Weiterführend empfehlen wir: ABC des Mietrechts ISBN 978-3-8029-3289-2
Die Eigentumswohnung von A–Z
Wohnen im Alter von A–Z
ISBN 978-3-8029-3567-1
ISBN 978-3-8029-7507-3
So viel ist Ihr Haus wert
Profi-Handbuch für Wohnungseigentümer
ISBN 978-3-8029-3649-4
ISBN 978-3-8029-3358-5
Profi-Handbuch Wertermittlung von Immobilien ISBN 978-3-8029-3354-7
Profi-Handbuch Wohnungsund Hausverwaltung ISBN 978-3-8029-3353-0
Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung ISBN 978-3-8029-3619-7
Weitere Titel unter www.WALHALLA.de
Wir freuen uns über Ihr Interesse an diesem Buch. Gerne stellen wir Ihnen zusätzliche Informationen zu diesem Programmsegment zur Verfügung. Bitte sprechen Sie uns an: E-Mail:
[email protected] http://www.WALHALLA.de Walhalla Fachverlag · Haus an der Eisernen Brücke · 93042 Regensburg Telefon (09 41) 56 84-0 · Telefax (09 41) 56 84-111
Bibliografische Information Der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.
Zitiervorschlag: Karl-Friedrich Moersch, Der neue Energieausweis von A–Z Walhalla Fachverlag, Regensburg 2008
Hinweis: Unsere Werke sind stets bemüht, Sie nach bestem Wissen zu informieren. Die vorliegende Ausgabe beruht auf dem Stand von Mai 2008. Verbindliche Auskünfte holen Sie gegebenenfalls beim Rechtsanwalt ein.
© Walhalla u. Praetoria Verlag GmbH & Co. KG, Regensburg Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch Fotokopie, Datenübertragung oder ein anderes Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Produktion: Walhalla Fachverlag, 93042 Regensburg Umschlaggestaltung: grubergrafik, Augsburg Druck und Bindung: Westermann Druck Zwickau GmbH Printed in Germany ISBN 978-3-8029-3568-8
Vorwort zur 2. Auflage . . . . . . . . . . . . . . 10 Abkürzungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
A
Abgasverluste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Alternative Energieversorgungssysteme . 12 Änderung von Gebäuden . . . . . . . . . . . . 13 Anforderungen an Wohngebäude . . . . . . 14 Anforderungen an Nichtwohngebäude . . 14 Anlagenaufwandszahl . . . . . . . . . . . . . . . 15 Anpassung an den Stand der Technik . . . 17 Anwendungsbereich der EnEV . . . . . . . . 18 Aufrechterhaltung der energetischen Qualität . . . . . . . . . 19 Ausnahmen von der EnEV . . . . . . . . . . . . 20 Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude . . . . . . . . . . . . . 20 A/V Verhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
B
Bauliche Veränderungen . . . . . . . . . . . . . 23 Befreiungen von der EnEV . . . . . . . . . . . . 25 Behaglichkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Begriffsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . 26 Beschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Betriebskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Biomasse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Blockheizkraftwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Blower-Door-Test . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Schnellübersicht
Nutzen Sie das Inhaltsmenü: Die Schnellübersicht führt Sie zu Ihrem Thema.
Schnellübersicht
Brennstoffzelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Brennwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Brennwerttechnik . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
D
Dämmstoffe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Dichtheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
E
Eigentümerversammlung . . . . . . . . . . . . 37 Einzelabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Emissionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Energetische Inspektion von Klimaanlagen . . . . . . . . . . . . . . . . 42 Energiebedarf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Energieeffizienz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Energieeinsparhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Energieeinsparverordnung (EnEV) . . . . . . 45 Energiekennzahl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Energiepass/Energieausweis . . . . . . . . . . 47 Energieverbrauch . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Entlastung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Erdgas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 Erdöl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Erneuerbare Energien . . . . . . . . . . . . . . . 52
F
Fernwärme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 Festbrennstoffkessel . . . . . . . . . . . . . . . . 54 Flüssiggas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 Fossile Brennstoffe . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
G
Gemeinschaftliches Eigentum . . . . . . . . . 57 Gemischt genutzte Gebäude . . . . . . . . . . 57 Geothermie (Erdwärme) . . . . . . . . . . . . . 58 Gesetz über das Wohnungseigentum . . . 59 Grundsätze des Energieausweises . . . . . 60
Härtefallregelung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62 Hausgeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 Heizgerät . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 Heizdauer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Heizkosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 Heizkostenabrechnung . . . . . . . . . . . . . . 66 Heizkostenverordnung . . . . . . . . . . . . . . 67 Heizperiode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Heizöl . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 Heizwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Holzpellets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
I
Inbetriebnahme von Heizkesseln . . . . . . . 70 Informationspflicht bei Modernisierung . 70 Instandhaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Instandhaltungsrücklage . . . . . . . . . . . . . 73 Interne Wärmegewinne . . . . . . . . . . . . . . 75
J
Jahresabrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76 Jahresheizwärmebedarf . . . . . . . . . . . . . 77
K
k-Wert (jetzt U-Wert) . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Kältebrücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Klimaanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78 Kollektor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Kosten des Energieausweises . . . . . . . . . 80
L M
Luftwechsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 Mieterhöhung bei Modernisierung . . . . . 82 Mieterkündigung bei Modernisierung . . . 83 Mietermodernisierung . . . . . . . . . . . . . . . 84 Mietrechtliche Folgen . . . . . . . . . . . . . . . 84 Mindesttemperatur . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
Schnellübersicht
H
Schnellübersicht
Mindestwärmeschutz . . . . . . . . . . . . . . Miteigentumsquote . . . . . . . . . . . . . . . . Modernisierung von Wohnungseigentum Modernisierung von Mietwohnungen . . Modernisierende Instandsetzung . . . . .
N
85 86 87 88 89
Nachrüstung von Anlagen und Gebäuden 90 Niedrigenergiehaus . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Niedrigtemperatur- bzw. Tieftemperaturheizkessel . . . . . . . . . . . 91
O/Ö Ökologische Bilanz
. . . . . . . . . . . . . . . . 92 Ordnungswidrigkeit . . . . . . . . . . . . . . . 93
P
Passivhaus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Photovoltaik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Primärenergie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Primärenergiebedarf . . . . . . . . . . . . . . .
R
Regenerative Energie . . . . . . . . . . . . . . 97 Restheizung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 Rücklauftemperatur . . . . . . . . . . . . . . . 97
S
Schäden am Gemeinschaftseigentum . . 99 Schriftlicher Beschluss . . . . . . . . . . . . . . 100 Solar-Systeme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 Solarthermie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Sondereigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Sonderkündigungsrecht . . . . . . . . . . . . 103 Sondernutzungsrecht . . . . . . . . . . . . . . 104 Sonderumlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
95 95 96 96
T
Teileigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Thermostatventile . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 Treibhauseffekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 Trinkwassererwärmung . . . . . . . . . . . . . 112
U/Ü Übergangsvorschriften
. . . . . . . . . . . . . 114 U-Wert (früher: k-Wert) . . . . . . . . . . . . . 114 Umlagefähige Betriebskosten . . . . . . . . 115 Umwälzpumpe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
V
Verbesserung der Energieeffizienz . . . . 117 Verbesserung der Wohnverhältnisse . . . 117 Verbrauchserfassung . . . . . . . . . . . . . . . 117 Verbrauchskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 Verkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 Vermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 Verteilungsschlüssel . . . . . . . . . . . . . . . 121 Vorlauftemperatur . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
W
Wärmebrücken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Wärmecontracting . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Wärmeleitfähigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Wärmepumpe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125 Wärmerückgewinnung . . . . . . . . . . . . . 126 Wärmespeicher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Wärmetauscher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 Wirkungsgrad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
Z
Zirkulationsleitung . . . . . . . . . . . . . . . . 128
Schnellübersicht
Stand der Technik . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Steuerung von Heizanlagen . . . . . . . . . 108
Vorwort zur 2. Auflage Der Energieausweis soll aus Gründen des Umweltschutzes und der Energieeinsparung Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes geben und dabei Empfehlungen zu kostengünstigen Verbesserungen der energetischen Eigenschaften eines Gebäudes enthalten. Diese Zielsetzung versucht der Gesetzgeber mit der Energieeinsparverordnung – kurz EnEV – umzusetzen. Allerdings ist diese Verordnung durchzogen von vielen fachspezifischen und juristischen Begriffen. Das Lexikon „Der neue Energieausweis von A–Z“ erläutert diese Begriffe verständlich für den Nichtjuristen und Nichtfachmann. Nicht zu vereinfachen sind die Anlagen 1 bis 11 zur EnEV, die durchsetzt sind von mathematischen Formeln und nur mit einem „halben Mathematik-Studium“ zu lösen sind. Unser Kompendium dient sicherlich nicht der Streitschlichtung zwischen Bauherren und Baurechtsbehörde, natürlich auch nicht der Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern oder zwischen Eigentümern einer Wohnungseigentumsanlage. Oft möchte man einfach nur wissen, wo was in der EnEV steht und was mit den einzelnen Begriffen gemeint ist. In speziellen Einzelfragen wird es sicherlich für den Leser erforderlich sein, professionellen Rat einzuholen: bei Vermieter- oder Mietervereinen oder einem Rechtsanwalt. Viel wichtiger aber ist die Befragung eines Bauingenieurs oder eines Architekten, oder von Personen, die ihre fachliche Qualifikation nachgewiesen haben und berechtigt sind, Energieausweise auszustellen. An dieser Stelle möchte ich mich ausdrücklich bei Herrn Dipl. Ing. Martin Zöckler (freier Architekt), Stuttgart, bedanken, der die technischen Begriffe lesbar aufbereitet hat und mir als Energieausweisausstellungsberechtigter mit Rat und Tat zur Seite stand – natürlich auch bei der vorliegenden Aktualisierung. Karl-Friedrich Moersch Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
10
www.WALHALLA.de
Abkürzungen Abs.
Absatz
AGBG
Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
Az.
Aktenzeichen
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl.
Bundesgesetzblatt
BGH
Bundesgerichtshof
BGHZ
Entscheidungen des Bundesgerichtshofs in Zivilsachen
BHKW
Blockheizkraftwerk
BV
II. Berechnungsverordnung
EnEG
Energieeinsparungsgesetz
EnEV
Energieeinsparverordnung
KG
Kammergericht/Kommanditgesellschaft
LG
Landgericht
MDR
Monatsschrift für Deutsches Recht
MEA
Miteigentumsanteile
NJW
Neue Juristische Wochenschrift (juristisches Fachblatt)
NJW-RR
Rechtsprechungsreport der NJW
NZM
Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht
OHG
Offene Handelsgesellschaft
OLG
Oberlandesgericht
qm
Quadratmeter (m2)
WEG
Wohnungseigentumsgesetz
WM
Wohnungswirtschaft und Mietrecht
ZMR
Zeitschrift für Miet- und Raumrecht
ZPO
Zivilprozessordnung
ZVG
Zwangsversteigerungsgesetz
www.WALHALLA.de
11
A
Abgasverluste
Abgasverluste Bei der Verbrennung von Öl oder Gas im Heizkessel kann die eingesetzte Energie nicht ohne Verluste an das Heizsystem abgegeben werden. Die warmen Abgase, die über den Schornstein in die Atmosphäre entweichen, enthalten eine verhältnismäßig große Wärmemenge, die als Abgasverlust bezeichnet wird. Der Schornsteinfeger stellt bei seiner jährlichen Emissionsmessung fest, ob die Verbrennungsqualität und der Abgasverlust bei Brennerbetrieb den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Er prüft, ob der Brenner funktioniert und die Anlage sicher ist. Selbst wenn er einwandfreie Werte bescheinigt, sagt das nur wenig über die tatsächliche Energieausnutzung des Wärmeerzeugers aus, da diese maßgeblich auch durch die Höhe der Oberflächenverluste beeinflusst wird. Im Bereich „privater Haushalt und Kleinverbraucher“ wird die eingesetzte Primärenergie zu ca. 70 % von der Heizung verbraucht. Neben der Wärmedämmung des Hauses ist die Verringerung des Abgasverlustes der Heizung, als Teil einer Optimierung des ganzen Zusammenwirkens Heizung, Haus und Benutzerverhalten, eine Möglichkeit, Heizenergie einzusparen. Der Abgasverlust (qA) gibt an, wie viel Prozent der Heiz-Nennwärmeleistung mit dem Abgas verloren gehen. Er ist umso kleiner, je niedriger die Abgastemperatur ist und je größer der CO2-Gehalt des Abgases ist; was mit einer „kleinen“ Luftüberschusszahl einhergeht. Der Abgasverlust darf seit dem 1.11.2004 für Kessel bis 25 kW 11 %, für Kessel über 25 bis 50 kW 10 % und für Kessel über 50 kW 9 % betragen. Werden diese Grenzwerte überschritten, müssen die Kessel gegen bessere ausgetauscht werden. Geschieht dies nicht, so liegt eine Ordnungswidrigkeit vor und man muss mit Sanktionen, wie Bußgeldbescheid oder Stilllegung der Anlage durch die zuständige Umweltbehörde, rechnen. Energieeffizienz
Alternative Energieversorgungssysteme Soll ein großes Gebäude neu erstellt werden, fordert die EnEV vor Baubeginn von den Bauherren eine technische Prüfung, welche 12
www.WALHALLA.de
Änderung von Gebäuden
A
Heizsysteme energiesparend eingesetzt werden können. In der Sprache der Juristen wird dies wie folgt ausgedrückt (§ 5 EnEV): „Bei zu errichtenden Gebäuden mit mehr als 1 000 Quadratmetern Nutzfläche ist die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit alternativer Systeme, insbesondere dezentraler Energieversorgungssysteme auf der Grundlage von erneuerbaren Energieträgern, KraftWärme-Kopplung, Fern- und Blockheizung, Fern- und Blockkühlung oder Wärmepumpen, vor Baubeginn zu prüfen. Dazu kann allgemeiner, fachlich begründeter Wissensstand zugrunde gelegt werden.“ Passivhaus Photovoltaik Holzpellets
Änderung von Gebäuden Die in Kraft getretene EnEV differenziert zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Bei der Errichtung von Neubauten sind von vornherein die Maßstäbe der EnEV in vollem Umfang zu berücksichtigen. Die EnEV ist bei Bestandsimmobilien jedoch erst zu berücksichtigen, wenn Änderungen vorgenommen werden. Die Art der Änderungen, die für den Eigentümer relevant sind, werden in § 9 EnEV aufgelistet, wie zum Beispiel: „(1) Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 bei beheizten oder gekühlten Räumen von Gebäuden sind so auszuführen, dass 1. geänderte Wohngebäude insgesamt die jeweiligen Höchstwerte des Jahres-Primärenergiebedarfs und des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach § 3 Abs. 1, 2. geänderte Nichtwohngebäude insgesamt den Jahres-Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach § 4 Abs. 1 und den spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Höchstwert des Transmissionswärmetransferkoeffizienten nach § 4 Abs. 2 um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreiten, wenn nicht nach Absatz 3 verfahren werden soll. In den in § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 4 genannten Fällen sind nur die Anforderungen nach Absatz 3 einzuhalten. (2) … (3) Die Anforderungen des Absatzes 1 gelten als erfüllt, wenn die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten der betroffenen Außenbauteile nicht überschritten werden. (4) Die Absätze 1 und 3 sind nicht anzuwenden auf Änderungen, die 1. bei Außenwänden, außen liegenden Fenstern, Fenstertüren und Dachflächenfenstern weniger als 20 vom Hundert der Bauteilflächen www.WALHALLA.de
13
A
Anforderungen an Wohngebäude gleicher Orientierung im Sinne der Anlage 1 Tabelle 2 Zeile 4 Spalte 3 oder 2. bei anderen Außenbauteilen weniger als 20 vom Hundert der jeweiligen Bauteilfläche betreffen.“ (5) Bei der Erweiterung und dem Ausbau eines Gebäudes um beheizte oder gekühlte Räume mit zusammenhängend mindestens 15 und höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche sind die betroffenen Außenbauteile so auszuführen, dass die in Anlage 3 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschritten werden.“
Energieeinsparverordnung (EnEV) Modernisierende Instandsetzung
Anforderungen an Wohngebäude Die EnEV verlangt in energetischer Hinsicht bei der Errichtung von Neubauten, dass genau definierte Kennzahlen und physikalische Grenzwerte eingehalten werden. Die Verordnung drückt dies in § 3 Abs. 1 EnEV wie folgt aus: „Zu errichtende Wohngebäude sind so auszuführen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung sowie der spezifische, auf die Wärme übertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust die Höchstwerte in Anlage 1 Tabelle 1 nicht überschreiten. Im Falle der Kühlung der Raumluft erhöht sich der Höchstwert des Jahres-Primärenergiebedarfs nach Satz 1 um den nach Anlage 1 Nr. 1.3 berechneten Wert.“ Energieeinsparverordnung (EnEV)
Anforderungen an Nichtwohngebäude Was versteht man unter Nichtwohngebäude? Die EnEV definiert in § 2 Nr. 2 den Begriff: „… sind Nichtwohngebäude Gebäude, die nicht unter Nummer 1 fallen“. Und in § 2 Nr. 1 EnEV ist der Begriff „Wohngebäude“ erläutert: „… sind Wohngebäude Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie ähnlichen Einrichtungen“. Ähnlich wie bei den Anforderungen für Wohngebäude möchte der Verordnungsgeber, dass auch Nichtwohnge14
www.WALHALLA.de
Anlagenaufwandszahl
A
bäude Energie schonend betrieben werden können, daher heißt es in § 4 Abs. 1 EnEV: „Zu errichtende Nichtwohngebäude sind so auszuführen, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung den Wert des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Nettogrundfläche, Ausrichtung und Nutzung einschließlich der Anordnung der Nutzungseinheiten mit der in Anlage 2 Tabelle 1 angegebenen technischen Ausführung nicht überschreitet.“ In den Absätzen 2 bis 5 sind weitere Detailregelungen enthalten. Energieeinsparverordnung (EnEV)
Anlagenaufwandszahl Die Anlagenaufwandszahl, ein Begriff aus dem technischen Bereich, bewertet die Effizienz der Gerätetechnik und berücksichtigt die Installationsart und den Aufstellort einer Heizanlage. Je kleiner die Anlagenaufwandszahl ist – sie zeigt also eine effiziente Technik –, umso geringer sind auch die Ansprüche an die Wärmedämmung. Wird etwa ein Brennwertgerät innerhalb der beheizten Fläche (thermische Hülle) aufgestellt, ergibt sich eine günstige Anlagenaufwandszahl – unabhängig davon, ob die Anlage mit Erdgas oder mit Heizöl betrieben wird. Mit anderen Worten: Die Anlagenaufwandszahl stellt das Verhältnis von tatsächlichem Aufwand zu erwünschtem Nutzen bei einem Energiesystem dar. Man will auf mehreren Wegen Optimales erreichen: Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) wird ein Energie-Bilanzierungsverfahren eingeführt, das nicht nur den baulichen Wärmeschutz berücksichtigt, sondern auch die Effizienz der Anlagentechnik sowie die Umwandlungsverluste bei der Bereitstellung der eingesetzten Energieträger. Die EnEV begrenzt den zulässigen Primärenergieeinsatz für Heizung und Warmwasserbereitung. Das bedeutet, dass effiziente Wärmeversorgung und verbesserter Wärmeschutz gleichberechtigte Maßnahmen zur Erreichung der energetischen Anforderungen sind. www.WALHALLA.de
15
A
Anlagenaufwandszahl
Zur energetischen Bewertung der Anlagentechnik wird eine auf die Primärenergie bezogene Anlagenaufwandszahl ep berechnet. In dieser Kennzahl sind alle Anlagenteile für die Heizung, Lüftung und Trinkwassererwärmung des Gebäudes einschließlich der benötigten Hilfsenergie zusammengefasst. Für den Fachmann lässt sich auf diese Weise auf der Grundlage der Anlagenaufwandszahl der Jahres-Primärenergiebedarf berechnen. Ein Beispiel mag dies verdeutlichen: Für Energiesparhäuser sollte es Ziel sein, durch entsprechende Anlagentechnik eine Aufwandszahl nahe 1,0 oder sogar unter 1,0 zu erreichen. Für die Berechnung der Anlagenaufwandszahl stehen drei Ermittlungsverfahren zur Auswahl, die sich hinsichtlich Detaillierungsgrad und Aufwand nur graduell unterscheiden. Darüber hinaus gibt es EDV-Programme, die eine schnelle Ermittlung der Anlagenaufwandszahl ermöglichen. Tabellenverfahren: Berechnung der Anlagenaufwandszahl anhand von Standardwerten aus den Tabelle im Anhang C.1 bis C.4 der DIN V 4701-10. Es ist besonders geeignet in der „Entwurfsphase“ eines geplanten Neubaus, wenn unterschiedliche Systeme miteinander verglichen werden sollen, die konkreten Geräte jedoch noch nicht feststehen. Diagrammverfahren: Graphische Ermittlung anhand von Diagrammen aus dem Beiblatt 1 zur DIN V 4701-10 (für 71 verschiedene Anlagenkonfigurationen) oder Hersteller-Diagrammen für bestimmte Wärmeerzeugungssysteme mit spezifischen Kennwerten. Mit den Werten für den Jahres-Heizwärmebedarf und die Gebäudenutzfläche kann aus den Diagrammen die Anlagenaufwandszahl abgelesen werden. Wegen der Vielzahl von möglichen Anlagenkombinationen steht allerdings nicht für alle Varianten ein Diagramm zur Verfügung. Detailliertes Verfahren: Hier können konkrete Produktkennwerte, die tatsächlichen Leitungslängen und Dämmstärken, von den Standardwerten abweichende Systemtemperaturen usw. in der Berechnung der Aufwandszahl verwendet werden. Dies führt in der Regel zu besseren Anlagen-Aufwandszahlen und genaueren Ergebnissen. Die Berechnung von Heizungsanlagen erfolgt immer für Bereiche, die von der gleichen Anlagentechnik beheizt werden. Bei mehre16
www.WALHALLA.de
Anpassung an den Stand der Technik
A
ren Bereichen mit unterschiedlichen Techniken sind diese jeweils einzeln zu berechnen. Wenn in einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten jede Einheit mit einer eigenen, in allen Einheiten gleichen Wärmeversorgung ausgestattet ist (wie zum Beispiel bei Gas-Etagenheizungen), kann die Aufwandszahl vereinfachend anhand nur einer Wohneinheit berechnet werden. Entscheidenden Einfluss auf die Größe der Anlagenaufwandszahl übt zunächst die Wahl des Wärmeerzeugersystems aus. Weiter ist der eventuelle Einsatz regenerativer Energien bei der Wärmeerzeugung nicht von unerheblicher Bedeutung. Durch diese Systementscheidung wird zumindest die Größenordnung, in der sich die Anlagen-Aufwandszahl bewegt, vorgegeben. Liegt das Wärmeerzeugersystem fest, kann die Aufwandszahl durch die produktspezifischen Kennwerte guter Geräte um 5–10 % verbessert werden. Einen deutlichen Einfluss auf die Optimierung der Anlagenaufwandszahl hat die Wahl der Raumtemperatur in den einzelnen Räumlichkeiten. Hier kann im Ergebnis eine Verbesserung von 3–4 % erzielt werden. Andere Maßnahmen können jeweils mit etwa einem Prozentpunkt zur Verbesserung der Anlagen-Aufwandszahl beitragen; in der Summe liegt das Einspar- bzw. Verbesserungspotential bei etwa 5–7 %. Insgesamt gesehen kann bei vorgegebenem Heizsystem mit der anlagentechnischen Optimierung und der entsprechenden Berücksichtigung beim detaillierten Berechnungsverfahren der DIN V 4701-10 die Anlagen-Aufwandszahl und somit auch der Primärenergieeinsatz um etwa 15–20 % reduziert werden. Energieverbrauch
Anpassung an den Stand der Technik Maßnahmen zur „Anpassung an den Stand der Technik“ sind als Beschlusskompetenz neu in das WEG-Recht im Rahmen der WEGNovelle 2007 eingeführt worden. Dieser Themenbereich betrifft insbesondere auch Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben. www.WALHALLA.de
17
A
Anwendungsbereich der EnEV
Nunmehr können die Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 2 WEG Maßnahmen mit qualifizierter Mehrheit beschließen, also wenn 3/ der Wohnungseigentümer zustimmen und diese mehr als 50 % 4 der Miteigentumsanteile besitzen. Dazu gehören auch, je nach Fallkonstellation, Maßnahmen, die die EnEV fordert, wie zum Beispiel der Austausch veralteter Heizungsanlagen oder die Dämmung der Fassade einer Immobilie. Dementsprechend haben die Wohnungseigentümer auch nach § 16 Abs. 4 WEG die Kompetenz, über die Verteilung der Kosten derartiger Maßnahmen ebenfalls mit qualifizierter Mehrheit, abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilerschlüssel, zu beschließen. Bei Maßnahmen, die das gemeinschaftliche Eigentum an den Stand der Technik anpassen, ist es im Gegensatz zu den modernisierenden Instandsetzungsmaßnahmen nicht erforderlich, dass ein Instandsetzungsbedarf überhaupt besteht. Der vermietende Wohnungseigentümer sollte dann zumindest prüfen, ob er die Kosten für die beschlossenen Modernisierungsmaßnahmen anteilig auf den Mieter umlegen kann. Modernisierung von Wohnungseigentum
