der spanische Oberste Gerichtshof stellte fest, dass dem Vermieter nur dann eine Auflösungsbefugnis ( facultad resolutoria) zukommt, wenn einer der Gründe des Art 114 LAU 1964 verwirklicht wurde (E vom 12. Dezember 1990, 30. Jänner 1991, 10. Juli 1991, 12. März 1992, 30. Juli 1996, 4. März 1997). Ragel Sánchez, Comentarios Bercovitz, Art 27, 638, ist der Ansicht, dass durch Art 27 Z 1 LAU 1994 der Mieter weniger geschützt wird. 43 Fínez, Comentario Pantaleón, Art 25, 283 f. 44 Gem Art 1571 CC hat der Käufer einer vermieteten Liegenschaft das Recht, das Mietverhältnis mit Abschluss des Kaufvertrages zu beenden, sofern nichts anderes vereinbart wurde. 45 Art 34 Grundbuchsgesetz schützt den Dritten, der im guten Glauben gegen Entgelt erwirbt.

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hipotecaria) erfüllt. Wurde der Mietvertrag für mehr als fünf Jahre vereinbart, tritt der Erwerber hinsichtlich der gesamten Mietvertragsdauer in das Vertragsverhältnis ein, sofern er die Voraussetzungen des Art 34 Grundbuchsgesetz nicht erfüllt. Andernfalls bleibt der Mietvertrag nur für die noch auf fünf Jahre verbleibende Zeit aufrecht. Der Veräußerer (der ursprüngliche Vermieter) hat den Mieter für jedes vereinbarte Jahr, das über die fünf Jahre hinausgeht, zu entschädigen. Bei Mietverträgen «für anderweitigen Gebrauch» sieht Art 29 LAU vor, dass der Erwerber einer vermieteten Immobilie in die Rechte und Pflichten des Veräußerers eintritt46, außer er erfüllt die Voraussetzungen des Art 34 Grundbuchsgesetz. Schließlich dient das sog derecho de retorno (Rückkehrrecht) dem Mieterschutz. Diese dem Mieter gewährte gesetzliche Schutzmaßnahme schränkt die Rechte des Vermieters ein. Das Rückkehrrecht wird in der Achten Ergänzenden Bestimmung zum LAU geregelt. Wird der Mietgegenstand aufgrund städteplanerischer Vorgaben abgerissen oder vollständig renoviert, hat der Mieter das Recht, vom Vermieter eine neue Wohnung zu fordern47. Die genauere Regelung erfolgt im Gesetz über Grund und Boden (Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) aus 1992. Das LAU enthält einige Angaben zur Mindestfläche des neuen Mietgegenstandes (min 50% der ursprünglichen Fläche, sofern diese zumindest 90 m2 betrug; war die ursprüngliche Fläche geringer als 90 m2, darf der neue Mietgegenstand nicht kleiner sein), dessen Eigenschaften (ähnlich der ursprünglichen Wohnung) und Lage (auf dem ursprünglichen Grundstück oder in dessen Nähe). Als das LAU 1994 beschlossen wurde, behandelten drei Artikel (Art 38– 40) das Verfahren. Diese Artikel wurden durch das Gesetz über die Zivilprozessordnung vom 7. Jänner 2000 außer Kraft gesetzt. Die Besonderheiten in Bezug auf Mietverträge werden später erläutert.

D. Mietzins Das LAU sieht keine Bestimmungen vor, welche die Höhe des Mietzinses beschränken würden. Ganz im Gegenteil, der Mietzins unterliegt gem Art 17 LAU der freien Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Die Vorschrift folgt hierbei dem durch das Königliche Gesetzesdekret vom 30. April 1985 eingeschlagenen Weg, welcher der vorangegangenen Situation, die aufgrund der zwingenden Vertragsverlängerung und dem Vertragseintritt der Angehörigen in der Praxis zum Einfrieren des Mietzinses (wenn auch Art 97 LAU 1964 46 Die fünfjährige Vertragsdauer wird nicht genannt, weil Art 9 LAU, der die zwingende Mietvertragsdauer begründet, nur auf Mietverträge über Wohnraum und nicht auch «für anderweitigen Gebrauch» anzuwenden ist. 47 Marín López, Comentarios Bercovitz, Achte Ergänzende Bestimmung, 896 ff.

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die freie Mietzinsbildung normierte) führte, ein Ende setzte. Das LAU 1994 sieht jedoch Regeln vor, die die Zahlung des Mietzinses (Fälligkeit, Zahlungsort, Zahlungsmodalitäten und Zahlungsbeleg), Wertanpassung, Erhöhung wegen Verbesserungsarbeiten und die Folgen der Nichtzahlung des Mietzinses behandeln. Gem Art 17 Z 2 LAU ist der Mietzins, soweit nicht anders vereinbart, monatlich innerhalb der ersten sieben Tage des Monats zu entrichten. Der Vermieter kann nie mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen48. Nach Art 17 Z 3 LAU ist der Mietzins am vereinbarten Ort und auf die vereinbarte Weise zu zahlen. Sofern keine vertragliche Vereinbarung vorliegt, ist der Mietzins bar und in der Mietwohnung zu entrichten. Diese Regelung folgt den allgemeinen Grundsätzen des CC (Art 1171). Wie Art 17 Z 4 LAU vorsieht, erfolgt der Nachweis der Leistung des Mietzinses durch die Aushändigung eines Zahlungsbelegs durch den Vermieter, sofern die Parteien nicht eine andere Zahlungsweise vereinbart haben, durch die die Beweisbarkeit gewährleistet wird – wie etwa Überweisung auf das Konto des Vermieters. Der Beleg oder ein anderes bestätigendes Dokument muss die bezahlten Beträge und deren Verwendungszweck getrennt anführen, insb den aktuellen Mietzins. Bei der Zahlung des Mietzinses handelt es sich um eine regelmäßig wiederkehrende Pflicht des Mieters (während der Vertragslaufzeit), die durch die Veränderung des Geldwertes, insb aufgrund der Inflation, beeinflusst wird. Aus diesem Grund enthält das LAU einige Bestimmungen über die Wertanpassung des Mietzinses. Die spanische Mietrechtsgesetzgebung, die den Mieter insb während der ersten fünf Jahre schützt, erlaubt innerhalb dieser Zeitspanne nur eine jährliche Anpassung des Mietzinses und verlangt die Orientierung am Verbraucherpreisindex (Índice de Precios de Consumo), wie aus Art 18 Z 1 LAU hervorgeht49. Nach den ersten fünf Jahren unterliegt die Wertanpassung der freien Vereinbarung der Vertragsparteien. Fehlt eine solche, ist Art 18 Z 1 anzuwenden (Art 18 Z 2 LAU). Wenn nicht anders vereinbart, kann der Mietzins, sollte der Vermieter nach Ablauf der ersten fünf Jahre Verbesserungsarbeiten – und nicht bloß notwen48 Lacruz Berdejo, aaO, 141, geht davon aus, dass der letzte Satz dieser Bestimmung zwingend ist und den Mieter schützen soll. Dem Vermieter soll kein Vorteil daraus erwachsen, dass der Mieter auf die Wohnung angewiesen ist. 49 Nach Ansicht von Lacruz Berdejo, aaO, 142 f, kann der Mietzins innerhalb der ersten fünf Jahre nur dann angepasst werden, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist, während González Pacanowska, Comentarios Bercovitz, Art 18, 412, meint, dass nach Art 18 Z 1 LAU die Wertanpassung auch dann zulässig ist, wenn keine Vereinbarung vorliegt. Die Wertanpassung ist eine gesetzliche Befugnis der Vertragsparteien, die nach ihrem Willen ausgeübt werden kann. Er geht davon aus, dass durch die Wertanpassung das Einfrieren des Mietzinses mangels diesbezüglicher Vereinbarung der Parteien verhindert werden soll.