Anwendungsbereich der EnEV Der Anwendungsbereich der Verordnung gliedert sich grundsätzlich in zwei Teile, nämlich in eine Positiv-Liste und eine NegativListe (§ 1 EnEV): „Diese Verordnung gilt 1. für Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden, und 2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nummer 1. Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung. Mit Ausnahme der §§ 12 und 13 gilt diese Verordnung nicht für 1. Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder zur Haltung von Tieren genutzt werden,
18
www.WALHALLA.de
Aufrechterhaltung der energetischen Qualität
A
2. Betriebsgebäude, soweit sie nach ihrem Verwendungszweck großflächig und lang anhaltend offen gehalten werden müssen, 3. unterirdische Bauten, 4. Unterglasanlagen und Kulturräume für Aufzucht, Vermehrung und Verkauf von Pflanzen, 5. Traglufthallen, Zelte und sonstige Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden, 6. provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren, 7. Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind, 8. Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind, und 9. sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche und industrielle Betriebsgebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung auf eine Innentemperatur von weniger als 12 Grad Celsius oder jährlich weniger als vier Monate beheizt sowie jährlich weniger als zwei Monate gekühlt werden.“ Übergangsvorschriften
Aufrechterhaltung der energetischen Qualität Hat ein Gebäude optimale oder gute energetische Eigenschaften erreicht, darf sich diese Situation logischerweise nicht mehr verschlechtern, das heißt, der Eigentümer muss regelmäßig in seine Immobilie investieren, um das einmal erreichte Niveau zu halten. In § 11 Abs. 1 und 2 EnEV heißt es: „(1) Außenbauteile dürfen nicht in einer Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Das Gleiche gilt für Anlagen und Einrichtungen nach dem Abschnitt 4, soweit sie zum Nachweis der Anforderungen energieeinsparrechtlicher Vorschriften des Bundes zu berücksichtigen waren. (2) Energiebedarfssenkende Einrichtungen in Anlagen nach Absatz 1 sind vom Betreiber betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen. Eine Nutzung und Erhaltung im Sinne des Satzes 1 gilt als gegeben, soweit der Einfluss einer energiebedarfssenkenden Einrichtung auf den Jahres-Primärenergiebedarf durch andere anlagentechnische oder bauliche Maßnahmen ausgeglichen wird.“ Energiekennzahl
www.WALHALLA.de
19
A
Ausnahmen von der EnEV
Ausnahmen von der EnEV Es ist erkannt worden, dass die EnEV nicht sklavisch auf alle Bestandsimmobilien anwendbar sein kann. Man denke nur an Kirchen, Burgen, Schlösser oder einen Fernsehturm, denn auch bei diesen Beispielen handelt es sich rein begrifflich um Bestandsimmobilien. Deshalb finden wir in § 24 EnEV die sinnvollen Ausnahmen: „(1) Soweit bei Baudenkmälern oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden. (2) Soweit die Ziele dieser Verordnung durch andere als in dieser Verordnung vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden, lassen die nach Landesrecht zuständigen Behörden auf Antrag Ausnahmen zu.“ Schäden am Gemeinschaftseigentum
Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude Da in Zukunft für jedes Gebäude irgendwann einmal ein Energieausweis ausgestellt werden soll, stellt sich die berechtigte Frage, von wem erhalte ich als betroffener Immobilienbesitzer einen solchen Ausweis und wer darf ihn ausstellen. Diese Fragen beantwortet § 21 EnEV: „(1) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind berechtigt 1. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in a) den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder b) einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem unter Buchstabe a genannten Gebiet, 2. Absolventen im Sinne der Nummer 1 Buchstabe a im Bereich Architektur der Fachrichtung Innenarchitektur,
20
www.WALHALLA.de
Ausstellungsberechtigung für bestehende Gebäude
A
3. Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die auf Grund ihrer Ausbildung berechtigt sind, eine solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben, 4. staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst, wenn sie mindestens eine der in Absatz 2 genannten Voraussetzungen erfüllen. Die Ausstellungsberechtigung nach Satz 1 Nr. 2 bis 4 in Verbindung mit Absatz 2 bezieht sich nur auf Energieausweise für bestehende Wohngebäude einschließlich Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20. (2) Voraussetzung für die Ausstellungsberechtigung nach Absatz 1 ist 1. während des Studiums ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus, 2. eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens, die a) in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11, b) in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11 Nr. 1 und 2 entspricht, oder 3. eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus. (2a) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20 sind auch Personen berechtigt, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung. (3) § 12 Abs. 5 Satz 3 ist auf Ausbildungen im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.“ Energiepass/Energieausweis
www.WALHALLA.de
21
A
A/V Verhältnis
A/V-Verhältnis Das A/V-Verhältnis ist eine wesentliche Größe bei der Erstellung des Energieausweises, wobei Folgendes damit ausgedrückt wird: Das A/V-Verhältnis stellt die Relation von Außenwandfläche zu beheiztem Volumen dar. Zur Außenwandfläche eines Gebäudes gehören alle Flächen, die an unbeheizte Bereiche angrenzen, wie zum Beispiel die Wände zum unbeheizten Treppenhaus. Ebenfalls dazu gehören die Dachflächen und die Fläche der Decke über einem unbeheizten Keller oder einer Garage. Energieeinsparhaus
22
www.WALHALLA.de
Bauliche Veränderungen
B
Bauliche Veränderungen Ein zentraler Begriff aus dem Bereich des Wohnungseigentums: Unter baulichen Veränderungen werden in der Regel alle Maßnahmen verstanden, welche das architektonisch-ästhetische Bild des Gebäudes (optischer Eindruck) innen und außen sowie den Zustand der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen verändern und dabei insbesondere die Stabilität, Sicherheit und Solidität des Gebäudes beeinträchtigen können. Grundsätzliches normiert § 22 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 14 WEG. Legt man diese Vorschriften zugrunde, liegen immer dann bauliche Veränderungen vor, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, wenn die entsprechenden Maßnahmen für die anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil bedeuten, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Die baulichen Veränderungen sind streng zu unterscheiden von den Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie von Modernisierungsmaßnahmen. Auch sind die unterschiedlichen Rechtsgebiete „Wohnungseigentum“ und „Mietrecht“ differenziert zu betrachten. Auch der nachträgliche Anbau eines Balkons, wenn dadurch neben der optischen Beeinträchtigung des Gebäudes auch der Lichteinfall in einer Nachbarwohnung beeinträchtigt wird, ist als Neuanlage und Neugestaltung eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG, ebenso die Anbringung einer Balkonüberdachung. Zu den baulichen Veränderungen gehören auch die Ersatzbeschaffungen für gemeinschaftliche Geräte und Einrichtungen, wenn damit eine Erneuerung verbunden ist. Beispiele sind der Ersatz einer Holztüre durch eine moderne Glastüre, der Austausch eines herkömmlichen Türschließers durch eine elektrische Türschließanlage u. Ä. Auch die Umwandlung und Verlegung von Anlagen und Einrichtungen gehören zu der baulichen Veränderung. Als Beispiel sei hier die Umwandlung einer Grünfläche in einen Kfz-Abstellplatz genannt. Alle diese Maßnahmen müssen einstimmig von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Die WEG-Novelle hat diesbezüglich nichts Neues gebracht. Gibt es nur einen Mehrheitsbeschluss, so können bauliche Veränderungen durchgeführt werden, wenn der Beschluss nicht innerwww.WALHALLA.de
23
B
Bauliche Veränderungen
halb der Anfechtungsfrist von einem Wohnungseigentümer beim Amtsgericht im Wege der Klage angefochten wird. Dann wird das Gericht allerdings den Beschluss für unwirksam erklären. Wird ein Beschluss nicht angefochten, so muss auch der Wohnungseigentümer, der dem Beschluss nicht zugestimmt hat oder dagegen gestimmt hat, unter Verletzung des Einstimmigkeitsprinzips, sich an den Kosten anteilmäßig beteiligen. Ein Beschluss über die Genehmigung einer konkreten baulichen Veränderung ist auch dann nicht nichtig, wenn von einer baulichen Veränderung tatsächlich beeinträchtigte Wohnungseigentümer von der Mehrheit überstimmt wurden (BGH, Entscheidung v. 2.9.2000, Az. V ZB 58/99; NJW 2000, 3500). An dieser grundsätzlichen Entscheidung ändert auch die WEG-Novelle nichts. Wird ein entsprechender Beschluss durch das Gericht aufgehoben, kann ein Anspruch auf Beseitigung von baulichen Veränderungen bestehen und wandelt sich um in einen Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes. Im Unterschied zur bisherigen Rechtslage sind bauliche Veränderungen künftig jedoch stets der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer unterstellt. Ziel des Gesetzgebers in diesem Zusammenhang war es nämlich, zu verhindern, dass bauliche Veränderungen vorgenommen werden, die die Wohnungseigentümer vor vollendete Tatsachen stellen, ohne dass zuvor geprüft wurde, wen die Maßnahme im Sinne von § 14 Abs. 1 WEG nachteilig beeinträchtigt. Maßnahmen baulicher Veränderung bedürfen also künftig einer entsprechenden Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung. Problematisch ist allerdings nach wie vor die Situation, wenn ein die bauliche Veränderung gestaltender Beschluss gefasst wurde, mit der Baumaßnahme unverzüglich begonnen wurde und noch vor Bestandskraft des Genehmigungsbeschlusses eine Anfechtungsklage seitens eines Wohnungseigentümers erhoben wird. Man wird in diesen Fällen unterscheiden müssen, ob die Bauausführung im Rahmen des Möglichen noch rückgängig gemacht werden kann, oder ob diese bereits fertiggestellt ist und ein Rückbau unzumutbar wäre. Gegebenenfalls muss die begonnene Baumaßnahme, bevor der Beschluss bestandskräftig ist, im Wege einer 24
www.WALHALLA.de
Behaglichkeit
B
einstweiligen Verfügung nach § 935 ff. ZPO vorläufig gestoppt werden. Im Falle einer „Nichtbeeinträchtigung“ von Wohnungseigentümern bei baulichen Maßnahmen ist kein Beschluss erforderlich: Anbringen von Wäschetrockenstangen auf dem Balkon, wenn diese nicht sichtbar sind bzw. wenn diese das Erscheinungsbild nur unwesentlich ändern oder wenn diese der Hausfront sogar durch besondere farbliche Gestaltung ein freundliches Aussehen geben. Weiteres Beispiel: Schaffung eines Dachdurchbruchs und der Einbau eines Fensters durch den Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, wenn ein konkreter Nachteil nicht erkennbar ist, etwa ein von der Straße aus „nicht sichtbares“ Dachflächenfenster. Beschluss Schriftlicher Beschluss
Befreiungen von der EnEV Da man nicht alle Lebenssachverhalte in einer Verordnung erfassen kann und die dadurch erforderlichen Verallgemeinerungen Anpassungen an die Wirklichkeit bedürfen, hat die EnEV in § 25 Abs. 1 eine Möglichkeit in Form von Befreiungen für den Immobilienbesitzer geschaffen: „(1) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden können auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.“ Nachrüstung von Anlagen und Gebäuden
Behaglichkeit Darunter versteht man im Allgemeinen, jedenfalls aus technischer Sicht, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Raumlufttemperatur, innerer Oberflächentemperatur von Wand und Decke der relativen www.WALHALLA.de
25
B
Begriffsbestimmungen
Luftfeuchte und der Luftbewegung im Raum (Zugluft). Selbstverständlich versteht man darunter auch den Zustand des Wohlbefindens eines Menschen, bedingt durch äußere Einflüsse seiner Umgebung. Denn Behaglichkeit ist subjektiv: Physiologische und psychologische Einflüsse spielen eine wichtige Rolle. Es gibt eine präzise beschreibbare, thermische Umgebung, die von den meisten als behaglich empfunden wird. Beispielsweise wird eine gleichmäßige Temperatur der Luft und der umfassenden Wände von 22 °C bei durchschnittlicher Bekleidung, geringer Luftbewegung und bei mäßiger körperlicher Arbeit als behaglich empfunden. Zu warme oder zu kalte Räume sind für viele Menschen, jeweils vom subjektiven Standpunkt des Einzelnen aus gesehen, unbehaglich. Mindesttemperatur Luftwechsel
Begriffsbestimmungen Die Energieeinsparverordnung verwendet diverse technische Begriffe, die der Verordnungsgeber in § 2 EnEV amtlich definiert: „Im Sinne dieser Verordnung 1. sind Wohngebäude Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen sowie ähnlichen Einrichtungen, 2. sind Nichtwohngebäude Gebäude, die nicht unter Nummer 1 fallen, 3. sind kleine Gebäude Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche, 3a. sind Baudenkmäler nach Landesrecht geschützte Gebäude oder Gebäudemehrheiten, 4. sind beheizte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund beheizt werden, 5. sind gekühlte Räume solche Räume, die auf Grund bestimmungsgemäßer Nutzung direkt oder durch Raumverbund gekühlt werden, 6. sind erneuerbare Energien die zu Zwecken der Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung oder Lüftung von Gebäuden eingesetzte und im räumlichen Zusammenhang dazu gewonnene solare Strahlungsenergie, Umweltwärme, Geothermie und Energie aus Biomasse, 7. ist ein Heizkessel der aus Kessel und Brenner bestehende Wärmeerzeuger, der zur Übertragung der durch die Verbrennung freigesetzten Wärme an den Wärmeträger Wasser dient,
26
www.WALHALLA.de
Beschluss
B
8. sind Geräte der mit einem Brenner auszurüstende Kessel und der zur Ausrüstung eines Kessels bestimmte Brenner, 9. ist die Nennleistung die vom Hersteller festgelegte und im Dauerbetrieb unter Beachtung des vom Hersteller angegebenen Wirkungsgrades als einhaltbar garantierte größte Wärme- oder Kälteleistung in Kilowatt, 10. ist ein Niedertemperatur-Heizkessel ein Heizkessel, der kontinuierlich mit einer Eintrittstemperatur von 35 bis 40 Grad Celsius betrieben werden kann und in dem es unter bestimmten Umständen zur Kondensation des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes kommen kann, 11. ist ein Brennwertkessel ein Heizkessel, der für die Kondensation eines Großteils des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes konstruiert ist, 12. ist die Wohnfläche die nach der Wohnflächenverordnung oder auf der Grundlage anderer Rechtsvorschriften oder anerkannter Regeln der Technik zur Berechnung von Wohnflächen ermittelte Fläche, 13. ist die Nutzfläche die Nutzfläche nach anerkannten Regeln der Technik, 14. ist die Gebäudenutzfläche die nach Anlage 1 Nr. 1.4.4 berechnete Fläche, 15. ist die Nettogrundfläche die Nettogrundfläche nach anerkannten Regeln der Technik.“ Anwendungsbereich der EnEV
Beschluss Beschlüsse sind ein wichtiges Entscheidungskriterium, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaften intern ihre eigenen Angelegenheiten regeln. Beschlüsse haben die Wirkung, dass sie auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken, obwohl die Entscheidung nicht im Grundbuch eingetragen wird. Zur Wirksamkeit bedürfen Beschlüsse auch nicht der Eintragung in der Beschlusssammlung. Beschlüsse sind solange wirksam, wie sie nicht von einem Gericht aufgehoben und für unwirksam erklärt wurden. Etwas anderes gilt nur für nichtige Beschlüsse. Diese können von vornherein keine Wirkung entfalten; ebenfalls Nichtbeschlüsse oder Negativbeschlüsse. www.WALHALLA.de
27
B
Betriebskosten
Beschlüsse können mehrheitlich oder mit qualifizierter Mehrheit gefasst werden. Für bauliche Veränderungen sind beispielsweise „allstimmige“ Beschlüsse erforderlich. Welche Art von Mehrheit bei der Beschlussfassung von Energieeinsparungsmaßnahmen erforderlich ist, kann nur jeweils für den Einzelfall entschieden werden. Ist ein Wohnungseigentümer mit einer Beschlussfassung nicht einverstanden und hält er diese für unwirksam, so muss er innerhalb eines Monats Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben. Schriftlicher Beschluss Sonderumlage Eigentümerversammlung
Betriebskosten In den letzten Jahren sind die Betriebskosten (dieser Begriff wird in der Regel bei vermieteten Immobilien angewandt; beim Wohnungs- bzw. Teileigentum spricht man meistens von Haus- oder Wohngeld) erheblich schneller gestiegen als die Mieten. Aus diesem Grunde werden die Betriebskosten auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Immer wieder wird von den Mietvertragsparteien die Höhe der Betriebskosten unterschätzt. Zu den Betriebskosten einer Wohnung zählen z.B. folgende Belastungen: Grundsteuer, Kosten für Wasser und Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung (Immissionsmessungen), Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeister, maschinelle Wascheinrichtung und Gemeinschaftsantennen. Die gesetzliche Grundlage findet sich seit 1.1.2004 in der Betriebskostenverordnung. Diese hat die bisherige „Anlage 3 zu § 27 Abs. I II. BV“ abgelöst. Die Betriebs- oder Nebenkosten muss grundsätzlich der Vermieter bezahlen, sie gehören zu den Kosten der Wohnung. Der Vermieter kann, bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 BGB) diese Betriebskosten oder Teile davon auf den Mieter umlegen. In einer solchen Vereinbarung sollen nicht nur die einzelnen Lasten und Kosten genau aufgeführt werden, sondern es ist auch zu vereinbaren, wie die Betriebskosten verteilt werden sollen. Es besteht die Möglichkeit, die Betriebskosten nach Köpfen, nach Pro28
www.WALHALLA.de
Betriebskosten
B
zentzahlen und nach Quadratmetern (Wohnfläche) zu verteilen, oder nach tatsächlichem Verbrauch. Ist keine spezielle Regelung im Mietvertrag enthalten, werden die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche verteilt, sofern der Mieter grundsätzlich die Nebenkosten zu zahlen hat. Gesetzlich ist es zulässig, dass der Vermieter für die im laufenden Mietjahr anfallenden Betriebskosten eine angemessene monatliche Vorauszahlung vom Mieter verlangt. Diese Abschlagszahlungen müssen dann zusätzlich zum Kaltmietzins vom Mieter bezahlt werden. Über die Betriebskosten muss der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine Abrechnung vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB); versäumt der Vermieter diese Frist, dann ist er mit Nachforderungen ausgeschlossen (Ausnahme: das Versäumnis ist unverschuldet bzw. der Vermieter hat es nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Problematisch ist die Frage, ob ein Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine fehlerhafte Abrechnung noch nachbessern kann. Ist die Abrechnung formell nicht in Ordnung, ist keine Nachbesserung möglich; hat sie jedoch materielle Fehler (z.B. Rechenfehler), so kann nachgebessert werden (BGH NZM 2005, 373). Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang vorbringen, sonst wird er nicht mehr mit seinem Vorbringen gehört (Ausnahme: seine Verspätung ist unverschuldet). In der Abrechnung sind dann auch die angemessenen Vorauszahlungen entsprechend zu berücksichtigen, ein eventuelles Guthaben ist dem Mieter zurückzuzahlen. Sind die Vorauszahlungen zu gering gewesen, muss der Mieter nachzahlen. Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten (BGH, Urteil v. 11.2.2004, Az. VIII ZR 195/03). Bei der Abrechnung der Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung aus zentralen Anlagen ist die Verordnung über die Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen (Heizkosten VO). Der Vermieter darf Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung ankündigen und anteilig auf die Mieter umlegen; auch dann, wenn die Betriebskosten bisher pauschaliert in der Miete www.WALHALLA.de
29
B
Biomasse
enthalten waren (§ 556a Abs. 2 BGB und § 560 BGB). Umlagefähig ist jedoch nur der zusätzliche Betrag. Das Erhöhungsverlangen ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter es begründet und erläutert. In gewissen Ausnahmefällen ist auch eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten möglich (§ 560 Abs. 2 BGB). Umlagefähige Betriebskosten Verbrauchskosten
Biomasse Grundsätzlich gelten sämtliche durch Pflanzen, Tiere und den Menschen anfallenden organischen Substanzen als Biomasse: Sie entsteht in einem ersten Schritt bei Pflanzen durch Photosynthese aus Sonnenenergie, Wasser und Kohlendioxid; aus den als Nahrung aufgenommenen Pflanzen wird in einem zweiten Schritt tierische Biomasse. Damit ist letztlich alle Biomasse auf die Photosynthese zurückzuführen und kann als gespeicherte Sonnenenergie betrachtet werden. Da sie ein beständig „nachwachsender“ Rohstoff ist, zählt Biomasse als Energieträger zu den sogenannten regenerativen Energien. Vorteilhaft ist, dass Biomasse auch bei uns in großen Mengen vorhanden ist. Sie gilt deshalb als heimische Energiequelle, die im Gegensatz zu anderen regenerativen Energien unabhängig von der Jahreszeit und dem Wetter ständig verfügbar ist. Darüber hinaus wird bei der Verbrennung von Biomasse – egal ob Holz, Bioöl oder Biogas – nur so viel Kohlendioxid frei, wie vorher von der Pflanze beim Wachstum aufgenommen wurde; damit ist die CO2-Bilanz neutral. Für die Energiegewinnung aus Biomasse stehen heute unterschiedliche Ausgangsprodukte zur Verfügung, wie die Beispiele zeigen: feste Biomasse (z.B. Holz, Stroh) flüssige Biomasse (z.B. Pflanzenöl, Biodiesel, Alkohol) gasförmige Biomasse (z.B. Biogas) Die Biomasse, oft auch als „Brennstoffe der ersten Generation“ bezeichnet, kann in Heizungsanlagen zu Wärme, in Kraftwerken 30
www.WALHALLA.de
Blockheizkraftwerk
B
zu elektrischem Strom umgewandelt werden und als flüssige oder gasförmige Kraftstoffe Fahrzeuge antreiben. Holzpellets Erdgas
Blockheizkraftwerk Darunter versteht man ein kleines, kompaktes Kraftwerk, das für einen Abnehmer vor Ort (z.B. für Bürohäuser, Kliniken, Industriebetriebe, etc.) gleichzeitig Strom und Wärme erzeugt. Es arbeitet nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung. Dabei wird die Abwärme, die bei der Stromerzeugung entsteht, direkt zum Heizen genutzt. Für die Stromerzeugung kommen Verbrennungsmotoren, Miniturbinen und künftig auch Brennstoffzellen zum Einsatz; wobei als Kraftstoffe fossile Brennstoffe wie Erdöl und Erdgas, aber auch nachwachsende Rohstoffe, wie etwa Biodiesel dienen. Der Einsatz von Blockheizkraftwerken ist nicht auf die Bereitstellung von Raumwärme beschränkt, sondern dient auch zur Erzeugung von Prozesswärme über Wasserdampf, Heißluft oder Thermoöl oder der Klimatisierung per Absorptionswärmepumpe, die die Abwärme der Blockheizkraftanlage zur Erzeugung von Kälte nutzt. Bei hoher Auslastung des Blockheizkraftwerks (BHKW) lässt sich der Energieinhalt, der in den Brennstoffen steckt, zu über 80 Prozent ausschöpfen. Durch die direkte Erzeugung der Energie vor Ort werden Energieverluste, die durch den Transport entstehen, deutlich verringert. Die Auslegung eines BHKW wird in der Regel durch den Wärmebedarf der Abnehmer bestimmt. Überschüssig produzierten Strom können die Betreiber der Anlage dann ins Stromnetz einspeisen. Kleine BHKW von ca. 1–5 kW elektrischer und ca. 3–15 kW thermischer Leistung eignen sich für den Heizbetrieb von Ein- und Mehrfamilienhäusern im Winter; hinsichtlich des Heizenergiebedarfs moderner, gut isolierter Einfamilienhäuser sind sie jedoch meist überdimensioniert. Fernwärme
www.WALHALLA.de
31
B
Blower-Door-Test
Blower-Door-Test Der Blower-Door-Test (deutsch: Gebläse-Tür-Messung) – auch Differenzdruck-Messverfahren genannt – ist ein standardisiertes Verfahren zur Messung der Luftdichtheit von Gebäuden. Bei Neubauten erfolgt dieser Test vor Anbringen der Innenverkleidungen, um die in der Energieeinsparverordnung geforderte Dichtheit (§ 6 EnEV) des Gebäudes zu bestätigen. Während der Messung aufgespürte Schwachstellen (undichte Fugen und Anschlüsse) können anschließend durch Abdichtungsarbeiten behoben werden. Der Test ist allerdings nicht zwingend durch die EnEV vorgeschrieben, gibt aber, wenn er gemacht wird, einen Bonuspunkt bei der Energiebilanz des Gebäudes. Der genaue Ablauf der Messung ist in der DIN EN 13829 geregelt. Das Differenzdruck-Messverfahren sollte immer durchgeführt werden, um eventuell vorhandene Fehlstellen, wie zum Beispiel undichte Fenster, in der Gebäudehülle zu finden. Ein dichtes Gebäude hat nämlich einige Vorteile: Die Nutzer sparen Heizkosten, weil weniger warme Luft entweicht und weniger kalte Luft neu aufgeheizt werden muss. Die zunehmenden Wärmeschutzanforderungen können leichter eingehalten werden. Damit wird es möglich, die angestrebte Verringerung des CO2-Ausstoßes auch tatsächlich zu erreichen. Bei Gebäuden mit kontrollierten Lüftungseinrichtungen kann nur über die Luftdichtigkeit der Gebäudehülle erreicht werden, dass die erforderlichen Luftwechselraten eingehalten werden. Durch wirksame Dämmung und Dichtigkeit werden Tauwasserbildungen vermieden, die zu Bauschäden führen und auch gesundheitsschädliche Schimmelpilzbildung zur Folge haben können. Bauherren sichern sich mit dieser Testmethode bei rechtzeitiger Qualitätskontrolle durch Luftdichtigkeitsprüfung ihre Ansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmern. Dichtheit
32
www.WALHALLA.de
Brennwert
B