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dige Instandhaltungsarbeiten – am Mietgegenstand durchführen, angehoben werden (Art 19 Z 1 LAU). Art 19 Z 1 LAU regelt auch die Berechnung der maximal zulässigen Erhöhung. Sie wird in jenem Monat, der dem Abschluss der Verbesserungsarbeiten folgt, und nach Mitteilung durch den Vermieter über das Ausmaß des Erhöhungsbetrags wirksam (Art 19 Z 3 LAU). In der spanischen Mietrechtsgesetzgebung spielen Vorschriften über die Betriebskosten und Steuern auf den Mietgegenstand eine wesentliche Rolle. Da der Vermieter berechtigt ist, Betriebskosten und Steuern auf den Mieter zu überwälzen, bilden diese Kosten einen beachtlichen Prozentsatz des vom Mieter zu leistenden Gesamtbetrags. Nach Art 20 Z 1 LAU können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren50, dass die allgemeinen Ausgaben für die ordentliche Erhaltung der Immobilie, ebenso wie Betriebskosten, Steuern, Abgaben und andere Kosten (zB übliche Kosten der Hausverwaltung, sofern das Gebäude im Wohnungseigentum steht; Energie- oder Heizkosten, die nicht durch einen Zähler individuell überprüft werden können), die nicht von Kosten anderer Wohnungen unterschieden werden können, vom Mieter zu tragen sind. Innerhalb der ersten fünf Jahre darf der für diese Art von Ausgaben zu zahlende Betrag, mit Ausnahme der Steuern, nur einmal jährlich angehoben werden (Art 20 Z 2 LAU). Gem Art 20 Z 3 dürfen Dienstleistungs- und Versorgungskosten, die über Zähler gemessen werden können (zB Wasser, Elektrizität, Telefon), ohne besondere Vereinbarung dem Mieter verrechnet werden, wobei auch eine gegenteilige Vereinbarung anerkannt wird, folglich der Vermieter die Kosten zu tragen hat51. Die Konsequenzen der Nichtzahlung des Mietzinses sind klar geregelt: nach Art 27 Z 2 lit a hat der Vermieter bei Nichtzahlung des Mietzinses oder sonstiger vom Mieter zu tragender Kosten (wie Betriebskosten) das Recht, von der Auflösungsbefugnis Gebrauch zu machen und damit das Ende des Mietvertrages zu bewirken. Es ist jedoch zu beachten, dass weiterhin Mietverträge, die vor Inkrafttreten des Königlichen Gesetzesdekrets vom 30. April 1985 abgeschlossen wurden, bestehen52. Mit diesen Mietverträgen, die vor dem 9. Mai 198553 abgeschlossen wurden, befasst sich die Zweite Übergangsbestimmung des LAU, deren lit d 50 Obwohl das spanische Recht für gewöhnlich keine Formvoraussetzungen für Verträge kennt, verlangt das LAU für diese Vereinbarung die Schriftform (Fínez, Comentario Pantaleón, Art 20, 247; aA Ataz López, Comentarios Bercovitz, Art 20, 473, der die Schriftform in diesem Fall nicht als notwendige Voraussetzung ansieht). 51 Fínez, Comentario Pantaleón, Art 20, 249; Ataz López, Comentarios Bercovitz, Art 20, 483. 52 In den Jahren 1989–1990 waren es zwei Drittel aller Mietverträge, die vor Inkrafttreten des Königlichen Gesetzesdekrets vom 30. April 1985 abgeschlossen wurden. Deren Mietzins war äußerst niedrig (González Pacanowska, Comentarios Bercovitz, Zweite Übergangsbestimmung, 1041 bei FN 1). 53 Zeitpunkt des Inkrafttretens des Königlichen Gesetzesdekrets vom 30. April 1985.

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die Wertanpassung der – beinahe eingefrorenen – Mietzinse einführte. Der Zweck dieser Regelung war es, dem Vermieter die Anhebung auf jenen Mietzins, der dem realen Wert (und nicht dem Marktwert) des ursprünglich vereinbarten Mietzinses entspricht, zu ermöglichen, sie ist jedoch äußerst verwirrend und schwer anzuwenden, da nicht einmal feststeht, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter mit der Anpassung des Mietzinses beginnen kann54. Zwei Kriterien werden angeführt: einerseits hat die Anpassung progressiv und nicht unverzüglich zu erfolgen, andererseits sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen, die den Ausschlag dafür geben, ob der Mietzins angepasst werden kann oder nicht.

E. Befristung und Beendigung Unter Punkt C wurde bereits einiges zu der Befristung des Mietvertrages ausgeführt, einem Aspekt, der vermutlich die wesentlichen Probleme des spanischen Wohnungsmarktes verursacht: Vor Inkrafttreten des Königlichen Gesetzesdekrets vom 30. April 1985 konnte der Mieter die Mietvertragsdauer beliebig verlängern, der Vermieter musste dies weitgehend hinnehmen, da nur durch die taxativ in Art 62 LAU 1964 aufgezählten Gründe, die restriktiv angewandt wurden, eine zwingende Verlängerung des Mietvertrages verhindert werden konnte. Wie bereits erwähnt, führte diese Situation zum Einfrieren des Mietzinses, weil die Mieter das Mietverhältnis nach Belieben fortsetzen konnten, während die Wertanpassung vernachlässigbar gering war. Die Präambel des Königlichen Gesetzesdekrets 1985 (hinsichtlich wirtschaftspolitischer Maßnahmen) wies darauf hin, dass ein dringendes Bedürfnis nach den vorgesehenen Maßnahmen besteht; durch die Abschaffung der zwingenden Verlängerung des Mietvertrages sollte die Errichtung von Mietgebäuden gefördert werden55. Art 9 des Dekrets sah vor, dass die Vertragsparteien die Dauer des Mietvertrages (sowohl über Wohnraum als auch «für anderweitigen Gebrauch») frei vereinbaren können und Art 57 LAU 1964, der die zwingende Mietvertragsverlängerung vorsah, nicht zur Anwendung kommt. Das Königliche Gesetzesdekret hatte uneinheitliche – und wohl widersprüchliche – Folgen: es stimmt zwar, dass die Anzahl von Mietverträgen zunahm, weil die Vermieter eher gewillt waren, Mietverhältnisse einzugehen, aber zugleich verursachte es eine enorme Instabilität am Wohnungsmarkt und führte zu einem erheblichen Anstieg des Mietzinses. Mieter empfanden diesen Zustand als äußerst unvorteilhaft. Nach der derzeitigen Rechtslage können die Vertragsparteien unter Anwendung des Art 9 Z 1 LAU, der nur für Mietverträge über Wohnraum gilt, 54 Fínez, Comentario Pantaleón, Zweite Übergangsbestimmung, 473. 55 Lacruz Berdejo, aaO, 136.