Brennstoffzelle Eine Brennstoffzelle wandelt die Energie einer chemischen Reaktion direkt in elektrische Energie um. Der gängigste Brennstoff ist Wasserstoffgas, das in einer chemischen Reaktion mit Luftsauerstoff Wasser bildet. Der Aufbau einer Brennstoffzelle ähnelt einer Batterie: Sie besteht aus zwei Elektroden, einer positiv und einer negativ geladenen (Kathode und Anode). Diese sind durch ein gasundurchlässiges Material voneinander getrennt. Geladene Moleküle (Ionen) können diese Trennschicht jedoch durchqueren. Für die Stromerzeugung umspült Wasserstoffgas die Anode, Luftsauerstoff die Kathode. Aus beiden Gasen bilden sich an den Elektroden Ionen, die auf der Kathoden-Seite miteinander zu Wasser reagieren. Zwischen den Elektroden baut sich bei der Reaktion eine elektrische Spannung auf. Wird an die beiden Pole ein Verbraucher angeschlossen, dann fließt Strom. Da die Spannung sehr gering ist, müssen für eine technische Nutzung mehrere Brennstoffzellen in Reihe geschaltet werden, man spricht von einem „stack“ (englisch: Stapel). Brennstoffzellen lassen sich mobil einsetzen, beispielsweise in Fahrzeugen, in der Raumfahrt und im Schiffbau, aber auch in Kleingeräten wie Handys und Notebooks. Für stationäre Anwendungen etwa in Brennstoffzellen-Heizgeräten werden derzeit verschiedene Brennstoffzelltypen erprobt. Als Energiequelle hat die Brennstoffzelle verschiedene Vorzüge: Sie arbeitet mit einem sehr hohen Wirkungsgrad, ist nahezu emissionsfrei und benötigt wenig Wartung. Neben elektrischer Energie entsteht in Brennstoffzellen auch Wärme, die ebenfalls genutzt werden kann. Für eine breite Anwendung sind jedoch noch einige Hürden zu überwinden. Stand der Technik
Brennwert Bei der Verbrennung typischer Heizbrennstoffe wie Kohle, Heizöl und Erdgas entsteht neben Wärme auch Wasserdampf. Auch in diesem ist natürlich Energie gebunden. Der Brennwert Hs (früher Ho) berücksichtigt sowohl diese im Wasserdampf enthaltene Energie als auch die erzeugte Wärmeenergie. www.WALHALLA.de
33
B
Brennwerttechnik
Eine andere Sichtweise meint der sogenannte Heizwert Hu. Er gibt lediglich die bei der Verbrennung entstandene Wärmeenergie an und ist daher stets kleiner als der Brennwert. Beide Wärmewerte, Ho und Hu, werden auf die Masse oder das Volumen des eingesetzten Brennstoffs bezogen. Dabei wird versucht, mit Brennwertkesseln den Brennwert eines Heizbrennstoffs fast vollständig auszuschöpfen, indem die Technik ermöglicht, dass auch die Energie aus dem Wasserdampf genutzt und in zusätzliche Heizwärme verwandelt wird. Dazu kühlen die Brennwertkessel den Wasserdampf (der in den Abgasen steckt) mit Hochleistungs-Wärmetauschern ab, bevor er durch den Schornstein entweicht. Der Dampf kondensiert und die freigesetzte Kondensationswärme wird zusätzlich in das Heizsystem übertragen (Brennwerttechnik). Inbetriebnahme von Holzkesseln
Brennwerttechnik Die Brennwerttechnik nutzt nicht nur die Wärme, die als messbare Temperatur der Heizgase bei der Verbrennung entsteht (Heizwert), sondern zusätzlich deren Wasserdampfgehalt (Brennwert). Brennwertkessel sind in der Lage, die in den Abgasen enthaltene Wärme fast vollständig zu entziehen und zusätzlich in Heizwärme umzusetzen und zu nutzen. Die Brennwertkessel verfügen über Hochleistungs-Wärmetauscher, die die Abgase, bevor sie durch den Schornstein entweichen, so weit abkühlen, dass der in ihnen enthaltene Wasserdampf gezielt kondensiert und die freigesetzte Kondensationswärme zusätzlich auf das Heizsystem überträgt. Mit dieser Technologie erreicht ein Gas-Brennwertkessel einen Norm-Nutzungsgrad von bis zu 109 %, ein Öl-Brennwertkessel bis zu 104 %. Brennwertkessel arbeiten dadurch besonders energiesparend. Steuerung von Holzanlagen
34
www.WALHALLA.de
Dämmstoffe
D
Dämmstoffe Zu Dämmstoffen zählt man alle Stoffe, die den Wärme- oder Schallschutz von Konstruktionen verbessern, selber aber keine tragende Funktion haben. Die DIN 18165 T1 enthält die erforderlichen Anforderungen für Wärmedämmung. Die einzelnen Dämmstoffe sind unterteilt in: anorganisch synthetische Dämmstoffe (wie Mineralwolle) anorganisch natürliche Dämmstoffe (wie Perlite, Blähton) organisch synthetische Dämmstoffe (wie Polystyrol, PolyurethanSchaumstoff) natürliche Dämmstoffe (wie Baumwolle, Zellulosefasern). Mineralfaser-Dämmstoffe (u-Wert 0,035–0,045; Brandschutzklasse A1/A2) aus Glas oder Steinwolle sind preiswert und leicht zu verarbeiten. Sie werden als Filze, Matten, Rollen, Platten und als Stopfwolle angeboten. Dank ihrer Faserstruktur wirken sie zugleich auch schalldämmend. Mitunter nachteilig ist jedoch ihre Nässeempfindlichkeit. Es gibt drei Möglichkeiten, an einem Dachstuhl, der energetisch effizienter ausgelegt werden soll, die Dämmung anzubringen, nämlich über, zwischen und unter den Sparren. Die Dämmung „über den Sparren“ ist bauphysikalisch gesehen die beste Art ein Dach zu dämmen. Hier erhält man eine durchgehende Dämmschicht. Die tragenden Teile liegen offen im trockenen Innenraumklima. Unter der Bezeichnung Dämmstoffe werden Materialien zusammengefasst, die in etwa gleiche physikalische Eigenschaften haben, zum Teil aus unterschiedlichen Rohstoffen hergestellt sind, aber eines gemeinsam haben: großes Volumen bei geringem Gewicht aufgrund vieler kleiner Hohlräume. Die ruhende bzw. eingeschlossene Luft ist im Vergleich zu einem festen Körper ein sehr schlechter Wärmeleiter. Sie bewirkt vornehmlich die Wärme dämmende Eigenschaft dieser Baustoffe. Ein weiterer Faktor für die Frage, ob eine gute Qualität eines Dämmstoffs gegeben ist, ist der sogenannte Wärmespeicherwert. Je mehr Wärme ein Dämmstoff speichern kann,desto träger reawww.WALHALLA.de
35
D
Dichtheit
giert er bei Aufheizung und Abkühlung. Mineralische Dämmstoffe besitzen einen Wärmespeicherwert von ca. 1,0 kJ/(kgK); höhere Werte, wie zum Beispiel 2,0 kJ/(kgK) erreichen dagegen nur Dämmstoffe aus Holz und Holzwerkstoffen. Dichtheit Behaglichkeit
Dichtheit Mit Hilfe des Blower-Door-Tests kann geprüft werden, ob ein Gebäude oder eine Wohnung luftdicht ist oder nicht. Ein wesentlicher Faktor zur Einsparung von Energie ist nämlich, dass möglichst wenig Luft entweicht. Deshalb verlangt die EnEV in § 6 Abs. 1 für Neubauten Folgendes: „Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist. Die Fugendurchlässigkeit außen liegender Fenster, Fenstertüren und Dachflächenfenster muss den Anforderungen nach Anlage 4 Nr. 1 genügen. Wird die Dichtheit nach den Sätzen 1 und 2 überprüft, sind die Anforderungen nach Anlage 4 Nr. 2 einzuhalten.“ Blower-Door-Test
36
www.WALHALLA.de
Eigentümerversammlung
E
Eigentümerversammlung Nach dem Wohnungseigentumsgesetz steht die Verwaltung der gemeinschaftlichen Sachen allen Wohnungseigentümern zu, die hierüber in einer Versammlung beschließen. Ausnahmsweise ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklärt haben (schriftlicher Beschluss) und dieser ordnungsgemäß verkündet wurde. Der Eigentümerversammlung vorausgehen muss eine wirksame Einberufung (§ 24 Abs. 4 WEG) mit der Festlegung des Versammlungsortes, der Versammlungszeit und der Bestimmung des Versammlungsgegenstandes (Tagesordnung). Die Einberufung erfolgt schriftlich, ist aber auch in Textform möglich. Die Einberufungsfrist soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. Eine Versammlung soll mindestens einmal jährlich einberufen werden. Im Fall der Nichteinhaltung der Einberufungsfrist zu einer Eigentümerversammlung ist ein Beschluss der Eigentümer jedenfalls dann für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass er bei rechtzeitiger Einberufung so nicht zustande gekommen wäre. Das Einberufungsrecht steht dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zu (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus kann die Versammlung auch dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Sollte sich der Verwalter weigern, die geforderte Versammlung einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter einberufen werden. Allerdings kann keine eigenmächtige Einberufung durch einen oder mehrere Wohnungseigentümer, wohl aber durch alle erfolgen. Schließlich kann das Amtsgericht auf Antrag der Wohnungseigentümer den Verwalter zur Einberufung der Versammlung verpflichten. Der Versammlungszeitpunkt muss verkehrsüblich und zumutbar sein, so z.B. sonntags ab 11.00 Uhr. Der Versammlungsort sollte www.WALHALLA.de
37
E
Eigentümerversammlung
möglichst nahe der Wohnungsanlage sein, jedoch muss sich dieser nicht unbedingt im Bereich der Gemeinde befinden: Er soll sich im näheren Umkreis der Wohnanlage befinden. Dies gilt auch dann, wenn die Mehrzahl der Wohnungseigentümer nicht in der Nähe der Anlage wohnhaft ist (OLG Köln, NZM 2006, 227). Verstöße gegen eine ordnungsgemäße Einberufung führen nicht zur Unwirksamkeit der Beschlüsse, sondern nur zu deren Anfechtbarkeit. Eine Absage oder Verlegung der Versammlung durch den Einberufenden ist möglich, jedoch sollte auch hier eine Einberufungsfrist von mindestens zwei Wochen eingehalten werden, falls nicht ein besonderer Fall von Dringlichkeit vorliegt. Den Vorsitz der Wohnungseigentümerversammlung führt der Verwalter, falls diese nichts anderes beschließt und einen anderen Versammlungsleiter wählt. Für einen derartigen Beschluss, der noch während der Versammlung zulässig ist, genügt die einfache Mehrheit. Wird beispielsweise ein Eigentümer nicht zur Versammlung geladen und nimmt er deshalb an ihr nicht teil, führt dies grundsätzlich auf Anfechtung hin zur Ungültigkeit der Eigentümerbeschlüsse. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn feststeht, dass die Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Ladung ebenso gefasst worden wären. Eine Anfechtungsklage bleibt folgenlos, wenn feststeht, dass der Beschluss auch ohne Ladungsmangel mit gleichem Inhalt zustande gekommen wäre. An der Versammlung darf jeder Wohnungseigentümer sowie sein stimmberechtigter Vertreter teilnehmen. Sofern vorgesehen ist, dass die Vertretungsvollmacht schriftlich zu erteilen ist, können als Vertreter auftretende Personen mangels Nachweis zurückgewiesen werden. Mieter, Angehörige oder Berater können ausgeschlossen werden (OLG Hamm, NJW-RR 1997, 846), da die Versammlung grundsätzlich nicht öffentlich ist. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse muss eine Niederschrift verfasst werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Darüber hinaus muss diese die Eigentümergemeinschaft bezeichnen, den Ort und Tag der Versammlung, die Art der Versammlung sowie die anwesenden Mitwirkenden. Soweit nichts anderes vorgesehen ist, wird jedoch kein Verhandlungsprotokoll verlangt, vielmehr genügt ein 38
www.WALHALLA.de
Eigentümerversammlung
E
sogenanntes Beschluss- bzw. Ergebnisprotokoll. Der Umfang und die Gestaltung des Protokolls liegen weitgehend in der Ermessensentscheidung des Verwalters, allerdings muss der Inhalt richtig sein. Die Niederschrift ist vom Versammlungsleitenden (Vorsitzenden) und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben, natürlich nur, wenn das Protokoll richtig ist. Unverzüglich nach dem Versammlungsende sind die gefassten Beschlüsse vom Verwalter (oder Vorsitzenden) in die Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) in einer bestimmten Form aufzunehmen. Dies gilt nur für Beschlüsse, die nach dem 1.7.2007 gefasst wurden. Beschlüsse, die vor diesem Stichtag gefasst wurden, werden grundsätzlich nicht in die neu eingeführte Beschluss-Sammlung aufgenommen, es sei denn, die Wohnungseigentümer beschließen, dass auch die alten, noch nicht abgearbeiteten Beschlüsse in die Sammlung eingetragen werden sollen. Die Eigentümerversammlung entscheidet grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss oder mit qualifizierter Mehrheit (z.B. § 22 Abs. 2 WEG), wenn das Gesetz oder eine Vereinbarung bzw. Teilungserklärung nicht Einstimmigkeit verlangt. Jeder Wohnungseigentümer hat ohne Rücksicht auf die Größe seines Miteigentumsanteils und die Zahl seiner Eigentumsrechte nur eine Stimme („Kopfprinzip“). Steht mehreren ein Wohnungseigentum gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht auch nur einheitlich ausüben. Einer von mehreren Miteigentümern kann daher allein nur mit Vertretungsmacht seine Stimme abgeben. Geben die Miteigentümer einer Eigentumswohnung unterschiedliche Stimmen ab, so bedeutet dies Enthaltung (OLG Köln, NJW-RR 86, 698). Beschlussfähigkeit liegt vor, wenn die erschienenen oder vertretenen Stimmberechtigten die Mehrheit aller im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile halten (KG Berlin, NJW-RR 1989, 17), also mindestens 50,01 % aller Miteigentumsanteile (MEA). Für die Feststellung der Beschlussfähigkeit ist der Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung maßgebend, so dass während der Versammlung Beschlussunfähigkeit mit sofortiger Wirkung eintreten www.WALHALLA.de
39
E
Eigentümerversammlung
kann (BayObLG, NJW-RR 1993, 206), wenn zum Beispiel Eigentümer die Versammlung verlassen. Ist die Erstversammlung beschlussunfähig oder ist sie dies während ihres Verlaufs geworden, so beruft der Verwalter eine Wiederholungsversammlung mit dem gleichen Gegenstand ein (§ 25 Abs. 4 WEG). Diese ist dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile stets beschlussfähig, worauf bei der Einberufung hinzuweisen ist. Die Wiederholungsversammlung sollte ein paar Tage später stattfinden. In Angelegenheiten, die nur einen abgrenzbaren Teil von Wohnungseigentümern betreffen (Mehrhausanlagen), beschränkt sich das Stimmrecht auf die Beteiligten, die von der Angelegenheit betroffen sind. Geht es jedoch um finanzielle Folgen, die von sämtlichen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen sind, oder um bauliche Maßnahmen, für die Einstimmigkeit erforderlich ist, fehlt es an der Entscheidungskompetenz einer einzelnen Hausgruppe. Des Weiteren ist ein einzelner Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn durch seine eigene Betroffenheit eine Interessenkollision entstehen könnte. Dies ist dann der Fall, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm, oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft, oder wenn er nach § 18 WEG (Wohnungsentziehung) rechtskräftig verurteilt ist. D.h. jedoch nicht, dass bereits ein Wohnungseigentümer sein Stimmrecht verliert, wenn ihm das zu beschließende Geschäft Vorteile einbringt. Voraussetzung ist, dass ein solches Geschäft nicht direkt mit ihm abgeschlossen wird, sondern dass er nur an den Vorteilen partizipiert ohne direkt Vertragspartner zu sein. Ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, dann kann er sein vermeintliches Stimmrecht durch Vollmacht an einen anderen weitergeben. Beschluss Instandhaltungsrücklage
40
www.WALHALLA.de
Einzelabrechnung
E
Einzelabrechnung Aus der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) hat der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft, jeweils nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres (meist das Kalenderjahr), nicht nur eine Gesamtabrechnung zu erstellen, sondern für jeden einzelnen Wohnungseigentümer eine individualisierbare Einzelabrechnung. Dabei ist die Einzelabrechnung der Teil einer Gesamtkostenabrechnung, der nach Maßgabe der jeweils unter den Wohnungseigentümern vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel dem betreffenden Wohnungseigentümer angelastet wird. Die Einzelabrechnung muss unter Zugrundelegung des Jahresabrechnungsergebnisses eine Aufstellung der Gesamtkosten, unterteilt in einzelne Kostenarten, enthalten. Zu jeder Kostenart muss der Kostenverteilungsschlüssel angegeben sein, außerdem die konkreten Zahlen für den jeweiligen Kostenanteil an den Gesamtkosten für jeden einzelnen Wohnungseigentümer. Naturgemäß ist die Einzelabrechnung für jeden Wohnungseigentümer je nach der vereinbarten Kostenbeteiligung (Verteilungsschlüssel) unterschiedlich. Nicht erforderlich und nicht zwingend vorgeschrieben ist, dass jeder Wohnungseigentümer Kenntnis von den Einzelabrechnungspositionen der anderen Wohnungseigentümer erhält. Aus diesem Grunde werden die Einzelabrechnungsergebnisse in aller Regel nur dem jeweils betreffenden Wohnungseigentümer zugeleitet. Unter gewissen Umständen kann das WEG-Gericht bei der Anfechtung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung gezwungen sein, auch die „materielle Rechtslage“ einzelner Abrechnungspositionen zu prüfen (KG Berlin, NZM 2006, 108). Rügt z.B. ein Eigentümer zu Recht, er werde mit einer Sonderbelastung überzogen, so ist die Genehmigung der Abrechnungspositionen für „insoweit“ ungültig zu erklären. Die Einzelabrechnung dient den vermietenden Eigentümern als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung mit seinem Mieter, wobei er jedoch die Wohnungseigentumsabrechnung nicht eins zu eins für die Mieterabrechnung übernehmen kann, da es auf die individuellen vertraglichen Vereinbarungen ankommt. Dieses Problem wird zum Beispiel deutlich, wenn der Eigentümer mit dem Mieter die Übernahme von Versicherungsprämien nicht vereinbart hat. Betriebskosten Verbrauchserfassung
www.WALHALLA.de
41
E
Energetische Inspektion von Klimaanlagen
Emissionen Emission (lat. emittere „herausschicken, heraussenden“) bedeutet allgemein die Aussendung von Teilchen, Strahlungen oder Kräften in die Umwelt. Diese „Aussendung“ besteht zum Beispiel aus Schadstoffen, Reizstoffen, oft auch natürlichen Allergenen. Es kann damit aber auch die Aussendung von Lärm, Licht, Strahlung oder Erschütterungen gemeint sein. Die aussendende Quelle wird regelmäßig als Emittent bezeichnet. Weitere Beispiele sind gasförmige Schadstoffemissionen aus Kraftfahrzeugen oder Schornsteinen, flüssige Emissionen aus Altlasten oder eben staubförmige Emissionen von Abraumhalden. Bei jedem Verbrennungsprozess, bei dem fossile Energieträger beteiligt sind, entstehen neben dem unvermeidlichen Kohlendioxid (CO2) auch die Schadstoffe Kohlenmonoxid (CO) und Stickoxid (NOx). Den Stickoxiden kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Ihre Zunahme führt sowohl zu einer Verstärkung des giftigen Ozons, gilt aber auch für den sauren Regen als mitverantwortlich. Steuerung von Heizanlagen
Energetische Inspektion von Klimaanlagen Nicht nur das Heizen im Winter kostet Energie, auch das Kühlen von Räumen im Sommer erfordert mindestens genauso viel Energie. Deshalb will der Gesetzgeber, dass alle Klimaanlagen einer Überprüfung unterzogen werden, ähnlich wie die regelmäßigen Pflichtuntersuchungen bei Kraftfahrzeugen. Wann und wie, insbesondere auch wer die Inspektionen durchzuführen hat, regelt § 12 EnEV bis ins kleinste Detail: „(1) Betreiber von in Gebäude eingebauten Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt haben innerhalb der in den Absätzen 3 und 4 genannten Zeiträume energetische Inspektionen dieser Anlagen durch berechtigte Personen im Sinne des Absatzes 5 durchführen zu lassen. (2) Die Inspektion umfasst Maßnahmen zur Prüfung der Komponenten, die den Wirkungsgrad der Anlage beeinflussen, und der Anlagendimensionierung im Verhältnis zum Kühlbedarf des Gebäudes. Sie bezieht sich insbesondere auf
42
www.WALHALLA.de
Energetische Inspektion von Klimaanlagen
E
1. die Überprüfung und Bewertung der Einflüsse, die für die Auslegung der Anlage verantwortlich sind, insbesondere Veränderungen der Raumnutzung und -belegung, der Nutzungszeiten, der inneren Wärmequellen sowie der relevanten bauphysikalischen Eigenschaften des Gebäudes und der vom Betreiber geforderten Sollwerte hinsichtlich Luftmengen, Temperatur, Feuchte, Betriebszeit sowie Toleranzen, und 2. die Feststellung der Effizienz der wesentlichen Komponenten. Dem Betreiber sind Ratschläge in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen für Maßnahmen zur kostengünstigen Verbesserung der energetischen Eigenschaften der Anlage, für deren Austausch oder für Alternativlösungen zu geben. Die inspizierende Person hat die Ergebnisse der Inspektion unter Angabe von Name, Anschrift und Berufsbezeichnung zu dokumentieren und eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterschreiben. (3) Die Inspektion ist erstmals im zehnten Jahr nach der Inbetriebnahme oder der Erneuerung wesentlicher Bauteile wie Wärmeübertrager, Ventilator oder Kältemaschine durchzuführen. Abweichend von Satz 1 sind die am 1. Oktober 2007 mehr als vier und bis zu zwölf Jahre alten Anlagen innerhalb von sechs Jahren, die über zwölf Jahre alten Anlagen innerhalb von vier Jahren und die über 20 Jahre alten Anlagen innerhalb von zwei Jahren nach dem 1. Oktober 2007 erstmals einer Inspektion zu unterziehen. (4) Nach der erstmaligen Inspektion ist die Anlage wiederkehrend mindestens alle zehn Jahre einer Inspektion zu unterziehen. (5) Inspektionen dürfen nur von fachkundigen Personen durchgeführt werden. Fachkundig sind insbesondere 1. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in den Fachrichtungen Versorgungstechnik oder Technische Gebäudeausrüstung mit mindestens einem Jahr Berufserfahrung in Planung, Bau, Betrieb oder Prüfung raumlufttechnischer Anlagen, 2. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in a) den Fachrichtungen Maschinenbau, Elektrotechnik, Verfahrenstechnik, Bauingenieurwesen oder b) einer anderen technischen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt bei der Versorgungstechnik oder der Technischen Gebäudeausrüstung mit mindestens drei Jahren Berufserfahrung in Planung, Bau, Betrieb oder Prüfung raumlufttechnischer Anlagen. www.WALHALLA.de
43
E
Energiebedarf Gleichwertige Ausbildungen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz erworben worden sind und durch einen Ausbildungsnachweis belegt werden können, sind den in Satz 2 genannten Ausbildungen gleichgestellt.“
Klimaanlage
Energiebedarf Grundlage für die Ausstellung eines Energieausweises ist der Bedarf an Energie, der im Jahresmittel verbraucht wird, dies gilt sowohl für Wohn- und Nichtwohngebäude als auch für Bestands- und Neubauimmobilien. Diese Regel postuliert grundsätzlich § 18 EnEV: „(1) Werden Energieausweise für zu errichtende Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, sind die Ergebnisse der nach den §§ 3 und 4 erforderlichen Berechnungen zugrunde zu legen. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energiebedarfswerte in den Mustern der Anlagen 6 bis 8 vorgesehen ist. (2) Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, ist auf die erforderlichen Berechnungen § 9 Abs. 2 entsprechend anzuwenden; in Fällen des § 16 Abs. 2 ist auch Anlage 3 Nr. 9 anzuwenden. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energiebedarfswerte in den Mustern der Anlagen 6 bis 8 vorgesehen ist.“ Mindestwärmeschutz
Energieeffizienz Die Energieeffizienz gibt an, wie wirksam ein Gerät oder eine Anlage die hineingesteckte Energie umsetzt. Ein Maß für die Energieeffizienz ist der Wirkungsgrad „η“. Er spiegelt das Verhältnis aus nutzbarer Energie und aufgewendeter Energie wider; sein Wert liegt zwischen 0 und 100 %, da die nutzbare Energie immer kleiner ist als der Energieaufwand. Den größten Anteil am individuellen Energieverbrauch haben die Gebäudeheizungen und die Warmwasserbereitung (ca. 25–33 % vom gesamten deutschen Primärenergiehaushalt). Ein nicht unbe44
www.WALHALLA.de
Energieeinsparverordnung (EnEV)
E
trächtlicher Teil wird für elektrische Energie aufgewandt, davon wiederum für Beleuchtungsenergie (ca. 2 % vom gesamten deutschen Primärenergieverbrauch) und den Betrieb für elektrische Haushaltsgeräte. Um den Verbrauchern die Kaufentscheidung für energietechnisch effiziente Haushaltsgeräte zu erleichtern wurde die Auszeichnung mit einer Energieeffizienzklasse eingeführt. Eine wesentliche Energieeinsparung beim Heizen kann durch gutes Steuern und Regeln der Heizungsanlage und durch eine gute Wärmedämmung des Gebäudes erzielt werden. Sind beide Maßnahmen optimal aufeinander abgestimmt, können aus energietechnischer Sicht sehr gute Ergebnisse erreicht werden. Dies natürlich auch nur dann, wenn die Außenwandflächen, wie Böden, Dächer, auch Türen und Fenster (Wärmeschutzverglasung), technisch „dicht“ sind. Zusätzlich können Heizkessel durch Wärmerückgewinnung aus dem Abgas (sog. Brennwertkessel) in ihrer Effizienz weiter gesteigert werden. Abgasverluste Wärmebrücke
Energieeinsparhaus Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, fördert den Bau von Energiesparhäusern durch die Vergabe zinsgünstiger Darlehen. Dabei werden zwei Typen unterschieden und gefördert: „Energiesparhaus 60“ (Primärenergiebedarf ≤ 60 kWh/m2/a) „Energiesparhaus 40“ (Primärenergiebedarf ≤ 40 kWh/m2/a) Ein guter baulicher Wärmeschutz ist die Grundvoraussetzung für Energie sparendes Bauen und damit geringen Energiebedarf. Eine gute Anlagentechnik ist die zweite Anforderung zur Begrenzung des Primärenergiebedarfs. Wärmerückgewinnung
Energieeinsparverordnung (EnEV) Die „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagetechnik bei Gebäuden“ ist am 24.7.2007 im Bundesgesetzblatt (BGBl. I S.1519) veröffentlicht worden und ist seit www.WALHALLA.de
45
E
Energiekennzahl
1.10.2007 in Kraft. Sie ersetzt die Wärmeschutzverordnung und die Heizungsanlagenverordnung und fasst die Anforderungen für den gesamten Energieverbrauch im Gebäude in einem Regelwerk zusammen (Heizung, Lüftung, Warmwasser). Grundlage der Energieeinsparverordnung ist das Energieeinsparungsgesetz(EnEG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 1.9.2005 (vgl. Eingangsformel zur EnEV). Die EnEV verlangt, dass bei Neubauten und bei einer anstehenden Modernisierung von Bestandsimmobilien die Möglichkeiten einer energetischen Verbesserung voll ausgeschöpft werden. Durch die Zusammenführung der Heizungsanlagenverordnung und Wärmeschutzverordnung zu einer gemeinsamen Verordnung wurde der bisherige energetische Bilanzierungsrahmen gleich in zweifacher Hinsicht erweitert: zum einen wird die Anlagentechnik in die Energiebilanz mit einbezogen und zum zweiten auch die bei der Erzeugung, Verteilung, Speicherung und Übergabe der Wärme entstehenden Verluste mit berücksichtigt. Dadurch ist nicht mehr die dem Raum zur Verfügung gestellte Nutzenergie, sondern die an der Gebäudegrenze übergebene Endenergie ausschlaggebend. Kosten des Energieausweises