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die Mietvertragsdauer frei vereinbaren, wobei sich jedoch bei einer vereinbarten Mietvertragsdauer unter fünf Jahren das Mietverhältnis zwingend jeweils um ein Jahr verlängert, bis insgesamt fünf Jahre erreicht werden. Mangels Vereinbarung beträgt die Mietvertragsdauer gem Art 9 Z 2 ein Jahr und kann ebenso bis auf fünf Jahre verlängert werden. Eine Ausnahme zur zwingenden Vertragsverlängerung enthält Art 9 Z 3, wonach der Vermieter bei Vertragsabschluss ausdrücklich bekannt geben kann, den Mietgegenstand vor Ablauf der fünf Jahre für seinen eigenen Bedarf zu benötigen. Für diesen Fall sieht das LAU eine Art Garantie zugunsten der Interessen des Mieters56 vor: sollte der Vermieter den Mietgegenstand nicht innerhalb von drei Monaten ab Vertragsende bezogen haben, muss er den Mieter für weitere fünf Jahre in den Gebrauch des Mietgegenstandes setzen und zusätzlich eine Entschädigung für die verursachten Umzugskosten leisten. Hat keine der Parteien zumindest einen Monat vor Ablauf der ersten fünf Jahre der anderen Partei mitgeteilt, das Mietverhältnis nicht verlängern zu wollen, wird der Mietvertrag gem Art 10 LAU stillschweigend verlängert57 (tácita reconducción, geregelt in Art 1566 CC): der Mietvertrag verlängert sich um jeweils ein Jahr bis längstens drei Jahre erreicht sind, es sei denn, der Mieter erklärt dem Vermieter zumindest einen Monat vor Ablauf eines Jahres den Mietvertrag nicht verlängern zu wollen58. Während des verlängerten Zeitraumes sind die Vertragsbestimmungen und Bedingungen des ursprünglichen Vertrages anzuwenden. Durch das LAU 1994 kam es zu Entwicklungen im Bereich der Beendigung von Mietverträgen. Das vorangegangene LAU 1964 ermöglichte die uneingeschränkte Verlängerung der Mietverträge aufgrund der zwingenden Vertragsverlängerung und der begrenzten Endigungsgründe59. Die Rechtsprechung neigte zu einer restriktiven Auslegung dieser Gründe60. Somit konnten die Vermieter die Mietverträge kaum gegen den Willen eines Mieters, der sich vertragskonform verhielt, beendigen. Vor allem spielten die eigenen Interessen des Vermieters eine untergeordnete Rolle: beispielsweise wurde Eigenbedarf nur als Ausnahme zur zwingenden Vertragsverlängerung angesehen61. Derzeit befin56 Lacruz Berdejo, aaO, 140. 57 Lacruz Berdejo, aaO, 140, geht davon aus, dass es sich hierbei um einen stillschweigenden Neuabschluss des Mietvertrages (tácita reconducción) handelt; aA Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón, Art 9, 140, der darin eine stillschweigende freiwillige Verlängerung (prórroga voluntaria tácita) sieht. 58 Marín López, Comentarios Bercovitz, Art 10, 239 f, ist der Ansicht, dass nach Ablauf der drei Jahre die tácita reconducción gem Art 1566 CC anzuwenden sei. 59 Art 114 LAU 1964; Art 115 LAU 1964 sah hingegen Endigungsgründe zugunsten des Mieters vor. 60 E des spanischen Obersten Gerichtshofes vom 13. März 1961, 6. Juni 1964, 22. Juni 1971 und 11. März 1977. 61 Art 62 Z 1 LAU 1964.