Energiekennzahl Die Energiekennzahl ist eine Bezugsgröße zur Einschätzung des Jahresheizwärmebedarfs, bezogen auf das beheizte Bauwerksvolumen und auf die beheizte Wohnfläche. Sie dokumentiert den Nutzen einer energetischen Maßnahme auf das gesamte Gebäude. Die Energiekennzahl wird in „Kilowattstunden pro Jahr je Kubikmeter Rauminhalt“ (kurz: „Energieverbrauch je m3 in kWh/a“) und in „Kilowattstunden pro Jahr je Quadratmeter Wohnfläche“ (kurz: „Energieverbrauch je m2 in kWh/a“) dargestellt. Diese Kennzahl kann leicht in Euro/m2 umgerechnet werden, weil man den durchschnittlichen Preis einer kWh kennt. Die Energiekennzahl wird von der Gebäudehülle bestimmt. Die Energiekennzahl errechnet sich aus dem Jahresenergieverbrauch für die Raumheizung und der beheizten Fläche. Der jährliche Energieverbrauch pro Quadratmeter ist eine ähnliche Vergleichsgröße wie der Benzinverbrauch eines Autos pro 100 km. 46
www.WALHALLA.de
Energiepass/Energieausweis
E
Dieser durchschnittliche Heizenergieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beträgt im Gebäudebestand zwischen 220 bis 280 kWh/m2 und Jahr, in Neubauten etwa 100 kWh/m2 und in Niedrigenergiehäusern zwischen 30 und 70 kWh/m2 und Jahr. Diese Maßeinheit kann von den Verbrauchern, ohne dass man einen Fachmann benötigt, relativ leicht selbst berechnet werden: Der Jahresheizenergieverbrauch wird durch die beheizte Wohnfläche dividiert. Durch sogenannte Niedrigenergiebauweise kann die Energiekennzahl auf etwa die Hälfte reduziert werden und durch sogenannte Passivhaus-Techniken sogar auf etwa ein Viertel gegenüber der herkömmlichen Bauweise. Niedrigenergiehaus
Energiepass/Energieausweis Der Energiepass (= Energieausweis) für Gebäude trifft Aussagen über die energetische Qualität der Gebäudeaußenhaut einschließlich Dach, Fenster und Türen, Heizungstechnik sowie Abgaswärmeverluste. Im Neubau ist die Ausstellung eines Energiebedarfsausweises Pflicht. Bei Bestandsgebäuden ist er ab 1.7.2008 Pflicht. Der Ausweis informiert über den Energieverbrauch eines Gebäudes und enthält neben den Daten des Bauvorhabens den errechneten Primärenergiebedarf, den Endenergiebedarf und die Anlagenaufwandszahl. Ähnlich wie bei Elektrogeräten soll der Energiebedarfswert für mehr Transparenz hinsichtlich der energetischen Qualität von Immobilien sorgen. Eine Energiekennzahl soll den schnellen und einfachen Vergleich von Immobilien in energetischer Hinsicht ermöglichen. Sie dokumentiert dazu den Nutzen einer energetischen Maßnahme auf das gesamte Gebäude. Der Pass ist für alle privaten und öffentlichen Gebäude ohne Unterschied auszustellen, ob sie zu Wohn- oder Gewerbezwecken genutzt werden. Ausnahmen gelten für selbst genutzte Einfamilienhäuser, solange sie nicht veräußert werden. Für Baudenkmäler sind Ausnahmen von der Pflicht zur Erstellung und Vorlage eines Energieausweises möglich. Das Gleiche gilt, wenn die energetische Sanierung zu einer unbilligen Härte für den Eigentümer führen würde. www.WALHALLA.de
47
E
Energiepass/Energieausweis
Bei Verkauf oder Vermietung einer Eigentumswohnung trifft die Pflicht, einen Energieausweis zugänglich zu machen, den vermietungs- bzw. verkaufswilligen Wohnungseigentümer. Der Wohnungseigentümer hat gegen die Eigentümergemeinschaft dann einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Auch die Kosten für die Erstellung sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Gibt es Auswirkungen des Energiepasses auf ein bestehendes Mietverhältnis? Jedenfalls ist es nach dem Gesetzeswortlaut gleichgültig, ob es sich um eine vermietete Eigentumswohnung oder um ein vermietetes Haus oder Wohnung handelt. Dem Mieter stehen keine Minderungsrechte zu, wenn die im Energieausweis ausgewiesene energetische Qualität des Gebäudes tatsächlich nicht besteht. Ebenso wenig ergeben sich Schadensersatzansprüche, wenn der Mieter etwa direkt mit dem Energieversorger höhere Verbräuche abrechnen muss, als sie im Energieausweis genannt sind. Inkraftreten der EnEV
Ausstellung und Verwendung In bestimmten Konstellationen hat der Bauherr oder Eigentümer für die betroffene Immobilie einen Energieausweis erstellen zu lassen. Insbesondere dann, wenn ein Gebäude neu erricht wird oder wenn in einem bestimmten Ausmaß Änderungen an einem bestehenden Gebäude vorgenommen werden. Die Einzelheiten regelt § 16 EnEV: „(1) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird. Satz 1 ist entsprechend anzuwenden, wenn 1. an einem Gebäude Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 vorgenommen oder 2. die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 9 Abs. 2 durchgeführt werden. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
48
www.WALHALLA.de
Energieverbrauch
E
(2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit. (3) Für Gebäude mit mehr als 1 000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden, sind Energieausweise nach dem Muster der Anlage 7 auszustellen. Der Eigentümer hat den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen; der Aushang kann auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden. (4) Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler ist Absatz 2 nicht anzuwenden.“ Inkrafttreten der EnEV
Energieverbrauch Die EnEV stellt in § 19 genaue Regeln auf, wie der Energieverbrauch einer Bestandsimmobilie zu berechnen ist. Dabei werden Verallgemeinerungen und Pauschalen in Kauf genommen, um eine Vergleichbarkeit mit anderen Objekten ermöglichen zu können. Wörtlich lautet § 19 EnEV: „(1) Werden Energieausweise für bestehende Gebäude auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs ausgestellt, ist der witterungsbereinigte Energieverbrauch (Energieverbrauchskennwert) nach Maßgabe der Absätze 2 und 3 zu berechnen. Die Ergebnisse sind in den Energieausweisen anzugeben, soweit ihre Angabe für Energieverbrauchskennwerte in den Mustern der Anlagen 6, 7 und 9 vorgesehen ist. Die Bestimmungen des § 9 Abs. 2 Satz 2 über die vereinfachte Datenerhebung sind entsprechend anzuwenden. (2) Bei Wohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche anzugeben. Die Gebäudenutzfläche kann bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35-fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden. Bei Nichtwohngebäuden ist der Energieverbrauch für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und eingebaute www.WALHALLA.de
49
E
Entlastung Beleuchtung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche anzugeben. Der Energieverbrauch für Heizung ist einer Witterungsbereinigung zu unterziehen. (3) Zur Ermittlung des Energieverbrauchs sind 1. Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude, 2. andere geeignete Verbrauchsdaten, insbesondere Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen, oder 3. eine Kombination von Verbrauchsdaten nach den Nummern 1 und 2 zu verwenden; dabei sind mindestens die drei vorhergehenden Kalenderjahre oder mindestens die drei vorhergehenden Abrechnungsjahre zugrunde zu legen. Bei der Ermittlung nach Satz 1 sind längere Leerstände rechnerisch angemessen zu berücksichtigen. Der Energieverbrauch ergibt sich aus dem Durchschnitt der einzelnen Kalender- oder Abrechnungsjahre. Für die Witterungsbereinigung des Energieverbrauchs ist ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Verfahren anzuwenden. Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird vermutet, soweit bei der Ermittlung von Energieverbrauchskennwerten Vereinfachungen verwendet werden, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind. (4) Als Vergleichswerte für Energieverbrauchskennwerte eines Nichtwohngebäudes sind in den Energieausweis die Werte einzutragen, die jeweils vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind.“
Energieeffizienz
Entlastung In den jährlich abzuhaltenden Versammlungen der Wohnungseigentümer wird regelmäßig der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft entlastet. Die „Entlastung“ des Verwalters stellt aus rechtlicher Sicht ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB dar. Die Folge der Entlastung des Verwalters in der Eigentümerversammlung ist, dass die Tätigkeit des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft insgesamt für das gesamte abgelaufene Jahr gebilligt wird. Der Verwalter braucht dann keine Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft zu fürchten und 50
www.WALHALLA.de
Erdgas
E
die Entlastung befreit den Verwalter auch von der „Last“ zur Abgabe von weiteren Erklärungen über Vorgänge, die bei der Beschlussfassung bekannt waren oder hätten bekannt sein können. Aus Sicht der Wohnungseigentümer ist bei der Abstimmung innerhalb der Jahresversammlung bezüglich des Tagesordnungspunktes „Entlastung“ Vorsicht geboten. Die Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Jahresabrechnung bedeutet inhaltlich nämlich gleichzeitig die Entlastung des Verwalters. Empfehlenswert ist daher, getrennte Beschlüsse zu fassen, also die Genehmigung der Einzel- und Gesamtabrechnung und separat die „Entlastung“. Dabei ist auch zu beachten, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht notwendigerweise bedeutet, dass die gesamte Tätigkeit des Verwalters gebilligt wird, sondern nur die, die im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung besteht. Der Entlastungsbeschluss kann im Verfahren gemäß § 46 WEG innerhalb der gesetzlichen Frist angefochten werden. Das Gericht muss möglicherweise einen Entlastungsbeschluss für ungültig erklären, wenn die Entlastung nicht im Einklang mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung steht. Die Wohnungseigentümer können ein vernünftiges Interesse daran haben, aus freien Stücken durch den Vertrauensbeweis des Entlastungsbeschlusses eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter zu sichern (BGH, Beschluss v. 17.7.2003, Az. V ZB 11/03). Eigentümerversammlung
Erdgas Es handelt sich um ein Gemisch natürlicher, in der Erdkruste vorkommender brennbarer Gase, deren Hauptbestandteil das Gas Methan ist. Das Erdgas zählt zu den fossilen Brennstoffen und entsteht unter ähnlichen Bedingungen wie Erdöl. Man findet es daher häufig in den gleichen Lagerstätten. Unter den fossilen Rohstoffen verbrennt Erdgas am umweltfreundlichsten, da es kaum Russ, Staub oder Schwefeldioxid freisetzt. Auch die Emissionen des Treibhausgases Kohlendioxid sind vergleichsweise niedrig. In Deutschland deckt Erdgas etwa 22 Prozent des Primärenergiebewww.WALHALLA.de
51
E
Erdöl
darfs. Etwa die Hälfte aller Wohnungen wird damit beheizt, bei Neubauten liegt der Anteil schon bei über 75 Prozent. Fossile Brennstoffe
Erdöl Wie das Erdgas stammt auch das Erdöl aus unterirdischen Lagerstätten. Die Hauptbestandteile dieses flüssigen Gemischs sind Alkane, Cycloalkane und aromatische Kohlenwasserstoffe. Das Erdöl, auch Mineralöl oder Petroleum genannt, gehört zu den fossilen Brennstoffen und ist Ausgangsstoff für Schweröle, Diesel- und Benzintreibstoffe sowie Heizöle. Im Jahr 2003 betrug der Öl-Verbrauch weltweit rund 3 620 Mio. Tonnen. Erdöl deckte damit etwa 37 % des Primärenergiebedarfs ab. Fossile Brennstoffe Holzpellets
Erneuerbare Energien Der Begriff „erneuerbare Energie“, auch regenerative Energie genannt, bezeichnet Energie aus nachhaltigen Quellen, die nach menschlichen Maßstäben unerschöpflich sind. Das Grundprinzip ihrer Nutzung besteht darin, dass aus den in der Umwelt laufend stattfindenden Prozessen Energie abgezweigt und der technischen Verwendung zugeführt wird. Besonders anschaulich ist der vorstehend beschriebene Prozess der Erneuerung bei der Gewinnung von Energie aus Biomasse: für nahezu alle laufenden Prozesse in der irdischen Biosphäre ist die Sonne der ständige Energielieferant. Diese Prozesse können sogenannte nachwachsende Rohstoffe hervorbringen, deren forcierte Verbrennung, etwa zu Heiz- oder Antriebszwecken, an die Stelle natürlicher Verrottung tritt. Dabei wird gerade so viel Kohlendioxid frei, wie die gewachsene Biomasse der Atmosphäre zuvor entnommen hat. Erneuerbare Energien kommen in unserer Natur in verschiedenen Formen vor: Holz, Pflanzenöl, Biogas, Geothermie, Solarenergie, Wasserkraft und Windenergie. Biomasse
52
www.WALHALLA.de
Fernwärme
F
Fernwärme Was wird allgemein unter diesem Begriff verstanden? Es geht bei Fernwärme um in einer zentralen Anlage erzeugte Wärme zum Heizen oder Erwärmen von Wasser. Mit Rohrleitungen (Fernwärmeleitung) wird die Wärme meist in Form von erhitztem Wasser unter Druck zum Verbraucher transportiert. Aus wirtschaftlichen Gründen werden in Wohngebieten die Fernleitungen nach Möglichkeit unter Vermeidung des Straßenkörpers unter Gehwegen, durch Vorgärten oder öffentliche Grünflächen und auch durch die Keller der einzelnen Hauszeilen geführt und dort an den Kellerdecken aufgehängt. Mit dem Begriff Fernwärme verbinden sich zudem rechtliche Gegebenheiten: Fernwärme galt früher als äußerst günstige Energieversorgung, da sie zunächst ausschließlich als Abfallprodukt großer Energieversorgungsunternehmen anfiel. Die Situation hat sich mittlerweile geändert und so wird Fernwärme heutzutage hauptsächlich von zentralen Großheizanlagen erzeugt und geliefert. Wann von Fernwärme gesprochen werden kann, ist im Gesetz nicht konkret bestimmt. Der BGH hat in einer Entscheidung den Begriff „Fernwärme“ dahingehend definiert, dass im Gegensatz zu einer privat betriebenen Heizanlage von Fernwärme dann gesprochen werden kann, wenn der jeweilige Lieferant durch die von ihm betriebene Heizzentrale Gebäude oder ganze Stadtteile über ein eigenes Versorgungsnetz und über Anschlüsse an die Kundenanlage mit Wärme versorgt (BGH, WM 86, 214). Es handelt sich damit nicht um Fernwärme, vielmehr um eine private Heizungsanlage, wenn die Wärme in einer Heizanlage produziert wird, die integrierter Bestandteil des Wohngebäudes ist. Die Unterscheidung zwischen Fernwärme und Zentralheizung war bis zum 1.3.1989 von entscheidender Bedeutung, da zum einen die Fernwärme bis dahin nicht nach der Heizkostenverordnung, sondern nach der AVB-Fernwärmeverordnung abgerechnet wurde, die ausschließlich die Kosten nach Verbrauch verteilt www.WALHALLA.de
53
F
Festbrennstoffkessel
und einen verbrauchsunabhängigen Kostenteil nicht kennt. Zum anderen unterscheidet sich der Fernwärmepreis grundsätzlich von anderen Energierechnungen, da dieser eine Kalkulationsgröße darstellt, die sich aus dem sog. Grund-, dem Arbeits- und dem Verrechnungspreis sowie den Kosten für die Hausanlage zusammensetzt. Seit dem 1.3.1989 hat sich die Situation dahingehend verändert, dass nunmehr auch die Fernwärme nach der Heizkostenverordnung abzurechnen ist. Des Weiteren kann nach diesem Stichtage immer dann ein kalkulierter Wärmepreis berechnet werden, wenn die Wärmelieferung durch einen gewerblichen Dritten erfolgt und dies vertraglich vereinbart ist. Die Fernwärmemessung erfolgte bis zum 1.3.1989 durch sog. Wassermengenzähler. Nunmehr darf der Verbrauch nur noch mit sog. Heizkostenverteilern erfasst werden. Allerdings dürfen alte Wassermengenzähler, die bis zum 30.9.1989 installiert worden sind, auch heute noch zur Ermittlung der Fernwärme benutzt werden. Hat sich der Vermieter laut Mietvertrag für die Beheizung der Wohnung verpflichtet, so muss er nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Schließt der Mieter allerdings direkt mit dem Fernwärmewerk den Vertrag zur Lieferung von Fernwärme ab, so geht nur er eine vertragliche Bindung (Kaufvertrag) mit dem Wärmelieferanten ein. Dies hat bei Störungen in der Fernwärmeversorgung die negative Konsequenz, dass sich der Mieter direkt an den Lieferanten wenden muss und im Regelfall hierfür nicht den Vermieter verantwortlich machen kann, also auch keine Miete wegen mangelhafter Beheizung mindern kann. Blockheizkraftwerk
Festbrennstoffkessel Festbrennstoffkessel sind eine Alternative zum Heizen mit Öl oder Gas: Denn nicht nur der verantwortungsvolle Umgang mit der Umwelt ist ein Argument für den natürlichen Rohstoff Holz. 54
www.WALHALLA.de
Fossile Brennstoffe
F
Dieser Brennstoff ist sehr kostengünstig und macht das Heizen mit Holz zudem effizient und komfortabel. Bei der Verbrennung des „Naturbrennstoffes“ Holz entsteht nur so viel Kohlendioxid (CO2), wie schon vorher in der Wachstumsphase des Baumes aufgenommen wurde. Insgesamt betrachtet weist Holz als Brennstoff also eine CO2-neutrale Umweltbilanz auf. Dazu kommt, dass Brennholz in unseren Breitengraden in großen Mengen zur Verfügung steht und die Aufbereitung von Holz einfach und umweltschonend ist. Holzpellets
Flüssiggas Der Begriff sieht auf den ersten Blick widersprüchlich aus, entweder ist etwas flüssig oder gasförmig. Die sogenannten Flüssiggase (auch Liquefied Petroleum Gas = LPG oder Autogas) fallen bei der Verarbeitung von Erdöl und Erdgas an. Den Hauptbestandteil machen die Gase Propan und Butan aus. Beide sind bei Raumtemperatur und normalem Luftdruck gasförmig, werden aber schon bei geringer Druckerhöhung flüssig. In diesem Zustand werden sie auch in Drucktanks gelagert und über Fernleitungen transportiert, also nicht gasförmig, sondern in flüssiger Form. Die Flüssiggase dienen als Heizgase in der Industrie, als Treibstoff für Kraftfahrzeuge und versorgen Haushalte mit Gas, die keinen Anschluss an öffentliche Gasleitungen haben. Das Flüssiggas wird in einem separaten Behälter (Tank) außerhalb des Gebäudes gelagert. Die bekannten Gaskartuschen für den Campingbedarf enthalten ebenfalls Flüssiggas. Ergas Erdöl
Fossile Brennstoffe Die bekannten und bisher wichtigsten Energierohstoffe sind Erdgas, Erdöl, Braun- und Steinkohle; sie werden zusammenfassend als fossile Brennstoffe bezeichnet. Sie sind in mehreren Jahrmilliowww.WALHALLA.de
55
F
Fossile Brennstoffe
nen durch geologische Prozesse aus abgestorbenem organischem Material entstanden. Ihre Verbrennung setzt Energie frei, es bilden sich aber auch Umwelt belastende Emissionen wie das Treibhausgas Kohlendioxid. Da der Mensch die fossilen Brennstoffe schneller verbraucht, als sie sich nachbilden, wird der Vorrat nicht unbegrenzt reichen. Moderne Heizgeräte wollen diese Brennstoffe daher möglichst sparsam und effizient nutzen oder greifen auf regenerative Energien zurück; wie zum Beispiel Solar-Systeme. Heute decken fossile Rohstoffe etwa 90 Prozent des weltweiten Bedarfs an Primärenenergie ab. Fernwärme
56
www.WALHALLA.de
Gemischt genutzte Gebäude
G
Gemeinschaftliches Eigentum Unter dem gemeinschaftlichen Eigentum versteht das Wohnungseigentumsgesetz (§ 1 Abs. 5 WEG) Teile, Anlagen (zum Beispiel: die Heizungsanlage im Keller) und Einrichtungen des Gebäudes sowie das eigentliche Grundstück, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Der technische Begriff „Grundstück“ meint die überbaute und außerhalb von Gebäuden liegende Grundstücksfläche, also z.B. eine Terrasse mit glattem Belag. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören auch die Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind und die trotz Zugehörigkeit zum Sondereigentumsraum nicht Sondereigentum sein können (vgl. § 5 Abs. 2 WEG). Beispiele für Gebäudeteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, wären Fundament, Außenwand, Dach, Schornstein, Brandmauer usw. Zum Begriff des gemeinschaftlichen Eigentums gehören auch die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 1 WEG und § 5 Abs. 2 WEG). Darunter versteht man diejenigen Anlagen und Einrichtungen, die den Eigentümern den Gebrauch ihres Wohnungseigentums ermöglichen und erhalten. Hierzu gehört z.B. der Zugangsraum zum Ausgang (Flur) oder die Hebebühne in einer Doppelstockgarage, oder eine Solar-Anlage auf dem Dach. Außerdem ist zu beachten, dass sondereigentumsfähige Räume und Gebäudeteile gemäß § 5 Abs. 3 WEG dann Gemeinschaftseigentum sind, wenn sie bei der Wohnungseigentumsbegründung nicht zum Sondereigentum geworden sind. Teileigentum Sondereigentum
Gemischt genutzte Gebäude Die vom Gesetzgeber vorgenommene generelle Unterscheidung von Wohngebäude und Nichtwohngebäude lässt sich in der Wirklichkeit nicht immer exakt vornehmen. In den Zentrumsbezirken www.WALHALLA.de
57
G
Geothermie (Erdwärme)
unserer Städte gibt es sehr viele Immobilien, die gemischt genutzt werden, also gewerblich und zum Wohnen. Auch in diesen Fällen wird versucht, eine praktische Handhabung zur Erstellung des Energieausweises den Fachleuten an die Hand zu geben; § 22 EnEV lautet daher: „(1) Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. (2) Teile eines Nichtwohngebäudes, die dem Wohnen dienen und einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen, sind getrennt als Wohngebäude zu behandeln. (3) Für die Berechnung von Trennwänden und Trenndecken zwischen Gebäudeteilen gilt in Fällen der Absätze 1 und 2 Anlage 1 Nr. 2.7 Satz 1 entsprechend.“ Teileigentum Sondereigentum
Geothermie (Erdwärme) Die Geothermie (oder Erdwärme) ist die im oberen (zugänglichen) Teil der Erdkruste gespeicherte und vorhandene Wärme. Sie umfasst die in der Erde gespeicherte Energie, soweit sie entzogen und genutzt werden kann, und zählt damit zu den regenerativen Energien. Sie kann sowohl direkt genutzt werden, etwa zum Heizen und Kühlen mit einer Wärmepumpenheizung als auch zur Erzeugung von elektrischem Strom oder in einer Kraft-WärmeKopplungs-Anlage. Geothermie bezeichnet sowohl die ingenieurtechnische Beschäftigung mit der Erdwärme und ihrer Nutzung, als auch die wissenschaftliche Untersuchung der thermischen Situation des Erdkörpers. Die Erdwärme ist ebenso eine regenerative Energiequelle wie Wind oder Wasserkraft. Sogenannte Wärmepumpen machen sie für den Verbraucher nutzbar mit dem besonderen Vorteil, dass die Erdwärme praktisch uneingeschränkt zur Verfügung steht. Umgangssprachlich wird auch die Nutzung der Erdwärme, die in der Erdkruste gespeichert ist, als Geothermie bezeichnet. Im Vergleich zu fast allen anderen regenerativen Energien ist sie abgese58
www.WALHALLA.de
Gesetz über das Wohnungseigentum
G
hen von oberflächennahen Bereichen nicht ursprünglich auf eingestrahlte Sonnenenergie zurückzuführen. Die Quelle der Geothermie ist fast ausschließlich die beim Zerfall radioaktiver Isotope im Erdinneren freiwerdende Wärme, die wir jetzt nutzen können. Solarthermie
Gesetz über das Wohnungseigentum Das Bürgerliche Gesetzbuch vom 18. 8. 1896, in Kraft getreten am 1.1.1900, gestattet es gemäß den §§ 93 und 94 BGB nicht, an realen Teilen eines Gebäudes Eigentum zu bilden. Das Wohnungseigentumsgesetz (genaue Bezeichnung: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) vom 15.3.1951 bildet mit dem Wohnungseigentum und dem Teileigentum, dem Wohnungserbbaurecht und dem Teilerbbaurecht sowie dem Dauerwohnrecht und dem Dauernutzungsrecht neue Rechtsformen für reale Teile an Gebäuden. Früher gab es noch das sog. „Stockwerkseigentum“. In § 182 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass das zur Zeit des In-Kraft-Tretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehende Stockwerkseigentum bestehen bleibt. Außerdem ist geregelt, dass das Rechtsverhältnis der Beteiligten untereinander nach den bisherigen Gesetzen bestimmt wird. Dies bedeutet, dass neues Stockwerkseigentum nach dem 1.1.1900 nicht mehr begründet werden kann. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht aus nunmehr insgesamt 55 Paragraphen. Das Gesetz „zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze“ vom 26.3.2007 (Bundesgesetzblatt Jahrgang 2007, Teil I S. 370 ff.) ist seit 1.7.2007 in Kraft und bringt erhebliche Änderungen, die bei den einzelnen Stichwörtern eingearbeitet und berücksichtigt sind. Das neue Gesetz gliedert sich in vier Hauptteile: Im ersten Teil ist das Wohnungseigentum (Begründung von Wohnungseigentum, Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Verwaltung, Wohnungserbbaurecht) geregelt. www.WALHALLA.de
59
G
Grundsätze des Energieausweises
Im zweiten Teil sind die Fragen des Dauerwohnrechts geregelt und im dritten Teil die speziellen Verfahrensvorschriften für gerichtliche Auseinandersetzungen enthalten. Der vierte und letzte Teil enthält ergänzende Bestimmungen zur Ehewohnung. Außerdem sind in den §§ 62 und 63 WEG Regelungen enthalten, für wen und ab wann die Gesetzesnovelle vom 26.3.2007 zum 1.7.2007 anwendbar ist (Übergangsvorschriften). Sondereigentum Eigentümerversammlung
Grundsätze des Energieausweises § 17 EnEV stellt in sechs Absätzen die Grundsätze der Verordnung auf, die bei Zweifelsfragen im Rahmen der Auslegung des Verordnungstextes von den Fachleuten bzw. Juristen zu berücksichtigen sind. Im Einzelnen heißt es dort: „(1) Der Aussteller hat Energieausweise nach § 16 auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des erfassten Energieverbrauchs nach Maßgabe der Absätze 2 bis 6 sowie der §§ 18 und 19 auszustellen. Es ist zulässig, sowohl den Energiebedarf als auch den Energieverbrauch anzugeben. (2) Energieausweise dürfen in den Fällen des § 16 Abs. 1 nur auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. In den Fällen des § 16 Abs. 2 sind ab dem 1. Oktober 2008 Energieausweise für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, auf der Grundlage des Energiebedarfs auszustellen. Satz 2 gilt nicht, wenn das Wohngebäude 1. schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 (BGBl. I S. 1554) eingehalten hat oder 2. durch spätere Änderungen mindestens auf das in Nummer 1 bezeichnete Anforderungsniveau gebracht worden ist. Bei der Ermittlung der energetischen Eigenschaften des Wohngebäudes nach Satz 3 können die Bestimmungen über die vereinfachte Datenerhebung nach § 9 Abs. 2 Satz 2 und die Datenbereitstellung durch den Eigentümer nach Absatz 5 angewendet werden. (3) Energieausweise werden für Gebäude ausgestellt. Sie sind für Teile von Gebäuden auszustellen, wenn die Gebäudeteile nach § 22 getrennt zu behandeln sind.
60
www.WALHALLA.de
Grundsätze des Energieausweises
G
(4) Energieausweise müssen nach Inhalt und Aufbau den Mustern in den Anlagen 6 bis 9 entsprechen und mindestens die dort für die jeweilige Ausweisart geforderten, nicht als freiwillig gekennzeichneten Angaben enthalten; sie sind vom Aussteller unter Angabe von Name, Anschrift und Berufsbezeichnung eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift zu unterschreiben. Zusätzliche Angaben können beigefügt werden. (5) Der Eigentümer kann die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlichen Daten bereitstellen; der Aussteller darf diese seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, soweit sie begründeten Anlass zu Zweifeln an ihrer Richtigkeit geben. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie können für erforderliche Daten des Gebäudes und der Anlagentechnik das Muster eines Erhebungsbogens im Bundesanzeiger bekannt machen. (6) Energieausweise sind für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.“ Energiepass/Energieausweis – Ausstellung und Verwendung
www.WALHALLA.de
61
H
Härtefallregelung
Härtefallregelung Für Bestandsimmobilien gibt es auch Ausnahmen, um für Eigentümer Härtefälle zu vermeiden. So finden wir in § 25 Abs. 1 EnEV folgende Regelung: „Die nach Landesrecht zuständigen Behörden können auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können.“
Dies bedeutet, dass wirtschaftlich unvertretbare Maßnahmen zur Energieeinsparung nicht abverlangt werden können. Normale kaufmännische Risiken, wie zum Beispiel eine Kreditaufnahme zur Finanzierung der Baumaßnahme, sind wirtschaftlich vertretbar, wobei es nicht auf die subjektiven Möglichkeiten des Eigentümers ankommen kann, sondern nur auf objektive Gegebenheiten. Schlussendlich wird ein Gutachter sagen müssen, ob eine energetische Sanierungsmaßnahme unter Berücksichtigung der Wertentwicklung der Immobilie, insbesondere in Abhängigkeit von Alter, Bausubstanz, Lage, Restnutzungsdauer und ähnliches wirtschaftlich sinnvoll ist oder nicht. Selbst wenn eine Energieeinsparmaßnahme objektiv sinnvoll erscheint und wirtschaftlich vertretbar ist, kann beim Betroffenen eine „unbillige Härte“ (subjektive Komponente) vorliegen: hier kommt es unter anderem auf die Vermögenslage des Immobilieneigentümers an. Wichtiges Kriterium ist auch das Alter des Eigentümers, der Gesundheits- und Krankheitszustand, die familiäre und berufliche Situation. Der Begriff „unbillige Härte“ taucht im Mietrecht in § 554 Abs. 2 BGB auf und es findet sich hierzu eine ganze Anzahl von gerichtlichen Entscheidungen, aus denen sich im jeweiligen Einzelfall ergibt, was unter einer „unbilligen Härte“ zu verstehen ist. Bei einem Antrag auf Befreiung gemäß § 25 Abs. 1 EnEV können diese Entscheidungen als Argumentationshilfen dienen. Befreiung von der EnEV Nachrüstung von Anlagen und Gebäuden
62
www.WALHALLA.de
Hausgeld
H
Hausgeld Jeder Wohnungseigentümer, der Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, muss sich gegenüber den anderen Wohnungseigentümern anteilig an den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums beteiligen, wobei dies nicht nur die Betriebs- oder Nebenkosten meint. Wer Eigentümer ist, entscheidet grundsätzlich der Grundbuchbestand. Deshalb ist auch der zu Unrecht eingetragene Wohnungseigentümer nicht hausgeldpflichtig (OLG Stuttgart, ZMR 2005, 983). Unter Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG sind insbesondere öffentlich-rechtliche Belastungen zu verstehen. Der Begriff der „Kosten“ ist dagegen wesentlich weiter gefasst. Eine praktische Bedeutung hat die Unterscheidung jedoch nicht. Wichtig ist nur zu bedenken, dass es durchaus Kosten oder Lasten der Eigentumswohnung gibt, die individuell vom jeweiligen Wohnungseigentümer verlangt werden und nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt. Als Beispiel seien hier die Grundsteuerbescheide genannt. Auch Erschließungsbeiträge im Sinne des Bundesbaugesetzbuches treffen den individuellen Eigentümer und nicht die Gemeinschaft. Als Oberbegriff für Lasten und Kosten hat sich inzwischen die Bezeichnung „Hausgeld“ (oft auch als Wohngeld bezeichnet, wobei dieser Begriff zu Verwechslungen mit dem staatlichen Zuschuss nach dem Wohngeldgesetz führen kann) durchgesetzt. Das Hausgeld setzt sich im Wesentlichen aus folgendem Posten zusammen (beispielhafte Aufzählung): Bewirtschaftungskosten, Wasserversorgungs- und Entsorgungskosten, Hausmeisterkosten, Stromkosten für gemeinschaftliche Räume, Stromkosten für gemeinschaftliche Einrichtungsgegenstände, Stromkosten für sonstige gemeinschaftliche Anlagen, Kaminkehrergebühren, Kontogebühren gemeinschaftlicher Konten, Reinigungskosten, Aufzugskosten, Wartungs- u. Betriebskosten für andere gemeinschaftliche Einrichtungen und Maschinen, Kosten für eine Gemeinschaftsantenne, Kosten für einen Breitbandkabelanschluss, Kosten eines Rechtsstreits auf Entziehung des Wohnungseigentums, Schadenersatzzahlungen im Falle des § 14 Nr. 4 WEG, Versicherungsprämien für sämtliche abgeschlossenen www.WALHALLA.de
63
H
Heizgerät
gemeinschaftlichen Sach- und Haftpflichtversicherungen, Heizungs- und Warmwasserkosten, die eigentlichen Betriebskosten für die Heizungsanlage, die Kosten für den Energiebedarf, die Kosten für die Abrechnung, die Stromkosten für die Heizungsanlage, die Kosten für die Wartung und Betreuung der Anlage, die Instandhaltungsrücklage, das Verwalterhonorar einschließlich etwaiger Verwaltersonderhonorare, sonstige Kosten der Verwaltung, Verwaltungsbeiratsvergütungen, Rechtsanwaltskosten, Sachverständigenkosten, Kosten für Wohnungseigentümerversammlungen und eventuelle Mietkosten für den Versammlungsort. Vom Hausgeld sind strikt die Kosten für das Sondereigentum zu trennen; sie sind nicht Gegenstand der gemeinschaftlichen Lastenund Kostenpositionen. Das Hausgeld, das in der Regel monatlich fällig ist, zieht üblicherweise der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ein. Die Höhe der Hausgeldzahlungen richtet sich nach dem vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplan, dessen Wirksamkeit von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden muss, um den Anspruch auf Zahlung des Hausgeldes zu begründen. Die Hausgelder sind auf das vom Verwalter geführte Gemeinschaftskonto einzuzahlen. Nach Abschluss des Wirtschaftsjahres, das meistens mit dem Kalenderjahr identisch ist, muss der Verwalter eine Jahresabrechnung erstellen. Bei dieser Jahresabrechnung sind dann die Hausgeldvorauszahlungen entsprechend abzuziehen. Es kann zu Überzahlungen oder zu Nachzahlungen kommen. Der Verwalter hat dann im Rahmen seiner ordnungsgemäßen Verwaltung dafür zu sorgen, dass die jeweiligen individuellen Kontenrahmen ausgeglichen sind. In den jeweiligen Einzelabrechnungen tauchen dann auch die individuellen Kosten für Heizung und Warmwasser auf, so dass der vermietende Eigentümer diese Kosten an seinen Mieter weitergeben bzw. eine Betriebskostenabrechnung erstellen kann. Betriebskosten Heizkostenabrechnung
Heizgerät Unter dem Begriff Heizgerät versteht man ein Wandgerät (Therme), das für den reinen Heizbetrieb vorgesehen ist. Diese Geräte kön64
www.WALHALLA.de
Heizkosten
H
nen zusätzlich mit einem Speicher-Wasser-Erwärmer für die Trinkwassererwärmung kombiniert werden. Heizkosten Solar-Systeme
Heizdauer Ein angenehmes Raumklima herrscht in den meisten Wohnräumen, wenn eine Temperatur zwischen 20 °C und 22 °C herrscht. In den letzten Jahren sind die Energiekosten allerdings außerordentlich gestiegen, sodass es sowohl im Interesse des Vermieters (Wohnungseigentümers) als auch des Mieters liegen dürfte, die Heizung in den Nachtstunden auf eine niedrigere Temperatur herunterzuschalten. Dies geschieht in der Regel bei modernen Heizungsanlagen vollautomatisch durch Zeitsteuerungen. Trotzdem ergeben sich in Mehrfamilienhäusern und in Wohnungseigentumsanlagen immer wieder Konflikte darüber, in welchem Zeitraum die Tagtemperatur (20 °C bis 22 °C) bzw. der Nachtbetrieb (16 °C bis 18 °C) herrschen soll. Üblicherweise wird von den Gerichten regelmäßig gefordert, dass der Tagesbetrieb der Heizung in der Zeit von 8.00 Uhr morgens bis 22.00 Uhr abends gewährleistet sein soll. Fest steht jedenfalls, dass die Heizung nicht vollständig abgestellt werden darf. Es muss auch nachts mindestens eine Raumtemperatur von 16 °C bis 18 °C gewährleistet sein. Heizkosten Heizperiode
Heizkosten Die Heizkostenverordnung, die in ihrer jetzigen Fassung seit dem 1.3.1989 in Kraft ist, regelt im Detail die Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser, die beim Betrieb einer Wohnung entstehen. Die Heizkostenverordnung ist auf Wohnungseigentümergemeinschaften und auf vermietete Wohnungen oder Teileigentumseinheiten anwendbar. Die Heizkostenverordnung schreibt strikt vor, dass ein Teil der Wärmekosten nach einem festen Maßstab (Grundkosten) umgelegt werden muss und der andere Teil nach einem messtechnisch erfassten Verbrauch des jeweiligen Nutzers, sei es der Wohnungseigentümer selbst oder sein Mieter. www.WALHALLA.de
65
H
Heizkostenabrechnung
Die Heizkosten müssen einmal jährlich abgelesen und abgerechnet werden. Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage beauftragt regelmäßig einmal jährlich ein Wärmemessdienstunternehmen und lässt den jeweiligen Verbrauch ermitteln. Dabei sind auch eventuelle zusätzliche Lieferungen von Heizöl im Laufe eines Jahres zu erfassen. Die Wärmemessfirma liest an den jeweiligen Wohnungen die Erfassungsgeräte ab und erstellt auf dieser Basis der ermittelten Werte eine Heizkostenabrechnung. Diese Heizkostenabrechnung findet dann ihren Niederschlag in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Vermieter von Wohnungen, die nicht nach dem Wohnungseigentumsgesetz organisiert sind (auch „Zinshäuser“ genannt), können dann die Heizungsabrechnung eins zu eins in die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern übernehmen. Der Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung ist darin zu sehen, dass aufgrund einer anteiligen, verbrauchsabhängigen Heizkostenbemessung die Verbraucher möglichst energiesparend heizen sollen und der eigene Verbrauch den Nutzern transparent wird. Durch den verbrauchsunabhängigen Heizkostenanteil soll erreicht werden, dass die Heiz- und Wärmekosten möglichst gerecht auf alle beteiligten Nutzer bzw. Wohnungseigentümer umgelegt werden. Thermostatventile
Heizkostenabrechnung Es besteht eine Pflicht des Vermieters, die vermietete Wohnung zu beheizen. Diese Pflicht ergibt sich regelmäßig aus dem geschlossenen Mietvertrag bzw. aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sollte eine Wohnung nicht beheizbar sein, befindet sie sich nicht in einem „vertragsmäßigen Zustand“, wie der Gesetzeswortlaut heißt. Aus der Heizkostenverordnung vom 1.3.1989 ergibt sich die Pflicht des Vermieters, die Kosten der Wärme und für Warmwasser jährlich abzurechnen. Betriebskosten Hausgeld
66
www.WALHALLA.de
Heizkostenverordnung
H
Heizkostenverordnung Die Heizkostenverordnung (HeizVo) regelt im Detail die Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser, die beim Betrieb einer Wohnung (Betriebskosten) entstehen. Dabei ist es für die Heizkostenverordnung ohne Belang, ob es sich um frei vermieteten Wohnraum handelt oder ob der Wohnraum öffentlich gefördert ist. Die Heizkostenverordnung gilt auch beim sozialen Wohnungsbau und bei Eigentumswohnungen. Früher waren die sogenannten Pauschal- oder Bruttomieten, auch Raummieten genannt, der Regelfall. Doch seit Einführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung im Jahre 1984 hat die Heizkostenverordnung immer mehr an Bedeutung gewonnen. Die Pauschal- oder Bruttomieten treten immer mehr in den Hintergrund. Die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung kann für Zweifamilienhäuser, bei denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, vertraglich ausgeschlossen werden, ebenso für Wohnungen, die über ein eigenes Heizungssystem verfügen. Ansonsten ist die Verordnung zwingend vorgeschrieben. Zudem kommt die Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung, wenn Einfamilienhäuser vermietet werden, die nur von einer Mietvertragspartei bewohnt werden. Die Heizkostenverordnung betrifft selbstverständlich auch Eigentumswohnungen oder vermietete Geschäftsräume. Die Heizkostenverordnung schreibt strikt vor, dass ein Teil der Wärmekosten nach einem festen Maßstab (Grundkosten) auf den Mieter und der andere Teil nach dem messtechnisch erfassten Verbrauch des jeweiligen Nutzers umgelegt werden. Bei den fixen Wärmekosten spricht man vom Festkostenanteil oder von Grundkosten. Den anderen Teil nennt man Verbrauchskostenanteil. Die Heizkosten werden dann, so die Verordnung, einmal jährlich erfasst bzw. abgelesen und abgerechnet. Üblicherweise teilt der Eigentümer oder Verwalter einer Eigentumswohnanlage den beauftragten Wärmemessdienstunternehmen den jährlichen Verbrauch an Brennstoff mit. Auch zusätzliche Lieferungen während eines Jahres sind zu erfassen. Die Wärmemessfirma liest dann in den jeweiligen Wohnungen die Erfassungsgeräte ab und erstellt auf der Basis der ermittelten Werte eine Abrechnung. Mit Hilfe dieser Abrechnungen sind dann die Betriebskostenwww.WALHALLA.de
67
H
Heizperiode
vorauszahlungen vom Vermieter gegenüber dem Mieter abzurechnen. Waren die Vorauszahlungen zu niedrig veranschlagt, so hat der Vermieter gegenüber dem Mieter ein Nachforderungsrecht. Sind die Vorauszahlungen zu hoch erfolgt, so hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Beträge. Der Zweck der Heizkostenverordnung ist darin zu sehen, dass auf Grund der anteiligen, verbrauchsabhängigen Heizkostenbemessung die Verbraucher möglichst energiesparend heizen sollen. Erreicht werden soll außerdem, die Heizkosten bzw. die Wärmekosten möglichst gerecht auf alle beteiligten Nutzer umzulegen. Das Ziel der Energieeinsparung soll auf möglichst angemessenem Weg erreicht werden. In diesem Zusammenhang hat der BGH (Urteil v. 8.10.2003, Az. VIII ZR 67/03) darauf hingewiesen, dass die Verpflichtung zur Ausstattung der Räume mit Erfassungsgeräten gemäß § 5 HeizkVO nicht gilt, wenn das Gebäude mit nichtregulierbaren Heizkörpern versehen ist. Hausgeld Betriebskosten Beschluss
Heizperiode Im deutschen Zivilrecht gilt die Vertragsfreiheit. Es kann also in einem Mietvertrag zwischen den Parteien beliebig vereinbart werden, in welcher Zeit geheizt werden soll. Es gibt jedoch auch mietvertragliche Vereinbarungen, in denen die Heizdauer nicht festgelegt ist. Die Gerichte haben hier überwiegend entschieden, dass die übliche Heizperiode in dem Zeitraum vom 1.10. bis zum 30.4. eines Jahres läuft. Heizdauer
Heizöl Es handelt sich um einen flüssigen Brennstoff, der in verschiedene Klassen, je nach Viskosität (Zähflüssigkeit) eingeteilt wird: Heizöl EL: Extra Leichtflüssig. Eine Vorwärmung ist weder zum Transport noch zur Verbrennung erforderlich. Dieses Heizöl ist 68
www.WALHALLA.de
Holzpellets
H
für Ölöfen sowie für kleine und mittlere Sammelheizungen geeignet. Heizöl L: Leichtflüssig. Dieses Heizöl ist nur für den Einsatz in Feuerungsanlagen geeignet. Eine Vorwärmung kann hier erforderlich sein. Heizöl S: Schwerflüssig. Zum Transport und zur Verbrennung ist eine Vorwärmung nötig. Dieses Heizöl wird für Großheizanlagen mit mehr als 1200 kW je Kessel und in der Industrie verwendet. Erdgas Erdöl
Heizwert Die bei der vollständigen Verbrennung eines bestimmten Brennstoffs freiwerdende Wärmemenge, die als Temperaturerhöhung messbar ist, gibt Auskunft über den Heizwert des Materials. Der Heizwert „Hu“ erfasst nicht die Energie aus der Verbrennung, die in gasförmigen Verbrennungsprodukten wie Wasserdampf steckt. Sie wird im Brennwert Ho berücksichtigt. Fossile Brennstoffe
Holzpellets Es handelt sich um zylinderförmige „Holzstückchen“: Als Rohstoff für Holzpellets werden zu 100 Prozent naturbelassene Holzreste verarbeitet. Dieser Rohstoff fällt in Form von Hobel- oder Sägespänen als Abfallprodukt in der Holz verarbeitenden Industrie in großen Mengen an. Ohne Zugabe von Bindemitteln werden die feinkörnigen Holzreste unter hohem Druck verdichtet und pelletiert, d.h. in eine zylindrische Form gepresst. Dieser Rohstoff wird trocken gelagert und transportiert, denn eine absolut trockene Lagerung ist auch beim Anlagenbetreiber notwendig; nur so lässt sich eine einwandfreie und effektive Verbrennung gewährleisten. Biomasse www.WALHALLA.de
69
I
Inbetriebnahme von Heizkesseln
Inbetriebnahme von Heizkesseln In Zukunft dürfen Heizkessel, sowohl für Ölheizungen als auch für Gasheizungen, nur noch betrieben werden, wenn diese den besonderen Merkmalen der Verordnung über das Inverkehrbringen von Heizkesseln und Geräten nach dem Bauproduktengesetz entsprechen. Das bedeutet im Wesentlichen, dass die Kessel mit einer CE-Kennzeichnung versehen sein müssen. Die technischen Einzelheiten hierzu sind in § 13 EnEV geregelt. Ebenso sind dort in Absatz 2 die möglichen Ausnahmen aufgelistet, wie zum Beispiel: „Heizkessel, die für den Betrieb mit Brennstoffen ausgelegt sind, deren Eigenschaften von den marktüblichen flüssigen und gasförmigen Brennstoffen erheblich abweichen“, womit im Wesentlichen Holzpelletheizanlagen gemeint sind. Auch „Küchenherde und Geräte, die hauptsächlich zur Beheizung des Raumes, in dem sie eingebaut oder aufgestellt sind, ausgelegt sind, daneben aber auch Warmwasser für die Zentralheizung und für sonstige Gebrauchszwecke liefern“, fallen nicht unter die strenge Regel des § 13 EnEV. Die Hersteller von Heizkesseln werden in ihren Produktinformationen sicherlich auf die Zulässigkeit nach § 13 EnEV hinweisen. Festbrennstoffkessel
Informationspflicht bei Modernisierung Die Modernisierung einer Mietwohnung, wozu auch die energietechnische Verbesserung einer Immobilie gehört, kann für alle Beteiligten eine durchaus positive Angelegenheit sein. Bevor jedoch mit den geplanten Modernisierungsmaßnahmen begonnen werden kann, muss der Vermieter den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten über deren Art, Umfang, voraussichtliche Dauer und die zu erwartenden Mieterhöhungen schriftlich informieren. Wollen die Handwerker also am 1.9. eines Jahres die Arbeiten aufnehmen, so muss der Informationsbrief spätestens am 31.5. beim Mieter eingegangen sein. Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird es ratsam sein, den Informationsbrief per Einschreiben gegen Rückschein zu versenden oder sich den Erhalt quittieren zu lassen. Wird die genannte Frist vom Ver70
www.WALHALLA.de
I
Instandhaltung
mieter nicht eingehalten, so hat dies folgende Konsequenz (§ 559b BGB): Die Mieterhöhung wirkt mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte. Die Frage, ob eine Erhöhung grundsätzlich möglich ist, wenn die Modernisierungsankündigung fehlt, oder ob die Erhöhung nach sechs Monaten wirkt, ist auch im Mietrechtsreformgesetz nicht gelöst worden. Hier wird auf eine Entscheidung des LG Berlin (NZM 1999, 219) verwiesen. Erfährt der Mieter von den zu erwartenden Modernisierungen, dann hat er die Möglichkeit das Mietverhätnis gemäß § 561 BGB zu kündigen. Übt der Mieter sein Kündigungsrecht aus, dann darf der Vermieter vor Beendigung des Mietverhältnisses (Ablauf der Kündigungsfrist) nicht mit den Arbeiten beginnen. Ein Beispiel mag dies verdeutlichen: Beispiel: Der Vermieter informiert bis einschließlich 30.6. eines Jahres den Mieter über die zu erwartenden Modernisierungsmaßnahmen. Dann hat der Mieter die Möglichkeit, bis spätestens zum 31.8. (Eingang beim Vermieter) schriftlich zu kündigen; der Mieter ist dann verpflichtet, spätestens am 31.10. auszuziehen (§§ 558, 559 BGB). Diese Regelungen gelten allerdings nicht bei Bagatellfällen. Modernisierung von Mietwohnungen
Instandhaltung Es stellt eine Hauptpflicht des Vermieters dar, dem Mieter die Mietsache im gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und dafür zu sorgen, dass dieser Zustand bis zur Beendigung des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Der Vermieter ist also verpflichtet, alles zu tun, um die Gebrauchsfähigkeit zu erhalwww.WALHALLA.de
71
I
Instandsetzung
ten, also dafür zu sorgen, dass die Mietsache nicht infolge von Abnutzungen, Alterungen oder aus sonstigen Gründen in ihrem Gebrauchswert gemindert wird. Der Vermieter hat hier gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmte Fürsorgepflichten übernommen. Er muss u.a. die vom Mieter mitbenutzten Hausteile in betriebssicherem und benutzbarem Zustand erhalten (Treppengeländer). Der Vermieter hat für einen gefahrlosen Zugang zu den Mieträumen einzustehen. Er hat also für eine intakte Beleuchtung des Treppenhauses zu sorgen oder muss schadhafte Treppenstufen (Stolperfallen) richten. Um dieser Verpflichtung gerecht werden zu können, hat der Vermieter die Pflicht, den Zustand des Hauses in angemessenen Zeitabständen zu überwachen oder überwachen zu lassen oder zu überprüfen. Er ist verpflichtet, Gefahren beim Mietgebrauch zu verhindern. Im Gegenzug dazu muss der Mieter seinerseits die objektiv notwendigen Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters gem. § 554 Abs. 1 BGB dulden, er muss auch geringfügige Belästigungen (kurzfristiges Abstellen des Wassers) entschädigungslos hinnehmen. Die Energieeinsparverordnung verlangt vom Vermieter in bestimmten Fällen eine Nachrüstung seiner vermieteten Immobilie. So müssen zum Beispiel Heizkessel, die vor dem 1.10.1978 in Betrieb genommen wurden, bis spätestens 31.12.2008 (§ 10 Abs. 1 EnEV) ersetzt werden. Ungedämmte Rohrleitungen und Armaturen von Heizungsanlagen sind zu dämmen, wobei damit keine Leitungen gemeint sind, die durch beheizte Räume laufen. Außerdem müssen ungedämmte, nicht begehbare, aber gleichwohl zugängliche oberste Geschossdecken verordnungsgemäß gedämmt werden. Gemeinschaftliches Eigentum
Instandsetzung Im Gegensatz zur Instandhaltung versteht man unter Instandsetzung die Wiederherstellung der Mietsache in ihren gebrauchsfähi72
www.WALHALLA.de
Instandhaltungsrücklage
I
gen und vertragsgemäßen Zustand. Es kann des Öfteren festgestellt werden, dass der Vermieter in Formularmietverträgen die Kosten für „kleine Instandsetzungen“ dem Mieter aufbürdet. Unter diesen kleinen Instandsetzungen werden regelmäßig die Kosten für die Behebung von geringfügigen Schäden an Installationen, Wasserleitungen, Kocheinrichtungen sowie Fenster- und Türverschlüssen verstanden. Es handelt sich um Bagatellschäden bis zu einer Höhe von ca. 50,– EUR (maximal 8 % der Netto-Miete pro Jahr). Ob in Formularverträgen, die häufig diesbezüglich Klauseln enthalten, solche Vereinbarungen über Instandsetzungspflichten wirksam getroffen werden können, ist umstritten. Bei Rechtsstreitigkeiten über solche Bagatellinstandsetzungen ist immer zu prüfen, ob die schriftlich vereinbarte Klausel gegen § 307 Abs. 2 BGB verstößt oder nicht. An dieser Stelle soll ein Beispiel angeführt werden, um die rechtliche Problematik zu verdeutlichen: In einer Entscheidung des Amtsgerichts Hannover heißt es, dass eine in einem Formularmietvertrag verwendete Klausel der obigen Art gem. § 9 AGBG (entspricht dem neuen § 307 Abs. 2 BGB) unwirksam ist, wenn der Mieter Reparaturkosten ohne Kostenbegrenzung bezahlen muss. Durch eine solche unbeschränkte Klausel würden alle Risiken der einzelnen Reparaturen auf den Mieter abgewälzt. Dies ist jedoch mit der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht in Einklang zu bringen (AG Hannover, WM 86, 241). Gemeinschaftliches Eigentum
Instandhaltungsrücklage Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Der wirtschaftliche Zweck dieser Instandhaltungsrücklage ist darin zu sehen, die Liquidität der Gemeinschaft für den Fall zu gewährleisten, dass größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten bzw. Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum erforderlich werden. www.WALHALLA.de
73
I
Instandhaltungsrücklage
Es empfiehlt sich, zu Beginn der Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer zu beschließen, dass die Bildung einer Instandhaltungsrücklage zur laufenden Pflicht wird. Eine größere Liquidität kann verhindern, dass andere Wohnungseigentümer für einen insolventen Wohnungseigentümer finanziell einspringen müssen. Sind größere Reparaturen erforderlich und reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, so muss jeder Wohnungseigentümer gemäß seinen Anteilen quotenmäßig eine sog. „Sonderumlage“ bezahlen. Diese zusätzlichen Zahlungen, die bei großen Reparaturen nicht unerheblich sein können, belasten Wohnungseigentümer oft so stark, dass sie nicht in der Lage sind, die geforderten Beträge auf einmal an die Gemeinschaft zu bezahlen. Es sollte daher eine angemessene Rücklage gebildet werden, um diesen Gefahren vorzubeugen. Immer wieder ist die Frage der Höhe der jährlich zu bildenden Instandhaltungsrücklage zwischen den Wohnungseigentümern sehr streitig. Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Mehrheit in der Versammlung über die Höhe der Rückstellung beschließen. Lehnen die Wohnungseigentümer mehrheitlich – aus welchen Gründen auch immer – die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ab, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung die Bildung einer Rücklage dem Grunde und der Höhe nach verlangen und diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen. Die Angemessenheit richtet sich nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes, ferner auch danach, welche technischen Einrichtungen vorhanden sind. Dabei wird zu prüfen sein, ob die technischen Einrichtungen besonders reparaturträchtig sind. Reparaturträchtig sind vermutlich vor allem Schwimmbäder, Aufzugsanlagen und komplizierte Heizungsanlagen. Auch werden gesamtwirtschaftliche Aspekte bei der Bildung der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen sein. Zu Zeiten hoher Inflationsraten und bei einem geringen Zinsniveau kann es betriebswirtschaftlich unsinnig sein, eine hohe Rücklage zu bilden. Bei geringer Inflationsrate und hohem Zinsniveau wird es sinnvoll sein, die Rücklagenbeträge möglichst großzügig anzusparen. 74
www.WALHALLA.de
Interne Wärmegewinne
I
In der Praxis wird ein Betrag von 2,– EUR bis 3,– EUR pro qm Wohnfläche pro Jahr als Zahlung zur Instandhaltungsrücklage sicherlich zu niedrig sein. Die Höhe des Betrages muss jedoch jede Wohnungseigentümergemeinschaft individuell nach ihren Verhältnissen selbst bestimmen. In der II. Berechnungsverordnung (§ 28 II. BVO) wird ein Betrag von 7,10 EUR bis 11,50 EUR pro Quadratmeter und Jahr vorgeschlagen. Üblicherweise werden die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage mit den laufenden monatlichen Zahlungen an die Gemeinschaftskasse geleistet. Die Rücklagegelder sind dabei auf einem Sonderkonto zu führen und möglichst effektiv und zinsgünstig anzulegen. Bei einer längerfristigen Anlage sollte jedoch berücksichtigt werden, dass die Instandhaltungsrücklage auch bei eventuell plötzlich auftretenden Reparaturen möglichst kurzfristig zur Verfügung steht. Es dürfte nicht immer ganz leicht sein, hier den richtigen Mittelweg zu finden. Eigentümerversammlung Beschluss
Interne Wärmegewinne Interne Wärmegewinne sind nutzbare Wärmegewinne innerhalb des Gebäudes, welche negativ in die Wärmebilanz eingehen und somit den Heizwärmebedarf reduzieren. Interne Wärmegewinne werden durch die Wärmeabstrahlung der internen Wärmequellen wie Menschen, Tiere, Warmwasseraufbereitung, Kochen, technische Geräte (Fernsehapparat, Computer, Kühlschrank, Wasserkocher, Gefriertruhe, Waschmaschine, Geschirrspüler, Wäschetrockner) und Beleuchtung erzeugt. Zur Ermittlung der internen Wärmegewinne werden die Wärmeproduktion von Personen, elektrischen Geräten und Beleuchtung zusammengefasst. Rücklauftemperatur
www.WALHALLA.de
75
J
Jahresabrechnung
Jahresabrechnung Es gehört zu den Pflichten eines Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage, jeweils nach Ablauf eines Kalender- oder Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Diese Verpflichtung ergibt sich einerseits aus dem Verwaltervertrag sowie aus § 28 Abs. 3 WEG und gemäß §§ 675, 666, 259 BGB. Die zu erstellende Abrechnung ist übersichtlich, verständlich und nachprüfbar zu gestalten. Dabei hat der Ersteller der Jahresabrechnung die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung zu beachten. Die Angaben der Abschlussrechnung dienen zur Feststellung von Überschüssen oder eventuellen Fehlbeträgen. Die Abrechnung ist so zu gliedern und darzustellen, dass die Wohnungseigentümer sie ohne große Probleme verstehen können. Weiter ist zu bedenken, dass die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG kein Jahresabschluss im Sinne einer Bilanz oder Gewinn- und Verlustrechnung darstellt. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenberechnung. Aus dieser sind die Ergebnisse für die einzelnen Wohnungseigentümer durch Einzelabrechnung zu entnehmen. Die Mindestangaben sollten näher erläutert werden. Zahlenmäßig dargestellt werden sollten alle Ausgaben, geordnet nach den einzelnen Kostenarten wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwalterhonorar, ggf. Zinserträge etc. Zudem sollten sich aus der Jahresabrechnung sämtliche Einnahmearten ergeben, in erster Linie die Hausgeldzahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die sonstigen Einnahmen aus Miet-, Pacht-, Zinserträgen u.a. Außerdem sollten die Vermögenswerte dargestellt werden. Insbesondere der Habenstand der Instandhaltungsrücklage und die Darstellung der diversen Geldanlagen (Festgelder etc.). Auch sollten sich Forderungen und Schulden zum Stand des Abrechnungsschreibens ergeben. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann dem Gesetz und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, 76
www.WALHALLA.de
Jahresheizwärmebedarf
J
wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres einander gegenüberstellt. Eine Jahresabrechnung in der Form einer Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung genügt diesen Anforderungen nicht (BayObLG, NJW-RR 1993, 1166). Gesetz über das Wohnungseigentum Eigentümerversammlung
Jahresheizwärmebedarf Der Jahresheizwärmebedarf gibt an, wie viel Energie für die Beheizung eines Gebäudes aufgewendet werden muss – auf das beheizte Bauwerksvolumen und auf die beheizte Wohnfläche bezogen. Die Berechnungen erfolgen mit festgelegten Randbedingungen, um eine Vergleichbarkeit von Gebäuden zu gewährleisten. Der Begriff „Jahresheizwärmebedarf“ bezeichnet die Wärmemenge, die während der Heizperiode aufgebracht werden muss, um eine angenehme Innentemperatur zu halten. Gemessen wird der Jahresheizwärmebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m2/a). Berücksichtigt werden bei der Ermittlung nicht nur Verluste durch die Außenwände und beim Lüften, sondern auch Gewinne durch die Sonneneinstrahlung und die Wärmestrahlung des Menschen. Der Jahresheizwärmebedarf wird im Wärmebedarfsausweis festgehalten, den der Eigentümer eines Gebäudes erhält. Jedem Dritten mit berechtigtem Interesse muss der Eigentümer Einblick gewähren, wie beispielsweise potentiellen Käufern, Mietern oder anderen Nutzungsberechtigten. Grundsätze des Energieausweises
www.WALHALLA.de
77
K
k-Wert (jetzt U-Wert)
k-Wert (jetzt U-Wert) Es handelt sich um eine alte, bisweilen noch gebräuchliche Bezeichnung. Heute spricht man vom U-Wert. Der U-Wert beschreibt die infolge Wärmeübertragung verursachten Energieverluste durch die nicht transparenten Umhüllungsflächen eines Gebäudes, also auch der Außenwände. Je kleiner der U-Wert, desto weniger Wärme geht während der Heizperiode verloren. Schlechte Wärmedämmung (großer U-Wert) führt zu großem Wärmedurchgang, also großen Wärmeverlusten. Sie müssen durch Nachheizen ausgeglichen werden. Das führt zu einem großen Heizenergiebedarf. U-Wert
Kältebrücke Ein Begriff, der umgangssprachlich für eine fehlerhafte Wärmedämmung von Gebäudeteilen verwendet wird. Richtigerweise spricht man von Wärmebrücken, denn die schwächer gedämmten Teile führen zu einem erhöhten Wärmestrom im Verhältnis zu den Umgebungsflächen. Da Bauteile mit geringer Wärmedämmung schneller auskühlen als gut gedämmte, kann sich durch die geringe Oberflächentemperatur Feuchtigkeit niederschlagen, gleichzeitig setzt sich Staub fest und es kommt zu Schimmel-/Sporenbildung. Wärmebrücken
Klimaanlage Wer möchte es im Winter nicht angenehm warm und im Sommer angenehm kühl haben? Das Herunterkühlen aufgeheitzter Räume hat ebenfalls einen hohen Energiebedarf zur Folge, der sich nicht immer vermeiden lässt; zumal Gewerbebetriebe für ihre Mitarbeiter die Arbeitsplätze nach der Arbeitsstättenverordnung möglichst optimal auszustatten haben. Dies geht oft nur mit Hilfe einer Klimaanlage. Die EnEV gibt im Detail in § 15 vor, wie diese aus Um78
www.WALHALLA.de
Kollektor
K
weltschutzgründen auszulegen sind. Als Beispiel für die Ausgestaltung in technischer Hinsicht mag hier Absatz 1 zitiert werden: „(1) Beim Einbau von Klimaanlagen mit einer Nennleistung für den Kältebedarf von mehr als zwölf Kilowatt und raumlufttechnischen Anlagen, die für einen Volumenstrom der Zuluft von wenigstens 4 000 Kubikmeter je Stunde ausgelegt sind, in Gebäude sowie bei der Erneuerung von Zentralgeräten oder Luftkanalsystemen solcher Anlagen müssen diese Anlagen so ausgeführt werden, dass 1. die auf das Fördervolumen bezogene elektrische Leistung der Einzelventilatoren oder 2. der gewichtete Mittelwert der auf das jeweilige Fördervolumen bezogenen elektrischen Leistungen aller Zu- und Abluftventilatoren den Grenzwert der Kategorie SFP 4 nach DIN EN 13779: 2005-05 nicht überschreitet. Die Anforderungen nach Satz 1 gelten nicht für Anlagen, in denen der Einsatz von Luftfiltern nach DIN EN 1822-1:1998-07 nutzungsbedingt erforderlich ist.“
Die Klimafachleute werden sicherlich wissen, was damit gemeint ist. Für Nichtfachleute sind die einzelnen Vorgaben nur schwer nachvollziehbar, da auch die zitierten DIN-Regeln nicht öffentlich zugänglich sind, sondern käuflich (sehr teuer) erworben werden müssen. Diese Verweisungsmethode des Verordnungsgebers dient nicht der Transparenz einer staatlichen Regelung, denn niemand kann selbst ohne Beschaffung von DIN nachprüfen, ob seine Klimaanlage § 15 EnEV entspricht oder nicht. Energetische Inspektion von Klimaanlagen
Kollektor Ein Sonnenkollektor oder auch Solarkollektor ist eine Vorrichtung zur Wärmegewinnung aus der Sonnenstrahlung. Ein Sonnenkollektor „sammelt“ und absorbiert die im Sonnenlicht enthaltene Energie, wobei im Gegensatz zu Photovoltaikanlagen nahezu das gesamte Strahlungsspektrum des Sonnenlichtes mit hohem Wirkungsgrad ausgenutzt wird. Ein Kollektor wandelt Sonnenenergie in Wärme um. Der entscheidende Prozess findet im Absorber statt: Die Strahlungsenergie wird auf ein Wärmeträgermedium www.WALHALLA.de
79
K
Kosten des Energieausweises
(Wasser, Solarflüssigkeit oder Luft) übertragen und dann weiter verarbeitet. Solar-Systeme
Kosten des Energieausweises Gesetzliche Preisvorgaben gibt es nicht: Die Preise werden sich am Markt orientieren. Die Preisspanne dürfte derzeit bei etwa 150,– EUR bis ca. 1 000,– EUR liegen. Gerade bei den Bedarfsausweisen variieren die Preise stark, je nach Art des Gebäudes. Der Preis ist natürlich auch von den jeweiligen Serviceleistungen des Anbieters abhängig. Hinzuweisen ist noch, dass dann, wenn ein Architekt oder Ingenieur mit der Erstellung eines Energieausweises beauftragt wird, diese Kosten als Baunebenkosten im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter abgewälzt werden können. Energiepass/Energieausweis – Ausstellung und Verwendung
80
www.WALHALLA.de
Luftwechsel
L
Luftwechsel In § 6 Abs. 2 EnEV ist die Rede von einem „Mindestluftwechsel“: Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderliche Mindestluftwechsel sichergestellt ist. Unter Luftwechsel versteht man in der Bauphysik den Austausch der Atemluft in geschlossenen Räumen. Der Austausch wird mit der Größe „Luftwechselrate“ gemessen, wobei die Einheit 1/h ist und den Anteil der pro Stunde ausgetauschten Atemluft bezeichnet. Eine Luftwechselrate von 1/h bedeutet, dass die gesamte Luft des umbauten Raumes innerhalb einer Stunde genau einmal ausgetauscht wird. Der Luftwechsel ist in Aufenthaltsräumen notwendig für die Versorgung mit Sauerstoff. Wichtig ist der Luftwechsel auch für die Abführung des ausgeatmeten Kohlendioxids sowie die Abführung von Gerüchen und sonstigen Bestandteilen der Luft (zum Beispiel: Ausdünstungen aus den Einrichtungsgegenständen oder von frisch verlegtem Teppichboden). Der Luftwechsel dient auch dem Abtransport des Wassers, das innerhalb der Wohnung freigesetzt wird, sei es durch die Atemluft oder in Form von Wasserdampf, der beim Duschen oder Kochen entsteht. In Wohnräumen wird ein Luftwechsel von 0,8/h gefordert, sofern keine auffälligen Gerüche in der Wohnung vorliegen. Ist der Luftwechsel zu gering, erhöht sich die Luftfeuchtigkeit. Bei Abwesenheit der Bewohner reicht normalerweise ein 0,3facher Luftwechsel für die Grundlüftung aus. In der Regel wird die Wohnungslüftung auf einen Luftwechsel von 0,4 bis 0,5 pro Stunde ausgelegt. Behaglichkeit
www.WALHALLA.de
81
M
Mieterhöhung bei Modernisierung
Mieterhöhung bei Modernisierung Bei duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen, wozu auch die Verbesserungen nach der Energieeinsparungsverordnung gehören, hat der Vermieter die Möglichkeit, einseitig die Miete zu erhöhen. Das Gesetz bietet dafür zwei Methoden an: einmal die Möglichkeit, eine Mieterhöhung über das Vergleichsmietsystem auf Grund des verbesserten Wohnwertes nach der Modernisierung zu wählen (vgl. § 558 BGB). Wird ein Bad oder eine Zentralheizung (statt Einzelöfen) in die Immobilie eingebaut, dann kann der Vermieter die teurere Vergleichsmiete für Wohnungen mit entsprechender Ausstattung zugrunde legen und entsprechend die Miete erhöhen. Eine andere Methode ist darin zu sehen, dass der Vermieter berechtigt ist, 11 % des Modernisierungsaufwandes pro Jahr auf die Miete umzulegen (vgl. § 559 BGB). Diese Möglichkeit der Mieterhöhung soll durch ein Beispiel dargelegt werden: Betragen die reinen Modernisierungskosten 5 000,– EUR, so kann der Vermieter 11 % dieser Kosten als Erhöhung pro Jahr geltend machen, mithin also einen Betrag von 550,– EUR. Die monatliche Miete steigt damit um 45,83 EUR (550,– EUR : 12). Häufig gibt es für die Durchführung von Modernisierungsarbeiten einen staatlichen Zuschuss oder Gelder der Gemeinde. Diese Gelder, die der Vermieter in der Regel auf Antrag erhält, sind von den reinen Modernisierungskosten, die als Basis für die Mieterhöhung genommen werden können, in Abzug zu bringen. Die staatlichen Zuschüsse kommen also auch dem Mieter nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten zugute. Bei den Modernisierungsarbeiten ist jedoch unbedingt zu berücksichtigen, dass der Vermieter für bloße Instandhaltungsarbeiten und Instandsetzungsarbeiten keine Mieterhöhung vornehmen darf. Sind in den Modernisierungsmaßnahmen auch solche Maßnahmen enthalten, die lediglich als Instandhaltung oder Instandsetzung zu betrachten sind, so sind diese aus den umzulegenden Modernisierungskosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Hat der Vermieter beispielsweise einen pauschalen Betrag als Instandhaltungskosten abgezogen, muss der Mieter darüber hinausgehende Schäden, die von der Pauschale nicht erfasst sind, darlegen und im Zweifel beweisen (BGH, Urteil v. 3.3.2004, Az. VIII ZR 151/03). 82
www.WALHALLA.de
Mieterkündigung bei Modernisierung
M
Beispiel: Werden anstelle völlig veralteter und schadhafter Fenster neue Doppelfenster eingebaut, so darf der Vermieter nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung auf den Mieter als Modernisierungskosten umlegen. Die Erhaltungskosten hat der Vermieter nach den Regeln des Mietrechts ohnehin selbst zu tragen. Wichtig ist außerdem, dass der Vermieter seinen Mieterhöhungsanspruch bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter schriftlich mitzuteilen hat. Die darauf gestützte Mieterhöhungserklärung ist nur dann wirksam, wenn in dieser Erklärung eine detaillierte Kostenberechnung enthalten ist. Die erhöhte Miete, die ihren Grund in der Modernisierung hat, ist vom nächsten Monatsersten an zur Zahlung fällig. In § 559b BGB ist die Wirkung der Erhöhung dargestellt. Die erhöhte Miete schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang. Hat der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht vorher mitgeteilt oder sich die tatsächliche Mieterhöhung entgegen der vorherigen schriftlichen Ankündigung um mehr als 10 % der Höhe nach verändert, so wird die erhöhte Miete drei Monate später erstmals zur Zahlung fällig. Mietermodernisierung
Mieterkündigung bei Modernisierung Der Vermieter möchte die Wohnung, wenn nicht gar die ganze Immobilie, die von seinem Mieter innegehalten wird, grundlegend modernisieren. Die ins Auge gefassten Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter unter gewissen Umständen auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen. Der Vermieter ist nach den einschlägigen Vorschriften gezwungen, die geplanten Modernisierungsarbeiten sowie die daraus resultierenden voraussichtlichen Mieterhöhungen drei Monate vor Beginn der Arbeiten dem Mieter anzuzeigen und mitzuteilen. Damit wird dem Mieter die Möglichkeit gegeben, wenn er keine Modernisierung wünscht, das Mietverhältnis kurzfristig zu kündigen und zu beenden. Der Mieter kann bis zum Ablauf des nächsten Monats kündigen und das Mietverhältnis endet dann mit dem darauf folgenden Monat (vgl. § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB). Mietermodernisierung www.WALHALLA.de
83
M
Mietermodernisierung
Mietermodernisierung Selbstverständlich hat auch der Mieter, nicht nur der Vermieter, die Möglichkeit, seine Wohnung, die er angemietet hat, selbst zu modernisieren. Oft haben Mieter Bausparverträge abgeschlossen, die für Modernisierungsmaßnahmen – ohne Prämien- oder Steuernachteile – eingesetzt werden können. Bevor ein Mieter mit Modernisierungsmaßnahmen beginnt, z.B. ein neues Bad einbaut oder ein neues Heizungssystem installiert, sind solche Maßnahmen unbedingt mit dem Vermieter abzusprechen und abzustimmen. Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter dürfen nur nach Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. Es empfiehlt sich in solchen Fällen, da hier erhebliches Streitpotenzial vorhanden ist, in jedem Fall zuvor die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem zusätzlichen Vertrag, oder als Ergänzung zum Mietvertrag, festzulegen. Mieterhöhung bei Modernisierung Mieterkündigung bei Modernisierung
Mietrechtliche Folgerungen Die EnEV enthält in § 16 Abs. 2 die Pflicht, dem Mieter einen Energiepass auf Anforderung zugänglich zu machen. Dies gilt sowohl für Wohnraum als auch für Gewerberaum; da der Verordnungsgeber hier explizit von „Vertragsverhandlungen” spricht, folgert man daraus, dass die postulierte Pflicht nur bei Neuverträgen gilt und nicht bei Bestandsmietverhältnissen. Auch wenn der Energieausweis bei der Neuvermietung auf Anforderung zugänglich zu machen ist, so wird er doch nicht zum Bestandteil des Mietvertrags und damit erst recht nicht zu einer zugesicherten Eigenschaft. Denn der Vermieter hat keinerlei darauf gerichteten Erklärungswillen, sondern genügt schlicht und einfach seiner öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Vorlage des Energiepasses. Der Energiepass ist auch nicht mit dem Mietvertrag zu verbinden und wird auch deshalb nicht Vertragsbestandteil. Er ist eben nur zugänglich zu machen. Wenn aber dem Energiepass über seinen originären Zweck der bloßen Verbraucherinformation hinaus keine Auswirkungen auf den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu attestieren sind, so bestehen bei unterlassener Umsetzung seiner Modernisierungsempfehlungen deshalb auch keine Mietminderungsrechte des Mieters 84
www.WALHALLA.de
Mindestwärmeschutz
M
und keine sachmangelgestützte Schadensersatzansprüche, solange der Energiepass über seine einzig öffentlich-rechtlich motivierte Vorlagepflicht hinaus nicht in den Mietvertrag einbezogen wird. Das gilt auch, wenn der Energiepass fehlerhaft ist. Denn der in § 536 BGB enthaltene Mangelbegriff stellt ausschließlich auf die Fehlerhaftigkeit der Mietsache selbst, gemessen an ihrem vertraglich definierten Zustand, ab und nicht darauf, was im Energiepass steht. Mieterhöhung bei Modernisierung Verbesserung der Wohnverhältnisse
Mindesttemperatur Hierunter versteht man die Temperatur, die innerhalb von Wohnräumen, die vermietet sind, mindestens herrschen muss. Früher hat man eine Zimmertemperatur von 18 °C als ausreichend angesehen. In der Zwischenzeit hat sich die Überzeugung durchgesetzt, auch in der Rechtsprechung, dass tagsüber eine Temperatur in Wohnräumen von 20 bis 22 °C herrschen sollte. Der Vermieter ist also verpflichtet, eine gewisse Mindesttemperatur in den hauptsächlich zum Wohnen bestimmten Räumen zu gewährleisten. Mieter, die in solchen Fällen sparen wollen und auf hohe Temperaturen keinen Wert legen, können den Heizkörper zurückstellen. Dies gilt vor allem für die Nachtstunden. Behaglichkeit
Mindestwärmeschutz Gebäude, die neu errichtet werden sollen, müssen nach den heutigen Erkenntnissen von Wissenschaft und Forschung energetisch optimal geplant und gebaut werden, um einen gewissen Mindestwärmeschutz zu erfüllen. Dabei ist natürlich auch die Auswahl effektiver Baumaterialien von entscheidender Bedeutung. In § 7 Abs. 1 EnEV heißt es daher: „Bei zu errichtenden Gebäuden sind Bauteile, die gegen die Außenluft, das Erdreich oder Gebäudeteile mit wesentlich niedrigeren Innentemperaturen abgrenzen, so auszuführen, dass die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach den anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden.“ Dichtheit www.WALHALLA.de
85
M
Miteigentumsquote
Miteigentumsquote Die Miteigentumsquote (ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht) bzw. die Größe der Miteigentumsanteile hat erhebliche Bedeutung für die Lasten des ganzen Grundstücks, d.h. danach wird in der Regel festgelegt, wie die laufenden Kosten (Heizöl, Allgemeinstrom, Hausmeister etc.) auf die einzelnen Wohnungen bzw. Wohnungs- oder Teileigentümer verteilt werden. Es sollte sich daher jeder, der am Kauf einer Eigentumswohnung interessiert ist, danach erkundigen, wie viele Miteigentumsanteile zu „seiner“ Wohnung gehören. Die Miteigentumsanteile werden bei der Umwandlung eines Anwesens in Eigentumswohnungen für jede Wohnung, meist in unterschiedlicher Höhe, festgelegt. In der Regel wird der Anteil pro Wohnung nach dem Verhältnis zwischen der Wohnfläche der Wohnung (Sondereigentum) und der Gesamtfläche des Hauses ermittelt und als Bruchteil angegeben, z.B. 152/1000. Je größer der Miteigentumsanteil ist, desto mehr muss der Wohnungseigentümer von den laufenden Kosten bezahlen und desto höher ist in der Regel sein Anteil an den Sonderumlagen. Es kann jedoch auch eine andere Regelung in der Teilungserklärung (oder in der Gemeinschaftsordnung) festgehalten sein. Es gibt Eigentümergemeinschaften, die nicht nur Kosten und Lasten zu tragen haben, sondern auch Einnahmen erzielen. Dies kann beispielsweise durch die Vermietung von Geschäftsräumen (Teileigentum) der Fall sein. Die Einnahmen sind dann auch regelmäßig entsprechend der Miteigentumsanteile den jeweiligen Wohnungseigentümern gutzuschreiben. Die Miteigentumsquote ist auch wichtig für das Stimmverhalten in der Eigentümerversammlung, wenn die Gemeinschaft ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen gibt. Die Stimme eines Wohnungseigentümers, der eine große Miteigentumsquote in den Händen hält, zählt naturgemäß mehr. Es kann durchaus sein, dass ein Miteigentümer bzw. Wohnungseigentümer, der eine große Miteigentumsquote hat, die anderen Wohnungseigentümer majorisiert. Schlussendlich bleibt noch darauf hinzuweisen, dass § 1 Abs. 2 und Abs. 3 WEG die untrennbare Verbindung des Wohnungs- bzw. Teileigentums mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück normiert. Das Sondereigentum kann ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil weder veräußert, noch belastet werden. Gesetz über das Wohnungseigentum
86
www.WALHALLA.de
Modernisierung von Wohnungseigentum
M
Modernisierung von Wohnungseigentum Nach der früheren Regelung gemäß § 22 Abs. 1 WEG (gültig bis 30.6.2007) waren bauliche Anpassungsmaßnahmen, wozu auch Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und geänderte Komfortansprüche gehören (z.B.: Anbringung von Markisen, Ersatz der Gemeinschaftsantennen durch Breitbandkabelanschluss, Änderung von Bodenbelägen und Wandanstrichen oder Verkleidungen in gemeinschaftlichen Räumen wie dem Treppenhaus), als sogenannte bauliche Veränderungen in der Mehrzahl der Fälle nur mit Zustimmung aller Eigentümer (Allstimmigkeit) möglich. Die von der Rechtsprechung als mehrheitsfähig anerkannten modernisierenden Instandsetzungen knüpfen einschränkend grundsätzlich daran an, dass eine Instandsetzung des betroffenen Bauteils ohnehin oder in Kürze notwendig sein muss. Um hier den Wohnungseigentümern einen größeren Entscheidungsspielraum zu schaffen, können die Wohnungseigentümer seit 1.7.2007 (Novelle des WEG-Rechts) mit qualifizierter Mehrheit Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik beschließen, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist. Voraussetzung hierfür ist allerdings ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller Eigentümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe und zusätzlich mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile. Die Neuregelung gemäß § 22 Abs. 2 WEG (gültig seit 1.7.2007) erfasst alle Maßnahmen, die über die Instandhaltung und die (auch modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie und Wasser oder zur Anpassung an den Stand der Technik geboten sind; hierzu gehören also auch Fassadendämmungen, wenn sie energetisch zu Verbesserungen führen. Auch der Einbau eines Aufzuges wird durch die Neuregelung erfasst. Abgestellt wird auf den Begriff der Modernisierung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB, also einem Begriff aus dem Mietrecht, der nun auch im Recht der Eigentumswohnung Eingang gefunden hat. Eigentümerversammlung Beschluss www.WALHALLA.de
87
M
Modernisierung von Mietwohnungen
Modernisierung von Mietwohnungen Grundsätzlich sind die bautechnischen Maßnahmen, die ein Vermieter zur Verbesserung der Energiebilanz durchführt, aus mietrechtlicher Sicht eine Modernisierung, deren Kosten sich gegebenenfalls auf den Mieter in Form einer Mieterhöhung umlegen lassen: Bei einem Wohnraummietverhältnis kann die Modernisierung einer Wohnung für alle Beteiligten (Vermieter und Mieter) eine positive Angelegenheit sein. Der Mieter hat den Vorteil, dass seine Wohnung komfortabler wird und der Wohnwert steigt, wenn beispielsweise eine Heizung nach den modernsten Gesichtspunkten oder neue sanitäre Anlagen installiert werden. Die moderne Heizungsanlage kann helfen, Heizenergie in erheblichem Umfang und deshalb auch Kosten zu sparen. Der Vermieter hat den Vorteil, dass sich der Wert seines Besitzes erheblich erhöht. Er kann, vorausschauend gesehen, die Wohnung künftig teurer vermieten. Nach Maßgabe von § 554 und § 578 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Die Modernisierungsmaßnahmen braucht er jedoch dann nicht zu dulden, wenn die Maßnahmen für den Mieter oder für seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würden. Bei der Prüfung der „Härtegründe“ spielen natürlich die berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter, die im gleichen Haus wohnen, eine erhebliche Rolle. Zugunsten des Mieters sind im Rahmen der Interessenabwägung Art und Umfang der Bauarbeiten zu berücksichtigen. Der Mieter befürchtet meistens zu Recht, dass die Bauarbeiten eine sehr große Belästigung mit Lärm und Schmutz zur Folge haben oder die Wohnung für längere Zeit völlig unbewohnbar wird. Eine Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen entfällt dann, wenn die baulichen Veränderungen derart umfangreich sind, dass fast schon von einer „Umwandlung“ des Mietverhältnisses gesprochen werden kann. So kann beispielsweise der Einbau eines Bades zum Verlust eines anderen Zimmers führen. Nicht zu dulden braucht der Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, die seine eigenen, mit Zustimmung des Vermieters vorgenommenen Einbauten wertlos machen würden (zum Beispiel: Einbau einer neuen Badewanne). 88
www.WALHALLA.de
Modernisierende Instandsetzung
M
Ein weiterer Gesichtspunkt zugunsten des Mieters ist darin zu sehen, dass die zu erwartende Mieterhöhung nach den Modernisierungsmaßnahmen zu hoch ist. Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung vor allem die sogenannten Luxusmodernisierungen von Altbauwohnungen gegen den Willen des Mieters zu bremsen versucht. Die Folge „Mieterhöhung“ kann jedoch dann nicht als Härte geltend gemacht werden, wenn das Mietobjekt durch die Modernisierung lediglich auf einen allgemein üblichen Standard gebracht wird, also ein Bad oder Doppelfenster eingebaut werden. Wichtig ist weiter für den Mieter zu wissen, dass er vom Vermieter einen angemessenen Aufwendungsersatz verlangen kann. Der Aufwendungsersatz soll ein Ausgleich für die Kosten der Reinigung sein und für die Kosten, die entstanden sind, weil die Räume eine Zeit lang nicht benutzt werden können. Beispiel für eine Modernisierung: die Installation eines Aufzuges in einem fünfgeschossigen Haus. Die Kosten werden auf die Mieter als Modernisierung „angemessen“ gemäß § 559 Abs. 2 BGB verteilt. Dabei dürfen die Mieter die „Vorteile“ nach einzelnen Wohnflächen differenzieren oder die Geschosslage berücksichtigen. Mietermodernisierung
Modernisierende Instandsetzung Modernisierende Instandsetzungen von Wohnungseigentumsanlagen sind in Wahrheit bauliche Veränderungen, denn bei einer modernisierenden Instandsetzung beschränkt sich die Baumaßnahme nicht nur darauf, den bisherigen Zustand durch Reparatur oder Instandsetzungsarbeiten wieder ordnungsgemäß herzustellen. Es tritt vielmehr eine bauliche Verbesserung ein. Eine solche Maßnahme kann nach § 22 Abs. 2 WEG (seit 1.7.2007) mit einer qualifizierten Mehrheit durch die Wohnungseigentümer beschlossen werden, wenn es sich um eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB (mietrechtliche Vorschrift) handelt und die Eigenart der Wohnanlage nicht ändert. Auch eine Anpassung an den Stand der Technik ist möglich. Instandsetzung Instandhaltung
www.WALHALLA.de
89
N
Nachrüstung von Anlagen und Gebäuden
Nachrüstung von Anlagen und Gebäuden Bei Bestandsimmobilien, sowohl bei Wohngebäuden als auch bei Nichtwohngebäuden, wird vom Eigentümer verlangt, dass er alte Anlagen bis zu einem bestimmten Termin nachzurüsten oder auszutauschen hat. Jeder Einzelne muss für seine Anlagen für sich selbst entscheiden, ob die nachfolgenden Kriterien erfüllt sind. § 10 EnEV gibt Folgendes vor: „(1) Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, 1. die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, 2. die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt und 3. die a) nach § 11 Abs. 1 in Verbindung mit § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder b) deren Brenner nach dem 1. November 1996 erneuert worden sind, bis zum 31. Dezember 2008 außer Betrieb nehmen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel NiedertemperaturHeizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Abs. 3 Nr. 2 bis 4. (2) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, 1. ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme von Heizkesseln nach Absatz 1 erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer zu erfüllen; 2. müssen bei heizungstechnischen Anlagen ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer gedämmt werden; 3. müssen ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume erst im Falle eines Eigentümerwechsels, der nach dem 1. Februar 2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m2 * K) nicht überschreitet. In den Fällen des Satzes 1 beträgt die Frist zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang; sie läuft in den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 jedoch nicht vor dem 31. Dezember 2008 ab.“ Änderung von Gebäuden
90
www.WALHALLA.de
Niedrigtemperatur- bzw. Tieftemperaturheizkessel
N
Niedrigenergiehaus Obwohl der Begriff des Niedrigenergiehauses (NEH) auf keiner rechtlichen Grundlage beruht, kann davon ausgegangen werden, dass der nach der Wärmeschutzverordnung (WSchV) von 1995 maximal zulässige Energiebedarf einer Immobilie im Niedrigenergiehaus noch einmal um 25 bis 30 % unterschritten wird. Damit hat ein Einfamilien-Niedrigenergiehaus einen Heizwärmebedarf von weniger als 70 kWh pro m2 und Jahr, ein Mehrfamilienniedrigenergiehaus von unter 55 kWh pro m2 und Jahr. Dieser Wert entspricht dem Wärmeinhalt von rund 5,5 Litern Heizöl oder 5,5 m3 Erdgas. Allgemein kennzeichnen ein Niedrigenergiehaus folgende Merkmale: Sehr gute Wärmedämmung, Vermeidung von Wärmebrücken Gebäudedichtheit (nachgewiesen durch Blower-Door-Test) Dem jeweiligen NEH genau angepasste moderne Wärmeerzeuger wie Niedertemperatur- oder Gas-Brennwertkessel, aber auch Wärmepumpen mit hoher Leistungszahl sowie thermische Solaranlagen für die Trinkwassererwärmung Wohnungslüftungs-System für die kontrollierte Be- und Entlüftung Nutzung solarer Wärmegewinne Energiekennzahl
Niedrigtemperatur- bzw. Tieftemperaturheizkessel Nasse, beschlagene Fenster sind bei einfacher Verglasung ein bekanntes Phänomen. So wie an Fenstern und Fensterbänken kann sich auch an herkömmlichen Kesselheizflächen bei niedriger Kesselwassertemperatur Feuchtigkeit (Kondenswasser) bilden, die zu Korrosionsschäden und damit letztendlich zur Zerstörung des Heizkessels führt. Um die Vorteile und Besonderheiten der Niedertemperaturtechnik klar zu machen, bietet sich ein Vergleich mit einem alten Heizsystem an: Ältere Heizsysteme werden in der Regel mit einer hohen konstanten Kesselwassertemperatur betrieben, www.WALHALLA.de
91
N
Niedrigtemperatur- bzw. Tieftemperaturheizkessel
die mindestens 70 bis 80 °C betragen muss – egal, ob viel oder wenig Wärme benötigt wird. Bei Niedertemperatur-Heizkesseln passt sich die Kesselwassertemperatur automatisch der jeweiligen Außentemperatur an. Das bedeutet: Der Niedertemperatur-Heizkessel wird mit gleitender Kesselwassertemperatur betrieben, deren Untergrenze bei 30 bis 40°C liegen kann. Dadurch werden Oberflächenverluste, Auskühl- und Abgasverluste drastisch reduziert – was erheblich Brennstoff spart und die Umwelt schont. Bei alten Heizkesseln würde sich bei dieser Betriebsweise im Heizkessel Kondenswasser bilden, was im Laufe der Zeit unweigerlich zu Schäden führen würde. Im Vergleich zu Niedertemperatur-Heizkesseln, bei denen zwar eine Anpassung der Kesselwassertemperaturen an die jeweilige Außentemperatur erfolgt, der Heizkessel jedoch immer noch mit einer Mindest-Sockeltemperatur betrieben werden muss, können Tieftemperatur-Heizkessel zusätzlich sogar ganz abschalten, wenn keine Wärme benötigt wird. Jetzt nötige Kaltstarts schaden dem Heizkessel nicht; diese Arbeitsweise reduziert zusätzlich den Brennstoffverbrauch. Steuerung von Holzanlagen
92
www.WALHALLA.de
Ordnungswidrigkeit
O