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det sich der Vermieter in einer günstigeren Lage, da das Mietrecht keine beinahe uneingeschränkte zwingende Vertragsverlängerung erlaubt und die Endigungsgründe breiter verstanden werden: wenn auch Art 27 Z 2 LAU 1994 eine Aufzählung der Endigungsgründe des Vermieters enthält62, ist gem Art 27 Z 1 die Nichteinhaltung einer vertraglichen Pflicht in Anlehnung an Art 1124 CC generell ein Endigungsgrund63. Art 28 nennt in einer demonstrativen Aufzählung zwei Erlöschensgründe: Zerstörung der Wohnung ohne Verschulden des Vermieters64 und Feststellung des Zustands der Unbewohnbarkeit durch die Verwaltungsbehörde. Beide Gründe haben eine Gemeinsamkeit: sie sind Fälle der Unmöglichkeit, die Erfüllung des Vertrages ist ohne Verschulden der Parteien nicht mehr möglich. Neben diesen beiden Gründen finden sich noch weitere im LAU: beispielsweise ermöglicht Art 11 dem Mieter einen Mietvertrag mit langer Befristung – über fünf Jahre – vor Ablauf der Frist zu beendigen, sofern der Vertrag bereits fünf Jahre andauerte. Der Mieter hat dem Vermieter zwei Monate im Voraus seine Absicht, vom Vertrag zurückzutreten65, mitzuteilen. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass in diesem Fall der Mieter dem Vermieter einen Betrag in Höhe eines monatlichen Mietzinses für jedes verbleibende Jahr zu leisten hat. Verliert der Vermieter das Eigentum am Mietgegenstand, etwa wegen Zwangsversteigerung oder Ausübung einer Kaufoption, kann der Mieter gem Art 13 Z 1 bis zum Ablauf der ersten fünf Jahre im Mietgegenstand verbleiben. Bei Mietverträgen mit langer Befristung (über fünf Jahre) erlischt der Mietvertrag, sofern der Eigentümerwechsel nach Ablauf der ersten fünf Jahre erfolgt. Wurde der Mietvertrag jedoch in das Grundbuch eingetragen, bevor jenes Recht, das zum Eigentumserwerb führte, begründet wurde, bleibt der Mietvertrag für die gesamte vereinbarte Zeit aufrecht (Art 13 Z 1 2. Absatz). Ist der Vermieter Fruchtnießer, Bauberechtiger oder jemand mit ähnlichen Besitzund Nutzungsrechten, endet der Mietvertrag gem Art 13 Z 2 LAU mit Beendigung des Rechts der Vermieters. Auch Art 14 enthält einen Erlöschensgrund, der bereits beschrieben wurde (unter Punkt C): Verkauf des Mietgegenstandes, wenn der Mietvertrag auf über fünf Jahre vereinbart wurde und der Erwerber durch Art 34 Grundbuchsgesetz geschützt wird, also bei gutgläubigem und 62 Während Art 27 Z 3 Endigungsgründe des Mieters aufzählt. 63 Nach Fínez, Comentario Pantaleón, Art 27, 303, begründet der Verweis auf Art 1124 CC die Anwendbarkeit der vom spanischen Obersten Gerichtshof begründeten allgemeinen Doktrin zur Vertragsbeendigung auf Mietverträge iSd LAU. 64 Im Unterschied dazu war nach Art 118 LAU 1964 der Grund der Zerstörung des Mietgegenstandes irrelevant; traf den Vermieter ein Verschulden, hatte er dem Mieter Entschädigung zu leisten (Fínez, Comentario Pantaleón, Art 28, 327). 65 Nach Rojo Ajuria, Comentario Pantaleón, Art 11, 167 f, kann der Rücktritt nur dann erklärt werden, wenn die vereinbarte Vertragsdauer fünf Jahre übersteigt. Wurde der Vertrag auf weniger als fünf Jahre abgeschlossen und die fünf Jahresfrist aufgrund freiwilliger Vertragsverlängerung überschritten, kann der Mieter nicht zurücktreten.

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entgeltlichem Erwerb. Das heißt, der Mietvertrag darf im Zeitpunkt des Erwerbes nicht im Grundbuch eingetragen gewesen sein und der Verkäufer muss als derjenige auftreten, dem das Recht zum Besitz zusteht.