Ökologische Bilanz Mit diesem Begriffspaar wird ein Instrumentarium dargestellt, um die Auswirkungen eines Prozesses auf die Umwelt zu beurteilen, mit dem Ziel die Umweltbelastungen zu verringern. Dazu werden alle Stoff- und Energieströme berücksichtigt, die bei dem betrachteten Prozess eine Rolle spielen. Bei einem Heizsystem beinhaltet die ökologische Bilanzierung etwa die Rohstoffgewinnung (Erdöl, Erdgas) aus der Umwelt, deren weitere Verarbeitung und Umwandlung bis hin zu den Emissionen in die Umwelt (Kohlendioxid, Russ). Nach EN ISO 14040 (von 1997) gliedert sich eine Ökobilanz in vier Bestandteile: Festlegung eines Ziels und Festlegung des Untersuchungsrahmens: Hier werden der Lebensweg eines Produkts oder die Schritte eines Prozesses definiert und festgelegt und welche angrenzenden Prozesse eine Rolle spielen. Sachbilanz: Sie ordnet den vorher bestimmten Schritten messbare Größen zu (Emissionswerte, Energieverbrauch). Wirkungsabschätzung: Sie gibt an, welche Auswirkungen die Ergebnisse der Sachbilanz nach Stand des Wissens auf die Umwelt haben (z.B. Zusammenhang zwischen Emissionswerten und Treibhauseffekt; Auswirkungen bei einer Produktion anfallender Stäube auf die Gesundheit). Bewertung: Hier sollen die Ergebnisse der Sachbilanz und Wirkungsabschätzung beurteilt werden, anschließend auf mögliche Einschränkungen hingewiesen und entsprechende Schlussfolgerungen gezogen werden. Grundsätze des Energieausweises
Ordnungswidrigkeit Wer gegen bestimmte Vorgaben der EnEV vorsätzlich oder fahrlässig verstößt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und keine Straftat (Vergehen oder Verbrechen) mit der Folge, dass ein Bußgeldwww.WALHALLA.de
93
O
Ordnungswidrigkeit
bescheid gegen den Betroffenen erlassen wird. Nur ein paar Beispiele gemäß § 27 EnEV seien hier genannt: Unterlassen der energetischen Inspektion von Klimaanlagen Durchführung der Inspektionen von nicht fachkundigen Personen Inbetriebnahme von Heizkesseln ohne CE-Kennzeichnung Energieeinsparverordnung (EnEV)
94
www.WALHALLA.de
Photovoltaik
P
Passivhaus Noch einen Schritt weiter als bei Niedrigenergiehäusern geht man bei den Passivhäusern, die nach dem Prinzip der Thermosflasche mit einer besonders effektiven Dämmung und einer modernen Anlagentechnik möglichst viel der im Haus vorhandenen Wärme zurückhalten bzw. nutzen. Aber auch ein Passivhaus benötigt Nutzwärme. Zur Beheizung einer Immobilie in Deutschland kann man von einem Heizwärmebedarf von 15 kWh je m2 und Jahr ausgehen – vorausgesetzt, die Außendämmung ist dicht und verfügt über keine Wärmebrücken und die Lüftung erfolgt mit einer effizienten Wärmerückgewinnung. Zum Heizwärmebedarf hinzuzählen muss man dann noch die Energie, die zur Trinkwassererwärmung erforderlich ist. Allgemein versteht man unter Passivhaus ein Gebäude, das folgende Merkmale erfüllt: guter Wärmeschutz und Kompaktheit Südorientierung und Verschattungsfreiheit Superverglasung und Superfensterrahmen Luftdichtigkeit des Gebäudes passive Vorerwärmung der Frischluft hochwirksame Rückgewinnung der Wärme aus der Abluft Erwärmung des Brauchwassers mit teilweise regenerativen Energien Alternative Energieversorgungssysteme
Photovoltaik Mit Photovoltaik meint man die Gewinnung elektrischen Stroms aus Sonnenenergie, dabei werden Solarzellen als Energiewandler eingesetzt. Sie erzeugen durch physikalische Prozesse elektrischen Gleichstrom aus dem Licht, das auf sie trifft. Mit Wechselrichtern lässt sich der Gleichstrom in haushaltsüblichen Wechselstrom umwww.WALHALLA.de
95
P
Primärenergie
wandeln. Die Sonnenenergie lässt sich nicht nur zur Stromerzeugung nutzen, sondern auch zur Erzeugung von Wärme, man spricht in diesem Fall dann von Solarthermie. Solar-Systeme
Primärenergie Hierbei dreht es sich um die Energiegewinnung aus fossilen Energiequellen, die der Mensch nicht verändert hat, beispielsweise Erdöl, Erdgas und Kohle, sowie Kernenergieträgern (Uran, Thorium), aber auch regenerativen Quellen wie Sonnen- und Windenergie. Fossile Brennstoffe
Primärenergiebedarf Der Primärenergiebedarf gibt an, welcher Gegenwert an Energieträgern (Braunkohle, Steinkohle, Erdgas, Erdöl, Uran) insgesamt gefördert werden muss, um zum Beispiel die notwendige Energie für Raumwärme und Warmwasserbereitung bereitzustellen. Enthalten sind bei dieser Berechnungsmethode alle Aufwendungen von der Förderung des Energieträgers an, über den Transport zum Verbraucher bis zur Umwandlung inklusive der Leitungsverluste und des Eigenverbrauchs. Energiebedarf
96
www.WALHALLA.de
Rücklauftemperatur
R
Regenerative Energie Es handelt sich um Quellen für Primärenergie, die nicht auf fossilen, begrenzten Rohstoffvorräten basieren. Regenerativ wird diese Energieform deshalb genannt, weil sie auf nachwachsenden Rohstoffen beruht oder die Energie natürlicher Stoffkreisläufe nutzt. Dazu zählen etwa Wind- und Wasserkraft, Solarenergie, Erdwärme und Energie aus Biomasse. Der Prozentsatz regenerativer Energien am Primärenergieaufkommen soll weiter erhöht werden, um die begrenzten fossilen Rohstoffvorkommen zu schonen und den Kohlendioxidausstoß zu verringern. Dazu dient in Deutschland beispielsweise das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG – „Gesetz für den Vorrang Erneuerbarer Energien“), das die Nutzung regenerativer Energien fördert. Biomasse Holzpellets
Restheizung Darunter versteht man den verbleibenden Heizenergiebedarf in einem Passivhaus. Das ist ein Gebäude, dessen Heizenergiebedarf pro Jahr höchstens 15 kWh/m2 beträgt. Die Wärmeversorgung erfolgt passiv, indem etwa über große Fensterflächen Sonne einstrahlen kann und die Abwärme von Elektrogeräten genutzt wird. Eine sehr gute Dämmung minimiert den Wärmeverlust und den Luftaustausch übernimmt ein „intelligentes“ Lüftungssystem. Eine konventionelle Heizungsanlage ist in einem Passivhaus nicht mehr notwendig, für die Restheizung genügt es etwa, die Zuluft der Lüftungsanlage zu erwärmen, wie dies zum Beispiel mit einer Wärmepumpe geschehen kann. Steuerung von Heizanlagen
Rücklauftemperatur Die Rücklauftemperatur ist die Temperatur des Wärmeträgers (Wasser) nach erfolgter Wärmeabgabe. In einer zentralen Heizanlage wird beispielsweise Wasser erwärmt und über ein Rohrleiwww.WALHALLA.de
97
R
Rücklauftemperatur
tungssystem zu den einzelnen Heizkörpern in den Wohnräumen transportiert. Die Heizkörper werden erwärmt und heizen auf diese Weise die Raumluft. Das zurückfließende, jetzt abgekühlte Wasser besitzt dann eine bestimmte Rücklauftemperatur. Wirkungsgrad
98
www.WALHALLA.de
Schäden am Gemeinschaftseigentum
S
Schäden am Gemeinschaftseigentum Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Durchführung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. § 21 Abs. 4 WEG regelt dies wie folgt: „Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“ Daraus folgt, dass die Wohnungseigentümer zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenzuwirken haben. Dies gehört zu den allgemeinen Pflichten nach Maßgabe von § 14 WEG. Aus § 21 Abs. 4 WEG wird auch abgeleitet, dass der einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass Baumängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum sachverständig festgestellt werden. Dieser Anspruch wird damit begründet, dass der „geschädigte“ Wohnungseigentümer Schadenersatzanspruch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oder auch nur einzelnen Wohnungseigentümern hat, wenn die Pflichten zur ordnungsmäßigen Verwaltung, nämlich das Zusammenwirken, verletzt sind. Die Schadenersatzansprüche können sich dabei sowohl gegen den Verwalter als auch gegen die anderen Wohnungseigentümer richten, die schuldhaft an der Erfüllung der Zusammenwirkungspflicht nicht mitgewirkt haben. Lehnen beispielsweise die anderen Wohnungseigentümer oder der Verwalter eine sachverständige Feststellung von Schäden am Gemeinschaftseigentum ab, so kann der einzelne Wohnungseigentümer, insbesondere in einem dringenden Fall, man denke nur an Feuchtigkeitsschäden, im Rahmen der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG ein Sachverständigengutachten einholen lassen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Die Aufwendungen sind zu ersetzen, unabhängig davon, ob die übrigen Wohnungseigentümer oder der Verwalter den festzustelwww.WALHALLA.de
99
S
Schriftlicher Beschluss
lenden Schaden infolge Unterlassens von Maßnahmen zu vertreten haben oder nicht. Eigentümerversammlung
Schriftlicher Beschluss Auch außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung kann ein Beschluss oder können mehrere Beschlüsse gefasst werden. Dies gewährleistet § 23 Abs. 3 WEG. Allerdings sind solche Beschlüsse nur dann gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erteilt haben. Ein solcher – schriftlicher – Beschluss kann entweder auf Initiative des Verwalters oder eines einzelnen Wohnungseigentümers ergehen. Der Beschluss ist wirksam, wenn alle Zustimmungserklärungen dem Verwalter zugegangen sind und der Verwalter den Beschluss verkündet hat. Am besten ist es, der Verwalter informiert alle Eigentümer schriftlich von der Wirksamkeit des Beschlusses. Auch ein solcher Beschluss ist anfechtbar. Die Anfechtungsfrist beginnt nicht bereits mit Zugang der letzten Zustimmungserklärung beim Verwalter zu laufen, sondern erst mit Zugang der Mitteilung des Verwalters an die Wohnungseigentümer, dass der Beschluss zustande gekommen ist. Der Verwalter ist verpflichtet, über das Zustandekommen eines Beschlusses die Wohnungseigentümer unverzüglich zu informieren. Bauliche Veränderungen Sonderumlage
Solar-Systeme Ein Solar-System mit hocheffizienten Kollektoren und abgestimmten Systemkomponenten kann 50 bis 60 % des jährlichen Energiebedarfs zur Trinkwassererwärmung von Ein- und Zweifamilienhäusern einsparen. Photovoltaik
100
www.WALHALLA.de
Sondereigentum
S
Solarthermie Darunter versteht man die Gewinnung von Wärme aus Sonnenenergie, wobei Sonnenkollektoren die Energie der Sonnenstrahlen aufnehmen und dann an einen Wärmeträger leiten, beispielsweise Wasser. Dieser Wärmeträger transportiert die Energie in einen Speicher, aus dem sie bei Bedarf entnommen werden kann. Mit einem Solar-System lassen sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern bis zu 60 % des jährlichen Energiebedarfs zur Trinkwassererwärmung einsparen. Geothermie
Sondereigentum Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung, wobei dieser Begriff aus dem Wohnungseigentum stammt. In Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum kann man sagen, dass alles, was nicht zu diesem gehört, Sondereigentum ist. Sondereigentumsfähig sind sogenannte Nebenräume wie Keller, Speicherräume, Hobbyräume, Garagen, Garagenstellplätze und Nebengebäude, um nur einige zu nennen. Des Weiteren bezieht sich Sondereigentum auf gewisse Gebäudebestandteile, wie Decken- und Wandverkleidung, Innenputz an den Decken und Wänden, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbeläge, Innentüren, Gebäudewandschränke, Bad- und Wascheinrichtungen, die Etagenheizung, Installations-, Versorgungs- und Entsorgungsleitung im Bereich der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht zwei Wege vor, Wohnungseigentum zu begründen: Einmal durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum und zum anderen durch Teilung eines Grundstücks. Wohnungseigentum kann auch schon vor der Errichtung eines Gebäudes begründet werden. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die betreffende Wohnung in sich abgeschlossen ist. Hierzu ist beispielsweise www.WALHALLA.de
101
S
Sondereigentum
erforderlich, dass die Wohnung einen eigenen abschließbaren Zugang vom Gemeinschaftseigentum oder Nachbargrundstück besitzt (OLG Düsseldorf, NJW-RR 87, 333). Das Sondereigentum kann allerdings auch aus mehreren, in sich abgeschlossenen Raumeinheiten bestehen, die dann nicht als Gesamtheit in sich abgeschlossen sein müssen. Für die Abgeschlossenheit ist die Abgrenzung zum Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer und zum Gemeinschaftseigentum entscheidend. An der Abgeschlossenheit fehlt es beispielsweise bei einem gemeinsamen WC mit Zugang von jeder Wohnung (BayObLG, Rechtspfleger, 84, 407). Ebenso kann an Garagenstellplätzen Sondereigentum eingeräumt werden, da diese für das Gesetz als abgeschlossene Räume gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen gekennzeichnet sind. Dagegen ist Sondereigentum an einem Stellplatz, der sich auf oder unter einer Hebebühne (Doppelparker) befindet, nicht möglich, da dessen Rauminhalt veränderlich ist (Palandt, Kommentar zum BGB, 62. Auflage, zu § 3 WEG, Rn. 7). Zudem ist möglich, dass Sondereigentum an gemeinschaftlichen Räumen begründet werden kann. Zur Begründung von Sondereigentum an Räumen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (zum Beispiel: Hobbyraum, Fahrradkeller), ist die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer auch dann erforderlich, wenn einem Wohnungseigentümer an den gemeinschaftlichen Räumen ein Sondernutzungsrecht zusteht. Außerdem ist Folgendes zu beachten: Werden Räume, die in gemeinschaftlichem Eigentum stehen, baulich in eine Wohnung einbezogen (zum Beispiel: Verbindung des Dachbodens mit einer darunter liegenden Eigentumswohnung durch eine Wendeltreppe), dann führt dies auch dann nicht kraft Gesetzes zur Entstehung von Sondereigentum, wenn es unverschuldet oder mit Erlaubnis der übrigen Wohnungseigentümer geschieht. Die gesetzlichen Vorschriften über den Überbau sind insoweit nicht entsprechend anwendbar (BayObLG, ZMR 1993, 423). Gemeinschaftliches Eigentum
102
www.WALHALLA.de
Sonderkündigungsrecht
S
Sonderkündigungsrecht Nach Maßgabe von § 561 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter von ihm eine Mieterhöhung gemäß §§ 558 oder 559 BGB, also auch bei Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der energetischen Gebäudebilanz (zum Beispiel: Zentralheizung statt Einzelöfen), verlangt. Dieses Kündigungsrecht hat jedoch fast keine praktische Bedeutung. Unabhängig davon steht dem Mieter das Recht zur ordentlichen Kündigung gemäß §§ 542, 573 BGB zu, allerdings nur, wenn er keinen Zeitmietvertrag abgeschlossen hat. Nimmt der Mieter das Kündigungsrecht wahr, so braucht er die geforderte höhere Miete nicht zu bezahlen. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, wozu auch Verbesserungen der ökologischen Bilanz einer Immobilie gehören, so ist der Mieter ebenfalls berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen. Erhöht der Vermieter die Miete um 11 %, so kann der Mieter spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Falle einer Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein. Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Staffelmiete und vereinbaren die Parteien weiter einen langfristigen Mietvertrag auf bestimmte Zeit (z.B. zehn Jahre), kann der Mieter nach vier Jahren jederzeit den langfristigen Mietvertrag kündigen (vgl. § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine Einschränkung des Kündigungsrechts des Mieters ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt. Ferner hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht im Rahmen eines Untermietverhältnisses. Möchte der Mieter einen Teil seiner Wohnung oder die gesamte Wohnung untervermieten, muss er normalerweise die Erlaubnis des Vermieters einholen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis durch Kündigung beenden. Dieses Sonderkündigungsrecht www.WALHALLA.de
103
S
Sondernutzungsrecht
kann in Formularmietverträgen – was immer wieder versucht wird – nicht wirksam ausgeschlossen werden. Der Mieter kann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten (zukünftiger Untermieter) ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 BGB). Mieterkündigung bei Modernisierung
Sondernutzungsrecht Ein Sondernutzungsrecht kann dem Wohnungseigentümer im Wege des Teilungsvertrages, der Teilungserklärung oder der nachträglichen Vereinbarung, jeweils verbunden mit der Eintragung im Grundbuch, eingeräumt werden. Es ist zumeist das Recht, gemeinschaftliches Eigentum allein zu gebrauchen. Sondernutzungsrechte gewinnen vor allem dort an Bedeutung, wo Sondereigentum nicht begründet werden kann, da der betreffende Gebäudeteil unbedingt dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient und daher zwingend Gemeinschaftseigentum darstellt. In dem ganz speziellen Fall der Hebebühnengaragen, an denen wegen der Veränderlichkeit des Raumes kein Sondereigentum begründet werden kann, hilft das Sondernutzungsrecht dem jeweiligen Eigentümer, eine dem Sondereigentum sehr nahe kommende Stellung zu erreichen. Sondernutzungsrechte können nicht nur zum Gebrauch gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt werden, sondern können sich auch auf das Sondereigentum eines anderen Miteigentümers beziehen, z.B. Benutzung eines bestimmten Gartenteils oder einer Terrasse. Neben dem dinglichen Sondernutzungsrecht, das zu seiner Begründung der Eintragung ins Grundbuch bedarf, gibt es ebenfalls ein sog. schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, bei dem die Wohnungseigentümer die Sondernutzung im Beschlusswege ohne Eintragung ins Grundbuch vornehmen. Dingliche Sondernutzungsrechte sind mit dem Wohnungseigentum rechtlich verbunden und können keinem Dritten zustehen (BGHZ 73, 145). 104
www.WALHALLA.de
Sondernutzungsrecht
S
Der Sondernutzungsberechtigte kann nur zusammen mit seinem Eigentum über seine Rechte verfügen, außer in dem Fall, dass er diese an einen anderen Wohnungseigentümer aus derselben Gemeinschaft veräußert. In diesem Fall benötigt der Sondernutzungsberechtigte auch nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. An außenstehende Dritte kann ein Sonderrecht nur gemeinsam mit dem dazugehörigen Sondereigentum übertragen werden. Jedoch kann zwischen einem Wohnungseigentümer und einem Dritten die Ausübung des Sondernutzungsrechts schuldrechtlich, beispielsweise durch einen Mietvertrag, gestattet werden. Hierzu bedarf es in der Regel nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft, es sei denn, dies ist besonders in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Die Gestaltungsgrenzen des Sondernutzungsrechts sind dann erreicht, wenn dieses bauliche Veränderungen vorsieht, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen. Des Weiteren darf das Sondernutzungsrecht nur so weit gestaltet werden, dass nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar eingeschränkt werden. So ist es beispielsweise nicht erlaubt, seinen Kfz-Einstellplatz derart einzuzäunen, dass der Einstellplatz-Nachbar den ihm zugewiesenen Platz nicht mehr nutzen kann (BayObLG, MDR 1981, 937). Ist einem Wohnungseigentümer ein bestimmter Kelleranteil des gemeinschaftlichen Eigentums zur Sondernutzung zugewiesen worden, so kann es in solchen Fällen zu Problemen kommen. Einem Wohnungseigentümer kann nicht untersagt werden, Kellerräume zu anderen Zwecken als zum Lagern von Gegenständen und zur Aufbewahrung von Vorräten zu nutzen (Bastelecke für Heimwerker). Eine Nutzung als Wohn- oder Büroräume ist dagegen nicht zulässig. Beim Anbringen von Sanitäranschlüssen kann die Eigentümergemeinschaft verlangen, dass diese Anschlüsse getrennt werden. Das
www.WALHALLA.de
105
S
Sonderumlage
Anbringen der Sanitäranschlüsse ist ein Indiz dafür, dass der Kellerraum als Wohnraum genutzt werden soll (BayObLG, ZMR 1993, 530). Gemeinschaftliches Eigentum Sondereigentum
Sonderumlage Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Zu den „Lasten“ und „Kosten“ gehört auch die Sonderumlage. Eine Sonderumlage wird immer dann für die Wohnungseigentümer erforderlich sein, wenn die gebildete Instandhaltungsrücklage für Sanierungskosten bzw. Instandhaltungsarbeiten nicht ausreicht. Es muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Beschluss über die Sonderumlage gefasst werden. Dies ist eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein solcher Beschluss kann selbstverständlich gerichtlich nachgeprüft werden, wenn ein Wohnungseigentümer das Anfechtungsverfahren beim Amtsgericht einleitet. Eine Sonderumlage ist nicht nur zur Einleitung von Gewährleistungsprozessen der Gemeinschaft oder für das Bestreiten von Sachverständigenkosten denkbar, sondern auch wenn die Gemeinschaft Liquiditätsschwierigkeiten hat, die dadurch entstanden sind, dass einzelne Wohnungseigentümer ihren Hausgeldzahlungen nicht nachgekommen sind. Eine Sonderumlage kann auch mehrheitlich beschlossen werden, wenn sich z.B. zeigt, dass im Wirtschaftsplan die veranschlagten Heizkosten viel zu gering ausgewiesen sind und die tatsächlichen 106
www.WALHALLA.de
Stand der Technik
S
Heizkosten den tatsächlichen Kostenrahmen sprengen. Dies ist in der Vergangenheit beispielsweise dann der Fall gewesen, als die Ölpreise innerhalb kurzer Zeit exorbitant gestiegen sind. Schriftlicher Beschluss
Stand der Technik Mit doppelt qualifizierter Mehrheit in einer Eigentümerversammlung können künftig auch „Modernisierungen entsprechend § 559 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs“ oder Maßnahmen zur „Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik“ beschlossen werden. Hinsichtlich der formellen Anforderungen an einen Beschluss gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt, wie zur abweichenden Verteilung von Sanierungs- oder Modernisierungskosten, die Mehrheit von 3/4 aller Wohnungseigentümer nach dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile. Was versteht man unter „Stand der Technik“? Der Stand der Technik ist eine Technikklausel und stellt die technischen Möglichkeiten zu einem bestimmten Zeitpunkt, basierend auf gesicherten Erkenntnissen von Wissenschaft und Technik dar. Der Begriff beinhaltet allerdings auch, dass er wirtschaftlich durchführbar ist. Im § 3 Bundes-Immissionsschutzgesetz wird der Stand der Technik wie folgt definiert: „Stand der Technik im Sinne dieses Gesetzes ist der Entwicklungsstand fortschrittlicher Verfahren, Einrichtungen oder Betriebsweisen, der die praktische Eignung einer Maßnahme zur Begrenzung von Emissionen in Luft, Wasser und Boden, zur Gewährleistung der Anlagensicherheit, zur Gewährleistung einer umweltverträglichen Abfallentsorgung oder sonst zur Vermeidung oder Verminderung von Auswirkungen auf die Umwelt zur Erreichung eines allgemein hohen Schutzniveaus für die Umwelt insgesamt gesichert erscheinen lässt. Bei der Bestimmung des Standes der Technik sind insbesondere die im Anhang aufgeführten Kriterien zu berücksichtigen.“
www.WALHALLA.de
107
S
Steuerung von Heizanlagen
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden nicht mehr dem Stand der Technik entsprechende Dinge als veraltet angesehen. Für sie wurden zwischenzeitlich bessere Lösungen (leistungsfähiger, sicherer) entwickelt. Für den Bereich des Wohnungseigentums (Gemeinschaftliches Eigentum) lassen sich folgende Beispiele benennen: Verbesserung des Schallschutzes; Einbau eines Aufzuges; Einbau einer elektrischen Gegensprechanlage; Fassadendämmung. Verbesserung der Wohnverhältnisse
Steuerung von Heizanlagen Unsere „automatisierte“ Welt bringt es mit sich, dass Heizanlagen und die Warmwasserbereitung deutlich besser eingestellt und geregelt werden können, wenn sie mit einer guten Elektronik für die Steuerung ausgerüstet sind, als wenn man die Anlagen „von Hand“ betreibt. Dazu die Ausführungen in § 14 Abs. 1 und 2 EnEV: „(1) Zentralheizungen müssen beim Einbau in Gebäude mit zentralen selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe in Abhängigkeit von 1. der Außentemperatur oder einer anderen geeigneten Führungsgröße und 2. der Zeit ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten. Bei Wasserheizungen, die ohne Wärmeübertrager an eine Nah- oder Fernwärmeversorgung angeschlossen sind, gilt Satz 1 hinsichtlich der Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr auch ohne entsprechende Einrichtungen in den Haus- und Kundenanlagen als eingehalten, wenn die Vorlauftemperatur des Nah- oder Fernwärmenetzes in Abhängigkeit von der Außentemperatur und der Zeit durch entsprechende Einrichtungen in der zentralen Erzeugungsanlage geregelt wird. (2) Heizungstechnische Anlagen mit Wasser als Wärmeträger müssen beim Einbau in Gebäude mit selbsttätig wirkenden Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet werden.
108
www.WALHALLA.de
Steuerung von Heizanlagen
S
Satz 1 gilt nicht für Einzelheizgeräte, die zum Betrieb mit festen oder flüssigen Brennstoffen eingerichtet sind. Mit Ausnahme von Wohngebäuden ist für Gruppen von Räumen gleicher Art und Nutzung eine Gruppenregelung zulässig. Fußbodenheizungen in Gebäuden, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet worden sind, dürfen abweichend von Satz 1 mit Einrichtungen zur raumweisen Anpassung der Wärmeleistung an die Heizlast ausgestattet werden. Soweit die in Satz 1 bis 3 geforderten Ausstattungen bei bestehenden Gebäuden nicht vorhanden sind, muss der Eigentümer sie nachrüsten.“ Emissionen
www.WALHALLA.de
109
T
Teileigentum
Teileigentum Wohnungseigentum kann nur an Wohnungen im engeren Sinne gebildet werden, also an Räumen, die Wohnzwecken dienen. An nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes kann Teileigentum begründet werden (§ 1 Abs. 1 WEG). Das Teileigentum bezieht sich auf Wirtschaftsräume wie Dachboden, Waschküche, Heizraum und Hobbyräume, sowie Garagen und Kfz-Abstellplätze. Die Vorschriften über das Wohnungseigentum sind für das Teileigentum entsprechend anwendbar (§ 1 Abs. 6 WEG). Dabei ist in der Zwischenzeit als gesichert anzusehen, dass Garagenstellplätze nur dann als abgeschlossene Räume gelten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierung abgegrenzt sind. Diese „Abgeschlossenheit“ ist nach Maßgabe von § 3 Abs. 2 WEG Voraussetzung, ob Wohnungs- oder Teileigentum gebildet werden kann. In der Praxis spielt die Differenzierung von Wohnungseigentum und Teileigentum kaum eine Rolle, da die Vorschriften über das Wohnungseigentum auch für das Teileigentum gelten. Allerdings kann bei zweckbestimmungswidriger Nutzung auf Unterlassung geklagt werden; zum Beispiel darf ein Hobbyraum nicht als eigenständige Wohnung genutzt werden. Gemeinschaftliches Eigentum Sondernutzungsrecht
Thermostatventile Der Gesetzgeber verlangt, dass sämtliche seit 1978 in Wohnungen eingebauten Heizkörper mit Thermostatventilen ausgestattet sein müssen. Durch die automatische Anpassung an die schwankenden Außentemperaturen soll Energie gespart werden. Über die Höhe der hierdurch zu erzielenden Energieersparnis streiten die Fachleute, da bereits durch verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnungen der Energieverbrauch der Mieter entscheidend beeinflusst worden ist. Seit dem Stichtag 1.10.1987 müssen auch sämt110
www.WALHALLA.de
Treibhauseffekt
T
liche Heizkörper, die vor Oktober 1978 installiert worden sind, nachträglich mit Thermostatventilen versehen werden. Auf diese Umrüstungsmaßnahmen hat der Mieter einen einklagbaren Anspruch. Sollte der Vermieter sich weigern, eine ordnungsgemäße Heizungsanlage zu betreiben, berechtigt dies den Mieter sogar zu einer Mietminderung. Bevor sich der Mieter jedoch zu solchen Schritten entscheidet, sollte er berücksichtigen, dass der Vermieter bei derartigen Energie einsparenden Modernisierungsarbeiten die Kosten mit 11 % auf die Jahresmiete umlegen kann. Sollte die zukünftige Energieeinsparung also nur gering ausfallen, muss sich der Mieter vorher überlegen, ob es sich wirtschaftlich lohnt, Umrüstungsmaßnahmen vom Vermieter zu verlangen oder den alten Zustand zu belassen. Der Vermieter ist zur Umrüstung nicht verpflichtet, wenn es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt. Ebenfalls müssen Zentralheizungen mit sog. Niedertemperaturkesseln nicht nachgerüstet werden. Schließlich kann der Mieter sich im umgekehrten Fall auch nicht gegen die Nachrüstung der Heizungsanlage mit Thermostatventilen und automatischer Außensteuerung wehren. Er muss vielmehr deren Einbau dulden und die damit verbundene Mieterhöhung akzeptieren (LG Berlin, ZMR 86, 444). Heizkosten
Treibhauseffekt Durch den unkontrollierten Ausstoß von Kohlendioxid (CO2) und anderen Spurengasen (FCKW) und Methan ist mit einer weiteren Temperaturzunahme der Erdatmosphäre zu rechnen. Kohlendioxid, das bei der Verbrennung fossiler Energierohstoffe (Erdöl, Kohle, Erdgas) freigesetzt wird, soll als einer der Hauptverantwortlichen für die Verstärkung des Treibhauseffektes sorgen, der eine weltweite Klimaveränderung erwarten lässt. Erneuerbare Energien
www.WALHALLA.de
111
T
Trinkwassererwärmung
Trinkwassererwärmung Für die Trinkwassererwärmung in den Verbraucherhaushalten stehen verschiedene Systeme zur Verfügung. Im Wesentlichen unterscheidet man zwischen zentraler und dezentraler Trinkwassererwärmung, Durchlauf- und Speichersystem. 1. Zentrale Trinkwassererwärmung 1.1 Heizkessel und Speicher-Wassererwärmer Am weitesten verbreitet sind bei der Trinkwassererwärmung zentrale Speichersysteme. Die Speicher werden dabei indirekt über einen integrierten Wärmetauscher beheizt. Die Vorteile dieses Systems liegen in seiner Wirtschaftlichkeit (niedriger Energieverbrauch), seinem Komfort (ständige Verfügbarkeit von warmem Wasser), der Möglichkeit, auch solare Wärme einzuspeisen sowie der Hygiene. Unter dem Gesichtspunkt der Hygiene eignen sich Speicher-Wassererwärmer aus Edelstahl, die quasi rostfrei sind, ganz besonders. Für eine hygienische Trinkwassererwärmung ist es erforderlich, die Heizwendel bis zum Speicherboden zu führen. Damit wird der gesamte Speicherinhalt aufgeheizt und es können sich keine kalten Zonen bilden, in denen Keime gedeihen. Mit dem Kaltwasser eingetragene Keime werden durch Erhitzen des Wassers unschädlich gemacht. Eine preisgünstige Alternative zu den hochwertigen und lebensmittelechten Speicher-Wassererwärmern aus „Edelstahl Rostfrei“ sind emaillierte Speicher. Die Emaille ist ein glasartiger Überzug, der die Stahlwände des Speichers vor Korrosion schützt. Auch hier wird durch große Wärmetauscherflächen das gesamte Wasser aufgeheizt und so die Keimbildung vermieden.