F. Prozessuale Besonderheiten Innerhalb des spanischen Zivilprozessrechts haben sich in den letzten Jahren einige Besonderheiten zugunsten des Mieters entwickelt. Als das LAU 1994 beschlossen wurde, enthielt es drei Bestimmungen prozessualer Natur (Art 38–40), die durch die Zivilprozessordnung vom 7. Jänner 2000 außer Kraft gesetzt wurden. Der derzeit bedeutendste Aspekt ist der des Räumungsverfahrens wegen Nichtzahlung des Mietzinses oder Ablauf der Mietzeit66. Das Verfahren folgt den Vorschriften über das mündliche Erkenntnisverfahren (juicio verbal67), während alle anderen Verfahren über Mietverträge jenen des ordentlichen Erkenntnisverfahrens (juicio ordinario68) folgen. Die wesentliche Besonderheit der Räumungsverfahren liegt in der dem Mieter erteilten Möglichkeit, das Verfahren durch Zahlung des Mietzinses an den Vermieter oder Hinterlegung bei Gericht oder einem öffentlichen Notar vor Beginn der mündlichen Verhandlung abzuwenden (Art 22 Z 4 Zivilprozessordnung). Der Mieter kann von dieser Möglichkeit, der Räumung zu entgehen (Entkräftung oder enervación), nur einmal Gebrauch machen und sie ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Zahlung des Mietzinses zwei Monate vor Klageerhebung gefordert und der Mieter die Zahlung unterlassen hat. Es ist zu betonen, dass der Beklagte nur begrenzte Einwendungen gegen die Räumung erheben kann: nur die Zahlung oder andere Umstände, deretwegen die Entkräftung zulässig sei, können geltend gemacht werden (Art 444 Z 1 Zivilprozessordnung). Die Entscheidung des Räumungsverfahrens ist binnen fünf Tagen nach der Verhandlung zu erlassen und die Parteien sind spätestens nach weiteren fünf Tagen zu benachrichtigen. Gem Art 447 Z 2 Zivilprozessordnung erzeugen diese Entscheidungen keine Wirkung der res iudicata (cosa juzgada). Will der Mieter gegen die Entscheidung ein Rechtsmittel erheben, hat er zu beweisen, dass er den geschuldeten Mietzins und alle sonstigen Kosten, die 66 Cortés Domínguez/Moreno Catena, Derecho procesal civil. Parte especial (2004) 123, sehen in den Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Räumung wegen Nichtzahlung des Mietzinses und Ablauf der vereinbarten Mietzeit – wenn diese auch über die Zivilprozessordnung verteilt sind – die Grundlage eines besonderen Räumungsverfahrens. 67 Gem Art 250 Z 1 Zivilprozessordnung. 68 Art 249 Z 1.6 Zivilprozessordnung.

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laut Mietvertrag im Vorhinein zu zahlen sind, entrichtet hat (Art 449 Z 1 Zivilprozessordnung).

G. Zukunftsperspektiven Die Anzahl der Mietobjekte zu erhöhen, war stets erklärtes Ziel der Regierungen, da es in Spanien nur eine geringe Anzahl von Mietwohnungen gibt. Bemühungen gab es sowohl von privater als auch staatlicher Seite. Wie bereits unter Punkt A angeführt, war der bedeutendste Vorschlag die Errichtung der Öffentlichen Gesellschaft für Vermietung (Sociedad Pública de Alquiler) am 8. April 2005. Weiters bewilligte das Königliche Dekret vom 1. Juli 2005 ein Konzept, das den Zugang der Bürger zum Wohnungsmarkt fördern soll. Zu seinen Hauptzielen zählen die Erhöhung der Anzahl von Mietgegenständen und die Förderung der Vermietung leerstehender Wohnungen. Im ersten Kapitel werden die Programme staatlicher Beihilfen zur Förderung des Zugangs der Bevölkerung zu Mietwohnungen beschrieben, Kapitel II legt die vom Mieter zu erfüllenden Voraussetzungen fest und enthält einige Sondervorschriften für bestimmte Gruppen, wie etwa Personen unter 35 Jahren, Opfer von Terroranschlägen, Großfamilien (mit drei oder mehr Kindern) und Menschen mit Behinderung. Es regelt auch die Höhe und Dauer öffentlicher Fördermittel zur Erhöhung der Anzahl von Mietverträgen. Schließlich ist noch zu sagen, dass die Krise des Hypothekenmarktes, der die spanische Wirtschaft massiv beeinträchtigt hat, vermutlich zu einem Anstieg der Anzahl von Mietverträgen führen wird, da zahlreiche Schuldner Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihrer Hypothekarkredite haben und sich gezwungen sehen werden, ihre Liegenschaften zu veräußern und selbst Mietverhältnisse einzugehen.

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