1.2 Gas-Kombiwasserheizer Eine andere preisgünstige Möglichkeit, Trinkwasser zentral zu erwärmen und für die Raumbeheizung zu sorgen, ist die Verwen112
www.WALHALLA.de
Trinkwassererwärmung
T
dung von Gas-Kombiwasserheizern, auch Thermen genannt. Sie sind preisgünstig in der Anschaffung und lassen wegen der klaren Zuordnungsmöglichkeit der Heizkosten Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern über Heizkostenabrechnungen erst gar nicht entstehen. 2. Dezentrale Trinkwassererwärmung Klassisches Beispiel für die dezentrale Trinkwassererwärmung ist der Durchlauferhitzer. Anders als bei Speichersystemen wird das Trinkwasser während des Entnahmevorganges erwärmt. Die Erwärmung kann durch Strom oder Gas erfolgen. Steuerung von Heizanlagen
www.WALHALLA.de
113
U
Übergangsvorschriften
Übergangsvorschriften §§ 28–30 EnEV enthalten die Übergangsvorschriften: Allgemeine Übergangsvorschriften (§ 28 EnEV) Übergangsvorschriften für Energieausweise und Aussteller (§ 29 EnEV) Übergangsvorschriften zur Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden (§ 30 EnEV) Im Zeitpunkt des Inkrafttretens der EnEV am 1.10.2007 kann es immer wieder zu rechtlichen Kollisionen kommen, die durch die §§ 28 bis 30 EnEV gelöst werden sollen. So ist zum Beispiel geregelt, dass die EnEV in der neuen Fassung nicht anwendbar ist für Bauvorhaben, für die bereits vor dem 1.10.2007 ein Bauantrag gestellt worden ist. Für dieses Bauvorhaben gilt die EnEV aus dem Jahr 2004. Des Weiteren regelt beispielsweise § 29 EnEV, dass Energieausweise für Wohngebäude der Baufertigstellungsjahre bis 1965 erst ab 1.7.2008 zugänglich zu machen sind und für Nichtwohngebäude erst ab 1.7.2009. § 30 Abs. 1 EnEV regelt die Nachrüstung von Anlagen: „(1) Für Eigentümer von Gebäuden mit Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ist § 9 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 3, der Energieeinsparverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Dezember 2004 (BGBl. I S. 3146) weiterhin anzuwenden.“
Kurz: für alte Heizkessel gilt die alte EnEV 2004. Anwendungsbereich der EnEV
U-Wert (früher: k-Wert) Der U-Wert (W/(m2K) beschreibt die infolge Wärmeübertragung verursachten Energieverluste durch die nicht transparenten Umhüllungsflächen eines Gebäudes, also auch der Außenwände. Je 114
www.WALHALLA.de
Umlagefähige Betriebskosten
U
kleiner der U-Wert, desto weniger Wärme geht während der Heizperiode verloren. Schlechte Wärmedämmung (großer U-Wert) führt zu großem Wärmedurchgang, also großen Wärmeverlusten. Sie müssen durch Nachheizen ausgeglichen werden. Das führt zu einem großen Heizenergiebedarf. k-Wert
Umlagefähige Betriebskosten Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung wird regelmäßig ein wirtschaftliches Interesse daran haben, die gesamten Kosten und Lasten, die mit dem Betrieb der Wohnung im Zusammenhang stehen, auf den Mieter abzuwälzen. Im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht man hier bei den Betriebskosten von Hausgeldzahlungen. Im Verhältnis des Eigentümers zum Mieter, also zwischen Vermieter und Mieter, spricht man von Nebenkosten oder Betriebskosten. Die Eigentümer von Eigentumswohnungen, sprich Vermieter, versuchen immer wieder alle Hausgelder auf den Mieter umzulegen. Dies ist auch bei den meisten „Betriebskosten“ möglich. Umlagefähig sind jedoch nicht die anfallenden Verwaltungskosten. Die Umlage von Verwaltungskosten ebenso wie die Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ist nicht zulässig. Im Rahmen der Vertragsfreiheit kann also nicht vereinbart werden, dass zusätzlich zu den in der Betriebskostenverordnung (diese hat die Anlage 3 zu § 27 2. Berechnungsverordnung zum 1.1.2004 abgelöst) genannten Kostenarten weitere Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden und im Mietvertrag vereinbart werden. Nachdem die tatsächlich anfallenden Verwaltungskosten (Verwaltergebühren etc.) nicht auf den Mieter umgelegt werden können, gilt dies umso mehr für den eigenen Verwaltungsaufwand, den der Vermieter mit der Mietsache hat. Auch solche Kosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Der Wohnungseigentümer, der vermietet hat, kann vom Mieter nur diejenigen Betriebskosten verlangen, die er auch tatsächlich vertraglich vereinbart hat. Ist keine vertragliche Vereinbarung gewww.WALHALLA.de
115
U
Umwälzpumpe
troffen, so muss der vermietende Wohnungseigentümer die Nebenkosten bzw. die Betriebskosten selbst tragen bzw. seine erwirtschaftete Miete wird sich um diesen Anteil entsprechend verringern. Zu beachten ist weiter, dass bei vermieteten Teileigentumseinheiten (z.B. Ladengeschäften) sehr wohl alle „Betriebskosten“, die im Zusammenhang mit dem Teileigentum stehen, auf den gewerblichen Mieter vertraglich umgelegt werden dürfen, falls dies auch im Mietvertrag vereinbart ist. Die Geschäftsmieter können also auch verpflichtet werden, die Verwaltungskosten zu tragen. Dies geht bei vermietetem Wohnraum allerdings nicht. Heizkostenverordnung
Umwälzpumpe Umwälzpumpen sind hydraulische Geräte zur Beförderung von Heizungswasser zur Wärmeabgabestelle (Heizkörper). Derartige Nebenantriebe von Heizungsanlagen können erheblich zum Energieverbrauch eines Gebäudes beitragen. Seit 1.1.1996 müssen bei Anlageleistungen ab 50 kW selbsttätig regelbare Umwälzpumpen eingebaut werden. Wärmepumpe
116
www.WALHALLA.de
Verbrauchserfassung
V
Verbesserung der Energieeffizienz Stellt sich bei der Ausstellung des Energieausweises heraus, dass eine kostengünstige Verbesserung der energetischen Bilanz möglich ist, werden in den Ausweis fachliche Hinweise aufgenommen, die als Modernisierungsempfehlungen bezeichnet werden. In § 20 EnEV sind die entsprechenden Einzelheiten geregelt. Energetische Inspektion von Klimaanlagen
Verbesserung der Wohnverhältnisse Zu den Modernisierungen, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft durchführen möchte, für die eine qualifizierte Mehrheit gemäß § 22 Abs. 2 WEG erforderlich ist, gehören Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern; es soll eine Erhöhung des Gebrauchswerts erzielt werden, sonst liegt keine Modernisierung vor. Es handelt sich aus Sicht des WEGRechts um Maßnahmen, die nur das gemeinschaftliche Eigentum betreffen und nicht das jeweilige Sondereigentum. Beispiele: Einrichtung eines Fahrradkellers; Einbau eines Aufzuges; Anlage eines Spielplatzes. Informationspflicht bei Modernisierung
Verbrauchserfassung Nach Maßgabe von § 4 Heizkostenverordnung hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Der Vermieter muss deshalb die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (z.B. Thermostate) versehen und der Nutzer, in der Regel also der Mieter, hat solche Maßnahmen zu dulden. Da die Wärmeabgabe der einzelnen Heizungsarten erfasst werden soll, kommen für die Erfassung nur die Räume in Betracht, die mit einem Heizkörper ausgestattet sind oder die über einen Wärmezähler für Fußbodenheizungen verfügen. Der Gebäudewww.WALHALLA.de
117
V
Verbrauchserfassung
eigentümer ist verpflichtet, alle in seinem Gebäude befindlichen Wohnungen mit einheitlichen Geräten auszustatten. Für gemeinsam zur Verfügung stehende Gebäudeteile (Waschküche, Fahrradkeller) sind keine Erfassungsgeräte notwendig. Die für diese Räume verbrauchte Energie ist im Gesamtverbrauch mit enthalten und benachteiligt deshalb geringfügig denjenigen Nutzer, welcher insgesamt viel Wärme verbraucht. Es wird ihm auf diese Weise automatisch ein größerer Teil der Allgemeinwärmekosten zugerechnet. Diese Art der Erfassung benachteiligt auch diejenigen Nutzer, die in einer merklich größeren Wohnung innerhalb des Gebäudekomplexes wohnen. Allerdings sind die sog. Allgemeinwärmekosten kein allzu hoher Kostenfaktor. Sie dürften nur einen geringen Prozentsatz des Gesamtgebäudeverbrauches ausmachen. Üblicherweise werden für die Verbrauchserfassung sog. Wärmezähler verwendet, die allesamt eichpflichtig sind. Neben den Wärmezählern sind auch noch Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, erhältlich. Diese Heizkostenverteiler sind jedoch nicht als eigentliche Messgeräte anzusehen, da sie keinen Verbrauch anzeigen, sondern nur das Verhältnis zum Gesamtverbrauch verdeutlichen. Daneben stellt sich die Frage, was passiert bei einem Ablesefehler? Wenn aus zwingenden Gründen eine Erfassung der Messergebnisse unmöglich ist, darf der Vermieter nach Vergleichswerten schätzen: Zwingend unmöglich ist die Erfassung bei solchen Fehlern, die im Nachhinein nicht mehr korrigierbar sind (BGH NZM 2006, 102). Für Verbrauchsschätzungen darf der Vermieter Vergleichswohnungen zugrunde legen oder er darf ausnahmsweise nach Gradtagzahlen schätzen. In der Zwischenzeit gibt es auf dem Markt elektronische Heizkostenverteiler. Diese enthalten einen elektronischen Schaltkreis und arbeiten mit Wärmefühlern. Diese Wärmezähler arbeiten nach folgendem physikalischen Prinzip: Es wird die Temperatur des zum Heizkörper einlaufenden Wassers gemessen und die Temperatur des zurückfließenden Wassers gespeichert. Gleichzeitig misst das Gerät auch die Wassermenge, die in einem bestimmten Zeitraum durchläuft. Die auf diese Weise erzielten Messwerte werden entsprechend umgerechnet und in kw/h angezeigt. Die 118
www.WALHALLA.de
Verbrauchskosten
V
Gebühren für Müllabfuhr, Wasser und Abwasser können nunmehr vom Vermieter auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Umlagefähige Betriebskosten
Verbrauchskosten Zu Problemen kommt es immer wieder bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen zwischen dem Verkäufer und dem Erwerber, wenn die Veräußerung während eines Kalenderjahres oder während des Abrechnungsjahres der Eigentümergemeinschaft erfolgt. Der Veräußerer hat die bis zu diesem Zeitpunkt, nämlich dem Zeitpunkt der Veräußerung, fälligen Vorauszahlungen geleistet und der Erwerber hat diese ab diesem Zeitpunkt übernommen und ebenfalls geleistet. Nunmehr erfolgt eine gewisse Zeit später die Jahresabrechnung und endet mit einer Nachzahlungsverpflichtung. Hierfür haftet der Erwerber. Meistens aufgrund vertraglicher Regelung, da im Kaufvertrag häufig geregelt ist, dass Lasten und Kosten ab einem bestimmten Zeitpunkt auf den Erwerber übergehen. Dies bedeutet aber noch nicht, dass der Erwerber diese Nachzahlung im Verhältnis zum Veräußerer allein zu tragen hat. Grundsätzlich sind nämlich die Kosten und Lasten zeitanteilig zu verteilen. Bei den Hausgeldvorauszahlungen bieten sich praktisch keine Probleme, da diese feststellbar sind und zeitanteilig verteilbar sind. Anders ist dies jedoch bei den Verbrauchskosten, die im Laufe des Jahres in unterschiedlicher Höhe anfallen, wie z.B. die Heizkosten. Im Januar und Februar werden beispielsweise etwa je 16 % des gesamten Jahresverbrauchs an Brennstoffen aufgewandt, während auf den März noch 13 %, auf den November 11 % und auf den Dezember 14 % entfallen. Dies lässt sich so der sogenannten Gradzahlentabelle entnehmen, die auf langjährigen Durchschnittswerten basiert. Es empfiehlt sich hier, die Verbrauchskosten nach der Gradzahltabelle des Deutschen Wetterdienstes, den Brennstoffverbrauch zeitanteilig und in Verbrauchshöhe mit den entsprechenden Prowww.WALHALLA.de
119
V
Verkauf
zentsätzen neu zu berechnen. Dies ist auch nicht unbillig, da in den meisten Teilungserklärungen der Anteil der verbrauchsunabhängigen Kosten und der Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten meist quotenmäßig festgelegt ist. Nach der Heizkostenverordnung sind hier bei der Verteilung der Heizkosten gewisse Prozentsätze auf den Verbrauch umzulegen und bei der Abrechnung gewisse Prozentsätze auf die beheizte Grundfläche. Betriebskosten
Verkauf Soll in Zukunft ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder eine Wohnung, gleichgültig ob selbst bewohnt oder vermietet, verkauft werden, hat der Verkäufer dem Kaufinteressenten einen Energieausweis „zugänglich“ zu machen; Entsprechendes gilt bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verleasen. Was bedeutet „zugänglich machen“? Jedenfalls ist nicht „vorlegen“ gemeint. Der Interessent muss die Möglichkeit haben, den Energieausweis bei seiner Entscheidungsfindung berücksichtigen zu können. Hierzu wird wohl ein Aushang des Ausweises oder einer Kopie davon im Treppenhaus ausreichend sein. Dem Interessenten ist der Ausweis nicht auszuhändigen. Darauf hat er keinen Anspruch. Er muss sich mit einer Kopie begnügen. Gesetz über das Wohnungseigentum
Vermietung Besteht ein Mietverhältnis über eine Mietwohnung, und wird diese Mietwohnung dann während des Laufes des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bzw. das ganze Anwesen in Eigentumswohnungen aufgeteilt, so nennt man diesen Problemkreis „Umwandlungsfälle“. Falls nach einer solchen Umwandlung eine Kündigung des Vermieters (= Eigentümer) wegen Eigenbedarfs für den neuen Erwerber erfolgen soll, kann diese Kündigung frühestens drei Jahre nach dem ersten Erwerb ausgesprochen werden. Maßgeblich ist 120
www.WALHALLA.de
Verteilungsschlüssel
V
jedoch nicht das Datum der Umwandlung, sondern der Tag, an dem der neue Erwerber als Eigentümer dieser umgewandelten Eigentumswohnung in das Grundbuch eingetragen wurde. Ab diesem Zeitpunkt ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs drei Jahre lang ausgeschlossen. Zum Teil kann sich diese Frist bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB). Die einzelnen Bundesländer haben hierzu zum Teil Verordnungen erlassen. In diesen Verordnungen sind in der Regel einzelne Städte und Gemeinden konkret aufgeführt, für die längere Sperrfristen gelten. Diese sog. „Kündigungssperrfrist“ muss für jede einzelne Gemeinde in der BRD speziell (bezogen auf den Einzelfall) ermittelt werden. Die Kündigung kann auch nicht schon im Laufe dieser drei Jahre ausgesprochen werden, sondern erst nach vollständigem Ablauf dieser Zeit. Bei der Kündigung ist dann die Kündigungsfrist für den Vermieter einzuhalten, die aufgrund der Wohndauer gegeben ist. Der dreijährige Kündigungsausschluss für Eigenbedarf gilt aber nur dann, wenn der Mieter in eine Mietwohnung eingezogen ist und während seines Mietverhältnisses daraus eine Eigentumswohnung wurde. Bezieht der Mieter eine Wohnung, die bei Mietvertragsabschluss bereits im Grundbuch als Eigentumswohnung ausgewiesen ist, entfällt diese Kündigungsbeschränkung. Der Mieter selbst hat völlig unabhängig hiervon immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Auch wenn der Energieausweis bei der Neuvermietung vorzulegen ist, wird er nicht Bestandteil des Mietvertrages und damit erst recht nicht zu einer zugesicherten Eigenschaft. Denn der Vermieter hat keinerlei darauf gerichteten Erklärungswillen, sondern er genügt einfach seiner öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises. Mietermodernisierung
Verteilungsschlüssel Die Verteilung der Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetwww.WALHALLA.de
121
V
Vorlauftemperatur
zung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG), nach einer gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarung oder, soweit das Gesetz dies zulässt, nach mehrheitlicher Beschlussfassung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG). Abweichend vereinbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Wohnungen oder auch nach der Personenzahl bzw. nach dem Verbrauchs- oder Verursacherprinzip richten. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch die späteren Eigentümer erfolgen, vorausgesetzt, alle Eigentümer stimmen dieser abweichenden Regelung zu. Mehrheitlich beschlossene Verteilungsschlüssel sind wie alle anderen Beschlüsse in die Beschlusssammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen allerdings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen. Jahresabrechnung Heizkostenabrechnung
Vorlauftemperatur Hierunter versteht man die Temperatur des Wärmeträgers (Wasser in der Heizungsanlage) vor der Wärmeabgabe. Im Gegensatz dazu gibt es die Rücklauftemperatur, das ist die verbleibende Temperatur nach der Wärmeabgabe. Steuerung von Heizanlagen
122
www.WALHALLA.de
Wärmecontracting
W
Wärmebrücken Es handelt sich um einen Begriff, der unter anderem auch in § 7 Abs. 2 EnEV auftaucht („… Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der Einfluss konstruktiver Wärmebrücken auf den Jahres-Heizwärmebedarf nach den anerkannten Regeln der Technik und den im jeweiligen Einzelfall wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen so gering wie möglich gehalten wird.“) Wärmebrücken sind Bereiche in Wänden und Decken, die eine geringere Wärmedämmung aufweisen als die sonstige Außenhaut eines Gebäudes. Sie verursachen neben Wärmeverlusten auch Schäden wie Risse und Feuchte- oder Frostschäden. Eine typische Wärmebrücke ist zum Beispiel die in einem Stück mit der Geschossdecke durchbetonierte Balkonplatte, bei der in der Regel zwischen der im Freien (kalt) liegenden und der inneren Deckenplatte (warm) keine Wärmeisolierung angebracht ist. An dieser Stelle, einer Wärmebrücke, kann die Wärme leichter entweichen und wird deshalb Wärmebrücke und nicht Kältebrücke genannt. Energieeffizienz
Wärmecontracting Üblicherweise stattet ein Vermieter das Haus oder das Gebäude auf seine Kosten mit einer Heizungsanlage aus. Der Mieter bezahlt die ortsübliche Vergleichsmiete für das Haus oder die Wohnung mit Heizung und erhält jährlich eine Heizkostenabrechnung, in der die Brennstoffkosten (Erdgas, Öl etc.) sowie die üblichen Heiznebenkosten berechnet werden. Darüber hinaus ist der Mieter berechtigt, zur Prüfung die Kostenbelege der Lieferanten einzusehen. Die Einzelheiten sind in § 7 HeizVO geregelt. Wärmecontracting bedeutet jedoch, dass die Heizungsanlage nicht mehr dem Vermieter, sondern einem externen Betreiber (z.B. einer Heizungsfirma) gehört. Dieser externe Betreiber trägt alle Kosten, die mit der Wärmeaufbereitung zusammenhängen. Der Betreiber stellt die Heizungsanlage und den Brennstoff zur Verfügung, der Vermieter stellt lediglich den Raum zur Verfügung, in dem die www.WALHALLA.de
123
W
Wärmeleitfähigkeit
Heizanlage untergebracht ist. Der Betreiber, der im Fachjargon „Contractor“ genannt wird, schließt mit dem jeweiligen Vermieter oder Eigentümer des Gebäudes einen Vertrag, in dem der Preis für die Leistungen und die Laufzeit festgehalten sind, den sogenannten Wärmelieferungsvertrag (Wärmecontracting). Die Mieter erhalten dann eine Heizkostenabrechnung, in der statt der Brennstoffkosten die Wärmekosten des Betreibers enthalten sind. Diese Wärmekosten liegen in der Regel höher, weil der Betreiber auch Gas oder Öl einkauft, Kosten für seine Investitionen und Personalkosten berechnet und Gewinne machen möchte. Auch dies ist gemäß § 7 HeizVO zulässig. Die kalkulatorischen Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn, die natürlich in den Wärmelieferungskosten enthalten sind, sind in den Heizkosten, die vom Vermieter selbst in Rechnung gestellt werden (ohne Wärmecontractor), nicht enthalten. Um sich die Arbeit zu erleichtern, streben viele Vermieter in letzter Zeit eine Umstellung auf Wärmecontracting bei Bestandsimmobilien an: Nach Umstellung der Wärmeversorgung von Eigenbetrieb auf Fremdbetrieb darf der Vermieter die Kosten des Wärmelieferanten nur dann umlegen, wenn eine „ausdrückliche“ Vereinbarung im Mietvertrag enthalten ist oder eine Zustimmung des Mieters vorliegt. Dies gilt nicht nur dann, wenn der Wärmelieferant die vorhandene Wärmeerzeugungsanlage des Vermieters übernimmt, sondern auch, wenn er sie bei Beginn des Wärmelieferungsvertrages nach dem neuesten Stand der Technik erneuert oder modernisiert (BGH, Urteil v. 20.2.2006, Az. VIII ZR 362/04). Ohne die Zustimmung des Mieters wird der Vermieter in aller Regel nichts machen können. Heizkostenabrechnung
Wärmeleitfähigkeit Es handelt sich um die Kenngröße λR für die Ermittlung des Wärmedurchganges, den U-Wert. Für den Wärmeschutz-Nachweis, der für Neubauten gegenüber der Genehmigungsbehörde erforder124
www.WALHALLA.de
Wärmepumpe
W
lich ist, dürfen nur wärmetechnische Werte verwendet werden, wenn sie im „Bundesanzeiger“ bekannt gegeben worden sind. Kältebrücke Wärmebrücken
Wärmepumpe Die Nutzung regenerativer Energieformen gewinnt immer mehr an Bedeutung. Dafür mitverantwortlich ist das ständig steigende Umweltbewusstsein und der Wunsch nach wirtschaftlicher, komfortabler und zukunftssicherer Heiztechnik. Dies zeigt auch der deutliche Trend zu Heizungsanlagen mit Brennwert- und Solartechnik. Auch Wärmepumpen nutzen regenerative Energien aus der Umwelt – und zwar die gespeicherte Sonnenwärme in der Luft, im Erdreich und im Grundwasser. Hier gibt es verschiedene Systeme: Die Sole/Wasser-Wärmepumpe nutzt die Wärme aus dem Erdreich. Dort herrscht ganzjährig eine fast gleichmäßige Temperatur. Ein Erd-Kollektor in 1,5 m Tiefe, wie eine Heizschlange verlegt, entzieht der Erde die Wärme. Die Alternative zum Erd-Kollektor ist die Wärmegewinnung mit einer Platz sparenden Erdsonde, die bis zu 100 m tief in die Erde führt. Die Temperatur liegt dort ganzjährig konstant bei ca. 10 °C. Die Wasser/Wasser-Wärmepumpe bezieht die Wärme aus dem Grundwasser, dessen Temperatur unabhängig von der Jahreszeit und der Außentemperatur konstant ist. Aus einem Saugbrunnen wird das Grundwasser entnommen und nach der Wärmegewinnung in einen Schluckbrunnen zurückgeführt. Die Luft/Wasser-Wärmepumpe nutzt die von der Sonne erwärmte Außenluft. Da bei niedrigen Temperaturen die Heizleistung sinkt, der Wärmebedarf aber steigt, sollte ein zweiter Wärmeerzeuger die Wärmepumpe ergänzen. In Gebäuden mit sehr niedrigem Heizwärmebedarf, also in Niedrigenergiehäusern, ist die Luft/WasserWärmepumpe in Verbindung mit einem zusätzlichen elektrischen Wärmeerzeuger monoenergetisch ganzjährig in der Lage, die gesamte Wärmeerzeugung sicherzustellen. Geothermie
www.WALHALLA.de
125
W
Wärmerückgewinnung
Wärmerückgewinnung Bei einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung wird die Zuund Abluft mittels Ventilatoren transportiert. Plattenwärmetauscher (Wärmetauscher) oder Wärmepumpen sorgen hier für die Wärmerückgewinnung. Der bauliche Aufwand und damit die Kosten sind höher als bei einer reinen Abluftanlage. Energieeinsparhaus
Wärmespeicher Die Höhe der möglichen Wärmespeicherung wird beeinflusst durch die Bauteilmasse und die spezifische Wärmekapazität der Baustoffe. Wärmespeicherung ist wichtig für die Nutzung der über die Fenster eingestrahlten Solarenergie und Nutzung der Abwärme von internen Wärmequellen (Menschen, Licht, Herd etc.) in der Heizperiode. Beim sommerlichen Wärmeschutz bewirkt eine hohe Wärmespeicherung ein angenehmes Raumklima, insbesondere bei kurzfristigen Hitzeperioden. Niedrigenergiehaus
Wärmetauscher Der Wärmetauscher ist ein Gerät, mit dem Wärmeenergie von einem Medium an ein anderes übertragen wird. Er wird beispielsweise in Systemen zur kontrollierten Raumlüftung eingesetzt. Die Wärme der verbrauchten Raumluft wird an die kältere Frischluft übertragen. So wird der Wärmeverlust reduziert. Auch die Übergabestationen bei der Fernwärme, die in ein Gebäude mittels Rohrleitungen transportiert wird, bestehen im Wesentlichen aus Wärmetauschern. Fernwärme
126
www.WALHALLA.de
Wirkungsgrad
W
Wirkungsgrad Der Wirkungsgrad η beschreibt das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen, bezogen auf die Energie. Aus dem Wirkungsgrad kann man den effektiv nutzbaren Prozentsatz der Energie, die in ein System gespeist wurde (Energieeffizienz), ablesen. Für Maschinen wird er meist als das Verhältnis von nutzbarer zu zugeführter Leistung angegeben. Sein Wert liegt immer zwischen 0 und 100 %. Die theoretisch möglichen 100 Prozent erreicht jedoch kein reales System, da im normalen Betrieb immer ein Teil der zugeführten Energie für die eigentliche Nutzung durch Faktoren wie Transportwege oder Reibung verloren geht. Energieeffizienz
www.WALHALLA.de
127
Z
Zirkulationsleitung
Zirkulationsleitung Es ist eine Bezeichnung für einen Wasserkreislauf, der durch eine Pumpe aufrechterhalten wird, um möglichst schnell Warmwasser bereitstellen zu können. In vielen Fällen lässt sich das Leitungsnetz durch sorgfältige Planung so kurz halten, dass eine Zirkulationsleitung überflüssig wird, zumal ja zum Beispiel beim Einlaufen des Badewassers in die Wanne das kalte Vorlaufwasser mit verwendet werden kann. Moderne Regeltechnik ermöglicht auch eine energiesparende Handhabung von Zirkulationsleitungen über eine Zeitschaltuhr, die so programmiert werden kann, dass die Warmwasserzirkulation zu bestimmten Tageszeiten ein- und wieder abgeschaltet wird. Das reduziert die Wärmeverluste und spart Pumpenstrom. Fernwärme Blockheizkraftwerk
128
www.WALHALLA.de
